Fatti chiave
- Impennata dei prezzi delle case: Nell’estate 2025 la CMA di Québec City ha registrato prezzi record. La casa unifamiliare mediana ha raggiunto circa 453.500 CA$ a luglio 2025 – un aumento del 21% anno su anno apciq.ca. Anche i prezzi di condomini e plex sono saliti di circa il 10–11% apciq.ca. In particolare, Québec City ha guidato il Canada con un aumento annuale dei prezzi delle case del 13,4% all’inizio del 2025 globalpropertyguide.com.
- Volume delle vendite e inventario: Le vendite sono bollenti. Le transazioni di luglio 2025 sono aumentate di circa il 12% rispetto all’anno precedente apciq.ca, spinte da un’impennata del 15% nelle vendite di case unifamiliari apciq.ca. Allo stesso tempo, le inserzioni attive sono crollate. A metà 2025 le case disponibili erano diminuite di circa il 28% rispetto al 2024 apciq.ca, creando gravi carenze di offerta (soprattutto per le unità entry-level e a prezzi accessibili). Le guerre di offerte sono comuni – circa il 40% delle case è stato venduto a oltre il 5% sopra il prezzo richiesto a metà 2025 apciq.ca.
- Strettezza del mercato degli affitti: Québec City ha uno dei mercati degli affitti più stretti del Canada. Secondo il CMHC, il tasso di sfitto degli affitti era solo dello 0,8% nel 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – di fatto un “minimo storico” secondo gli standard storici. La maggior parte delle nuove locazioni viene assorbita rapidamente; anche le periferie hanno registrato tassi di sfitto vicini allo 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Con una domanda di gran lunga superiore all’offerta, gli affitti medi sono aumentati bruscamente. Infatti, alla fine del 2024, il canone medio richiesto per un bilocale in tutte le sottozone di Québec City aveva superato i $1.000 assets.cmhc-schl.gc.ca, e i canoni dei nuovi contratti sono aumentati di circa il 12% su base annua. Questo rende estremamente difficile trovare un affitto accessibile.
- Settore commerciale: La disponibilità di uffici sta migliorando. CBRE ha riportato che, dopo un assorbimento negativo nei periodi precedenti, nel secondo trimestre del 2025 l’assorbimento netto è tornato positivo, spingendo il tasso di sfitto in calo di circa 0,4 punti percentuali cbre.ca. Gli affitti medi degli uffici di classe A in centro sono di circa $16,50/piedi² (superiore alla media regionale) cbre.ca. Anche gli spazi in subaffitto si sono ridotti drasticamente. Il mercato industriale di Québec City si sta stabilizzando: i canoni sono rimasti stabili e la limitata nuova offerta ha bilanciato l’aumento moderato dei tassi di capitalizzazione canadianrealestatemagazine.ca. Gli spazi commerciali (soprattutto i centri commerciali con supermercato) restano richiesti, anche se i dati precisi sui tassi di sfitto per la regione non sono pubblicamente disponibili.
- Contesto economico e demografico: L’economia di Québec City è solida e diversificata. La disoccupazione è bassa (~4,5% nella primavera 2025) nonostante le difficoltà a livello provinciale apciq.ca. La crescita è alimentata dai posti di lavoro nel settore pubblico, da un settore tecnologico e turistico in espansione e da una forte coesione sociale (seconda crescita più alta del PIL pro capite in Canada dal 2001 al 2019 policyoptions.irpp.org). La popolazione dell’area metropolitana ha raggiunto circa 880.875 nel 2023 (con un aumento di +22.275 persone) quebecinternational.ca, trainata quasi interamente da immigrazione e flussi interprovinciali quebecinternational.ca. Nel 2023 Québec City è stata l’unica grande regione del Québec con saldo migratorio positivo rispetto a Montréal e ad altre aree quebecinternational.ca. Tuttavia, le proiezioni demografiche avvertono che la città invecchierà rapidamente e i recenti limiti all’immigrazione stanno già appiattendo la crescita: nel secondo trimestre 2025 la crescita della popolazione di Québec ha toccato lo zero desjardins.com.
- Offerta abitativa e costruzioni: I comuni e i costruttori stanno aumentando il ritmo delle costruzioni. Sono in corso molti nuovi progetti, soprattutto edifici plurifamiliari in affitto. Le previsioni provinciali (Desjardins) stimano che le nuove costruzioni in tutto il Québec aumenteranno di circa 10% nel 2025 desjardins.com (riflettendo anche le nuove costruzioni nella regione di Québec City). Misure federali come il nuovo rimborso GST/HST per gli affitti costruiti appositamente e incentivi locali allo sviluppo mirano a incrementare l’offerta desjardins.com. Tuttavia, terra, manodopera e costi restano dei colli di bottiglia.
- Ambiente politico: Tassi di interesse: La Banca del Canada (BoC) ha iniziato ad allentare la politica monetaria. A settembre 2025 il tasso di riferimento è stato ridotto a circa il 3,25% (dal 5% nel 2024) canadianrealestatemagazine.ca. I tassi dei mutui variabili sono già in calo e si prevede che i tassi fissi diminuiranno verso la fine del 2025 desjardins.com. I costi di finanziamento più bassi stanno incoraggiando gli acquirenti, ma gli esperti avvertono che i tassi dei mutui potrebbero non scendere rapidamente quanto il tasso di riferimento (i rendimenti obbligazionari giocano un ruolo) desjardins.com. Immigrazione: Nuove normative federali e del Québec (limiti più bassi per lavoratori temporanei e studenti) dovrebbero rallentare l’afflusso di migranti desjardins.com, raffreddando la domanda abitativa a lungo termine. Politica abitativa: Non sono in vigore tasse sugli acquirenti stranieri o cambiamenti nel controllo degli affitti specifici per il Québec, ma i programmi federali per l’edilizia accessibile (e i piani urbanistici municipali) mirano ad alleviare la carenza.
- Pianificazione urbana: I principali progetti cittadini plasmeranno il mercato. In particolare, la città di Québec sta pianificando un tram moderno di 19 km (“TramCité”) che collegherà i sobborghi occidentali (Cap-Rouge) a Charlesbourg passando per il centro cdpqinfra.com. Questo investimento nei trasporti mira esplicitamente ad “accelerare lo sviluppo immobiliare” e a stimolare l’attività economica nella regione cdpqinfra.com. Sono inoltre in discussione altre infrastrutture (scuole, strade, miglioramenti per il turismo culturale) e modifiche di zonizzazione per abitazioni a maggiore densità.
Immobiliare residenziale (2025)
Il mercato residenziale di Québec City rimane fortemente favorevole ai venditori nel 2025. L’offerta limitata e la forte domanda hanno spinto i prezzi a nuovi massimi. Secondo il consiglio immobiliare del Québec (QPAREB), a luglio 2025 si sono registrate 744 vendite di case – in aumento del 12% rispetto all’anno precedente apciq.ca. Le case unifamiliari sono state il segmento più forte (+15% di vendite), mentre anche i condomini e i plex sono cresciuti (vendite +8% e +5% rispettivamente) apciq.ca. Questo aumento è stato in parte trainato dai sobborghi della Periferia Nord, ma tutte le zone (inclusa l’agglomerazione del centro e la riva sud) hanno registrato meno annunci del solito. Infatti, QPAREB riporta che le inserzioni attive sono diminuite di circa 28% rispetto a luglio 2024 apciq.ca.
Con così pochi annunci, le guerre di offerte sono ricomparse. Oltre il 40% delle offerte del 2025 ha superato il prezzo richiesto del 5% o più apciq.ca. Di conseguenza, i prezzi medi di vendita stanno schizzando alle stelle. Il prezzo mediano storico per una casa unifamiliare a luglio 2025 era di circa 453.500 CA$ (in aumento del 21% su base annua) apciq.ca. I prezzi medi di vendita (tutte le tipologie di immobili) sono anch’essi aumentati di circa il 10–15%. L’area metropolitana di Québec City ha guidato la crescita dei prezzi in Canada all’inizio del 2025 – superando di gran lunga Toronto e Vancouver – poiché i vincoli di accessibilità e i bassi costi di finanziamento indirizzano gli acquirenti verso questo mercato più accessibile globalpropertyguide.com. Royal LePage osserva che la domanda repressa e la scarsità di immobili hanno reso Québec uno dei mercati “sorprendentemente resilienti” in Canada all’inizio del 2025 globalpropertyguide.com.
Mercato degli affitti: Il settore degli affitti è ancora più ristretto rispetto alla proprietà immobiliare. I dati CMHC della fine del 2024 mostrano un tasso di sfitto complessivo di solo 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – in pratica, disponibilità pari a zero. Nei quartieri centrali e in molte periferie, gli alloggi sfitti erano praticamente inesistenti, quindi i proprietari non avevano alcuna pressione a ridurre i canoni di locazione assets.cmhc-schl.gc.ca. L’effetto è una rapida inflazione degli affitti: nell’autunno 2024 il canone medio per un bilocale ha superato i 1.000$ in ogni sotto-mercato assets.cmhc-schl.gc.ca. I canoni per i nuovi contratti di locazione sono aumentati di circa il 12% su base annua, ben oltre la crescita dei salari. Oltre l’80% delle nuove costruzioni abitative nel primo trimestre 2025 erano destinate all’affitto desjardins.com, e anche con questa offerta aggiuntiva i canoni continuano a salire (seppur a un ritmo più moderato). Il tasso di sfitto è leggermente aumentato nel 2024 sulla sponda sud (fino a circa l’1,9%) grazie a nuovi progetti assets.cmhc-schl.gc.ca, ma il mercato complessivo resta estremamente ristretto. Molti inquilini – soprattutto le famiglie a basso reddito – hanno pochissime opzioni, il che potrebbe alla fine spingere verso regolamentazioni sugli affitti o la costruzione di più alloggi a basso costo.
Immobiliare commerciale
Mercato degli uffici: Il mercato degli uffici del centro di Québec City sta iniziando una ripresa. Dopo una flessione tra il 2023 e il primo trimestre 2025 (con alta percentuale di spazi sfitti e subaffittati), il secondo trimestre 2025 ha visto un rimbalzo dell’assorbimento netto. CBRE riporta una diminuzione di 40 punti base nel tasso di sfitto in un solo trimestre cbre.ca. Gli edifici per uffici di Classe A hanno guidato questa inversione di tendenza: gli spazi di Classe A in centro hanno registrato due trimestri consecutivi di locazioni positive per la prima volta dal 2021 cbre.ca. Gli affitti per gli spazi di uffici di fascia alta sono stati in media circa $16,50/piedi² nel secondo trimestre 2025 – circa il 7% in più rispetto alla media regionale cbre.ca. Da notare che la quantità di spazi subaffittati sul mercato si è ridotta di oltre il 50% su base annua cbre.ca, segno che alcuni inquilini stanno tornando a impegnarsi negli spazi. Anche gli investitori sono più attivi: il 2024 ha visto la ripresa delle vendite di uffici e affitti netti stabili ($7–$8/piedi² nei rapporti precedenti) canadianrealestatemagazine.ca. Nel complesso, il settore degli uffici sembra pronto per una graduale stabilizzazione se le condizioni economiche rimarranno favorevoli.
Mercato industriale: Il settore industriale della Grande Québec City è rimasto relativamente resiliente. La disponibilità è aumentata solo moderatamente nonostante i nuovi sviluppi, e l’attività di locazione è stata costante. Gli analisti notano che i cap rate sono leggermente aumentati nel 2024 con la normalizzazione dei rendimenti, ma la limitata consegna di nuovi prodotti fa sì che la crescita dei canoni di locazione sia continuata e i tassi di sfitto si siano per lo più “normalizzati” invece di aumentare bruscamente canadianrealestatemagazine.ca. In breve, la domanda di magazzini e spazi industriali leggeri (trainata da manifattura, logistica e un po’ di e-commerce) ha più o meno tenuto il passo con l’offerta. I prezzi dei terreni sono elevati, quindi i nuovi progetti su larga scala procedono più lentamente, ma i piccoli sviluppi di riempimento vengono affittati rapidamente. Nel complesso, il mercato industriale di Québec City mostra i classici segnali di equilibrio tra domanda e offerta – affitti in crescita, cap rate in stabilizzazione – e probabilmente rimarrà stabile nel breve termine canadianrealestatemagazine.ca.
Retail/Altro: Sebbene non siano disponibili statistiche dettagliate, si riporta che le proprietà retail (in particolare i centri con supermercati come ancore) sono completamente affittate, riflettendo una spesa dei consumatori e un turismo costanti. Il quartiere storico della città e le nuove attrazioni turistiche contribuiscono a sostenere il traffico pedonale nei negozi. Anche le vendite di appartamenti in condominio/uso turistico nella Vecchia Québec sono rimaste forti, beneficiando dell’elevato numero di visitatori (vedi Trasporti/Infrastrutture sotto).
Dinamiche di mercato & Demografia
Il mercato di Québec City è sostenuto da fondamentali di domanda e offerta generalmente positivi.
- Economia & Lavoro: L’economia di Québec City è diversificata e supera molte regioni provinciali. Presenta un ampio settore pubblico (provinciale e federale), industrie tecnologiche e assicurative in crescita, e un settore turismo/cultura in forte espansione. Questo ha prodotto un mercato del lavoro ristretto: la disoccupazione nella regione è stata intorno al 4,5% dalla primavera 2025 apciq.ca, ben al di sotto della media provinciale. Al contrario, le regioni esposte ai dazi statunitensi (es. legname, alluminio) hanno registrato perdite di posti di lavoro, facendo salire la disoccupazione complessiva del Québec dal 5,7% al 6,3% fino a metà 2025 apciq.ca. A Québec City ciò non è avvenuto, quindi la crescita dei redditi e la fiducia dei consumatori restano relativamente elevate. Le buone prospettive occupazionali (soprattutto per i giovani adulti) continuano ad attrarre affittuari e acquirenti di case.
- Tendenze demografiche: La popolazione della CMA di Québec era di circa 880.875 abitanti nel 2023 – un aumento del 2,6% (22.275 persone) rispetto al 2022 quebecinternational.ca. Fondamentalmente, quasi il 90% di questa crescita è dovuto all’immigrazione internazionale quebecinternational.ca (con un ulteriore 12% proveniente da migranti interprovinciali), mentre le nascite restano molto basse (l’aumento naturale rappresenta solo circa lo 0,9% della crescita) quebecinternational.ca. La maggior parte dei nuovi arrivati sono giovani adulti: nel 2023 la regione ha guadagnato oltre 11.800 residenti in età lavorativa (20–64 anni) e 3.250 persone tra i 15 e i 24 anni quebecinternational.ca. Questo ha rafforzato la domanda di alloggi, scuole e servizi. La coesione sociale e il basso tasso di criminalità della città l’hanno resa attraente per famiglie e nuovi arrivati. Tuttavia, le proiezioni demografiche mostrano che questa crescita difficilmente continuerà agli attuali ritmi. Le politiche provinciali stanno riducendo gli obiettivi di immigrazione, e persino i dati nazionali rilevano che la crescita della popolazione del Québec si è di fatto arrestata nel secondo trimestre del 2025 desjardins.com. Nel frattempo, la popolazione sta invecchiando rapidamente. Entro il 2030 l’età mediana a Québec City aumenterà sensibilmente, quindi la domanda di unità più piccole e di alloggi per anziani crescerà.
- Attività edilizia: Per soddisfare la domanda, sia il settore pubblico che quello privato stanno aumentando la costruzione. Gli sviluppatori stanno raggiungendo il massimo dei permessi per nuove lottizzazioni e complessi multifamiliari. Gli economisti di Québec International prevedono che le nuove costruzioni aumenteranno di circa il 10% nel 2025 desjardins.com, in particolare nei progetti di affitto dedicato e nei condomini di media altezza. Il piano abitativo del governo federale (ad es. rimborso GST/HST per i nuovi affitti) e gli incentivi municipali mirano ad accelerare questo processo. Ad esempio, annunci recenti includono il finanziamento di decine di progetti a uso misto e programmi di affitto accessibile. Tuttavia, l’offerta rimane limitata perché il rilascio dei terreni e i permessi richiedono tempo. La carenza di case entry-level (monolocali, unità con 1 camera) suggerisce una discrepanza di mercato: molti costruttori si concentrano su condomini di fascia alta, lasciando un vuoto nella fascia bassa.
- Sviluppo urbano: La pianificazione dell’uso del suolo a lungo termine si sta evolvendo per accogliere la crescita. La città e la provincia stanno investendo in grandi infrastrutture che influenzeranno i modelli immobiliari. In particolare, il Québec sta progettando un tram/linea leggera di 19 km (“TramCité”) che collegherà Cap-Rouge e Sainte-Foy (a ovest della città) passando per il centro e Saint-Roch fino a Charlesbourg cdpqinfra.com. Questo progetto mira esplicitamente ad “accelerare lo sviluppo immobiliare” lungo il corridoio cdpqinfra.com. Altri piani civici prevedono il riempimento e la densificazione nei quartieri centrali, e la conservazione delle fasce verdi sull’Île d’Orléans per gestire l’espansione urbana. Queste iniziative modelleranno dove avverranno la crescita residenziale e commerciale, probabilmente aumentando i valori lungo le principali linee di trasporto pubblico.
Politica e ambiente normativo
Politica monetaria: I tagli dei tassi della Banca del Canada nel 2025 (dal 5% al 3,25% entro settembre) stanno riducendo i costi di finanziamento a livello nazionale canadianrealestatemagazine.ca. I mutuatari di Québec City sono pronti a beneficiarne: i mutui a tasso variabile si adeguano rapidamente e si prevede che i tassi fissi scendano verso la fine del 2025 desjardins.com. Tassi più bassi dovrebbero sostenere l’acquisto di case anche nel 2026, sebbene gli analisti avvertano che i rendimenti obbligazionari globali potrebbero limitare quanto possano effettivamente scendere i tassi fissi (come osservato da Desjardins) desjardins.com. Nel complesso, l’allentamento della politica dovrebbe sostenere la domanda, anche se le regole dello stress-test sui mutui restano in vigore.
Politica sull’immigrazione: Sul fronte normativo, le recenti restrizioni sull’immigrazione del Québec (meno visti per studenti/lavoratori) rappresentano un ostacolo. A livello nazionale, l’immigrazione ha guidato quasi tutta la crescita della popolazione nel 2025 (per la prima volta) desjardins.com. Il Québec ha annunciato l’intenzione di restringere gli obiettivi, il che ridurrà l’afflusso verso Québec City. Questo potrebbe rallentare la domanda abitativa a lungo termine rispetto alle proiezioni precedenti. I pianificatori dovranno adeguarsi: ad esempio, i progetti rivolti ai nuovi arrivati (alloggi per studenti, appartamenti entry-level) potrebbero dover essere rivalutati se la domanda si stabilizza.
Politica abitativa: Non ci sono nuove regole provinciali importanti che prendano di mira direttamente il mercato immobiliare (ad esempio, ancora nessuna tassa sugli acquirenti stranieri), ma sia Ottawa che il Québec stanno perseguendo l’accessibilità abitativa. Le misure includono sussidi per affitti accessibili e incentivi per conversioni (da uffici a residenze). Ad esempio, il nuovo rimborso federale su GST/HST per nuove unità in affitto desjardins.com e i programmi del Québec per l’edilizia popolare mirano ad alleviare la pressione. Allo stesso tempo, le normative sugli affitti stanno evolvendo: il tribunale abitativo del Québec di solito consente aumenti degli affitti intorno al 3–4% (media annuale recente ~3,8%), e c’è pressione politica per controlli più severi se l’accessibilità peggiora. I nuovi codici edilizi (efficienza energetica) e le regole ambientali aumenteranno i costi di sviluppo. Nel complesso, i cambiamenti politici aggiungeranno lentamente offerta, ma l’accessibilità rimane una sfida importante come descritto dagli analisti desjardins.com.
Prospettive e previsioni (2025–2030)
Guardando al futuro, la maggior parte degli esperti prevede che il mercato di Québec City rimarrà solido ma in fase di moderazione nei prossimi 5 anni. Nel breve termine (2025–2026), si prevede che i prezzi rimarranno ai massimi storici. Desjardins prevede che, con una nuova offerta limitata e una domanda repressa, i prezzi delle case continueranno a salire (anche se più lentamente) fino al 2026 desjardins.com. La banca prevede una modesta ripresa delle costruzioni fino al 10% in più rispetto al 2024, il che dovrebbe aiutare a stabilizzare l’inventario, ma avverte che l’accessibilità peggiorerà senza una nuova offerta significativa desjardins.com desjardins.com.
Verso la fine degli anni 2020 (2027–2030) le prospettive si diversificano. Dal lato positivo, se il tram e altri progetti infrastrutturali verranno realizzati come previsto, potrebbero stimolare la rivitalizzazione di aree sottoutilizzate e creare nuovi quartieri (sostenendo i valori immobiliari in quelle zone). Un’economia del Québec stabile con industrie diversificate dovrebbe continuare ad attrarre lavoratori e famiglie nel lungo periodo. Tassi d’interesse ancora bassi (rispetto alla storia) potrebbero inoltre incoraggiare alcuni acquirenti. Nel settore multifamiliare, affitti ancora elevati e incentivi fiscali suggeriscono che gli sviluppatori continueranno a costruire appartamenti, rendendo l’affitto un’opportunità interessante per gli investitori.
Tuttavia, ci sono rischi significativi. Un ulteriore rallentamento dell’immigrazione potrebbe portare a una crescita demografica piatta, riducendo la domanda futura; infatti, le proiezioni per il Québec ora prevedono una popolazione quasi stagnante entro il 2030 desjardins.com. Un ritorno dell’inflazione o un’inversione dei tassi d’interesse globali potrebbe smorzare la domanda o innescare correzioni dei prezzi. Le tensioni geopolitiche (nuove tariffe o barriere commerciali) potrebbero colpire le industrie esportatrici del Québec e indebolire il mercato del lavoro. Dal lato dell’offerta, se gli sviluppatori costruissero troppo nei segmenti degli affitti o dei condomini proprio mentre la domanda degli acquirenti cambia, ciò potrebbe temporaneamente aumentare i posti vacanti o rallentare la crescita degli affitti – soprattutto nelle aree periferiche. Infine, cambiamenti nelle politiche urbane (ad esempio nuovi controlli sugli affitti o regole ambientali più severe) potrebbero modificare la redditività per proprietari e sviluppatori.
Le opportunità di mercato si trovano nei settori degli affitti e del multifamiliare (dove la domanda è incessante), così come nei quartieri meno noti pronti per la riqualificazione (il centro di Québec e Saint-Roch sono rinati negli ultimi anni). La prospettiva del tram e di altri miglioramenti del trasporto pubblico potrebbe aprire nuove zone per gli investimenti. D’altra parte, le sfide includono l’aumento dei costi di costruzione (materiali e manodopera), la diminuzione dell’accessibilità per gli acquirenti a reddito medio e una potenziale stagnazione se troppe case restano fuori portata.
In sintesi, il 2025 sarà probabilmente ricordato come un picco nel boom di Québec City, ma non necessariamente come una bolla. I prezzi e le vendite sono a livelli eccezionali a causa della scarsa offerta e della forte domanda apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. La crescita futura sembra destinata a moderarsi, con un certo allentamento man mano che più unità saranno disponibili e la demografia cambierà. Tuttavia, anche fino al 2030, si prevede che Québec City supererà molti mercati nordamericani grazie alla sua solida economia e alla pianificazione mirata. Gli acquirenti di case e gli investitori dovrebbero osservare attentamente eventuali segnali di eccesso di offerta o cambiamenti politici, ma nel complesso i fondamentali a lungo termine del mercato restano solidi – un mercato del lavoro resiliente, un’attrattiva continua per i migranti (anche se più lenta) e investimenti urbani mirati.
Fonti: Rapporti sul mercato immobiliare QPAREB apciq.ca apciq.ca; Studi economici Desjardins desjardins.com desjardins.com; Rapporto sul mercato degli affitti CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Ricerca CBRE Québec City cbre.ca; Studio demografico Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Previsioni Canada Mortgage & Housing (CMHC); Bollettini economici del governo del Québec cdn-contenu.quebec.ca; Analisi immobiliari e notizie apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
