Razcvet ali upočasnitev? Presenetljivi nepremičninski trendi Jackson Hola za leto 2025 in napovedi za 2028

26 septembra, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Ključna dejstva

  • Cene nepremičnin rahlo upadajo: Srednja prodajna cena v Jackson Hole je bila sredi leta 2025 okoli 1,78 milijona dolarjev, kar je približno 11 % manj kot na vrhuncu leta 2024, čeprav je povprečna prodajna cena ostala visoka pri ~4,3 milijona dolarjev zaradi nadaljevanja prodaje luksuznih nepremičnin kwjacksonhole.com. Tudi po ohladitvi po pandemiji (4,8 % padec povprečne cene v 2024 v primerjavi z 2023 jacksonhole-real-estate.com), cene ostajajo blizu rekordnih ravni in luksuzne hiše rutinsko presegajo 10–20 milijonov dolarjev kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Prodaja se ponovno povečuje & obseg raste: Po mirnem letu 2023 se je aktivnost transakcij povečala v 2025. V prvi polovici leta 2025 je bilo približno 8 % več prodaj kot v istem obdobju leta 2024 kwjacksonhole.com, skupni denarni obseg pa je poskočil za 14–16 % na letni ravni kwjacksonhole.com. Prodaje v višjem cenovnem razredu so vodile rast – skoraj 75 % prodaj enodružinskih hiš v 1. četrtletju je bilo nad 5 milijonov dolarjev kwjacksonhole.com – vendar so tudi prodaje srednjega razreda stanovanj/vrstnih hiš poskočile za ~30 %, saj so se cene stabilizirale kwjacksonhole.com.
  • Ublažanje nizke zaloge: Zaloga je še vedno zgodovinsko nizka, a se izboljšuje. Aktivnih oglasov sredi leta 2025 je bilo približno 16 % več kot leto prej (283 nepremičnin) kwjacksonhole.com, kar kupcem končno ponuja nekoliko več izbire po pandemskem pomanjkanju zaloge. Vendar pa je ponudba še vedno nagnjena k višjemu cenovnemu razredu – npr. 40 % oglasov za enodružinske hiše presega 8 milijonov dolarjev kwjacksonhole.com – in možnosti za vstopni razred pod 3 milijoni dolarjev so redke (le približno 23 % oglasov za hiše kwjacksonhole.com). Veliko lastnikov, ki so kupili med COVID razcvetom, ne prodaja, kar ohranja omejeno zalogo.
  • Najemniška zlata jama za vlagatelje: Trg počitniških najemov v Jackson Hole prinaša ene najvišjih donosov v Skalnem gorovju. Nepremičnine za kratkoročni najem (Airbnb) v povprečju ustvarijo približno 70.800 $ letnega prihodka z visoko 562 $ povprečno nočno ceno in približno 46 % zasedenostjo airroi.com airroi.com. Povpraševanje po domovih, ki so namenjeni kratkoročnemu najemu, je izjemno – takšne nepremičnine so predstavljale približno 45 % vseh prodaj stanovanj/vrstnih hiš v začetku leta 2025 kwjacksonhole.com. Zaradi razcveta turizma v tem celoletnem letovišču so običajne kapitalske stopnje še vedno privlačne, kljub rasti cen nepremičnin.
  • Novosti v razvoju cvetijo: Investitorji močno stavijo na prihodnost Jacksona. Veliki projekti so v pripravi – od 109-sobnega luksuznega hotela + stanovanj na ulici North Cache (odobreno sredi 2025) jacksonwy.gov do 60 novih počitniških stanovanj na Snow King Mountain (z 12 enotami za delovno silo) jacksonwy.gov. Več kot 1.400 novih domov (70 % z omejitvijo lastništva za domačine) je bilo odobrenih v načrtu Northern South Park, največjem stanovanjskem projektu v Jacksonu v zadnjih desetletjih kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. In 219 dostopnih/stanovanjskih enot za delovno silo je bilo v gradnji v začetku leta 2025, da bi pomagali rešiti lokalno stanovanjsko stisko tetoncountywy.gov. Ti projekti naj bi do leta 2026–2028 olajšali pomanjkanje stanovanj in posodobili trg.
  • Spremembe v prostorskem načrtovanju in politiki: Lokalni organi strogo nadzorujejo rast. Leta 2024 je mesto Jackson uvedlo moratorij na nove poslovne stavbe, večje od 35.000 kvadratnih čevljev v središču mesta, da bi omejili prevelike projekte, dokler ne posodobijo prostorskih pravil jacksonwy.gov. Okrožje Teton je tudi leta 2025 razširilo območje naravnih virov na celotno okrožje, kar pomeni, da vsaka nepremičnina zdaj potrebuje okoljsko presojo pri izdaji dovoljenjjacksonholerealestatereport.com. Strožje zaščite divjih živali, pobočij in habitatov (ter večstopenjski pregledi glede na ekološko občutljivost) bodo vplivali na prihodnji razvojjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Medtem si državni in lokalni uradniki prizadevajo za ukrepe v podporo stanovanjem (kot je Northern South Park), da bi uravnotežili varstvo narave s potrebami po stanovanjih za delovno silo.
  • Nadgradnje infrastrukture v teku: Val vlaganj v infrastrukturo spremlja rast nepremičninskega trga. Cestni projekti na avtocesti 22 (nov most čez reko Snake, popravila plazu na Teton Passu) izboljšujejo ključne koridorje dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Leta 2025 se je začela gradnja 2.100 kvadratnih čevljev velikega tranzitnega centra s 400 parkirnimi mesti v Stilsonu (blizu Wilsona), katerega cilj je zmanjšati promet v Jackson in Teton Village tetonbuildgrant.com. Letališče Jackson Hole je na polovici večletnih nadgradenj (obnova vzletno-pristajalne steze, razširjene površine za odtaljevanje, nove upravne zmogljivosti) za povečanje varnosti in zmogljivosti do leta 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Ta vlaganja v javni prevoz, ceste in letališče izboljšujejo dolgoročno dostopnost – kar je prednost za turizem, dnevne migrante in vrednost nepremičnin.
  • Obeti do leta 2028 – Močne, a selektivne: Nepremičninski trend v Jackson Hole ostaja bikovski, a se umirja. Omejitve ponudbe – le približno 3 % zemljišč v okrožju Teton je zasebno zazidljivih (97 % je zaščitenih javnih zemljišč) jacksonhole-real-estate.com – bodo še naprej podpirale visoke vrednosti nepremičnin. Do leta 2028 naj bi cene stanovanj ostale visoke ali zmerno narasle, ne pa strmoglavile, zaradi vztrajnega povpraševanja premožnih kupcev, ki iščejo davčne ugodnosti in alpski življenjski slog Wyominga (Wyoming nima državnega davka na dohodek jacksonhole-real-estate.com). Vendar pa se je popandemična evforija umirila v bolj uravnotežen trg: kupci imajo več pogajalske moči kot leta 2021, prodajalci pa morajo strateško določiti ceno, da privabijo ponudbe, saj se zaloga počasi povečuje kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Gospodarske razmere bodo igrale vlogo – višje obrestne mere so v letih 2023–24 kupce naredile previdne, a bi lahko morebitno znižanje obrestnih mer do leta 2026 sprožilo nov val povpraševanja kwjacksonhole.com. Investitorji v najemne nepremičnine lahko pričakujejo stabilne donose, čeprav ostajajo nova lokalna pravila o kratkoročnih najemih neznanka. Na splošno, če ne pride do večjega padca, bo Jackson Hole verjetno obdržal svoj status ultra-prestižnega trga do leta 2028, z postopno rastjo, stalnim razvojem luksuznih nepremičnin in stalnim zanimanjem tako kupcev za življenjski slog kot investitorjev v tej zaželeni gorski enklavi.

Pregled trga (2025)

Nepremičninski trg v Jackson Hole leta 2025 je na prelomni točki. Po meteorskem vzponu v letih 2020–2021 je bilo v zadnjem letu opaziti postopno normalizacijo. Cene so se rahlo ohladile z rekordnih višin, zaloga – čeprav še vedno omejena – pa se končno povečuje, kar nakazuje bolj uravnotežen trg. Prva polovica leta 2025 je prinesla opazno večji obseg prodaje kot 2024, kar kaže na obnovljeno zaupanje kupcev kljub višjim obrestnim meram mountainstandardrealty.com. Kupci in prodajalci zdaj prilagajajo strategije: kupci ponovno pridobivajo nekaj pogajalske moči, saj se možnosti povečujejo, prodajalci pa se soočajo z bolj izbirčnim trgom, ki nagrajuje realno postavljene cene in dobro pripravljene nepremičnine.

Več dinamike opredeljuje pokrajino leta 2025:

  • Odpornost luksuza, preporod srednjega razreda: Segment ultra-visokega razreda ostaja močan. Jackson Hole je bil eden najdražjih ameriških gorskih trgov, do nedavnega takoj za Aspnom jacksonhole-real-estate.com. Leta 2024 je padel na 5. najdražji letoviški trg po povprečni ceni, saj so druga območja doživela večje skoke jacksonhole-real-estate.com. A ne bodite v zmoti – povpraševanje po prestižnih domovih vztraja. Do zdaj v letu 2025 je skoraj 1 od 4 prodaj domov presegla 10 milijonov dolarjev kwjacksonhole.com. To je ohranilo povprečno prodajno ceno okoli 4–6 milijonov dolarjev v nekaterih četrtletjih kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Hkrati se trg srednjega razreda (npr. stanovanja in družinske hiše za domačine) ponovno prebuja po zatišju. V 1. četrtletju 2025 so transakcije s stanovanji/vrstnimi hišami poskočile za 20 % v primerjavi z letom prej kwjacksonhole.com, saj so se cene stabilizirale in so nekateri prodajalci postali bolj prilagodljivi pri pogojih kwjacksonhole.com. Kupci, ki so bili med COVID-evforijo izrinjeni zaradi cen, se previdno vračajo, še posebej ob rahlem padcu hipotekarnih obrestnih mer v začetku 2025 (obresti pod 7 %) kar krepi zaupanje kwjacksonhole.com.
  • Zaloge: Več olajšanja za kupce: Ena največjih sprememb v letu 2025 je povečanje števila nepremičnin na prodaj. Do sredine leta je bilo približno 283 aktivnih oglasov, kar je približno 16 % več kot leto prej kwjacksonhole.com. To pomeni prepotreben dvig ponudbe po rekordnem pomanjkanju – spomnite se, da so v začetku leta 2022 potekale dražbe zaradi zelo malo oglasov. Zdaj prihajajo novi oglasi na trg bolj enakomerno (zlasti poleti), kar kupcem omogoča več izbire. Vendar pa niso vsi segmenti enako pokriti. Vstopni in zmerni cenovni razredi ostajajo podhranjeni – pri enodružinskih hišah je bilo vse pod približno 3 milijoni USD hitro prodano in je predstavljalo le približno 23 % oglasov sredi leta 2025 kwjacksonhole.com. Ponudba v višjem cenovnem razredu je najbolj zrasla (veliko lastnikov preizkuša trg s premium cenami). Pravzaprav več kot 40 % oglaševanih hiš ima ceno nad 8 milijonov USD kwjacksonhole.com. Ta presežek na vrhu pomeni, da se prodajalci luksuznih nepremičnin soočajo s konkurenco, medtem ko imajo kupci, ki iščejo nad približno 5–8 milijonov USD, več pogajalske moči kot prejšnja leta. Na splošno rast zalog, čeprav zmerna, potiska trg iz izrazitega prodajnega trga proti bolj nevtralni poziciji.
  • Razpoloženje na trgu – previden optimizem: Stališče v letu 2025 je mešanica previdnosti in optimizma. Po eni strani je makroekonomska negotovost (naraščajoče obrestne mere, nihanja na borzi) povzročila, da so bili nekateri kupci in prodajalci v pozni 2023 in zgodnji 2024 zadržani mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Po drugi strani pa Jackson Hole še naprej presega številne nacionalne trge, zahvaljujoč svoji edinstveni privlačnosti mountainstandardrealty.com. Do sredine leta 2025 se je lokalno zaupanje potrošnikov ponovno okrepilo – podprto s spomladanskim dvigom borze in občutkom, da cene tukaj redko dolgo padajo mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Nepremičninski posredniki poročajo, da se zdaj uresničuje “zadržano povpraševanje” iz mirnega obdobja: nepremičnine, ki so dobro ocenjene, se hitro prodajajo, in za zaželene nepremičnine srednjega razreda se je vrnilo več ponudb. Hkrati so kupci bolj pozorni na vrednost kot v času evforije. Kot je opazil en lokalni posrednik: “današnji kupci so zelo občutljivi na ceno… Hiše, ki so napačno ocenjene, tvegajo, da bodo dolgo ostale na trgu” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Dejansko se je v 1. četrtletju povprečno število dni na trgu za prodane hiše zmanjšalo za približno 20 % (ker so prodajalci postali realistični), vendar je bil povprečni DOM za aktivne oglase precej višji – kar kaže, da so precenjene nepremičnine ostajale neprodane kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Takšno okolje nagrajuje informirane, strateške akterje na obeh straneh posla.

Povzetek: trg leta 2025 ostaja na visoki ravni, a se normalizira. Prvič po več letih lahko kupci pogajajo in opravljajo oglede brez panike, medtem ko se prodajalci soočajo z realnostjo, da tudi v Jackson Holeu cene ne rastejo vedno le naravnost navzgor. Preostanek leta 2025 kaže na nadaljevanje močne aktivnosti – število pogojenih prodaj je bilo ob vstopu v poletje skoraj 38 % višje kot leta 2024 kwjacksonhole.com – vendar z bolj zdravim ravnovesjem med ponudbo in povpraševanjem. V nadaljevanju bomo podrobneje analizirali vsak segment nepremičnin (stanovanjske, poslovne in investicijske nepremičnine) ter trende, na katere bi morali biti pozorni posamezni udeleženci trga.

Stanovanjske nepremičnine: Visoke cene in visoke stave za domove

Stanovanjske nepremičnine (hiše, stanovanja in zemljišča) predstavljajo jedro trga Jackson Holea, leto 2025 pa je temu sektorju prineslo mešanico blagih popravkov in nadaljnje rasti. Tukaj je razčlenitev po podkategorijah:

Enodružinske hiše

Po izjemni rasti se cene enodružinskih hiš stabilizirajo na visokih ravneh. Mediana cene enodružinske hiše je do sredine 2025 dosegla približno 3,16 milijona $, kar je 14 % več kot leto prej kwjacksonhole.com – soliden dvig, a precej bolj zmeren kot več kot 30-odstotni letni skoki v letih 2020–21. Povprečna prodajna cena hiše je poskočila na 6,7 milijona $ (+34 % na letni ravni) kwjacksonhole.com, kar so povzročile nekatere ultra-luksuzne prodaje nad 10–20 milijonov $ (vključno z eno nad 50 milijonov $ konec 2024, ki je postavila rekord) kwjacksonhole.com. Ti podatki poudarjajo razdvojeno naravo Jacksona: nekaj mega-poslov lahko močno vpliva na “povprečne” cene, medtem ko tipične družinske hiše (če lahko 3-milijonsko hišo sploh imenujemo “tipična”) beležijo bolj zmerno rast vrednosti.

Ključno je, da je obseg prodaje hiš ostal zdrav. Število transakcij z enodružinskimi hišami v začetku leta 2025 je bilo približno enako ali rahlo višje (+2 % na letni ravni do sredine leta) kwjacksonhole.com, vendar pa je bilo v prvem četrtletju 2025 za 47 % večje kot v prvem četrtletju 2024 kwjacksonhole.com, saj so kupci izkoristili povečano ponudbo. Velik del dogajanja je bil znotraj meja mesta Jackson in južno od mesta – območja kot so Rafter J, Melody Ranch in 3 Creek Ranch – kar kaže na močno povpraševanje po domovih v bližini storitev kwjacksonhole.com. Opaziti je tudi odliv ponudbe v višjem cenovnem razredu: skoraj 75 % prodanih hiš v prvem četrtletju je preseglo 5 milijonov dolarjev kwjacksonhole.com, kar nakazuje, da premožni kupci še naprej kupujejo starejše posesti in nove luksuzne gradnje. Medtem pa domačini in kupci na vstopni ravni še vedno težko pridejo do nakupa: zelo malo samostojnih hiš se proda pod 1,5–2 milijona dolarjev, tiste, ki se, pa so starejše ali izven osrednjega območja Jacksona. Stalno pomanjkanje »dostopnih« domov (po jacksonskih merilih) pomeni, da je veliko delavcev in mladih družin še vedno izrinjenih iz tega segmenta, razen če izpolnjujejo pogoje za posebne stanovanjske programe (o katerih več kasneje).

Za prodajalce nepremičnin je leto 2025 prineslo novo enačbo. Ni več zagotovljenega navala; gre za pametno določanje cene in časa prodaje. Dobro pripravljeni domovi, ki pridejo na trg po poštenih (čeprav še vedno visokih) cenah, se prodajajo hitro – povprečen čas na trgu za prodane domove je v prvem četrtletju padel na približno 4,5 meseca kwjacksonhole.com, kar je hitro za večmilijonske nepremičnine. Previsoko ocenjene nepremičnine pa zdaj ostajajo na trgu 7–8+ mesecev z malo ogledi kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Prodajalci so se odzvali bolj strateško: nekateri osvežijo ali prenovijo domove pred prodajo, drugi znižajo ceno, če je zanimanje kupcev šibko. Svetla točka za prodajalce je, da zaradi zaželenosti Jacksona skupna vrednost domov ostaja blizu zgodovinskih rekordov, in mnogi prodajalci še vedno dobijo več zainteresiranih kupcev, če izpolnijo prave pogoje (razgled, lokacija, vseljivo stanje). Skratka, trg enodružinskih hiš v letu 2025 nagrajuje tiste, ki se prilagodijo njegovim posebnostim – kar je sprememba v primerjavi z nekaj let starimi divjimi dražbami, kjer je bilo vse dovoljeno.

Kondominiji in vrstne hiše

Sektor kondominijev/vrstnih hiš doživlja močan ponovni vzpon v letu 2025. Ta segment se je ohladil v letih 2022–23 (bil je edini, ki je po letu 2021 zabeležil rahle padce cen) kwjacksonhole.com, vendar se je močno vrnil, ko so se obrestne mere stabilizirale in so se kupci prilagodili. Do sredine leta 2025 so prodaje kondominijev/vrstnih hiš narasle za približno 29–30 % v primerjavi z letom prej kwjacksonhole.com. Veliko teh prodaj je bilo skoncentriranih v mestu Jackson, kjer kondominiji ponujajo razmeroma dostopno vstopno točko tako za lastnike počitniških domov kot za domačine kwjacksonhole.com.

Cene kondominijev/vrstnih hiš so se po kratki korekciji utrdile. Mediana cene kondominija je okoli 1,19 milijona $ sredi leta 2025 (približno +7 % na letni ravni) kwjacksonhole.com, povprečna prodajna cena pa je približno 1,74 milijona $ kwjacksonhole.com. Te povprečne vrednosti so se zvišale, ker je bilo leta 2025 več prodaj luksuznih kondominijev (luksuzni smučarski kondominiji, nove enote v Teton Village itd.) v primerjavi z letom 2024, ko je bilo več prodaj vstopnega razreda kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Pravzaprav se je trg kondominijev leta 2025 nagnil k višjemu cenovnemu razredu, saj je bilo manj prodaj pod 1 milijonom $ – le približno 30 % vseh prodaj kondominijev je bilo pod 1 milijonom $ kwjacksonhole.com. To odraža tako pomanjkanje poceni ponudbe kot tudi močno povpraševanje po kondominijih z veliko ugodnostmi, ki lahko služijo kot počitniški domovi ali naložbe za oddajanje.

Pomemben dejavnik tukaj je potencial za kratkoročno oddajanje. Pomemben delež kupcev stanovanj so investitorji ali iskalci drugega doma, ki želijo možnost oddajanja svojega stanovanja prek Airbnb, ko ga ne uporabljajo. Nepremičnine, ki so namenjene nočnemu oddajanju (npr. določena območja v mestu in Teton Village), so izjemno iskane in so v prvih mesecih leta 2025 predstavljale približno 45 % vseh transakcij s stanovanji/vrstnimi hišami kwjacksonhole.com. Kupci si želijo teh enot zaradi prilagodljivosti pri ustvarjanju dohodka v času največje turistične sezone. Posledično stanovanja, ki dovoljujejo kratkoročno oddajanje, pogosto dosegajo višje cene in se hitro prodajo. Lokalno poročilo navaja, da ob stabilnih cenah, boljši ponudbi in hitrejših transakcijah »vse kaže na močno drugo polovico [leta 2025] – še posebej na področju kratkoročnega oddajanja, kjer povpraševanje ostaja visoko in dobro umeščene nepremičnine hitro menjajo lastnika.« kwjacksonhole.com Z drugimi besedami, če je stanovanje na lokaciji, kjer je mogoče oddajati, in je pravilno ovrednoteno, bo verjetno hitro prodano.

Z vidika prodajalca je oživitev trga stanovanj/vrstnih hiš dobra novica. Po obdobju, ko so višje hipotekarne obrestne mere zmanjšale število kupcev, je leto 2025 prineslo večkratne ponudbe za najbolj zaželene enote (zlasti prenovljena stanovanja v središču Jacksona ali enote s smučanjem do vrat). Kljub temu morajo prodajalci upoštevati razcepljenost tega trga: starejša ali z aktom omejena stanovanja (ki jih ni mogoče oddajati na noč) imajo manjši krog kupcev in bodo morda potrebovala bolj konkurenčno ceno, medtem ko luksuzna in za kratkoročno oddajanje primerna stanovanja ponovno doživljajo ponudbene vojne. Splošno gledano okrevanje segmenta stanovanj, z transakcijami +20–30 % in rastjo cen za približno 7–17 % na letni ravni kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, daje dodatno spodbudo stanovanjskemu trgu v Jackson Hole, ko se leto 2025 nadaljuje.

Nezazidana zemljišča in ranči

Trg nezazidanih zemljišč v Jackson Hole je zgodba o omejenih priložnostih in dolgoročnih obzorjih. Ker je v okrožju Teton na voljo tako malo zasebnih zemljišč, prodaje zemljišč predstavljajo najmanjši delež transakcij (približno 10–15 % trga)kwjacksonhole.com. Številne parcele so zahtevne – oddaljene lokacije, strm teren ali regulativne ovire – kar pomeni, da se zemljišča prodajajo počasi in se cene lahko močno razlikujejo pri vsaki prodaji.

Do zdaj v letu 2025 so obsegi prodaje zemljišč v bistvu nespremenjeni: do sredine leta je bilo 22 transakcij z zemljišči, le ena manj kot prejšnje leto kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Vendar pa se je struktura prodanih zemljišč letos nagnila k večjim, prestižnim parcelam. Ena izmed izstopajočih poslov je bila 70-akrska parcela ob reki Snake, oglaševana za 17,8 milijona dolarjev – ena najdražjih prodaj zemljišč doslej kwjacksonhole.com. Posledično je povprečna prodajna cena zemljišč poskočila za približno 60 % v primerjavi z lanskim letom (več kot 4,5 milijona dolarjev na parcelo), medtem ko je mediana cene zemljišč dejansko padla za približno 14 % na okoli 1,88 milijona dolarjev kwjacksonhole.com. Te statistike so zelo nestanovitne zaradi majhnega vzorca – že nekaj večmilijonskih prodaj rančev lahko izkrivlja »povprečja«. Ključna ugotovitev je, da cenjene velike parcele še vedno dosegajo izjemno visoke cene, medtem ko se manjše parcele (ko občasno pridejo na trg) lahko prodajo po nižjih cenah, če imajo težave, kot so pomanjkanje komunalne infrastrukture ali otežen dostop.

Ponudba zemljišč ostaja zelo omejena. Približno 50–55 parcel je bilo na trgu sredi leta 2025, kar je praktično nespremenjeno v primerjavi s prej kwjacksonhole.com. Na papirju bi se to morda zdelo kot presežek glede na prodajo, a v resnici je vsaka parcela edinstvena – razlike v lokaciji, razgledih, namembnosti in možnosti gradnje pomenijo, da imajo kupci le malo resnično primerljivih možnosti. Veliko oglasov so ostanki, ki so na trgu že več sezon, pogosto zato, ker so »parcele zadnje izbire« (npr. nenavadne lokacije ali pomembne gradbene ovire). Kljub temu pa so znaki za okrevanje: število parcel v postopku prodaje se je sredi leta 2025 v primerjavi z letom 2024 povečalo za 167 % kwjacksonhole.com, kar nakazuje, da bo v drugi polovici 2025 sklenjenih več poslov z zemljišči, saj kupci načrtujejo prihodnje projekte.

Za vsakogar, ki sodeluje na trgu zemljišč, sta potrpežljivost in skrbna preverba ključnega pomena. Prodajalci se običajno ne mudijo – kot je dejal en posrednik, “prodajalci so ponavadi potrpežljivi, saj vedo, da je potreben pravi kupec… na drugi strani pa so tudi kupci zelo preudarni” kwjacksonhole.com. Novi okrožni predpisi prinašajo dodatno zapletenost: ker je naravni viri overlay zdaj razširjen na celoten okraj, mora kupec upoštevati, katere okoljske študije ali omilitveni ukrepi bi bili za posamezno zemljišče potrebnijacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Tudi prodajalcem svetujejo, naj razumejo ta pravila, da ne bi preveč obljubljali glede razvojnega potenciala kwjacksonhole.com. Skratka, segment zemljišč v Jacksonu bo še naprej zaznamovan z malim številom, a pomembnimi transakcijami – in tisti, ki želijo zgraditi sanjsko hišo iz nič, bodo morali premagati številne izzive glede prostorskega načrtovanja, varovanja narave in stroškov, če želijo uspeti. Dolgoročna vrednost zemljišč ostaja v porastu, preprosto zato, ker “jih v dolini Jackson Hole, ki je čudovita, a z omejeno ponudbo, ne bodo naredili več.”

Poslovne nepremičnine: Omejena ponudba, novi projekti in zanimanje vlagateljev

V primerjavi z odmevnim stanovanjskim sektorjem so poslovne nepremičnine v Jackson Hole manjši, a še vedno pomemben del trga. Zajemajo trgovske in pisarniške prostore v mestu Jackson, hotele in nastanitvene objekte ter nekaj lahke industrije ali območij z mešano rabo. Leta 2025 bo poslovni trg zaznamovan z nizko stopnjo prostih kapacitet, veliko povpraševanja po najboljših lokacijah in previdnim pristopom k novim projektom, na katere vplivajo mestni predpisi in omejitve infrastrukture.

Poslovno središče v središču Jacksona – torej trgovine, restavracije, galerije okoli glavnega trga – ima izjemno malo prometa. Veliko nepremičnin je že dolgo v lasti domačinov ali vlagateljev, ki prepoznavajo trajno vrednost prisotnosti na glavni ulici v svetovno znani turistični destinaciji. Posledično, ko poslovne stavbe zamenjajo lastnika ali se ponudijo v najem, je zanimanje veliko, kljub zelo visokim cenam. Najemnine za trgovske prostore na ulicah Cache ali Broadway lahko dosežejo najvišje ravni zaradi turističnega prometa (zlasti poleti). V letih 2024–25 je bila zasedenost trgovskih prostorov v središču skoraj popolna; vsak upad zasedenosti iz časa pandemije se je povsem obrnil, saj se je turizem okrepil. Lokalna podjetja se še vedno soočajo z izzivom visokih najemnin, a gospodarstvo Jacksona – ki ga podpirajo premožni obiskovalci in prebivalci – je doslej ohranilo živahno središče z butiki, ponudniki opreme, restavracijami in umetniškimi galerijami.

Ena največjih zgodb na področju poslovnih nepremičnin je novi razvoj nastanitvenih kapacitet. Priljubljenost Jackson Hole povečuje pritisk na nastanitve, zato vlagatelji odgovarjajo s snovanjem novih hotelov in projektov z mešano rabo:

  • Opazen primer je projekt Mogul Capital na naslovu 335 North Cache, ki je bil odobren junija 2025. Vključeval bo hotel s 109 sobami, 17 luksuznih stanovanj, 16 delavskih stanovanj z omejeno lastninsko pravico, poleg tega pa še restavracijo in wellness na zemljišču velikem 2,46 akra jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Ta projekt je zahteval posebno odobritev (potekal je skozi več sej mestnega sveta), a na koncu odraža kompromis, ki vključuje tudi stanovanja za skupnost, da bi pridobil podporo.
  • Drugi primer je hotel 50 S. Millward, predlagan hotel velikosti 66.000 kvadratnih čevljev s podzemnim parkiriščem v središču mesta jacksonwy.gov. Sredi leta 2025 je bil v fazi pregleda osnutka, uradniki pa so podrobno preučevali vplive na parkiranje in promet jacksonwy.gov.
  • Na gori Snow King (znotraj mestnih meja) so bili julija 2025 odobreni načrti za 60 novih počitniških stanovanj in 12 dostopnih stanovanj jacksonwy.gov. S tem se bodo razširile možnosti nastanitve na vznožju letovišča Snow King, kar bo učinkovito povečalo turistične zmogljivosti in lokalna stanovanja v enem paketu.

Skupna točka je, da komercialni/gostinski projekti vključujejo delavska stanovanja in so podvrženi strogi presoji pred odobritvijo. Mestni svet Jacksona in okrožni komisarji so jasno povedali, da nenadzorovana komercialna rast ni cilj; projekti morajo biti skladni z značajem mesta in ublažiti vplive. Pravzaprav je mesto leta 2024 uvedlo začasni moratorij na velike poslovne stavbe (nad 35.000 kvadratnih čevljev) v središču mesta in v poslovno-stanovanjskih območjih jacksonwy.gov. Ta premor je bil namenjen prav temu, da se omogoči čas za prenovo predpisov o urejanju prostora (LDR) glede velikosti, višine in zasnove stavb – z namenom preprečiti preobsežen razvoj, ki bi lahko obremenil infrastrukturo ali spremenil občutek majhnega mesta jacksonwy.gov. Konec leta 2024 in v letu 2025 mesto posodablja smernice za oblikovanje in pravila o prostorskem načrtovanju (s sodelovanjem javnosti) kot del tega procesa jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Za investitorje v poslovne nepremičnine Jackson Hole predstavlja klasičen trg z visokimi vstopnimi ovirami in pomembnim potencialom za tiste, ki ga znajo obvladovati. Kapitalski donosi so na splošno nizki (kar odraža visoke vrednosti nepremičnin in stabilne prihodkovne tokove), vendar stalna rast turizma in bogastva v dolini zagotavlja močno dolgoročno povpraševanje. Reputacija Wyominga kot “države z malo regulacije” (poslovno prijazne politike, brez državnega davka na dohodek) je delno uravnotežena z lokalnimi predpisi v okrožju Teton, ki so strogi za ohranjanje okolja in značaja skupnosti. Kljub temu že dejstvo, da se v letu 2025 izvaja več novih hotelov in večnamenskih projektov, kaže na zaupanje investitorjev v trg. Sredi leta je analiza širše regije pokazala, da je tudi v okrožju Teton, WY, poslovni sektor zabeležil zmeren porast aktivnosti, kar nakazuje na obnovljeno zaupanje investitorjev po negotovosti preteklega leta mountainstandardrealty.com.

Kar zadeva specifične poslovne kazalnike: Čeprav podrobni podatki o najemninah ali prostih kapacitetah niso javno spremljani na enak način kot prodaja stanovanj, anekdotični dokazi kažejo:

  • Pisarna: Jackson ni velik pisarniški trg (večina podjetij je majhnih ali usmerjenih v delo na daljavo). Na voljo je malo pisarniških prostorov razreda A; številne pisarne so nad trgovinami ali v večnamenskih stavbah. Po pandemiji je povpraševanje po pisarnah stabilno, predvsem za strokovne storitve (odvetniške pisarne, finance, nepremičninske družbe). Večjih gradenj pisarn ni – nove potrebe po pisarnah se pogosto rešujejo s kreativno predelavo obstoječih stavb.
  • Trgovina: Praznih trgovskih prostorov v središču Jacksona je zelo malo (na ključnih lokacijah pogosto praktično 0%). Nova trgovska površina bo večinoma izhajala iz večnamenskih projektov, kot je širitev Browse ‘N Buy – načrtovana dvonadstropna, 2.000 m² velika večnamenska stavba na N. Cache, ki bo vključevala povečano trgovino z rabljenim blagom, prostor za sestanke, pisarne in dva apartmaja jacksonwy.gov. Takšni projekti dodajo nekaj poslovnih prostorov, a tudi storitve za skupnost.
  • Industrijski/servisni poslovni prostori: Tudi v lahkih industrijskih območjih (kot sta poslovni park South Park ali območje “Smith’s Plaza”) je malo prostih kapacitet – tam so izvajalci, avtoservisi itd., ki podpirajo luksuzne domove in turistično gospodarstvo. Mesto ima malo zemljišč, namenjenih tem dejavnostim, zato so tudi tam najemnine narasle.

Če pogledamo v prihodnost, lastniki poslovnih nepremičnin lahko pričakujejo stabilno uspešnost, saj turizem v Jackson Holeu še naprej cveti skozi vse leto (poleti zaradi narodnih parkov, pozimi zaradi smučanja). Ključne omejitve bodo delovna sila in stanovanja: podjetja se soočajo s težavami pri zaposlovanju v maloprodaji/gostinstvu, ker delavci ne morejo najti stanovanj. Zato so novi poslovni projekti povezani z zagotavljanjem stanovanj za zaposlene (npr. projekt Mogul s 16 delavskimi kondominiji). Prav tako potekajo razprave o omejevanju novih širitve kratkoročnih najemov v stanovanjskih območjih, da bi zaščitili stanovanja za domačine, kar bi lahko posredno vplivalo na zmogljivost turizma. A na splošno je obeti za poslovne nepremičnine stabilen: stroge omejitve rasti v mestu ustvarjajo scenarij velikega povpraševanja in majhne ponudbe poslovnih prostorov, kar običajno podpira visoke vrednosti in polno zasedenost v predvidljivi prihodnosti.

Počitniške in investicijske nepremičnine: Donosi v rajskem letovišču

Jackson Hole je že dolgo magnet za kupce počitniških domov in nepremičninske investitorje, ta trend pa se je v zadnjih letih še okrepil. Leta 2025 je približno tretjina prodaj nepremičnin v okrožju Teton kupcev iz drugih zveznih držav, ki iščejo kombinacijo življenjskega sloga in naložbe (to vključuje tako luksuzne druge domove kot tudi kondominije za oddajanje). Tukaj je, kaj se dogaja v segmentu počitniških/investicijskih nepremičnin:

Trg kratkoročnih najemov (STR) – velik potencial za dobiček: Lastništvo nepremičnine za oddajanje v Jackson Holeu je lahko izjemno donosno. Podatki iz leta 2025 kažejo, da Airbnb/kratkoročni najemi v Jacksonu v povprečju prinesejo približno 70.800 $ letnega prihodka na nepremičnino, s povprečno dnevno ceno (ADR) okoli 562 $ in zasedenostjo okoli 45–50 % airroi.com airroi.com. Ti podatki so povprečja za več kot 300 aktivnih STR oglasov – najbolje uvrščene nepremičnine dosegajo še boljše rezultate (najboljših 10 % najemov ustvari ~15.000 $ mesečno v vrhuncu sezone) airroi.com. Tako visok potencial prihodka, skupaj z mednarodno privlačnostjo Jacksona, naredi najemne hiše zelo zaželene. Investitorji pogosto iščejo kondominije ali hiše v območjih, kjer je nočno oddajanje zakonito dovoljeno (kot so Teton Village, The Aspens ali deli središča Jacksona), saj vsa stanovanjska območja ne dovoljujejo kratkoročnega oddajanja. Kot omenjeno, je skoraj polovica vseh prodaj kondominijev v začetku leta 2025 predstavljala enote, ki so bile namenjene kratkoročnemu oddajanju – jasen pokazatelj, da investitorji ciljajo na te nepremičnine kwjacksonhole.com.

Pomembno je, da so STR predpisi v Jacksonu razmeroma permisivni, a lokacijsko specifični. Mesto Jackson in okrožje Teton sta določila območja “Lodging Overlay”, kjer so dovoljene nočitvene najemnine; zunaj teh območij so najemi, krajši od 30 dni, na splošno prepovedani v stanovanjskih soseskah. To ustvarja dvonivojski trg: nepremičnine znotraj STR območij dosegajo višjo ceno in beležijo večjo rast vrednosti, medtem ko tiste zunaj služijo izključno kot počitniške hiše ali dolgoročne najemnine. Od leta 2025 imajo lokalne oblasti “nizko regulativno” držo v primerjavi z nekaterimi letoviškimi mesti (zaenkrat še ni strogih omejitev za Airbnb licence) airroi.com, vendar v skupnosti poteka stalna razprava o ravnotežju med turističnim gospodarstvom in značajem sosesk. Investitorji naj spremljajo morebitne prihodnje spremembe pravil (na primer, lahko se pojavi zahteva, da morajo lastniki STR pridobiti posebna dovoljenja ali plačevati dodatne davke, če se stanovanjska stiska še poslabša).

Zaenkrat donosnost najemnin ostaja zelo privlačna. Pri nakupni ceni okoli 1–1,5 milijona $ za stanovanje (kar je trenutna cena za dvosobno stanovanje v Aspens ali podobno), 70.000 $ bruto letnega dohodka pomeni ~4,5–5 % bruto donos, kar je dobro za stabilno ameriško nepremičnino. Preudarni investitorji, ki uporabljajo profesionalne upravitelje nepremičnin in dinamično določanje cen, poročajo o še višji zasedenosti in prihodkih – še posebej tisti, ki ponujajo luksuzne ugodnosti ali edinstvene lokacije (bližina smučišča, gorski razgledi, masažne kadi itd.). Povpraševanje po počitniških najemih je največje poleti in pozimi; vmesne sezone (blatna sezona spomladi, pozna jesen) so mirnejše airroi.com, zato je del maksimiranja donosa tudi upravljanje teh sezonskih nihanj (na primer z mesečnimi najemi ali popusti v izvensezonskih mesecih).

Drugi domovi in vlagatelji v življenjski slog: Ne vsi kupci z investicijskim namenom ne nameravajo oddajati svojih nepremičnin. Jackson privablja tudi »vlagatelje v življenjski slog« – premožne posameznike, ki kupujejo domove kot hranilnik vrednosti in osebno zatočišče. Ti kupci pogosto plačujejo z gotovino (po nekaterih ocenah je več kot polovica prodaj nepremičnin višjega cenovnega razreda gotovinskih poslov) in so manj občutljivi na kratkoročna nihanja trga. Razlog je, da so nepremičnine v Jackson Hole dolgoročna zaščita: pokrajina in rekreacija bosta vedno privabljali premožne kupce, davčne ugodnosti Wyominga (brez državnega davka na dohodek, nizke davčne stopnje na nepremičnine glede na vrednost doma) pa ponujajo finančno spodbudo jacksonhole-real-estate.com. Pravzaprav je Jackson Hole v letih 2020–2021 doživel velik priliv takšnih kupcev, mnogi med njimi pa so svoje nepremičnine »zaklenili« za prihodnost – ne prodajajo jih, tudi ko se cene umirjajo. Po mnenju lokalnih strokovnjakov tisti, ki so kupili v času COVID-a, trdno držijo svoje nepremičnine, kar prispeva k nizki ponudbi na vrhu trga (torej ni množičnih špekulativnih preprodaj; ljudje se pogosto zaljubijo v svoje nepremičnine v Jacksonu) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Ta dinamika podpira vrednosti, saj ohranja ponudbo vrhunskih hiš omejeno.

Najemni trg za dolgoročne najemnike: Drugi vidik je trg dolgoročnih najemov, ki je pomemben za investicijske nepremičnine, ki se ne oddajajo dnevno. Zaradi pomanjkanja stanovanj za delovno silo v Jacksonu so dolgoročne najemnine izjemno iskane. Če kdo kupi stanovanje ali hišo in jo celo leto oddaja domačinom, bo zlahka našel najemnike. Najemnine so visoke – za dvosobno stanovanje v mestu lahko zlahka dobite 3.000 $ ali več na mesec (če ga sploh najdete). Čeprav je donosnost lahko nižja kot pri dnevnem oddajanju, nekateri vlagatelji raje izberejo stabilnost letne najemne pogodbe in se izognejo obrabi zaradi turizma. Poleg tega lastniki nepremičnin zunaj območij za kratkoročni najem nimajo druge izbire, kot da oddajajo dolgoročno, če želijo prihodek. Glavni delodajalci v dolini (bolnišnica, šolski okoliš, gostinska podjetja) poročajo, da je pomanjkanje najemnih stanovanj za zaposlene ključna težava, zato so vse novosti na trgu dolgoročnih najemov hitro zasedene.

Eden od možnih dejavnikov v prihodnosti: razvoj dostopnih stanovanj (kot so enote z omejitvijo lastništva, ki prihajajo na trg) bi lahko nekoliko zmanjšal povpraševanje po najemih v določenih segmentih do let 2026–2028. Na primer, če bo z javno-zasebnimi partnerstvi zgrajenih več kot 100 novih stanovanj za delovno silo, bi se lahko pritisk na spodnji del trga nekoliko zmanjšal. Vendar pa je glede na trenutne primanjkljaje verjetno, da bo povpraševanje še naprej presegalo ponudbo pri običajnih najemih, kar bo ohranjalo visoke najemnine. Tako bo lastništvo najemne nepremičnine, namenjene lokalnim najemnikom, verjetno ostalo dobra naložba, z dodatno prednostjo prispevanja k potrebam skupnosti.

Povzetek: kupci počitniških in investicijskih nepremičnin v Jackson Hole so v močni poziciji. Imajo koristi od dvojne identitete območja: igrišče za bogate (kar podpira rast vrednosti nepremičnin in visoke cene luksuznih najemnin) ter tesno povezano skupnost z omejeno količino zemljišč (kar zagotavlja vrednost zaradi redkosti). Leta 2025 je konkurenca med temi kupci huda za določene nepremičnine (zlasti dobro ocenjeni stanovanjski bloki/vrstne hiše, ki lahko služijo tudi kot Airbnb najemi, so doživeli več ponudb). V prihodnje bodo ta segment oblikovali preplet turističnih trendov, delo na daljavo (ki omogoča več pol-lokalne uporabe drugega doma) in lokalna stanovanjska politika. Vendar pa če so število obiskovalcev in selitev premožnih kakršen koli pokazatelj, bo Jackson Hole ostal dobičkonosna in zaželena lokacija za lastništvo drugega doma ali investicijske nepremičnine.

Dejavniki, ki vplivajo na trg: prostorsko načrtovanje, infrastruktura in okolje

Nepremičninski trg v Jackson Hole ne obstaja v vakuumu – nanj močno vplivajo lokalne vladne politike, zmogljivost infrastrukture in okoljski vidiki. Leta 2025 in pozneje na kupce, prodajalce in razvijalce vpliva več ključnih dejavnikov na teh področjih:

Urejanje rabe zemljišč in spremembe prostorskih aktov

Strogi prostorski in zemljiški predpisi že dolgo omejujejo razvoj v Jackson Hole, leta 2024–2025 pa so bili na nekaterih področjih še zaostreni. Ena od pomembnih sprememb je bila posodobitev območja naravnih virov (NRO) okrožja Teton v začetku leta 2025, ki zdaj zahteva okoljsko presojo za vsako nepremičnino v okrožju – ne glede na lokacijojacksonholerealestatereport.com. Prej so bile pod drobnogledom le posebej označene občutljive površine. Po novem sistemu vsa dovoljenja za gradnjo opravijo večstopenjsko okoljsko presojo: nepremičnine v “osnovnem razredu” dobijo osnovni kontrolni seznam, “srednji razred” potrebuje upravno okoljsko analizo, “visoki razred” (najbolj občutljive) pa zahtevajo celovito okoljsko analizo kot v preteklostijacksonholerealestatereport.com. Približno 25 % prostih parcel (večinoma tistih s kritičnimi habitati ali strmimi pobočji) bo podvrženih višjerazrednim presojamjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Ta sprememba pomeni več časa, stroškov in negotovosti za vsakogar, ki želi graditi – morda boste potrebovali ograjo, prijazno do divjih živali, omejitve pri odstranjevanju dreves ali druge omilitvene ukrepe za pridobitev dovoljenja. Za prodajalce nepozidanih zemljišč ali starejših hiš je zdaj smiselno, da te vidike upoštevajo vnaprej (npr. pridobijo potrdilo o skladnosti s prostorskimi akti), da kupcem zagotovijo, kaj je na nepremičnini mogoče narediti kwjacksonhole.com.

Še ena zgodba o prostorskem načrtovanju je vlečenje vrvi med razvojem in ohranjanjem. Saga o Northern South Park je odličen primer: ta 225-akrski ranč na južnem robu Jacksona je bil dolgo časa viden kot “edini preostali kraj” za večji razvoj. Po letih razprav so uradniki marca 2024 tam odobrili novo prostorsko ureditev, ki omogoča do 1.437 domov (s 70 % zahtevo po dostopnih/namenskih stanovanjih za delovno silo)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Do maja 2025 je okrožje odobrilo prvi glavni načrt za del tega območja, s pogoji za koridorje za divje živali, parke in fazno gradnjo enot z omejeno lastninsko pravico buckrail.com buckrail.com. To je prelomna sprememba: pomeni, da bomo v naslednjem desetletju videli, kako bo zrasla nova soseska, vključno z več kot 1000 domovi za lokalne delavce. Za trg bi to lahko nekoliko povečalo ponudbo (predvsem v kategoriji dostopnih stanovanj) do leta 2027–2028, poleg tega pa kaže na politično voljo za reševanje stanovanjskih težav. Vendar pa ni šlo brez odpora – okoljevarstvene skupine ostajajo pozorne, da razvoj sledi celovitemu načrtu Jacksona, in zaščita divjih živali je še vedno na prvem mestu. Na primer, avgusta 2025 je mestni svet zavrnili zahtevo za spremembo namembnosti 6,5-akrskega pobočja (»Simon Pit«), ki ga je investitor želel spremeniti iz podeželskega v visoko gostoto stanovanjskega/poslovnega območja buckrail.com buckrail.com. Zaradi tveganja plazov in skrbi za habitat (nova državna geološka raziskava ga je označila kot območje z visokim tveganjem) so se uradniki odločili, da ga ohranijo kot območje z nizko gostoto in odprtim prostorom buckrail.com buckrail.com. To poudarja, da lahko okoljski dejavniki prevladajo nad stanovanjskimi potrebami na določenih zemljiščih.

Poleg tega je moratorij mesta Jackson na velike stavbe (sprejet junija 2024) ustavil vse nove komercialne projekte nad 3.250 m² v središču mesta, dokler mesto ne posodobi svojih LDR-jev jacksonwy.gov. V drugi polovici leta 2024 in 2025 so mestni načrtovalci in člani sveta pripravljali nove smernice za oblikovanje – verjetni izidi vključujejo strožje višinske omejitve, zamaknjene zgornje etaže in zahteve po javnih koristih pri večjih projektih. Moratorij naj bi se končal konec leta 2024 po sprejetju teh posodobitev jacksonwy.gov, in do jeseni 2025 bodo morali razvijalci upoštevati prenovljena pravila. Za kupce in prodajalce imajo te podrobnosti glede cone posredne učinke: oblikujejo prihodnjo ponudbo. Bolj kot je postopek odobritve strog in počasen, bolj postanejo obstoječe nepremičnine na najboljših lokacijah dragocene (zaradi redkosti). Nasprotno pa lahko, ko je odobren večji nov projekt, kot je hotel ali stanovanjski kompleks, doda ponudbo, ki nekoliko umiri rast cen v tem segmentu. Spremljanje sprememb v coniranju Jackson/Teton County je zato pomembno za udeležence na trgu, mnogi pa to počnejo prek javnih sej ali lokalnih novic – zelo Jackson Hole mešanica malomestne državljanske angažiranosti in visokovrednih nepremičnin.

Infrastruktura in javne investicije

Hitra rast nepremičnin in turizma preizkuša infrastrukturo Jackson Hola, vendar je v teku več večjih naložb in projektov za povečanje zmogljivosti in kakovosti življenja:

  • Promet: Prometne zastoje, zlasti na avtocesti 22 in v Jackson, so predstavljale težavo. Kot odgovor se je aprila 2025 začel pomemben projekt Stilson Transit Center in Park-n-Ride. To bo ustvarilo prometno vozlišče s 400 parkirnimi mesti, pokritim parkiranjem za kolesa in namenskim semaforjem na WY-390 (cesta do Teton Village) tetonbuildgrant.com. Ideja je, da obiskovalci in delavci parkirajo zunaj mesta in se z avtobusi (START busi) odpeljejo v Jackson ali na smučišče, s čimer se zmanjša promet z avtomobili. Okrožje je zagotovilo zvezna sredstva BUILD in celo vključilo Jackson Hole Mountain Resort (ki je podaril zemljišče), da bi to omogočili tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Do konca leta 2025 je bil napredek gradnje viden, z asfaltiranjem in postavljanjem objektov tetonbuildgrant.com. To prometno središče naj bi začelo delovati do leta 2026, kar bi lahko opazno zmanjšalo prometne zastoje na avtocesti in izboljšalo čas vožnje na delo – prednost za nepremičnine na območju Wilson/Village in za vse, ki jih skrbijo rastne težave Jacksona.
  • Ceste in mostovi: Wyoming DOT je nadgrajeval avtocesto 22, ključno vzhodno-zahodno prometnico. Leta 2025 so dokončali nov most čez reko Snake na cesti WY-22 in zaključili asfaltiranje ter povezave dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Prav tako so izvedli večja stabilizacijska dela na odseku “Teton Pass Big Fill Slide” – delu ceste proti Idahu, ki je nagnjen k plazovom – da bi zagotovili varnost in odprtost te poti dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Te izboljšave pomenijo večjo odpornost in zmogljivost na poteh, na katere se zanašajo tako domačini kot lastniki luksuznih domov. Bolj gladka WYO-22 s širšim mostom in varnejši Teton Pass naredita oddaljena območja (kot sta Teton Valley, ID, ali zahodna obrežja WY) bolj dostopna in zato privlačnejša za razvoj (v okviru dovoljenega).
  • Letališče: Letališče Jackson Hole (JAC) je vstopna točka za številne kupce luksuznih nepremičnin in turiste, trenutno pa potekajo nadgradnje. Leta 2022 je bilo letališče zaprto zaradi obnove vzletno-pristajalne steze, v 2025 pa se je nadaljevala vrsta projektov, vključno z razširjeno ploščadjo za odtaljevanje in izboljšanimi voznimi stezami jacksonholeairport.com, da bi učinkoviteje izvajali zimske operacije. Prav tako so porušili star hangar, da bi zgradili nov administrativni in FBO terminal, s ciljem ustvariti najsodobnejši, okolju prijazen objekt do leta 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Te naložbe bodo letališču pomagale sprejeti rast (število potnikov je v zadnjih letih doseglo rekordne vrednosti) brez dodatnega hrupa ali zamud. Za nepremičninski trg je dobro delujoče letališče ključno – omogoča trg z drugimi domovi (hiter dostop za lastnike) in povpraševanje po turističnih najemih.
  • Javne ustanove: Mesto in okrožje, ki imata zaradi nedavnih davčnih prihodkov na voljo več sredstev, sta prav tako investirala v javno infrastrukturo. Novi Pravosodni center okrožja Teton je bil odobren leta 2025, da bi prenovili in razširili sodišče ter zapor v središču mesta jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Prav tako potekajo projekti za nadgradnjo komunalnih storitev, kolesarskih poti (povezava Greater Yellowstone Trail skozi Wilson je bila dokončana leta 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com) in parkov. Čeprav to morda neposredno ne vpliva na cene nepremičnin, izboljšuje kakovost življenja, ki privablja ljudi v Jackson Hole.

V bistvu infrastruktura postopoma dohiteva razvoj. To je pozitiven trend za nepremičninski trg: pomeni, da dolina lažje prenese rast, kar spodbuja tako domačine, da ostanejo, kot tudi novince, da investirajo. Vendar pa bo infrastruktura verjetno ostala omejevalni dejavnik – obstaja namreč le ena glavna cesta v/iz doline in omejene zmogljivosti v ozki dolini Jackson. Skupnost poskuša najti ravnovesje: vlagati v pametno infrastrukturo (npr. javni prevoz, stanovanja za delovno silo), da bi zmanjšali pritisk, a se izogniti prekomerni pozidavi, ki bi lahko ogrozila okolje in značaj, zaradi katerih je Jackson Hole poseben.

Okoljsko in politično ozračje

Končno, okoljski in politični dejavniki močno vplivajo na trg. Okrožje Teton je znano po svoji konservacijski etiki – 97 % njegove zemlje je javne (narodni parki, narodni gozd, zavetišča) jacksonhole-real-estate.com, celo velik del zasebnih zemljišč pa je pod konservacijskimi služnostmi. To ustvarja prirojeno pomanjkanje zemljišč za razvoj, kar učinkovito zagotavlja dolgoročno rast vrednosti nepremičnin ob naraščajočem povpraševanju. Kupci se tega zelo zavedajo: lastništvo nepremičnine v Jackson Hole je podobno lastništvu kosa skorajda končne zaloge. Politični voditelji in volivci dosledno podpirajo politike, ki ščitijo odprte prostore in divje živali. Na primer, kadar je dovoljena večja pozidanost (kot v Northern South Park), so s tem povezane stroge zahteve za parke, koridorje za divjad in omejen odtis pozidave buckrail.com buckrail.com. Obstaja aktivna Jackson Hole Conservation Alliance in druge skupine, ki nadzorujejo razvojne predloge. Pričakujte stalne razprave o vprašanjih, kot so razširitev Snow King Mountain (ki je bila sporna, a je zdaj večinoma rešena), predlagane gondole ali smučarske vlečnice, in vsak poskus posega v priljubljene krajine.

Eden izmed okoljskih dejavnikov, ki lahko vplivajo na nepremičnine, so podnebje in naravna tveganja. Podnebje v Jackson Hole je na splošno hladno in zasneženo – odlično za smučanje, čeprav so suša in požari v širšem Zahodu razlog za skrb. Sama dolina ima nekoliko požarnega tveganja na gozdnatih pobočjih, vendar so veliki požari tu redkejši kot v bolj suhih regijah. Namesto tega sta poplavljanje (zaradi taljenja snega ali močnega dežja) in zemeljski plazovi naravne nevarnosti, ki bolj verjetno vplivajo na lastnino. Zemljevidi dovzetnosti za zemeljske plazove iz leta 2023, ki jih je pripravila Wyoming Geological Survey, so povzročili, da je okrožje zelo previdno pri odobravanju gradenj na strmih pobočjih buckrail.com. Kot smo videli pri zavrnitvi Simon Pit, lahko povečana ozaveščenost o geološkem tveganju ustavi projekt v trenutku buckrail.com buckrail.com. Kupci, ki si ogledujejo parcele na pobočjih ali hiše na robu pečin, zdaj rutinsko preverjajo te zemljevide in morda potrebujejo inženirske študije – kar je lahko odvračilni dejavnik ali izhodišče za pogajanja o ceni.

Na politični fronti so državne politike Wyominga precej naklonjene razvoju in lastniškim pravicam v primerjavi z lokalno politiko Jacksona. V državnem zakonodajnem telesu so potekale razprave o omejevanju lokalnih pristojnosti za urejanje prostora, da bi skupnosti prisilili k omogočanju več stanovanj (trend, ki ga opažamo tudi v drugih državah) wyofile.com. Čeprav do leta 2025 ni bilo sprejetega ničesar drastičnega, bi lahko takšen ukrep vplival na Jackson s tem, da bi nekoliko sprostil prostorsko načrtovanje. Vendar pa je glede na vpliv Jackson Holea in njegove edinstvene okoliščine bolj verjetno, da bo skupnost ohranila strog nadzor. En nedaven primer: država je razmišljala o zakonodaji za znižanje praga, ki je potreben, da sosedje protestirajo proti spremembi namembnosti zemljišč (kar bi olajšalo spremembo v večjo gostoto), znani kot amandmaji Smith-Collins wyofile.com. Okoljevarstvene skupine so se mobilizirale, da bi zagotovile, da bodo okoljski pomisleki ostali v središču kakršnih koli sprememb jhalliance.org jhalliance.org. Rezultat teh političnih tokov bo pomagal oblikovati, koliko novih stanovanj je mogoče ustvariti brez tožb ali referendumov.

Za povzetek: okolje in politična miselnost Jackson Holea delujeta kot varovalo in vratar za nepremičnine. Ohranjata osupljivo okolje in ekskluzivnost, zaradi katerih je trg tako privlačen (in drag), hkrati pa postavljata omejitve rasti, ki lahko še povečajo pomanjkanje ponudbe. Udeleženci na trgu, zlasti razvijalci in vlagatelji, morajo to skrbno krmariti – pogosto v sodelovanju z lokalnimi organizacijami ali s prispevanjem k ciljem skupnosti (kot so stanovanja za delovno silo ali zaščita habitatov), da pridobijo podporo za svoje projekte. Za tipičnega kupca ali prodajalca se ti dejavniki kažejo kot ozadje za dolgoročno stabilnost trga: lahko ste razumno prepričani, da ne bo nenadne prekomerne gradnje ali izgube naravne lepote, ki bi ogrozila vrednost nepremičnin. Nasprotno pa politična zavezanost k ohranjanju narave dejansko zagotavlja, da bodo nepremičnine v Jackson Holeu tudi v prihodnje ostale cenjena in draga naložba.

Dolgoročna napoved (2025–2028)

Ob pogledu naprej do leta 2028 je nepremičninski trg v Jackson Holeu v dobrem položaju, da ostane močan, z določenim premikom k ravnovesju. Ključni elementi dolgoročne napovedi vključujejo:

  • Nadaljevanje visoke povpraševanja: Temeljna privlačnost Jackson Holea – vrhunska narava, rekreacija in davčne ugodnosti Wyominga – ne bo izginila. Če kaj, bo porast dela na daljavo in stalno ustvarjanje bogastva v ZDA lahko pripeljalo več premožnih posameznikov v kraje, kot je Jackson. Če ne bo večje recesije, pričakujte, da bo povpraševanje ostalo visoko, zlasti po luksuznih domovih in vsaki novi ponudbi. Dolina je svoj sloves varnega zatočišča za bogastvo (tako finančno kot kakovost življenja) utrdila v času pandemije in bo verjetno tako ostalo. Mednarodni kupci bi se lahko povečali, če se potovanja povsem normalizirajo.
  • Postopno povečanje ponudbe (večinoma ciljno usmerjeno): Na obzorju bomo videli, kako nova zaloga postopoma prihaja iz že odobrenih projektov. Na primer, razvoj Northern South Park bi lahko dodal več kot tisoč domov, vendar bodo ti zgrajeni v fazah, verjetno do poznih 2020-ih, in večinoma prodani domačinom v okviru posebnih programov. Podobno bodo novi stanovanjski bloki na Snow King ali prihodnji hibridi hotel-stanovanje dodali nekaj enot po tržni ceni. Načrtovanih je 219 enot delavskega stanovanjskega fonda, ki bodo dokončane do leta 2025tetoncountywy.gov in še več v naslednjih letih (nekateri so navedeni za leto 2026 v Načrtu stanovanjskih zalog tetoncountywy.gov), kar bo pomagalo zadržati ključne delavce in morda nekoliko umirilo najemniško mrzlico. Vendar pa so ti dodatki razmeroma majhni v širši sliki in večinoma z omejeno uporabo ali nišni. Verjetno ne bodo bistveno vplivali na cene nepremičnin na odprtem trgu – bolj rešujejo potrebe skupnosti kot ustvarjajo priložnosti za vlagatelje. Skratka, ponudba bo rasla, vendar ne prihaja poplava nove gradnje zaradi regulativnega okolja. Zaloga domov za prodajo bo zato zgodovinsko gledano ostala na nizki ravni, tudi če se nekoliko izboljša glede na izjemno nizke vrednosti iz let 2021–2022.
  • Cenovna pot: zmerna rast, ne balon: Po stabilizaciji v letih 2023–2025 mnogi strokovnjaki pričakujejo, da bodo vrednosti domov v Jackson Holeu ponovno zmerno rasle letno do leta 2028. Morda bomo videli nekaj v stilu nizke do srednje enomestne odstotne rasti na leto v povprečju, kar je bolj vzdržno kot 20–30% skoki iz zgodnjih dvajsetih let. Nepremičnine višjega cenovnega razreda se lahko celo ustalijo ali rastejo zelo počasi, še posebej, ko bo na voljo več luksuznih nepremičnin in bodo kupci imeli več izbire (zaloga luksuznih nepremičnin sredi leta 2025 je bila za 31 % višja kot leto prej kwjacksonhole.com, kar nakazuje na rahlo presežno ponudbo v razredu nad 8 milijonov dolarjev). Kljub temu je spodnja meja cen precej trdna – omejena zemljišča in premožna lastniška baza onemogočata zlom v slogu leta 2008. Pravzaprav je bil Jackson Hole zgodovinsko gledano izoliran: tudi v času nacionalnih padcev se lahko obseg prometa zmanjša, vendar cene običajno ostanejo bolj stabilne kot drugje. Ena od možnih situacij do leta 2028 je rahla sprememba v smeri trga kupcev v določenih segmentih, če bodo obrestne mere ostale visoke in se bo več prodajalcev odločilo unovčiti na vrhuncu cen. Sotheby’s Resort Report je zaznal začetne znake možnega “trga kupcev prvič po letih” jacksonhole-real-estate.com. To bi se pokazalo kot daljši časi prodaje in več pogajanj, ne pa kot neposredni padci cen. Do leta 2028 bi lahko dosegli ravnovesje, kjer bodo imeli kupci več prostora za pogajanja in bodo letne rasti cen zmerne, vendar bodo vrednosti še vedno na rekordnih ali skoraj rekordnih ravneh v nominalnem smislu.
  • Najemniški in investicijski obeti: Trg počitniških najemov naj bi ostal robusten do leta 2028. Pričakuje se, da bo turizem v Jackson Hole (in Grand Teton/Yellowstone) ostal zelo močan; opazen je tudi trend, da premožnejši popotniki raje najemajo hiše kot hotele, kar koristi lastnikom kratkoročnih najemov (STR). Če okrožje ne uvede strogih novih omejitev za STR (kar trenutno ni na dnevnem redu, a pritisk skupnosti bo spremljan), bo lastništvo nepremičnine tipa Airbnb v Jacksonu še naprej prinašalo solidne donose. Dolgoročni najemi bi se lahko nekoliko sprostili, če bodo projekti stanovanj za delovno silo uspeli, vendar glede na rast zaposlovanja in popolno odsotnost znakov prevelike gradnje, bodo najemnine verjetno še naprej počasi rasle, kar bo podpiralo investicijsko vrednost. Ena neznanka je širše gospodarstvo: če pride do recesije, bi lahko počitniška potovanja upadla, kar bi začasno omililo prihodke od kratkoročnih najemov – a tudi v recesijah najpremožnejši segmenti pogosto še naprej potujejo, Jackson Hole pa je usmerjen v višji turistični razred.
  • Obrestne mere in financiranje: Okolje obrestnih mer do leta 2025 je nekoliko ohladilo povpraševanje srednjega razreda, vendar številne napovedi za leta 2026–2027 pričakujejo normalizacijo obrestnih mer navzdol, saj se inflacija umirja. Če se hipotekarne obrestne mere do leta 2027 vrnejo v območje 4–5 %, bi to lahko sprožilo nov val kupcev, ki so trenutno na stranskem tiru. Kupec v Jacksonu je manj občutljiv na obrestne mere (spomnimo, približno 79 % nedavnih nakupov je bilo v določenih obdobjih plačanih z gotovinojacksonholerealestatereport.com), vendar so kupci srednjega razreda in lokalni kupci, ki napredujejo, vsekakor odvisni od financiranja. Tako bi nižje obrestne mere lahko spodbudile dejavnost in cene pri stanovanjih in enodružinskih hišah pod približno 3 milijoni dolarjev, saj bi bilo več konkurence. Nasprotno pa bi Jackson, če bi obrestne mere ostale visoke ali še višje, še bolj slonel na gotovinske kupce/investitorje, obseg prodaje bi se lahko upočasnil, cene pa bi stagnirale na najvišjem koncu. Tako bo makroekonomija igrala vlogo, vendar bo glede na bogastvo na tem trgu učinek bolj na obsegu prodaje kot na drastičnih cenovnih nihanjih.
  • Skupnostni in politični obeti: Do leta 2028 bodo nekateri trenutni projekti (kot so Northern South Park, izboljšave javnega prevoza itd.) že uresničeni, kar bo, upajmo, omililo rastne bolečine, ki jih čuti Jackson (promet, pomanjkanje delavcev). Skupnost se bo verjetno še naprej ukvarjala z vprašanjem, kako sprejemati rast na svoj način. Morda bomo videli dodatna pravila, kot so strožji energetski predpisi za nove domove (zaradi trajnosti) ali celo omejitve velikosti dvorcev (razprava, ki se občasno pojavi, ko v regiji, znani po naravnih lepotah, rastejo hiše s 1.400 m²). Okoljske spremembe, kot so krajše zime ali spremenjeni vzorci sneženja zaradi podnebnih sprememb, bi lahko tudi subtilno vplivale na nepremičnine – če se smučarske sezone skrajšajo, bo morda poletje še bolj prevladujoče, kar bo spremenilo vzorce najemov; ali pa bi več dima zaradi požarov poleti (kot smo že videli) lahko nekoliko zmanjšalo privlačnost. To so špekulacije, a jih je vredno omeniti kot dolgoročne dejavnike.

Na splošno je napoved za nepremičnine v Jackson Hole za obdobje 2025–2028 ena od vztrajne moči z nekaj stabilizacije. Ta trg prehaja iz obdobja norije v fazo, kjer šteje kakovost, ne le količina: najboljše nepremičnine z upravičeno ceno bodo zamenjale lastnika, nova gradnja bo premišljena in počasna, vrednosti pa bodo verjetno rasle v zdravem, čeprav ne pretiranem tempu. Za kupce bodo prihajajoča leta morda ponudila boljše priložnosti za nakup – več ponudbe kot v sušnem letu 2021 in morda manj konkurence pri precenjenih nepremičninah. Za prodajalce je to še vedno odličen trg za uresničitev dobička, vendar je treba pričakovanja prilagoditi (dvoštevilčna letna rast cen je verjetno za zdaj za nami). Za skupnost pa ostaja upanje, da bo Jackson Hole do leta 2028 ostal izjemno gorsko mesto, kakršno je – ekskluzivno, a vključujoče tam, kjer je to pomembno, razvito, a ne preveč, in nenehno uravnoteženo med gospodarstvom in ekologijo. To ravnovesje bo, kot vedno, določilo končno smer trga nepremičnin.

Viri

Roman Bednarski