- Ceny domů v Melbourne prudce rostou. Domain a KPMG předpovídají růst o ~6–7 % v letech 2025–26, což posune mediánovou cenu domu směrem k ~$1,1 milionu abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG konkrétně očekává v roce 2026 růst cen domů v Melbourne o +6,6 % a bytů o +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Celostátně analytici (Domain, CoreLogic) očekávají růst cen o ~4–5 % ročně, jakmile dojde ke snížení úrokových sazeb abc.net.au kpmg.com.
- Populace a migrace pohánějí poptávku. Viktorie překročila 7 milionů obyvatel do roku 2025 id.com.au, přičemž 75 % růstu pochází ze zahraniční migrace id.com.au. Melbourne bylo v posledních letech nejrychleji rostoucím hlavním městem Austrálie a silná čistá migrace (stovky tisíc ročně) přidává desítky tisíc domácností. Zároveň se mnoho Australanů stěhuje z hlavních měst do regionálních oblastí: oblast Geelong ve Victorii je nyní na 1. místě v čisté vnitřní migraci upmove.com.au openagent.com.au. Tento demografický trend podporuje poptávku po bydlení v Melbourne i v okolních regionech.
- Nabídka zůstává omezená navzdory nové výstavbě. Bytový pipeline ve Victorii se potýká s tím, aby držel krok. Stavební povolení jsou na rekordních minimech a dokončení nových bytů výrazně zaostává za potřebou propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG odhaduje, že celostátně bude postaveno pouze asi 160 000 nových bytů ročně (o 30 % méně než cíle) kpmg.com. Ve Victorii probíhají reformy plánování, ale současná povolení neodpovídají předpokládané poptávce po přibližně 98 000 dalších bytech ročně napříč Austrálií. Nedostatek nabídky udržuje nájmy a ceny na vysoké úrovni: australské nájmy vzrostly v roce 2023 přibližně o 7,8 % a i při nižším růstu nyní (~4–5 % v roce 2025) zůstávají trhy s nájmy velmi napjaté kpmg.com kpmg.com.
- Úrokové sazby a dostupnost bydlení. Vysoké základní sazby (4,1–4,35 % na konci roku 2024) omezily úvěrovou kapacitu, zejména pro kupující prvního bydlení, ale snižování již probíhá. RBA snížila základní sazbu o 50 bp v roce 2025 abc.net.au a tržní ceny naznačují další snížení o přibližně 80–85 bp do poloviny roku 2026. To „zvýšilo náladu kupujících“ kpmg.com, což zvedlo prognózy. Odborníci varují, že „nejtěžší výzva“ pro kupující je na spadnutí, ale nižší sazby by měly podpořit poptávku v letech 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Dostupnost bydlení stále posouvá poptávku směrem k skromnějším domovům: analytici očekávají, že byty a řadové domy předstihnou rodinné domy jako levnější vstupní možnosti australianpropertyupdate.com.au.
- Vládní politiky na podporu nabídky. Viktoriánská vláda ve svém Prohlášení o bydlení (2024–34) stanovila ambiciózní cíl 800 000 nových domů během deseti let vic.gov.au. Klíčová opatření zahrnují reformy územního plánování pro urychlení schvalování a pobídky pro výstavbu. Výrazně byly rozšířeny úlevy na kolkovném: byty, řadové domy a jednotky „off-the-plan“ nyní mají 100% slevu na kolkovném z hodnoty výstavby premier.vic.gov.au vic.gov.au (kupující tak ušetří přibližně 25 000 $ při mediánové ceně bytu 620 000 $ premier.vic.gov.au). Prvokupci dostávají granty 10 000 $ na nové domy a je financováno 50 nových oblastí „Train & Tram Zone“ pro podporu výstavby v blízkosti dopravy premier.vic.gov.au. Daň z neobydlených rezidenčních pozemků (aktuálně 1 %–3 % dodatečné daně) zůstává v platnosti, aby odrazovala od prázdných domů, a na zahraniční kupce se vztahují příplatky (kolkovné +7 %–8 %). Budoucí daňová reforma (např. nahrazení kolkovného daní z nemovitosti) je diskutována, ale zatím nebyla přijata.
- Investiční výhled: příležitosti a rizika. S rostoucími cenami a výnosy mají mnozí investoři zájem, ale doporučuje se opatrnost. Příležitosti: Vnitřní a střední předměstí Melbourne (zejména v blízkosti nové infrastruktury) by měla dosahovat nadprůměrných výsledků, protože nabízejí vybavenost a je jich nedostatek propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Rozvíjející se oblasti na okraji Melbourne (nové greenfield zóny jako Clyde South) mají státem podpořené rozvojové plány na 13 200 domů premier.vic.gov.au. V regionální Victorii je silná poptávka po dostupném bydlení: Geelong a Mornington Peninsula (vysoká čistá migrace) a dojíždějící města jako Ballarat, Bendigo a Shepparton těží z přetékající poptávky openagent.com.au propertyology.com.au. Kvalifikovaní pracovníci a rodiny se stěhují dále od centra kvůli životnímu stylu a cenám. Rizika: Rostoucí úrokové sazby (pokud se snížení pozastaví), nadbytek bytů a změny politiky mohou trh zpomalit. Vyšší pozemkové daně ve Victorii (např. nízký práh pro pozemkovou daň 50 000 $) omezily aktivitu investorů openagent.com.au, a nárůst nabídky pronájmů a bytů na začátku roku 2024 naznačuje opatrnost. Mezi makro rizika patří globální šoky (obchodní napětí) a případné obrácení migračních trendů. Investoři by se měli zaměřit na lokality se silnými místními základy (práce, infrastruktura) a vyhnout se oblastem, kde je již nadbytek nabídky (některé zavedené bytové komplexy).
- Rezidenční vs komerční. Rezidenční: Po celostátním poklesu v letech 2022–24 se hodnoty domů ve Victorii začaly zotavovat. CoreLogic uvádí, že Melbourne patřilo v roce 2024 mezi nejslabší trhy (nyní „třetí nejlevnější“ mezi hlavními městy) abc.net.au, ale prognózy se zlepšily s uvolněním úrokových sazeb. Očekává se, že jak domy, tak byty dosáhnou nových maxim; Domain předpovídá, že mediánová cena domu v Melbourne dosáhne do poloviny roku 2026 hodnoty 1,1 milionu dolarů abc.net.au. Komerční: Kancelářský trh v Melbourne se stále zotavuje. Neobsazenost v centru města je velmi vysoká (~18 % na konci roku 2024 cbre.com.au), ale čistá absorpce se v 1. čtvrtletí 2025 po odchodu velkého nájemce obrátila do kladných čísel. V příštích několika letech se neplánuje žádná významná nová kancelářská výstavba (pipeline je ~66 % pod průměrem) cbre.com.au, takže špičkové kanceláře by se mohly stabilizovat, jak se „návrat do kanceláří“ zrychluje assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Maloobchod ve Victorii posiluje: v 1. čtvrtletí 2025 vzrostly maloobchodní tržby ve Victorii o 1,9 % cbre.com.au. Návštěvnost i útraty rostou (vracejí se turisté a studenti) a investoři nakupují (např. Northland SC prodán za 385 milionů dolarů) cbre.com.au. Průmyslové nemovitosti (sklady, logistika) zůstávají velmi napjaté: neobsazenost ~2,7 % celostátně assets.kpmg.com, i když KPMG očekává, že růst nájmů se zmírní s příchodem nových projektů assets.kpmg.com. Celkově se komerční výnosy stabilizovaly, s určitou kompresí výnosů v příměstském maloobchodu a mírným rozšířením výnosů u prémiových kanceláří v centru města cbre.com.au.
- Regionální rozdíly ve Victorii. Melbourne vs region: Melbourne pohání trh ve státě, ale důležitá jsou i regionální města. Vnitřní a střední předměstí Melbourne (např. ta blízko železničních/tramvajových uzlů a vnitřních pracovních center) mají podle prognóz vést růst propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Vnější předměstí a okrajové oblasti s novou výstavbou budou prosperovat tam, kde je plánována doprava/infrastruktura premier.vic.gov.au. Naproti tomu některá regionální centra čelí odlišným trendům: Geelong zaznamenal prudký nárůst poptávky (nyní je to destinace č. 1 pro vnitřní migraci upmove.com.au), ale jeho mediánová cena (~726 000 $) je stále pod úrovní Melbourne; Ballarat a Bendigo po skvělém období mohou zaznamenat plošší růst (Propertyology dokonce předpovídá mírný pokles v Ballaratu propertyology.com.au). Menší města jako Shepparton, Mildura nebo Horsham zaznamenala v roce 2024 nárůst o ~3–6 % openagent.com.au a vypadají cenově dostupně, ale jejich kapacita je omezena místními příjmy. Podle sektorů rok 2025 slibuje „vítěze“ v oblasti životního stylu/venkova a v růstových koridorech, zatímco „opozdilci“ zahrnují byty v centru města (již nyní drahé a s pomalejším přílivem investorů) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analýza & Kontext
Nedávné a předpokládané cenové trendy
Po několikaletém boomu se trh s bydlením ve Victorii v letech 2022–24 ochladil kvůli vysokým úrokovým sazbám. Údaje CoreLogic ukazují, že hodnota domů ve Victorii v roce 2024 klesla přibližně o 2–3 % (regionální Victoria −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Nájemné však prudce vzrostlo (nájmy ve Victorii meziročně vzrostly téměř o 8 %), protože míra neobsazenosti zůstala extrémně nízká. S obratem RBA se prognózy posunuly směrem vzhůru. Červnová zpráva Domain pro rok 2025 předpovídá, že ceny v Melbourne vzrostou o 6% ve fiskálním roce 2025–26 na medián přibližně 1,1 milionu dolarů abc.net.au. Červnový výhled KPMG pro rok 2025 podobně předpovídá silné zisky: ceny domů v Melbourne +6,5 % v roce 2025 a +6,6 % v roce 2026 (byty +3,6 % a +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Celostátně KPMG očekává +4,9 % u domů v roce 2025 (+4,5 % v roce 2026) a +4,5 % (až +5,1 %) u bytů kpmg.com. Národní shrnutí CoreLogic za rok 2024 poznamenalo, že Melbourne se kvůli poklesu stalo třetím nejlevnějším hlavním městem abc.net.au, ale analytici nyní očekávají rychlé zotavení. Další prognostici (např. Deloitte, Oxford Economics) nyní také předpovídají růst cen australských nemovitostí o přibližně 4–6 % ročně až do roku 2026.V komerčním sektoru se ceny chovaly odlišně. Kanceláře v centru Melbourne zaznamenaly pokles hodnoty, protože míra neobsazenosti vzrostla (na ~18 % ke konci roku 2024 cbre.com.au), ale začátek roku 2025 přinesl známky stability: žádné velké nové věže se nestaví (5letá nabídka je ~66 % pod trendem cbre.com.au) a nájemné za prémiové prostory mírně roste. KPMG uvádí, že „hodnoty kanceláří u špičkových aktiv vykazují na začátku roku 2025 známky stabilizace“ assets.kpmg.com. Maloobchodní nemovitosti v Melbourne posilují; obrat v 1. čtvrtletí 2025 vzrostl o 1,9 % cbre.com.au a počet návštěvníků stoupá, jak se spotřebitelé vracejí do center. Průmyslové nemovitosti zůstávají velmi žádané: historicky nízká neobsazenost (~2–3 %) začala mírně růst s dokončením nových velkých projektů, ale celkový růst nájmů se bude „stabilizovat“ spíše než prudce klesat assets.kpmg.com.
Faktory poptávky a nabídky
Růst populace a migrace: Rychle rostoucí populace ve Victorii je hlavním hnacím motorem poptávky. Stát vzrostl o ~1,8 % (za rok do března 2025) id.com.au, což je rychleji než ve většině země, a dosáhl 7 milionů obyvatel id.com.au. Melbourne zejména přilákalo rekordní příliv domácích i zahraničních migrantů. V letech 2023–24 činila čistá zahraniční migrace do Austrálie ~316 000 (oproti 494 000 předchozí rok) id.com.au, což z velké části naplnilo poptávku v Melbourne. Zároveň australská města „vyvážejí“ obyvatele: za rok 2023–24 vzrostly přesuny z hlavních měst do regionů o ~10,5 % upmove.com.au, přičemž Geelong (Vic) se stal hlavní destinací upmove.com.au. To zvyšuje poptávku po regionálním bydlení.
Výstavba a pozemky: Nabídka nestačila držet krok. Výstavba domů ve Victorii dosáhla vrcholu před covidem, ale od té doby klesla: stavební povolení jsou na historických minimech propertyupdate.com.au. Vysoké náklady (materiály, práce), inflace a místní regulace zastavily mnoho projektů. Změny v územním plánování v letech 2024–25 (např. uvolnění některých výškových limitů, designových kodexů) mají pomoci, ale jejich zavedení trvá. Nové prohlášení o bydlení slibuje 800 000 domů do roku 2034 a rychlejší schvalování vic.gov.au. Mezitím mnoho projektů v městské zástavbě čelí překážkám, takže většina krátkodobého růstu nabídky přijde z nových předměstí (např. Clyde, Donnybrook). Tento trvalý nedostatek nabídky je důvodem, proč i při mírném růstu populace rostou ceny a nájmy.
Úrokové sazby a úvěry: Po agresivním zvyšování RBA pozastavila a v roce 2025 změnila směr. Nižší sazby zlepšují dostupnost hypoték: každé snížení o 25 bazických bodů může zvýšit kupní sílu kupujících asi o 5 %. Analytici se shodují, že očekávané snížení sazeb (na ~3,60 % do roku 2026) znovu nastartuje poptávku. Velmi vysoké předchozí sazby však „vyřadily některé kupující“, zejména ty, kteří kupují poprvé. Tlak na dostupnost znamená, že více kupujících se dívá na vícebytové jednotky (nižší ceny) místo rodinných domů. Pravidla pro splácení hypoték (prudenční limity na splátky) budou nadále bránit přehřívání trhu.
Hospodářský růst a pracovní místa: Ekonomika státu Victoria má zrychlit: státní rozpočet na roky 2025–26 předpovídá růst HDP kolem 2,5 % budget.vic.gov.au. Nezaměstnanost je nízká (~3,9 % v polovině roku 2025), ale očekává se, že do roku 2026 vzroste na 5–6 % (základní scénář RBA rba.gov.au). Přesto zůstává trh práce napjatý, což podporuje příjmy domácností. Výdaje na infrastrukturu (Big Build) a digitální ekonomika vytvářejí pracovní místa. Silná ekonomika podporuje poptávku po bydlení, ale pokud by růst výrazně zpomalil, mohlo by to omezit růst cen.
Investiční příležitosti a rizika
Příležitosti: Analytici zdůrazňují, že metropolitní Melbourne nabízí vybrané hotspoty. Jádrové a střední předměstí: oblasti blízko dopravy (vnitřní předměstí, střední pás) jsou strukturálně žádané a nedostatečně zásobené propertyupdate.com.au. Růstové koridory: Nové rozvojové oblasti jako Clyde South (jihovýchod) a Tarneit/Newport (západ) mají plánované investice a nové železniční tratě, což slibuje příliv obyvatel premier.vic.gov.au. Regionální centra: Geelong (levnější ve srovnání s Melbourne), Bendigo, Ballarat a města se silnou zaměstnaností přitahují investory, zejména díky vyšším výnosům z pronájmu a potenciálu kapitálového zhodnocení openagent.com.au propertyology.com.au. Některé specifické trhy (přímořská nebo rekreačně orientovaná města jako Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) také lákají kupce hledající životní styl nebo růst tažený turismem. Komerčně zůstává atraktivní logistické/průmyslové nemovitosti, protože e-commerce roste; průmyslové nájmy v Melbourne jsou stále nad úrovní před pandemií. Maloobchod na silných místech (sousedské obchody, dobře situovaná nákupní centra) by měl pokračovat v oživení, jak roste spotřebitelská poptávka.
Rizika: Na druhé straně zahrnují pokračující vysoké úrokové sazby (pokud inflace přetrvá), které snižují dostupnost bydlení. Nečekané ekonomické zpomalení by omezilo migraci a poptávku. Nadměrná výstavba je problém v některých segmentech: například v Melbourne CBD a vnitřním severu je shluk nových bytových věží – pokud poptávka kupujících zeslábne, ceny tam mohou stagnovat. Přísnější úvěrové standardy (např. důkladnější prověřování bonity, obavy z negativního vlastního kapitálu) mohou vést banky k větší opatrnosti. Z hlediska vládní politiky je hlavním rizikem politická změna – budoucí vláda by mohla zvrátit pobídky (např. znovu zavést kolkovné na nákupy z plánů, změnit pravidla pro daň z nemovitostí). Nakonec makroekonomické faktory jako globální recese nebo obchodní válka mohou omezit trh s nemovitostmi zvýšením nezaměstnanosti nebo snížením kapitálových toků.
Vládní politiky a infrastruktura
- Daně a pobídky: Victoria si zachovává progresivní daň z převodu nemovitostí (stoupající až na ~6–7 % z ceny domu). Nicméně poslední rozpočty výrazně snížily daň u nových bytů/řadových domů (off-the-plan) – úlevy pro rok 2024/25 byly zdvojnásobeny a prodlouženy do roku 2026 premier.vic.gov.au. Prvokupci dostávají granty 10 000 $ na nové domy (což efektivně snižuje daň z převodu) vic.gov.au. Daň z nevyužitého rezidenčního pozemku (1–3 % z hodnoty) se vztahuje na neobydlené domy a příplatek pro zahraniční kupce (+7 % z daně) platí pro zahraniční zájemce (cílem je ochladit poptávku). K plošnému zrušení daně z převodu nedošlo (na rozdíl od některých diskuzí o dani z nemovitosti), ale vláda sleduje dostupnost bydlení.
- Prohlášení o bydlení & reforma plánování: Nové prohlášení o bydlení (2024–34) stanovuje pět klíčových oblastí: reforma plánování, koordinace infrastruktury, finanční pobídky, inovace a sociální bydlení vic.gov.au. Cíl 800 000 nových bytových jednotek si vyžádá zásadní změny politik: rychlejší povolovací procesy, změny územního plánu pro vyšší hustotu u dopravy a podporu výstavby na pronájem. Některé reformy již probíhají (např. zjednodušení povolení, omezení poplatků developerů), většina je však dlouhodobá. Místní samosprávy také přehodnocují zóny, aby umožnily více vícejádrových projektů ve středních předměstích.
- Investice do infrastruktury: Probíhající dopravní projekty ovlivní poptávku v předměstích. Metro Tunnel (rozšíření železnice Frankston–Sunbury) a Suburban Rail Loop (východní část) zvyšují kapacitu dopravy v rozvojových koridorech. Nové silnice a obchvaty (např. Toorourrong Road) zlepšují dostupnost některých okrajových oblastí. Rozšíření letiště Melbourne a nové nákladní trasy posílí severozápad Melbourne. Tyto infrastrukturní linie se často stávají rozvojovými koridory – například vládní investice 24 mil. $ do plánů „Train & Tram Zone“ má za cíl podpořit bydlení kolem 50 železničních uzlů premier.vic.gov.au. Je třeba pečlivě sledovat: oblasti určené pro velké infrastrukturní projekty často přitahují spekulativní zájem.
Regionální a předměstské rozdíly
Trh ve Victorii není jednotný. V rámci Melbourne mají vnitřní a střední předměstí (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash atd.) omezené množství pozemků, ale silnou poptávku ze strany vlastníků, takže ceny porostou (zejména s přidáním infrastruktury v okolí). Vnější předměstí mají větší nabídku a proto pomalejší růst, pokud nemají nové vybavení. Okrajové oblasti s plánovanými novými městy (Clyde South, Toolern, Plumpton) porostou rychle, ale z nízké základny – tyto trhy závisí na tom, kdy budou pozemky uvolněny a vybavenost dodána.
Regionální Victoria: Před rokem 2025 jen několik regionálních trhů překonalo ostatní. Významný analytik (Property Mavens) uvádí, že hlavní regionální centra (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) zaznamenávají obnovený zájem kupujících openagent.com.au, poháněný dostupností a výnosy z pronájmu. Nicméně OpenAgent poznamenává, že vysoké pozemkové daně pro investory vedly v roce 2023 k prodeji mnoha investičních nemovitostí, což dočasně snížilo hodnoty openagent.com.au. Aktualizace od NAB varuje, že regionální růst může zůstat utlumený i v roce 2025 kvůli přetrvávající opatrnosti a dostatku nabídky openagent.com.au. Přesto nízké míry neobsazenosti (často <1,5 %) poskytují základní podporu. Některá menší města (např. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) mají oblasti se silnými základy (např. zemědělská ekonomika Sheppartonu, dostupnost bydlení v Mildura) a v roce 2024 vykázala růst cen o 3–6 % openagent.com.au. Pro investory jsou zvýrazněny předměstí jako Geelong West a Spring Gully (Bendigo) jako místa s potenciálem růstu díky novým projektům a atraktivitě životního stylu openagent.com.au openagent.com.au.
Názory odborníků a předpovědi
Přední ekonomové v oblasti nemovitostí a firmy začali být ohledně Viktorie optimističtí. Hlavní ekonomka společnosti Domain Nicola Powell poznamenává, že „ceny v Sydney a Melbourne povedou příští rok růst“ abc.net.au. Varuje, že to bude „střet s realitou“ pro kupující první nemovitosti, protože růst se po poklesu úrokových sazeb zpomalí jen mírně abc.net.au. Domain předpovídá, že medián v Melbourne dosáhne do června 2026 hodnoty 1,1 milionu dolarů (+6 %) abc.net.au a očekává rekordní maxima u bytů. Dr. Brendan Rynne z KPMG rovněž vidí Melbourne na vrcholu růstových žebříčků v roce 2026: domy +6,6 %, byty +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Přisuzují to oživení Melbourne (po dlouhém poklesu) a silné poptávce ze zahraniční migrace, přičemž poznamenávají, že ceny v Melbourne jsou stále nižší než v Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG upozorňuje, že růst cen se v roce 2026 zpomalí jen mírně, protože nižší sazby a zlepšující se nabídka vyrovnají poptávku australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Naproti tomu někteří prognostici zůstávají skeptičtí. Specializovaná firma Propertyology označuje Viktorii za „nejhůře si vedoucí stát“ za posledních pět let a očekává, že její trhy budou zaostávat propertyology.com.au. Předpovídají stagnaci nebo dokonce pokles cen v některých regionálních městech (např. Ballarat -3 % až -7 % v roce 2025 propertyology.com.au). Tento pohled upozorňuje na rizika: změny politiky (zvýšení daně z nemovitostí), ústup investorů a možnost, že dlouhé zpomalení ve Viktorii může přetrvat i do roku 2025. Investoři by proto měli tyto názory zvážit a vyvážit optimistické projekce opatrností vůči makroekonomickým a místním protivětrům.
Srovnání (celostátní a globální trendy)
Austrálie vs ostatní státy: Celostátně zaznamenaly Brisbane, Adelaide a Perth v poslední době silnější oživení než Melbourne. Ve skutečnosti data KPMG k polovině roku 2025 ukazují, že ceny domů v Perthu vzrostly o +10 % (za šest měsíců), zatímco v Melbourne jen o +2,8 % kpmg.com (i když Melbourne to za celý rok dožene s +6,5 %). Adelaide a Brisbane také zaznamenaly v roce 2025 nárůst o 5–8 %. NSW (Sydney) je stále dražší, ale její růst zpomaluje; KPMG očekává v Sydney růst cen domů o +4,2 % v roce 2026 oproti 6,6 % v Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Celkově experti říkají, že viktoriánské trhy budou vést oživení poté, co patřily dříve k nejpomalejším.
Globální kontext: Celosvětově čelí trhy s nemovitostmi podobné dynamice: roky rychlého růstu (2020–21) vystřídalo plateau nebo korekce, jak centrální banky zvyšovaly sazby. Mnoho zemí hlásí nedostatek nabídky v klíčových sektorech a obrat směrem k nižším sazbám v roce 2025 jll.com. Realitní služby jako JLL a PwC upozorňují, že investoři se budou muset zaměřit na kvalitní aktiva (novější budovy, ekologické prvky) a dávat si pozor na zastarávání jll.com. Ve městech jako Londýn, New York a dalších jsou ceny bydlení relativně stabilní, protože dostupnost klesá. Australská zkušenost je srovnatelná: inflace dosáhla vrcholu a očekávají se snížení sazeb, což by mělo podpořit růst cen (stejně jako v USA, kde JPMorgan očekává +3 % v roce 2025 jpmorgan.com). Unikátní pro Austrálii (a Victorii) je však velmi vysoká závislost na migraci pro poptávku po bydlení; globální nejistota (obchodní války, geopolitika) by tak mohla ovlivnit náš trh více prostřednictvím zpomalení migrace.
Globální výhled: Na komerční straně globální výzkum CRE (JLL) zdůrazňuje, že nedostatek nabídky v žádaných sektorech (jako logistika a bydlení) přetrvá i v roce 2025 jll.com, a že investoři budou preferovat příležitosti v rané fázi cyklu („výhoda prvního tahu může vrcholit“ v roce 2025) jll.com. To odpovídá situaci ve Victorii: sektory jako průmysl/logistika zůstávají nedostatkové a mohou si vyžádat prémii. Mezitím přechodné sektory (kanceláře, maloobchod) se stabilizují.
Shrnuto, realitní trh ve Victorii v letech 2025–26 je předpovídán na obnovený růst, ale nerovnoměrný vývoj. Metropolitní Melbourne (zejména vnitřní/střední předměstí) se pravděpodobně silně zotaví, poháněno populačními a politickými faktory abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Regionální trhy budou těžit z přelévání poptávky, i když některá menší města zaznamenají pouze mírný růst, jakmile se nabídka vyrovná. Komerční nemovitosti vykazují opatrné zlepšení – kanceláře a maloobchod se zotavují z pandemických minim a průmyslové nemovitosti zůstávají žhavé. Klíčovými faktory budou politika RBA (pohyby úrokových sazeb), migrační trendy a vládní reformy na podporu nabídky bydlení. Pro investory i kupující domů rok 2025 slibuje příležitosti v „další vlně“ předměstí ve Victorii, ale také rizika, která vyžadují pečlivou prověrku a sledování odborných prognóz abc.net.au openagent.com.au.
Zdroje: Vládní data (ABS), průmyslové analýzy (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) a odborné analýzy abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Tyto zahrnují zprávy specifické pro Victorii i národní/globální tržní výhledy, aby byl zajištěn komplexní pohled.
