- Melbournen asuntok hinnat nousevat nopeasti. Domain ja KPMG ennustavat noin 6–7 % kasvua vuosina 2025–26, mikä nostaa mediaanitalon hinnan noin 1,1 miljoonaan dollariin abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG arvioi erityisesti Melbournen talojen hinnan nousevan +6,6 % ja asuntojen +7,1 % vuonna 2026 australianpropertyupdate.com.au. Koko maassa analyytikot (Domain, CoreLogic) odottavat hintojen nousevan noin 4–5 % vuodessa, kun korot laskevat abc.net.au kpmg.com.
- Väestönkasvu ja maahanmuutto lisäävät kysyntää. Victorian väkiluku ylitti 7 miljoonaa vuonna 2025 id.com.au, ja 75 % kasvusta tuli ulkomaisesta muuttoliikkeestä id.com.au. Melbourne on ollut Australian nopeimmin kasvava pääkaupunki viime vuosina, ja vahva nettomaahanmuutto (satoja tuhansia vuodessa) lisää kymmeniä tuhansia kotitalouksia. Samaan aikaan monet australialaiset muuttavat pääkaupungeista alueille: Victorian Geelongin alue on nyt sijalla #1 nettosisäisessä muuttoliikkeessä upmove.com.au openagent.com.au. Tämä väestödynamiikka lisää asuntokysyntää sekä Melbournessa että lähialueilla.
- Tarjonta pysyy niukkana uusista rakennuksista huolimatta. Victorian asuntotuotantoketju ei ole pysynyt vauhdissa mukana. Rakennusluvat ovat ennätyksellisen alhaalla, ja uusien asuntojen valmistuminen laahaa kaukana tarpeesta propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG arvioi, että valtakunnallisesti rakennetaan vain noin 160 000 uutta asuntoa vuodessa (30 % alle tavoitteiden) kpmg.com. Victoriassa kaavauudistukset ovat käynnissä, mutta nykyiset luvat eivät riitä kattamaan ennustettua ~98 000 lisäasunnon vuotuista tarvetta koko Australiassa. Asuntopula on pitänyt vuokrat ja hinnat korkealla: Australian vuokrat nousivat noin 7,8 % vuonna 2023, ja vaikka kasvu on nyt hitaampaa (~4–5 % vuonna 2025), vuokramarkkinat pysyvät erittäin kireinä kpmg.com kpmg.com.
- Korkotaso ja asumisen kohtuuhintaisuus. Korkeat ohjauskorot (4,1–4,35 % loppuvuodesta 2024) ovat heikentäneet lainanottokykyä, erityisesti ensiasunnon ostajilla, mutta koronlaskut ovat käynnissä. RBA laski ohjauskorkoa 50 korkopisteellä vuonna 2025 abc.net.au ja markkinahinnoittelu ennakoi noin 80–85 korkopisteen lisälaskuja vuoteen 2026 mennessä. Tämä on “parantanut ostajien luottamusta” kpmg.com, mikä on nostanut ennusteita. Asiantuntijat varoittavat, että ostajille on tulossa “vaikein haaste”, mutta matalammat korot vauhdittavat kysyntää vuosina 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Kohtuuhintaisuus ohjaa kysyntää edelleen vaatimattomampiin asuntoihin: analyytikot odottavat, että asunnot ja rivitalot ohittavat omakotitalot edullisempina vaihtoehtoina australianpropertyupdate.com.au.
- Hallituksen politiikat tarjonnan lisäämiseksi. Victorian osavaltion hallituksen Housing Statement (2024–34) asettaa kunnianhimoisen tavoitteen: 800 000 uutta kotia kymmenessä vuodessa vic.gov.au. Keskeisiä toimenpiteitä ovat kaavamuutokset lupaprosessien nopeuttamiseksi ja rakentamisen kannustimet. Merkittävää on, että varainsiirtoveron huojennuksia on laajennettu: suunnitteilla olevat asunnot, rivitalot ja yksiköt saavat nyt 100 %:n verovapautuksen rakennuskustannuksista premier.vic.gov.au vic.gov.au (säästäen ostajilta noin 25 000 dollaria keskimääräisestä 620 000 dollarin asunnosta premier.vic.gov.au). Ensiasunnon ostajat saavat 10 000 dollarin avustuksen uusiin koteihin, ja 50 uutta “Juna- & Raitiovaunualueen” aluetta rahoitetaan kehityksen edistämiseksi lähellä joukkoliikennettä premier.vic.gov.au. Tyhjien asuinalueiden verotus (tällä hetkellä 1–3 % lisävero) on edelleen voimassa tyhjien asuntojen vähentämiseksi, ja ulkomaalaisille ostajille määrätään lisäveroja (varainsiirtovero +7–8 %). Tulevaisuuden verouudistuksia (esim. varainsiirtoveron korvaaminen kiinteistöverolla) käsitellään, mutta niitä ei ole vielä toteutettu.
- Sijoitusnäkymät: mahdollisuudet ja riskit. Nousevien hintojen ja tuottojen myötä monet sijoittajat ovat innokkaita, mutta varovaisuutta suositellaan. Mahdollisuudet: Melbournen sisä- ja keskikehän lähiöiden (erityisesti uusien infrastruktuurihankkeiden läheisyydessä) odotetaan menestyvän paremmin, sillä ne tarjoavat palveluita ja ovat niukkoja tarjonnaltaan propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Melbournen reuna-alueiden uudet kasvavat alueet (uudet greenfield-alueet kuten Clyde South) ovat osavaltion tukemien kehityssuunnitelmien kohteena 13 200 kodille premier.vic.gov.au. Alueellisessa Victoriassa kysyntä edulliselle asumiselle on vahvaa: Geelong ja Morningtonin niemimaa (korkea nettomuutto) sekä työmatkakaupungit kuten Ballarat, Bendigo ja Shepparton hyötyvät ylivuotokysynnästä openagent.com.au propertyology.com.au. Osaavat työntekijät ja perheet muuttavat ulospäin elämäntyylin ja hintojen vuoksi. Riskit: Nousevat korot (jos laskut pysähtyvät), asuntojen ylitarjonta ja poliittiset muutokset voivat hidastaa markkinoita. Victorian korkeammat kiinteistöverot (esim. matala kiinteistöveron alaraja 50 000 $) ovat vähentäneet sijoittajien aktiivisuutta openagent.com.au, ja vuokra-asuntojen sekä asuntojen tarjonnan kasvu vuoden 2024 alussa viittaa varovaisuuteen. Makrotason riskejä ovat globaalit shokit (kauppajännitteet) ja mahdollinen muuttoliikkeen kääntyminen. Sijoittajien tulisi keskittyä alueisiin, joilla on vahvat paikalliset perustekijät (työpaikat, infrastruktuuri) ja välttää jo ylitarjottuja alueita (jotkut vakiintuneet asuinkerrostalot).
- Asuin- vs. liikekiinteistöt. Asuinkiinteistöt: Koko maan kattavan laskukauden jälkeen vuosina 2022–24 Victorian asuntojen hinnat ovat alkaneet elpyä. CoreLogicin mukaan Melbourne oli yksi heikoimmista markkinoista vuonna 2024 (nyt “kolmanneksi edullisin” pääkaupungeista) abc.net.au, mutta ennusteet ovat parantuneet korkojen laskun myötä. Sekä omakotitalojen että asuntojen hinnat ovat nousemassa uusiin huippuihin; Domain ennustaa Melbournen mediaanitalohinnan nousevan 1,1 miljoonaan dollariin vuoden 2026 puoliväliin mennessä abc.net.au. Liikekiinteistöt: Melbournen toimistomarkkinat ovat yhä toipumassa. Keskustan vajaakäyttöaste on hyvin korkea (~18 % loppuvuodesta 2024 cbre.com.au), mutta nettokäyttö kääntyi positiiviseksi vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä suuren vuokralaislähdön jälkeen. Uutta toimistotarjontaa ei ole tulossa merkittävästi seuraavina vuosina (rakenteilla oleva määrä on noin 66 % alle keskiarvon) cbre.com.au, joten korkeatasoiset toimistot voivat vakautua, kun “paluu toimistolle” kiihtyy assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Vähittäiskauppa Victoriassa vahvistuu: vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Victorian vähittäismyynti kasvoi 1,9 % cbre.com.au. Asiakasvirrat ja kulutus ovat kasvussa (turismi ja opiskelijat palaavat), ja sijoittajat ostavat (esim. Northland SC myytiin 385 miljoonalla dollarilla) cbre.com.au. Teollisuus (varastot, logistiikka) on yhä erittäin tiukka: vajaakäyttöaste noin 2,7 % valtakunnallisesti assets.kpmg.com, vaikka KPMG odottaa vuokrien nousun tasaantuvan uusien hankkeiden valmistuessa assets.kpmg.com. Kokonaisuudessaan liikekiinteistöjen tuotot ovat vakiintuneet, esikaupunkien vähittäiskaupan tuotoissa on nähty pientä laskua ja ydinkeskustan huipputoimistojen tuotoissa lievää nousua cbre.com.au.
- Alueelliset erot Victorian sisällä. Melbourne vs Alueet: Melbourne ohjaa osavaltion markkinoita, mutta myös alueelliset kaupungit ovat tärkeitä. Melbournen sisä- ja keskimmäiset lähiöt (esim. ne, jotka ovat lähellä juna-/raitiovaunupysäkkejä ja sisäisiä työpaikkakeskittymiä) ennustetaan johtavan kasvua propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Ulommat lähiöt ja reuna-alueet, joilla on uutta kehitystä, menestyvät hyvin siellä, missä liikenne-/infrastruktuurihankkeita on suunnitteilla premier.vic.gov.au. Sen sijaan jotkut aluekeskukset kohtaavat erilaisia trendejä: Geelongissa kysyntä on kasvanut voimakkaasti (nyt #1 nettosisäisen muuttoliikkeen kohde upmove.com.au), mutta sen mediaanihinta (~726 000 $) on yhä alle Melbournen; Ballarat ja Bendigo, loistavien vuosien jälkeen, saattavat kokea tasaisempaa kasvua (Propertyology ennustaa jopa lievää laskua Ballaratissa propertyology.com.au). Pienemmät kaupungit kuten Shepparton, Mildura tai Horsham kokivat noin 3–6 % nousua vuonna 2024 openagent.com.au ja näyttävät edullisilta, mutta paikalliset tulot rajoittavat kasvupotentiaalia. Sektoreittain vuosi 2025 lupaa “voittajia” elämäntapa-/maaseutualueilla ja kasvukäytävillä, kun taas “jälkijunassa” tulevat keskustan kerrostaloasunnot (jo nyt kalliita ja sijoittajamuutto hidasta) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analyysi & Konteksti
Viimeaikaiset ja ennustetut hintakehitykset
Monivuotisen nousukauden jälkeen Victorian asuntomarkkinat viilenivät vuosina 2022–24 korkeiden korkojen vuoksi. CoreLogicin tiedot osoittavat, että viktorialaisten asuntojen arvot laskivat noin 2–3 % vuonna 2024 (alueellinen Victoria −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Vuokrat kuitenkin nousivat jyrkästi (Victorian vuokrat kasvoivat lähes 8 % vuodessa), sillä vajaakäyttöaste pysyi erittäin alhaisena. RBA:n suunnanmuutoksen myötä ennusteet ovat kääntyneet nousuun. Domainin kesäkuun 2025 raportti ennustaa Melbournen hintojen nousevan 6 % tilikaudella 2025–26 mediaaniin noin 1,1 miljoonaa dollaria abc.net.au. KPMG:n kesäkuun 2025 näkymä ennustaa samoin vahvaa kasvua: Melbournen omakotitalojen hinnat +6,5 % vuonna 2025 ja +6,6 % vuonna 2026 (asunnot +3,6 % ja +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Koko maassa KPMG ennustaa omakotitaloille +4,9 % vuonna 2025 (+4,5 % vuonna 2026) ja asunnoille +4,5 % (jopa +5,1 %) kpmg.com. CoreLogicin vuoden 2024 kansallisessa katsauksessa todettiin, että Melbourne oli laskun vuoksi pudonnut kolmanneksi edullisimmaksi pääkaupungiksi abc.net.au, mutta analyytikot odottavat nyt nopeaa elpymistä. Myös muut ennustajat (esim. Deloitte, Oxford Economics) ennustavat nyt australialaisten asuntojen hintojen nousevan noin 4–6 % vuodessa vuoteen 2026 asti.Kaupallisella sektorilla hinnat käyttäytyivät eri tavalla. Melbournen keskustan toimistojen arvot laskivat, kun vajaakäyttö nousi (noin 18 % vuoden 2024 lopulla cbre.com.au), mutta vuoden 2025 alussa nähtiin vakautumisen merkkejä: uusia suuria torneja ei ole tulossa (5 vuoden tarjonta noin 66 % alle trendin cbre.com.au) ja ensiluokkaisten tilojen vuokrat nousevat hitaasti. KPMG toteaa, että “toimistojen arvot osoittavat vakautumisen merkkejä vuoden 2025 alussa” huippuluokan kohteissa assets.kpmg.com. Melbournen liiketilakiinteistöt vahvistuvat; vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen liikevaihto kasvoi 1,9 % cbre.com.au ja kävijämäärät nousevat, kun kuluttajat palaavat keskuksiin. Teollisuuskiinteistöt ovat edelleen erittäin kuumia: historiallisesti matalat vajaakäytöt (noin 2–3 %) ovat alkaneet hieman nousta uusien suurten hankkeiden valmistuessa, mutta kokonaisvuokrien kasvu “vakiintuu” romahtamisen sijaan assets.kpmg.com.
Kysyntä- ja tarjontatekijät
Väestönkasvu ja muuttoliike: Victorian nopeasti kasvava väestö on tärkein kysyntää lisäävä tekijä. Osavaltion väkiluku kasvoi noin 1,8 % (vuoteen maaliskuu 2025 mennessä) id.com.au, nopeammin kuin suuressa osassa maata, ja saavutti 7 miljoonan asukkaan rajan id.com.au. Erityisesti Melbourne houkutteli ennätysmäärän kotimaisia ja kansainvälisiä muuttajia. Vuosina 2023–24 nettomaahanmuutto Australiaan oli noin 316 000 (vs 494 000 edellisenä vuonna) id.com.au, mikä täytti pitkälti Melbournen kysynnän. Samaan aikaan Australian kaupungit menettävät väestöä: vuosina 2023–24 muutot pääkaupungeista alueille kasvoivat noin 10,5 % upmove.com.au, ja Geelong (Victoria) nousi suosituimmaksi kohteeksi upmove.com.au. Tämä lisää painetta alueelliseen asuntotarjontaan.
Rakentaminen ja maa: Tarjonta ei ole pysynyt perässä. Victorian asuntorakentaminen huipentui ennen COVIDia, mutta on sittemmin laskenut: rakennusluvat ovat historiallisen alhaalla propertyupdate.com.au. Korkeat kustannukset (materiaalit, työvoima), inflaatio ja paikalliset säädökset ovat pysäyttäneet monia hankkeita. Kaavoitus- ja suunnittelumuutokset vuosina 2024–25 (esim. joidenkin korkeussääntöjen ja suunnittelukoodien höllentäminen) pyrkivät auttamaan, mutta vievät aikaa toteuttaa. Uusi Housing Statement lupaa 800 000 kotia vuoteen 2034 mennessä ja nopeampia lupaprosesseja vic.gov.au. Sillä välin monet kaupunkien täydennysrakentamishankkeet kohtaavat esteitä, joten suurin osa lähiajan tarjonnan kasvusta tulee uusilta alueilta (esim. Clyde, Donnybrook). Tämä jatkuva alitarjonta on syy siihen, miksi hinnat ja vuokrat nousevat, vaikka väestönkasvu olisi maltillista.
Korkotaso ja luotto: Aggressiivisten koronnostojen jälkeen RBA pysäytti ja käänsi suunnan vuonna 2025. Matalammat korot parantavat asuntolainojen saavutettavuutta: jokainen 25 korkopisteen lasku voi nostaa ostajan ostovoimaa noin 5 %. Analyytikot ovat yhtä mieltä siitä, että odotetut koronlaskut (noin 3,60 % vuoteen 2026 mennessä) lisäävät kysyntää. Kuitenkin hyvin korkeat aiemmat korot ovat “hinnoitelleet osan ostajista ulos”, erityisesti ensiasunnon ostajat. Heikko saavutettavuus tarkoittaa, että yhä useampi ostaja katsoo moniasuntoisiin (edullisempi hinta) omakotitalojen sijaan. Asuntolainojen maksuvalmiussäännöt (vakavaraisuusrajat lyhennyksille) jatkavat ylikuumenemisen ehkäisyä.
Taloudellinen kasvu ja työpaikat: Victorian talouden odotetaan kiihtyvän: vuoden 2025–26 osavaltion budjetti ennustaa BKT:n kasvuksi noin 2,5 % budget.vic.gov.au. Työttömyys on matala (~3,9 % vuoden 2025 puolivälissä), mutta sen odotetaan nousevan 5–6 %:iin vuoteen 2026 mennessä (RBA:n perusskenaario rba.gov.au). Työmarkkinat ovat silti tiukat, mikä tukee kotitalouksien tuloja. Infrastruktuuri-investoinnit (Big Build) ja digitaalinen talous tuovat työpaikkoja. Vahva talous tukee asuntokysyntää, mutta jos kasvu hidastuu merkittävästi, se voi hillitä hintojen nousua.
Sijoitusmahdollisuudet & riskit
Mahdollisuudet: Analyytikot korostavat, että Melbournen metropolialueella on valikoituja kasvupisteitä. Keskus- ja keskimmäiset lähiöt: alueet lähellä joukkoliikennettä (sisemmät lähiöt, keskivyöhyke) ovat rakenteellisessa kysynnässä ja alitarjonnassa propertyupdate.com.au. Kasvukäytävät: Uusien alueiden, kuten Clyde Southin (kaakkoisessa) ja Tarneit/Newportin (lännessä), kehittämiseen on suunniteltu investointeja ja uusia junalinjoja, mikä lupaa väestönkasvua premier.vic.gov.au. Alueelliset keskukset: Geelong (edullinen verrattuna Melbourneen), Bendigo, Ballarat ja kaupungit, joissa on vahva työpaikkapohja, houkuttelevat sijoittajia, erityisesti korkeampien vuokratuottojen ja pääomankasvun mahdollisuuksien vuoksi openagent.com.au propertyology.com.au. Jotkut erikoismarkkinat (rannikko- tai palvelupainotteiset kaupungit kuten Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) houkuttelevat myös ostajia, jotka etsivät elämäntapa- tai matkailuvetoista kasvua. Liikekiinteistöissä logistiikka/teollisuuskiinteistöt pysyvät houkuttelevina verkkokaupan kasvaessa; Melbournen teollisuusvuokrat ovat yhä pandemian huippujen yläpuolella. Vahvoilla paikoilla sijaitseva vähittäiskauppa (lähikaupat, hyvin sijoitetut ostoskeskukset) jatkanee elpymistä kulutuksen kasvaessa.
Riskit: Kääntöpuolena ovat jatkuvat korkeat korot (jos inflaatio jatkuu), jotka heikentävät ostovoimaa. Odottamaton talouden hidastuminen vähentäisi muuttoliikettä ja kysyntää. Ylirakentaminen huolestuttaa joillakin osa-alueilla: esimerkiksi Melbournen keskustassa ja sisäisessä pohjoisessa on paljon uusia kerrostaloja – jos ostajakysyntä hiipuu, hinnat voivat jäädä paikalleen. Tiukemmat lainanantokriteerit (esim. tiukemmat maksukyvyn tarkistukset, negatiivisen oman pääoman pelot) voivat tehdä pankeista varovaisempia. Hallituksen politiikassa suurin riski on poliittinen muutos – tuleva hallitus voi perua kannustimia (esim. ottaa uudelleen käyttöön varainsiirtoveron uudiskohteissa, muuttaa kiinteistöverotusta). Lopuksi makrotaloudelliset tekijät, kuten globaali taantuma tai kauppasota, voivat rajoittaa kiinteistömarkkinoita nostamalla työttömyyttä tai vähentämällä pääomavirtoja.
Hallituksen politiikka ja infrastruktuuri
- Verotus ja kannustimet: Victoriassa säilyy progressiivinen varainsiirtovero kiinteistökaupoissa (huipussaan noin 6–7 % talon hinnasta). Viimeisimmissä budjeteissa on kuitenkin leikattu uuden asunnon/ rivitalon (off-the-plan) varainsiirtoveroa – vuoden 2024/25 helpotuksia on kaksinkertaistettu ja jatkettu vuoteen 2026 premier.vic.gov.au. Ensiasunnon ostajat saavat 10 000 dollarin avustuksen uusiin asuntoihin (alentaa käytännössä varainsiirtoveroa) vic.gov.au. Tyhjillään oleviin asuntoihin kohdistuu asuntotonttivero (1–3 % arvosta), ja ulkomaalaisille ostajille lisätään 7 %:n vero (tarkoituksena hillitä kysyntää). Varainsiirtoveroa ei ole laajasti poistettu (toisin kuin keskusteluissa maaverosta), mutta hallitus seuraa asumisen kohtuuhintaisuutta.
- Asuntopoliittinen linjaus & kaavauudistus: Uusi asuntopoliittinen linjaus (2024–34) tunnistaa viisi painopistealuetta: kaavauudistus, infrastruktuurin koordinointi, taloudelliset kannustimet, innovaatiot ja sosiaalinen asuntotuotanto vic.gov.au. Tavoitteena on 800 000 uutta asuntoa, mikä vaatii merkittäviä politiikkamuutoksia: nopeammat lupaprosessit, tiiviimmän rakentamisen kaavoitus lähelle joukkoliikennettä ja tuki vuokra-asuntorakentamiselle. Osa uudistuksista on jo käynnissä (esim. lupien sujuvoittaminen, kehittäjämaksujen valvonta), mutta suurin osa on pitkän aikavälin toimia. Myös paikallishallinnot tarkistavat kaavoja mahdollistaakseen useampia moniasuntohankkeita keskimmäisissä esikaupungeissa.
- Infrastruktuuri-investoinnit: Käynnissä olevat liikennehankkeet muovaavat esikaupunkien kysyntää. Metro Tunnel (Frankston–Sunbury-raideyhteyden laajennus) ja Suburban Rail Loop (East) lisäävät joukkoliikennekapasiteettia kasvukäytävillä. Uudet tiet ja ohitustiet (esim. Toorourrong Road) parantavat saavutettavuutta joillakin reuna-alueilla. Melbournen lentokentän laajennus ja uudet rahtiyhteydet vahvistavat Melbournen luoteista aluetta. Nämä infrastruktuurilinjaukset muodostuvat usein kehityskäytäviksi – esimerkiksi hallituksen 24 miljoonan dollarin panostus “Train & Tram Zone” -alueiden suunnitelmiin tähtää asuntorakentamisen vauhdittamiseen 50 aseman ympärillä premier.vic.gov.au. Tarkka seuranta on tarpeen: alueet, joille on suunniteltu suuria infrastruktuurihankkeita, houkuttelevat usein spekulatiivista kiinnostusta.
Alueelliset ja esikaupunkien erot
Victorian markkina ei ole yhtenäinen. Melbournessa sisäkaupungin ja keskivyöhykkeen esikaupungit (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash jne.) ovat maapulasta kärsiviä, mutta omistusasujien kysyntä on vahvaa, joten hinnat nousevat (erityisesti kun lähelle tulee lisää infrastruktuuria). Ulommat esikaupungit kohtaavat enemmän tarjontaa ja siten hitaampaa kasvua, ellei alueelle tule lisää palveluita. Kaupunkireunan uudet suunnitellut taajamat (Clyde South, Toolern, Plumpton) kasvavat nopeasti, mutta matalalta tasolta – näiden markkinoiden kehitys riippuu tonttien vapautuksesta ja palveluiden toteutumisesta.
Alueellinen Victoria: Ennen vuotta 2025 vain harvat alueelliset markkinat menestyivät paremmin. Merkittävä analyytikko (Property Mavens) kertoo, että suuret alueelliset keskukset (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) kokevat uudelleen ostajien kiinnostuksen openagent.com.au, jota ohjaavat edullisuus ja vuokratuotot. Kuitenkin OpenAgent huomauttaa, että korkeat kiinteistöverot sijoittajille saivat monet myymään vuokra-asuntojaan vuonna 2023, mikä tilapäisesti laski arvoja openagent.com.au. NAB:n päivitys varoittaa, että alueellinen kasvu saattaa pysyä vaimeana vuonna 2025 jatkuvan varovaisuuden ja runsaan tarjonnan vuoksi openagent.com.au. Silti tiukat vajaakäyttöasteet (usein alle 1,5 %) antavat perustukea. Jotkut pienemmät kaupungit (esim. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) omaavat vahvoja perustekijöitä (esim. Sheppartonin maataloustalous, Milduran asuntomarkkinoiden edullisuus) ja ovat osoittaneet 3–6 %:n hintojen nousua vuonna 2024 openagent.com.au. Sijoittajille esiin nostetaan esikaupunkialueita kuten Geelong West ja Spring Gully (Bendigo), joilla nähdään nousupotentiaalia uusien kehityshankkeiden ja elämäntyylin vetovoiman ansiosta openagent.com.au openagent.com.au.
Asiantuntijoiden mielipiteet ja ennusteet
Johtavat kiinteistötalouden ekonomistit ja yritykset ovat kääntyneet optimistisiksi Victorian suhteen. Domainin pääekonomisti Nicola Powell toteaa, että ”Sydneyn ja Melbournen hinnat johtavat nousua” ensi vuonna abc.net.au. Hän varoittaa, että tämä tulee olemaan ”todellisuustarkistus” ensiasunnon ostajille, sillä kasvu hidastuu vain hieman korkojen laskiessa abc.net.au. Domain ennustaa Melbournen mediaanihinnaksi 1,1 miljoonaa dollaria kesäkuuhun 2026 mennessä (+6 %) abc.net.au, ja odottaa ennätyskorkeuksia myös asunnoille. KPMG:n tohtori Brendan Rynne näkee myös Melbournen kärjessä vuoden 2026 kasvutilastoissa: omakotitalot +6,6 %, asunnot +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. He perustelevat tämän Melbournen elpymisellä (pitkän laskukauden jälkeen) ja vahvalla ulkomaisen muuttoliikkeen kysynnällä, huomioiden että Melbournen hinnat ovat yhä alemmat kuin Sydneyn australianpropertyupdate.com.au. KPMG varoittaa, että hintojen kasvu hidastuu vain hieman vuonna 2026, kun matalammat korot ja paraneva tarjonta tasapainottavat kysyntää australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Sen sijaan jotkut ennustajat pysyvät skeptisinä. Erikoistunut yritys Propertyology kutsuu Victoriaa ”heikoimmin menestyneeksi osavaltioksi” viimeisen puolen vuosikymmenen aikana ja odottaa sen markkinoiden jäävän jälkeen propertyology.com.au. He ennustavat tasaisia tai jopa laskevia hintoja joissakin alueellisissa kaupungeissa (esim. Ballarat -3 % – -7 % vuonna 2025 propertyology.com.au). Tämä näkemys korostaa riskejä: poliittiset muutokset (kiinteistöveron korotukset), sijoittajien vetäytyminen ja se, että Victorian pitkä hidastuminen saattaa jatkua vuoteen 2025. Sijoittajien tulisi siis punnita näitä näkemyksiä, tasapainottaen optimistiset ennusteet varovaisuuteen makro- ja paikallisten vastatuulien suhteen.
Vertailu (Kansalliset & Globaalit trendit)
Australia vs Muut osavaltiot: Koko maassa Brisbane, Adelaide ja Perth ovat viime aikoina toipuneet vahvemmin kuin Melbourne. Itse asiassa KPMG:n vuoden 2025 puolivälin tiedot osoittavat, että Perthissä omakotitalojen hinnat nousivat +10 % (kuuden kuukauden aikana), kun taas Melbournessa nousua oli vain +2,8 % kpmg.com (tosin Melbourne kiri vuoden aikana +6,5 %:iin). Myös Adelaide ja Brisbane kokivat 5–8 %:n nousut vuonna 2025. NSW (Sydney) on yhä kalliimpi, mutta sen kasvu hidastuu; KPMG odottaa Sydneyn talojen hinnanousuksi +4,2 % vuonna 2026 verrattuna Melbournen 6,6 %:iin australianpropertyupdate.com.au. Yleisesti asiantuntijat sanovat, että Victorian markkinat johtavat elpymistä oltuaan aiemmin yksi hitaimmista.
Globaali konteksti: Maailmanlaajuisesti kiinteistömarkkinat kohtaavat samanlaisia dynamiikkoja: vuosien 2020–21 nopean kasvun jälkeen on siirrytty tasanteelle tai korjaukseen, kun keskuspankit nostivat korkoja. Monissa maissa raportoidaan tarjontapulaa keskeisillä sektoreilla ja siirtymää kohti matalampia korkoja vuonna 2025 jll.com. Kiinteistöpalvelut kuten JLL ja PwC huomauttavat, että sijoittajien tulee keskittyä laadukkaisiin kohteisiin (uudempia rakennuksia, vihreitä ominaisuuksia) ja varoa vanhentumista jll.com. Kaupungeissa kuten Lontoossa, New Yorkissa ja muualla asuntojen hinnat ovat suhteellisen tasaisia, kun kohtuuhintaisuus kiristyy. Australian tilanne on verrattavissa: inflaatio on huipussaan ja koronlaskuja odotetaan, mikä tukee hintojen nousua (kuten Yhdysvalloissa, jossa JPMorgan ennustaa +3 % vuodelle 2025 jpmorgan.com). Kuitenkin Australiassa (ja Victoriassa) on ainutlaatuista erittäin suuri riippuvuus muuttoliikkeestä asuntokysynnän ajurina; maailmanlaajuinen epävarmuus (kauppasodat, geopoliittiset jännitteet) voi siis vaikuttaa markkinaamme enemmän muuttoliikkeen hidastumisen kautta.
Globaali näkymä: Liikekiinteistöpuolella kansainvälinen CRE-tutkimus (JLL) korostaa, että haluttujen sektoreiden (kuten logistiikka ja asunnot) tarjontapula jatkuu vuoteen 2025 jll.com, ja että sijoittajat suosivat varhaisen syklin mahdollisuuksia (”early-mover advantage” voi huipentua vuonna 2025) jll.com. Tämä vastaa Victorian tilannetta: teollisuus- ja logistiikkasektoreilla on edelleen niukkuutta ja ne voivat saada preemioita. Samaan aikaan siirtymävaiheen sektorit (toimisto, vähittäiskauppa) ovat vakautumassa.
Yhteenvetona Victorian kiinteistömarkkinoiden vuonna 2025–26 ennustetaan kokevan uudelleen kasvua, mutta epätasaista kehitystä. Suur-Melbournen alue (erityisesti sisä- ja keskikaupungin lähiöt) näyttää elpyvän vahvasti, väestönkasvun ja poliittisten myötätuulien siivittämänä abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Alueelliset markkinat hyötyvät kysynnän siirtymästä, vaikka joissakin pienemmissä kaupungeissa nousu voi jäädä maltilliseksi tarjonnan kirimisen vuoksi. Liikekiinteistöissä näkyy varovaista parantumista – toimistot ja vähittäiskauppa toipuvat pandemian pohjalukemista, ja teollisuus pysyy vahvana. Keskeisiä vaikuttajia ovat RBA:n politiikka (korkopäätökset), muuttoliiketrendit ja hallituksen uudistukset asuntotarjonnan lisäämiseksi. Sijoittajille ja asunnonostajille vuosi 2025 lupaa mahdollisuuksia Victorian “seuraavan aallon” lähiöissä, mutta myös riskejä, jotka edellyttävät huolellista taustatyötä ja asiantuntijaennusteiden seuraamista abc.net.au openagent.com.au.
Lähteet: Viralliset tiedot (ABS), alan analytiikka (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) ja asiantuntija-analyysit abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Näihin sisältyy Victoria-kohtaisia raportteja sekä kansallisia/globaalin tason markkinanäkymiä kattavan kokonaiskuvan varmistamiseksi.
