- Северна Америка (САЩ): Жилищният пазар в САЩ остава близо до исторически ниски нива при лихви по ипотеките от 6–7%, които задушават търсенето – продажбите на жилища са стабилни около ~4,0 милиона на годишна база, като експерти предупреждават за възможна корекция на цените nar.realtor reuters.com.
- Европа: Цените на жилищата във Великобритания спадат на годишна база за първи път от 2024 г. насам на фона на опасения за повишаване на данъците reuters.com, докато наемите отбелязват най-бавния си ръст от 4 години reuters.com. Инвеститорите променят стратегиите си за финансиране, тъй като Blackstone стартира кредитна инициатива за £2 милиарда, за да запълни кредитната празнина в европейския имотен сектор recapitalnews.com.
- Азиатско-тихоокеански регион: Спадът на имотния пазар в Китай се задълбочава – цените на новите жилища падат с 2,5% на годишна база въпреки облекчаването на политиките reuters.com reuters.com; анализаторите смятат, че истинско възстановяване на жилищния пазар ще има чак през 2026 или по-късно reuters.com. Все пак се появяват признаци на оживление: IPO-то на Centurion Accommodation REIT в Сингапур набира 771 милиона сингапурски долара и скача с +11% при дебюта си reuters.com, което сигнализира за подновен инвеститорски интерес към азиатските имоти.
- Латинска Америка: Небесно високи лихвени проценти: Основната лихва в Бразилия близо до 15% прави безрисковите облигации (13–14% доходност) по-привлекателни от имотите, което блокира новите проекти amimarinternational.com. В Мексико, заплахата от американски мита е довела до “пауза — не отмяна — на инвестиционните планове” за процъфтяващите индустриални паркове amimarinternational.com, което охлажда вълната от недвижими имоти, свързана с nearshoring.
- Близък изток: Бумът на имотния пазар в Дубай се ускорява – продажбите за Q2 достигат 153,7 млрд. AED (≈$42 млрд.), ръст от 44,5% на годишна база, тъй като сделките “на зелено” нарастват заради глобалното търсене от инвеститори khaleejtimes.com. С над 32 000+ жилища в строеж и гъвкави схеми на плащане, емирството затвърждава статута си на “глобално убежище” за инвестиции в имоти khaleejtimes.com.
- Африка и пазари на земя: Устойчиви перспективи: Младото население и реформите в Африка движат силни основи на пазара на имоти, без признаци за срив indepthresearch.org. В Аржентина се разгаря битка около “Ley de Tierras” закона за селските земи – чуждестранните купувачи остават ограничени до 15% от земеделската земя в страната gatewaytosouthamerica-newsblog.com след като отмяната от новото правителство беше замразена от съда gatewaytosouthamerica-newsblog.com, запазвайки ограниченията, насочени към суверенитета.
Глобален обзор на пазара на имоти (25–26 септември 2025)
Северна Америка: Пазарът на жилища остава в застой, проблясъци при бизнес имотите
Жилищният пазар в Америка остава в стегнат капан от високи лихвени проценти и ниска наличност. Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти съобщава, че продажбите на съществуващи жилища са практически непроменени – намаление само с 0,2% през август до годишен темп от 4,0 милиона nar.realtor. „Продажбите на жилища са в застой поради високите ипотечни лихви и ограничената наличност,“ казва главният икономист на NAR Лорънс Юн, като отбелязва, че скорошното облекчаване на лихвите и увеличението на обявите „би трябвало да стимулира продажбите през следващите месеци.“ nar.realtor Въпреки това, покупката на жилище е далеч недостъпна за много купувачи за първи път. Джеймс Найтли, главен икономист в ING, предупреждава, че при отслабващ пазар на труда „търсенето на жилища ще остане слабо… може да започнем да виждаме принудителни продажби… ако безработицата се увеличи,“ което потенциално може да доведе до умерена корекция на цените на жилищата в рамките на 6–12 месеца reuters.com. Средните цени на жилищата в САЩ са се повишили само с около 2% тази година, а анализаторите очакват само около 1% ръст през 2026 г. – рязък спад спрямо бума по време на пандемията reuters.com.
Високите ипотечни лихви (~6,5–7%) намаляват достъпността, като държат много потенциални купувачи извън пазара reuters.com. Настоящите собственици се придържат към ипотеките си с лихва под 4%, така че новите обяви са оскъдни. От положителната страна, наличността леко се е увеличила до най-високото си ниво за десетилетието, което дава малко повече избор на купувачите reuters.com. А ако Федералният резерв пристъпи към очакваните намаления на лихвите до 2026 г. reuters.com ubs.com, ипотечните разходи може леко да намалеят – въпреки че експертите предупреждават, че всяко облекчение ще бъде „минимално“, тъй като дългосрочните лихви остават високи reuters.com.
Търговските и индустриални недвижими имоти в Северна Америка преминават през предпазливо възстановяване. Нов доклад на Savills установява, че настроенията се подобряват – приблизително $380 милиарда са инвестирани в глобални недвижими имоти през първата половина на 2025 г. marketsgroup.org, а през второто тримесечие САЩ отбелязаха изненадващ ръст на офис сделките, като обемите се увеличиха с 50% на годишна база (макар и от ниска база) marketsgroup.org. Резервациите относно офисите намаляват, тъй като ограниченото ново строителство държи предлагането под контрол и повишава наемите на офиси в някои градове marketsgroup.org. Въпреки това, работата от вкъщи продължава да оказва влияние; вакантните площи в централните части на градовете са високи, а по-старите офиси се преоценяват. Светлите точки са сектори като индустриални складове и жилища за възрастни хора – логистичните имоти останаха стабилни с около $86 млрд. сделки през първата половина на годината marketsgroup.org, а инвестициите в жилища за възрастни хора скочиха с 80% от началото на годината, тъй като инвеститорите залагат на застаряващата демография marketsgroup.org.
Междувременно на Уолстрийт се разиграва забележителна драма: FINRA, американският пазарен регулатор, разследва възможна вътрешна търговия около неуспешна оферта за придобиване на луксозната брокерска компания Douglas Elliman. Прегледът цели да установи кой е знаел за офертата на конкурента Anywhere Real Estate – която повиши акциите на Elliman с 50% на базата на слухове – „преди да стане публично достояние“ през май reuters.com. Разследването подчертава силния интерес към американските компании за недвижими имоти, дори когато брокерският бизнес се сблъсква с по-бавни продажби и консолидация. (Anywhere – собственик на марки като Coldwell Banker – също обмисляше придобивания, тъй като традиционните фирми се приспособяват към охлаждащия се пазар.)
Европа: Охлаждащи се жилищни пазари и креативно финансиране
Пейзажът на имотите в Европа в края на 2025 г. е разказ за две тенденции – жилищните пазари губят инерция в някои райони, докато креативното финансиране се намесва, за да подкрепи затруднения търговски сектор. В Обединеното кралство цените на жилищата най-накрая станаха отрицателни на годишна база. Данните на портала за недвижими имоти Rightmove показват, че исканите цени в началото на септември са били 0,1% по-ниски спрямо година по-рано – първият годишен спад от януари 2024 г. насам reuters.com. Цените са се повишили с едва +0,4% спрямо предходния месец, далеч под обичайното есенно покачване reuters.com. „Слухове за промени в данъците върху имотите… и продължителната несигурност могат да повлияят на пазарната активност, особено в по-високите ценови сегменти,“ обяснява Колийн Бабкок от Rightmove, като отбелязва, че разговорите за нови данъци (очаквани в бюджета на 26 ноември) са повлияли на нагласите в най-скъпия сегмент reuters.com. Най-големите спадове са в Лондон и южна Англия, където цените бяха най-надценени и се очакват потенциални увеличения на данъците reuters.com.
От страна на наемите, горещите наеми във Великобритания най-накрая се охлаждат. Средните наеми в началото на септември са били 2,4% по-високи спрямо година по-рано – най-бавният годишен ръст от четири години насам reuters.com. „По-ниската миграция и по-добрият достъп до ипотечни кредити за купувачи за първи път облекчават конкуренцията за наемни жилища,“ казва Ричард Донъл от Zoopla reuters.com. С повече апартаменти на пазара, наемателите имат малко повече възможности за избор. Въпреки това, достъпността на жилищата във Великобритания остава ограничена; сега са необходими приблизително 10+ години доход, за да се купи средно жилище в градове като Лондон ubs.com, което кара политиците да обмислят интервенции. Анализаторите отбелязват, че много световни градове въвеждат „по-строги правила, от нови данъци до пълни забрани за покупка и контрол на наемите,“, за да ограничат цените и да защитят местните купувачи ubs.com.
Секторът на търговските недвижими имоти в Европа е изправен пред недостиг на финансиране – и големите играчи се намесват. Докато банките се отдръпват заради по-високите лихвени проценти, алтернативни кредитори, като гиганта в частния капитал Blackstone, запълват празнината. Blackstone Real Estate Debt Strategies току-що обяви партньорство за 2 милиарда паунда с кредитора Pluto Finance, за да финансира малки и средни строителни предприемачи в Обединеното кралство и ЕС recapitalnews.com. Съвместното предприятие ще предлага цялостни заеми (£25–100 млн.) през следващите две години, насочени към проекти, които иначе биха се забавили поради липса на кредитиране propertysoup.co.uk. Тази инжекция цели да „разшири [присъствието на Blackstone] в кредитирането на имоти от средния сегмент“ и да се възползва от възможностите, докато традиционните кредитори се оттеглят propertysoup.co.uk. Това се случва, докато европейският пазар на имоти е изправен пред нарастваща „кредитна пропаст“ – водещите компании все още могат да осигурят заеми, но силно задлъжнелите и по-малките предприемачи изпитват затруднения m.fastbull.com. Чрез осигуряване на нов капитал, инвеститорите се надяват да предотвратят по-дълбок спад и също така да се възползват от обезценените оценки.
В цяла континентална Европа имотните пазари са силно различни. Жилищният пазар в Германия се е охладил, но не е претърпял срив, докато Испания и Италия отбелязват умерен растеж. Забележително е, че глобалните индекси за „балонен риск“ показват, че градове като Франкфурт, Париж и Амстердам, които преди бяха прегрели, са се обезценили значително спрямо пиковете по време на пандемията ubs.com. Индексът на UBS за балон в недвижимите имоти за 2025 г. поставя Маями на първо място по риск в световен мащаб, следван от Токио и Цюрих, но класира Лондон, Париж и Милано като нискорискови, отразявайки скорошните им корекции в цените ubs.com. Всъщност много европейски градове, които преди няколко години бяха определени като рискови за балон, са отбелязали спад на цените с около 20% в реално изражение, в сравнение с около 5% спад в по-малко надути пазари ubs.com. „Широкият ентусиазъм е отшумял,“ казва Матиас Холцхей от UBS, отбелязвайки, че средните стойности на балонния риск са спаднали за трета поредна година ubs.com. Тъй като Европейската централна банка вероятно е достигнала или е близо до пиковите лихви, а инфлацията отслабва, анализаторите предвиждат стабилност напред – макар и облекчението да бъде постепенно. До 2026 г. се очаква централните банки да започнат намаляване на лихвите, което „постепенно намалява разходите за финансиране“ и може да съживи търсенето от купувачи ubs.com. Дотогава перспективата за недвижимите имоти в Европа е предпазливо оптимистична, ограничена от високите разходи за финансиране и икономическата несигурност.
Азиатско-тихоокеански регион: Продължаващият спад в Китай, светли точки в Югоизточна Азия
В Азия новините за недвижими имоти са доминирани от продължителния спад на имотния пазар в Китай – и продължаващите усилия на правителството да спре спада. Нови данни от края на септември потвърждават, че цените на жилищата в Китай все още падат: цените на новите жилища през август са спаднали с 0,3% спрямо юли (четвърти пореден месечен спад) и са надолу с 2,5% на годишна база reuters.com reuters.com. Търсенето остава слабо въпреки десетки стимулиращи мерки от 2022 г. насам – от намаляване на лихвите по ипотеките до облекчаване на ограниченията за покупка на жилища – нито една от които все още не е възстановила доверието на купувачите reuters.com. „Пазарът на недвижими имоти вероятно ще се сблъска със значителен натиск за корекция в краткосрочен план,“ предупреждава Zhang Dawei, анализатор в Centaline Property, който отбелязва, че повечето анализатори вече не очакват цените да се стабилизират преди края на 2026 или 2027 г. reuters.com reuters.com. Състоянието на сектора е огромна тежест за по-широката икономика, която разчиташе на имотите за около 25% от активността през годините на бум reuters.com. Инвестициите в имоти са се сринали с почти 13% от началото на годината reuters.com, а компании като Evergrande и Country Garden са на ръба. Пекин отговаря с постепенна, но стабилна подкрепа. През последните седмици мегаполисите Шанхай и Шънджън премахнаха някои ограничения за покупка на жилища, за да стимулират търсенето reuters.com. Централната банка намали основните лихвени проценти и, в значителна промяна, регулаторите наредиха на банките да позволят на съществуващите ипотечни кредитополучатели да рефинансират на по-ниски лихви, което ефективно намалява плащанията за милиони домакинства. Премиер Ли Цян призова за „решителни мерки за… стимулиране на търсенето на жилищни подобрения“, което сигнализира, че може да последват още облекчения – като намаления на основния лихвен процент по заемите или изискванията за първоначална вноска reuters.com. Досега тези стъпки само стабилизираха настроенията, но не ги обърнаха. Но наблюдателите отбелязват, че натрупаното градско търсене (от години на политика за едно жилище) и огромните спестявания в Китай в крайна сметка могат да се върнат на пазара, ако се възстанови доверието. Засега обаче някога горещият жилищен пазар в Китай остава в корекция на пазара на купувача, което натежава върху световните суровини (стомана, желязна руда) и поражда страхове от дефлация.Извън Китай, други азиатски пазари предлагат контраст. Хонконг – който отблизо следва съдбата на континенталната част – е видял как достъпността на жилищата се е влошила до най-лошата в света (средно жилище от 60 m² струва 14 години доход за квалифициран работник) ubs.com. В отговор, правителството на Хонконг току-що предприе смела стъпка като забрани ултра-малките „разделени“ апартаменти, които се бяха разпространили като по-евтино жилище. Законодателите приеха нови правила на 25 септември, с които се определя 86 кв. фута като минимален размер на жилището и се изисква всяко жилище да има собствена баня abcnews.go.com abcnews.go.com. Това забранява печално известните жилища тип „клетка“ и задължава наемодателите да ги преустроят или да загубят лиценза си. Докато целта е да се подобрят жизнените стандарти за ~220 000 жители на такива жилища abcnews.go.com, политиката може да ограничи предлагането на наеми в краткосрочен план и кара наемателите с ниски доходи да се притесняват от изгонване или повишаване на наемите abcnews.go.com. Официалните лица обещаха да добавят 189 000 обществени жилища за пет години, за да компенсират промените abcnews.go.com. Това е драматичен пример за това как най-скъпият град в Азия се бори с кризата на достъпността – като повишава стандартите, дори когато цените остават изключително високи.
Другаде в Азиатско-тихоокеанския регион, се появяват положителни новини. Сингапур затвърждава репутацията си като финансов център за инвестиции в недвижими имоти. На 25 септември Centurion Accommodation REIT – тръст, притежаващ общежития и студентски жилища – дебютира на SGX и скочи с 11% от цената на IPO-то reuters.com. Първичното публично предлагане набра 771 милиона сингапурски долара (~600 млн. щ.д.) – второто по големина листване в Сингапур за годината reuters.com – и беше възприето като барометър за тръстовете за недвижими имоти. „Успешното REIT IPO… сигнализира завръщането на REIT IPO-тата на пазара,“ каза Тей Хуи Линг от Deloitte, като добави, че това „повишава доверието на спонсорите“ да използват борсата в Сингапур за отключване на стойността на недвижимите имоти reuters.com reuters.com. Наистина, след застой, множество REIT-и вече са в процес на листване, насърчени от нови правителствени стимули (като 20% данъчно облекчение за IPO-та) reuters.com. Способността на Сингапур да привлича капитал за недвижими имоти контрастира с трудностите на борсата в Хонконг и подчертава как инвеститорите са избирателно оптимистични за определени азиатски пазари.Индия също показва смесена, но като цяло устойчива картина. Нов доклад на Anarock показа, че продажбите на жилища в 7-те най-големи града на Индия възлизат на около 97 000 единици през третото тримесечие на 2025 г. – спад от 9% на годишна база по обем, но общата стойност на продадените жилища е скочила с 14% business-standard.com business-standard.com. Това разминаване се обяснява с преход към имоти от висок клас: луксозните и ултралуксозните жилища (1,5 крора рупии и нагоре) съставляват рекордните 38% от новите пускания на пазара, тъй като строителите се насочват към заможни купувачи business-standard.com. Средните цени са се повишили с около 9% на годишна база в цялата страна, като в някои градове като Делхи (NCR) има скок от 24% business-standard.com. „Пазарът на жилища остава стабилен през 2025 г., с очаквания за тласък по време на празниците,“ се отбелязва в доклада, тъй като предстоящият сезон на Дивали обикновено повишава продажбите business-standard.com. Андж Пури, председател на Anarock, посочи, че в повечето градове продажбите са намалели тази година, но няколко пазара (Ченай, +33%, и Колката, +4%) са се противопоставили на тенденцията business-standard.com – което показва неравномерно търсене. Търсенето на жилища в Индия се подкрепя от благоприятна демография и урбанизация, но е ограничено от нарастващи ипотечни лихви и строителни разходи. Като цяло настроението е предпазливо оптимистично: строителите пускат малко повече жилища в сравнение с миналата година business-standard.com, непродадените наличности намаляват, а пазарът поема новото предлагане без затруднения. С централната банка, която задържа лихвите стабилни и умерена инфлация, имотният сектор в Индия изглежда се насочва към меко приземяване, а не към рязък срив.
Латинска Америка: Високи лихви и несигурности изпитват пазара
Латиноамериканският пазар на недвижими имоти се сблъсква с сериозни финансови и геополитически предизвикателства в навечерието на последното тримесечие на 2025 г. Това е най-очевидно в Бразилия, най-голямата икономика в региона, където изключително стриктната парична политика създаде „15% реалност“ за финансирането на имоти amimarinternational.com. Централната банка на Бразилия, след борба с инфлацията, запази лихвения процент Selic на внушителните ~15%, най-високото ниво от близо две десетилетия amimarinternational.com. Това драстично повиши разходите по заемите както за строителите, така и за купувачите на жилища. Държавните облигации сега носят доходност около 13,7%, а банковите депозити – 12–14% amimarinternational.com – което означава, че инвеститорите могат да получат двуцифрена, нискорискова възвръщаемост без да се докосват до недвижими имоти. Не е изненадващо, че капиталът се изтегли от проекти с недвижими имоти към тези по-сигурни убежища. Резултатът е криза във финансирането: някога оживеният строителен сектор в Бразилия се е свил до минимум, с изключение на най-доходоносните, „непропускаеми“ проекти. Доходността от търговски имоти просто не може да се конкурира, когато цената на капитала е 14–15%, така че много нови офиси или търговски центрове са икономически неизгодни за строителство в момента amimarinternational.com. Въпреки че наемите на търговски площи са се повишили с ~8,5% през последната година в Бразилия, дисконтовите проценти остават изключително високи, което изтрива тези печалби amimarinternational.com. Както се пошегува един наблюдател от бранша, защо да строиш апартаменти за 7% доходност, когато можеш да получиш 13% от държавни облигации без никакви главоболия?
Бразилските политици търсят креативни решения. Централната банка отбелязва рязък спад в депозитите по спестовни сметки – традиционно основният източник на ипотечно кредитиране – и проучва „преходни решения“, за да подкрепи финансирането на недвижими имоти amimarinternational.com. Това може да включва стимулиране на нови финансови инструменти или дори директни кредитни линии към сектора. Докато лихвените проценти не спаднат значително (очаква се намаляване на лихвите да започне по-късно през 2025 г.), пазарът на имоти в Бразилия вероятно ще остане в застой. На място, цените на жилищата в Сао Пауло и Рио са се стабилизирали, а обемът на сделките е нисък. Въпреки това има усещане, че натрупаното търсене расте: щом финансирането отново стане достъпно, най-населената страна в Латинска Америка може да види бум на активността. Засега обаче търпението е най-важно.
Северно от екватора, бумът на недвижимите имоти в Мексико е една от големите истории в региона – подхранван от „nearshoring“ (чуждестранни производители, които създават заводи близо до пазара на САЩ). Въпреки това, облак на несигурност напоследък е надвиснал над индустриалния имотен сектор в Мексико, произтичащ от слухове за промени в търговската политика. САЩ заплашиха да наложат мита до 25% върху мексиканския износ като част от тактиката за предоговаряне, което охлажда бизнес доверието. Макар че такива мита все още не са влезли в сила (средното мито върху мексиканските стоки в момента е под 0,3%) amimarinternational.com, самата заплаха накара компаниите да натиснат пауза на плановете за разширяване. Около 70% от компаниите в мексиканските индустриални паркове все още планират да увеличат производството, но много от тях забавиха решенията си за нови заводи или складове amimarinternational.com. „Виждаме пауза – не отмяна – на инвестиционните планове,“ отбелязва Серхио Аргуелес, изпълнителен директор на FINSA (водещ разработчик на индустриални паркове) amimarinternational.com. Това инвестиционно колебание е очевидно в ключови производствени центрове: подписването на индустриални наеми се е забавило, а някои складови площи са останали свободни за първи път от години. Бумът на nearshoring не е приключил по никакъв начин – Мексико все още има полза, тъй като фирмите се диверсифицират от Китай – но си поема дъх. МВФ дори ревизира прогнозата за БВП на Мексико за 2025 г. до -0,3% свиване (от +1,4% ръст, прогнозиран по-рано), позовавайки се на търговски и политически несигурности amimarinternational.com. Тази икономическа слабост, плюс високите лихвени проценти (~11,25% в Мексико), са двоен спирачка за активността на пазара на недвижими имоти.На други места в Латинска Америка, геополитическите и финансови рискове изобилстват. Аржентина е екстремен случай: бори се с 200% инфлация и срив на валутата през 2022–23 г. amimarinternational.com, което преобърна имотния ѝ пазар (много обяви преминаха към цени в долари или криптовалута). Въпреки това, ново реформистко правителство начело с президента Хавиер Милей встъпи в длъжност с обещание да либерализира икономиката – включително и да разклати строгите закони за собственост върху земя в Аржентина. Забележително е, че администрацията на Милей предприе стъпки за отмяна на закона „Ley de Tierras“ от 2011 г. – закон, който строго ограничава чуждестранната собственост върху селскостопанска земя с цел защита на националния суверенитет gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Законът ограничава чужденците до 15% от цялата селскостопанска земя в страната (и само 1000 ха на човек в ключови земеделски райони) gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Също така забранява чуждестранни покупки в близост до водоеми или граници без специално одобрение gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Много инвеститори смятаха закона за пречка пред аграрните инвестиции; например милиардери като италианското семейство Бенетон (собственици на 900 хил. ха овцевъдни ранчота в Патагония) трябваше да се съобразяват с тези правила gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Инициативата на Милей за премахване на тези ограничения беше приветствана от агробизнеса – но срещна пречка: Върховният съд на Аржентина замрази отмяната чрез извънреден указ, в очакване на преглед gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Засега ограниченията за чуждестранна собственост върху земеделска земя остават в сила, запазвайки този аспект на пазара на земя непроменен. Това е дебат с висок залог между онези, които твърдят, че законът защитава националното богатство, и тези, които казват, че Аржентина отчаяно се нуждае от чуждестранен капитал за повишаване на производителността. Окончателно съдебно решение се очаква през 2026 г.
Въпреки предизвикателствата, в Латинска Америка проблясват възможности. Някои пазари, като Уругвай, отбелязват стабилен ръст на имотите на фона на регионална стабилност – жилищният пазар в Монтевидео е оживен и привлича международни купувачи, търсещи сигурно убежище. А в целия регион – от Колумбия до Перу – по-младото население и недостигът на жилища означават, че основното търсене е силно за достъпни домове и модерни логистични площи. Ключът ще бъде да се премине през настоящите бури: високите лихвени проценти, политическите промени и външните икономически натиски. Ако инфлацията се успокои и глобалните условия се подобрят, пазарът на недвижими имоти в Латинска Америка е готов за възстановяване благодарение на благоприятната демография и изобилието от ресурси.
Близък изток: Недвижимите имоти в Залива на върха
Пазарите на недвижими имоти в Близкия изток – особено в региона на Залива – са в динамична фаза на бърз растеж и стратегически инвестиции. Това е най-видимо в Дубай, който преживява нов бум на имотите, въпреки глобалните тенденции на охлаждане. Данните на Имотния департамент на Дубай за второто тримесечие на 2025 г. показват рекордни продажби: 153,7 млрд. AED (~42 млрд. долара) в имотни сделки, което е ръст от 44,5% спрямо второто тримесечие на 2024 г. khaleejtimes.com khaleejtimes.com. Този бум се движи основно от продажби „на зелено“ (нови проекти, продавани преди строителство), които вече доминират пазара khaleejtimes.com. Инвеститорите увеличават стартирането на лъскави проекти, за да отговорят на ненаситното търсене както от местни, така и от международни купувачи.
Какво движи забележителната устойчивост на Дубай? Няколко фактора се открояват:
- Политики, благоприятни за инвеститорите: Правителството на ОАЕ въведе инициативи за привличане на чуждестранни купувачи – от по-лесни визи за пребиваване за инвеститори в имоти до закони за 100% чуждестранна собственост на бизнес. Тези мерки, заедно с стабилна доходност от наеми и репутация за сигурност, затвърдиха Дубай като глобален инвестиционен оазис.
- Търсене на луксозни и висок клас имоти: Заможни купувачи, включително нарастващ приток на лица с висока нетна стойност (HNWIs) от Европа, Азия и Африка, изкупуват имоти в Дубай като форма на диверсификация. Инвеститорите съобщават, че луксозни вили и апартаменти на плажа често се разпродават за дни след пускането им на пазара. „Лицата с висока нетна стойност продължават да поддържат търсенето на луксозни имоти на зелено,“ отбелязват местни анализатори, докато проекти от среден клас също набират популярност сред купувачи за първи път, привлечени от гъвкави схеми на плащане khaleejtimes.com.
- Икономическа визия: Ръководството на Дубай има ясна Стратегия за недвижими имоти 2033 и по-широка икономическа програма „D33“ за удвояване на икономиката. Част от това включва гарантиране, че растежът на сектора на недвижимите имоти е в съответствие с дългосрочните цели. Огромни инфраструктурни проекти (нови транспортни връзки, Градоустройственият план на Дубай) подкрепят разширяването на недвижимите имоти. Както се казва в един доклад, Дубай се позиционира като глобално убежище за инвестиции в имоти, а настоящите тенденции засилват този разказ khaleejtimes.com.
Наистина, строителите се надпреварват да наваксат. Над 32 400 жилищни единици се строят в Дубай и Абу Даби взети заедно khaleejtimes.com. Много от тях предлагат иновативни стимули за продажби – разсрочени плащания след предаване, опции за плащане с криптовалута, гарантирана възвръщаемост от наем – за да привлекат купувачи в конкурентен пазар khaleejtimes.com. Забележително е, че някои от най-смелите архитектурни проекти в света се издигат в Залива: мегаполисът NEOM и The Line в Саудитска Арабия, Копринен град в Кувейт и различни рекордни небостъргачи в Дубай и Абу Даби. Тези проекти, които привличат вниманието, целят да трансформират силуетите на региона и да диверсифицират икономиките отвъд петрола.
Близкият изток също изнася своята сила в недвижимите имоти в чужбина. Трансграничните сделки се увеличават, като например скорошната игра на консорциум от Близкия изток за 1,05 млрд. австралийски долара за портфолио от жилища в Лондон eliteagent.com. Суверенните фондове и кралските семейства от Залива инвестират сериозно от Лондон до Манхатън, привлечени от спада на цените след COVID и дългосрочното доверие в глобалните градове-порти. Тази тенденция подчертава как голямата ликвидност в Близкия изток – благодарение на високите цени на петрола през последните години – се насочва към имотни активи по целия свят.
От страна на търговските имоти, търговските недвижими имоти в Залива (офиси, молове, хотели) също процъфтяват. Абу Даби и Рияд отбелязват ръст на наемите на офиси, тъй като корпорациите откриват там регионални централи. В Рияд търсенето на офиси клас А надвишава предлагането, отразявайки бизнес бума в кралството под реформите на Vision 2030. Хотелиерският сектор също процъфтява: заетостта и цените на хотелските стаи в Дубай са близо до рекордни нива, подкрепени от туризма и мега-събития, а Саудитска Арабия изгражда изцяло нови туристически градове (например проекта Червено море) от нулата. За да поддържат този растеж, строителите в Залива се обръщат към капиталовите пазари; например няколко REITs (инвестиционни тръстове за недвижими имоти) са листнати на местните борси, което позволява на инвеститорите да купуват дялове в портфейли с наеми. Регионалните REITs се представиха добре през 2025 г., подпомогнати от стабилни приходи от наеми и благоприятни за инвеститорите регулации.
Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Близкия изток в края на 2025 г. е поразителен контрапункт на Запада. Докато по-високите лихвени проценти охладиха пазарите в САЩ и Европа, Заливът – често с валути, вързани към долара – досега пренебрегва опасенията за лихвите. Изобилна ликвидност, проактивно управление и реално търсене на жилища, породено от ръст на населението (особено в Саудитска Арабия), създават мощна комбинация за продължаващо разрастване. Анализаторите все пак съветват известна предпазливост: достъпността за местните купувачи от средната класа се превръща в нарастващ проблем (цените на жилищата в Дубай са се покачили с ~20% от 2020 г., а наемите +25% на годишна база в някои райони khaleejtimes.com). Правителствата следят за евентуални спекулативни излишъци. Но в сравнение с последния цикъл на бум и срив в Дубай през 2009 г., днешният пазар се счита за по-фундаментално обусловен. Предстоящите месеци ще покажат дали Заливът може да запази победната си серия, ако глобалните финансови условия се затегнат – засега обаче, всичко върви с пълна пара сред пустинните пясъци.
Африка: Силни основи и потенциал за растеж
В цяла Африка пазарите на недвижими имоти тихо навлизат в 2025 г. с усещане за оптимизъм и устойчивост. Въпреки глобалните предизвикателства, основните африкански икономики не показват признаци на срив на имотния пазар. Всъщност, скорошен анализ подчертава силните перспективи за недвижимите имоти в Африка, подкрепени от бърза урбанизация, ръст на населението и реформи indepthresearch.org. Населението на континента се очаква да надхвърли 1,5 милиарда до 2030 г., с бързо нарастваща градска младеж indepthresearch.org. Това се превръща в нарастващо търсене на жилища, офиси, търговски центрове и индустриални съоръжения практически навсякъде. За разлика от много застаряващи развити пазари, младото население на Африка гарантира постоянно формиране на домакинства и нужда от нови домове и работни места.
Правителствата също засилват политическата подкрепа. Ключови държави – Кения, Нигерия, Южна Африка, наред с други – прилагат реформи за отключване на инвестициите в недвижими имоти indepthresearch.org. Това включва разширяване на достъпността до ипотечни кредити (традиционно много ниска в Африка), модернизиране на имотните регистри и насърчаване на публично-частни партньорства за справяне с недостига на жилища. Например, Кения стартира програма за достъпни жилища с стимули за строителите, а Нигерия рекапитализира Федералната си ипотечна банка, за да предоставя повече жилищни кредити. Такива инициативи са насочени към намаляване на добре документирания жилищен дефицит в Африка (оценяван на десетки милиони жилища на континента) и повишаване на доверието на инвеститорите. Подкрепящите политики на правителствата засилват сектора, отбелязва Indepth Research Institute, който установява, че тези реформи, заедно с инвестициите в инфраструктура, са основни причини пазарите в Африка да се основават на „силни фундаментални показатели“ indepthresearch.org indepthresearch.org.Инвеститорите – както местни, така и чуждестранни – обръщат внимание на възможностите за недвижими имоти в Африка. Някои забележителни тенденции:
- Достъпни жилища: В много градове има силен тласък за развитие на жилища, достъпни за средната класа и работещите семейства. Строителите въвеждат иновации с по-евтини строителни технологии (като сглобяеми и модулни домове), за да намалят разходите на жилищна единица. Правителствата от своя страна често предоставят земя или данъчни облекчения за такива проекти. Този сегмент не само отговаря на социалните нужди, но и обещава обем – търсенето е огромно.
- Разширяване на търговски и логистични площи: Африканските градове стават свидетели на бързо разрастване на модерни офис паркове, търговски центрове и индустриални паркове indepthresearch.org. Например, Найроби, Кения и Кигали, Руанда имат нови специални икономически зони; Гана откри най-големия мол в Западна Африка; а Египет развива нова административна столица с обширни офисни райони. Логистичните хъбове също се увеличават, подхранвани от растежа на електронната търговия и търговията на дребно – компаниите се нуждаят от складове и дистрибуционни центрове, които се появяват около пристанища и основни магистрали.
- Туризъм и хотелиерство: От крайбрежните курорти в Занзибар до сафари ложите в Ботсвана, секторът на недвижимите имоти в хотелиерството расте, подкрепен от нарастващия туризъм и бизнес пътуванията. Например, пазарът на недвижими имоти в Египет се очаква да достигне 1,58 трилиона долара до 2025 г., като водещи са жилищата, но и хотелите и курортите са значими rprealtyplus.com.
- Смесени многофункционални проекти: Градските плановици в Африка все по-често възприемат смесени проекти – самостоятелни квартали, които комбинират жилищни, търговски и офис пространства. Помислете за проекти като Eko Atlantic в Лагос или Tatu City в Найроби. Те помагат за овладяване на хаотичното градско разрастване и създават среди за живот, работа и забавление, които са привлекателни за нарастващата средна класа.
Разбира се, пазарите на имоти в Африка се сблъскват и с предизвикателства. Финансирането остава голямо препятствие – местните лихвени проценти често са високи (двуцифрени в много страни), което прави ипотеките и заемите за развитие скъпи. Строителните разходи могат да бъдат завишени поради зависимостта от вносни материали, а административните пречки могат да забавят проектите indepthresearch.org. В някои страни има валутна нестабилност, която тревожи инвеститорите (например колебанията на седи в Гана или найрата в Нигерия). Политическата нестабилност или проблемите със сигурността в определени региони също носят рискове. Въпреки това, тези предизвикателства постепенно се адресират. Например, местното производство на цимент и строителни материали се подобрява, търговски споразумения като AfCFTA (Африканска континентална зона за свободна търговия) може да намалят разходите, а дигиталните технологии (PropTech) правят процеси като издаването на документи за собственост по-прозрачни indepthresearch.org.
Ключово е, че консенсусът е, че недвижимите имоти в Африка се основават на реално търсене от крайни потребители, а не на спекулации. „За разлика от пазарите, уязвими на свръхпредлагане или спекулативни балони, секторът на имотите в Африка се подкрепя от истинско търсене,“ подчертава докладът на Indepth indepthresearch.org. В повечето африкански градове все още има много по-голяма нужда от качествени жилища и търговски площи, отколкото предлагане – фундаментално различна ситуация от, да речем, части от Китай или Запада. Това основание в реалното търсене осигурява буфер срещу спадове. Дори ако глобалните инвеститори станат по-склонни към риск, местното търсене остава.
В обобщение, с наближаването на 2025 г., Африка се откроява като регион с неизползван потенциал в недвижимите имоти. Международните фондове все по-често проучват възможности – от REITs за търговски центрове в Южна Африка до нови градски проекти в Източна Африка. Много прозорливи инвеститори разглеждат Африка като дългосрочна инвестиция: да влязат рано, докато цените са ниски и перспективите за растеж – високи. С правилната комбинация от продължаващи реформи, развитие на инфраструктурата и стабилно управление, Африка може да се превърне в следващата голяма история на успеха в недвижимите имоти през следващото десетилетие.
Прогноза и перспектива: Гледайки напред, световните експерти по недвижими имоти следят няколко ключови фактора. Лихвените проценти са на първо място – до края на 2025/началото на 2026 г. се очаква централните банки, от Федералния резерв на САЩ до ЕЦБ, най-накрая да преминат към намаляване на лихвите, тъй като инфлацията се охлажда reuters.com ubs.com. Това може да съживи търсенето и инвестициите в жилища по целия свят, тъй като финансирането ще стане по-евтино. Въпреки това, всяко възстановяване може да бъде бавно; кредиторите, пострадали от последните колебания, може да останат предпазливи, а на много места достъпността ще остане ограничена, дори ако лихвите леко спаднат reuters.com. Друга тема е регулацията: от Ню Йорк до Берлин и Пекин, политиците все по-често се намесват на имотните пазари (чрез контрол на наемите, данъци за чуждестранни купувачи, данъци за празни жилища и др.), за да отговорят на социални проблеми. Тези действия могат значително да променят инвестиционните решения. Накрая, постпандемичната „нова нормалност“ в начина, по който хората живеят и работят, все още се оформя. Ще се върне ли някога заетостта на офисите до нивата отпреди 2020 г.? Може ли търсенето на електронна търговия да поддържа строителството на складове? Ще се възстановят ли напълно световните пътувания, за да запълнят хотелите и краткосрочните наеми? Първите признаци са смесени, но има оптимизъм, че най-лошите сътресения са отминали.
Както показва този обзор, септември 2025 г. заварва световния пазар на имоти на кръстопът: някои пазари се възстановяват с енергия (Дубай, части от търговския сектор в САЩ), други се борят и преоткриват (Китай, Великобритания, Латинска Америка), а всички се адаптират към среда с високи лихви. Инвеститорите и купувачите на жилища внимателно следят за повратни моменти – и както винаги в недвижимите имоти, помнят поговорката: всички пазари са местни. Дори в глобализирана икономика съдбата на апартамент в Маями или офис кула в Париж зависи от местните работни места, политики и решенията на хората къде да живеят и работят. Следете развитието през последното тримесечие на 2025 г.; ако лихвите наистина започнат да падат, 2026 г. може да донесе нова глава с възможности на световните имотни пазари.
Източници: Глобални новинарски репортажи и експертни анализи nar.realtor reuters.com reuters.com reuters.com recapitalnews.com reuters.com reuters.com reuters.com amimarinternational.com amimarinternational.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com indepthresearch.org gatewaytosouthamerica-newsblog.com, както е цитирано по-горе.
