Ключевые факты
- Рост цен на жильё: Летом 2025 года в агломерации Квебек-Сити были зафиксированы рекордные цены. В июле 2025 года медианная цена на отдельный дом достигла примерно 453 500 канадских долларов — это рост на 21% по сравнению с прошлым годом apciq.ca. Цены на кондоминиумы и многоквартирные дома также выросли примерно на 10–11% apciq.ca. Примечательно, что Квебек-Сити возглавил Канаду по годовому росту цен на жильё — 13,4% к началу 2025 года globalpropertyguide.com.
- Объём продаж и предложение: Продажи на пике. В июле 2025 года количество сделок выросло примерно на 12% по сравнению с прошлым годом apciq.ca, чему способствовал скачок продаж отдельных домов на 15% apciq.ca. Одновременно активные предложения резко сократились. К середине 2025 года количество доступных домов снизилось примерно на 28% по сравнению с 2024 годом apciq.ca, что привело к серьёзному дефициту предложения (особенно в сегменте доступного жилья и жилья начального уровня). Торги с превышением цены стали обычным явлением — около 40% домов были проданы более чем на 5% выше запрашиваемой цены в середине 2025 года apciq.ca.
- Жёсткость рынка аренды: Квебек-Сити имеет один из самых жёстких рынков аренды в Канаде. По данным CMHC, уровень вакантности аренды составлял всего лишь 0,8% в 2024 году assets.cmhc-schl.gc.ca – фактически это «рекордно низкий» показатель по историческим меркам. Большинство новых объектов аренды быстро находят жильцов; даже в пригородах уровень вакантности был близок к 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Поскольку спрос значительно превышает предложение, средняя арендная плата резко выросла. Фактически, к концу 2024 года средняя запрашиваемая арендная плата за двухкомнатную квартиру во всех районах Квебек-Сити превысила $1,000 assets.cmhc-schl.gc.ca, а арендная плата при смене арендатора выросла примерно на 12% по сравнению с прошлым годом. Это делает поиск доступного жилья крайне сложным.
- Коммерческий сектор: Доступность офисных помещений увеличивается. По данным CBRE, после отрицательного поглощения ранее, во втором квартале 2025 года чистое поглощение стало положительным, что снизило вакантность примерно на 0,4 процентных пункта cbre.ca. Средняя арендная ставка на офисы класса А в центре города составляет около $16.50/кв.фут (выше среднего по региону) cbre.ca. Объём субаренды также значительно сократился. Промышленный рынок Квебек-Сити стабилизируется: арендные ставки остаются стабильными, а ограниченное новое предложение уравновешивает умеренно растущие ставки капитализации canadianrealestatemagazine.ca. Торговые площади (особенно торговые центры с якорными продуктовыми магазинами) по-прежнему востребованы, хотя точные показатели вакантности по региону не публикуются.
- Экономический и демографический контекст: Экономика Квебека сильна и разнообразна. Уровень безработицы низкий (~4,5% весной 2025 года), несмотря на провинциальные трудности apciq.ca. Рост обеспечивается рабочими местами в государственном секторе, развивающимися секторами технологий и туризма, а также высокой социальной сплочённостью (второй по величине рост ВВП на душу населения в Канаде с 2001 по 2019 год policyoptions.irpp.org). Население CMA достигло ~880 875 в 2023 году (прибавив +22 275 человек) quebecinternational.ca, что почти полностью обусловлено иммиграцией и межпровинциальным приростом quebecinternational.ca. В 2023 году Квебек был единственным крупным регионом провинции с положительной чистой миграцией по сравнению с Монреалем и другими районами quebecinternational.ca. Однако демографические прогнозы предупреждают, что город будет быстро стареть, а недавние ограничения на иммиграцию уже сдерживают рост: во 2 квартале 2025 года прирост населения Квебека достиг нуля desjardins.com.
- Предложение жилья и строительство: Муниципалитеты и застройщики наращивают темпы строительства. Реализуется множество новых проектов, особенно многоквартирных арендных домов. Провинциальные прогнозы (Desjardins) предполагают, что количество новых жилых объектов по всему Квебеку вырастет примерно на ~10% в 2025 году desjardins.com (что также отражает рост в регионе Квебека). Федеральные меры, такие как новый возврат GST/HST для специально построенного арендного жилья и местные стимулы для застройки, направлены на увеличение предложения desjardins.com. Тем не менее, земля, рабочая сила и издержки остаются узкими местами.
- Политическая среда: Процентные ставки: Банк Канады (BoC) начал смягчение политики. К сентябрю 2025 года ключевая ставка была снижена до ~3,25% (с 5% в 2024 году) canadianrealestatemagazine.ca. Ставки по ипотеке с переменной процентной ставкой уже снижаются, а фиксированные ставки, по прогнозам, начнут снижаться в конце 2025 года desjardins.com. Более низкая стоимость заимствований стимулирует покупателей, но эксперты предупреждают, что ипотечные ставки могут снижаться не так быстро, как ключевая ставка (на это влияют доходности облигаций) desjardins.com. Иммиграция: Новые федеральные и квебекские правила (снижение квот на временных работников и студентов) должны замедлить приток мигрантов desjardins.com, что охладит долгосрочный спрос на жилье. Жилищная политика: В Квебеке не введены специальные налоги для иностранных покупателей или изменения в регулировании арендной платы, но федеральные программы доступного жилья (и муниципальные планы землепользования) направлены на смягчение дефицита.
- Градостроительство: Крупные городские проекты будут формировать рынок. В частности, в Квебек-Сити планируется 19 км современная трамвайная линия (“TramCité”), соединяющая западные пригороды (Cap-Rouge) с Charlesbourg через центр города cdpqinfra.com. Эта инвестиция в транспорт явно направлена на “ускорение развития недвижимости” и стимулирование экономической активности в регионе cdpqinfra.com. Также обсуждаются другие инфраструктурные проекты (школы, дороги, улучшение туристической привлекательности исторических объектов) и изменения зонирования для строительства более плотного жилья.
Жилая недвижимость (2025)
Жилой рынок в Квебеке остается крайне благоприятным для продавцов в 2025 году. Ограниченное предложение и высокий спрос привели к новым рекордным ценам. По данным Квебекской ассоциации недвижимости (QPAREB), в июле 2025 года было совершено 744 сделки с жильем — на 12% больше, чем годом ранее apciq.ca. Наиболее сильным сегментом были односемейные дома (+15% продаж), а также выросли продажи кондоминиумов и многоквартирных домов (соответственно +8% и +5%) apciq.ca. Этот рост частично был обусловлен пригородами Северной Периферии, но во всех зонах (включая центр города и южный берег) количество выставленных объектов было ниже обычного. Фактически, QPAREB сообщает, что активных объявлений стало примерно на 28% меньше по сравнению с июлем 2024 года apciq.ca.
Из-за столь малого количества предложений вернулись ценовые войны. Более 40% предложений в 2025 году превышали запрашиваемую цену на 5% и более apciq.ca. В результате, медианные цены продажи стремительно растут. Абсолютный медианный показатель для односемейного дома в июле 2025 года составил около 453 500 канадских долларов (рост на 21% по сравнению с прошлым годом) apciq.ca. Средние цены продажи (по всем типам недвижимости) также выросли примерно на 10–15%. Большой район Квебека лидировал в Канаде по росту цен в начале 2025 года — значительно опережая Торонто и Ванкувер — поскольку ограничения по доступности и низкие ставки по кредитам привлекают покупателей на этот более доступный рынок globalpropertyguide.com. Royal LePage отмечает, что отложенный спрос и дефицит предложений сделали Квебек одним из «удивительно устойчивых» рынков Канады на начало 2025 года globalpropertyguide.com.
Рынок аренды: Сектор аренды еще более напряженный, чем рынок собственности. Данные CMHC за конец 2024 года показывают, что общий уровень вакантности составляет всего лишь 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – по сути, доступных вариантов нет. В центральных районах и многих пригородах вакантность была практически нулевой, поэтому у арендодателей не было причин снижать арендную плату assets.cmhc-schl.gc.ca. Это приводит к быстрому росту арендных ставок: к осени 2024 года средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру превысила $1,000 во всех сегментах рынка assets.cmhc-schl.gc.ca. Арендная плата при смене арендатора выросла примерно на 12% по сравнению с прошлым годом, что значительно опережает рост заработной платы. Более 80% новых жилищных проектов в первом квартале 2025 года были построены специально для сдачи в аренду desjardins.com, и даже с этим дополнительным предложением арендные ставки продолжают расти (хотя и более умеренными темпами). Вакантность немного увеличилась в 2024 году на южном берегу (до ~1,9%) из-за новых проектов assets.cmhc-schl.gc.ca, но в целом рынок остается крайне напряженным. Многие арендаторы – особенно семьи с низким доходом – сталкиваются с очень ограниченным выбором, что в будущем может привести к давлению на введение регулирования арендной платы или строительству большего количества доступного жилья.
Коммерческая недвижимость
Офисный рынок: Офисный рынок центра города Квебек-Сити начинает восстанавливаться. После спада в 2023–1 квартале 2025 года (с высоким уровнем вакантных и сдаваемых в субаренду площадей), во 2 квартале 2025 года наблюдался рост чистой абсорбции. По данным CBRE, за один квартал уровень вакантности снизился на 40 базисных пунктов cbre.ca. Офисные здания класса A возглавили этот разворот: офисные площади класса A в центре города зафиксировали два последовательных квартала положительной динамики аренды впервые с 2021 года cbre.ca. Арендные ставки на офисные помещения высшего класса в среднем составили около $16,50/кв.фут во 2 квартале 2025 года – примерно на 7% выше регионального среднего значения cbre.ca. Примечательно, что объем сдаваемых в субаренду площадей на рынке сократился более чем на 50% в годовом исчислении cbre.ca, что свидетельствует о том, что некоторые арендаторы вновь начинают заключать договоры аренды. Инвесторы также стали более активными: в 2024 году возобновились продажи офисных помещений и сохранились стабильные чистые арендные ставки ($7–$8/кв.фут по предыдущим отчетам) canadianrealestatemagazine.ca. В целом, офисный сектор, по-видимому, готов к постепенной стабилизации при сохранении экономических условий.
Промышленный рынок: Промышленный сектор Большого Квебек-Сити остается относительно устойчивым. Доступность увеличилась лишь незначительно, несмотря на новое строительство, а активность на рынке аренды остается стабильной. Аналитики отмечают, что в 2024 году капитализационные ставки немного выросли по мере нормализации доходности, но ограниченное предложение новых объектов означает, что рост арендных ставок продолжается, а уровень вакантности в основном «нормализовался», а не вырос резко canadianrealestatemagazine.ca. Вкратце, спрос на складские и легкопромышленные помещения (обусловленный производством, логистикой и некоторой электронной коммерцией) примерно соответствует предложению. Цены на землю высоки, поэтому крупные новые проекты реализуются медленнее, но небольшие точечные застройки быстро сдаются в аренду. В целом, промышленный рынок Квебек-Сити демонстрирует классические признаки баланса спроса и предложения – рост арендных ставок, стабилизация капитализационных ставок – и, вероятно, останется стабильным в ближайшей перспективе canadianrealestatemagazine.ca.
Розничная торговля/Другое: Хотя подробная статистика отсутствует, сообщается, что розничные объекты (особенно торговые центры с якорными продуктовыми магазинами) полностью сданы в аренду, что отражает стабильные потребительские расходы и туризм. Исторический район города и новые туристические достопримечательности способствуют поддержанию потока посетителей в розничных точках. Продажи страт и туристических кондоминиумов в Старом Квебеке также остаются высокими благодаря большому количеству посетителей (см. раздел Транспорт/Инфраструктура ниже).
Динамика рынка и демография
Рынок Квебек-Сити опирается на в целом положительные фундаментальные показатели спроса и предложения.
- Экономика и рабочие места: Экономика Квебек-Сити разнообразна и опережает многие регионы провинции. Здесь крупный государственный сектор (провинциальный и федеральный), развивающиеся технологические и страховые отрасли, а также процветающий кластер туризма и культуры. Это привело к жесткому рынку труда: уровень безработицы в регионе с весны 2025 года составляет около 4,5% apciq.ca, что значительно ниже среднего по провинции. Для сравнения, в регионах, зависящих от отраслей, облагаемых тарифами США (например, лесная промышленность, алюминий), наблюдались потери рабочих мест, что привело к росту общей безработицы в Квебеке с 5,7% до 6,3% к середине 2025 года apciq.ca. В Квебек-Сити этого не произошло, поэтому рост доходов и потребительская уверенность остаются относительно высокими. Хорошие перспективы трудоустройства (особенно для молодежи) продолжают привлекать арендаторов и покупателей жилья.
- Демографические тенденции: Население агломерации Квебек-Сити составляло примерно 880 875 человек в 2023 году — это увеличение на 2,6% (22 275 человек) по сравнению с 2022 годом quebecinternational.ca. Важно отметить, что почти 90% этого прироста обеспечено международной иммиграцией quebecinternational.ca (ещё 12% — межпровинциальные мигранты), поскольку рождаемость остаётся очень низкой (естественный прирост — лишь около 0,9% от общего роста) quebecinternational.ca. Основная часть новых прибывших — молодые взрослые: в 2023 году регион получил более 11 800 жителей трудоспособного возраста (20–64 года) и 3 250 человек в возрасте 15–24 лет quebecinternational.ca. Это увеличило спрос на жильё, школы и услуги. Социальная сплочённость города и низкий уровень преступности делают его привлекательным для семей и новых жителей. Однако, демографические прогнозы показывают, что такой рост вряд ли сохранится в будущем. Провинциальная политика снижает иммиграционные квоты, и даже национальные данные отмечают, что рост населения Квебека фактически прекратился во 2 квартале 2025 года desjardins.com. Тем временем население быстро стареет. К 2030 году медианный возраст в Квебек-Сити значительно вырастет, поэтому спрос на небольшие квартиры и жильё для пожилых людей увеличится.
- Строительная активность: Чтобы удовлетворить спрос, как государственный, так и частный секторы наращивают темпы строительства. Застройщики получают всё больше разрешений на новые жилые районы и многоквартирные комплексы. Экономисты Québec International ожидают, что объёмы строительства вырастут примерно на 10% в 2025 году desjardins.com, особенно в сегменте арендного жилья и среднеэтажных кондоминиумов. Федеральный жилищный план (например, возврат GST/HST для новых арендных объектов) и муниципальные стимулы направлены на ускорение этого процесса. Например, недавно было объявлено о финансировании десятков многофункциональных проектов и программ доступной аренды. Тем не менее, предложение остаётся ограниченным, поскольку выделение земли и получение разрешений требует времени. Дефицит жилья начального уровня (студии, однокомнатные квартиры) указывает на несоответствие рынка: многие застройщики ориентируются на элитные кондоминиумы, оставляя нижний сегмент без внимания.
- Градостроительство: Долгосрочное планирование использования земель развивается с учетом роста. Город и провинция инвестируют в крупную инфраструктуру, которая повлияет на структуру рынка недвижимости. В частности, Квебек разрабатывает 19-километровую линию легкорельсового транспорта/трамвая («TramCité»), соединяющую Кап-Руж и Сент-Фуа (к западу от города) через центр и Сен-Рош с Шарльбуром cdpqinfra.com. Этот проект прямо нацелен на «ускорение развития недвижимости» вдоль коридора cdpqinfra.com. Другие городские планы включают уплотнение и застройку центральных районов, а также сохранение зеленых поясов на острове Орлеан для сдерживания разрастания города. Эти инициативы определят, где будет происходить рост жилой и коммерческой застройки, вероятно, увеличив стоимость недвижимости вдоль основных транспортных маршрутов.
Политика и нормативно-правовая среда
Денежно-кредитная политика: Снижение ставок Банком Канады в 2025 году (с 5% до 3,25% к сентябрю) снижает стоимость заимствований по всей стране canadianrealestatemagazine.ca. Заемщики Квебека получат преимущество: ставки по ипотеке с плавающей ставкой быстро корректируются, а фиксированные ставки, как ожидается, начнут снижаться к концу 2025 года desjardins.com. Более низкие ставки должны поддержать спрос на жилье в 2026 году, хотя аналитики предупреждают, что мировые доходности облигаций могут ограничить снижение фиксированных ставок (как отмечает Desjardins) desjardins.com. В целом, смягчение политики должно поддерживать спрос, даже несмотря на сохранение правил стресс-тестирования по ипотеке.
Иммиграционная политика: С точки зрения регулирования, недавние ограничения Квебека по иммиграции (меньше студенческих/рабочих виз) создают препятствия. В 2025 году иммиграция обеспечила почти весь прирост населения в стране (впервые) desjardins.com. Квебек заявил о планах ужесточить квоты, что снизит приток в Квебек-Сити. Это может замедлить долгосрочный спрос на жилье по сравнению с предыдущими прогнозами. Планировщикам придется корректироваться: например, проекты, ориентированные на новых приезжих (студенческое жилье, недорогие квартиры), возможно, потребуется пересмотреть, если спрос стабилизируется.
Жилищная политика: В настоящее время нет крупных новых провинциальных правил, напрямую нацеленных на рынок недвижимости (например, пока нет налога для иностранных покупателей), но и Оттава, и Квебек стремятся повысить доступность жилья. Меры включают субсидии на доступную аренду и стимулы для перепрофилирования (офисы в жилье). Например, новый федеральный возврат НДС/ГСТ на новые арендные объекты desjardins.com и программы Квебека для малообеспеченных слоев населения направлены на снижение давления. В то же время, правила аренды меняются: жилищный трибунал Квебека обычно разрешает повышение арендной платы примерно на 3–4% (среднегодовой показатель за последнее время ~3,8%), и существует политическое давление на ужесточение контроля, если доступность жилья ухудшится. Новые строительные нормы (энергоэффективность) и экологические требования увеличат затраты на застройку. В целом, изменения в политике будут медленно увеличивать предложение, но доступность жилья остается серьезной проблемой, как отмечают аналитики desjardins.com.
Прогноз и перспективы (2025–2030)
В перспективе большинство экспертов ожидают, что рынок Квебека останется устойчивым, но с тенденцией к замедлению в ближайшие 5 лет. В краткосрочной перспективе (2025–2026) цены, как ожидается, останутся на рекордно высоком уровне. По прогнозу Desjardins, при ограниченном новом предложении и отложенном спросе, цены на жилье будут продолжать расти (хотя и медленнее) до 2026 года desjardins.com. Банк ожидает умеренного восстановления строительства — на 10% выше уровня 2024 года, что должно стабилизировать запасы, но предупреждает, что доступность жилья будет снижаться без значительного увеличения предложения desjardins.com desjardins.com.
К концу 2020-х (2027–2030) прогнозы расходятся. С положительной стороны, если трамвай и другие инфраструктурные проекты будут реализованы по плану, это может способствовать обновлению неиспользуемых территорий и созданию новых районов (что поддержит стоимость недвижимости там). Стабильная экономика Квебека с диверсифицированной промышленностью должна и дальше привлекать работников и семьи в долгосрочной перспективе. Сохраняющиеся низкие процентные ставки (по историческим меркам) также могут стимулировать некоторых покупателей. В сегменте многоквартирных домов сохраняющийся дефицит аренды и налоговые стимулы предполагают, что застройщики продолжат строить апартаменты, делая аренду привлекательной возможностью для инвесторов.
Однако существуют значительные риски. Дальнейшее замедление иммиграции может привести к стабилизации роста населения, что снизит будущий спрос; действительно, в прогнозах для Квебека теперь ожидается почти стагнация населения к 2030 году desjardins.com. Любое возобновление инфляции или изменение глобальных процентных ставок может ослабить спрос или вызвать коррекцию цен. Геополитическая напряженность (новые тарифы или торговые барьеры) может ударить по экспортным отраслям Квебека и ослабить рынок труда. Со стороны предложения, если застройщики построят слишком много жилья в сегментах аренды или кондоминиумов одновременно со снижением спроса со стороны покупателей, это может временно увеличить вакантность или замедлить рост арендной платы – особенно в периферийных районах. Наконец, изменения в городской политике (например, новые ограничения на аренду или ужесточение экологических норм) могут изменить рентабельность для владельцев и застройщиков.
Возможности рынка заключаются в секторе аренды и многоквартирных домов (где спрос не ослабевает), а также в малоизвестных районах, готовых к реновации (центр Квебека и Сен-Рош были возрождены в последние годы). Перспектива строительства трамвая и других транспортных улучшений может открыть новые зоны для инвестиций. С другой стороны, проблемы включают рост стоимости строительства (материалы и рабочая сила), снижение доступности жилья для покупателей со средним доходом и возможную стагнацию, если слишком много домов останется недоступным.
В заключение, 2025 год, вероятно, запомнится как пик бума в Квебеке, но не обязательно как пузырь. Цены и продажи находятся на исключительном уровне из-за ограниченного предложения и высокого спроса apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Ожидается, что в будущем рост замедлится, с некоторым ослаблением по мере ввода новых объектов и изменения демографии. Тем не менее, даже к 2030 году Квебек, как ожидается, будет опережать многие рынки Северной Америки благодаря сильной экономике и целенаправленному планированию. Покупателям жилья и инвесторам следует внимательно следить за признаками перепроизводства или изменениями политики, но в целом долгосрочные фундаментальные показатели рынка остаются поддерживающими – устойчивый рынок труда, продолжающаяся привлекательность для мигрантов (хотя и более медленная) и целенаправленные городские инвестиции.
Источники: Отчеты по жилью QPAREB apciq.ca apciq.ca; Экономические исследования Desjardins desjardins.com desjardins.com; Отчет о рынке аренды CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Исследование CBRE Québec City cbre.ca; Демографическое исследование Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Прогнозы Canada Mortgage & Housing (CMHC); Экономические бюллетени правительства Квебека cdn-contenu.quebec.ca; Аналитика недвижимости и новостей apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
