カルガリー不動産2025：市場のバランス調整と驚きのトレンド公開

主な事実

2025年の市場転換: 数年間の好景気を経て、カルガリーの住宅市場は安定化しています。販売件数はより通常の水準に落ち着き、全体的な住宅価格は前年比でほぼ横ばいからやや下落しています creb.com creb.com。これは2021～2022年に見られた二桁成長からの転換を示しています。
住宅価格のセグメント別動向: カルガリーのベンチマーク住宅価格は2025年半ば時点で約$590,000です creb.com。一戸建ておよびセミデタッチド住宅は、人気エリアの供給不足により価値を維持、またはわずかな上昇（年間約0～2％の上昇）を見せています storeys.com。一方、コンドミニアムやタウンホームは新たな高密度供給の急増により、価格がやや下落（前年比約1～2％の下落）しています creb.com storeys.com。
新築・在庫の記録的増加: カルガリーでは建設が急ピッチで進んでいます。2024年の住宅着工件数は約24,400戸と過去最高を記録 calgary.ca（主にコンドミニアムと賃貸）、2025年も高い建設活動が続いています。この建設ブームにより、中古住宅の在庫が昨年の2倍になりcreb.com、過去数年の極端な売り手市場が緩和されました。買い手の選択肢が増え、市場はバランスの取れた状態に傾き、セグメントによっては買い手有利となっていますcreb.com。
賃貸市場の冷却化: 何年にもわたる供給不足の後、カルガリーの賃貸セクターはついに緩和し始めています。空室率は、2022年の超低水準である約1.4%から、2024年末までに約4.8%に急上昇しましたmortgagesandbox.com。これは、数千戸の新しい専用賃貸物件が市場に登場したためです。平均家賃は横ばい、あるいは下落傾向にあり、2025年半ば時点で市の平均家賃（全ユニットタイプで約$1,914）は前年比で約9%減少していますcalgary.citynews.ca。家主は（家賃無料月などの）インセンティブを提供しており、2ベッドルームの広告家賃も昨年から数パーセント下落していますcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。
商業用不動産はまちまち: カルガリーは依然としてカナダで最も高いオフィス空室率に苦しんでいます。これはエネルギー不況とリモートワークの影響です。ダウンタウンのオフィス空室率は約30%cbre.ca、市全体のオフィス空室率は約23～24%ですassets.cushmanwakefield.com。多くの古いビルはテナント探しに苦戦しています。しかし、市による積極的なオフィスから住宅への転換プログラムが進行中で、21棟のオフィスビルが転換承認され、2,628戸の新しい住宅が生まれ、ダウンタウンから260万平方フィート以上の空きオフィススペースが削減されますcmhc-schl.gc.ca。小売や複合用途スペースでは、消費者需要が回復しつつあり、経済の改善に伴い、コミュニティショッピングセンターや再活性化されたハイストリートなどの新規プロジェクトが慎重に進められています。
産業市場は好調：カルガリーの産業用不動産は明るい材料です。倉庫や物流スペースは、電子商取引や流通の成長により引き続き高い需要があります。空室率は低く（2025年には約4～5%）、新規建設の波によって以前の不足がやや緩和されました。賃料は堅調に推移しており、約100万～150万平方フィートの追加産業スペースが、物流、製造、倉庫のニーズに対応するため開発中ですavisonyoung.ca。
主な成長要因：いくつかの要素がカルガリー市場を形作っています。人口増加が第一です ― カルガリー都市圏は2024年だけで驚異的な約10万人（+6%）の新住民を迎えましたatb.com。これは国内最速で、記録的な移民と州間移動によるものです。この人の流入（多くはアルバータ州の雇用機会と手頃な住宅価格に惹かれている）が住宅需要を急増させました。経済も好調を維持しており、アルバータ州は2025年にカナダで最も高いGDP成長率が予測されていますstoreys.com。カルガリーは数万人規模の雇用（特にテクノロジー、医療、建設分野）を創出し、失業率も約7%に抑えています。一方で、金利は2022～2023年に急上昇した後も高止まりしており、購入者の手の届きやすさを抑制しています。（カナダ銀行の政策金利は2025年初頭まで2.75～5%の範囲でしたが、2025年後半に2.5%へ引き下げられ、多少の緩和が見られますreuters.com。）主要なインフラプロジェクトも信頼感を高めています。2025年には50億ドル超のグリーンラインLRT（第1期は2030年頃までに16km・10駅を追加）en.wikipedia.orgの建設が始まり、新しい12.5億ドルのイベントセンター／アリーナも2027年開業に向けて進行中ですcalgary.citynews.ca。いずれも周辺地域の開発を促進すると期待されています。
投資動向: カルガリーは投資家の注目をますます集めています。地元の不動産投資家は、最近のブームの中で高い家賃利回り（特にトロントやバンクーバーと比較して）に惹かれ、賃貸物件の購入に積極的でした。最近の家賃の軟化により、一部のコンドミニアム投資家は再評価を行っており、アパート供給の急増によって一部の投資家は売却に踏み切る動きも見られ、2024年半ば以降、コンドミニアムの再販リスティング数は3倍に増加していますmortgagesandbox.com。州外の購入者（オンタリオ州やBC州から）は、カルガリーを成長余地のあるお買い得市場と見なし続けており、一部の機関投資家やREITは、依然として堅実なキャップレートが得られる価格で資産（例：賃貸アパートメントのポートフォリオ、工業団地）を取得しています。特筆すべきは、カナダの外国人購入者禁止（2027年まで延長）により、直接的な外国人による住宅投資は制限されていますcanada.caが、外国資本は依然として商業取引や開発プロジェクトに流入しています。全体として、2025年の投資家心理は慎重ながらも楽観的です。多くの人が、カルガリーは過熱期を通過し、今が次の上昇サイクル前の好機の窓だと見ています。
注目のエリア: 市内各地で、特定のエリアが大きな変化を遂げています。郊外の新興コミュニティは急成長中で、例えばヨークビル（南西）、グレイシャーリッジとアンブルトン（北西）、ベルヴェデーレ（東）などが、カルガリーの増加する家族向けに数千戸の一戸建て住宅を供給していますbestcalgaryhomes.com。既存の郊外エリアであるリビングストン、セトン、およびマホガニーも、新たな開発フェーズやアメニティの追加で拡大を続けています。都心部では、マルダ・ループがインフィル建設と大規模な複合開発（Marc + Madaプロジェクト）で活気づいており、このトレンディな地区を一新する予定ですavenuecalgary.com。歴史あるカリー・バラックス地区は、現代的な複合用途コミュニティへと再開発が進んでおり、ベルトライン／イーストビレッジも若いプロフェッショナル向けのコンドミニアムやショップが増え続けています。一方、長らく手つかずだったエリアも上昇傾向にあり、例えば東部のグレーター・フォレストローンは、新たな公共施設や住宅施策による再活性化が進み、「次の注目エリア」を探す投資家にとって魅力的な場所となっています。新住民の流入が続く中での動きですavenuecalgary.com。
見通し – 現在はバランス、今後は緩やかな成長: カルガリーの不動産市場は短期的（2025～2026年）にはバランスが取れた状態が続くと予想されています。エコノミストは、2025年には価格の横ばいから緩やかな上昇を予測しており、一戸建て住宅で約+1%、コンドミニアムやタウンホームで0%～-2%程度の伸びとなる見込みです。今年のわずかな冷え込みを受けての動きですstoreys.com。新規住宅供給の増加と高い借入コストが、人口増加が続く中でも急激な価格上昇を抑える要因となるでしょう。2020年代後半には、ほとんどの予測でカルガリーの市場が徐々に上昇していくと見込まれています。人口増加率は、連邦政府の移民目標の調整や州間移動の正常化により、年間約2%に減速すると予測されています（最近の4～6%に比べて）atb.com。このより穏やかな流入と持続的な住宅建設の組み合わせにより、需給バランスがより良くなるはずです。2030年までに、カルガリーの住宅価格は、再びブームが起こるのではなく、年間数パーセント程度の安定した緩やかな上昇が見込まれています（大きなショックがない限り）。大きな不確定要素は経済です。もし石油・ガス市場やテック分野が急成長すれば、カルガリーは再び需要の急増を経験するかもしれません。逆に、世界的な景気後退や大幅な金利上昇があれば、市場は軟化する可能性もあります。全体として、産業の多様化、若く成長する人口、相対的な手ごろさという強い基礎条件から、カルガリーの不動産は長期的に前向きな軌道を描くと考えられますが、過去10年のような極端な変動はないでしょう。買い手、売り手、投資家は、2030年に向けて、カルガリー市場が安定性と持続可能な成長に特徴づけられることを想定して準備すべきです。

2025年の住宅不動産市場

住宅価格と販売動向

2025年のカルガリー住宅市場は、熱狂から安定へと移行しました。販売活動は落ち着きを見せ、カルガリー不動産委員会（CREB）によると、2025年の年初来販売戸数は23,000台に減少し、昨年の26,000台超から減少していますstoreys.com storeys.com。この減少（取引件数で10～15%程度の減少）は、暴落を示すものではなく、長期的な平均に近づいていることを意味します。冷え込みの一因は、経済的不確実性と高い借入コストが買い手の信頼感に影響しているためですcreb.com。それでも、現在の販売水準は2015～2019年の石油不況時の低水準を上回っていますcreb.com。カルガリーの市場は減速しているものの、停滞しているわけではありません。

一方で、住宅価格は2025年に横ばいとなっています。カルガリー全体（全物件タイプ）の基準価格は、年央時点で約$585,000～$590,000ですcreb.com。これは実際には2024年春と比べてわずかに減少（約2％減）しており、数年ぶりの前年比価格下落となりますcreb.com。この小幅な下落は主にコンドミニアムやタウンホームのセグメントによるもので（詳細は下記）、市内全域で一様ではありません。実際、一戸建て住宅—カルガリーで最も人気のあるセグメント—は、価値を維持しているか、一部地域ではわずかな上昇を記録しています。CREBの予測アップデートでは、一戸建て住宅の価格は2025年末に前年比「2％未満の上昇」と見込まれておりstoreys.com、ほぼ横ばいです。特定の価格帯（特に中価格帯のファミリーホーム）で供給が限られていることが、一戸建ての価値を支えていますcreb.com。同様に、セミデタッチドホーム（デュプレックス）も好調で、2025年5月の基準価格は約$697,300、前年比約3％上昇していますcreb.com。要するに、カルガリーの低密度住宅は依然として需要があり、2025年も価格調整をほぼ回避していますcreb.com。

対照的に、高密度物件は価格にやや圧力がかかっています。分譲マンションやタウンハウス（連棟住宅）は2022年から2024年にかけて急速に値上がりしました（2024年だけで一部のマンション価格は10～15％以上上昇）が、その傾向は今年に入って逆転しました。新規供給の豊富さ—多くのマンションプロジェクトが完成、または完成間近—に加え、賃貸収益の鈍化が下押し圧力となっています。2025年半ば時点で、アパートメント型マンションはベンチマーク指数で年間約2%の価格下落を示していますcreb.com。現在、カルガリーの典型的なアパートメントのベンチマーク価値は約$335,000～$340,000（参考までに、5月のアパートメント・ベンチマークは$335,300）creb.comです。連棟タウンハウスも同様に、前年比で約1～2%の価格下落creb.comを記録しており、ベンチマークは40万ドル台半ば（5月の連棟ベンチマークは$453,600）creb.comです。これらの下落は比較的軽微で、昨年のピーク価格をわずかに削った程度です。新築マンション市場の選択肢の豊富さ（および購入希望者にとって好調な賃貸市場との競争）が、マンションやタウンハウスの価格交渉をしやすくしています。値下がりしたとはいえ、カルガリーのマンション価値はパンデミック前の水準より依然として高いことは注目に値します—市場は過熱状態から落ち着きつつあるものの、暴落しているわけではありません。CREBは、アパートメントおよびタウンハウスの価格が2025年末までに全体で1～2％程度の緩やかな下落になると予想しておりcreb.com、初期データもその予測と一致しています。

カルガリー市内の価格変動の地理的分布は多様です。一般的に、郊外の住宅街（多くの一戸建て住宅があるエリア）は依然として堅調ですが、都心部のマンションが多いエリアでは価格の横ばい傾向がより顕著です。例えば、シティセンター地区やベルトラインは新しいマンションタワーが立ち並び、売り出し物件が多く、マンション価格も軟調です。一方、エバンストン、シルバラード、マホガニーなどの郊外コミュニティ（一戸建てが中心）は、依然として在庫が少なく、価格も堅調です。物件タイプごとでも供給の違いが重要です。一戸建てカテゴリーでは、低価格帯のエントリーレベル住宅は依然として希少で、価格上昇が続いていますが、ラグジュアリーセグメント（100万ドル超の高級一戸建て）は供給が増え、やや落ち着いてきています。この「二極化」市場は、住み替え購入者にとってチャンスを生み出しています。需要の強いエントリーホームを売却し、価格が軟化した高級セグメントに買い替えることで、価格差の恩恵を受けることができます。全体として、2025年のカルガリーの価格動向はより健全なバランスを示しています。3年間の売り手市場を経て、ついに買い手と売り手の間で価格交渉力が均衡しつつありますcreb.com。住宅は依然として売れていますが、買い手は以前よりも時間をかけて検討でき、特にマンションや供給過多のエリアでは、価格交渉で値引きが期待できるようになっています。

住宅供給と新規開発

2025年の大きな話題は、住宅供給がついに追いついてきたことです。カルガリーは深刻な売り出し物件不足から、わずか1年で大幅に健全な在庫状況へと変化しました。2024年半ばには、買い手やREALTORS®が「売り物件がない」と嘆いていましたが、在庫は記録的な低水準でした。それが2025年半ばには、アクティブリスティングが前年比でほぼ2倍になっていますcreb.com。この在庫増加は、記録的な新築着工、市場の冷え込みによる中古物件の売り出し増加、そして新しい賃貸物件の大量供給によって売却を検討する人が増えたことなど、複数の要因によるものです。CREBは、数年にわたる供給不足を経て、2025年のカルガリーの中古住宅在庫は「ようやく通常レベルに戻った」と指摘していますcreb.com。在庫月数（売り手市場のピーク時には2か月未満だった指標）は、現在は市全体で約2.5～3か月に上昇しておりcreb.com、バランスの取れた状況を示しています。買い手の選択肢が増え、2021～22年のような入札合戦は大幅に減少しています。

この供給増を支えているのは、進行中の建設ブームです。カルガリーでは、これまでの歴史で見たことのないペースで住宅建設が進んでいます。2021年、2022年、そして2023年にも住宅着工件数は数十年ぶりの高水準に急増し、最終的に2024年には24,400戸の住宅着工という史上最高記録calgary.caとなりました。重要なのは、これら新規住宅の大半が高密度フォーマット、すなわち分譲マンション、賃貸アパート、タウンホーム団地であることです。人口流入と低い空室率に対応して、市は分譲マンションタワーやアパートプロジェクトの波を起こし、その多くが現在完成を迎えています。その結果、2025年には多くのプロジェクトが完成しています。ベルトライン、イーストビレッジ、ユニバーシティディストリクト、郊外の拠点（例：南東部のセトン）などで新しい分譲マンションがオープンしました。さらに大きな影響を与えているのは、目的別賃貸ビルの急増（政府やCMHCプログラムによる資金提供も一部あり）です。カナダ住宅金融公社によると、カルガリーの目的別賃貸ストックは2024年だけで約10%拡大mortgagesandbox.comという大幅な1年の伸びを記録し、その勢いは2025年も続いています。政府のインセンティブにより、デベロッパーは数千戸の賃貸ユニットを建設中で、多くが2025～2026年にオープン予定です。この供給増が、中古住宅在庫が増加した主な理由の一つです。購入希望者の一部が賃貸オプションを見つけて中古住宅の購入競争から離れたり、投資家の一部が賃貸市場の逼迫が緩和されたため分譲マンションを売りに出したりしています。

開発面では、2025年のカルガリーは住宅だけでなく、複合用途やインフラプロジェクトのための建設クレーンで賑わっています。注目すべき開発やトレンドをいくつか挙げます：

多数の新しい郊外の近隣地域

11の新しいコミュニティプロジェクト

bestcalgaryhomes.com

newhomesalberta.ca

Ambleton

Glacier Ridge

Belvedere

Alpine Park

Homestead

calgary.ca

インフィルおよび都市再開発: 同時に、カルガリー市内では大規模な再開発も進行中です。都心部のインフィル建設（古い家を取り壊してデュプレックス、フォープレックス、タウンハウスなどを建てる）は、Altadore/Marda Loop、Killarney、Capitol Hillなどのエリアで非常に活発です。市の都市計画政策は既存エリアでの緩やかな密度増加を奨励しており、2025年のよりバランスの取れた市場でもインフィルの勢いは衰えていません。建設業者は中心部の住宅需要が続くと見込んでいます。さらに、かつての公共・工業用地の大規模再開発も進行中です。例えば、Currie Barracks（ダウンタウン近くの元軍基地）は、新しい都市型ビレッジ（コンドミニアム、タウンホーム、小売、オフィス）へと変貌中で、2025年も住宅や小売「ハイストリート」の建設が続いています。East VillageおよびVictoria Parkエリアでは、Rivers District計画の中心として新しいコンドミニアムタワーやBMO Centre拡張（2024年に完成した大規模コンベンションセンターのアップグレード）が新たな活気をもたらしています。Beltlineでも2027年までに新しいイベントセンター（アリーナ）と周辺のエンターテインメント地区が予定されており、すでに近隣でコンドミニアムプロジェクトや土地開発が始まっています。総じて、カルガリーの既存中心部は着実に住民を増やしており、これは市のダウンタウン活性化の重要な目標です。
オフィスから住宅への転用: 新しい住宅供給の非常に革新的な手段の一つが、カルガリーのダウンタウンオフィス転用プログラムです。ダウンタウンのオフィス空室率が非常に高いため、市（州および連邦の支援を受けて）は、空きオフィスビルを住宅用途に転用するためのインセンティブを提供しています。2025年初頭時点で、21棟のオフィスビルが転用承認されており、これによりダウンタウン中心部に2,628戸の新しい住宅ユニット（主に賃貸アパート）が創出されますcmhc-schl.gc.ca。これらのプロジェクトのいくつかはすでに建設中、またはすでに完成しています。例えば、7 Ave SWの元オフィスタワーは2023年に「The Cornerstone」アパートメントとして再オープンし、さらに多くのプロジェクトが続いています。2025年には、注目度の高い転用案件としてBarclay Centre（606 4 St SW）があります。これは築55年、16階建てのオフィスビルを166戸の賃貸アパート（最新設備付き）に再構築するもので、2027年のオープン予定ですcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。これらの転用は、空室オフィスの在庫を減らすだけでなく、需要が高まっている（ダウンタウン）エリアに必要とされる賃貸住宅を供給します。2030年までに、この転用プログラムは数百万平方フィートのオフィススペースを削減し、5,000戸を大きく超える新しいダウンタウン住宅ユニットを追加することを目指しており、カルガリー中心部の姿を劇的に変えようとしています。これは全国的にも注目されている実験であり、2025年には本格化しています。年内に4棟の転用ビルが住民の入居を開始する見込みですcmhc-schl.gc.ca。
インフラプロジェクト: カルガリーの不動産開発は主要なインフラと密接に結びついています。2025年には、長らく待たれていたグリーンラインLRTの本格的な建設がついに始まりました。この新しいCトレイン路線（市史上最大のインフラプロジェクト）は、当初はシェパード（カルガリー南東部）から7アベニューSW（ダウンタウン）まで16kmを走り、サービスが行き届いていない南東部の地域に10駅を追加しますen.wikipedia.org。起工式は2025年6月に行われen.wikipedia.org、第1期は2030年頃の運行開始が予定されていますen.wikipedia.org。グリーンラインはすでに開発に影響を与えており、計画ルート沿い（イングルウッド、オグデン、新しいイベントセンター付近などのコミュニティを含む）では、開発業者が土地を集め、交通指向型プロジェクトを提案しています。市もまた、同回廊沿いのユーティリティのアップグレードや土地利用の変更に投資しています。もう一つの注目プロジェクトは、カルガリーの新イベントセンターで、リバーズ地区に建設中の19,000席のアリーナ「スコシア・プレイス」と呼ばれています。基礎工事は2025年初頭に始まりcalgary.citynews.ca、2027年秋の開業を目指していますcalgary.citynews.ca。この施設（NHLフレームスの将来の本拠地であり、年間を通じて利用できるエンターテインメント会場）は、より広範なカルチャー＆エンターテインメント地区計画の要となっており、周辺には新しいホテル、コンドミニアム、レストラン、その他のアトラクションが続々と誕生する見込みです。実際、建設中であっても、周辺の土地価格は期待感から上昇しています。これら以外にも、ストーニートレイル環状道路（2024年に全線開通）や空港拡張計画などのインフラも接続性を高め続けており、これが周辺部の土地開発（例：環状道路近くの工業団地、旧市域外の新コミュニティ）を促進する傾向にあります。

まとめると、2025年のカルガリーの住宅供給はついに増加傾向に転じています。長年の計画と建設が具体的な成果を生み出し、購入者や賃貸者のための住宅が増えています。郊外からダウンタウンの高層ビルまで、新しい開発が進み、成長をよりよく受け入れられる都市が形成されています。購入者にとっては、選択肢が増え、過熱した競争が緩和されることを意味します。市場全体にとっても、中期的には供給が需要に追いつくことで手頃な価格の改善が期待できます。鍵となるのは、（労働力やコストの課題を考慮して）建設ペースを維持できるか、そして人口増加が最近のペースで続くかどうかです。しかし2025年時点で、カルガリーは積極的に住宅供給を増やしており、2020年代初頭の供給不足による価格高騰から大きな転換点を迎えています。

賃貸市場と空室率

カルガリーの賃貸市場は、2025年には灼熱から心地よい温かさへと転じ、借り手に少し安堵をもたらしています。過去数年間、カルガリーの家賃はカナダでも最速クラスの上昇率を記録し、年間二桁の家賃高騰が続きました。これは新規流入者の増加と極端な空室率の低さが要因でした。2022年末から2023年にかけて、市内の賃貸空室率は1%近くまで下がり、アパート探しは激しい競争となり、賃貸契約での入札合戦も珍しくありませんでした。しかし、2024年から2025年にかけて新たな局面が訪れました。賃貸供給の急増と需要の緩和により、ついに圧力が和らいだのです。

カルガリーの専用賃貸物件の空室率は大幅に上昇しました。CMHCの調査によると、カルガリー都市圏の空室率は2023年にはわずか1.4%でしたが、2024年末には4.8%に跳ね上がりましたmortgagesandbox.com。これはカルガリー史上最も劇的な1年での空室率の変動の一つです。約5%の空室率は比較的健全（バランスの取れた賃貸市場）とされており、カルガリーは12か月で極端な逼迫状態からほぼ正常な状態へと移行しました。2025年の業界筋によれば、新築物件の供給が増えるにつれ、一部のセグメントでは空室率が5%を超える可能性も示唆されていますemeraldmanagement.com。実際、民間セクターのデータでも、カルガリーの賃貸物件の供給は2025年半ばまで増加し続け、広告掲載されたアパートの空室が埋まるまでの期間が長くなり、家主が借り手を獲得するために競争し始めていることが示されていますcmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca。

この空室率の上昇は、新規供給に直接結びついています。前述の通り、記録的な数の新築アパートが完成、または完成間近となっています。これらの多くは借り手をターゲットにした大規模な集合住宅プロジェクト（分譲マンションの一部も賃貸に転用）です。例えば、ダウンタウンやベルトライン地区だけでも、過去1年で数百戸の新規賃貸ユニットが市場に登場しました（The Residences at TELUS Sky、Avenue Tower IIなどの物件）。郊外では、Seton、University District、交通結節点付近などのコミュニティで新しい賃貸複合施設が建設されました。これらの追加供給と、より多くの民間分譲マンションの賃貸化が相まって、借り手向けの物件掲載数が大幅に増加しました。カルガリーの賃貸物件掲載数は2025年初頭に前年比約130%増となりました（CMHC分析cmhc-schl.gc.ca）。競争が激化する中、家主は価格やインセンティブでより柔軟にならざるを得なくなっています。

家賃価格は、その結果、横ばいとなり、実質的にはわずかに下落しています。具体的には、Rentals.caのデータ（2025年7月レポート）によると、カルガリーの平均家賃（全物件タイプ平均）は$1,914で、前年より9%低いcalgary.citynews.caとのことです。これは当時、カナダ主要都市の中でも最も急激な家賃下落の一つでしたcalgary.citynews.ca。物件タイプ別では、カルガリーの1ベッドルームアパートの平均家賃は2025年半ばでおよそ$1,500～$1,600となり、2024年のピーク時（約$1,650以上）から下がっていますapartments.com。2ベッドルームは$1,800を大きく超えていたものの、平均で$1,700台半ばまで戻っています。さらに広い3ベッドルームも家賃が下落し、2025年半ばのカルガリーの3ベッドルーム家賃は1年前より約15%低く（現在は平均で$2,300以上）なっていますcalgary.citynews.ca。これらの統計は、賃貸市場が冷え込んでいることを示しています。ただし、この冷え込みは極端な成長期の後に起きている点に注意が必要です。例えば、カルガリーの平均家賃は3年前（2019～2022年）と比べて今も約9%高い水準にありますcalgary.citynews.ca。つまり、現在の借り手は一息つける状況にはなっていますが、バブル前の価格に完全に戻ったわけではありません。

家主たちは、より緩やかになった市場にさまざまな方法で対応しています。多くの新しい高級賃貸物件では、入居インセンティブ（例：「1か月分の家賃無料」、1年間の無料駐車場、ギフトカードなど）を提供して入居者を引き付けています。これは空室率が1%近くだった時には必要ありませんでした。一部の既存の家主は、家賃の値上げを抑制して契約更新時に良い入居者を維持し、1～2か月空室になるリスクを避けることを選んでいます。CMHCの年央アップデートによると、カルガリー（および他のいくつかの都市）では、2025年第1四半期の広告家賃が実際に2024年第1四半期より3～4%低かった cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.caと指摘されており、家主が入居者を確保するために募集家賃を下げていることが示されています。特筆すべきは、新規契約の募集家賃は下落している一方で、長期入居者が支払う家賃は（年次調整や過去の上限からの追いつきのため）依然として上昇傾向にあるものの、そのペースは鈍化している点です。CMHCは、カルガリーの入居中のユニットの家賃上昇率は依然としてプラス（2025年初頭で前年比約7.9%）であると観察していますcmhc-schl.gc.ca。これは、多くの入居者が更新時に依然として家賃の上昇を経験しているものの、以前ほどではないことを反映しています。

もう一つ興味深い傾向は、供給が増えたことで、借り手に新たな選択肢と交渉力が生まれていることです。2025年を通じて、借り手が小さな割引を交渉したり、複数の物件が条件を満たすため立地や設備にこだわることができるという話が出てきました。これは、2022年には借り手がどんな価格でも最初に空いた物件を選んでいた状況とは大きな変化です。また、これが質の競争も促しています。古い建物の家主は、入居者を新しい物件に奪われないよう、改装やアップグレードに投資しています。カルガリーのセカンダリー賃貸市場（個人のコンドミニアム家主）も競争を感じており、家賃が横ばいになり新しい高級賃貸物件が競合となる中、一部のコンドミニアム投資家は物件を売却する選択をしています。これが2025年のコンドミニアム売り出し件数の増加の一因となっていますmortgagesandbox.com。

手頃さという点では、カルガリーの賃貸市場はトロントやバンクーバーよりも依然として安価ですが、2021～2023年の急騰期にその差は縮まりました。カルガリーの平均家賃（約1,900ドル）はカナダ全体の平均（約2,100ドル）calgary.citynews.caよりもまだ低く、バンクーバー（約2,800ドル）やトロント（約2,400ドル）よりもはるかに安い水準です。最近の下落により、カルガリーは賃貸者にとって手頃な大都市としての地位を高めています。しかし、家賃は5年以上前と比べて依然として大幅に高く、金利の上昇もあって、本来なら初めて家を購入するはずだった多くの人が引き続き賃貸を選んでおり、これが基礎的な需要を支えています。全国的な高い住宅費の副作用の一つがルームメイト世帯であり、カルガリーでもCMHCは、家賃を払うために複数人で住む賃貸者が増えていると指摘していますfacebook.com。これは他の地域でも一般的な傾向です。

今後を見据えると、賃貸市場の見通しは2025年まで引き続きバランスが取れるか、やや緩やかになると予想されます。さらに多くの新規賃貸物件の完成が2025年後半から2026年に予定されており、空室率がさらに上昇する可能性があります。一部の予測では、カルガリーの空室率が一時的に5～7％台に上昇する可能性が示唆されていますが、これは人口流入が追いつくまでの間ですyoutube.com。家賃は比較的横ばいで推移する見込みで、特定のセグメント（例えば、ダウンタウンの高級1ベッドルームなど）では2026年には2024年よりもやや安くなる可能性もあります。これは賃貸者や都市の生活費の魅力にとって良いニュースです。投資家や開発業者にとっては、賃貸市場の冷え込みは新規プロジェクトの採算性をより慎重に見極める必要があることを意味します。実際、2025年後半には一部の開発業者が、家賃の下落と資金調達コストの上昇により新規賃貸プロジェクトを一時停止する意向を示しました。これは収益性を圧迫するためですmortgagesandbox.com mortgagesandbox.com。しかし、カルガリーの人口は依然として増加しているため、ほとんどのアナリストは今後数年で賃貸市場が新たな供給を徐々に吸収していくと予想しています。現在は、供給の増加が需要の増加を上回る「キャッチアップ」期間であり、その後は均衡が取れるはずです。特筆すべきは、カルガリーの賃貸市場は石油不況時（2016年ごろに空室率が二桁に達した時期）よりも根本的にタイトな状態が続いていることです。都市は過剰供給状態ではなく、極端な逼迫から健全な状態へと移行している段階です。

要約すると、2025年はカルガリーの賃貸市場にとって転換点となります。空室率の上昇と家賃の安定化が市場の特徴です。選択肢が増えることで、借り手はほっと一息つけます。貸し手は競争が激化し、家賃設定に慎重さが求められます。このバランスの取れた賃貸環境は、ここ数年の急激な家賃高騰の後、今後もしばらく続くと見られ、歓迎すべき正常化です。

商業用不動産：オフィス、小売、複合用途

オフィス市場の状況

カルガリーのオフィス市場は長く苦しい調整を続けており、2025年も徐々に回復しつつも、引き続き課題が残る年となります。2014年の原油価格暴落後、エネルギー企業の縮小や撤退により、同市は悪名高いオフィス過剰供給に見舞われました。経済全体が回復しても、パンデミックによるリモート・ハイブリッドワークの普及がさらなる打撃となり、カルガリー中心部は北米でも有数の高いオフィス空室率を抱えることになりました。

2025年時点でも、カルガリーは残念ながら依然としてカナダで最も高いオフィス空室率の座にあります。ダウンタウンのオフィス空室率は30%cbre.caで、中心部のオフィスの約3分の1が空いていることになります。これは今十年の初め（数年前は空室率約25%）よりも増加しており、追加の退去や新規供給の完成が影響しています。2025年第2四半期だけでも、ダウンタウンの空室率は約0.5%上昇しましたが、これは大手エネルギー企業がスペースを統合し、市場にさらなる面積を供給したことが一因ですcbre.ca cbre.ca。カルガリー中心部には約4,200万平方フィートのオフィス在庫があり、30%の空室率は約1,200万～1,300万平方フィートの空きスペースに相当します。これは大きな過剰供給です。郊外オフィスエリアも、中心部よりは健全ですが、空室率は15～20%と高止まりしています。例えば、2025年半ばのカルガリー郊外オフィス空室率は約17%（南部郊外市場は北部よりやや良好）でしたcollierscanada.com。市全体（全クラス、中心部＋郊外合算）では、オフィス空室率は約23～24%assets.cushmanwakefield.comです。これらの数字は、カルガリーが数年にわたる課題として、空きオフィススペースの再利用や再賃貸に取り組む必要があることを示しています。

良い点として、いくつかの安定化の兆しが見られます。過去1年半にわたり、全国データではカナダのオフィス空室率が横ばいとなっており、カルガリーもこの新たな横ばい傾向の例外ではありませんcbre.ca cbre.ca。カルガリーのネット吸収（賃貸スペースの純増減）はゼロ付近で推移しており、ある四半期はややプラス、次の四半期はややマイナスといった具合で、急落が止まったことを示しています。実際、CBREはカルガリーで数四半期にわたりわずかなオフィススペースの純増があったと報告しており、質の高い「トロフィー」ビルでは、一部テナントが「質への移行」を進めたことで空室率が改善したケースも見られましたcbre.ca。ダウンタウンの最上位タワー（The BowやBrookfield Placeなど）は比較的好調で、入居率を維持し、賃料もそこそこ高水準を保っていますが、古いクラスB/Cビルはほぼ空き家状態です。この二極化により、立地が良くアメニティの充実した新しいオフィスが好調であることが分かります。実際、カルガリーの「トロフィー」ダウンタウン区画の空室率は約11%で、ダウンタウン全体の30%という数字とは大きく異なりますcbre.ca cbre.ca。多くのテナントがこの機会を利用してオフィスをグレードアップしており（クラス間の賃料差が縮小しているため）、クラスAとクラスB/Cの空室率の差は約14.7ポイントとなっていますcbre.ca。これは、古いオフィスが不釣り合いに空いていることを浮き彫りにしています。

オフィススペースの賃料は、それに応じて調整が行われています。カルガリーのダウンタウンの平均ネット賃料は、2025年第1四半期で約1平方フィートあたり16.31ドル／年でしたassets.cushmanwakefield.com。これは前四半期の14.95ドルpsfから実際に上昇していますが、この上昇はやや誤解を招くもので、市場に高級スペースが登場したことを反映しており、家主全体が価格決定力を得ているわけではありません。一般的に、質の低いビルの家主は賃料を大幅に引き下げ、テナントを引き付けるために大きなインセンティブ（例：長期間のフリーレント、改装費補助）を提供しています。クラスBビルでは、実質賃料が1桁台（1平方フィートあたり数ドル）になることも珍しくありません。一方、プレミアムな「トロフィー」ビルでは、最高のスペースで依然として1平方フィートあたり20ドル台後半以上の賃料が見られます。郊外のオフィス賃料はこれより低く、興味深いことに2025年初頭にはやや軟化しました（ダウンタウンの平均が上昇する一方で郊外はやや下落）assets.cushmanwakefield.com。全体として、カルガリーのオフィス賃料は2014年以前のピークを大きく下回ったままです。参考までに、オイルショック前はダウンタウンのクラスA賃料が1平方フィートあたり30～40ドルの範囲でしたが、現在ではごく一部の最高スペースのみが20ドルを超え、多くの取引は過去の水準の一部で成立しています。これは手頃なオフィススペースを探す企業にとっては好都合ですが、ビルオーナーや投資家にとっては厳しい状況です。

この高い空室率の継続は、創造的な対策を生み出しています。前述の通り、市のオフィスから住宅への転換プログラムは、過剰供給への直接的な対応策です。ビルオーナーに対し（1平方フィートあたり最大75ドルの）助成金を提供することで、カルガリーは転換によるオフィス在庫の削減を促進しています。2025年までに3件の転換が完了し、さらに複数が建設中で、合計で約268万平方フィートのオフィススペースがダウンタウンから消える見込みですcmhc-schl.gc.ca。これは、空室率の低下と中心部への住民増加（地元ビジネスの支援）という二重のメリットがあります。市当局は、1ドルの公的資金に対し民間が4ドルを拠出していると強調していますcmhc-schl.gc.ca。これはなかなかのレバレッジです。進行は遅いものの、長期的にはこれらの取り組みが空室率の大幅な改善につながるはずです。加えて、市は一部の再生不能な老朽タワーについてオフィスビルの解体も検討しており、公園や再開発用地への転換も視野に入れています。

需要側では、カルガリーのオフィス市場は徐々に石油・ガス以外へと多様化しています。トロントやバンクーバーほどの規模ではないものの、テック企業もカルガリーで成長しており、Amazon Web Services、Infosys、Unity Technologies、地元のスタートアップなどがオフィススペースを取得し、縮小するエネルギー企業が残した空白を部分的に埋めています。州政府も一部の職をカルガリー中心部に分散させており、金融サービスや医療管理などの分野も緩やかに拡大しています。しかし、これらの増加は、数千万平方フィートが空いた状況に比べればわずかです。2025年の注目すべき要因は「出社回帰」の動きです。多くのカルガリー企業が対面勤務の期待値を高めており、その結果、わずかに多くのスペースを賃貸したり、少なくとも現在のスペースをサブリースせず維持したりする動きが見られます。2020年に急増したサブリースの空きは減少傾向にあり、カルガリーのサブリーススペースは前年比で約9%減少していますcbre.ca。これは、余剰スペースを手放そうとする企業が減っている（最悪期を脱した兆し）ことを意味します。

まとめると、2025年のカルガリーのオフィス部門は底を這うような状況です。ダウンタウンの空室率約30%は非常に大きな課題でありcbre.ca、これを大幅に減らすには今後何年もの経済成長（およびさらなる転用努力）が必要でしょう。特に古いビルでは賃料が軟調で、貸主はテナント獲得競争を激しく続けています。とはいえ、最悪期は脱したという慎重な楽観論もあります。話題は「どこまで悪化するか？」から「どう再活用し、回復するか？」へと移りつつあります。カルガリーのダウンタウンが繁栄するには、これらのオフィスを埋める（または新たな用途を見つける）ことが最優先です。良いニュースとしては、新しいオフィスタワーの建設は行われていません（オフィス建設は過去20年で最低水準cbre.ca）、供給側がさらに悪化することはありません。今後は既存の空室を吸収または解消することに注力されます。アルバータ州の経済が堅調で、テックやプロフェッショナルサービス分野が成長し続ければ、ダウンタウンの余剰スペースも徐々に減っていくかもしれません。その間、ダウンタウンのオフィス市場はテナントにとっては選択肢が豊富で賃料も割安な「楽園」、貸主にとっては頭痛の種です。輝く新しいタワーは順調、古いタワーは生き残りをかけて奮闘、という二極化の様相です。カルガリーは、脱石油・ハイブリッドワーク時代のダウンタウン再生の動向として、商業不動産業界から注目されるでしょう。

小売・複合用途開発

2025年のカルガリーの小売不動産は、人口増加と消費回復に支えられ、オフィス部門よりも概ね堅調です。小売市場は、郊外のショッピングセンターや大型量販店のパワーセンター、都市部のストリートフロント店舗、新しい複合用途開発まで多岐にわたります。全体としてカルガリーの小売空室率は中程度で、小売賃料も比較的安定していますが、立地や業態によって業績には差があります。

カルガリーの郊外では、小売業は住宅開発に追随します――そしてカルガリーには新しい住宅が豊富にあります。新しいコミュニティが郊外に次々と誕生する中、小売開発業者は必須のスーパーマーケットを核としたショッピングプラザやサービスを提供しています。例えば、急成長中のリビングストン／キャリントン（北部）やセトン／マホガニー（南部）などのエリアでは、住民向けの新しい小売複合施設がオープンしたり建設中だったりします（スーパーマーケット、ドラッグストア、レストランなどを含む）。これらは新しいコミュニティでは地元の利便施設への需要が高いため、テナントが順調に埋まる傾向があります。パワーセンター（大型店舗の集積地）も既存エリアでは概ね好調です。カルガリーの強い人口増加が大手小売店（コストコ、ウォルマート、ホームセンターなど）の売上を支えており、これらのセンターの空室率は低いです。古いパワーセンターの中には再開発が進み、新たな区画や複合用途が加わっているところもあります。注目すべきトレンドは複合用途要素の導入です。例えば、Tsuut’ina Nationの土地（カルガリー南西部、環状道路近く）にある大規模なTaza開発では、小売、エンターテインメント、オフィス、そして将来的には住宅も含む新たなハブが誕生し、純粋な小売と複合用途の目的地の境界が曖昧になってきていることを示しています。

カルガリーのショッピングモールはパンデミック中に苦戦しましたが、主要なモールは回復傾向にあります。CFチヌークセンターやCFマーケットモールといった市内最大のモールは、2025年には新店舗のオープンや改装もあり、来客数と売上が改善しています。チヌークセンターは今後数年でオープンエアの小売ストリートや住宅タワーの敷地内建設を含む大規模拡張を計画しており、2025年も新たな国際ブランドを誘致し続けています。市境のすぐ北にあるアウトレットモールのクロスアイアンミルズも引き続き地域の集客力を保っています。サンリッジやサウスセンターなどの二次的なモールも安定していますが、Eコマースとの競争があり、飲食、フィットネス、さらには医療などの新たな用途で小売スペースを活用するなど、常に刷新が求められています。カルガリーの小売空室率（ショッピングセンター／モール）は、サブマーケットによって異なりますが、低～中の一桁台（約3～6％）と推定されています。市の高い人口増加が小売需要を強く保っており、人口増はそのまま買い物客の増加につながっています。

カルガリーの都心部では、小売の状況はまちまちです。ダウンタウンのオフィス主導型小売（+15フードコートやオフィスタワーの1階店舗）は、リモートワークやオフィスワーカーの減少で苦戦しています。通勤者向けの+15フードコートの店舗やコンビニエンス小売の一部は、依然として空き店舗や営業時間短縮が続いており、ダウンタウンのオフィスワーカーの人出は2019年の水準を下回ったままです。しかし、新しいコンドミニアムやオフィスの住宅転用でダウンタウン居住者が増えるにつれ、新たな顧客層が生まれています。近年、ベルトライン地区では大手スーパー2社が新店舗をオープンするなど、ダウンタウンの住民向けのスーパーやサービスが増加傾向にあります。ベルトラインやイーストビレッジエリアは飲食やエンターテインメントのホットスポットとなり、小売区画の埋まりを後押ししています。例えば、ベルトラインのファーストストリートSWや17番通りでは、近隣に住む若いプロフェッショナル層の波に乗り、新しいカフェ、バー、ブティックが次々とオープンしています。ダウンタウン中心部の路面小売の空室率は依然として高め（おそらく10％超）ですが、フィットネススタジオ、医療クリニック、ポップアップギャラリーなど新しい業態への転換や、住宅密度の上昇によって、かつては静かだった区画でも小売が成り立つようになり、改善傾向にあります。

都市型小売の今後の大きな展開として、前述の17th Aveとスタンピードパーク周辺のカルチャー＋エンターテインメント地区が挙げられます。BMOセンターの拡張（2024年に完成したコンベンションセンター）やイベントセンターの建設により、年間を通じた小売店、レストラン、公共広場を含む活気ある地区を作る計画です。すでに、イーストビレッジには公共スペースを備えたプラットフォーム・イノベーション・センター（テックハブ）がオープンし、カルガリー・スタンピード組織も土地再開発の一環として小売ストリートの整備を進めています。2027年頃までには、このエリアはバーやショップ、ホテルが集まるカルガリー版スポーツ／エンターテインメント地区となり、ダウンタウンの小売に新たな活気をもたらす可能性があります。

もう一つ注目すべき小売プロジェクトは、カルガリー北西部（カナダ・オリンピックパーク近く）のグリニッジ開発です。ここは59エーカーの計画コミュニティで、「ニューヨーク風」の雰囲気を目指し、ブラウンストーン風タウンホームと商業スペースのミックスを特徴としていますavenuecalgary.com。特筆すべきは、主要なアンカー施設としてカルガリー・ファーマーズ・マーケット・ウエストがオープンしたことですavenuecalgary.com。これは地元の食品や商品を求めて訪れる人々を集める屋内マーケットホールで、グリニッジの知名度を高め、ファーマーズマーケットやフードホールのような体験型小売が新しいコミュニティ設計の一部であることを示しています。同様に、ユニバーシティ・ディストリクトのような新しいコミュニティも住宅と一体化したハイストリート型小売を取り入れており、非常に成功しています（キャンパスや新築コンドミニアムの近くにスーパー、映画館、レストランなど）。

小売について語る際にeコマースを外すことはできません。eコマースは成長を続けていますが、カルガリーの小売業者は対面での体験やオムニチャネルに注力することで適応しています。市の郊外にある工業用フルフィルメントセンターがオンライン需要を支えています（工業セクションで解説）が、カルガリーの実店舗は決して衰退していません。実際、カルガリーの特徴は比較的若く裕福な人口で、外食や買い物を好む傾向があり、レストラン支出は一人当たりで常に上位にランクインしています。2022～2025年の経済の活気（他地域より厳しいロックダウンが少なく、素早い回復）により、多くのレストランや店舗が繁盛しました。ただし、2025年にはインフレや高金利の影響で消費者がやや慎重になり、小売売上高の伸びはやや緩やかになっています。

複合用途開発が重要なテーマです。住宅、オフィス、小売の融合です。ブレントウッド、アンダーソン、その他のトランジット指向型エリアなど、カルガリーの新しいゾーニングでは、ポディウム小売を備えたタワーが推奨されています。建設中の一例がブレントウッド・ビレッジ・モールで、古いモール跡地が高層住宅と地上階小売で再開発されています。同様の動きは、新しい駅周辺のウエストブルックやシャガナッピエリアでも見られます。用途を組み合わせることで、開発業者は小売の顧客基盤を確保し、24時間活気ある街区を目指しています。市の刷新された都市開発計画も、こうした「完全なコミュニティ」を重視しています。

要約すると、カルガリーの小売セクターは2025年において慎重ながら健全です。郊外の小売は都市の成長とともに拡大し、主要なショッピングモールは革新を進め、人口の多いエリアのストリート小売も基盤を築きつつあります。ダウンタウンのオフィス依存型小売や、改修が必要な古いセンターには課題が残っています。しかし、オフィスマーケットとは異なり、小売はカルガリーの人口動態や消費傾向という根本的な支えがあります。空室率は管理可能な範囲であり、需要の高いエリアの主要小売賃料はわずかに上昇しています。カルガリーの小売市場は、最終的には人口急増の恩恵を受けています。人口が増えれば買い物客も増える――新しい住民を引き続き呼び込める限り、これは前向きな流れです。

産業用不動産の動向

オフィス市場が苦戦し、小売が適応する中、カルガリーの産業用不動産は近年、際立ったパフォーマンスを見せています。カルガリーおよび周辺地域の産業セクター（倉庫、配送センター、製造スペース、物流ヤード）は、eコマースの成長、流通に有利なアルバータ州の立地、比較的多様化した産業基盤（物流、食品加工、建材など）によって需要が急増しています。2025年も産業用不動産は強い基礎的条件が続いていますが、新規供給の流入により、極めて逼迫していた市場がやや緩和し始めています。

文脈として説明すると、カルガリーの産業用空室率は2023年半ばにわずか2.6%という16年ぶりの低水準に達しましたassets.cushmanwakefield.com――事実上、ほぼ満室状態――企業が利用可能なスペースをすべて確保したためです。これは、アマゾン（カルガリー地域に複数のフルフィルメントセンターを開設）、ウォルマート、カナディアンタイヤなど、eコマースや小売流通企業による大規模な物流施設建設が後押ししました。さらに、カルガリーは鉄道・トラック輸送の拠点（バンクーバーとウィニペグの中間、ハイウェイI-15経由で米国国境への玄関口）であり、倉庫立地として戦略的な場所です。2021年から2023年にかけては、吸収（賃貸されたスペース）が新規建設を大きく上回り、空室率が下がり賃料が上昇しました。

逼迫した市場を見て、デベロッパーは新規建設の波で対応しました。過去18か月間で、大型配送センター、中規模の複数テナント型工業団地、さらには一部の区分所有型工業用コンドミニアムなど、あらゆるセグメントで多数の産業プロジェクトが完成しました。Cushman & Wakefieldによると、2023年半ば以降の18か月間で、カルガリーでは「あらゆる市場セグメントで完成の波」が見られ、必要とされていたスペースが追加され始めましたassets.cushmanwakefield.com。2025年初頭までに、この建設ラッシュにより、極端に低かった空室率がわずかに上昇しました。全体の産業用空室率は、2025年までに4～5%の範囲に上昇しましたavisonyoung.ca。Colliersは、カルガリーの産業用空室率が2025年第2四半期で4.14%であり、前四半期からわずかに低下したと報告しています。これは約56万平方フィートの正味吸収によるものですcollierscanada.com。Avison Youngの2025年第2四半期のスナップショットでは、空室率は約5.1%、利用可能率は6.2%（市場に出ているがまだ空いていないスペースを含む）、そして約120万平方フィートが開発中であると示されていますavisonyoung.ca。したがって、市場は依然としてバランスの取れた中でもややタイトな状態にあり、決して過剰供給ではありませんが、もはや深刻な供給不足でもありません。空室率4～5%は、テナントにとって選択肢が増え、デベロッパーが建物を完成前にリースしてしまう（最も逼迫していた時期に起きていたこと）こともなくなったことを意味します。

産業用賃料は、低い空室率を背景に過去数年で上昇しています。カルガリーでは、新しく質の高い倉庫スペースの純賃料が1平方フィートあたり10～11ドルの範囲にまで上昇しており、これは注目に値します（歴史的には7～8ドルが標準でした）。古い、または条件の劣るスペースはより安く貸し出されていますが、全体的な賃料の伸びは堅調です。2025年には、より多くのスペースが利用可能になったことで、テナントからある程度の反発が見られ、急激な賃料上昇は落ち着きつつあります。しかし、最新の高天井建物のオーナーは、そのセグメントでの競争が限られているため、依然として自信を持っています。カルガリーの産業用土地および建物のコストも上昇しており、新規開発の賃料に上昇圧力をかけています。

開発の観点から見ると、建設は最近のブームの後、やや落ち着きを見せています。前述の通り、2025年半ば時点で約120万平方フィートが建設中ですavisonyoung.ca。これは、2022年の活動のピーク時に数百万平方フィートが同時に建設されていた時期から減少しています。デベロッパーはやや慎重になっています（資金調達コストの上昇と市場見通しのやや軟化）が、撤退にはほど遠く、工業用不動産は依然として有望と見なされています。計画中のプロジェクトには、High Plains Industrial Park（バルザックの市東部）の追加フェーズ、Dufferin North工業エリアの新築ビル、カルガリー南東部の工業回廊での投機的建設などが含まれます。

カルガリーにおける工業需要の主な要因:

Eコマースと流通: 企業は引き続きサプライチェーンの最適化を進めています。カルガリーは西カナダの流通拠点であり（バンクーバー港からの貨物を受け取り、アルバータ州やサスカチュワン州などに供給）、Amazonはここに複数の施設を持っています。2025年には、バルザックの主要フルフィルメントセンターと市内の仕分けセンターをフル稼働させています。他の小売業者や3PL（サードパーティ・ロジスティクス）事業者も、プレーリー地域の顧客への迅速な配送を支援するために拠点を設けています。この傾向により、大型倉庫（10万平方フィート超）の需要が維持されています。実際、10万平方フィート超の倉庫在庫は4年間で20%増加しましたlee-associates.com。2025年にはこれらの大型新倉庫の一部に空室が発生し（このサブマーケットの空室率は約9%に達しました。いくつかの巨大スペースが新たに供給されたため）lee-associates.com。しかし、今後さらに多くの企業がカルガリーに業務を集約するにつれて、これらは徐々に賃貸されていくと見込まれています。
製造・加工: カルガリーは自動車製造都市のような重工業都市ではありませんが、食品・飲料（例：醸造、食肉加工）、建築資材、電子機器などの製造業があります。これらの利用者の一部は、特に人口増加やアルバータ州の農業生産に対応する食品加工業者が拡大しています。さらに、近年の高いコモディティ価格は、石油・ガスや農業向けの資材・機器の保管需要を刺激しました。
物流インフラ: カルガリーの環状道路（ストーニートレイル）の完成により、市内のトラックアクセスが非常に良好になりました。環状道路のインターチェンジ付近の工業エリア（例：SE Shepard industrial、Foothills industrial、Balzac/Airdrie）は、高速道路への接続が容易なため活況を呈しています。カルガリー空港（YYC）も貨物ハブであり、空港周辺の倉庫はほぼ空室ゼロです。

与えられたこれらの要因を踏まえると、工業用不動産の見通しは引き続き好調です。ほとんどの専門家は、カルガリーの工業用空室率が当面は一桁台半ばで推移すると予想しています。これは、テナントの移動に十分なスペースがありつつも、賃料が堅調に保たれる程度のタイトさです。大きな新たな需要（例えば、もう一つ大規模な配送センターの必要性など）があれば、市場は再び急速に引き締まる可能性があります。また、カルガリーはバンクーバーやトロントよりも工業用テナントにとって手頃な価格であるため、ネットワークに合えばここに拠点を置く企業もあります。さらに、カルガリーの工業用不動産への投資にも関心が集まっています。キャップレートは圧縮され（高い価値を反映）、国内投資家やREITが安定した収益資産としてカルガリーの倉庫を買い集めています。

まとめると、2025年のカルガリーの工業用不動産は堅調かつ拡大中です。空室率約4～5％は、かつての0～2％という超タイトな状況からは大きく改善していますが、依然として健全な水準ですavisonyoung.ca。新規供給によりテナントの選択肢が増えていますが、需要は依然として強く、ほとんどの新築物件は埋まっています（2025年第2四半期も純吸収（約12.5万平方フィート）を記録しましたavisonyoung.ca）。工業用不動産のオーナーは、オフィスオーナーよりもはるかに良い状況にあり、スペースの需要と利用率が高いです。カルガリー経済にとって、活気ある工業セクターは物流や軽工業の雇用を生み出し、西部の流通拠点としての地位を確固たるものにします。2030年に向けて、工業用不動産は実は新たな課題に直面するかもしれません。それは開発用地の確保です。ここ数年で多くが建設されたため、優良な工業用地は希少になり、用途地域指定済み土地の価格も急騰しています。しかし、2025年現在、工業用不動産市場は安定成長を続けており、カルガリーがカナダのサプライチェーンで拡大する役割と一致しています。

2025年の市場に影響を与える主な要因

いくつかのマクロレベルの要因が、2025年のカルガリーの不動産市場に大きな影響を与えています。これらは経済動向や政策変更、人口動態の変化など多岐にわたります。これらの要因を理解することが、市場のパフォーマンスや今後の動向を読み解く鍵となります。

金利と住宅ローン費用: 2025年に買い手の行動に最も即座に影響を与える要因は、高金利環境です。全国的なインフレに対応して、カナダ銀行は2022～2023年に急速な利上げを実施し、基準となる翌日物金利をほぼ0%から2023年初頭には約4.5～5%まで引き上げました。これにより、5年固定の住宅ローン金利は5～6%台となり、2020～21年の超低金利と比べて住宅購入者の借入コストはほぼ倍増しました。これらの高金利は住宅の手頃さに大きな影響を与えます――同じ家でも月々の住宅ローン返済額が大幅に増え、買い手が借りられる金額が減少します。その結果、カルガリーのかつて過熱していた需要は2023/24年に冷え込み、2025年もその抑制効果が続いています。購入希望者は購入を一時停止したり、予算を下げたり、賃貸に切り替えたりしています。CREBは、経済的不確実性（特に金利の不確実性）が2025年初頭の住宅販売に重くのしかかったと指摘しており、買い手は慎重になっていますcreb.com。しかし、明るい材料もあります。2025年半ばから後半にかけて、カナダ銀行は経済の弱体化を受けてわずかに利下げを開始しました。2025年9月には、BoCが政策金利を2.50%に引き下げました（6か月ぶりの利下げ）reuters.com。これはインフレ圧力の低下と経済リスクへの対応でした。カルガリー市場にとって、住宅ローン金利の下落は朗報であり、手頃さが改善し、一部の買い手が市場に戻る可能性があります。2025年後半から2026年にかけての利下げ期待だけでも、センチメントは改善しています。それでも、過去10年と比べて借入コストは高止まりしており、これが2025年のカルガリーの価格上昇が横ばいになっている主な理由です。ストレステスト（契約金利より約2%高い金利で審査を受ける必要がある）も依然として特に初めての購入者にとって障壁となっています。まとめると、2025年の金利は冷却要因であり、市場のバランスはこれら高い資金調達コストによって部分的に作り出されています。もし金利が2026年にかけてさらに緩和されれば、需要が再び活性化する可能性があります。
人口増加と移住: カルガリーは人口ブームの真っ只中にあり、人口動態が住宅市場にとって大きな追い風となっています。前述の通り、同市のCMAは2024年半ばまでの1年間で約6%成長し、約10万人の住民が増加しましたatb.com。2025年にかけても力強い成長が続くと予想されています（ただし、やや鈍化する可能性あり）。この成長は主に2つの要因から来ています：国際的な移民と州間移住です。国際的には、カナダは過去最高の移民目標（2023年に約46.5万人、2024年に48.5万人、2025年に50万人）を掲げています。アルバータ州は、雇用機会やオンタリオ州やBC州よりも生活費が安いことから、これらの新規移民のかなりの割合を引き付けています。多くの新移民がカルガリーを最初の居住地として選んだり、他の場所に到着後に移動してきたりしています。2024年には、カルガリーの人口増加の約3分の2が国際的な移住（外国人留学生や一時労働者などの非永住者も多く含む）によるものでしたatb.com。国内では、カルガリーは他州から人々を引き寄せています。特に、手頃な住宅や良い仕事を求めるオンタリオ州、BC州、その他の地域の若い労働者や家族です。2024年には、カルガリーとエドモントンで合わせて約35,000人の州間移住による純増があり、これはアルバータ州の増加分の大部分を占めましたatb.com。この人的流入は、住宅需要全体を押し上げています。新規移住者はまず賃貸に住むことが多く（その市場が逼迫する要因となる）、その後多くが持ち家に移行し、さらに全体的な消費が商業用不動産の需要も生み出します。重要な点は、人口動態がカルガリーの住宅市場を下支えする大きなプラス要因となってきたことです。金利が上昇しても、住まいを必要とする人の数が市場を支えてきました。今後については、連邦政府が2024年後半に移民目標の抑制を示唆しており、住宅供給への懸念が背景にありますmortgagesandbox.com mortgagesandbox.com。実際、RBCエコノミクスは、政府が新規移民の受け入れを減らせば「これまで予想されていた人口増加が消滅し、人口動態が住宅市場の追い風から逆風に変わる可能性がある」と警告していますmortgagesandbox.com。ATBファイナンシャルも、移民目標の引き下げや州間流入の減少により、アルバータ州の人口増加率が2024年の4.4%から2025年には約1.9%に鈍化すると予測しています。<a href=”https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com。カルガリーにとって、これは成長が今後も続くものの、2022～24年の急激なペースからより通常のペースに戻る可能性があることを意味します。新規移住者が減れば、近年ほどの住宅需要の圧力はやや和らぐでしょう。しかし、年率1.9％の成長でも歴史的には強い水準であり、カルガリーの手ごろな価格の優位性は、他の州が依然として高価であれば人々を引き付け続けることを示唆しています。要するに、移民／移住政策は大きな要因です。カナダやアルバータ州が門戸を開き続ければ、カルガリーの住宅市場には強い需要が生まれますし、政策が厳しくなれば、より地元の世帯形成に依存することになるかもしれません。
経済の健全性と雇用: カルガリーの不動産の運命は常に経済、特に石油・ガス部門と結びついてきました。2025年の経済状況は慎重ながらも前向きです。アルバータ州はカナダで最も高いGDP成長率（2025年は約1.9%、ATB調べ。他地域はほぼ横ばい）を記録すると予測されていますmpamag.com。2022年の高い原油価格は州予算の黒字をもたらし、投資を再活性化させましたが、その後エネルギー価格は落ち着いています。多角化の取り組みにより、カルガリーは石油だけの街ではなくなりつつあり、テクノロジー、物流、アグリビジネス、金融サービスなどの分野が安定性に寄与しています。雇用もカルガリーで増加しており、実際2025年初頭にはカルガリー地域で年初2か月間に26,700件の雇用が増加assets.cushmanwakefield.comし、ヘルスケア・社会福祉分野が牽引（前年比約30,500件増）assets.cushmanwakefield.com、次いで小売業や建設業が続いています。カルガリーの失業率は2025年第1四半期時点で約7.2～7.3%assets.cushmanwakefield.comで、パンデミック時の高水準からは下がったものの、全国平均の約6.7%assets.cushmanwakefield.comよりやや高い水準です。失業率7%は労働市場にやや余裕があることを示しており、これが賃金上昇が穏やかで、地元でインフレが暴走しない理由かもしれません。また、建設や職人分野での人手不足が好景気時に問題となっていたことも注目に値します。皮肉なことに、現在減速している非常に高い移民が、多くの求人を埋めるのに重要な役割を果たしていました。カルガリーの見通しの鍵はエネルギー部門の動向です。CREBは「エネルギーおよび環境政策に関する明確さが、2025年以降の住宅市場に影響を与える重要な要素となる」と指摘していますcreb.com。これは、連邦の気候政策やパイプライン承認（またはその欠如）、世界的な石油・ガス需要がカルガリーの主要産業にどう影響するかを指しています。企業が自信を持てば雇用や拡大（不動産に好影響）につながりますが、そうでなければ再び縮小する可能性もあります。2025年時点では、エネルギー企業は概ね安定・好調ですが、多くは利益を積極的な成長ではなく、負債削減や配当に回しており、大規模なオフィス拡張は見られません。一方で、グリーンエネルギーやテクノロジーが台頭しており、カルガリーはそれに向けて自らを位置付けています自らをクリーンテック、ロジスティクステックのハブとし、さらには映画やクリエイティブ産業も誘致しています。より多様化した経済は、不動産市場を過去ほど不安定にしません。もう一つの経済要因は、貿易摩擦と関税です。興味深いことに、2025年には（米国政権の交代により）保護主義的な貿易政策が再び現れました。CREBは、2025年の住宅市場予測を下方修正した理由として「米国の関税による不確実性の高まり」を挙げていますstoreys.com storeys.com。カナダのアルミニウム、鉄鋼、そして場合によってはエネルギー製品への関税は、カルガリーの企業に不確実性をもたらし、投資を抑制する可能性がありました。カナダ銀行も意思決定の中で「米国の関税による悪影響」に言及していますreuters.com。住宅市場においては、このようなマクロリスクが消費者信頼感を低下させる可能性があり、景気後退を恐れると人々は大きな買い物を控えがちです。今のところ、アルバータ州は（製造業中心の州ほど直接的な打撃を受けていないこともあり）これを乗り越えていますが、今後も注視すべき要因です。
市の政策と取り組み: カルガリー市自体も不動産に影響を与える政策を実施しています。その一つがダウンタウン戦略で、ダウンタウン・カルガリー開発インセンティブ・プログラム（前述のオフィス転用に関するもの）も含まれます。市はオフィススペースの削減と住宅の追加を事実上補助することで、ダウンタウンの不動産を新たな現実に合わせようとしています。これは商業用空室率の低減と住宅密度の増加を目指しており、今のところ具体的な進展が見られています（数千戸の新しい住宅がダウンタウンに登場）cmhc-schl.gc.ca。他の市の取り組みとしては、住宅供給に対応するための新コミュニティ承認の迅速化があります。2023年末、カルガリー市議会は激しい住宅需要に応えるため、当初は躊躇していたものの、8つの新しい郊外コミュニティを物議を醸しつつ承認しました。2024年にもさらなる土地供給が検討されました。これらの決定は土地供給を拡大し、理論的には区画価格や最終的な住宅価格の急騰を抑える効果があります。当然ながら、インフラコストや都市のスプロール化についての懸念も生じます。また、市は2024年11月にサービス計画と予算を調整し、住宅および土地利用投資を支援、新コミュニティの開発や既存地域の再開発を促進しましたmortgagesandbox.com。これにより、水道、道路、計画プロセスなど、住宅建設を迅速化するための予算が割り当てられています。また、既存地域でのインフィル住宅や多世帯住宅の許可拡大も推進中で、これはカルガリーの進化するゾーニングの一環です（新しい都市計画のもと、回廊沿いの高密度化が奨励される予定）。税金や手数料も無視できません。カルガリーには他州のような土地譲渡税がなく（これは手頃さの面でプラス）、固定資産税に依存していますが、ダウンタウンのオフィス価値下落により他の不動産区分に負担が移るなど、やや不安定です。2025年には住宅用固定資産税が緩やかに増加し、よりバランスの取れた税制構造の創設について議論が続いています。開発業者にとっては、市のオフサイト課徴金や許可プロセスも重要で、カルガリー市はプロジェクトの市場投入を迅速化するための規制緩和に取り組んでいます（例：2024～25年に迅速な許可承認のパイロットプロジェクトを開始）。さらに、連邦レベルでは外国人購入禁止（2023年施行、カナダでの住宅購入を大半の外国人に一定期間禁止、現在2027年まで延長）canada.caが間接的にカルガリーに影響しています。カルガリーは歴史的にバンクーバーやトロントほど外国人投資家が多くありませんが、それでも国外からコンドミニアムを狙う一部の需要が排除されます。ただし、アルバータ州はこの禁止緩和を主張した州の一つで、ここでは外国人投資が大きな問題とは見なされていませんでした。2023年春には一部修正（就労許可保持者の購入許可など）がなされ、若干門戸が開かれました。全体として、現在カルガリーの政府政策は住宅供給の増加とダウンタウンの活性化に重点を置いていますこれらは、住宅不足を緩和し、未使用のオフィススペースを転換することを目的とした、不動産開発を推進する立場です。市場への影響は一般的に前向きです。供給が増えることで住宅の手頃さが向上し、ダウンタウンが停滞するのではなく進化できるという自信につながります。しかし、バランスを取る必要があります。供給が一度に多すぎると行き過ぎてしまう可能性があります（ただし、カルガリーの高い需要を考えると、近い将来その可能性は低いでしょう）、またインセンティブには費用がかかります。関係者は、これらの政策が実際の住宅ユニットや利用されるスペースにどれだけ効果的に反映されるかを注視することになるでしょう。
インフラ＆交通: 開発の項目で述べたように、グリーンラインLRTや環状道路の完成といった大規模インフラプロジェクトが、不動産市場に新たな開発エリアをもたらし、アクセス性を高めています。不動産市場は通常これらを先取りして動きます。例えば、計画中のグリーンライン駅（オグデンやイングルウッドなど）の近くでは、すでに土地の価値が上昇し、新たな住宅提案も見られます。交通機関の改善は物件価値を押し上げ、利便性を重視する特定の購入者や賃借人を引き付けることができます。一方で、このようなプロジェクトの遅延や不確実性（グリーンラインは多くの遅延や計画変更がありました）は、開発意欲を抑えることもあります。2025年には、グリーンラインの工事がついに始まったことで、交通指向型プロジェクトへの信頼感が高まっています。同様に、カルガリー空港も2010年代後半に新滑走路やアップグレードを受け、2025年には旅客数の回復を受けてさらなる拡張を検討中です。空港の拡張は、周辺のホテルや物流開発を促進する傾向があります。もう一つのインフラ要素は公共アメニティです。新しい学校、病院、レクリエーションセンターなど。カルガリーの新興コミュニティは、しばしば学校やアメニティの約束に依存しており、州の学校予算の決定が、どの新エリアが若い家族にとって最も魅力的かに影響します。2025年には、人口急増を受けて、州が多くの成長エリアで新しい学校の資金を提供しています。2023年末には、フットヒルズ病院近くに新しいがんセンターがオープンし、これも土地利用に影響を与えています（多くの雇用を生み、医療スタッフによる周辺住宅需要を高める可能性があります）。総じて、インフラ開発はカルガリーの不動産にとって長期的な価値と住みやすさを高める、主にプラスの要素です。

まとめると、2025年の市場を動かす要因は多様です。金融引き締め政策や経済の不確実性がブレーキをかける一方で、強い人口流入や地元の支援的な政策がアクセルを踏んでいます。カルガリーは、これらの要素が相殺し合うことで、ある種の均衡状態にあります。例えば、もし高金利がなければ、膨大な移民流入によって価格が急騰していたでしょう。今後は、これらの要素の変化――例えば住宅ローン金利の大幅な低下や移民の大幅な減少――が再び市場のダイナミクスを大きく変える可能性があるため、注視が必要です。

投資動向とチャンス

2025年のカルガリー不動産市場は、地元・外部投資家の双方にとって、住宅・商業セクターを横断するさまざまな投資の切り口を提供しています。急成長期を経てバランスへと移行する中で、資本をカルガリー不動産に投じたい人々にとって新たなチャンス（と課題）が生まれています。

住宅投資: 2020～2022年のブーム期には、多くの投資家がカルガリーの住宅市場に参入しました。比較的低価格（特にトロントやバンクーバーと比べて）と高い賃貸収益の見込みに惹かれたためです。小規模な投資家はコンドミニアムや郊外の一戸建て住宅を購入して賃貸に出し、大手（REITや資産運用会社）は賃貸プロジェクトの取得や開発を始めました。2025年には状況がやや変化しています。家賃の伸びが停滞し、金利が高止まりしているため、レバレッジをかけた投資家にとって計算が難しくなっています。2022～23年のピーク時にコンドミニアムを購入した一部の投資家は、キャッシュフローの圧迫を感じています。住宅ローンのコストが上昇し、家賃ももはや急騰していないため、利益率が薄いかマイナスになっています。これがコンドミニアムの売り出し件数が増えている一因です。投資家の一部は現金化を選択しています。ただし、多くの投資家は長期的な値上がりを見込んで保有を続け、短期的なキャッシュフローは二の次としています。

新たなチャンスとして浮上しているのが、コンドミニアム市場そのものです。価格がやや軟化し、供給も多いため、目利きの投資家は新築ユニットでお得な物件を見つけられるかもしれません。特にデベロッパーが建物の完売を目指して割引やインセンティブを提供する場合です。販売が伸び悩む一部のデベロッパーは、賃貸保証や価格調整を提示しており、掘り出し物を狙う投資家を引きつける可能性があります。さらに、ダウンタウンのオフィスから住宅への転換プロジェクトも、投資先として注目されています。これらのプロジェクトでは、中心部にユニークなロフトスタイルのアパートが生まれ、一部は賃貸用、一部は分譲になる可能性もあります。初期投資家はこれらの転換プロジェクトにパートナーとして参画したり、分譲化された場合にユニット取得を計画したりするかもしれません。市のインセンティブにより、デベロッパーにとっては財務的に魅力的となり、最終購入者にもお得な価格が期待できます。

もう一つのセグメントは、賃貸専用開発です。年金基金やREITなどの機関投資家は、カルガリーで賃貸アパートの建設や取得にますます注目しています。例えば、アルバータ州を拠点とする大手アパートオーナーのBoardwalk REITは、ポートフォリオを拡大しています。空室率が上昇しているため慎重になる向きもありますが、長期的にはカルガリーの人口増加が賃貸需要を下支えし、新規供給が吸収されれば家賃も再び緩やかに上昇すると見込まれています。他都市と比べて、カルガリーの賃貸物件のキャップレート（初期利回り）は高く、バンクーバーやトロントの4％未満に対し5％以上となる場合もあります。これを買いのサインと捉え、都市の成長とともに適度な利回りと値上がり益を狙う投資家もいます。2025年には、実際にカナダのREITやファンドがマルチファミリー住宅への配分を増やしており、2025～2027年に一時的な停滞を経てより良いリターンを期待していますdeeded.ca。資金力のある投資家は、資金繰りに苦しむコンドミニアム開発プロジェクトにも注目しており、小規模デベロッパーが資金調達に行き詰まった場合、買収や賃貸転用を狙う動きも見られますdeeded.ca。

外国投資：歴史的に見て、カルガリーはバンクーバーのように住宅の直接的な外国人購入が同じレベルで行われてきたわけではありません。しかし、2010年代半ばには、市場が低迷していた時期に（割安な物件を求めて）中国や中東などからコンドミニアムや土地への外国人の関心が高まったこともありました。連邦政府の外国人購入禁止（2023-2027年）により、住宅の新たな外国人購入は基本的に一時停止されていますcanada.ca。そのため、2025年時点では、外国人個人は住宅やコンドミニアムの購入からほぼ排除されています。ただし、外国資本は開発や商業取引を通じて流入することは可能です。特に、米国のプライベートエクイティやグローバルファンドがカルガリーの賃貸や工業セクターに注目しています。また、アルバータ州には（BC州やオンタリオ州と異なり）外国人購入税がなかったため、将来的に禁止措置が解除されたり、例外（例えば、学生や就労許可保持者が改正後に購入可能）が適用された場合、カルガリーには抑制されていた外国人需要による上昇が見込まれるかもしれません。例えば、国際学生（非永住者流入の大きな割合）が就労許可中にコンドミニアムを購入することを決めた場合（現在は可能）、それがニッチな追い風となる可能性もあります。

商業投資: 商業分野では、工業用不動産が現在の人気分野です。カナダ全土の投資家が工業用不動産に熱心で、カルガリーは参入コストが低く需要が高いため魅力的です。カルガリーの物流センターのポートフォリオ売却が機関投資家に行われるなど、大型取引も見られます。カルガリーの工業用不動産の利回りは5～5.5％程度で、より供給が限られた市場よりやや高く、比較的良い買い物とされています。Eコマースの継続的な成長もあり、多くの人が工業用不動産を長期的に安定した投資先と見なしています。2018～2021年に投機的に工業用物件を建設した地元デベロッパーの中には、現在、完成済みの賃貸物件をパッシブ投資家に高値で売却し、大きな利益を得ている例もあります。また、企業向けにビルド・トゥ・スーツ方式で新たな工業用物件を開発し、それを投資家が保有するという動きも見られます。

オフィス投資については、逆張りの戦略です。カルガリーのオフィス市場は空室率が高く回復も不透明なため、多くの投資家は慎重です。古いオフィスビルの価格は大幅に下落し、一部は再建築コストの数分の一で取引されています。地元の起業家や企業を含む一部の機会追求型投資家は、値下がりしたオフィスタワーをコンバージョンや用途変更目的で購入するという大胆な戦略を取っています。例えば、ほぼ空室のBクラスオフィスビルを大幅な割引価格で購入し、市のコンバージョン助成金を申請して住宅や他の用途に転換するケースです。うまくいけば、最終的な価値は取得価格と転換コストの合計を大きく上回り、十分な利益が得られます。ただし、これらのプロジェクトは複雑で保証もなく、パッシブ投資ではなく開発者の専門知識が必要です。従来型のオフィス賃貸投資はカルガリーでは依然としてリスクが高く、2025年にカルガリーのオフィスタワーを購入した主流ファンドの話はほとんど聞かれません。むしろ、過去数年は所有者がデフォルトしたり、貸し手に物件を引き渡すケースの方が一般的でした。そのため、オフィス投資は現在、特別な状況の投資家向けとなっています。

小売不動産はやや中間的な位置にあります。カルガリーの小売市場はファンダメンタルズが比較的良好で、食料品店を核としたストリップモールや立地の良いショッピングセンターなどは安定した収益物件となり得ます。全国規模の小売投資家もカルガリーを好んでおり、例えばRioCanやFirst Capitalなどがここで事業を展開し、引き続き良好な結果を出しています。重要なのは、成長中の地域や独自の集客力を持つ（例えば新しいFarmer’s Market Westのような）小売物件を選ぶことです。ミックスユース（複合用途）の台頭により、投資家が住宅と小売の両方を含むプロジェクトを購入または開発し、リターンの流れを多様化するケースも増えています。

土地と開発：土地投資も別のアプローチです。5～10年前にカルガリー郊外の土地を購入した人は、新しいコミュニティ開発のためにその土地が吸収されるにつれて、大きな価値上昇を経験している可能性が高いです。2025年には、新しいコミュニティ発表が相次ぐ中、周辺部の土地価格が上昇しています。ある投資家は、土地の用途変更（ゾーニング承認取得）に特化し、その後ビルダーに転売することで成長期に大きな利益を得ています。市内では、デュプレックスや小規模コンドミニアム用のインフィル用地も、都心部住宅需要の高まりで価値が上昇しています。ただし、ゾーニングの変更には注意が必要です。カルガリーは新しい土地利用条例に移行し、多くの区画が高密度用途にアップゾーニングされる可能性があり、これにより価値が上がることもあります。逆に、郊外の新規土地が一度に大量に供給されると、土地価格の上昇が鈍化する可能性もあります。

賃貸利回り vs. 値上がり益：カルガリーは伝統的に、（より加熱した市場と比べて）純粋な値上がり益よりもキャッシュフロー重視の市場でした。2025年には、一般的なコンドミニアムの表面賃貸利回りは約5～6％と比較的良好ですが、諸経費を差し引いた純利回りは3～4％程度となり、現在の住宅ローン金利では高いレバレッジをかけた投資家にとってキャッシュフローが中立かややマイナスになる場合もあります。これが投機を抑制し、市場の過熱を防いでいる―健全な傾向です。多くの地元投資家は長期的な視点で投資しており、今はキャッシュフローが薄くても、カルガリーが2030年までに200万人超の都市圏に成長すれば将来的な値上がり益を享受できると考えています。実際、州外の投資家の中にはカルガリーを「割安」と見なす人もおり、例えば一戸建てがここでは60万ドル、トロントでは150万ドルといった価格差があり、今後の収斂を見込んでいます。それが実現するかは不確かですが、カルガリーの経済が堅調であれば、長期的には価格上昇の余地があり、この落ち着いた時期に購入した人には上昇余地があるでしょう。

フリッピングと短期売買：ブームの最盛期には、住宅やコンドミニアムのフリッピング（短期転売）が盛んで、価格が月ごとに上昇する中で一部の投資家は短期間で利益を上げていました。2025年には価格が安定し、フリッピングの機会は減少しています。現在のフリッパーは、市場の勢いに頼るだけでなく、リノベーションや再開発によって実際に価値を付加する必要があります。特に立地の良い古い住宅のリノベーション・再販市場は依然として活発で、例えばLake Bonavistaのようなエリアで古い家を購入し、全面リノベーションして家族向けに高値で再販することが可能です。これは購入価格が適正であれば成り立ちます。既存住宅と新築住宅の価格差があるエリアでは、その余地があります。

AirBnB／短期賃貸：これはもう一つのマイクロトレンドです。カルガリーの観光業やコンベンションビジネスは2023～2024年に回復しました（スタンピードや各種イベントなど）。他の大都市ほどではありませんが、短期賃貸の市場は存在します。一部の投資家は、ダウンタウンのコンドミニアムや人気観光地近くの住宅でAirBnB戦略を試みています。短期賃貸に対する市の禁止令はありません（規制については議論中ですが）、そのため選択肢の一つです。ただし、リターンと労力、規制リスクを考えると大規模なものではなく、賢いプレイヤー数名のためのニッチな分野です。

まとめると、2025年の投資家は、カルガリーの不動産をその基礎的要素と相対的な価値から魅力的だと考えています。市場は過熱しておらず、これは実際には慎重な投資家にとって歓迎すべきことで、入札合戦に巻き込まれることなく、合理的な価格で資産を取得できます。主なチャンスは、賃貸住宅（今の軟調さを利用して将来の利益に備える）、工業・物流施設（カルガリーのこの分野での成長に期待）、バリューアッププロジェクト（コンバージョンやリノベーションなど）にあるようです。地域の知識が重要で、どの地区が今後発展するか（例：フォレストローンの再活性化の可能性avenuecalgary.com、またはどの郊外に次の学校ができるか）を知っていると優位に立てます。また、タイミングが良いという感覚もあります。2025年は一部の投資家にとって「下落時に買う年」と見なされており、市場は大きな成長の後に一時停止しているため、今参入すれば次の上昇サイクルに乗れる可能性があります。特に金利が下がり、需要が再び高まればなおさらです。ある不動産アドバイザーは、2025年のカルガリーは「買い手市場でも売り手市場でもなく、投資家の市場」であり、情報を持った投資家が戦略的な動きをできる一方、エンドユーザーは様子見していると述べています。

カルガリーで注目すべき地区

カルガリーは多様な地区を持つ都市で、それぞれに独自のダイナミクスがあります。2025年には、急速な成長や大きな変化が見られる注目すべきエリアもあります。

新しい郊外コミュニティ: カルガリーで最も急速に成長しているのは、数年前には存在しなかった新しいコミュニティが広がる郊外です。例えば、ヨークビル（マクラウド・トレイル西、194th Ave SWの西側）は、市内で最も新しい地域の一つですavenuecalgary.com。中央公園や池、家族向けの住宅デザインが特徴で、すでに多くの若い家族を惹きつけています。近隣のシルバラードやレガシーのような既存エリアには、ヨークビル独自の施設が整うまでの間、ショップや学校がありますavenuecalgary.com。北部では、グレイシャーリッジやアンブルトン（エバンストンのすぐ北）が拡大中で、より中心部に近い郊外よりも手頃な価格の一戸建てやタウンホームを提供しています。ベルヴェデーレ（アビーデールの先、東端）もまた、数万人が住む予定の大規模な新エリアです。これらの新しい地域は、カルガリーの人口増加の大部分を占めており、実際、開発中の郊外は2021～2025年の全住宅ユニット増加の約61％を占めましたcalgary.ca。投資家や住宅建設業者も活発に活動しており、初めて家を買う人や新規移住者の郊外住宅への需要は依然として高いです。市はまた、南西部のアルパインパーク、北部のキーストーンヒルズなども承認しており、カルガリーの地図を見ると、輪郭が外側に広がっているのが分かります。これらの地域は、最新の郊外型都市計画を約束しており、オープンコンセプトの住宅、広範な遊歩道システム、そしてしばしば複合用途の要素を持つビレッジセンター構想が特徴です。
都心の活気 – マルダ・ループ＆周辺エリア: マルダ・ループ（サウスカルガリー、アルタドール、ギャリソンウッズを含む）は、建設ブームの真っ只中にあります。すでにブティックショッピングやトレンディなレストランの人気スポットですが、今やさらに高密度化が進んでいます。多くの古いバンガローがタウンハウスや小規模コンドミニアムに建て替えられました。このエリアは開発圧力が強く、「多くの通りが建設の入れ替わり立ち替わりのように見える」状況ですavenuecalgary.com。大きなプロジェクトの一つが、Marc and Mada Blockで、カルガリー・コープとトルーマン・ホームズによる2エーカーの複合開発ですavenuecalgary.com。これにより、マルダ・ループの中心部に新たな住宅ユニットと小売店（おそらく新しいコープの食料品店も含む）がもたらされます。現在は工事による道路閉鎖や騒音などの不便がありますが、再活性化によって長期的には歩行者の体験が向上し、より多くの住民と商業活動がこのエリアにもたらされると期待されていますavenuecalgary.com。本質的に、マルダ・ループは低層地区から中層の都市型ビレッジへと進化しつつあり、ヒップな雰囲気はそのままです。間違いなく注目すべき近隣エリアであり、不動産価値も大きく上昇しています。プロジェクトが完成すれば、ダウンタウンの高層ビルを避けて都心生活を望む人々にとって、カルガリーで最も人気の住所の一つとなるでしょう。
ダウンタウン／ベルトライン＆イーストビレッジ: カルガリーのベルトライン（ダウンタウンのすぐ南）は、過去10年間で人口増加が最も速かったエリアの一つで、多数のコンドミニアムタワーが建設されました。2025年もベルトラインは住民を増やし続けています。特筆すべきは、エンターテインメント地区としての17th Ave SWの継続的な成功で、新しいバーやレストランが次々とオープンし、常に新鮮さを保っています。リモートワークやハイブリッド勤務が増える中、歩きやすいベルトラインでの生活が魅力的になっています。一方、隣接するイーストビレッジ（ダウンタウン東端）はコミュニティとして成熟しつつあります。計画されていたすべてのコンドミニアムタワーはすでに建設済み、または建設中で、セントラルライブラリーやスタジオ・ベル音楽センターなどの施設が文化的な拠点となっています。イーストビレッジには2021年に新しい食料品店がオープンし、他の小売店も加わって、ついに完全なコミュニティ感が生まれました。イーストビレッジのすぐ南に新しいイベントセンターが建設中で、その一帯はさらに開発が進むでしょう。レストラン、パブ、ホテルが2026年までに12th Aveと4th Street SE周辺に続々と登場する見込みです。現在は土地の集約や、ビクトリアパークでの古い建物の解体が進んでいます。将来を見据えると、2030年までにベルトライン／イーストビレッジ／リバーズディストリクトにはさらに数千人の住民が増え、活気が大きく高まり、ダウンタウンの賑わいがオフィスアワー以外にも広がることになるでしょう。
グレーター・フォレストローンの再活性化: フォレストローン地区（カルガリー東部、インターナショナル・アベニューSE沿い）は、長年にわたり移民が多く、労働者階級のコミュニティで、比較的住宅価格が低い地域でした。そして正直なところ、少し荒っぽい評判もありました。しかし、近年では再活性化の次なるフロンティアとして注目されています。市はフォレストローンの一部を大規模な再開発・再活性化プロジェクトの対象に指定し、住宅オプションの追加や公共空間の改善を目指していますavenuecalgary.com。新たなフォレストローン・シビックセンター（文化・レクリエーションの拠点）建設の話もありますが、資金調達はまだ進行中ですavenuecalgary.com。すでにインターナショナル・アベニュー（17 Ave SE）は数年前にストリートスケープの改修が行われ、歩行者に優しく、多様な店舗や料理が並ぶグローバルな市場の雰囲気が強調されています。投資家たちは、フォレストローンがお買い得な不動産価格を持つ最後のインナーシティエリアの一つであることに注目しています。Avenue誌も「フォレストローンは、特に新しい住民が都市に流入し、西側のインナーシティで価格が高騰しているため、チャンスを探している投資家にとって素晴らしいエリアになる準備ができている」と述べていますavenuecalgary.com。要するに、マルダループやイングルウッドのような場所が高騰する中、人々はダウンタウン近くで手頃な住宅を求めて東側に目を向けており、フォレストローンはその条件に合致しています。市の改善が続き、犯罪問題が解決されれば、今後数年でフォレストローンは大きく高級化する可能性があります。すでに一部の通りではスタイリッシュなインフィル住宅が建ち始め、地元のマイクロブルワリーやアートスペースなどのビジネスも登場し、変化の初期段階を示しています。
ユニバーシティ・ディストリクト＆北西部の再開発: 北西部では、ユニバーシティ・ディストリクト（カルガリー大学近く）が模範的な複合用途コミュニティとなっています。2020年から2025年にかけて、複数のコンドミニアム、賃貸アパート、商業メインストリートが完成しました。学生だけでなく、ダウンサイザーや若いプロフェッショナルも、その魅力的なデザインや映画館、スーパー、レストランなど徒歩圏内のアメニティに惹かれて集まっています。カルガリーが郊外でも都市的な原則を取り入れている好例です。近隣のブレントウッドやバンフトレイルも、LRT駅や大学への近さから、トランジット指向型のプロジェクトが進行中です。これらのエリアでは今後も中層コンドミニアムやアパートの増加が見込まれます。
高級住宅地: 高級住宅地では、エルボーパーク、マウントロイヤル、ブリタニアなどが依然としてラグジュアリーな暮らしの頂点であり、バランスの取れた市場でも記録的な売却が見られます。カルガリーの富は健在で、これらの確立されたエリアは価値を保っています。一方、2015年以降高級住宅が供給過剰となった郊外の高級エリア（スプリングバンクヒル、アスペンウッズなど）も、州外からの高所得者の流入で、バンクーバーと比べて割安な価格が魅力となり、取引が活発化しています。
市外縁部： カルガリーのすぐ外側にあるエアドリー、コクラン、チェスターミアなどの地域の成長にも注目する価値があります。これらは事実上の衛星コミュニティです。例えば、北に位置するエアドリーは急成長し、現在は約8万人の都市となっています。2025年もその市場は堅調で（エアドリーの基準住宅価格は実際に新記録を更新しましたcreb.com）。これらの町はカルガリーの成長の恩恵を受けつつ、小さな町の雰囲気や（チェスターミアの湖のような）特定のライフスタイルの魅力を提供しています。ますます一体化が進んでおり（住んでカルガリーに通勤する人やその逆もいます）。したがって、より広い意味で、カルガリー地域全体に注目すべき地域があり、市域内だけではありません。

まとめると、2025年に最も勢いのある地域は、カルガリーの新たな外縁を形作る新興郊外、インフィルや複合用途プロジェクトで高密度化が進むトレンディな中心部（マルダループ、イングルウッド、ケンジントンなど）、そして再生の瀬戸際にあるフォレストローンのようなこれまで見過ごされてきたエリアです。それぞれに異なる機会があります：新興郊外は大量建築業者や若い家族向け、中心部は都市型ライフスタイルやブティック開発向け、移行中のエリアは価値成長を狙う投資家向けです。カルガリーの分散型の性質―郊外の広がりと都市的なエリアの混在―により、「最も熱い」エリアが一つだけあるのではなく、複数の成長の最前線が存在します。重要なのは、カルガリーが拡大し続ける中で、これらの地域間の接続性（道路や交通機関）とアメニティの充実が、どこが本当に発展するかを左右するという点です。

市場見通し：短期および長期

短期見通し（2025～2026年）

直近では、カルガリーの不動産市場はバランスが取れ比較的安定していると予想されます。2020年代初頭の熱狂は落ち着き、今は穏やかな時期に入っています。2025年残りと2026年にかけて、多くのアナリストは住宅価格の横ばいから緩やかな上昇を予想しており、大きな変動は見込まれていません。カルガリー不動産協会の公式予測によると、2025年末までに基準価格は一戸建て・セミデタッチド住宅で昨年と同程度（もしくはやや上回る）、コンドミニアムやタウンホームではやや下回る見込みですstoreys.com。実際には、一戸建て価格は年間で1～2％上昇、コンドミニアム価格は1～2％下落といったところで、ほぼ誤差の範囲内です。売買件数は2021～2022年の最盛期より少ないものの、長期平均に近い水準（CREBは2025年に約23,000件の売買を予測、これは過去10年の平均値付近）storeys.com storeys.com。これは健全で機能する市場であり、売り手にも買い手にも大きな優位性がない状況と一致します。

いくつかの要因がこの穏やかな見通しを支えています。金利は大きな要素です――借入コストが高止まりしている限り、価格上昇の抑制装置として機能します。カナダ銀行が2026年まで慎重な利下げを続けた場合（インフレが抑制されていると仮定して、現在の2.5%からおよそ2%程度まで翌日物金利を下げると）、住宅ローン金利もそれに応じて下がるかもしれません。そうなれば、多少は手頃感が改善し、需要が刺激される可能性があります。しかし、2021年の超低金利1.5%の住宅ローンにすぐ戻ることはまずないでしょう。したがって、市場が短期的に投機的な熱狂に再突入することはなさそうです。むしろ、買い手の購買力が多少増えても、依然として豊富な供給によってバランスが保たれるでしょう。注目すべきシナリオは、カナダ銀行が予想よりも早く、または大幅に利下げする場合（たとえば景気後退に対応して）です。奇妙なことに、不況が金利を下げ、経済が弱まっても住宅需要を刺激する可能性があります――しかし、もし人々が職を失えば、家を買うことはないかもしれません。したがって、短期的にはバランスの取れた状況です。

供給側では、2025年と2026年に多くの住宅が完成する見込みです（前述の通り）。この新たな供給（特にコンドミニアムや賃貸物件）は、買い手に選択肢を与え、過度な価格上昇を防ぎ続けるでしょう。実際、もしより多くの投資家が物件を手放すことを決めたり、住み替えを検討する買い手が「今なら新しい家が見つけやすい」と感じて現在の家を売りに出したりすれば、売り出し件数が増加する可能性もあります。インベントリーの増加は、一部のセグメントで市場をやや買い手有利に傾けるかもしれません。たとえば、2026年のコンドミニアム購入者は、同様の物件が複数市場に出ていれば、価格交渉がしやすくなるかもしれません。短期的な価格調整リスクは低いと考えられます。なぜなら、カルガリーの価格はファンダメンタルズから大きく乖離しておらず、人口増加という下支えも強いからです。むしろ、急激な下落ではなく、ソフトランディングのような緩やかな調整が起こる可能性が高いでしょう。

賃貸市場は短期的には引き続き借り手有利が続くと考えられます。前述の通り、2025年後半にさらに多くのプロジェクトが完成すると空室率がさらに上昇する可能性があり（一部予測では空室率が約6%でピークを迎えるとされています）、2025～26年は借り手が好条件で契約できる絶好のタイミングとなるかもしれません。また、企業がオフィスリースを有利な条件で交渉するチャンスにもなり得ます。しかし、2026年後半までに移民が堅調に推移すれば、新たな住宅供給の多くが吸収され、市場が再び引き締まる可能性もあります。

商業用不動産では、オフィスの空室率は短期的に劇的な改善は見込まれていません。2026年までダウンタウンの空室率は約30%で推移する可能性が高いですcbre.ca――改善はゆっくりでしょう。2027年に新しいイベントセンターがオープンすれば、ダウンタウンの活性化（企業誘致など）のきっかけになるかもしれませんが、それは短期的な話ではありません。工業用不動産は短期的には堅調を維持する見込みです。むしろ、2026年までに現在の新規供給が吸収されれば、空室率が再び低下する可能性もあります（新たな建設が大量に始まらない限り）。小売は消費支出に左右されます――短期的には金利が高いため消費はやや控えめかもしれませんが、雇用が安定していれば小売の稼働率も安定するはずです。

短期的なワイルドカードは常に予想外の出来事です――例えば、突然の原油価格の急騰や暴落、政府政策の変更などです。アルバータ州では2027年までに再び州選挙が行われる予定であり、常にいくつかの政策の違い（ビジネス誘致や住宅資金調達へのアプローチなど）があります。しかし、2025～26年の間は政策は比較的固定されています（例：外国人購入者禁止は継続、移民目標はやや減少するかもしれませんが依然として高水準、など）。世界的な大不況がコモディティ需要を直撃しない限り、カルガリーの経済は緩やかに成長し、住宅市場を支えるはずです。

まとめると、短期的な見通しは「ソフトランディング」と横ばいです。買い手は数年前よりも選択肢が増え、ストレスも減ることが期待でき、金利が下がればやや手頃感も増すかもしれません。売り手は価格設定を現実的にし、市場での販売期間が長くなることを覚悟する必要があります。投資家にとっては、落ち着いた環境で狙いを定めやすくなります。基本的に、2025～26年は安定とリセットの時期となる見込みで――収入が価格に追いつき、住宅供給が人口増加に追いつくことで、長期的により健全な土台が築かれます。

長期見通し（2027～2030年）

この10年の残り期間をさらに見据えると、カルガリーの不動産の見通しは基本的にポジティブであり、2010年代や2020年代初頭のジェットコースターのような動きと比べて、成長はより穏やかで持続可能になると予測されています。いくつかの長期的なトレンドや予測から、2030年までにカルガリーの市場がどのようになるかが見えてきます。

人口と住宅需要: カルガリーの都市圏人口は今後も増加し続け、2030年までに200万人に近づくか、超える可能性があります（2025年時点で約160万～170万人）。ただし、前述の通り、成長率はこれまでの年間約4～6％という異常な急増から、年間1.5～2.5％程度に落ち着くと見られますatb.com。それでも年2％増なら、毎年3万人以上の新住民が住宅を必要とする計算です。成長の構成は、移民が抑制されれば自然増や州内移動の比重が高まるかもしれません。しかし、カルガリーは依然として比較的若い都市（中央値30代前半）で、新たな家族形成も多いでしょう。これは、特に家族向け住宅や新規住民向け賃貸住宅への安定した需要を支えます。2030年までには、巨大なミレニアル世代が30～40代（住宅購入の最盛期）、Z世代が20代～30代前半（賃貸・初めての住宅購入段階）となります。つまり、人口動態の勢いは十分にあります。
住宅供給と建設: 2020年代初頭の記録的な建設年の後、カルガリーはこの勢いを維持できるのでしょうか？市の経済見通しによると、住宅着工件数は2023年から2026年の間、年間約21,000戸で推移すると予想されていますcalgary.ca（これは歴史的に見ても非常に高い水準です）。需要の伸びが鈍化したり、高い建設コストが続いた場合、2020年代後半には若干の減少があるかもしれません。しかし、累積需要を満たすためには、カルガリーは積極的な建設を続ける必要があるでしょう。CMHCの全国住宅不足レポートによると、カナダは2030年までに数百万戸の住宅がさらに必要であり、これによって手頃な価格が回復するとされていますtruenorthmortgage.ca。カルガリーの場合、これは現在の計画を超える数万戸の追加供給が必要であることを意味します。これは野心的な目標ですが、カルガリーには豊富な土地と比較的迅速な承認プロセスという利点があり、実際に供給を増やすことができます。2030年までには、既存エリアでの高密度化（例：ミッシングミドル住宅の増加）や新たな周辺コミュニティの開発が強調されるかもしれません。経済的要因で建設が減速した場合、10年代後半には再び市場が逼迫するリスクがあります。しかし、カルガリーが2030年まで年間約1万5千戸以上の住宅着工を維持できれば、成長に対応しつつ価格上昇も緩やかに抑えられるでしょう。要するに、長期的な供給戦略が、カルガリーが手頃な価格を維持できるか、再び供給圧力を感じ始めるかを決定づけることになります。
価格の推移: カルガリーの住宅価格の長期的な上昇率は、より通常の水準、つまりインフレ率と同程度かやや上回る程度（例えば年2～4％程度）に戻る可能性が高いです。市の2025年春の予測では、基準住宅価格の上昇は今サイクルではほぼ横ばいになると示唆されていますcalgary.ca。これは、強い供給が需要に見合っているためです。しかし2026年以降も人口増加が続き、経済が安定していれば、年間で緩やかな価格上昇は妥当です。過去の一部のブーム時のように短期間で価格が倍増することは、まず期待できません。2030年までには、カルガリーの平均住宅価格は2025年水準より15～25％高いと考えられます。つまり、現在約60万ドルなら、2030年にはおおよそ70万～75万ドル程度になるかもしれません（大まかな見積もりで、突発的な出来事がなければ）。RBCの長期予測（投資家向け資料より）では、カルガリーの平均価格は2025年に約81万ドルvestaproperties.comとされていますが、現状を考えるとこれは現実的ではなく、その水準に達するのはむしろ2030年頃と考えられます。重要なのは、カルガリーの住宅価格は金利動向にも左右されるという点です。多くの人は、2020年代後半には世界的に金利がより通常の水準（2020年ほど低くはなく、2023年ほど高くもない）に戻ると予想しており、これが安定した、しかし急激ではない価格上昇を促す可能性があります。
経済の進化: 今後5年以上にわたり、カルガリーの経済は引き続き多様化していきます。期待されているのは（そしてある程度はすでにその傾向が見られるのは）、2030年までにカルガリーが石油の好況と不況にそれほど大きく依存しなくなることです。成長分野としては、テクノロジー（カルガリーをテックハブにする取り組みが実を結ぶ）、再生可能エネルギーやクリーンテック（アルバータの専門知識を活かしつつ将来のエネルギー源へ移行）、物流（カルガリーが西部の主要な流通拠点となる）、そして観光や文化の拡大（コンベンションセンターの拡張、新しいイベントセンター、将来的にはエキスポや他の大規模イベントの誘致などで都市をアピール）などが挙げられます。もしアルバータ州が石油景気から少しでも切り離されることができれば、不動産市場は急激な循環的変動ではなく、より安定した状況を享受できるかもしれません。しかし、2030年になっても石油・ガスは依然として重要な産業です。現実的には、世界のエネルギー需要はその時点で急減しているわけではなく、アルバータには低コストの埋蔵量があります。したがって、カルガリーは2030年までに少なくとももう一度エネルギーの好況期を迎える可能性が高く、その際には所得、雇用、住宅需要が押し上げられるでしょう（供給が追いつかなければ住宅のミニブームが起こるかもしれません）。
ダウンタウンと都市中心部 2030年: 大きな疑問は、2030年のカルガリーのダウンタウンがどのようになっているかです。理想的には、2030年までにコンバージョンや新たな用途の導入によってダウンタウンの空室率が大幅に減少していることが期待されます。市の目標である2031年までに600万平方フィートのオフィススペースを削減することが達成されれば、空室率は約15ポイント低下します。したがって、ダウンタウンの空室率は約30％から2030年までに10％台半ばまで下がる可能性があります。これは目標であり、保証されたものではありません。例えば、1万人以上の新たな住民がダウンタウンに住む（コンバージョンや新築住宅による）より活気ある複合用途のダウンタウンが想定されています。もしそれが実現すれば、市場のダイナミクスが変わる可能性があります。ダウンタウンのコンドミニアムが再び注目され、ダウンタウン周辺（ベルトライン、イーストビレッジ）もダウンタウンが再び魅力的な居住地となることで、より高い価値上昇が見込まれるかもしれません。イベントセンターや新しい文化施設、ダウンタウンキャンパスの拡大などによる学生の流入など、これらの要素が中心部の不動産需要を活性化させる可能性があります。要するに、2030年のカルガリーのダウンタウンは大きな復活劇となるか（その場合、物件価値は大きく上昇）、あるいは苦戦が続くか（その場合、コンドミニアム価格は低迷するかもしれません）。現状の勢いと市の注力を考えると、この点については楽観的に見ています。
2030年までのインフラ: グリーンラインLRTの第1フェーズは2030年までに運行開始予定ですen.wikipedia.org。これは北中部および南東部の交通にとって大きな転換点となるでしょう。これら10の新駅周辺の不動産は価値が上昇するはずです。一般的に、駅から徒歩圏内の物件は路線開通後にプレミアムがつきます。長期的には、さらに北中部カルガリーへの延伸が資金調達されれば、より多くのTOD（交通指向型開発）の機会が生まれます。また、2030年までに、例えばフットヒルズ医療センターの拡張や空港の新ターミナル建設など、他のプロジェクトも進行している可能性があります。カルガリーは国際的なイベントへの入札も検討するかもしれません（2030年のコモンウェルスゲームズを検討していましたが棚上げされました。ただし他のイベントの可能性もあります）。これらのイベントはしばしばインフラや住宅開発を促進します（ただし費用もかかります）。
気候と環境: 短期的な市場の話題ではあまり前面に出ることはありませんが、2030年までには気候への配慮が不動産により影響を与え始める可能性があります。カルガリーは比較的気候リスクが低い（海面上昇などがない）ですが、2013年の洪水のような出来事は脆弱性を示しました。2030年までには、ボウ川とエルボー川の新しい洪水防止壁や緩和策が完全に整備され、ダウンタウンや中心部を守るはずです。これにより、実際に川沿いの物件の魅力が高まる可能性があります（人々が防御策を信頼すれば）。他の地域が被害を受ける中で、カルガリーの気候的な魅力が高まるかもしれません（すでに気候移民の話も聞かれます）。クリーンエネルギーへの移行も、2030年までには新しい産業（例えば水素やリチウムなど）が経済を支えることを意味するかもしれません。
手頃さと政策: 住宅の手頃さは引き続き社会的な関心事となるでしょう。全国的に比較すると、カルガリーは依然として手頃な大都市の一つですが、価格が上昇し金利があまり下がらなければ、地元の手頃さは悪化する可能性があります。市や州は、中所得層の家族が適正な価格で所有または賃貸できるような対策を講じるかもしれません。すでに2023～24年には、カルガリーで賃貸危機が少し発生しましたが、供給の増加で緩和されました；同じことを繰り返したくはないでしょう。空きオフィスを政府資金で手頃な住宅に転換するなど、手頃な住宅のためのパートナーシップが増えるかもしれません。長期的に住宅供給が追いつかない場合や市場が再び加速した場合には、政策介入（例えば、より厳しい住宅ローン規制や税金など）で落ち着かせる可能性も常にあります。しかし、それらは予測が難しいです。

総合的に考えると、2030年までのカルガリー不動産の長期的な見通しは慎重ながらも楽観的です。カルガリーは人口と経済の中心地として成長を続ける態勢にあります。不動産需要もそれに伴い増加するはずですが、市（積極的な開発を通じて）が管理できるペースになるでしょう。過去数十年との大きな違いは、変動性の低下かもしれません ― カルガリーは他の大都市のようにより安定した成長市場へと移行する可能性があります。住宅所有者は、資産価値が健全なペースで増加し、時間とともに資産を築けると期待できます。賃貸者は、賃貸物件の増加とよりバランスの取れた家賃上昇の恩恵を受けるかもしれません（ただし、現在の供給が吸収されると家賃上昇は再開します）。オフィスの商業家主は2030年までに多様なテナント基盤を期待し、工業用地の家主は完全に開発された工業市場で価値の上がった資産を保有している可能性が高いです。

言い換えれば、2030年のカルガリーは、デンバーやオースティンが経験したような状況に似ているかもしれません ― 急速に成長し、経済を多様化させ、不動産価格が上昇しつつも沿岸の有名都市より手頃なままであった都市です。カルガリーの生活の質（晴天、山への近さ、清潔な街）と相対的な手頃さは、企業や人々を継続的に引き寄せ、好循環を強化するでしょう。予期せぬショックがなければ、都市は安定した拡大路線にあります。したがって、長期投資家はカルガリーを堅実な選択肢と見なし、家族は住宅所有が引き続き実現可能な場所と見なし、市の計画担当者は成長を賢く導く機会（より高密度、より多くの交通機関）と捉えています。2030年までにカルガリーはより大きく、より良くつながり、より住みやすい都市となるでしょう。不動産の観点では、市場規模が拡大しつつも、供給と需要のバランスが取れた均衡状態 ― バブルでも暴落でもなく、持続的な繁栄が特徴となることが期待されます。