Faits clés
- Hausse des prix de l’immobilier : À l’été 2025, la RMR de Québec a connu des prix records. La maison unifamiliale médiane a atteint environ 453 500 $ CA en juillet 2025 – soit une hausse de 21 % sur un an apciq.ca. Les prix des condos et plex ont également grimpé d’environ 10 à 11 % apciq.ca. Fait notable, Québec a mené le Canada avec une augmentation annuelle de 13,4 % du prix des maisons au début de 2025 globalpropertyguide.com.
- Volume des ventes & inventaire : Les ventes sont en plein essor. Les transactions de juillet 2025 ont augmenté d’environ 12 % par rapport à l’année précédente apciq.ca, portées par une hausse de 15 % des ventes de maisons unifamiliales apciq.ca. Parallèlement, les inscriptions actives ont chuté. À la mi-2025, le nombre de maisons disponibles avait diminué d’environ 28 % par rapport à 2024 apciq.ca, créant de graves pénuries d’offre (notamment pour les logements abordables et d’entrée de gamme). Les guerres d’enchères sont courantes – environ 40 % des maisons se sont vendues à plus de 5 % au-dessus du prix demandé à la mi-2025 apciq.ca.
- Tension du marché locatif : Québec a l’un des marchés locatifs les plus tendus du Canada. La SCHL rapporte que le taux d’inoccupation locative n’était que de 0,8 % en 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – un « niveau historiquement bas » selon les normes historiques. La plupart des nouveaux logements locatifs sont rapidement absorbés ; même les banlieues affichaient un taux d’inoccupation proche de 0 % assets.cmhc-schl.gc.ca. La demande dépassant largement l’offre, les loyers moyens ont fortement augmenté. En fait, à la fin de 2024, le loyer moyen demandé pour un appartement de deux chambres dans tous les sous-marchés de Québec dépassait 1 000 $ assets.cmhc-schl.gc.ca, et les loyers lors du renouvellement de bail ont bondi d’environ 12 % sur un an. Cela rend la recherche d’un logement abordable extrêmement difficile.
- Secteur commercial : La disponibilité des bureaux s’améliore. CBRE a rapporté qu’après une absorption nette négative plus tôt, le deuxième trimestre 2025 a vu l’absorption nette redevenir positive, faisant baisser le taux d’inoccupation d’environ 0,4 point de pourcentage cbre.ca. Les loyers moyens des bureaux de catégorie A au centre-ville sont d’environ 16,50 $/pi² (plus élevés que la moyenne régionale) cbre.ca. L’espace en sous-location a également fortement diminué. Le marché industriel de Québec se stabilise : les loyers sont restés stables et l’offre limitée a équilibré la légère hausse des taux de capitalisation canadianrealestatemagazine.ca. Les locaux commerciaux (notamment les centres commerciaux avec supermarché) restent recherchés, bien que les chiffres exacts du taux d’inoccupation ne soient pas publiés pour la région.
- Contexte économique et démographique : L’économie de Québec est forte et diversifiée. Le chômage est bas (~4,5 % au printemps 2025) malgré les vents contraires provinciaux apciq.ca. La croissance est alimentée par les emplois du secteur public, un secteur technologique et touristique en hausse, et une forte cohésion sociale (deuxième plus forte croissance du PIB par habitant au Canada de 2001 à 2019 policyoptions.irpp.org). La population de la RMR a atteint ~880 875 en 2023 (ajout de +22 275 personnes) quebecinternational.ca, principalement grâce à l’immigration et aux gains interprovinciaux quebecinternational.ca. En 2023, Québec était la seule grande région du Québec avec une migration nette positive par rapport à Montréal et aux autres régions quebecinternational.ca. Cependant, les projections démographiques avertissent que la ville vieillira rapidement, et les récents plafonds d’immigration ralentissent déjà la croissance : au T2 2025, la croissance démographique de Québec est tombée à zéro desjardins.com.
- Offre de logements et construction : Les municipalités et les promoteurs accélèrent la construction. De nombreux nouveaux projets, en particulier des immeubles locatifs multifamiliaux, sont en cours. Les prévisions provinciales (Desjardins) estiment que les mises en chantier au Québec augmenteront d’environ 10 % en 2025 desjardins.com (ce qui reflète aussi les mises en chantier dans la région de Québec). Des mesures fédérales comme le nouveau remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles locatifs et les incitatifs locaux visent à stimuler l’offre desjardins.com. Toutefois, le foncier, la main-d’œuvre et les coûts demeurent des goulots d’étranglement.
- Environnement politique : Taux d’intérêt : La Banque du Canada (BdC) a commencé à assouplir sa politique. En septembre 2025, le taux directeur a été abaissé à environ 3,25 % (contre 5 % en 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Les taux hypothécaires variables sont déjà en baisse, et les taux fixes devraient diminuer vers la fin de 2025 desjardins.com. La baisse du coût de l’emprunt encourage les acheteurs, mais les experts avertissent que les taux hypothécaires pourraient ne pas baisser aussi rapidement que le taux directeur (les rendements obligataires jouent un rôle) desjardins.com. Immigration : De nouveaux règlements fédéraux et québécois (plafonds plus bas pour les travailleurs temporaires et les étudiants) devraient ralentir les flux migratoires desjardins.com, ce qui refroidirait la demande de logements à long terme. Politique du logement : Il n’y a pas de taxe spécifique pour les acheteurs étrangers ni de changements au contrôle des loyers au Québec, mais les programmes fédéraux de logements abordables (et les plans municipaux d’aménagement du territoire) visent à atténuer la pénurie.
- Urbanisme : Les grands projets urbains façonneront le marché. Notamment, la Ville de Québec prévoit un tramway moderne de 19 km (« TramCité ») reliant les banlieues ouest (Cap-Rouge) à Charlesbourg via le centre-ville cdpqinfra.com. Cet investissement dans le transport en commun vise explicitement à « accélérer le développement immobilier » et à stimuler l’activité économique dans la région cdpqinfra.com. D’autres infrastructures (écoles, routes, améliorations du tourisme patrimonial) et des modifications de zonage pour des logements à plus forte densité sont également à l’étude.
Immobilier résidentiel (2025)
Le marché résidentiel à Québec reste fortement favorable aux vendeurs en 2025. L’offre limitée et la forte demande ont fait grimper les prix à de nouveaux sommets. Selon la chambre immobilière du Québec (QPAREB), juillet 2025 a enregistré 744 ventes de maisons – soit une hausse de 12 % par rapport à l’année précédente apciq.ca. Les maisons unifamiliales ont été le segment le plus fort (+15 % de ventes), et les copropriétés ainsi que les plex ont également progressé (ventes +8 % et +5 % respectivement) apciq.ca. Cette hausse a été en partie menée par les banlieues de la périphérie nord, mais toutes les zones (y compris l’agglomération du centre-ville et la rive sud) ont vu moins d’inscriptions qu’à l’habitude. En fait, la QPAREB rapporte que les inscriptions actives sont en baisse d’environ 28% par rapport à juillet 2024 apciq.ca.
Avec si peu d’inscriptions, les guerres d’enchères ont refait surface. Plus de 40 % des offres en 2025 dépassaient le prix demandé de 5 % ou plus apciq.ca. En conséquence, les prix médians de vente s’envolent. Le prix médian historique pour une maison unifamiliale en juillet 2025 était d’environ 453 500 $ CA (en hausse de 21 % sur un an) apciq.ca. Les prix moyens de vente (tous types de propriétés) augmentent également d’environ 10 à 15 %. La grande région de Québec a mené la croissance des prix au Canada au début de 2025 – dépassant largement Toronto et Vancouver – alors que les contraintes d’accessibilité et les faibles coûts d’emprunt orientent les acheteurs vers ce marché plus abordable globalpropertyguide.com. Royal LePage note que la demande refoulée et la rareté de l’inventaire ont fait de Québec l’un des marchés « étonnamment résilients » au Canada à l’aube de 2025 globalpropertyguide.com.
Marché locatif : Le secteur locatif est encore plus tendu que celui de la propriété. Les données de la SCHL pour la fin de 2024 montrent un taux d’inoccupation global de seulement 0,8 % assets.cmhc-schl.gc.ca – ce qui équivaut pratiquement à une absence totale de logements disponibles. Dans les quartiers centraux et de nombreuses banlieues, les logements vacants étaient pratiquement inexistants, si bien que les propriétaires n’avaient aucune pression pour baisser les loyers assets.cmhc-schl.gc.ca. Cela entraîne une inflation rapide des loyers : à l’automne 2024, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres dépassait 1 000 $ dans tous les sous-marchés assets.cmhc-schl.gc.ca. Les loyers lors des renouvellements de bail ont augmenté d’environ 12 % sur un an, bien plus vite que la croissance des salaires. Plus de 80 % des nouveaux chantiers résidentiels au 1er trimestre 2025 étaient des logements locatifs construits expressément à cet effet desjardins.com, et même avec cette offre supplémentaire, les loyers continuent d’augmenter (quoique à un rythme plus modéré). Le taux d’inoccupation a légèrement augmenté en 2024 sur la Rive-Sud (à environ 1,9 %) en raison de nouveaux projets assets.cmhc-schl.gc.ca, mais le marché global reste extrêmement tendu. De nombreux locataires – en particulier les ménages à faible revenu – disposent de très peu d’options, ce qui pourrait finir par susciter des pressions pour une réglementation des loyers ou la construction de logements à bas loyer.
Immobilier commercial
Marché des bureaux : Le marché des bureaux du centre-ville de Québec commence à se redresser. Après un ralentissement de 2023 au T1 2025 (avec un taux de vacance élevé et beaucoup d’espaces en sous-location), le T2 2025 a vu un rebond de la absorption nette. CBRE signale une baisse de 40 points de base du taux de vacance en un seul trimestre cbre.ca. Les immeubles de bureaux de catégorie A ont mené ce redressement : les espaces de catégorie A au centre-ville ont enregistré deux trimestres consécutifs de location positive pour la première fois depuis 2021 cbre.ca. Les loyers pour les bureaux haut de gamme ont atteint en moyenne environ 16,50 $/pi² au T2 2025 – soit environ 7 % au-dessus de la moyenne régionale cbre.ca. À noter, la quantité d’espaces en sous-location sur le marché a diminué de plus de 50 % sur un an cbre.ca, signe que certains locataires s’engagent à nouveau. Les investisseurs sont également plus actifs : 2024 a vu la reprise des ventes de bureaux et des loyers nets stables (7 à 8 $/pi² selon les rapports précédents) canadianrealestatemagazine.ca. Globalement, le secteur des bureaux semble prêt pour une stabilisation progressive si les conditions économiques se maintiennent.
Marché industriel : Le secteur industriel du Grand Québec est resté relativement résilient. La disponibilité n’a augmenté que modérément malgré de nouveaux développements, et l’activité locative est restée stable. Les analystes notent que les taux de capitalisation ont légèrement augmenté en 2024 à mesure que les rendements se normalisaient, mais la livraison limitée de nouveaux produits fait que la croissance des loyers s’est poursuivie et que les taux de vacance se sont pour la plupart “normalisés” plutôt qu’envolés canadianrealestatemagazine.ca. En résumé, la demande pour l’entreposage et l’industrie légère (portée par la fabrication, la logistique et un peu de commerce électronique) a globalement suivi l’offre. Les prix des terrains sont élevés, donc les nouveaux projets de grande envergure avancent lentement, mais les petits projets de comblement se louent rapidement. Globalement, le marché industriel de Québec présente les signes classiques d’un équilibre entre l’offre et la demande – loyers en hausse, taux de capitalisation stables – et devrait rester stable à court terme canadianrealestatemagazine.ca.
Commerce de détail/Autres : Bien qu’aucune statistique détaillée ne soit disponible, il est rapporté que les propriétés commerciales (en particulier les centres avec une épicerie comme locataire principal) sont entièrement louées, ce qui reflète une consommation stable et un tourisme soutenu. Le quartier historique de la ville et les nouvelles attractions touristiques contribuent à maintenir l’achalandage dans les commerces. Les ventes de condos en copropriété/touristiques dans le Vieux-Québec demeurent également solides, bénéficiant d’un nombre élevé de visiteurs (voir Transport/Infrastructure ci-dessous).
Dynamique du marché & Démographie
Le marché de la ville de Québec repose sur des fondamentaux offre-demande généralement positifs.
- Économie & Emplois : L’économie de Québec est diversifiée et surpasse de nombreuses régions provinciales. Elle compte un important secteur gouvernemental (provincial & fédéral), des industries technologiques et d’assurance en croissance, ainsi qu’un secteur tourisme/culture en plein essor. Cela a engendré un marché du travail serré : le taux de chômage dans la région est d’environ 4,5 % depuis le printemps 2025 apciq.ca, bien en dessous de la moyenne provinciale. À l’inverse, les régions exposées aux industries soumises aux tarifs américains (ex. : bois d’œuvre, aluminium) ont connu des pertes d’emplois, faisant passer le taux de chômage global du Québec de 5,7 % à 6,3 % jusqu’à la mi-2025 apciq.ca. Cela n’a pas été le cas à Québec, où la croissance des revenus et la confiance des consommateurs demeurent relativement élevées. Les perspectives d’emploi solides (notamment pour les jeunes adultes) continuent d’attirer locataires et acheteurs.
- Tendances démographiques : La population de la RMR de Québec était d’environ 880 875 en 2023 – une augmentation de 2,6 % (22 275 personnes) par rapport à 2022 quebecinternational.ca. Fait crucial, près de 90 % de cette croissance provient de l’immigration internationale quebecinternational.ca (avec 12 % supplémentaires provenant de migrants interprovinciaux), alors que les naissances restent très faibles (l’accroissement naturel ne représente qu’environ 0,9 % de la croissance) quebecinternational.ca. La majorité des nouveaux arrivants sont de jeunes adultes : en 2023, la région a accueilli plus de 11 800 résidents en âge de travailler (20–64 ans) et 3 250 personnes âgées de 15 à 24 ans quebecinternational.ca. Cela a stimulé la demande pour le logement, les écoles et les services. La cohésion sociale de la ville et son faible taux de criminalité la rendent attrayante pour les familles et les nouveaux arrivants. Cependant, les projections démographiques montrent que cette croissance ne devrait pas se maintenir à ce rythme. Les politiques provinciales réduisent les cibles d’immigration, et même les données nationales indiquent que la croissance démographique du Québec s’est pratiquement arrêtée au deuxième trimestre 2025 desjardins.com. Parallèlement, la population vieillit rapidement. D’ici 2030, l’âge médian à Québec augmentera sensiblement, ce qui entraînera une hausse de la demande pour des logements plus petits et des résidences pour retraités.
- Activité de construction : Pour répondre à la demande, les secteurs public et privé intensifient la construction. Les promoteurs obtiennent des permis pour de nouveaux lotissements et des complexes multifamiliaux. Les économistes de Québec International prévoient que les mises en chantier augmenteront d’environ 10 % en 2025 desjardins.com, en particulier dans les projets locatifs construits expressément et les copropriétés de hauteur moyenne. Le plan fédéral pour le logement (par exemple, le remboursement de la TPS/TVH pour les nouveaux logements locatifs) et les incitatifs municipaux visent à accélérer ce mouvement. Par exemple, des annonces récentes incluent le financement de dizaines de projets à usage mixte et de programmes de location abordable. Néanmoins, l’offre reste limitée car la libération des terrains et l’octroi des permis prennent du temps. La pénurie de logements d’entrée de gamme (studios, unités 1 chambre) suggère un déséquilibre du marché : de nombreux constructeurs se concentrent sur les condos haut de gamme, laissant un vide en bas de l’échelle.
- Développement urbain : La planification à long terme de l’utilisation des sols évolue pour s’adapter à la croissance. La ville et la province investissent dans des infrastructures majeures qui influenceront les tendances immobilières. Notamment, Québec conçoit un tramway de 19 km (« TramCité ») reliant Cap-Rouge et Sainte-Foy (à l’ouest de la ville) en passant par le centre-ville et Saint-Roch jusqu’à Charlesbourg cdpqinfra.com. Ce projet vise explicitement à « accélérer le développement immobilier » le long du corridor cdpqinfra.com. D’autres plans municipaux concernent le comblement des espaces vacants et la densification dans les quartiers centraux, ainsi que la préservation des ceintures vertes sur l’Île d’Orléans pour maîtriser l’étalement urbain. Ces initiatives façonneront les zones de croissance résidentielle et commerciale, et devraient probablement augmenter la valeur le long des principaux axes de transport.
Environnement politique et réglementaire
Politique monétaire : Les baisses de taux de la Banque du Canada en 2025 (de 5 % à 3,25 % d’ici septembre) réduisent les coûts d’emprunt à l’échelle nationale canadianrealestatemagazine.ca. Les emprunteurs de Québec sont bien placés pour en profiter : les hypothèques à taux variable s’ajustent rapidement, et les taux fixes devraient baisser vers la fin de 2025 desjardins.com. Des taux plus bas devraient soutenir la poursuite des achats immobiliers en 2026, même si les analystes préviennent que les rendements obligataires mondiaux pourraient limiter la baisse effective des taux fixes (comme le note Desjardins) desjardins.com. Globalement, l’assouplissement de la politique devrait soutenir la demande, même si les règles de simulation de crise hypothécaire restent en vigueur.
Politique d’immigration : Sur le plan réglementaire, les récents reculs de l’immigration au Québec (réduction des visas étudiants/de travail) constituent un frein. À l’échelle nationale, l’immigration a représenté presque toute la croissance démographique en 2025 (une première) desjardins.com. Le Québec a annoncé son intention de resserrer les cibles, ce qui limitera l’afflux vers Québec. Cela pourrait ralentir la demande de logements à long terme par rapport aux projections précédentes. Les planificateurs doivent s’ajuster : par exemple, les projets visant les nouveaux arrivants (logements étudiants, appartements d’entrée de gamme) pourraient devoir être réévalués si la demande se stabilise.
Politique du logement : Il n’y a pas de nouvelles règles provinciales majeures visant directement le marché immobilier (par exemple, pas encore de taxe sur les acheteurs étrangers), mais Ottawa et le Québec poursuivent tous deux l’objectif de l’abordabilité du logement. Les mesures comprennent des subventions pour les logements locatifs abordables et des incitatifs pour les conversions (bureaux en logements). Par exemple, le nouveau remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les nouveaux logements locatifs desjardins.com et les programmes du Québec pour le logement à faible revenu visent à atténuer la pression. Parallèlement, la réglementation locative évolue : le tribunal du logement du Québec autorise généralement des hausses de loyer d’environ 3 à 4 % (moyenne annuelle récente ~3,8 %), et il existe une pression politique pour un contrôle plus strict si l’abordabilité se détériore. Les nouveaux codes du bâtiment (efficacité énergétique) et les règles environnementales augmenteront les coûts de développement. Globalement, les changements de politique ajouteront lentement de l’offre, mais l’abordabilité demeure un défi majeur, comme le décrivent les analystes desjardins.com.
Perspectives et projections (2025–2030)
Pour l’avenir, la plupart des experts s’attendent à ce que le marché de Québec reste solide mais en modération au cours des 5 prochaines années. À court terme (2025–2026), les prix devraient rester à des sommets historiques. Desjardins prévoit qu’avec une nouvelle offre limitée et une demande refoulée, les prix des logements vont continuer de grimper (quoique plus lentement) jusqu’en 2026 desjardins.com. La banque anticipe une reprise modérée de la construction à 10 % au-dessus de 2024, ce qui devrait aider à stabiliser l’inventaire, mais elle avertit que l’abordabilité se détériorera sans une nouvelle offre importante desjardins.com desjardins.com.
À la fin des années 2020 (2027–2030), les perspectives se diversifient. Du côté positif, si le tramway et d’autres projets d’infrastructure sont réalisés comme prévu, ils pourraient stimuler la revitalisation de zones sous-utilisées et créer de nouveaux quartiers (soutenant la valeur des propriétés dans ces secteurs). Une économie québécoise stable avec des industries diversifiées devrait continuer d’attirer travailleurs et familles à long terme. Le maintien de taux d’intérêt bas (par rapport à l’histoire) pourrait également encourager certains acheteurs. Dans le secteur du multilogement, la persistance de loyers élevés et les incitatifs fiscaux laissent penser que les promoteurs continueront de construire des appartements, faisant de la location une opportunité attrayante pour les investisseurs.
Cependant, il existe des risques importants. Un nouveau ralentissement de l’immigration pourrait plafonner la croissance démographique, réduisant la demande future ; en effet, les projections du Québec prévoient désormais une population presque stagnante d’ici 2030 desjardins.com. Toute résurgence de l’inflation ou un retournement des taux d’intérêt mondiaux pourrait freiner la demande ou déclencher des corrections de prix. Les tensions géopolitiques (nouveaux tarifs ou barrières commerciales) pourraient toucher les industries exportatrices du Québec et affaiblir le marché de l’emploi. Du côté de l’offre, si les promoteurs construisent trop dans les segments locatif ou en copropriété au moment où la demande des acheteurs se déplace, cela pourrait temporairement augmenter les taux de vacance ou ralentir la hausse des loyers – surtout dans les zones périphériques. Enfin, des changements de politiques urbaines (par exemple, de nouveaux contrôles des loyers ou des règles environnementales plus strictes) pourraient modifier la rentabilité pour les propriétaires et les promoteurs.
Les opportunités du marché résident dans les secteurs locatif et multifamilial (où la demande est inlassable), ainsi que dans les quartiers méconnus prêts à être redéveloppés (le centre-ville de Québec et Saint-Roch ont été revitalisés ces dernières années). La perspective du tramway et d’autres améliorations du transport en commun pourrait ouvrir de nouvelles zones à l’investissement. À l’inverse, les défis incluent la hausse des coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre), la diminution de l’accessibilité pour les acheteurs à revenu moyen, et une stagnation potentielle si trop de logements restent inaccessibles.
En résumé, 2025 sera probablement retenue comme un sommet du boom de la ville de Québec, mais pas nécessairement comme une bulle. Les prix et les ventes atteignent des niveaux exceptionnels en raison d’une offre limitée et d’une forte demande apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. La croissance future semble devoir se modérer, avec un certain relâchement à mesure que de nouvelles unités arrivent sur le marché et que la démographie évolue. Pourtant, même jusqu’en 2030, la ville de Québec devrait surpasser de nombreux marchés nord-américains grâce à son économie solide et à sa planification ciblée. Les acheteurs et investisseurs devraient surveiller de près tout signe de surabondance ou de changement de politique, mais dans l’ensemble, les fondamentaux à long terme du marché restent favorables – un marché du travail résilient, une attractivité continue pour les migrants (quoique plus lente), et des investissements urbains délibérés.
Sources: Rapports sur le logement du QPAREB apciq.ca apciq.ca; Études économiques Desjardins desjardins.com desjardins.com; Rapport sur le marché locatif de la SCHL assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Recherche CBRE Québec cbre.ca; Étude démographique Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Prévisions de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL); Bulletins économiques du gouvernement du Québec cdn-contenu.quebec.ca; Analyses immobilières et d’actualités apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
