Kluczowe fakty
- Zmiana na rynku w 2025 roku: Po kilku latach boomu, rynek nieruchomości w Calgary stabilizuje się. Sprzedaż spadła do bardziej normalnych poziomów, a ogólne ceny domów są mniej więcej na tym samym poziomie lub nieznacznie niższe rok do roku creb.com creb.com, co oznacza zmianę w stosunku do dwucyfrowych wzrostów z lat 2021–2022.
- Ceny mieszkań według segmentów: Cena referencyjna domu w Calgary wynosi około 590 000 $ w połowie 2025 roku creb.com. Domy wolnostojące i bliźniaki utrzymały swoją wartość lub odnotowały niewielkie wzrosty (~0–2% rocznie) storeys.com, dzięki ograniczonej podaży w popularnych lokalizacjach. Natomiast mieszkania w kondominiach i szeregowcach notują niewielkie spadki cen (około 1–2% rok do roku) z powodu wzrostu nowej, wysokozagęszczonej zabudowy creb.com storeys.com.
- Rekordowa nowa zabudowa i zapasy: W Calgary buduje się w zawrotnym tempie. Rozpoczęto budowę rekordowej liczby ~24 400 jednostek w 2024 roku calgary.ca (głównie kondominia i mieszkania na wynajem), a w 2025 roku utrzymuje się wysoka aktywność budowlana. Ten boom budowlany podwoił liczbę ofert na rynku wtórnym w porównaniu z rokiem ubiegłym creb.com, łagodząc skrajny rynek sprzedawcy z poprzednich lat. Kupujący mają teraz większy wybór, a rynek przesunął się w kierunku zrównoważonych warunków – nawet sprzyjających kupującym w niektórych segmentach creb.com.
- Rynek najmu się ochładza: Po latach ograniczonej podaży, sektor najmu w Calgary wreszcie się rozluźnia. Wskaźnik pustostanów wzrósł z bardzo niskiego poziomu ~1,4% w 2022 roku do około 4,8% pod koniec 2024 mortgagesandbox.com, gdy na rynek trafiły tysiące nowych mieszkań na wynajem z przeznaczeniem na ten cel. Średnie czynsze ustabilizowały się, a nawet spadły – w połowie 2025 roku średni czynsz w mieście (~1 914 $ dla wszystkich typów lokali) jest niższy o około 9% rok do roku calgary.citynews.ca. Właściciele oferują zachęty (np. darmowe miesiące najmu), a ogłaszane czynsze za mieszkania dwupokojowe spadły o kilka procent w porównaniu z rokiem ubiegłym cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
- Rynek nieruchomości komercyjnych mieszany: Calgary wciąż zmaga się z najwyższym w Kanadzie wskaźnikiem pustostanów biurowych, będącym spuścizną po kryzysie energetycznym i pracy zdalnej. Wskaźnik pustostanów w centrum miasta utrzymuje się na poziomie około 30% cbre.ca, a w całym mieście wynosi około 23–24% assets.cushmanwakefield.com, przy czym wiele starszych wieżowców ma trudności ze znalezieniem najemców. Jednak agresywny program miasta dotyczący przekształcania biur na mieszkania jest w toku – zatwierdzono konwersję 21 budynków biurowych, co stworzy 2 628 nowych mieszkań i usunie ponad 2,6 mln stóp kwadratowych pustej powierzchni biurowej z centrum miasta cmhc-schl.gc.ca. W sektorze handlu detalicznego i przestrzeni wielofunkcyjnych popyt konsumencki się odbudowuje, a nowe projekty (takie jak centra handlowe dla społeczności i rewitalizowane główne ulice) są realizowane ostrożnie wraz z poprawą sytuacji gospodarczej.
- Silny rynek przemysłowy: Rynek nieruchomości przemysłowych w Calgary to jasny punkt. Powierzchnie magazynowe i logistyczne pozostają bardzo poszukiwane dzięki rozwojowi e-commerce i dystrybucji. Wskaźniki pustostanów są niskie (około 4–5% w 2025 roku) avisonyoung.ca po fali nowej zabudowy, która nieco złagodziła wcześniejsze niedobory. Stawki czynszów się ustabilizowały, a około 1–1,5 miliona stóp kwadratowych dodatkowej powierzchni przemysłowej jest w trakcie budowy, aby zaspokoić potrzeby logistyki, produkcji i magazynowania avisonyoung.ca.
- Kluczowe czynniki wzrostu: Kilka czynników kształtuje rynek Calgary. Wzrost liczby ludności to numer jeden – aglomeracja Calgary zyskała zadziwiające ~100 000 nowych mieszkańców (+6%) tylko w 2024 roku atb.com, najszybciej w kraju, dzięki rekordowej imigracji i migracji międzyprowincjonalnej. Ten napływ ludzi (wielu przyciągniętych przez możliwości pracy w Albercie i przystępne ceny mieszkań) znacznie zwiększył popyt na mieszkania. Gospodarka ma się dobrze: prognozuje się, że Alberta będzie liderem wzrostu PKB w Kanadzie w 2025 roku storeys.com, a Calgary stworzyło dziesiątki tysięcy miejsc pracy (zwłaszcza w branży technologicznej, opiece zdrowotnej i budownictwie), utrzymując bezrobocie na poziomie około 7%. Jednocześnie stopy procentowe – po gwałtownym wzroście w latach 2022–2023 – pozostają wysokie, co ogranicza dostępność mieszkań dla kupujących. (Stawka referencyjna Banku Kanady wynosiła od 2,75% do 5% do początku 2025 roku, choć ostatnia obniżka do 2,5% pod koniec 2025 roku przyniosła pewną ulgę reuters.com.) Duże projekty infrastrukturalne również wzmacniają zaufanie: w 2025 roku rozpoczęto budowę Linii Zielonej LRT o wartości ponad 5 miliardów dolarów (Faza 1 doda 16 km i 10 stacji do ok. 2030 roku) en.wikipedia.org, a nowe centrum/event arena o wartości 1,25 miliarda dolarów jest w budowie i ma zostać otwarte w 2027 roku calgary.citynews.ca – oba projekty mają pobudzić rozwój okolicznych terenów.
- Trendy inwestycyjne: Calgary coraz częściej pojawia się na radarze inwestorów. Lokalni inwestorzy nieruchomości byli aktywni w zakupie nieruchomości na wynajem podczas niedawnego boomu, przyciągani przez wysokie stopy zwrotu z najmu (szczególnie w porównaniu do Toronto/Vancouver). W związku z ostatnim osłabieniem czynszów, niektórzy inwestorzy w mieszkania rozważają ponownie swoje decyzje, a gwałtowny wzrost podaży apartamentów sprawia, że część z nich wystawia lokale na sprzedaż, co spowodowało potrojenie liczby ofert sprzedaży mieszkań od połowy 2024 roku mortgagesandbox.com. Kupujący spoza prowincji (z Ontario i Kolumbii Brytyjskiej) nadal postrzegają Calgary jako rynek okazji z potencjałem wzrostu, a niektórzy inwestorzy instytucjonalni i fundusze REIT nabywają aktywa (np. portfele mieszkań na wynajem, parki przemysłowe) po cenach, które wciąż oferują solidne stopy kapitalizacji. Warto zauważyć, że kanadyjski zakaz zakupu przez cudzoziemców (przedłużony do 2027 roku) oznacza, że bezpośrednie inwestycje zagraniczne w mieszkania są ograniczone canada.ca, ale kapitał zagraniczny wciąż trafia do transakcji komercyjnych i projektów deweloperskich. Ogólnie rzecz biorąc, nastroje inwestorów w 2025 roku są ostrożnie optymistyczne – wielu uważa, że Calgary przeszło już fazę przegrzania i obecnie oferuje okno możliwości przed kolejnym cyklem wzrostowym.
- Gorące lokalizacje: W mieście niektóre obszary przechodzą największe zmiany. Nowe osiedla na obrzeżach przeżywają boom – na przykład Yorkville (SW), Glacier Ridge i Ambleton (NW) oraz Belvedere (E) – dodając tysiące domów jednorodzinnych dla rosnących rodzin w Calgary bestcalgaryhomes.com. Ugruntowane przedmieścia, takie jak Livingston, Seton, i Mahogany nadal się rozbudowują, oferując nowe etapy i udogodnienia. W centrum miasta Marda Loop tętni życiem dzięki zabudowie plombowej i dużemu projektowi wielofunkcyjnemu (projekt Marc + Mada), który ma odmienić tę modną dzielnicę avenuecalgary.com. Historyczny obszar Currie Barracks jest przekształcany w nowoczesną, wielofunkcyjną społeczność, a Beltline/East Village nadal zyskują nowe mieszkania i sklepy skierowane do młodych profesjonalistów. Tymczasem niektóre długo zaniedbywane rejony przeżywają odrodzenie: na przykład Greater Forest Lawn na wschodzie jest gotowe do rewitalizacji dzięki nowym obiektom publicznym i inicjatywom mieszkaniowym, co czyni je atrakcyjnym dla inwestorów szukających „następnej wielkiej rzeczy”, gdy do miasta napływają nowi mieszkańcy avenuecalgary.com.
- Perspektywy – obecnie zrównoważone, umiarkowany wzrost w przyszłości: Rynek nieruchomości w Calgary w krótkim okresie (2025–2026) ma pozostać zrównoważony. Ekonomiści przewidują stagnację lub umiarkowany wzrost cen w 2025 roku – około +1% dla domów wolnostojących oraz 0% do –2% dla mieszkań/segmentów, po lekkim ochłodzeniu w tym roku storeys.com. Duża nowa podaż mieszkań i wyższe koszty kredytów prawdopodobnie powstrzymają gwałtowny wzrost cen, nawet przy dalszym wzroście liczby ludności. Pod koniec lat 20. większość prognoz przewiduje stopniowy wzrost rynku w Calgary. Przewiduje się, że wzrost liczby ludności spowolni do ok. 2% rocznie (w porównaniu do ostatnich 4–6%), gdy federalne limity imigracyjne zostaną dostosowane, a migracja międzyprowincjonalna się unormuje atb.com. Ten bardziej umiarkowany napływ, w połączeniu z utrzymującym się tempem budowy domów, powinien lepiej zrównoważyć podaż i popyt. Do 2030 roku ceny mieszkań w Calgary powinny rosnąć stabilnie i umiarkowanie, a nie przeżywać kolejny boom – należy się spodziewać kilku procent wzrostu rocznie, o ile nie nastąpią poważne wstrząsy. Wielką niewiadomą pozostaje gospodarka: jeśli rynki ropy i gazu lub sektor technologiczny gwałtownie wzrosną, Calgary może doświadczyć kolejnego skoku popytu; z drugiej strony, globalne spowolnienie lub znacznie wyższe stopy procentowe mogą osłabić rynek. Ogólnie rzecz biorąc, silne fundamenty miasta – dywersyfikacja branż, młoda rosnąca populacja i względna przystępność cenowa – sugerują pozytywną długoterminową perspektywę dla rynku nieruchomości, choć bez ekstremalnych wahań z ostatniej dekady. Zarówno kupujący, sprzedający, jak i inwestorzy powinni przygotować się na rynek w Calgary charakteryzujący się stabilnością i zrównoważonym wzrostem w perspektywie do 2030 roku.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Ceny domów i trendy sprzedaży
Rynek mieszkaniowy w Calgary w 2025 roku przeszedł od gorączki do stabilizacji. Aktywność sprzedażowa spadła z rekordowych poziomów – Calgary Real Estate Board (CREB) podaje, że liczba sprzedanych jednostek od początku roku spadła do około 23 000 w 2025 roku, po przekroczeniu 26 000 w roku ubiegłym storeys.com storeys.com. Ten spadek (na poziomie 10–15% mniej transakcji) przybliża sprzedaż do długoterminowych norm, a nie oznacza załamania rynku. Ochłodzenie wynika częściowo z niepewności gospodarczej i wyższych kosztów kredytów, które wpływają na pewność kupujących creb.com. Mimo to obecny poziom sprzedaży pozostaje powyżej minimów z okresu spadku na rynku ropy w latach 2015–2019 creb.com – rynek w Calgary zwalnia, ale nie zatrzymuje się.
Tymczasem, ceny domów ustabilizowały się w 2025 roku. Ogólna cena referencyjna dla Calgary (wszystkie typy nieruchomości) wynosi około $585,000–$590,000 na połowę roku creb.com. To w rzeczywistości niewielki spadek (około 2% mniej) w porównaniu do wiosny 2024 roku creb.com, co oznacza pierwszy spadek cen rok do roku od kilku lat. Ten niewielki spadek przypisuje się głównie segmentowi mieszkań i domów szeregowych (więcej na ten temat poniżej) i nie jest równomierny w całym mieście. W rzeczywistości, wolnostojące domy jednorodzinne – najbardziej pożądany segment w Calgary – utrzymały swoją wartość lub nawet odnotowały niewielkie wzrosty w niektórych rejonach. Aktualizacja prognozy CREB przewiduje, że ceny domów wolnostojących zakończą 2025 rok ze wzrostem „poniżej 2%” w porównaniu do zeszłego roku storeys.com, czyli praktycznie bez zmian. Ograniczona podaż w niektórych przedziałach cenowych (szczególnie domy rodzinne ze średniej półki) wspiera wartości domów wolnostojących creb.com, nawet gdy średnia dla całego miasta się stabilizuje. Podobnie, domy bliźniacze (dupleksy) radzą sobie dobrze: cena referencyjna dla bliźniaków wynosiła około $697,300 w maju 2025, co oznacza wzrost o około 3% rok do roku creb.com. Krótko mówiąc, niskozabudowane domy w Calgary nadal cieszą się popytem i w dużej mierze uniknęły korekty cen w 2025 roku creb.com.
W przeciwieństwie do tego, nieruchomości o wyższej gęstości zabudowy doświadczają lekkiego spadku cen. Mieszkania w kondominiach oraz segmenty (domy szeregowe) odnotowały szybki wzrost wartości w latach 2022–2024 (niektóre ceny mieszkań wzrosły o 10–15%+ tylko w 2024 roku), jednak ten trend odwrócił się w tym roku. Obfita nowa podaż – wiele projektów kondominiów zostało ukończonych lub jest bliskich ukończenia – w połączeniu z osłabieniem zwrotów z najmu wywarły presję na spadek cen. Na połowę 2025 roku mieszkania w stylu apartamentowym wykazują roczny spadek cen o około 2% według indeksu referencyjnego creb.com. Typowe mieszkanie w Calgary ma obecnie wartość referencyjną około 335 000–340 000 $ (dla porównania, w maju wartość referencyjna wynosiła 335 300 $) creb.com. Szeregowe domy miejskie również odnotowały spadek cen o około 1–2% rok do roku creb.com, z wartością referencyjną w połowie 400 tys. $ (majowa wartość referencyjna dla segmentów wynosiła 453 600 $) creb.com. Te spadki są stosunkowo niewielkie, zasadniczo jedynie korygują szczyt ubiegłorocznych cen. Duży wybór na rynku nowych kondominiów (oraz konkurencja ze strony dynamicznie rozwijającego się sektora najmu dla potencjalnych nabywców) sprawiły, że ceny mieszkań i segmentów są bardziej negocjowalne. Warto zauważyć, że nawet po spadku, wartości mieszkań w Calgary pozostają wyższe niż przed pandemią – rynek schładza się, ale nie załamuje. CREB przewiduje, że ceny mieszkań i segmentów zakończą 2025 rok z umiarkowanym spadkiem o 1–2% ogółem creb.com, a wstępne dane potwierdzają tę prognozę.Geografia zmian cen w Calgary jest zróżnicowana. Ogólnie rzecz biorąc, zewnętrzne, podmiejskie dzielnice (gdzie znajduje się wiele domów wolnostojących) utrzymały się mocniej, podczas gdy śródmiejskie obszary z przewagą mieszkań doświadczyły większego spłaszczenia cen. Na przykład, dzielnice City Centre i Beltline – pełne nowych wieżowców z mieszkaniami – mają więcej ofert i łagodniejsze ceny mieszkań, podczas gdy podmiejskie społeczności, takie jak Evanston, Silverado lub Mahogany (zdominowane przez domy) wciąż mają stosunkowo ograniczoną podaż i odporne ceny. Nawet w obrębie typów nieruchomości, różnice w podaży mają znaczenie: w kategorii domów wolnostojących, tańsze domy na poziomie wejściowym pozostają rzadkością i nadal zyskują na wartości, podczas gdy segment luksusowy (domy wolnostojące z wyższej półki w przedziale powyżej 1 mln dolarów) ma większą podaż i nieco się ochłodził. Ten „rynek o dwóch prędkościach” stwarza możliwości dla kupujących przechodzących na wyższy poziom – osoby sprzedające dom na wejście przy silnym popycie i kupujące w łagodniejszym segmencie z wyższej półki mogą skorzystać na zmianie różnicy cen. Ogólnie rzecz biorąc, trendy cenowe w Calgary w 2025 roku wskazują na zdrowszą równowagę: po trzech latach bardzo korzystnych warunków dla sprzedających, siła negocjacyjna wreszcie się wyrównuje między kupującymi a sprzedającymi creb.com. Domy nadal się sprzedają, ale kupujący mogą poświęcić trochę więcej czasu i często negocjować poniżej ceny wywoławczej, zwłaszcza w przypadku mieszkań lub w nadmiernie zaopatrzonych lokalizacjach.
Podaż mieszkań i nowe inwestycje
Wielkim tematem w 2025 roku jest podaż mieszkań wreszcie doganiająca popyt. Calgary przeszło od poważnego niedoboru ofert do znacznie zdrowszego poziomu podaży w ciągu roku. W połowie 2024 roku kupujący i pośrednicy w obrocie nieruchomościami narzekali, że „nie ma ofert” – podaż była bliska rekordowo niskiego poziomu. Przewijając do połowy 2025 roku, liczba aktywnych ofert mniej więcej się podwoiła rok do roku creb.com. Na rynku w Calgary dostępnych jest teraz kilka tysięcy domów więcej, dzięki połączeniu kilku czynników: rekordowej nowej zabudowy, większej liczbie ofert z rynku wtórnego w miarę ochładzania się rynku oraz napływowi nowych mieszkań na wynajem, co daje potencjalnym sprzedającym pewność, by wystawić swoje domy na sprzedaż. CREB zauważa, że po kilku latach niedoboru, podaż mieszkań z rynku wtórnego w Calgary w 2025 roku wreszcie „wróciła do normalnych poziomów” creb.com. Wskaźnik miesięcy podaży – który spadł poniżej 2 miesięcy w szczycie gorączki (co wskazuje na rynek sprzedającego) – wzrósł teraz do około 2,5–3 miesięcy w całym mieście creb.com, co sygnalizuje zrównoważone warunki. Kupujący mają większy wybór, a wojny licytacyjne są znacznie rzadsze niż w latach 2021–22.
Napędza ten wzrost podaży trwający boom budowlany. Calgary buduje mieszkania w tempie niespotykanym dotąd w swojej historii. W latach 2021, 2022 i ponownie w 2023 liczba rozpoczętych budów mieszkań wzrosła do poziomów nienotowanych od dekad, osiągając 24 400 rozpoczętych budów mieszkań w 2024 roku – absolutny rekord calgary.ca. Co istotne, większość tych nowych jednostek to formaty o wyższej gęstości: kondominia, mieszkania na wynajem i zespoły domów szeregowych. Miasto odpowiedziało na napływ ludności i niską dostępność mieszkań falą wieżowców z kondominiami i projektów apartamentowych, z których wiele jest już ukończonych. W rezultacie, rok 2025 przynosi dużą liczbę ukończonych projektów. Nowe budynki z kondominiami zostały otwarte w takich rejonach jak Beltline, East Village, University District oraz w podmiejskich centrach (np. Seton na południowym wschodzie). Być może jeszcze większy wpływ ma wzrost liczby budynków przeznaczonych na wynajem (część finansowana przez rząd i programy CMHC). Canada Mortgage and Housing Corporation zauważa, że zasób mieszkań na wynajem w Calgary zwiększył się o około 10% tylko w 2024 roku mortgagesandbox.com – to ogromny wzrost w ciągu jednego roku – i ta tendencja utrzymuje się w 2025 roku. Dzięki rządowym zachętom deweloperzy mają w realizacji tysiące mieszkań na wynajem, z których wiele ma zostać oddanych do użytku do 2025–2026 roku. Ta zwiększona podaż jest kluczowym powodem wzrostu liczby ofert na rynku wtórnym: niektórzy potencjalni nabywcy znajdują opcje wynajmu i nie konkurują o mieszkania z rynku wtórnego, a niektórzy inwestorzy wystawiają kondominia na sprzedaż, ponieważ rynek najmu nie jest już tak bardzo napięty.
Jeśli chodzi o front deweloperski, Calgary w 2025 roku tętni życiem z powodu żurawi budowlanych nie tylko przy inwestycjach mieszkaniowych, ale także projektach wielofunkcyjnych i infrastrukturalnych. Kilka godnych uwagi inwestycji i trendów:
- Ekspansja podmiejska: Miasto zatwierdziło i uruchomiło liczne nowe osiedla podmiejskie, aby sprostać wzrostowi. W rzeczywistości, komisja miejska zatwierdziła dziesiątki nowych podmiejskich dzielnic w ostatnich latach. Na rok 2025 co najmniej 11 nowych projektów osiedli jest w realizacji na lata 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Przykłady to Ambleton (NW), Glacier Ridge (daleka północ), Belvedere (wschód), Alpine Park (SW) oraz Homestead (NE) i inne. Te obszary znajdują się na różnych etapach – niektóre już budują i sprzedają domy, inne dopiero rozpoczynają prace. Łącznie, aktywnie rozwijające się przedmieścia dodały dziesiątki tysięcy jednostek mieszkalnych (27 700 jednostek w latach 2021–2025, co stanowi około 60% nowego przyrostu mieszkaniowego miasta) calgary.ca. Trend jest jasny: Calgary nadal rozrasta się na zewnątrz, oferując nowe domy wolnostojące i szeregowce w zaplanowanych osiedlach z parkami, szkołami i sklepami. Kupujący, których nie stać na mieszkania w centrum, lub nowi mieszkańcy szukający przyjaznych rodzinie domów, licznie przenoszą się na te obrzeża.
- Zagęszczanie i rewitalizacja miejska: Jednocześnie Calgary doświadcza znaczącej przebudowy w granicach miasta. Budowa domów typu infill w centrum (wyburzanie starych domów i budowa bliźniaków, czterorodzinnych lub szeregowych) pozostaje bardzo aktywna w dzielnicach takich jak Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill i innych. Polityka planistyczna miasta sprzyja łagodnemu zagęszczaniu w ustalonych dzielnicach, a bardziej zrównoważony rynek w 2025 roku nie spowolnił znacząco infilli – deweloperzy liczą na utrzymujący się popyt na domy w centralnych lokalizacjach. Dodatkowo, trwa przebudowa na dużą skalę dawnych terenów instytucjonalnych/przemysłowych. Na przykład, Currie Barracks, dawna baza wojskowa blisko centrum, przekształcana jest w nowe miejskie osiedle (z mieszkaniami, szeregowcami, sklepami i biurami); budowa domów i handlowej „głównej ulicy” trwa tam w 2025 roku. W rejonie East Village i Victoria Park, będącym centrum planu Rivers District, nowe wieżowce mieszkalne i rozbudowa BMO Centre (duża modernizacja centrum kongresowego ukończona w 2024 roku) tchnęły nowe życie w okolicę. Beltline ma również otrzymać nowe centrum wydarzeń (arenę) i otaczającą dzielnicę rozrywkową do 2027 roku, co już pobudza nowe projekty mieszkaniowe i rozwój gruntów w pobliżu. Podsumowując, ustalona część centrum Calgary powoli, ale systematycznie zyskuje nowych mieszkańców – co jest kluczowym celem miejskich działań na rzecz rewitalizacji śródmieścia.
- Przekształcanie biur na mieszkania: Jednym z najbardziej innowacyjnych źródeł nowych mieszkań jest program przekształcania biur w centrum Calgary. Przy tak wysokim poziomie pustostanów biurowych, miasto (przy wsparciu prowincji i rządu federalnego) zaoferowało zachęty do przekształcania pustych budynków biurowych na cele mieszkaniowe. Na początku 2025 roku, zatwierdzono przekształcenie 21 budynków biurowych, co stworzy 2 628 nowych lokali mieszkalnych (głównie mieszkań na wynajem) w centrum miasta cmhc-schl.gc.ca. Kilka z tych projektów jest już w budowie lub nawet zostało ukończonych. Na przykład dawny wieżowiec biurowy przy 7 Ave SW został ponownie otwarty w 2023 roku jako apartamenty „The Cornerstone”, a kolejne projekty są w realizacji. W 2025 roku jednym z najbardziej znanych przekształceń jest Barclay Centre (606 4 St SW) – 55-letni, 16-piętrowy budynek biurowy, który zostanie przekształcony w 166 mieszkań na wynajem z nowoczesnymi udogodnieniami, a otwarcie planowane jest na 2027 rok cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Te przekształcenia nie tylko zmniejszają liczbę pustych powierzchni biurowych, ale także dodają bardzo potrzebne mieszkania na wynajem tam, gdzie popyt rośnie (w centrum). Do 2030 roku program przekształceń ma na celu usunięcie milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej i dodanie ponad 5 000 nowych mieszkań w centrum, co diametralnie zmieni oblicze centrum Calgary. To eksperyment obserwowany w całym kraju, a w 2025 roku jest w pełnym rozkwicie – cztery przekształcone budynki mają zostać oddane do użytku mieszkańców w ciągu roku cmhc-schl.gc.ca.
- Projekty infrastrukturalne: Rozwój nieruchomości w Calgary jest ściśle powiązany z dużymi inwestycjami infrastrukturalnymi. W 2025 roku długo wyczekiwana Green Line LRT wreszcie rozpoczęła główne prace budowlane. Ta nowa linia C-Train (największy projekt infrastrukturalny w historii miasta) początkowo będzie przebiegać na odcinku 16 km od Shepard (SE Calgary) do 7 Avenue SW (centrum), dodając 10 stacji w niedostatecznie obsługiwanych dzielnicach południowo-wschodnich en.wikipedia.org. Uroczyste wbicie łopaty miało miejsce w czerwcu 2025 roku en.wikipedia.org, a uruchomienie pierwszej fazy planowane jest na około 2030 rok en.wikipedia.org. Green Line już wpływa na rozwój: wzdłuż planowanej trasy (obejmującej stacje w takich społecznościach jak Inglewood, Ogden i w pobliżu nowego Event Centre) deweloperzy skupują grunty i proponują projekty zorientowane na transport publiczny. Miasto inwestuje także w modernizację sieci mediów i zmiany zagospodarowania przestrzennego wzdłuż korytarza. Kolejnym głośnym projektem jest nowe Event Centre w Calgary, arena na 19 000 miejsc, nazwana „Scotia Place”, budowana w dzielnicy Rivers District. Prace fundamentowe rozpoczęły się na początku 2025 roku calgary.citynews.ca, a otwarcie planowane jest na jesień 2027 roku calgary.citynews.ca. Ten obiekt (przyszły dom drużyny NHL Flames i całoroczna arena rozrywkowa) jest kluczowym elementem szerszego planu Culture & Entertainment District – można się spodziewać, że wokół niego powstaną nowe hotele, apartamentowce, restauracje i inne atrakcje. Rzeczywiście, nawet w trakcie budowy, wartość okolicznych gruntów rośnie w oczekiwaniu na ukończenie inwestycji. Poza tym, inne projekty infrastrukturalne, takie jak obwodnica Stoney Trail (w pełni ukończona w 2024 roku) oraz plany rozbudowy lotniska, nadal poprawiają łączność, co zwykle odblokowuje tereny peryferyjne pod zabudowę (np. parki przemysłowe w pobliżu obwodnicy, nowe osiedla tuż poza dawnymi granicami miasta).
Podsumowując, podaż mieszkań w Calgary w 2025 roku wreszcie zaczyna rosnąć. Lata planowania i budowy przynoszą wymierne efekty: więcej domów dostępnych zarówno dla kupujących, jak i najemców. Nowe inwestycje – od odległych przedmieść po wieżowce w centrum – tworzą miasto, które lepiej radzi sobie z rozwojem. Dla kupujących oznacza to więcej opcji i mniej gorączkowej konkurencji. Dla rynku jako całości to dobry znak na poprawę dostępności cenowej w średnim okresie, gdy podaż dogania popyt. Kluczowe pytanie brzmi, czy tempo budowy się utrzyma (biorąc pod uwagę wyzwania związane z siłą roboczą i kosztami) oraz czy wzrost liczby ludności będzie kontynuowany w dotychczasowym tempie. Jednak w 2025 roku Calgary aktywnie zwiększa podaż mieszkań, co stanowi istotną zmianę w porównaniu do wzrostów cen napędzanych niedoborem z początku lat 20. XXI wieku.
Rynek najmu i wskaźniki pustostanów
Rynek najem mieszkań w Calgary przeszedł w 2025 roku z bardzo gorącego do komfortowo ciepłego, przynosząc najemcom pewną ulgę. W ostatnich latach czynsze w Calgary rosły w jednym z najszybszych temp w Kanadzie – dwucyfrowe roczne podwyżki czynszów – napędzane napływem nowych mieszkańców i rekordowo niską dostępnością mieszkań. Pod koniec 2022 roku i na początku 2023 roku wskaźnik wolnych mieszkań na wynajem w mieście spadł do około 1%, a znalezienie mieszkania było zaciętą rywalizacją, w której licytacje o umowy najmu nie były rzadkością. Jednak lata 2024–2025 przyniosły nowy rozdział: gwałtowny wzrost podaży mieszkań na wynajem i słabnący popyt w końcu złagodziły presję.
Wskaźnik wolnych mieszkań w budynkach przeznaczonych na wynajem w Calgary znacznie wzrósł. Według badań CMHC, wskaźnik wolnych mieszkań w metropolii Calgary wynosił zaledwie 1,4% w 2023 roku, ale pod koniec 2024 roku skoczył do 4,8% mortgagesandbox.com. To jeden z najbardziej dramatycznych rocznych wzrostów wolnych mieszkań w historii Calgary. Około 5% wolnych mieszkań uznaje się za stosunkowo zdrowy poziom (zrównoważony rynek najmu), więc Calgary przeszło od bardzo napiętego rynku do zasadniczo normalnego w ciągu 12 miesięcy. Źródła branżowe w 2025 roku sugerują nawet, że wskaźnik wolnych mieszkań może przekroczyć 5% w niektórych segmentach, gdy otwierają się kolejne nowe budynki emeraldmanagement.com. Rzeczywiście, dane z sektora prywatnego pokazały, że dostępność mieszkań na wynajem w Calgary nadal rosła do połowy 2025 roku, a ogłaszane wolne mieszkania czekały dłużej na najemców, a właściciele zaczęli konkurować o lokatorów cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Ten wzrost wolnych mieszkań jest bezpośrednio związany z nową podażą. Jak wspomniano wcześniej, rekordowa liczba nowych mieszkań została ukończona lub jest bliska ukończenia. Wiele z nich to duże projekty wielorodzinne skierowane do najemców (niektóre projekty kondominium również trafiły na rynek najmu). Na przykład tylko w centrum i Beltline w ostatnim roku na rynek trafiło kilkaset nowych mieszkań na wynajem (w budynkach takich jak The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II itd.). Na przedmieściach deweloperzy budowali nowe kompleksy na wynajem w dzielnicach takich jak Seton, University District i w pobliżu węzłów komunikacyjnych. Te nowe inwestycje, w połączeniu z większą liczbą prywatnych kondominiów wynajmowanych przez właścicieli, znacznie zwiększyły liczbę ofert mieszkań dla najemców. Liczba ogłoszeń o wynajmie w Calgary wzrosła o około 130% rok do roku na początku 2025 roku, według analizy CMHC cmhc-schl.gc.ca. W obliczu większej konkurencji właściciele musieli stać się bardziej elastyczni w kwestii cen i zachęt.
Ceny najmu w rezultacie się ustabilizowały, a nawet nieco spadły realnie. Aby to zobrazować: dane Rentals.ca (raport z lipca 2025) pokazały, że średni czynsz w Calgary (dla wszystkich typów nieruchomości) wynosił 1 914 $, czyli o 9% mniej niż rok wcześniej calgary.citynews.ca. Był to jeden z największych spadków czynszów wśród dużych kanadyjskich miast w tym czasie calgary.citynews.ca. W podziale na typy nieruchomości, średni czynsz za kawalerkę w Calgary w połowie 2025 roku wynosi około 1 500–1 600 $ miesięcznie, co oznacza spadek z poziomu około 1 650+ $ w 2024 roku apartments.com. Dwupokojowe mieszkania, które wcześniej przekraczały 1 800 $, spadły z powrotem do średniego poziomu około 1 700 $. Nawet większe lokale (trzypokojowe) odnotowały spadki czynszów – czynsze za trzypokojowe mieszkania w Calgary w połowie 2025 roku są o ~15% niższe niż rok wcześniej (obecnie średnio około 2 300+ $) calgary.citynews.ca. Te statystyki podkreślają, że rynek najmu chłodnieje. Warto jednak zauważyć, że to ochłodzenie następuje po okresie gwałtownego wzrostu – na przykład średnie czynsze w Calgary są nadal o około 9% wyższe niż trzy lata temu (okres 2019–2022) calgary.citynews.ca. Tak więc najemcy obecnie mają chwilę wytchnienia, ale nie powrót do cen sprzed boomu.
Właściciele nieruchomości zareagowali na łagodniejszy rynek na różne sposoby. Wiele nowych, luksusowych budynków na wynajem oferuje zachęty do wprowadzenia się – np. „jeden miesiąc czynszu gratis”, darmowy parking na rok lub karty podarunkowe – aby przyciągnąć najemców, co nie było konieczne, gdy poziom pustostanów wynosił około 1%. Niektórzy obecni właściciele powstrzymują się od podwyżek czynszu przy przedłużaniu umów, woląc zatrzymać dobrych najemców niż ryzykować, że lokal będzie stał pusty przez miesiąc lub dwa. W półrocznej aktualizacji CMHC zauważono, że w Calgary (i kilku innych miastach) oferowane czynsze w I kwartale 2025 były faktycznie o 3–4% niższe niż w I kwartale 2024 cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, co wskazuje, że właściciele obniżają oczekiwane czynsze, aby zapełnić lokale. Warto zauważyć, że choć oferowane czynsze za nowe umowy spadły, czynsze płacone przez długoletnich najemców wciąż mają tendencję wzrostową (ze względu na coroczne korekty czynszu i nadrabianie wcześniejszych limitów) – ale w wolniejszym tempie. CMHC zaobserwowało, że podwyżki czynszu dla zajmowanych lokali w Calgary pozostają dodatnie (około 7,9% rok do roku na początku 2025) cmhc-schl.gc.ca, co odzwierciedla fakt, że wielu najemców nadal doświadcza podwyżek przy przedłużeniu umowy, choć są one mniejsze niż wcześniej.Kolejnym interesującym trendem jest to, że wraz ze wzrostem podaży, najemcy zyskali nowy wybór i siłę negocjacyjną. W ciągu 2025 roku pojawiały się relacje o najemcach negocjujących drobne zniżki lub mogących być bardziej wybrednymi co do lokalizacji/udogodnień, ponieważ wiele lokali spełniało ich kryteria. To wyraźna zmiana w porównaniu z 2022 rokiem, kiedy najemcy często brali pierwszy dostępny lokal za każdą cenę. Napędza to także pewną konkurencję jakościową: właściciele starszych budynków inwestują w remonty i modernizacje, aby nie stracić najemców na rzecz nowych, atrakcyjnych inwestycji. Wtórny rynek najmu w Calgary (indywidualni właściciele mieszkań) również odczuwa konkurencję – niektórzy inwestorzy mieszkaniowi, widząc stabilizację czynszów i dużą liczbę nowych luksusowych mieszkań na wynajem jako konkurencję, decydują się sprzedać swoje lokale. To częściowo tłumaczy wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań w 2025 roku mortgagesandbox.com.
Pod względem przystępności cenowej, rynek najmu w Calgary pozostaje tańszy niż w Toronto czy Vancouver, ale różnica zmniejszyła się podczas wzrostu w latach 2021–2023. Średni czynsz w Calgary (~1 900 CAD) jest nadal poniżej średniej kanadyjskiej (~2 100 CAD) calgary.citynews.ca, i znacznie niższy niż w Vancouver (~2 800 CAD) czy Toronto (~2 400 CAD). Dzięki ostatnim spadkom, Calgary poprawiło swoją pozycję jako przystępne cenowo duże miasto dla najemców. Jednak czynsze są wciąż znacząco wyższe niż 5+ lat temu, a przy wyższych stopach procentowych wielu potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania nadal wynajmuje, co utrzymuje podstawowy popyt. Jednym ze skutków ubocznych wysokich kosztów mieszkań w całym kraju są gospodarstwa domowe z współlokatorami – nawet w Calgary, CMHC zauważa, że coraz więcej najemców łączy siły, by móc pozwolić sobie na czynsz facebook.com, co jest powszechnym trendem także gdzie indziej.Patrząc w przyszłość, perspektywy najmu do 2025 roku wskazują na dalszą równowagę lub nawet łagodność rynku. Więcej nowych ukończonych inwestycji na wynajem planowanych jest na drugą połowę 2025 i 2026 roku, co może jeszcze bardziej zwiększyć wskaźnik pustostanów. Niektóre prognozy sugerują, że wskaźnik pustostanów w Calgary może tymczasowo wzrosnąć do poziomu 5–7%, zanim napływ ludności nadrobi zaległości youtube.com. Czynsze prawdopodobnie pozostaną stosunkowo stabilne; możemy nawet zobaczyć niewielkie nominalne spadki w niektórych segmentach (na przykład luksusowe kawalerki w centrum mogą być wynajmowane nieco taniej w 2026 roku niż w 2024). To dobra wiadomość dla najemców i dla atrakcyjności kosztów życia w mieście. Dla inwestorów i deweloperów chłodniejszy rynek najmu oznacza konieczność ostrożniejszego planowania nowych projektów – faktycznie, pod koniec 2025 roku niektórzy deweloperzy sygnalizowali, że wstrzymają nowe projekty najmu, ponieważ spadające czynsze i wyższe koszty finansowania ograniczają opłacalność mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Jednak przy wciąż rosnącej populacji Calgary, większość analityków oczekuje, że rynek najmu stopniowo wchłonie nową podaż w ciągu najbliższych kilku lat. Obecny okres to swego rodzaju „czas nadrabiania zaległości”, kiedy wzrost podaży przewyższa wzrost popytu, po czym powinna zostać osiągnięta równowaga. Warto zauważyć, że rynek najmu w Calgary pozostaje zasadniczo bardziej napięty niż podczas kryzysu naftowego (gdy wskaźnik pustostanów osiągnął dwucyfrowy poziom około 2016 roku). Miasto nie jest w stanie nadpodaży, lecz przechodzi od skrajnego niedoboru do zdrowych warunków.
Podsumowując, rok 2025 oznacza punkt zwrotny dla wynajmu w Calgary: wyższa liczba wolnych lokali i stabilizujące się czynsze charakteryzują rynek. Najemcy mogą odetchnąć z ulgą, ponieważ pojawia się więcej opcji. Właściciele mieszkań stają w obliczu większej konkurencji i muszą być ostrożni przy ustalaniu czynszów. To zrównoważone środowisko najmu prawdopodobnie utrzyma się w najbliższej przyszłości – to mile widziana normalizacja po gorączkowych podwyżkach czynszów w ostatnich latach.
Nieruchomości komercyjne: biura, handel detaliczny i obiekty wielofunkcyjne
Warunki na rynku biurowym
Rynek biurowy w Calgary przechodzi długotrwałą i bolesną korektę, a rok 2025 to kolejny rok stopniowego uzdrawiania – ale także dalszych wyzwań. Miasto doświadczyło słynnego nadmiaru powierzchni biurowych po krachu cen ropy w 2014 roku, co doprowadziło do redukcji zatrudnienia lub zamknięcia firm energetycznych. Nawet gdy szersza gospodarka się odbudowała, wzrost pracy zdalnej/hybrydowej podczas pandemii wywarł dodatkową presję, pozostawiając centrum Calgary z jednym z najwyższych wskaźników pustostanów biurowych w Ameryce Północnej.
Na rok 2025 Calgary niestety nadal utrzymuje tytuł najwyższego wskaźnika pustostanów biurowych w Kanadzie. Wskaźnik pustostanów biurowych w centrum wynosi około 30% cbre.ca, co oznacza, że mniej więcej jedno na trzy biura w centrum stoi puste. To wzrost w porównaniu z początkiem dekady (kilka lat temu pustostany wynosiły ~25%) z powodu kolejnych wyprowadzek i niewielkiej nowej podaży. Tylko w II kwartale 2025 roku pustostany w centrum wzrosły o około 0,5%, częściowo z powodu dużej firmy energetycznej, która skonsolidowała powierzchnię i wprowadziła więcej metrów na rynek cbre.ca cbre.ca. W centrum Calgary znajduje się około 42 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej, więc 30% pustostanów to ~12–13 milionów stóp kwadratowych wolnych – ogromna nadwyżka. Biurowe lokalizacje podmiejskie, choć w lepszej kondycji niż centrum, również mają podwyższony poziom pustostanów w granicach 15–20%. Na przykład w połowie 2025 roku wskaźnik pustostanów biurowych na przedmieściach Calgary wynosił ~17% (rynki południowe radziły sobie nieco lepiej niż północne) collierscanada.com. W skali całego miasta (wszystkie klasy, centrum + przedmieścia razem), wskaźnik pustostanów biurowych wynosi około 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Te dane podkreślają, że Calgary czeka wieloletnie wyzwanie związane z ponownym zapełnieniem lub przekształceniem pustych powierzchni biurowych.
W pozytywnym świetle, pojawiają się pewne oznaki stabilizacji. W ciągu ostatniego półtora roku dane krajowe pokazują, że poziom pustostanów w biurach w Kanadzie się ustabilizował, a Calgary nie jest wyjątkiem od tego nowego trendu plateau cbre.ca cbre.ca. Absorpcja netto (netto zmiana wynajętej powierzchni) w Calgary oscyluje blisko zera – raz lekko na plus, raz lekko na minus – co wskazuje, że gwałtowny spadek się zatrzymał. Rzeczywiście, CBRE odnotowało, że w Calgary w kilku kwartałach wystąpiła lekka dodatnia absorpcja powierzchni biurowej, a wysokiej jakości budynki „trofeowe” odnotowały nawet poprawę poziomu pustostanów, gdy niektórzy najemcy wybierali „ucieczkę do jakości” cbre.ca. Najlepsze wieżowce w centrum (takie jak Bow, Brookfield Place) radziły sobie stosunkowo dobrze, utrzymując poziom wynajęcia i nawet uzyskując przyzwoite czynsze, podczas gdy starsze budynki klasy B/C stoją niemal puste. Ta bifurkacja oznacza, że nowsze, bogate w udogodnienia biura w najlepszych lokalizacjach radzą sobie lepiej. W rzeczywistości segment „trofeowych” biurowców w centrum Calgary ma poziom pustostanów około 11% – to zupełnie inny świat niż ogólny wskaźnik 30% w centrum cbre.ca cbre.ca. Wielu najemców wykorzystuje tę okazję do poprawy standardu swojej powierzchni (ponieważ różnice w czynszach między klasami się zmniejszyły). Różnica w poziomie pustostanów między klasą A a klasą B/C wynosi około 14,7 punktu procentowego cbre.ca, co podkreśla, jak bardzo starsze biura stoją puste.Stawki najmu powierzchni biurowych odpowiednio uległy korektom. Średni czynsz netto w centrum Calgary w I kwartale 2025 roku wynosił około 16,31 USD za stopę kwadratową rocznie assets.cushmanwakefield.com, co faktycznie stanowi wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem, kiedy wynosił 14,95 USD za stopę kwadratową. Ten skok jest jednak nieco mylący – odzwierciedla pojawienie się na rynku powierzchni wyższej klasy, a nie ogólny wzrost siły negocjacyjnej właścicieli. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele budynków niższej jakości drastycznie obniżyli czynsze i oferują ogromne zachęty, by przyciągnąć najemców (np. długie okresy bezczynszowe, środki na adaptację powierzchni). Nie jest rzadkością, że efektywne czynsze w budynkach klasy B wynoszą jednocyfrowe kwoty za stopę kwadratową. Dla kontrastu, w prestiżowych budynkach typu „trophy” czynsze za najlepsze powierzchnie wciąż sięgają wysokich 20 USD za stopę kwadratową lub więcej. Średni czynsz za biura na przedmieściach jest niższy i co ciekawe, nieco spadł na początku 2025 roku (lekki spadek na przedmieściach, podczas gdy średnia w centrum nieco wzrosła) assets.cushmanwakefield.com. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze biurowe w Calgary pozostają znacznie poniżej szczytów sprzed 2014 roku. Dla porównania, przed załamaniem na rynku ropy czynsze w centrum w budynkach klasy A wynosiły 30–40 USD za stopę kwadratową; obecnie tylko najlepsze powierzchnie przekraczają 20 USD, a wiele transakcji zawieranych jest za ułamek historycznych stawek. To świetna wiadomość dla firm poszukujących przystępnych cenowo biur, ale trudna sytuacja dla właścicieli budynków i inwestorów.
Utrzymujący się wysoki poziom pustostanów doprowadził do kreatywnych rozwiązań. Jak wspomniano, miejski program konwersji biur na mieszkania jest bezpośrednią odpowiedzią na nadpodaż. Poprzez udzielanie dotacji (do 75 USD za stopę kwadratową) właścicielom budynków, Calgary zachęca do usuwania powierzchni biurowej poprzez konwersję. Do 2025 roku ukończono trzy takie konwersje, a kilka kolejnych jest w budowie, co łącznie wyeliminuje około 2,68 miliona stóp kwadratowych powierzchni biurowej w centrum cmhc-schl.gc.ca. Przynosi to podwójną korzyść: zmniejsza poziom pustostanów i sprowadza więcej ludzi (mieszkańców) do centrum, co wspiera lokalne firmy. Przedstawiciele miasta podkreślają, że na każdego 1 dolara środków publicznych sektor prywatny przeznaczył 4 dolary na realizację tych konwersji cmhc-schl.gc.ca – to całkiem niezła dźwignia. To powolny proces, ale w dłuższej perspektywie te działania powinny znacząco zmniejszyć poziom pustostanów. Dodatkowo miasto rozważa wyburzenia budynków biurowych w przypadku niektórych całkowicie przestarzałych wieżowców, potencjalnie przekształcając je w parki lub tereny pod nowe inwestycje.
Po stronie popytu rynek biurowy Calgary stopniowo się dywersyfikuje poza sektor ropy i gazu. Firmy technologiczne, choć nie na skalę Toronto czy Vancouver, rozwinęły się w Calgary – takie firmy jak Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies oraz lokalne startupy zajęły powierzchnie biurowe, częściowo wypełniając lukę po kurczących się firmach energetycznych. Rząd prowincji również zdecentralizował część miejsc pracy do centrum Calgary, a sektory takie jak usługi finansowe i administracja ochrony zdrowia odnotowały umiarkowany wzrost. Jednak te zyski są niewielkie w porównaniu do dziesiątek milionów stóp kwadratowych opuszczonych powierzchni. Warto zauważyć, że w 2025 roku istotnym czynnikiem jest „powrót do biura”; wiele firm w Calgary zwiększa oczekiwania dotyczące pracy stacjonarnej, co sprawiło, że niektóre wynajmują nieco więcej powierzchni lub przynajmniej zachowują to, co mają, zamiast podnajmować. Dostępność powierzchni podnajmowanej, która gwałtownie wzrosła w 2020 roku, spada – powierzchnia podnajmowana w Calgary zmniejszyła się o około 9% rok do roku cbre.ca, co oznacza, że mniej firm próbuje pozbyć się nadmiaru powierzchni (co jest oznaką, że najgorszy nadmiar może być już za nami).
Podsumowując, sektor biurowy w Calgary w 2025 roku porusza się po dnie. Wskaźnik pustostanów ~30% w centrum to ogromne wyzwanie cbre.ca i prawdopodobnie potrzeba wielu lat wzrostu gospodarczego (i dalszych działań konwersyjnych), aby znacząco to zmniejszyć. Czynsze są niskie, zwłaszcza w starszych budynkach, a właściciele nieruchomości nadal zaciekle konkurują o najemców. Mimo to, pojawia się ostrożny optymizm, że najgorsze już minęło. Narracja zmienia się z „jak źle jeszcze będzie?” na „jak możemy przekształcić i odbudować?”. Aby centrum Calgary mogło się rozwijać, wypełnienie tych biur (lub znalezienie dla nich nowych zastosowań) pozostaje priorytetem. Dobra wiadomość: nie powstają nowe wieżowce biurowe (budowa biur jest na najniższym poziomie od 20 lat cbre.ca), więc podaż nie pogarsza sytuacji. Teraz skupiamy się na absorpcji lub eliminacji istniejących pustostanów. Jeśli gospodarka Alberty pozostanie silna, a sektory takie jak technologie i usługi profesjonalne będą się rozwijać, centrum Calgary może powoli zmniejszać nadmiar powierzchni. Tymczasem rynek biurowy w centrum to raj dla najemców – duży wybór i atrakcyjne czynsze – oraz ból głowy dla właścicieli. To opowieść o dwóch rynkach: nowoczesne wieżowce radzą sobie dobrze, starsze walczą o przetrwanie. Calgary będzie uważnie obserwowane w branży nieruchomości komercyjnych, gdy będzie na nowo definiować swoje centrum na erę po-ropie i pracy hybrydowej.
Handel detaliczny i inwestycje wielofunkcyjne
Rynek nieruchomości handlowych w Calgary w 2025 roku jest generalnie w lepszej kondycji niż sektor biurowy, ponieważ wspiera go wzrost liczby ludności miasta i odbudowujące się wydatki konsumenckie. Rynek handlowy obejmuje wszystko – od podmiejskich centrów handlowych i dużych parków handlowych po miejskie sklepy przyuliczne i nowe inwestycje wielofunkcyjne. Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Calgary jest umiarkowany, a czynsze handlowe pozostają stosunkowo stabilne, choć wyniki różnią się w zależności od lokalizacji i formatu.
W przedmieściach, retail podąża za dachami – a Calgary ma mnóstwo nowych dachów. W miarę jak na obrzeżach pojawiają się nowe społeczności, deweloperzy handlowi dostarczają niezbędne centra handlowe z supermarketami jako głównymi najemcami oraz usługi. Na przykład w rozwijających się obszarach, takich jak Livingston/Carrington (północ) i Seton/Mahogany (południe), powstały lub są w budowie nowe kompleksy handlowe, które mają obsługiwać tych mieszkańców (z supermarketami, aptekami, restauracjami itp.). Te powierzchnie zwykle szybko się wynajmują, ponieważ nowe społeczności często mają nagromadzone zapotrzebowanie na lokalne udogodnienia. Power centres (skupiska dużych sklepów) w ustabilizowanych dzielnicach również mają się dobrze; silny wzrost liczby ludności w Calgary wspiera sprzedaż w głównych sieciach detalicznych (Costco, Walmart, sklepy budowlane itp.), a poziom pustostanów w tych centrach jest niski. Niektóre starsze power centres przeszły nawet redevelopment, dodając nowe pawilony lub funkcje mieszane. Zauważalnym trendem jest wprowadzanie mixed-use elements – na przykład ogromny Taza development na ziemiach Tsuut’ina Nation (południowy zachód Calgary, w pobliżu obwodnicy) łączy handel, rozrywkę, biura, a potencjalnie także mieszkania w nowym centrum, co pokazuje zacieranie się granic między czystym handlem a destynacjami o funkcjach mieszanych. Calgary’s shopping malls miały trudny okres podczas pandemii, ale najlepsze centra handlowe odbijają się od dna. CF Chinook Centre i CF Market Mall, największe centra handlowe w mieście, odnotowują poprawę ruchu i sprzedaży w 2025 roku, częściowo dzięki otwarciom nowych sklepów i remontom. Chinook Centre przygotowuje się do dużej rozbudowy (w tym być może dodania otwartej ulicy handlowej i wież mieszkalnych na terenie w najbliższych latach), a w 2025 roku nadal przyciąga nowe międzynarodowe marki. CrossIron Mills, centrum outletowe tuż na północ od granic miasta, również pozostaje regionalną atrakcją. Centra drugorzędne (takie jak Sunridge czy Southcentre) są stabilne, choć konkurują z e-commerce i muszą się stale zmieniać, oferując atrakcje takie jak gastronomia, fitness, a nawet usługi zdrowotne w miejsce tradycyjnych sklepów. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym (w centrach handlowych) w Calgary szacuje się na niskie do średnich jednocyfrowych wartości (około 3–6%, w zależności od subrynku). Wysoki wzrost liczby ludności w mieście utrzymuje silny popyt na handel – więcej ludzi to więcej klientów. W urban core, sytuacja w handlu detalicznym jest mieszana. Office-driven retail w centrum Calgary (food courty +15, sklepy na parterach biurowców) boryka się z problemami z powodu pracy zdalnej i mniejszej liczby pracowników biurowych. Niektóre stoiska w food courtach +15 i sklepy z artykułami codziennego użytku, które obsługiwały dojeżdżających, pozostają puste lub działają w ograniczonych godzinach, ponieważ ruch pieszy pracowników biurowych w centrum nadal jest poniżej poziomu z 2019 roku. Jednak wraz z napływem nowych mieszkańców do centrum (dzięki nowym apartamentowcom i konwersjom biur na mieszkania) pojawia się nowa baza klientów. Widać wzrost liczby udogodnień w centrum, takich jak sklepy spożywcze (np. dwie duże sieci spożywcze otworzyły sklepy w Beltline w ostatnich latach) i usługi dla mieszkańców. Obszary Beltline i East Village stały się hotspotami gastronomicznymi i rozrywkowymi, co pomaga zapełniać lokale handlowe w tych rejonach. Na przykład First Street SW w Beltline i 17th Avenue nadal przyciągają nowe kawiarnie, bary i butiki, korzystając z fali młodych profesjonalistów mieszkających w pobliżu. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w ścisłym centrum (na poziomie ulicy) nadal jest podwyższony (być może ~10%+), ale poprawia się, ponieważ niektóre lokale są przekształcane na nowe koncepty (np. studia fitness, kliniki medyczne czy nawet galerie pop-up), a wzrost gęstości zaludnienia sprawia, że niektóre wcześniej ciche ulice stają się atrakcyjne dla handlu.Dużym nadchodzącym wydarzeniem dla handlu miejskiego jest wspomniany wcześniej Culture + Entertainment District wokół 17th Ave i Stampede Park. Dzięki rozbudowie BMO Centre (centrum kongresowego ukończonego w 2024 roku) oraz budowie Event Centre, plany obejmują całoroczny handel detaliczny, restauracje i place publiczne, aby stworzyć tętniącą życiem dzielnicę. Już teraz Platform Innovation Centre (centrum technologiczne) zostało otwarte w East Village z przestrzeniami publicznymi, a organizacja Calgary Stampede pracuje nad ulicą handlową w ramach rewitalizacji swoich terenów. Około 2027 roku ta strefa może stać się kalgaryjską wersją dzielnicy sportowo-rozrywkowej, z barami, sklepami i hotelami – wnosząc nowe życie do handlu w centrum miasta.
Kolejnym interesującym projektem handlowym jest inwestycja Greenwich w północno-zachodnim Calgary (w pobliżu Canada Olympic Park). To 59-akrowa planowana społeczność, której celem jest klimat „inspirowany Nowym Jorkiem” z szeregowcami w stylu brownstone i mieszanką przestrzeni komercyjnych avenuecalgary.com. Warto zauważyć, że otwarto tam Calgary Farmers’ Market West jako główną atrakcję avenuecalgary.com – halę targową przyciągającą odwiedzających lokalną żywnością i produktami. Dzięki temu Greenwich zyskało rozgłos i pokazuje, jak handel doświadczalny (jak targi, hale gastronomiczne) staje się częścią nowego projektowania społeczności. Podobnie nowe osiedla, takie jak University District, wprowadzają handel uliczny zintegrowany z zabudową mieszkaniową, co okazało się bardzo udane (z supermarketem, kinem, restauracjami blisko kampusu i nowych apartamentowców).
Nie można mówić o handlu detalicznym bez wspomnienia o e-commerce: Nadal rośnie, ale detaliści w Calgary dostosowali się, koncentrując się na doświadczeniach na żywo i modelu omnichannel. Przemysłowe centra realizacji zamówień na obrzeżach miasta zaspokajają popyt online (jak opisano w sekcji przemysłowej), ale handel stacjonarny w Calgary wcale nie umiera. W rzeczywistości unikalną cechą Calgary jest stosunkowo młoda, zamożna populacja, która chętnie jada poza domem i robi zakupy, gdy tylko może – miasto konsekwentnie zajmuje wysokie miejsca pod względem wydatków na restauracje na mieszkańca. Energia gospodarki w latach 2022–2025 (z mniej dotkliwymi lockdownami niż w niektórych miejscach i szybkim odbiciem) sprawiła, że wiele restauracji i sklepów prosperowało. Niemniej jednak inflacja i wysokie stopy procentowe sprawiły, że konsumenci w 2025 roku są nieco ostrożniejsi, co prowadzi do lekkiego spowolnienia wzrostu sprzedaży detalicznej.
Zabudowa wielofunkcyjna to kluczowy motyw: łączenie mieszkalnictwa, biur i handlu. Nowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w Calgary w takich miejscach jak Brentwood, Anderson i innych lokalizacjach przy węzłach komunikacji miejskiej zachęcają do budowy wieżowców z handlem w parterze. Przykładem w budowie jest Brentwood Village Mall – dawny teren centrum handlowego przekształcany w wysokie budynki mieszkalne z handlem na poziomie ulicy. Podobnie jest w rejonach Westbrook i Shaganappi wokół nowych stacji kolejowych. Łącząc różne funkcje, deweloperzy chcą zapewnić stałą bazę klientów dla handlu i stworzyć całodobową żywotność. Odświeżony Miejski Plan Rozwoju podkreśla te kompletne społeczności.
Podsumowując, sektor handlowy w Calgary w 2025 roku jest ostrożnie zdrowy. Handel na przedmieściach rozwija się wraz ze wzrostem miasta, najlepsze centra handlowe wprowadzają innowacje, a handel uliczny w zaludnionych obszarach zaczyna się stabilizować. Wyzwania pozostają dla handlu zależnego od biur w centrum oraz starszych centrów wymagających modernizacji. Jednak w przeciwieństwie do rynku biurowego, handel detaliczny ma solidne wsparcie w demografii Calgary i wzorcach wydatków. Wskaźniki pustostanów są do opanowania, a czynsze za najlepsze lokale handlowe nawet nieznacznie wzrosły w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Rynek handlowy w Calgary korzysta przede wszystkim z boomu demograficznego – więcej ludzi to więcej klientów – i jest to pozytywny trend, o ile miasto nadal będzie przyciągać nowych mieszkańców.
Trendy na rynku nieruchomości przemysłowych
Podczas gdy rynek biurowy zmaga się z trudnościami, a handel detaliczny się dostosowuje, nieruchomości przemysłowe w Calgary w ostatnich latach były prawdziwą gwiazdą. Sektor przemysłowy (magazyny, centra dystrybucyjne, powierzchnie produkcyjne, place logistyczne) w Calgary i okolicach odnotował gwałtowny wzrost popytu dzięki połączeniu rozwoju e-commerce, korzystnemu położeniu Alberty dla dystrybucji oraz stosunkowo zróżnicowanej bazie przemysłowej (w tym logistyka, przetwórstwo spożywcze, materiały budowlane itp.). Rok 2025 nadal przynosi silne fundamenty w sektorze przemysłowym, choć napływ nowej podaży zaczyna nieco łagodzić dotychczas bardzo napięty rynek.
Dla porównania: wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym w Calgary osiągnął najniższy poziom od 16 lat – zaledwie 2,6% w połowie 2023 roku assets.cushmanwakefield.com – co w praktyce oznacza niemal pełne obłożenie, gdy firmy zajmowały każdą dostępną powierzchnię. Było to napędzane przez duże inwestycje firm z branży e-commerce i dystrybucji detalicznej, takich jak Amazon (który otworzył kilka centrów realizacji zamówień w okolicach Calgary), Walmart, Canadian Tire i inne, budujące duże obiekty logistyczne obsługujące zachodnią Kanadę. Dodatkowo, położenie Calgary jako węzła kolejowego i drogowego (w połowie drogi między Vancouver a Winnipeg oraz jako brama do granicy USA przez autostradę I-15) czyni je strategiczną lokalizacją dla magazynów. W latach 2021–2023 absorpcja (wynajęta powierzchnia) znacznie przewyższała nową podaż, co powodowało spadek pustostanów i wzrost czynszów.
Widząc napięty rynek, deweloperzy odpowiedzieli falą nowych inwestycji budowlanych. W ciągu ostatnich 18 miesięcy ukończono liczne projekty przemysłowe we wszystkich segmentach – duże centra dystrybucyjne, średniej wielkości parki przemysłowe dla wielu najemców, a nawet niektóre przemysłowe lokale własnościowe typu strata. Według Cushman & Wakefield, w ciągu 18 miesięcy po połowie 2023 roku w Calgary nastąpiła „fala ukończeń we wszystkich segmentach rynku”, która zaczęła dodawać bardzo potrzebną powierzchnię assets.cushmanwakefield.com. Na początku 2025 roku ten wzrost inwestycji budowlanych doprowadził do umiarkowanego wzrostu poziomu pustostanów z rekordowo niskich poziomów. Całkowity poziom pustostanów w sektorze przemysłowym wzrósł do zakresu 4–5% do 2025 roku avisonyoung.ca. Colliers odnotował poziom pustostanów w sektorze przemysłowym w Calgary na poziomie 4,14% w II kwartale 2025 roku, co oznacza niewielki spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem dzięki dodatniemu wchłonięciu ok. 52 000 m². collierscanada.com. Raport Avison Young za II kwartał 2025 roku pokazał pustostany na poziomie około 5,1% oraz 6,2% dostępności (co obejmuje powierzchnię dostępną na rynku, ale jeszcze niepustą), a około 1,2 mln stóp kwadratowych w budowie nadal avisonyoung.ca. Tak więc rynek pozostaje po bardziej napiętej stronie równowagi – z pewnością nie jest nadmiernie zabudowany, ale już nie jest też dotkliwie niedostatecznie zaopatrzony. Pustostany na poziomie 4–5% oznaczają, że najemcy mają nieco więcej opcji, a deweloperzy nie wynajmują budynków przed ich ukończeniem (co miało miejsce w najściślejszym okresie).
Stawki czynszów przemysłowych wzrosły w ostatnich latach ze względu na niski poziom pustostanów. W Calgary czynsze netto za nową, wysokiej jakości powierzchnię magazynową osiągnęły poziom 10–11 dolarów za stopę kwadratową, co jest znaczące (historycznie normą było 7–8 dolarów). Starsze lub mniej optymalne powierzchnie wynajmowane są taniej, ale ogólny wzrost czynszów był silny. W 2025 roku pojawił się pewien opór ze strony najemców przy większej dostępności powierzchni – gwałtowne wzrosty czynszów zaczynają się stabilizować. Jednak właściciele nowoczesnych budynków o dużym prześwicie nadal są pewni siebie ze względu na ograniczoną konkurencję w tym segmencie. Koszty gruntów i budynków przemysłowych w Calgary również rosną, co wywiera presję na wzrost czynszów w nowych inwestycjach.
Z punktu widzenia rozwoju, budownictwo nieco się uspokaja po niedawnym boomie. Jak wspomniano, około 1,2 miliona stóp kwadratowych jest w budowie na połowę 2025 roku avisonyoung.ca. To mniej niż w szczytowym okresie aktywności w 2022 roku, kiedy jednocześnie budowano kilka milionów stóp kwadratowych. Deweloperzy stają się nieco ostrożniejsi (wyższe koszty finansowania i nieco słabsze prognozy rynkowe), ale daleko im do wycofania się – sektor przemysłowy wciąż jest postrzegany jako dobra inwestycja. Wśród projektów w przygotowaniu są kolejne etapy w High Plains Industrial Park (na wschód od miasta w Balzac), nowe budynki w rejonie przemysłowym Dufferin North oraz kilka inwestycji spekulacyjnych w południowo-wschodnich korytarzach przemysłowych Calgary.Kluczowe czynniki napędzające popyt na powierzchnie przemysłowe w Calgary:
- E-commerce i dystrybucja: Firmy nadal optymalizują łańcuchy dostaw. Calgary jest centrum dystrybucyjnym dla zachodniej Kanady (przechwytuje towary z portu w Vancouver, obsługuje Alberty, Saskatchewan itd.). Amazon posiada tu kilka obiektów; w 2025 roku w pełni wykorzystuje swoje główne centrum realizacji zamówień w Balzac oraz centrum sortowania w mieście. Inni detaliści i operatorzy 3PL (logistyka stron trzecich) również się tu osiedlili, aby zapewnić szybszą dostawę klientom na Preriach. Ten trend sprawia, że duże magazyny (ponad 100 tys. stóp kwadratowych) pozostają w cenie. W rzeczywistości zasoby magazynów powyżej 100 000 stóp kwadratowych wzrosły o 20% w ciągu czterech lat lee-associates.com, a do 2025 roku niektóre z tych nowych dużych obiektów miały wolne powierzchnie (współczynnik pustostanów w tym segmencie osiągnął około 9%, gdy kilka ogromnych powierzchni weszło na rynek) lee-associates.com. Jednak oczekuje się, że zostaną one wynajęte z czasem, gdy więcej firm będzie konsolidować działalność w Calgary.
- Produkcja i przetwórstwo: Calgary nie jest silnie uprzemysłowione jak miasta produkujące samochody, ale posiada przemysł spożywczy i napojów (np. browary, przetwórstwo mięsa), produkcję materiałów budowlanych, elektroniki itp. Niektórzy z tych użytkowników się rozwinęli, zwłaszcza przetwórcy żywności odpowiadający na wzrost liczby ludności i produkcji rolnej w Albercie. Dodatkowo, wysokie ceny surowców w ostatnich latach zwiększyły zapotrzebowanie na magazynowanie materiałów i sprzętu dla sektora naftowo-gazowego oraz rolnictwa.
- Infrastruktura logistyczna: Zakończenie budowy Ring Road (Stoney Trail) w Calgary oznacza doskonały dostęp dla ciężarówek wokół miasta. Obszary przemysłowe w pobliżu węzłów tej obwodnicy (np. SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) rozwijają się dzięki łatwemu połączeniu z autostradami. Lotnisko w Calgary (YYC) jest również centrum cargo, a magazyny wokół lotniska praktycznie nie mają wolnych powierzchni.
Podsumowując, rynek nieruchomości przemysłowych w Calgary w 2025 roku jest silny i rozwijający się. Poziom pustostanów na poziomie ~4–5% to duża zmiana w porównaniu do ultra-niskich 0–2% z wcześniejszych lat, ale wciąż jest to zdrowy poziom avisonyoung.ca. Nowa podaż wreszcie daje najemcom większy wybór, jednak popyt pozostaje na tyle silny, że większość nowych budynków szybko się zapełnia (w II kwartale 2025 roku nadal odnotowano dodatnie wchłanianie (~125 000 stóp kw.) ogółem avisonyoung.ca). Właściciele nieruchomości przemysłowych są w znacznie lepszej sytuacji niż właściciele biurowców w Calgary, ponieważ ich powierzchnie są potrzebne i dobrze wykorzystywane. Dla gospodarki Calgary prężny sektor przemysłowy oznacza miejsca pracy w logistyce i lekkiej produkcji oraz umacnia pozycję miasta jako centrum dystrybucyjnego Zachodu. W perspektywie do 2030 roku sektor przemysłowy może stanąć przed nowym wyzwaniem: dostępnością gruntów pod zabudowę. Po tak intensywnej zabudowie w ostatnich latach, najlepsze tereny przemysłowe stają się coraz rzadsze, a ceny działek z odpowiednim przeznaczeniem gwałtownie wzrosły. Jednak na razie, w 2025 roku, trajektoria rynku przemysłowego to stabilny wzrost, zgodny z rosnącą rolą Calgary w łańcuchach dostaw Kanady.
Główne czynniki wpływające na rynek w 2025 roku
Na krajobraz nieruchomości w Calgary w 2025 roku silnie oddziałuje kilka czynników makroekonomicznych. Obejmują one trendy gospodarcze, zmiany polityczne oraz przesunięcia demograficzne. Zrozumienie tych czynników jest kluczowe dla interpretacji wyników rynku i jego przyszłej trajektorii:
- Stopy procentowe i koszty kredytów hipotecznych: Być może najbardziej bezpośrednim czynnikiem wpływającym na zachowania kupujących w 2025 roku jest środowisko wysokich stóp procentowych. W odpowiedzi na ogólnokrajową inflację, Bank Kanady przeprowadził szybkie podwyżki stóp procentowych w latach 2022–2023, co podniosło referencyjną stopę overnight z poziomu bliskiego 0% do około 4,5–5% na początku 2023 roku. Przełożyło się to na 5-letnie stopy procentowe kredytów hipotecznych w przedziale 5–6%, co mniej więcej podwoiło koszty pożyczek dla kupujących domy w porównaniu do ultra-niskich stóp z lat 2020–21. Wyższe stopy znacząco wpływają na dostępność finansowania – ten sam dom wiąże się teraz z dużo wyższą miesięczną ratą kredytu, co ogranicza zdolność kredytową kupujących. W rezultacie, niegdyś bardzo wysoki popyt w Calgary osłabł w latach 2023/24, a w 2025 roku efekt ten nadal się utrzymuje. Potencjalni nabywcy albo wstrzymują się z zakupem, obniżają swój budżet, albo decydują się na wynajem. CREB zauważył, że niepewność gospodarcza (w tym niepewność dotycząca stóp procentowych) wpłynęła na sprzedaż nieruchomości na początku 2025 roku, gdy kupujący stali się ostrożniejsi creb.com. Jednak jest też pozytywna strona: w połowie i pod koniec 2025 roku Bank Kanady, w obliczu słabnącej gospodarki, zaczął nieznacznie obniżać stopy procentowe. We wrześniu 2025 roku BoC obniżył swoją stopę referencyjną do 2,50% (pierwsza obniżka od sześciu miesięcy) reuters.com, sygnalizując możliwy cykl łagodzenia polityki. Była to odpowiedź na niższą presję inflacyjną i ryzyka gospodarcze. Dla rynku Calgary każdy spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych to korzyść – poprawia dostępność finansowania i może przywrócić część kupujących na rynek. Sama perspektywa obniżek stóp pod koniec 2025/2026 poprawiła nastroje. Jednak w porównaniu z ostatnią dekadą, koszty pożyczek są nadal wysokie, co jest kluczowym powodem, dla którego wzrost cen w Calgary wyhamował w 2025 roku. Test warunków skrajnych (który wymaga, by kredytobiorcy kwalifikowali się przy stopie o ok. 2% wyższej niż umowna) pozostaje również przeszkodą, zwłaszcza dla osób kupujących po raz pierwszy. Podsumowując, stopy procentowe w 2025 roku są czynnikiem schładzającym rynek, a równowaga rynkowa jest częściowo wynikiem tych wyższych kosztów finansowania. Jeśli stopy będą nadal spadać w 2026 roku, może to ponownie pobudzić popyt.
- Wzrost populacji i migracja: Calgary przeżywa obecnie boom demograficzny, co sprawia, że demografia jest ogromnym sprzymierzeńcem rynku mieszkaniowego. Jak wspomniano wcześniej, CMA miasta wzrosło o około 6% w ciągu roku do połowy 2024 r. – przybyło około 100 tys. mieszkańców atb.com – a dalszy silny wzrost przewidywany jest także w 2025 r. (choć prawdopodobnie nieco niższy). Wzrost ten pochodzi z dwóch głównych źródeł: imigracji międzynarodowej oraz migracji międzyprowincjonalnej. Na arenie międzynarodowej Kanada miała rekordowe cele imigracyjne (około 465 000 w 2023 r., 485 000 w 2024 r. i 500 000 w 2025 r. w całym kraju). Alberta przyciąga znaczną część tych nowo przybyłych, dzięki możliwościom zatrudnienia i niższym kosztom życia niż w Ontario czy Kolumbii Brytyjskiej. Wielu nowych imigrantów wybiera Calgary jako miejsce osiedlenia lub przenosi się tam po początkowym pobycie gdzie indziej. W 2024 r. niemal dwie trzecie wzrostu populacji Calgary pochodziło z migracji międzynarodowej (w tym znacząca liczba osób nieposiadających stałego pobytu, takich jak zagraniczni studenci i pracownicy tymczasowi) atb.com. Na rynku krajowym Calgary przyciąga ludzi z innych prowincji – zwłaszcza młodszych pracowników i rodziny z Ontario, Kolumbii Brytyjskiej i innych miejsc, którzy szukają przystępnych cenowo mieszkań i dobrych miejsc pracy. W 2024 r. Calgary i Edmonton razem odnotowały dodatni bilans migracji międzyprowincjonalnej na poziomie około 35 000 osób, co stanowiło większość wzrostu populacji Alberty atb.com. Ten napływ ludności zwiększył popyt na mieszkania w całym spektrum: nowo przybyli często najpierw wynajmują (co, jak widzieliśmy, zaostrza ten rynek), a następnie wielu z nich przechodzi do własności, nie wspominając o ogólnej konsumpcji napędzającej zapotrzebowanie na nieruchomości komercyjne. Kluczową kwestią jest to, że demografia była główną pozytywną siłą utrzymującą odporność rynku mieszkaniowego w Calgary. Nawet gdy stopy procentowe były wysokie, sama liczba osób potrzebujących mieszkań zapewniała podstawowe wsparcie. Patrząc w przyszłość, możliwa jest zmiana: rząd federalny pod koniec 2024 r. zasugerował łagodzenie celów imigracyjnych w odpowiedzi na obawy dotyczące podaży mieszkań mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. W rzeczywistości RBC Economics ostrzegło, że jeśli rząd zrealizuje plany ograniczenia liczby nowo przybyłych, może to „wymazać wcześniej oczekiwany wzrost populacji” i zamienić demografię z siły napędowej rynku mieszkaniowego w czynnik hamujący mortgagesandbox.com. ATB Financial również prognozuje, że wzrost populacji Alberty spowolni z 4,4% w 2024 r. do około 1,9% w 2025 r. z powodu niższych celów imigracyjnych i mniejszego napływu międzyprowincjonalnego atb.com. Dla Calgary oznacza to, że choć wzrost będzie kontynuowany, może powrócić do bardziej normalnego tempa, zamiast zawrotnego okresu 2022–24. Mniej nowo przybyłych oznaczałoby nieco mniejszą presję popytu na mieszkania niż w ostatnich latach. Jednak nawet 1,9% rocznego wzrostu to historycznie silny wynik, a przewaga Calgary pod względem przystępności cenowej sugeruje, że miasto nadal będzie przyciągać ludzi, jeśli inne prowincje pozostaną droższe. Krótko mówiąc, polityka imigracyjna/migracyjna jest czynnikiem decydującym: jeśli Kanada/Alberta pozostawią otwarte drzwi, popyt na mieszkania w Calgary będzie silny; jeśli polityka się zaostrzy, rynek może bardziej opierać się na lokalnym zakładaniu gospodarstw domowych.
- Zdrowie gospodarcze i zatrudnienie: Losy rynku nieruchomości w Calgary zawsze były powiązane z gospodarką, szczególnie z sektorem ropy i gazu. W 2025 roku tło gospodarcze jest ostrożnie pozytywne. Przewiduje się, że Alberta będzie liderem wzrostu PKB w Kanadzie (~1,9% w 2025 według ATB, w porównaniu do niemal zerowego wzrostu w niektórych innych regionach) mpamag.com. Wysokie ceny ropy w 2022 roku przyniosły nadwyżki budżetowe prowincji i ożywiły część inwestycji, choć ceny energii od tego czasu się ustabilizowały. Wysiłki na rzecz dywersyfikacji sprawiają, że Calgary to nie tylko ropa: miasto rozwija się w sektorach technologii, logistyki, agrobiznesu i usług finansowych, co przyczynia się do stabilności. Zatrudnienie w Calgary rośnie – w rzeczywistości, na początku 2025 roku region Calgary dodał 26 700 miejsc pracy w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku assets.cushmanwakefield.com, a sektory takie jak opieka zdrowotna i pomoc społeczna przodują (dodając ~30 500 miejsc pracy rok do roku) assets.cushmanwakefield.com, następnie handel detaliczny i budownictwo. Stopa bezrobocia w Calgary wynosi około 7,2–7,3% na I kwartał 2025 roku assets.cushmanwakefield.com, co oznacza spadek w porównaniu do poziomów z czasów pandemii, ale wciąż jest nieco powyżej średniej krajowej wynoszącej ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Stopa bezrobocia na poziomie 7% wskazuje na pewną rezerwę na rynku pracy, co może tłumaczyć umiarkowany wzrost płac i brak lokalnej spirali inflacyjnej. Warto również zauważyć, że niedobory siły roboczej były problemem w budownictwie i zawodach rzemieślniczych podczas boomu – paradoksalnie, to właśnie bardzo wysoka imigracja, która obecnie zwalnia, odegrała kluczową rolę w zapełnianiu wielu wakatów. Kluczowe dla perspektyw Calgary jest kierunek sektora energetycznego. CREB zwrócił uwagę, że „jasność w zakresie polityki energetycznej i środowiskowej będzie ważnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy po 2025 roku” creb.com. Odnosi się to do tego, jak federalna polityka klimatyczna, zatwierdzenia (lub ich brak) rurociągów oraz globalny popyt na ropę/gaz mogą wpływać na główną branżę Calgary. Jeśli firmy czują się pewnie, zatrudniają i rozwijają się (co jest dobre dla rynku nieruchomości); jeśli nie, możemy zobaczyć kolejną recesję. Na 2025 rok firmy energetyczne są generalnie stabilne i rentowne, ale wiele z nich przeznacza zyski na redukcję zadłużenia lub dywidendy, a nie na agresywny rozwój, co oznacza brak dużych ekspansji biurowych. Z drugiej strony, zielona energia i technologie zyskują na znaczeniu: Calgary pozycjonuje sięsam jako centrum technologii czystych, technologii logistycznych, a nawet przyciągnął niektóre branże filmowe i kreatywne. Bardziej zdywersyfikowana gospodarka sprawia, że rynek nieruchomości jest mniej zmienny niż w przeszłości. Kolejny czynnik ekonomiczny: napięcia handlowe i cła. Co ciekawe, w 2025 roku nastąpił powrót protekcjonistycznych polityk handlowych (wraz ze zmianą administracji w USA). CREB wskazał „zwiększoną niepewność” wynikającą z amerykańskich ceł jako powód obniżenia prognozy mieszkaniowej na 2025 rok storeys.com storeys.com. Cła na kanadyjskie aluminium, stal, a potencjalnie także produkty energetyczne, stworzyły niepewność dla firm w Calgary, co mogło osłabić inwestycje. Bank Kanady odniósł się do „szkodliwego wpływu amerykańskich ceł” w swoich decyzjach reuters.com. Jeśli chodzi o mieszkania, tego typu ryzyko makroekonomiczne może obniżyć zaufanie konsumentów – ludzie rzadziej decydują się na duże zakupy, jeśli obawiają się spowolnienia gospodarczego. Jak dotąd Alberta dobrze sobie z tym radziła (pomogło jej to, że była mniej bezpośrednio dotknięta niż prowincje o dużym udziale przemysłu), ale to czynnik, który warto obserwować.
- Polityki i inicjatywy miejskie: Samo miasto Calgary wdrożyło polityki, które wpływają na rynek nieruchomości. Jedną z nich jest Strategia Śródmieścia, obejmująca Program Zachęt dla Rozwoju Śródmieścia Calgary (dotyczący konwersji biur, o których była mowa wcześniej). Poprzez efektywne subsydiowanie usuwania powierzchni biurowych i dodawania mieszkań, miasto stara się dostosować nieruchomości w centrum do nowych realiów. Celem jest zmniejszenie pustostanów komercyjnych i zwiększenie gęstości zaludnienia, a dotychczasowe działania przynoszą wymierne efekty (tysiące nowych mieszkań powstaje w centrum) cmhc-schl.gc.ca. Inną inicjatywą miasta jest przyspieszenie zatwierdzania nowych społeczności w celu zwiększenia podaży mieszkań. Pod koniec 2023 roku rada Calgary kontrowersyjnie zatwierdziła 8 nowych osiedli podmiejskich po początkowych wahaniach, odpowiadając na ogromny popyt na mieszkania. Ponownie w 2024 roku rozważano kolejne uwolnienia gruntów. Te decyzje zwiększają podaż ziemi, co teoretycznie powstrzymuje gwałtowne wzrosty cen działek, a w konsekwencji cen domów. Oczywiście rodzi to także pytania o koszty infrastruktury i rozlewanie się miasta. Miasto dostosowało również swój Plan Usług i Budżet w listopadzie 2024, aby wspierać inwestycje w mieszkalnictwo i zagospodarowanie terenu, ułatwiając rozwój nowych społeczności i rewitalizację starszych mortgagesandbox.com. Oznacza to, że środki budżetowe są przeznaczane na takie rzeczy jak woda, drogi i procesy planistyczne, aby przyspieszyć budowę mieszkań. Jest także nacisk na umożliwienie większej liczby zabudowy uzupełniającej i wielorodzinnej na terenach już zagospodarowanych – to część ewolucji strefowania w Calgary (które ma zostać zreformowane w ramach nowego planu miasta, promującego większą gęstość wzdłuż głównych korytarzy). Podatków i opłat również nie można pominąć. Calgary nie ma podatku od przeniesienia własności nieruchomości, jak niektóre prowincje (co jest plusem dla dostępności cenowej). Opiera się na podatkach od nieruchomości, które były dość zmienne, ponieważ spadek wartości biur w centrum przeniósł obciążenie na inne klasy nieruchomości. W 2025 roku podatki od nieruchomości mieszkalnych wzrosły umiarkowanie, a debata nad bardziej zrównoważoną strukturą podatkową trwa. Dla deweloperów istotne są także miejskie opłaty infrastrukturalne i procesy uzyskiwania pozwoleń – Calgary pracuje nad ograniczeniem biurokracji, by szybciej wprowadzać projekty na rynek (np. w latach 2024–25 uruchomiono pilotażowe projekty szybszego zatwierdzania pozwoleń). Dodatkowo, na szczeblu federalnym, polityki takie jak Zakaz Zakupu przez Cudzoziemców (który wszedł w życie w 2023 roku i zakazuje większości cudzoziemców kupowania nieruchomości mieszkalnych w Kanadzie na pewien okres, obecnie przedłużony do 2027) canada.ca pośrednio wpływają na Calgary. Chociaż Calgary historycznie nie miało tak dużego segmentu inwestorów zagranicznych jak Vancouver czy Toronto, zakaz ten nadal usuwa część potencjalnego popytu, zwłaszcza ze strony kupujących spoza kraju zainteresowanych mieszkaniami. Jednak Alberta była jedną z prowincji, które opowiadały się za złagodzeniem tego zakazu, ponieważ inwestycje zagraniczne nie były tu uznawane za istotny problem. Wiosną 2023 roku wprowadzono pewne poprawki (np. umożliwienie zakupu osobom z pozwoleniem na pracę), co nieco otworzyło rynek. Ogólnie rzecz biorąc, polityki rządowe w Calgary są obecnie skoncentrowane na zwiększaniu podaży mieszkań i rewitalizacji centrum miastarong>. Są to stanowiska sprzyjające rozwojowi nieruchomości, mające na celu złagodzenie kryzysu mieszkaniowego i przekształcenie niewykorzystanej powierzchni biurowej. Efekt na rynku jest generalnie pozytywny: większa podaż pomaga w dostępności mieszkań, a także zwiększa zaufanie, że centrum miasta może się rozwijać, a nie stagnować. Jednakże należy zachować równowagę – zbyt duża podaż naraz może okazać się nadmierna (choć wysokie zapotrzebowanie w Calgary sprawia, że jest to mało prawdopodobne w najbliższym czasie), a zachęty kosztują pieniądze. Interesariusze będą obserwować, jak skutecznie te polityki przekładają się na rzeczywiste mieszkania i zajętą przestrzeń.
- Infrastruktura i transport: Jak omówiono w części dotyczącej rozwoju, duże projekty infrastrukturalne, takie jak Green Line LRT oraz zakończenie Ring Road, kształtują rynek nieruchomości, otwierając nowe obszary pod zabudowę i zwiększając dostępność. Rynki nieruchomości zazwyczaj wyprzedzają te zmiany – na przykład tereny w pobliżu planowanych stacji Green Line (takie jak Ogden czy Inglewood) już odnotowały wzrost wartości gruntów i pojawienie się nowych propozycji mieszkaniowych. Ulepszony transport publiczny może podnieść wartość nieruchomości i przyciągnąć określonych nabywców/najemców, którzy cenią sobie dobrą komunikację. Z drugiej strony, opóźnienia lub niepewność dotycząca takich projektów (a Green Line doświadczyła wielu opóźnień i zmian zakresu) mogą ostudzić entuzjazm deweloperów. W 2025 roku, gdy wreszcie rozpoczęto budowę Green Line, wzrosło zaufanie do projektów zorientowanych na transport publiczny. Podobnie, lotnisko w Calgary niedawno zyskało nowy pas startowy i modernizacje pod koniec lat 2010; do 2025 roku rozważa dalszą rozbudowę w związku z odbudową liczby pasażerów – rozbudowa lotnisk zazwyczaj prowadzi do rozwoju hoteli i logistyki w okolicy. Kolejnym aspektem infrastruktury są publiczne udogodnienia – nowe szkoły, szpitale, centra rekreacyjne. Nowe społeczności w Calgary często opierają się na obietnicach dotyczących szkół i udogodnień; decyzje budżetowe prowincji dotyczące szkół mogą wpływać na to, które nowe obszary są najbardziej atrakcyjne dla młodych rodzin. W 2025 roku prowincja finansuje nowe szkoły w wielu obszarach rozwojowych (co jest potrzebne, biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost liczby ludności). Nowe Centrum Onkologiczne zostało otwarte pod koniec 2023 roku w pobliżu szpitala Foothills, co również ma wpływ na zagospodarowanie terenu (zatrudnia wielu pracowników i może zwiększyć popyt na mieszkania w okolicy ze strony personelu medycznego). Podsumowując, rozwój infrastruktury jest w dużej mierze pozytywnym czynnikiem na rynku nieruchomości w Calgary, zwiększając długoterminową wartość i komfort życia.
Podsumowując, czynniki rynkowe 2025 roku są mieszane: restrykcyjna polityka monetarna i pewne niepewności gospodarcze hamują rynek, podczas gdy silny napływ ludności i wspierające polityki lokalne go napędzają. Calgary znajduje się w pewnej równowadze, ponieważ te czynniki się równoważą: np. ogromna imigracja spowodowałaby gwałtowny wzrost cen, gdyby nie wysokie stopy procentowe spowalniające sytuację. W przyszłości warto obserwować zmiany w którymkolwiek z tych czynników – na przykład znaczny spadek stóp procentowych lub duży spadek imigracji – ponieważ mogą one ponownie zmienić dynamikę rynku.
Trendy i możliwości inwestycyjne
Rynek nieruchomości w Calgary w 2025 roku oferuje różnorodne możliwości inwestycyjne, zarówno dla inwestorów lokalnych, jak i zewnętrznych, w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym. Przejście rynku do stanu równowagi po okresie szybkiego wzrostu stworzyło nowe możliwości (i wyzwania) dla tych, którzy chcą zainwestować kapitał w nieruchomości w Calgary.
Inwestycje mieszkaniowe: Podczas boomu w latach 2020–2022 wielu inwestorów weszło na rynek mieszkaniowy Calgary, przyciągniętych stosunkowo niskimi cenami (zwłaszcza w porównaniu z Toronto/Wancouver) i silnymi perspektywami najmu. Mali inwestorzy kupowali mieszkania i podmiejskie domy jednorodzinne na wynajem, podczas gdy więksi gracze (REIT-y, zarządzający aktywami) zaczęli nabywać lub rozwijać projekty najmu. Do 2025 roku krajobraz nieco się zmienił. Przy zatrzymaniu wzrostu czynszów i wysokich stopach procentowych kalkulacja dla inwestorów korzystających z dźwigni finansowej jest trudniejsza. Niektórzy inwestorzy mieszkaniowi, którzy kupili po szczytowych cenach w latach 2022–23, doświadczają ścisku przepływów pieniężnych – ich koszty kredytów hipotecznych wzrosły, a czynsze już nie rosną gwałtownie, więc ich marże zysku są niewielkie lub ujemne. To jeden z powodów, dla których liczba ofert mieszkań wzrosła; część inwestorów decyduje się na sprzedaż. Niemniej jednak wielu trzyma się swoich nieruchomości, licząc na długoterminowy wzrost wartości i traktując krótkoterminowy przepływ gotówki jako drugorzędny.
Jedną z pojawiających się okazji jest sam rynek mieszkań – przy lekkim spadku cen i dużej podaży, bystrzy inwestorzy mogą znaleźć okazje na zupełnie nowe lokale, zwłaszcza jeśli deweloperzy oferują rabaty lub zachęty, by zamknąć sprzedaż budynków. Niektórzy deweloperzy, którzy mają wolniejszą sprzedaż, oferowali gwarancje najmu lub korekty cen, co może przyciągnąć inwestorów szukających okazji. Dodatkowo, konwersje biur na mieszkania w centrum miasta to potencjalnie ciekawa opcja inwestycyjna: projekty te tworzą unikalne apartamenty typu loft w śródmieściu, z których część będzie na wynajem, a część być może na sprzedaż. Wczesni inwestorzy mogą uczestniczyć w tych konwersjach lub planować zakup lokali, jeśli zostaną przekształcone w mieszkania własnościowe. Zachęty miejskie sprawiają, że są one atrakcyjne finansowo dla deweloperów, co może przełożyć się na korzystne ceny dla końcowych nabywców.
Kolejnym segmentem są specjalnie budowane inwestycje na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni, w tym fundusze emerytalne i REIT-y, coraz częściej przyglądają się Calgary pod kątem budowy lub zakupu budynków mieszkalnych na wynajem. Na przykład Boardwalk REIT (duży właściciel mieszkań z siedzibą w Albercie) powiększa swoje portfolio. Przy rosnącej liczbie wolnych lokali można by się wahać, ale długoterminowa teza jest taka, że wzrost populacji Calgary utrzyma popyt na wynajem na wysokim poziomie, a czynsze wznowią umiarkowany wzrost, gdy obecna nowa podaż zostanie wchłonięta. W porównaniu z innymi miastami, stopy kapitalizacji (początkowe zwroty) z nieruchomości na wynajem w Calgary są wyższe, wynosząc około 5%+ w porównaniu do poniżej 4% w Vancouver/Toronto. Niektórzy inwestorzy widzą w tym sygnał do zakupu – uzyskując przyzwoity zwrot i potencjalny wzrost wartości wraz z rozwojem miasta. W 2025 roku widzimy, że kanadyjskie REIT-y i fundusze zwiększają alokacje na mieszkania wielorodzinne, spodziewając się lepszych zwrotów w latach 2025–2027 po okresie stagnacji deeded.ca. Dobrze finansowani inwestorzy interesują się także przejęciami problematycznych lub borykających się z trudnościami projektów deweloperskich mieszkań, które mogą potencjalnie wykupić lub przekształcić na wynajem, jeśli mniejsi deweloperzy napotkają problemy z finansowaniem deeded.ca.
Inwestycje zagraniczne: Historycznie Calgary nie odnotowało takiego poziomu bezpośrednich zagranicznych zakupów domów jak np. Vancouver. Jednak w połowie lat 2010. nastąpił pewien wzrost zagranicznego zainteresowania (w tym z Chin i Bliskiego Wschodu) mieszkaniami i gruntami, gdy rynek był w dołku (poszukiwanie okazji cenowych). Federalny zakaz zakupu przez cudzoziemców (2023-2027) zasadniczo wstrzymał wszelkie nowe zagraniczne zakupy nieruchomości mieszkalnych canada.ca. Tak więc w 2025 roku osoby zagraniczne są w dużej mierze wyłączone z rynku domów/mieszkań. Niemniej jednak, kapitał zagraniczny wciąż może napływać poprzez inwestycje deweloperskie lub komercyjne. Warto zauważyć, że niektóre amerykańskie fundusze private equity i globalne fundusze przyglądają się sektorowi najmu i przemysłowemu w Calgary. Ponadto Alberta nigdy nie miała podatku od zagranicznych nabywców (w przeciwieństwie do BC i Ontario), więc gdy zakaz zostanie zniesiony lub jeśli pojawią się wyjątki (np. studenci lub posiadacze pozwoleń na pracę mogą kupować po zmianach w przepisach), Calgary może odnotować wzrost zainteresowania ze strony zagranicy. Na przykład, jeśli studenci zagraniczni (stanowiący dużą część napływu nierezydentów) zdecydują się kupić mieszkania podczas pobytu na pozwoleniu na pracę (co jest już dozwolone), może to być niszowy impuls dla rynku.
Inwestycje komercyjne: W sektorze komercyjnym obecnie największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości przemysłowe. Inwestorzy z całej Kanady są bardzo zainteresowani sektorem przemysłowym, a połączenie niższych cen wejścia i wysokiego popytu w Calgary czyni go atrakcyjnym. Widzieliśmy duże transakcje, takie jak sprzedaż portfeli centrów logistycznych w Calgary na rzecz inwestorów instytucjonalnych. Stopy zwrotu w Calgary mogą wynosić około 5-5,5% dla nieruchomości przemysłowych, co jest nieco wyższe niż na bardziej ograniczonych rynkach, czyniąc je stosunkowo dobrą inwestycją. Wraz z rozwojem e-commerce wielu postrzega sektor przemysłowy jako długoterminową, stabilną inwestycję. Niektórzy lokalni deweloperzy, którzy budowali spekulacyjnie obiekty przemysłowe w latach 2018–2021, obecnie sprzedają je z dużym zyskiem, zbywając wynajęte budynki inwestorom pasywnym. Jest także zainteresowanie budową nowych obiektów przemysłowych w formule build-to-suit dla firm, które następnie są utrzymywane przez inwestorów.
Jeśli chodzi o inwestycje w biura, to jest to strategia kontrariańska. Większość inwestorów podchodzi ostrożnie do biur w Calgary ze względu na wysoką pustostanowość i niepewne perspektywy odbudowy rynku. Ceny starszych budynków biurowych spadły do poziomu, gdzie niektóre sprzedawane są za ułamek kosztów odtworzenia. Odważną strategią niektórych oportunistycznych inwestorów (w tym lokalnych przedsiębiorców i firm) jest zakup nierentownych wieżowców biurowych w celu konwersji lub zmiany przeznaczenia. Na przykład grupa może kupić niemal pusty biurowiec klasy B po dużej przecenie, a następnie ubiegać się o miejską dotację na konwersję na mieszkania lub inne cele. Jeśli projekt się powiedzie, końcowa wartość może znacznie przewyższyć cenę zakupu powiększoną o koszt konwersji, przynosząc spory zysk. Jednak takie projekty są złożone i niegwarantowane, wymagają doświadczenia deweloperskiego, a nie tylko pasywnego inwestowania. Tradycyjne inwestycje w wynajem biur pozostają w Calgary ryzykowne; nie słyszeliśmy o wielu dużych funduszach kupujących wieżowce biurowe w Calgary w 2025 roku – w rzeczywistości częściej zdarzało się, że właściciele tracili płynność lub oddawali klucze wierzycielom w poprzednich latach. Tak więc biura to obecnie głównie domena inwestorów szukających specjalnych okazji.
Nieruchomości handlowe znajdują się niejako pośrodku. Rynek handlowy w Calgary ma przyzwoite fundamenty, więc nieruchomości takie jak pasaże z supermarketami czy dobrze zlokalizowane centra handlowe mogą być solidnym źródłem dochodu. Ogólnokrajowi inwestorzy handlowi wciąż lubią Calgary – np. RioCan, First Capital i inni działają tutaj i nadal osiągają dobre wyniki. Kluczowe jest wybranie odpowiedniego obiektu handlowego – związanego z rozwijającymi się dzielnicami lub unikalnymi atrakcjami (jak nowy Farmer’s Market West, który prawdopodobnie będzie magnesem dla inwestorów). Wzrost popularności projektów wielofunkcyjnych oznacza też, że inwestorzy czasem kupują lub rozwijają projekty łączące funkcje mieszkaniowe i handlowe, dywersyfikując źródła zwrotu.
Grunty i deweloperka: Inwestowanie w grunty to kolejny kierunek. Osoby, które kupiły ziemię na obrzeżach Calgary 5-10 lat temu, prawdopodobnie odnotowały duży wzrost wartości, gdy tereny te są przejmowane pod nowe osiedla. W 2025 roku ceny gruntów na obrzeżach rosną wraz z ogłaszaniem nowych inwestycji. Niektórzy inwestorzy specjalizują się w uzyskiwaniu pozwoleń (zmiana przeznaczenia terenu), a następnie odsprzedaży deweloperom – to może być bardzo opłacalne w fazie wzrostu. W mieście również grunty pod zabudowę uzupełniającą (działki pod bliźniaki lub małe kondominia) zyskały na wartości dzięki popytowi na mieszkania w centrum. Trzeba jednak uważać na zmiany w planowaniu przestrzennym – Calgary wprowadza nowe przepisy, które mogą zwiększyć dopuszczalną gęstość zabudowy na wielu działkach, potencjalnie podnosząc ich wartość. Z drugiej strony, jeśli zbyt dużo nowej ziemi pod zabudowę zostanie udostępnione jednocześnie, wzrost cen gruntów może wyhamować.
Stopy zwrotu z najmu vs. aprecjacja: Calgary tradycyjnie było rynkiem bardziej nastawionym na przepływy pieniężne niż na czystą aprecjację (w porównaniu do gorętszych rynków). W 2025 roku, brutto stopa zwrotu z najmu typowego mieszkania może wynosić około 5-6%, co jest stosunkowo dobre, ale netto (po odliczeniu kosztów) to 3-4%, co przy obecnych stopach procentowych może oznaczać neutralny lub lekko ujemny cash flow dla mocno zadłużonych inwestorów. To ograniczyło spekulację i powstrzymało rynek przed dalszym przegrzaniem – co jest zdrowe. Wielu lokalnych inwestorów myśli długoterminowo, licząc, że nawet jeśli teraz przepływy są niewielkie, skorzystają na wzroście cen, gdy Calgary urośnie do ponad 2 milionów mieszkańców do 2030 roku. Rzeczywiście, niektórzy inwestorzy spoza prowincji uważają Calgary za „niedowartościowane” – np. dom wolnostojący za 600 tys. dolarów tutaj vs. 1,5 mln w Toronto – i przewidują zbliżenie cen. Czy tak się stanie, nie wiadomo, ale jeśli gospodarka Calgary pozostanie silna, ceny prawdopodobnie mają jeszcze potencjał wzrostowy w dłuższej perspektywie, co daje szansę tym, którzy kupują w spokojniejszym okresie.
Flipping i krótkoterminowy handel: W szczycie boomu flipping domów lub mieszkań był popularny (niektórzy inwestorzy szybko zarabiali na gwałtownych wzrostach cen z miesiąca na miesiąc). W 2025 roku okazji do flippingu jest mniej ze względu na stabilizację cen. Flipperzy muszą teraz faktycznie dodać wartość (przez remont lub przebudowę), a nie tylko liczyć na wzrost rynku. Nadal aktywny jest segment remontów i odsprzedaży, zwłaszcza starszych domów w dobrych lokalizacjach – inwestorzy mogą kupić przestarzały dom np. w Lake Bonavista, gruntownie go wyremontować i sprzedać rodzinie z zyskiem. To działa, o ile cena zakupu jest odpowiednia. Różnica między cenami starych i nowych domów w ustabilizowanych dzielnicach daje na to przestrzeń.
AirBnB/Wynajem krótkoterminowy: To kolejny mikrotrend. Turystyka i branża konferencyjna w Calgary odżyły w latach 2023–2024 (Stampede, wydarzenia itp.) i choć nie jest to tak duży rynek jak w niektórych miastach, istnieje zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy. Niektórzy inwestorzy próbowali strategii AirBnB z mieszkaniami w centrum lub domami w pobliżu popularnych atrakcji. Nie ma miejskiego zakazu wynajmu krótkoterminowego (choć trwają dyskusje nad regulacjami), więc jest to możliwa droga. Jednak zwrot z inwestycji w stosunku do włożonego wysiłku oraz ryzyko regulacyjne sprawiają, że nie jest to działalność na dużą skalę; raczej nisza dla kilku sprytnych graczy.
Podsumowując, inwestorzy w 2025 roku uważają nieruchomości w Calgary za atrakcyjne ze względu na solidne fundamenty i relatywną wartość. Na rynku nie ma obecnie gorączki, co w rzeczywistości zachęca ostrożnych inwestorów, którzy mogą nabywać aktywa w rozsądnych cenach bez konieczności udziału w wojnach licytacyjnych. Najlepsze okazje wydają się leżeć w takich obszarach jak mieszkania na wynajem (wykorzystanie obecnej słabości rynku, by przygotować się na przyszłe zyski), obiekty przemysłowe/logistyczne (stawianie na rosnącą rolę Calgary w tym sektorze) oraz projekty typu value-add (np. konwersje lub renowacje). Kluczowa jest lokalna wiedza – znajomość dzielnic, które są na fali wznoszącej (np. potencjał rewitalizacji Forest Lawn avenuecalgary.com, lub które przedmieścia zyskają nową szkołę) może dać przewagę. Panuje też przekonanie, że to dobry moment: niektórzy inwestorzy postrzegają rok 2025 jako czas na zakupy podczas korekty – rynek zatrzymał się po dużych wzrostach, więc wejście teraz może pozwolić na skorzystanie z kolejnego cyklu wzrostowego, zwłaszcza jeśli stopy procentowe spadną i popyt znów wzrośnie. Jak ujął to jeden z doradców ds. nieruchomości, Calgary w 2025 roku to „ani rynek kupujących, ani sprzedających – to rynek inwestorów”, gdzie poinformowani inwestorzy mogą podejmować strategiczne decyzje, podczas gdy użytkownicy końcowi czekają na rozwój sytuacji.
Dzielnice warte uwagi w Calgary
Calgary to miasto zróżnicowanych dzielnic, z których każda ma swoją specyfikę. W 2025 roku niektóre obszary przeżywają szybki rozwój lub znaczące zmiany, na które warto zwrócić uwagę:
- Nowe społeczności podmiejskie: Najszybszy wzrost Calgary ma miejsce na jego obrzeżach, w zupełnie nowych społecznościach, które jeszcze kilka lat temu nie istniały. Na przykład Yorkville na dalekim południowym zachodzie (na zachód od Macleod Trail przy 194th Ave SW) to jedna z najnowszych dzielnic miasta avenuecalgary.com. Oferuje centralny park, stawy i projekty domów przyjaznych rodzinom, już przyciągając wiele młodych rodzin. Sąsiednie, już istniejące obszary, takie jak Silverado i Legacy, zapewniają sklepy i szkoły, dopóki własna infrastruktura Yorkville nie zostanie w pełni uruchomiona avenuecalgary.com. Na północy Glacier Ridge i Ambleton (tuż na północ od Evanston) rozwijają się, oferując nowe domy jednorodzinne i szeregowce, które są tańsze niż te w bliższych przedmieściach. Belvedere na dalekim wschodzie (za Abbeydale) to kolejny ogromny obszar, który zaczyna tętnić życiem i docelowo ma pomieścić dziesiątki tysięcy mieszkańców. Te nowe obszary łącznie przechwytują dużą część wzrostu populacji Calgary – aktywnie rozwijające się przedmieścia odpowiadały za ok. 61% całego przyrostu jednostek mieszkalnych w latach 2021–2025 calgary.ca. Inwestorzy i deweloperzy są tu bardzo aktywni, ponieważ popyt na domy na przedmieściach ze strony kupujących po raz pierwszy i nowych mieszkańców pozostaje wysoki. Miasto zatwierdziło także Alpine Park na południowym zachodzie, Keystone Hills na północy i kolejne – zasadniczo, patrząc na mapę Calgary, granice miasta przesuwają się na zewnątrz. Te dzielnice obiecują najnowsze rozwiązania nowoczesnego planowania przedmieść: domy z otwartą przestrzenią dzienną, rozbudowane systemy ścieżek i często koncepcję centrum wioski z elementami wielofunkcyjnymi.
- Witalność Śródmieścia – Marda Loop i okolice: Marda Loop (obejmująca South Calgary, Altadore, Garrison Woods) przechodzi obecnie boom budowlany. To już jedno z najlepszych miejsc na butikowe zakupy i modne restauracje, ale teraz staje się jeszcze gęściej zabudowane. Wiele starych bungalowów ustąpiło miejsca szeregowcom i małym kondominium. Obszar ten jest pod tak dużą presją rozwojową, że „wiele z jego ulic wydaje się być nieustannie w remoncie” avenuecalgary.com. Jednym z głównych rozpoczynających się projektów jest Marc and Mada Block, dwuakrowa inwestycja wielofunkcyjna realizowana przez Calgary Co-op i Truman Homes avenuecalgary.com. Przyniesie ona nowe lokale mieszkalne oraz powierzchnie handlowe (w tym prawdopodobnie nowy sklep spożywczy Co-op) do serca Marda Loop. Choć obecnie budowa jest uciążliwa (zamknięcia dróg i hałas), oczekuje się, że rewitalizacja poprawi doświadczenie pieszych i przyciągnie więcej mieszkańców oraz aktywności komercyjnej w dłuższej perspektywie avenuecalgary.com. W zasadzie Marda Loop przekształca się z dzielnicy niskiej zabudowy w śródmiejską wioskę o średniej wysokości, zachowując przy tym modny klimat. To zdecydowanie dzielnica, na którą warto zwrócić uwagę – wartości nieruchomości znacznie wzrosły, a po zakończeniu inwestycji będzie to jeden z najbardziej pożądanych adresów w Calgary dla tych, którzy chcą mieszkać w centrum, ale bez wysokich wieżowców.
- Śródmieście/Beltline i East Village: Beltline w Calgary (tuż na południe od centrum) była jedną z najszybciej rosnących pod względem liczby ludności dzielnic w ostatniej dekadzie, dzięki licznym wieżowcom z mieszkaniami. W 2025 roku Beltline nadal przyciąga nowych mieszkańców. Warto zwrócić uwagę na nieustający sukces 17th Ave SW jako dzielnicy rozrywkowej – nowe bary i restauracje zastępują stare, co utrzymuje świeżość miejsca. Wraz z rosnącą popularnością pracy zdalnej i hybrydowej, mieszkanie w Beltline (z jej dostępnością pieszą) stało się atrakcyjne. Tymczasem sąsiednia East Village (wschodni kraniec centrum) dojrzewa jako społeczność. Wszystkie planowane tam wieżowce mieszkalne są już zbudowane lub w trakcie realizacji, a udogodnienia takie jak Centralna Biblioteka i centrum muzyczne Studio Bell czynią z niej kulturalne centrum. East Village ma nowy sklep spożywczy (otwarty w 2021 roku) i inne sklepy, które wreszcie nadają jej charakter kompletnej dzielnicy. Dzięki nowemu Event Centre budowanemu tuż na południe od East Village, cały ten obszar będzie się jeszcze bardziej rozwijał. Oczekuj, że restauracje, puby i hotele zaczną pojawiać się do 2026 roku w okolicach 12th Ave i 4th Street SE. Na razie trwa skupowanie gruntów i wyburzanie niektórych starszych budynków w Victoria Park. Patrząc w przyszłość, do 2030 roku Beltline/East Village/Rivers District może zamieszkiwać wiele tysięcy nowych mieszkańców i będzie znacznie bardziej tętnić życiem, zasadniczo przedłużając śródmiejską energię poza godziny pracy biur.
- Rewitalizacja w Greater Forest Lawn: Obszar Forest Lawn (we wschodnim Calgary, wzdłuż International Avenue SE) od dawna jest imigrancką, robotniczą dzielnicą z relatywnie niskimi cenami mieszkań – i, szczerze mówiąc, opinią miejsca „z pazurem”. Jednak coraz częściej postrzega się ją jako kolejny obszar do rewitalizacji. Miasto wyznaczyło części Forest Lawn do dużego projektu przebudowy i rewitalizacji, którego celem jest dodanie opcji mieszkaniowych i poprawa przestrzeni publicznych avenuecalgary.com. Mówi się o nowym Forest Lawn Civic Centre, które miałoby być centrum kulturalno-rekreacyjnym (choć finansowanie jest jeszcze w trakcie ustalania) avenuecalgary.com. Już teraz International Avenue (17 Ave SE) przeszła kilka lat temu metamorfozę, stając się bardziej przyjazną pieszym i podkreślając swój międzynarodowy charakter (z różnorodnymi sklepami i kuchniami świata). Inwestorzy przyglądają się Forest Lawn, ponieważ to jeden z ostatnich śródmiejskich obszarów z okazyjnymi cenami nieruchomości. Jak zauważa magazyn Avenue, Forest Lawn „jest gotowe, by stać się świetnym miejscem, zwłaszcza dla inwestorów szukających okazji, gdy nowi mieszkańcy napływają do miasta, a młode rodziny nie stać już na zachodnią część śródmieścia” avenuecalgary.com. Zasadniczo, gdy takie miejsca jak Marda Loop i Inglewood stały się drogie, ludzie szukają na wschodzie przystępnych cenowo domów blisko centrum, a Forest Lawn spełnia te oczekiwania. Jeśli miejskie inwestycje będą kontynuowane i kwestie przestępczości zostaną rozwiązane, Forest Lawn może w najbliższych latach znacznie się zmodernizować. Już teraz na niektórych ulicach pojawiają się stylowe domy typu infill, a lokalne firmy, takie jak minibrowary czy przestrzenie artystyczne, zaczynają się pojawiać, co sygnalizuje wczesny etap zmian.
- University District i zmiany na północnym zachodzie: Na północnym zachodzie, University District w pobliżu University of Calgary stała się wzorcową, wielofunkcyjną społecznością. W latach 2020-2025 ukończono kilka budynków z mieszkaniami własnościowymi, apartamentami na wynajem oraz główną ulicą handlową. Przyciąga nie tylko studentów, ale także osoby szukające mniejszych mieszkań i młodych profesjonalistów swoim atrakcyjnym projektem i udogodnieniami (jak kino, sklep spożywczy, restauracje w zasięgu spaceru). Pokazuje to, jak Calgary wdraża zasady urbanistyczne w kontekście podmiejskim. W pobliżu starsze dzielnice Brentwood i Banff Trail przechodzą projekty zorientowane na transport publiczny dzięki stacjom LRT i bliskości U of C. W tych rejonach można spodziewać się większej liczby średniowysokich kondominiów i apartamentów.
- Luksusowe enklawy: W segmencie premium dzielnice takie jak Elbow Park, Mount Royal, Britannia pozostają synonimem luksusowego życia i notują rekordowe sprzedaże nawet na zrównoważonym rynku – bogactwo w Calgary jest nadal widoczne, a te prestiżowe obszary utrzymują swoją wartość. Z drugiej strony, niektóre podmiejskie dzielnice luksusowe (jak Springbank Hill, Aspen Woods), które po 2015 roku miały nadmiar drogich domów, teraz notują większą aktywność, gdyż coraz więcej zamożnych osób przeprowadza się tu z innych prowincji, uznając te ceny za okazję w porównaniu z Vancouver.
- Poza granicami miasta: Warto zauważyć wzrost w obszarach tuż poza Calgary, takich jak Airdrie, Cochrane, Chestermere itp., które są de facto społecznościami satelickimi. Na przykład Airdrie na północy bardzo się rozwinęło i obecnie jest miastem liczącym około 80 000 mieszkańców. W 2025 roku jego rynek jest silny (referencyjna cena domu w Airdrie osiągnęła nowe rekordy creb.com). Te miasteczka korzystają z rozwoju Calgary, ale oferują atmosferę małego miasta lub specyficzne atuty stylu życia (jak jezioro w Chestermere). Są coraz bardziej zintegrowane (niektórzy mieszkają tam i dojeżdżają do Calgary lub odwrotnie). W szerszym ujęciu, cały region Calgary ma godne uwagi dzielnice, nie tylko w granicach miasta.
Podsumowując, dzielnice wykazujące największy impet w 2025 roku to zupełnie nowe przedmieścia wyznaczające nowe granice Calgary, modne wewnętrzne dzielnice zagęszczane przez nowe zabudowy i projekty wielofunkcyjne (Marda Loop, Inglewood, częściowo Kensington) oraz wcześniej pomijane obszary, takie jak Forest Lawn, stojące u progu odnowy. Każda z nich oferuje inne możliwości: nowe przedmieścia dla dużych deweloperów i młodych rodzin, śródmieście dla miejskiego stylu życia i butikowych inwestycji, a obszary przechodzące transformację dla inwestorów szukających wzrostu wartości. Zdecentralizowany charakter Calgary – mieszanka rozległych przedmieść i miejskich enklaw – oznacza, że nie ma jednej „najgorętszej” dzielnicy, lecz wiele obszarów rozwoju. Co ważne, w miarę dalszej ekspansji Calgary, to właśnie połączenia między tymi dzielnicami (drogami i komunikacją miejską) oraz zapewnienie odpowiedniej infrastruktury i udogodnień zdecydują, które z nich naprawdę będą się rozwijać.
Prognoza rynku: krótkoterminowa i długoterminowa
Prognoza krótkoterminowa (2025–2026)
W najbliższej przyszłości rynek nieruchomości w Calgary powinien pozostać zrównoważony i stosunkowo stabilny. Szał z początku lat 20. ustąpił miejsca okresowi umiarkowania. Na resztę 2025 roku i 2026 większość analityków przewiduje stagnację lub umiarkowany wzrost cen mieszkań, a nie gwałtowne zmiany. Oficjalna prognoza Calgary Real Estate Board sugeruje, że do końca 2025 roku ceny referencyjne będą mniej więcej na poziomie (lub nieco powyżej) ubiegłego roku dla domów wolnostojących i bliźniaków, a nieco poniżej ubiegłego roku dla mieszkań i domów szeregowych storeys.com. W praktyce oznacza to, że ceny domów wolnostojących mogą wzrosnąć o 1–2%, a ceny mieszkań spaść o 1–2% w ciągu roku – czyli praktycznie bez zmian, w granicach błędu statystycznego. Przewiduje się, że wolumen sprzedaży będzie niższy niż w rekordowych latach 2021–2022, ale zbliżony do długoterminowej średniej (CREB prognozuje około 23 000 transakcji w 2025 roku, co odpowiada 10-letniej średniej) storeys.com storeys.com. To odpowiada zdrowemu, funkcjonującemu rynkowi, na którym ani sprzedający, ani kupujący nie mają wyraźnej przewagi.
Kilka czynników wspiera tę łagodną perspektywę. Stopy procentowe to jeden z głównych – dopóki koszty pożyczek pozostają wysokie, działają jak ogranicznik wzrostu cen. Jeśli Bank Kanady będzie kontynuował ostrożne obniżki stóp do 2026 roku (być może obniżając stopę overnight do około 2% z obecnych 2,5%, zakładając, że inflacja jest pod kontrolą), stopy procentowe kredytów hipotecznych mogą odpowiednio spaść. To nieco poprawiłoby dostępność mieszkań, potencjalnie zwiększając popyt. Jednak mało prawdopodobne, byśmy wkrótce wrócili do superniskich hipotek na poziomie 1,5% z 2021 roku. Rynek raczej nie wejdzie więc ponownie w spekulacyjną gorączkę w krótkim terminie; zamiast tego każdy wzrost zdolności zakupowej spotka się z wciąż dużą podażą, co utrzyma równowagę. Scenariuszem do obserwacji byłoby, gdyby BoC obniżył stopy szybciej lub głębiej niż oczekiwano (np. w odpowiedzi na recesję). Paradoksalnie recesja mogłaby obniżyć stopy, co mogłoby pobudzić popyt na mieszkania nawet przy słabnącej gospodarce – ale jeśli ludzie tracą pracę, mogą nie kupować domów. Krótkoterminowo to więc balansowanie.Po stronie podaży, w latach 2025 i 2026, jak wspomniano, zostanie ukończonych wiele inwestycji mieszkaniowych. Ta nowa podaż (szczególnie kondominiów i mieszkań na wynajem) nadal będzie dawać kupującym wybór i zapobiegać nadmiernym wzrostom cen. Możemy wręcz zobaczyć, jak liczba ofert wzrośnie, jeśli więcej inwestorów zdecyduje się sprzedać nieruchomości lub jeśli osoby chcące zmienić mieszkanie poczują się pewniej, by wystawić obecny dom na sprzedaż (ponieważ teraz łatwiej znaleźć nowy). Rosnąca liczba ofert może przesunąć rynek w niektórych segmentach lekko na korzyść kupujących. Na przykład kupujący kondominia w 2026 roku mogą mieć możliwość negocjowania cen w dół, jeśli na rynku będzie kilka podobnych lokali. Krótkoterminowe ryzyko korekty cen wydaje się jednak niskie, ponieważ ceny w Calgary nie oderwały się drastycznie od fundamentów, a wzrost populacji jest solidnym zabezpieczeniem. Bardziej prawdopodobna jest miękka ścieżka lądowania – drobne korekty zamiast gwałtownego spadku.
Rynek najemców w krótkim terminie prawdopodobnie nadal będzie korzystny dla najemców. Jak wspomniano, poziom pustostanów może jeszcze wzrosnąć pod koniec 2025 roku, gdy otworzy się wiele nowych inwestycji (niektóre prognozy sugerują szczyt pustostanów na poziomie około 6%). Dlatego lata 2025–26 mogą być doskonałym okresem dla najemców na znalezienie korzystnych ofert lub dla firm na negocjowanie umów najmu biur (jeśli ich potrzebują) na atrakcyjnych warunkach. Jednak pod koniec 2026 roku, jeśli imigracja pozostanie silna, znaczna część nowego zasobu mieszkaniowego może zostać wchłonięta, co potencjalnie ponownie zaostrzy rynek.
W nieruchomościach komercyjnych, pustostany biurowe raczej nie poprawią się znacząco w krótkim terminie. Możemy spodziewać się, że pustostany w centrum miasta będą się utrzymywać na poziomie około 30% do 2026 roku cbre.ca – wszelka poprawa będzie powolna. Otwarcie nowego Event Centre w 2027 roku może być impulsem dla centrum (przyciągając firmy itd.), ale to już poza krótkim terminem. Rynek magazynowy powinien pozostać silny w krótkim terminie; jeśli już, do 2026 roku możemy zobaczyć spadek pustostanów, gdy obecna nowa podaż zostanie wchłonięta, chyba że znów ruszy wiele nowych budów. Handel detaliczny będzie zależał od wydatków konsumenckich – krótkoterminowo, przy wysokich stopach procentowych, wydatki mogą być umiarkowane, ale dopóki zatrudnienie jest dobre, poziom wynajmu powierzchni handlowych powinien pozostać stabilny.
Dzika karta w krótkim okresie to zawsze coś nieoczekiwanego – np. nagły wzrost lub spadek cen ropy, zmiana polityki rządu itp. W Albercie do 2027 roku odbędą się kolejne wybory prowincjonalne i zawsze pojawiają się pewne różnice w polityce (takie jak podejście do przyciągania biznesu czy finansowania mieszkań). Jednak w latach 2025–26 polityka jest stosunkowo ustalona (np. zakaz zakupu przez cudzoziemców pozostaje, cele imigracyjne mogą być nieco zmniejszone, ale nadal wysokie itp.). O ile nie nastąpi poważna globalna recesja uderzająca w popyt na surowce, gospodarka Calgary powinna umiarkowanie rosnąć i wspierać rynek mieszkaniowy.
Podsumowując, krótkoterminowe prognozy wskazują na „miękkie lądowanie” i stabilizację. Kupujący mogą spodziewać się większego wyboru i mniejszego stresu niż kilka lat temu, a może także nieco lepszej dostępności cenowej, jeśli stopy procentowe spadną. Sprzedający muszą realistycznie podchodzić do wyceny i liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na sprzedaż. Inwestorzy znajdą spokojniejsze warunki do wyboru okazji. Zasadniczo lata 2025–26 zapowiadają się jako okres stabilności i resetu – pozwalający dochodom nieco dogonić ceny, a podaży mieszkań nadrobić zaległości wobec wzrostu populacji – co tworzy zdrowsze warunki na dłuższą metę.
Długoterminowe prognozy (2027–2030)
Patrząc dalej, na resztę dekady, perspektywy rynku nieruchomości w Calgary pozostają fundamentalnie pozytywne, choć przewiduje się, że wzrost będzie bardziej umiarkowany i zrównoważony w porównaniu do „rollercoastera” z lat 2010. i wczesnych 2020. Wiele długoterminowych trendów i prognoz rysuje obraz tego, jak może wyglądać rynek Calgary do 2030 roku:
- Populacja i popyt na mieszkania: Oczekuje się, że populacja metropolii Calgary będzie nadal rosła, potencjalnie zbliżając się lub przekraczając 2 miliony do 2030 roku (wzrost z ~1,6–1,7 mln w 2025). Jednak, jak wspomniano, tempo wzrostu może zwolnić z niezwykłych ~4-6% rocznie do czegoś bliższego 1,5–2,5% rocznie atb.com. Nawet przy 2% rocznie to około 30 000+ nowych mieszkańców rocznie potrzebujących mieszkań. Struktura wzrostu może bardziej przechylać się w stronę przyrostu naturalnego i migracji wewnątrzprowincjonalnej, jeśli imigracja zostanie ograniczona. Jednak Calgary prawdopodobnie pozostanie stosunkowo młodym miastem (mediana wieku wczesne 30 lat) z wieloma nowymi rodzinami. To zapewnia stały popyt na mieszkania, szczególnie domy rodzinne i wynajem dla nowych przybyszów. Do 2030 roku ogromna kohorta millenialsów będzie w wieku 30–40 lat (szczytowy wiek zakupu domu), a pokolenie Z w wieku 20–30 lat (wchodząc w etap wynajmu/zakupu pierwszego mieszkania). Tak więc impet demograficzny jest obecny.
- Podaż mieszkań i budownictwo: Po rekordowych latach budowy na początku lat 20. XXI wieku, czy Calgary utrzyma to tempo? Własne prognozy gospodarcze miasta sugerują, że liczba rozpoczętych budów będzie wynosić średnio około 21 000 jednostek rocznie w latach 2023-2026 calgary.ca (co jest bardzo wysokim wynikiem w ujęciu historycznym). Może nastąpić niewielki spadek pod koniec lat 20., jeśli wzrost popytu zwolni lub jeśli utrzymają się wysokie koszty budowy. Jednak aby zaspokoić skumulowany popyt, Calgary prawdopodobnie musi nadal budować w szybkim tempie. Raport CMHC o krajowym niedoborze mieszkań wskazuje, że Kanada potrzebuje milionów dodatkowych domów do 2030 roku, aby przywrócić przystępność cenową truenorthmortgage.ca. Dla Calgary oznacza to dziesiątki tysięcy dodatkowych jednostek ponad obecne plany. To ambitne, ale Calgary ma przewagę – obfitość gruntów i stosunkowo szybsze zatwierdzenia – by faktycznie zwiększyć podaż. Możemy zobaczyć, że miasto będzie kładło nacisk na zagęszczanie istniejących obszarów do 2030 roku (np. więcej zabudowy typu „missing middle”), a także rozwijanie nowych osiedli na obrzeżach. Jeśli budownictwo spowolni z powodów ekonomicznych, pod koniec dekady istnieje ryzyko ponownego zaostrzenia rynku. Jednak jeśli Calgary utrzyma liczbę rozpoczętych budów na poziomie około 15 tys. rocznie do 2030 roku, powinno to pozwolić na przyjęcie wzrostu liczby ludności przy jedynie umiarkowanych wzrostach cen. Zasadniczo, długoterminowa strategia podaży zdecyduje, czy Calgary pozostanie przystępne cenowo, czy też ponownie zacznie odczuwać presję podażową.
- Trajektoria cen: Długoterminowy wzrost cen domów w Calgary prawdopodobnie powróci do bardziej normalnych poziomów – być może zgodnych z inflacją lub nieco wyższych (np. 2–4% rocznie). Wiosenna prognoza miasta z 2025 roku sugerowała, że wzrost cen referencyjnych domów pozostanie praktycznie niezmieniony w tym cyklu calgary.ca, dzięki silnej podaży odpowiadającej popytowi. Jednak po 2026 roku, jeśli wzrost liczby ludności będzie nadal dodatni, a gospodarka stabilna, umiarkowane roczne wzrosty cen są uzasadnione. Z pewnością nie spodziewamy się ponownego podwojenia cen w krótkim czasie, jak miało to miejsce podczas wcześniejszych boomów. Do 2030 roku można sobie wyobrazić, że średnia cena domu w Calgary będzie o około 15–25% wyższa niż w 2025 roku. Jeśli obecnie wynosi około 600 tys. dolarów, to w 2030 roku może to być rzędu 700–750 tys. dolarów (szacunkowo), o ile nie wydarzy się nic nieprzewidzianego. Długoterminowe prognozy RBC (z niektórych materiałów inwestorskich) przewidują, że średnia cena w Calgary osiągnie około 810 tys. dolarów do 2025 roku vestaproperties.com – ale wydaje się to mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę obecną rzeczywistość; bardziej prawdopodobne, że taka wartość zostanie osiągnięta bliżej 2030 roku. Co ważne, ceny domów w Calgary będą również zależeć od reżimu stóp procentowych. Wielu oczekuje, że pod koniec lat 20. XXI wieku stopy procentowe powrócą do bardziej normalnych poziomów (czyli nie tak niskich jak w 2020, ale też nie tak wysokich jak w 2023), co może sprzyjać stabilnemu, ale nie gwałtownemu wzrostowi cen.
- Ewolucja gospodarcza: W ciągu najbliższych 5+ lat gospodarka Calgary będzie się nadal dywersyfikować. Nadzieja (i do pewnego stopnia trend) jest taka, że do 2030 roku Calgary nie będzie już tak silnie związane z boomami i załamaniami na rynku ropy. Sektory wzrostu mogą obejmować technologię (z inicjatywami mającymi uczynić z Calgary centrum technologiczne), energię odnawialną i czyste technologie (wykorzystując wiedzę Alberta, ale przechodząc na przyszłe źródła energii), logistykę (z Calgary jako głównym centrum dystrybucyjnym Zachodu), a być może także turystykę i kulturę (z rozbudowanym centrum kongresowym, nowym centrum wydarzeń, a może nawet przyszłymi wydarzeniami, takimi jak kandydatura do Expo lub inne duże wydarzenie promujące miasto). Jeśli Alberta zdoła się choć trochę uniezależnić od losów ropy, rynek nieruchomości może cieszyć się większą stabilnością zamiast gwałtownych cyklicznych wahań. Jednak ropa i gaz nadal będą znaczące w 2030 roku – realistycznie rzecz biorąc, światowy popyt na energię do tego czasu nie załamie się, a Alberta ma złoża o niskich kosztach wydobycia. Tak więc Calgary prawdopodobnie doświadczy przynajmniej jeszcze jednego cyklu wzrostowego w sektorze energii do 2030 roku – co wzmocni dochody, zatrudnienie i popyt na mieszkania (i może spowodować mini-boom na rynku mieszkaniowym, jeśli nie zostanie to zrównoważone podażą).
- Centrum i śródmieście w 2030 roku: Duży znak zapytania: jak będzie wyglądać centrum Calgary w 2030 roku? Idealnie, do 2030 roku pustostany w centrum znacznie się zmniejszą, dzięki konwersjom i nowym funkcjom. Cel miasta, jakim jest usunięcie 6 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej do 2031 roku, obniżyłby wskaźnik pustostanów o około 15 punktów procentowych, jeśli zostanie osiągnięty. Tak więc pustostany w centrum mogą spaść z około 30% do kilkunastu procent do 2030 roku – to cel, choć nie gwarancja. Wizją jest bardziej tętniące życiem, wielofunkcyjne centrum z, powiedzmy, ponad 10 000 nowymi mieszkańcami (dzięki konwersjom i nowym inwestycjom mieszkaniowym). Jeśli to się uda, może to zmienić dynamikę rynku: mieszkania w centrum mogą przeżyć renesans, a okolice centrum (Beltline, East Village) mogą zyskać na wartości, ponieważ centrum znów stanie się atrakcyjnym miejscem do życia. Centrum wydarzeń, nowe obiekty kulturalne, być może napływ studentów, jeśli powstanie kampus w centrum lub coś podobnego – te czynniki mogą ożywić popyt na nieruchomości w centrum. Zasadniczo, centrum Calgary w 2030 roku to albo historia wielkiego odrodzenia (co znacznie podniosłoby tamtejsze wartości nieruchomości), albo dalsza stagnacja (w takim przypadku ceny mieszkań mogą pozostać niskie). Biorąc pod uwagę obecne tempo zmian i zaangażowanie miasta, jesteśmy w tej kwestii optymistyczni.
- Infrastruktura do 2030 roku: Green Line LRT – pierwszy etap ma być operacyjny do 2030 roku en.wikipedia.org. To będzie przełom dla transportu publicznego w północno-centralnych i południowo-wschodnich korytarzach miasta. Nieruchomości wokół tych 10 nowych stacji powinny zyskać na wartości – zazwyczaj nieruchomości w odległości spaceru od stacji osiągają wyższe ceny, gdy linia już działa. W dłuższej perspektywie, jeśli kolejne etapy zostaną sfinansowane (w kierunku północno-centralnego Calgary), otworzy to jeszcze więcej możliwości rozwoju zorientowanego na transport publiczny (TOD). Do 2030 roku mogą być realizowane także inne projekty, jak np. rozbudowa szpitala Foothills, być może lotnisko zyska nowy terminal itp. Calgary może rozważyć ubieganie się o organizację globalnych wydarzeń (rozważano Igrzyska Wspólnoty Narodów 2030, choć ten pomysł został odłożony – ale może pojawi się coś innego). Takie wydarzenia często napędzają rozwój infrastruktury i budownictwa mieszkaniowego (choć też generują koszty).
- Klimat i środowisko: Choć rzadko są na pierwszym planie w krótkoterminowych rozmowach o rynku, do 2030 roku kwestie klimatyczne mogą zacząć bardziej wpływać na nieruchomości. Calgary ma stosunkowo niskie ryzyko klimatyczne (brak podnoszenia się poziomu morza itp.), ale wydarzenia takie jak powódź w 2013 roku pokazały podatności. Do 2030 roku nowe bariery przeciwpowodziowe i działania ochronne na rzekach Bow i Elbow powinny być w pełni wdrożone, aby chronić centrum i wewnętrzne obszary miasta. To może nawet zwiększyć atrakcyjność nieruchomości położonych przy rzece (jeśli ludzie zaufają zabezpieczeniom). Atrakcyjność klimatyczna Calgary może wzrosnąć, gdy inne miejsca będą cierpieć (już teraz słyszymy o migrantach klimatycznych). Transformacja w kierunku czystej energii może również oznaczać, że do 2030 roku pojawią się nowe branże (takie jak wodór czy lit), wzmacniające gospodarkę.
- Przystępność cenowa i polityka: Przystępność cenowa mieszkań pozostanie kwestią publiczną. W porównaniu ogólnokrajowym Calgary wciąż jest jednym z bardziej przystępnych dużych miast, ale jeśli ceny wzrosną, a stopy procentowe nie spadną znacząco, lokalna przystępność może się pogorszyć. Miasto i prowincja mogą wprowadzić środki, aby zapewnić rodzinom o umiarkowanych dochodach możliwość rozsądnego zakupu lub wynajmu. Już w latach 2023–24 Calgary doświadczyło pewnego kryzysu na rynku najmu, który złagodził się wraz ze wzrostem podaży; mogą nie chcieć powtórki tej sytuacji. Możemy zobaczyć więcej partnerstw na rzecz mieszkań dostępnych cenowo (np. przekształcanie pustych biur w lokale mieszkalne z dofinansowaniem rządowym). Jeśli w dłuższej perspektywie podaż mieszkań nie nadąży lub rynek ponownie przyspieszy, zawsze istnieje szansa na interwencję polityczną (np. bardziej rygorystyczne zasady kredytowe lub podatki), aby go uspokoić. Jednak trudno to przewidzieć.
Biorąc wszystko pod uwagę, długoterminowe perspektywy rynku nieruchomości w Calgary do 2030 roku są ostrożnie optymistyczne. Calgary jest gotowe do dalszego wzrostu, zarówno pod względem liczby ludności, jak i roli jako centrum gospodarczego. Popyt na nieruchomości powinien rosnąć równolegle, ale prawdopodobnie w tempie, które miasto (dzięki proaktywnemu rozwojowi) będzie w stanie kontrolować. Główną różnicą w porównaniu z minionymi dekadami może być zmniejszona zmienność – Calgary może przejść do bardziej stabilnego rynku wzrostowego, jak niektóre inne metropolie. Właściciele domów mogą oczekiwać, że wartość ich nieruchomości będzie rosła w zdrowym, ale nie przesadnym tempie, budując kapitał z czasem. Najemcy mogą skorzystać z większej liczby mieszkań na wynajem i bardziej zrównoważonej inflacji czynszów (choć wzrosty czynszów powrócą, gdy obecna podaż zostanie wchłonięta). Właściciele nieruchomości komercyjnych będą liczyć na zdywersyfikowaną bazę najemców do 2030 roku, podczas gdy właściciele nieruchomości przemysłowych prawdopodobnie będą posiadać aktywa, które zyskały na wartości na w pełni rozwiniętym rynku przemysłowym.
Można powiedzieć, że Calgary w 2030 roku może przypominać to, czego doświadczyły Denver lub Austin – miasta, które szybko się rozwijały, dywersyfikowały swoje gospodarki i obserwowały wzrost rynku nieruchomości, ale pozostały bardziej przystępne cenowo niż nadmorskie metropolie. Jakość życia w Calgary (słoneczna pogoda, bliskość gór, czyste miasto) i względna przystępność cenowa mogą stale przyciągać firmy i ludzi, wzmacniając pozytywny cykl. O ile nie nastąpią nieprzewidziane wstrząsy, miasto jest na dobrej drodze do stabilnej ekspansji. Dlatego długoterminowi inwestorzy postrzegają Calgary jako solidną inwestycję; rodziny widzą je jako miejsce, gdzie własność domu pozostanie osiągalna; a planiści miejscy widzą szansę na mądre ukierunkowanie rozwoju (większa gęstość, więcej transportu publicznego), tak aby do 2030 roku Calgary było większym, ale także lepiej skomunikowanym i bardziej przyjaznym do życia miastem. W kategoriach rynku nieruchomości oznacza to większy rynek, ale taki, który – miejmy nadzieję – będzie charakteryzował się równowagą – odpowiednim balansem podaży i popytu, prowadzącym ani do bańki, ani do załamania, lecz do trwałego dobrobytu.
