Czy globalny boom mieszkaniowy się skończył? Rosnące ceny i rekordowe stopy procentowe obciążają kupujących

• Rynek mieszkaniowy w USA: Sprzedaż istniejących domów spadła w sierpniu do poziomu 4,00 miliona (w ujęciu rocznym) reuters.com – to historycznie niski poziom – podczas gdy sprzedaż nowych domów niespodziewanie wzrosła o 20,5% do poziomu 800 000, najsilniejszego od początku 2022 roku reuters.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych nieco się obniżyły (stała stopa na 30 lat około 6,3%) po wrześniowej obniżce stóp przez Fed, ale pozostają znacznie wyższe niż podczas pandemii reuters.com reuters.com.
• Niedobór podaży: Deweloperzy mierzą się z nadmiarem zapasów. Rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych w USA spadły w sierpniu o 7,0% do 890 000 jednostek (w ujęciu sezonowo wyrównanym rocznym), co jest najniższym poziomem od wiosny 2023 roku reuters.com. Ekonomista Santander Stephen Stanley ostrzega, że deweloperzy muszą „zacisnąć pasa i ograniczyć” nowe projekty po 18 miesiącach nadwyżki niesprzedanych domów reuters.com. W Europie widać podobny trend: BNP Paribas informuje o 19% spadku liczby nowych pozwoleń na budowę w pierwszej połowie 2025 roku realestate.bnpparibas.com, co ogranicza przyszłą podaż. Ograniczona podaż spowodowała wzrost czynszów do rekordowych poziomów – raport odnotowuje, że czynsze w Europie osiągnęły „nowe rekordowe poziomy” przy niskiej podaży realestate.bnpparibas.com – a wolne lokale na wynajem w USA pozostają blisko historycznych minimów.
• Bank centralny i działania polityczne: Pod koniec września podjęto istotne działania mające na celu stabilizację rynku mieszkaniowego. Amerykańska Rezerwa Federalna po raz pierwszy w 2025 roku obniżyła swoją główną stopę procentową o 25 pb (do 4,00–4,25%) reuters.com, co lekko obniżyło oprocentowanie kredytów hipotecznych reuters.com. Bank centralny Chin zaskoczył rynki 24 września agresywnym luzowaniem: obniżył referencyjne stopy procentowe (np. o 20–30 pb w przypadku Loan Prime Rate), zmniejszył wymogi rezerw bankowych o 50 pb (uwalniając ok. 1 bln ¥ płynności) oraz obniżył stopy procentowe kredytów hipotecznych o 50 pb pgim.com. Pekin obniżył także wymagane wpłaty własne przy zakupie drugiego mieszkania i zaoferował środki refinansujące na wyprzedaż niesprzedanych zapasów. Tymczasem rząd Wietnamu nakazał przyspieszenie budowy mieszkań i wprowadzenie tańszych kredytów hipotecznych, by schłodzić wzrost cen o 5,6% od początku roku reuters.com. (Bank centralny Indii obniżył stopy o 100 pb w tym roku do 5,50%, ale analitycy twierdzą, że ceny mieszkań — wzrosły o ok. 7–8% — wciąż przewyższają wzrost dochodów reuters.com reuters.com.)
• Największe transakcje: Inwestorzy przekształcają rynek. Compass Inc. zgodził się kupić konkurencyjną firmę Anywhere Real Estate za 1,5 mld dolarów w akcjach bloomberg.com, tworząc największe biuro pośrednictwa nieruchomości mieszkaniowych w USA. Rithm Capital (firma finansująca kredyty hipoteczne) płaci 1,6 mld dolarów za Paramount Group, nowojorski fundusz REIT inwestujący w biura reuters.com, licząc na poprawę fundamentów rynku biurowego. Transakcja Paramount wycenia firmę z ok. 10% dyskontem względem ostatniej ceny reuters.com, co odzwierciedla utrzymujący się sceptycyzm wobec sektora biurowego. Te transakcje pokazują, gdzie płyną duże pieniądze: dostosowanie się do niskich stóp i obniżonych cen oraz zakłady na przyszłe odbicie rynku.
• Globalne trendy rynkowe: W Europie i Azji sytuacja jest mieszana. Sondaż Reutera wskazuje, że ceny domów w Niemczech wzrosną o ok. 3,0% w 2025 roku (po dwóch latach spadków) reuters.com, a średnie ceny w miastach europejskich rosną (wzrost o ok. 5,5% w I kwartale 2025 roku realestate.bnpparibas.com). Jednak spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę w Europie sugeruje, że podaż będzie bardziej ograniczona. W Wielkiej Brytanii badania pokazują spowolnienie sprzedaży i stabilizację czynszów (Zoopla podaje, że czynsze wzrosły jedynie o +2,4% rok do roku, co jest najwolniejszym tempem od czterech lat). W Indiach silny popyt podnosi ceny: analitycy prognozują wzrost o +6,3% w 2025 roku i +7,0% w 2026 roku reuters.com, znacznie powyżej ogólnej inflacji. Ponieważ budownictwo znacznie nie nadąża za wzrostem liczby ludności (Indie mają deficyt ok. 10 milionów przystępnych cenowo mieszkań), coraz więcej osób wynajmuje. Ankieterzy Reutera przewidują, że czynsze w indyjskich miastach wzrosną o ok. 5–8% w przyszłym roku reuters.com. Dane rządowe Japonii pokazują, że ceny gruntów w całym kraju wzrosły o 1,5% w połowie 2025 roku (czwarty rok z rzędu wzrostów) nippon.com, a inwestycje w miejskie mieszkania podnoszą wartość gruntów w Tokio, co odzwierciedla wciąż niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych i popyt turystyczny. Ogólnie rzecz biorąc, większość rynków odnotowuje silny popyt i rosnące ceny pomimo wyższych kosztów finansowania.
• Kryzys dostępności cenowej: We wszystkich przypadkach mieszkania stały się dramatycznie mniej dostępne cenowo. Analiza MFW wykazuje, że średnio domy są obecnie mniej dostępne niż podczas szczytu bańki w latach 2007-08 imf.org. Na przykład dane MFW pokazują, że amerykański indeks dostępności mieszkań spadł z około 150 w 2021 roku do poziomu około 80 w 2024 roku, podczas gdy brytyjski indeks spadł ze 105 do niskich 70 imf.org. Eksperci zauważają tę presję: Lawrence Yun z NAR mówi, że sprzedaż domów jest „powolna… z powodu wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych i ograniczonej podaży” reuters.com. James Knightley z ING ostrzega, że przy napiętej sytuacji na rynku pracy „możemy zacząć obserwować przymusowych sprzedających” – ale tymczasem „zakup domu będzie poza zasięgiem większości młodych Amerykanów przez dłuższy czas” reuters.com. W Indiach jeden z analityków zauważa, że boom kredytowy sprawił, iż mieszkania stały się tak niedostępne cenowo, że przeciętny wiek kupującego wzrósł z 40 do 45 lat reuters.com. Efektem są rekordowe populacje najemców w wielu krajach i rosnące zaniepokojenie społeczne: rządy w takich krajach jak USA, Wielka Brytania, Francja i Kanada debatują nad zwiększeniem dopłat do mieszkań lub zwiększeniem podaży, by złagodzić kryzys.
• Prognozy i perspektywy: Konsensus wśród prognostów zakłada jedynie umiarkowany wzrost cen w najbliższym czasie. Amerykańscy analitycy rynku nieruchomości przewidują jednocyfrowy wzrost: według sondaży Reutersa ceny domów w USA wzrosną o około 2–3% w 2025 roku reuters.com, a sprzedaż domów na rynku wtórnym utrzyma się na poziomie około 4,0–4,1 miliona rocznie do 2026 roku reuters.com. Podobnie, ceny w Niemczech mają wzrosnąć o około 3,0% w przyszłym roku reuters.com i mogą przyspieszyć w 2026 roku, podczas gdy ceny domów w Indiach mogą wzrosnąć o około 6–7% reuters.com. Przewiduje się, że stopy procentowe kredytów hipotecznych złagodnieją tylko nieznacznie (Fannie Mae prognozuje średnią stopę 30-letnich kredytów hipotecznych na poziomie około 6,3% w 2025 roku), więc finansowanie nadal będzie stanowić przeszkodę. Większość głównych analityków (od Fannie Mae po Goldman Sachs) podkreśla, że popyt pozostanie ograniczony przez wysokie koszty pożyczek i napięte budżety. Krótko mówiąc, perspektywy to wolniejszy, chłodniejszy rynek: nie przewiduje się krachu, ale też nie powrotu do wzrostów z czasów boomu. Eksperci branżowi radzą kupującym monitorować zmieniające się polityki (dalsze obniżki stóp lub bodźce) oraz krajowe prognozy analityków – na przykład NAR obecnie przewiduje medianę cen domów w USA na poziomie około 410 tys. dolarów w 2025 roku (około +2% r/r) – podczas poruszania się po rynku.

Źródła: Wiadomości i analizy z Reuters, MFW/Banku Światowego oraz firm badawczych rynku nieruchomości reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (cytaty prowadzą do oryginalnych raportów).