- Mercato equilibrato nel 2025: Il mercato immobiliare di Ottawa si sta stabilizzando. Ad agosto 2025 il prezzo medio delle case era di circa $686.500 (in aumento di circa il 4% su base annua) con una mediana di $630.000 (in aumento del 3,3%) wowa.ca wowa.ca. Le vendite (~1.236 ad agosto 2025) sono aumentate di circa il 12% su base annua, mentre anche le nuove inserzioni sono cresciute – portando a un rapporto vendite/nuove inserzioni (SNLR) di circa il 58%, un mercato “equilibrato” da manuale wowa.ca. I mesi di inventario (~3,2) sono vicini alle medie storiche, attenuando la frenesia delle offerte al rialzo del 2021–22 wowa.ca.
- Tendenza dei prezzi di rivendita: Dopo una frenesia nel 2021–2022, i prezzi delle case a Ottawa stanno mostrando una crescita modesta. Il prezzo di riferimento (casa tipica) si è mantenuto intorno a $633.000 a metà 2025 (quasi invariato da luglio) e circa 9% sotto il picco del 2022 wowa.ca. I prezzi medi di vendita sono leggermente diminuiti negli ultimi mesi (–1,2% su base mensile ad agosto 2025) ma restano superiori a un anno fa wowa.ca. A fine 2024 i prezzi medi di vendita erano di circa $692.400 e si prevede che raggiungeranno ~$734.000 nel 2025 ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union prevede che i prezzi a Ottawa rimarranno sostanzialmente stabili nel 2025 (~+$640.500, +0,4% rispetto al 2024) e poi aumenteranno del 2–3% all’anno fino a circa $658.000 nel 2026 e ~$679.000 entro il 2027 central1.com.
- Vendite e inventario: Le vendite a Ottawa sono solide, con il 2024 e l’inizio del 2025 che mostrano aumenti anno su anno nelle transazioni. Ad esempio, le vendite di agosto 2025 sono state superiori del 12,4% rispetto ad agosto 2024 wowa.ca. Le inserzioni sono cresciute ai livelli più alti dal 2018. Le inserzioni attive erano circa 3.970 ad agosto 2025, in aumento del 13% su base annua (circa 3,2 mesi di offerta) wowa.ca. Questa offerta extra offre agli acquirenti più scelta, rallentando l’apprezzamento dei prezzi.
- Segmenti abitativi: Le case unifamiliari restano le più costose, con una media di circa 839.000 $ ad agosto 2025 (in aumento di circa il 4,1% rispetto all’anno precedente) e un prezzo di riferimento di circa 700.100 $ (+1,5% su base annua) wowa.ca. Le case a schiera hanno registrato una media di circa 556.000 $ (+3,5% su base annua) wowa.ca. I prezzi dei condomini/appartamenti hanno registrato una media di circa 408.000 $ (–2,8% su base annua) con un prezzo di riferimento di circa 412.300 $ (–1,1% su base annua) wowa.ca, riflettendo un leggero raffreddamento con l’ingresso di nuove forniture di condomini sul mercato.
- Quartieri più richiesti: Le aree urbane di riqualificazione (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) restano popolari per condomini e case d’epoca, soprattutto tra pendolari e acquirenti alla prima casa. Le periferie sono in forte crescita: Kanata–Stittsville, Barrhaven e Orléans sono cresciute più rapidamente poiché famiglie e lavoratori da remoto cercano case più grandi e accessibili mattrichling.com. Tra le aree emergenti figurano Vanier (riqualificazione accessibile) e Riverside South. (Consulta l’analisi approfondita qui sotto per ulteriori dettagli sui quartieri.)
- Mercato degli affitti sempre più teso: Il mercato degli affitti a Ottawa è molto teso. Il tasso di sfitto per gli immobili ad uso locativo è storicamente basso (≈1–2%), anche se la CMHC prevede un piccolo aumento fino a ~~2,9% entro il 2025 con il rallentamento della crescita demografica ottawa.citynews.ca. L’affitto medio di un bilocale ha raggiunto circa 1.880 $ nel 2024, e si prevede che raggiunga ~1.960 $ nel 2025 ottawa.citynews.ca. Nonostante le nuove realizzazioni di immobili ad uso locativo (quasi 3.700 unità nel 2024) e il passaggio di unità condominiali al mercato degli affitti, la domanda da parte di dipendenti pubblici, studenti e lavoratori del settore tecnologico mantiene alta l’occupazione (~97% equiton.com) e i canoni in crescita.
- Immobili commerciali: Il mercato commerciale di Ottawa è stabile ma riflette tendenze più ampie. Uffici: La disponibilità rimane elevata (~12–13% a metà 2025) a causa del lavoro ibrido e della riduzione degli spazi da parte di alcune aziende cbre.ca. Il centro città ha registrato un recente calo fino a ~13,3% di disponibilità (70 bps trimestre su trimestre) grazie ai rinnovi dei contratti di locazione (es. 160 Elgin) cbre.ca. Gli uffici suburbani (Kanata ecc.) sono leggermente più alti (~13,3%) cbre.ca. Retail: La disponibilità commerciale a Ottawa era ~3,5% nel primo semestre 2025 (in aumento rispetto al 2,8% di fine 2024), trainata dagli spazi vuoti in alcuni centri commerciali come il Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. Al contrario, i centri commerciali di quartiere/comunità sono molto richiesti (meno del 2% di disponibilità) assets.cushmanwakefield.com. Industriale: Estremamente forte. La disponibilità industriale a Ottawa è bassa (~4,4% al Q2 2025, in calo rispetto al Q1) assets.cushmanwakefield.com. Tutti i sub-mercati industriali (Orléans, Stittsville, ecc.) hanno registrato un assorbimento positivo grazie all’espansione di produttori e distributori assets.cushmanwakefield.com. I canoni industriali di Ottawa sono in aumento ($16,75 psf nel Q2 2025, in leggero rialzo) assets.cushmanwakefield.com.
- Previsioni 2025–2027: Le principali previsioni indicano una crescita modesta a Ottawa. Central 1 (prospettive per l’Ontario) prevede vendite in calo di circa –1,8% nel 2025, poi in aumento del +3,9% (2026) e +5,1% (2027) nell’area di Ottawa central1.com. I prezzi aumentano lentamente: +0,4% nel 2025, +2,7% nel 2026, +3,2% nel 2027 central1.com. RBC Economic Research prevede in generale che i prezzi in Ontario caleranno più avanti nel 2025 (–0,7% nel 2026) a causa dell’elevata offerta rbc.com, ma il mercato di Ottawa è meno surriscaldato rispetto a Toronto o Vancouver. L’accessibilità alla proprietà migliorerà leggermente con la diminuzione dei tassi ipotecari e l’aumento dei salari, liberando parte della domanda latente rbc.com rbc.com. Anche la CMHC prevede una ripresa di vendite/prezzi entro il 2026-27 con il miglioramento delle condizioni economiche assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Fattori chiave: I tassi di interesse e la sostenibilità economica sono fondamentali. Si prevede che la Banca del Canada mantenga i tassi intorno al 2,75% fino al 2026 rbc.com, quindi i costi di finanziamento rimangono più alti rispetto ai minimi recenti. La politica sull’immigrazione ha un grande impatto locale: i recenti tagli federali all’immigrazione (volti a rallentare la crescita della popolazione) smorzeranno la domanda di affitti e la crescita delle vendite immobiliari ottawa.citynews.ca rbc.com. Al contrario, il boom occupazionale nel settore tecnologico e governativo di Ottawa sostiene la domanda. Il settore tecnologico di Ottawa è cresciuto di circa 51,7% (2018–2023) investottawa.ca, il tasso più rapido tra le principali città nordamericane, trainato da Kanata North (oltre 540 aziende, 33.000 posti di lavoro) investottawa.ca. I posti di lavoro stabili nel settore pubblico, nella sanità e nell’istruzione proteggono inoltre Ottawa dalle fluttuazioni. I progetti infrastrutturali – l’espansione della O-Train LRT, l’ammodernamento degli ospedali, le autostrade – porteranno nuovi posti di lavoro e abitazioni nei sobborghi circostanti nel prossimo decennio.
- Opportunità di investimento: Ottawa offre un equilibrio tra stabilità e crescita. Con una solida base occupazionale istituzionale e prezzi relativamente accessibili, gli investitori vedono una costante rivalutazione a lungo termine. Il basso tasso di sfitto (~2–3%) garantisce un reddito da locazione sicuro equiton.com ottawa.citynews.ca. Zone emergenti come Stittsville-Kanata e i condomini in centro (con recenti conversioni da uffici a residenze) offrono buone prospettive di guadagno in conto capitale. Gli immobili multifamiliari e le locazioni costruite appositamente sono molto richiesti, vista la giovane demografia di Ottawa e la forza lavoro tecnologica.
- Rischi: La crescita dei prezzi si sta moderando, quindi i ribaltoni sono meno certi. L’eccesso di costruzione è una preoccupazione: Ottawa ha molti condomini in costruzione, il che potrebbe limitare i prezzi. I tassi di interesse elevati scoraggiano ancora alcuni acquirenti. L’incertezza della guerra commerciale (ad es. potenziali dazi USA) potrebbe rallentare l’economia dell’Ontario, influenzando indirettamente Ottawa assets.cmhc-schl.gc.ca. Le regole sui mutui più rigide (limiti più alti per l’anticipo) e la crescita della popolazione in rallentamento (riduzione dell’immigrazione) limiteranno la domanda. Infine, qualsiasi brusco shock di mercato (recessione, cambiamenti nel mercato obbligazionario) rallenterebbe l’attività.
- Opinioni degli esperti: Agenti immobiliari locali ed economisti concordano su un “ritorno alla normalità” del mercato di Ottawa. Gli analisti (ad es. Matt Richling) notano che Ottawa “non è più un mercato fortemente a favore dei venditori”, con i condomini e le nuove costruzioni urbane molto richiesti, ma condizioni generalmente “bilanciate” mattrichling.com mattrichling.com. Le previsioni di CMHC e RBC prevedono solo lievi alti e bassi fino al 2027 rbc.com central1.com. Il consenso è per una crescita costante e moderata (allineata al reddito, circa 1–3% all’anno) piuttosto che boom o crolli rbc.com mattrichling.com.
Fonti: Rapporti di mercato autorevoli e notizie (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union, ecc.) sono stati utilizzati per compilare queste cifre e previsioni wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
