Τελείωσε το Παγκόσμιο Μπουμ Ακινήτων; Εκρηκτικές Τιμές και Υψηλά Επιτόκια Πιέζουν τους Αγοραστές

• Αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ: Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώθηκαν τον Αύγουστο σε ρυθμό 4,00 εκατομμυρίων (ετησιοποιημένο) reuters.com – ένα ιστορικά χαμηλό επίπεδο – ακόμη και καθώς οι πωλήσεις νέων κατοικιών αυξήθηκαν απροσδόκητα κατά 20,5% σε ρυθμό 800.000, το υψηλότερο από τις αρχές του 2022 reuters.com. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί ελαφρώς (30ετές σταθερό γύρω στο 6,3%) μετά τη μείωση επιτοκίων της Fed στα τέλη Σεπτεμβρίου, αλλά παραμένουν πολύ υψηλότερα από τα χαμηλά της πανδημίας reuters.com reuters.com.
• Έλλειψη προσφοράς: Οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν υπερπροσφορά αποθεμάτων. Οι ενάρξεις μονοκατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 7,0% τον Αύγουστο σε 890.000 μονάδες (ετησιοποιημένος εποχικά προσαρμοσμένος ρυθμός), το χαμηλότερο από την άνοιξη του 2023 reuters.com. Ο οικονομολόγος της Santander, Stephen Stanley, προειδοποιεί ότι οι κατασκευαστές πρέπει να “σφίξουν τα δόντια και να μειώσουν” τα νέα έργα, μετά από 18 μήνες υπερβολικών απούλητων κατοικιών reuters.com. Η Ευρώπη παρουσιάζει παρόμοια τάση: η BNP Paribas αναφέρει πτώση 19% στις νέες οικοδομικές άδειες το Α’ εξάμηνο του 2025 realestate.bnpparibas.com, περιορίζοντας τη μελλοντική προσφορά. Η περιορισμένη προσφορά έχει οδηγήσει τα ενοίκια σε ιστορικά υψηλά – η έκθεση σημειώνει ότι τα ευρωπαϊκά ενοίκια έφτασαν σε “νέα ιστορικά υψηλά” λόγω της χαμηλής προσφοράς realestate.bnpparibas.com – και τα ποσοστά κενών ενοικιαζόμενων κατοικιών στις ΗΠΑ παραμένουν κοντά σε ιστορικά χαμηλά.
• Κεντρική τράπεζα & κινήσεις πολιτικής: Στα τέλη Σεπτεμβρίου, σημαντικές πολιτικές ενέργειες στόχευσαν στη σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας. Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μείωσε το βασικό της επιτόκιο κατά 25 μονάδες βάσης (στο 4,00–4,25%) για πρώτη φορά το 2025 reuters.com, ωθώντας ελαφρώς προς τα κάτω τα επιτόκια στεγαστικών δανείων reuters.com. Η κεντρική τράπεζα της Κίνας αιφνιδίασε τις αγορές στις 24 Σεπτεμβρίου με επιθετική χαλάρωση: μείωσε τα βασικά επιτόκια δανεισμού (π.χ. 20–30 μονάδες βάσης από το Loan Prime Rate), περιέκοψε τις απαιτήσεις αποθεματικών των τραπεζών κατά 50 μονάδες βάσης (απελευθερώνοντας ~¥1 τρισεκατομμύριο ρευστότητα) και μείωσε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων κατά 50 μονάδες βάσης pgim.com. Το Πεκίνο επίσης μείωσε τις προκαταβολές για δεύτερη κατοικία και προσέφερε κεφάλαια επαναδανεισμού για την εκκαθάριση απούλητων αποθεμάτων. Την ίδια στιγμή, η κυβέρνηση του Βιετνάμ διέταξε έκρηξη κατασκευής κατοικιών και φθηνότερα στεγαστικά δάνεια για να συγκρατήσει αύξηση τιμών κατά 5,6% από την αρχή του έτους reuters.com. (Η κεντρική τράπεζα της Ινδίας έχει μειώσει φέτος κατά 100 μονάδες βάσης στο 5,50%, αλλά οι αναλυτές λένε ότι οι τιμές κατοικιών — αυξημένες κατά ~7–8% — εξακολουθούν να ξεπερνούν τα εισοδήματα reuters.com reuters.com.)
• Μεγάλες συμφωνίες: Οι επενδυτές αναδιαμορφώνουν την αγορά. Η Compass Inc. συμφώνησε να αγοράσει την ανταγωνίστρια Anywhere Real Estate για $1,5 δισεκατομμύρια σε μετοχές bloomberg.com, δημιουργώντας το μεγαλύτερο μεσιτικό γραφείο κατοικιών στην Αμερική. Η Rithm Capital (εταιρεία χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων) πληρώνει $1,6 δισεκατομμύρια για την Paramount Group, ένα REIT γραφείων της Νέας Υόρκης reuters.com, ποντάροντας ότι τα θεμελιώδη μεγέθη των γραφείων θα βελτιωθούν. Η συμφωνία για την Paramount αποτιμά την εταιρεία με έκπτωση ~10% σε σχέση με την πρόσφατη τιμή της reuters.com, αντανακλώντας τη συνεχιζόμενη δυσπιστία στον τομέα των γραφείων. Αυτές οι συναλλαγές αναδεικνύουν πού κατευθύνονται τα μεγάλα κεφάλαια: προσαρμογή σε χαμηλά επιτόκια και τιμές με έκπτωση, και ποντάρισμα σε μελλοντικές ανακάμψεις.
• Παγκόσμιες τάσεις αγοράς: Στην Ευρώπη και την Ασία η εικόνα είναι μικτή. Μια δημοσκόπηση του Reuters βρίσκει τις τιμές κατοικιών στη Γερμανία αυξημένες κατά ~3,0% το 2025 (μετά από δύο χρόνια πτώσης) reuters.com, και οι μέσες τιμές στις ευρωπαϊκές πόλεις αυξάνονται (κατά ~5,5% το 1ο τρίμηνο του 2025 realestate.bnpparibas.com). Ωστόσο, η πτώση στις οικοδομικές άδειες στην Ευρώπη υποδηλώνει αυστηρότερη προσφορά στο μέλλον. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι έρευνες δείχνουν επιβράδυνση των πωλήσεων και μετριασμό των ενοικίων (η Zoopla αναφέρει αύξηση ενοικίων μόλις +2,4% σε ετήσια βάση, τη χαμηλότερη τα τελευταία τέσσερα χρόνια). Στην Ινδία, η ισχυρή ζήτηση ωθεί τις τιμές υψηλότερα: οι αναλυτές προβλέπουν ανάπτυξη +6,3% το 2025 και +7,0% το 2026 reuters.com, πολύ πάνω από τον γενικό πληθωρισμό. Με την οικοδομική δραστηριότητα να υστερεί σημαντικά έναντι της πληθυσμιακής αύξησης (η Ινδία αντιμετωπίζει έλλειμμα ~10 εκατομμυρίων προσιτών κατοικιών), περισσότεροι άνθρωποι νοικιάζουν. Οι δημοσκόποι του Reuters προβλέπουν ότι τα ενοίκια στις ινδικές πόλεις θα αυξηθούν κατά ~5–8% το επόμενο έτος reuters.com. Τα κυβερνητικά στοιχεία της Ιαπωνίας δείχνουν ότι οι τιμές γης σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκαν κατά 1,5% στα μέσα του 2025 (4η ετήσια αύξηση) nippon.com, και οι επενδύσεις σε διαμερίσματα πόλεων οδηγούν τις τιμές γης στο Τόκιο υψηλότερα, αντανακλώντας τα ακόμη χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων και τη ζήτηση από τον τουρισμό. Συνολικά, οι περισσότερες αγορές αναφέρουν ισχυρή ζήτηση και αυξανόμενες τιμές παρά το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης.
• Κρίση προσιτότητας: Σε όλες τις περιπτώσεις, η στέγαση έχει γίνει δραματικά λιγότερο προσιτή. Μια ανάλυση του ΔΝΤ διαπιστώνει ότι κατά μέσο όρο, τα σπίτια είναι τώρα λιγότερο προσιτά από ό,τι στην κορύφωση της φούσκας του 2007-08 imf.org. Για παράδειγμα, τα στοιχεία του ΔΝΤ δείχνουν ότι ο δείκτης προσιτότητας στέγασης στις ΗΠΑ έπεσε από ~150 το 2021 στα μέσα του 80 το 2024, ενώ ο δείκτης του Ηνωμένου Βασιλείου έπεσε από 105 στα χαμηλά του 70 imf.org. Οι ειδικοί επισημαίνουν αυτή τη συμπίεση: Ο Lawrence Yun της NAR λέει ότι οι πωλήσεις κατοικιών είναι «υποτονικές… λόγω των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και της περιορισμένης διαθεσιμότητας» reuters.com. Ο James Knightley της ING προειδοποιεί ότι με την αγορά εργασίας υπό πίεση, «μπορεί να αρχίσουμε να βλέπουμε κάποιους αναγκαστικούς πωλητές» – αλλά στο μεταξύ «η αγορά κατοικίας θα είναι εκτός δυνατοτήτων για τους περισσότερους νέους Αμερικανούς για αρκετό καιρό» reuters.com. Στην Ινδία, ένας αναλυτής σημειώνει ότι η άνθηση της χρηματοδότησης έχει κάνει τη στέγαση τόσο απρόσιτη που η μέση ηλικία του αγοραστή έχει ανέβει από τα 40 στα 45 reuters.com. Το αποτέλεσμα είναι πληθυσμοί ενοικιαστών-ρεκόρ σε πολλές χώρες και αυξανόμενη κοινωνική ανησυχία: κυβερνήσεις σε μέρη όπως οι ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γαλλία και ο Καναδάς συζητούν περισσότερες επιδοτήσεις στέγασης ή ενίσχυση της προσφοράς για να μετριάσουν την πίεση.
• Προβλέψεις & Προοπτικές: Η συναίνεση μεταξύ των αναλυτών είναι για μόνο μέτρια αύξηση τιμών στο μέλλον. Οι Αμερικανοί αναλυτές ακινήτων βλέπουν αύξηση χαμηλού μονοψήφιου ποσοστού: δημοσκοπήσεις του Reuters προβλέπουν ότι οι τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ θα αυξηθούν περίπου 2–3% το 2025 reuters.com, με τις πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών να διατηρούνται γύρω στα 4,0–4,1 εκατομμύρια ετησίως έως το 2026 reuters.com. Παρομοίως, οι τιμές στη Γερμανία αναμένεται να αυξηθούν ~3,0% το επόμενο έτος reuters.com και ίσως να επιταχυνθούν το 2026, ενώ οι τιμές κατοικιών στην Ινδία μπορεί να αυξηθούν ~6–7% reuters.com. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων προβλέπεται να μειωθούν ελαφρώς (η Fannie Mae βλέπει τα 30ετή στεγαστικά δάνεια ~6,3% κατά μέσο όρο το 2025), οπότε η χρηματοδότηση θα παραμείνει εμπόδιο. Οι περισσότεροι μεγάλοι αναλυτές (από τη Fannie Mae έως τη Goldman Sachs) τονίζουν ότι η ζήτηση θα παραμείνει υποτονική λόγω των υψηλών δανειστικών επιτοκίων και των περιορισμένων προϋπολογισμών. Εν ολίγοις, η προοπτική είναι για μια πιο αργή, πιο ήπια αγορά: δεν προβλέπεται κατάρρευση, αλλά ούτε και επιστροφή σε ρυθμούς ανάπτυξης της περιόδου άνθησης. Οι ειδικοί του κλάδου συμβουλεύουν τους αγοραστές να παρακολουθούν τις μεταβαλλόμενες πολιτικές (περαιτέρω μειώσεις επιτοκίων ή μέτρα τόνωσης) και τις εθνικές προβλέψεις των αναλυτών – για παράδειγμα, η NAR τώρα αναμένει τη διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ κοντά στα $410.000 το 2025 (περίπου +2% ετησίως) – καθώς κινούνται στην αγορά.

Πηγές: Ειδήσεις και ανάλυση από το Reuters, το ΔΝΤ/Παγκόσμια Τράπεζα και εταιρείες ερευνών ακινήτων reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (οι παραπομπές παραπέμπουν στις αρχικές αναφορές).