- Ceny domów w Melbourne gwałtownie rosną. Domain i KPMG prognozują wzrost o ok. 6–7% w latach 2025–26, co podniesie medianę ceny domu do ok. 1,1 mln dolarów abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG przewiduje konkretnie wzrost cen domów w Melbourne o +6,6% i mieszkań o +7,1% w 2026 roku australianpropertyupdate.com.au. W skali kraju analitycy (Domain, CoreLogic) oczekują wzrostu cen o ok. 4–5% rocznie wraz z obniżkami stóp procentowych abc.net.au kpmg.com.
- Ludność i migracja napędzają popyt. Liczba mieszkańców Wiktorii przekroczyła 7 milionów do 2025 roku id.com.au, z czego 75% wzrostu pochodzi z migracji zagranicznej id.com.au. Melbourne było najszybciej rosnącą stolicą Australii w ostatnich latach, a silna migracja netto (setki tysięcy rocznie) dodaje dziesiątki tysięcy gospodarstw domowych. Jednocześnie wielu Australijczyków przenosi się z miast stołecznych do regionów: region Geelong w Wiktorii zajmuje obecnie 1. miejsce pod względem migracji wewnętrznej netto upmove.com.au openagent.com.au. Ta dynamika demograficzna napędza popyt na mieszkania w Melbourne i okolicznych regionach.
- Podaż pozostaje ograniczona pomimo nowych inwestycji. Pipeline mieszkaniowy w Wiktorii miał trudności z nadążeniem za popytem. Pozwolenia na budowę są na rekordowo niskim poziomie, a liczba ukończonych nowych mieszkań znacznie odbiega od potrzeb propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG szacuje, że w skali kraju powstanie tylko około 160 000 nowych mieszkań rocznie (o 30% poniżej celów) kpmg.com. W Wiktorii trwają reformy planistyczne, ale obecne pozwolenia nie odpowiadają prognozowanemu zapotrzebowaniu na około 98 000 dodatkowych domów rocznie w całej Australii. Niedobór podaży utrzymuje czynsze i ceny na wysokim poziomie: czynsze w Australii wzrosły o około 7,8% w 2023 roku, a nawet przy niższym wzroście obecnie (~4–5% w 2025) rynki najmu pozostają bardzo napięte kpmg.com kpmg.com.
- Stopy procentowe i dostępność mieszkań. Wysokie stopy procentowe (4,1–4,35% pod koniec 2024) ograniczyły zdolność kredytową, zwłaszcza dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, ale rozpoczęto już obniżki. RBA obniżył stopę procentową o 50 pb w 2025 roku abc.net.au, a wycena rynkowa sugeruje kolejne ~80–85 pb obniżek do połowy 2026 roku. To „poprawiło nastroje kupujących” kpmg.com, podnosząc prognozy. Eksperci ostrzegają, że „najtrudniejsze wyzwanie” dla kupujących jest nieuchronne, ale niższe stopy powinny pobudzić popyt w latach 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Dostępność mieszkań nadal kieruje popyt w stronę skromniejszych domów: analitycy oczekują, że mieszkania i szeregowce będą zyskiwać na wartości szybciej niż domy jako tańsze opcje wejścia na rynek australianpropertyupdate.com.au.
- Polityka rządu mająca na celu pobudzenie podaży. Oświadczenie rządu stanu Wiktoria dotyczące Housing Statement (2024–34) zakłada ambitny cel 800 000 nowych domów w ciągu dziesięciu lat vic.gov.au. Kluczowe działania obejmują reformy planistyczne przyspieszające zatwierdzenia oraz zachęty do budowy. W szczególności rozszerzono ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych: mieszkania, domy szeregowe i lokale kupowane na etapie planowania są teraz objęte 100% zwolnieniem z podatku od wartości budowy premier.vic.gov.au vic.gov.au (oszczędność dla kupujących ok. 25 tys. AUD przy medianie ceny mieszkania 620 tys. AUD premier.vic.gov.au). Osoby kupujące pierwsze mieszkanie otrzymują dotację 10 tys. AUD na nowe domy, a 50 nowych stref „Train & Tram Zone” jest finansowanych, by wspierać rozwój w pobliżu transportu publicznego premier.vic.gov.au. Vacant Residential Land Tax (obecnie dodatkowe 1%–3% podatku) nadal obowiązuje, by zniechęcać do utrzymywania pustych domów, a na zagranicznych nabywców nakładane są dodatkowe opłaty (podatek od czynności cywilnoprawnych +7%–8%). Przyszła reforma podatkowa (np. zastąpienie podatku od czynności cywilnoprawnych podatkiem od nieruchomości) jest przedmiotem debaty, ale nie została jeszcze wprowadzona.
- Perspektywy inwestycyjne: szanse i ryzyka. Wraz ze wzrostem cen i rentowności wielu inwestorów jest zainteresowanych, ale zalecana jest ostrożność. Szanse: Wewnętrzne i środkowe dzielnice Melbourne (szczególnie w pobliżu nowej infrastruktury) mają przewyższać resztę rynku, ponieważ oferują udogodnienia i są w ograniczonej podaży propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Nowo powstające obszary na obrzeżach Melbourne (nowe tereny zielone, takie jak Clyde South) mają państwowe plany rozwoju obejmujące 13 200 domów premier.vic.gov.au. W regionalnej Wiktorii popyt na przystępne cenowo mieszkania jest silny: Geelong i Półwysep Mornington (wysoka migracja netto) oraz miasta dojazdowe, takie jak Ballarat, Bendigo i Shepparton, korzystają z nadwyżki popytu openagent.com.au propertyology.com.au. Wykwalifikowani pracownicy i rodziny przenoszą się na obrzeża ze względu na styl życia i ceny. Ryzyka: Wzrost stóp procentowych (jeśli obniżki zostaną wstrzymane), nadpodaż mieszkań oraz zmiany w polityce mogą spowolnić rynek. Wyższe podatki od nieruchomości w Wiktorii (np. niski próg podatku od nieruchomości wynoszący 50 tys. dolarów) osłabiły aktywność inwestorów openagent.com.au, a wzrost liczby ofert najmu i podaży mieszkań na początku 2024 roku sugeruje ostrożność. Ryzyka makroekonomiczne obejmują globalne wstrząsy (napięcia handlowe) oraz ewentualne odwrócenie migracji. Inwestorzy powinni koncentrować się na lokalizacjach o silnych fundamentach lokalnych (miejsca pracy, infrastruktura) i unikać obszarów już nadmiernie zaopatrzonych (niektóre istniejące kompleksy apartamentowe).
- Mieszkalne vs Komercyjne. Mieszkalne: Po ogólnokrajowym spadku w latach 2022–24, wartości domów w Wiktorii zaczęły odbijać. CoreLogic zauważa, że Melbourne było jednym z najsłabszych rynków w 2024 roku (obecnie „trzecie najtańsze” spośród stolic) abc.net.au, ale prognozy się poprawiły wraz ze spadkiem stóp procentowych. Zarówno domy, jak i mieszkania mają osiągnąć nowe maksima; Domain przewiduje, że mediana ceny domu w Melbourne osiągnie 1,1 mln dolarów do połowy 2026 roku abc.net.au. Komercyjne: Rynek biurowy w Melbourne wciąż się odbudowuje. Wskaźnik pustostanów w CBD jest bardzo wysoki (~18% pod koniec 2024 roku cbre.com.au), ale absorpcja netto stała się dodatnia w I kwartale 2025 po wyjściu dużego najemcy. W najbliższych latach nie przewiduje się dużej nowej podaży biur (pipeline jest ~66% poniżej średniej) cbre.com.au, więc biura wysokiej klasy mogą się ustabilizować, gdy „powrót do biur” nabierze tempa assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Rynek handlowy w Wiktorii się umacnia: w I kwartale 2025 sprzedaż detaliczna w Wiktorii wzrosła o 1,9% cbre.com.au. Ruch pieszy i wydatki rosną (wracają turyści i studenci), a inwestorzy kupują (np. Northland SC sprzedane za 385 mln dolarów) cbre.com.au. Rynek przemysłowy (magazyny, logistyka) pozostaje bardzo napięty: wskaźnik pustostanów ~2,7% w skali kraju assets.kpmg.com, choć KPMG przewiduje, że wzrost czynszów wyhamuje wraz z pojawieniem się nowych projektów assets.kpmg.com. Ogólnie rzecz biorąc, stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych się ustabilizowały, z pewnym spadkiem stóp zwrotu w handlu detalicznym na przedmieściach i niewielkim wzrostem stóp zwrotu w najlepszych biurach w CBD cbre.com.au.
- Regionalne różnice w obrębie stanu Wiktoria. Melbourne kontra regiony: Melbourne napędza rynek całego stanu, ale miasta regionalne również mają znaczenie. Wewnętrzne i środkowe przedmieścia Melbourne (np. te blisko węzłów kolejowych/tramwajowych i centrów zatrudnienia) prognozowane są jako liderzy wzrostu propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Zewnętrzne przedmieścia i obrzeża z nową zabudową będą się dobrze rozwijać tam, gdzie planowana jest infrastruktura/transport premier.vic.gov.au. Dla kontrastu, niektóre centra regionalne wykazują odmienne trendy: Geelong odnotowało gwałtowny wzrost popytu (obecnie to cel nr 1 migracji wewnętrznej upmove.com.au), ale jego cena medianowa (~726 tys. dolarów) wciąż jest niższa niż w Melbourne; Ballarat i Bendigo, po świetnych latach, mogą odnotować bardziej płaski wzrost (Propertyology prognozuje nawet lekkie spadki w Ballarat propertyology.com.au). Mniejsze miasta, takie jak Shepparton, Mildura czy Horsham, zanotowały wzrosty na poziomie ~3–6% w 2024 roku openagent.com.au i wydają się przystępne cenowo, ale ich potencjał ograniczają lokalne dochody. W podziale na sektory, rok 2025 zapowiada „zwycięzców” w obszarach stylu życia/terenach wiejskich i korytarzach wzrostu, podczas gdy „maruderzy” to mieszkania w centrum miasta (już drogie i z wolniejszą migracją inwestorów) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analiza i kontekst
Najnowsze i prognozowane trendy cenowe
Po kilkuletnim boomie, rynek nieruchomości w Victorii ochłodził się w latach 2022–24 z powodu wysokich stóp procentowych. Dane CoreLogic pokazują, że wartości domów w Victorii spadły o około 2–3% w 2024 roku (regionalna Victoria −2,7%, Melbourne −3,0%) openagent.com.au. Czynsze jednak gwałtownie wzrosły (wynajem w Victorii wzrósł prawie o 8% r/r), ponieważ poziom pustostanów pozostał bardzo niski. Po zmianie polityki RBA prognozy zostały podniesione. Czerwcowy raport Domain na 2025 rok przewiduje wzrost cen w Melbourne o 6% w roku finansowym 2025–26 do mediany około 1,1 mln dolarów abc.net.au. Czerwcowa prognoza KPMG na 2025 rok również przewiduje silne wzrosty: ceny domów w Melbourne +6,5% w 2025 i +6,6% w 2026 (mieszkania +3,6% i +7,1%) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. W skali kraju KPMG przewiduje +4,9% dla domów w 2025 (+4,5% w 2026) i +4,5% (do +5,1%) dla mieszkań kpmg.com. W podsumowaniu krajowym CoreLogic za 2024 rok zauważono, że Melbourne spadło na trzecie najtańsze miasto stołeczne z powodu spadku cen abc.net.au, ale analitycy obecnie oczekują szybkiego odbicia. Inni prognostycy (np. Deloitte, Oxford Economics) również przewidują obecnie wzrost cen australijskich nieruchomości o około 4–6% rocznie do 2026 roku. W sektorze komercyjnym ceny zachowywały się inaczej. Wartości biur w centrum Melbourne spadły, gdy wzrosła liczba pustostanów (do ok. 18% pod koniec 2024 roku cbre.com.au), ale początek 2025 przyniósł oznaki stabilizacji: nie powstają nowe duże wieżowce (podaż na 5 lat ok. 66% poniżej trendu cbre.com.au), a czynsze za najlepsze powierzchnie powoli rosną. KPMG zauważa, że „wartości biur wykazują oznaki stabilizacji na początku 2025 roku” w przypadku najwyższej klasy aktywów assets.kpmg.com. Nieruchomości handlowe w Melbourne się umacniają; w I kwartale 2025 obroty wzrosły o 1,9% cbre.com.au, a liczba odwiedzających rośnie, gdy konsumenci wracają do centrów. Sektor przemysłowy pozostaje bardzo gorący: historycznie niskie pustostany (ok. 2–3%) zaczęły nieco rosnąć wraz z ukończeniem nowych dużych projektów, ale ogólny wzrost czynszów ma się „ustabilizować”, a nie załamać assets.kpmg.com.Czynniki popytu i podaży
Wzrost populacji i migracja: Dynamiczny przyrost ludności w Wiktorii to główny czynnik napędzający popyt. Stan urósł o ok. 1,8% (rok do marca 2025) id.com.au, szybciej niż większość kraju, osiągając 7 milionów mieszkańców id.com.au. Szczególnie Melbourne przyciągnęło rekordową liczbę krajowych i zagranicznych migrantów. W latach 2023–24 migracja netto do Australii wyniosła ok. 316 000 (wobec 494 000 rok wcześniej) id.com.au, w dużej mierze zaspokajając popyt w Melbourne. Jednocześnie australijskie miasta „eksportują” ludzi: w roku 2023–24 przeprowadzki ze stolic do regionów wzrosły o ok. 10,5% upmove.com.au, a Geelong (Wiktoria) stał się głównym celem upmove.com.au. To zwiększa popyt na mieszkania w regionach.
Budownictwo i grunty: Podaż nie nadąża za popytem. Budownictwo mieszkaniowe w Wiktorii osiągnęło szczyt przed COVID, ale od tego czasu spadło: liczba pozwoleń na budowę jest na historycznie niskim poziomie propertyupdate.com.au. Wysokie koszty (materiały, robocizna), inflacja i lokalne regulacje wstrzymały wiele projektów. Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i planowaniu w latach 2024–25 (np. złagodzenie niektórych przepisów dotyczących wysokości, kodów projektowych) mają pomóc, ale ich wdrożenie wymaga czasu. Nowe Oświadczenie Mieszkaniowe zakłada 800 000 domów do 2034 roku i szybsze zatwierdzanie vic.gov.au. Tymczasem wiele projektów dogęszczania miejskiego napotyka przeszkody, więc większość krótkoterminowego wzrostu podaży będzie pochodzić z przedmieść greenfield (np. Clyde, Donnybrook). Ta utrzymująca się niedostateczna podaż sprawia, że nawet przy umiarkowanym wzroście liczby ludności ceny i czynsze rosną.
Stopy procentowe i kredyt: Po agresywnych podwyżkach RBA wstrzymał i odwrócił kurs w 2025 roku. Niższe stopy poprawiają dostępność kredytów hipotecznych: każde cięcie o 25 pb może zwiększyć siłę nabywczą kupujących o ok. 5%. Analitycy zgadzają się, że oczekiwane obniżki stóp (do ok. 3,60% do 2026 r.) ponownie pobudzą popyt. Jednak bardzo wysokie wcześniejsze stopy „wykluczyły część kupujących”, zwłaszcza tych kupujących po raz pierwszy. Presja na dostępność sprawia, że więcej kupujących rozważa rynek mieszkań wielorodzinnych (niższe ceny) zamiast domów. Zasady obsługi kredytów hipotecznych (ostrożnościowe limity spłat) nadal będą chronić przed przegrzaniem rynku.
Wzrost gospodarczy i zatrudnienie: Gospodarka Wiktorii ma przyspieszyć: budżet stanowy na lata 2025–26 przewiduje wzrost PKB o ok. 2,5% budget.vic.gov.au. Bezrobocie jest niskie (~3,9% w połowie 2025 r.), ale oczekuje się, że wzrośnie do 5–6% do 2026 r. (scenariusz bazowy RBA rba.gov.au). Mimo to rynek pracy pozostaje napięty, co wspiera dochody gospodarstw domowych. Wydatki na infrastrukturę (Big Build) i gospodarka cyfrowa zapewniają miejsca pracy. Silna gospodarka wspiera popyt na mieszkania, ale jeśli wzrost znacząco spowolni, może to osłabić wzrost cen.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Możliwości: Analitycy podkreślają, że metro Melbourne oferuje wybrane gorące lokalizacje. Suburbia centralne i środkowe: obszary blisko transportu (wewnętrzne przedmieścia, środkowy pierścień) cieszą się strukturalnym popytem i są niedostatecznie zaopatrzone propertyupdate.com.au. Korytarze wzrostu: Zielone tereny, takie jak Clyde South (południowy wschód) i Tarneit/Newport (zachód), mają zaplanowane inwestycje i nowe linie kolejowe, co zapowiada napływ ludności premier.vic.gov.au. Ośrodki regionalne: Geelong (tanie w porównaniu do Melbourne), Bendigo, Ballarat oraz miasta z silnym rynkiem pracy przyciągają inwestorów, zwłaszcza ze względu na wyższe stopy zwrotu z najmu i potencjał wzrostu kapitału openagent.com.au propertyology.com.au. Niektóre niszowe rynki (nadmorskie lub nastawione na udogodnienia miasta, takie jak Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) również przyciągają kupujących szukających stylu życia lub wzrostu napędzanego turystyką. Komercyjnie, nieruchomości logistyczne/przemysłowe pozostają atrakcyjne wraz ze wzrostem e-commerce; czynsze przemysłowe w Melbourne są nadal powyżej poziomów sprzed pandemii. Handel detaliczny w silnych lokalizacjach (sklepy osiedlowe, dobrze położone centra handlowe) powinien nadal się odbudowywać wraz ze wzrostem wydatków konsumenckich.
Ryzyka: Z drugiej strony, utrzymujące się wysokie stopy procentowe (jeśli inflacja się utrzyma) ograniczają dostępność cenową. Niespodziewane spowolnienie gospodarcze ograniczyłoby migrację i popyt. Nadmierna zabudowa jest problemem w niektórych segmentach: na przykład skupisko nowych wieżowców apartamentowych w CBD Melbourne i wewnętrznej północy – jeśli popyt kupujących osłabnie, ceny tam mogą się zatrzymać. Surowsze standardy kredytowe (np. dokładniejsze sprawdzanie zdolności kredytowej, obawy o ujemny kapitał własny) mogą sprawić, że banki będą ostrożniejsze. W polityce rządowej głównym ryzykiem jest zmiana polityczna – przyszły rząd może cofnąć zachęty (np. ponownie wprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z planu, zmienić zasady podatku od nieruchomości). Wreszcie, czynniki makroekonomiczne takie jak globalne spowolnienie lub wojna handlowa mogą ograniczyć rynek nieruchomości poprzez wzrost bezrobocia lub zmniejszenie przepływów kapitałowych.
Polityka rządowa i infrastruktura
- Podatki i zachęty: Wiktoria utrzymuje progresywny podatek od czynności cywilnoprawnych przy przenoszeniu własności nieruchomości (osiągający ~6–7% ceny domów). Jednak ostatnie budżety znacząco obniżyły podatek od nowych mieszkań/szeregówek (z planów) – ulgi na lata 2024/25 zostały podwojone i przedłużone do 2026 roku premier.vic.gov.au. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie otrzymują dotację 10 000 AUD na nowe domy (co skutecznie obniża podatek od czynności cywilnoprawnych) vic.gov.au. Podatek od niewykorzystanych gruntów mieszkaniowych (1–3% wartości) dotyczy niezamieszkanych domów, a dodatkowa opłata dla zagranicznych nabywców (+7% podatku) dotyczy kupujących z zagranicy (mająca na celu schłodzenie popytu). Nie wprowadzono szerokiej likwidacji podatku od czynności cywilnoprawnych (w przeciwieństwie do niektórych dyskusji o podatku od gruntów), ale rząd monitoruje dostępność mieszkań.
- Oświadczenie mieszkaniowe i reforma planowania: Nowe oświadczenie mieszkaniowe (2024–34) wskazuje pięć obszarów priorytetowych: reforma planowania, koordynacja infrastruktury, zachęty finansowe, innowacje i mieszkalnictwo społeczne vic.gov.au. Cel 800 000 nowych mieszkań będzie wymagał poważnych zmian w polityce: szybszych procesów wydawania pozwoleń, zmiany przeznaczenia terenów na większą gęstość zabudowy w pobliżu transportu oraz wsparcia dla budownictwa na wynajem. Niektóre reformy są już w toku (np. usprawnienie pozwoleń, ograniczenie opłat deweloperskich), ale większość to działania długoterminowe. Lokalne samorządy również przeglądają strefy, aby umożliwić więcej inwestycji wielorodzinnych na przedmieściach środkowych.
- Inwestycje infrastrukturalne: Trwające projekty transportowe będą kształtować popyt na przedmieściach. Metro Tunnel (rozbudowa kolei Frankston–Sunbury) i Suburban Rail Loop (Wschód) zwiększają przepustowość transportową w korytarzach rozwoju. Nowe drogi i obwodnice (np. Toorourrong Road) poprawiają dostęp do niektórych obszarów podmiejskich. Rozbudowa lotniska w Melbourne i nowe połączenia towarowe wzmocnią północno-zachodnią część miasta. Te linie infrastrukturalne często stają się korytarzami rozwoju – na przykład rządowe 24 mln AUD na plany zagospodarowania „Train & Tram Zone” ma na celu pobudzenie budownictwa mieszkaniowego wokół 50 węzłów kolejowych premier.vic.gov.au. Wymagany jest uważny monitoring: obszary przeznaczone do dużych inwestycji infrastrukturalnych zwykle przyciągają spekulacyjny popyt.
Różnice regionalne i podmiejskie
Rynek w Wiktorii nie jest jednolity. W obrębie Melbourne, śródmieście i przedmieścia środkowe (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash itd.) mają ograniczoną ilość gruntów, ale silny popyt ze strony właścicieli, więc ceny będą rosły (zwłaszcza gdy pojawi się nowa infrastruktura w pobliżu). Przedmieścia zewnętrzne mają większą podaż, a więc wolniejszy wzrost, chyba że pojawią się dodatkowe udogodnienia. Obszary na obrzeżach miasta z nowo planowanymi osiedlami (Clyde South, Toolern, Plumpton) będą się szybko rozwijać, ale z niskiego poziomu – te rynki zależą od tego, kiedy zostaną udostępnione działki i dostarczone udogodnienia.
Regionalna Wiktoria: Przed 2025 rokiem tylko kilka rynków regionalnych osiągało lepsze wyniki. Znany analityk (Property Mavens) twierdzi, że główne regionalne ośrodki (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) odnotowują ponowne zainteresowanie kupujących openagent.com.au, napędzane przystępnością cenową i stopami zwrotu z najmu. Jednak OpenAgent zauważa, że wysokie podatki od gruntów dla inwestorów spowodowały, że wielu sprzedało nieruchomości na wynajem w 2023 roku, co tymczasowo obniżyło wartości openagent.com.au. Aktualizacja NAB ostrzega, że wzrost regionalny może pozostać stłumiony w 2025 roku z powodu utrzymującej się ostrożności i dużej podaży openagent.com.au. Mimo to, niskie wskaźniki pustostanów (często <1,5%) zapewniają podstawowe wsparcie. Niektóre mniejsze miasta (np. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) mają obszary o silnych fundamentach (np. rolnicza gospodarka Shepparton, przystępność cenowa mieszkań w Mildurze) i wykazały wzrost cen o 3–6% w 2024 roku openagent.com.au. Dla inwestorów, dzielnice takie jak Geelong West i Spring Gully (Bendigo) są wyróżniane jako mające potencjał wzrostu dzięki nowym inwestycjom i atrakcyjności stylu życia openagent.com.au openagent.com.au.
Opinie ekspertów i prognozy
Czołowi ekonomiści rynku nieruchomości i firmy stali się optymistyczni wobec stanu Wiktoria. Główna ekonomistka Domain, Nicola Powell, zauważa, że „ceny w Sydney i Melbourne będą przewodzić wzrostom” w nadchodzącym roku abc.net.au. Ostrzega, że będzie to „zderzenie z rzeczywistością” dla kupujących pierwsze mieszkanie, ponieważ wzrost spowolni tylko nieznacznie po spadku stóp procentowych abc.net.au. Domain prognozuje, że mediana cen w Melbourne osiągnie 1,1 mln dolarów do czerwca 2026 roku (+6%) abc.net.au, i spodziewa się rekordowych poziomów dla mieszkań. Dr Brendan Rynne z KPMG również widzi Melbourne na szczycie tabel wzrostu w 2026 roku: domy +6,6%, mieszkania +7,1% australianpropertyupdate.com.au. Przypisują to odbiciu Melbourne (po długim spadku) i solidnemu popytowi ze strony migracji zagranicznej, zauważając, że ceny w Melbourne są wciąż niższe niż w Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG ostrzega, że wzrost cen spowolni tylko nieznacznie w 2026 roku, gdy niższe stopy procentowe i poprawiająca się podaż zrównoważą popyt australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Dla kontrastu, niektórzy prognostycy pozostają sceptyczni. Specjalistyczna firma Propertyology nazywa Wiktorię „najgorzej radzącym sobie stanem” w ostatnim półwieczu i oczekuje, że jej rynki będą w tyle propertyology.com.au. Prognozują płaskie lub nawet spadające ceny w niektórych miastach regionalnych (np. Ballarat od -3% do -7% w 2025 roku propertyology.com.au). To podejście podkreśla ryzyka: zmiany polityki (podwyżki podatku od nieruchomości), wycofanie się inwestorów oraz to, że długotrwałe spowolnienie w Wiktorii może utrzymać się do 2025 roku. Inwestorzy powinni zatem rozważyć te opinie, równoważąc optymistyczne prognozy z ostrożnością wobec makroekonomicznych i lokalnych przeciwności.
Porównanie (Trendy krajowe i globalne)
Australia vs Inne Stany: Na poziomie krajowym Brisbane, Adelaide i Perth odnotowały ostatnio silniejsze odbicie niż Melbourne. W rzeczywistości dane KPMG z połowy 2025 roku pokazują, że ceny domów w Perth wzrosły o +10% (w ciągu sześciu miesięcy), podczas gdy w Melbourne tylko o +2,8% kpmg.com (choć Melbourne nadrabia z wynikiem +6,5% w całym roku). Adelaide i Brisbane również odnotowały wzrosty na poziomie 5–8% w 2025 roku. NSW (Sydney) wciąż jest droższe, ale tempo wzrostu spowalnia; KPMG przewiduje wzrost cen domów w Sydney o +4,2% w 2026 roku wobec 6,6% dla Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Ogólnie eksperci twierdzą, że rynki wiktoriańskie będą prowadzić odbicie po tym, jak wcześniej były jednymi z najwolniejszych.
Kontekst globalny: Na całym świecie rynki nieruchomości mierzą się z podobną dynamiką: lata szybkiego wzrostu (2020–21) ustąpiły miejsca stagnacji lub korekcie w miarę podnoszenia stóp procentowych przez banki centralne. W wielu krajach odnotowuje się niedobory podaży w kluczowych sektorach oraz zwrot w kierunku niższych stóp w 2025 roku jll.com. Usługi nieruchomościowe, takie jak JLL i PwC, zauważają, że inwestorzy będą musieli skupić się na wysokiej jakości aktywach (nowsze budynki, zielone rozwiązania) i uważać na ryzyko dezaktualizacji jll.com. W miastach takich jak Londyn, Nowy Jork i innych ceny mieszkań pozostają względnie stabilne, ponieważ problemem staje się dostępność cenowa. Doświadczenia Australii są porównywalne: inflacja osiągnęła szczyt, a oczekiwane są obniżki stóp, co powinno wspierać wzrost cen (jak w USA, gdzie JPMorgan prognozuje +3% w 2025 roku jpmorgan.com). Jednak unikalną cechą Australii (i Wiktorii) jest bardzo duże uzależnienie popytu mieszkaniowego od migracji; globalna niepewność (wojny handlowe, geopolityka) może więc silniej wpłynąć na nasz rynek poprzez spowolnienie migracji.
Perspektywy globalne: W segmencie komercyjnym globalne badania CRE (JLL) podkreślają, że niedobory podaży w pożądanych sektorach (takich jak logistyka i mieszkalnictwo) utrzymają się do 2025 roku jll.com, a inwestorzy będą preferować okazje na wczesnym etapie cyklu (tzw. „przewaga pierwszego ruchu może osiągnąć szczyt” w 2025 roku) jll.com. Jest to zgodne z sytuacją w Wiktorii: sektory takie jak przemysł/logistyka nadal pozostają w niedoborze i mogą osiągać wyższe ceny. Tymczasem sektory przejściowe (biura, handel detaliczny) stabilizują się.
Podsumowując, prognozy dla rynku nieruchomości w Wiktorii na lata 2025–26 przewidują odnowiony wzrost, ale nierówny postęp. Metro Melbourne (szczególnie wewnętrzne i środkowe przedmieścia) zapowiada się na silne odbicie, napędzane przez wzrost liczby ludności i sprzyjającą politykę abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Rynki regionalne skorzystają na zwiększonym popycie, choć niektóre mniejsze miasta mogą odnotować jedynie umiarkowane wzrosty, gdy podaż nadrobi zaległości. Nieruchomości komercyjne wykazują ostrożną poprawę – biura i handel detaliczny odbudowują się po pandemicznych spadkach, a sektor przemysłowy pozostaje silny. Kluczowe czynniki to polityka RBA (zmiany stóp procentowych), trendy migracyjne oraz reformy rządowe mające na celu zwiększenie podaży mieszkań. Zarówno dla inwestorów, jak i kupujących domy, rok 2025 zapowiada szanse w „nowej fali” przedmieść Wiktorii, ale także ryzyka wymagające starannej analizy i uwagi na prognozy ekspertów abc.net.au openagent.com.au.
Źródła: Dane rządowe (ABS), analizy branżowe (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) oraz ekspertyzy abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Obejmują one raporty dotyczące Wiktorii oraz krajowe i globalne prognozy rynkowe, aby zapewnić kompleksowy obraz.
