- Les prix des maisons à Melbourne sont en forte hausse. Domain et KPMG prévoient une croissance d’environ 6 % à 7 % en 2025–26, portant le prix médian d’une maison à environ 1,1 million de dollars abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG prévoit spécifiquement une hausse de +6,6 % pour les maisons et de +7,1 % pour les appartements à Melbourne en 2026 australianpropertyupdate.com.au. À l’échelle nationale, les analystes (Domain, CoreLogic) s’attendent à des hausses de prix d’environ 4 à 5 % par an à mesure que les taux d’intérêt baissent abc.net.au kpmg.com.
- La population et la migration stimulent la demande. Le Victoria a dépassé les 7 millions d’habitants en 2025 id.com.au, avec 75 % de la croissance provenant de la migration internationale id.com.au. Melbourne a été la capitale australienne à la croissance la plus rapide ces dernières années, et une forte migration nette (des centaines de milliers par an) ajoute des dizaines de milliers de ménages. Parallèlement, de nombreux Australiens quittent les grandes villes pour s’installer dans les régions : la région de Geelong, dans le Victoria, est désormais classée n°1 en migration interne nette upmove.com.au openagent.com.au. Cette dynamique démographique alimente la demande de logements à Melbourne et dans les régions voisines.
- L’offre reste limitée malgré de nouvelles constructions. Le pipeline de logements du Victoria a du mal à suivre le rythme. Les permis de construire sont à des niveaux historiquement bas, et les nouvelles livraisons de logements sont très en retard par rapport aux besoins propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG estime qu’environ 160 000 nouveaux logements seront construits chaque année au niveau national (30 % en dessous des objectifs) kpmg.com. Dans le Victoria, des réformes de la planification sont en cours, mais les permis actuels ne répondent pas à la demande projetée d’environ 98 000 logements supplémentaires nécessaires chaque année à travers l’Australie. La pénurie d’offre a maintenu les loyers et les prix à un niveau élevé : les loyers australiens ont bondi d’environ 7,8 % en 2023, et même avec une croissance plus faible désormais (~4–5 % en 2025), les marchés locatifs restent très tendus kpmg.com kpmg.com.
- Taux d’intérêt et accessibilité. Des taux directeurs élevés (4,1–4,35 % fin 2024) ont réduit la capacité d’emprunt, surtout pour les primo-accédants, mais des baisses sont en cours. La RBA a réduit le taux directeur de 50 pb en 2025 abc.net.au et les prix du marché suggèrent environ 80–85 pb de baisses supplémentaires d’ici mi-2026. Cela a « stimulé le sentiment des acheteurs » kpmg.com, ce qui a relevé les prévisions. Les experts avertissent que le « défi le plus difficile » pour les acheteurs est imminent, mais des taux plus bas devraient stimuler la demande en 2025–26 abc.net.au kpmg.com. L’accessibilité oriente toujours la demande vers des logements plus modestes : les analystes s’attendent à ce que les appartements et maisons de ville surpassent les maisons individuelles en tant que points d’entrée plus abordables australianpropertyupdate.com.au.
- Politiques gouvernementales pour stimuler l’offre. La Déclaration sur le logement du gouvernement victorien (2024–34) fixe un objectif ambitieux de 800 000 nouveaux logements sur dix ans vic.gov.au. Les principales mesures incluent des réformes de l’urbanisme pour accélérer les autorisations et des incitations à la construction. Notamment, les exonérations de droits de timbre ont été élargies : les appartements, maisons en bande et unités sur plan bénéficient désormais d’une réduction de 100 % sur la valeur de la construction premier.vic.gov.au vic.gov.au (ce qui permet aux acheteurs d’économiser environ 25 000 $ sur un appartement médian à 620 000 $ premier.vic.gov.au). Les primo-accédants reçoivent des subventions de 10 000 $ à l’achat d’un logement neuf, et 50 nouveaux quartiers « Train & Tram Zone » sont financés pour stimuler le développement près des transports premier.vic.gov.au. Une taxe sur les terrains résidentiels vacants (actuellement 1 % à 3 % de droits supplémentaires) reste en vigueur pour décourager les logements inoccupés, et des surtaxes pour les acheteurs étrangers (droits de timbre +7 % à 8 %) s’appliquent également. Une future réforme fiscale (par exemple, remplacer les droits de timbre par une taxe foncière) est débattue mais pas encore adoptée.
- Perspectives d’investissement : opportunités et risques. Avec la hausse des prix et des rendements, de nombreux investisseurs sont enthousiastes, mais la prudence est de mise. Opportunités : Les banlieues intérieures et de la première couronne de Melbourne (notamment près des nouvelles infrastructures) devraient surperformer, car elles offrent des commodités et sont en pénurie propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Les zones émergentes à la périphérie de Melbourne (nouveaux quartiers en zone verte comme Clyde South) bénéficient de plans de développement soutenus par l’État pour 13 200 logements premier.vic.gov.au. En région Victoria, la demande de logements abordables est forte : Geelong et la péninsule de Mornington (forte migration nette) ainsi que les villes de banlieue comme Ballarat, Bendigo et Shepparton profitent de la demande de débordement openagent.com.au propertyology.com.au. Les travailleurs qualifiés et les familles s’éloignent pour le mode de vie et les prix. Risques : La hausse des taux d’intérêt (si les baisses s’arrêtent), la surabondance d’appartements et les changements de politique pourraient ralentir les marchés. Les taxes foncières plus élevées du Victoria (par exemple, seuil de taxe foncière bas à 50 000 $) ont freiné l’activité des investisseurs openagent.com.au, et une vague d’annonces de locations et d’offre d’appartements début 2024 incite à la prudence. Les risques macroéconomiques incluent les chocs mondiaux (tensions commerciales) et tout retournement de la migration. Les investisseurs devraient se concentrer sur les emplacements avec de solides fondamentaux locaux (emplois, infrastructures) et éviter les zones déjà en surabondance (certains ensembles d’appartements établis).
- Résidentiel vs Commercial. Résidentiel : Après un ralentissement national en 2022–24, la valeur des logements en Victoria a commencé à rebondir. CoreLogic note que Melbourne figurait parmi les marchés les plus faibles en 2024 (désormais « troisième moins chère » parmi les capitales) abc.net.au, mais les prévisions se sont améliorées avec l’assouplissement des taux. Les maisons comme les appartements devraient atteindre de nouveaux sommets ; Domain prévoit que le prix médian d’une maison à Melbourne atteindra 1,1 million de dollars d’ici mi-2026 abc.net.au. Commercial : Le marché des bureaux à Melbourne est encore en phase de reprise. Le taux de vacance dans le CBD est très élevé (~18 % fin 2024 cbre.com.au), mais l’absorption nette est redevenue positive au 1er trimestre 2025 après le départ d’un grand locataire. Aucun nouvel apport majeur de bureaux n’est prévu dans les prochaines années (le pipeline est ~66 % en dessous de la moyenne) cbre.com.au, donc les bureaux de haute qualité pourraient se stabiliser à mesure que le « retour au bureau » s’accélère assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Le commerce de détail en Victoria se raffermit : au 1er trimestre 2025, les ventes au détail victorien ont augmenté de 1,9 % cbre.com.au. La fréquentation et les dépenses augmentent (retour du tourisme et des étudiants), et les investisseurs achètent (par exemple, Northland SC vendu pour 385 millions de dollars) cbre.com.au. L’industriel (entrepôts, logistique) reste très tendu : vacance ~2,7 % au niveau national assets.kpmg.com, bien que KPMG s’attende à un ralentissement de la croissance des loyers avec l’arrivée de nouveaux projets assets.kpmg.com. Globalement, les rendements commerciaux se sont stabilisés, avec une légère compression des rendements du commerce de détail en banlieue et une légère expansion des rendements des bureaux prime du CBD cbre.com.au.
- Variations régionales au sein du Victoria. Melbourne vs Régions : Melbourne domine le marché de l’État, mais les villes régionales comptent aussi. Les banlieues intérieures et moyennes de Melbourne (par exemple, celles proches des nœuds de train/tram et des pôles d’emploi centraux) devraient mener la croissance propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Les banlieues extérieures et les zones périphériques avec de nouveaux développements s’en sortiront bien là où des projets de transport/infrastructures sont prévus premier.vic.gov.au. En revanche, certains centres régionaux connaissent des tendances contrastées : Geelong a vu une demande en forte hausse (désormais la destination n°1 de migration interne nette upmove.com.au) mais son prix médian (~726 000 $) reste inférieur à celui de Melbourne ; Ballarat et Bendigo, après de très bonnes années, pourraient voir une croissance plus plate (Propertyology prévoit même de légères baisses à Ballarat propertyology.com.au). Les petites villes comme Shepparton, Mildura ou Horsham ont connu des gains d’environ 3 à 6 % en 2024 openagent.com.au et semblent abordables, mais leur capacité est limitée par les revenus locaux. Par secteur, 2025 promet des « gagnants » dans les zones rurales/de style de vie et les corridors de croissance, tandis que les « retardataires » incluent les appartements du centre-ville (déjà chers et avec une migration d’investisseurs plus lente) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analyse & contexte
Tendances récentes et projetées des prix
Après un boom de plusieurs années, le marché immobilier de Victoria s’est refroidi en 2022–24 sous l’effet de taux d’intérêt élevés. Les données de CoreLogic montrent que la valeur des logements victoriens a chuté d’environ 2–3 % en 2024 (Victoria régionale en baisse de −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Les loyers ont cependant grimpé en flèche (les locations dans le Victoria ont augmenté de près de 8 % en glissement annuel) alors que le taux de vacance est resté extrêmement bas. Avec le changement de cap de la RBA, les prévisions ont été revues à la hausse. Le rapport de juin 2025 de Domain prévoit une hausse des prix à Melbourne de 6% en 2025–26 pour atteindre une médiane d’environ 1,1 million $ abc.net.au. Les perspectives de KPMG de juin 2025 prévoient également de fortes hausses : prix des maisons à Melbourne +6,5 % en 2025 et +6,6 % en 2026 (appartements +3,6 % et +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Au niveau national, KPMG prévoit +4,9 % pour les maisons en 2025 (+4,5 % en 2026) et +4,5 % (jusqu’à +5,1 %) pour les appartements kpmg.com. Le bilan national 2024 de CoreLogic a noté que Melbourne était devenue la troisième capitale la moins chère en raison du ralentissement abc.net.au, mais les analystes s’attendent désormais à une reprise rapide. D’autres prévisionnistes (par exemple Deloitte, Oxford Economics) prévoient également une hausse des prix de l’immobilier australien d’environ 4–6 % par an jusqu’en 2026.Dans le secteur commercial, les prix ont évolué différemment. Les bureaux du CBD de Melbourne ont vu leur valeur baisser alors que le taux de vacance a bondi (atteignant ~18% fin 2024 cbre.com.au), mais le début de 2025 a apporté des signes de stabilité : aucune nouvelle grande tour n’est prévue (l’offre sur 5 ans est ~66% en dessous de la tendance cbre.com.au) et les loyers prime augmentent légèrement. KPMG note que « la valeur des bureaux montre des signes de stabilisation début 2025 » pour les actifs de première qualité assets.kpmg.com. L’immobilier de commerce à Melbourne se raffermit ; le chiffre d’affaires du T1 2025 a augmenté de 1,9% cbre.com.au et la fréquentation progresse à mesure que les consommateurs reviennent dans les centres. L’industriel reste très dynamique : les taux de vacance historiquement bas (~2–3%) commencent à remonter avec l’achèvement de nouveaux grands projets, mais la croissance globale des loyers devrait « se stabiliser » plutôt que chuter assets.kpmg.com.
Facteurs de l’offre et de la demande
Croissance démographique et migration : La forte croissance de la population du Victoria est le principal moteur de la demande. L’État a crû d’environ 1,8% (année jusqu’en mars 2025) id.com.au, plus vite que la plupart du pays, atteignant 7 millions d’habitants id.com.au. Melbourne, en particulier, a attiré un afflux record de migrants nationaux et internationaux. Sur 2023–24, la migration nette vers l’Australie a été d’environ 316 000 personnes (contre 494 000 l’année précédente) id.com.au, répondant en grande partie à la demande de Melbourne. Parallèlement, les villes australiennes exportent des habitants : sur l’année 2023–24, les déménagements des capitales vers les régions ont bondi d’environ 10,5% upmove.com.au, avec Geelong (Vic) comme principale destination upmove.com.au. Cela accentue la pression sur le logement régional.
Construction et foncier : L’offre n’a pas suivi. La construction de logements à Victoria a atteint un pic avant le COVID mais a depuis chuté : les autorisations de construire sont à des niveaux historiquement bas propertyupdate.com.au. Les coûts élevés (matériaux, main-d’œuvre), l’inflation et la réglementation locale ont bloqué de nombreux projets. Les changements de zonage et de planification en 2024–25 (par exemple, assouplissement de certaines règles de hauteur, codes de conception) visent à aider, mais prennent du temps à être mis en œuvre. La nouvelle Déclaration sur le logement promet 800 000 logements d’ici 2034 et des autorisations plus rapides vic.gov.au. En attendant, de nombreux projets de densification urbaine rencontrent des obstacles, donc la plupart de la croissance de l’offre à court terme viendra des banlieues en développement (par exemple, Clyde, Donnybrook). Cette pénurie persistante explique pourquoi, même avec une croissance démographique modérée, les prix et les loyers augmentent.
Taux d’intérêt et crédit : Après des hausses agressives, la RBA a marqué une pause puis a inversé la tendance en 2025. Des taux plus bas améliorent l’accessibilité des prêts immobiliers : chaque baisse de 25 pb peut augmenter le pouvoir d’achat des acheteurs d’environ 5 %. Les analystes s’accordent à dire que les baisses de taux attendues (jusqu’à ~3,60 % d’ici 2026) vont relancer la demande. Cependant, des taux très élevés auparavant ont « exclu certains acheteurs », en particulier les primo-accédants. Les pressions sur l’accessibilité poussent davantage d’acheteurs vers le marché des logements collectifs (prix plus bas) plutôt que vers celui des maisons individuelles. Les règles de service de la dette hypothécaire (limites prudentielles sur les remboursements) continueront de prévenir toute surchauffe.
Croissance économique et emploi : L’économie du Victoria devrait s’accélérer : le budget de l’État 2025–26 prévoit une croissance du PIB d’environ 2,5 % budget.vic.gov.au. Le chômage est faible (~3,9 % mi-2025) mais devrait remonter vers 5–6 % d’ici 2026 (scénario de base de la RBA rba.gov.au). Malgré tout, le marché du travail reste tendu, soutenant les revenus des ménages. Les investissements dans les infrastructures (Big Build) et l’économie numérique créent des emplois. Une économie robuste soutient la demande de logements, mais si la croissance ralentit fortement, cela pourrait freiner la hausse des prix.
Opportunités et risques d’investissement
Opportunités : Les analystes soulignent que la métropole de Melbourne offre certains points chauds. Banlieues centrales et intermédiaires : les zones proches des transports (banlieues intérieures, couronne intermédiaire) sont structurellement demandées et l’offre y est insuffisante propertyupdate.com.au. Corridors de croissance : Les zones de développement comme Clyde South (sud-est) et Tarneit/Newport (ouest) bénéficient de financements prévus et de nouvelles lignes de train, promettant un afflux de population premier.vic.gov.au. Pôles régionaux : Geelong (bon marché par rapport à Melbourne), Bendigo, Ballarat et les villes avec une forte base d’emplois attirent les investisseurs, notamment grâce à des rendements locatifs plus élevés et un potentiel de plus-value openagent.com.au propertyology.com.au. Certains marchés de niche (villes côtières ou axées sur les commodités comme Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) attirent aussi les acheteurs recherchant un mode de vie ou une croissance liée au tourisme. Sur le plan commercial, l’immobilier logistique/industriel reste attractif avec la croissance du e-commerce ; les loyers industriels à Melbourne restent supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie. Le commerce de détail dans les bons emplacements (commerces de quartier, centres commerciaux bien situés) devrait continuer à se redresser avec l’augmentation des dépenses de consommation.
Risques : À l’inverse, la poursuite de taux d’intérêt élevés (si l’inflation persiste) réduit l’accessibilité. Un ralentissement économique inattendu freinerait la migration et la demande. La surconstruction inquiète dans certains segments : par exemple, un regroupement de nouvelles tours d’appartements dans le CBD de Melbourne et le nord intérieur – si la demande des acheteurs faiblit, les prix pourraient y stagner. Des normes de prêt plus strictes (par exemple, contrôles de capacité de remboursement plus rigoureux, craintes de valeur nette négative) pourraient rendre les banques plus prudentes. En matière de politique gouvernementale, le principal risque est un changement politique – un futur gouvernement pourrait annuler des incitations (par exemple, réintroduire les droits de timbre sur les achats sur plan, modifier les règles de la taxe foncière). Enfin, les facteurs macroéconomiques comme un ralentissement mondial ou une guerre commerciale pourraient freiner l’immobilier en augmentant le chômage ou en réduisant les flux de capitaux.
Politiques gouvernementales et infrastructures
- Taxes et incitations : Le Victoria maintient un droit de timbre progressif sur les transferts de propriété (atteignant environ 6–7 % du prix pour les maisons). Cependant, les budgets récents ont fortement réduit le droit de timbre sur les nouveaux appartements/maisons de ville (sur plan) – les concessions 2024/25 ont été doublées et prolongées jusqu’en 2026 premier.vic.gov.au. Les primo-accédants bénéficient de subventions de 10 000 $ à l’achat de logements neufs (ce qui réduit effectivement le droit de timbre) vic.gov.au. Une taxe sur les terrains résidentiels vacants (1–3 % de la valeur) s’applique aux logements inoccupés, et une surtaxe pour acheteurs étrangers (+7 % de droit de timbre) s’applique aux acheteurs étrangers (visant à freiner la demande). Aucune suppression générale du droit de timbre n’a été mise en œuvre (contrairement à certains débats sur la taxe foncière), mais le gouvernement surveille l’accessibilité au logement.
- Déclaration sur le logement & réforme de la planification : La nouvelle déclaration sur le logement (2024–34) identifie cinq axes prioritaires : réforme de la planification, coordination des infrastructures, incitations financières, innovation et logement social vic.gov.au. L’objectif de 800 000 nouveaux logements nécessitera des changements politiques majeurs : accélération des processus de permis, changement de zonage pour une plus grande densité près des transports, et soutien au « build-to-rent ». Certaines réformes sont en cours (par exemple, simplification des permis, lutte contre les frais des promoteurs), mais la plupart sont à long terme. Les conseils locaux révisent également les zones pour permettre davantage de constructions multi-unités dans les banlieues intermédiaires.
- Investissement dans les infrastructures : Les projets de transport en cours façonneront la demande dans les banlieues. Le Metro Tunnel (extension ferroviaire Frankston–Sunbury) et la Suburban Rail Loop (Est) augmentent la capacité de transport dans les corridors de croissance. De nouvelles routes et déviations (par exemple, Toorourrong Road) améliorent l’accès à certaines zones périurbaines. L’agrandissement de l’aéroport de Melbourne et de nouveaux liens de fret renforceront le nord-ouest de Melbourne. Ces lignes d’infrastructure deviennent souvent des corridors de développement – par exemple, les 24 millions de dollars du gouvernement pour les plans de quartiers « Train & Tram Zone » visent à catalyser la construction de logements autour de 50 pôles ferroviaires premier.vic.gov.au. Une surveillance attentive est nécessaire : les zones prévues pour de grandes améliorations d’infrastructures attirent souvent l’intérêt spéculatif.
Variations régionales et suburbaines
Le marché du Victoria n’est pas uniforme. À Melbourne, les quartiers du centre-ville et de la première couronne (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash, etc.) disposent de peu de terrains mais d’une forte demande de propriétaires-occupants, donc les prix devraient augmenter (surtout avec l’ajout d’infrastructures à proximité). Les banlieues extérieures font face à une offre plus importante et donc à une croissance plus lente, sauf si elles bénéficient de nouveaux équipements. Les zones en périphérie urbaine avec de nouveaux lotissements prévus (Clyde South, Toolern, Plumpton) connaîtront une croissance rapide mais à partir d’une base faible – ces marchés dépendent du moment où les lots sont libérés et des équipements livrés.
Victoria régionale : Avant 2025, seuls quelques marchés régionaux ont surperformé. Un analyste notable (Property Mavens) indique que les principaux centres régionaux (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) connaissent un regain d’intérêt des acheteurs openagent.com.au, stimulé par l’accessibilité et les rendements locatifs. Cependant, OpenAgent note que les taxes foncières élevées sur les investisseurs ont poussé beaucoup à vendre leurs biens locatifs en 2023, ce qui a temporairement fait baisser les valeurs openagent.com.au. La mise à jour de la NAB avertit que la croissance régionale pourrait rester modérée en 2025 en raison d’une prudence persistante et d’un stock abondant openagent.com.au. Cependant, des taux de vacance faibles (souvent <1,5 %) offrent un soutien de base. Certaines petites villes (par exemple Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) présentent des poches de fondamentaux solides (par exemple l’économie agricole de Shepparton, l’accessibilité au logement à Mildura) et ont affiché des hausses de prix de 3 à 6 % en 2024 openagent.com.au. Pour les investisseurs, des quartiers comme Geelong West et Spring Gully (Bendigo) sont mis en avant pour leur potentiel grâce à de nouveaux développements et à leur attrait en termes de style de vie openagent.com.au openagent.com.au.
Avis d’experts et prévisions
Les principaux économistes immobiliers et cabinets spécialisés sont devenus optimistes concernant le Victoria. L’économiste en chef de Domain, Nicola Powell, note que « les prix à Sydney et Melbourne mèneront la reprise » l’année prochaine abc.net.au. Elle avertit qu’il s’agira d’un « retour à la réalité » pour les primo-accédants, la croissance ne ralentissant que modestement une fois les taux d’intérêt en baisse abc.net.au. Domain prévoit un prix médian à Melbourne de 1,1 million de dollars d’ici juin 2026 (+6 %) abc.net.au, et s’attend à des records pour les appartements. Dr Brendan Rynne de KPMG voit également Melbourne en tête des classements de croissance pour 2026 : maisons +6,6 %, appartements +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Ils attribuent cela au rebond de Melbourne (après une longue période de baisse) et à une forte demande migratoire, tout en notant que les prix à Melbourne restent inférieurs à ceux de Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG avertit que la croissance des prix ne ralentira que légèrement en 2026, alors que la baisse des taux et l’amélioration de l’offre équilibreront la demande australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
À l’inverse, certains prévisionnistes restent sceptiques. Le cabinet spécialisé Propertyology qualifie le Victoria de « pire État en termes de performance » au cours du dernier demi-siècle et s’attend à ce que ses marchés soient à la traîne propertyology.com.au. Ils prévoient des prix stables, voire en baisse, dans certaines villes régionales (par exemple Ballarat de -3 % à -7 % en 2025 propertyology.com.au). Ce point de vue met en avant certains risques : changements de politique (hausse de la taxe foncière), retrait des investisseurs, et la possibilité que le long ralentissement du Victoria se poursuive en 2025. Les investisseurs doivent donc prendre en compte ces avis, en équilibrant les projections optimistes avec la prudence face aux vents contraires macroéconomiques et locaux.
Comparatif (Tendances nationales & mondiales)
Australie vs autres États : À l’échelle nationale, Brisbane, Adélaïde et Perth ont connu des reprises plus fortes que Melbourne récemment. En fait, les données de KPMG pour la mi-2025 montrent que les prix des maisons à Perth ont bondi de +10 % (sur six mois) tandis que ceux de Melbourne n’ont augmenté que de +2,8 % kpmg.com (même si Melbourne rattrape avec +6,5 % sur l’année complète). Adélaïde et Brisbane ont également enregistré des gains de 5 à 8 % en 2025. La Nouvelle-Galles du Sud (Sydney) reste plus chère mais sa croissance ralentit ; KPMG prévoit une hausse des maisons à Sydney de +4,2 % en 2026 contre 6,6 % pour Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Globalement, les experts estiment que les marchés victoriens vont mener la reprise après avoir été parmi les plus lents auparavant.
Contexte mondial : À l’échelle mondiale, les marchés immobiliers font face à des dynamiques similaires : des années de forte croissance (2020–21) ont laissé place à un plateau ou à une correction alors que les banques centrales ont relevé les taux. De nombreux pays signalent des pénuries d’offre dans des secteurs clés et un pivot vers des taux plus bas en 2025 jll.com. Des services immobiliers comme JLL et PwC notent que les investisseurs devront se concentrer sur des actifs de qualité (bâtiments récents, caractéristiques écologiques) et se méfier de l’obsolescence jll.com. Dans des villes comme Londres, New York et d’autres, les prix de l’immobilier résidentiel sont relativement stables car l’accessibilité devient un problème. L’expérience australienne est comparable : l’inflation a atteint un pic et des baisses de taux sont anticipées, ce qui devrait soutenir la croissance des prix (comme aux États-Unis où JPMorgan prévoit +3 % en 2025 jpmorgan.com). Cependant, ce qui est unique à l’Australie (et au Victoria), c’est la très forte dépendance à la migration pour la demande de logements ; l’incertitude mondiale (guerres commerciales, géopolitique) pourrait donc impacter davantage notre marché via un ralentissement de la migration.
Perspectives mondiales : Du côté commercial, la recherche mondiale sur l’immobilier d’entreprise (JLL) souligne que les pénuries d’offre dans les secteurs recherchés (comme la logistique et le logement) persisteront en 2025 jll.com, et que les investisseurs privilégieront les opportunités en début de cycle (l’« avantage du premier entrant » pourrait culminer en 2025) jll.com. Cela correspond à la situation du Victoria : des secteurs comme l’industriel/la logistique restent en pénurie et pourraient obtenir des primes. Pendant ce temps, les secteurs en transition (bureaux, commerce de détail) se stabilisent.
En résumé, le marché immobilier du Victoria en 2025–26 devrait connaître une reprise de la croissance mais des progrès inégaux. La métropole de Melbourne (en particulier les banlieues intérieures et intermédiaires) semble prête à rebondir fortement, portée par la croissance démographique et des politiques favorables abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Les marchés régionaux bénéficieront d’une demande de report, bien que certaines petites villes ne connaissent que des hausses modestes le temps que l’offre rattrape la demande. L’immobilier commercial montre une amélioration prudente – les bureaux et le commerce de détail se remettent des creux de la pandémie, et l’industriel reste dynamique. Les principaux facteurs seront la politique de la RBA (évolution des taux d’intérêt), les tendances migratoires et les réformes gouvernementales visant à augmenter l’offre de logements. Pour les investisseurs comme pour les acheteurs, 2025 promet des opportunités dans les « nouvelles vagues » de banlieues du Victoria, mais aussi des risques qui nécessitent une diligence raisonnable et une attention aux prévisions d’experts abc.net.au openagent.com.au.Sources : Données gouvernementales (ABS), analyses sectorielles (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) et analyses d’experts abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Cela inclut des rapports spécifiques au Victoria ainsi que des perspectives nationales et mondiales afin d’assurer une vision complète.
