- Οι τιμές των κατοικιών στη Μελβούρνη εκτοξεύονται. Η Domain και η KPMG προβλέπουν αύξηση ~6%–7% το 2025–26, ωθώντας τη μέση τιμή κατοικίας προς ~$1,1 εκατομμύριο abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Η KPMG συγκεκριμένα βλέπει τις κατοικίες της Μελβούρνης να αυξάνονται +6,6% και τα διαμερίσματα +7,1% το 2026 australianpropertyupdate.com.au. Σε εθνικό επίπεδο, οι αναλυτές (Domain, CoreLogic) αναμένουν αυξήσεις τιμών ~4–5% ετησίως καθώς τα επιτόκια μειώνονται abc.net.au kpmg.com.
- Ο πληθυσμός και η μετανάστευση οδηγούν τη ζήτηση. Η Βικτώρια ξεπέρασε τα 7 εκατομμύρια κατοίκους έως το 2025 id.com.au, με το 75% της αύξησης να προέρχεται από τη μετανάστευση από το εξωτερικό id.com.au. Η Μελβούρνη ήταν η ταχύτερα αναπτυσσόμενη πρωτεύουσα της Αυστραλίας τα τελευταία χρόνια, και η ισχυρή καθαρή μετανάστευση (εκατοντάδες χιλιάδες ετησίως) προσθέτει δεκάδες χιλιάδες νοικοκυριά. Ταυτόχρονα, πολλοί Αυστραλοί μετακινούνται από τις πρωτεύουσες σε περιφερειακές περιοχές: Η περιοχή Geelong της Βικτώριας κατατάσσεται πλέον #1 σε καθαρή εσωτερική μετανάστευση upmove.com.au openagent.com.au. Αυτή η δημογραφική δυναμική τροφοδοτεί τη ζήτηση κατοικίας σε όλη τη Μελβούρνη και τις γειτονικές περιοχές.
- Η προσφορά παραμένει περιορισμένη παρά τις νέες κατασκευές. Ο αγωγός κατοικιών της Βικτώριας έχει δυσκολευτεί να συμβαδίσει. Οι εγκρίσεις οικοδομών είναι σε ιστορικά χαμηλά, και οι νέες ολοκληρώσεις κατοικιών υστερούν κατά πολύ σε σχέση με τις ανάγκες propertyupdate.com.au kpmg.com. Η KPMG εκτιμά ότι θα κατασκευαστούν μόνο ~160.000 νέες κατοικίες ετησίως σε εθνικό επίπεδο (30% κάτω από τους στόχους) kpmg.com. Στη Βικτώρια, βρίσκονται σε εξέλιξη μεταρρυθμίσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά οι τρέχουσες εγκρίσεις δεν καλύπτουν τη προβλεπόμενη ζήτηση για ~98.000 επιπλέον κατοικίες που χρειάζονται ετησίως σε όλη την Αυστραλία. Η έλλειψη προσφοράς έχει διατηρήσει τα ενοίκια και τις τιμές σε υψηλά επίπεδα: τα ενοίκια στην Αυστραλία αυξήθηκαν κατά ~7,8% το 2023, και ακόμη και με χαμηλότερη αύξηση τώρα (~4–5% το 2025) οι αγορές ενοικίων παραμένουν πολύ σφιχτές kpmg.com kpmg.com.
- Επιτόκια και προσιτότητα. Τα υψηλά βασικά επιτόκια (4,1–4,35% στα τέλη του 2024) έχουν περιορίσει τη δανειοληπτική ικανότητα, ειδικά για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, αλλά οι μειώσεις έχουν ξεκινήσει. Η RBA μείωσε το βασικό επιτόκιο κατά 50 μ.β. το 2025 abc.net.au και η τιμολόγηση της αγοράς υποδηλώνει ~80–85 μ.β. επιπλέον μειώσεων έως τα μέσα του 2026. Αυτό έχει «ενισχύσει το αγοραστικό κλίμα» kpmg.com, ανεβάζοντας τις προβλέψεις. Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η «δυσκολότερη πρόκληση» για τους αγοραστές είναι επικείμενη, αλλά τα χαμηλότερα επιτόκια θα πρέπει να ενισχύσουν τη ζήτηση το 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Η προσιτότητα εξακολουθεί να στρέφει τη ζήτηση προς πιο μέτριες κατοικίες: οι αναλυτές αναμένουν ότι τα διαμερίσματα και τα συγκροτήματα κατοικιών θα ξεπεράσουν τα σπίτια ως φθηνότερες επιλογές εισόδου australianpropertyupdate.com.au.
- Κυβερνητικές πολιτικές για την τόνωση της προσφοράς. Η Housing Statement (2024–34) της κυβέρνησης της Βικτώριας θέτει έναν φιλόδοξο στόχο για 800.000 νέα σπίτια σε δέκα χρόνια vic.gov.au. Βασικά μέτρα περιλαμβάνουν μεταρρυθμίσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό για την επιτάχυνση των εγκρίσεων και κίνητρα για την κατασκευή. Αξιοσημείωτα, οι απαλλαγές από το τέλος χαρτοσήμου επεκτάθηκαν: διαμερίσματα, μεζονέτες και μονάδες εκτός σχεδίου απολαμβάνουν πλέον 100% απαλλαγή στο τέλος χαρτοσήμου επί της αξίας κατασκευής premier.vic.gov.au vic.gov.au (εξοικονομώντας στους αγοραστές περίπου $25.000 σε ένα μέσο διαμέρισμα $620.000 premier.vic.gov.au). Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας λαμβάνουν επιδότηση $10.000 για νέα σπίτια, και 50 νέες περιοχές “Train & Tram Zone” χρηματοδοτούνται για την ενίσχυση της ανάπτυξης κοντά σε μέσα μεταφοράς premier.vic.gov.au. Ένας Vacant Residential Land Tax (επί του παρόντος επιπλέον τέλος 1%–3%) παραμένει σε ισχύ για να αποθαρρύνει τα κενά σπίτια, ενώ ισχύουν και επιπλέον χρεώσεις για ξένους αγοραστές (τέλος χαρτοσήμου +7%–8%). Μελλοντική φορολογική μεταρρύθμιση (π.χ. αντικατάσταση του τέλους χαρτοσήμου με φόρο γης) συζητείται αλλά δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί.
- Επενδυτική προοπτική: ευκαιρίες και κίνδυνοι. Με τις αυξανόμενες τιμές και αποδόσεις, πολλοί επενδυτές ενδιαφέρονται, αλλά συνιστάται προσοχή. Ευκαιρίες: Τα εσωτερικά και μεσαία προάστια της Μελβούρνης (ιδιαίτερα κοντά σε νέα υποδομή) αναμένεται να υπεραποδώσουν, καθώς προσφέρουν ανέσεις και υπάρχει έλλειψη προσφοράς propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Αναδυόμενες περιοχές στα όρια της Μελβούρνης (νέες περιοχές όπως το Clyde South) έχουν κρατικά υποστηριζόμενα αναπτυξιακά σχέδια για 13.200 κατοικίες premier.vic.gov.au. Στη περιφερειακή Βικτώρια, η ζήτηση για προσιτή στέγαση είναι ισχυρή: η Geelong και η Χερσόνησος Mornington (υψηλή καθαρή μετανάστευση) και πόλεις-δορυφόροι όπως η Ballarat, η Bendigo και η Shepparton επωφελούνται από την υπερχείλιση της ζήτησης openagent.com.au propertyology.com.au. Εξειδικευμένοι εργαζόμενοι και οικογένειες μετακινούνται προς τα έξω για καλύτερη ποιότητα ζωής και τιμές. Κίνδυνοι: Η αύξηση των επιτοκίων (αν σταματήσουν οι μειώσεις), η υπερπροσφορά διαμερισμάτων και οι αλλαγές πολιτικής θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τις αγορές. Οι υψηλότεροι φόροι γης στη Βικτώρια (π.χ. χαμηλό όριο φόρου γης στα $50.000) έχουν μειώσει τη δραστηριότητα των επενδυτών openagent.com.au, και η αύξηση των καταχωρίσεων ενοικίων και της προσφοράς διαμερισμάτων νωρίτερα το 2024 υποδηλώνει προσοχή. Μακροοικονομικοί κίνδυνοι περιλαμβάνουν παγκόσμια σοκ (εμπορικές εντάσεις) και οποιαδήποτε αντιστροφή της μετανάστευσης. Οι επενδυτές θα πρέπει να επικεντρωθούν σε τοποθεσίες με ισχυρά τοπικά θεμελιώδη (εργασία, υποδομές) και να αποφεύγουν περιοχές που έχουν ήδη υπερπροσφορά (ορισμένα παλαιά συγκροτήματα διαμερισμάτων).
- Κατοικίες έναντι Εμπορικών Ακινήτων. Κατοικίες: Μετά από μια πανεθνική ύφεση το 2022–24, οι αξίες κατοικιών στη Βικτώρια έχουν αρχίσει να ανακάμπτουν. Η CoreLogic σημειώνει ότι η Μελβούρνη ήταν ανάμεσα στις πιο αδύναμες αγορές το 2024 (τώρα η «τρίτη φθηνότερη» μεταξύ των πρωτευουσών) abc.net.au, αλλά οι προβλέψεις έχουν βελτιωθεί με τη χαλάρωση των επιτοκίων. Τόσο τα σπίτια όσο και τα διαμερίσματα αναμένεται να φτάσουν σε νέα υψηλά· η Domain προβλέπει ότι η διάμεση τιμή κατοικίας στη Μελβούρνη θα φτάσει το $1,1 εκ. μέχρι τα μέσα του 2026 abc.net.au. Εμπορικά: Η αγορά γραφείων της Μελβούρνης εξακολουθεί να ανακάμπτει. Η κενή διαθεσιμότητα στο CBD είναι πολύ υψηλή (~18% στα τέλη του 2024 cbre.com.au), αλλά η καθαρή απορρόφηση έγινε θετική το Α’ τρίμηνο του 2025 μετά από έξοδο μεγάλου ενοικιαστή. Δεν αναμένεται σημαντική νέα προσφορά γραφείων τα επόμενα χρόνια (ο αγωγός είναι ~66% κάτω από τον μέσο όρο) cbre.com.au, οπότε τα γραφεία υψηλής ποιότητας μπορεί να σταθεροποιηθούν καθώς η «επιστροφή στο γραφείο» ενισχύεται assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Το λιανικό εμπόριο στη Βικτώρια ενισχύεται: το Α’ τρίμηνο του 2025 οι λιανικές πωλήσεις αυξήθηκαν κατά 1,9% cbre.com.au. Η κίνηση και οι δαπάνες αυξάνονται (τουρισμός και φοιτητές επιστρέφουν), και οι επενδυτές αγοράζουν (π.χ. το Northland SC πουλήθηκε για $385 εκ.) cbre.com.au. Ο βιομηχανικός τομέας (αποθήκες, logistics) παραμένει πολύ σφιχτός: η κενή διαθεσιμότητα ~2,7% πανεθνικά assets.kpmg.com, αν και η KPMG αναμένει ότι η αύξηση των ενοικίων θα μετριαστεί καθώς νέα έργα τίθενται σε λειτουργία assets.kpmg.com. Συνολικά, οι αποδόσεις των εμπορικών ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί, με κάποια συμπίεση στις αποδόσεις λιανικής στα προάστια και ελαφρά αύξηση στις αποδόσεις γραφείων prime στο CBD cbre.com.au.
- Περιφερειακές διαφορές εντός της Βικτώριας. Μελβούρνη vs Περιφέρεια: Η Μελβούρνη κινεί την αγορά της πολιτείας, αλλά και οι περιφερειακές πόλεις έχουν σημασία. Τα εσωτερικά και μεσαία προάστια της Μελβούρνης (π.χ. αυτά που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς τρένου/τραμ και εσωτερικούς κόμβους απασχόλησης) προβλέπεται να ηγηθούν της ανάπτυξης propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Τα εξωτερικά προάστια και οι περιφερειακές ζώνες με νέα ανάπτυξη θα τα πάνε καλά όπου σχεδιάζονται μεταφορές/υποδομές premier.vic.gov.au. Αντίθετα, ορισμένα περιφερειακά κέντρα αντιμετωπίζουν αντίθετες τάσεις: Η Geelong έχει δει αυξημένη ζήτηση (είναι πλέον ο #1 προορισμός εσωτερικής μετανάστευσης upmove.com.au) αλλά η μέση τιμή της (~$726k) παραμένει χαμηλότερη από της Μελβούρνης· η Ballarat και η Bendigo, μετά από εντυπωσιακές επιδόσεις, ίσως δουν πιο επίπεδη ανάπτυξη (η Propertyology προβλέπει ακόμη και μικρές μειώσεις στη Ballarat propertyology.com.au). Μικρότερες πόλεις όπως η Shepparton, η Mildura ή η Horsham σημείωσαν αυξήσεις ~3–6% το 2024 openagent.com.au και φαίνονται προσιτές, αλλά η δυναμικότητα περιορίζεται από τα τοπικά εισοδήματα. Ανά τομέα, το 2025 υπόσχεται «νικητές» σε περιοχές lifestyle/αγροτικές και διαδρόμους ανάπτυξης, ενώ «ουραγοί» περιλαμβάνουν διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης (ήδη ακριβά και με βραδύτερη μετανάστευση επενδυτών) openagent.com.au propertyology.com.au.
Ανάλυση & Πλαίσιο
Πρόσφατες και Προβλεπόμενες Τάσεις Τιμών
Μετά από μια πολυετή άνθηση, η αγορά κατοικίας της Βικτώριας επιβραδύνθηκε το 2022–24 λόγω των υψηλών επιτοκίων. Τα δεδομένα της CoreLogic δείχνουν ότι οι αξίες των κατοικιών στη Βικτώρια μειώθηκαν κατά περίπου 2–3% το 2024 (η περιφερειακή Βικτώρια -2,7%, η Μελβούρνη -3,0%) openagent.com.au. Ωστόσο, τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν (οι ενοικιάσεις στη Βικτώρια αυξήθηκαν σχεδόν 8% ετησίως) καθώς η διαθεσιμότητα παρέμεινε εξαιρετικά χαμηλή. Με τη στροφή της RBA, οι προβλέψεις έχουν αναθεωρηθεί προς τα πάνω. Η έκθεση της Domain του Ιουνίου 2025 προβλέπει αύξηση των τιμών στη Μελβούρνη κατά 6% το οικονομικό έτος 2025–26 με διάμεση τιμή περίπου $1,1 εκ. abc.net.au. Η πρόβλεψη της KPMG του Ιουνίου 2025 προβλέπει επίσης ισχυρά κέρδη: τιμές κατοικιών στη Μελβούρνη +6,5% το 2025 και +6,6% το 2026 (διαμερίσματα +3,6% και +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Σε εθνικό επίπεδο, η KPMG προβλέπει +4,9% για κατοικίες το 2025 (+4,5% το 2026) και +4,5% (έως +5,1%) για διαμερίσματα kpmg.com. Η εθνική ανασκόπηση της CoreLogic για το 2024 σημείωσε ότι η Μελβούρνη είχε πέσει στην τρίτη φθηνότερη πρωτεύουσα λόγω της ύφεσης abc.net.au, αλλά οι αναλυτές πλέον αναμένουν ταχεία ανάκαμψη. Άλλοι αναλυτές (π.χ. Deloitte, Oxford Economics) προβλέπουν επίσης αύξηση των τιμών των αυστραλιανών κατοικιών κατά περίπου 4–6% ετησίως έως το 2026.Στον εμπορικό τομέα, οι τιμές κινήθηκαν διαφορετικά. Τα γραφεία στο κέντρο της Μελβούρνης είδαν τις αξίες να μειώνονται καθώς τα ποσοστά κενών αυξήθηκαν (σε ~18% μέχρι τα τέλη του 2024 cbre.com.au), αλλά στις αρχές του 2025 εμφανίστηκαν σημάδια σταθερότητας: δεν αναμένονται νέοι μεγάλοι πύργοι (η προσφορά 5 ετών είναι ~66% κάτω από τον μέσο όρο cbre.com.au) και τα ενοίκια για ακίνητα πρώτης κατηγορίας αυξάνονται ελαφρώς. Η KPMG σημειώνει ότι «οι αξίες των γραφείων δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης στις αρχές του 2025» για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας assets.kpmg.com. Τα εμπορικά ακίνητα στη Μελβούρνη ενισχύονται· ο τζίρος του Α’ τριμήνου 2025 αυξήθηκε κατά 1,9% cbre.com.au και οι επισκέπτες αυξάνονται καθώς οι καταναλωτές επιστρέφουν στα εμπορικά κέντρα. Ο βιομηχανικός τομέας παραμένει ιδιαίτερα ισχυρός: τα ιστορικά χαμηλά ποσοστά κενών (~2–3%) άρχισαν να αυξάνονται καθώς ολοκληρώνονται νέα μεγάλα έργα, αλλά συνολικά η αύξηση των ενοικίων θα «σταθεροποιηθεί» και δεν θα καταρρεύσει assets.kpmg.com.
Παράγοντες Ζήτησης και Προσφοράς
Αύξηση πληθυσμού και μετανάστευση: Ο ταχέως αυξανόμενος πληθυσμός της Βικτώριας αποτελεί τον κύριο μοχλό ζήτησης. Η πολιτεία αυξήθηκε κατά ~1,8% (έτος έως Μαρ 2025) id.com.au, ταχύτερα από το μεγαλύτερο μέρος της χώρας, φτάνοντας τα 7 εκατομμύρια κατοίκους id.com.au. Η Μελβούρνη, ειδικότερα, προσέλκυσε αριθμό ρεκόρ εσωτερικών και διεθνών μεταναστών. Κατά το 2023–24 η καθαρή υπερπόντια μετανάστευση στην Αυστραλία ήταν ~316.000 (έναντι 494.000 το προηγούμενο έτος) id.com.au, καλύπτοντας σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση της Μελβούρνης. Ταυτόχρονα, οι αυστραλιανές πόλεις εξάγουν πληθυσμό: κατά το 2023–24, οι μετακινήσεις από πρωτεύουσες σε περιφέρειες αυξήθηκαν κατά ~10,5% upmove.com.au, με το Geelong (Βικτώρια) να αναδεικνύεται ως ο κορυφαίος προορισμός upmove.com.au. Αυτό αυξάνει τη ζήτηση για κατοικίες στις περιφέρειες.
Κατασκευές και γη: Η προσφορά δεν έχει συμβαδίσει. Η οικοδομική δραστηριότητα στη Βικτώρια κορυφώθηκε πριν την COVID αλλά έκτοτε έχει μειωθεί: οι εγκρίσεις οικοδομών βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά propertyupdate.com.au. Τα υψηλά κόστη (υλικά, εργασία), ο πληθωρισμός και οι τοπικοί κανονισμοί έχουν σταματήσει πολλά έργα. Οι αλλαγές στη ζώνη και τον πολεοδομικό σχεδιασμό το 2024–25 (π.χ. χαλάρωση κάποιων κανόνων ύψους, κωδίκων σχεδίασης) στοχεύουν να βοηθήσουν, αλλά απαιτούν χρόνο για να εφαρμοστούν. Η νέα Δήλωση για τη Στέγαση δεσμεύεται για 800.000 κατοικίες έως το 2034 και ταχύτερες εγκρίσεις vic.gov.au. Εν τω μεταξύ, πολλά έργα αστικής αναπλήρωσης αντιμετωπίζουν εμπόδια, οπότε η περισσότερη βραχυπρόθεσμη αύξηση προσφοράς θα προέλθει από προάστια πράσινων πεδίων (π.χ. Clyde, Donnybrook). Αυτή η επίμονη ανεπάρκεια προσφοράς είναι ο λόγος που ακόμα και με μέτρια αύξηση πληθυσμού, οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται.
Επιτόκια και πίστωση: Μετά από επιθετικές αυξήσεις, η RBA έκανε παύση και αντιστράφηκε το 2025. Τα χαμηλότερα επιτόκια βελτιώνουν την προσιτότητα των στεγαστικών δανείων: κάθε μείωση κατά 25 μ.β. μπορεί να αυξήσει τη δύναμη αγοράς των αγοραστών κατά ~5%. Οι αναλυτές συμφωνούν ότι οι αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων (έως ~3,60% το 2026) θα αναζωπυρώσουν τη ζήτηση. Ωστόσο, τα πολύ υψηλά προηγούμενα επιτόκια έχουν «αποκλείσει κάποιους αγοραστές», ειδικά τους πρωτοεμφανιζόμενους. Οι πιέσεις προσιτότητας σημαίνουν ότι περισσότεροι αγοραστές στρέφονται σε πολυκατοικίες (χαμηλότερες τιμές) αντί για μονοκατοικίες. Οι κανόνες εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων (προληπτικά όρια στις αποπληρωμές) θα συνεχίσουν να προστατεύουν από υπερθέρμανση της αγοράς.
Οικονομική ανάπτυξη και θέσεις εργασίας: Η οικονομία της Βικτώριας αναμένεται να επιταχυνθεί: ο προϋπολογισμός του κράτους για το 2025–26 προβλέπει ανάπτυξη ΑΕΠ ~2,5% budget.vic.gov.au. Η ανεργία είναι χαμηλή (~3,9% στα μέσα του 2025) αλλά αναμένεται να αυξηθεί προς 5–6% έως το 2026 (βασικό σενάριο RBA rba.gov.au). Παρ’ όλα αυτά, οι αγορές εργασίας παραμένουν σφιχτές, στηρίζοντας τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Οι δαπάνες για υποδομές (Big Build) και η ψηφιακή οικονομία προσφέρουν θέσεις εργασίας. Μια ισχυρή οικονομία στηρίζει τη ζήτηση κατοικίας, αλλά αν η ανάπτυξη επιβραδυνθεί σημαντικά, μπορεί να περιορίσει τις αυξήσεις τιμών.
Ευκαιρίες & Κίνδυνοι Επένδυσης
Ευκαιρίες: Οι αναλυτές επισημαίνουν ότι η μητροπολιτική Μελβούρνη προσφέρει επιλεγμένα hotspots. Κεντρικά & μεσαία προάστια: περιοχές κοντά σε μέσα μεταφοράς (εσωτερικά προάστια, μεσαίος δακτύλιος) έχουν διαρθρωτική ζήτηση και ανεπαρκή προσφορά propertyupdate.com.au. Διάδρομοι ανάπτυξης: Περιοχές όπως το Clyde South (νοτιοανατολικά) και Tarneit/Newport (δυτικά) έχουν προγραμματισμένες επενδύσεις και νέες σιδηροδρομικές γραμμές, υποσχόμενες εισροή πληθυσμού premier.vic.gov.au. Περιφερειακά κέντρα: Η Geelong (φθηνή σε σχέση με τη Μελβούρνη), το Bendigo, το Ballarat και πόλεις με ισχυρή αγορά εργασίας προσελκύουν επενδυτές, ειδικά λόγω υψηλότερων αποδόσεων ενοικίων και δυνατοτήτων κεφαλαιακών κερδών openagent.com.au propertyology.com.au. Ορισμένες εξειδικευμένες αγορές (παραθαλάσσιες ή με έμφαση στην ποιότητα ζωής, όπως Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) προσελκύουν επίσης αγοραστές που αναζητούν ανάπτυξη λόγω τρόπου ζωής ή τουρισμού. Εμπορικά, τα ακίνητα logistics/βιομηχανικά παραμένουν ελκυστικά καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο αυξάνεται· τα ενοίκια βιομηχανικών ακινήτων στη Μελβούρνη παραμένουν πάνω από τα προ-πανδημίας επίπεδα. Το λιανικό εμπόριο σε ισχυρές τοποθεσίες (γειτονικά καταστήματα, καλά τοποθετημένα εμπορικά κέντρα) αναμένεται να συνεχίσει να ανακάμπτει καθώς αυξάνεται η καταναλωτική δαπάνη.
Κίνδυνοι: Η άλλη όψη περιλαμβάνει τη διατήρηση υψηλών επιτοκίων (αν επιμείνει ο πληθωρισμός) που μειώνουν την προσιτότητα. Μια απροσδόκητη οικονομική επιβράδυνση θα περιόριζε τη μετανάστευση και τη ζήτηση. Η υπερδόμηση αποτελεί ανησυχία σε ορισμένα τμήματα: για παράδειγμα, υπάρχει συσσώρευση νέων πολυκατοικιών στο κέντρο της Μελβούρνης και στα βόρεια προάστια – αν η ζήτηση αγοραστών μειωθεί, οι τιμές εκεί μπορεί να στασιματήσουν. Αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια (π.χ. αυστηρότεροι έλεγχοι εξυπηρέτησης, φόβοι αρνητικής καθαρής θέσης) μπορεί να κάνουν τις τράπεζες πιο επιφυλακτικές. Σε επίπεδο κυβερνητικής πολιτικής, ο κύριος κίνδυνος είναι η πολιτική αλλαγή – μια μελλοντική κυβέρνηση θα μπορούσε να αντιστρέψει κίνητρα (π.χ. επαναφορά φόρου χαρτοσήμου σε off-the-plan αγορές, αλλαγή κανόνων φόρου ακίνητης περιουσίας). Τέλος, μακροοικονομικοί παράγοντες όπως μια παγκόσμια ύφεση ή εμπορικός πόλεμος θα μπορούσαν να περιορίσουν την αγορά ακινήτων αυξάνοντας την ανεργία ή μειώνοντας τις ροές κεφαλαίων.
Κυβερνητικές Πολιτικές και Υποδομές
- Φόροι και Κίνητρα: Η Βικτώρια διατηρεί προοδευτικό φόρο μεταβίβασης ακινήτων (stamp duty) (φτάνοντας ~6–7% της τιμής για κατοικίες). Ωστόσο, πρόσφατοι προϋπολογισμοί μείωσαν σημαντικά τον φόρο για νέα διαμερίσματα/μονοκατοικίες (off-the-plan) – οι ελαφρύνσεις του 2024/25 διπλασιάστηκαν και παρατάθηκαν έως το 2026 premier.vic.gov.au. Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας λαμβάνουν επιδότηση $10.000 για νέα σπίτια (μειώνοντας ουσιαστικά τον φόρο μεταβίβασης) vic.gov.au. Φόρος σε αδρανή οικιστική γη (Vacant Residential Land Tax, 1–3% της αξίας) εφαρμόζεται σε αχρησιμοποίητα σπίτια, και επιπλέον φόρος (+7% duty) για ξένους αγοραστές (με στόχο τη μείωση της ζήτησης). Δεν έχει εφαρμοστεί συνολική κατάργηση του φόρου μεταβίβασης (σε αντίθεση με κάποιες συζητήσεις για φόρο γης), αλλά η κυβέρνηση παρακολουθεί την προσιτότητα στέγασης.
- Δήλωση Στέγασης & Μεταρρύθμιση Σχεδιασμού: Η νέα δήλωση στέγασης (2024–34) εντοπίζει πέντε βασικούς τομείς: μεταρρύθμιση σχεδιασμού, συντονισμό υποδομών, οικονομικά κίνητρα, καινοτομία και κοινωνική στέγαση vic.gov.au. Ο στόχος των 800.000 νέων κατοικιών θα απαιτήσει σημαντικές πολιτικές αλλαγές: ταχύτερες διαδικασίες αδειοδότησης, αναζωνοποίηση για μεγαλύτερη πυκνότητα κοντά σε μέσα μεταφοράς, και στήριξη για κατασκευές προς ενοικίαση (build-to-rent). Κάποιες μεταρρυθμίσεις βρίσκονται σε εξέλιξη (π.χ. απλοποίηση αδειών, περιορισμός τελών για developers), αλλά οι περισσότερες είναι μακροπρόθεσμες. Οι τοπικοί δήμοι επίσης επανεξετάζουν τις ζώνες για να επιτρέψουν περισσότερες πολυκατοικίες στα μεσαία προάστια.
- Επενδύσεις σε Υποδομές: Συνεχιζόμενα έργα μεταφορών θα διαμορφώσουν τη ζήτηση στα προάστια. Η σήραγγα Metro (επέκταση σιδηροδρόμου Frankston–Sunbury) και ο Suburban Rail Loop (East) προσθέτουν χωρητικότητα μεταφορών σε αναπτυσσόμενους διαδρόμους. Νέοι δρόμοι και παρακάμψεις (π.χ. Toorourrong Road) βελτιώνουν την πρόσβαση σε ημιαστικές περιοχές. Η επέκταση του αεροδρομίου της Μελβούρνης και οι νέες συνδέσεις εμπορευμάτων θα ενισχύσουν τα βορειοδυτικά της πόλης. Αυτές οι γραμμές υποδομών συχνά γίνονται διάδρομοι ανάπτυξης – για παράδειγμα, τα $24 εκ. της κυβέρνησης για σχέδια περιοχών “Train & Tram Zone” στοχεύουν στην τόνωση της στέγασης γύρω από 50 σιδηροδρομικούς κόμβους premier.vic.gov.au. Απαιτείται προσεκτική παρακολούθηση: περιοχές που προορίζονται για μεγάλες αναβαθμίσεις υποδομών τείνουν να προσελκύουν κερδοσκοπικό ενδιαφέρον.
Περιφερειακές και Προαστιακές Διαφορές
Η αγορά της Βικτώριας δεν είναι ομοιογενής. Στη Μελβούρνη, τα εσωτερικά και μεσαία προάστια (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash, κ.ά.) έχουν περιορισμένη γη αλλά ισχυρή ζήτηση από ιδιοκατοίκηση, οπότε οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν (ειδικά με την προσθήκη υποδομών κοντά). Τα εξωτερικά προάστια έχουν μεγαλύτερη προσφορά και συνεπώς βραδύτερη ανάπτυξη, εκτός αν προστεθούν παροχές. Οι περιοχές στα όρια της πόλης με νέα σχεδιαζόμενα προάστια (Clyde South, Toolern, Plumpton) θα αναπτυχθούν γρήγορα αλλά από χαμηλή βάση – αυτές οι αγορές εξαρτώνται από το πότε θα διατεθούν οικόπεδα και θα παρασχεθούν παροχές.
Περιφερειακή Βικτώρια: Πριν το 2025, μόνο λίγες περιφερειακές αγορές είχαν καλύτερη απόδοση. Ένας σημαντικός αναλυτής (Property Mavens) αναφέρει ότι τα μεγάλα περιφερειακά κέντρα (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) βλέπουν ανανεωμένο ενδιαφέρον από αγοραστές openagent.com.au, λόγω προσιτών τιμών και αποδόσεων ενοικίων. Ωστόσο, το OpenAgent σημειώνει ότι οι υψηλοί φόροι γης στους επενδυτές οδήγησαν πολλούς να πουλήσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα το 2023, γεγονός που προσωρινά μείωσε τις αξίες openagent.com.au. Η ενημέρωση της NAB προειδοποιεί ότι η περιφερειακή ανάπτυξη μπορεί να παραμείνει υποτονική το 2025 λόγω διαρκούς επιφυλακτικότητας και επαρκούς αποθέματος openagent.com.au. Ωστόσο, τα χαμηλά ποσοστά κενών κατοικιών (συχνά <1,5%) παρέχουν βασική στήριξη. Μερικές μικρότερες πόλεις (π.χ. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) έχουν τσέπες με ισχυρά θεμελιώδη (π.χ. η αγροτική οικονομία του Shepparton, η προσιτή στέγαση του Mildura) και έχουν δείξει αυξήσεις τιμών 3–6% το 2024 openagent.com.au. Για επενδυτές, προάστια όπως το Geelong West και το Spring Gully (Bendigo) επισημαίνονται ως περιοχές με προοπτικές λόγω νέων αναπτύξεων και ελκυστικού τρόπου ζωής openagent.com.au openagent.com.au.
Γνώμες Ειδικών και Προβλέψεις
Κορυφαίοι οικονομολόγοι ακινήτων και εταιρείες έχουν γίνει αισιόδοξοι για τη Βικτώρια. Η επικεφαλής οικονομολόγος της Domain, Nicola Powell, σημειώνει ότι «οι τιμές στο Σίδνεϊ και τη Μελβούρνη θα ηγηθούν της ανόδου» τον επόμενο χρόνο abc.net.au. Προειδοποιεί ότι αυτό θα είναι ένα «reality check» για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, με την ανάπτυξη να επιβραδύνεται μόνο ελαφρώς μόλις τα επιτόκια μειωθούν abc.net.au. Η Domain προβλέπει ότι η διάμεση τιμή της Μελβούρνης θα φτάσει το $1,1 εκατ. έως τον Ιούνιο του 2026 (+6%) abc.net.au, και αναμένει ιστορικά υψηλά για τα διαμερίσματα. Ο Dr Brendan Rynne της KPMG επίσης βλέπει τη Μελβούρνη στην κορυφή των πινάκων ανάπτυξης του 2026: μονοκατοικίες +6,6%, διαμερίσματα +7,1% australianpropertyupdate.com.au. Αυτό το αποδίδουν στην ανάκαμψη της Μελβούρνης (μετά από μακρά ύφεση) και στη σταθερή ζήτηση από μετανάστες, σημειώνοντας ότι οι τιμές της Μελβούρνης παραμένουν χαμηλότερες από του Σίδνεϊ australianpropertyupdate.com.au. Η KPMG προειδοποιεί ότι η αύξηση των τιμών θα επιβραδυνθεί μόνο ελαφρώς το 2026 καθώς τα χαμηλότερα επιτόκια και η βελτίωση της προσφοράς εξισορροπούν τη ζήτηση australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Αντίθετα, ορισμένοι αναλυτές παραμένουν σκεπτικοί. Η εξειδικευμένη εταιρεία Propertyology χαρακτηρίζει τη Βικτώρια ως την «χειρότερη σε απόδοση πολιτεία» την τελευταία πενταετία και αναμένει ότι οι αγορές της θα υστερήσουν propertyology.com.au. Προβλέπουν σταθερές ή και πτωτικές τιμές σε ορισμένες περιφερειακές πόλεις (π.χ. Ballarat -3% έως -7% το 2025 propertyology.com.au). Αυτή η άποψη αναδεικνύει κινδύνους: αλλαγές πολιτικής (αυξήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας), αποχώρηση επενδυτών και το ενδεχόμενο η μακρά επιβράδυνση της Βικτώριας να συνεχιστεί και το 2025. Οι επενδυτές θα πρέπει επομένως να σταθμίσουν αυτές τις απόψεις, εξισορροπώντας τις αισιόδοξες προβλέψεις με προσοχή απέναντι σε μακροοικονομικούς και τοπικούς αντίθετους ανέμους.
Συγκριτική ανάλυση (Εθνικές & Παγκόσμιες Τάσεις)
Αυστραλία vs Άλλες Πολιτείες: Σε εθνικό επίπεδο, το Μπρίσμπεϊν, η Αδελαΐδα και το Περθ έχουν σημειώσει ισχυρότερες ανακάμψεις από τη Μελβούρνη πρόσφατα. Μάλιστα, τα στοιχεία της KPMG για τα μέσα του 2025 δείχνουν ότι οι τιμές κατοικιών στο Περθ αυξήθηκαν κατά +10% (σε έξι μήνες), ενώ στη Μελβούρνη ήταν μόνο +2,8% kpmg.com (αν και η Μελβούρνη καλύπτει τη διαφορά με +6,5% σε ολόκληρο το έτος). Η Αδελαΐδα και το Μπρίσμπεϊν σημείωσαν επίσης κέρδη 5–8% το 2025. Η ΝΝΟ (Σίδνεϊ) παραμένει ακριβότερη, αλλά η ανάπτυξή της επιβραδύνεται· η KPMG αναμένει τα σπίτια στο Σίδνεϊ +4,2% το 2026 έναντι 6,6% για τη Μελβούρνη australianpropertyupdate.com.au. Συνολικά, οι ειδικοί λένε ότι οι αγορές της Βικτώριας θα ηγηθούν της ανάκαμψης αφού ήταν από τις πιο αργές νωρίτερα.
Παγκόσμιο πλαίσιο: Σε παγκόσμιο επίπεδο, οι αγορές ακινήτων αντιμετωπίζουν παρόμοια δυναμική: τα χρόνια ταχείας ανάπτυξης (2020–21) έχουν δώσει τη θέση τους σε σταθεροποίηση ή διόρθωση καθώς οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν τα επιτόκια. Πολλές χώρες αναφέρουν ελλείψεις προσφοράς σε βασικούς τομείς και στροφή προς χαμηλότερα επιτόκια το 2025 jll.com. Υπηρεσίες ακινήτων όπως η JLL και η PwC σημειώνουν ότι οι επενδυτές θα πρέπει να εστιάσουν σε ποιοτικά ακίνητα (νεότερα κτίρια, πράσινα χαρακτηριστικά) και να προσέχουν την απαξίωση jll.com. Σε πόλεις όπως το Λονδίνο, η Νέα Υόρκη και άλλες, οι τιμές κατοικιών παραμένουν σχετικά σταθερές καθώς η προσιτότητα πιέζει. Η εμπειρία της Αυστραλίας είναι συγκρίσιμη: ο πληθωρισμός έχει κορυφωθεί και αναμένονται μειώσεις επιτοκίων, κάτι που θα στηρίξει την αύξηση των τιμών (όπως στις ΗΠΑ όπου η JPMorgan προβλέπει +3% το 2025 jpmorgan.com). Ωστόσο, μοναδικό για την Αυστραλία (και τη Βικτώρια) είναι η πολύ υψηλή εξάρτηση από τη μετανάστευση για τη ζήτηση κατοικίας· η παγκόσμια αβεβαιότητα (εμπορικοί πόλεμοι, γεωπολιτική) θα μπορούσε έτσι να επηρεάσει περισσότερο την αγορά μας μέσω επιβράδυνσης της μετανάστευσης.
Παγκόσμια Προοπτική: Στην εμπορική πλευρά, η παγκόσμια έρευνα CRE (JLL) τονίζει ότι οι ελλείψεις προσφοράς σε επιθυμητούς τομείς (όπως τα logistics και η στέγαση) θα συνεχιστούν και το 2025 jll.com, και ότι οι επενδυτές θα προτιμήσουν ευκαιρίες πρώιμου κύκλου (το «πλεονέκτημα του πρώιμου κινήματος μπορεί να κορυφωθεί» το 2025) jll.com. Αυτό ευθυγραμμίζεται με την κατάσταση της Βικτώριας: τομείς όπως η βιομηχανία/logistics παραμένουν σε έλλειψη και θα μπορούσαν να έχουν premium τιμές. Εν τω μεταξύ, οι μεταβατικοί τομείς (γραφεία, λιανικό εμπόριο) σταθεροποιούνται.
Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων της Βικτώρια το 2025–26 προβλέπεται να έχει ανανεωμένη ανάπτυξη αλλά άνιση πρόοδο. Η μητροπολιτική Μελβούρνη (ιδιαίτερα τα εσωτερικά/μεσαία προάστια) φαίνεται να ανακάμπτει δυναμικά, με ώθηση από την αύξηση του πληθυσμού και τις πολιτικές abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Οι περιφερειακές αγορές θα επωφεληθούν από τη μεταφερόμενη ζήτηση, αν και ορισμένες μικρότερες πόλεις μπορεί να δουν μόνο μέτριες αυξήσεις καθώς η προσφορά καλύπτει τη ζήτηση. Τα εμπορικά ακίνητα παρουσιάζουν προσεκτική βελτίωση – τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο ανακάμπτουν από τα χαμηλά της πανδημίας, ενώ ο βιομηχανικός τομέας παραμένει ισχυρός. Κύριοι παράγοντες θα είναι η πολιτική της RBA (κινήσεις επιτοκίων), οι τάσεις μετανάστευσης και οι κυβερνητικές μεταρρυθμίσεις για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Για επενδυτές και αγοραστές κατοικιών, το 2025 υπόσχεται ευκαιρίες στα «νέα κύματα» προαστίων της Βικτώρια, αλλά και κινδύνους που απαιτούν προσεκτική δέουσα επιμέλεια και προσοχή στις προβλέψεις ειδικών abc.net.au openagent.com.au.
Πηγές: Κυβερνητικά δεδομένα (ABS), αναλύσεις του κλάδου (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) και αναλύσεις ειδικών abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Αυτά περιλαμβάνουν εκθέσεις ειδικά για τη Βικτώρια και εθνικές/παγκόσμιες προοπτικές αγοράς για να διασφαλιστεί μια ολοκληρωμένη εικόνα.
