モントリオール不動産市場2025：過去最高値、新ルール、今後の展望

記録的な住宅価格: モントリオールの住宅市場は2025年に史上最高値を記録しました。平均住宅販売価格は約$669,000で、1年前より8～9%高く、価格の力強い回復を示していますwowa.ca。一戸建て住宅の中央値は$633K（前年比+7%）、コンドミニアムは$422K（+4%）、プレックスは$840K（+10%）wowa.caと、幅広い分野での上昇が際立っています。
販売数の急増: 買い手の活動が再び活発化しています。2025年8月には3,330戸が売却され、前年比12%増となり、2021年以来最も活発な8月となりましたapciq.ca。これは20か月連続の販売増apciq.caで、2022～23年の冷え込みから劇的な回復を示しています。
バランスは取れているが競争的な市場: 在庫は緩やかに増加（売り出し中物件数は前年比4%増）し、依然としてタイトな状況が続いていますapciq.ca。売上高と新規売出数の比率は約60%で、売り手優位の境界線上wowa.ca。すぐに住める住宅は今も入札競争が起きていますが、買い手は慎重になりつつあり、高金利で手頃感が薄れる中、条件を付けるケースが増えていますblog.remax.ca。
商業用不動産はまちまち: オフィス空室率は、リモート・ハイブリッドワークの継続でダウンタウンで19%に迫り、賃料に圧力がかかり、アパートへの転用も進んでいます2727coworking.com renx.ca。一方、工業用や小売用不動産は堅調です。物流需要の高まりで工業用スペースの空室率は約4～5%と低く、小売用の空室率は2024年末にはわずか2.4%まで低下しjll.com、人通りの回復で小売部門の堅調さが示されています。
新しいルールと方針: カナダは外国人による住宅購入禁止措置を2026年まで延長しました canada.ca。これは投機を抑制するためです。新築賃貸住宅のGSTが引き下げられ、アパート建設を促進しています canada.ca。モントリオールでは、最も厳しいAirbnb規制の一つが施行され、夏季以外の短期賃貸が禁止されて住宅供給が増やされています thelogic.co。銀行も一部で30年返済を認めるなど住宅ローン審査を緩和しましたが、初めての購入者は依然として苦戦しており、価格が収入を大きく上回っています mortgagesandbox.com。
人気エリアとそうでないエリア: 市内では価格差が大きく開いています。高級住宅地のアウトルモンやウェストマウントは、市の平均を大きく上回る価格で、裕福な購入者しか手が届きません centris.ca。2025年第1四半期、モン・ロワイヤルの一戸建て平均価格は$2.02Mでした centris.ca。一方、郊外エリアはより手頃な価格が続いており、例えばリヴィエール・デ・プレーリー＝ポワント・オー・トランブルの一戸建て平均は約$572Kで、島全体の平均より約40%安く centris.ca、関心が急増しています（販売件数前年比+22%）。メルシエ＝オシュラガ＝メゾヌーヴのような新興エリアも、再開発が進む中で比較的割安（戸建て約$603K、コンドミニアム約$427K）です centris.ca。一方、人気の中心部エリアであるル・プラトーではコンドミニアム価格が横ばい（前年比+0.3%）となり、手頃さの限界に達したことを示唆しています centris.ca。また、コンドミニアムが多いスッド・ウエスト（グリフィンタウン）では新規供給が豊富なため、価格が–1.8%下落しました centris.ca。
経済および人口動態の要因: 人口増加は2024–25年の住宅需要を後押ししました。グレーター・モントリオールは1年間で推定9万人以上の住民が増加しましたstatistique.quebec.ca。これは移民と比較的手頃な価格によるものです。しかし、ケベック州は現在一時的な移民を抑制しており、予測ではモントリオールの人口が横ばい、あるいは2030年までに約5%減少する可能性があると警告されていますmontreal.citynews.ca。今後成長が鈍化しても、高齢化や小規模世帯の増加により住宅需要は続くでしょうmontreal.citynews.ca。雇用市場: モントリオールの経済は2025年に逆風に直面しました（カナダのGDPは停滞し、ケベック州のGDPは第2四半期に減少apciq.ca）。それでも住宅需要は軽度の景気後退にもかかわらず堅調でした。都市の比較的低い住宅価格（バンクーバーより約50%安いwowa.ca）ため、所有者は高金利をより吸収しやすかったのですdesjardins.com。金利は2025年の大半で高止まり（住宅ローンは約6%）し、手頃さを圧迫しましたが、2025年後半のカナダ銀行による最初の利下げが緩和への道を開きましたblog.remax.ca。多くの若年層の購入希望者は家族の支援なしでは手が届かず、中央値の収入世帯が約26万ドルの住宅ローンに適格でも、コンドミニアムを購入するには多額の頭金（6万ドル超）が必要ですmortgagesandbox.com。
3～5年の見通し: 専門家は、再びブームが起こるのではなく、成長の緩やかな鈍化を予想しています。2025年は、抑制されていた需要が、徐々に金利が緩和されることで解放され、堅調な価格上昇（1桁台半ばの上昇）が見込まれていますcmhc-schl.gc.ca。2026～27年には、金利が正常化し、より多くの買い手が満足することで、価格上昇はより持続可能な水準へと鈍化すると予想されていますcmhc-schl.gc.ca。ケベック州の市場の好調は短期的には続く可能性があり、アナリストは、トロントやバンクーバーが遅れをとる中、モントリオールは2025年に販売と建設が増加していると指摘していますdesjardins.com cmhc-schl.gc.ca。ケベック州では歴史的に高い販売が予測されており、価格上昇は全国平均を上回る見込みです（2025年まで）cmhc-schl.gc.ca。これは手頃な価格と政策支援によるものです。さらに先を見据えると、リスクは依然として存在します。経済の弱体化や雇用喪失が需要を損なう可能性があり、一部の専門家はモントリオールが「中程度の調整リスク」にあると警告していますmortgagesandbox.com。供給面では、開発業者がコスト上昇や慎重な投資家に直面するため、住宅着工件数は2025年以降に減速すると予想されています（特にコンドミニアムプロジェクト）cmhc-schl.gc.ca。新規コンドミニアムの供給が減ることで、2020年代後半には供給が引き締まり、価格を下支えする可能性があります。全体として、ほとんどの予測は、モントリオールが今後3～5年でバランスの取れた安定成長を遂げると見ています。これは、借入コストの上昇への調整期間であり、都市の持続的な魅力（多様な経済、熟練労働者の流入、そしてカナダの他の大都市よりも低いコストベース）によって相殺されます。

概要：2025年の住宅・商業市場

モントリオールの不動産市場は2025年、ダイナミックであり、住宅と商業の各セクターが異なる道を歩んでいます。住宅側では、短期間の冷え込みの後、勢いが再び上向きになりました。販売件数と価格は再び上昇しており、2025年8月時点でモントリオール大都市圏（CMA）の住宅販売は前年同月比で12%増となり、ほぼ2年連続の成長を記録していますapciq.ca。この回復は、2022～23年の金利ショックの後に起こったもので、その時は一時的に入札競争が落ち着き、価格も下落しました。現在では、住宅価格は回復しただけでなく新記録を更新し、平均売却価格は約66万8千ドルと、モントリオール史上最高値に達していますwowa.ca。トロントやバンクーバーで見られた急激な高騰とは異なり、モントリオールの上昇はより安定したもので、手頃な価格と持続的な需要に支えられています。

一方、商業用不動産では、2025年はより複雑な様相を呈しています。オフィス市場は依然として弱点であり、ダウンタウンのオフィス空室率は2025年初頭まで高水準（約18～19%）で推移しています2727coworking.com。これはモントリオールでは前例のない水準です。パンデミック後、多くの企業がリモートワークやハイブリッドワークの定着によりオフィススペースを縮小し、空室が大量に発生しました。底打ちの兆しも見られ、2025年第2四半期には9四半期ぶりに空室率がわずかに低下し、大手テナント（例：PwC）が新たな賃貸契約を結びましたcbre.ca。それでも、ダウンタウンのオフィススペースの約5分の1が空室のままです2727coworking.com。このため、家主は工夫を凝らさざるを得ません。特に、開発業者は老朽化したオフィスを住宅ユニットに転換し始めており、例えばダウンタウン西部の古いビルや元ホテルが賃貸アパートや学生寮に生まれ変わっていますrenx.ca renx.ca。この傾向は政府の助成金や高まる住宅需要に支えられ、今後数年でオフィス余剰の解消に徐々に寄与する可能性があります。

一方で、産業用不動産は引き続き好調な分野となっています。モントリオールの産業セクター（倉庫、物流施設、製造スペースを含む）は、Eコマースの成長と堅調な製造基盤のおかげで、2025年を通じて強い需要を享受しました。パンデミック時に過去最低水準（約1～2％）となった空室率は新規供給の増加によりやや上昇しましたが、依然として歴史的に見て低い水準（2025年第1四半期時点で約4％）にとどまっていますcollierscanada.com。プライム産業用スペースの賃料は依然として上昇しており（2025年は+8～12％の見込み）、現代的な倉庫の供給が限られ、競争が激しい状況ですjoerullier.com。投資家は安定した収益を求めて産業用資産を引き続き好んでいますが、過去最高水準の建設コストが新規開発の急速なペースを抑制しています。

一方で、モントリオールのリテール不動産は驚くほど堅調であることが証明された。多くの人が懸念したリテールの終焉とは程遠く、市内のショッピング街やモールは2024～25年にかけて回復した。2024年末までに、リテールスペースの空室率は2.4%に縮小（年央の2.7%から）し、非常にタイトな市場となったjll.com。消費支出の増加やオフィスワーカー、観光客の復帰が人通りを後押ししている。公共交通機関の利用者数はパンデミック前の80%以上に回復し、モントリオール空港では2024年に2019年比で8%多い乗客数を記録し、カナダでも最も力強い回復の一つとなったjll.com。この移動性の向上が、サント・カトリーヌ通りや地域の商店街での買い物客増加につながった。モールの賃貸も活発化し、マンゴーやナイキなどの新たな国際ブランドが主要センターに出店したjll.com。実効リテール賃料は2024年にやや落ち着き（+1.1%、2023年は+3.9%）、これは貸主が空室を埋める意欲を反映しているが、全体としてリテール部門の見通しは明るい。ある商業レポートは、モントリオールのリテール市場は全ての物件タイプ・エリアで引き締まってきていると指摘しており、新規建設が最小限でテナント需要が高まっていることが後押しとなっているjll.com jll.com。要するに、オフィスが苦戦する一方で、工業用およびリテール分野のモントリオール商業不動産は健全で、場合によっては拡大しており、市場全体のパフォーマンスを支えている。

2025年の住宅市場動向と価格

2025年の住宅価格 – 2022～23年にわずかな調整があった後、モントリオールの住宅価格は2025年にはしっかりと上昇傾向にあります。都市圏の平均住宅価格は2025年半ばまでに約66万～67万ドルに達し、2022年の以前のピークを上回りましたwowa.ca。これは1桁台後半の高い伸び率（前年比約7～9％）wowa.caを示しており、インフレや所得の伸びを上回るペースですが、2021年のブーム時に見られた20％超の熱狂的な上昇よりは落ち着いています。注目すべきは、モントリオールの価格上昇が今年、他の主要カナダ都市を上回ったことです。トロントやバンクーバーが一部の四半期で価格の横ばいや下落に苦しむ中、モントリオールは新たな高値を記録しましたwowa.ca。アナリストはこれをモントリオールの相対的な手頃さと供給動向に起因するとしています。10年にわたる急速な上昇の後でも（モントリオールの基準住宅価格は2015年以降で105％上昇、トロントの67％を大きく上回るwowa.ca）、同市の一般的な住宅（基準価格約57万ドルwowa.ca）は、いまだにトロントやバンクーバーよりも40～50％安く購入できますwowa.ca。この差により、金利が急上昇した際にモントリオールは失う「過熱分」が少なく、需要が戻った際に価格が再び上昇する余地が大きかったのです。

物件タイプ別では、一戸建て住宅（独立型）が2025年に最も強い価格上昇を示しました。モントリオールCMAの一戸建て住宅の中央値価格は$633,250（8月データ）で、2024年8月比で約+7%となりましたapciq.ca。実際、モントリオール島内の住宅価格はさらに速いペースで上昇しており（前年比+10%）apciq.ca、都心部の供給不足による激しい競争を示しています。既存の資産を活用できる家族層や住み替え購入者がこのセグメントを牽引しましたapciq.ca。多くの人気物件は複数オファーを受け続けており、特にリフォーム不要で立地の良い物件は、希望価格を上回る成約となることもありました。一方、手直しが必要な住宅や強気な価格設定の物件は、売れるまでに時間がかかる場合もあり、買い手の価格意識の高まりや金利負担の影響が新たな現実となっていますblog.remax.ca blog.remax.ca。

モントリオールのコンドミニアム（2025年8月時点で約$422,000）の中央値価格は、前年比約3～4%上昇と、戸建市場よりも控えめな推移となりました。供給が豊富なことが一因です。モントリオールでは過去10年間でコンドミニアム建設の波があり、低金利時代に事前販売された多くのユニットが現在完成しています。実際、2025年はコンドミニアム完成のピーク年であり、これが売り出し中物件の増加と買い手の選択肢拡大に寄与しています。ダウンタウンでは、投資家所有のコンドミニアムが圧力を受けています。建設前に購入した一部の投資家が、金利負担が賃貸利回りを上回り始めたため、現在売却に動いています。カナダ住宅金融公社（CMHC）によると、2025年の記録的な新規コンドミニアム完成と家賃の軟化により、モントリオールのコンドミニアム価格の上昇は抑制される見込みです。実際、グリフィンタウン地区（スッド・ウエスト）のようなコンドミニアムが多いエリアでは、今年価格がわずかに下落しました（コンドミニアムは前年比–1.8%）。とはいえ、コンドミニアムは依然として初めての購入者にとって最も手の届きやすい選択肢であり、適正価格のユニットへの需要は堅調です。郊外のコンドミニアムや中価格帯の地域のコンドミニアムは、しっかりとした値上がりを見せました（例：コート・デ・ネージュ／NDGのコンドミニアムは平均で前年比約+17%上昇、これは若いプロフェッショナル層がこれらの地域でユニットを購入していることを反映している可能性があります）。全体として、モントリオールのコンドミニアム市場はバランスが取れています。物件数が豊富なため買い手はじっくり選ぶことができ、売り手は期待値を調整し、時には希望価格を下回るオファーや長めの引き渡し期間を受け入れることもあります。

モントリオールの代表的な二世帯・三世帯住宅であるプレックス市場は、特に好調な一年となりました。小規模収益物件（2～5戸）は、都市の賃貸需要が高止まりしていることから、投資家の関心が再燃しました。プレックスの中央値価格は84万ドル前後で、前年比10%上昇wowa.caと、他のカテゴリーを上回りました。8月のプレックス販売は前年比23%増apciq.caと、全セグメントをリードしました。金利上昇により新規投資家はより多くの頭金が必要ですが、多くの人が家賃上昇の魅力や、賃貸収入で住宅ローンコストを相殺したいという思いから参入しています。さらに、一部の購入希望者は「ハウスハック」としてプレックスを購入し、自分が一戸に住み、他を賃貸に出すことで都市での住宅取得を実現しようとしています。この傾向が、2025年にプレックスを最も流動性の高い物件タイプの一つに押し上げました。

市場バランスの観点では、2025年のモントリオール住宅セクターは逼迫しているが過熱はしていないと特徴づけられます。モントリオールの成約件数／新規売出件数比率は50～60%で推移し、バランスから売り手優位寄りの状況を示していますwowa.ca。アクティブリスティングはわずかに増加（2024年比約4～5%増）apciq.caしており、これは一部にはコンドミニアム在庫の増加によるものです。パンデミック時の熱狂期に比べて買い手の選択肢はやや増え、物件の平均売却日数もやや長くなっています（2025年第1四半期時点で一戸建て・コンドミニアムともに市場滞在日数は約60～70日centris.ca）。特筆すべきは、条件付きオファーが再び主流になってきたことで、2021年の「無条件・即購入、後で検査」という風潮から大きく変化しています。2025年には、売り手が買い手の資金調達や現住居売却を条件としたオファーを受け入れるケースが増加し、より対等な交渉環境となっていますblog.remax.ca blog.remax.ca。

しかし、2025年の全体的な傾向は、住宅市場における回復と自信が見られます。モントリオールの平均住宅価格が5年前より約41%高い wowa.caという事実は、金利の引き上げやパンデミックを経ても、根強い需要と限られた供給を物語っています。この需要の多くは、投機的な転売や海外資本ではなく、モントリオール市民による住み替えや新しい世帯の形成といった自然発生的なものです。都市の比較的手頃な価格（同等の住宅でトロントの住宅ローンの半分程度で済むことが多い）により、クッションとなりました。所有者は一般的に金利上昇を乗り越えることができ、困窮して売却を余儀なくされる人も少なかったのですdesjardins.com。そのため、モントリオールは2023年に他の市場のような急激な価格修正を経験せず、2025年をより強い基盤で迎えました。むしろ、モントリオールの住宅市場は経済の重力に逆らっているとも言えます。2025年半ばにカナダのGDPがやや縮小し、景気後退への懸念が高まったにもかかわらず、モントリオールの不動産は「非常に活発」なままで、やや低い住宅ローン金利、ローン返済期間の延長、そして供給を上回る住宅需要といった要因に支えられましたapciq.ca apciq.ca。

投資機会と成長分野

高値が続く中でも、2025年のモントリオールは依然として不動産投資に魅力的な機会を提供し続けています。伝統的な物件から新興のニッチ分野まで、地元の大家から大手機関投資家まで、成長が見込まれるセグメントやロケーションを戦略的に狙っています。

1. 賃貸住宅＆多世帯開発: 家賃が上昇し、住宅不足が続く中、目的別賃貸住宅は注目の投資分野となっています。2023年後半に施行された新規賃貸住宅建設に対するGST（物品・サービス税）の連邦免除は、開発業者にとってプロジェクトの経済性を即座に改善しましたcanada.ca。モントリオールは賃貸者の割合が高いため、その恩恵を受けると考えられます。私たちは、アパート建設や他の不動産タイプを住宅に転用する動きが再び活発化しているのを目にしています。例えば、一部の開発業者は、古いオフィスビルを賃貸アパートや学生寮にダウンタウンで転用し、空室のオフィスフロアと大学生からの強い需要を活用していますrenx.ca。市内の賃貸空室率の低さや学生・新規移住者の流入により、多世帯資産（小規模なプレックスから大規模なアパートブロックまで）は比較的安全な選択肢となっています。土地価値の上昇とともに、安定した収入源と資本増価の可能性が見込めます。

2. 注目の新興エリア: 投資家はモントリオールの従来の高級住宅地だけでなく、成長の可能性を秘めた新興エリアにも目を向けています。注目すべき2つのゾーンは、サウスウエスト地区とイーストエンドです。サウスウエスト（ヴェルダン、サン・アンリ、ポワント・サン・シャルルなど）は数年来発展を続けており、新しいアメニティや交通機関（新しいREMライトレール駅や既存の地下鉄路線によるアクセス向上）により、若いプロフェッショナルや家族を引き付けています。一方、イーストエンド地区（オシャラガ＝メゾヌーヴ、メルシエ、さらに東のリヴィエール・デ・プレーリーなど）も注目されています。これらのエリアは手頃な参入価格を提供しており、島内平均より20～40％安いことが多いですcentris.ca。また、再活性化が進行中です。Centrisの第1四半期レポートでは、リヴィエール・デ・プレーリー＝ポワント・オー・トランブルが一戸建て住宅の高需要エリアとして取り上げられ、物件閲覧数が9％増加、販売も急増していますcentris.ca。インフラ（地下鉄路線の延伸や高速道路の改善など）が進み、サービスが充実することで、これらの地域の将来性に投資家は期待しています。イーストエンドは、歴史的に投資が少なかった地域の開発を促進する市のプログラムの恩恵も受けています。今後数年で、ノートルダム通り東やオリンピック公園周辺など主要幹線沿いのエリアでは複合用途プロジェクトが計画されており、初期投資家にとって堅実なリターンが期待できそうです。

3. 商業分野 – 産業用、不動産、データセンターなど: 商業分野では、産業用不動産がモントリオールで「オールスター」投資先として引き続き注目されています。倉庫や物流施設は供給が不足しており、EC企業、流通業者、製造業者は都市部やその近郊に拠点を置くために高額な賃料を支払う意欲があります。前述の通り、産業用物件の空室率は非常に低く、賃料は上昇しており、オーナーにとって安定した収入成長が見込めます。2020年以前に産業用資産を取得した投資家は評価額の大幅な上昇を経験しており、現在の高値でも多くのファンドがモントリオールの倉庫を引き続き探しています。これは2025年に8～12%の賃料成長joerullier.comが期待されているためです。さらに、新経済型不動産も注目を集めており、例えばデータセンターは魅力的な資産クラスとして台頭しています。モントリオールの冷涼な気候（サーバー冷却に適している）と安価な電力を背景に、データセンターの開発が拡大し、専門投資家からの資本を呼び込んでいます。冷蔵・冷凍倉庫（食品サプライチェーン向け）も、2025年のカナダ不動産で「最有望」とされるニッチ分野の一つですpwc.com。モントリオールの港湾やアグリフード産業は理想的な立地条件を提供します。これらのニッチな不動産タイプは、不動産とインフラの境界を曖昧にし、成熟した市場の中で高成長の機会と見なされていますpwc.com。

4. 専用賃貸住宅＆学生向け住宅: モントリオールには4つの主要大学と多数のカレッジがあり、膨大な学生人口が学生向け住宅への強い需要を支えています。この投資分野は今、より多くの注目を集めています。企業は学生や若手社会人向けに特化したレジデンスの新築やコンバージョンを始めています。例えば、ダウンタウンのランドマーク的なオフィスビルが取得され、69戸の学生向け住宅が2025年半ばまでに誕生する予定ですcostar.com。Airbnb規制強化により、これまで短期賃貸を行っていた投資家の多くが学生向けや長期賃貸に転換する可能性があり、合法的な賃貸物件の供給増加につながるかもしれません。市や州も手頃な価格の住宅プロジェクトを支援する姿勢を示しており、低金利融資やインセンティブを提供しています。一部の賢明な投資家は、非営利団体や政府プログラムと提携し、混合所得住宅の開発に取り組んでいます。これはやや利回りが低いものの、助成金や補助金によってリスクが軽減されます。

5. トランジット指向型開発（TOD）： モントリオールで進行中の交通拡張、特にRéseau Express Métropolitain（REM）は、不動産のマイクロホットスポットを生み出しています。REMの最初の区間は2023～2024年に開通（ダウンタウンとサウスショアを結ぶ）、今後は空港やウエストアイランドにも路線が延伸される予定です。REM駅周辺の土地や物件（例：サウスショアのブロサールや、将来のウエストアイランドのポワントクレールなど）は、開発業者が新しいコンドミニアム、小売・オフィス拠点の計画を進めているため、価値が上昇しています。成長を狙う投資家は、これらの駅周辺エリアを早期にターゲットにするかもしれません。同様に、長年議論されてきたブルーライン地下鉄延伸が東部で進展すれば、計画ルート沿いの地域の不動産価値も上がる可能性があります。

6. 創造的再利用＆サステナビリティ： 新たな機会として、市場の変化に対応した既存物件の転用・再利用があります。オフィスから住宅への転用だけでなく、大型小売店や空き商業地を複合用途コミュニティに変える動きも注目されています。モントリオール当局は、住宅需要への対応や都市の荒廃防止のため、こうした創造的な再開発を奨励しています。さらに、グリーンビルディングの改修も成長分野であり、建物所有者がエネルギー効率や持続可能なアップグレードに投資しています（炭素規制の強化も一因）。これにより、古いモントリオールのトリプレックスや商業ビルを現代的でエコなシステムに改修する専門企業にビジネスチャンスが生まれており、ニッチながら成長中の投資分野となっています。

まとめると、数年前の熱狂的な急騰と比べて「簡単に儲かる」時代は終わったものの、2025年のモントリオール不動産市場には依然として豊かなチャンスがあります。投資家は戦略を転換し、収益を生む資産（賃貸、工業用）や付加価値型投資（転用、新興エリア）に注目し、短期的な値上がりだけを狙う投機からシフトしています。都市の強固な基盤――多様な経済、増加傾向の人口（現時点では）、そして相対的な手ごろさ――は、中長期的な視点で資本を投じる人々にとって魅力的な場所となっています。

不動産に影響を与える規制・政策の変化

2025年のモントリオール（およびカナダ全体）の不動産市場は、経済だけでなく、新たな規制や政策の波によっても形作られています。各レベルの政府が住宅価格の抑制、供給拡大、消費者保護を目的とした施策を導入しており、これらがモントリオールの市場動向に具体的な影響を与えています。

外国人購入禁止の延長： 最も重要な政策の一つは、住宅不動産に対する連邦政府による外国人購入禁止です。当初は2年間（2023～2024年）の禁止措置でしたが、この禁止はさらに2年間延長され、2027年1月1日までとなりましたcanada.ca。非居住の外国人および外国企業は、カナダで住宅を購入することが禁止されており、いくつかの例外を除きます。モントリオールでは、バンクーバーやトロントほど外国人による購入は一般的ではありませんでしたが、この法律により海外からの投機的な需要はさらに冷え込みました。モントリオールの高級セグメント（ダウンタウンのコンドミニアムや高級住宅地ウェストマウントの住宅）は、この禁止措置による影響を多少受けた可能性があります。国内の購入者を優先することで、地元住民が競争しやすくすることを目指した政策ですが、批評家は外国人購入者は市場のごく一部に過ぎなかったと指摘しています。いずれにせよ、この延長は政策立案者が住宅を資産クラスとして注視し、「住宅は住むためのものであり、投資のためだけのものではない」と財務大臣が述べたように、その確保に努めていることを示していますcanada.ca。

未使用住宅税： 購入禁止と並行して、連邦政府は未使用住宅税（UHT）も導入しています。これは、非居住の非カナダ人が所有する空き家や未使用住宅の価値に対して毎年1%課税するものですcanada.ca。2022年から施行されており、UHTは外国人所有者に対し、ユニットを賃貸に出すか、税金のペナルティを受けるかを迫るものです。バンクーバーなどと比べてモントリオールには空きの高級コンドミニアムが比較的少ないため、UHTの直接的な影響は限定的かもしれません。しかし、住宅の投機的保有を抑制するという広い方針を補完しています。裕福な海外の購入者は、購入禁止と保有税の両方に直面しており、この2年間でモントリオールの不動産への海外投資をある程度抑制したと考えられます。

短期賃貸の取り締まり: 地方レベルでは、モントリオールがカナダで最も厳しい短期賃貸規制の一つを2024～2025年に導入しました。住宅の手頃な価格と公共の安全を理由に、市は現在、Airbnb型の賃貸を年間のほとんどで禁止しており、短期賃貸は指定された夏の期間（おおよそ6月10日から9月10日まで）と、適切な許可を持つ者のみが許可されていますthelogic.co。実質的に、夏のフェスティバルシーズン以外は、モントリオール全域で31日未満の住居の賃貸は、小さなダウンタウンの観光ゾーンを除き禁止されています。この劇的な措置は、2023年初頭に違法Airbnbで発生した致命的な火災を受け、規制を強化する政治的意志が高まったことによるものです。影響: Airbnb収入のみを目的にコンドミニアムやアパートを購入した投資家は、そのビジネスモデルが崩壊しました。これらのユニットの多くは長期賃貸市場に戻るか、売却されると予想されています。これにより、人気エリアの賃貸供給がわずかに増加し（空室率がやや緩和）、Airbnbが多かった建物のコンドミニアム価格に下押し圧力がかかる可能性があります。全体として、短期賃貸の取り締まりは住民向けの住宅在庫を確保し、家賃の高騰を抑えることを目的としており、初期の兆候としては数千件のAirbnbリスティングが消え、従来の賃貸サイトに物件が増えていることが示されています。

住宅ローンおよび融資規則: 2025年には、高金利に対応するために住宅ローン規則にいくつかの調整が行われました。たとえば、カナダの規制当局や貸し手は、特定の場合に返済期間の延長を認めるなど柔軟性を示しています。保険付き住宅ローンの標準返済期間は25年のままですが、一部の銀行では、（支払いが急増する更新時などに）返済期間を最大30年まで延長することで、デフォルトを防いでいますapciq.ca。これにより、家計が厳しい住宅所有者の月々の支払いが実質的に減少しますが、その分元本の返済は遅くなります。さらに、住宅ローン保険の基準も「緩和」されました。たとえば、2024年半ばには、政府が保険付き住宅ローンの上限をわずかに引き上げ（一部の初回購入者プログラムで100万ドル超の物件も対象に）、購入者が頭金を貯めやすくするための「ファーストホーム貯蓄口座」も導入されましたcanada.ca。デジャルダンのエコノミストは、「より緩和された住宅ローン保険規則」と低金利の組み合わせが、2025年に一部の購入者を市場参入に踏み切らせていると指摘していますdesjardins.com。また、金利が高止まりした場合には住宅ローンストレステストの見直しを求める政治的圧力もあります。2025年時点では変更はありませんが、2023年の典型的な5年固定金利が約5.5%から2024年末には約4.5%に下がったことで、購入者に若干の余裕が生まれましたblog.remax.ca。

住宅建設へのインセンティブ: 供給面への対応として、各政府レベルでさまざまなインセンティブが導入されました。住宅加速化基金（連邦）は、2024年にモントリオールへの資金提供を開始し、承認手続きの迅速化や住宅建設の促進を図り、今後10年間で数万戸の追加を目標としていますcanada.ca。モントリオール市自体も、2021年に導入された「20-20-20」ルールと呼ばれる条例があり、多くの新規住宅開発に対し、手頃な価格の住宅やファミリー向けユニット、または市の住宅基金への拠出を義務付けています。このインクルージョン・ゾーニング政策は2025年も有効であり、開発業者はプロジェクトに公共の利益を組み込む必要があります。これによりプロジェクトコストは増加しますが、新規開発が高級層だけでなく幅広い住民に恩恵をもたらすことを目指しています。

ケベック州の州政府も積極的に動いています。改修税額控除を拡大し、賃貸物件の改修（質と安全性の向上）を促進し、最も脆弱な人々に対応するため社会住宅への投資も行っています。さらに、州は2025年に一時的な外国人労働者と留学生の制限（より広範な人口戦略の一環）を発表しましたmontreal.citynews.ca montreal.citynews.ca。これにより、今後数年で新規移住者が減れば、間接的にモントリオールの住宅需要が緩和される可能性があります。この政策は、住宅の手頃さと移民目標が対立するため、物議を醸しています。

課税: モントリオールの固定資産税や手数料にもいくつかの調整がありました。市は高額物件に対する土地譲渡税（「ウェルカム税」）の高税率区分を継続しており、約110万ドル超の売買にはその超過分に3％以上の税が課されますwowa.ca。2025年には、トロントやバンクーバーと同様の市独自の空き家税導入も検討されていました（まだ実施はされていません）。一方、全国レベルでは、賃貸投資家に対し連邦のアンチフリッピング税が導入されました。住宅を購入後12か月以内に売却すると、該当利益が事業所得（100％課税）として課税されます（例外が適用される場合を除く）。これは2023年に投機的な転売を抑制するために導入され、現在も施行中で、投資家の行動をより長期志向に変えています。

まとめると、2025年の規制環境は、住宅の手頃さと供給の強化が大きな特徴です。外国人や投機的需要の抑制、投資を賃貸へシフト、テナント保護（例：Airbnb禁止）、開発業者により多く・より安価な住宅建設を促すなどの動きが見られます。モントリオール市場は、もともと規制が強く（ケベック州はテナント保護や社会住宅の歴史が豊富）、これらの変化を吸収しています。直近の結果として、市場はやや落ち着き、実需者志向が強まっています。例えば、外国人購入者禁止の延長により、需要はほぼ地元中心となり、実際モントリオールの2025年の回復は、主に地元の初回購入者や住み替え購入者（外国資本ではなく低金利の移民需要の影響）によって牽引されています。これらの政策が継続すれば、モントリオールは長期的により健全な住宅市場となる可能性がありますが、価格の再上昇を招かずに十分な新築住宅を供給できるかが課題です。

地域別分析：モントリオール各地の価格動向

モントリオールはしばしば「地区ごとの街」と表現され、それぞれ独自の特色と価格帯を持っています。2025年の市場では、これらの地区間の違いがより際立ち、一部の地区は新たな高値を記録し、他の地区は比較的手頃なまま（または一部セグメントで価格下落）となっています。以下は、地域ごとの不動産価格の比較を紹介します。

高級住宅地 – ウエストマウント＆アウトルモン: 最高級の住宅地として、ウエストマウント（島内の独立した都市）やアウトルモン（高級住宅街）は、モントリオールで最も高価なエリアであり続けています。これらの地域は「裕福な買い手のごく一部に限られている」centris.ca。正確な平均価格は一部の高額取引で変動しますが、これらの地区では一戸建て住宅の中央値が150万～200万ドルを大きく超えることも珍しくありません。例えば、隣接するモン・ロワイヤル市（TMR）では、2025年初頭に平均住宅価格が202万ドルに達し、前年比14.5％上昇しましたcentris.ca。これは富裕層向け住宅地の需要を示しています。ウエストマウントやアウトルモンでは、広々とした築100年以上の住宅や一流校への近さが価値を高めています。これらの市場は守られており、金利が上昇しても多くの買い手は現金取引や多額の資産を持っています。そのため、これらの高級エリアでは2025年も成長が続き、在庫も非常に少ない状況です。ただし、全体の取引件数に占める割合はごくわずかです（ウエストマウントは取引件数が非常に少ないため、公式統計で平均値が省略されることもよくありますcentris.ca）。

トレンディな都市部 – プラトー・モン・ロワイヤル、ヴィル＝マリー: プラトーやヴィル＝マリー（ダウンタウン）は、歴史的なウォークアップやコンドミニアム、活気あるストリートライフで知られています。2025年の不動産市場の動きはややまちまちでした。ル・プラトー＝モン＝ロワイヤルは、かつて流行の（現在は高額な）エリアでしたが、価格の上限に達しつつあるようです。プラトーのコンドミニアム平均価格は2025年第1四半期で60万5,000ドル前後で、前年比ほぼ横ばい（+0.3％）でしたcentris.ca。これは、買い手がこれ以上の値上げに二の足を踏んでいるか、より新興エリアを選んでいることを示唆しています。プラトーの象徴的なトリプレックスは現在100万ドル以上で取引されることが多く、投資家にとってキャッシュフローが厳しく、若い家族の参入も難しくなり、取引が冷え込んでいます。ヴィル＝マリー（ダウンタウンやオールドポートを含む）では、コンドミニアム価格が緩やかに上昇（前年比約4％、平均約56万5,000ドル）しましたcentris.ca。ダウンタウンのコンド市場は供給が豊富（新しいタワーが完成し、今後も増加予定）で、前述の通り投資家所有のユニットが売りに出されているため、価格上昇は抑えられています。それでも、都市型ライフスタイルを求める人にはダウンタウンは依然として魅力的です。トロント中心部よりも価格が大幅に低いため、州外からの買い手がモントリオールのダウンタウン・コンドに価値を見出すケースもあります。

家族向けの西側エリア – NDG、CSL、DDO: モントリオールの西端およびウエストアイランドの郊外は、家族が広いスペースや庭を求める中で堅調な値上がりを見せています。コート・デ・ネージュ＝ノートルダム・ド・グラース（CDN-NDG）は大きな中心区で、一戸建て住宅の平均価格は124万ドル（前年比+6.3%）、コンドミニアムは約62.6万ドル（前年比+16.6%！）centris.caとなっています。NDGは、モントリオール基準では手の届く範囲のセミデタッチド住宅やコンドミニアムがあり、特にコンドミニアム部門で急上昇しているようです。これは、ダウンサイズを考える人や若いプロフェッショナルが、より高価なダウンタウンやプラトーの代わりにNDGを選んでいるためかもしれません。コート・サン・リュック（NDGに隣接する郊外）も平均価格が高く（住宅約100万ドル、コンドミニアム53.6万ドル）centris.ca、中流家庭やリタイア層に人気があることを反映しています（主に英語圏でサービスも充実）。

さらに西へ進むと、ウエストアイランドの郊外、例えばドラール・デ・ゾルモー（DDO）やポワント＝クレールが急成長しました。DDOの一戸建て平均価格は約88.3万ドル（前年比+13.7%）、コンドミニアムは約51.2万ドル（+16.8%）centris.caに跳ね上がっています。これは郊外の魅力や、DDOとダウンタウンを30分で結ぶREM路線の開通による利便性向上が要因と考えられます。ビーコンズフィールドやカークランドといったウエストアイランドのアッパーミドルクラスの町も、一戸建ての平均価格が100万ドルに迫っています（それぞれ約98.5万ドル、100万ドル）centris.ca。リモートワークの普及で柔軟性が増し、より広い家を求めてこれらの郊外市場を選ぶ購入者も増えていますが、時折の通勤にはREMなどの交通改善に期待しています。ウエストアイランド全体が成長エリアとなっており、これまで見られた都市と郊外の格差が縮まっています。

手頃で上昇中 ― 東部および北部エリア: 対照的に、モントリオールの最も手頃な住宅街は東部と北部に位置し、2025年にはこれらの多くで顕著な動きが見られました。Centrisによると、リヴィエール・デ・プレリー＝ポワント・オー・トランブル（RDP-PAT）が際立っています。2025年第1四半期の一戸建て平均価格は$571,658で、島全体の平均より約40%低くなっています。これにより購入希望者が殺到し、RDP-PATはCentrisの住宅リスティング閲覧数の11%を占め、販売件数も22%増加しましたcentris.ca。特に若い家族は、モントリオール中心部では不可能な$500,000台で一戸建てを持てる可能性に惹かれています。RDP-PATはやや離れた場所（島の東端）にありますが、通勤電車や近隣の地下鉄終点駅、計画中の延伸など交通の便が良くなり、利便性も向上しています。2025年のこの地区の人気は、通勤時間を犠牲にしても手頃さを選ぶ人が多いという本格的な変化を示しています。

同様に、メルシエ＝オシュラガ＝メゾヌーヴ（HOMA）は、ダウンタウンに隣接しながら比較的手頃な価格を保つエリアです。ここで興味深い傾向が見られます。一戸建て住宅の価格は前年比で7%下落し、約$603,000となりましたcentris.ca。これは価格調整や販売物件の構成変化（リノベーション済みタウンハウスの販売減少など）を示唆しています。一方で、HOMAのコンドミニアム価格は7%上昇し、約$426,500となりましたcentris.caが、島内のコンドミニアム平均よりも依然としてかなり低い水準です。新規プロジェクトによりコンドミニアム市場が活発化しており、地下鉄が利用できる最も安価な都心エリアの一つです。HOMAでは物件数が増えたことで購入者に余裕が生まれ、需要が強い中でも圧力が緩和されましたcentris.ca。多くの人がHOMAを「移行期の街」と見なしており、カフェやコンドミニアムロフトが古い工業建築の中に点在しています。2025年のデータは、依然として上昇傾向にあるものの手の届く価格帯で、他の地区で価格から締め出された初めての購入者にとって魅力的であることを示しています。

モントリオールの北端では、アンスティックやヴィルレイのようなエリアが、手頃な価格と中心部への近さを兼ね備えています。アンスティック＝カーティエヴィルでは住宅価格がわずかに下落（–6.6%）、平均約84万6千ドルですが、コンドミニアムは+8.4%上昇（約45万1千ドル）centris.ca。これは2025年に高級住宅の売却が減少したことを反映している可能性がありますが、一般的にアンスティックは安定したファミリー向けエリアであり、ウォーターフロントや新しい中層マンション近くのコンドミニアムの価値が上昇しています。ヴィルレイ＝サン＝ミッシェル＝パルク＝エクステンションは多様性のある中心地区で、コンドミニアムの平均価格は約51万ドル（前年比–1.3%）centris.ca。特にパルク＝エクステンションでは、モントリオール大学の新しいサイエンスキャンパス近くで投資家の流入とジェントリフィケーションが進んでいます。ここでコンドミニアム価格が横ばいになっているのは、市場に小規模ユニットが多数出てきている（投資家の売却）ためかもしれません。しかし、地下鉄アクセスと中心立地により、このエリアは今後も注目されるでしょう。

サウスショア＆ラヴァル: アイランド外ですが、多くのモントリオール市民が手頃さを求めて島外への移住を検討しています。今回の焦点はモントリオール市内ですが、ラヴァル（北側）やロングイユ／ブロサール（サウスショア）なども、2025年には島内と同様の価格動向を示し、これら郊外の一戸建て住宅は一般的に50万ドル台半ばから70万ドル台で推移しています（モントリオール島の一戸建て平均約95万ドルよりも安価centris.ca）。特にサウスショアはREM（新しい高速鉄道）の恩恵を受けており、ブロサールのダウンタウン直結によりコンドミニアム市場が活性化しています。これら周辺エリアは購入希望者の受け皿となり、結果的に島内の価格過熱をさらに抑える役割も果たしています。

まとめると、2025年のモントリオール各地区の価格分布は非常に幅広いものとなっています。郊外のエントリーレベルのコンドミニアムは40万ドル未満から、ウェストマウントの300万～400万ドル超の豪邸まで。主な変化は、手頃なエリアで最も売上成長が速かった（購入者が集中）、一方で従来人気の高かったエリアは価格上昇が鈍化したことです。この「二極化」市場――高級セグメントの堅調さと低価格帯の過熱――は、モントリオールの課題を浮き彫りにしています。すなわち、需要は広範かつ全市的ですが、特に低価格帯で供給が制約されています。住宅供給を増やせる地区（例：東部の旧工業地帯再開発）は、若年層の新たなフロンティアとなり価格上昇が見込まれる一方、すでに高価格で飽和したエリアは、購入者の予算限界により成長が鈍化する可能性があります。

需要に影響を与える経済・人口動態要因

不動産は孤立した存在ではありません。2025年のモントリオールの住宅・商業用不動産市場は、より広範な経済的・人口動態的な流れによって大きく形作られています。いくつかの主要な要因が影響しています。

人口の流れと住宅需要: モントリオールの人口はジェットコースターのように変動しています。数年間の緩やかな成長の後、2022～2024年には人口が急増し、主にカナダへの国際移民が記録的に増加したことが要因です。ケベック州は2024年に多くの移民を受け入れ（同年、州の人口は約155,000人増加）、経済の中心地であるモントリオールがその多くを吸収しましたcoastreporter.net。実際、2023～2024年にはモントリオールが州内の人口増加を牽引し、+4.2%（約91,300人増加）という非常に高い伸びを記録しましたが、これは「完全に移民によるもの」ですstatistique.quebec.ca。この流入と、パンデミック後に戻ってきた学生たちが相まって、特に賃貸住宅やスターターホームの需要が急激に高まりました。

しかし、ここでひとつの転換点があります。2025年半ばには、住宅不足を受けて政策担当者が人口増加の抑制に動き始めました。連邦政府は移民レベル（特に留学生などの一時的な居住者）を抑制する計画を発表し、ケベック州政府も3年間で一時的な外国人労働者を約9%削減する方針ですmontreal.citynews.ca。ケベック州の統計機関は、こうした傾向が続けば州の人口が2030年までに8万人減少する可能性があると予測していますmontreal.citynews.ca。モントリオールの人口も約5%減少する可能性があり、これは従来の予測から大きく逆転するものですmontreal.citynews.ca。主な理由は「一時的な移民の抑制」計画、つまり留学生や外国人労働者の受け入れを減らすことmontreal.citynews.caと、出生率の低下です。もしモントリオールの人口が実際に横ばいになれば、中期的には住宅需要の伸びも落ち着くでしょう。しかし、人口増加がゼロのシナリオでも、世帯数は依然として増加する見込みです（約0.8%増）montreal.citynews.ca。これは世帯規模の縮小や、高齢者が別々に住む必要があるためです。実際には新しい住民が減っても、一人暮らしの高齢者や、若者が早く結婚しない傾向が強まることで、住宅需要は人口と一対一で減少しないのです。これにより、住宅への圧力は弱まるものの、依然として続く可能性があります。

雇用と所得の動向: 2025年のモントリオール経済は、さまざまな要素が混在しています。COVID後の力強い回復の後、2023～24年には成長が鈍化し、2025年半ばにはカナダ全体がGDPの停滞と軽度の景気後退への懸念に突入しました。ケベック州の実質GDPは「2025年4月以降、下降傾向にあった」apciq.caとされ、全国的にも第2四半期には生産高がわずかに縮小しました。こうした経済の軟化は通常、不動産需要を抑制します――雇用の不安定さが人々に住宅購入や新たなオフィス拡張を先送りさせるからです。実際、モントリオールの消費者信頼感は慎重でしたblog.remax.ca。それでも、住宅市場は2024年後半から2025年前半にかけて、こうした重力にある程度逆らいました。その一因は金利の見通しです――2022年の急速な利上げの後、緩和が来ると人々は予想していました。2024年第4四半期には債券利回りが下がり、5年固定の住宅ローン金利も下落し、購入が急増しました（Re/MAXは2024年11月・12月が「特に強かった」と指摘、金利が少し下がったことで買い手が殺到）blog.remax.ca。この心理的要素――「金利が再び上がる前に買う／金利が少し下がった今のうちに買う」――が、GDPが鈍化しても需要を支えました。

モントリオールの雇用市場も2025年を通じて比較的堅調でした。市の失業率は全国平均程度で推移しています。重要なのは、モントリオール経済が非常に多様化していることです。テクノロジー、ゲーム、映像効果、航空宇宙、物流、高等教育などの分野が幅広い基盤を提供しています。2023年には世界的にテック業界でレイオフがありましたが、モントリオールは依然としてテックの拠点（特にAIとゲーム分野）であり、若くて多くは国際的な人材を引き付けています――彼らは皆、住居を必要とします。一方で、一部の分野（輸出製造業）は米国の貿易減速や関税（2025年にはカナダと米国が小規模な貿易摩擦状態）desjardins.comの影響を受けましたが、観光業など他の分野は力強く回復し、モントリオールのホスピタリティや小売不動産に恩恵をもたらしました。所得の伸びは伝統的にトロントに遅れをとっていましたが、2022～2023年は労働力不足により賃金上昇が加速しました。2025年には賃金の伸びは落ち着き、インフレも2022年のピークからは下がったものの、購買力は一部失われました。家計は、住宅ローンを含むあらゆるコストの上昇で圧迫されています。これにより、多世代同居や共同所有（友人や兄弟姉妹が一緒にデュプレックスを購入するなど）といった現象が生まれ、30代の初めての購入者の間で一般的になりつつありますblog.remax.ca。

金利と信用状況: おそらく最大の経済要因は金利環境です。カナダ銀行の政策金利は2022年初頭の0.25%から2023年には約5%まで上昇し、住宅ローン金利が劇的に上昇しました。2025年に住宅ローンを更新するモントリオール市民は、多くの場合、金利が2倍になり、支払いが大幅に増加するという、住宅の安定性にとってリスクとなる状況に直面しました。前述の通り、多くの銀行は返済期間を延長することで対応しました（支払いを抑えるため、一部のローンは更新時に一時的に35～40年返済となりました）。2024年後半から2025年にかけてインフレが落ち着くと、カナダ銀行は利上げを停止し、ついに2025年9月に利下げを実施しましたblog.remax.ca。これは画期的な瞬間です。数年ぶりの利下げで、流れが変わり始めたことを示しています。1回の利下げは変動金利型住宅ローンの負担をわずかにしか軽減しませんが、心理や将来の期待には大きな影響を与えます。2025年末までには、購入者や投資家は2026～27年にかけて資金調達コストが徐々に下がると信じており、将来の購買力が高まる可能性がありますcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。この期待が現在の需要を一部後押ししています（今のうちに購入しておけば、金利が下がったときに価格がさらに上がる前に入れるため）。逆に、金利が高止まり、あるいはさらに上昇していた場合、モントリオールの市場は大きく冷え込んでいたかもしれません。したがって、金利見通し（ついに改善傾向）は、今や重要な追い風となっています。

とはいえ、手頃さの問題は依然として課題です。モントリオールは他の大都市より安いかもしれませんが、過去の水準と比べるとかなり手が届きにくくなっています。価格対所得比率は過去最高水準に近いです。モントリオールの中央値約$76,000の世帯収入では、現在の金利で約$260,000の住宅ローンしか組めず、かなり大きな頭金を用意しても、購入できる物件は約$325,000以下に限られますmortgagesandbox.com。その価格帯で住める物件は、小さなコンドミニアムや郊外の物件を除けばほとんどありません。つまり、多くの初回購入者は「親の銀行」に頼るか、購入を先延ばしにせざるを得ません。人口動態的に、これにより初回購入者の平均年齢は30代半ばにまで上昇していますblog.remax.ca。モントリオールには学生や若い賃貸居住者が多く、賃貸やスターターホームの需要は常に新たに生まれていますが、そうした若年層は持ち家取得の高いハードルに直面しています。

都市化とライフスタイルの変化: 興味深いことに、パンデミックによる郊外への移動の後、一部で逆転の兆しが見られます。いくつかの雇用主が週に数日でもオフィスへの出社を求め始め、リモートワークによる移住の最初の波が落ち着く中、モントリオールの都市中心部の需要は安定しつつあります。現在住宅購入年齢に達している最大の世代であるミレニアル世代は、一般的に都市の利便性や通勤時間の短さを重視します。CMHCは、リモートワークの新鮮さが薄れるにつれ、より多くの若い購入者が「仕事に近いことを優先し、大都市圏での販売を後押しする」cmhc-schl.gc.caと想定しています。これは、より大きな世界都市と比べて割安で活気ある都市生活を提供できるモントリオールにとって好材料です。賃貸市場にもその傾向が見られ、2023～25年には学生や若手プロフェッショナルの帰還によりダウンタウンの家賃が上昇し、ダウンタウンの賃貸コンドミニアムが再び人気となりました。これは、モントリオールの不動産が文化的・ライフスタイル的要因に影響されていることを示しています。ヨーロッパ風の雰囲気、フェスティバル、大学、歩きやすい街並みといった独自の魅力が人々を引きつけ、単なる数字以上に住宅需要を支えています。

高齢化とダウンサイジング: 一方で、ケベック州は高齢化が進んでいます。高齢者が増えることで、郊外の一戸建てからコンドミニアムや高齢者向け住宅への住み替え（あるいは子供の住宅購入を支援するための資産移転）を希望する人も増えます。これにより一戸建て市場の供給（子育てを終えた世帯の売却）が増える一方、コンドミニアムやアパートの需要も高まります。高齢者向け住宅は商業用不動産の成長分野でもあります。人口動態の変化は緩やかですが、今後5年間で住宅在庫や嗜好に影響を与える要因として拡大していくでしょう。

経済的リスク: 最後に、モントリオールの不動産に影響を与えうるマクロリスクとして、より深刻な景気後退の可能性（たとえばインフレが再び高騰し金利が高止まりして失業率が急上昇する場合など）が挙げられます。これまでのところ、モントリオールの住宅市場は「経済見通しに重くのしかかる不確実性に逆らってきた」apciq.caものの、深刻な景気後退が起これば需要が冷え込み、特に若年層の失業が増えれば価格が緩やかに調整される可能性があります。もう一つの要因は州間移住です。過去にはケベック州からオンタリオ州など他地域への人口流出が多く見られましたが、最近はその流出が鈍化し、COVID初期には逆転現象も見られました。しかし、言語法（ビル96など）や雇用機会の減少がケベック州の魅力を損なえば、若年層の一部が流出し住宅需要が減少する可能性もあります。ただし現時点では、モントリオールの相対的な住宅の手ごろさが、逆にトロントやバンクーバーから人を引き寄せる要因となっている可能性もあり（カナダ国内でモントリオールに移住し、より多くの価値を得ているという事例もあります）、注目されています。

要するに、2025年のモントリオールの不動産需要は、人口ブームの終盤、堅調な雇用市場、そして今後の融資環境の緩和への期待によって支えられています。 しかし、手ごろさの制約や政策決定（移民削減など）が今後数年でその需要を抑制する見込みです。これらの力のバランスが、モントリオールの住宅市場が今後も安定した上昇を続けるのか、それとも安定期に入るのかを左右するでしょう。

予測：モントリオール不動産の今後3～5年

今後を見据えると、モントリオールの不動産市場の今後3～5年（2026～2030年）の見通しは慎重ながらも楽観的で、緩やかな成長とより大きな安定性が期待されており、極端な変動は見込まれていません。専門家やトレンドが示唆する、同市の住宅・商業市場の展望は以下の通りです。

住宅価格の推移: 2024～25年の力強い回復の後、ほとんどの予測ではモントリオールの住宅価格は今後はより緩やかで持続可能なペースで上昇すると見られています。カナダ住宅金融公社（CMHC）は、2025年が今後数年で最も速い価格上昇になると予測しています（2022～23年の減速から市場が回復し、先送りされていた需要が解放されるため）が、2026年と2027年には価格上昇が落ち着く見込みcmhc-schl.gc.caです。実際には、モントリオールの平均住宅価格の上昇率は、年率で1桁台前半のパーセンテージに落ち着き、所得の伸びとより一致する可能性があります。2027年までには、CMHCは先送りされていた需要の多くが満たされ、住宅が2022～24年の期間よりもやや手頃になると予想しています。これは、所得の上昇とやや低下した住宅ローン金利によるものですcmhc-schl.gc.ca。したがって、価格が大幅に下落する予測はありませんが、年率2桁の急騰の時代は近い将来には戻らないと考えられます。

販売と需要: 販売活動は引き続き健全に推移すると予想されています。実際、ケベック全体では、2025年にカナダ平均よりも既存住宅の販売と価格の加速が速くなる desjardins.com、そして2026年まで堅調に推移する見込みです。その理由の一つは、オンタリオ州とブリティッシュコロンビア州の市場は手頃さの面でより制約されているため、回復が遅くなる一方、ケベック（およびアルバータ）は価格が安いため成長の余地が大きいからです cmhc-schl.gc.ca。予測期間の前半（2025～2026年）には、モントリオールの販売が歴史的に高い水準 cmhc-schl.gc.caとなり、2021年の記録に迫る可能性もあります。2027～2028年には、金利が正常化し、人口増加が本当に鈍化すれば、販売は横ばいか長期平均に戻るかもしれません。人口動態的には、主な初回購入者層（ミレニアル世代）はこの10年の終わりまでにほとんどが住宅を購入し終えるため、その後は新たな移民の波や他の人口増加要因がない限り、需要の伸びは自然と抑制される可能性があります。

金利と資金調達の見通し: 予測の重要な前提は金利の動向です。一般的なコンセンサスとしては、カナダ銀行が2025～2026年にかけて緩やかに金利を引き下げることで、冷え込む経済を支え、インフレを抑制する見込みです cmhc-schl.gc.ca。固定金利の住宅ローンはすでにこの一部を織り込んでおり（先行してやや低下）、変動金利はさらに顕著に下がるはずです。2026年までには、住宅ローン金利は2024年の水準より1ポイント以上低くなる可能性があり、多少は手頃さが改善します。これにより、購入を控えていた一部の買い手が「解放」されるでしょう cmhc-schl.gc.ca。ただし、金利の緩和は段階的かつ部分的であり、2021年の2%台の住宅ローン金利に戻ることは誰も期待していません。代わりに、金利は中間的な水準（5年固定でおそらく4～5%）に落ち着き、所得の伸びと相まって借り手を多少助ける形となります。したがって、資金調達は少し容易になるものの、「安い」とは言えないでしょう。このシナリオは緩やかな価格上昇を支える一方で、規律も課します。資金が極端に安くないため、過度なレバレッジをかけた投機は魅力が薄れます。

供給と建設: 市場の潜在的な抑制要因は、すでに始まりつつある住宅建設の減速です。CMHCの見通しでは、カナダ全体で2025年から2027年にかけて住宅着工件数が減少すると警告しています。assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca、そしてモントリオールもその一部です。主な理由は、新しい分譲マンションプロジェクトの減少が予測されているためです。cmhc-schl.gc.ca。開発業者は高金利環境下でユニットの事前販売が難しくなっており、建設コストも高止まりしているため、新しい分譲マンションタワーの着工が減少します。賃貸アパートの建設は（インセンティブプログラムや高い家賃のため）より堅調に推移する可能性がありますが、全体としてモントリオールでは過去数年よりも年間の新規建設ユニット数が減少するかもしれません。短期的にはこの建設減速は投資家需要の軟化への対応ですが、長期的には住宅不足を悪化させる可能性があり、それが価格を下支えします。2027年までに人口が大幅に減少していなければ、モントリオールは再び供給不足に直面する可能性があり、これらの年に十分な建設が行われなかったため、控えめな成長すら満たせないかもしれません。市はこれに対抗するために（許可手続きの簡素化や特定地域の用途緩和などの）政策を進めていますが、効果が出るまでには時間がかかります。

賃貸市場: モントリオールの賃貸市場は引き続き逼迫が予想されますが、多少の緩和が見込まれるかもしれません。より多くの賃貸プロジェクト（大型集合住宅など）が完成し、Airbnb禁止により一部のユニットが長期賃貸に回ることで、空室率が底値からわずかに上昇する可能性があります。実際、州のデータでは2024年に空室率が上昇しており（例：モントリオール全体の賃貸空室率は推定で約1.5%から約3%に上昇）、desjardins.com、依然として低いものの、正しい方向への動きです。空室率が上がれば家賃の上昇ペースは緩やかになる可能性が高いです。投資家にとって、モントリオールでの賃貸経営は堅調な入居需要があるため引き続き魅力的ですが、家賃統制（ケベック州の家賃値上げガイドライン）により、既存入居者への過度な家賃値上げは認められていません。賃貸供給と需要のバランスは注視すべき重要な要素であり、家賃が急騰すればより多くの人が購入に動く可能性がある一方、賃貸が所有に比べて比較的手頃なままであれば、持ち家取得を先延ばしにする人も出てくるでしょう。

商業の見通し: オフィスセクターは回復までに長い時間がかかる可能性が高いです。今後3～5年の間、オフィスの空室率は高止まりが予想されます。最良のシナリオでも、空室率が約19％から2030年までに10％台前半に徐々に低下することですが、それには大幅な経済成長か、多くのオフィスが他用途に転換される必要があります。モントリオールの地方自治体は、老朽化したオフィススペースを住宅に転換するためのインセンティブを積極的に検討しており、すでに一部の転換が進行中です。ダウンタウンを（9時～17時のオフィス街ではなく）より多様な住・職混在の街に変えることで、モントリオールは空きビルの一部を埋めることを目指しています。これが成功すれば、2030年までにダウンタウンの不動産のあり方が再定義される可能性があります。工業・物流セクターは堅調を維持する見込みです。新規供給で空室率がやや上昇しても、家賃の上昇がインフレを上回る「貸し手市場」が続くでしょう。小売セクターはおそらく最も明るい分野です。大きなパンデミックの再発がなければ、モントリオールの実店舗小売は、堅調な消費と観光に支えられて引き続き好調が見込まれます。ロイヤルマウント（2023～24年にオープンした巨大な小売・エンターテインメント複合施設）のような新たなメガ開発は、地域の買い物客や観光客を引き寄せ、モントリオールの小売地としての地位を強化します。景気後退で消費が落ち込めば小売の空室率がやや上昇する可能性はありますが、モントリオールの一等地のハイストリートやショッピングモールは引き続き需要が高いと予想されます。特に、同市のGDPがカナダ平均よりやや速い成長が見込まれており、小売売上を下支えします。jll.com。

外部要因: モントリオールの見通しは世界的な要因の影響を免れません。もしアメリカ（カナダの主要貿易相手国）が2024～25年に深刻な景気後退に陥れば、ケベック州の輸出や雇用市場が打撃を受け、不動産市場も冷え込む可能性があります。地政学的な出来事（原油価格、戦争など）はインフレや金利に影響し、金利の動向を変える可能性もあります。一方で、カナダの住宅の手頃さ危機に対して大規模な連邦資金投入や大幅な用途地域変更などの政策対応があれば、供給が増え、価格が現在の予想以上に緩和される可能性もあります。このような大きな政策転換は予測が難しいですが、住宅問題は2025年の選挙に向けて間違いなく最重要の政治課題です。

専門家の見解: カナダの住宅経済学者の間では、「調整」局面が終わりつつあり、今後は安定または緩やかな成長の時期に入るというのが一般的な見方です。デジャルダンのレポートの表現を借りれば、ケベック州の市場は「当面は堅調を維持する」と予想されていますdesjardins.com。深刻な経済ショックがない限り、モントリオールで大きな暴落は見込まれていません。人口や他都市と比べた手頃さ、供給過剰のなさといったファンダメンタルズが下支えとなっています。ただし、急激な価格上昇の時代も終わったと考えられます。高金利が恒常的に手頃さのハードルを上げ、価格上昇の抑制要因となっています。モントリオールの見通しはバランスの取れた楽観論と言えるでしょう。価格や家賃の上昇は続くものの、管理可能なペースであり、オフィスの再活用や新たな街づくりなど、都市が適応すればスマートな成長と開発の機会も広がります。

結論として、2025年以降のモントリオールの不動産市場は、新たな章を迎えています――それは、パンデミック後の調整、政策介入、経済の再調整によって特徴づけられています。この都市は、比較的安定した魅力的な不動産市場であり続ける態勢が整っています。バンクーバーやトロントのような投機的な熱気はないかもしれませんが、多くの投資家や住民にとって、その安定性こそが美徳です。文化的な活気、インフラの改善、そして相対的な手ごろさにより、モントリオールは人々と資本を引きつけるでしょう――ただし、より持続可能なペースで。予想外の事態がなければ、今後5年間でモントリオールの不動産は着実に価値と重要性を増し、カナダで注目すべき主要市場としての地位を確固たるものにするはずです。

出典:

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Centris. Real Estate in Montreal: What are house prices like in 2025?（2025年第1四半期市場ハイライト）centris.ca centris.ca.
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グローバルニュース。モントリオール、厳格な新しい短期賃貸規則を推進（2024年3月）montreal.citynews.ca。
デジャルダン経済研究所。ケベック：不動産市場はどれくらい持ちこたえるのか？（2025年3月6日）desjardins.com desjardins.com。
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