Calgary Ejendomsmarked 2025: Balanceringsakt og Overraskende Tendenser Afsløret

Nøglefakta

• Markedsændring i 2025: Efter flere år med boom er boligmarkedet i Calgary ved at stabilisere sig. Salget er faldet til mere normale niveauer, og de samlede boligpriser er omtrent uændrede eller let faldende år-til-år creb.com creb.com, hvilket markerer et skifte fra de tocifrede stigninger, der blev set i 2021–2022.
• Boligpriser efter segment: Benchmark-prisen for en bolig i Calgary ligger omkring $590.000 midt i 2025 creb.com. Fritliggende og halvfritliggende huse har holdt deres værdi eller oplevet beskedne stigninger (~0–2% årlig stigning) storeys.com, takket være begrænset udbud i populære områder. Omvendt oplever ejerlejligheder og rækkehuse lette prisfald (omkring 1–2% ned år-til-år) på grund af en bølge af ny høj-densitetsbyggeri creb.com storeys.com.
• Rekord for nybyggeri & udbud: Calgary har bygget i et hæsblæsende tempo. Boligbyggeriet nåede et rekordhøjt niveau på ~24.400 enheder i 2024 calgary.ca (for det meste ejerlejligheder og lejeboliger), og 2025 fortsætter med høj byggeaktivitet. Denne byggeboom har fordoblet udbuddet af gensalgsboliger siden sidste år creb.com, hvilket har afhjulpet det ekstreme sælgers marked fra de foregående år. Købere har nu flere valgmuligheder, og markedet er drejet mod balancerede forhold – endda til fordel for købere i nogle segmenter creb.com.
• Udlejningsmarkedet køler af: Efter flere år med stramt udbud, er Calgarys udlejningssektor endelig ved at løsne op. Tomgangsprocenten sprang fra et ultralavt ~1,4 % i 2022 til omkring 4,8 % ved udgangen af 2024 mortgagesandbox.com, da tusindvis af nye, formålsbyggede lejeboliger kom på markedet. Gennemsnitslejen er stabiliseret og er endda faldet – pr. midten af 2025 er byens gennemsnitlige leje (~$1.914 på tværs af boligtyper) faldet med cirka 9 % år-til-år calgary.citynews.ca. Udlejere tilbyder incitamenter (som gratis lejemåneder), og annoncerede lejer for en 2-værelses er faldet et par procent i forhold til sidste år cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Erhvervsejendomme – blandet billede: Calgary har stadig Canadas højeste kontor-tomgangsprocent, en arv fra energinedgangen og hjemmearbejde. Tomgangsprocenten for kontorer i centrum ligger omkring 30 % cbre.ca, og den samlede kontor-tomgang i byen er omkring 23–24 % assets.cushmanwakefield.com, hvor mange ældre bygninger har svært ved at finde lejere. Dog er byens aggressive program for omdannelse af kontorer til boliger i gang – 21 kontorbygninger er godkendt til omdannelse, hvilket skaber 2.628 nye boliger og fjerner over 2,6 millioner kvadratfod tomt kontorareal fra centrum cmhc-schl.gc.ca. For detail- og blandede anvendelser er forbrugernes efterspørgsel ved at komme sig, og nye projekter (som lokale butikscentre og genoplivning af hovedgader) skrider forsigtigt frem, efterhånden som økonomien forbedres.
• Stærkt Industrielt Marked: Calgarys industrielle ejendomsmarked er et lyspunkt. Lager- og logistiklokaler er fortsat meget efterspurgte takket være væksten i e-handel og distribution. Tomgangsprocenterne er lave (omkring 4–5% i 2025) avisonyoung.ca efter en bølge af nybyggeri, der let har afhjulpet den tidligere mangel. Lejepriserne er blevet mere faste, og cirka 1–1,5 millioner kvadratfod ekstra industrilokaler er under udvikling for at imødekomme behovene inden for logistik, produktion og lager avisonyoung.ca.
• Vigtige Vækstdrivere: Flere faktorer former Calgarys marked. Befolkningsvækst er nummer ét – Calgary-området fik et imponerende tilskud på ~100.000 nye indbyggere (+6%) alene i 2024 atb.com, hurtigst i landet, takket være rekordhøj immigration og interprovinciel migration. Denne tilstrømning af mennesker (mange tiltrukket af Albertas jobmuligheder og overkommelige boliger) har øget efterspørgslen på boliger markant. Økonomien klarer sig godt: Alberta forventes at føre an i Canadas BNP-vækst i 2025 storeys.com, og Calgary har skabt titusindvis af job (især inden for tech, sundhedsvæsen og byggeri) samtidig med at arbejdsløsheden holdes omkring 7%. Samtidig er renteniveauerne – efter at være steget kraftigt i 2022–2023 – fortsat høje, hvilket har dæmpet købernes købekraft. (Bank of Canadas styringsrente lå i intervallet 2,75–5% frem til begyndelsen af 2025, selvom et nyligt fald til 2,5% i slutningen af 2025 har givet en vis lettelse reuters.com.) Store infrastrukturprojekter styrker også tilliden: Byggeriet begyndte i 2025 på Green Line LRT til over 5 mia. dollars (Fase 1 tilføjer 16 km og 10 stationer inden ~2030) en.wikipedia.org, og det nye eventcenter/arena til 1,25 mia. dollars er under opførelse med åbning i 2027 calgary.citynews.ca – begge forventes at sætte gang i udviklingen i de omkringliggende områder.
• Investeringstendenser: Calgary er i stigende grad på investorers radar. Lokale ejendomsinvestorer har været aktive i at købe udlejningsejendomme under det seneste boom, tiltrukket af stærke lejeafkast (især sammenlignet med Toronto/Vancouver). Med den nylige afdæmpning i lejen genovervejer nogle ejerlejlighedsinvestorer deres position, og stigningen i udbuddet af lejligheder får endda nogle til at sætte enheder til salg, hvilket har tredoblet udbuddet af ejerlejligheder siden midten af 2024 mortgagesandbox.com. Købere fra andre provinser (fra Ontario og B.C.) ser fortsat Calgary som et billigt marked med vækstpotentiale, og nogle institutionelle investorer og REITs opkøber aktiver (f.eks. porteføljer af lejeboliger, industriparker) til priser, der stadig giver solide afkast. Bemærk, at Canadas forbud mod udenlandske købere (forlænget til 2027) betyder, at direkte udenlandske boliginvesteringer er begrænsede canada.ca, men udenlandsk kapital finder stadig vej til erhvervshandler og udviklingsprojekter. Overordnet set er investorstemningen i 2025 forsigtigt optimistisk – mange ser Calgary som værende forbi den overophedede fase og nu som en mulighedens vindue før næste optur.
• Kvarter-hotspots: Rundt om i byen oplever visse områder de største forandringer. Nye forstadskvarterer i udkanten boomer – for eksempel Yorkville (SV), Glacier Ridge og Ambleton (NV), og Belvedere (Ø) – hvor der tilføjes tusindvis af enfamiliehuse til Calgarys voksende familier bestcalgaryhomes.com. Etablerede forstæder som Livingston, Seton, og Mahogany udvider fortsat med nye faser og faciliteter. I indre by summer Marda Loop af infill-byggeri og et stort blandet projekt (Marc + Mada-projektet), der vil forvandle dette trendy distrikt avenuecalgary.com. Det historiske Currie Barracks område omdannes til et moderne blandet bolig- og erhvervsområde, og Beltline/East Village tilføjer fortsat ejerlejligheder og butikker, der henvender sig til unge professionelle. Imens er nogle længe forsømte områder på vej op: for eksempel står Greater Forest Lawn i øst over for en revitalisering med nye offentlige faciliteter og boliginitiativer, hvilket gør det attraktivt for investorer, der leder efter “det næste store” i takt med, at nye beboere strømmer til byen avenuecalgary.com.
• Udsigter – Balanceret nu, moderat vækst forude: Calgarys ejendomsmarked forventes på kort sigt (2025–2026) at forblive balanceret. Økonomer forudser flad til beskeden prisvækst i 2025 – cirka +1% for parcelhuse og 0% til –2% for ejerlejligheder/rækkehuse, efter den lette afkøling i år storeys.com. Det store nye boligudbud og højere låneomkostninger vil sandsynligvis holde en dæmper på hurtige prisstigninger, selvom befolkningstilvæksten fortsætter. Mod slutningen af 2020’erne forventer de fleste prognoser, at Calgarys marked gradvist vil stige. Befolkningstilvæksten forventes at aftage til ~2% årligt (mod de seneste 4–6%) i takt med, at de føderale indvandringsmål justeres, og den interprovinsielle migration normaliseres atb.com. Denne mere moderate tilstrømning, kombineret med vedvarende boligbyggeri, bør bringe udbud og efterspørgsel i bedre balance. Frem mod 2030 forventes Calgarys boligpriser at stige støt og beskedent frem for endnu et boom – tænk i størrelsesordenen et par procentpoint om året, medmindre der sker større chok. Den store joker er økonomien: Hvis olie- og gasmarkederne eller teknologisektoren får et opsving, kan Calgary opleve endnu et efterspørgselsboom; omvendt kan en global nedtur eller markant højere renter dæmpe markedet. Overordnet set peger byens stærke fundamenter – diversificerede industrier, ung voksende befolkning og relativ overkommelighed – på en positiv langsigtet udvikling for ejendomsmarkedet, dog uden de ekstreme udsving fra det seneste årti. Købere, sælgere og investorer bør forberede sig på et Calgary-marked præget af stabilitet og bæredygtig vækst frem mod 2030.

Boligmarkedet i 2025

Boligpriser og salgstendenser

Calgarys boligmarked i 2025 er gået fra hektisk til stabilt. Salgsaktiviteten er faldet fra rekordhøje niveauer – Calgary Real Estate Board (CREB) rapporterer, at antallet af solgte enheder år-til-dato er nede i 23.000-området for 2025, efter at have toppet 26.000 sidste år storeys.com storeys.com. Dette fald (på omkring 10–15% færre handler) bringer salget tættere på de langsigtede normer og indikerer ikke et krak. Afmatningen skyldes delvist økonomisk usikkerhed og højere låneomkostninger, som påvirker købernes tillid creb.com. Alligevel ligger salgsniveauet i dag stadig over bunden under oliekrisen 2015–2019 creb.com – Calgarys marked bremser op, men går ikke i stå.

I mellemtiden har boligpriserne stabiliseret sig i 2025. Den samlede benchmarkpris for Calgary (alle boligtyper) ligger på cirka $585.000–$590.000 midt på året creb.com. Dette er faktisk et lille fald (omkring 2% lavere) sammenlignet med foråret 2024 creb.com, hvilket markerer det første år-til-år prisfald i flere år. Det lille fald tilskrives primært ejerlejligheds- og rækkehussegmentet (mere om det nedenfor) og er ikke ensartet på tværs af byen. Faktisk har fritliggende enfamiliehuse – Calgarys mest eftertragtede segment – holdt værdien eller endda opnået mindre stigninger i nogle områder. CREB’s prognoseopdatering forudser, at priserne på fritliggende huse vil slutte 2025 med en stigning på “under 2%” i forhold til sidste år storeys.com, altså stort set uændret. Begrænset udbud i visse prisklasser (især familieboliger i mellemklassen) understøtter værdien af fritliggende boliger creb.com, selvom gennemsnittet for hele byen stabiliserer sig. Ligeledes klarer halvfritliggende boliger (dobbelthuse) sig godt: benchmarkprisen for dobbelthuse var omkring $697.300 i maj 2025, en stigning på ~3% år-til-år creb.com. Kort sagt er Calgarys lavtætte boliger fortsat efterspurgte og har stort set undgået enhver priskorrektion i 2025 creb.com. I modsætning hertil oplever ejendomme med højere tæthed et mildt prispres. Condominium-lejligheder og rækkehuse (townhouses) oplevede en hurtig prisstigning i 2022–2024 (nogle condo-priser steg 10–15%+ alene i 2024), men den tendens er vendt i år. Rigelig ny forsyning – mange condo-projekter er færdiggjort eller tæt på færdiggørelse – samt faldende lejeafkast har lagt et nedadgående pres. Fra midten af 2025 viser lejligheds-condos et årligt prisfald på omkring 2% på benchmark-indekset creb.com. Den typiske lejlighed i Calgary har nu en benchmark-værdi på omkring $335.000–$340.000 (til reference var benchmarken for lejligheder i maj $335.300) creb.com. Rækkehuse har ligeledes oplevet, at priserne er faldet omkring 1–2% år-til-år creb.com, med en benchmark i midten af $400.000’erne (maj-benchmark for rækkehuse var $453.600) creb.com. Disse fald er relativt små og fjerner i bund og grund kun toppen af sidste års priser. Det store udvalg på det nye condo-marked (og konkurrence fra en blomstrende udlejningssektor for potentielle købere) har gjort condo/rækkehus-priser mere forhandlingsbare. Det er værd at bemærke, at selv efter faldet er condo-værdierne i Calgary stadig højere end før pandemien – markedet er ved at køle af, men ikke ved at krakke. CREB forventer, at lejligheds- og rækkehuspriser vil ende 2025 med et beskedent fald på 1–2% samlet set creb.com, og de tidlige data stemmer overens med denne prognose. Den geografiske fordeling af prisændringer i Calgary er varieret. Generelt har de ydre forstadsområder (hvor mange parcelhuse ligger) klaret sig bedre, mens de indre byområder med mange ejerlejligheder har oplevet en mere flad udvikling. For eksempel har City Centre-distrikterne og Beltline – fyldt med nye lejlighedstårne – flere boliger til salg og blødere priser på ejerlejligheder, mens forstadssamfund som Evanston, Silverado eller Mahogany (domineret af huse) stadig har relativt lavt udbud og stabile priser. Selv inden for boligtyper betyder udbudsforskelle noget: I kategorien parcelhuse er lavpris- og førstegangskøberboliger stadig sjældne og er fortsat steget i værdi, mens luksussegmentet (eksklusive parcelhuse i $1M+ klassen) har mere udbud og er kølet lidt af. Dette “to-hastigheds” marked skaber muligheder for købere, der vil opgradere – dem, der sælger en førstegangsejendom i et stærkt marked og køber i et blødere high-end segment, kan drage fordel af prisforskellen. Overordnet peger Calgarys prisudvikling i 2025 på en sundere balance: Efter tre år med et brandvarmt sælgers marked udlignes prisforhandlingsmagten endelig mellem købere og sælgere creb.com. Boliger bliver stadig solgt, men købere kan tage sig lidt mere tid og ofte forhandle under udbudsprisen nu, især på ejerlejligheder eller i områder med for stort udbud.

Boligudbud og nye udviklingsprojekter

En stor historie i 2025 er, at boligudbuddet endelig indhenter efterspørgslen. Calgary gik fra en alvorlig mangel på boliger til et langt sundere udbud på bare et år. I midten af 2024 beklagede købere og ejendomsmæglere, at der “ingen boliger var til salg” – udbuddet var tæt på rekordlavt. Spol frem til midten af 2025, og aktive boliger til salg er omtrent fordoblet år for år creb.com. Calgary-markedet har nu tusindvis flere boliger til salg, takket være en kombination af faktorer: rekordhøjt nybyggeri, flere gensalg, efterhånden som det varme marked kølede af, og en bølge af nye lejeboliger, der giver potentielle sælgere selvtillid til at sætte deres hjem til salg. CREB bemærker, at efter flere år med underudbud er Calgarys gensalgsudbud i 2025 endelig “tilbage på et normalt niveau” creb.com. Måneder med udbud – som faldt til under 2 måneder på højden af markedet (et tegn på sælgers marked) – er nu steget til omkring 2,5–3 måneder på byplan creb.com, hvilket signalerer balancerede forhold. Købere har mere at vælge imellem, og budkrige er langt mindre almindelige end i 2021–22.

Drivkraften bag denne forøgelse af udbuddet er en igangværende byggeboom. Calgary har bygget boliger i et tempo, der aldrig er set før i byens historie. I 2021, 2022 og igen i 2023 steg antallet af påbegyndte boligbyggerier til det højeste niveau i årtier, hvilket kulminerede i 24.400 påbegyndte boliger i 2024 – en rekord nogensinde calgary.ca. Det er afgørende, at de fleste af disse nye enheder er i højere tæthedsformater: ejerlejligheder, lejeboliger og rækkehuse. Byen reagerede på befolkningstilvæksten og den lave tomgang med en bølge af ejerlejlighedstårne og lejlighedsprojekter, hvoraf mange nu står færdige. Som følge heraf ser 2025 et stort antal færdiggjorte projekter. Nye ejerlejlighedsbyggerier er åbnet i områder som Beltline, East Village, University District og forstæder (f.eks. Seton i SE). Måske endnu mere betydningsfuldt er stigningen i formålsbyggede lejeboliger, hvoraf nogle er finansieret af staten og CMHC-programmer. Canada Mortgage and Housing Corporation bemærker, at Calgarys bestand af formålsbyggede lejeboliger voksede med ca. 10 % alene i 2024 mortgagesandbox.com – et massivt spring på ét år – og denne udvikling er fortsat ind i 2025. Med statslige incitamenter har udviklere tusindvis af lejeboliger under opførelse, hvor mange er planlagt til at åbne i 2025–2026. Dette forhøjede udbud er en hovedårsag til, at udbuddet af gensalgsboliger er steget: nogle potentielle købere finder lejeboliger og konkurrerer ikke om gensalgsboliger, og nogle investorer sætter ejerlejligheder til salg, fordi lejeboligmarkedet ikke længere er ekstremt stramt.

På udviklingsfronten summer Calgary i 2025 af byggekraner, ikke kun til boliger, men også til blandede anvendelser og infrastrukturprojekter. Nogle bemærkelsesværdige udviklinger og tendenser:

• Forstadsudvidelse: Byen har godkendt og igangsat adskillige nye forstadssamfund for at imødekomme væksten. Faktisk har et byudvalg godkendt snesevis af nye forstadskvarterer i de senere år. Fra 2025 er mindst 11 nye fællesskabsprojekter i gang for 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Eksempler inkluderer Ambleton (NV), Glacier Ridge (yderst nord), Belvedere (øst), Alpine Park (SV) og Homestead (NØ) blandt andre. Disse områder er på forskellige stadier – nogle bygger og sælger allerede boliger, andre er først lige begyndt. Samlet set har de aktivt udviklende forstæder tilføjet titusindvis af boligenheder (27.700 enheder alene i 2021–2025, hvilket udgør ~60% af byens nye boligvækst) calgary.ca. Tendensen er tydelig: Calgary fortsætter med at vokse udad og tilbyder nye parcelhuse og rækkehuse i masterplanlagte samfund med parker, skoler og detailhandel. Købere, der er prissat ud af byens indre kvarterer, eller tilflyttere, der søger familievenlige boliger, strømmer til disse yderområder.
• Fortætning og byomdannelse: Samtidig oplever Calgary betydelig omdannelse inden for byens grænser. Fortætning i byens indre (nedrivning af gamle huse for at bygge dobbelthuse, firefamiliehuse eller rækkehuse) er fortsat meget aktiv i områder som Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill og andre. Byens planlægningspolitik fremmer blid fortætning i etablerede områder, og det mere afbalancerede marked i 2025 har ikke bremset fortætningen meget – bygherrer satser på fortsat efterspørgsel efter centralt beliggende boliger. Derudover er der igangværende storstilet omdannelse af tidligere institutions-/industrigrunde. For eksempel bliver Currie Barracks, en tidligere militærbase nær centrum, omdannet til en ny urban landsby (med ejerlejligheder, rækkehuse, detailhandel og kontorer); opførelsen af boliger og en detailhandels-“hovedgade” fortsætter der i 2025. I East Village og Victoria Park-området, som er fokus for Rivers District-planen, har nye ejerlejlighedstårne og udvidelsen af BMO Centre (en stor opgradering af konferencecentret færdiggjort i 2024) givet nyt liv. Beltline står også til at få et nyt eventcenter (arena) og et omkringliggende underholdningsdistrikt inden 2027, hvilket allerede har sat gang i nye ejerlejlighedsprojekter og jordudvikling i nærheden. Alt i alt tilføjer Calgarys etablerede bykerne langsomt men sikkert flere beboere – et centralt mål for byens bestræbelser på at revitalisere centrum.
• Kontoromdannelser til boliger: En meget innovativ kilde til nye boliger er Calgarys program for omdannelse af kontorer i centrum. Da tomgangen i kontorlokaler i centrum er så høj, har byen (med støtte fra provinsen og staten) tilbudt incitamenter til at omdanne tomme kontorbygninger til boliger. Fra begyndelsen af 2025 er 21 kontorbygninger blevet godkendt til omdannelse, hvilket vil skabe 2.628 nye boligenheder (for det meste lejligheder til leje) i centrum cmhc-schl.gc.ca. Flere af disse projekter er allerede under opførelse eller endda færdige. For eksempel genåbnede et tidligere kontortårn på 7 Ave SW i 2023 som “The Cornerstone” lejligheder, og flere er på vej. I 2025 er en af de mest omtalte omdannelser Barclay Centre (606 4 St SW) – en 55 år gammel, 16-etagers kontorbygning, der bliver omdannet til 166 lejligheder til leje med moderne faciliteter, som forventes at åbne i 2027 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Disse omdannelser reducerer ikke kun antallet af tomme kontorlokaler, men tilføjer også hårdt tiltrængte lejeboliger lige der, hvor efterspørgslen vokser (i centrum). Inden 2030 sigter omdannelsesprogrammet mod at fjerne millioner af kvadratfod kontorplads og tilføje langt over 5.000 nye boligenheder i centrum, hvilket vil ændre Calgarys centrum markant. Dette er et eksperiment, der følges nationalt, og i 2025 er det i fuld gang – fire omdannede bygninger forventes at åbne for beboere i løbet af året cmhc-schl.gc.ca.
• Infrastrukturprojekter: Calgarys ejendomsudvikling er tæt forbundet med store infrastrukturprojekter. I 2025 blev den længe ventede Green Line LRT endelig sat i gang med hovedbyggeriet. Denne nye C-Train-linje (byens største infrastrukturprojekt nogensinde) vil i første omgang køre 16 km fra Shepard (SE Calgary) til 7 Avenue SW (centrum), og tilføje 10 stationer i underbetjente sydøstlige kvarterer en.wikipedia.org. Første spadestik blev taget i juni 2025 en.wikipedia.org, og første fase forventes at være i drift omkring 2030 en.wikipedia.org. Green Line påvirker allerede udviklingen: langs den planlagte rute (som inkluderer stationer i områder som Inglewood, Ogden og nær det nye Event Centre) opkøber udviklere jord og foreslår transit-orienterede projekter. Byen investerer også i opgraderinger af forsyningsnettet og ændringer i arealanvendelsen langs korridoren. Et andet stort projekt er Calgarys nye Event Centre, en arena med 19.000 pladser kaldet “Scotia Place”, der er under opførelse i Rivers District. Fundamentarbejdet begyndte i starten af 2025 calgary.citynews.ca med planlagt åbning i efteråret 2027 calgary.citynews.ca. Denne facilitet (fremtidigt hjem for NHL Flames og et helårs underholdningssted) er hjørnestenen i en bredere plan for Culture & Entertainment District – forvent nye hoteller, lejligheder, restauranter og andre attraktioner i området. Allerede under byggeriet stiger grundværdierne i nærheden i forventning. Ud over disse forbedrer anden infrastruktur som Stoney Trail ringvejen (fuldt færdiggjort i 2024) og lufthavnsudvidelsesplaner fortsat forbindelserne, hvilket typisk åbner op for udvikling af yderområder (f.eks. industriparker nær ringvejen, nye boligområder lige uden for de gamle bygrænser).

Sammenfattende er Calgarys boligsupply i 2025 endelig på vej opad. Års planlægning og byggeri giver nu håndgribelige resultater: flere boliger til rådighed for både købere og lejere. Nye udviklinger – fra fjerntliggende forstæder til højhuse i centrum – skaber en by, der bedre kan rumme sin vækst. For købere betyder det flere valgmuligheder og mindre hektisk konkurrence. For markedet generelt lover det godt for forbedret betalbarhed på mellemlang sigt, efterhånden som udbuddet indhenter efterspørgslen. Det afgørende spørgsmål bliver, om byggeriet kan opretholde tempoet (givet udfordringer med arbejdskraft og omkostninger), og om befolkningstilvæksten fortsætter i samme tempo. Men pr. 2025 tilføjer Calgary proaktivt boliger, hvilket markerer et markant skifte fra de knapheds-drevne prisstigninger i begyndelsen af 2020’erne.

Udlejningsmarked og tomgangsprocenter

Calgarys udlejningsmarked er gået fra brandvarmt til behageligt lunt i 2025, hvilket giver lejerne lidt lettelse. De seneste par år har huslejerne i Calgary været blandt de hurtigst stigende i Canada – tocifrede årlige huslejestigninger – drevet af en tilstrømning af tilflyttere og ekstrem lav tomgang. I slutningen af 2022 og ind i 2023 faldt byens udlejningsvakanse til omkring 1 %, og det var benhård konkurrence om lejligheder, hvor budkrige om lejekontrakter ikke var usædvanlige. Men 2024–2025 indledte et nyt kapitel: stigende udbud af lejeboliger og svækket efterspørgsel har endelig lettet presset.

Vakansegraden i Calgarys dedikerede lejeboliger steg markant. Ifølge CMHC-undersøgelser var vakansegraden i storbyområdet Calgary kun 1,4 % i 2023, men ved udgangen af 2024 var den steget til 4,8 % mortgagesandbox.com. Dette er en af de mest markante ét-årige udsving i vakanse, der er registreret i Calgary. En vakanse på omkring 5 % betragtes som relativt sund (et balanceret udlejningsmarked), så Calgary gik fra ekstremt stramt til stort set normalt på 12 måneder. Branchekilder i 2025 antyder endda, at vakanse kan komme over 5 % i visse segmenter, efterhånden som flere nye bygninger åbner emeraldmanagement.com. Faktisk viste data fra den private sektor, at Calgarys udbud af lejeboliger fortsatte med at stige ind i midten af 2025, hvor annoncerede lejligheder var længere tid om at blive udlejet, og udlejere begyndte at konkurrere om lejere cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Denne stigning i vakanse er direkte forbundet med nyt udbud. Som nævnt tidligere er et rekordstort antal nye lejligheder blevet færdiggjort eller er tæt på færdiggørelse. Mange af disse er store flerfamilieprojekter målrettet lejere (nogle ejerlejlighedsprojekter endte også som lejeboliger). For eksempel alene i centrum og Beltline er flere hundrede nye lejeboliger kommet på markedet det seneste år (i ejendomme som The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II osv.). I forstæderne har udviklere bygget nye lejeboligkomplekser i områder som Seton, University District og nær trafikknudepunkter. Disse tilføjelser, kombineret med flere private ejerlejligheder, der udlejes, har i høj grad øget udbuddet af lejeboliger for lejere. Udlejningsannoncer i Calgary var steget omkring 130 % år-til-år i begyndelsen af 2025, ifølge CMHC-analyse cmhc-schl.gc.ca. Med mere konkurrence har udlejere været nødt til at være mere fleksible med priser og incitamenter.

Lejepriser er som følge heraf stabiliseret og er endda faldet en smule i reelle termer. For at kvantificere: Data fra Rentals.ca (rapport juli 2025) viste, at Calgarys gennemsnitlige leje (på tværs af alle ejendomstyper) var $1.914, hvilket er 9% lavere end året før calgary.citynews.ca. Dette var et af de største lejefald blandt større canadiske byer på det tidspunkt calgary.citynews.ca. For ejendomstyper ligger etværelses lejligheder i Calgary i gennemsnit på omkring $1.500–$1.600 pr. måned i midten af 2025, ned fra et toppunkt på omkring $1.650+ i 2024 apartments.com. To-værelses enheder, som var steget til langt over $1.800, er faldet tilbage til omkring midt-$1.700 i gennemsnit. Selv større enheder (tre-værelses) oplevede lejenedgang – Calgarys tre-værelses lejepriser i midten af 2025 er ~15% lavere end året før (nu omkring $2.300+ i gennemsnit) calgary.citynews.ca. Disse statistikker understreger et udlejningsmarked, der er ved at køle af. Det er dog vigtigt at bemærke, at denne afkøling følger efter en periode med ekstrem vækst – for eksempel er gennemsnitslejen i Calgary stadig omkring 9% højere sammenlignet med for tre år siden (2019–2022 perioden) calgary.citynews.ca. Så lejere i dag får et pusterum, men ikke et fuldt tilbagefald til priserne før boom-perioden.

Udlejere har reageret på det blødere marked på forskellige måder. Mange nye eksklusive lejebyggerier tilbyder indflytningsincitamenter – f.eks. “en måneds gratis husleje”, gratis parkering i et år eller gavekort – for at lokke lejere, hvilket ikke havde været nødvendigt, da tomgangen var tæt på 1%. Nogle eksisterende udlejere begrænser huslejestigninger ved fornyelse af lejekontrakter, da de foretrækker at beholde gode lejere frem for at risikere, at en bolig står tom i en måned eller to. CMHC’s opdatering midt på året bemærkede, at i Calgary (og nogle få andre byer) annoncerede huslejer i 1. kvartal 2025 faktisk var 3–4% lavere end i 1. kvartal 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, hvilket indikerer, at udlejere sænker de udbudte huslejer for at få lejemålene fyldt. Bemærkelsesværdigt er det, at selvom udbudte huslejer for nye lejemål er faldet, så har de huslejer, som langtidslejere betaler, stadig tendens til at stige (på grund af årlige reguleringer og indhentning fra tidligere loft), men i et langsommere tempo. CMHC observerede, at huslejestigninger for besatte lejemål i Calgary fortsat er positive (omkring 7,9% år-til-år i starten af 2025) cmhc-schl.gc.ca, hvilket afspejler, at mange lejere stadig oplever stigninger ved fornyelse, dog mindre end før.

En anden interessant tendens er, at med mere udbud har lejere fået nye valgmuligheder og forhandlingsstyrke. Gennem 2025 dukkede der anekdoter op om lejere, der forhandlede små rabatter, eller kunne være mere kræsne med hensyn til beliggenhed/faciliteter, da flere lejemål opfyldte deres kriterier. Dette er en markant ændring fra 2022, hvor lejere ofte tog det første ledige lejemål til enhver pris. Det driver også en vis kvalitetskonkurrence: udlejere af ældre bygninger investerer i renoveringer og opgraderinger for at undgå at miste lejere til nye, flotte projekter. Calgarys sekundære udlejningsmarked (individuelle ejerlejlighedsudlejere) mærker også konkurrencen – nogle ejerlejlighedsinvestorer vælger at sælge deres boliger, når de ser huslejerne flade ud og mange nye luksuslejemål som konkurrenter. Dette forklarer delvist stigningen i ejerlejligheder til salg i 2025 mortgagesandbox.com.

Med hensyn til betalbarhed forbliver Calgarys lejeboligmarked billigere end i Toronto eller Vancouver, men forskellen blev mindre under stigningen i 2021–2023. Den gennemsnitlige husleje i Calgary (~$1.900) er stadig under det canadiske gennemsnit (~$2.100) calgary.citynews.ca, og langt under Vancouver (~$2.800) eller Toronto (~$2.400). Med de seneste fald har Calgary forbedret sin position som en overkommelig storby for lejere. Dog er huslejerne stadig markant højere end for 5+ år siden, og med højere renter fortsætter mange potentielle førstegangskøbere med at leje, hvilket opretholder den grundlæggende efterspørgsel. En bivirkning af de høje boligomkostninger på landsplan er roommate households – selv i Calgary bemærker CMHC, at flere lejere slår sig sammen for at have råd til huslejen facebook.com, en tendens der også ses andre steder.

Ser vi fremad, er udsigterne for lejeboligmarkedet frem til 2025 præget af fortsat balance eller endda svaghed. Flere nye lejeboligprojekter forventes færdiggjort senere i 2025 og 2026, hvilket kan øge tomgangen yderligere. Nogle prognoser antyder, at Calgarys tomgangsrate midlertidigt kan stige til 5–7%, før befolkningstilvæksten indhenter youtube.com. Huslejerne forventes at forblive relativt stabile; vi kan endda se lette nominelle fald i visse segmenter (for eksempel kan luksus-etværelseslejligheder i centrum lejes lidt billigere i 2026 end i 2024). Dette er gode nyheder for lejere og for byens attraktivitet i forhold til leveomkostninger. For investorer og udviklere betyder et køligere lejeboligmarked, at nye projekter skal vurderes mere omhyggeligt – faktisk signalerede nogle udviklere i slutningen af 2025, at de ville pause nye lejeboligprojekter, fordi faldende huslejer og højere finansieringsomkostninger presser rentabiliteten mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Men da Calgarys befolkning stadig vokser, forventer de fleste analytikere, at lejeboligmarkedet vil gradually absorb den nye kapacitet over de næste par år. Det nuværende vindue er en slags “catch-up” period, hvor udbuddet vokser hurtigere end efterspørgslen, hvorefter der bør opnås ligevægt. Bemærk, at Calgarys lejeboligmarked stadig er grundlæggende strammere end under oliekrisen (da tomgangen nåede tocifrede tal omkring 2016). Byen er ikke i en overopført krise, men bevæger sig snarere fra ekstremt pres til sunde forhold.

Sammenfattende markerer 2025 et vendepunkt for udlejning i Calgary: højere tomgang og stabiliserende huslejer kendetegner markedet. Lejere kan ånde lettet op, da mulighederne øges. Udlejere møder mere konkurrence og skal være forsigtige med fastsættelsen af husleje. Dette balancerede udlejningsmiljø forventes at fortsætte i den nærmeste fremtid – en tiltrængt normalisering efter de heftige huslejestigninger de seneste år.

Erhvervsejendomme: Kontor, detail & blandet anvendelse

Kontormarkedets tilstand

Calgarys kontormarked har været igennem en lang og smertefuld tilpasning, og 2025 er endnu et år med gradvis heling – men også fortsatte udfordringer. Byen oplevede et berygtet overskud af kontorlokaler efter olieprischokket i 2014, hvilket førte til, at energiselskaber skar ned eller lukkede. Selv da den bredere økonomi kom sig, tilføjede stigningen i fjern-/hybridarbejde under pandemien yderligere pres, hvilket efterlod downtown Calgary med en af de højeste kontortomgangsprocenter i Nordamerika.

I 2025 har Calgary desværre stadig titlen som højeste kontortomgang i Canada. Tomgangsprocenten for kontorer i centrum ligger omkring 30% cbre.ca, hvilket betyder, at cirka én ud af tre kontorpladser i centrum står tom. Dette er en stigning fra tidligere i årtiet (tomgangen var ~25% for nogle år siden) på grund af yderligere fraflytninger og en lille tilførsel af ny kapacitet. Alene i 2. kvartal 2025 steg tomgangen i centrum med ca. 0,5%, delvist fordi et stort energiselskab konsoliderede plads og satte mere areal på markedet cbre.ca cbre.ca. Calgarys centrum har cirka 42 millioner kvadratfod kontorareal, så en tomgang på 30% svarer til ~12–13 millioner kvadratfod ledigt – en enorm overkapacitet. Kontorområder i forstæderne, selvom de har det bedre end centrum, oplever også forhøjet tomgang på 15–20%. For eksempel var Calgarys kontortomgang i forstæderne ~17% i midten af 2025 (med de sydlige forstæder lidt bedre end de nordlige) collierscanada.com. På byniveau (alle klasser, centrum + forstæder samlet) ligger kontortomgangen på cirka 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Disse tal understreger, at Calgary står over for en flerårig udfordring med at genudleje eller omdanne sine tomme kontorlokaler.

På den positive side er der nogle tegn på stabilisering. I det sidste halvandet år viser nationale data, at de canadiske kontorledigheder er ved at udjævne sig, og Calgary er ingen undtagelse fra denne nye tendens cbre.ca cbre.ca. Nettotilgang (den samlede ændring i lejet areal) i Calgary har ligget tæt på nul – lidt positivt det ene kvartal, lidt negativt det næste – hvilket indikerer, at fritfaldet er stoppet. Faktisk rapporterede CBRE, at Calgary havde en lille positiv nettotilgang af kontorareal i et par kvartaler, og højkvalitets “trophy”-bygninger oplevede endda, at ledigheden forbedredes, da nogle lejere “søgte mod kvalitet” cbre.ca. De bedste kontortårne i centrum (som Bow, Brookfield Place) har klaret sig relativt godt, holdt på lejerne og endda opnået pæne huslejer, mens ældre bygninger i klasse B/C står næsten tomme. Denne opdeling betyder, at nyere, facilitetsrige kontorer på attraktive beliggenheder klarer sig bedre. Faktisk har Calgarys “trophy”-segment i centrum en ledighed på omkring 11 % – en verden til forskel fra den samlede ledighed på 30 % i centrum cbre.ca cbre.ca. Mange lejere benytter denne mulighed til at opgradere deres lokaler (da huslejeniveauerne mellem klasserne er udjævnet). Forskellen i ledighed mellem klasse A og klasse B/C er cirka 14,7 procentpoint cbre.ca, hvilket understreger, at ældre kontorer er uforholdsmæssigt tomme.

Lejepriser for kontorlokaler har følgelig gennemgået justeringer. Den gennemsnitlige netto udbudsleje i centrum i Calgary i 1. kvartal 2025 var omkring $16,31 pr. kvadratfod om året assets.cushmanwakefield.com, hvilket faktisk steg fra forrige kvartals $14,95 pr. kvadratfod. Dette spring er dog noget misvisende – det afspejler, at nogle mere eksklusive lokaler er kommet på markedet, snarere end at udlejere generelt har fået større prissætningskraft. Generelt har udlejere af bygninger af lavere kvalitet sænket lejen dramatisk og tilbyder store incitamenter for at tiltrække lejere (f.eks. lange perioder med gratis leje, tilskud til forbedringer). Det er ikke usædvanligt at se effektive lejer i klasse B-bygninger på et ensifret beløb pr. kvadratfod. Til sammenligning ser de eksklusive “trophy”-bygninger stadig lejer i den høje ende af $20 pr. kvadratfod eller mere for de bedste lokaler. Den gennemsnitlige leje for kontorer i forstæderne er lavere, og interessant nok faldt den en smule i begyndelsen af 2025 (en lille nedgang i forstæderne, selvom gennemsnittet i centrum steg) assets.cushmanwakefield.com. Overordnet set ligger kontorlejerne i Calgary stadig langt under toppene før 2014. Til sammenligning lå lejen for klasse A-kontorer i centrum før oliekrisen på $30–40 pr. kvadratfod; nu er det kun de allerbedste lokaler, der når over $20, og mange handler lukkes til en brøkdel af de historiske priser. Det er godt for virksomheder, der søger billige kontorlokaler, men hårdt for bygningsejere og investorer.

Den fortsat høje tomgang har ført til kreative tiltag. Som nævnt er byens kontor-til-bolig-konverteringsprogram et direkte svar på overskuddet. Ved at give tilskud (op til $75 pr. kvadratfod) til bygningsejere har Calgary tilskyndet til at fjerne kontorareal gennem konvertering. I 2025 er tre konverteringer gennemført, og flere er under opførelse, hvilket samlet vil fjerne omkring 2,68 millioner kvadratfod kontorareal i centrum cmhc-schl.gc.ca. Dette har en dobbelt fordel: det reducerer tomgangen og bringer flere mennesker (beboere) ind i centrum, hvilket støtter de lokale virksomheder. Byens embedsmænd fremhæver, at for hver $1 i offentlige midler har den private sektor investeret $4 for at få disse konverteringer til at ske cmhc-schl.gc.ca – en fornuftig gearing. Det er en langsom proces, men på længere sigt bør disse tiltag mærkbart reducere tomgangen. Derudover undersøger byen nedrivning af kontorbygninger for nogle uopretteligt forældede tårne, som potentielt kan omdannes til parker eller udviklingsgrunde.

På efterspørgselssiden er Calgarys kontormarked gradvist ved at diversificere sig ud over olie og gas. Teknologivirksomheder, selvom de ikke er på niveau med Toronto/Vancouver, er vokset i Calgary – virksomheder som Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies og lokale startups har taget kontorplads og udfylder delvist det tomrum, som de skrumpende energiselskaber har efterladt. Provinsregeringen har også decentraliseret nogle job til Calgarys centrum, og sektorer som finansielle tjenester og sundhedsadministration har haft beskedne udvidelser. Disse gevinster er dog kun inkrementelle i forhold til de titusindvis af kvadratmeter, der er blevet forladt. En bemærkelsesværdig drivkraft i 2025 er “tilbage-til-kontoret”-initiativet; mange Calgary-virksomheder øger forventningerne til fysisk fremmøde, hvilket har fået nogle til at leje lidt mere plads eller i det mindste beholde det, de har, frem for at fremleje. Tilgængeligheden af fremleje, som toppede i 2020, er faldende – fremlejeplads i Calgary er faldet med ca. 9% år-til-år cbre.ca, hvilket betyder, at færre virksomheder forsøger at komme af med overskydende plads (et tegn på, at det værste overskud måske er bag os).

Sammenfattende er Calgarys kontorsektor i 2025 på bunden. Ledigheden ~30% i centrum er en enorm udfordring cbre.ca, og det vil sandsynligvis tage mange års økonomisk vækst (og yderligere omdannelsesindsats) at reducere det væsentligt. Lejepriserne er lave, især i ældre bygninger, og udlejere konkurrerer fortsat hårdt om lejere. Når det er sagt, er der en forsigtig optimisme om, at blødningen er stoppet. Fortællingen skifter fra “hvor slemt kan det blive?” til “hvordan kan vi omdanne og komme os?”. For at Calgarys centrum kan blomstre, er det fortsat en topprioritet at fylde disse kontorer (eller finde nye anvendelser til dem). Den gode nyhed: ingen nye kontortårne bliver bygget (opførelse af kontorer er på et 20-årigt lavpunkt cbre.ca), så udbudssiden bliver ikke værre. Fokus er nu på at absorbere eller eliminere den eksisterende ledighed. Hvis Albertas økonomi forbliver stærk, og sektorer som tech og professionelle tjenester fortsætter med at vokse, kan Calgarys centrum langsomt nedbringe det overskydende areal. I mellemtiden er kontormarkedet i centrum et paradis for lejere – masser af valgmuligheder og lave lejepriser – og en hovedpine for udlejere. Det er en fortælling om to markeder: skinnende tårne klarer sig okay, ældre tårne kæmper for at overleve. Calgary vil blive nøje fulgt i erhvervsejendomskredse, mens byen gentænker sit centrum til en post-olie, hybrid-arbejdsæra.

Detailhandel og blandede udviklingsprojekter

Calgarys detail-ejendomsmarked i 2025 står generelt på et mere solidt fundament end kontorsektoren, da det understøttes af byens befolkningsvækst og genoprettede forbrugerforbrug. Detailmarkedet omfatter alt fra forstadsbutikscentre og store boks-centre til urbane gadebutikker og nye blandede udviklingsprojekter. Overordnet set er ledigheden i detailsektoren moderat, og detaillejepriser har været relativt stabile, selvom resultaterne varierer efter beliggenhed og format.

I forstæderne følger detailhandlen tagene – og Calgary har masser af nye tage. Efterhånden som nye boligområder dukker op i udkanten, leverer detailudviklere de nødvendige indkøbspladser med supermarkeder som anker og serviceydelser. For eksempel er der i hurtigt voksende områder som Livingston/Carrington (nord) og Seton/Mahogany (syd) åbnet nye detailkomplekser eller de er under opførelse for at betjene beboerne (med supermarkeder, apoteker, restauranter osv.). Disse bliver som regel hurtigt udlejet, da nye boligområder ofte har et opsparet behov for lokale faciliteter. Power centres (klynger af store butikker) i etablerede områder er generelt også sunde; Calgarys stærke befolkningstilvækst har understøttet salget hos de store detailkæder (Costco, Walmart, byggemarkeder osv.), og tomgangen i disse centre er lav. Nogle ældre power centres har endda oplevet omdannelse, hvor der tilføjes nye bygninger eller blandede anvendelser. En bemærkelsesværdig tendens er integrationen af blandede anvendelser – for eksempel bringer det enorme Taza-projekt på Tsuut’ina Nation-land (SW Calgary, nær ringvejen) detailhandel, underholdning, kontorer og potentielt boliger i et nyt knudepunkt, hvilket viser de udviskede grænser mellem ren detailhandel og blandede destinationer.

Calgarys indkøbscentre havde det svært under pandemien, men de største centre er ved at komme sig. CF Chinook Centre og CF Market Mall, byens største centre, melder om øget kundetrafik og salg i 2025, blandt andet takket være nye butiksåbninger og renoveringer. Chinook Centre forbereder en større udvidelse (herunder muligvis en udendørs shoppinggade og boligtårne på grunden i de kommende år), og i 2025 fortsætter centret med at tiltrække nye internationale brands. CrossIron Mills, outlet-centret lige nord for bygrænsen, er også fortsat et regionalt trækplaster. Sekundære centre (som Sunridge eller Southcentre) er stabile, selvom de møder konkurrence fra e-handel og må forny sig med tilbud som spisesteder, fitness eller endda sundhedsydelser i butikslokalerne. Calgarys tomgangsrate for detail (i indkøbscentre/malls) anslås til lave til midterste enkeltcifrede procenter (omkring 3–6%, afhængigt af delmarked). Byens høje befolkningstilvækst har holdt detailhandlens efterspørgsel robust – flere mennesker betyder flere kunder.

I bykernen er detailbilledet blandet. Detailhandlen i det centrale Calgary, der drives af kontorer (madboder i +15-systemet, butikker i stueetagen af kontortårne), har haft det svært på grund af hjemmearbejde og færre kontoransatte. Nogle +15-madboder og convenience-butikker, der tidligere betjente pendlere, står stadig tomme eller har reducerede åbningstider, da antallet af kontoransatte i centrum stadig er under niveauet fra 2019. Men efterhånden som flere flytter til centrum (med nye lejligheder og omdannede kontorer), opstår der en ny kundebase. Vi ser en stigning i faciliteter som dagligvarebutikker (f.eks. har to store kæder åbnet butikker i Beltline de seneste år) og serviceydelser til beboere. Områderne Beltline og East Village er blevet hotspots for spisesteder og underholdning, hvilket hjælper med at fylde butikslokalerne der. For eksempel oplever First Street SW i Beltline og 17th Avenue fortsat åbning af nye caféer, barer og butikker, båret af unge professionelle i nærheden. Detailtomgangen i centrum (på gadeplan) er stadig forhøjet (måske ~10%+), men forbedres, efterhånden som nogle lokaler omdannes til nye koncepter (som fitnessstudier, lægeklinikker eller pop-up gallerier), og den øgede boligtæthed gør tidligere stille gader attraktive for detailhandel.

Et stort udviklingsprojekt i horisonten for detailhandlen i byen er den førnævnte Culture + Entertainment District omkring 17th Ave og Stampede Park. Med udvidelsen af BMO Centre (kongrescentret, der stod færdigt i 2024) og opførelsen af Event Centre, omfatter planerne detailhandel året rundt, restauranter og offentlige pladser for at skabe et levende distrikt. Allerede nu er Platform Innovation Centre (et teknologihub) åbnet i East Village med offentlige rum, og organisationen Calgary Stampede arbejder på en detailhandelsgade som en del af deres områdefornyelse. Omkring 2027 kan denne zone blive Calgarys version af et sports-/underholdningsdistrikt med barer, butikker og hoteller – hvilket vil tilføre nyt liv til detailhandlen i centrum.

Et andet interessant detailhandelsprojekt er Greenwich-udviklingen i det nordvestlige Calgary (nær Canada Olympic Park). Det er et 59-acre planlagt samfund, der sigter efter en “New York-inspireret” stemning med brownstone-rækkehuse og en blanding af erhvervsarealer avenuecalgary.com. Bemærkelsesværdigt er det, at Calgary Farmers’ Market West åbnede som en vigtig ankerbutik avenuecalgary.com – en indendørs markedsplads, der tiltrækker besøgende med lokale fødevarer og varer. Dette har sat Greenwich på landkortet og viser, hvordan oplevelsesbaseret detailhandel (som markeder, madhaller) er en del af nye samfundsdesigns. Ligeledes integrerer nye områder som University District detailhandel i gadeplan med boliger, hvilket har været meget succesfuldt (med supermarked, biograf, restauranter tæt på campus og nye lejligheder).

Man kan ikke tale om detailhandel uden at nævne e-commerce: Det fortsætter med at vokse, men detailhandlere i Calgary har tilpasset sig ved at fokusere på oplevelser i butikken og omnichannel. Industrielle distributionscentre i byens udkant dækker den online efterspørgsel (som beskrevet i industrisektionen), men fysiske butikker i Calgary er langt fra døde. Faktisk er et unikt aspekt ved Calgary dens relativt unge, velhavende befolkning med en forkærlighed for at spise ude og shoppe, når det er muligt – byen ligger konsekvent højt i restaurantforbrug pr. indbygger. Økonomiens energi i 2022–2025 (med mindre strenge nedlukninger end nogle steder og en hurtig genopretning) betød, at mange restauranter og butikker blomstrede. Når det er sagt, har inflation og høje renter gjort forbrugerne lidt mere forsigtige i 2025, hvilket har ført til en let afdæmpning i væksten i detailsalget.

Blandet anvendelse er et nøgletema: at blande boliger, kontorer og detailhandel. Calgarys nye zonelovgivning i områder som Brentwood, Anderson og andre transit-orienterede steder opmuntrer til tårne med detailhandel i stueetagen. Et eksempel under opførelse er ved Brentwood Village Mall – et gammelt butikscenter, der omdannes med højhuse og detailhandel i gadeplan. Det samme gælder for Westbrook og Shaganappi-områderne omkring nye togstationer. Ved at kombinere funktioner håber udviklere at sikre et indbygget kundegrundlag for detailhandel og skabe liv døgnet rundt. Byens opdaterede kommunale udviklingsplan understreger disse komplette samfund.

Sammenfattende er Calgarys detailsektor i 2025 forsigtigt sund. Detailhandlen i forstæderne udvider sig i takt med byens vækst, de bedste indkøbscentre innoverer, og gadebutikker i befolkede områder finder fodfæste. Der er fortsat udfordringer for detailhandel, der er afhængig af kontorer i centrum, samt ældre centre, der har brug for opdateringer. Men i modsætning til kontormarkedet har detailhandlen et fundamentalt grundlag i Calgarys demografi og forbrugsmønstre. Tomgangsprocenterne er håndterbare, og lejepriserne for de bedste detaillejemål har endda oplevet små stigninger i områder med stor efterspørgsel. Calgarys detailmarked rider i sidste ende på ryggen af byens befolkningseksplosion – flere mennesker betyder flere shoppere – og det er en positiv udvikling, så længe byen fortsætter med at tiltrække tilflyttere.

Tendenser inden for industrielle ejendomme

Mens kontormarkedet kæmper, og detailhandlen tilpasser sig, har industrielle ejendomme i Calgary været en stjerneperformer i de senere år. Den industrielle sektor (lagre, distributionscentre, produktionslokaler, logistikområder) i Calgary og omegn har oplevet stigende efterspørgsel takket være en kombination af vækst i e-handel, Albertas fordelagtige placering for distribution og en relativt diversificeret industriel base (herunder logistik, fødevareforarbejdning, byggematerialer osv.). 2025 fortsætter med at vise stærke fundamentale forhold i industrien, selvom en tilstrømning af ny udbud begynder at løsne det, der havde været et ekstremt stramt marked.

For at sætte det i kontekst: Calgarys industrielle tomgang nåede et 16-årigt lavpunkt på kun 2,6 % i midten af 2023 assets.cushmanwakefield.com – reelt set næsten fuld belægning – da virksomheder snuppede alt tilgængeligt areal. Dette blev drevet af store engagementer fra e-handels- og detaildistributionsfirmaer som Amazon (der åbnede flere opfyldelsescentre i Calgary-området), Walmart, Canadian Tire og andre, der bygger store logistikfaciliteter til at betjene det vestlige Canada. Derudover gør Calgarys position som jernbane- og lastbilknudepunkt (midtvejs mellem Vancouver og Winnipeg og en port til den amerikanske grænse via Highway I-15) det til en strategisk placering for lagre. Gennem 2021–2023 oversteg absorptionen (udlejet areal) langt nybyggeriet, hvilket drev tomgangen ned og lejen op.

Ser man på det stramme marked, reagerede udviklerne med en bølge af nybyggeri. I løbet af de sidste 18 måneder er adskillige industriprojekter blevet færdiggjort på tværs af alle segmenter – store distributionscentre, mellemstore industriområder med flere lejere og endda nogle ejerlejligheder til industri. Ifølge Cushman & Wakefield oplevede Calgary i de 18 måneder efter midten af 2023 en “bølge af færdiggørelser på tværs af alle markedssegmenter”, som begyndte at tilføre det hårdt tiltrængte plads assets.cushmanwakefield.com. Ved begyndelsen af 2025 førte denne byggeboom til en beskeden stigning i tomgangen fra de meget lave niveauer. Den samlede industrielle tomgang sneg sig op i 4–5% området ved 2025 avisonyoung.ca. Colliers rapporterede, at den industrielle tomgang i Calgary var på 4,14% i 2. kvartal 2025, en smule lavere end forrige kvartal takket være en positiv absorption på ca. 52.000 m². collierscanada.com. Avison Youngs øjebliksbillede for 2. kvartal 2025 viste en tomgang på omkring 5,1% med 6,2% tilgængelighed (som inkluderer plads på markedet, men endnu ikke ledig), og omkring 1,2 millioner kvadratfod under udvikling stadig avisonyoung.ca. Så markedet forbliver i den stramme ende af balancen – bestemt ikke overudviklet, men heller ikke længere akut underforsynet. En tomgang på 4–5% betyder, at lejere har lidt flere valgmuligheder, og udviklere ikke udlejer bygninger før de overhovedet er færdige (hvilket skete under den strammeste periode).

Industrielle lejepriser er steget de seneste år på grund af den lave tomgang. I Calgary er nettolejen for nye, kvalitetslagre steget til $10–11 pr. kvadratfod, hvilket er bemærkelsesværdigt (historisk var $7–8 normen). Ældre eller mindre optimale lokaler udlejes for mindre, men den samlede lejefremgang har været stærk. Der har været nogen modstand fra lejere i 2025 med mere plads tilgængelig – de hurtige lejestigninger er ved at flade ud. Men udlejere af moderne højlagerbygninger er stadig selvsikre på grund af begrænset konkurrence i det segment. Priserne på industrijord og byggeri i Calgary stiger også, hvilket lægger et opadgående pres på lejen for nye projekter.

Fra et udviklingsperspektiv modererer byggeriet sig en smule efter den nylige boom. Som nævnt er der ~1,2 millioner kvadratfod under opførelse pr. midten af 2025 avisonyoung.ca. Dette er et fald fra aktivitetsniveauet i 2022, hvor flere millioner kvadratfod blev bygget samtidigt. Udviklere er blevet en smule mere forsigtige (højere finansieringsomkostninger og en lidt blødere markedsudsigter), men de trækker sig langt fra – industri anses stadig som et godt sats. Nogle projekter i pipelinen inkluderer yderligere faser i High Plains Industrial Park (øst for byen i Balzac), nye bygninger i Dufferin North industriområde, og nogle spekulative byggerier i det sydøstlige Calgarys industrikorridorer.

Vigtige drivere for industriel efterspørgsel i Calgary:

• E-handel og distribution: Virksomheder fortsætter med at optimere forsyningskæder. Calgary er et distributionsknudepunkt for det vestlige Canada (modtager varer fra havnen i Vancouver, betjener Alberta, Saskatchewan osv.). Amazon har flere faciliteter her; i 2025 udnytter de fuldt ud deres store Balzac-fulfillmentcenter og et sorteringscenter i byen. Andre detailhandlere og 3PL (tredjepartslogistik) udbydere har etableret sig for at understøtte hurtigere levering til kunder på prærien. Denne tendens sikrer, at store lagerbygninger (100.000+ kvadratfod) fortsat er efterspurgte. Faktisk voksede bestanden af lagre over 100.000 kvadratfod med 20% på fire år lee-associates.com, og i 2025 havde nogle af de store nye bygninger ledige lejemål (det delmarkeds ledighed ramte ~9%, da nogle få enorme lokaler blev udbudt) lee-associates.com. Men det forventes, at de bliver udlejet over tid, efterhånden som flere virksomheder konsoliderer deres aktiviteter i Calgary.
• Fremstilling og forarbejdning: Calgary er ikke tungt industriel som en bilproduktionsby, men har produktion inden for fødevarer og drikkevarer (f.eks. bryggeri, kødforarbejdning), byggematerialer, elektronik osv. Nogle af disse brugere har udvidet, især fødevareforarbejdere som reagerer på befolkningstilvækst og landbrugsproduktion i Alberta. Derudover har høje råvarepriser i de senere år øget efterspørgslen efter opbevaring af materialer og udstyr til olie & gas og landbrug.
• Logistikinfrastruktur: Færdiggørelsen af Calgarys Ringvej (Stoney Trail) betyder fremragende lastbiladgang rundt om byen. Industriområder nær ringvejsudfletningerne (f.eks. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) trives på grund af nem motorvejsforbindelse. Calgarys lufthavn (YYC) er også et fragtknudepunkt, og lagre omkring lufthavnen har stort set ingen ledige lejemål.

Givet disse faktorer forbliver udsigterne for industrien positive. De fleste eksperter forventer, at Calgarys industrielle tomgang forbliver på mellemniveau i den nærmeste fremtid – nok plads til at tillade en vis lejerbevægelse, men stramt nok til at holde huslejeniveauet fast. Enhver betydelig ny efterspørgsel (for eksempel et nyt stort distributionscenter) kan hurtigt stramme markedet igen. Calgary har også fordel af at være mere overkommelig end Vancouver eller Toronto for industrielle lejere, så nogle virksomheder foretrækker at placere deres aktiviteter her (hvis det passer ind i deres netværk). Der er også interesse for investering i industrielle ejendomme i Calgary: afkastkravene er faldet (hvilket afspejler høje værdier), og nationale investorer/REITs har opkøbt Calgary-lagre som stabile indkomstaktiver.

Sammenfattende er Calgarys industrielle ejendomsmarked i 2025 robust og voksende. En tomgang på ~4–5% er langt fra de 0–2% ultra-stramme forhold tidligere, men stadig sundt avisonyoung.ca. Ny udbud giver endelig lejere flere valgmuligheder, men efterspørgslen er stadig stærk nok til at de fleste nye bygninger bliver fyldt op (Q2 2025 oplevede stadig positiv absorption (~125.000 sq. ft.) samlet set avisonyoung.ca). Industrielle udlejere er i en langt bedre position end kontorudlejere i Calgary, da deres lokaler er nødvendige og udnyttelsen er høj. For Calgarys økonomi betyder en levende industrisektor job inden for logistik og let produktion, og det styrker byens position som distributionscentrum for vesten. Når vi nærmer os 2030, kan industrien faktisk stå over for en ny udfordring: jord til udvikling. Med så meget bygget de seneste år bliver attraktiv industrijord mere knap, og priserne på zonet jord er steget markant. Men for nu, i 2025, er den industrielle markedsudvikling stabil vækst, i tråd med Calgarys voksende rolle i Canadas forsyningskæder.

Væsentlige faktorer, der påvirker markedet i 2025

Flere makroøkonomiske faktorer har stor indflydelse på Calgarys ejendomsmarked i 2025. Disse spænder fra økonomiske tendenser og politiske ændringer til demografiske skift. At forstå disse drivkræfter er nøglen til at tolke markedets præstation og dets fremtidige udvikling:

• Renter og realkreditomkostninger: Måske den mest umiddelbare faktor, der påvirker køberadfærden i 2025, er det høje rentemiljø. Som reaktion på landsdækkende inflation gennemførte Bank of Canada hurtige renteforhøjelser i 2022–2023, hvilket skubbede den toneangivende styringsrente fra tæt på 0 % til omkring 4,5–5 % i begyndelsen af 2023. Dette førte til 5-årige realkreditrenter i intervallet 5–6 %, hvilket omtrent fordoblede låneomkostningerne for boligkøbere sammenlignet med de ultralave renter i 2020–21. Disse højere renter påvirker i væsentlig grad boligoverkommeligheden – det samme hus har nu en langt større månedlig realkreditbetaling, hvilket reducerer, hvor meget køberne kan godkendes til. Som følge heraf kølnedes efterspørgslen i Calgary, der tidligere var meget høj, i 2023/24, og 2025 fortsætter med at se denne dæmpende effekt. Potentielle købere sætter enten deres køb på pause, sænker deres budget eller vælger at leje. CREB bemærkede, at økonomisk usikkerhed (herunder renteusikkerhed) tyngede boligsalget i begyndelsen af 2025, da køberne blev mere forsigtige creb.com. Dog er der et lyspunkt: fra midten til slutningen af 2025 begyndte Bank of Canada at sænke renterne en smule på grund af en svækket økonomi. I september 2025 sænkede BoC sin styringsrente til 2,50 % (det første rentefald i seks måneder) reuters.com, hvilket signalerede en mulig lettelsescyklus. Dette var et svar på lavere inflationspres og økonomiske risici. For Calgarys marked er enhver nedadgående bevægelse i realkreditrenter en fordel – det forbedrer overkommeligheden og kan bringe nogle købere tilbage på markedet. Blot forventningen om rentenedsættelser i slutningen af 2025/2026 har forbedret stemningen. Alligevel er låneomkostningerne, sammenlignet med det seneste årti, forhøjede, og det er en hovedårsag til, at prisvæksten i Calgary er fladet ud i 2025. Stress-testen (som tvinger låntagere til at kvalificere sig til ~2 % over kontraktrenten) er også fortsat en forhindring, især for førstegangskøbere. Sammenfattende er renterne i 2025 en kølende faktor, og markedets balance er delvist et resultat af disse højere finansieringsomkostninger. Hvis renterne fortsætter med at falde ind i 2026, kan det genoplive efterspørgslen.
• Befolkningsvækst & Migration: Calgary er midt i et befolkningsboom, hvilket gør demografi til en stor medvind for boligmarkedet. Som nævnt tidligere voksede byens CMA med ca. 6 % i året frem til midten af 2024 – hvilket tilføjede omkring 100.000 indbyggere atb.com – og fortsat stærk vækst forventes ind i 2025 (dog sandsynligvis ikke helt så høj). Denne vækst kommer fra to hovedkilder: international immigration og interprovincial migration. Internationalt har Canada haft rekordhøje immigrationsmål (omtrent 465.000 i 2023, 485.000 i 2024 og 500.000 i 2025 på landsplan). Alberta har tiltrukket en betydelig andel af disse nytilkomne, takket være jobmuligheder og lavere leveomkostninger end Ontario eller BC. Mange nye immigranter vælger Calgary som deres første opholdssted eller flytter dertil efter først at være ankommet et andet sted. I 2024 kom næsten to tredjedele af Calgarys befolkningsstigning fra international migration (inklusive et betydeligt antal ikke-permanente beboere som udenlandske studerende og midlertidige arbejdere) atb.com. Nationalt tiltrækker Calgary folk fra andre provinser – især yngre arbejdere og familier fra Ontario, BC og andre steder, der søger overkommelige boliger og gode job. I 2024 oplevede Calgary og Edmonton tilsammen en nettotilgang på ca. 35.000 interprovinsielle migranter, hvilket udgjorde størstedelen af Albertas stigning atb.com. Denne menneskelige tilstrømning har øget efterspørgslen efter boliger på tværs af spektret: nytilkomne lejer ofte først (hvilket strammer det marked, som vi så), derefter flytter mange til ejerskab, for ikke at nævne det samlede forbrug, der driver behovet for erhvervsejendomme. Et nøglepunkt er, at demografi har været en stor positiv kraft for at holde Calgarys boligmarked robust. Selv da renterne bed, gav det store antal mennesker, der havde brug for boliger, en underliggende støtte. Ser vi fremad, er der en potentiel ændring: den føderale regering antydede i slutningen af 2024 modererede immigrationsmål som svar på bekymringer om boligmangel mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Faktisk advarede RBC Economics om, at hvis regeringen gennemfører en reduktion af nytilkomne, kan det “udviske den tidligere forventede befolkningsvækst” og vende demografi fra en medvind til en modvind for boligmarkedet mortgagesandbox.com. ATB Financial forventer ligeledes, at Albertas befolkningsvækst vil falde fra 4,4 % i 2024 til omkring 1,9 % i 2025 på grund af lavere immigrationsmål og færre interprovinsielle tilstrømninger atb.com. For Calgary betyder det, at selvom væksten vil fortsætte, kan den vende tilbage til et mere normalt tempo i stedet for den hæsblæsende periode 2022–24. Færre tilflyttere vil betyde noget mindre pres på efterspørgslen efter boliger end i de seneste år. Dog er selv 1,9 % årlig vækst historisk stærkt, og Calgarys fordel med hensyn til overkommelighed tyder på, at byen stadig vil tiltrække folk, hvis andre provinser forbliver dyrere. Kort sagt, immigrations-/migrationspolitikker er en afgørende faktor: hvis Canada/Alberta holder dørene åbne, vil der være stor efterspørgsel på boliger i Calgary; hvis politikkerne strammes, kan markedet i højere grad komme til at afhænge af lokal husstandsdannelse.
• Økonomisk sundhed & beskæftigelse: Calgarys ejendomsmarked har altid været tæt forbundet med økonomien, især olie- og gassektoren. I 2025 er de økonomiske udsigter forsigtigt positive. Alberta forventes at føre an i Canadas BNP-vækst (~1,9 % i 2025 ifølge ATB, mod næsten flad vækst i nogle andre regioner) mpamag.com. Høje oliepriser i 2022 gav overskud på provinsens budget og genoplivede nogle investeringer, selvom energipriserne siden er faldet. Diversificeringsindsatsen betyder, at Calgary ikke kun handler om olie: byen har voksende sektorer inden for teknologi, logistik, landbrugserhverv og finansielle tjenester, som bidrager til stabilitet. Beskæftigelsen i Calgary er steget – faktisk tilføjede Calgary-regionen gennem begyndelsen af 2025 26.700 job i årets første to måneder assets.cushmanwakefield.com, med sektorer som Sundhedspleje & social bistand i spidsen (tilføjede ~30.500 job år-til-år) assets.cushmanwakefield.com, efterfulgt af detailhandel og byggeri. Arbejdsløsheden i Calgary ligger omkring 7,2–7,3 % pr. 1. kvartal 2025 assets.cushmanwakefield.com, ned fra pandemiens topniveauer, men stadig lidt over landsgennemsnittet på ~6,7 % assets.cushmanwakefield.com. En arbejdsløshed på 7 % indikerer en vis ledig kapacitet på arbejdsmarkedet, hvilket måske forklarer, hvorfor lønvæksten er moderat og ikke driver lokal inflation. Det er også værd at bemærke, at mangel på arbejdskraft har været et problem i bygge- og håndværksfagene under boomet – ironisk nok var den meget høje immigration, som nu er aftagende, afgørende for at besætte mange ledige stillinger. Nøglen til Calgarys fremtidsudsigter er energisektorens retning. CREB har påpeget, at “klarhed omkring energi- og miljøpolitik vil være en vigtig faktor, der påvirker boligmarkedet efter 2025” creb.com. Dette henviser til, hvordan føderal klimapolitik, godkendelser af rørledninger (eller mangel på samme) og den globale efterspørgsel efter olie/gas kan påvirke Calgarys primære industri. Hvis virksomhederne føler sig sikre, ansætter de og udvider (godt for ejendomsmarkedet); hvis ikke, kan vi se endnu en nedgang. Pr. 2025 er energiselskaberne generelt stabile og rentable, men mange kanaliserer overskuddet til gældsreduktion eller udbytte frem for aggressiv vækst, hvilket betyder ingen store kontorudvidelser. Omvendt er grøn energi og teknologi på vej frem: Calgary har positioneret sigsig selv som et knudepunkt for ren teknologi, logistikteknologi, og har endda tiltrukket nogle film- og kreative industrier. En mere diversificeret økonomi gør ejendomsmarkedet mindre ustabilt end tidligere. En anden økonomisk faktor: handelsspændinger og toldsatser. Interessant nok oplevede 2025 en genopblussen af protektionistiske handelspolitikker (med et skift i den amerikanske administration). CREB nævnte “øget usikkerhed” fra amerikanske toldsatser som en grund til, at de nedjusterede boligprognosen for 2025 storeys.com storeys.com. Told på canadisk aluminium, stål og potentielt energiprodukter skabte usikkerhed for Calgarys virksomheder og kunne dæmpe investeringerne. Bank of Canada henviste til “den skadelige effekt af amerikanske toldsatser” i deres beslutningsproces reuters.com. For boligmarkedet kan denne form for makroøkonomisk risiko mindske forbrugertilliden – folk er mindre tilbøjelige til at foretage et stort køb, hvis de frygter en økonomisk nedtur. Indtil videre har Alberta klaret sig igennem (hjulpet af at være mindre direkte ramt end de industrityngede provinser), men det er en faktor, man skal holde øje med.Kommunale politikker & initiativer: Calgary by har selv implementeret politikker, der påvirker ejendomsmarkedet. En af dem er Downtown Strategy, inklusive Downtown Calgary Development Incentive Program (for kontoromdannelser omtalt tidligere). Ved effektivt at subsidiere fjernelse af kontorplads og tilføjelse af boliger forsøger byen at tilpasse downtown-ejendomme til nye realiteter. Dette har til formål at reducere tomgang i erhvervsejendomme og øge boligtætheden, og indtil videre viser det konkrete fremskridt (med tusindvis af nye boliger på vej til downtown) cmhc-schl.gc.ca. Et andet byinitiativ er at fremskynde godkendelser af nye boligområder for at imødekomme boligudbuddet. I slutningen af 2023 godkendte Calgarys byråd kontroversielt 8 nye forstadssamfund efter først at have tøvet, som svar på den intense efterspørgsel på boliger. Igen i 2024 blev flere jordudlæg overvejet. Disse beslutninger udvider udbuddet af jord, hvilket i teorien holder grundpriserne og til sidst huspriserne fra at stige for meget. Selvfølgelig rejser de også spørgsmål om infrastrukturudgifter og byspredning. Byen justerede også sin Service Plan and Budget i november 2024 for at støtte investeringer i boliger og arealanvendelse, hvilket letter udviklingen af nye boligområder og omdannelse af ældre områder mortgagesandbox.com. Det betyder, at budgetmidler afsættes til ting som vand, veje og planlægningsprocesser for at få boliger bygget hurtigere. Der er også et pres for at tillade flere infills og flerfamilieboliger i etablerede områder – en del af Calgarys udviklende zoneinddeling (som skal fornyes under en ny byplan, der opmuntrer til mere tæthed langs korridorer). Skatter og afgifter kan heller ikke ignoreres. Calgary har ikke en tinglysningsafgift som nogle provinser (et plus for overkommelighed). Byen er afhængig af ejendomsskatter, som har været lidt ustabile, da værdien af kontorejendomme i downtown er faldet og har flyttet byrden til andre ejendomsklasser. I 2025 oplevede boligejere en beskeden stigning i ejendomsskatten, og der er løbende debat om at skabe en mere balanceret skattefordeling. For udviklere betyder byens afgifter og tilladelsesprocesser meget – Calgary har arbejdet på at reducere bureaukratiet for at få projekter hurtigere på markedet (f.eks. blev pilotprojekter for hurtigere tilladelsesgodkendelser igangsat i 2024–25). Derudover påvirker politikker på føderalt niveau som Foreign Buyer Ban (som trådte i kraft i 2023 og forbyder de fleste udlændinge at købe boligejendomme i Canada i en periode, nu forlænget til 2027) canada.ca indirekte Calgary. Selvom Calgary historisk set ikke har haft lige så stor en udenlandsk investorandel som Vancouver eller Toronto, fjerner forbuddet stadig noget potentiel efterspørgsel, især fra udenlandske købere, der kigger på ejerlejligheder. Dog er Alberta en af de provinser, der har talt for at lempe forbuddet, da udenlandske investeringer her ikke blev anset som et stort problem. I foråret 2023 blev der foretaget nogle ændringer (f.eks. at personer med arbejdstilladelse må købe), hvilket åbnede døren en smule. Overordnet set er regeringens politikker i Calgary i øjeblikket fokuseret på at øge boligudbuddet og revitalisere downtownrong>. Dette er pro-ejendomsudviklingsholdninger, der har til formål at lette boligknapheden og omdanne uudnyttet kontorplads. Effekten på markedet er generelt positiv: mere udbud for at hjælpe med overkommelighed og mere tillid til, at centrum kan udvikle sig i stedet for at stagnere. Dog skal der findes en balance – for meget udbud på én gang kan give et overskud (selvom den høje efterspørgsel i Calgary gør det usandsynligt på kort sigt), og incitamenter koster penge. Interessenter vil holde øje med, hvor effektivt disse politikker omsættes til reelle boligenheder og besat plads.
• Infrastruktur & Transit: Som nævnt under udviklinger, former store infrastrukturprojekter som Green Line LRT og færdiggørelsen af Ring Road ejendomsmarkedet ved at åbne nye områder for udvikling og øge tilgængeligheden. Ejendomsmarkeder forudser typisk disse – for eksempel har områder nær planlagte Green Line-stationer (som Ogden eller Inglewood) allerede set jordværdier stige og nye boligforslag. Forbedret offentlig transport kan øge ejendomsværdier og tiltrække visse købere/lejere, der prioriterer forbindelser. Omvendt kan forsinkelser eller usikkerhed i sådanne projekter (og Green Line har oplevet mange forsinkelser og ændringer i omfang) dæmpe udviklingsentusiasmen. I 2025, hvor der endelig er sat skovle i jorden for Green Line, er der større tillid til transit-orienterede projekter. Ligeledes har Calgarys lufthavn for nylig fået en ny landingsbane og opgraderinger i slutningen af 2010’erne; i 2025 overvejes yderligere udvidelse, efterhånden som passagertallet kommer sig – lufthavnsudvidelser fører typisk til mere hotel- og logistikudvikling i nærheden. Et andet infrastruktur-aspekt er offentlige faciliteter – nye skoler, hospitaler, fritidscentre. Calgarys nye boligområder afhænger ofte af løfter om skoler og faciliteter; provinsens budgetbeslutninger om skoler kan påvirke, hvilke nye områder der er mest attraktive for unge familier. I 2025 finansierer provinsen nye skoler i mange af vækstområderne (hvilket er nødvendigt i lyset af befolkningstilvæksten). Et helt nyt kræftcenter åbnede i slutningen af 2023 nær Foothills Hospital, hvilket endda har betydning for arealanvendelsen (da det beskæftiger mange og kan øge efterspørgslen på boliger i nærheden fra medicinsk personale). Alt i alt er infrastrukturudvikling overvejende en positiv faktor for ejendomsmarkedet i Calgary, da det øger langsigtet værdi og beboelighed.

Sammenfattende er 2025’s markedsdrivere en blandet pose: Stram pengepolitik og visse økonomiske usikkerheder bremser udviklingen, mens stærk befolkningstilvækst og støttende lokale politikker sætter fart på. Calgary befinder sig nogenlunde i balance, fordi disse faktorer udligner hinanden: f.eks. ville massiv immigration have forårsaget eksploderende priser, hvis ikke de høje renter havde bremset udviklingen. For fremtiden bør man holde øje med ændringer i nogen af disse faktorer – et markant fald i realkreditrenter eller et stort fald i immigration, for eksempel – da de igen kan ændre markedsdynamikken.

Investeringstendenser og muligheder

Calgarys ejendomsmarked i 2025 byder på en række investeringsmuligheder, for både lokale og udenlandske investorer, på tværs af bolig- og erhvervssektorer. Markedets overgang til balance, efter en periode med hurtig vækst, har skabt nogle nye muligheder (og udfordringer) for dem, der ønsker at investere kapital i ejendomme i Calgary.

Boliginvestering: Under boomet 2020–2022 sprang mange investorer ind i Calgarys boligmarked, tiltrukket af relativt lave priser (især sammenlignet med Toronto/Vancouver) og stærke udsigter for lejeindtægter. Små investorer købte ejerlejligheder og forstadsvillaer for at udleje dem, mens større aktører (REITs, kapitalforvaltere) begyndte at opkøbe eller udvikle udlejningsprojekter. I 2025 har landskabet ændret sig en smule. Med stagnation i lejevæksten og høje renter er regnestykket for gearede investorer mere kompliceret. Nogle ejerlejlighedsinvestorer, der købte til toppriser i 2022–23, oplever likviditetspres – deres realkreditudgifter er steget, og huslejerne stiger ikke længere voldsomt, så deres profitmarginer er små eller negative. Dette er én af grundene til, at udbuddet af ejerlejligheder er steget; en del investorer vælger at sælge. Når det er sagt, holder mange fast, satser på langsigtet værdistigning og ser kortsigtet likviditet som sekundært.

En ny mulighed opstår i selve ejerlejlighedsmarkedet – med lidt blødere priser og masser af udbud kan kloge investorer finde gode handler på helt nye enheder, især hvis udviklere tilbyder rabatter eller incitamenter for at få solgt de sidste boliger. Nogle udviklere med langsomt salg har tilbudt leje-garantier eller prisjusteringer, hvilket kan tiltrække investorer på jagt efter et kup. Derudover giver kontor-til-bolig-konverteringer i centrum en potentielt interessant investeringsmulighed: disse projekter skaber unikke lejligheder i loft-stil i bykernen, og nogle vil blive udlejet, andre måske solgt. Tidlige investorer kan indgå partnerskab i disse konverteringer eller planlægge at købe enheder, hvis de bliver til ejerlejligheder. Kommunens incitamenter gør disse projekter økonomisk attraktive for udviklere, hvilket kan betyde fordelagtige priser for slutkøbere.

Et andet segment er formålsbyggede udlejningsprojekter. Institutionelle investorer, herunder pensionskasser og REITs, har i stigende grad kigget mod Calgary for at bygge eller købe udlejningsejendomme. For eksempel har Boardwalk REIT (en stor lejlighedsejer med base i Alberta) udvidet sin portefølje. Med stigende tomgang kunne man overveje det en ekstra gang, men den langsigtede tese er, at Calgarys befolkningstilvækst vil holde efterspørgslen efter lejeboliger robust, og at huslejerne vil genoptage moderat vækst, når det nuværende nybyggeri er absorberet. Sammenlignet med andre byer er afkastet (startafkastet) på udlejningsejendomme i Calgary højere, måske omkring 5%+ mod under 4% i Vancouver/Toronto. Nogle investorer ser det som et købssignal – man får et fornuftigt afkast og potentiel værdistigning, efterhånden som byen vokser. I 2025 ser vi faktisk, at canadiske REITs og fonde øger deres allokering til flerfamilieboliger, da de forventer bedre afkast i 2025–2027 efter en pause deeded.ca. Velkapitaliserede investorer kredser også om nødlidende eller udfordrede ejerlejlighedsprojekter, som de potentielt kan opkøbe eller omdanne til udlejning, hvis mindre udviklere får finansieringsproblemer deeded.ca.

Udenlandsk investering: Historisk set har Calgary ikke haft samme niveau af direkte udenlandsk boligkøb som for eksempel Vancouver. Dog var der i midten af 2010’erne en vis stigning i udenlandsk interesse (bl.a. fra Kina og Mellemøsten) for ejerlejligheder og grunde, da markedet var presset (på jagt efter værdikøb). Den føderale forbud mod udenlandske købere (2023-2027) satte reelt en pause for nye udenlandske køb af boliger canada.ca. Så i 2025 er udenlandske enkeltpersoner stort set ude af ligningen for huse/ejerlejligheder. Når det er sagt, kan udenlandsk kapital stadig komme ind via udviklings- eller erhvervshandler. Bemærkelsesværdigt er det, at nogle amerikanske private equity-fonde og globale fonde har kigget på Calgarys udlejnings- og industrisektorer. Alberta har heller aldrig haft en skat på udenlandske købere (modsat BC og Ontario), så når forbuddet engang ophæves, eller hvis undtagelser gælder (f.eks. studerende eller personer med arbejdstilladelse kan købe efter ændringer), kan Calgary opleve et løft fra opsparet udenlandsk interesse. For eksempel, hvis internationale studerende (en stor del af tilstrømningen af ikke-permanente beboere) beslutter at købe ejerlejligheder, mens de har arbejdstilladelse (nu tilladt), kan det give et nicheløft.

Erhvervsinvestering: På erhvervssiden er industriejendomme de nuværende favoritter. Investorer over hele Canada er vilde med industri, og Calgarys kombination af lavere indgangspris og høj efterspørgsel gør det attraktivt. Vi har set store handler som porteføljesalg af logistikcentre i Calgary til institutionelle købere. Afkastet i Calgary kan ligge omkring 5-5,5 % for industri, lidt højere end i mere pressede markeder, hvilket gør det til et relativt godt køb. Med fortsat e-handel ser mange industri som et langsigtet stabilt sats. Nogle lokale udviklere, der byggede spekulativ industri i 2018–2021, har nu solgt med store gevinster ved at sælge færdigbyggede udlejede bygninger til passive investorer. Der er også interesse for at udvikle ny industri på build-to-suit-basis for virksomheder, som investorer derefter beholder.

For kontorinvesteringer er det et modsat sats. De fleste investorer er forsigtige med Calgary-kontorer på grund af den høje tomgang og usikre genopretning. Priserne på ældre kontorbygninger er faldet så meget, at nogle handles til brøkdelen af genanskaffelsesprisen. En dristig strategi fra nogle opportunistiske investorer (herunder lokale iværksættere og firmaer) har været at købe nødlidende kontortårne til ombygning eller ny anvendelse. For eksempel kan en gruppe købe en næsten tom B-klasse kontorbygning til en stor rabat og derefter søge om byens konverteringstilskud for at omdanne den til boliger eller andre formål. Hvis det lykkes, kan slutværdien langt overstige købsprisen plus ombygningsomkostningerne, hvilket giver en god fortjeneste. Dog er disse projekter komplekse og ikke garanterede, og kræver udviklerkompetencer, ikke blot passiv investering. Traditionel kontorudlejning forbliver risikabelt i Calgary; vi har ikke hørt om mange almindelige fonde, der køber Calgary-kontortårne i 2025 – faktisk er det mere almindeligt, at ejere misligholder eller afleverer nøglerne til långivere de seneste år. Så kontor er for tiden mest for investorer i særlige situationer.

Detailhandelsejendomme ligger nogenlunde midt imellem. Calgarys detailhandel har fornuftige fundamentale forhold, så ejendomme som dagligvareforankrede strøg eller velbeliggende indkøbscentre kan være solide indkomstinvesteringer. Nationale detailinvestorer kan stadig lide Calgary – f.eks. opererer RioCan, First Capital og andre her og fortsætter med at se gode resultater. Nøglen er at vælge den rigtige detailhandel – dem, der er knyttet til voksende kvarterer eller unikke trækplastre (som det nye Farmer’s Market West-sted, der sandsynligvis bliver en investeringsmagnet). Fremkomsten af blandet anvendelse betyder også, at investorer nogle gange køber eller udvikler et projekt, der både har boliger og detailhandel, hvilket diversificerer deres afkaststrømme.

Jord og udvikling: Jordinvestering er en anden vinkel. Dem, der købte jord i Calgarys udkant for 5-10 år siden, har sandsynligvis set store stigninger i værdien, efterhånden som jorden bliver brugt til nye boligområder. I 2025 stiger jordpriserne i udkanten med alle de nye boligområdemeldinger. Nogle investorer specialiserer sig i at få godkendt zonering og derefter sælge videre til bygherrer – dette kan være lukrativt i en vækstfase. Inden for byen er værdien af indfyldningsjord (grunde til dobbelthuse eller små ejerlejligheder) også steget takket være efterspørgslen på boliger i indre by. Men man skal holde øje med ændringer i zonelovgivningen – Calgary er på vej mod en ny lokalplan, der kan opzone mange grunde til højere tæthed og dermed øge deres værdi. Omvendt, hvis for meget ny forstadsjord frigives på én gang, kan prisstigningen på jord gå i stå.

Lejeafkast vs. værdistigning: Calgary har traditionelt været mere et cash-flow-marked end et rent værdistigningsspil (sammenlignet med varmere markeder). I 2025 vil det samlede lejeafkast for en typisk ejerlejlighed måske ligge på omkring 5-6 %, hvilket er relativt godt, men nettoafkastet (efter udgifter) kan være 3-4 %, hvilket – med de nuværende realkreditrenter – kan betyde neutral eller let negativ cash flow for højt belånte investorer. Dette har dæmpet noget spekulation og forhindret markedet i at blive overophedet yderligere – hvilket er sundt. Mange lokale investorer er med på den lange bane og forventer, at selvom cash flowet er småt nu, vil de drage fordel af fremtidige prisstigninger, efterhånden som Calgary vokser til en storby med over 2 millioner indbyggere i 2030. Faktisk betragter nogle investorer fra andre provinser Calgary som “undervurderet” – f.eks. et fritliggende hus til $600.000 her mod $1,5 mio. i Toronto – og forventer en udligning. Om det sker, er usikkert, men hvis Calgarys økonomi forbliver robust, er der sandsynligvis plads til yderligere prisstigninger på lang sigt, hvilket giver potentiale til dem, der køber i denne roligere periode.

Flipping og kortsigtet handel: På højden af boomet var det populært at flippe huse eller ejerlejligheder (nogle investorer tjente hurtige penge, da priserne steg fra måned til måned). I 2025 er mulighederne for flipping blevet færre på grund af stabile priser. Flippere skal nu faktisk tilføre værdi (gennem renovering eller ombygning) i stedet for blot at stole på markedsmomentum. Der er stadig et aktivt segment for boligrenovering og videresalg, især med ældre huse i gode områder – investorer kan købe et ældre hus i f.eks. Lake Bonavista, totalrenovere det og sælge det videre til en familie til en højere pris. Det fungerer, så længe indkøbsprisen er rigtig. Forskellen mellem priserne på gamle og nye huse i etablerede områder giver plads til det.

AirBnB/korttidsudlejning: Dette er endnu en mikrotrend. Calgarys turisme- og konferenceforretning kom stærkt tilbage i 2023–2024 (Stampede, events osv.), og selvom det ikke er så stort som i nogle andre byer, er der et marked for korttidsudlejning. Nogle investorer har forsøgt AirBnB-strategier med lejligheder i centrum eller huse tæt på populære attraktioner. Der er ikke noget kommunalt forbud mod korttidsudlejning (selvom reguleringer diskuteres), så det er en mulighed. Dog betyder afkastet i forhold til indsatsen og den regulatoriske risiko, at det ikke er i stor skala; det er mere en niche for nogle få dygtige aktører.

Sammenfattende finder investorer i 2025 Calgarys ejendomsmarked attraktivt på grund af dets fundamentale forhold og relative værdi. Markedet er ikke i en rus, hvilket faktisk er indbydende for forsigtige investorer, der kan opkøbe aktiver til rimelige priser uden at skulle deltage i budkrige. De største muligheder synes at ligge inden for områder som udlejningsejendomme (udnytte eventuel svaghed nu for at positionere sig til fremtidige gevinster), industri-/logistikfaciliteter (satse på Calgarys voksende rolle i denne sektor) og value-add-projekter (som konverteringer eller renoveringer). Lokalkendskab er nøglen – at vide, hvilke kvarterer der er på vej frem (f.eks. Forest Lawns revitaliseringspotentiale avenuecalgary.com, eller hvilke forstæder der får den næste skole) kan give en fordel. Der er også en fornemmelse af, at timingen er god: nogle investorer ser 2025 som et år til at købe under en nedgang – markedet har taget en pause efter stor vækst, så at gå ind nu kan give mulighed for at ride med på den næste opadgående cyklus, især hvis renterne falder og efterspørgslen stiger igen. Som en ejendomsrådgiver udtrykte det, er Calgary i 2025 “hverken et køber- eller sælgermarked – det er et investormarked,” hvor informerede investorer kan foretage strategiske træk, mens slutbrugerne sidder på sidelinjen.

Kvarterer at holde øje med i Calgary

Calgary er en by med forskellige kvarterer, hver med sin egen dynamik. I 2025 oplever nogle områder hurtig vækst eller betydelige forandringer, der er værd at fremhæve:

• Nye forstadssamfund: Calgarys hurtigste vækst sker i udkanten, i helt nye områder, der ikke fandtes for få år siden. For eksempel er Yorkville i det yderste sydvest (vest for Macleod Trail ved 194th Ave SW) et af byens nyeste kvarterer avenuecalgary.com. Det har en central park, søer og familievenlige boligdesigns, som allerede tiltrækker mange unge familier. Nærliggende etablerede områder som Silverado og Legacy tilbyder butikker og skoler, indtil Yorkvilles egne faciliteter er helt på plads avenuecalgary.com. I nord udvider Glacier Ridge og Ambleton (lige nord for Evanston) sig, og tilbyder nye enfamiliehuse og rækkehuse, der er mere overkommelige end forstæder tættere på centrum. Belvedere i det yderste øst (forbi Abbeydale) er et andet enormt område under udvikling, som på sigt skal huse titusindvis. Disse nye områder står samlet for en stor del af Calgarys befolkningsvækst – faktisk stod aktivt udviklende forstæder for ca. 61% af al boligvækst i perioden 2021–2025 calgary.ca. Investorer og boligbyggere er meget aktive her, da efterspørgslen fra førstegangskøbere og tilflyttere efter forstadshuse fortsat er høj. Byen har også godkendt Alpine Park i sydvest, Keystone Hills i nord og flere andre – hvis du ser på Calgarys kort, kan du se, at bygrænsen udvider sig. Disse kvarterer lover det nyeste inden for moderne forstadsplanlægning: åbne boligplaner, omfattende stisystemer og ofte et landsbycenter med blandet anvendelse.
• Indre bys livlighed – Marda Loop & område: Marda Loop (som omfatter South Calgary, Altadore, Garrison Woods) har gennemgået et byggeboom. Det er allerede en topdestination for boutiqueshopping og trendy restauranter, men nu bliver det endnu tættere bebygget. Mange gamle bungalower er blevet erstattet af rækkehuse og små ejerlejligheder. Området er under så stort udviklingspres, at “mange af gaderne nærmest er en svingdør af byggeri” avenuecalgary.com. Et større projekt, der er på vej, er Marc and Mada Block, en to hektar stor blandet anvendelsesudvikling af Calgary Co-op og Truman Homes avenuecalgary.com. Det vil bringe nye boligenheder samt detailhandel (formentlig inklusive en ny Co-op dagligvarebutik) til hjertet af Marda Loop. Selvom byggeriet er en gene nu (med vejlukninger og støj), forventes fornyelsen at forbedre fodgængeroplevelsen og bringe flere beboere og kommerciel aktivitet til området på længere sigt avenuecalgary.com. Grundlæggende udvikler Marda Loop sig fra et lavt bebygget område til en bymæssig landsby i mellem højde, alt imens det bevarer sin hippe stemning. Det er bestemt et nabolag at holde øje med – ejendomsværdierne er steget markant, og når projekterne er færdige, vil det være en af Calgarys mest eftertragtede adresser for dem, der ønsker byliv uden højhuse i centrum.
• Downtown/Beltline & East Village: Calgarys Beltline (lige syd for centrum) har været et af de hurtigst voksende områder befolkningsmæssigt det sidste årti, takket være adskillige ejerlejlighedstårne. I 2025 fortsætter Beltline med at tilføje beboere. Bemærkelsesværdigt er den fortsatte succes for 17th Ave SW som underholdningsdistrikt – nye barer og spisesteder erstatter gamle, hvilket holder det friskt. Efterhånden som flere arbejder hjemmefra eller hybrid, er det blevet attraktivt at bo i Beltline (med dens gåvenlighed). Samtidig modnes det tilstødende East Village (centrum øst) som et fællesskab. Alle planlagte ejerlejlighedstårne der er nu bygget eller under opførelse, og faciliteter som Central Library og Studio Bell musikcenter gør det til et kulturelt knudepunkt. East Village har fået en ny dagligvarebutik (åbnede i 2021) og anden detailhandel, der endelig giver det følelsen af et komplet lokalsamfund. Med det nye Event Centre, der bygges lige syd for East Village, vil hele distriktet opleve endnu mere udvikling. Forvent, at restauranter, pubber og hoteller begynder at dukke op omkring 2026 ved 12th Ave og 4th Street SE. Lige nu opkøbes grunde, og nogle ældre bygninger rives ned i Victoria Park. Hvis man ser fremad, kan Beltline/East Village/Rivers District i 2030 huse mange tusinde flere beboere og være langt mere livligt, hvilket i praksis forlænger centrumlivets puls ud over kontortid.
• Revitalisering i Greater Forest Lawn: Området Forest Lawn (i det østlige Calgary langs International Avenue SE) har længe været et indvandrerrigt arbejderklassekvarter med relativt lave boligpriser – og, for at være ærlig, et lidt råt ry. Dog bliver det i stigende grad set som den næste front for revitalisering. Byen har udpeget dele af Forest Lawn til et stort ombygnings- og revitaliseringsprojekt, med mål om at tilføje boligmuligheder og forbedre offentlige rum avenuecalgary.com. Der tales om et nyt Forest Lawn Civic Centre, som skal være et kulturelt og rekreativt centrum (selvom finansieringen stadig er undervejs) avenuecalgary.com. Allerede for et par år siden fik International Avenue (17 Ave SE) en gadefornyelse, der gjorde den mere fodgængervenlig og fremhævede dens globale markedsstemning (med forskellige butikker og køkkener). Investorer kigger mod Forest Lawn, fordi det er et af de sidste indre byområder med billige ejendomspriser. Som Avenue-magasinet bemærker, er Forest Lawn “klar til at blive et fantastisk område, især for investorer, der er ivrige efter at finde en mulighed, efterhånden som nye beboere strømmer til byen, og unge familier bliver prissat ud af den vestlige del af indre by” avenuecalgary.com. Kort sagt, efterhånden som steder som Marda Loop og Inglewood er blevet dyre, kigger folk mod øst efter overkommelige boliger tæt på centrum, og Forest Lawn passer til det behov. Hvis de kommunale forbedringer fortsætter, og kriminalitetsproblemerne bliver håndteret, kan Forest Lawn gennemgå betydelig gentrificering i de kommende år. Allerede nu kan man finde stilfulde infill-boliger, der skyder op på nogle gader, og lokale virksomheder som mikrobryggerier eller kunststeder begynder at dukke op, hvilket signalerer de tidlige stadier af forandring.
• University District & NW-fornyelser: I nordvest er University District nær University of Calgary blevet et forbillede på et blandet bolig- og erhvervsområde. I perioden 2020-2025 er flere ejerlejlighedsbyggerier, lejeboliger og en detailhovedgade blevet færdiggjort. Det tiltrækker ikke kun studerende, men også seniorer og unge professionelle med sit tiltalende design og faciliteter (som biograf, supermarked, restauranter – alt inden for gåafstand). Det viser, hvordan Calgary omfavner urbane principper i en forstadskontekst. I nærheden ser de ældre områder Brentwood og Banff Trail transit-orienterede projekter på grund af deres LRT-stationer og nærhed til U of C. Forvent flere mellemstore ejerlejligheder og lejligheder i disse zoner.
• Luksuslommer: I den dyre ende forbliver kvarterer som Elbow Park, Mount Royal, Britannia toppen af luksusliv og har oplevet rekordhøje salg selv i et balanceret marked – velstanden i Calgary er stadig tydelig, og disse etablerede områder holder værdien. Omvendt ser nogle forstads-luksusområder (som Springbank Hill, Aspen Woods), der oplevede et overskud af dyre boliger efter 2015, nu øget aktivitet, efterhånden som flere højtlønnede flytter ind fra andre provinser og finder priserne billige sammenlignet med Vancouver.
• Uden for bygrænserne: Det er værd at bemærke væksten i områder lige uden for Calgary som Airdrie, Cochrane, Chestermere osv., som reelt fungerer som satellitbyer. For eksempel er Airdrie mod nord vokset kraftigt og er nu en by med omkring 80.000 indbyggere. I 2025 er markedet robust (Airdries referenceboligpris har faktisk sat nye rekorder creb.com). Disse byer nyder godt af Calgarys vækst, men tilbyder en småbyfølelse eller særlige livsstilsfordele (som Chestermere-søen). De bliver i stigende grad integreret (nogle bor der og pendler til Calgary eller omvendt). Så i en bredere forstand har hele Calgary-regionen bemærkelsesværdige kvarterer, ikke kun inden for bygrænsen.

Sammenfattende er det de kvarterer, der viser mest momentum i 2025, som omfatter de helt nye forstæder, der former Calgarys nye kanter, trendy indre distrikter, der fortætter med infill og blandede projekter (Marda Loop, Inglewood, Kensington til en vis grad), og tidligere oversete områder som Forest Lawn, der står foran fornyelse. Hvert område tilbyder forskellige muligheder: nye forstæder for storbyudviklere og unge familier, indre by for urbane livsstile og boutique-udvikling, og overgangsområder for investorer, der søger værdistigning. Calgarys decentraliserede natur – en blanding af forstadsudbredelse og lommer af urbanitet – betyder, at der ikke er ét enkelt “hotteste” område, men snarere flere vækstfronter. Vigtigt er det, at efterhånden som Calgary fortsætter med at vokse, vil forbindelsen mellem disse kvarterer (via veje og offentlig transport) og sikring af, at faciliteter følger med, afgøre, hvilke der virkelig trives.

Markedsudsigter: Kort sigt og lang sigt

Korttidsudsigter (2025–2026)

På den helt korte bane forventes Calgarys boligmarked at forblive balanceret og relativt stabilt. Den hektiske periode i begyndelsen af 2020’erne er afløst af en mere afdæmpet periode. For resten af 2025 og ind i 2026 forventer de fleste analytikere flade til beskedne stigninger i boligpriserne, snarere end store udsving. Calgary Real Estate Boards officielle prognose antyder, at ved udgangen af 2025 vil referencepriserne være omtrent på niveau med (eller en smule over) sidste år for parcel- og dobbelthuse, og lidt under sidste år for ejerlejligheder og rækkehuse storeys.com. Praktisk betyder det, at vi måske ser priserne på parcelhuse stige 1–2 %, mens ejerlejligheder kan falde 1–2 % over året – altså stort set status quo, inden for fejlmarginen. Salgsvolumener forventes at være lavere end i rekordårene 2021–2022, men tæt på de langsigtede gennemsnit (CREB forudser omkring 23.000 salg i 2025, hvilket svarer til 10-års gennemsnittet) storeys.com storeys.com. Dette stemmer overens med et sundt, velfungerende marked, hvor hverken sælgere eller købere har et klart overtag.

Flere faktorer understøtter dette milde udsyn. Renteniveauer er en stor faktor – så længe låneomkostningerne forbliver høje, fungerer de som en regulator for prisvækst. Hvis Bank of Canada fortsætter med forsigtige rentenedsættelser ind i 2026 (måske får styringsrenten ned på omkring 2% fra nuværende 2,5%, forudsat at inflationen er under kontrol), kan realkreditrenterne falde tilsvarende. Det vil forbedre overkommeligheden en smule og potentielt øge efterspørgslen. Det er dog usandsynligt, at vi vender tilbage til de superlave 1,5% realkreditlån fra 2021 foreløbigt. Så markedet vil sandsynligvis ikke genindtræde i en spekulativ feber i den nærmeste fremtid; i stedet vil enhver stigning i købernes kapacitet blive mødt af det stadig rigelige udbud, hvilket holder tingene i skak. Det scenarie, man skal holde øje med, er, hvis BoC sænker renten hurtigere eller dybere end forventet (for eksempel som reaktion på en recession). Mærkeligt nok kan en recession få renterne til at falde, hvilket kan øge efterspørgslen på boliger, selvom økonomien svækkes – men hvis folk mister deres job, køber de måske ikke huse. Så på kort sigt er det en balancegang.

På udbudssiden vil 2025 og 2026 byde på mange færdiggjorte boliger, som tidligere nævnt. Dette nye udbud (især ejerlejligheder og lejeboliger) vil fortsat give køberne valgmuligheder og forhindre overdrevne prisstigninger. Vi kan faktisk se, at udbuddet stiger, hvis flere investorer beslutter at sælge ejendomme, eller hvis opkøbere føler sig trygge ved at sætte deres nuværende bolig til salg (da det nu er lettere at finde en ny). En stigende beholdning kan skubbe markedet mod en lille købers fordel i visse segmenter. For eksempel kan købere af ejerlejligheder i 2026 opleve, at de kan forhandle priserne lidt ned, hvis der er flere lignende enheder på markedet. Den kortsigtede risiko for et prisfald synes dog lav, fordi priserne i Calgary ikke oversteg de fundamentale forhold dramatisk, og befolkningstilvæksten er en stærk bagstopper. Det er mere sandsynligt, at vi ser en blød landing – mindre justeringer frem for et kraftigt fald.

På lejeboligmarkedet vil det på kort sigt sandsynligvis fortsat være til lejerens fordel. Som nævnt kan tomgangen stige yderligere i slutningen af 2025, når flere projekter åbner (nogle prognoser antyder, at tomgangen topper omkring 6%). Derfor kan 2025–26 faktisk være et fremragende vindue for lejere til at sikre sig gode tilbud eller for virksomheder til at forhandle kontorlejemål (hvis de har brug for dem) på fordelagtige vilkår. Men i slutningen af 2026, hvis indvandringen forbliver robust, kan meget af det nye boligudbud begynde at blive absorberet, hvilket potentielt kan stramme markedet igen.

Inden for erhvervsejendomme forventes kontortomgang ikke at forbedre sig markant på kort sigt. Vi kan se, at tomgangen i centrum forbliver omkring 30% frem til 2026 cbre.ca – enhver forbedring vil være langsom. Åbningen af det nye Event Centre i 2027 kan blive en katalysator for centrum (tiltrække virksomheder osv.), men det ligger lige uden for den korte horisont. Industri bør forblive stærk på kort sigt; hvis noget, kan vi i 2026 se tomgangen falde igen, efterhånden som det nuværende nye udbud bliver absorberet, medmindre der starter mange nye byggerier igen. Detailhandel vil afhænge af forbrugerforbruget – på kort sigt, med høje renter, kan forbruget være lunkent, men så længe beskæftigelsen er god, bør detailbesættelsen forblive stabil.

Wildcarden på kort sigt er altid noget uventet – f.eks. et pludseligt olieprischok eller -fald, en ændring i regeringens politik osv. Alberta skal have et nyt provinsvalg inden 2027, og der er altid nogle politiske forskelle (som tilgange til at tiltrække erhvervsliv eller finansiere boliger). Men inden for 2025–26 er politikkerne relativt fastlagte (f.eks. forbliver forbuddet mod udenlandske købere, indvandringsmålene bliver måske en smule reduceret, men forbliver høje osv.). Medmindre der opstår en alvorlig global recession, der rammer efterspørgslen på råvarer, bør Calgarys økonomi vokse moderat og understøtte boligmarkedet.

Sammenfattende er kortsigtet udsigt en “blød landing” og et plateau. Købere kan forvente mere at vælge imellem og mindre stress end for et par år siden, og måske en smule bedre overkommelighed, hvis renterne falder. Sælgere skal være realistiske med prissætningen og forvente længere liggetider. Investorer vil finde et roligere miljø til at vælge deres muligheder. Grundlæggende er 2025–26 udset til at være en periode med stabilitet og reset – hvilket giver indkomsterne mulighed for at indhente priserne en smule, og boligudbuddet for at indhente befolkningstilvæksten – hvilket skaber et sundere grundlag for det lange sigt.

Langsigtet udsigt (2027–2030)

Ser man længere frem mod resten af årtiet, forbliver Calgarys ejendomsudsigter grundlæggende positive, selvom væksten forventes at være mere moderat og bæredygtig sammenlignet med rutsjebaneturen i 2010’erne og de tidlige 2020’ere. En række langsigtede tendenser og prognoser tegner et billede af, hvordan Calgarys marked kan se ud i 2030:

• Befolkning og boligefterspørgsel: Calgarys metrobefolkning forventes fortsat at stige, potentielt nærme sig eller overstige 2 millioner i 2030 (op fra ~1,6–1,7 millioner i 2025). Som nævnt kan vækstraten dog aftage fra de ekstraordinære ~4-6% årlige stigninger til noget tættere på 1,5–2,5% årligt atb.com. Selv ved 2% om året svarer det til cirka 30.000+ nye indbyggere hvert år, der har brug for bolig. Sammensætningen af væksten kan i højere grad komme fra naturlig tilvækst og flytninger inden for provinsen, hvis indvandringen skrues ned. Men Calgary vil sandsynligvis forblive en relativt ung by (medianalder i begyndelsen af 30’erne) med mange nye familieetableringer. Dette understøtter en stabil boligefterspørgsel, især efter familievenlige boliger og lejeboliger til nytilkomne. I 2030 vil den store millennial-generation være i 30’erne og 40’erne (prime boligkøbsalder) og Gen Z i 20’erne og tidlige 30’ere (på vej ind på leje-/førstegangskøbermarkedet). Så den demografiske fremdrift er til stede.
• Boligudbud og byggeri: Efter rekordbyggeårene i begyndelsen af 2020’erne, kan Calgary fortsætte tempoet? Byens egen økonomiske prognose antyder, at boligbyggeriet i gennemsnit vil ligge på omkring 21.000 enheder om året fra 2023-2026 calgary.ca (hvilket historisk set er meget højt). Der kan komme et mindre fald sidst i 2020’erne, hvis efterspørgselsvæksten aftager, eller hvis de høje byggeomkostninger fortsætter. For at imødekomme den samlede efterspørgsel skal Calgary dog sandsynligvis fortsætte med at bygge aggressivt. CMHC’s nationale rapport om boligmangel viste, at Canada har brug for millioner flere boliger inden 2030 for at genoprette overkommeligheden truenorthmortgage.ca. For Calgary betyder det titusindvis af ekstra enheder ud over de nuværende planer. Det er ambitiøst, men Calgary har en fordel – rigeligt med jord og relativt hurtigere godkendelser – til faktisk at øge udbuddet. Vi kan se byen lægge vægt på tæthed i etablerede områder i 2030 (f.eks. flere boliger i “missing middle”-kategorien) samt udvikle nye yderområder. Hvis byggeriet aftager på grund af økonomiske faktorer, er der risiko for endnu et stramt marked sidst på årtiet. Men hvis Calgary kan holde boligbyggeriet på omkring 15.000+ årligt frem til 2030, bør det kunne rumme væksten med kun beskedne prisstigninger. I bund og grund vil den langsigtede udbudsstrategi afgøre, om Calgary forbliver overkommelig, eller om byen igen vil opleve pres på udbuddet.
• Prisutvikling: På lang sigt vil boligprisstigningerne i Calgary sandsynligvis vende tilbage til mere normale niveauer – måske på linje med inflationen eller lidt over (f.eks. 2–4% om året). Byens egen prognose fra foråret 2025 antydede, at væksten i benchmark-boligpriser stort set ville forblive uændret i denne cyklus calgary.ca, fordi et stærkt udbud matcher efterspørgslen. Men efter 2026, hvis befolkningstilvæksten stadig er positiv, og økonomien er stabil, er beskedne årlige prisstigninger rimelige. Vi forventer bestemt ikke en fordobling af priserne på kort tid, som det skete i nogle tidligere boomperioder. I 2030 kunne man forestille sig, at den gennemsnitlige boligpris i Calgary er måske 15–25% højere end niveauet i 2025. Så hvis den er ~$600.000 nu, måske i størrelsesordenen $700.000–$750.000 i 2030 (groft estimat), medmindre der sker vilde ting. RBC’s langsigtede prognoser (fra nogle investormaterialer) sætter gennemsnittet i Calgary omkring $810.000 i 2025 vestaproperties.com – men det virker urealistisk i forhold til den nuværende virkelighed; mere sandsynligt at det tal først nås tættere på 2030. Det er vigtigt, at boligpriserne i Calgary også vil afhænge af renteregimet. Mange forventer globalt, at slutningen af 2020’erne vil byde på en tilbagevenden til mere normale renter (altså ikke så lave som i 2020, men heller ikke så høje som i 2023), hvilket kan muliggøre en stabil, men ikke eksplosiv prisvækst.
• Økonomisk udvikling: I løbet af de næste 5+ år vil Calgarys økonomi fortsætte med at diversificere sig. Håbet (og til en vis grad tendensen) er, at Calgary i 2030 ikke længere er så stærkt bundet til olieboom og -kriser. Vækstsektorer kan inkludere teknologi (med initiativer for at gøre Calgary til et teknologicenter, der bærer frugt), vedvarende energi og grøn teknologi (udnytter Albertas ekspertise, men omstiller til fremtidens energikilder), logistik (med Calgary som et stort distributionscenter i vest), og muligvis mere turisme og kultur (med udvidet konferencecenter, nyt eventcenter, måske endda fremtidige begivenheder som et bud på Expo eller en anden stor begivenhed for at fremvise byen). Hvis Alberta formår at løsne sig en smule fra olieformuerne, kan ejendomsmarkedet nyde mere stabilitet i stedet for kraftige cykliske udsving. Dog vil olie & gas stadig være betydningsfuldt i 2030 – realistisk set vil den globale energiefterspørgsel ikke være kollapset til den tid, og Alberta har lavomkostningsreserver. Så Calgary vil sandsynligvis opleve mindst én mere energiboom inden 2030 – hvilket vil styrke indkomster, beskæftigelse og boligefterspørgsel (og kan forårsage et mini-boom på boligmarkedet, hvis udbuddet ikke følger med).
• Downtown og bykerne 2030: Et stort spørgsmålstegn: Hvordan vil downtown Calgary se ud i 2030? Ideelt set vil tomgangen i downtown i 2030 være væsentligt reduceret, takket være omdannelser og nye anvendelser. Byens mål om at fjerne 6 millioner kvadratfod kontorplads inden 2031 vil, hvis det opnås, sænke tomgangen med omkring 15 procentpoint. Så downtown-tomgangen kan falde fra ~30% til midt-teenagerne inden 2030 – det er et mål, men ikke garanteret. En mere levende, blandet bymidte med fx 10.000+ flere beboere (på grund af omdannelser og nye boligbyggerier) er visionen. Hvis det sker, kan det ændre markedsdynamikken: downtown-lejligheder kan opleve en renæssance, og områder omkring downtown (Beltline, East Village) kan se stærkere prisstigninger, fordi downtown igen er et attraktivt sted at bo. Eventcentret, nye kultursteder, måske en tilstrømning af studerende hvis et downtown-campus eller lignende udvides – disse faktorer kan genoplive efterspørgslen efter centrale ejendomme. Grundlæggende er downtown Calgary 2030 enten en stor succeshistorie (hvilket vil løfte ejendomsværdierne betydeligt) eller en fortsat kamp (hvor lejlighedspriserne kan stagnere). Givet den nuværende fremdrift og kommunale fokus, hælder vi til optimisme på dette område.
• Infrastruktur i 2030: Første fase af Green Line LRT forventes at være i drift i 2030 en.wikipedia.org. Dette vil være en game-changer for offentlig transport i de nord-centrale og sydøstlige korridorer. Ejendomme omkring de 10 nye stationer bør opleve en stigning – typisk opnår ejendomme i gåafstand til en station en merpris, når linjen er i drift. På længere sigt, hvis yderligere faser finansieres (ind i det nordlige centrale Calgary), vil det åbne endnu flere muligheder for transit-orienteret udvikling (TOD). Også i 2030 kan andre projekter som muligvis en udvidelse af Foothills Medical Centre, måske får lufthavnen en ny terminal osv., være aktuelle. Calgary kan overveje at byde på globale begivenheder (de overvejede Commonwealth Games 2030, men det blev lagt på hylden – men måske noget andet). Sådanne begivenheder sætter ofte gang i infrastruktur og boligbyggeri (men koster også penge).
• Klima og miljø: Selvom det ikke ofte er i centrum i kortsigtede markedssnakke, kan klimahensyn begynde at påvirke ejendomsmarkedet mere i 2030. Calgary har relativt lav klimarisiko (ingen havvandsstigning osv.), men begivenheder som oversvømmelsen i 2013 viste sårbarheder. I 2030 bør de nye oversvømmelsesbarrierer og afbødningsforanstaltninger ved Bow og Elbow Rivers være fuldt implementeret for at beskytte centrum og de indre områder. Det kan faktisk forbedre attraktiviteten af ejendomme tæt på floden (hvis folk har tillid til beskyttelsen). Calgarys klimafordel kan stige, efterhånden som andre steder lider (vi hører allerede om klimamigranter). Overgangen til ren energi kan også betyde, at der i 2030 er nye industrier (som brint eller lithium), der styrker økonomien.
• Overkommelighed og politik: Boligoverkommelighed vil fortsat være et offentligt anliggende. Sammenlignet nationalt er Calgary stadig en af de mere overkommelige storbyer, men hvis priserne stiger og renterne ikke falder meget, kan den lokale overkommelighed blive forværret. Byen og provinsen kan indføre tiltag for at sikre, at familier med mellemindkomst kan eje eller leje til rimelige priser. Allerede i 2023–24 oplevede Calgary en mindre lejekrise, som blev afhjulpet med øget udbud; de ønsker nok ikke at gentage det. Vi kan se flere partnerskaber for billige boliger (som at omdanne tomme kontorer til billige lejligheder med offentlig støtte). Hvis boligudbuddet på lang sigt ikke følger med, eller hvis markedet accelererer igen, er der altid en chance for politisk indgriben (for eksempel strengere lånekrav eller skatter) for at dæmpe det. Men det er svært at forudsige.

Alt taget i betragtning er det langsigtede udsyn frem mod 2030 for Calgarys ejendomsmarked forsigtigt optimistisk. Calgary står til at fortsætte med at vokse, både i befolkning og som økonomisk centrum. Efterspørgslen på ejendomme bør vokse tilsvarende, men sandsynligvis i et tempo, som byen (gennem proaktiv udvikling) kan håndtere. Den største forskel fra tidligere årtier kan være mindre volatilitet – Calgary kan udvikle sig til et mere stabilt vækstmarked som nogle andre storbyer. Boligejere kan forvente, at deres ejendomsværdi stiger i et sundt, men ikke overdrevent tempo, og opbygger friværdi over tid. Lejere kan få glæde af et større udbud af lejeboliger og mere balanceret lejeforhøjelse (selvom lejestigninger vil genoptages, når det nuværende udbud er optaget). Erhvervsudlejere i kontorer vil håbe på en mere diversificeret lejerbase i 2030, mens industriejere sandsynligvis vil sidde på værdistignede aktiver i et fuldt udbygget industrimarked.

Man kunne sige, at Calgary i 2030 måske vil ligne noget af det, Denver eller Austin har oplevet – byer, der voksede hurtigt, diversificerede deres økonomier og oplevede stigende ejendomspriser, men forblev mere overkommelige end kystnære storbyer. Calgarys livskvalitet (solrigt vejr, nærhed til bjerge, ren by) og relative overkommelighed kan tiltrække virksomheder og folk løbende og forstærke en positiv spiral. Medmindre der opstår uforudsete chok, er byen på vej mod stabil ekspansion. Derfor ser langsigtede investorer Calgary som et solidt valg; familier ser det som et sted, hvor boligejerskab forbliver opnåeligt; og byens planlæggere ser en mulighed for at styre væksten klogt (mere tæthed, mere kollektiv trafik), så Calgary i 2030 er en større, men også bedre forbundet og mere beboelig by. I ejendomsmæssig forstand betyder det et større marked, men forhåbentlig kendetegnet ved ligevægt – den rette balance mellem udbud og efterspørgsel, der hverken fører til boble eller krise, men til vedvarende velstand.