שוק הנדל"ן של ויקטוריה ב-2025 עומד להתפוצץ: מחירים, אזורי ביקוש ותחזיות מומחים!

מחירי הבתים במלבורן מזנקים. Domain ו-KPMG חוזים צמיחה של כ-6%–7% בשנים 2025–26, מה שידחוף את מחיר הבית החציוני לכיוון כ-1.1 מיליון דולר abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG צופה במיוחד עלייה של 6.6% בבתים ו-7.1% בדירות במלבורן ב-2026 australianpropertyupdate.com.au. ברמה הארצית, אנליסטים (Domain, CoreLogic) מצפים לעליות מחירים של כ-4–5% בשנה כאשר הריבית תרד abc.net.au kpmg.com.
האוכלוסייה וההגירה מניעות את הביקוש. אוכלוסיית ויקטוריה חצתה את רף 7 מיליון התושבים עד 2025 id.com.au, כאשר 75% מהגידול מגיע מהגירה מחו"ל id.com.au. מלבורן הייתה בירת אוסטרליה הצומחת ביותר בשנים האחרונות, והגירה נטו חזקה (מאות אלפים בשנה) מוסיפה עשרות אלפי משקי בית. במקביל, אוסטרלים רבים עוברים מהערים הגדולות לאזורים האזוריים: אזור ג'ילונג בויקטוריה מדורג כעת במקום הראשון בהגירה פנימית נטו upmove.com.au openagent.com.au. מומנטום דמוגרפי זה מזין את הביקוש לדיור במלבורן ובאזורים הסמוכים.
ההיצע נותר מצומצם למרות בנייה חדשה. צנרת המגורים של ויקטוריה התקשתה לעמוד בקצב. אישורי הבנייה הם בשפל שיא, והשלמת דירות חדשות מפגרת הרחק מאחורי הצורך propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG מעריכה כי רק כ-160,000 דירות חדשות ייבנו בשנה ברמה הארצית (30% מתחת ליעדים) kpmg.com. בויקטוריה, רפורמות תכנון נמצאות בעיצומן, אך האישורים הנוכחיים אינם עומדים בביקוש החזוי של כ-98,000 בתים נוספים הנדרשים מדי שנה ברחבי אוסטרליה. המחסור בהיצע שמר על שכר הדירה והמחירים ברמה גבוהה: שכר הדירה באוסטרליה קפץ בכ-7.8% ב-2023, וגם עם קצב צמיחה נמוך יותר כעת (כ-4–5% ב-2025) שוקי השכירות נותרים הדוקים מאוד kpmg.com kpmg.com.
ריביות ואפשרות רכישה. שיעורי ריבית גבוהים (4.1–4.35% בסוף 2024) צמצמו את כוח ההלוואה, במיוחד לרוכשי דירה ראשונה, אך קיצוצים כבר החלו. ה-RBA הפחית את הריבית ב-50 נקודות בסיס ב-2025 abc.net.au ותמחור השוק מצביע על כ-80–85 נקודות בסיס של קיצוצים נוספים עד אמצע 2026. הדבר "הגביר את תחושת הקונים" kpmg.com, והעלה תחזיות. מומחים מזהירים כי "האתגר הקשה ביותר" עבור קונים קרב, אך ריביות נמוכות יותר צפויות לעודד ביקוש ב-2025–26 abc.net.au kpmg.com. אפשרות הרכישה עדיין נוטה לביקוש לבתים צנועים יותר: אנליסטים מצפים ש-דירות ובתי שורה יעקפו בתים פרטיים כנקודות כניסה זולות יותר australianpropertyupdate.com.au.
מדיניות ממשלתית לעידוד ההיצע. הצהרת הדיור של ממשלת ויקטוריה (2024–34) מציבה יעד שאפתני של 800,000 בתים חדשים בעשר שנים vic.gov.au. צעדים מרכזיים כוללים רפורמות תכנון להאצת אישורים ותמריצים לבנייה. ראוי לציון כי הוקלו מסי הרכישה: דירות, טאון-האוס ויחידות שנרכשו "על הנייר" נהנות כעת מהפחתה של 100% במס רכישה על שווי הבנייה premier.vic.gov.au vic.gov.au (חיסכון של כ-25,000 דולר לרוכש דירה ממוצעת בשווי 620,000 דולר premier.vic.gov.au). רוכשי דירה ראשונה מקבלים מענק של 10,000 דולר על בתים חדשים, ו-50 מתחמים חדשים ב"אזורי רכבת וחשמלית" ממומנים לעידוד פיתוח ליד תחבורה ציבורית premier.vic.gov.au. מס קרקע על מגורים ריקים (נכון להיום 1%–3% מס נוסף) נותר בתוקף כדי להרתיע מהשארת דירות ריקות, וחלים גם היטלים על רוכשים זרים (מס רכישה +7%–8%). רפורמות מס עתידיות (למשל, החלפת מס רכישה במס קרקע) נמצאות בדיון אך טרם יושמו.
מגורים לעומת מסחרי. מגורים: לאחר ירידה ארצית בשנים 2022–24, ערכי הבתים בויקטוריה החלו להתאושש. CoreLogic מציינת שמלבורן הייתה בין השווקים החלשים ביותר ב-2024 (כיום "השלישית הזולה ביותר" בין הערים הראשיות) abc.net.au, אך התחזיות השתפרו עם הקלה בריביות. גם בתים וגם דירות צפויים להגיע לשיאים חדשים; Domain צופה שמחיר הבית החציוני במלבורן יגיע ל-1.1 מיליון דולר עד אמצע 2026 abc.net.au. מסחרי: שוק המשרדים במלבורן עדיין מתאושש. שיעור הוואקנסי (פנוי) ב-CBD גבוה מאוד (~18% בסוף 2024 cbre.com.au), אך הספיגה נטו הפכה לחיובית ברבעון הראשון של 2025 לאחר עזיבה של שוכר גדול. לא צפויה תוספת משמעותית של משרדים חדשים בשנים הקרובות (הצנרת כ-66% מתחת לממוצע) cbre.com.au, כך שמשרדים ברמה גבוהה עשויים להתייצב ככל שמגמת "החזרה למשרד" תתחזק assets.kpmg.com assets.kpmg.com. תחום הקמעונאות בויקטוריה מתחזק: ברבעון הראשון של 2025 נרשמה עלייה של 1.9% במכירות קמעונאיות בויקטוריה cbre.com.au. תנועת הרגליים וההוצאות עולות (התיירות והסטודנטים חוזרים), ומשקיעים רוכשים (למשל, Northland SC נמכר ב-385 מיליון דולר) cbre.com.au. תחום התעשייה (מחסנים, לוגיסטיקה) נותר הדוק מאוד: שיעור פנוי ~2.7% ארצי assets.kpmg.com, אם כי KPMG צופה שהצמיחה בשכר הדירה תתמתן עם כניסת פרויקטים חדשים assets.kpmg.com. בסך הכול, התשואות המסחריות התייצבו, עם דחיסה מסוימת בתשואות קמעונאות פרברית והתרחבות קלה בתשואות משרדי CBD מובילים cbre.com.au.

מלבורן מול אזוריים

propertyupdate.com.au

ניתוח והקשר

מגמות מחירים אחרונות ותחזיות

לאחר פריחה של מספר שנים, שוק הדיור של ויקטוריה התקרר בשנים 2022–24 בשל ריביות גבוהות. נתוני CoreLogic מראים שערכי הבתים בויקטוריה ירדו בכ-2–3% ב-2024 (ויקטוריה האזורית ירידה של −2.7%, מלבורן −3.0%) openagent.com.au. עם זאת, שכר הדירה זינק (שכירויות בויקטוריה עלו כמעט 8% משנה לשנה) כאשר שיעור הדירות הפנויות נותר נמוך במיוחד. עם שינוי המדיניות של הבנק המרכזי, התחזיות השתפרו. דוח יוני 2025 של Domain צופה שמחירי הדירות במלבורן יעלו ב-6% בשנים הפיסקליות 2025–26 לממוצע של כ-1.1 מיליון דולר abc.net.au. גם תחזית יוני 2025 של KPMG צופה עליות חזקות: מחירי הבתים במלבורן +6.5% ב-2025 ו-+6.6% ב-2026 (דירות +3.6% ו-+7.1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. ברמה הארצית, KPMG צופה עלייה של +4.9% לבתים ב-2025 (+4.5% ב-2026) ו-+4.5% (עד +5.1%) לדירות kpmg.com. הסקירה הארצית של CoreLogic לשנת 2024 ציינה שמלבורן הפכה לעיר הבירה השלישית הזולה ביותר בשל הירידות abc.net.au, אך כעת אנליסטים מצפים להתאוששות מהירה. גם תחזיות אחרות (למשל Deloitte, Oxford Economics) צופות כעת עלייה של כ-4–6% בשנה במחירי הבתים באוסטרליה עד 2026. במגזר המסחרי, המחירים התנהגו אחרת. משרדים ב-CBD של מלבורן ראו ירידת ערך כאשר שיעור הוואקנסי קפץ (לכ-18% עד סוף 2024 cbre.com.au), אך תחילת 2025 הביאה סימני יציבות: לא צפויות להיבנות מגדלים חדשים משמעותיים (היצע ל-5 שנים נמוך בכ-66% מהממוצע cbre.com.au) ושכר הדירה לנכסים מובילים מטפס באיטיות. KPMG מציינים כי "ערכי המשרדים מראים סימני התייצבות בתחילת 2025" לנכסים איכותיים במיוחד assets.kpmg.com. שוק הנדל"ן הקמעונאי במלבורן מתחזק; מחזור המכירות ברבעון הראשון של 2025 עלה ב-1.9% cbre.com.au ומספר המבקרים עולה ככל שהצרכנים חוזרים למרכזים. תחום התעשייה נותר לוהט: שיעורי ואקנסי נמוכים היסטורית (כ-2–3%) החלו לעלות מעט עם סיום פרויקטים גדולים חדשים, אך בסך הכול צמיחת שכר הדירה "תתייצב" ולא תתרסק assets.kpmg.com.

גורמי ביקוש והיצע

גידול אוכלוסייה והגירה: האוכלוסייה המתפוצצת של ויקטוריה היא מנוע הביקוש העיקרי. המדינה צמחה בכ-1.8% (בשנה עד מרץ 2025) id.com.au, מהר יותר מרוב המדינה, והגיעה ל-7 מיליון תושבים id.com.au. מלבורן, במיוחד, משכה שיא של מהגרים פנימיים ובינלאומיים. במהלך 2023–24 ההגירה נטו לאוסטרליה הייתה כ-316,000 (לעומת 494,000 בשנה הקודמת) id.com.au, ומילאה בעיקר את הביקוש במלבורן. במקביל, ערים אוסטרליות מייצאות תושבים: במהלך 2023–24 המעבר מהערים לאזורים האזוריים קפץ בכ-10.5% upmove.com.au, כאשר ג'ילונג (ויקטוריה) בולטת כיעד מוביל upmove.com.au. הדבר יוצר ביקוש נוסף לדיור אזורי.

בנייה וקרקעות: ההיצע לא הדביק את הביקוש. שיא הבנייה למגורים בוויקטוריה היה לפני הקורונה, אך מאז ירד: אישורי בנייה נמצאים בשפל היסטורי propertyupdate.com.au. עלויות גבוהות (חומרים, עבודה), אינפלציה ורגולציה מקומית עיכבו פרויקטים רבים. שינויים באיז zoning ותכנון ב-2024–25 (למשל הקלה בחלק מחוקי הגובה, קודי עיצוב) נועדו לסייע, אך ייקח זמן ליישם אותם. הצהרת הדיור החדשה מתחייבת ל-800,000 בתים עד 2034 ואישורים מהירים יותר vic.gov.au. בינתיים, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נתקלים במכשולים, כך שרוב הגידול בהיצע בטווח הקצר יגיע מפרברים חדשים (למשל Clyde, Donnybrook). המחסור המתמשך הזה הוא הסיבה לכך שגם עם גידול אוכלוסייה מתון, מחירים ושכירויות עולים.

ריביות ואשראי: לאחר העלאות אגרסיביות, הבנק המרכזי האוסטרלי עצר ושינה כיוון ב-2025. ריביות נמוכות משפרות את יכולת ההחזר של משכנתאות: כל הורדה של 25 נקודות בסיס יכולה להעלות את כוח הקנייה של רוכשים בכ-5%. אנליסטים מסכימים שהפחתות ריבית צפויות (לכ-3.60% עד 2026) יחזירו את הביקוש. עם זאת, ריביות גבוהות מאוד בעבר "הוציאו מהשוק" חלק מהרוכשים, במיוחד רוכשי דירה ראשונה. לחצי נגישות יגרמו ליותר רוכשים לפנות לשוק הדירות (מחירים נמוכים יותר) מאשר לשוק הבתים. כללי שירות משכנתאות (מגבלות זהירות על החזרי הלוואות) ימשיכו להגן מפני התחממות יתר.

צמיחה כלכלית ותעסוקה: הכלכלה של ויקטוריה צפויה להאיץ: תקציב המדינה ל-2025–26 חוזה צמיחה בתמ"ג של כ-2.5% budget.vic.gov.au. האבטלה נמוכה (כ-3.9% באמצע 2025) אך צפויה לעלות לכיוון 5–6% עד 2026 (תרחיש בסיס של הבנק המרכזי rba.gov.au). עם זאת, שוקי העבודה נותרו הדוקים, מה שתומך בהכנסות משקי הבית. השקעות בתשתיות (Big Build) והכלכלה הדיגיטלית מספקות מקומות עבודה. כלכלה חזקה תומכת בביקוש לדיור, אך אם הצמיחה תאט משמעותית, זה עלול להקטין את עליות המחירים.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה

הזדמנויות: אנליסטים מדגישים כי מטרופולין מלבורן מציע אזורים חמים נבחרים. פרברים מרכזיים ובינוניים: אזורים סמוכים לתחבורה ציבורית (פרברים פנימיים, טבעת אמצעית) נמצאים בביקוש מבני ויש בהם מחסור בהיצע propertyupdate.com.au. מסדרונות צמיחה: אזורי פיתוח חדשים כמו Clyde South (דרום-מזרח) ו-Tarneit/Newport (מערב) נהנים מהשקעות מתוכננות ותשתיות רכבת חדשות, מה שמבטיח גידול אוכלוסייה premier.vic.gov.au. מרכזים אזוריים: ג'ילונג (זולה יחסית למלבורן), בנדיגו, בלאראט ועיירות עם בסיס תעסוקה חזק מושכות משקיעים, במיוחד לאור תשואות שכירות גבוהות יותר ופוטנציאל לעליית ערך הון openagent.com.au propertyology.com.au. שווקים נישתיים מסוימים (עיירות חוף או עיירות עם דגש על איכות חיים כמו מנספילד, ביירנסדייל openagent.com.au openagent.com.au) מושכים גם הם קונים המחפשים איכות חיים או צמיחה מונעת תיירות. מבחינה מסחרית, נדל"ן לוגיסטי/תעשייתי נשאר אטרקטיבי עם צמיחת המסחר האלקטרוני; שכר הדירה התעשייתי במלבורן עדיין גבוה מרמות שלפני המגפה. קמעונאות במיקומים חזקים (חנויות שכונתיות, קניונים ממוקמים היטב) צפויה להמשיך להתאושש ככל שההוצאה הצרכנית עולה.

סיכונים: בצד השני, ריביות גבוהות (אם האינפלציה תימשך) ממשיכות לפגוע בכושר ההשתכרות. האטה כלכלית בלתי צפויה תקצץ בהגירה ובביקוש. עודף בנייה מהווה דאגה בחלק מהמגזרים: לדוגמה, יש ריכוז של מגדלי דירות חדשים ב-CBD של מלבורן ובצפון הפנימי – אם הביקוש ייחלש, המחירים שם עלולים לקפוא. תקני אשראי מחמירים (למשל בדיקות שירות חוב קפדניות יותר, חשש מהון עצמי שלילי) עשויים לגרום לבנקים להיזהר יותר. במדיניות ממשלתית, הסיכון העיקרי הוא שינוי פוליטי – ממשלה עתידית עלולה להפוך תמריצים (למשל להחזיר מס רכישה על עסקאות "על הנייר", לשנות כללי מס קרקע). לבסוף, גורמים מקרו-כלכליים כמו האטה עולמית או מלחמת סחר עלולים להגביל את שוק הנדל"ן על ידי העלאת האבטלה או הפחתת זרימת ההון.

מדיניות ממשלתית ותשתיות

מיסים ותמריצים: ויקטוריה שומרת על מס רכישה פרוגרסיבי על העברת נכסים (שמגיע לשיא של כ-6–7% ממחיר הבתים). עם זאת, תקציבים אחרונים קיצצו את המס על דירות/בתים חדשים (Off-the-plan) – ההקלות לשנים 2024/25 הוכפלו והוארכו עד 2026 premier.vic.gov.au. רוכשי דירה ראשונה מקבלים מענק של $10,000 על בתים חדשים (שמקטין בפועל את מס הרכישה) vic.gov.au. מס קרקע למגורים ריקים (1–3% מהשווי) חל על בתים שאינם בשימוש, ומס נוסף לרוכשים זרים (+7% מס רכישה) חל על קונים מחו"ל (במטרה לצנן את הביקוש). לא בוצעה רפורמה גורפת לביטול מס הרכישה (בניגוד לשיח על מס קרקע), אך הממשלה עוקבת אחרי נושא נגישות לדיור.
הצהרת דיור ורפורמת תכנון: הצהרת הדיור החדשה (2024–34) מזהה חמישה תחומי מיקוד: רפורמת תכנון, תיאום תשתיות, תמריצים פיננסיים, חדשנות ודיור חברתי vic.gov.au. היעד של 800,000 יחידות דיור חדשות ידרוש שינויים מדיניות משמעותיים: תהליכי היתרים מהירים יותר, שינוי ייעוד לאזורים בצפיפות גבוהה ליד תחבורה, ותמיכה בבנייה להשכרה. חלק מהרפורמות כבר בתהליך (למשל, ייעול היתרים, טיפול בעמלות יזמים), אך רובן לטווח ארוך. מועצות מקומיות גם בוחנות מחדש אזורים כדי לאפשר יותר בנייה רבת-יחידות בפרברים האמצעיים.
השקעה בתשתיות: פרויקטי תחבורה מתמשכים יעצבו את הביקוש בפרברים. מנהרת המטרו (הרחבת רכבת Frankston–Sunbury) ולולאת הרכבת הפרברית (מזרח) מוסיפות קיבולת תחבורתית במסדרונות צמיחה. כבישים ועוקפים חדשים (למשל, Toorourrong Road) משפרים גישה לאזורים פרי-עירוניים. הרחבת שדה התעופה של מלבורן וקישורי מטען חדשים יחזקו את צפון-מערב מלבורן. קווי תשתית אלו הופכים לעיתים קרובות למסדרונות פיתוח – לדוגמה, השקעת הממשלה של $24 מיליון בתוכניות "Train & Tram Zone" נועדה להניע פיתוח דיור סביב 50 תחנות רכבת premier.vic.gov.au. נדרש מעקב קפדני: אזורים המיועדים לשדרוגי תשתית גדולים נוטים למשוך עניין ספקולטיבי.

הבדלים אזוריים ופרבריים

השוק של ויקטוריה אינו אחיד. בתוך מלבורן, אזורי מרכז העיר והפרברים האמצעיים (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash וכו') סובלים ממחסור בקרקע אך יש בהם ביקוש חזק של רוכשים למגורים, ולכן המחירים צפויים לעלות (במיוחד כאשר מתווספת תשתית בקרבת מקום). בפרברים החיצוניים יש היצע רב יותר ולכן צמיחה איטית יותר, אלא אם כן מתווספות בהם שירותים ואטרקציות. אזורי שוליים עירוניים עם עיירות חדשות מתוכננות (Clyde South, Toolern, Plumpton) יצמחו במהירות אך מנקודת פתיחה נמוכה – שווקים אלו תלויים במועד שחרור המגרשים ובאספקת השירותים.

ויקטוריה האזורית: לפני 2025, רק כמה שווקים אזוריים הציגו ביצועים טובים מהממוצע. אנליסט בולט (Property Mavens) אומר שמרכזים אזוריים מרכזיים (ג'ילונג, בלאראט, בנדיגו, חצי האי מורנינגטון) חווים עניין מחודש מצד קונים openagent.com.au, המונע על ידי נגישות מחירים ותשואות שכירות. עם זאת, OpenAgent מציין שמס קרקע גבוה על משקיעים גרם לרבים למכור נכסי השכרה ב-2023, מה שבאופן זמני דיכא ערכים openagent.com.au. העדכון של NAB מזהיר שצמיחה אזורית עשויה להישאר מתונה ב-2025 בשל זהירות מתמשכת והיצע רב openagent.com.au. יחד עם זאת, שיעורי תפוסה נמוכים (לעיתים קרובות פחות מ-1.5%) מספקים תמיכה בסיסית. ערים קטנות יותר (למשל Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) מציגות כיסים של יסודות חזקים (למשל הכלכלה החקלאית של Shepparton, נגישות הדיור של Mildura) והראו עליות מחירים של 3–6% ב-2024 openagent.com.au. עבור משקיעים, פרברים כמו Geelong West ו-Spring Gully (בנדיגו) מודגשים כבעלי פוטנציאל לעלייה בשל פיתוחים חדשים ואטרקטיביות לאורח חיים openagent.com.au openagent.com.au.

דעות מומחים ותחזיות

כלכלני נדל"ן מובילים וחברות מובילות הפכו לאופטימיים לגבי ויקטוריה. הכלכלנית הראשית של Domain, ניקולה פאוול, מציינת כי "מחירי סידני ומלבורן יובילו את העליות" בשנה הקרובה abc.net.au. היא מזהירה כי זה יהיה "בדיקת מציאות" לרוכשי דירה ראשונה, כאשר הצמיחה תאט רק במעט לאחר ירידת הריבית abc.net.au. Domain חוזה שמחיר החציוני במלבורן יגיע ל-1.1 מיליון דולר עד יוני 2026 (+6%) abc.net.au, וצופה שיאים חדשים גם בדירות. ד"ר ברנדן רין מ-KPMG רואה גם הוא את מלבורן בראש טבלאות הצמיחה של 2026: בתים +6.6%, דירות +7.1% australianpropertyupdate.com.au. הם מייחסים זאת להתאוששות של מלבורן (לאחר תקופה ממושכת של ירידות) ולביקוש חזק מהגירה מחו"ל, ומציינים שמחירי מלבורן עדיין נמוכים משל סידני australianpropertyupdate.com.au. KPMG מזהירה כי הצמיחה במחירים תאט רק במעט ב-2026 כאשר הריביות יירדו וההיצע ישתפר מול הביקוש australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

לעומת זאת, ישנם חזאים שנותרים ספקנים. חברת Propertyology המתמחה בתחום מכנה את ויקטוריה "המדינה עם הביצועים הגרועים ביותר" בחצי העשור האחרון וצופה שהשווקים שלה יפגרו מאחור propertyology.com.au. הם חוזים מחירים יציבים או אף ירידות מחירים בערים אזוריות מסוימות (למשל, בלאראט -3% עד -7% ב-2025 propertyology.com.au). גישה זו מדגישה סיכונים: שינויים במדיניות (העלאות מס קרקע), נסיגה של משקיעים, והאפשרות שההאטה הממושכת של ויקטוריה תימשך גם ב-2025. משקיעים צריכים לשקול דעות אלו, לאזן בין תחזיות אופטימיות לבין זהירות מפני רוחות נגד מקרו ומקומיות.

השוואה (מגמות לאומיות וגלובליות)

אוסטרליה מול מדינות אחרות: ברמה הארצית, בריסביין, אדלייד ופרת' חוו התאוששות חזקה יותר ממלבורן לאחרונה. למעשה, נתוני אמצע 2025 של KPMG מראים שמחירי הבתים בפרת' זינקו ב-+10% (תוך שישה חודשים) בעוד שבמלבורן העלייה הייתה רק +2.8% kpmg.com (אם כי מלבורן מדביקה פערים עם +6.5% בשנה המלאה). גם אדלייד ובריסביין רשמו עליות של 5–8% ב-2025. ניו סאות' ויילס (סידני) עדיין יקרה יותר אך הצמיחה שלה מאטה; KPMG צופה שמחירי הבתים בסידני יעלו ב-+4.2% ב-2026 לעומת 6.6% למלבורן australianpropertyupdate.com.au. בסך הכול, מומחים אומרים ששוקי ויקטוריה יובילו את ההתאוששות לאחר שהיו מהאיטיים ביותר קודם לכן.

הקשר עולמי: ברחבי העולם, שוקי הנדל"ן מתמודדים עם דינמיקה דומה: שנים של צמיחה מהירה (2020–21) התחלפו ביציבות או תיקון כאשר הבנקים המרכזיים העלו ריביות. מדינות רבות מדווחות על מחסור בהיצע במגזרים מרכזיים ומעבר לריביות נמוכות יותר ב-2025 jll.com. שירותי נדל"ן כמו JLL ו-PwC מציינים שמשקיעים יצטרכו להתמקד בנכסים איכותיים (מבנים חדשים, תכונות ירוקות) ולהיזהר מהתיישנות jll.com. בערים כמו לונדון, ניו יורק ואחרות, מחירי הדיור נותרו יחסית יציבים בשל פגיעה בכושר הקנייה. החוויה האוסטרלית דומה: האינפלציה הגיעה לשיאה וצפויות הורדות ריבית, מה שיתמוך בעליית מחירים (כמו בארה"ב, שם JPMorgan צופה עלייה של +3% ב-2025 jpmorgan.com). עם זאת, ייחודי לאוסטרליה (וויקטוריה) הוא התלות הגבוהה מאוד בהגירה לביקוש לדיור; אי-ודאות גלובלית (מלחמות סחר, גיאופוליטיקה) עלולה לכן להשפיע יותר על השוק שלנו דרך האטה בהגירה.

תחזית עולמית: בצד המסחרי, מחקר CRE עולמי (JLL) מדגיש שמחסור בהיצע במגזרים מבוקשים (כמו לוגיסטיקה ודיור) יימשך גם ב-2025 jll.com, ושמשקיעים יעדיפו הזדמנויות בשלבים מוקדמים (ייתכן ש"יתרון המקדימים" יגיע לשיאו ב-2025) jll.com. זה תואם את המצב בויקטוריה: מגזרים כמו תעשייה/לוגיסטיקה עדיין במחסור ועלולים לזכות בפרמיה. בינתיים, מגזרים במעבר (משרדים, קמעונאות) מתייצבים.

לסיכום, שוק הנדל"ן של ויקטוריה ב-2025–26 צפוי לצמיחה מחודשת אך התקדמות לא אחידה. מטרופולין מלבורן (במיוחד הפרברים הפנימיים והאמצעיים) צפוי להתאושש חזק, מונע על ידי גידול אוכלוסייה ורוחות גב מדיניות abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. שווקים אזוריים ייהנו מביקוש גולש, אם כי ערים קטנות מסוימות עשויות לראות עליות מתונות בלבד כאשר ההיצע מדביק את הפער. נדל"ן מסחרי מראה שיפור זהיר – משרדים וקמעונאות מתאוששים מרמות השפל של המגפה, והתעשייה נותרת חמה. הגורמים המרכזיים יהיו מדיניות הבנק המרכזי (תנועות ריבית), מגמות הגירה ורפורמות ממשלתיות להגדלת היצע הדיור. עבור משקיעים ורוכשי דירות כאחד, 2025 מבטיחה הזדמנויות בפרברים של "הגל הבא" של ויקטוריה, אך גם סיכונים שמחייבים בדיקת נאותות קפדנית ותשומת לב לתחזיות מומחים abc.net.au openagent.com.au.

מקורות: נתוני ממשלה (הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה), אנליטיקה תעשייתית (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB), וניתוחי מומחים abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. אלה כוללים דוחות ייעודיים לויקטוריה ותחזיות שוק לאומיות/גלובליות כדי להבטיח תמונה מקיפה.