Immobilienmarkt Montreal 2025: Rekordhochs, neue Regeln & was kommt als Nächstes

• Rekordhauspreise: Der Immobilienmarkt in Montreal erreichte 2025 neue Höchststände. Das durchschnittliche Haus wurde für ~$669.000 verkauft, etwa 8–9 % mehr als vor einem Jahr, was einen kräftigen Preisanstieg markiert wowa.ca. Der Medianpreis für Einfamilienhäuser lag bei $633.000 (+7 % im Jahresvergleich), Eigentumswohnungen bei $422.000 (+4 %) und Mehrfamilienhäuser (Plexes) bei $840.000 (+10 %) wowa.ca, was auf breit angelegte Zuwächse hinweist.
• Verkäufe steigen wieder: Die Käuferaktivität hat wieder zugenommen. Im August 2025 wurden 3.330 Häuser verkauft, ein Anstieg von 12 % im Jahresvergleich, der aktivste August seit 2021 apciq.ca. Dies war der 20. Monat in Folge mit steigenden Verkäufen apciq.ca, eine dramatische Wende nach der Abkühlung 2022–23.
• Ausgewogener, aber wettbewerbsintensiver Markt: Das Angebot wuchs moderat (aktive Inserate um 4 % im Jahresvergleich gestiegen), wodurch die Bedingungen angespannt blieben apciq.ca. Das Verhältnis von Verkäufen zu neuen Inseraten liegt bei etwa 60 %, an der Grenze zum Verkäufermarkt wowa.ca. Bezugsfertige Häuser führen weiterhin zu Bietergefechten, doch Käufer sind zunehmend vorsichtig und fügen oft Bedingungen hinzu, da höhere Zinsen die Erschwinglichkeit beeinträchtigen blog.remax.ca.
• Gemischte Lage im Gewerbeimmobilienmarkt: Büroleerstände erreichten fast 19 % in der Innenstadt, da Remote-/Hybridarbeit anhält 2727coworking.com, was die Mieten unter Druck setzt und zu Umwandlungen in Wohnungen führt renx.ca. Im Gegensatz dazu bleiben Industrie– und Einzelhandelsimmobilien widerstandsfähig. Industrieflächen verzeichnen niedrige Leerstände (~4–5 %) aufgrund der Logistiknachfrage, während die Einzelhandelsverfügbarkeit bis Ende 2024 auf nur noch 2,4 % sank jll.com, da die Besucherzahlen wieder stiegen – ein Zeichen für einen robusten Einzelhandelssektor.
• Neue Regeln & Richtlinien: Kanada hat sein Verbot für ausländische Käufer von Wohnimmobilien bis 2026 verlängert canada.ca, um Spekulationen einzudämmen. Die Mehrwertsteuer (GST) wurde für neue Mietwohnungen gestrichen, um den Bau von Apartments anzukurbeln canada.ca. Montreal hat eine der strengsten Airbnb-Durchgreifmaßnahmen erlassen und Kurzzeitvermietungen außerhalb der Sommermonate verboten, um Wohnraum freizugeben thelogic.co. Banken haben zudem die Hypothekenbelastung gelockert, indem sie in einigen Fällen 30-jährige Amortisationen erlauben, aber Erstkäufer kämpfen weiterhin damit, dass die Preise die Einkommen weit übersteigen mortgagesandbox.com.
• Gefragte vs. weniger gefragte Stadtteile: Die Preisunterschiede sind in der Stadt groß. Elitäre Viertel wie Outremont und Westmount erzielen Preise weit über dem Stadtdurchschnitt, die nur für wohlhabende Käufer erschwinglich sind centris.ca. Im ersten Quartal 2025 kostete ein durchschnittliches Haus in Mont-Royal stolze 2,02 Mio. $ centris.ca. In den Außenbezirken hingegen sind Immobilien weiterhin erschwinglicher – z. B. kosten Häuser in Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles im Schnitt ~572.000 $, etwa 40 % unter dem Insel-Durchschnitt centris.ca und ziehen starkes Interesse auf sich (Verkäufe +22 % im Jahresvergleich). Aufstrebende Viertel wie Mercier–Hochelaga-Maisonneuve bieten ebenfalls vergleichsweise günstige Preise (Häuser ~603.000 $, Eigentumswohnungen ~427.000 $) im Zuge laufender Aufwertungen centris.ca. Im Gegensatz dazu verzeichneten angesagte zentrale Viertel wie Le Plateau stagnierende Wohnungspreise (+0,3 % im Jahresvergleich), was auf eine Erschwinglichkeitsgrenze hindeutet centris.ca, während das von Eigentumswohnungen geprägte Sud-Ouest (Griffintown) sogar um –1,8 % nachgab centris.ca aufgrund des großen neuen Angebots.
• Wirtschaftliche & demografische Faktoren: Das Bevölkerungswachstum hat die Wohnungsnachfrage 2024–25 gestärkt – Greater Montreal hat innerhalb eines Jahres schätzungsweise über 90.000 neue Einwohner hinzugewonnen statistique.quebec.ca, angetrieben durch Zuwanderung und die vergleichsweise Erschwinglichkeit. Allerdings begrenzt Quebec nun die temporäre Zuwanderung, und Prognosen warnen, dass die Bevölkerung Montreals bis 2030 stagnieren oder sogar um etwa 5 % sinken könnte montreal.citynews.ca. Trotz des bevorstehenden langsameren Wachstums wird der Wohnungsbedarf bestehen bleiben, da die Bevölkerung altert und kleinere Haushalte zunehmen montreal.citynews.ca. Arbeitsmarkt: Die Wirtschaft Montreals stand 2025 vor Gegenwind (Kanadas BIP stagnierte und Quebecs BIP sank im 2. Quartal apciq.ca), dennoch blieb die Wohnungsnachfrage trotz milder Rezession robust. Die vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise der Stadt (etwa 50 % günstiger als in Vancouver wowa.ca) ermöglichten es Eigentümern, hohe Zinsen besser zu verkraften desjardins.com. Die Zinsen blieben während des Großteils von 2025 hoch (~6 % Hypotheken), was die Erschwinglichkeit einschränkte, aber die erste Zinssenkung der Bank of Canada Ende 2025 hat den Weg für Entlastung geebnet blog.remax.ca. Viele jüngere Käufer bleiben ohne familiäre Unterstützung weiterhin ausgeschlossen; ein Haushalt mit mittlerem Einkommen, der sich für eine Hypothek von etwa 260.000 $ qualifiziert, bräuchte eine enorme Anzahlung (über 60.000 $), um sich überhaupt eine Eigentumswohnung leisten zu können mortgagesandbox.com.
• 3–5 Jahresausblick: Experten erwarten moderates Wachstum statt eines weiteren Booms. 2025 ist auf Kurs für solide Preissteigerungen (mittlere einstellige Zuwächse), da aufgestaute Nachfrage mit langsam sinkenden Zinsen freigesetzt wird cmhc-schl.gc.ca. Bis 2026–27 wird erwartet, dass das Preiswachstum langsamer und nachhaltiger wird cmhc-schl.gc.ca, sobald sich die Zinsen normalisieren und mehr Käufer zufrieden sind. Die überdurchschnittliche Entwicklung des Marktes in Quebec könnte kurzfristig anhalten – Analysten stellen fest, dass Montreal 2025 mit steigenden Verkäufen und Bauaktivitäten startete, während Toronto und Vancouver hinterherhinkten desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. Für Quebec werden historisch hohe Verkäufe prognostiziert, mit einem Preiswachstum über dem Landesdurchschnitt bis 2025 cmhc-schl.gc.ca dank Erschwinglichkeit und politischer Unterstützung. Mit Blick in die Zukunft bleiben Risiken bestehen: Eine schwächere Wirtschaft oder Arbeitsplatzverluste könnten die Nachfrage dämpfen, und einige Beobachter warnen, dass Montreal nur einem „moderaten Risiko“ einer Korrektur ausgesetzt ist mortgagesandbox.com. Auf der Angebotsseite wird erwartet, dass die Wohnungsbautätigkeit nach 2025 nachlässt (insbesondere bei Eigentumswohnungsprojekten), da Entwickler mit höheren Kosten und vorsichtigen Investoren zu kämpfen haben cmhc-schl.gc.ca. Weniger neue Eigentumswohnungen in der Pipeline könnten das Angebot bis Ende der 2020er Jahre verknappen und so die Preise stützen. Insgesamt rechnen die meisten Prognosen mit ausgeglichenem, stetigem Wachstum für Montreal in den nächsten 3–5 Jahren – eine Phase der Anpassung an höhere Kreditkosten, ausgeglichen durch die anhaltenden Vorteile der Stadt (vielfältige Wirtschaft, Zustrom qualifizierter Arbeitskräfte und niedrigere Kostenbasis als in den anderen großen kanadischen Städten).

Überblick: Wohn- & Gewerbeimmobilienmärkte 2025

Montreals Immobilienmarkt im Jahr 2025 ist dynamisch, wobei die Wohnimmobilien– und Gewerbeimmobilien-Sektoren unterschiedliche Wege einschlagen. Auf der Wohnungsseite hat sich das Momentum nach oben verschoben nach einer kurzen Abkühlung. Verkaufsvolumen und Preise steigen wieder: Bis August 2025 lagen die Hausverkäufe im Großraum Montreal (CMA) um 12 % höher als ein Jahr zuvor, was fast zwei Jahre kontinuierlichen Wachstums markiert apciq.ca. Diese Erholung folgte auf den Zinsschock von 2022–23, der Bieterkriege vorübergehend gezähmt und einen Rückgang der Werte verursacht hatte. Jetzt haben sich die Hauspreise nicht nur erholt, sondern neue Rekorde aufgestellt, mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von etwa 668.000 $ – dem höchsten Wert aller Zeiten für Montreal wowa.ca. Anders als die überhitzten Anstiege in Toronto oder Vancouver war Montreals Aufstieg ein stetigerer Anstieg, begünstigt durch die größere Erschwinglichkeit und anhaltende Nachfrage.

Im Bereich Gewerbeimmobilien zeichnete 2025 ein nuancierteres Bild. Der Büromarkt bleibt die Schwachstelle: Die Leerstandsquote für Büros in der Innenstadt lag Anfang 2025 bei etwa 18–19 % 2727coworking.com, ein beispielloses Niveau für Montreal. Nach der Pandemie haben viele Unternehmen ihre Flächen verkleinert, da Remote- und Hybridarbeit sich etabliert haben, was zu einem Überangebot an leeren Büros führte. Es gibt Anzeichen für ein Erreichen des Tiefpunkts – im zweiten Quartal 2025 ging die Leerstandsquote erstmals seit neun Quartalen leicht zurück, da einige große Mieter (z. B. PwC) neue Mietverträge abschlossen cbre.ca. Dennoch ist etwa jedes fünfte Büro in der Innenstadt leerstehend 2727coworking.com, was Vermieter zu kreativen Lösungen zwingt. Bemerkenswert ist, dass Entwickler begonnen haben, veraltete Büros in Wohneinheiten umzuwandeln – zum Beispiel werden ältere Türme und sogar ehemalige Hotels im westlichen Stadtzentrum in Mietwohnungen und Studentenwohnheime umgewandelt renx.ca renx.ca. Dieser Trend, unterstützt durch staatliche Zuschüsse und steigende Wohnungsnachfrage, könnte das Büroüberangebot in den kommenden Jahren langsam abbauen.

Andererseits bleibt Industrieimmobilien weiterhin ein Star-Performer. Montreals Industriesektor – einschließlich Lagerhäuser, Logistikanlagen und Produktionsflächen – verzeichnete bis 2025 eine starke Nachfrage, dank des Wachstums im E-Commerce und einer widerstandsfähigen industriellen Basis. Die Leerstandsquoten, die während der Pandemie historische Tiefststände (~1–2 %) erreichten, sind mit dem neuen Angebot leicht gestiegen, bleiben aber im historischen Vergleich niedrig (etwa 4 % im ersten Quartal 2025) collierscanada.com. Die Mieten für erstklassige Industrieflächen steigen weiterhin (erwartet +8–12 % in 2025) angesichts begrenzter Verfügbarkeit und Konkurrenz um moderne Lagerhäuser joerullier.com. Investoren bevorzugen weiterhin Industrieanlagen wegen ihres stabilen Einkommens, obwohl die rekordhohen Baukosten das rasante Tempo der Neuentwicklung gebremst haben.

Inzwischen hat sich der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Montreal als überraschend robust erwiesen. Weit entfernt von der befürchteten Einzelhandelsapokalypse erholten sich die Einkaufsstraßen und Einkaufszentren der Stadt in den Jahren 2024–25. Ende 2024 war das Angebot an Einzelhandelsflächen auf 2,4 % gesunken (von 2,7 % zur Jahresmitte) – ein äußerst enger Markt jll.com. Steigende Konsumausgaben sowie die Rückkehr von Büroangestellten und Touristen haben die Besucherzahlen erhöht. Die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel liegt wieder über 80 % des Niveaus vor der Pandemie, und der Flughafen von Montreal verzeichnete sogar 8 % mehr Passagiere im Jahr 2024 als 2019, eine der stärksten Erholungen in Kanada jll.com. Diese gestiegene Mobilität führte zu mehr Käufern auf der Sainte-Catherine Street und in den Einkaufsstraßen der Stadtviertel. Auch die Vermietung in Einkaufszentren zog an, mit neuen internationalen Marken (z. B. Mango, Nike), die Geschäfte in großen Zentren eröffneten jll.com. Die effektiven Einzelhandelsmieten kühlten sich 2024 ab (+1,1 % gegenüber +3,9 % im Jahr 2023) jll.com, was die Bereitschaft der Vermieter widerspiegelt, Flächen zu vermieten, aber insgesamt ist der Ausblick für den Einzelhandelssektor positiv. Wie ein kommerzieller Bericht feststellte, zieht sich die Verknappung des Einzelhandelsmarktes in Montreal durch alle Immobilientypen und Lagen, begünstigt durch minimale Neubautätigkeit und steigende Mieternachfrage jll.com jll.com. Kurz gesagt: Während Büros zu kämpfen haben, bleiben die Bereiche Industrie und Einzelhandel im gewerblichen Immobilienmarkt Montreals gesund und in einigen Fällen sogar wachsend, was die Gesamtmarktleistung ausgleicht.

Trends und Preise auf dem Wohnungsmarkt 2025

Hauspreise im Jahr 2025 – Nach einer leichten Korrektur in den Jahren 2022–23 befinden sich die Hauspreise in Montreal im Jahr 2025 wieder deutlich im Aufwärtstrend. Der durchschnittliche Hauspreis im Großraum erreichte Mitte 2025 etwa $660.000–$670.000 und übertraf damit den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2022 wowa.ca. Dies entspricht einer Wertsteigerung im hohen einstelligen Prozentbereich (~7–9 % im Jahresvergleich) wowa.ca – ein Tempo, das die Inflation und die Einkommen übertrifft, aber gemäßigter ist als die hektischen Zuwächse von über 20 % im Boomjahr 2021. Bemerkenswert ist, dass Montreals Preiswachstum in diesem Jahr das anderer großer kanadischer Städte übertroffen hat: Während Toronto und Vancouver in einigen Quartalen mit stagnierenden oder sinkenden Preisen zu kämpfen hatten, erreichte Montreal neue Höchststände wowa.ca. Analysten führen dies auf Montreals relative Erschwinglichkeit und Angebotsdynamik zurück. Selbst nach einem Jahrzehnt rascher Wertsteigerung (Montreals Benchmark-Hauspreis ist seit 2015 um 105 % gestiegen, deutlich mehr als Torontos 67 % wowa.ca), kostet das typische Haus in der Stadt (~$570.000 Benchmark wowa.ca) immer noch 40–50 % weniger als in Toronto oder Vancouver wowa.ca. Diese Lücke bedeutet, dass Montreal beim Zinsanstieg weniger „Schaum“ zu verlieren hatte und mehr Spielraum für einen erneuten Preisanstieg bestand, als die Nachfrage zurückkehrte.

Nach Immobilientyp verzeichneten Einfamilienhäuser (freistehend) im Jahr 2025 die stärksten Preissteigerungen. Der Medianpreis für ein freistehendes Haus in der CMA Montreal erreichte $633.250 (August-Daten), etwa +7 % gegenüber August 2024 apciq.ca. Tatsächlich stiegen die Hauspreise auf der Île de Montréal sogar noch schneller (+10 % im Jahresvergleich) apciq.ca, was auf einen intensiven Wettbewerb um das begrenzte Angebot im Stadtzentrum hinweist. Familien und Käufer, die in größere Immobilien umziehen möchten und oft bereits über Eigenkapital verfügen, trieben dieses Segment an apciq.ca. Viele begehrte Häuser erhielten weiterhin mehrere Angebote, insbesondere wenn sie bezugsfertig und gut gelegen waren, was zu Verkäufen über dem Angebotspreis führte. Häuser mit Renovierungsbedarf oder ambitionierter Preisgestaltung hingegen konnten länger auf dem Markt bleiben – eine neue Realität, da Käufer preissensibler werden und die Zinskosten zu Buche schlagen blog.remax.ca blog.remax.ca.

Eigentumswohnungen in Montreal hatten 2025 eine bescheidenere Entwicklung. Der mittlere Preis für Eigentumswohnungen (~$422.000 im August) stieg im Jahresvergleich um etwa 3–4 % wowa.ca und lag damit hinter dem Markt für Einfamilienhäuser zurück. Ein Grund dafür ist das große Angebot: In Montreal gab es eine Welle von Wohnungsneubauten im letzten Jahrzehnt, und viele während der Niedrigzinsphase verkaufte Einheiten werden jetzt fertiggestellt. Tatsächlich ist 2025 ein Spitzenjahr für die Fertigstellung von Eigentumswohnungen, was zu einem Anstieg der aktiven Angebote beiträgt und Käufern mehr Auswahl bietet mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. Im Stadtzentrum geraten investorengehaltene Eigentumswohnungen unter Druck – einige Investoren, die in der Bauphase gekauft haben, verkaufen nun, da die Zinskosten die Mieteinnahmen übersteigen cmhc-schl.gc.ca. Laut der Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) werden Rekordzahlen an neuen Eigentumswohnungen im Jahr 2025 und sinkende Mieten das Preiswachstum für Eigentumswohnungen in Montreal wahrscheinlich bremsen cmhc-schl.gc.ca. Tatsächlich verzeichneten bestimmte wohnungsreiche Gebiete wie das Griffintown-Viertel (Sud-Ouest) in diesem Jahr leichte Preisrückgänge (–1,8 % im Jahresvergleich für Eigentumswohnungen) centris.ca. Dennoch bleiben Eigentumswohnungen die erschwinglichste Option für Erstkäufer, und die Nachfrage nach gut bepreisten Einheiten ist stabil. Eigentumswohnungen in den Außenbezirken und solche in mittelteuren Vierteln verzeichneten eine ordentliche Wertsteigerung (z. B. stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Côte-des-Neiges/NDG im Durchschnitt um ~+17 % im Jahresvergleich centris.ca, was möglicherweise darauf hindeutet, dass junge Berufstätige dort Einheiten kaufen). Insgesamt ist Montreals Wohnungsmarkt ausgeglichen – ein Überangebot an Angeboten bedeutet, dass Käufer sich Zeit lassen können, und Verkäufer passen ihre Erwartungen an, akzeptieren manchmal Angebote unter dem Listenpreis oder längere Abschlussfristen blog.remax.ca.

Der Plex-Markt – Montreals charakteristische Duplex/Triplex-Mehrfamilienhäuser – hatte ein besonders starkes Jahr. Kleine Renditeobjekte (2–5 Einheiten) verzeichneten erneutes Investoreninteresse, da die Mietnachfrage in der Stadt hoch bleibt. Der mittlere Plex-Preis lag bei etwa $840K und stieg 10 % im Jahresvergleich wowa.ca, womit andere Kategorien übertroffen wurden. Die Plex-Verkäufe im August stiegen um 23 % im Jahresvergleich apciq.ca und führten damit alle Segmente an. Durch die höheren Zinsen benötigen neue Investoren für diese Immobilien größere Anzahlungen, aber viele werden von steigenden Mieten angezogen und vom Wunsch, Mieteinnahmen zur Kompensation der Hypothekenkosten zu erzielen. Außerdem entscheiden sich einige potenzielle Eigenheimkäufer dafür, durch den Kauf eines Plexes „House Hacking“ zu betreiben – sie wohnen in einer Einheit und vermieten die anderen –, um sich Wohneigentum in der Stadt leisten zu können. Dieser Trend trug dazu bei, dass Plexe 2025 zu einer der am schnellsten gehandelten Immobilienarten wurden.

Was das Marktgleichgewicht betrifft, kann der Wohnimmobiliensektor Montreals 2025 als angespannt, aber nicht überhitzt charakterisiert werden. Das Verhältnis von Verkäufen zu neuen Angeboten lag in Montreal bei etwa 50–60 %, was auf ausgewogene bis verkäuferfreundliche Bedingungen hinweist wowa.ca. Die aktiven Angebote sind leicht gestiegen (um ca. 4–5 % gegenüber 2024) apciq.ca, unter anderem dank eines größeren Angebots an Eigentumswohnungen. Käufer haben etwas mehr Auswahl als während des pandemiebedingten Booms, und Immobilien werden im Durchschnitt etwas langsamer verkauft (etwa 60–70 Tage am Markt für Häuser und Eigentumswohnungen im ersten Quartal centris.ca). Bemerkenswert ist, dass aufschiebende Bedingungen bei Angeboten ein Comeback feiern – ein deutlicher Wandel gegenüber der bedingungslosen „jetzt kaufen, später prüfen“-Mentalität von 2021. Im Jahr 2025 akzeptieren Verkäufer zunehmend Angebote, die unter dem Vorbehalt der Finanzierung oder des Verkaufs der aktuellen Immobilie des Käufers stehen, was ein ausgeglicheneres Verhandlungsumfeld widerspiegelt blog.remax.ca blog.remax.ca.

Allerdings ist der allgemeine Trend im Jahr 2025 von Aufschwung und Zuversicht auf dem Immobilienmarkt geprägt. Die Tatsache, dass der durchschnittliche Hauspreis in Montreal etwa 41 % höher ist als vor fünf Jahren wowa.ca, trotz zwischenzeitlicher Zinserhöhungen und einer Pandemie, spricht für die anhaltende Nachfrage und das begrenzte Angebot. Ein Großteil dieser Nachfrage ist organisch – angetrieben von Montrealern, die in größere Häuser umziehen, oder von neu gegründeten Haushalten – und weniger von spekulativen Verkäufen oder ausländischem Kapital. Die vergleichsweise Erschwinglichkeit der Stadt (mit Hypotheken, die hier oft nur halb so hoch sind wie in Toronto für ein ähnliches Haus) verschaffte ihr ein Polster; Eigentümer konnten die Zinserhöhungen im Allgemeinen besser verkraften, und weniger waren gezwungen, in Not zu verkaufen desjardins.com. Daher gab es in Montreal 2023 keinen starken Preiseinbruch wie in manchen anderen Märkten, und die Stadt startete 2025 mit einer soliden Ausgangslage. Wenn überhaupt, trotzt der Immobilienmarkt in Montreal bis zu einem gewissen Grad der wirtschaftlichen Schwerkraft – selbst als das kanadische BIP Mitte 2025 leicht schrumpfte und Rezessionsängste zunahmen, blieb der Immobilienmarkt in Montreal „außergewöhnlich dynamisch“, gestützt durch Faktoren wie etwas niedrigere Hypothekenzinsen, verlängerte Kreditlaufzeiten und einen reinen Wohnungsbedarf, der das Angebot übersteigt apciq.ca apciq.ca.

Investitionsmöglichkeiten und Wachstumsbereiche

Trotz hoher Preise bietet Montreal im Jahr 2025 weiterhin attraktive Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen, sowohl in traditionellen Objekten als auch in neuen Nischen. Investoren – von lokalen Vermietern bis hin zu großen Institutionen – konzentrieren sich strategisch auf Segmente und Standorte mit Wachstumspotenzial:

1. Mietwohnungen & Mehrfamilienhaus-Entwicklung: Mit steigenden Mieten und einem anhaltenden Wohnungsmangel sind zweckgebundene Mietobjekte zu einem heißen Investitionsbereich geworden. Die Abschaffung der GST auf Neubau-Mietwohnungen durch die Bundesregierung (Ende 2023 in Kraft getreten) hat die Wirtschaftlichkeit für Entwickler sofort verbessert canada.ca, und Montreal profitiert davon aufgrund seines hohen Anteils an Mietern. Wir beobachten ein erneutes Interesse am Bau von Apartmentgebäuden und an der Umwandlung anderer Immobilientypen in Wohnraum. Beispielsweise haben einige Entwickler ältere Bürogebäude in Mietwohnungen oder Studentenwohnheime in der Innenstadt umgewandelt renx.ca, um von leerstehenden Büroflächen und der starken Nachfrage von Universitätsstudenten zu profitieren. Die niedrige Leerstandsquote bei Mietwohnungen und der Zustrom von Studenten und Neuankömmlingen machen Mehrfamilien-Immobilien (von kleinen Plexen bis zu großen Wohnblocks) zu einer relativ sicheren Anlage – ein stetiger Einkommensstrom mit Potenzial für Wertsteigerung, wenn die Grundstückspreise steigen.

2. Aufstrebende Stadtviertel: Investoren blicken auch über Montreals traditionelle gehobene Viertel hinaus und haben aufstrebende Gebiete mit Wachstumspotenzial im Blick. Zwei bemerkenswerte Zonen sind das Southwest Borough und das East End. Der Südwesten (Gebiete wie Verdun, Saint-Henri, Pointe-St-Charles) ist seit Jahren im Aufschwung und zieht weiterhin junge Berufstätige und Familien an, dank neuer Annehmlichkeiten und Verkehrsanbindungen (die neuen REM-S-Bahn-Stationen und bestehende Metro-Linien verbessern den Zugang). Unterdessen stehen East End Bezirke wie Hochelaga-Maisonneuve, Mercier und sogar weiter östlich in Rivière-des-Prairies im Fokus. Diese Gebiete bieten erschwinglichere Einstiegspreise – oft 20–40 % unter dem Insel-Durchschnitt centris.ca – und werden derzeit revitalisiert. Der Centris Q1-Bericht hob Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles als stark nachgefragt für Einfamilienhäuser hervor, mit 9 % mehr Ansichten bei Inseraten und einem sprunghaften Anstieg der Verkäufe centris.ca. Investoren sehen Potenzial, da diese Viertel neue Dienstleistungen erhalten und die Infrastruktur (wie Verlängerungen von Metro-Linien oder verbesserte Autobahnen) sie zugänglicher macht. Das East End profitiert zudem von städtischen Programmen, die darauf abzielen, die Entwicklung in historisch unterversorgten Gebieten zu fördern. In den nächsten Jahren sind entlang wichtiger Korridore wie der Notre-Dame Street East und rund um den Olympiapark gemischte Projekte geplant, die für frühe Investoren solide Renditen bringen könnten.

3. Kommerzielle Nischen – Industrie, Rechenzentren und mehr: Auf der gewerblichen Seite bleibt Industrieimmobilien eine „All-Star“-Investition in Montreal. Lager- und Logistikeinrichtungen sind knapp, und E-Commerce-Unternehmen, Distributoren und Hersteller sind bereit, Spitzenmieten zu zahlen, um in oder nahe der Stadt zu sein. Wie bereits erwähnt, ist der Leerstand bei Industrieflächen sehr niedrig und die Mieten steigen, was ein verlässliches Einkommenswachstum für Eigentümer sichert. Investoren, die Industrieobjekte vor 2020 erworben haben, haben einen enormen Wertzuwachs erlebt, und selbst zu den heutigen höheren Preisen suchen viele Fonds weiterhin nach Lagerhäusern in Montreal, da sie mit einem Mietwachstum von 8–12 % im Jahr 2025 rechnen joerullier.com. Darüber hinaus gewinnen Immobilientypen der neuen Wirtschaft an Bedeutung – zum Beispiel haben sich Rechenzentren als begehrte Anlageklasse etabliert. Mit Montreals kühlem Klima (gut zur Serverkühlung) und günstigen Strompreisen expandieren Rechenzentrumsentwicklungen und ziehen Kapital von spezialisierten Investoren an. Kühlhausanlagen (für die Lebensmittelversorgungskette) sind eine weitere Nische, die als „Top-Tipp“ für kanadische Immobilien im Jahr 2025 hervorgehoben wird pwc.com, und Montreals Hafen sowie die Agrar- und Lebensmittelindustrie machen die Stadt zum idealen Standort. Diese Nischenimmobilien verwischen die Grenze zwischen Immobilien und Infrastruktur und gelten als Wachstumschancen in einem ansonsten ausgereiften Markt pwc.com.

4. Zweckgebundene Mietwohnungen & Studentenwohnheime: Die große Studentenzahl in Montreal (vier große Universitäten und zahlreiche Hochschulen) sorgt für eine starke Nachfrage nach Studentenwohnheimen – ein Investmentsegment, das nun mehr Aufmerksamkeit erhält. Unternehmen haben begonnen, Wohnheime speziell für Studierende und junge Berufstätige umzubauen oder zu errichten. So wurde beispielsweise ein markantes Bürogebäude in der Innenstadt erworben, um bis Mitte 2025 69 Einheiten für Studentenwohnheime zu schaffen costar.com. Mit dem Vorgehen gegen Airbnb könnten viele Investoren, die zuvor Kurzzeitvermietungen angeboten haben, auf Studenten- oder Langzeitvermietungen umsteigen, was das Angebot an legalen Mietwohnungen erhöhen könnte. Die Stadt und die Provinz haben zudem Unterstützung für bezahlbare Wohnprojekte signalisiert und bieten zinsgünstige Darlehen und Anreize. Einige clevere Investoren arbeiten mit gemeinnützigen Organisationen oder Regierungsprogrammen zusammen, um Wohnraum mit gemischtem Einkommen zu entwickeln, der zwar etwas geringere Renditen bringt, aber durch Zuschüsse oder Subventionen das Risiko senkt.

5. Transit-orientierte Entwicklung (TOD): Montreals laufende Ausbauprojekte im öffentlichen Nahverkehr, insbesondere das Réseau Express Métropolitain (REM), schaffen Mikro-Hotspots für Immobilien. Die ersten Abschnitte des REM wurden 2023–2024 eröffnet (Verbindung zwischen Innenstadt und South Shore), und zukünftige Zweige werden den Flughafen und die Westinsel erreichen. Grundstücke und Immobilien rund um REM-Stationen (z. B. Brossard auf der South Shore und zukünftige Haltestellen auf der Westinsel wie Pointe-Claire) gewinnen an Wert, da Entwickler neue Eigentumswohnungen, Einzelhandels- und Bürozentren planen, um die verbesserte Anbindung zu nutzen. Investoren, die Wachstum suchen, könnten diese Stationsbereiche frühzeitig ins Visier nehmen. Ebenso könnte jeder Fortschritt bei der lang diskutierten Blue Line-Metroerweiterung im Osten die Immobilienwerte in den Stadtteilen entlang der geplanten Strecke steigern.

6. Kreative Umnutzung & Nachhaltigkeit: Eine aufkommende Chance ist die Umwandlung und Wiederverwendung bestehender Immobilien als Reaktion auf Marktveränderungen. Über die Umwandlung von Büros in Wohnraum hinaus besteht Interesse daran, große Einzelhandelsflächen oder leerstehende Gewerbeimmobilien in gemischt genutzte Quartiere zu verwandeln. Die Behörden Montreals fördern solche kreativen Neuentwicklungen, um Wohnraumbedarf zu decken und städtischen Verfall zu reduzieren. Zudem sind grüne Gebäudesanierungen ein Wachstumsbereich, da Eigentümer in Energieeffizienz und nachhaltige Modernisierungen investieren (teilweise aufgrund verschärfter CO2-Vorschriften). Dies schafft Geschäftsmöglichkeiten für Firmen, die sich auf die Nachrüstung älterer Montrealer Triplexe oder Gewerbegebäude mit modernen, umweltfreundlichen Systemen spezialisieren – ein Nischen-, aber wachsender Investitionsansatz.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass zwar das schnelle Geld durch rasant steigende Immobilienpreise im Vergleich zum Boom vor einigen Jahren verschwunden ist, Montreals Immobilienlandschaft im Jahr 2025 dennoch vielfältige Chancen bietet. Investoren ändern lediglich ihre Strategie: Sie konzentrieren sich auf ertragsbringende Anlagen (Vermietung, Industrie) und Value-Add-Strategien (Umwandlungen, aufstrebende Lagen) statt auf reine Spekulation auf schnelle Wertsteigerung. Die starken Fundamentaldaten der Stadt – diversifizierte Wirtschaft, wachsende Bevölkerung (vorerst) und relative Erschwinglichkeit – machen sie zu einem attraktiven Ort für Kapitalanlagen mit mittel- bis langfristigem Horizont.

Regulatorische und politische Veränderungen mit Einfluss auf den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Montreal (und ganz Kanada) im Jahr 2025 wird nicht nur von wirtschaftlichen Faktoren geprägt, sondern auch von einer Welle neuer Regulierungen und politischer Maßnahmen. Regierungen auf allen Ebenen haben Maßnahmen eingeführt, um Immobilienpreise zu zügeln, das Angebot zu erhöhen oder Verbraucher zu schützen – und diese haben spürbare Auswirkungen auf die Marktdynamik in Montreal.

Verlängerung des Verbots für ausländische Käufer: Eine der bedeutendsten Maßnahmen ist das bundesweite Verbot für ausländische Käufer von Wohnimmobilien. Ursprünglich als zweijähriges Verbot (2023–2024) eingeführt, wurde dieses Verbot um weitere zwei Jahre bis zum 1. Januar 2027 verlängert canada.ca. Ausländischen Nichtansässigen und ausländischen Unternehmen ist es untersagt, Wohnimmobilien in Kanada zu kaufen, mit einigen Ausnahmen. In Montreal war der Kauf durch Ausländer nie so verbreitet wie in Vancouver oder Toronto, aber dieses Gesetz hat die spekulative Nachfrage aus dem Ausland weiter abgekühlt. Die Luxussegmente in Montreal (Eigentumswohnungen in der Innenstadt, hochwertige Häuser in Westmount) haben durch dieses Verbot wahrscheinlich einige Auswirkungen gespürt. Durch die Bevorzugung inländischer Käufer sollte die Politik es Einheimischen etwas leichter machen, sich durchzusetzen, obwohl Kritiker anmerken, dass ausländische Käufer nur einen kleinen Teil des Marktes ausmachten. Unabhängig davon signalisiert diese Verlängerung, dass die politischen Entscheidungsträger den Wohnungsmarkt als Anlageklasse genau im Blick behalten und versuchen sicherzustellen, dass „Wohnungen zum Wohnen da sind und nicht nur als Investition“ – wie es die Finanzministerin ausdrückte canada.ca.

Steuer auf ungenutzten Wohnraum: Neben dem Käuferverbot hat die Bundesregierung auch eine Steuer auf ungenutzten Wohnraum (UHT) eingeführt – eine jährliche Steuer von 1 % auf den Wert von Wohnimmobilien, die leer stehen oder untergenutzt sind und sich im Besitz von nicht ansässigen, nicht-kanadischen Eigentümern befinden canada.ca. Seit 2022 in Kraft, zwingt die UHT ausländische Eigentümer dazu, entweder die Einheiten zu vermieten oder eine Steuerstrafe zu zahlen. In Montreal, wo es im Vergleich zu Vancouver relativ wenige leere Luxuswohnungen gibt, könnte die direkte Auswirkung der UHT begrenzt sein. Aber sie ergänzt die generelle Haltung, spekulativen Wohnungsbesitz zu entmutigen. Wohlhabende internationale Käufer sehen sich nun sowohl mit einem Kaufverbot als auch mit einer Haltesteuer konfrontiert, was zusammen in den letzten zwei Jahren wahrscheinlich einige Auslandsinvestitionen in Immobilien in Montreal abgeschreckt hat.

Durchgreifen gegen Kurzzeitvermietungen: Auf lokaler Ebene hat Montreal eine der strengsten Kurzzeitvermietungsregelungen Kanadas eingeführt für 2024–2025. Unter Berufung auf Wohnungserschwinglichkeit und öffentliche Sicherheit verbietet die Stadt Airbnb-ähnliche Vermietungen für den Großteil des Jahres und erlaubt Kurzzeitvermietungen nur während eines festgelegten Sommerzeitraums (etwa 10. Juni bis 10. September) und nur für diejenigen mit entsprechenden Genehmigungen thelogic.co. Effektiv ist außerhalb der Sommersaison die Vermietung einer Unterkunft für weniger als 31 Tage in ganz Montreal verboten, außer in einer kleinen touristischen Zone in der Innenstadt. Dieser drastische Schritt erfolgte, nachdem ein tödliches Feuer in einem illegalen Airbnb Anfang 2023 den politischen Willen zur Durchsetzung der Regeln gestärkt hatte. Die Auswirkung: Investoren, die Eigentumswohnungen oder Apartments ausschließlich für Airbnb-Einnahmen gekauft haben, sehen ihr Geschäftsmodell auf den Kopf gestellt. Viele dieser Einheiten werden voraussichtlich auf den langfristigen Mietmarkt zurückkehren oder verkauft werden. Dies könnte das Mietangebot in begehrten Gegenden leicht erhöhen (die Leerstandsquote etwas entspannen) und könnte einen gewissen Abwärtsdruck auf die Preise von Eigentumswohnungen in Gebäuden mit vielen Airbnbs ausüben. Insgesamt soll das Durchgreifen gegen Kurzzeitvermietungen dazu dienen, Wohnraum für Einwohner freizumachen und die Mietpreise zu dämpfen. Erste Anzeichen zeigen, dass Tausende von Airbnb-Angeboten verschwunden sind und mehr Mietwohnungen auf traditionellen Vermietungswebsites erscheinen.

Hypotheken- und Finanzierungsregeln: Im Jahr 2025 gab es einige Anpassungen der Hypothekenregeln, um Käufern zu helfen, mit den hohen Zinssätzen umzugehen. Zum einen haben kanadische Aufsichtsbehörden und Kreditgeber Flexibilität gezeigt, indem sie in bestimmten Fällen längere Amortisationszeiten zulassen. Während die Standardamortisation für versicherte Hypotheken weiterhin 25 Jahre beträgt, verlängern einige Banken die Amortisationszeiten auf bis zu 30 Jahre (oder mehr, im Falle von Verlängerungen, bei denen die Zahlungen stark ansteigen würden), um Zahlungsausfälle zu verhindern apciq.ca. Dies senkt effektiv die monatlichen Zahlungen für stark belastete Hauseigentümer, allerdings auf Kosten eines langsameren Kapitalabbaus. Zusätzlich wurden die Kriterien für die Hypothekenversicherung „gelockert“ – zum Beispiel hat die Regierung Mitte 2024 die Obergrenze für versicherte Hypotheken leicht angehoben (wodurch Immobilien über 1 Million Dollar in einigen Programmen für Erstkäufer qualifizieren) und ein First Home Savings Account eingeführt, um Käufern beim Ansparen der Anzahlung zu helfen canada.ca. Ökonomen von Desjardins stellten fest, dass „lockerere Regeln für die Hypothekenversicherung“ in Kombination mit niedrigeren Zinssätzen einige Käufer dazu bewegten, 2025 endlich in den Markt einzusteigen desjardins.com. Es gibt auch politischen Druck, den Hypotheken-Stresstest zu überdenken, falls die Zinsen hoch bleiben; obwohl bis 2025 keine Änderungen vorgenommen wurden, verschaffte die Tatsache, dass die typischen 5-Jahres-Festzinsen von etwa 5,5 % im Jahr 2023 auf etwa 4,5 % Ende 2024 sanken, den Käufern etwas mehr Spielraum blog.remax.ca.

Anreize für Wohnungsbau: Um die Angebotsseite anzugehen, haben verschiedene Regierungsebenen Anreize eingeführt. Der Housing Accelerator Fund (Bundesebene) begann 2024 mit der Finanzierung von Montreal, um Genehmigungen zu beschleunigen und den schnelleren Wohnungsbau zu fördern, mit dem Ziel, in den nächsten zehn Jahren Zehntausende von Einheiten hinzuzufügen canada.ca. Die Stadt Montreal selbst hat eine Verordnung (oft als „20-20-20“-Regel bezeichnet, eingeführt 2021), die vorschreibt, dass viele neue Wohnprojekte einen Anteil an bezahlbarem Wohnraum, familiengerechten Einheiten oder Beiträgen zu städtischen Wohnungsfonds enthalten müssen. Diese Politik der inklusiven Bebauung bleibt 2025 in Kraft, was bedeutet, dass Entwickler den öffentlichen Nutzen in ihre Projekte einbeziehen müssen. Auch wenn dies die Projektkosten erhöht, soll es sicherstellen, dass neue Entwicklungen einer breiten Bevölkerungsschicht zugutekommen und nicht nur dem Luxussegment.

Die Provinzregierung von Quebec ist ebenfalls aktiv geworden: Sie hat einen Renovierungssteuergutschrift ausgeweitet, um Renovierungen von Mietgebäuden anzukurbeln (Verbesserung von Qualität und Sicherheit), und in sozialen Wohnungsbau investiert, um die am stärksten gefährdeten Bevölkerungsgruppen zu unterstützen. Außerdem kündigte die Provinz für 2025 Pläne an, temporäre ausländische Arbeitskräfte und internationale Studierende zu begrenzen (Teil einer umfassenderen Bevölkerungsstrategie) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, was die Wohnungsnachfrage in Montreal in den kommenden Jahren indirekt etwas entspannen könnte, falls weniger Neuankömmlinge eintreffen. Diese Politik ist umstritten, da sie die Erschwinglichkeit von Wohnraum gegen die Ziele der Einwanderung ausspielt.

Besteuerung: Montreals Grundsteuern und Abgaben wurden etwas angepasst. Die Stadt hat die zusätzliche hohe Stufe bei der Grunderwerbssteuer („Willkommenssteuer“) für teure Immobilien beibehalten – Verkäufe über ca. 1,1 Millionen Dollar unterliegen einer Steuer von über 3 % auf den Betrag oberhalb dieser Schwelle wowa.ca. Im Jahr 2025 wurde über eine kommunale Leerwohnungssteuer nachgedacht (aber noch nicht umgesetzt), ähnlich wie in Toronto und Vancouver, um leerstehende Wohnungen zu verhindern. Auf nationaler Ebene sehen sich Mietinvestoren nun mit einer bundesweiten Anti-Flipping-Steuer konfrontiert: Der Verkauf einer Wohnimmobilie innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf führt dazu, dass der Gewinn als Geschäftseinkommen (zu 100 % steuerpflichtig) besteuert wird, sofern keine Ausnahme gilt. Diese wurde 2023 eingeführt, um spekulative Verkäufe zu verhindern, und bleibt in Kraft, was das Verhalten der Investoren auf eine langfristigere Perspektive lenkt.

Zusammengefasst ist das regulatorische Umfeld 2025 geprägt von einem starken Vorstoß für Wohnraumerschwinglichkeit und -angebot: ausländische und spekulative Nachfrage eindämmen, Investitionen in Mietwohnungen lenken, Mieter schützen (z. B. durch Airbnb-Verbote) und Bauträger dazu bewegen, mehr und günstigere Einheiten zu errichten. Der Markt in Montreal, traditionell stärker reguliert (Quebec hat einen starken Mieterschutz und eine Geschichte des sozialen Wohnungsbaus), nimmt diese Veränderungen auf. Das unmittelbare Ergebnis ist ein Markt, der etwas weniger hektisch und stärker auf Endnutzer ausgerichtet ist. Zum Beispiel sorgt das verlängerte Ausländerankaufsverbot dafür, dass die Nachfrage überwiegend lokal ist, und tatsächlich wurde Montreals Aufschwung 2025 von lokalen Erstkäufern und Aufsteigern getragen (unterstützt durch niedrige Zinsen und nicht durch ausländisches Kapital). Sollten diese Maßnahmen fortgesetzt werden, könnte Montreal langfristig einen gesünderen Wohnungsmarkt erleben – die Herausforderung wird jedoch sein, genügend neue Wohnungen zu bauen, um die Nachfrage zu decken, ohne dass die Preise wieder stark ansteigen.

Stadtteil-Überblick: Preise in ganz Montreal

Montreal wird oft als Stadt der Stadtteile beschrieben, von denen jeder seinen eigenen Charakter und Preisschild hat. Der Markt 2025 hat die Unterschiede zwischen diesen Gebieten noch verstärkt: Einige Viertel erreichen neue Preisrekorde, während andere vergleichsweise erschwinglich bleiben (oder in bestimmten Segmenten sogar Preisrückgänge verzeichnen). Hier ein Überblick über die Immobilienlandschaft Montreals nach Regionen, der zeigt, wie sich die Preise verteilen:

Luxusenklaven – Westmount & Outremont: Am oberen Ende bleiben Enklaven wie Westmount (eine unabhängige Stadt auf der Insel) und Outremont (ein gehobener Wohnbezirk) die teuersten Gegenden Montreals. Diese Sektoren sind „für eine ausgewählte Handvoll wohlhabender Käufer reserviert“ centris.ca. Während die genauen Durchschnittspreise durch einige Verkäufe im oberen Segment schwanken können, ist es in diesen Vierteln nicht ungewöhnlich, Medianpreise für Einfamilienhäuser deutlich über 1,5–2 Millionen $ zu sehen. So erreichte beispielsweise die benachbarte Stadt Mont-Royal (TMR) Anfang 2025 einen durchschnittlichen Hauspreis von 2,02 Millionen $, ein Anstieg von 14,5 % im Jahresvergleich centris.ca – ein Indikator für die Nachfrage nach wohlhabenden Vierteln. In Westmount und Outremont sorgen großzügige Jahrhundertwendehäuser und die Nähe zu Top-Schulen für hohe Werte. Diese Märkte sind abgeschirmt; selbst als die Zinsen stiegen, kaufen viele Käufer hier bar oder verfügen über erhebliches Vermögen. Daher verzeichneten diese Luxusgegenden weiterhin Wachstum im Jahr 2025 und ein sehr geringes Angebot – sie machen jedoch nur einen winzigen Bruchteil der Gesamtverkäufe aus (in Westmount gab es so wenige Verkäufe, dass offizielle Statistiken die Durchschnittswerte oft auslassen centris.ca).

Trendige urbane Bezirke – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie: Das Plateau und Ville-Marie (Downtown) sind bekannt für ihren Mix aus historischen Walk-ups, Eigentumswohnungen und lebendigem Straßenleben. Im Jahr 2025 war ihre Immobilienentwicklung etwas durchwachsen. Le Plateau-Mont-Royal, einst das angesagte (jetzt teure) Viertel, scheint eine Preisobergrenze zu erreichen. Der durchschnittliche Eigentumswohnungspreis im Plateau lag bei etwa 605.000 $ im 1. Quartal, praktisch unverändert (+0,3 %) gegenüber dem Vorjahr centris.ca. Das deutet darauf hin, dass Käufer in diesem Gebiet weitere Preiserhöhungen ablehnen oder sich für aufstrebendere Lagen entscheiden. Die ikonischen Triplexe des Plateaus erzielen inzwischen oft über 1 Mio. $, was den Cashflow für Investoren erschwert und den Einstieg für junge Familien schwierig macht, was die Aktivität abkühlt. Ville-Marie, zu dem auch die Innenstadt und der Alte Hafen gehören, verzeichnete bei Eigentumswohnungen einen moderaten Preisanstieg (~4 % im Jahresvergleich, Durchschnitt ~565.000 $) centris.ca. Der Eigentumswohnungsmarkt in der Innenstadt bietet weiterhin reichlich Angebot (neue Türme wurden fertiggestellt und weitere sind in Planung), und wie bereits erwähnt, werden von Investoren gehaltene Einheiten zum Verkauf angeboten, was das Preiswachstum gebremst hat. Dennoch bleibt die Innenstadt attraktiv für alle, die einen urbanen Lebensstil suchen; die Preise liegen deutlich unter denen im Zentrum von Toronto, sodass einige Käufer aus anderen Provinzen in Montreals Innenstadtwohnungen einen Mehrwert sehen.

Das familienfreundliche West – NDG, CSL, DDO: Montreals Westend und die Vororte der Westinsel haben eine solide Wertsteigerung verzeichnet, da Familien nach mehr Platz und Gärten suchen. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), ein großer zentraler Stadtbezirk, verzeichnete einen durchschnittlichen Preis für Einfamilienhäuser von 1,24 Mio. $ (+6,3 % im Jahresvergleich) und für Eigentumswohnungen etwa 626.000 $ (+16,6 % im Jahresvergleich!) centris.ca. NDG bietet Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen in einem (für Montreal) erschwinglichen Bereich und scheint besonders im Eigentumswohnungssegment zu boomen – vielleicht, weil sich Verkleinerer und junge Berufstätige eher hier niederlassen als in den teureren Innenstadt-/Plateau-Vierteln. Côte-Saint-Luc (ein an NDG angrenzender Vorort) weist ebenfalls hohe Durchschnittspreise auf (~1 Mio. $ für Häuser, 536.000 $ für Eigentumswohnungen) centris.ca, was seine Attraktivität für Mittelstandsfamilien und Rentner widerspiegelt (es ist ein überwiegend anglophones Gebiet mit guter Infrastruktur).

Weiter westlich haben die West Island-Vororte wie Dollard-des-Ormeaux (DDO) und Pointe-Claire einen Boom erlebt. Der durchschnittliche Hauspreis in DDO stieg auf etwa 883.000 $ (+13,7 % im Jahresvergleich), Eigentumswohnungen auf etwa 512.000 $ (+16,8 %) centris.ca. Dies ist wahrscheinlich auf die Attraktivität des Vororts und vielleicht auf die REM-Linie zurückzuführen, die DDO nun in 30 Minuten mit der Innenstadt verbindet und so die Attraktivität steigert. Beaconsfield und Kirkland, wohlhabende West Island-Städte der oberen Mittelschicht, nähern sich der 1-Million-Dollar-Marke für durchschnittliche Häuser (etwa 985.000 $ bzw. 1,0 Mio. $) centris.ca. Da Homeoffice mehr Flexibilität ermöglicht, entscheiden sich einige Käufer für diese Vororte, um größere Häuser zu bekommen, setzen aber weiterhin auf den verbesserten Nahverkehr (REM) für gelegentliche Fahrten ins Büro. Die Westinsel insgesamt war ein Wachstumsgebiet, wodurch sich die historische Lücke zwischen Stadt und Vororten verringert hat.

Erschwinglich und im Aufschwung – Osten und Norden: Am anderen Ende des Spektrums liegen Montreals erschwinglichste Viertel im Osten und Norden, und viele davon verzeichneten 2025 eine bemerkenswerte Aktivität. Wie von Centris hervorgehoben, sticht Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) hervor. Mit einem durchschnittlichen Preis für Einfamilienhäuser von $571.658 im 1. Quartal 2025 centris.ca liegt dies etwa 40 % unter dem Insel-Durchschnitt. Das zog einen Ansturm von Käufern an – RDP-PAT machte 11 % aller Centris-Immobilienanzeigenaufrufe aus, und das Verkaufsvolumen stieg um 22 % centris.ca. Käufer, insbesondere junge Familien, werden von der Aussicht auf ein freistehendes Haus in den $500.000er-Bereich gelockt – etwas, das im Zentrum von Montreal unmöglich ist. Die etwas abgelegene Lage von RDP-PAT (östliche Spitze der Insel) wird durch gute Verkehrsanbindung (S-Bahnen, nahegelegener Metro-Endbahnhof, geplante Erweiterungen) und verbesserte Infrastruktur ausgeglichen. Die Beliebtheit des Bezirks im Jahr 2025 deutet auf einen echten Wandel hin: Viele sind bereit, längere Pendelzeiten für mehr Erschwinglichkeit in Kauf zu nehmen.

Ähnlich bleibt Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) eine Bastion relativer Erschwinglichkeit in direkter Nachbarschaft zur Innenstadt. Interessante Trends dort: Die Preise für Einfamilienhäuser sanken um 7 % gegenüber dem Vorjahr auf etwa $603.000 centris.ca, was auf eine gewisse Preiskorrektur oder eine Veränderung in der Verkaufsstruktur hindeutet (vielleicht wurden weniger renovierte Stadthäuser verkauft). Andererseits stiegen die Wohnungspreise in HOMA um 7 % auf etwa $426.500 centris.ca, immer noch deutlich unter dem Insel-Durchschnitt für Eigentumswohnungen. Der Wohnungsmarkt in der Gegend zieht mit neuen Projekten an, und sie bleibt eines der günstigsten innenstadtnahen Viertel mit Metro-Anschluss. Mehr Angebot in HOMA verschaffte Käufern Luft zum Atmen und nahm trotz starker Nachfrage den Druck vom Markt centris.ca. Viele sehen HOMA als ein Viertel im Wandel – Cafés und Loftwohnungen zwischen alten Fabrikgebäuden – und die Daten für 2025 deuten darauf hin, dass es weiter im Aufschwung ist, aber zu erreichbaren Preisen, was es für Erstkäufer attraktiv macht, die sich andere Bezirke nicht mehr leisten können.

Im Norden von Montreal, in Stadtteilen wie Ahuntsic und Villeray, verbinden sich Erschwinglichkeit und Nähe zum Zentrum. In Ahuntsic-Cartierville gab es einen leichten Rückgang der Hauspreise (–6,6 %), mit einem Durchschnitt von etwa 846.000 $, aber die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um +8,4 % (~451.000 $) centris.ca. Dies könnte auf weniger Verkäufe von Luxusimmobilien im Jahr 2025 hindeuten, aber generell ist Ahuntsic ein stabiles Familienviertel, und seine Eigentumswohnungen (oft in Wassernähe oder in neuen Mittelklassebauten) gewinnen an Wert. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, ein vielfältiges zentrales Viertel, hatte einen durchschnittlichen Eigentumswohnungspreis von etwa 510.000 $ (–1,3 % im Jahresvergleich) centris.ca. Besonders in Parc-Extension gab es einen Zustrom von Investoren und Gentrifizierung in der Nähe des neuen Wissenschaftscampus der Universität Montreal. Das Plateau bei den Eigentumswohnungspreisen könnte auf ein Überangebot an kleinen Einheiten zurückzuführen sein (Investoren steigen aus). Aber mit Metro-Anbindung und zentraler Lage bleibt dieses Gebiet weiterhin interessant.

South Shore & Laval: Auch wenn sie nicht auf der Insel liegen, ziehen viele Montrealer einen Umzug aufs Festland wegen der Erschwinglichkeit in Betracht. Obwohl unser Fokus auf Montreal selbst liegt, lohnt es sich, Orte wie Laval (im Norden) und Longueuil/Brossard (South Shore) zu erwähnen, die ähnliche Preistrends wie die Insel zeigten – moderate Anstiege im Jahr 2025, wobei Einfamilienhäuser in diesen Vororten im Allgemeinen zwischen mittleren 500.000 $ und 700.000 $ liegen, je nach Sektor (immer noch günstiger als der Durchschnitt von etwa 950.000 $ für Häuser auf der Insel Montreal centris.ca). Besonders die South Shore profitiert vom REM – die neue Schnellverbindung von Brossard ins Stadtzentrum hat den Eigentumswohnungsmarkt angekurbelt. Diese Randgebiete bieten Käufern ein Ventil, was wiederum dazu beiträgt, dass die Preise auf der Insel nicht noch stärker überhitzen.

Zusammengefasst zeigt die Preisübersicht der Stadtteile Montreals im Jahr 2025 eine riesige Bandbreite: von Einstiegswohnungen unter 400.000 $ in Randlagen bis zu Villen, die in Westmount 3–4 Millionen $ übersteigen. Die wichtigsten Veränderungen in diesem Jahr waren, dass erschwingliche Viertel das schnellste Verkaufswachstum verzeichneten (da Käufer dorthin strömten), und einige traditionell sehr gefragte Gegenden sich aufgrund von Erschwinglichkeitsgrenzen stabilisierten. Dieser „Zwei-Geschwindigkeiten-Markt“ – Widerstandsfähigkeit im Hochpreissegment und Ansturm im Budgetbereich – verdeutlicht Montreals anhaltende Herausforderung: Die Nachfrage ist breit und stadtweit, aber das Angebot ist begrenzt, besonders im unteren Preissegment. Stadtteile, die Wohnraum schaffen können (z. B. durch Umnutzung alter Industrieflächen im Osten), werden wahrscheinlich eine Wertsteigerung erleben, da sie zur neuen Anlaufstelle für junge Käufer werden, während gesättigte, teure Gegenden ein flacheres Wachstum sehen könnten, wenn Käufer einfach nicht mehr zahlen können.

Wirtschaftliche und demografische Faktoren, die die Nachfrage beeinflussen

Immobilien existieren nicht im luftleeren Raum; Montreals Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte im Jahr 2025 werden maßgeblich von breiteren wirtschaftlichen und demografischen Strömungen beeinflusst. Mehrere Schlüsselfaktoren spielen eine Rolle:

Bevölkerungsströme und Wohnungsnachfrage: Die Bevölkerung Montreals hat eine Achterbahnfahrt hinter sich. Nach Jahren mit mäßigem Wachstum erlebte die Stadt einen Bevölkerungsschub in den Jahren 2022–2024, hauptsächlich aufgrund der Rekordzahlen bei der internationalen Zuwanderung nach Kanada. Québec nahm 2024 eine hohe Zahl an Einwanderern auf (die Bevölkerung der Provinz wuchs in diesem Jahr um ca. 155.000), und Montreal, als wirtschaftliches Zentrum, absorbierte viele von ihnen coastreporter.net. Tatsächlich führte Montreal das Bevölkerungswachstum der Provinz in den Jahren 2023–2024 mit +4,2 % an (ca. 91.300 zusätzliche Menschen) – ein außergewöhnlich hoher Wert, der „ausschließlich durch Zuwanderung“ getrieben wurde statistique.quebec.ca. Dieser Zustrom, kombiniert mit zurückkehrenden Studierenden nach der Pandemie, ließ die Wohnungsnachfrage stark ansteigen, insbesondere bei Mietwohnungen und Einstiegsimmobilien.

Allerdings gibt es eine Wendung: Mitte 2025 begannen die politischen Entscheidungsträger, das Bevölkerungswachstum wegen der Wohnungsnot zu bremsen. Die Bundesregierung kündigte Pläne an, die Zuwanderungszahlen zu drosseln (insbesondere bei temporären Aufenthaltsberechtigten wie internationalen Studierenden), und die Regierung von Québec will die Zahl der temporären ausländischen Arbeitskräfte in drei Jahren um ca. 9 % senken montreal.citynews.ca. Die Statistikbehörde von Québec prognostiziert sogar, dass die Bevölkerung der Provinz bis 2030 um 80.000 sinken könnte, falls sich diese Trends fortsetzen montreal.citynews.ca, wobei Montreals eigene Bevölkerung um ca. 5 % zurückgehen könnte – eine deutliche Umkehr früherer Prognosen montreal.citynews.ca. Als Hauptgrund wird eine geplante „vorübergehende Reduzierung der Migration“ genannt – weniger internationale Studierende und Arbeitskräfte werden zugelassen montreal.citynews.ca – zusammen mit niedrigen Geburtenraten. Sollte Montreals Bevölkerung tatsächlich stagnieren, würde das mittelfristig das Wachstum der Wohnungsnachfrage abkühlen. Selbst im Szenario eines Nullwachstums der Bevölkerung wird jedoch erwartet, dass die Anzahl der Haushalte weiterhin steigt (um ca. 0,8 %) montreal.citynews.ca, da die Haushaltsgrößen kleiner werden und eine alternde Bevölkerung mehr separate Wohneinheiten benötigt. Praktisch bedeutet das: Auch wenn es weniger neue Menschen gibt, sorgen mehr alleinlebende Senioren und mehr junge Menschen, die sich später binden, dafür, dass die Wohnungsnachfrage nicht eins zu eins mit der Bevölkerung schrumpft. Das könnte den Druck auf den Wohnungsmarkt aufrechterhalten, wenn auch weniger stark.

Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung: Die Wirtschaft Montreals im Jahr 2025 ist ein gemischtes Bild. Nach der starken Erholung nach COVID verlangsamte sich das Wachstum 2023–24, und bis Mitte 2025 trat Kanada in eine Phase von stagnierendem BIP mit Befürchtungen einer milden Rezession ein. Das reale BIP von Québec befand sich „seit April [2025] auf einem Abwärtstrend“ apciq.ca und landesweit schrumpfte die Wirtschaftsleistung im 2. Quartal sogar leicht. Diese wirtschaftliche Abschwächung würde normalerweise die Immobiliennachfrage dämpfen – Arbeitsplatzunsicherheit kann dazu führen, dass Menschen den Kauf von Häusern oder neue Büroerweiterungen aufschieben. Tatsächlich war das Verbrauchervertrauen in Montreal vorsichtig blog.remax.ca. Dennoch widersetzte sich der Immobilienmarkt bis Ende 2024 und Anfang 2025 teilweise dieser Schwerkraft. Ein Faktor waren die Zinserwartungen – die Menschen erwarteten, dass nach den schnellen Zinserhöhungen von 2022 eine Entlastung bevorstand. Im 4. Quartal 2024 sanken die Anleiherenditen und die 5-jährigen Festhypothekenzinsen gingen tatsächlich zurück, was einen Kaufrausch auslöste (Re/MAX verzeichnete einen „besonders starken“ November/Dezember 2024, als Käufer einstiegen, sobald die Zinsen leicht sanken) blog.remax.ca. Dieses psychologische Element – kaufen, bevor die Zinsen wieder steigen / profitieren, wenn die Zinsen gerade etwas gefallen sind – half, die Nachfrage auch bei sinkendem BIP aufrechtzuerhalten.

Der Arbeitsmarkt in Montreal hielt sich auch 2025 relativ gut. Die Arbeitslosenquote der Stadt lag etwa auf dem Landesdurchschnitt. Wichtig ist, dass die Wirtschaft Montreals sehr diversifiziert ist: Branchen wie Technologie, Gaming, visuelle Effekte, Luft- und Raumfahrt, Logistik und Hochschulbildung sorgen für eine breite Basis. Die Tech-Branche verzeichnete 2023 weltweit Entlassungen, aber Montreal bleibt ein Tech-Hub (vor allem in KI und Gaming), was junge, oft internationale Talente anzieht – die alle Wohnraum benötigen. Auch wenn einige Sektoren (Exportindustrie) durch eine US-Konjunkturabschwächung und Zölle getroffen wurden (Kanada und die USA befanden sich 2025 in einem kleinen Handelsstreit) desjardins.com, erholten sich andere Sektoren wie der Tourismus stark, was Montreals Gastgewerbe und Einzelhandelsimmobilien zugutekam. Das Einkommenswachstum in Montreal hinkte traditionell Toronto hinterher, aber die Lohnzuwächse beschleunigten sich 2022–2023 aufgrund von Arbeitskräftemangel. Bis 2025 moderierte sich das Lohnwachstum, und die Inflation – obwohl sie vom Höchststand 2022 zurückging – hatte einen Teil der Kaufkraft aufgezehrt. Die Haushalte wurden durch höhere Kosten für alles, einschließlich Hypothekenzahlungen, belastet. Dies führte zu Phänomenen wie mehr Mehrgenerationenhaushalten oder Miteigentum (Freunde oder Geschwister tun sich zusammen, um ein Duplex zu kaufen), was bei Erstkäufern in den Dreißigern immer häufiger wird blog.remax.ca.

Zinssätze und Kreditbedingungen: Vielleicht der wichtigste wirtschaftliche Faktor ist das Zinsumfeld. Der Leitzins der Bank of Canada stieg von 0,25 % Anfang 2022 auf etwa 5 % im Jahr 2023, was die Hypothekenzinsen drastisch erhöhte. Montrealer, die 2025 ihre Hypotheken verlängerten, sahen sich oft mit verdoppelten Zinssätzen und deutlich höheren Zahlungen konfrontiert – ein Risiko für die Wohnstabilität. Wie bereits erwähnt, reagierten viele Banken darauf, indem sie die Amortisationszeiten verlängerten (einige Kredite wurden bei der Verlängerung vorübergehend auf 35–40 Jahre gestreckt, nur um die Zahlungen tragbar zu halten). Ende 2024 und 2025, als die Inflation nachließ, pausierte die Bank of Canada die Zinserhöhungen und senkte schließlich im September 2025 den Zinssatz cut in September 2025 blog.remax.ca. Das ist ein Wendepunkt: Die erste Zinssenkung seit Jahren signalisiert eine Trendwende. Auch wenn eine einzelne Senkung variable Hypotheken nur geringfügig entlastet, hat sie einen großen Einfluss auf die Psychologie und die Erwartungen für die Zukunft. Ende 2025 glauben Käufer und Investoren, dass die Finanzierungskosten in den Jahren 2026–27 allmählich sinken werden, was ihre zukünftige Kaufkraft potenziell erhöht cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Diese Erwartung befeuert eine gewisse aktuelle Nachfrage (um noch einzusteigen, bevor die Preise weiter steigen könnten, wenn die Zinsen fallen). Umgekehrt hätte Montreals Markt deutlich abkühlen können, wenn die Zinsen hoch geblieben oder weiter gestiegen wären. Daher ist der Zinsausblick (endlich besser werdend) jetzt ein wichtiger Rückenwind.

Dennoch bleibt die Erschwinglichkeit eine Herausforderung. Montreal mag günstiger sein als andere Großstädte, aber im historischen Vergleich ist es ziemlich unerschwinglich: Das Verhältnis von Preis zu Einkommen liegt nahe an Allzeithochs. Ein durchschnittlicher Haushalt in Montreal mit einem Einkommen von etwa 76.000 $ kann sich bei den aktuellen Zinsen nur eine Hypothek von etwa 260.000 $ leisten, was – selbst mit einer beträchtlichen Anzahlung – bedeutet, dass sie auf Immobilien von etwa 325.000 $ oder weniger beschränkt sind mortgagesandbox.com. Es gibt nur sehr wenige bewohnbare Immobilien zu diesem Preis, außer kleine Eigentumswohnungen oder weit entfernte Lagen. Das bedeutet, dass viele Erstkäufer auf die „Bank von Mama und Papa“ angewiesen sind oder den Kauf aufschieben müssen. Demografisch hat dies das durchschnittliche Erstkäuferalter in die Mitte der 30er Jahre verschoben blog.remax.ca. Die große Zahl an Studenten und jungen Mietern in Montreal sorgt zwar für eine ständige Nachfrage nach Mietwohnungen und Einstiegsimmobilien, aber diese jüngeren Bewohner stehen vor hohen Hürden beim Eigentumserwerb.

Urbanisierung und Lebensstilwandel: Interessanterweise gibt es nach dem pandemiebedingten Trend in die Vororte Anzeichen für eine teilweise Umkehr: Da einige Arbeitgeber die Menschen zumindest für ein paar Tage pro Woche zurück ins Büro holen und sich die erste Welle der Umzüge ins Homeoffice gelegt hat, stabilisiert sich die Nachfrage im urbanen Kern von Montreal. Millennials, die inzwischen die größte Gruppe im typischen Hauskaufalter sind, schätzen im Allgemeinen städtische Annehmlichkeiten und kürzere Arbeitswege. Die CMHC geht davon aus, dass mit dem Nachlassen des Reizes der Fernarbeit mehr junge Käufer „die Nähe zu Arbeitsplätzen priorisieren und so die Verkäufe in größeren städtischen Märkten ankurbeln“ cmhc-schl.gc.ca. Das ist ein gutes Zeichen für Montreal, das ein pulsierendes Stadtleben zu einem günstigeren Preis als größere Weltstädte bieten kann. Das zeigt sich auch am Mietmarkt: Die Mieten in der Innenstadt von Montreal sind 2023–25 gestiegen, da Studenten und junge Berufstätige zurückgekehrt sind, wodurch Mietwohnungen in der Innenstadt wieder sehr gefragt sind. Das erinnert daran, dass der Immobilienmarkt in Montreal von kulturellen und lebensstilbezogenen Faktoren beeinflusst wird – die einzigartige Mischung aus europäischem Flair, Festivals, Universitäten und fußläufigen Vierteln zieht immer wieder Menschen an und stützt die Wohnungsnachfrage über reine Zahlen hinaus.

Alterung und Verkleinerung: Am anderen Ende steht eine alternde Bevölkerung in Quebec. Mehr Senioren bedeuten, dass mehr Menschen von Vorstadthäusern in Eigentumswohnungen oder Seniorenresidenzen umziehen möchten (oder ihren Kindern beim Immobilienkauf durch Weitergabe von Eigenkapital helfen). Das kann das Angebot an Einfamilienhäusern erhöhen (wenn „Empty Nesters“ verkaufen), aber auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Apartments steigern. Seniorenwohnungen sind zudem ein wachsendes Segment im Bereich der Gewerbeimmobilien. Der demografische Wandel verläuft zwar allmählich, wird aber in den nächsten fünf Jahren ein zunehmend wichtiger Faktor für das Wohnungsangebot und die Präferenzen sein.

Wirtschaftliche Risiken: Schließlich gibt es makroökonomische Risiken, die den Immobilienmarkt in Montreal beeinflussen könnten, etwa die Möglichkeit einer tieferen Rezession (zum Beispiel, wenn die Inflation wieder anzieht und die Zinsen hoch bleiben, was zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen könnte). Bisher hat der Wohnungsmarkt in Montreal „den Unsicherheiten, die auf den wirtschaftlichen Aussichten lasten, getrotzt“ apciq.ca, aber eine ernsthafte Rezession würde die Nachfrage wahrscheinlich abkühlen und möglicherweise eine moderate Preiskorrektur verursachen, insbesondere wenn jüngere Haushalte von Arbeitsplatzverlusten betroffen sind. Ein weiterer Faktor ist die interprovinzielle Migration – Quebec hat in der Vergangenheit viele Einwohner an Ontario oder andere Provinzen verloren. Kürzlich hat sich dieser Abfluss verlangsamt, während der frühen COVID-Zeit sogar umgekehrt, aber wenn Sprachgesetze (wie Bill 96) oder weniger Arbeitsmöglichkeiten Quebec weniger attraktiv machen, könnten einige jüngere Menschen abwandern, was die Wohnungsnachfrage verringern würde. Derzeit könnte Montreals vergleichsweise erschwinglicher Wohnraum ironischerweise Menschen aus Toronto oder Vancouver anziehen (es gibt einige anekdotische Hinweise darauf, dass Kanadier nach Montreal ziehen, weil ihr Geld dort mehr wert ist).

Zusammengefasst wird die Immobiliennachfrage in Montreal im Jahr 2025 durch das Ende eines Bevölkerungsbooms, einen robusten Arbeitsmarkt und die Hoffnung auf leichtere Finanzierung gestützt. Doch Erschwinglichkeitsprobleme und politische Entscheidungen (wie eine Senkung der Einwanderung) dürften diese Nachfrage in den kommenden Jahren dämpfen. Das Gleichgewicht dieser Kräfte wird bestimmen, ob der Immobilienmarkt in Montreal weiter stetig wächst oder in eine Phase der Stabilität übergeht.

Prognose: Die nächsten 3–5 Jahre auf dem Immobilienmarkt in Montreal

Mit Blick nach vorn erscheint der Ausblick für den Immobilienmarkt in Montreal für die nächsten 3 bis 5 Jahre (2026–2030) vorsichtig optimistisch, mit Erwartungen an ein moderates Wachstum und größere Stabilität statt extremer Schwankungen. Das legen Experten und Trends für den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt der Stadt nahe:

Entwicklung der Immobilienpreise: Nach der starken Erholung 2024–25 gehen die meisten Prognosen davon aus, dass die Immobilienpreise in Montreal langsamer und nachhaltiger steigen werden. Die Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) prognostiziert, dass 2025 das schnellste Preiswachstum der nächsten Jahre bringen wird (da sich der Markt von der Flaute 2022–23 erholt und aufgestaute Nachfrage freigesetzt wird), aber ab 2026 und 2027 das Preiswachstum abkühlen sollte cmhc-schl.gc.ca. Praktisch könnte das bedeuten, dass das durchschnittliche Preiswachstum für Immobilien in Montreal auf niedrige einstellige Prozentsätze pro Jahr zurückgeht, was eher dem Einkommenswachstum entspricht. Bis 2027 erwartet die CMHC, dass ein Großteil der aufgestauten Nachfrage gedeckt ist und Wohneigentum tatsächlich etwas erschwinglicher wird als im Zeitraum 2022–24, dank steigender Einkommen und etwas niedrigerer Hypothekenzinsen cmhc-schl.gc.ca. Während also keine deutlichen Preisrückgänge prognostiziert werden, wird die Zeit der zweistelligen jährlichen Preissprünge in naher Zukunft voraussichtlich nicht zurückkehren.

Verkäufe und Nachfrage: Die Verkaufstätigkeit dürfte weiterhin gesund bleiben. Tatsächlich wird erwartet, dass Quebec insgesamt bei den Verkäufen bestehender Häuser und den Preisen im Jahr 2025 schneller zulegt als der kanadische Durchschnitt desjardins.com und bis 2026 robust bleibt. Ein Grund dafür ist, dass die Märkte in Ontario und B.C. stärker durch die Erschwinglichkeit eingeschränkt sind, sodass sich ihre Erholung langsamer vollziehen wird, während Quebec (und Alberta) mit ihren günstigeren Preisen mehr Wachstumsspielraum haben cmhc-schl.gc.ca. In der ersten Hälfte des Prognosezeitraums (2025–2026) dürften die Verkäufe in Montreal auf historisch hohem Niveau cmhc-schl.gc.ca liegen und möglicherweise sogar die Rekorde von 2021 herausfordern. Bis 2027–2028, wenn sich die Zinssätze normalisieren und das Bevölkerungswachstum tatsächlich verlangsamt, könnten die Verkäufe stagnieren oder auf langfristige Durchschnittswerte zurückkehren. Demografisch gesehen wird die wichtigste Gruppe der Erstkäufer (Millennials) bis zum Ende dieses Jahrzehnts größtenteils Wohneigentum erworben haben, was das Nachfragewachstum danach natürlich dämpfen könnte – es sei denn, es kommt zu einer neuen Einwanderungswelle oder einem anderen demografischen Schub.

Zins- und Finanzierungsausblick: Eine entscheidende Annahme in den Prognosen ist der Verlauf der Zinssätze. Der allgemeine Konsens ist, dass die Bank of Canada die Zinsen 2025–2026 behutsam senken wird, um eine abkühlende Wirtschaft zu unterstützen und die Inflation in den Griff zu bekommen cmhc-schl.gc.ca. Die Festhypothekenzinsen haben einen Teil davon bereits eingepreist (sie sind leicht gefallen in Erwartung dessen), aber die variablen Zinsen dürften noch deutlicher sinken. Bis 2026 könnten die Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt oder mehr unter dem Niveau von 2024 liegen, was die Erschwinglichkeit etwas verbessert. Dadurch werden einige Käufer, die bisher abgewartet haben, wieder „freigeschaltet“ cmhc-schl.gc.ca. Allerdings wird jede Zinserleichterung schrittweise und nur teilweise erfolgen – niemand rechnet mit einer Rückkehr zu den 2%-Hypothekenzinsen von 2021. Stattdessen könnten sich die Zinsen auf einem mittleren Niveau einpendeln (vielleicht 4–5% für eine 5-jährige Festhypothek), was zusammen mit dem Einkommenswachstum den Kreditnehmern etwas hilft. Die Finanzierung wird also etwas einfacher, aber wahrscheinlich nicht „billig“. Dieses Szenario unterstützt ein moderates Preiswachstum, sorgt aber auch für Disziplin; hoch verschuldete Spekulationen werden weniger attraktiv sein, wenn Geld nicht mehr spottbillig ist.

Angebot und Bau: Ein potenzieller Dämpfer für den Markt ist die Verlangsamung im Wohnungsbau, die bereits begonnen hat. Der Ausblick der CMHC warnt davor, dass die Wohnungsbaubeginne von 2025 bis 2027 in ganz Kanada zurückgehen werden assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, und Montreal ist Teil dieser Entwicklung. Der Hauptgrund ist ein prognostizierter Rückgang bei neuen Eigentumswohnungsprojekten cmhc-schl.gc.ca. Für Entwickler wird es in einem Hochzinsumfeld schwieriger, Einheiten im Voraus zu verkaufen, und die Baukosten bleiben hoch, sodass weniger neue Eigentumswohnungs-Türme gebaut werden. Der Bau von Mietwohnungen könnte sich besser halten (aufgrund von Anreizprogrammen und hohen Mieten), aber insgesamt könnte Montreal jährlich weniger neue Einheiten sehen als in den vergangenen Jahren. Kurzfristig ist diese Bauverlangsamung eine Reaktion auf die schwächere Investorennachfrage, langfristig könnte sie jedoch den Wohnungsmangel verschärfen, was wiederum die Preise stützt. Bis 2027, falls die Bevölkerung nicht dramatisch schrumpft, könnte Montreal erneut mit einem Angebotsengpass konfrontiert sein, weil in diesen Jahren nicht genug gebaut wurde, um selbst ein moderates Wachstum zu decken. Die Stadt versucht, dem mit politischen Maßnahmen entgegenzuwirken (vereinfachte Genehmigungen, Aufzonung bestimmter Gebiete usw.), aber diese brauchen Zeit, um Wirkung zu zeigen.

Mietmarkt: Der Mietmarkt in Montreal dürfte angespannt bleiben, könnte aber etwas Entlastung erfahren. Mit mehr fertiggestellten Mietprojekten (wie große Mehrfamilienhäuser) und dem Airbnb-Verbot, das einige Einheiten in die Langzeitvermietung drängt, könnte die Leerstandsquote leicht steigen von ihren extrem niedrigen Werten. Tatsächlich zeigten Provinzdaten, dass die Leerstandsquoten 2024 steigen (z. B. stieg die allgemeine Leerstandsquote in Montreal laut einigen Schätzungen von etwa 1,5 % auf etwa 3 %) desjardins.com, und obwohl das immer noch niedrig ist, ist es eine Bewegung in die richtige Richtung. Die Mieten werden wahrscheinlich weiter steigen, aber langsamer, wenn die Leerstandsquote zunimmt. Für Investoren bleibt der Besitz von Mietwohnungen in Montreal angesichts der soliden Mieternachfrage attraktiv, aber die Mietkontrolle (Quebecs Richtlinien für Mieterhöhungen) bedeutet, dass übermäßige Mieterhöhungen bei bestehenden Mietern nicht erlaubt sind. Das Gleichgewicht zwischen Mietangebot und -nachfrage ist ein entscheidender Faktor, da es entweder mehr Menschen zum Kauf bewegen kann (wenn die Mieten zu stark steigen) oder – falls das Mieten im Vergleich zum Eigentum relativ erschwinglich bleibt – manche den Immobilienkauf aufschieben könnten.

Kommerzieller Ausblick: Der Bürosektor steht wahrscheinlich vor einer langen Erholungsphase. In den nächsten 3–5 Jahren ist damit zu rechnen, dass die Büroleerstände erhöht bleiben. Im besten Fall sinkt die Leerstandsquote bis 2030 allmählich von etwa 19 % in den niedrigen zweistelligen Bereich, aber das erfordert entweder ein deutliches Wirtschaftswachstum oder zahlreiche Umnutzungen von Büros zu anderen Zwecken. Die Stadtverwaltung von Montreal prüft aktiv Anreize, um veraltete Büroflächen in Wohnraum umzuwandeln, und einige Umwandlungen sind bereits im Gange. Durch die Umgestaltung der Innenstadt zu einem gemischteren Wohn- und Arbeitsviertel (anstatt reiner 9-5-Büros) hofft Montreal, einige leere Türme zu füllen. Der Erfolg dieses Vorhabens könnte die Immobilienlandschaft der Innenstadt bis 2030 neu definieren. Industrie und Logistik sollten robust bleiben; selbst wenn die Leerstände mit neuem Angebot etwas steigen, dürfte es weiterhin ein Vermietermarkt bleiben, bei dem das Mietwachstum die Inflation übertrifft. Einzelhandel ist vielleicht der hellste Lichtblick – vorausgesetzt, es kommt nicht zu einer erneuten großen Pandemie, sollte der stationäre Einzelhandel in Montreal dank starker Konsumausgaben und Tourismus weiter florieren. Neue Mega-Entwicklungen wie Royalmount (ein riesiger Einzelhandels- und Unterhaltungskomplex, der 2023–24 eröffnet wurde) werden regionale Käufer und Touristen anziehen und Montreals Status als Einzelhandelsdestination stärken. Die Leerstände im Einzelhandel könnten bei einem Konsumrückgang in einer Rezession leicht steigen, aber erstklassige Lagen in Einkaufsstraßen und Einkaufszentren in Montreal dürften weiterhin gefragt bleiben, zumal das BIP der Stadt voraussichtlich etwas schneller wächst als der kanadische Durchschnitt, was den Einzelhandel unterstützt jll.com.

Externe Faktoren: Montreals Ausblick ist nicht immun gegen globale Einflüsse. Sollte die USA (Kanadas wichtigster Handelspartner) 2024–25 in eine tiefere Rezession geraten, würden Quebecs Exporte und Arbeitsmarkt leiden, was den Immobilienmarkt abkühlen könnte. Geopolitische Ereignisse (Ölpreise, Krieg usw.) könnten Inflation und Zinsen beeinflussen und den Zinskurs verändern. Umgekehrt könnte Kanadas Wohnungsnot eine bedeutende politische Reaktion auslösen – etwa massive Bundesmittel für Wohnungsbau oder große Änderungen bei der Flächennutzung –, was das Angebot stärker erhöhen und die Preise stärker senken könnte als derzeit erwartet. Solche umfassenden politischen Veränderungen sind schwer vorherzusagen, aber das Thema Wohnen ist mit Blick auf die Wahlen 2025 sicherlich ein zentrales politisches Thema.

Expertenmeinung: Die allgemeine Stimmung unter kanadischen Wohnungsökonomen ist, dass die „Korrektur“-Phase zu Ende geht und eine Phase der Stabilität oder moderaten Wachstums bevorsteht. Wie es in einem Bericht von Desjardins heißt, wird erwartet, dass sich der Markt in Quebec „in naher Zukunft trotz Unsicherheiten behaupten“ wird desjardins.com. Ein großer Crash ist für Montreal nicht in Sicht, sofern es keinen schweren wirtschaftlichen Schock gibt – die Fundamentaldaten (Bevölkerung, Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen Städten, kein Überangebot) bieten eine Untergrenze. Allerdings ist die Zeit der rasant steigenden Preise wohl ebenfalls vorbei; höhere Zinsen haben die Erschwinglichkeit dauerhaft eingeschränkt und wirken als Bremse für die Preise. Montreals Ausblick ist daher von ausgewogenem Optimismus geprägt: Preis- und Mieterhöhungen setzen sich fort, aber in einem überschaubaren Tempo, und es gibt Chancen für kluge Entwicklung und Wachstum, wenn sich die Stadt anpasst (Umnutzung von Büros, Entwicklung neuer Viertel usw.).

Abschließend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Montreal bis 2025 und darüber hinaus ein neues Kapitel aufschlägt – geprägt von Anpassungen nach der Pandemie, politischen Eingriffen und wirtschaftlicher Neuausrichtung. Die Stadt ist bereit, ein relativ stabiler und attraktiver Immobilienmarkt zu bleiben. Sie mag vielleicht nicht die spekulative Dynamik von Vancouver oder Toronto haben, aber für viele Investoren und Bewohner ist diese Stabilität ein Vorteil. Mit ihrer kulturellen Lebendigkeit, der verbesserten Infrastruktur und der relativen Erschwinglichkeit wird Montreal weiterhin Menschen und Kapital anziehen – nur in einem nachhaltigeren Tempo. Sofern es keine Überraschungen gibt, dürfte der Immobilienmarkt in Montreal in den nächsten fünf Jahren stetig an Wert und Bedeutung gewinnen und seinen Platz als einer der wichtigsten Märkte in Kanada festigen.

Quellen:

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11. Global News. Montreal macht mit strengen neuen Regeln für Kurzzeitvermietungen weiter (März 2024) montreal.citynews.ca.
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