Недвижимите имоти в Калгари 2025: Балансиране на пазара и разкрити изненадващи тенденции

Ключови факти

• Промяна на пазара през 2025 г.: След няколко години на бум, жилищният пазар в Калгари се стабилизира. Продажбите са се охладили до по-нормални нива и общите цени на жилищата са приблизително непроменени или леко намалели на годишна база creb.com creb.com, което бележи промяна спрямо двуцифрените ръстове през 2021–2022 г.
• Жилищни цени по сегмент: Бенчмарк цената на жилище в Калгари е около $590,000 към средата на 2025 г. creb.com. Самостоятелните и полу- самостоятелните къщи са запазили стойността си или са отбелязали лек ръст (~0–2% годишно) storeys.com, благодарение на ограниченото предлагане в популярните райони. За разлика от тях, апартаментите и таунхаусите отбелязват лек спад в цените (около 1–2% надолу на годишна база) поради ръст на новото високоетажно строителство creb.com storeys.com.
• Рекордно ново строителство и наличност: В Калгари се строи с бързи темпове. Новите жилищни строежи достигнаха рекордните ~24,400 единици през 2024 г. calgary.ca (предимно апартаменти и наеми), а 2025 г. продължава с висока строителна активност. Този строителен бум е удвоил наличността на препродажби спрямо миналата година creb.com, което облекчава екстремния пазар на продавачите от предишните години. Купувачите вече имат по-голям избор и пазарът се е насочил към балансирани условия – дори в полза на купувачите в някои сегменти creb.com.
• Охлаждане на пазара на наеми: След години на ограничено предлагане, секторът на наемите в Калгари най-накрая се разхлабва. Процентът на свободните жилища скочи от изключително ниските ~1,4% през 2022 г. до около 4,8% към края на 2024 г. mortgagesandbox.com, тъй като хиляди нови специално построени жилища под наем излизат на пазара. Средните наеми са се стабилизирали и дори са спаднали – към средата на 2025 г. средният наем в града (~$1,914 за всички типове жилища) е с около 9% по-нисък на годишна база calgary.citynews.ca. Наемодателите предлагат стимули (като безплатни месеци наем), а обявените наеми за двустайни апартаменти са се понижили с няколко процента спрямо миналата година cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
• Смесена картина при търговските имоти: Калгари все още търпи най-високия процент на свободни офис площи в Канада, наследство от спада в енергийния сектор и дистанционната работа. Процентът на свободните офиси в центъра е около 30% cbre.ca, а общият процент на свободните офис площи в града е около 23–24% assets.cushmanwakefield.com, като много по-стари сгради трудно намират наематели. Въпреки това, агресивната програма на града за преобразуване на офиси в жилища вече е в ход – 21 офис сгради са одобрени за преобразуване, създавайки 2,628 нови жилища и премахвайки над 2,6 милиона кв. фута празни офис площи от центъра cmhc-schl.gc.ca. При търговските и смесените площи потребителското търсене се възстановява, а нови проекти (като квартални търговски центрове и обновени главни улици) се реализират предпазливо с подобряването на икономиката.
• Силен индустриален пазар: Индустриалните имоти в Калгари са светъл лъч. Складовите и логистични площи остават силно търсени благодарение на растежа на електронната търговия и дистрибуцията. Процентът на незаетост е нисък (около 4–5% през 2025 г.) avisonyoung.ca след вълна от ново строителство, която леко облекчи предишния недостиг. Наемните цени се затвърдиха, а приблизително 1–1,5 милиона кв. фута допълнителни индустриални площи са в процес на изграждане, за да отговорят на нуждите от логистика, производство и складиране avisonyoung.ca.
• Основни двигатели на растежа: Няколко фактора оформят пазара в Калгари. Ръстът на населението е на първо място – агломерацията на Калгари е добавила впечатляващите ~100 000 нови жители (+6%) само през 2024 г. atb.com, най-бързият в страната, благодарение на рекордна имиграция и междупровинциална миграция. Този наплив от хора (много привлечени от работните възможности и достъпното жилищно настаняване в Алберта) значително увеличи търсенето на жилища. Икономиката се държи стабилно: прогнозира се Алберта да води Канада по ръст на БВП за 2025 г. storeys.com, а Калгари е създал десетки хиляди работни места (особено в технологиите, здравеопазването и строителството), като същевременно поддържа безработицата около 7%. В същото време лихвените проценти – след рязко покачване през 2022–2023 г. – остават високи, което ограничава достъпността за купувачите. (Основният лихвен процент на Bank of Canada беше в диапазона 2,75–5% до началото на 2025 г., въпреки че скорошно намаление до 2,5% в края на 2025 г. донесе известно облекчение reuters.com.) Основни инфраструктурни проекти също повишават доверието: през 2025 г. започна строителството на над 5 милиарда долара Green Line LRT (Първа фаза добавя 16 км и 10 станции до ~2030 г.) en.wikipedia.org, а новият център/арена за събития на стойност 1,25 милиарда долара е в процес на изграждане с откриване през 2027 г. calgary.citynews.ca – и двата проекта се очаква да стимулират развитието на околните райони.
• Тенденции в инвестициите: Калгари все по-често попада в полезрението на инвеститорите. Местните инвеститори в недвижими имоти бяха активни в изкупуването на имоти за отдаване под наем по време на скорошния бум, привлечени от високите доходности от наеми (особено в сравнение с Торонто/Ванкувър). С последното омекване на наемите, някои инвеститори в апартаменти преосмислят позициите си, а рязкото увеличение на предлагането на апартаменти дори кара някои да пуснат имоти за продажба, което е утроило обявите за препродажба на апартаменти от средата на 2024 г. mortgagesandbox.com. Купувачи от други провинции (от Онтарио и Британска Колумбия) продължават да гледат на Калгари като на изгоден пазар с потенциал за растеж, а някои институционални инвеститори и REIT фондове придобиват активи (например портфейли с апартаменти под наем, индустриални паркове) на цени, които все още предлагат стабилна доходност. Забележително е, че забраната за чуждестранни купувачи в Канада (удължена до 2027 г.) означава, че директните чуждестранни инвестиции в жилища са ограничени canada.ca, но чуждестранният капитал все пак намира път към търговски сделки и строителни проекти. Като цяло, инвеститорските нагласи през 2025 г. са предпазливо оптимистични – мнозина смятат, че Калгари вече е преминал през прегрятата фаза и сега предлага прозорец на възможност преди следващия възходящ цикъл.
• Горещи квартали: В града определени райони преживяват най-големи промени. Новите крайградски общности в покрайнините процъфтяват – например, Йорквил (югозапад), Глейшър Ридж и Амбълтън (северозапад), и Белведере (изток) – добавят хиляди еднофамилни къщи за нарастващите семейства в Калгари bestcalgaryhomes.com. Утвърдени предградия като Ливингстън, Сетън, и Махогани продължават да се разширяват с нови етапи и удобства. В централната част на града, Марда Луп кипи от строителство на нови сгради и голям проект за смесено ползване (Marc + Mada), който ще преобрази този модерен район avenuecalgary.com. Историческата зона Къри Баракс се преустройва в модерна смесена общност, а Beltline/East Village продължават да добавят апартаменти и магазини, насочени към млади професионалисти. Междувременно някои дълго пренебрегвани райони са във възход: например, Greater Forest Lawn на изток е на прага на обновяване с нови обществени съоръжения и жилищни инициативи, което го прави привлекателен за инвеститори, търсещи „следващото голямо нещо“, докато нови жители се стичат в града avenuecalgary.com.
• Прогноза – Стабилен сега, умерен растеж напред: Пазарът на недвижими имоти в Калгари в краткосрочен план (2025–2026) се очаква да остане балансиран. Икономистите прогнозират стабилен до умерен ръст на цените през 2025 г. – приблизително +1% за самостоятелни къщи и 0% до –2% за апартаменти/таунхауси, след лекото охлаждане тази година storeys.com. Голямото ново предлагане на жилища и по-високите разходи за заемане вероятно ще ограничат бързото покачване на цените, дори при продължаващия ръст на населението. Към края на 2020-те повечето прогнози предвиждат, че пазарът в Калгари ще се покачва постепенно. Очаква се ръстът на населението да се забави до ~2% годишно (спрямо високите 4–6% наскоро), тъй като федералните имиграционни цели се коригират, а междупровинциалната миграция се нормализира atb.com. Този по-умерен приток, комбиниран с устойчиво жилищно строителство, трябва да доведе до по-добро съответствие между търсенето и предлагането. До 2030 г. се очаква цените на жилищата в Калгари да отбележат стабилни, умерени увеличения, а не нов бум – мислете за няколко процента годишно, освен ако не настъпят големи сътресения. Голямата неизвестна е икономиката: ако пазарите на нефт и газ или технологичният сектор се развият бурно, Калгари може да види нов скок в търсенето; обратно, всяка световна рецесия или значително по-високи лихвени проценти могат да омекотят пазара. Като цяло, силните основи на града – диверсифицирани индустрии, млада растяща популация и относителна достъпност – предполагат положителна дългосрочна траектория за недвижимите имоти, макар и без екстремните колебания от последното десетилетие. Купувачите, продавачите и инвеститорите трябва да се подготвят за пазар в Калгари, характеризиращ се с стабилност и устойчив растеж в посока 2030 г.

Пазар на жилищни имоти през 2025 г.

Цени на жилищата и тенденции в продажбите

Жилищният пазар в Калгари през 2025 г. премина от еуфория към стабилност. Продажбите са се отдръпнали от рекордните върхове – Съветът по недвижими имоти на Калгари (CREB) съобщава, че продажбите към момента са спаднали до около 23 000 за 2025 г., след като миналата година надхвърлиха 26 000 storeys.com storeys.com. Този спад (от порядъка на 10–15% по-малко сделки) доближава продажбите до дългосрочните норми, а не показва срив. Охлаждането се дължи отчасти на икономическа несигурност и по-високи разходи за заемане, които влияят на доверието на купувачите creb.com. Въпреки това, сегашните нива на продажби остават над дъната, наблюдавани по време на петролния спад през 2015–2019 г. creb.com – пазарът в Калгари се забавя, но не спира.

Междувременно, цените на жилищата са се задържали през 2025 г. Общата бенчмарк цена за Калгари (всички видове имоти) е приблизително $585,000–$590,000 към средата на годината creb.com. Това всъщност е лек спад (около 2% по-ниско) в сравнение с пролетта на 2024 г. creb.com, което бележи първото годишно понижение на цените от няколко години насам. Малкият спад се дължи основно на сегмента на апартаментите и редовите къщи (повече за това по-долу) и не е равномерен в целия град. Всъщност, еднофамилните къщи – най-желаният сегмент в Калгари – са запазили стойността си или дори са отбелязали малки увеличения в някои райони. Актуализацията на прогнозата на CREB предвижда цените на еднофамилните къщи да завършат 2025 г. с ръст „под 2%“ спрямо миналата година storeys.com, което на практика е без промяна. Ограниченото предлагане в определени ценови диапазони (особено семейни къщи от среден клас) поддържа стойността на еднофамилните къщи creb.com, дори когато средната цена за града се стабилизира. По подобен начин, полу-обособените къщи (дуплекси) се представят добре: бенчмарк цената за дуплексите е била около $697,300 през май 2025 г., което е ръст от ~3% на годишна база creb.com. Накратко, жилищата с ниска плътност в Калгари остават търсени и до голяма степен избягват ценова корекция през 2025 г. creb.com.

В контраст, имотите с по-висока плътност изпитват лек натиск върху цените. Кондоминиум апартаментите и таунхаусите (редови къщи) преживяха бързо поскъпване през 2022–2024 г. (някои цени на апартаменти скочиха с 10–15%+ само през 2024 г.), но тази тенденция се обърна тази година. Изобилното ново предлагане – много проекти за кондоминиуми са завършени или близо до завършване – плюс отслабваща доходност от наеми оказват натиск надолу. Към средата на 2025 г. апартаментите тип кондоминиум показват годишен спад на цените от около 2% според бенчмарк индекса creb.com. Типичният апартамент в Калгари сега има бенчмарк стойност около $335,000–$340,000 (за справка, през май бенчмаркът за апартамент беше $335,300) creb.com. Редовите таунхауси също са отбелязали лек спад на цените с около 1–2% на годишна база creb.com, с бенчмарк в средата на $400,000 (майският бенчмарк за редови къщи беше $453,600) creb.com. Тези спадове са относително малки и на практика само отнемат върха от миналогодишните цени. Изобилието от избор на новия пазар на кондоминиуми (и конкуренцията от процъфтяващия сектор на наеми за потенциални купувачи) направи цените на кондоминиумите/редовите къщи по-договорими. Струва си да се отбележи, че дори след този спад, стойностите на кондоминиумите в Калгари остават по-високи от нивата преди пандемията – пазарът се охлажда, но не се срива. CREB очаква цените на апартаментите и редовите къщи да завършат 2025 г. с умерен спад от 1–2% общо creb.com, а ранните данни съответстват на тази прогноза.

Географията на промените в цените в рамките на Калгари е разнообразна. Обикновено външните предградия (където има много самостоятелни къщи) остават по-силни, докато вътрешноградските райони с много апартаменти изпитват по-голямо изравняване. Например, районите City Centre и Beltline – изпълнени с нови жилищни кули – имат повече обяви и по-меки цени на апартаментите, докато предградските общности като Evanston, Silverado или Mahogany (доминирани от къщи) все още имат относително ограничено предлагане и устойчиви цени. Дори и в рамките на типовете имоти, разликите в предлагането са от значение: при самостоятелните къщи, по-евтините начални домове остават оскъдни и продължават да поскъпват, докато луксозният сегмент (скъпи самостоятелни къщи в диапазона над $1M) има повече предлагане и се е охладил малко. Този „двускоростен“ пазар създава възможности за купувачи, които се местят нагоре – тези, които продават начален дом при силно търсене и купуват в по-слабия луксозен сегмент, могат да се възползват от промяната в ценовата разлика. Като цяло, ценовите тенденции в Калгари през 2025 г. сочат към по-здравословен баланс: след три години на изключително силен пазар за продавачите, ценовата сила най-накрая се изравнява между купувачи и продавачи creb.com. Жилищата все още се продават, но купувачите могат да отделят малко повече време и често да преговарят за по-ниска цена от обявената, особено при апартаменти или в райони с прекомерно предлагане.

Жилищно предлагане и нови проекти

Голяма новина през 2025 г. е, че жилищното предлагане най-накрая наваксва. Калгари премина от сериозен недостиг на обяви до много по-здравословно предлагане само за година. В средата на 2024 г. купувачи и брокери се оплакваха, че „няма обяви“ – предлагането беше близо до рекордно ниски нива. Превъртаме напред до средата на 2025 г. и активните обяви са се удвоили на годишна база creb.com. Пазарът в Калгари сега разполага с хиляди повече налични жилища, благодарение на комбинация от фактори: рекордно ново строителство, повече препродажби, тъй като горещият пазар се охлади, и наплив от нови наемни единици, които дават увереност на потенциалните продавачи да пуснат имотите си на пазара. CREB отбелязва, че след няколко години на недостиг, предлагането на препродажби в Калгари през 2025 г. най-накрая е „отново в съответствие с нормалните нива“ creb.com. Показателят месеци на предлагане – който падна под 2 месеца в пика на бума (признак за пазар на продавачите) – сега се е покачил до около 2,5–3 месеца в целия град creb.com, което сигнализира за балансирани условия. Купувачите имат по-голям избор и наддаванията са много по-рядко срещани, отколкото през 2021–22 г.

Задвижващ този ръст в предлагането е продължаващият строителен бум. Калгари строи жилища с темпове, невиждани досега в историята си. През 2021, 2022 и отново през 2023 г. започнатите нови жилища скочиха до най-високите нива от десетилетия, като кулминацията беше 24 400 нови жилища през 2024 г. – абсолютен рекорд calgary.ca. Ключово е, че повечето от тези нови единици са във формати с по-висока плътност: кооперации, наемни апартаменти и комплекси от таунхауси. Градът реагира на наплива от население и ниската вакантност с вълна от кули с апартаменти и жилищни проекти, много от които вече са завършени. В резултат, 2025 г. бележи голям обем завършени проекти. Нови кооперации се отвориха в райони като Beltline, East Village, University District и крайградски центрове (напр. Seton в югоизточната част). Може би още по-значим е ръстът на жилища, построени специално за отдаване под наем (някои финансирани от държавата и програми на CMHC). Canada Mortgage and Housing Corporation отбелязва, че жилищният фонд за отдаване под наем в Калгари е нараснал с ~10% само през 2024 г. mortgagesandbox.com – огромен ръст за една година – и този импулс продължава и през 2025 г. С държавни стимули, строителите имат хиляди наемни жилища в процес на изграждане, много от които трябва да бъдат завършени до 2025–2026 г. Това повишено предлагане е ключова причина за ръста на предлаганите за препродажба имоти: някои потенциални купувачи намират възможности за наем и не се конкурират за препродажба на жилища, а някои инвеститори продават кооперации, тъй като пазарът на наеми вече не е толкова напрегнат.

На фронта на развитието, Калгари през 2025 г. кипи от строителни кранове не само за жилища, но и за смесени и инфраструктурни проекти. Някои забележителни развития и тенденции:

• Разширяване на предградията: Градът е одобрил и стартирал множество нови предградски общности, за да поеме растежа. Всъщност, градска комисия даде зелена светлина на десетки нови предградски квартали през последните години. Към 2025 г. поне 11 нови общински проекта са в процес на реализация за 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Примери са Ambleton (СЗ), Glacier Ridge (краен север), Belvedere (изток), Alpine Park (ЮЗ) и Homestead (СИ) и други. Тези райони са на различни етапи – някои вече строят и продават жилища, други тепърва започват строителство. Заедно, активно развиващите се предградия са добавили десетки хиляди жилищни единици (27 700 единици само за периода 2021–2025, което е около 60% от новия жилищен растеж на града) calgary.ca. Тенденцията е ясна: Калгари продължава да се разширява навън, предлагайки нови самостоятелни къщи и таунхауси в майсторски планирани общности с паркове, училища и търговски обекти. Купувачите, които не могат да си позволят жилища в централните квартали, или новодошлите, търсещи подходящи за семейства домове, се насочват към тези периферни райони.
• Уплътняване и градско обновяване: Едновременно с това Калгари преживява значително обновяване в рамките на града. Вътрешноградско уплътняване (събаряне на стари къщи за строеж на дуплекси, четворни къщи или редови къщи) остава много активно в райони като Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill и други. Градските планови политики насърчават умерена гъстота в утвърдените райони, а по-балансираният пазар през 2025 г. не е забавил особено уплътняването – строителите залагат на продължаващо търсене на централно разположени домове. Освен това, продължава мащабното обновяване на бивши институционални/индустриални обекти. Например, Currie Barracks, бивша военна база близо до центъра, се трансформира в нов градски квартал (с апартаменти, таунхауси, търговски и офис площи); строителството на жилища и търговска „главна улица“ там продължава и през 2025 г. В района East Village и Victoria Park, фокус на плана Rivers District, нови жилищни кули и разширението на BMO Centre (голямо обновяване на конгресния център, завършено през 2024 г.) вдъхнаха нов живот. Beltline също е предвиден за нов център за събития (арена) и заобикалящ развлекателен район до 2027 г., което вече стимулира нови жилищни проекти и развитие на земи в близост. В обобщение, утвърденото ядро на Калгари бавно, но сигурно увеличава броя на жителите си – ключова цел на усилията на града за обновяване на центъра.
• Офисни преобразувания в жилища: Един изключително иновативен източник на нови жилища е програмата на Калгари за преобразуване на офиси в центъра. Поради високата вакантност на офисите в центъра, градът (с подкрепата на провинцията и федералното правителство) предлага стимули за преобразуване на празни офис сгради в жилищни. Към началото на 2025 г. 21 офис сгради са одобрени за преобразуване, което ще създаде 2 628 нови жилищни единици (предимно апартаменти под наем) в централната част на града cmhc-schl.gc.ca. Няколко от тези проекти вече са в процес на строителство или дори завършени. Например, бивша офис кула на 7 Ave SW беше отворена отново през 2023 г. като апартаменти “The Cornerstone”, а още проекти следват. През 2025 г. едно от най-известните преобразувания е Barclay Centre (606 4 St SW) – 55-годишна, 16-етажна офис сграда, която се преобразява в 166 апартамента под наем с модерни удобства, като откриването е планирано за 2027 г. cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Тези преобразувания не само намаляват броя на празните офис площи, но и добавят така нужните жилища под наем точно там, където търсенето расте (центъра). До 2030 г. програмата за преобразуване има за цел да премахне милиони квадратни метри офис площи и да добави над 5 000 нови жилищни единици в центъра, което ще промени драстично облика на централната част на Калгари. Това е експеримент, който се следи в цялата страна, и през 2025 г. е в разгара си – четири преобразувани сгради се очаква да бъдат отворени за жители в рамките на годината cmhc-schl.gc.ca.
• Инфраструктурни проекти: Развитието на недвижимите имоти в Калгари е тясно свързано с големите инфраструктурни проекти. През 2025 г. дългоочакваната Green Line LRT най-накрая започна основното строителство. Тази нова линия на C-Train (най-големият инфраструктурен проект в историята на града) първоначално ще се простира 16 км от Shepard (SE Calgary) до 7 Avenue SW (центъра), добавяйки 10 станции в недостатъчно обслужвани югоизточни квартали en.wikipedia.org. Първата копка беше направена през юни 2025 г. en.wikipedia.org, а първата фаза се очаква да бъде въведена в експлоатация около 2030 г. en.wikipedia.org. Green Line вече влияе на развитието: по планирания маршрут (който включва станции в общности като Inglewood, Ogden и близо до новия Event Centre), инвеститорите изкупуват земя и предлагат проекти, ориентирани към обществения транспорт. Градът също така инвестира в подобрения на комуналните услуги и промени в използването на земята по коридора. Друг водещ проект е новият Event Centre на Калгари, арена с 19 000 места, наречена „Scotia Place“, която се строи в Rivers District. Основите започнаха да се изграждат в началото на 2025 г. calgary.citynews.ca с цел откриване през есента на 2027 г. calgary.citynews.ca. Това съоръжение (бъдещ дом на NHL Flames и целогодишна развлекателна зала) е ключов елемент от по-широкия план за Културен и развлекателен район – очаквайте нови хотели, жилищни сгради, ресторанти и други атракции да се появят около него. Дори по време на строителството, стойността на земята в близост се покачва в очакване. Освен това, други инфраструктурни проекти като околовръстния път Stoney Trail (напълно завършен през 2024 г.) и плановете за разширяване на летището продължават да подобряват свързаността, което обикновено отключва периферни терени за развитие (например индустриални паркове близо до околовръстния път, нови общности отвъд старите градски граници).

В обобщение, жилищното предлагане в Калгари през 2025 г. най-накрая е във възход. Години на планиране и строителство дават осезаеми резултати: повече жилища са достъпни както за купувачи, така и за наематели. Новите проекти – от отдалечени предградия до високи сгради в центъра – създават град, който по-добре може да поеме растежа си. За купувачите това означава повече възможности и по-малко трескава конкуренция. За пазара като цяло това е добър знак за подобряване на достъпността в средносрочен план, тъй като предлагането догонва търсенето. Ключовият въпрос ще бъде дали строителството може да поддържа този темп (предвид предизвикателствата с работната ръка и разходите) и дали ръстът на населението ще продължи със същите темпове. Но към 2025 г. Калгари проактивно добавя жилища, което бележи значителна промяна спрямо ценовите скокове, движени от недостига в началото на 2020-те.

Пазар на наеми и нива на вакантност

Наемният пазар в Калгари се е променил от изключително горещ към комфортно топъл през 2025 г., което носи известно облекчение за наемателите. През последните няколко години наемите в Калгари се покачваха с едни от най-бързите темпове в Канада – двуцифрени годишни увеличения – подхранвани от наплив на новодошли и изключително ниска вакантност. Към края на 2022 и началото на 2023 г. вакантността на наемите в града спадна до около 1%, а намирането на апартамент беше ожесточена конкуренция, като наддаването за наеми не беше рядкост. Въпреки това, 2024–2025 въведе нова глава: нарастващо предлагане на наеми и отслабващо търсене най-накрая облекчиха напрежението.

Вакантността при специално построените наеми в Калгари се увеличи значително. Според проучвания на CMHC, вакантността в метрополия Калгари беше само 1,4% през 2023 г., но до края на 2024 г. скочи до 4,8% mortgagesandbox.com. Това е един от най-драматичните едногодишни скокове във вакантността, регистрирани някога в Калгари. Около 5% вакантност се счита за относително здравословна (балансиран наемен пазар), така че Калгари премина от изключително стегнат към практически нормален пазар само за 12 месеца. Източници от индустрията през 2025 дори предполагат, че вакантността може да надхвърли 5% в някои сегменти с отварянето на още нови сгради emeraldmanagement.com. Наистина, данни от частния сектор показват, че наличността на наеми в Калгари продължава да расте и през средата на 2025 г., като обявените апартаменти се отдават по-бавно и наемодателите започват да се конкурират за наематели cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Този ръст на вакантността е директно свързан с новото предлагане. Както беше отбелязано по-рано, рекорден брой нови апартаментни единици са завършени или са на път да бъдат завършени. Много от тях са големи многофамилни проекти, насочени към наематели (някои проекти за кондоминиуми също се превърнаха в наеми). Например, само в центъра и Beltline няколкостотин нови наемни единици излязоха на пазара през последната година (в имоти като The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II и др.). В крайградските райони, строителите изградиха нови наемни комплекси в общности като Seton, University District и близо до транспортни възли. Тези допълнения, комбинирани с повече частни кондоминиуми, които се отдават под наем, значително увеличиха инвентара на обяви за наематели. Обявите за наеми в Калгари са се увеличили с около 130% на годишна база в началото на 2025 г., според анализ на CMHC cmhc-schl.gc.ca. Изправени пред по-голяма конкуренция, наемодателите трябваше да станат по-гъвкави по отношение на цените и стимулите.

Наемните цени в резултат на това се стабилизираха и дори леко намаляха в реално изражение. За да бъдем конкретни: Данните на Rentals.ca (доклад от юли 2025 г.) показват, че средният наем в Калгари (за всички видове имоти) е $1,914, което е 9% по-ниско от предходната година calgary.citynews.ca. Това беше едно от най-големите понижения на наемите сред големите канадски градове по това време calgary.citynews.ca. По вид имот, едностайните апартаменти в Калгари са средно около $1,500–$1,600 на месец в средата на 2025 г., надолу от пик от около $1,650+ през 2024 г. apartments.com. Двустайните жилища, които бяха надминали $1,800, са се върнали по-близо до средата на $1,700 средно. Дори по-големите жилища (тристайни) отбелязаха спад на наемите – наемите за тристайни в Калгари в средата на 2025 г. са с ~15% по-ниски спрямо нивата от предходната година (сега около $2,300+ средно) calgary.citynews.ca. Тези статистики подчертават, че пазарът на наеми се охлажда. Важно е да се отбележи обаче, че това охлаждане следва период на екстремен растеж – например, средните наеми в Калгари все още са с около 9% по-високи в сравнение с преди три години (периода 2019–2022) calgary.citynews.ca. Така че наемателите днес получават известно облекчение, но не и пълно връщане към цените преди бума.

Наемодателите са реагирали на по-слабия пазар по различни начини. Много нови луксозни сгради под наем предлагат стимули за настаняване – напр. „един месец безплатен наем“, безплатен паркинг за една година или подаръчни карти – за да привлекат наематели, което не е било необходимо, когато свободните жилища бяха около 1%. Някои настоящи наемодатели ограничават увеличенията на наема при подновяване на договори, предпочитайки да задържат добри наематели, вместо да рискуват жилището да остане празно за месец-два. В междинния доклад на CMHC се отбелязва, че в Калгари (и в няколко други града) обявените наеми през първото тримесечие на 2025 г. всъщност са с 3–4% по-ниски спрямо първото тримесечие на 2024 г. cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, което показва, че наемодателите намаляват исканите наеми, за да запълнят жилищата. Забележително е, че докато исканите наеми за нови договори са спаднали, наемите, плащани от дългосрочни наематели, все още обикновено се увеличават (заради годишни корекции и наваксване след предишни тавани) – но с по-бавен темп. CMHC отбелязва, че увеличенията на наема за заети жилища в Калгари остават положителни (около 7,9% на годишна база в началото на 2025 г.) cmhc-schl.gc.ca, което показва, че много наематели все още виждат увеличение при подновяване, макар и по-малко от преди.

Друга интересна тенденция е, че с повече предлагане наемателите имат новооткрита възможност за избор и преговорна сила. През 2025 г. се появиха разкази за наематели, които договарят малки отстъпки или могат да бъдат по-претенциозни относно локация/удобства, тъй като няколко жилища отговарят на критериите им. Това е рязка промяна спрямо 2022 г., когато наемателите често вземаха първото налично жилище на всякаква цена. Това води и до конкуренция по качество: наемодателите на по-стари сгради инвестират в ремонти и подобрения, за да не загубят наематели в полза на нови луксозни проекти. Вторичният пазар на наеми в Калгари (индивидуални собственици на апартаменти) също усеща конкуренцията – някои инвеститори в апартаменти, виждайки, че наемите се изравняват и има много нови луксозни наеми като конкуренция, избират да продадат жилищата си. Това частично обяснява увеличението на обявите за продажба на апартаменти през 2025 г. mortgagesandbox.com.

По отношение на достъпността, наемният пазар в Калгари остава по-евтин в сравнение с Торонто или Ванкувър, но разликата се стесни по време на бума през 2021–2023 г. Средният наем в Калгари (~$1,900) все още е под канадската средна стойност (~$2,100) calgary.citynews.ca, и значително под тази във Ванкувър (~$2,800) или Торонто (~$2,400). С последните спадове Калгари подобри позициите си като достъпен голям град за наематели. Въпреки това, наемите все още са значително по-високи, отколкото преди 5+ години, а с по-високите лихвени проценти много потенциални купувачи на първо жилище продължават да наемат, което поддържа основното търсене. Един страничен ефект от високите жилищни разходи в цялата страна са домакинствата с повече съквартиранти – дори в Калгари, CMHC отбелязва, че повече наематели се събират, за да си позволят наем facebook.com, тенденция, която е често срещана и другаде.

Гледайки напред, прогнозата за наемния пазар до 2025 г. е за продължаващ баланс или дори леко отслабване. Още нови завършени наемни жилища се очакват по-късно през 2025 и 2026 г., което може да увеличи още повече свободните жилища. Някои прогнози сочат, че нивото на свободните жилища в Калгари може временно да се повиши до 5–7%, преди напливът на население да навакса youtube.com. Наемите вероятно ще останат относително стабилни; може дори да видим лек номинален спад в определени сегменти (например, луксозни едностайни апартаменти в центъра може да се отдават малко по-евтино през 2026, отколкото през 2024). Това е добра новина за наемателите и за привлекателността на разходите за живот в града. За инвеститорите и строителите по-хладният наемен пазар означава по-внимателно планиране на нови проекти – всъщност, към края на 2025 г. някои строители сигнализираха, че ще спрат временно нови наемни проекти, тъй като падащите наеми и по-високите разходи за финансиране затрудняват рентабилността mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Но тъй като населението на Калгари все още расте, повечето анализатори очакват, че наемният пазар ще абсорбира постепенно новото предлагане през следващите няколко години. Настоящият период е нещо като „наваксващ“ период, в който растежът на предлагането изпреварва растежа на търсенето, след което трябва да се достигне равновесие. Забележително е, че наемният пазар в Калгари остава по-ограничен, отколкото беше по време на спада в петролната индустрия (когато свободните жилища достигнаха двуцифрени стойности около 2016 г.). Градът не е в ситуация на свръхстроителство, а по-скоро преминава от изключителен недостиг към здравословни условия.

В обобщение, 2025 г. бележи преломен момент за наемите в Калгари: по-висока вакантност и стабилизиращи се наеми характеризират пазара. Наемателите могат да си отдъхнат, тъй като изборът се увеличава. Наемодателите са изправени пред по-голяма конкуренция и трябва да бъдат внимателни при определянето на наемите. Тази балансирана среда на пазара на наеми вероятно ще се запази и в близко бъдеще – желана нормализация след бурните увеличения на наемите през последните години.

Търговски имоти: Офиси, търговски площи и смесено предназначение

Състояние на офис пазара

Офис пазарът в Калгари преминава през дълга и болезнена адаптация, а 2025 г. е поредна година на постепенно възстановяване – но и на продължаващи предизвикателства. Градът преживя известен излишък на офис площи след срива на цените на петрола през 2014 г., което доведе до съкращения или затваряне на енергийни компании. Дори когато по-широката икономика се възстанови, нарастването на дистанционната/хибридната работа по време на пандемията добави допълнителен натиск, оставяйки центъра на Калгари с един от най-високите проценти на вакантни офиси в Северна Америка.

Към 2025 г. Калгари за съжаление все още държи титлата за най-висока офис вакантност в Канада. Вакантността на офисите в центъра е около 30% cbre.ca, което означава, че приблизително едно от три офис помещения в центъра е празно. Това е увеличение спрямо началото на десетилетието (вакантността беше ~25% преди няколко години) поради допълнителни напускания и малко ново предлагане. Само през второто тримесечие на 2025 г. вакантността в центъра се е увеличила с около 0,5%, отчасти заради голяма енергийна компания, която е консолидирала площи и е пуснала повече квадратни метри на пазара cbre.ca cbre.ca. Центърът на Калгари разполага с около 42 милиона кв. фута офис площи, така че 30% вакантност означава ~12–13 милиона кв. фута празни – огромен излишък. Офисите в покрайнините, макар и в по-добро състояние от центъра, също имат повишена вакантност в диапазона 15–20%. Например, вакантността на офисите в покрайнините на Калгари беше ~17% в средата на 2025 г. (южните покрайнини са в малко по-добро положение от северните) collierscanada.com. В целия град (всички класове, център + покрайнини), вакантността на офисите е приблизително 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Тези данни подчертават, че Калгари има многогодишно предизвикателство да запълни или преустрои празните си офис площи.

От положителна гледна точка, има някои признаци на стабилизиране. През последната година и половина националните данни показват, че вакантните офис площи в Канада се задържат на едно ниво, а Калгари не прави изключение от тази нова тенденция cbre.ca cbre.ca. Нетната абсорбция (нетната промяна в отдадените под наем площи) в Калгари се движи около нулата – малко положителна през един триместър, малко отрицателна през следващия – което показва, че свободното падане е спряло. Всъщност CBRE съобщава, че Калгари е имал леко положително усвояване на офис площи в няколко тримесечия, а висококачествените „трофейни“ сгради дори са видели как вакантността се подобрява, тъй като някои наематели „бягат към качество“ cbre.ca. Най-високият клас офис кули в центъра (като Bow, Brookfield Place) се представят относително добре, задържат наематели и дори постигат прилични наеми, докато по-старите сгради от клас B/C остават почти празни. Тази бифуркация означава, че по-новите офиси с много удобства на топ локации се представят по-добре. Всъщност „трофейният“ сегмент в центъра на Калгари има вакантност около 11% – съвсем различно от общия процент от 30% за центъра cbre.ca cbre.ca. Много наематели използват тази възможност да подобрят офис пространството си (тъй като разликите в наемите между класовете са се свили). Разликата във вакантността между клас A и клас B/C е около 14,7 процентни пункта cbre.ca, което подчертава колко непропорционално са празни по-старите офиси.

Наемните цени за офис площи съответно претърпяха корекции. Средната нетна наемна цена в центъра на Калгари през първото тримесечие на 2025 г. беше около $16,31 на кв. фут годишно assets.cushmanwakefield.com, което всъщност е увеличение спрямо $14,95 на кв. фут от предходното тримесечие. Това покачване е донякъде подвеждащо – то отразява появата на по-висок клас площи на пазара, а не масово увеличаване на ценовата сила на наемодателите. По принцип, собствениците на сгради с по-ниско качество драстично са намалили наемите и предлагат големи стимули, за да привлекат наематели (напр. дълги безплатни периоди, бюджети за подобрения). Не е необичайно да се видят ефективни наеми в сгради клас B в едноцифрени стойности на кв. фут. За разлика от това, премиум „трофейните“ сгради все още поддържат наеми в горните $20 на кв. фут или повече за най-добрите площи. Средната наемна цена в предградията е по-ниска и интересно е, че леко се понижи в началото на 2025 г. (лек спад в предградията, дори когато средната цена в центъра се покачи) assets.cushmanwakefield.com. Като цяло, наемите на офиси в Калгари остават далеч под върховете от преди 2014 г. За сравнение, преди срива на петрола, наемите за клас A в центъра бяха в диапазона $30–40 на кв. фут; сега само най-добрите площи надхвърлят $20, а много сделки се сключват на част от историческите цени. Това е чудесно за фирми, търсещи достъпни офис площи, но трудно за собствениците на сгради и инвеститорите.

Продължаващата висока вакантност доведе до креативни мерки. Както беше обсъдено, градската програма за преобразуване на офиси в жилища е директен отговор на излишъка. Чрез предоставяне на грантове (до $75 на кв. фут) на собствениците на сгради, Калгари стимулира премахването на офис площи чрез преобразуване. До 2025 г. три преобразувания са завършени и няколко други са в строеж, което общо ще елиминира около 2,68 милиона кв. фута офис площи в центъра cmhc-schl.gc.ca. Това има двоен ефект: намалява вакантността и привлича повече хора (жители) в центъра, което подпомага местния бизнес. Градските власти изтъкват, че за всеки $1 публични средства, частният сектор е вложил $4, за да реализира тези преобразувания cmhc-schl.gc.ca – приличен ливъридж. Процесът е бавен, но в дългосрочен план тези усилия би трябвало значително да намалят вакантността. Освен това, градът обмисля събаряне на офис сгради за някои безнадеждно остарели кули, като потенциално ги превърне в паркове или терени за ново застрояване.

От страната на търсенето, офис пазарът в Калгари постепенно се диверсифицира отвъд петрола и газа. Технологичните компании, макар и не в мащаба на Торонто/Ванкувър, нарастват в Калгари – компании като Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies и местни стартъпи са наели офис площи, частично запълвайки празнината, оставена от свиващите се енергийни компании. Провинциалното правителство също е децентрализирало някои работни места в центъра на Калгари, а сектори като финансови услуги и здравна администрация имат скромни разширения. Въпреки това, тези печалби са постепенни спрямо десетките милиони кв. фута, които са освободени. Забележим двигател през 2025 г. е „връщането в офиса“; много компании в Калгари увеличават очакванията за присъствена работа, което е довело някои да наемат малко повече площ или поне да запазят това, което имат, вместо да отдават под наем. Предлагането на поднаем, което скочи през 2020 г., намалява – площите под наем в Калгари са намалели с около 9% на годишна база cbre.ca, което означава, че по-малко компании се опитват да се освободят от излишните площи (знак, че най-лошият излишък може би е зад нас).

В обобщение, офис секторът на Калгари през 2025 г. се движи по дъното. Вакантност ~30% в центъра е огромно предизвикателство cbre.ca, и вероятно ще са нужни много години икономически растеж (и допълнителни усилия за преустройство), за да се намали значително. Наемните цени са ниски, особено в по-старите сгради, а наемодателите продължават да се конкурират ожесточено за наематели. Въпреки това има предпазлив оптимизъм, че „кървенето“ е спряло. Наративът се измества от „колко зле ще стане?“ към „как можем да преосмислим и възстановим?“. За да процъфтява центърът на Калгари, запълването на тези офиси (или намирането на нови приложения за тях) остава основен приоритет. Добрата новина: не се строят нови офис кули (строителството на офиси е на 20-годишно дъно cbre.ca), така че предлагането не се влошава. Сега фокусът е върху усвояването или елиминирането на съществуващата вакантност. Ако икономиката на Алберта остане силна и сектори като технологиите и професионалните услуги продължат да растат, центърът на Калгари може бавно да намали излишните площи. Междувременно офис пазарът в центъра е рай за наемателите – голям избор и изгодни наеми – и главоболие за наемодателите. Това е история за два пазара: лъскавите кули се справят добре, старите кули се борят за оцеляване. Калгари ще бъде под внимателно наблюдение в кръговете на търговските имоти, докато преоткрива центъра си за ерата след петрола и хибридната работа.

Търговски и смесени многофункционални проекти

Търговските имоти в Калгари през 2025 г. са като цяло на по-стабилна основа от офис сектора, тъй като се подкрепят от растежа на населението на града и възстановяващите се потребителски разходи. Търговският пазар обхваща всичко – от крайградски търговски центрове и големи търговски комплекси до градски магазини на улицата и нови смесени многофункционални проекти. Като цяло, вакантността на търговските площи в Калгари е умерена и наемите на търговски площи са относително стабилни, макар че представянето варира според локацията и формата.

В предградията търговията следва покривите – а Калгари има много нови покриви. Докато нови общности се появяват по краищата, търговските инвеститори изграждат необходимите търговски площи с хранителни магазини и услуги. Например, в бързоразвиващи се райони като Livingston/Carrington (север) и Seton/Mahogany (юг), нови търговски комплекси са отворени или са в процес на строеж, за да обслужват жителите (супермаркети, аптеки, ресторанти и др.). Тези обекти обикновено се отдават под наем бързо, тъй като новите общности често имат натрупано търсене на местни удобства. Търговските центрове (клъстери с големи магазини) в утвърдени райони също са в добро състояние; силният ръст на населението в Калгари подкрепя продажбите на големите търговци (Costco, Walmart, магазини за домашни подобрения и др.), а свободните площи в тези центрове са малко. Някои по-стари търговски центрове дори са претърпели преустройство, добавяйки нови обекти или смесени функции. Забележима тенденция е включването на елементи на смесено предназначение – например, мащабният проект Taza на земя на нацията Tsuut’ina (югозападен Калгари, близо до околовръстния път) съчетава търговия, забавления, офиси и потенциално жилища в нов център, което показва размиването на границите между чисто търговски и смесени дестинации.

Търговските молове в Калгари имаха труден период по време на пандемията, но водещите молове се възстановяват. CF Chinook Centre и CF Market Mall, най-големите молове в града, отчитат повишен трафик и продажби през 2025 г., отчасти благодарение на нови магазини и реновации. Chinook Centre се подготвя за голямо разширение (включително евентуално добавяне на открита търговска улица и жилищни кули на място през следващите години), а през 2025 г. продължава да привлича нови международни марки. CrossIron Mills, аутлет молът точно северно от града, също остава регионална атракция. Второстепенните молове (като Sunridge или Southcentre) са стабилни, макар че се сблъскват с конкуренция от електронната търговия и трябва да се преоткриват с атракции като заведения за хранене, фитнес или дори здравни услуги, които заемат търговски площи. Процентът на свободните площи в търговските центрове/молове в Калгари се оценява на ниски до средни едноцифрени стойности (около 3–6%, в зависимост от подрайона). Високият ръст на населението в града поддържа силно търсене на търговски площи – повече хора означава повече купувачи.

В градското ядро търговията е с променлив успех. Търговията, ориентирана към офисите в центъра на Калгари (хранителните кортове +15, магазини на приземните етажи на офис сгради), изпитва затруднения заради дистанционната работа и по-малко офис служители. Някои щандове в +15 хранителните кортове и магазини за удобства, които обслужваха ежедневните пътуващи, остават празни или с намалено работно време, тъй като потокът от офис служители в центъра все още е под нивата от 2019 г. Въпреки това, с увеличаването на жителите в центъра (с нови жилищни сгради и преустройства на офиси), се появява нова клиентска база. Виждаме ръст на удобствата в центъра като хранителни магазини (например две големи вериги отвориха магазини в Beltline през последните години) и услуги за жителите. Районите Beltline и East Village се превърнаха в горещи точки за хранене и забавления, което помага да се запълнят търговските площи там. Например, First Street SW в Beltline и 17th Avenue продължават да привличат нови кафенета, барове и бутици, възползвайки се от вълната на млади професионалисти, които живеят наблизо. Свободните търговски площи в центъра (на улично ниво) все още са високи (може би ~10%+), но се подобряват, тъй като някои пространства се преобразуват в нови концепции (като фитнес студиа, медицински клиники или дори временни галерии) и с увеличаването на жилищната гъстота някои преди това тихи улици стават подходящи за търговия.

Голямо развитие на хоризонта за градския търговски сектор е споменатият Културен + Развлекателен район около 17-та авеню и Stampede Park. С разширяването на BMO Centre (конгресният център, завършен през 2024 г.) и строителството на Event Centre, плановете включват целогодишни магазини, ресторанти и обществени площади за създаване на оживен район. Вече Platform Innovation Centre (технологичен хъб) отвори врати в East Village с обществени пространства, а организацията Calgary Stampede работи по търговска улица като част от преустройството на своите терени. До около 2027 г. тази зона може да се превърне в калгарийската версия на спортно/развлекателен район с барове, магазини и хотели – вдъхвайки нов живот на търговията в центъра.

Друг интересен търговски проект е развитието Greenwich в северозападен Калгари (близо до Canada Olympic Park). Това е планирана общност от 59 акра, целяща „нюйоркско вдъхновение“ с таунхауси в стил бруклински кафяви камъни и смесено търговско пространство avenuecalgary.com. Забележително е, че там отвори Calgary Farmers’ Market West като основен обект avenuecalgary.com – закрита пазарна зала, която привлича посетители с местни храни и стоки. Това постави Greenwich на картата и показва как преживенческата търговия (като фермерски пазари, фуудхолове) е част от новия дизайн на общностите. По подобен начин нови общности като University District интегрират търговски улици с жилищни площи, което се оказа много успешно (с хранителни магазини, кино, ресторанти близо до кампуса и нови кооперации).

Не може да се говори за търговия, без да се спомене електронната търговия: Тя продължава да расте, но търговците в Калгари се адаптираха, като се фокусираха върху преживявания на място и омниканални решения. Индустриалните центрове за изпълнение на поръчки по периферията на града задоволяват онлайн търсенето (както е описано в индустриалния раздел), но физическите магазини в Калгари далеч не са изчезнали. Всъщност уникален аспект на Калгари е относително младото, заможно население с афинитет към храненето навън и пазаруването, когато е възможно – градът постоянно е на челни места по разходи за ресторанти на глава от населението. Енергията на икономиката през 2022–2025 г. (с по-леки локдауни от някои други места и бързо възстановяване) означаваше, че много ресторанти и магазини просперираха. Все пак инфлацията и високите лихвени проценти направиха потребителите малко по-предпазливи през 2025 г., което доведе до леко забавяне на ръста на търговските продажби.

Смесеното застрояване е ключова тема: съчетаване на жилищни, офисни и търговски площи. Новото зониране в Калгари в райони като Brentwood, Anderson и други обекти, ориентирани към транспорта, насърчава кули с търговски площи на партера. Един пример в строеж е при Brentwood Village Mall – стар търговски център, който се преустройва с високи жилищни сгради и магазини на нивото на улицата. Същото важи и за районите Westbrook и Shaganappi около новите жп гари. Чрез комбиниране на различни функции, инвеститорите целят да осигурят постоянна клиентска база за търговията и да създадат оживеност 24/7. Обновеният Общински план за развитие на града подчертава тези завършени общности.

В обобщение, търговският сектор на Калгари през 2025 г. е предпазливо здрав. Крайградската търговия се разширява с растежа на града, водещите молове въвеждат иновации, а уличната търговия в населените райони намира своето място. Остават предизвикателства за търговията, зависима от офисите в центъра, и за по-старите търговски центрове, които се нуждаят от обновяване. Но за разлика от офис пазара, търговията има фундаментална подкрепа от демографията и потребителските навици на Калгари. Процентът на незаетите площи е управляем, а наемите за първокласни търговски площи дори са се повишили леко в най-търсените райони. Търговският пазар на Калгари в крайна сметка се възползва от бума на населението – повече хора означава повече купувачи – и това е положителна тенденция, стига градът да продължава да привлича новодошли.

Тенденции при индустриалните имоти

Докато офис пазарът изпитва затруднения, а търговията се адаптира, индустриалните имоти в Калгари са сред най-добре представящите се през последните години. Индустриалният сектор (складове, дистрибуционни центрове, производствени площи, логистични бази) в Калгари и околния регион отбелязва нарастващо търсене благодарение на комбинация от растежа на електронната търговия, изгодното местоположение на Алберта за дистрибуция и сравнително диверсифицираната индустриална база (включително логистика, хранителна промишленост, строителни материали и др.). 2025 г. продължава да показва силни основи в индустриалния сектор, въпреки че напливът на нови площи започва леко да разхлабва доскоро изключително стегнатия пазар.

За контекст: индустриалната незаетост в Калгари достигна 16-годишно дъно от едва 2,6% в средата на 2023 г. assets.cushmanwakefield.com – на практика почти пълна заетост – тъй като компаниите изкупуваха всяко налично пространство. Това беше подтикнато от големи ангажименти от фирми за електронна търговия и дистрибуция на дребно, като Amazon (която откри няколко центъра за изпълнение на поръчки в района на Калгари), Walmart, Canadian Tire и други, които изграждат големи логистични бази за обслужване на Западна Канада. Освен това, позицията на Калгари като железопътен и транспортен център (на половината път между Ванкувър и Уинипег и врата към границата със САЩ по магистрала I-15) го прави стратегическо място за складове. През 2021–2023 г. усвояването (отдадените под наем площи) значително изпреварваше новото строителство, което доведе до спад на незаетостта и ръст на наемите.

Виждайки стегнатия пазар, инвеститорите реагираха с вълна от ново строителство. През последните 18 месеца бяха завършени множество индустриални проекти във всички сегменти – големи дистрибуционни центрове, средни индустриални паркове с няколко наематели и дори някои индустриални кондота тип „страта“. Според Cushman & Wakefield, през 18-те месеца след средата на 2023 г. Калгари е видял „вълна от завършени проекти във всички пазарни сегменти“, което започва да добавя така необходимото пространство assets.cushmanwakefield.com. До началото на 2025 г. този строителен бум доведе до леко покачване на свободните площи от рекордно ниските нива. Общата индустриална вакантност се покачи до 4–5% до 2025 г. avisonyoung.ca. Colliers отчете индустриалната вакантност в Калгари на 4.14% през второто тримесечие на 2025 г., леко намаление спрямо предходното тримесечие благодарение на положителното усвояване на около 52 000 кв. м. collierscanada.com. Справката на Avison Young за второто тримесечие на 2025 г. показа вакантност около 5.1% с 6.2% наличност (което включва площи, които са на пазара, но все още не са освободени), и около 1.2 милиона кв. фута в процес на строителство все още avisonyoung.ca. Така пазарът остава по-скоро от по-стегнатата страна на баланса – определено не е презастроен, но вече не е и остро недостигнат. Вакантност от 4–5% означава, че наемателите имат малко повече опции и инвеститорите не отдават под наем сгради преди да са завършени (което се случваше по време на най-стегнатия период).

Индустриалните наемни цени се повишиха през последните няколко години заради ниската вакантност. В Калгари нетните наеми за нови, качествени складови площи достигнаха диапазона $10–11 на кв. фута, което е забележително (исторически нормата беше $7–8). По-старите или по-малко оптимални площи се отдават под наем за по-малко, но като цяло ръстът на наемите е силен. През 2025 г. има известна съпротива от страна на наемателите заради по-голямото предлагане – бързото покачване на наемите се забавя. Но собствениците на модерни сгради с голяма светла височина остават уверени поради ограничената конкуренция в този сегмент. Цените на индустриалните терени и сгради в Калгари също се покачват, което оказва натиск за повишаване на наемите за новите проекти.

От гледна точка на развитието, строителството леко се забавя след скорошния бум. Както беше отбелязано, към средата на 2025 г. са в процес на строеж около 1,2 милиона кв. фута avisonyoung.ca. Това е спад спрямо пика на активността през 2022 г., когато едновременно се строяха няколко милиона квадратни фута. Инвеститорите стават малко по-предпазливи (по-високи разходи за финансиране и леко по-слаба пазарна перспектива), но далеч не се оттеглят – индустриалният сектор все още се смята за добра инвестиция. Някои от проектите в процес на планиране включват допълнителни фази в High Plains Industrial Park (източно от града, в Balzac), нови сгради в индустриалната зона Dufferin North, както и някои спекулативни строежи в индустриалните коридори на югоизточен Калгари.

Основни движещи сили на индустриалното търсене в Калгари:

• Електронна търговия и дистрибуция: Компаниите продължават да оптимизират веригите си за доставки. Калгари е дистрибуционен център за Западна Канада (приема стоки от пристанището на Ванкувър, обслужва Алберта, Саскачеван и др.). Amazon има няколко обекта тук; през 2025 г. те напълно използват основния си център за изпълнение на поръчки в Balzac и център за сортиране в града. Други търговци на дребно и 3PL (доставчици на логистични услуги от трети страни) са се установили, за да осигурят по-бърза доставка до клиентите в прериите. Тази тенденция гарантира, че големите складове (над 100 000 кв. фута) остават търсени. Всъщност, броят на складовете над 100 000 кв. фута е нараснал с 20% за четири години lee-associates.com, а до 2025 г. някои от тези нови големи обекти вече имат свободни площи (вакантността в този сегмент достигна ~9%, след като няколко огромни площи излязоха на пазара) lee-associates.com. Очаква се обаче те да бъдат отдадени под наем с времето, тъй като все повече фирми консолидират дейността си в Калгари.
• Производство и преработка: Калгари не е силно индустриален град като автомобилните центрове, но има производство в хранително-вкусовата промишленост (напр. пивоварство, месопреработка), строителни материали, електроника и др. Някои от тези предприятия са се разширили, особено хранителните производители, които реагират на нарастването на населението и селскостопанската продукция в Алберта. Освен това, високите цени на суровините през последните години увеличиха търсенето на складове за материали и оборудване за нефт и газ и селско стопанство.
• Логистична инфраструктура: Завършването на Ring Road (Stoney Trail) в Калгари осигурява отличен достъп за камиони около града. Индустриалните зони близо до възлите на околовръстния път (напр. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) процъфтяват благодарение на лесната връзка с магистралите. Летището на Калгари (YYC) също е карго хъб, а складовете около летището практически нямат свободни площи.

Като се имат предвид тези фактори, перспективата за индустриалния сектор остава положителна. Повечето експерти предвиждат, че индустриалната вакантност в Калгари ще се задържи на средно едноцифрено ниво в краткосрочен план – достатъчно пространство, за да позволи известно движение на наемателите, но достатъчно ограничено, за да поддържа наемите стабилни. Всяко значително ново търсене (например изискване за още един голям дистрибуционен център) може бързо да затегне пазара отново. Калгари също така се възползва от това, че е по-достъпен от Ванкувър или Торонто за индустриалните наематели, така че някои компании предпочитат да съсредоточат операциите си тук (ако това пасва на тяхната мрежа). Има и интерес към инвестиране в индустриални имоти в Калгари: капиталовите доходности са се свили (отразявайки високите стойности), а национални инвеститори/REITs изкупуват складове в Калгари като стабилни доходоносни активи.

В обобщение, индустриалният пазар на недвижими имоти в Калгари през 2025 г. е стабилен и разрастващ се. Вакантността от около 4–5% е далеч от ултра-ограничените условия от 0–2% по-рано, но все още е здрава avisonyoung.ca. Новото предлагане най-накрая дава на наемателите повече избор, но търсенето остава достатъчно силно, за да запълва повечето нови сгради (Q2 2025 все още отчете положителна абсорбция (~125 000 кв. фута) общо avisonyoung.ca). Индустриалните наемодатели са в много по-добра позиция от офис наемодателите в Калгари, тъй като техните площи са нужни и използваемостта е висока. За икономиката на Калгари един жизнен индустриален сектор означава работни места в логистиката и леката промишленост и затвърждава позицията на града като дистрибуционното сърце на Запада. Докато се насочваме към 2030 г., индустриалният сектор може да се изправи пред ново предизвикателство: земя за развитие. С толкова много построено през последните години, първокласната индустриална земя става все по-оскъдна, а цените на зонираната земя рязко се покачиха. Но засега, през 2025 г., траекторията на индустриалния пазар е стабилен растеж, в съответствие с разширяващата се роля на Калгари във веригите за доставки на Канада.

Основни фактори, влияещи на пазара през 2025 г.

Няколко макроикономически фактора оказват силно влияние върху пазара на недвижими имоти в Калгари през 2025 г. Те варират от икономически тенденции и промени в политиките до демографски промени. Разбирането на тези двигатели е ключово за тълкуването на представянето на пазара и бъдещата му траектория:

• Лихвени проценти и разходи по ипотеките: Може би най-непосредственият фактор, влияещ върху поведението на купувачите през 2025 г., е средата на високи лихвени проценти. В отговор на националната инфлация, Банката на Канада предприе бързи увеличения на лихвите през 2022–2023 г., което повиши основния овърнайт лихвен процент от почти 0% до около 4.5–5% в началото на 2023 г. Това се превърна в 5-годишни ипотечни лихви в диапазона 5–6%, което на практика удвои разходите по заемите за купувачите на жилища в сравнение със свръхниските лихви от 2020–21 г. Тези по-високи лихви значително влияят върху достъпността – за същото жилище сега месечната ипотечна вноска е много по-голяма, което намалява сумата, за която купувачите могат да се класират. В резултат на това, някога горещото търсене в Калгари се охлади през 2023/24 г., а 2025 г. продължава да усеща този охлаждащ ефект. Потенциалните купувачи или отлагат покупката си, или намаляват бюджета си, или се насочват към наеми. CREB отбеляза, че икономическата несигурност (включително несигурността около лихвите) оказва натиск върху продажбите на жилища в началото на 2025 г., тъй като купувачите стават по-предпазливи creb.com. Все пак има и положителна страна: към средата и края на 2025 г. Банката на Канада, изправена пред отслабваща икономика, започна леко да намалява лихвите. През септември 2025 г. BoC намали основния си лихвен процент до 2.50% (първото намаление от шест месеца) reuters.com, което сигнализира за потенциален цикъл на облекчаване. Това беше в отговор на по-ниски инфлационни натиски и икономически рискове. За пазара в Калгари всяко понижение на ипотечните лихви е плюс – подобрява достъпността и може да върне някои купувачи на пазара. Самото очакване за облекчаване на лихвите в края на 2025/2026 г. подобри настроенията. Въпреки това, в сравнение с последното десетилетие, разходите по заемите остават високи и това е основна причина растежът на цените в Калгари да се е изравнил през 2025 г. Стрес тестът (който изисква кредитополучателите да се квалифицират при ~2% над договорената лихва) също остава пречка, особено за купувачите за първи път. В обобщение, лихвените проценти през 2025 г. са охлаждащ фактор, а балансът на пазара е отчасти резултат от тези по-високи разходи по финансиране. Ако лихвите продължат да намаляват през 2026 г., това може да съживи търсенето.
• Ръст на населението и миграция: Калгари е в разгара на демографски бум, което прави демографията огромен положителен фактор за жилищния пазар. Както беше отбелязано по-рано, градската CMA нарасна с около 6% за годината до средата на 2024 г. – добавяйки около 100 000 жители atb.com – и се очаква продължаващ силен ръст и през 2025 г. (макар и вероятно не толкова висок). Този ръст идва от два основни източника: международна имиграция и междупровинциална миграция. На международно ниво Канада има рекордни имиграционни цели (приблизително 465 000 през 2023 г., 485 000 през 2024 г. и 500 000 през 2025 г. за цялата страна). Алберта привлича значителен дял от тези новодошли, благодарение на работните възможности и по-ниските разходи за живот в сравнение с Онтарио или Британска Колумбия. Много нови имигранти избират Калгари за първоначално заселване или се преместват там след пристигането си другаде. През 2024 г. почти две трети от ръста на населението на Калгари идва от международна миграция (включително значителен брой временни жители като чуждестранни студенти и временни работници) atb.com. Вътрешно, Калгари привлича хора от други провинции – особено млади работници и семейства от Онтарио, Британска Колумбия и други места, които търсят достъпни жилища и добри работни места. През 2024 г. Калгари и Едмънтън заедно отбелязват нетен прираст от около 35 000 междупровинциални мигранти, което представлява по-голямата част от ръста на Алберта atb.com. Този човешки наплив увеличи търсенето на жилища във всички сегменти: новодошлите често първо наемат (което затяга този пазар, както видяхме), след което много от тях преминават към собственост, да не говорим за цялостното потребление, което движи нуждите от търговски имоти. Ключов момент е, че демографията беше основна положителна сила, която поддържаше устойчивостта на жилищния пазар в Калгари. Дори когато лихвените проценти оказваха натиск, самият брой хора, нуждаещи се от жилища, осигуряваше подкрепа. В бъдеще има потенциална промяна: федералното правителство в края на 2024 г. намекна за намаляване на имиграционните цели в отговор на опасенията за жилищното предлагане mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Всъщност RBC Economics предупреди, че ако правителството намали броя на новопристигащите, това може „да заличи очаквания по-рано ръст на населението“ и да превърне демографията от положителен фактор в пречка за жилищния пазар mortgagesandbox.com. ATB Financial също така прогнозира, че ръстът на населението в Алберта ще се забави от 4,4% през 2024 г. до около 1,9% през 2025 г. поради по-ниски имиграционни цели и по-малък междупровинциален приток <a href=“https://www.atb.com/company/insights/the-twenty-four/alberta-subprovincial-population-update-2024/#:~:text=Robust%20population%20gains%20continue%20to,to%20leatb.com. За Калгари това означава, че въпреки че растежът ще продължи, той може да се върне към по-нормално темпо, вместо стремглавия период 2022–24 г. По-малко новодошли би означавало малко по-слаб натиск върху търсенето на жилища в сравнение с последните години. Въпреки това, дори 1,9% годишен растеж е исторически силен, а предимството на Калгари по отношение на достъпността предполага, че градът все още ще привлича хора, ако другите провинции останат по-скъпи. Накратко, политиките за имиграция/миграция са ключов фактор: ако Канада/Алберта държат вратите отворени, търсенето на жилища в Калгари ще остане силно; ако политиките се затегнат, пазарът може да разчита повече на местното формиране на домакинства.
• Икономическо здраве и заетост: Имотният пазар в Калгари винаги е бил тясно свързан с икономиката, особено с петролния и газовия сектор. През 2025 г. икономическият фон е предпазливо положителен. Очаква се Алберта да води Канада по ръст на БВП (~1,9% през 2025 г. според ATB, в сравнение с почти нулев растеж в някои други региони) mpamag.com. Високите цени на петрола през 2022 г. донесоха излишъци в провинциалния бюджет и съживиха някои инвестиции, макар че цените на енергията впоследствие се нормализираха. Усилията за диверсификация означават, че Калгари вече не е само петрол: градът има развиващи се сектори в технологиите, логистиката, агробизнеса и финансовите услуги, които допринасят за стабилността. Заетостта в Калгари расте – всъщност, през първите месеци на 2025 г. регионът Калгари е добавил 26 700 работни места през първите два месеца на годината assets.cushmanwakefield.com, като сектори като Здравеопазване и социални услуги водят класацията (добавяйки ~30 500 работни места на годишна база) assets.cushmanwakefield.com, следвани от търговията на дребно и строителството. Равнището на безработица в Калгари е около 7,2–7,3% към първото тримесечие на 2025 г. assets.cushmanwakefield.com, което е спад спрямо пиковете по време на пандемията, но все още е малко над националната средна стойност от ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Безработица от 7% показва известен резерв на пазара на труда, което вероятно обяснява защо ръстът на заплатите е умерен и не подхранва локална инфлация. Струва си да се отбележи, че недостигът на работна ръка беше проблем в строителството и занаятите по време на бума – иронично, именно високата имиграция, която сега се забавя, беше ключова за запълването на много свободни работни места. Ключов фактор за перспективите на Калгари е посоката на енергийния сектор. CREB отбелязва, че „яснотата по отношение на енергийната и екологичната политика ще бъде важен фактор, влияещ върху жилищния пазар след 2025 г.“ creb.com. Това се отнася до това как федералната климатична политика, одобренията за тръбопроводи (или липсата им) и световното търсене на петрол/газ могат да повлияят на основната индустрия на Калгари. Ако компаниите са уверени, те наемат и разширяват дейността си (добре за имотния пазар); ако не, може да видим нов спад. Към 2025 г. енергийните компании са по принцип стабилни и печеливши, но много от тях насочват печалбите към намаляване на дълга или дивиденти, а не към агресивен растеж, което означава, че няма големи разширения на офис площите. От друга страна, зелената енергия и технологиите набират скорост: Калгари се позиционира като…себе си като център за чисти технологии, логистични технологии и дори е привлякъл някои филмови и креативни индустрии. По-диверсифицираната икономика прави пазара на недвижими имоти по-малко волатилен, отколкото в миналото. Още един икономически фактор: търговски напрежения и мита. Интересно е, че през 2025 г. се наблюдава повторна поява на протекционистки търговски политики (с промяна в администрацията на САЩ). CREB посочи „повишена несигурност“ поради американските мита като причина да понижи прогнозата за жилищния пазар за 2025 г. storeys.com storeys.com. Митата върху канадския алуминий, стомана и потенциално енергийни продукти създадоха несигурност за бизнеса в Калгари, което потенциално може да намали инвестициите. Канадската централна банка спомена „вредния ефект от американските мита“ в процеса си на вземане на решения reuters.com. За жилищния пазар този вид макро риск може да намали потребителското доверие – хората са по-малко склонни да направят голяма покупка, ако се страхуват от икономически спад. Засега Алберта се справя (помогнато от това, че е по-малко пряко засегната в сравнение с провинциите с тежка промишленост), но това е фактор, който трябва да се следи.
• Общински политики и инициативи: Самият град Калгари е въвел политики, които влияят на недвижимите имоти. Една от тях е Стратегията за центъра на града, включително Програмата за стимулиране на развитието на центъра на Калгари (за преобразуване на офиси, обсъдени по-рано). Чрез ефективно субсидиране на премахването на офис площи и добавянето на жилища, градът се опитва да приведе недвижимите имоти в центъра в съответствие с новите реалности. Това цели да намали търговската вакантност и да увеличи жилищната плътност, и досега показва конкретен напредък (с хиляди нови жилища в центъра) cmhc-schl.gc.ca. Друга градска инициатива е ускореното одобряване на нови общности за справяне с жилищното предлагане. В края на 2023 г. съветът на Калгари противоречиво одобри 8 нови крайградски общности след първоначално колебание, в отговор на интензивното търсене на жилища. Отново през 2024 г. се разглеждаха още освобождавания на земя. Тези решения увеличават предлагането на земя, което теоретично не позволява цените на парцелите и впоследствие на жилищата да скочат прекалено много. Разбира се, те повдигат и въпроси за разходите за инфраструктура и разрастването на града. Градът също така коригира своя План за услуги и бюджет през ноември 2024 г. в подкрепа на инвестиции в жилища и земеползване, улеснявайки развитието на нови общности и обновяването на по-стари mortgagesandbox.com. Това означава, че бюджетни средства се разпределят за неща като вода, пътища и процеси по планиране, за да се ускори строителството на жилища. Има и стремеж да се позволят повече нови сгради и многофамилни жилища в утвърдени райони – част от развиващото се зониране на Калгари (което предстои да бъде преработено по нов градски план, насърчаващ по-голяма плътност по коридорите). Данъци и такси също не могат да бъдат пренебрегнати. Калгари няма данък при прехвърляне на земя като някои провинции (плюс за достъпността). Разчита на данъци върху имотите, които бяха донякъде нестабилни поради спада на стойностите на офисите в центъра, което прехвърли тежестта към други класове имоти. През 2025 г. данъкът върху жилищните имоти се увеличи умерено и продължава дебатът за създаване на по-балансирана данъчна структура. За строителите са важни и таксите за инфраструктура и разрешителните – Калгари работи по намаляване на бюрокрацията, за да изведе проектите по-бързо на пазара (например, пилотни проекти за по-бързо одобряване на разрешителни бяха стартирани през 2024–25 г.). Освен това, на федерално ниво, политики като Забраната за чуждестранни купувачи (която влезе в сила през 2023 г. и забранява на повечето чужденци да купуват жилищни имоти в Канада за определен период, сега удължен до 2027 г.) canada.ca косвено влияят на Калгари. Въпреки че исторически Калгари не е имал толкова голям сегмент от чуждестранни инвеститори като Ванкувър или Торонто, забраната все пак премахва известен потенциален интерес, особено от купувачи от чужбина, които се интересуват от апартаменти. Въпреки това, Алберта е една от провинциите, които настояваха за облекчаване на тази забрана, тъй като чуждестранните инвестиции тук не се считаха за основен проблем. През пролетта на 2023 г. бяха направени някои изменения (например, разрешаване на лица с работни разрешителни да купуват), което леко отвори вратата. Като цяло, правителствените политики в Калгари в момента са насочени към увеличаване на жилищното предлагане и съживяване на центъра на градаТова са позиции в подкрепа на развитието на недвижими имоти, насочени към облекчаване на жилищната криза и трансформиране на неизползваните офис площи. Ефектът на пазара обикновено е положителен: повече предлагане, което помага за достъпността, и повече увереност, че централната част на града може да се развива, а не да стагнира. Въпреки това, трябва да се намери баланс – твърде голямото предлагане наведнъж може да доведе до пренасищане (макар че високото търсене в Калгари прави това малко вероятно в близко бъдеще), а стимулите струват пари. Заинтересованите страни ще следят доколко ефективно тези политики се превръщат в реални жилищни единици и заети площи.
• Инфраструктура и транспорт: Както беше разгледано в раздела за развитие, големи инфраструктурни проекти като Green Line LRT и завършването на Ring Road оформят пазара на недвижими имоти, като отварят нови зони за развитие и увеличават достъпността. Пазарите на недвижими имоти обикновено предвиждат тези промени – например, районите близо до планираните станции на Green Line (като Ogden или Inglewood) вече отбелязват покачване на стойността на земята и нови предложения за жилища. Подобрената транспортна свързаност може да повиши стойността на имотите и да привлече определени купувачи/наематели, които държат на връзките. Обратно, забавянията или несигурността около такива проекти (а Green Line претърпя много забавяния и промени в обхвата) могат да охладят ентусиазма за развитие. През 2025 г., с реалното начало на строителството на Green Line, има повече увереност за проекти, ориентирани към транспорта. По подобен начин, летището на Калгари наскоро получи нова писта и подобрения в края на 2010-те; до 2025 г. се обмисля по-нататъшно разширяване, тъй като броят на пътниците се възстановява – разширяването на летището обикновено води до повече хотели и логистични проекти в близост. Друг аспект на инфраструктурата са обществените удобства – нови училища, болници, спортни центрове. Новите общности в Калгари често зависят от обещания за училища и удобства; решенията на провинциалния бюджет за училища могат да повлияят кои нови райони ще са най-привлекателни за млади семейства. През 2025 г. провинцията финансира нови училища в много от зоните на растеж (което е необходимо предвид бума на населението). Чисто нов онкологичен център беше открит в края на 2023 г. близо до болницата Foothills, което дори има отражение върху използването на земята (тъй като наема много хора и може да увеличи търсенето на жилища от медицински персонал в района). Като цяло, развитието на инфраструктурата е предимно положителен фактор за недвижимите имоти в Калгари, като повишава дългосрочната стойност и качеството на живот.

В обобщение, движещите сили на пазара през 2025 г. са смесени: Строгата парична политика и известна икономическа несигурност действат като спирачка, докато силният приток на население и подкрепящите местни политики натискат газта. Калгари се намира в известен баланс, тъй като тези фактори се уравновесяват: например, масовата имиграция би довела до неконтролируемо покачване на цените, ако не бяха високите лихвени проценти, които забавят процеса. За в бъдеще следете за промени в някой от тези лостове – значителен спад на ипотечните лихви или рязък спад на имиграцията, например – тъй като те отново могат да променят динамиката на пазара.

Тенденции и възможности за инвестиции

Пазарът на недвижими имоти в Калгари през 2025 г. предлага различни инвестиционни възможности, както за местни, така и за външни инвеститори, в жилищния и търговския сектор. Преходът на пазара към баланс след период на бърз растеж създаде нови възможности (и предизвикателства) за тези, които искат да инвестират капитал в имоти в Калгари.

Инвестиции в жилища: По време на бума 2020–2022 г. много инвеститори се включиха на жилищния пазар в Калгари, привлечени от сравнително ниските цени (особено в сравнение с Торонто/Ванкувър) и добрите перспективи за наем. Малки инвеститори купуваха апартаменти и еднофамилни къщи в предградията, за да ги отдават под наем, докато по-големи играчи (REITs, управляващи активи) започнаха да придобиват или развиват проекти за наеми. До 2025 г. обстановката се е променила леко. При забавяне на ръста на наемите и високи лихвени проценти, сметките за инвеститорите с ливъридж са по-сложни. Някои инвеститори в апартаменти, които са купили на върхови цени през 2022–23 г., изпитват затягане на паричния поток – разходите им за ипотека са се увеличили, а наемите вече не растат стремглаво, така че печалбите им са минимални или отрицателни. Това е една от причините за увеличаването на обявите за апартаменти; част от инвеститорите избират да осребрят. Въпреки това, много от тях задържат имотите, залагайки на дългосрочно поскъпване и приемайки краткосрочния паричен поток като второстепенен.

Една нова възможност се появява именно на пазара на апартаменти – с леко понижаване на цените и голямо предлагане, опитни инвеститори могат да намерят изгодни сделки за нови жилища, особено ако строителите предлагат отстъпки или стимули за приключване на продажбите. Някои строители при бавни продажби предлагат гарантирани наеми или корекции в цените, което може да привлече инвеститори, търсещи изгодни покупки. Освен това, преобразуванията на офиси в жилища в центъра предлагат потенциално интересна инвестиционна възможност: тези проекти създават уникални апартаменти тип лофт в сърцето на града, като някои ще са за наем, а други – евентуално за продажба. Ранните инвеститори могат да се включат като партньори в тези преобразувания или да планират закупуване на жилища, ако станат апартаменти. Стимулите от града правят тези проекти финансово привлекателни за строителите, което може да се отрази в изгодни цени за крайните купувачи.

Друг сегмент са специално построените сгради за отдаване под наем. Институционални инвеститори, включително пенсионни фондове и REITs, все по-често разглеждат Калгари за строителство или покупка на жилищни сгради за наем. Например, Boardwalk REIT (голям собственик на апартаменти, базиран в Алберта) разширява портфолиото си. При нарастваща вакантност човек би се замислил, но дългосрочната теза е, че растежът на населението в Калгари ще поддържа търсенето на наеми стабилно и наемите ще възобновят умерения си ръст, след като новото предлагане се усвои. В сравнение с други градове, капиталовите доходности (първоначални доходи) на имотите под наем в Калгари са по-високи – около 5%+ спрямо под 4% във Ванкувър/Торонто. Някои инвеститори виждат това като сигнал за покупка – получават добър доход и потенциално поскъпване с растежа на града. През 2025 г. всъщност виждаме, че канадски REITs и фондове увеличават алокациите си за многофамилни жилища, тъй като очакват по-добра възвръщаемост през 2025–2027 г. след затишие deeded.ca. Добре финансирани инвеститори също се оглеждат за затруднени или проблемни проекти за строителство на апартаменти, които могат потенциално да изкупят или преобразуват в наеми, ако по-малки строители изпитат финансови затруднения deeded.ca.

Чуждестранни инвестиции: Исторически, Калгари не е имал същото ниво на директни чуждестранни покупки на жилища, както например Ванкувър. Въпреки това, в средата на 2010-те имаше известно увеличение на чуждестранния интерес (включително от Китай и Близкия изток) към апартаменти и земя, когато пазарът беше в застой (търсене на изгодни сделки). Федералната забрана за чуждестранни купувачи (2023-2027) на практика постави пауза на всички нови чуждестранни покупки на жилищни имоти canada.ca. Така че през 2025 г. чуждестранните лица до голяма степен са извън уравнението за къщи/апартаменти. Това казано, чуждестранният капитал все още може да влиза чрез проекти за развитие или търговски сделки. Забележително е, че някои американски частни инвестиционни фондове и глобални фондове разглеждат секторите за наеми и индустриални имоти в Калгари. Също така, Алберта никога не е имала данък за чуждестранни купувачи (за разлика от Британска Колумбия и Онтарио), така че когато забраната бъде вдигната или ако има изключения (например студенти или притежатели на работни разрешителни могат да купуват след измененията), Калгари може да види ръст от натрупан чуждестранен интерес. Например, ако международни студенти (голяма част от притока на непостоянни жители) решат да купят апартаменти, докато са с работни разрешителни (вече позволено), това може да даде нишов тласък.

Търговски инвестиции: От търговска гледна точка, индустриалните имоти са настоящите фаворити. Инвеститори от цяла Канада са силно заинтересовани от индустриалния сектор, а комбинацията от по-ниска входна цена и високо търсене в Калгари го прави привлекателен. Видяхме големи сделки като продажби на портфейли с логистични центрове в Калгари на институционални купувачи. Доходността в Калгари може да е около 5-5,5% за индустриални имоти, малко по-висока от по-ограничените пазари, което го прави относително добра покупка. С продължаващия ръст на електронната търговия, много хора виждат индустриалния сектор като дългосрочен стабилен залог. Някои местни предприемачи, които строиха индустриални сгради на спекулация през 2018–2021, сега реализират големи печалби, продавайки завършени и отдадени под наем сгради на пасивни инвеститори. Има и интерес към развитие на нови индустриални имоти на build-to-suit основа за компании, които след това се държат от инвеститорите.

За офис инвестициите това е контрарийска стратегия. Повечето инвеститори са предпазливи към офисите в Калгари поради високата вакантност и несигурното възстановяване. Цените на по-старите офис сгради са спаднали дотолкова, че някои се търгуват на части от стойността за замяна. Дръзка стратегия на някои опортюнистични инвеститори (включително местни предприемачи и фирми) е да купуват затруднени офис кули за преустройство или промяна на предназначението. Например, група може да закупи почти празна офис сграда клас B на голяма отстъпка и след това да кандидатства за градска субсидия за преустройство в жилища или други цели. Ако проектът е успешен, крайната стойност може значително да надвиши покупната цена плюс разходите за преустройство, носейки добра печалба. Въпреки това, тези проекти са сложни и не са гарантирани, и изискват експертиза на предприемач, а не просто пасивно инвестиране. Традиционното инвестиране в отдаване под наем на офиси остава рисково в Калгари; не сме чували много основни фондове да купуват офис кули в Калгари през 2025 г. – всъщност по-често собствениците са в неизпълнение или връщат ключовете на кредиторите през последните години. Така че офис секторът в момента е предимно за инвеститори в специални ситуации.

Търговските имоти са донякъде по средата. Търговският сектор в Калгари има стабилни основи, така че имоти като търговски ленти с хранителни магазини или добре разположени търговски центрове могат да бъдат солиден източник на доход. Националните инвеститори в търговски имоти все още харесват Калгари – например RioCan, First Capital и други оперират тук и продължават да постигат добри резултати. Ключът е да се избере правилният търговски имот – тези, които са свързани с растящи квартали или имат уникално привличане (като новия обект Farmer’s Market West, който вероятно ще бъде магнит за инвестиции). Покачването на смесените проекти означава също, че инвеститорите понякога купуват или развиват проект, който има както жилищни, така и търговски компоненти, диверсифицирайки източниците си на доход.

Земя и развитие: Инвестирането в земя е друг ъгъл. Тези, които са купили земя в покрайнините на Калгари преди 5-10 години, вероятно са видели голямо увеличение на стойността, тъй като тази земя се усвоява за нови общности. През 2025 г. цените на земята по периферията се покачват с всички нови обявени общности. Някои инвеститори се специализират в получаване на разрешителни за земя (одобрения за зониране), след което я препродават на строители – това може да бъде доходоносно във фаза на растеж. В града, земята за уплътняване (парцели за дуплекси или малки кооперации) също е поскъпнала благодарение на търсенето на жилища в централните части. Но трябва да се следят промените в зонирането – Калгари преминава към нов регламент за използване на земята, който може да увеличи плътността на много парцели, потенциално повишавайки стойността им. Обратно, ако твърде много нова крайградска земя бъде пусната на пазара наведнъж, покачването на цените може да се забави.

Наеми срещу поскъпване: Традиционно Калгари е по-скоро пазар за паричен поток, отколкото за чиста капиталова печалба (в сравнение с по-горещи пазари). През 2025 г. брутната доходност от наем за типичен апартамент може да е около 5-6%, което е сравнително добре, но нетната доходност (след разходи) може да е 3-4%, което при сегашните ипотечни лихви може да означава неутрален или леко отрицателен паричен поток за силно ливъриджирани инвеститори. Това е ограничило спекулациите и е предпазило пазара от прегряване – нещо здравословно. Много местни инвеститори са с дългосрочен хоризонт, очаквайки, че дори и паричният поток да е малък сега, ще се възползват от бъдещо поскъпване, когато Калгари нарасне до метрополия с над 2 милиона души до 2030 г. Наистина, някои инвеститори от други провинции смятат Калгари за „недооценен“ – например самостоятелна къща за $600 000 тук срещу $1,5 млн. в Торонто – и предвиждат изравняване. Дали това ще се случи е несигурно, но ако икономиката на Калгари остане стабилна, цените вероятно имат потенциал за ръст в дългосрочен план, осигурявайки печалба на тези, които купуват в този по-спокоен период.

Флипване и краткосрочна търговия: В разгара на бума, флипването на къщи или апартаменти беше често срещано (някои инвеститори реализираха бързи печалби, тъй като цените скачаха месец за месец). До 2025 г. възможностите за флипване са намалели поради стабилните цени. Сега флипърите трябва реално да добавят стойност (чрез ремонт или преустройство), а не просто да разчитат на пазарната инерция. Все още има активен сегмент за ремонт и препродажба, особено при по-стари къщи на добри локации – инвеститорите могат да купят остарял дом, например в Lake Bonavista, да го ремонтират изцяло и да го продадат на семейство с надценка. Това работи, стига входната цена да е правилна. Разликата между цените на старите и новите домове в утвърдени райони дава възможност за това.

AirBnB/Краткосрочни наеми: Това е още една микро-тенденция. Туризмът и конгресният бизнес в Калгари се възстановиха през 2023–2024 г. (Stampede, събития и др.), и макар да не е толкова голям пазар като в някои други градове, има търсене на краткосрочни наеми. Някои инвеститори са опитвали AirBnB стратегии с апартаменти в центъра или къщи близо до популярни атракции. Няма общинска забрана за краткосрочни наеми (макар че се обсъждат регулации), така че това е възможност. Въпреки това, съотношението между възвръщаемостта и усилията, както и регулаторният риск, означават, че това не е мащабен пазар; по-скоро ниша за няколко опитни играчи.

В обобщение, инвеститорите през 2025 г. намират имотния пазар в Калгари за привлекателен заради основните му показатели и относителната му стойност. Пазарът не е в истерия, което всъщност привлича предпазливи инвеститори, които могат да придобият активи на разумни цени, без да се налага да участват в наддавания. Най-добрите възможности изглежда са в области като жилища под наем (възползвайки се от евентуална временна слабост, за да се позиционират за бъдещи печалби), индустриални/логистични обекти (залагайки на нарастващата роля на Калгари в този сектор) и проекти с добавена стойност (като преустройства или реновации). Местното познаване е ключово – да знаеш кои квартали са във възход (например потенциалът за обновяване на Forest Lawn avenuecalgary.com, или кои предградия ще получат следващото училище) може да даде предимство. Има и усещане, че моментът е подходящ: някои инвеститори виждат 2025 г. като година за покупка при спад – пазарът е спрял след голям растеж, така че влизането сега може да позволи да се възползваш от следващия възходящ цикъл, особено ако лихвите паднат и търсенето отново се увеличи. Както каза един имотен консултант, Калгари през 2025 г. е „нито пазар на купувачите, нито на продавачите – това е пазар на инвеститорите“, където информираните инвеститори могат да правят стратегически ходове, докато крайните потребители изчакват.

Квартали, които да следите в Калгари

Калгари е град с разнообразни квартали, всеки със своя собствена динамика. През 2025 г. някои райони преживяват бърз растеж или значителни промени, които си струва да се отбележат:

• Нови крайградски общности: Най-бързият растеж на Калгари е по краищата му, в съвсем нови квартали, които не съществуваха преди няколко години. Например, Йорквил в далечния югозапад (западно от Macleod Trail на 194th Ave SW) е един от най-новите квартали на града avenuecalgary.com. Той разполага с централен парк, езера и домове, подходящи за семейства, които вече привличат много млади семейства. Близките утвърдени райони като Silverado и Legacy предлагат магазини и училища, докато удобствата на самия Йорквил станат напълно достъпни avenuecalgary.com. На север, Glacier Ridge и Ambleton (точно северно от Evanston) се разширяват, предлагайки нови еднофамилни къщи и таунхауси, които са по-достъпни от тези в по-близките предградия. Belvedere в далечния изток (отвъд Abbeydale) е друга огромна зона, която оживява и се очаква да приюти десетки хиляди жители. Тези нови райони заедно поемат голяма част от увеличението на населението на Калгари – всъщност, активно развиващите се предградия са отговорни за около 61% от целия ръст на жилищните единици през 2021–2025 г. calgary.ca. Инвеститорите и строителите на жилища са много активни тук, тъй като търсенето на крайградски домове от първи купувачи и новодошли остава високо. Градът също така е одобрил Alpine Park в югозападната част, Keystone Hills на север и други – всъщност, ако погледнете картата на Калгари, очертанията се разширяват навън. Тези квартали обещават най-новото в модерното крайградско планиране: домове с отворени пространства, обширни пешеходни алеи и често концепция за център на селището с елементи за смесено ползване.
• Живост в централните квартали – Marda Loop и района: Marda Loop (включващ South Calgary, Altadore, Garrison Woods) преживява строителен бум. Вече е топ дестинация за бутикови магазини и модерни ресторанти, но сега става още по-гъсто населен. Много от старите бунгала отстъпиха място на редови къщи и малки кооперации. Районът е под такъв натиск за развитие, че „много от улиците му изглеждат като въртяща се врата на строителството“ avenuecalgary.com. Един от големите проекти, които започват, е Marc and Mada Block, двуакрово многофункционално застрояване от Calgary Co-op и Truman Homes avenuecalgary.com. То ще донесе нови жилищни единици плюс търговски площи (включително вероятно нов Co-op супермаркет) в сърцето на Marda Loop. Докато строителството сега е неудобство (със затворени пътища и шум), очаква се обновяването да подобри пешеходното преживяване и да донесе повече жители и търговска активност в района в дългосрочен план avenuecalgary.com. По същество, Marda Loop се развива от нискоетажен квартал към средноетажно градско селище, като запазва модерния си дух. Определено е квартал, който си струва да се следи – стойността на имотите се е покачила значително, а след завършване на проектите ще бъде един от най-желаните адреси в Калгари за тези, които искат живот в центъра, но без високите сгради на даунтауна.
• Център/Бетлайн и East Village: Бетлайн на Калгари (точно южно от центъра) е един от най-бързо растящите райони по население през последното десетилетие, благодарение на многобройните жилищни кули. През 2025 г. Beltline продължава да привлича нови жители. Забележителен е продължаващият успех на 17th Ave SW като развлекателен район – нови барове и заведения заменят старите, което го поддържа свеж. Тъй като все повече хора работят от вкъщи или хибридно, животът в Beltline (с неговата пешеходност) става привлекателен. Междувременно, съседният East Village (източният край на центъра) се утвърждава като общност. Всички планирани жилищни кули там вече са построени или в процес на изграждане, а удобства като Централната библиотека и музикалният център Studio Bell го превръщат в културен център. East Village има нов супермаркет (открит през 2021 г.) и други търговски обекти, които най-накрая му придават усещане за завършена общност. С новия Event Centre, който се строи точно южно от East Village, целият този район ще види още повече развитие. Очаквайте ресторанти, пъбове и хотели да започнат да се появяват до 2026 г. около 12th Ave и 4th Street SE. Засега се изкупуват терени и някои стари сгради се събарят във Victoria Park. Ако се погледне напред, до 2030 г. Beltline/East Village/Rivers District може да приюти още хиляди жители и да стане много по-оживен, като по същество разшири жизнеността на центъра отвъд работното време.
• Ревитализация в Greater Forest Lawn: Районът Forest Lawn (в източен Калгари по International Avenue SE) отдавна е имигрантска, работническа общност с относително ниски цени на жилищата – и, честно казано, с репутация на по-груб квартал. Въпреки това, все по-често се разглежда като следващата граница за ревитализация. Градът е определил части от Forest Lawn за мащабен проект за преустройство и ревитализация, с цел да се добавят жилищни възможности и да се подобрят обществените пространства avenuecalgary.com. Говори се за нов Forest Lawn Civic Centre, който ще бъде културен и развлекателен център (макар че финансирането все още се осигурява) avenuecalgary.com. Вече International Avenue (17 Ave SE) получи обновяване на уличната среда преди няколко години, което я направи по-подходяща за пешеходци и подчерта глобалния ѝ пазарен облик (с разнообразни магазини и кухни). Инвеститорите се насочват към Forest Lawn, защото това е една от последните вътрешноградски зони с изгодни цени на имотите. Както отбелязва списание Avenue, Forest Lawn „е готов да се превърне в страхотен район, особено за инвеститори, които търсят възможност, тъй като нови жители прииждат в града, а младите семейства не могат да си позволят западната част на вътрешния град“ avenuecalgary.com. По същество, тъй като места като Marda Loop и Inglewood са станали скъпи, хората гледат на изток за достъпни домове близо до центъра, а Forest Lawn отговаря на тези изисквания. Ако гражданските подобрения продължат и проблемите с престъпността бъдат решени, Forest Lawn може значително да се джентрифицира през следващите години. Вече могат да се видят стилни нови къщи по някои улици, а местни бизнеси като микропивоварни или арт пространства започват да се появяват, което е знак за ранните етапи на промяна.
• University District & NW Revamps: В северозападната част, University District близо до Университета на Калгари се превърна в модел на смесена общност. В периода 2020-2025 г. бяха завършени няколко сгради с апартаменти, жилища под наем и търговска главна улица. Тя привлича не само студенти, но и хора, които търсят по-малки жилища, и млади професионалисти с привлекателния си дизайн и удобства (като кино, супермаркет, ресторанти – всичко на пешеходно разстояние). Това показва как Калгари възприема градските принципи в предградски контекст. В близост, по-старите райони Brentwood и Banff Trail виждат проекти, ориентирани към обществения транспорт, благодарение на LRT станциите и близостта до U of C. Очаквайте повече средновисоки кооперации и апартаменти в тези зони.
• Луксозни джобове: В най-горния сегмент, квартали като Elbow Park, Mount Royal, Britannia остават върхът на луксозния живот и са отбелязали рекордни продажби дори на балансиран пазар – богатството в Калгари все още е очевидно, а тези утвърдени райони запазват стойността си. От друга страна, някои луксозни предградия (като Springbank Hill, Aspen Woods), които след 2015 г. имаха излишък от скъпи имоти, сега отчитат по-голяма активност, тъй като повече хора с високи доходи се преместват от други провинции и намират тези цени за изгодни в сравнение с Ванкувър.
• Извън границите на града: Заслужава да се отбележи растежът в районите точно извън Калгари като Airdrie, Cochrane, Chestermere и др., които на практика са сателитни общности. Например, Airdrie на север преживява бум и сега е град с около 80 000 души. През 2025 г. пазарът там е стабилен (бенчмарк цената на жилищата в Airdrie дори достигна нови рекорди creb.com). Тези градчета се възползват от растежа на Калгари, но предлагат усещане за малък град или специфичен начин на живот (като езерото в Chestermere). Те са все по-интегрирани (някои хора живеят там и пътуват до Калгари или обратно). Така че в по-широк смисъл, целият регион на Калгари има забележителни квартали, не само в рамките на градските граници.

В обобщение, кварталите с най-голям импулс през 2025 г. включват новите предградия, които оформят новите граници на Калгари, модерните вътрешни райони, които се уплътняват с ново строителство и смесени проекти (Marda Loop, Inglewood, Kensington до известна степен), и досега пренебрегвани зони като Forest Lawn, които са на прага на обновяване. Всеки предлага различни възможности: новите предградия – за големи строителни компании и млади семейства, вътрешният град – за градски начин на живот и бутиково строителство, а преходните райони – за инвеститори, търсещи растеж на стойността. Децентрализираният характер на Калгари – комбинация от разрастване на предградията и джобове на урбанизация – означава, че няма една единствена „най-гореща“ зона, а по-скоро няколко фронта на растеж. Важно е, че с разширяването на Калгари, свързаността между тези квартали (чрез пътища и транспорт) и осигуряването на достатъчно удобства ще определят кои наистина ще просперират.

Пазарна перспектива: краткосрочна и дългосрочна

Краткосрочна перспектива (2025–2026)

В близко бъдеще се очаква пазарът на недвижими имоти в Калгари да остане балансиран и относително стабилен. Еуфорията от началото на 2020-те отстъпи място на период на умереност. За останалата част от 2025 г. и през 2026 г. повечето анализатори очакват плосък до умерен ръст на цените на жилищата, вместо големи колебания. Официалната прогноза на Борда по недвижими имоти на Калгари сочи, че до края на 2025 г. бенчмарк цените ще са приблизително на нивото от миналата година (или малко над него) за самостоятелните и полу-самостоятелните къщи, и малко под миналогодишните за апартаменти и таунхауси storeys.com. На практика това означава, че може да видим цените на самостоятелните къщи да се покачат с 1–2%, а цените на апартаментите да спаднат с 1–2% през годината – на практика без съществена промяна, в рамките на статистическата грешка. Обемите на продажбите се очаква да са по-ниски от пика през 2021–2022 г., но близо до дългосрочните средни стойности (прогнозата на CREB е около 23 000 продажби през 2025 г., което е около 10-годишната средна стойност) storeys.com storeys.com. Това съответства на здрав, функциониращ пазар, при който нито продавачите, нито купувачите имат ясно изразено предимство.

Няколко фактора подкрепят тази умерена перспектива. Лихвените проценти са основен фактор – докато разходите по заемите остават високи, те действат като ограничител на ръста на цените. Ако Банката на Канада продължи с предпазливи намаления на лихвите до 2026 г. (може би намалявайки основната лихва до около 2% от сегашните 2,5%, при условие че инфлацията е под контрол), ипотечните лихви може да спаднат съответно. Това би подобрило донякъде достъпността, което потенциално би увеличило търсенето. Въпреки това, е малко вероятно скоро да се върнем към свръхниските ипотеки от 1,5% от 2021 г. Така че пазарът вероятно няма да влезе отново в спекулативна треска в краткосрочен план; вместо това, всяко увеличение на покупателната способност ще бъде посрещнато от все още изобилното предлагане, което ще държи нещата под контрол. Сценарият, който трябва да се следи, е ако BoC намали лихвите по-бързо или по-дълбоко от очакваното (например в отговор на рецесия). Странно, рецесия може да доведе до понижаване на лихвите, което може да стимулира търсенето на жилища, дори когато икономиката отслабва – но ако хората губят работата си, може да не купуват жилища. Така че, в краткосрочен план, това е балансиран акт.

От страната на предлагането, през 2025 и 2026 г. ще има много завършени жилища, както беше обсъдено. Това ново предлагане (особено апартаменти и жилища под наем) ще продължи да дава възможности на купувачите и ще предотвратява прекомерното покачване на цените. Възможно е дори да видим увеличение на обявите, ако повече инвеститори решат да продадат имоти или ако купувачите, които искат да се преместят в по-голямо жилище, се почувстват уверени да пуснат на пазара сегашния си дом (тъй като сега е по-лесно да се намери нов). Растящият инвентар може да наклони пазара към леко предимство за купувачите в някои сегменти. Например, купувачите на апартаменти през 2026 г. може да установят, че могат да договорят по-ниски цени, ако на пазара има няколко подобни имота. Краткосрочният риск от корекция на цените изглежда нисък, тъй като цените в Калгари не са надхвърлили драстично фундаменталните показатели и ръстът на населението е силен стабилизиращ фактор. По-вероятно е да видим плавно „меко кацане“ – леки корекции, а не рязък спад.

В пазара на наеми в краткосрочен план вероятно ще продължи да е в полза на наемателите. Както беше споменато, вакантността може да се увеличи още в края на 2025 г., когато се открият още проекти (някои прогнози сочат пик на вакантността около 6%). Затова 2025–26 г. може да се окаже отличен период за наемателите да сключат изгодни сделки или за фирмите да договорят офис наеми (ако им трябват) при изгодни условия. Но към края на 2026 г., ако имиграцията остане силна, голяма част от новото жилищно строителство може да бъде усвоено, което потенциално отново ще затегне пазара.

В сегмента на бизнес имотите, вакантността на офисите не се очаква да се подобри драстично в краткосрочен план. Възможно е вакантността в центъра да се задържи около 30% до 2026 г. cbre.ca – всяко подобрение ще бъде бавно. Откриването на новия Event Centre през 2027 г. може да бъде катализатор за центъра (привличане на бизнеси и др.), но това е малко извън краткосрочния хоризонт. Индустриалният сектор трябва да остане силен в краткосрочен план; ако има промяна, до 2026 г. може да видим спад на вакантността, тъй като новото предлагане се усвоява, освен ако не започне нова вълна строителство. Търговските площи ще зависят от потребителските разходи – в краткосрочен план, при високи лихви, разходите може да са слаби, но докато заетостта е стабилна, заетостта на търговските площи трябва да остане стабилна.

Дивата карта в краткосрочен план винаги е нещо неочаквано – например внезапен скок или срив в цените на петрола, промяна в правителствената политика и т.н. Алберта ще има още едни провинциални избори до 2027 г., и винаги има някои политически различия (като подходи към привличането на бизнес или финансирането на жилища). Но в рамките на 2025–26 г. политиките са относително установени (например забраната за чуждестранни купувачи остава, имиграционните цели може леко да се намалят, но все още са високи и т.н.). Освен ако не настъпи тежка глобална рецесия, която да удари търсенето на суровини, икономиката на Калгари трябва да расте умерено и да подкрепя жилищния пазар.

В обобщение, краткосрочната прогноза е за „меко кацане“ и плато. Купувачите могат да очакват повече избор и по-малко стрес в сравнение с преди няколко години, и може би леко по-добра достъпност, ако лихвите спаднат. Продавачите трябва да бъдат реалисти относно цените и да очакват по-дълги дни на пазара. Инвеститорите ще намерят по-спокойна среда, за да изберат своите възможности. По същество, 2025–26 се очертава като период на стабилност и рестарт – позволявайки на доходите да настигнат цените, а жилищното предлагане да настигне населението – което създава по-здрава основа за дългосрочен план.

Дългосрочна прогноза (2027–2030)

Гледайки по-напред към останалата част от десетилетието, перспективите за недвижимите имоти в Калгари остават фундаментално положителни, въпреки че се очаква растежът да бъде по-умерен и устойчив в сравнение с влакчето на ужасите през 2010-те и ранните 2020-те. Редица дългосрочни тенденции и прогнози очертават картина за това как може да изглежда пазарът на Калгари до 2030 г.:

• Население и търсене на жилища: Очаква се населението на метрополията Калгари да продължи да нараства, като потенциално ще достигне или надхвърли 2 милиона до 2030 г. (от ~1,6–1,7 милиона през 2025 г.). Въпреки това, както беше обсъдено, темпът на растеж може да се забави от изключителните ~4-6% годишни скокове до нещо по-близко до 1,5–2,5% годишно atb.com. Дори при 2% годишно, това са приблизително 30 000+ нови жители всяка година, които се нуждаят от жилища. Съставът на растежа може да се измести повече към естествен прираст и вътрешнопровинциални премествания, ако имиграцията бъде намалена. Но Калгари вероятно ще остане сравнително млад град (средна възраст – началото на 30-те), с много нови семейства. Това поддържа постоянно търсене на жилища, особено за семейни домове и наеми за новодошлите. До 2030 г. голямото поколение на милениалите ще бъде в 30-те и 40-те си години (основна възраст за покупка на жилище), а поколението Z – в 20-те и ранните 30-те (влизане на пазара на наеми/първо жилище). Така че демографският импулс е налице.
• Предлагане на жилища и строителство: След рекордните години на строителство в началото на 2020-те, ще успее ли Калгари да поддържа темпото? Икономическата прогноза на града сочи, че започнатите жилища ще бъдат средно около 21 000 единици годишно за периода 2023-2026 calgary.ca (което е исторически много високо). Възможно е да има лек спад в края на 2020-те, ако растежът на търсенето се забави или ако високите строителни разходи се запазят. Въпреки това, за да се отговори на натрупаното търсене, Калгари вероятно трябва да продължи да строи агресивно. Националният доклад на CMHC за недостига на жилища посочва, че Канада се нуждае от милиони нови домове до 2030 г., за да възстанови достъпността truenorthmortgage.ca. За Калгари това означава десетки хиляди допълнителни жилища над сегашните планове. Това е амбициозно, но Калгари има предимство – изобилие от земя и сравнително по-бързи одобрения – за да увеличи реално предлагането. Може да видим, че градът ще наблегне на гъстота в утвърдените райони до 2030 г. (напр. повече жилища от типа „липсваща среда“), както и развитие на нови крайградски общности. Ако строителството се забави поради икономически фактори, съществува риск от ново затягане на пазара към края на десетилетието. Но ако Калгари успее да поддържа започнатите жилища около ~15 000+ годишно до 2030 г., би трябвало да поеме растежа с умерено покачване на цените. По същество, дългосрочната стратегия за предлагане ще определи дали Калгари ще остане достъпен или отново ще усети натиск върху предлагането.
• Ценова траектория: В дългосрочен план поскъпването на жилищата в Калгари вероятно ще се върне към по-нормални нива – може би в съответствие с инфлацията или малко над нея (напр. около 2–4% годишно). Прогнозата на града от пролетта на 2025 г. предполага, че бенчмарк цената на жилищата ще остане практически непроменена през този цикъл calgary.ca, поради силното съответствие между предлагане и търсене. Но след 2026 г., ако растежът на населението остане положителен и икономиката е стабилна, умерените годишни увеличения на цените са разумни. Със сигурност не се очаква ново удвояване на цените за кратко време, както се случи при някои по-ранни бумове. До 2030 г. може да се очаква средната цена на жилище в Калгари да е с около 15–25% по-висока от нивата през 2025 г. Така че, ако сега е около ~$600 000, може би ще е в порядъка на $700 000–$750 000 през 2030 г. (груба оценка), освен ако не се случат непредвидени събития. Дългосрочните прогнози на RBC (от някои материали за инвеститори) поставят средната цена в Калгари около $810 000 до 2025 г. vestaproperties.com – но това изглежда нереалистично при сегашната ситуация; по-вероятно е такава стойност да бъде достигната по-близо до 2030 г. Важно е, че цените на жилищата в Калгари също ще зависят от режима на лихвените проценти. Мнозина очакват, че в края на 2020-те световно ще се върнем към по-нормални лихвени проценти (т.е. не толкова ниски, колкото през 2020 г., но и не толкова високи, колкото през 2023 г.), което може да позволи стабилен, но не прекомерен ръст на цените.
• Икономическа еволюция: През следващите 5+ години икономиката на Калгари ще продължи да се диверсифицира. Надеждата (и до известна степен тенденцията) е, че до 2030 г. Калгари вече няма да е толкова силно обвързан с нефтените бумове и спадове. Сектори на растеж могат да включват технологии (инициативите за превръщане на Калгари в технологичен център дават резултат), възобновяема енергия и чисти технологии (използвайки експертизата на Алберта, но преминавайки към бъдещи енергийни източници), логистика (Калгари като основен западен дистрибуционен център), и евентуално повече туризъм и култура (с разширен конгресен център, нов център за събития, може би дори бъдещи събития като кандидатура за Експо или друго голямо събитие за представяне на града). Ако Алберта успее да се отдели поне малко от съдбата на петрола, пазарът на недвижими имоти може да се радва на по-голяма стабилност вместо на резки циклични колебания. Въпреки това, нефтът и газът все още ще бъдат значими през 2030 г. – реалистично, световното търсене на енергия няма да се срине дотогава, а Алберта разполага с нискостойностни резерви. Така че Калгари вероятно ще преживее поне още един енергиен възход до 2030 г. – което ще засили доходите, заетостта и търсенето на жилища (и може да предизвика мини-бум на жилищата, ако не бъде съпроводен с достатъчно предлагане).
• Центърът и градското ядро през 2030 г.: Голям въпрос: как ще изглежда центърът на Калгари през 2030 г.? Идеално, до 2030 г. вакантността в центъра ще е значително намалена, благодарение на преустройства и нови функции. Целта на града да премахне 6 милиона кв. фута офис площи до 2031 г. би намалила вакантността с около 15 процентни пункта, ако бъде постигната. Така че вакантността в центъра може да падне от ~30% до средата на тийнейджърските проценти до 2030 г. – това е цел, но не е гарантирано. Представя се по-оживен, смесен център с, да речем, 10 000+ повече жители (заради преустройства и нови жилищни сгради). Ако това се случи, може да промени пазарната динамика: жилищата в центъра може да преживеят ренесанс, а районите около центъра (Beltline, East Village) да отбележат по-силен ръст, защото центърът отново е привлекателно място за живеене. Event Centre, нови културни обекти, може би наплив на студенти, ако се разшири кампус в центъра – тези фактори могат да съживят търсенето на имоти в централната част. По същество, Калгари 2030 или ще е страхотна история на възраждане (което значително ще повиши стойността на имотите там), или ще продължи да се бори (в такъв случай цените на жилищата може да останат ниски). С оглед на сегашния импулс и фокуса на общината, сме по-скоро оптимисти в тази посока.
• Инфраструктура до 2030 г.: Първата фаза на Green Line LRT се очаква да бъде в експлоатация до 2030 г. en.wikipedia.org. Това ще промени из основи транспорта в северно-централните и югоизточните коридори. Недвижимите имоти около тези 10 нови станции би трябвало да отбележат ръст – обикновено имотите на пешеходно разстояние от станция се продават на по-висока цена, след като линията заработи. В дългосрочен план, ако се финансират и следващи фази (към северно-централен Калгари), това ще отвори още повече възможности за TOD (развитие, ориентирано към транспорта). Също до 2030 г. други проекти като евентуално разширение на медицинския център Foothills, може би нов терминал на летището и др., могат да бъдат реализирани. Калгари може да обмисли кандидатура за световни събития (разглеждаха 2030 Commonwealth Games, но това беше отложено – но може би нещо друго). Тези събития често стимулират инфраструктурата и жилищното строителство (макар че струват и пари).
• Климат и околна среда: Макар че не са често на преден план в краткосрочните пазарни разговори, до 2030 г. климатичните съображения може да започнат да влияят повече на недвижимите имоти. Калгари има сравнително нисък климатичен риск (няма покачване на морското равнище и т.н.), но събития като наводнението през 2013 г. показаха уязвимости. До 2030 г. новите защитни съоръжения и мерки за предотвратяване на наводнения по реките Бо и Елбоу трябва да са напълно изградени, за да защитят центъра и вътрешните райони. Това всъщност може да повиши привлекателността на имотите до реката (ако хората имат доверие в защитите). Климатичната привлекателност на Калгари може да се увеличи, тъй като други места страдат (вече се говори за климатични мигранти). Преходът към чиста енергия също може да означава, че до 2030 г. ще има нови индустрии (като водород или литий), които да подсилят икономиката.
• Достъпност и политика: Достъпността на жилищата ще остане обществена грижа. В национален мащаб Калгари все още е един от по-достъпните големи градове, но ако цените се повишат и лихвените проценти не паднат значително, местната достъпност може да се влоши. Градът и провинцията може да въведат мерки, за да гарантират, че семейства със средни доходи могат да купуват или наемат на разумни цени. Още през 2023–24 г. Калгари преживя известна криза с наемите, която се облекчи с увеличаване на предлагането; вероятно не биха искали това да се повтори. Може да видим повече партньорства за достъпни жилища (като преобразуване на празни офиси в достъпни жилища с държавно финансиране). Ако в дългосрочен план предлагането на жилища не навакса или пазарът отново се ускори, винаги има шанс за политическа намеса (например по-строги правила за ипотеките или данъци), за да се успокои ситуацията. Но това е трудно за прогнозиране.

Като се вземе всичко предвид, дългосрочната прогноза до 2030 г. за пазара на недвижими имоти в Калгари е предпазливо оптимистична. Калгари е на път да продължи да расте, както по население, така и като икономически център. Търсенето на недвижими имоти трябва да расте паралелно, но вероятно с темп, който градът (чрез проактивно развитие) може да управлява. Основната разлика спрямо миналите десетилетия може да бъде намалената волатилност – Калгари може да се превърне в по-стабилен пазар на растеж, подобно на други метрополии. Собствениците на жилища могат да очакват стойността на имотите им да се увеличава с устойчив, но не прекомерен темп, натрупвайки капитал с времето. Наемателите може да се възползват от по-голям избор на наеми и по-умерена инфлация на наемите (въпреки че увеличенията ще се възобновят, когато текущото предлагане се усвои). Собствениците на търговски офиси ще се надяват на по-разнообразна база наематели до 2030 г., докато индустриалните наемодатели вероятно ще разполагат с активи с повишена стойност в напълно развит индустриален пазар.

Може да се каже, че Калгари през 2030 г. може да наподобява това, което преживяха Денвър или Остин – градове, които нараснаха бързо, диверсифицираха икономиките си и видяха ръст на недвижимите имоти, но останаха по-достъпни от крайбрежните мегаполиси. Качеството на живот в Калгари (слънчево време, близост до планини, чист град) и относителната достъпност могат да привличат бизнеси и хора постоянно, засилвайки положителния цикъл. Освен при неочаквани сътресения, градът е на път за стабилна експанзия. Затова дългосрочните инвеститори виждат Калгари като сигурен залог; семействата го виждат като място, където собствеността върху жилище ще остане постижима; а градските плановици виждат възможност да насочат растежа умно (повече гъстота, повече транспорт), така че до 2030 г. Калгари да е по-голям, но и по-добре свързан и по-приятен за живеене град. В термините на недвижимите имоти това означава по-голям пазар, но такъв, който се характеризира с равновесие – правилният баланс между предлагане и търсене, водещ до нито балон, нито срив, а до устойчива просперитет.