- Ameryka Północna (USA): Rynek mieszkaniowy w USA utknął blisko historycznych minimów przy stopach hipotecznych 6–7%, które tłumią popyt – sprzedaż domów utrzymuje się na poziomie około 4,0 mln rocznie, a eksperci ostrzegają przed możliwą korektą cen w najbliższym czasie nar.realtor reuters.com.
- Europa: Ceny domów w Wielkiej Brytanii spadają rok do roku po raz pierwszy od 2024 r. w związku z obawami o podwyżki podatków reuters.com, podczas gdy czynsze rosną najwolniej od 4 lat reuters.com. Inwestorzy zmieniają strategie finansowania, a Blackstone uruchamia program pożyczkowy o wartości 2 mld funtów, by wypełnić lukę kredytową na europejskim rynku nieruchomości recapitalnews.com.
- Azja-Pacyfik: Kryzys na chińskim rynku nieruchomości pogłębia się – ceny nowych domów spadły o 2,5% rok do roku mimo łagodzenia polityki reuters.com reuters.com; analitycy twierdzą, że prawdziwe ożywienie na rynku mieszkaniowym nastąpi dopiero w 2026 roku lub później reuters.com. Jednak pojawiają się oznaki ożywienia: singapurski Centurion Accommodation REIT zebrał 771 mln SGD podczas IPO i wzrósł o 11% na debiucie reuters.com, co sygnalizuje odnowione zainteresowanie inwestorów azjatyckimi nieruchomościami.
- Ameryka Łacińska: Wysokie stopy procentowe dają się we znaki: Referencyjna stopa procentowa w Brazylii blisko 15% sprawia, że bezpieczne obligacje (zyski 13–14%) są bardziej atrakcyjne niż nieruchomości, wstrzymując nowe inwestycje amimarinternational.com. W Meksyku groźba amerykańskich ceł spowodowała „wstrzymanie — a nie anulowanie — planów inwestycyjnych” dla rozwijających się parków przemysłowych amimarinternational.com, osłabiając falę nieruchomości związaną z nearshoringiem.
- Bliski Wschód: Boom na rynku nieruchomości w Dubaju przyspiesza – sprzedaż w II kwartale osiągnęła 153,7 mld AED (≈42 mld USD), wzrost o 44,5% r/r, dzięki gwałtownemu wzrostowi transakcji na etapie planowania z powodu globalnego popytu inwestorów khaleejtimes.com. Przy ponad 32 000 jednostek w budowie i elastycznych planach płatności, emirat umacnia swoją pozycję jako „globalny bezpieczny azyl” dla inwestycji w nieruchomości khaleejtimes.com.
- Afryka i rynki gruntów: Odporne perspektywy: Młoda demografia i reformy napędzają w Afryce silne fundamenty rynku nieruchomości, bez oznak załamania indepthresearch.org. W Argentynie trwa spór o „Ley de Tierras” – prawo dotyczące gruntów rolnych: zagraniczni nabywcy nadal mają limit 15% gruntów rolnych w skali kraju gatewaytosouthamerica-newsblog.com po tym, jak uchylenie przez nowy rząd zostało wstrzymane przez sądy gatewaytosouthamerica-newsblog.com, utrzymując w mocy ograniczenia chroniące suwerenność.
Globalny Przegląd Rynku Nieruchomości (25–26 września 2025)
Ameryka Północna: Marazm mieszkaniowy trwa, przebłyski w sektorze komercyjnym
Rynek mieszkaniowy w Ameryce pozostaje w mocnym uścisku wysokich stóp procentowych i niskiej podaży. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami informuje, że sprzedaż istniejących domów jest praktycznie na tym samym poziomie – spadek jedynie o 0,2% w sierpniu do rocznego poziomu 4,0 miliona nar.realtor. „Sprzedaż domów była ospała z powodu podwyższonych stóp procentowych kredytów hipotecznych i ograniczonej podaży,” mówi główny ekonomista NAR Lawrence Yun, zauważając, że ostatnie złagodzenie stóp i wzrost liczby ofert „powinny zwiększyć sprzedaż w nadchodzących miesiącach.” nar.realtor Mimo to, zakup domu jest daleko poza zasięgiem wielu osób kupujących po raz pierwszy. James Knightley, główny ekonomista ING, ostrzega, że przy słabnącym rynku pracy „popyt na mieszkania pozostanie słaby… możemy zacząć widzieć przymusowych sprzedających… jeśli bezrobocie wzrośnie,” co potencjalnie może spowodować umiarkowaną korektę cen domów w ciągu 6–12 miesięcy reuters.com. Mediana cen domów w USA wzrosła w tym roku tylko o około 2%, a analitycy przewidują wzrost tylko o około 1% w 2026 roku – to wyraźne spowolnienie w porównaniu z boomem pandemicznym reuters.com.
Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych (~6,5–7%) osłabiają dostępność finansową, trzymając wielu potencjalnych nabywców z dala od rynku reuters.com. Obecni właściciele domów trzymają się swoich kredytów hipotecznych poniżej 4%, więc nowych ofert jest niewiele. Pozytywną stroną jest to, że podaż nieco wzrosła do najwyższego poziomu w tej dekadzie, oferując kupującym trochę większy wybór reuters.com. A jeśli Rezerwa Federalna przeprowadzi oczekiwane obniżki stóp do 2026 roku reuters.com ubs.com, koszty kredytów hipotecznych mogą nieco się obniżyć – choć eksperci ostrzegają, że wszelka ulga będzie „marginalna”, biorąc pod uwagę, że długoterminowe stopy pozostają wysokie reuters.com.
Nieruchomości komercyjne i przemysłowe w Ameryce Północnej przechodzą przez niepewne ożywienie. Nowy raport Savills wskazuje, że nastroje się poprawiają – około 380 miliardów dolarów wpłynęło do globalnych nieruchomości w pierwszej połowie 2025 roku marketsgroup.org, a w drugim kwartale USA odnotowały zaskakujący wzrost liczby transakcji biurowych, z wolumenem wyższym o 50% rok do roku (choć z niskiego poziomu) marketsgroup.org. Obawy dotyczące biur słabną, ponieważ ograniczona nowa zabudowa utrzymuje podaż pod kontrolą i podnosi czynsze biurowe w niektórych miastach marketsgroup.org. Mimo to, praca zdalna nadal stanowi wyzwanie; pustostany w centrum są wysokie, a starsze biura są wyceniane na nowo. Jasne punkty to sektory takie jak magazyny przemysłowe i domy seniora – nieruchomości logistyczne utrzymały się na poziomie około 86 mld dolarów w transakcjach w pierwszej połowie roku marketsgroup.org, a inwestycje w domy opieki dla seniorów wzrosły o 80% od początku roku, gdy inwestorzy stawiają na starzejącą się demografię marketsgroup.org.
Tymczasem na Wall Street rozgrywa się godny uwagi dramat: FINRA, amerykański organ nadzoru rynku, prowadzi dochodzenie w sprawie możliwego wykorzystywania informacji poufnych w związku z nieudaną próbą przejęcia luksusowego biura pośrednictwa Douglas Elliman. Dochodzenie ma ustalić, kto wiedział o ofercie konkurencyjnej firmy Anywhere Real Estate – która spowodowała wzrost akcji Elliman o 50% po pojawieniu się plotek – „zanim stało się to publiczne” w maju reuters.com. Śledztwo podkreśla ogromne zainteresowanie amerykańskimi firmami z branży nieruchomości, mimo że branża pośrednictwa zmaga się z wolniejszą sprzedażą i konsolidacją. (Anywhere – właściciel takich marek jak Coldwell Banker – sam rozważał przejęcia, gdy tradycyjne firmy dostosowują się do ochłodzenia rynku.)
Europa: Chłodniejsze rynki mieszkaniowe i kreatywne finansowanie
Krajobraz nieruchomości w Europie pod koniec 2025 roku to opowieść o dwóch trendach – rynki mieszkaniowe tracą impet w niektórych regionach, podczas gdy kreatywne finansowanie wspiera zmagający się z problemami sektor komercyjny. W Wielkiej Brytanii ceny domów w końcu stały się ujemne rok do roku. Dane portalu nieruchomości Rightmove pokazują, że ceny ofertowe na początku września były o 0,1% niższe niż rok temu – to pierwszy roczny spadek od stycznia 2024 roku reuters.com. Ceny wzrosły zaledwie o +0,4% w porównaniu z poprzednim miesiącem, znacznie poniżej zwykłego jesiennego wzrostu reuters.com. „Plotki o zmianach podatku od nieruchomości… i przedłużająca się niepewność mogą wpływać na aktywność rynkową, zwłaszcza w wyższych przedziałach cenowych,” wyjaśnia Colleen Babcock z Rightmove, zauważając, że rozmowy o nowych podatkach (oczekiwanych w budżecie 26 listopada) wpłynęły na nastroje w segmencie premium reuters.com. Największe spadki odnotowano w Londynie i południowej Anglii, gdzie ceny były najbardziej napompowane, a potencjalne podwyżki podatków wiszą w powietrzu reuters.com.
Po stronie najmu, gorące brytyjskie czynsze w końcu się ochładzają. Średnie czynsze na początku września były wyższe o 2,4% niż rok temu – to najwolniejszy roczny wzrost od czterech lat reuters.com. „Niższa migracja i lepsza dostępność kredytów hipotecznych dla kupujących po raz pierwszy łagodzą konkurencję o mieszkania na wynajem,” mówi Richard Donnell z Zoopla reuters.com. Dzięki większej liczbie mieszkań trafiających na rynek, najemcy mają trochę więcej swobody. Mimo to, dostępność mieszkań w Wielkiej Brytanii wciąż jest napięta; obecnie potrzeba około ponad 10 lat dochodu, aby kupić przeciętny dom w takich miastach jak Londyn ubs.com, co skłania decydentów do rozważenia interwencji. Rzeczywiście, analitycy zauważają, że wiele światowych miast wprowadza „ostrzejsze przepisy, od nowych podatków po całkowite zakazy zakupu i kontrolę czynszów,” aby ograniczyć ceny i chronić lokalnych nabywców ubs.com.
Europejski sektor nieruchomości komercyjnych stoi w obliczu kryzysu finansowania – a duzi gracze wkraczają do akcji. W miarę jak banki wycofują się z powodu wyższych stóp procentowych, alternatywni pożyczkodawcy, tacy jak gigant private equity Blackstone, wypełniają lukę. Blackstone Real Estate Debt Strategies właśnie ogłosił partnerstwo o wartości 2 miliardów funtów z pożyczkodawcą Pluto Finance, aby finansować małych i średnich deweloperów w całej Wielkiej Brytanii i UE recapitalnews.com. Przedsięwzięcie to będzie oferować pełne pożyczki (25–100 mln funtów) w ciągu najbliższych dwóch lat, koncentrując się na projektach, które w innym przypadku mogłyby utknąć z powodu braku kredytu propertysoup.co.uk. Ten zastrzyk kapitału ma na celu „zwiększenie [obecności Blackstone] na rynku pożyczek dla nieruchomości średniej wielkości” oraz wykorzystanie okazji, gdy tradycyjni pożyczkodawcy się wycofują propertysoup.co.uk. Dzieje się to w momencie, gdy europejski rynek nieruchomości boryka się z rosnącą „luką kredytową” – firmy z najwyższej półki wciąż mogą uzyskać kredyty, ale zadłużeni i mniejsi deweloperzy mają trudności m.fastbull.com. Dostarczając nowy kapitał, inwestorzy mają nadzieję zapobiec głębszemu spowolnieniu, a także skorzystać na zaniżonych wycenach.
W całej kontynentalnej Europie rynki nieruchomości są wysoce zróżnicowane. Rynek mieszkaniowy w Niemczech ostygł, ale nie załamał się, podczas gdy Hiszpania i Włochy odnotowują umiarkowany wzrost. Co istotne, globalne indeksy „ryzyka bańki” pokazują, że dawniej przegrzane miasta, takie jak Frankfurt, Paryż i Amsterdam, znacznie się ochłodziły od szczytów z czasów pandemii ubs.com. Indeks Real Estate Bubble Index UBS na 2025 rok wskazuje, że Miami jest globalnie najbardziej zagrożone, następnie Tokio i Zurych, natomiast Londyn, Paryż i Mediolan są oceniane jako niskiego ryzyka, co odzwierciedla ich niedawne korekty cenowe ubs.com. W rzeczywistości wiele europejskich miast, które kilka lat temu były uznawane za zagrożone bańką, odnotowało spadek cen o około 20% w ujęciu realnym, w porównaniu do spadków o około 5% na mniej napompowanych rynkach ubs.com. „Ogólna euforia osłabła,” mówi Matthias Holzhey z UBS, zauważając, że średnie wskaźniki ryzyka bańki spadają trzeci rok z rzędu ubs.com. Ponieważ Europejski Bank Centralny prawdopodobnie osiągnął lub zbliża się do szczytu stóp procentowych, a inflacja słabnie, analitycy przewidują stabilizację w przyszłości – choć wszelka poprawa będzie stopniowa. Do 2026 roku oczekuje się, że banki centralne zaczną obniżać stopy procentowe, co „stopniowo obniży koszty finansowania” i może ponownie pobudzić popyt kupujących ubs.com. Do tego czasu perspektywy rynku nieruchomości w Europie to ostrożna nadzieja, łagodzona przez wysokie koszty finansowania i niepewność gospodarczą.
Azja i Pacyfik: Trwający zastój w Chinach, jasne punkty w Azji Południowo-Wschodniej
W Azji wiadomości z rynku nieruchomości zdominowane są przez przedłużający się kryzys na rynku nieruchomości w Chinach – oraz trwające wysiłki rządu, by powstrzymać spadki. Najnowsze dane z końca września potwierdzają, że ceny mieszkań w Chinach nadal spadają: ceny nowych mieszkań w sierpniu spadły o 0,3% w porównaniu z lipcem (czwarty miesiąc z rzędu spadków) i są niższe o 2,5% rok do roku reuters.com reuters.com. Popyt pozostaje słaby mimo dziesiątek działań stymulacyjnych od 2022 roku – od obniżek stóp procentowych kredytów hipotecznych po złagodzenie ograniczeń w zakupie mieszkań – żadne z nich nie przywróciło jeszcze zaufania kupujących reuters.com. „Rynek nieruchomości prawdopodobnie stanie w najbliższym czasie przed znaczną presją dostosowawczą,” ostrzega Zhang Dawei, analityk Centaline Property, który zauważa, że większość analityków nie spodziewa się obecnie stabilizacji cen przed końcem 2026 lub 2027 roku reuters.com reuters.com. Problemy tego sektora mocno obciążają całą gospodarkę, która w latach boomu opierała się na nieruchomościach w ok. 25% reuters.com. Inwestycje w nieruchomości spadły o prawie 13% od początku roku reuters.com, a deweloperzy tacy jak Evergrande i Country Garden są na krawędzi upadku. Pekin odpowiada stopniowym, ale konsekwentnym wsparciem. W ostatnich tygodniach megamiasta Szanghaj i Shenzhen zniosły niektóre ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań, aby pobudzić popyt reuters.com. Bank centralny obniżył kluczowe stopy procentowe, a organy regulacyjne, w istotnej zmianie, nakazały bankom umożliwić obecnym kredytobiorcom hipotecznym refinansowanie po niższych stawkach, co w praktyce obniża raty milionom gospodarstw domowych. Premier Li Qiang wezwał do „zdecydowanych działań, aby… pobudzić popyt na modernizację mieszkań”, sygnalizując, że mogą pojawić się kolejne ułatwienia – takie jak obniżki referencyjnej stopy procentowej kredytów lub wymagań dotyczących wkładu własnego reuters.com. Jak dotąd te działania jedynie ustabilizowały nastroje, ale ich nie odwróciły. Obserwatorzy zauważają jednak, że stłumiony popyt miejski (po latach polityki jednego mieszkania) oraz ogromne zasoby oszczędności w Chinach mogą ostatecznie wrócić na rynek, jeśli powróci zaufanie. Na razie jednak, niegdyś rozgrzany rynek nieruchomości w Chinach pozostaje w fazie korekty rynku kupującego, co ciąży na światowych surowcach (stal, ruda żelaza) i wywołuje obawy o deflację. Poza Chinami, inne rynki azjatyckie stanowią kontrast. Hongkong – który ściśle podąża za sytuacją na kontynencie – odnotował pogorszenie dostępności mieszkań do najgorszego poziomu na świecie (przeciętne mieszkanie o powierzchni 60 m² kosztuje 14 lat dochodu wykwalifikowanego pracownika) ubs.com. W odpowiedzi rząd Hongkongu podjął odważny krok, zakazując ultramałych „podzielonych” mieszkań, które rozprzestrzeniły się jako tańsze lokum. 25 września ustawodawcy przyjęli nowe przepisy, ustalając 8 m² jako minimalny rozmiar mieszkania i wymagając, by każda jednostka miała własną łazienkę abcnews.go.com abcnews.go.com. Oznacza to zakaz słynnych mieszkań-klatek i nakazuje właścicielom dostosowanie lokali lub utratę licencji. Choć celem jest poprawa warunków życia dla około 220 000 mieszkańców takich lokali abcnews.go.com, polityka ta może ograniczyć podaż mieszkań na wynajem w krótkim terminie i budzi obawy najemców o niskich dochodach przed eksmisjami lub podwyżkami czynszów abcnews.go.com. Urzędnicy zobowiązali się dodać 189 000 mieszkań komunalnych w ciągu pięciu lat, by zrekompensować zmiany abcnews.go.com. To dramatyczny przykład tego, jak najdroższe miasto Azji zmaga się z kryzysem dostępności mieszkań – podnosząc standardy, mimo że ceny pozostają bardzo wysokie.W innych częściach regionu Azji i Pacyfiku pojawiają się pozytywne wiadomości. Singapur umacnia swoją reputację jako centrum finansowe dla inwestycji w nieruchomości. 25 września Centurion Accommodation REIT – fundusz powierniczy posiadający akademiki i mieszkania studenckie – zadebiutował na SGX i wzrósł o 11% względem ceny z IPO reuters.com. Oferta publiczna przyniosła 771 mln SGD (~600 mln USD) – to druga co do wielkości oferta w Singapurze w tym roku reuters.com – i była postrzegana jako barometr dla funduszy nieruchomości. „Udane IPO REIT… sygnalizuje powrót IPO REIT na rynek,” powiedziała Tay Hwee Ling z Deloitte, dodając, że „wzmacnia to zaufanie sponsorów” do korzystania z giełdy w Singapurze w celu uwalniania wartości nieruchomości reuters.com reuters.com. Rzeczywiście, po okresie posuchy, wiele REIT-ów jest obecnie w przygotowaniu do debiutu, zachęconych nowymi rządowymi zachętami (takimi jak 20% ulga podatkowa na IPO) reuters.com. Zdolność Singapuru do przyciągania kapitału nieruchomościowego kontrastuje z problemami giełdy w Hongkongu i podkreśla, jak inwestorzy są selektywnie nastawieni optymistycznie do wybranych rynków azjatyckich.
Indie również prezentuje mieszany, ale generalnie odporny obraz. Nowy raport Anarock wykazał, że sprzedaż mieszkań w 7 największych miastach Indii wyniosła około 97 000 jednostek w III kwartale 2025 r. – to spadek o 9% rok do roku pod względem wolumenu, jednak łączna wartość sprzedanych domów wzrosła o 14% business-standard.com business-standard.com. Rozbieżność tłumaczy się przesunięciem w stronę nieruchomości z wyższej półki: luksusowe i ultraluksusowe domy (1,5 crore ₹ i więcej) stanowiły rekordowe 38% nowych inwestycji, ponieważ deweloperzy celują w zamożnych nabywców business-standard.com. Średnie ceny wzrosły o około 9% rok do roku w całym kraju, a w niektórych miastach, takich jak Delhi (NCR), skok wyniósł 24% business-standard.com. „Rynek mieszkaniowy pozostaje stabilny w 2025 roku, z oczekiwaniami na wzrost w okresie świątecznym,” zauważono w raporcie, ponieważ nadchodzący sezon Diwali zazwyczaj podnosi sprzedaż business-standard.com. Anuj Puri, prezes Anarock, zwrócił uwagę, że choć w większości miast sprzedaż spadła w tym roku, kilka rynków (Chennai, +33%, i Kolkata, +4%) przełamało ten trend business-standard.com – co wskazuje na nierównomierny popyt. Popyt na mieszkania w Indiach opiera się na korzystnych czynnikach demograficznych i urbanizacji, ale jest ograniczany przez rosnące stopy procentowe kredytów hipotecznych i koszty budowy. Ogólnie nastroje są ostrożnie optymistyczne: deweloperzy wprowadzają na rynek nieco więcej mieszkań niż w zeszłym roku business-standard.com, liczba niesprzedanych lokali powoli maleje, a rynek bez problemu absorbuje nową podaż. Przy utrzymaniu stóp procentowych przez bank centralny i umiarkowanej inflacji, indyjski sektor nieruchomości wydaje się zmierzać ku miękkiemu lądowaniu, a nie gwałtownemu załamaniu.
Ameryka Łacińska: Wysokie stopy i niepewności wystawiają rynek na próbę
Rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej zmaga się z poważnymi przeciwnościami finansowymi i geopolitycznymi wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku. Najbardziej widoczne jest to w Brazylii, największej gospodarce regionu, gdzie bardzo restrykcyjna polityka monetarna stworzyła „15-procentowy test rzeczywistości” dla finansowania nieruchomości amimarinternational.com. Bank Centralny Brazylii, po walce z inflacją, utrzymał stopę procentową Selic na poziomie około 15%, najwyższym od prawie dwóch dekad amimarinternational.com. To dramatycznie podniosło koszty kredytów zarówno dla deweloperów, jak i kupujących mieszkania. Obligacje rządowe przynoszą obecnie około 13,7%, a depozyty bankowe 12–14% amimarinternational.com – co oznacza, że inwestorzy mogą uzyskać dwucyfrowe, niskiego ryzyka zwroty bez inwestowania w nieruchomości. Nic dziwnego, że kapitał odpływa z projektów nieruchomościowych do tych bezpieczniejszych przystani. Efektem jest kryzys finansowania: niegdyś dynamiczny rynek deweloperski w Brazylii niemal zamarł, z wyjątkiem najbardziej dochodowych, „pewnych” projektów. Stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych po prostu nie mogą konkurować, gdy koszt kapitału wynosi 14–15%, więc budowa wielu nowych biurowców czy centrów handlowych jest obecnie ekonomicznie nieopłacalna amimarinternational.com. Mimo że czynsze komercyjne wzrosły w Brazylii o około 8,5% w ciągu ostatniego roku, stopy dyskontowe pozostają bardzo wysokie, niwelując te zyski amimarinternational.com. Jak żartował jeden z obserwatorów branży: po co budować mieszkania dla 7% zwrotu, skoro można mieć 13% na obligacjach rządowych bez żadnych problemów?
Brazylijscy decydenci poszukują kreatywnych rozwiązań. Bank centralny odnotował gwałtowny spadek depozytów oszczędnościowych – tradycyjnie głównego źródła kredytów hipotecznych – i rozważa „rozwiązania pomostowe”, aby wesprzeć finansowanie nieruchomości amimarinternational.com. Może to obejmować zachęcanie do tworzenia nowych instrumentów finansowania lub nawet bezpośrednie linie kredytowe dla sektora. Dopóki stopy procentowe nie spadną znacząco (obniżki stóp oczekiwane są dopiero w drugiej połowie 2025 roku), rynek nieruchomości w Brazylii prawdopodobnie pozostanie w stagnacji. W praktyce ceny mieszkań w São Paulo i Rio ustabilizowały się, a wolumeny transakcji są niskie. Jednak można odczuć, że skumulowany popyt narasta: gdy finansowanie znów stanie się dostępne, najludniejszy kraj Ameryki Łacińskiej może doświadczyć gwałtownego wzrostu aktywności. Na razie jednak cierpliwość jest kluczowa.
Na północ od równika, meksykański boom na rynku nieruchomości był jedną z największych historii regionu – napędzany przez „nearshoring” (zagraniczni producenci zakładający fabryki blisko rynku USA). Jednak nad meksykańskim sektorem nieruchomości przemysłowych ostatnio zawisła chmura niepewności, wynikająca z pogłosek dotyczących polityki handlowej. USA zagroziły nałożeniem ceł do 25% na meksykański eksport jako element taktyki renegocjacyjnej, co studzi zaufanie biznesu. Chociaż żadne takie cło nie weszło w życie (obecna średnia stawka celna na towary z Meksyku to poniżej 0,3%) amimarinternational.com, sama groźba spowodowała, że firmy wstrzymały plany ekspansji. Około 70% firm w meksykańskich parkach przemysłowych nadal planuje zwiększać produkcję, ale wiele z nich opóźniło decyzje dotyczące nowych fabryk lub magazynów amimarinternational.com. „Obserwujemy pauzę – a nie anulowanie – planów inwestycyjnych,” zauważa Sergio Argüelles, prezes FINSA (czołowego dewelopera parków przemysłowych) amimarinternational.com. Ta inwestycyjna niepewność jest widoczna w kluczowych ośrodkach produkcyjnych: liczba podpisywanych umów najmu przemysłowego spadła, a w niektórych magazynach po raz pierwszy od lat pojawiły się wolne powierzchnie. Boom na nearshoring się nie skończył – Meksyk wciąż ma szansę zyskać, gdy firmy dywersyfikują się z Chin – ale obecnie nastąpiła przerwa. MFW nawet zrewidował prognozę PKB Meksyku na 2025 rok do spadku o -0,3% (wcześniej prognozowano wzrost o +1,4%), powołując się na niepewność w handlu i polityce amimarinternational.com. Ta słabość gospodarcza, w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi (~11,25% w Meksyku), stanowi podwójny hamulec dla aktywności na rynku nieruchomości.W innych częściach Ameryki Łacińskiej ryzyka geopolityczne i finansowe są powszechne. Argentyna była przypadkiem skrajnym: zmagała się z inflacją na poziomie 200% i gwałtownym spadkiem wartości waluty w latach 2022–23 amimarinternational.com, co wywróciło jej rynek nieruchomości (wiele ofert przeszło na ceny w dolarach lub kryptowalutach). Jednak nowy, reformatorski rząd pod przewodnictwem prezydenta Javiera Mileia objął urząd, obiecując liberalizację gospodarki – w tym zmianę surowych argentyńskich przepisów dotyczących własności ziemi. W szczególności administracja Mileia podjęła działania, aby uchylić ustawę „Ley de Tierras” z 2011 roku – prawo, które ściśle ogranicza własność ziemi rolnej przez cudzoziemców w celu ochrony suwerenności narodowej gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Prawo to ogranicza udział cudzoziemców do 15% całej ziemi rolnej w kraju (i tylko 1000 ha na osobę w kluczowych strefach rolniczych) gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Zabrania także zakupu ziemi przez cudzoziemców w pobliżu zbiorników wodnych lub granic bez specjalnej zgody gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Wielu inwestorów postrzegało to prawo jako barierę dla inwestycji w rolnictwo; na przykład miliarderzy tacy jak włoska rodzina Benettonów (posiadająca 900 tys. ha patagońskich farm owczych) musieli radzić sobie z tymi przepisami gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Dążenie Mileia do zniesienia tych ograniczeń zostało przyjęte z entuzjazmem przez sektor rolno-spożywczy – ale napotkało przeszkodę: Sąd Najwyższy Argentyny zamroził uchylenie dekretem nadzwyczajnym, do czasu przeglądu sprawy gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Na razie limity dotyczące ziemi rolnej dla cudzoziemców pozostają w mocy, utrzymując ten aspekt rynku ziemi bez zmian. To debata o wysoką stawkę pomiędzy tymi, którzy twierdzą, że prawo chroni narodowe dziedzictwo, a tymi, którzy uważają, że Argentyna pilnie potrzebuje kapitału zagranicznego, by zwiększyć produktywność. Ostateczny wyrok sądu spodziewany jest w 2026 roku.
Pomimo wyzwań, pojawiają się możliwości w Ameryce Łacińskiej. Niektóre rynki, takie jak Urugwaj, odnotowują dynamiczny wzrost nieruchomości w warunkach stabilności regionalnej – rynek mieszkaniowy w Montevideo jest ożywiony, przyciągając międzynarodowych nabywców poszukujących bezpiecznej przystani. W całym regionie, od Kolumbii po Peru, młodsze społeczeństwa i deficyty mieszkaniowe oznaczają, że popyt fundamentalny jest silny na przystępne cenowo domy i nowoczesne powierzchnie logistyczne. Kluczowe będzie przetrwanie obecnych burz: wysokich stóp procentowych, zmian politycznych i zewnętrznych presji gospodarczych. Jeśli inflacja się ustabilizuje, a warunki globalne poprawią, rynek nieruchomości w Ameryce Łacińskiej jest gotowy do odbicia dzięki korzystnej demografii i bogactwu zasobów.
Bliski Wschód: Nieruchomości w Zatoce na fali wzrostu
Rynki nieruchomości Bliskiego Wschodu – szczególnie region Zatoki – znajdują się w dynamicznej fazie szybkiego wzrostu i strategicznych inwestycji. Najlepiej widać to w Dubaju, który przeżywa kolejny boom nieruchomości, przeczący globalnym trendom spowolnienia. Dane Departamentu Gruntów w Dubaju za II kwartał 2025 roku pokazują rekordowe wyniki sprzedaży: 153,7 mld AED (~42 mld USD) w transakcjach nieruchomościowych, co stanowi wzrost o 44,5% w porównaniu z II kwartałem 2024 roku khaleejtimes.com khaleejtimes.com. Ten boom napędzają głównie sprzedaże off-plan (nowe inwestycje sprzedawane przed rozpoczęciem budowy), które obecnie dominują na rynku khaleejtimes.com. Deweloperzy zwiększyli liczbę prestiżowych projektów, by zaspokoić ogromny popyt zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych nabywców.
Co napędza niezwykłą odporność Dubaju? Wyróżnia się kilka czynników:
- Polityka przyjazna inwestorom: Rząd ZEA wprowadził inicjatywy mające na celu przyciągnięcie zagranicznych nabywców – od łatwiejszych wiz rezydenckich dla inwestorów nieruchomości po prawo do 100% własności firm przez cudzoziemców. Te działania, w połączeniu z stabilnymi stopami zwrotu z najmu i reputacją bezpieczeństwa, ugruntowały pozycję Dubaju jako globalnej przystani inwestycyjnej.
- Popyt na nieruchomości luksusowe i z wyższej półki: Zamożni nabywcy, w tym rosnąca liczba osób o wysokiej wartości majątku (HNWI) z Europy, Azji i Afryki, kupują nieruchomości w Dubaju jako formę dywersyfikacji. Deweloperzy informują, że luksusowe wille i apartamenty przy plaży często wyprzedają się w ciągu kilku dni od premiery. „Osoby o wysokiej wartości majątku nadal napędzają popyt na luksusowe nieruchomości off-plan”, zauważają lokalni analitycy, podczas gdy projekty ze średniej półki również zyskują na popularności wśród kupujących po raz pierwszy, przyciąganych elastycznymi planami płatności khaleejtimes.com.
- Wizja gospodarcza: Przywództwo Dubaju ma jasno określoną Strategię Nieruchomości 2033 oraz szerszy program gospodarczy „D33”, którego celem jest podwojenie gospodarki. Częścią tego jest zapewnienie, że wzrost sektora nieruchomości jest zgodny z długoterminowymi celami. Ogromne projekty infrastrukturalne (nowe połączenia transportowe, Dubajski Miejski Plan Główny) wspierają rozwój nieruchomości. Jak ujęto to w jednym z raportów, Dubaj pozycjonuje się jako globalna bezpieczna przystań dla inwestycji w nieruchomości, a obecne trendy wzmacniają tę narrację khaleejtimes.com.
Rzeczywiście, deweloperzy ścigają się, by nadążyć. Ponad 32 400 jednostek mieszkalnych jest w budowie łącznie w Dubaju i Abu Zabi khaleejtimes.com. Wiele z nich oferuje innowacyjne zachęty sprzedażowe – plany płatności po przekazaniu nieruchomości, opcje płatności kryptowalutami, gwarantowane zwroty z najmu – aby przyciągnąć kupujących na konkurencyjnym rynku khaleejtimes.com. Warto zauważyć, że niektóre z najodważniejszych projektów architektonicznych na świecie powstają w Zatoce: saudyjskie megamiasto NEOM i The Line, Kuwejcki Silk City oraz różne rekordowe drapacze chmur w Dubaju i Abu Zabi. Te przyciągające uwagę inwestycje mają na celu przekształcenie regionalnych panoram i dywersyfikację gospodarek poza ropę naftową.
Bliski Wschód eksportuje również swoją siłę na rynku nieruchomości za granicę. Transakcje transgraniczne nabrały tempa, jak np. niedawny zakup portfela londyńskich mieszkań za 1,05 mld AUD przez bliskowschodnie konsorcjum eliteagent.com. Fundusze majątkowe i rodziny królewskie z Zatoki inwestują intensywnie od Londynu po Manhattan, przyciągnięte spadkami cen po COVID-zie i długoterminową wiarą w światowe miasta-bramy. Ten trend podkreśla, jak duża płynność finansowa na Bliskim Wschodzie – dzięki wysokim cenom ropy w ostatnich latach – jest kierowana w aktywa nieruchomościowe na całym świecie.
W segmencie komercyjnym, komercyjne nieruchomości Zatoki (biura, centra handlowe, hotele) również mają się świetnie. Abu Zabi i Rijad odnotowały wzrost czynszów biurowych, gdy korporacje otwierają tam regionalne siedziby. W Rijadzie popyt na biura klasy A przewyższa podaż, co odzwierciedla boom gospodarczy królestwa w ramach reform Vision 2030. Sektor hotelarski także przeżywa rozkwit: obłożenie hoteli i ceny pokoi w Dubaju są bliskie rekordowych poziomów, napędzane turystyką i mega-wydarzeniami, a Arabia Saudyjska buduje od podstaw całe nowe miasta turystyczne (np. Red Sea Project). Aby utrzymać ten wzrost, deweloperzy z Zatoki sięgają po rynki kapitałowe; na przykład kilka REIT-ów (Real Estate Investment Trusts) zostało notowanych na lokalnych giełdach, umożliwiając inwestorom udział w portfelach najmu. Regionalne REIT-y dobrze radziły sobie w 2025 roku, wspierane przez stabilne dochody z najmu i przyjazne regulacje dla inwestorów.
Ogólnie rzecz biorąc, scena nieruchomości na Bliskim Wschodzie pod koniec 2025 roku stanowi uderzający kontrast wobec Zachodu. Podczas gdy wyższe stopy procentowe ostudziły rynki USA i Europy, Zatoka – często z walutami powiązanymi z dolarem – jak dotąd zignorowała obawy związane ze stopami. Obfita płynność, proaktywne zarządzanie i rzeczywisty popyt mieszkaniowy wynikający ze wzrostu liczby ludności (szczególnie w Arabii Saudyjskiej) tworzą silną mieszankę sprzyjającą dalszej ekspansji. Analitycy zalecają jednak pewną ostrożność: dostępność cenowa dla lokalnych nabywców z klasy średniej staje się nowym problemem (ceny domów w Dubaju wzrosły o ok. 20% od 2020 roku, a czynsze o +25% r/r w niektórych rejonach khaleejtimes.com). Rządy monitorują ryzyko nadmiernej spekulacji. Jednak w porównaniu z ostatnim cyklem boomu i załamania w Dubaju w 2009 roku, dzisiejszy rynek postrzegany jest jako bardziej oparty na fundamentach. Nadchodzące miesiące pokażą, czy Zatoka zdoła utrzymać dobrą passę, jeśli globalne warunki finansowe się zaostrzą – na razie to pełna para naprzód na pustynnych piaskach.
Afryka: Silne fundamenty i potencjał wzrostu
W całej Afryce rynki nieruchomości wchodzą w 2025 rok z poczuciem optymizmu i odporności. Pomimo globalnych przeciwności, główne gospodarki afrykańskie nie wykazują oznak załamania rynku nieruchomości. W rzeczywistości, najnowsza analiza podkreśla silne perspektywy rynku nieruchomości w Afryce, oparte na szybkiej urbanizacji, wzroście liczby ludności i reformach indepthresearch.org. Liczba ludności kontynentu ma przekroczyć 1,5 miliarda do 2030 roku, a młoda, miejska demografia dynamicznie rośnie indepthresearch.org. Przekłada się to na rosnący popyt na mieszkania, biura, centra handlowe i obiekty przemysłowe praktycznie w każdej kategorii. W przeciwieństwie do wielu starzejących się rynków rozwiniętych, młoda populacja Afryki zapewnia stałe powstawanie nowych gospodarstw domowych i zapotrzebowanie na nowe domy oraz miejsca pracy.
Rządy również zwiększają wsparcie polityczne. Kluczowe kraje – Kenia, Nigeria, RPA, między innymi – wdrażają reformy mające na celu odblokowanie inwestycji w nieruchomości indepthresearch.org. Obejmują one zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych (tradycyjnie bardzo niskiej w Afryce), modernizację rejestrów gruntów oraz wspieranie partnerstw publiczno-prywatnych w celu rozwiązania problemu niedoboru mieszkań. Na przykład Kenia uruchomiła program budownictwa mieszkaniowego z zachętami dla deweloperów, a Nigeria dokapitalizuje swój Federalny Bank Hipoteczny, aby udzielać więcej kredytów mieszkaniowych. Takie inicjatywy mają na celu zmniejszenie dobrze udokumentowanego deficytu mieszkaniowego w Afryce (szacowanego na dziesiątki milionów jednostek w skali kontynentu) oraz zwiększenie zaufania inwestorów. Wspierające polityki rządowe napędzają sektor, zauważa Indepth Research Institute, który stwierdza, że te reformy, w połączeniu z inwestycjami w infrastrukturę, są kluczowymi powodami, dla których rynki afrykańskie pozostają na „silnych fundamentach” indepthresearch.org indepthresearch.org.Inwestorzy – zarówno lokalni, jak i zagraniczni – zwracają uwagę na możliwości rynku nieruchomości w Afryce. Oto kilka zauważalnych trendów:
- Mieszkania dostępne cenowo: W wielu miastach trwa duży nacisk na rozwój mieszkań dostępnych dla rodzin o średnich i niższych dochodach. Deweloperzy wprowadzają innowacje w zakresie tańszych technologii budowlanych (takich jak domy prefabrykowane i modułowe), aby obniżyć koszty jednostkowe. Rządy z kolei często udostępniają grunty lub oferują ulgi podatkowe dla takich projektów. Ten segment nie tylko odpowiada na potrzeby społeczne, ale także obiecuje duży wolumen – popyt jest ogromny.
- Ekspansja komercyjna i logistyczna: Miasta afrykańskie obserwują szybki rozwój nowoczesnych parków biurowych, centrów handlowych i parków przemysłowych indepthresearch.org. Na przykład Nairobi w Kenii i Kigali w Rwandzie mają nowe specjalne strefy ekonomiczne; Ghana otworzyła największe centrum handlowe w Afryce Zachodniej; a Egipt rozwija nową stolicę administracyjną z rozległymi dzielnicami biurowymi. Centra logistyczne również zyskują na znaczeniu, napędzane wzrostem e-commerce i handlu detalicznego – firmy potrzebują magazynów i centrów dystrybucyjnych, które powstają wokół portów i głównych autostrad.
- Turystyka i hotelarstwo: Od nadmorskich kurortów w Zanzibarze po safari lodże w Botswanie, sektor nieruchomości hotelarskich rośnie, napędzany wzrostem turystyki i podróży służbowych. Rynek nieruchomości w Egipcie, na przykład, ma osiągnąć wartość 1,58 biliona dolarów do 2025 roku, przy czym domy przodują, ale hotele i kurorty również mają duże znaczenie rprealtyplus.com.
- Inwestycje wielofunkcyjne: Planiści miejscy w Afryce coraz częściej stawiają na projekty wielofunkcyjne – samowystarczalne dzielnice łączące przestrzenie mieszkalne, handlowe i biurowe. Przykładem są inwestycje takie jak Eko Atlantic w Lagos czy Tatu City w Nairobi. Pomagają one opanować chaotyczny rozrost miast i tworzą środowiska do życia, pracy i rozrywki, atrakcyjne dla rosnącej klasy średniej.
Należy jednak pamiętać, że rynki nieruchomości w Afryce stoją także przed wyzwaniami. Finansowanie pozostaje dużą przeszkodą – lokalne stopy procentowe są często wysokie (dwucyfrowe w wielu krajach), co sprawia, że kredyty hipoteczne i deweloperskie są drogie. Koszty budowy mogą być podwyższone z powodu zależności od importowanych materiałów, a biurokracja może opóźniać projekty indepthresearch.org. W niektórych krajach zmienność walut niepokoi inwestorów (np. wahania cedi w Ghanie czy nairy w Nigerii). Niestabilność polityczna lub kwestie bezpieczeństwa w niektórych regionach również stanowią ryzyko. Jednak te wyzwania są stopniowo rozwiązywane. Na przykład, lokalna produkcja cementu i materiałów budowlanych się poprawia, umowy handlowe takie jak AfCFTA (Afrykańska Kontynentalna Strefa Wolnego Handlu) mogą obniżyć koszty, a technologie cyfrowe (PropTech) czynią procesy takie jak nadawanie tytułów własności bardziej przejrzystymi indepthresearch.org.
Co istotne, panuje zgoda, że afrykański rynek nieruchomości opiera się na realnym popycie końcowych użytkowników, a nie spekulacji. „W przeciwieństwie do rynków podatnych na nadpodaż lub bańki spekulacyjne, sektor nieruchomości w Afryce wspierany jest przez rzeczywisty popyt” – podkreśla raport Indepth indepthresearch.org. W większości afrykańskich miast wciąż istnieje znacznie większe zapotrzebowanie na wysokiej jakości mieszkania i powierzchnie komercyjne niż ich podaż – to zupełnie inna sytuacja niż np. w niektórych częściach Chin czy na Zachodzie. Oparcie na realnym popycie stanowi zabezpieczenie przed spadkami. Nawet jeśli globalni inwestorzy staną się bardziej ostrożni, lokalny popyt utrzymuje się.
Podsumowując, w miarę zbliżania się roku 2025, Afryka wyróżnia się jako region o niewykorzystanym potencjale w sektorze nieruchomości. Międzynarodowe fundusze coraz częściej poszukują tu okazji – od REIT-ów centrów handlowych w RPA po nowe inwestycje miejskie we wschodniej Afryce. Wielu doświadczonych inwestorów postrzega Afrykę jako inwestycję długoterminową: wejść wcześnie, gdy ceny są niskie, a perspektywy wzrostu wysokie. Przy odpowiedniej kombinacji dalszych reform, rozwoju infrastruktury i stabilnych rządów, Afryka może stać się kolejną wielką historią sukcesu na rynku nieruchomości w nadchodzącej dekadzie.
Prognoza i perspektywy: Patrząc w przyszłość, globalni eksperci ds. nieruchomości obserwują kilka kluczowych czynników. Stopy procentowe są na szczycie listy – do końca 2025/początku 2026 roku oczekuje się, że banki centralne od amerykańskiego Fed po EBC w końcu przejdą do obniżek stóp, gdy inflacja się uspokoi reuters.com ubs.com. To może ożywić popyt na mieszkania i inwestycje na całym świecie, gdy finansowanie stanie się tańsze. Jednak każde ożywienie może być powolne; po ostatnich zawirowaniach kredytodawcy mogą pozostać ostrożni, a w wielu miejscach dostępność mieszkań pozostanie ograniczona, nawet jeśli stopy nieco spadną reuters.com. Kolejnym tematem jest regulacja: od Nowego Jorku po Berlin i Pekin, decydenci coraz częściej interweniują na rynkach nieruchomości (poprzez kontrolę czynszów, podatki dla zagranicznych nabywców, podatki od pustostanów itp.), aby rozwiązać problemy społeczne. Takie działania mogą znacząco zmienić kalkulacje inwestycyjne. Wreszcie, postpandemiczna „nowa normalność” w sposobie życia i pracy ludzi wciąż się kształtuje. Czy zajętość biur kiedykolwiek wróci do poziomów sprzed 2020 roku? Czy popyt na e-commerce utrzyma boom na budowę magazynów? Czy światowa turystyka w pełni się odbuduje, by zapełnić hotele i wynajmy krótkoterminowe? Wstępne sygnały są mieszane, ale panuje optymizm, że najgorsze zakłócenia są już za nami.
Jak pokazuje to podsumowanie, wrzesień 2025 roku stawia globalny rynek nieruchomości na rozdrożu: niektóre rynki odbijają się z impetem (Dubaj, część amerykańskiego sektora komercyjnego), inne zmagają się i przechodzą transformację (Chiny, Wielka Brytania, Ameryka Łacińska), a wszystkie dostosowują się do środowiska wysokich stóp procentowych. Zarówno inwestorzy, jak i kupujący mieszkania wypatrują punktów zwrotnych – i jak zawsze na rynku nieruchomości, pamiętają o powiedzeniu: każdy rynek jest lokalny. Nawet w zglobalizowanej gospodarce los apartamentu w Miami czy wieżowca biurowego w Paryżu zależy od lokalnych miejsc pracy, polityki i decyzji ludzi, gdzie chcą mieszkać i pracować. Śledźcie nas w ostatnim kwartale 2025 roku; jeśli stopy procentowe rzeczywiście zaczną spadać, rok 2026 może otworzyć nowy rozdział możliwości na światowych rynkach nieruchomości.
Źródła: Globalne doniesienia prasowe i analizy ekspertów nar.realtor reuters.com reuters.com reuters.com recapitalnews.com reuters.com reuters.com reuters.com amimarinternational.com amimarinternational.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com indepthresearch.org gatewaytosouthamerica-newsblog.com, jak cytowano powyżej.
