- Zrównoważony rynek w 2025 roku: Rynek nieruchomości w Ottawie stabilizuje się. W sierpniu 2025 roku średnia cena domu wynosiła około 686 500$ (wzrost o ~4% r/r) przy medianie 630 000$ (wzrost o 3,3%) wowa.ca wowa.ca. Sprzedaż (~1 236 w sierpniu 2025) wzrosła o ~12% r/r, a liczba nowych ofert również wzrosła – co dało wskaźnik sprzedaży do nowych ofert (SNLR) na poziomie ~58%, czyli podręcznikowy „zrównoważony” rynek wowa.ca. Liczba miesięcy zapasów (~3,2) jest bliska historycznym normom, co łagodzi gorączkę licytacji z lat 2021–22 wowa.ca.
- Trend cen odsprzedaży: Po szale w latach 2021–2022 ceny domów w Ottawie wykazują umiarkowany wzrost. Cena referencyjna (typowy dom) utrzymywała się na poziomie około 633 000$ w połowie 2025 roku (niemal bez zmian względem lipca) i około 9% poniżej szczytu z 2022 roku wowa.ca. Średnie ceny sprzedaży nieznacznie spadły w ostatnich miesiącach (–1,2% m/m w sierpniu 2025), ale pozostają wyższe niż rok temu wowa.ca. Pod koniec 2024 roku średnie ceny sprzedaży wynosiły około 692 400$, a prognozuje się, że w 2025 roku osiągną ~734 000$ ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union przewiduje, że ceny w Ottawie utrzymają się na podobnym poziomie w 2025 roku (~+640,5 tys. $, +0,4% względem 2024), a następnie wzrosną o 2–3% rocznie do około 658 tys. $ w 2026 i ~679 tys. $ do 2027 roku central1.com.
- Sprzedaż i zapasy: Sprzedaż w Ottawie jest na zdrowym poziomie, a rok 2024 i początek 2025 pokazują wzrosty rok do roku liczby transakcji. Na przykład sprzedaż w sierpniu 2025 była o 12,4% wyższa niż w sierpniu 2024 wowa.ca. Liczba ofert wzrosła do najwyższego poziomu od 2018 roku. Aktywnych ofert było około 3 970 w sierpniu 2025, co oznacza wzrost o 13% r/r (około 3,2 miesiąca podaży) wowa.ca. Ta dodatkowa podaż daje kupującym więcej wyboru, spowalniając wzrost cen.
- Segmenty mieszkaniowe: Domy jednorodzinne pozostają najdroższe, ze średnią ceną około 839 000 CAD w sierpniu 2025 r. (wzrost o ok. 4,1% r/r) i ceną referencyjną około 700 100 CAD (+1,5% r/r) wowa.ca. Szeregówki średnio kosztowały około 556 000 CAD (+3,5% r/r) wowa.ca. Ceny mieszkań/kondominiów wyniosły średnio około 408 000 CAD (–2,8% r/r), a cena referencyjna to około 412 300 CAD (–1,1% r/r) wowa.ca, co odzwierciedla lekkie ochłodzenie rynku wraz z pojawieniem się nowych mieszkań na rynku.
- Najpopularniejsze dzielnice: Obszary śródmiejskie (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) pozostają popularne wśród nabywców mieszkań i starszych domów, zwłaszcza wśród dojeżdżających i kupujących po raz pierwszy. Przedmieścia przeżywają boom: Kanata–Stittsville, Barrhaven i Orléans rozwijały się najszybciej, gdyż rodziny i pracownicy zdalni szukają większych, przystępnych cenowo domów mattrichling.com. Nowo rozwijające się obszary to Vanier (tanie zabudowy śródmiejskie) i Riverside South. (Zobacz Szczegółowa analiza poniżej, aby uzyskać więcej informacji o dzielnicach.)
- Rynek najmu się zaostrza: Rynek najmu w Ottawie jest bardzo napięty. Wskaźnik pustostanów w budynkach przeznaczonych na wynajem był historycznie niski (≈1–2%), choć CMHC prognozuje niewielki wzrost do ~~2,9% do 2025 r. w związku ze spowolnieniem wzrostu populacji ottawa.citynews.ca. Średni czynsz za mieszkanie dwupokojowe osiągnął około 1 880 CAD w 2024 r., a prognozy na 2025 r. to ~1 960 CAD ottawa.citynews.ca. Pomimo oddania do użytku nowych budynków na wynajem (prawie 3 700 lokali w 2024 r.) i przekształcania mieszkań na wynajem, popyt ze strony urzędników, studentów i pracowników branży technologicznej utrzymuje wysoki poziom zajętości (~97% equiton.com) i wzrost stawek czynszowych.
- Nieruchomości komercyjne: Rynek komercyjny w Ottawie jest stabilny, ale odzwierciedla szersze trendy. Biura: Wskaźnik pustostanów pozostaje wysoki (~12–13% w połowie 2025 r.) z powodu pracy hybrydowej i redukcji powierzchni przez niektóre firmy cbre.ca. W centrum miasta odnotowano ostatnio spadek do ~13,3% pustostanów (spadek o 70 pb kw./kw.) dzięki przedłużeniom umów najmu (np. 160 Elgin) cbre.ca. Na przedmieściach (Kanata itd.) wskaźnik jest nieco wyższy (~13,3%) cbre.ca. Handel detaliczny: Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Ottawie wyniósł ~3,5% w I połowie 2025 r. (wzrost z 2,8% pod koniec 2024 r.), głównie z powodu pustych lokali w kilku centrach handlowych, takich jak Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. Dla kontrastu, centra osiedlowe/społecznościowe są bardzo szczelne (poniżej 2% pustostanów) assets.cushmanwakefield.com. Przemysł: Bardzo silny. Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym w Ottawie jest niski (~4,4% na II kw. 2025 r., spadek względem I kw.) assets.cushmanwakefield.com. Wszystkie podrynki przemysłowe (Orléans, Stittsville itd.) odnotowały dodatnią absorpcję, gdy producenci i dystrybutorzy się rozwijali assets.cushmanwakefield.com. Czynsze przemysłowe w Ottawie rosną (16,75 CAD/stopę kw. w II kw. 2025 r., lekki wzrost) assets.cushmanwakefield.com.
- Prognoza na lata 2025–2027: Wiodące prognozy przewidują umiarkowany wzrost w Ottawie. Central 1 (prognoza dla Ontario) przewiduje, że sprzedaż spadnie o ok. –1,8% w 2025 r., a następnie wzrośnie o +3,9% (2026) i +5,1% (2027) w rejonie Ottawy central1.com. Ceny rosną powoli: +0,4% w 2025 r., +2,7% w 2026 r., +3,2% w 2027 r. central1.com. RBC Economic Research ogólnie oczekuje, że ceny w Ontario osłabną pod koniec 2025 r. (–0,7% w 2026 r.) z powodu wysokiej podaży rbc.com, ale rynek w Ottawie jest mniej przegrzany niż w Toronto czy Vancouver. Dostępność mieszkań na własność poprawi się nieznacznie wraz ze spadkiem stóp procentowych i wzrostem płac, co odblokuje część stłumionego popytu rbc.com rbc.com. CMHC podobnie przewiduje odbicie sprzedaży/cen do 2026-27 wraz z poprawą warunków gospodarczych assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Kluczowe czynniki wpływające: Stopy procentowe i dostępność finansowa są najważniejsze. Oczekuje się, że Bank Kanady utrzyma stopy na poziomie około 2,75% do 2026 roku rbc.com, więc koszty pożyczek pozostaną wyższe niż w ostatnich latach. Polityka imigracyjna ma duży wpływ lokalny: niedawne federalne ograniczenia imigracji (mające na celu spowolnienie wzrostu populacji) osłabią popyt na wynajem i wzrost sprzedaży nieruchomości ottawa.citynews.ca rbc.com. Z drugiej strony, boom zatrudnienia w sektorze technologicznym i rządowym w Ottawie napędza popyt. Sektor technologiczny Ottawy wzrósł o około 51,7% (2018–2023) investottawa.ca, najszybciej spośród wszystkich dużych miast Ameryki Północnej, z centrum w Kanata North (ponad 540 firm, 33 000 miejsc pracy) investottawa.ca. Stabilne miejsca pracy w sektorze publicznym, opiece zdrowotnej i edukacji również chronią Ottawę przed wahaniami koniunktury. Projekty infrastrukturalne – rozbudowa O-Train LRT, modernizacje szpitali, autostrady – w ciągu najbliższej dekady stworzą miejsca pracy i mieszkania na przedmieściach.
- Możliwości inwestycyjne: Ottawa oferuje równowagę między stabilnością a wzrostem. Dzięki silnej bazie zatrudnienia instytucjonalnego i stosunkowo przystępnym cenom, inwestorzy widzą tu stabilny, długoterminowy wzrost wartości. Niski wskaźnik pustostanów na rynku najmu (~2–3%) oznacza bezpieczeństwo dochodu z wynajmu equiton.com ottawa.citynews.ca. Obiecujące pod względem wzrostu kapitału są rozwijające się rejony, takie jak Stittsville-Kanata oraz apartamentowce w centrum (z niedawnymi konwersjami biur na mieszkania). Wysokim popytem cieszą się budynki wielorodzinne i mieszkania na wynajem, biorąc pod uwagę młodą demografię i pracowników sektora technologicznego w Ottawie.
- Ryzyka: Wzrost cen się stabilizuje, więc szybkie odsprzedaże są mniej pewne. Nadmierna zabudowa budzi obawy: w Ottawie powstaje wiele nowych kondominiów, co może ograniczyć wzrost cen. Wysokie stopy procentowe nadal odstraszają część kupujących. Niepewność związana z wojną handlową (np. potencjalne cła USA) może spowolnić gospodarkę Ontario, pośrednio wpływając na Ottawę assets.cmhc-schl.gc.ca. Zaostrzone zasady udzielania kredytów hipotecznych (wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego) oraz spowolnienie wzrostu populacji (ograniczenie imigracji) będą ograniczać popyt. Wreszcie, każdy gwałtowny wstrząs rynkowy (recesja, zmiany na rynku obligacji) spowolni aktywność.
- Opinie ekspertów: Lokalni pośrednicy nieruchomości i ekonomiści zgadzają się co do „powrotu do normalności” na rynku Ottawy. Analitycy (np. Matt Richling) zauważają, że Ottawa „nie jest już rozgrzanym rynkiem sprzedających”, a kondominia i zabudowa śródmiejska są gorące, ale ogólnie panują „zrównoważone” warunki mattrichling.com mattrichling.com. Prognozy CMHC i RBC przewidują jedynie łagodne wzrosty i spadki do 2027 roku rbc.com central1.com. Konsensus zakłada stały, umiarkowany wzrost wartości (mniej więcej zgodny ze wzrostem dochodów, ~1–3% rocznie), a nie gwałtowne wzrosty czy spadki rbc.com mattrichling.com.
Źródła: Do zestawienia tych danych i prognoz wykorzystano autorytatywne raporty rynkowe i wiadomości (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union itp.) wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
