主な事実
- 住宅価格の急騰: 2025年夏、ケベックシティCMAでは過去最高価格を記録しました。2025年7月の一戸建て住宅の中央値は約CA$453,500に達し、前年比21%の上昇apciq.caとなりました。コンドミニアムやプレックスも約10～11%上昇しましたapciq.ca。特に、ケベックシティは2025年初頭にカナダで最も高い13.4%の年間住宅価格上昇率を記録しましたglobalpropertyguide.com。
- 販売量と在庫: 販売は非常に活発です。2025年7月の取引件数は前年同月比で約12%増加しましたapciq.ca。これは一戸建て住宅の販売が15%急増したことが要因ですapciq.ca。同時に、在庫物件数は急減。2025年半ばには、利用可能な住宅が2024年比で約28%減少しましたapciq.ca。これにより深刻な供給不足（特にエントリーレベルや手頃な価格の物件）が発生しています。入札競争も一般的で、2025年半ばには約40%の住宅が希望価格より5%以上高く売却されましたapciq.ca。
- 賃貸市場の逼迫: ケベックシティはカナダで最も逼迫した賃貸市場の一つです。CMHCの報告によると、2024年の賃貸空室率はわずか0.8%でしたassets.cmhc-schl.gc.ca。これは歴史的な基準から見ても「記録的な低さ」です。新しい賃貸物件のほとんどはすぐに埋まり、郊外でさえ空室率はほぼ0%でしたassets.cmhc-schl.gc.ca。需要が供給をはるかに上回っているため、平均家賃は急激に上昇しています。実際、2024年末までにケベックシティのすべてのサブマーケットで2ベッドルームの平均募集家賃が$1,000を超えましたassets.cmhc-schl.gc.ca。また、契約更新時の家賃は前年比約12%上昇しました。これにより、手頃な賃貸物件を見つけるのは非常に困難になっています。
- 商業セクター: オフィスの空室状況は緩和しています。CBREの報告によると、以前はマイナス吸収だったものの、2025年第2四半期には純吸収がプラスに転じ、空室率が約0.4ポイント低下しましたcbre.ca。ダウンタウンのAクラスオフィスの平均賃料は約$16.50/平方フィート（地域平均より高い）ですcbre.ca。また、サブリーススペースも大幅に減少しています。ケベックシティの工業用市場は安定化しており、賃料は堅調で新規供給が限られているため、キャップレートの緩やかな上昇とバランスが取れていますcanadianrealestatemagazine.ca。小売スペース（特に食料品店併設のストリップセンター）は引き続き需要がありますが、地域の正確な空室率は公表されていません。
- 経済・人口動態の状況: ケベックシティの経済は強く多様です。失業率は低く（2025年春で約4.5%）、州全体の逆風にもかかわらずapciq.ca。成長は公共部門の雇用、拡大するテクノロジーと観光セクター、強い社会的結束によって支えられています（2001年～2019年のカナダで2番目に高い一人当たりGDP成長率policyoptions.irpp.org）。CMAの人口は2023年に約880,875人に達し（+22,275人増加）quebecinternational.ca、ほぼ全てが移民と州間の人口流入quebecinternational.caによるものです。2023年、ケベックシティはモントリオールや他地域に対して純移動がプラスとなった唯一の主要ケベック地域でしたquebecinternational.ca。しかし、人口動態の予測では都市の急速な高齢化が警告されており、最近の移民上限措置によりすでに成長が鈍化しています：2025年第2四半期にはケベック州の人口増加がゼロとなりましたdesjardins.com。
- 住宅供給・建設: 自治体や開発業者は建設を加速させています。特に集合賃貸住宅を中心に多くの新規プロジェクトが進行中です。州全体の住宅着工件数は2025年に約10%増加すると予測されています（デジャルダン予測、ケベックシティ地域も含む）desjardins.com。連邦の新しい目的別賃貸住宅向けGST/HST還付や地元の開発インセンティブなどの施策も供給拡大を目指していますdesjardins.com。それでも、土地・労働力・コストが依然としてボトルネックとなっています。
- 政策環境: 金利: カナダ銀行（BoC）は金融緩和を開始しました。2025年9月までに政策金利は約3.25%（2024年の5%から）に引き下げられましたcanadianrealestatemagazine.ca。変動型住宅ローン金利はすでに低下しており、固定金利も2025年後半にかけて徐々に下がると予測されていますdesjardins.com。借入コストの低下は買い手を後押ししていますが、専門家は住宅ローン金利が政策金利ほど速く下がらない可能性があると警告しています（国債利回りも影響します）desjardins.com。移民: 新たな連邦およびケベック州の規制（臨時労働者や留学生の上限引き下げ）により、移民流入のペースが鈍化しdesjardins.com、長期的な住宅需要が冷え込む見通しです。住宅政策: ケベック州独自の外国人購入者税や家賃規制の変更は実施されていませんが、連邦の手頃な住宅プログラム（および市の土地利用計画）は不足緩和を目指しています。
- 都市計画: 主要都市プロジェクトが市場に影響を与えます。特に、ケベック・シティは19kmの近代的なトラムウェイ（「TramCité」）を計画しており、西部郊外（カップ＝ルージュ）からダウンタウン経由でシャルルブールまでを結びますcdpqinfra.com。この交通投資は「不動産開発の加速」と地域経済の活性化を明確に目的としていますcdpqinfra.com。他にもインフラ（学校、道路、歴史的観光地の改善）や高密度住宅のための用途地域変更も議論されています。
住宅不動産（2025年）
ケベックシティの住宅市場は、2025年も引き続き売り手に非常に有利な状況が続いています。供給の逼迫と強い需要により、価格は新たな高値を記録しています。ケベック不動産協会（QPAREB）によると、2025年7月の住宅販売件数は744件で、前年同月比12%増となりましたapciq.ca。一戸建て住宅が最も好調なセグメントで（販売件数+15%）、コンドミニアムやプレックスも増加しています（販売件数はそれぞれ+8%、+5%）apciq.ca。この急増は一部、北部周辺の郊外が牽引しましたが、すべてのエリア（ダウンタウンの集積地や南岸を含む）で通常よりも売り出し物件が少なくなっています。実際、QPAREBの報告によると、2024年7月と比べてアクティブリスティングは約28%減少していますapciq.ca。
売り出し物件が非常に少ないため、入札競争が再び発生しています。2025年のオファーの40%以上が、希望価格を5%以上上回る金額で提示されましたapciq.ca。その結果、中央値の販売価格が急騰しています。2025年7月の一戸建て住宅の過去最高中央値は約45万3,500カナダドル（前年比21%増）でしたapciq.ca。平均販売価格（全物件種別）も同様に約10～15%上昇しています。グレーターケベックシティエリアは、2025年初頭にカナダで最も価格上昇率が高く、トロントやバンクーバーを大きく上回りました。手頃な価格と低金利が、買い手をこのより手頃な市場に引き寄せているためですglobalpropertyguide.com。Royal LePageは、積み残された需要と希少な在庫が、2025年に入ってもケベックをカナダで「驚くほど回復力のある」市場の一つにしていると指摘していますglobalpropertyguide.com。
賃貸市場: 賃貸部門は持ち家よりもさらに逼迫しています。2024年後半のCMHCのデータによると、全体の空室率はわずか0.8%assets.cmhc-schl.gc.ca ― 事実上、空きがない状態です。中心部の近隣や多くの郊外では空室はほぼゼロであり、家主は家賃を下げる圧力を受けていませんでしたassets.cmhc-schl.gc.ca。その結果、家賃の急速な上昇が起きています。2024年秋までに、平均2ベッドルームの家賃はすべてのサブマーケットで$1,000を超えましたassets.cmhc-schl.gc.ca。契約更新時の家賃は前年比で約12%上昇し、賃金の伸びを大きく上回っています。2025年第1四半期の新規住宅着工の80%以上が賃貸専用住宅でしたdesjardins.comが、それでも供給が増えても家賃は依然として上昇しています（ただしペースは緩やかになっています）。2024年には南岸で新規プロジェクトの影響により空室率がわずかに上昇しました（約1.9%）assets.cmhc-schl.gc.caが、全体的な市場は依然として非常に逼迫しています。多くの借家人、特に低所得世帯は選択肢がほとんどなく、最終的には家賃規制や低家賃住宅の建設促進への圧力が高まる可能性があります。
商業用不動産
オフィスマーケット: ケベックシティのダウンタウンのオフィスマーケットは回復の兆しを見せています。2023年から2025年第1四半期にかけて（空室率とサブリーススペースの増加による低迷の後）、2025年第2四半期には純吸収が回復しました。CBREの報告によると、わずか1四半期で空室率が40ベーシスポイント低下しましたcbre.ca。クラスAのオフィスビルがこの回復を牽引しました。ダウンタウンのクラスAスペースは、2021年以来初めて2四半期連続でリースがプラスとなりましたcbre.ca。最上位クラスのオフィススペースの賃料は2025年第2四半期で平均約$16.50/平方フィートとなり、地域平均を約7%上回っていますcbre.ca。特筆すべきは、市場に出ているサブリーススペースの量が前年比で50%以上減少したことですcbre.ca。これは一部のテナントが再びスペースを確保し始めている兆候です。投資家の動きも活発化しており、2024年にはオフィス売買が再開し、純賃料も安定しています（以前の報告では$7～$8/平方フィート）canadianrealestatemagazine.ca。全体として、経済状況が維持されれば、オフィスセクターは徐々に安定化に向かうと見られます。
インダストリアルマーケット: ケベックシティ大都市圏のインダストリアルセクターは比較的堅調に推移しています。新規開発があったにもかかわらず、供給可能スペースの増加はわずかで、リース活動も安定しています。アナリストによると、2024年には利回りが正常化したことでキャップレートがやや上昇しましたが、新規供給が限られているため、賃料上昇が続き、空室率も「急増」ではなく主に正常化していますcanadianrealestatemagazine.ca。要するに、倉庫や軽工業（製造業、物流、一部のEコマースが牽引）の需要は供給とほぼ均衡しています。土地価格が高いため大規模新規プロジェクトは進行が遅いですが、小規模なインフィル開発はすぐにリースが決まっています。全体として、ケベックシティのインダストリアルマーケットは、供給と需要のバランスが取れている典型的な兆候（賃料上昇、キャップレート安定）を示しており、短期的には安定が続くと見込まれますcanadianrealestatemagazine.ca。
小売/その他: 詳細な統計はないものの、小売物件（特に食料品店を核としたショッピングセンター）は満室と報告されており、安定した消費支出と観光業を反映しています。市の歴史地区や新しい観光名所が小売の人通りを支えています。オールド・ケベックでの区分所有/観光用コンドミニアムの販売も、訪問者数の多さから好調を維持しています（下記「交通/インフラ」参照）。
市場動向 & 人口動態
ケベックシティの市場は、概ね良好な需給の基本条件に支えられています。
- 経済 & 雇用: ケベックシティの経済は多様で、多くの州内地域を上回る成長を見せています。大規模な政府部門（州および連邦）、成長中のテクノロジーや保険業界、そして急成長する観光・文化クラスターを有しています。これにより労働市場の逼迫が生まれ、地域の失業率は2025年春以降約4.5%で推移しており、州平均を大きく下回っていますapciq.ca。一方、米国の関税産業（例：木材、アルミニウム）に依存する地域では雇用喪失が見られ、ケベック州全体の失業率は2025年半ばまでに5.7%から6.3%に上昇しましたapciq.ca。ケベックシティではこのような事態は起きておらず、所得の伸びや消費者信頼感は比較的高いままです。良好な雇用見通し（特に若年層にとって）は、引き続き賃貸者や住宅購入者を惹きつけています。
- 人口動向: ケベックシティのCMA人口は2023年に約880,875人で、2.6%増（22,275人増）となり、2022年から増加しましたquebecinternational.ca。重要なのは、その成長の約90%が国際移民によるものであることですquebecinternational.ca（さらに12%は州間移動者）、出生数は非常に低く（自然増は成長の約0.9%のみ）quebecinternational.ca。新規到着者の大半は若年成人で、2023年にはこの地域で11,800人以上の労働年齢層（20～64歳）と3,250人の15～24歳が増加しましたquebecinternational.ca。これにより住宅、学校、サービスへの需要が高まっています。都市の社会的結束と低犯罪率は、家族や新規移住者にとって魅力となっています。しかし、人口予測によれば、この成長が現在のペースで続く可能性は低いとされています。州の政策で移民目標が引き下げられており、国のデータでもケベック州の人口増加は2025年第2四半期に事実上停止したと指摘されていますdesjardins.com。一方で人口の高齢化が急速に進んでいます。2030年までにケベックシティの中央値年齢は大きく上昇し、小規模住宅や高齢者向け住宅の需要が高まるでしょう。
- 建設活動: 需要に追いつくため、官民の両セクターが建設を拡大しています。開発業者は新しい住宅地や集合住宅の許可件数を増やしています。ケベック・インターナショナルのエコノミストは、2025年に着工件数が約10%増加すると予想していますdesjardins.com。特に賃貸専用物件や中層コンドミニアムプロジェクトで顕著です。連邦政府の住宅計画（例：新規賃貸物件へのGST/HST還付）や市のインセンティブもこれを加速させる狙いです。例えば、最近の発表では複合用途プロジェクトや手頃な賃貸スキームへの資金提供が含まれています。それでも、土地の供給や許認可に時間がかかるため、供給は依然として逼迫しています。エントリーレベルの住宅（スタジオ、1ベッドルーム）の不足は市場のミスマッチを示しており、多くの建設業者が高級コンドミニアムに注力しているため、低価格帯にギャップが生じています。
- 都市開発: 長期的な土地利用計画は成長に対応するため進化しています。市と州は、不動産パターンに影響を与える主要なインフラに投資しています。特に、ケベックは19kmのライトレール／トラムウェイ（「TramCité」）を設計しており、カップ＝ルージュとサント＝フォワ（市の西側）をダウンタウンとサン＝ロックを経由してシャルルブールまで結びますcdpqinfra.com。このプロジェクトは明確に「沿線の不動産開発を加速させる」ことを目的としていますcdpqinfra.com。他の市の計画には、中心部の近隣地域でのインフィルや高密度化、スプロールを管理するためのイル・ドルレアンのグリーンベルトの保全が含まれます。これらの取り組みは、住宅や商業の成長がどこで起こるかを形作り、主要な交通路沿いの価値を高める可能性があります。
政策・規制環境
金融政策: カナダ銀行の2025年の利下げ（5%から9月までに3.25%へ）は、全国的に借入コストを下げていますcanadianrealestatemagazine.ca。ケベックシティの借り手は恩恵を受ける見込みです：変動金利型住宅ローンはすぐに調整され、固定金利も2025年後半には低下傾向になると予想されていますdesjardins.com。金利の低下は2026年も住宅購入を後押しするはずですが、アナリストは世界的な債券利回りが固定金利の下限を制限する可能性があると警告しています（デジャルダンの指摘）desjardins.com。全体として、政策の緩和は需要を維持する見込みですが、住宅ローンのストレステスト規則は引き続き適用されます。
移民政策: 規制面では、ケベックの最近の移民縮小（学生・就労ビザの縮小）が逆風となっています。全国的には、2025年の人口増加のほぼすべてが移民によるものでした（初めて）desjardins.com。ケベックは目標の引き締めを示唆しており、ケベックシティへの流入を抑えることになります。これにより、長期的な住宅需要は従来の予測よりも鈍化する可能性があります。計画担当者は調整が必要です。例えば、新規移住者を対象としたプロジェクト（学生寮、エントリーレベルのアパートなど）は、需要が横ばいになれば再評価が必要かもしれません。
住宅政策: 不動産市場を直接対象とした新たな州レベルの主要な規制（例：外国人購入者税など）はまだありませんが、オタワとケベックの両政府は住宅の手頃さに取り組んでいます。対策には、手頃な賃貸住宅への補助金や、オフィスから住宅への転用を促すインセンティブが含まれます。例えば、連邦政府による新築賃貸住宅へのGST/HST還付の新制度desjardins.comや、ケベック州の低所得者向け住宅プログラムは、圧力の緩和を目指しています。同時に、賃貸規制も進化しています。ケベック住宅審判所は通常、家賃の値上げを3～4%程度（直近の年間平均は約3.8%）認めており、手頃さが悪化すればより厳しい規制を求める政治的圧力もあります。新たな建築基準（省エネ）や環境規制は、開発コストを押し上げるでしょう。全体として、政策の変化は供給を徐々に増やしますが、手頃さは依然として大きな課題であるとアナリストは指摘していますdesjardins.com。
見通しと予測（2025～2030年）
今後を見据えると、ほとんどの専門家はケベックシティの市場が今後5年間は堅調だが徐々に落ち着くと予想しています。短期的（2025～2026年）には、価格は過去最高水準を維持する見込みです。デジャルダンは、新規供給が限られ、潜在的な需要があるため、住宅価格は2026年まで引き続き上昇（ただしペースは緩やかに）すると予測していますdesjardins.com。同行は、建設が2024年比で10%ほど回復し、在庫の安定化に寄与すると見ていますが、劇的な新規供給がなければ手頃さはさらに損なわれると警告していますdesjardins.comdesjardins.com。
2020年代後半（2027～2030年）には、見通しが分かれます。好材料としては、トラムウェイや他のインフラプロジェクトが計画通りに建設されれば、未活用エリアの再活性化や新たな地区の創出が期待でき（その地域の不動産価値を支える）、多様な産業を持つ安定したケベック経済は長期的に労働者や家族を引き付け続けるでしょう。歴史的に見て低水準の金利が続けば、一部の購入者を後押しする可能性もあります。集合住宅分野では、引き続き賃料が高止まりし、税制優遇もあるため、デベロッパーはアパート建設を続け、投資家にとって賃貸が魅力的な機会となるでしょう。
しかし、重大なリスクも存在します。移民のさらなる減速は人口増加を横ばいにし、将来的な需要を減少させる可能性があります。実際、ケベック州の予測では2030年までに人口がほぼ停滞するとされていますdesjardins.com。インフレの再燃や世界的な金利の変動が需要を冷やしたり、価格修正を引き起こす可能性もあります。地政学的な緊張（新たな関税や貿易障壁）はケベック州の輸出産業に打撃を与え、雇用市場を弱体化させる恐れがあります。供給面では、開発業者が賃貸や分譲マンション分野で過剰供給し、同時に買い手の需要が変化した場合、一時的に空室率が上昇したり、家賃の上昇が鈍化したりする可能性があります――特に周辺地域で顕著です。最後に、都市政策の変更（例：新たな家賃規制やより厳しい環境規制）は、所有者や開発業者の収益性を変える可能性があります。
市場機会は、需要が衰えない賃貸および多世帯住宅セクター、そして再開発が期待される目立たない地域（近年再生されたケベック中心部やサン・ロック地区）にあります。路面電車やその他の交通インフラのアップグレードの見通しは、新たな投資ゾーンを開くかもしれません。一方で、課題としては、建設コスト（資材・労働力）の上昇、中間所得層の購入力低下、そして手の届かない住宅が増えすぎた場合の停滞リスクが挙げられます。
まとめると、2025年はケベックシティの好景気のピークとして記憶される可能性が高いですが、必ずしもバブルとは限りません。供給不足と強い需要により、価格と販売は例外的な水準にありますapciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca。今後の成長は緩やかになり、より多くの住宅が供給され人口動態が変化するにつれて、ある程度の落ち着きが見込まれます。それでも2030年まで、ケベックシティは堅実な経済と計画的な都市開発により、北米の多くの市場を上回ると予想されています。住宅購入者や投資家は、供給過剰や政策変更の兆候に注意を払うべきですが、全体として市場の長期的な基礎は依然として堅調です――回復力のある労働市場、移民に対する継続的な魅力（やや減速するものの）、そして計画的な都市投資が支えとなっています。
出典: QPAREB 住宅レポート apciq.ca apciq.ca; デジャルダン経済研究所 desjardins.com desjardins.com; CMHC 賃貸市場レポート assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; CBRE ケベックシティ調査 cbre.ca; ケベック・インターナショナル人口動態調査 quebecinternational.ca quebecinternational.ca; カナダ住宅金融公社（CMHC）予測; ケベック州政府経済速報 cdn-contenu.quebec.ca; 不動産およびニュース分析 apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
