- שוק מאוזן ב-2025: שוק הדיור באוטווה מתייצב. באוגוסט 2025 המחיר הממוצע לבית היה כ-$686,500 (עלייה של כ~4% משנה לשנה) עם חציון של $630,000 (עלייה של 3.3%) wowa.ca wowa.ca. המכירות (כ~1,236 באוגוסט 2025) עלו בכ~12% משנה לשנה, כאשר גם כמות ההיצע החדשה עלתה – מה שהביא ליחס מכירות-להיצע חדש (SNLR) של כ~58%, שוק "מאוזן" קלאסי wowa.ca. חודשים של מלאי (כ~3.2) קרובים לממוצעים היסטוריים, מה שמרגיע את טירוף המכרזים של 2021–22 wowa.ca.
- מגמת מחירי יד שנייה: לאחר טירוף בשנים 2021–2022, מחירי הבתים באוטווה מציגים צמיחה מתונה. מחיר הבנצ'מרק (בית טיפוסי) עמד על כ$633,000 באמצע 2025 (כמעט ללא שינוי מיולי) וכ9% מתחת לשיא של 2022 wowa.ca. מחירי המכירה הממוצעים ירדו מעט בחודשים האחרונים (–1.2% מאוגוסט 2025 לעומת החודש הקודם) אך עדיין גבוהים משנה שעברה wowa.ca. בסוף 2024 מחירי המכירה הממוצעים היו כ~$692,400 וצפויים להגיע ל~$734,000 ב-2025 ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union צופה שמחירי אוטווה יישארו כמעט ללא שינוי ב-2025 (~+$640.5k, עלייה של 0.4% מ-2024) ואז יעלו ב-2–3% בשנה לכ$658k ב-2026 וכ~$679k עד 2027 central1.com.
- מכירות ומלאי: המכירות באוטווה בריאות, כאשר 2024 ותחילת 2025 מציגות עליות משנה לשנה בעסקאות. לדוגמה, מכירות אוגוסט 2025 היו גבוהות ב-12.4% מאוגוסט 2024 wowa.ca. כמות ההיצע עלתה לרמות הגבוהות ביותר מאז 2018. מספר הנכסים הפעילים עמד על כ~3,970 באוגוסט 2025, עלייה של 13% משנה לשנה (כ-3.2 חודשי מלאי) wowa.ca. היצע נוסף זה מעניק לקונים יותר אפשרויות ומאט את עליית המחירים.
- מגזרי דיור: בתים צמודי קרקע נשארים היקרים ביותר, עם ממוצע של כ-839,000 דולר באוגוסט 2025 (עלייה של כ-4.1% משנה שעברה) ומחיר מדד של כ-700,100 דולר (+1.5% שנתי) wowa.ca. בתי עיר בממוצע כ-556,000 דולר (+3.5% שנתי) wowa.ca. מחירי דירות/דירות בבניין בממוצע כ-408,000 דולר (–2.8% שנתי) עם מדד של כ-412,300 דולר (–1.1% שנתי) wowa.ca, מה שמצביע על התקררות קלה עם כניסת היצע חדש של דירות לשוק.
- שכונות מבוקשות: אזורי התחדשות עירונית (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) נשארים פופולריים לדירות ובתים ישנים, במיוחד בקרב נוסעים יומיים ורוכשים ראשונים. הפרברים פורחים: Kanata–Stittsville, Barrhaven ו-Orléans צמחו במהירות הגבוהה ביותר כאשר משפחות ועובדים מרחוק מחפשים בתים גדולים וזולים יותר mattrichling.com. אזורים מתפתחים כוללים את Vanier (התחדשות עירונית במחיר נגיש) ו-Riverside South. (ראו ניתוח מעמיק למטה למידע נוסף על שכונות.)
- שוק השכירות מתהדק: שוק השכירות באוטווה הדוק מאוד. שיעור הדירות הפנויות להשכרה ייעודית נמוך היסטורית (≈1–2%), אם כי CMHC צופה עלייה קלה ל-~~2.9% עד 2025 עם האטה בצמיחת האוכלוסייה ottawa.citynews.ca. ממוצע שכר דירה לדירת שני חדרים הגיע לכ-1,880 דולר ב-2024, וצפוי ~1,960 דולר ב-2025 ottawa.citynews.ca. למרות השלמת דירות ייעודיות חדשות (כמעט 3,700 יחידות ב-2024) ומעבר דירות קונדומיניום לשוק השכירות, הביקוש מצד ממשלה, סטודנטים ועובדי הייטק שומר על תפוסה גבוהה (~97% equiton.com) ושכר הדירה ממשיך לעלות.
- נדל"ן מסחרי: שוק הנדל"ן המסחרי באוטווה יציב אך משקף מגמות רחבות יותר. משרדים: שיעור התפוסה הנמוכה נותר גבוה (~12–13% באמצע 2025) בשל עבודה היברידית וצמצום פעילות של חלק מהחברות cbre.ca. במרכז העיר נרשמה ירידה לאחרונה לכ-13.3% תפוסה נמוכה (ירידה של 70 נקודות בסיס מרבעון קודם) בזכות חידוש חוזי שכירות (למשל 160 Elgin) cbre.ca. שיעור התפוסה הנמוכה במשרדים בפרברים (קנאטה וכו') מעט גבוה יותר (~13.3%) cbre.ca. קמעונאות: שיעור התפוסה הנמוכה בקמעונאות באוטווה עמד על כ-3.5% במחצית הראשונה של 2025 (לעומת 2.8% בסוף 2024), בעיקר בשל שטחים ריקים במספר קניונים כמו Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. לעומת זאת, מרכזים שכונתיים/קהילתיים כמעט מלאים (פחות מ-2% תפוסה נמוכה) assets.cushmanwakefield.com. תעשייה: חזק מאוד. שיעור התפוסה הנמוכה בתעשייה באוטווה נמוך (~4.4% ברבעון השני של 2025, ירידה מהרבעון הראשון) assets.cushmanwakefield.com. כל תתי-השוק התעשייתיים (Orléans, Stittsville וכו') רשמו ספיגה חיובית כאשר יצרנים ומפיצים התרחבו assets.cushmanwakefield.com. דמי השכירות התעשייתיים באוטווה עולים ($16.75 למ"ר ברבעון השני של 2025, עלייה קלה) assets.cushmanwakefield.com.
- תחזית 2025–2027: תחזיות מובילות צופות צמיחה מתונה באוטווה. Central 1 (תחזית אונטריו) צופה ירידה במכירות בכ-–1.8% ב-2025, ואז עלייה של +3.9% (2026) ו-+5.1% (2027) באזור אוטווה central1.com. המחירים עולים באיטיות: +0.4% ב-2025, +2.7% ב-2026, +3.2% ב-2027 central1.com. מחקר כלכלי של RBC צופה באופן כללי שמחירי הדיור באונטריו ייחלשו מאוחר יותר ב-2025 (–0.7% ב-2026) בשל מלאי גבוה rbc.com, אך שוק אוטווה פחות רותח מטורונטו או ונקובר. הנגישות לבעלות על דירה תשתפר מעט כאשר ריביות המשכנתא יירדו והשכר יעלה, מה שישחרר ביקוש כבוש מסוים rbc.com rbc.com. גם CMHC חוזה התאוששות במכירות/מחירים עד 2026-27 עם שיפור בתנאים הכלכליים assets.cmhc-schl.gc.ca.
- השפעות מרכזיות: ריביות ויכולת החזר הן קריטיות. צפוי שבנק קנדה ישאיר את הריבית סביב 2.75% עד 2026 rbc.com, כך שעלות ההלוואות תישאר גבוהה מהרמות הנמוכות של השנים האחרונות. מדיניות ההגירה משפיעה רבות ברמה המקומית: קיצוצים פדרליים אחרונים בהגירה (במטרה להאט את גידול האוכלוסייה) יפחיתו את הביקוש לשכירות ואת קצב גידול מכירות הדיור ottawa.citynews.ca rbc.com. מנגד, הבום בתעסוקת טכנולוגיה וממשל באוטווה תומך בביקוש. מגזר ההייטק של אוטווה צמח בכ-51.7% (2018–2023) investottawa.ca, הקצב המהיר ביותר מבין כל הערים הגדולות בצפון אמריקה, בהובלת קנאטה נורת' (מעל 540 חברות, 33,000 משרות) investottawa.ca. משרות ציבוריות יציבות, בריאות וחינוך גם מבודדות את אוטווה מתנודות. פרויקטי תשתית – הרחבת הרכבת הקלה (O-Train LRT), שדרוגי בתי חולים, כבישים – יוסיפו משרות ודיור בפרברים הסובבים בעשור הקרוב.
- הזדמנויות השקעה: אוטווה מציעה איזון בין יציבות וצמיחה. עם בסיס תעסוקה מוסדי חזק ומחירים נגישים יחסית, משקיעים רואים בה יעד להערכה יציבה לטווח ארוך. שיעור התפוסה הנמוך בשכירות (כ-2–3%) מבטיח הכנסה משכירות equiton.com ottawa.citynews.ca. אזורים מתפתחים כמו סטיטסוויל-קנאטה ודירות במרכז העיר (עם הסבות חדשות ממשרדים למגורים) מבטיחים תשואות הון. יש ביקוש לדירות רב-משפחתיות ולשכירות ייעודית, בשל הדמוגרפיה הצעירה של אוטווה וכוח העבודה הטכנולוגי.
- סיכונים: קצב עליית המחירים מתמתן, ולכן עסקאות פליפ פחות ודאיות. בנייה מופרזת מהווה דאגה: באוטווה נבנים כעת דירות רבות, מה שעשוי להגביל את המחירים. ריביות גבוהות עדיין מרתיעות חלק מהקונים. אי הוודאות במלחמת הסחר (למשל, מכסים אפשריים מצד ארה"ב) עלולה להאט את כלכלת אונטריו, ובאופן עקיף להשפיע על אוטווה assets.cmhc-schl.gc.ca. החמרת כללי המשכנתאות (העלאת רף ההון העצמי) והאטה בגידול האוכלוסייה (הפחתת הגירה) יגבילו את הביקוש. לבסוף, כל זעזוע חד בשוק (מיתון, שינויים בשוק האג"ח) יאט את הפעילות.
- דעות מומחים: סוכני נדל"ן וכלכלנים מקומיים מסכימים על "חזרה לנורמליות" בשוק של אוטווה. אנליסטים (למשל, מאט ריצ'לינג) מציינים שאוטווה "כבר אינה שוק מוכרים לוהט", כאשר דירות והתחדשות עירונית עדיין חמות, אך המצב הכללי "מאוזן" mattrichling.com mattrichling.com. תחזיות CMHC ו-RBC צופות עליות וירידות מתונות בלבד עד 2027 rbc.com central1.com. הקונצנזוס הוא לעליית ערך מתונה ויציבה (בהתאם להכנסה, כ-1–3% בשנה) ולא לבועות או קריסות rbc.com mattrichling.com.
מקורות: דוחות שוק מוסמכים וחדשות (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union, וכו') שימשו להרכבת נתונים ותחזיות אלו wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
