Er den globale boligboom forbi? Stigende priser og skyhøje renter presser køberne

• USA’s boligmarked: Salget af eksisterende boliger faldt i august til et tempo på 4,00 millioner (annualiseret) reuters.com – et historisk lavt niveau – selvom salget af nye boliger uventet steg med 20,5% til et tempo på 800.000, det stærkeste siden begyndelsen af 2022 reuters.com. Realkreditrenterne er faldet en smule (30-årig fast omkring 6,3%) efter Feds rentenedsættelse i slutningen af september, men ligger stadig væsentligt højere end under pandemien reuters.com reuters.com.
• Udbudskrise: Bygherrer står over for et lageroverskud. Amerikanske påbegyndte enfamiliehuse faldt med 7,0% i august til 890.000 enheder (sæsonkorrigeret årlig rate), det laveste siden foråret 2023 reuters.com. Santander-økonom Stephen Stanley advarer om, at bygherrer må “bide i det sure æble og skære ned” på nye projekter efter 18 måneder med overskydende usolgte boliger reuters.com. Europa viser en lignende tendens: BNP Paribas rapporterer et fald på 19% i nye byggetilladelser i 1. halvår 2025 realestate.bnpparibas.com, hvilket hæmmer det fremtidige udbud. Stramt udbud har sendt huslejer til rekordhøje niveauer – rapporten bemærker, at europæiske huslejer har nået “nye rekordhøjder” på grund af lavt udbud realestate.bnpparibas.com – og amerikanske lejeboliger har fortsat historisk lave tomgangsprocenter.
• Centralbank & politiske tiltag: I slutningen af september blev der taget store politiske skridt for at stabilisere boligmarkedet. Den amerikanske centralbank sænkede sin ledende rente med 25 bp (til 4,00–4,25 %) for første gang i 2025 reuters.com, hvilket fik realkreditrenterne til at falde en smule reuters.com. Kinas centralbank overraskede markederne den 24. september med aggressiv lempelse: den sænkede de toneangivende udlånsrenter (f.eks. 20–30 bp på Loan Prime Rate), reducerede bankernes reservekrav med 50 bp (frigav ~¥1 billion i likviditet), og sænkede realkreditrenterne med 50 bp pgim.com. Beijing sænkede også udbetalingen på andengangsboliger og tilbød genudlånsfonde for at rydde usolgte lagre. Imens beordrede Vietnams regering en bølge af boligbyggeri og billigere realkreditlån for at dæmpe en prisstigning på 5,6 % år-til-dato reuters.com. (Indiens centralbank har sænket renten med 100 bp i år til 5,50 %, men analytikere siger, at boligpriserne — oppe med ~7–8 % – stadig overgår indkomsterne reuters.com reuters.com.)
• Større handler: Investorer omformer markedet. Compass Inc. har indgået aftale om at købe rivalen Anywhere Real Estate for 1,5 milliarder dollars i aktier bloomberg.com, hvilket skaber USA’s største boligformidler. Rithm Capital (et realkreditfinansieringsfirma) betaler 1,6 milliarder dollars for Paramount Group, en kontor-REIT i New York City reuters.com, et sats på at kontormarkedets fundamentaler vil forbedres. Paramount-handlen værdisætter selskabet til en rabat på ca. 10 % i forhold til den seneste kurs reuters.com, hvilket afspejler fortsat skepsis i kontorsektoren. Disse transaktioner fremhæver, hvor de store penge går hen: tilpasning til lave renter og nedsatte priser samt satsning på fremtidige opsving.
• Globale markedstendenser: I Europa og Asien er billedet blandet. En Reuters-undersøgelse viser, at de tyske boligpriser stiger ~3,0 % i 2025 (efter to år med fald) reuters.com, og gennemsnitspriserne i europæiske byer stiger (op ~5,5 % i 1. kvartal 2025 realestate.bnpparibas.com). Men Europas fald i byggetilladelser tyder på strammere udbud fremover. I Storbritannien viser undersøgelser, at salget går langsommere, og at huslejerne modereres (Zoopla rapporterer, at huslejerne kun er steget +2,4 % år-til-år, det laveste i fire år). I Indien presser stærk efterspørgsel priserne op: Analytikere forudser +6,3 % vækst i 2025 og +7,0 % i 2026 reuters.com, langt over den generelle inflation. Da byggeriet halter langt bagefter befolkningsvæksten (Indien står over for et underskud på ~10 millioner billige boliger), lejer flere mennesker sig ind. Reuters’ meningsmålere forudsiger, at de indiske byhuslejer vil stige ~5–8 % næste år reuters.com. Japans regeringsdata viser, at de landsdækkende jordpriser steg 1,5 % midt i 2025 (fjerde årlige stigning) nippon.com, og investeringer i bylejligheder driver Tokyos jordværdier op, hvilket afspejler stadig lave realkreditrenter og efterspørgsel fra turisme. Overordnet rapporterer de fleste markeder om stram efterspørgsel og stigende priser trods højere finansieringsomkostninger.
• Overkommelighedskrise: Over hele linjen er boliger blevet markant mindre overkommelige. En analyse fra IMF viser, at boliger i gennemsnit nu er mindre overkommelige end ved boble-toppen i 2007-08 imf.org. For eksempel viser IMF-data, at det amerikanske boligoverkommelighedsindeks faldt fra cirka 150 i 2021 til midt-80’erne i 2024, mens Storbritanniens indeks faldt fra 105 til de lave 70’ere imf.org. Eksperter bemærker dette pres: NAR’s Lawrence Yun siger, at boligsalget er “trægt… på grund af høje realkreditrenter og begrænset udbud” reuters.com. ING’s James Knightley advarer om, at med arbejdsmarkedet under pres, “kan vi begynde at se nogle tvungne sælgere” – men i mellemtiden “vil det at købe en bolig være uden for rækkevidde for de fleste unge amerikanere i lang tid endnu” reuters.com. I Indien bemærker en analytiker, at finansieringsboomet har gjort boliger så uoverkommelige, at den typiske købers alder er steget fra 40 til 45 år reuters.com. Resultatet er rekordstore lejerbefolkninger i mange lande og stigende social bekymring: Regeringer i lande som USA, Storbritannien, Frankrig og Canada debatterer flere boligtilskud eller øget udbud for at lette presset.
• Prognoser & Udsigter: Konsensus blandt prognosemagere er kun beskedne prisstigninger fremover. Amerikanske boliganalytikere forventer vækst i lave enkeltcifrede procenter: Reuters’ undersøgelser forudser, at de amerikanske boligpriser stiger cirka 2–3% i 2025 reuters.com, mens salget af eksisterende boliger holder sig omkring 4,0–4,1 millioner om året frem til 2026 reuters.com. Tilsvarende forventes de tyske priser at stige ~3,0% næste år reuters.com og muligvis tage til i 2026, mens de indiske boligpriser kan vokse ~6–7% reuters.com. Realkreditrenter forventes kun at falde en smule (Fannie Mae forventer 30-årige lån til ~6,3% i gennemsnit i 2025), så finansiering vil fortsat være en modvind. De fleste større analytikere (fra Fannie Mae til Goldman Sachs) understreger, at efterspørgslen vil forblive afdæmpet på grund af høje låneomkostninger og stramme budgetter. Kort sagt er udsigten et langsommere, køligere marked: der forudsiges ikke noget krak, men heller ikke nogen tilbagevenden til vækst som i højkonjunktur. Brancheeksperter råder købere til at følge med i skiftende politikker (yderligere rentenedsættelser eller stimulans) og analytikernes nationale prognoser – for eksempel forventer NAR nu, at de amerikanske medianpriser ligger tæt på $410.000 i 2025 (omkring +2% å/å) – mens de navigerer på markedet.

Kilder: Nyheder og analyser fra Reuters, IMF/World Bank og ejendomsforskningsfirmaer reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (henvisninger linker til de originale rapporter).