Nøglefakta
- Boligpriser stiger kraftigt: I sommeren 2025 oplevede Québec City CMA rekordpriser. Den mediane pris for enfamiliehuse nåede ca. 453.500 CA$ i juli 2025 – et spring på 21% år-til-år apciq.ca. Priserne på ejerlejligheder og flerfamiliehuse steg også med cirka 10–11% apciq.ca. Bemærkelsesværdigt førte Québec City Canada med en årlig boligprisstigning på 13,4% i begyndelsen af 2025 globalpropertyguide.com.
- Salgsvolumen & udbud: Salget er brandvarmt. Antallet af handler i juli 2025 var oppe med ca. 12% i forhold til året før apciq.ca, drevet af en stigning på 15% i salget af enfamiliehuse apciq.ca. Samtidig styrtdykkede udbuddet. Midt i 2025 var antallet af tilgængelige boliger faldet med cirka 28% i forhold til 2024 apciq.ca, hvilket skabte alvorlige udbudsproblemer (især for førstegangskøbere og prisvenlige boliger). Budkrige er almindelige – ca. 40% af boligerne blev solgt til over 5% over udbudsprisen i midten af 2025 apciq.ca.
- Lejemarkedets stramhed: Québec City har et af Canadas strammeste lejemarkeder. Ifølge CMHC var lejeledigheden kun 0,8 % i 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – hvilket reelt er “rekordlavt” efter historiske standarder. De fleste nyere lejeboliger bliver hurtigt udlejet; selv forstæderne havde næsten 0 % ledighed assets.cmhc-schl.gc.ca. Da efterspørgslen langt overstiger udbuddet, er gennemsnitslejen steget markant. Faktisk var den gennemsnitlige udbudsleje for en toværelses lejlighed i alle Québec Citys delmarkeder i slutningen af 2024 oversteget $1.000 assets.cmhc-schl.gc.ca, og lejepriser ved genudlejning steg med ca. 12 % år-til-år. Det gør det ekstremt svært at finde en overkommelig lejebolig.
- Erhvervssektoren: Udbuddet af kontorlokaler er ved at lette. CBRE rapporterede, at efter negativ absorption tidligere, blev nettabsorptionen positiv i 2. kvartal 2025, hvilket sænkede ledigheden med ca. 0,4 procentpoint cbre.ca. Lejen for klasse-A kontorer i centrum ligger i gennemsnit på omkring $16,50/kvadratfod (højere end regionsgennemsnittet) cbre.ca. Udbuddet af fremlejede lokaler er også faldet markant. Québec Citys industrimarked er stabiliseret: lejeniveauet har holdt sig stabilt, og det begrænsede nye udbud har balanceret de svagt stigende afkastkrav canadianrealestatemagazine.ca. Detailplads (især dagligvareforankrede butikscentre) er fortsat efterspurgt, selvom præcise ledighedstal ikke offentliggøres for regionen.
- Økonomisk og demografisk kontekst: Québec Citys økonomi er stærk og mangfoldig. Arbejdsløsheden er lav (~4,5 % i foråret 2025) trods modvind på provinsniveau apciq.ca. Væksten drives af offentlige jobs, en voksende tech- og turismesektor samt stærk social sammenhængskraft (næsthøjeste BNP-vækst pr. indbygger i Canada fra 2001–2019 policyoptions.irpp.org). CMA-befolkningen nåede ~880.875 i 2023 (en stigning på +22.275 personer) quebecinternational.ca, drevet næsten udelukkende af indvandring og interprovinsielle gevinster quebecinternational.ca. I 2023 var Québec City den eneste større region i Québec med positiv nettomigration mod Montréal og andre områder quebecinternational.ca. Dog advarer demografiske fremskrivninger om, at byen vil ældes hurtigt, og nylige loft over indvandring udflader væksten: I 2. kvartal 2025 ramte Québecs befolkningsvækst nul desjardins.com.
- Boligudbud og byggeri: Kommuner og udviklere øger byggeriet. Mange nye projekter, især flerfamilie-lejeboliger, er i gang. Provinsprognoser (Desjardins) forventer, at boligbyggeriet i hele Québec vil stige med ~10 % i 2025 desjardins.com (hvilket også afspejler byggeriet i Québec City-regionen). Føderale tiltag som den nye momsafgift/GST/HST-rabat for udlejningsbyggeri og lokale udviklingsincitamenter skal øge udbuddet desjardins.com. Dog er jord, arbejdskraft og omkostninger fortsat flaskehalse.
- Politisk Miljø: Rentesatser: Bank of Canada (BoC) er begyndt at lempe. I september 2025 blev styringsrenten sænket til ca. 3,25 % (fra 5 % i 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Variable realkreditrenter falder allerede, og det forventes, at faste renter vil falde svagt sidst i 2025 desjardins.com. Lavere låneomkostninger opmuntrer købere, men eksperter advarer om, at realkreditrenter måske ikke falder lige så hurtigt som styringsrenten (obligationsrenter spiller en rolle) desjardins.com. Indvandring: Nye føderale og Québec-regler (lavere loft for midlertidige arbejdere og studerende) forventes at bremse tilstrømningen af migranter desjardins.com, hvilket dæmper den langsigtede efterspørgsel på boliger. Boligpolitik: Ingen Québec-specifik udenlandsk-køber-skat eller ændringer i huslejekontrol er trådt i kraft, men føderale boligprogrammer (og kommunale arealplaner) har til formål at afhjælpe manglen.
- Byplanlægning: Store byprojekter vil forme markedet. Især planlægger Québec City en 19 km moderne sporvogn (“TramCité”), der forbinder de vestlige forstæder (Cap-Rouge) med Charlesbourg via centrum cdpqinfra.com. Denne investering i kollektiv trafik har eksplicit til formål at “accelerere ejendomsudviklingen” og øge den økonomiske aktivitet i regionen cdpqinfra.com. Andre infrastrukturer (skoler, veje, forbedringer af kulturarvsturisme) og ændringer i zoneinddeling for tættere boligbyggeri er også under drøftelse.
Boligmarkedet (2025)
Boligmarkedet i Québec City forbliver stærkt sælgers fordel i 2025. Stramt udbud og høj efterspørgsel har drevet priserne til nye højder. Ifølge Québecs ejendomsmæglerforening (QPAREB) blev der i juli 2025 solgt 744 boliger – en stigning på 12 % i forhold til året før apciq.ca. Parcelhuse var det stærkeste segment (+15 % salg), og både ejerlejligheder og flerfamiliehuse steg også (salg +8 % og +5 % henholdsvis) apciq.ca. Denne stigning blev delvist drevet af forstæderne i den nordlige periferi, men alle områder (inklusive bymidten og sydkysten) oplevede færre udbud end normalt. Faktisk rapporterer QPAREB, at aktive udbud er faldet med omkring 28% siden juli 2024 apciq.ca.
Med så få udbud er budkrige vendt tilbage. Over 40 % af tilbuddene i 2025 oversteg udbudsprisen med 5 % eller mere apciq.ca. Som følge heraf er de gennemsnitlige salgspriser skyrocketing. Den højeste medianpris nogensinde for et parcelhus i juli 2025 var omkring 453.500 CA$ (en stigning på 21 % år-til-år) apciq.ca. Gennemsnitlige salgspriser (alle boligtyper) er tilsvarende steget med omkring 10–15 %. Storkøbenhavn Québec City-området førte Canada i prisvækst i begyndelsen af 2025 – langt foran Toronto og Vancouver – da begrænset overkommelighed og lave låneomkostninger kanaliserede købere til dette mere overkommelige marked globalpropertyguide.com. Royal LePage bemærker, at opsparet efterspørgsel og knap udbud har gjort Québec til et af de “overraskende modstandsdygtige” markeder i Canada ved indgangen til 2025 globalpropertyguide.com.
Lejemarkedet: Udlejningssektoren er endnu strammere end ejerboligmarkedet. CMHC-data fra slutningen af 2024 viser, at den samlede tomgangsrate kun er på 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – reelt set ingen ledige boliger. I centrale kvarterer og mange forstæder var tomgangen stort set nul, så udlejere havde intet pres for at sænke huslejen assets.cmhc-schl.gc.ca. Effekten er hurtig huslejeinflation: I efteråret 2024 oversteg den gennemsnitlige husleje for en toværelses $1.000 i alle delmarkeder assets.cmhc-schl.gc.ca. Huslejen ved genudlejning steg med ca. 12% år-til-år, langt hurtigere end lønvæksten. Mere end 80% af nye boligbyggerier i 1. kvartal 2025 var opført med henblik på udlejning desjardins.com, og selv med den ekstra tilgang stiger huslejerne stadig (om end i et mere moderat tempo). Tomgangen steg en smule i 2024 på sydkysten (til ca. 1,9%) på grund af nye projekter assets.cmhc-schl.gc.ca, men det samlede marked forbliver ekstremt stramt. Mange lejere – især lavindkomsthusholdninger – har meget få muligheder, hvilket på sigt kan føre til pres for huslejeregulering eller flere billige boliger.
Erhvervsejendomme
Kontormarked: Kontormarkedet i centrum af Québec City er begyndt at komme sig. Efter en nedgang i 2023–Q1 2025 (med høj tomgang og mange fremlejede lokaler), oplevede Q2 2025 en nettooptagelse i bedring. CBRE rapporterer et fald på 40 basispoint i tomgangen på blot ét kvartal cbre.ca. Kontorbygninger i klasse A førte an i denne vending: Kontorlokaler i klasse A i centrum har haft to kvartaler i træk med positiv udlejning for første gang siden 2021 cbre.ca. Lejen for kontorlokaler i topklasse lå i gennemsnit på omkring $16,50/kvadratfod i Q2 2025 – cirka 7 % over regionsgennemsnittet cbre.ca. Bemærkelsesværdigt er det, at mængden af fremlejede lokaler på markedet faldt med over 50 % år-til-år cbre.ca, hvilket indikerer, at nogle lejere igen binder sig til lokaler. Investorer er også mere aktive: 2024 bød på genoptagne kontorsalg og stabile nettoudlejningspriser ($7–$8/kvadratfod i tidligere rapporter) canadianrealestatemagazine.ca. Overordnet set ser kontorsektoren ud til gradvist at stabilisere sig, hvis de økonomiske forhold holder.
Industrimarked: Det industrielle marked i Greater Québec City har været relativt robust. Udbuddet er kun steget beskedent trods nybyggeri, og udlejningsaktiviteten har været stabil. Analytikere bemærker, at afkastkravene steg en smule i 2024, efterhånden som afkastene normaliseredes, men begrænset nybyggeri betyder, at lejevæksten er fortsat, og tomgangen er for det meste “normaliseret” frem for at stige markant canadianrealestatemagazine.ca. Kort sagt har efterspørgslen efter lager- og letindustri (drevet af produktion, logistik og noget e-handel) nogenlunde fulgt udbuddet. Jordpriserne er høje, så nye store projekter går langsommere, men små infill-projekter bliver hurtigt udlejet. Overordnet viser Québec Citys industrimarked klassiske tegn på balance mellem udbud og efterspørgsel – stigende lejepriser, stabiliserede afkastkrav – og forventes at forblive stabilt på kort sigt canadianrealestatemagazine.ca.
Detailhandel/Andet: Selvom der ikke findes detaljerede statistikker, rapporteres det, at detailhandelsejendomme (især dagligvareforankrede centre) er fuldt udlejede, hvilket afspejler stabilt forbrug og turisme. Byens historiske distrikt og nye turistattraktioner hjælper med at opretholde detailtrafikken. Salget af ejerlejligheder/turistlejligheder i Gamle Québec er også forblevet stærkt og nyder godt af det høje antal besøgende (se Transport/Infrastruktur nedenfor).
Markedsdynamik & Demografi
Markedet i Québec City understøttes af generelt positive udbuds-efterspørgselsfundamentaler.
- Økonomi & Job: Økonomien i Québec City er mangfoldig og klarer sig bedre end mange andre provinser. Byen har en stor offentlig sektor (provins & føderal), voksende tech- og forsikringsindustrier samt en blomstrende turisme-/kulturklynge. Dette har skabt et stramt arbejdsmarked: arbejdsløsheden i regionen har ligget omkring 4,5% siden foråret 2025 apciq.ca, hvilket er væsentligt under gennemsnittet for provinsen. Til sammenligning har regioner, der er eksponeret for amerikanske toldramte industrier (f.eks. træ, aluminium), oplevet jobtab, hvilket har fået den samlede arbejdsløshed i Québec til at stige fra 5,7% til 6,3% frem til midten af 2025 apciq.ca. Dette er ikke sket i Québec City, så indkomstvækst og forbrugertillid forbliver relativt høj. Gode jobmuligheder (især for unge voksne) fortsætter med at tiltrække lejere og boligkøbere.
- Befolkningstendenser: Québec Citys CMA-befolkning var ~880.875 i 2023 – en stigning på 2,6 % (22.275 personer) i forhold til 2022 quebecinternational.ca. Afgørende er, at næsten 90 % af denne vækst kom fra international immigration quebecinternational.ca (med yderligere 12 % fra interprovinsielle tilflyttere), da fødselstallet forbliver meget lavt (naturlig vækst udgør kun ~0,9 % af væksten) quebecinternational.ca. Hovedparten af de nye tilflyttere er unge voksne: i 2023 fik regionen over 11.800 nye beboere i den erhvervsaktive alder (20–64) og 3.250 personer i alderen 15–24 quebecinternational.ca. Dette har øget efterspørgslen efter boliger, skoler og serviceydelser. Byens sociale sammenhængskraft og lave kriminalitet har gjort den attraktiv for familier og tilflyttere. Dog viser demografiske fremskrivninger, at denne vækst næppe vil fortsætte i samme tempo. Provinsens politik sænker immigrationsmålene, og selv nationale data bemærker, at Québecs befolkningsvækst reelt gik i stå i 2. kvartal 2025 desjardins.com. Samtidig ældes befolkningen hurtigt. I 2030 vil medianalderen i Québec City stige markant, så efterspørgslen efter mindre boliger og seniorboliger vil vokse.
- Byggeaktivitet: For at indhente efterspørgslen opruster både den offentlige og private sektor byggeriet. Udviklere topper antallet af tilladelser til nye udstykninger og flerfamilieboliger. Økonomer fra Québec International forventer, at igangsætninger vil stige med ~10 % i 2025 desjardins.com, især inden for udlejningsbyggeri og mellemstore ejerlejlighedsprojekter. Den føderale regerings boligplan (f.eks. momsafslag på nye lejeboliger) og kommunale incitamenter skal fremskynde dette. For eksempel omfatter nylige udmeldinger finansiering af adskillige blandede projekter og billige lejeboligordninger. Ikke desto mindre er udbuddet fortsat stramt, fordi frigivelse af jord og tilladelser tager tid. Manglen på begyndelsesboliger (studier, 1-værelses enheder) tyder på et markedsmisforhold: mange bygherrer fokuserer på dyrere ejerlejligheder, hvilket efterlader et hul i bunden af markedet.
- Byudvikling: Langsigtet arealplanlægning udvikler sig for at imødekomme vækst. Byen og provinsen investerer i større infrastruktur, der vil påvirke ejendomsmønstre. Bemærkelsesværdigt er Québec ved at designe en 19-km letbane/tramway (“TramCité”), der forbinder Cap-Rouge og Sainte-Foy (vest for byen) gennem centrum og Saint-Roch til Charlesbourg cdpqinfra.com. Dette projekt har eksplicit til formål at “accelerere ejendomsudviklingen” langs korridoren cdpqinfra.com. Andre kommunale planer involverer fortætning og udfyldning i de centrale kvarterer samt bevarelse af grønne bælter på Île d’Orléans for at styre byspredning. Disse initiativer vil forme, hvor bolig- og erhvervsvækst finder sted, og vil sandsynligvis øge værdierne langs større transitruter.
Politik & Regulatorisk Miljø
Pengepolitik: Bank of Canadas rentenedsættelser i 2025 (fra 5% til 3,25% i september) sænker låneomkostningerne på landsplan canadianrealestatemagazine.ca. Låntagere i Québec City står til at drage fordel: variable realkreditlån justeres hurtigt, og faste renter forventes at falde i slutningen af 2025 desjardins.com. Lavere renter bør understøtte fortsat boligkøb i 2026, selvom analytikere advarer om, at globale obligationsrenter kan begrænse, hvor langt de faste renter faktisk falder (som bemærket af Desjardins) desjardins.com. Overordnet set bør lempelse af politikken opretholde efterspørgslen, selvom reglerne for realkredit-stresstest fortsat gælder.
Indvandringspolitik: På den regulatoriske side er Québecs nylige tilbagerulninger af indvandring (færre studie-/arbejdsvisa) en modvind. Nationalt stod indvandring for næsten hele befolkningsvæksten i 2025 (for første gang) desjardins.com. Québec har signaleret planer om at stramme målene, hvilket vil dæmpe tilstrømningen til Québec City. Dette kan bremse den langsigtede efterspørgsel efter boliger i forhold til tidligere fremskrivninger. Planlæggere må tilpasse sig: for eksempel kan projekter rettet mod nytilkomne (studieboliger, lejligheder på indgangsniveau) have behov for revurdering, hvis efterspørgslen flader ud.
Boligpolitik: Der er ingen større nye provinsielle regler, der direkte retter sig mod ejendomsmarkedet (f.eks. ingen afgift for udenlandske købere endnu), men både Ottawa og Québec arbejder for boligoverkommelighed. Tiltagene omfatter tilskud til billige lejeboliger og incitamenter til omdannelser (kontor-til-bolig). For eksempel har den føderale regering indført en ny rabat på GST/HST for nye lejeboliger desjardins.com, og Québecs programmer for boliger til lavindkomstgrupper har til formål at lette presset. Samtidig udvikler lejelovgivningen sig: Québecs boligdomstol tillader typisk huslejestigninger på omkring 3–4 % (seneste årlige gennemsnit ~3,8 %), og der er politisk pres for strengere kontrol, hvis overkommeligheden forværres. Nye bygningsreglementer (energieffektivitet) og miljøregler vil øge udviklingsomkostningerne. Samlet set vil politiske ændringer langsomt øge udbuddet, men overkommelighed forbliver en stor udfordring, som beskrevet af analytikere desjardins.com.
Udsigter & Fremskrivninger (2025–2030)
Fremadrettet forventer de fleste eksperter, at Québec Citys marked forbliver stærkt, men modererende over de næste 5 år. På kort sigt (2025–2026) forventes priserne at forblive på rekordhøje niveauer. Desjardins forudser, at med begrænset nyt udbud og opsparet efterspørgsel vil boligpriserne fortsætte med at stige (om end langsommere) frem til 2026 desjardins.com. Banken forventer en beskeden genopretning i byggeriet til 10 % over 2024, hvilket bør hjælpe med at stabilisere udbuddet, men advarer om, at overkommeligheden vil blive forringet uden dramatisk nyt udbud desjardins.com desjardins.com.
I slutningen af 2020’erne (2027–2030) deler udsigterne sig. På den positive side, hvis sporvognen og andre infrastrukturprojekter bliver bygget som planlagt, kan de sætte gang i fornyelse af underudnyttede områder og skabe nye distrikter (hvilket understøtter ejendomsværdierne der). En stabil økonomi i Québec med diversificerede industrier bør fortsat tiltrække arbejdere og familier på lang sigt. Fortsat lave renter (i forhold til historien) kan også opmuntre nogle købere. I flerfamiliesektoren tyder fortsat stramme lejemål og skatteincitamenter på, at udviklere vil fortsætte med at bygge lejligheder, hvilket gør udlejning til en attraktiv mulighed for investorer.
Der er dog betydelige risici. En yderligere opbremsning i immigrationen kan få befolkningstilvæksten til at flade ud, hvilket vil reducere den fremtidige efterspørgsel; faktisk forudser Québecs fremskrivninger nu næsten stagnerende befolkningstal i 2030 desjardins.com. En genopblussen af inflationen eller en ændring i de globale renter kan dæmpe efterspørgslen eller udløse prisjusteringer. Geopolitiske spændinger (nye toldsatser eller handelsbarrierer) kan ramme Québecs eksportindustrier og svække arbejdsmarkedet. På udbudssiden, hvis udviklere overbygger i udlejnings- eller ejerlejlighedssegmenterne samtidig med, at købernes efterspørgsel ændrer sig, kan det midlertidigt øge tomgangen eller bremse lejeforhøjelser – især i yderområderne. Endelig kan ændringer i bypolitikken (f.eks. nye huslejereguleringer eller strengere miljøregler) ændre rentabiliteten for ejere og udviklere.
Markedsmuligheder findes i udlejnings- og flerfamiliesektoren (hvor efterspørgslen er vedvarende), samt i mindre kendte kvarterer, der er klar til byfornyelse (centrum af Québec og Saint-Roch er blevet genfødt i de senere år). Udsigten til sporvogn og andre forbedringer af den kollektive trafik kan åbne nye områder for investering. Omvendt omfatter udfordringer stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft), faldende overkommelighed for købere med mellemindkomst og potentiel stagnation, hvis for mange boliger forbliver uden for rækkevidde.
Sammenfattende vil 2025 sandsynligvis blive husket som et højdepunkt i Québec Citys boom, men ikke nødvendigvis som en boble. Priser og salg er på et exceptionelt niveau på grund af lavt udbud og stærk efterspørgsel apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Fremtidig vækst ser ud til at ville aftage, med en vis lettelse i takt med, at flere enheder kommer på markedet og demografien ændrer sig. Alligevel forventes Québec City selv i 2030 at klare sig bedre end mange nordamerikanske markeder takket være sin solide økonomi og målrettede planlægning. Boligkøbere og investorer bør holde nøje øje med tegn på overudbud eller politiske ændringer, men overordnet set forbliver markedets langsigtede fundamenter stærke – et robust arbejdsmarked, fortsat tiltrækningskraft for tilflyttere (om end langsommere) og målrettede byinvesteringer.
Kilder: QPAREB boligrapporter apciq.ca apciq.ca; Desjardins Økonomiske Studier desjardins.com desjardins.com; CMHC Lejemarkedsrapport assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; CBRE Québec City forskning cbre.ca; Québec International demografisk undersøgelse quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Canada Mortgage & Housing (CMHC) prognoser; Québec regerings økonomiske bulletiner cdn-contenu.quebec.ca; ejendoms- og nyhedsanalyser apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
