Boomtown of Vertraging? De Verrassende Vastgoedtrends van Jackson Hole in 2025 en Vooruitblik op 2028

september 26, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Belangrijke Feiten

  • Huizenprijzen Koelen Iets Af: De mediane verkoopprijs in Jackson Hole schommelde rond $1,78 miljoen halverwege 2025, ongeveer 11% lager op jaarbasis ten opzichte van de piek in 2024, hoewel de gemiddelde verkoopprijs hoog bleef op ~$4,3 miljoen door aanhoudende luxe verkopen kwjacksonhole.com. Zelfs na een afkoeling na de pandemie (een daling van 4,8% in de gemiddelde prijs in 2024 t.o.v. 2023 jacksonhole-real-estate.com), blijven de prijzen dicht bij recordniveaus en overtreffen luxe woningen routinematig $10–20 miljoen kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Herstel van de Verkoop & Volume Omhoog: Na een rustig 2023, nam de transactiesactiviteit toe in 2025. In de eerste helft van 2025 waren er ongeveer 8% meer verkopen dan in dezelfde periode in 2024 kwjacksonhole.com, en het totale dollarvolume steeg met 14–16% op jaarbasis kwjacksonhole.com. Hoogwaardige verkopen voerden de boventoon – bijna 75% van de verkopen van vrijstaande woningen in Q1 waren boven de $5 miljoen kwjacksonhole.com – maar ook het middensegment van appartementen/rijtjeshuizen steeg met ~30% in verkopen doordat de prijzen stabiliseerden kwjacksonhole.com.
  • Lage voorraad neemt af: De voorraad is nog steeds historisch krap maar verbetert. Het aantal actieve aanbiedingen in midden 2025 was ongeveer 16% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (283 woningen) kwjacksonhole.com, waardoor kopers eindelijk wat meer keuze kregen na de pandemische voorraadkrapte. De voorraad blijft echter scheefgetrokken naar het hogere segment – bijvoorbeeld 40% van de vrijstaande woningen staat te koop voor meer dan $8 miljoen kwjacksonhole.com – en instapopties onder de $3 miljoen zijn schaars (slechts ~23% van de woningaanbiedingen kwjacksonhole.com). Veel eigenaren die tijdens de COVID-boom hebben gekocht, verkopen niet, waardoor het aanbod beperkt blijft.
  • Huurinkomsten goudmijn voor investeerders: De vakantieverhuurmarkt van Jackson Hole levert een van de hoogste rendementen in de Rockies op. Korte termijn verhuur (Airbnbs) brengt gemiddeld ongeveer $70.800 aan jaarlijkse omzet op met een forse $562 per nacht en ~46% bezettingsgraad airroi.com airroi.com. De vraag naar woningen met een korte termijn verhuurvergunning is groot – zulke woningen waren goed voor ~45% van alle condo/townhome verkopen begin 2025 kwjacksonhole.com. Met het toerisme dat floreert in dit jaarrond resort, blijven de gebruikelijke cap rates aantrekkelijk ondanks de waardestijging van woningen.
  • Nieuwe ontwikkelingen booming: Ontwikkelaars zetten groots in op de toekomst van Jackson. Grote projecten staan op stapel – van een luxe hotel met 109 kamers + appartementen aan North Cache Street (goedgekeurd medio 2025) jacksonwy.gov tot 60 nieuwe resortappartementen bij Snow King Mountain (waarvan 12 voor werknemers) jacksonwy.gov. Meer dan 1.400 nieuwe woningen (70% met eigendomsbeperking voor locals) zijn goedgekeurd in het Northern South Park-plan, Jackson’s grootste woningbouwproject in decennia kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. En 219 betaalbare/werknemerswoningen waren begin 2025 in aanbouw om het lokale woningtekort aan te pakken tetoncountywy.gov. Deze ontwikkelingen zijn bedoeld om het woningtekort te verlichten en de markt te moderniseren tegen 2026–2028.
  • Bestemmingsplan- & beleidswijzigingen: Lokale autoriteiten sturen de groei streng aan. In 2024 stelde de stad Jackson een moratorium in op nieuwe commerciële gebouwen groter dan 35.000 sq ft in het centrum, om te grote projecten te beperken totdat de regels voor grondgebruik waren bijgewerkt jacksonwy.gov. Teton County breidde in 2025 de Natural Resources Overlay uit tot het hele county, wat betekent dat elke eigendom nu een milieubeoordeling moet ondergaan bij vergunningverleningjacksonholerealestatereport.com. Strengere bescherming van dieren, hellingen en leefgebieden (en getrapte beoordelingen op basis van ecologische gevoeligheid) zullen toekomstige ontwikkelingen beïnvloedenjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Ondertussen zetten staats- en lokale functionarissen in op pro-woningbouwmaatregelen (zoals Northern South Park) om natuurbehoud te balanceren met de behoefte aan werknemershuisvesting.
  • Lopende infrastructuurverbeteringen: Een golf van investeringen in infrastructuur gaat gepaard met de groei van de vastgoedmarkt. Wegprojecten op Highway 22 (nieuwe Snake River-brug, herstelwerkzaamheden aan de Teton Pass) verbeteren belangrijke corridors dot.state.wy.us dot.state.wy.us. In 2025 is de bouw gestart van een transitcentrum van 2.100 vierkante voet met 400 parkeerplaatsen bij Stilson (nabij Wilson), met als doel het verkeer naar Jackson en Teton Village te verminderen tetonbuildgrant.com. De Jackson Hole Airport is halverwege een meerjarige upgrade (renovatie van de startbaan, uitbreiding van de ontijzingsplatforms, nieuwe administratiefaciliteiten) om de veiligheid en capaciteit tegen 2026 te vergroten jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Deze investeringen in openbaar vervoer, wegen en de luchthaven verbeteren de langetermijntoegankelijkheid – een voordeel voor toerisme, forenzen en vastgoedwaarden.
  • Vooruitzichten tot 2028 – Sterk maar Selectief: De vastgoedontwikkeling in Jackson Hole blijft positief maar matigend. Beperkingen in het aanbod – slechts ongeveer 3% van het land in Teton County is particulier ontwikkelbaar (97% is beschermd openbaar land) jacksonhole-real-estate.com – zullen de hoge vastgoedwaarden blijven ondersteunen. Tegen 2028 wordt verwacht dat de huizenprijzen hoog blijven of bescheiden stijgen, en niet zullen instorten, gezien de aanhoudende vraag van vermogende kopers die op zoek zijn naar de belastingvoordelen en de alpiene levensstijl van Wyoming (Wyoming heft geen staatsinkomstenbelasting jacksonhole-real-estate.com). De post-pandemische gekte is echter afgekoeld tot een meer gebalanceerde markt: kopers hebben meer onderhandelingsmacht dan in 2021, en verkopers moeten strategisch prijzen om biedingen aan te trekken nu het aanbod langzaam toeneemt kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. De economische omstandigheden zullen een rol spelen – hogere rentevoeten maakten kopers voorzichtig in 2023–24, maar elke renteverlaging tegen 2026 zou een nieuwe golf van vraag kunnen ontketenen kwjacksonhole.com. Investeerders in verhuur mogen rekenen op aanhoudend solide rendementen, hoewel nieuwe lokale regelgeving voor kortetermijnverhuur een onzekere factor blijft. Al met al, tenzij er een grote neergang plaatsvindt, lijkt Jackson Hole zijn status als ultra-prime markt te behouden tot 2028, met incrementele groei, voortdurende luxeontwikkeling en aanhoudende interesse van zowel lifestyle-kopers als investeerders in deze felbegeerde bergregio.

Marktoverzicht (2025)

De vastgoedmarkt van Jackson Hole in 2025 bevindt zich op een keerpunt. Na de meteoritische stijging van 2020–2021, is het afgelopen jaar sprake van een geleidelijke normalisatie. De prijzen zijn licht gedaald vanaf de recordhoogtes, en het aanbod – hoewel nog steeds krap – breidt eindelijk uit, wat wijst op een meer gebalanceerde markt. In de eerste helft van 2025 was er sprake van een aanzienlijk hoger verkoopvolume dan in 2024, wat duidt op hernieuwd vertrouwen van kopers ondanks de hogere rente mountainstandardrealty.com. Kopers en verkopers passen nu hun strategieën aan: kopers krijgen weer wat onderhandelingsruimte nu er meer opties zijn, terwijl verkopers te maken krijgen met een kritischer markt die realistische prijzen en goede voorbereiding van het vastgoed beloont.

Verschillende dynamieken bepalen het landschap van 2025:

  • Veerkracht in het luxesegment, heropleving van het middensegment: Het ultra-high-end segment blijft sterk. Jackson Hole is een van de duurste Amerikaanse bergmarkten, tot voor kort alleen overtroffen door Aspen jacksonhole-real-estate.com. In 2024 zakte het naar de vijfde plaats van duurste resortmarkten op basis van de gemiddelde prijs, doordat andere gebieden grotere prijsstijgingen kenden jacksonhole-real-estate.com. Maar vergis je niet – de vraag naar exclusieve woningen blijft bestaan. Tot nu toe in 2025 was bijna 1 op de 4 woningverkopen boven de $10 miljoen kwjacksonhole.com. Dit hield de gemiddelde verkoopprijs rond de $4–6 miljoen in sommige kwartalen kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Tegelijkertijd trekt de markt in het middensegment (zoals appartementen en gezinswoningen voor locals) weer aan na een dip. In Q1 2025 steeg het aantal transacties van appartementen/geschakelde woningen met 20% ten opzichte van het jaar ervoor kwjacksonhole.com doordat de prijzen stabiliseerden en sommige verkopers flexibeler werden in hun voorwaarden kwjacksonhole.com. Kopers die tijdens de COVID-gekte waren weggeprijsd, keren voorzichtig terug, vooral nu de hypotheekrente begin 2025 licht is gedaald (onder de 7%), wat het vertrouwen vergroot kwjacksonhole.com.
  • Voorraad: Meer verlichting voor kopers: Een van de grootste verschuivingen in 2025 is de toename van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het jaar waren er ongeveer 283 actieve aanbiedingen, een stijging van ~16% ten opzichte van een jaar eerder kwjacksonhole.com. Dit betekent een zeer welkome toename in het aanbod na recordtekorten – denk eraan dat begin 2022 biedoorlogen uitbraken over zeer weinig woningen. Nu komen er in een gelijkmatiger tempo nieuwe woningen op de markt (vooral in de zomer), waardoor kopers meer keuze hebben. Niet alle segmenten worden even goed bediend, echter. De instap- en middenprijsklassen blijven onderbedeeld – voor vrijstaande woningen wordt alles onder de ~$3 miljoen snel verkocht en dit vertegenwoordigde slechts ~23% van het aanbod halverwege 2025 kwjacksonhole.com. Het aanbod aan luxe woningen is het meest gegroeid (veel huiseigenaren testen de markt met hoge prijzen). Inderdaad, meer dan 40% van de aangeboden huizen vraagt meer dan $8 miljoen kwjacksonhole.com. Dit overschot aan de top betekent dat luxe verkopers concurrentie hebben, terwijl kopers die boven de ~$5–8 miljoen zoeken meer onderhandelingsmacht hebben dan voorgaande jaren. Over het algemeen zorgen de, zij het bescheiden, toename in het aanbod ervoor dat de markt verschuift van een extreme verkopersmarkt naar een meer neutrale positie.
  • Marktsentiment – Voorzichtige Optimisme: De houding in 2025 is een mix van voorzichtigheid en optimisme. Aan de ene kant zorgde macro-economische onzekerheid (stijgende rente, volatiliteit op de aandelenmarkt) ervoor dat sommige kopers en verkopers terughoudend waren eind 2023 en begin 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Aan de andere kant blijft Jackson Hole beter presteren dan veel nationale markten, dankzij zijn unieke aantrekkingskracht mountainstandardrealty.com. Halverwege 2025 herstelde het consumentenvertrouwen lokaal – gesteund door een opleving van de aandelenmarkt in het voorjaar en het gevoel dat de prijzen hier zelden lang dalen mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Makelaars melden dat de “opgekropte vraag” uit de rustige periode nu zichtbaar wordt: woningen die goed geprijsd zijn, worden snel verkocht, en er zijn weer meerdere biedingen op aantrekkelijke middenklasse woningen. Tegelijkertijd zijn kopers prijsbewuster dan tijdens de hausse. Zoals een lokale makelaar opmerkte: “de kopers van vandaag zijn zeer prijsgevoelig… Woningen die verkeerd geprijsd zijn, blijven langer op de markt” kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. In het eerste kwartaal daalde inderdaad het gemiddelde aantal dagen op de markt voor verkochte woningen met ~20% (omdat verkopers realistischer werden), maar de gemiddelde DOM voor actieve aanbiedingen was veel hoger – een teken dat te duur geprijsde woningen onverkocht bleven kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Dit klimaat beloont goed geïnformeerde, strategische spelers aan beide kanten van de deal.

Samengevat: de markt van 2025 blijft hoog, maar normaliseert. Voor het eerst in jaren kunnen kopers onderhandelen en inspecteren zonder in paniek te raken, terwijl verkopers geconfronteerd worden met de realiteit dat zelfs in Jackson Hole prijzen niet alleen maar in een rechte lijn omhoog gaan. De rest van 2025 lijkt klaar voor aanhoudend sterke activiteit – het aantal lopende verkopen lag bijna 38% hoger aan het begin van de zomer vergeleken met 2024 kwjacksonhole.com – maar met een gezondere balans tussen vraag en aanbod. Vervolgens gaan we dieper in op elk vastgoedsegment (residentieel, commercieel en beleggingspanden) en de trends die elke groep marktdeelnemers in de gaten moet houden.

Woonvastgoed: Hoge prijzen en hoge inzet voor woningen

Woonvastgoed (woningen, appartementen en grond) vormt de kern van de markt in Jackson Hole, en 2025 bracht een mix van subtiele correcties en aanhoudende kracht in deze sector. Hier volgt een overzicht per subcategorie:

Vrijstaande woningen

Na een buitengewone stijging vlakken de prijzen van vrijstaande woningen af op een hoog niveau. De mediaanprijs voor een vrijstaande woning bereikte medio 2025 ongeveer $3,16 miljoen, een stijging van 14% op jaarbasis kwjacksonhole.com – een solide winst, maar veel gematigder dan de jaarlijkse sprongen van 30%+ in 2020–21. De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg naar $6,7 miljoen (+34% j-o-j) kwjacksonhole.com, vertekend door enkele ultra-luxe verkopen boven de $10–20 miljoen (waaronder één boven de $50 miljoen eind 2024, wat een record vestigde) kwjacksonhole.com. Deze cijfers onderstrepen Jacksons gespleten karakter: een handvol megadeals kan de “gemiddelde” prijzen beïnvloeden, zelfs als gewone gezinswoningen (als je een huis van $3 miljoen “gewoon” kunt noemen) een stabielere waardestijging laten zien.

Cruciaal is dat het verkoopvolume voor huizen gezond is gebleven. Het aantal transacties van vrijstaande woningen begin 2025 was ongeveer gelijk tot licht gestegen (+2% op jaarbasis halverwege het jaar) kwjacksonhole.com, maar opvallend genoeg 47% hoger in Q1 2025 ten opzichte van Q1 2024 kwjacksonhole.com doordat kopers inspeelden op het toegenomen aanbod. Een groot deel van de activiteit vond plaats binnen de stadsgrenzen van Jackson en ten zuiden van de stad – gebieden zoals Rafter J, Melody Ranch en 3 Creek Ranch – wat wijst op een sterke vraag naar woningen nabij voorzieningen kwjacksonhole.com. Er is ook sprake van een uittocht van aanbod in het hogere segment: bijna 75% van de huizenverkopen in Q1 was boven de $5 miljoen kwjacksonhole.com, wat suggereert dat vermogende kopers nog steeds legacy-landgoederen en nieuwere luxe woningen absorberen. Ondertussen hebben lokale bewoners en starters het nog steeds moeilijk: zeer weinig vrijstaande woningen wisselen van eigenaar onder de $1,5–2 miljoen, en degenen die dat wel doen zijn ouder of liggen buiten het kerngebied van Jackson. Een aanhoudend tekort aan “betaalbare” woningen (naar Jackson-maatstaven) betekent dat veel werknemers en jonge gezinnen buiten deze markt vallen, tenzij ze in aanmerking komen voor speciale huisvestingsprogramma’s (later besproken).

Voor huiseigenaren die willen verkopen heeft 2025 een nieuwe rekensom geïntroduceerd. Het is niet langer gegarandeerd een gekkenhuis; het draait om slim prijzen en timen. Goed voorbereide woningen die tegen een eerlijke (zij het nog steeds hoge) prijs op de markt komen, verkopen snel – de gemiddelde verkooptijd (DOM) voor verkochte woningen daalde naar ongeveer 4,5 maanden in Q1 kwjacksonhole.com, wat vlot is voor huizen van meerdere miljoenen. Maar te hoog geprijsde woningen blijven nu 7–8+ maanden staan met weinig bezichtigingen kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Verkopers reageren hierop door strategischer te zijn: sommigen frissen woningen op of renoveren ze voor de verkoop, anderen verlagen de vraagprijs als er weinig belangstelling is. Het positieve voor verkopers is dat, dankzij de aantrekkingskracht van Jackson, de totale woningwaarden nog steeds dicht bij historische hoogtepunten liggen, en veel verkopers nog steeds meerdere geïnteresseerden zien als ze aan de juiste voorwaarden voldoen (uitzicht, locatie, instapklare staat). Kortom, de markt voor vrijstaande woningen in 2025 beloont degenen die zich aanpassen aan de nuances – een verschuiving ten opzichte van de chaotische biedoorlogen van een paar jaar geleden.

Appartementen & Townhomes

De sector van appartementen/rijtjeshuizen maakt een sterke opleving door in 2025. Dit segment koelde af in 2022–23 (het was het enige segment dat na 2021 een lichte prijsdaling zag) kwjacksonhole.com, maar is weer sterk teruggekomen nu de rente is gestabiliseerd en kopers zich hebben aangepast. Halverwege 2025 waren de verkopen van appartementen/rijtjeshuizen met ongeveer 29–30% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar kwjacksonhole.com. Veel van deze verkopen waren geconcentreerd in de stad Jackson, waar appartementen een relatief toegankelijke instap bieden voor zowel tweede-huiseigenaren als locals kwjacksonhole.com.

De prijzen voor appartementen/rijtjeshuizen zijn weer gestegen na een korte correctie. De mediaanprijs voor een appartement ligt rond de $1,19 miljoen halverwege 2025 (ongeveer +7% j-o-j) kwjacksonhole.com, en de gemiddelde verkoopprijs is ongeveer $1,74 miljoen kwjacksonhole.com. Deze gemiddelden zijn gestegen doordat er in 2025 meer high-end appartementen zijn verkocht (luxe ski-appartementen, nieuwe units in Teton Village, enz.) ten opzichte van 2024, toen er meer instapdeals waren kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Sterker nog, de appartementenmarkt in 2025 is meer op het hogere segment gericht, met minder verkopen onder de $1 miljoen – slechts ongeveer 30% van de appartementstransacties lag onder de $1 miljoen kwjacksonhole.com. Dit weerspiegelt zowel het gebrek aan betaalbare voorraad als de sterke vraag naar appartementen met veel voorzieningen die kunnen dienen als vakantiehuis of investeringsobject.

Een belangrijke drijfveer hierbij is het potentieel voor kortetermijnverhuur. Een aanzienlijk deel van de kopers van appartementen zijn investeerders of mensen die een tweede huis zoeken en de mogelijkheid willen hebben om hun unit via Airbnb te verhuren wanneer ze deze niet gebruiken. Objecten die bestemd zijn voor nachtverhuur (bijv. bepaalde gebieden in de stad en Teton Village) zijn extreem gewild, en maakten ongeveer 45% uit van alle appartement-/townhouse-transacties begin 2025 kwjacksonhole.com. Kopers zijn dol op deze units vanwege de flexibiliteit om inkomsten te genereren tijdens het hoogseizoen voor toeristen. Als gevolg hiervan brengen appartementen die kortetermijnverhuur toestaan vaak een hogere prijs op en worden ze snel verkocht. In een lokaal rapport werd opgemerkt dat met stabiele prijzen, een beter aanbod en snellere transactietijden, “alle signalen wijzen op een sterk tweede halfjaar [van 2025] – vooral in het kortetermijnverhuursegment, waar de vraag hoog blijft en goed gepositioneerde objecten efficiënt worden verkocht.” kwjacksonhole.com Met andere woorden, als een appartement op een verhuurbare locatie ligt en goed geprijsd is, wordt het waarschijnlijk snel verkocht.

Vanuit het perspectief van de verkoper is de opleving van de appartement-/townhouse-markt goed nieuws. Na een periode waarin stijgende hypotheekrentes het aantal kopers deed afnemen, heeft 2025 weer geleid tot situaties met meerdere biedingen op de meest gewilde units (met name gerenoveerde appartementen in het centrum van Jackson of ski-in/ski-out-units). Toch moeten verkopers zich bewust zijn van de opdeling in deze markt: oudere of met een bestemming beperkte appartementen (die niet per nacht verhuurd mogen worden) hebben een kleinere kopersgroep en moeten mogelijk concurrerender geprijsd worden, terwijl luxe en STR-vriendelijke appartementen weer biedingsstrijd zien. Al met al zorgt het herstel van het appartementensegment, met transacties +20–30% en prijzen ~7–17% hoger op jaarbasis kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, voor extra momentum op de woningmarkt van Jackson Hole naarmate 2025 vordert.

Bouwgrond & Ranches

De markt voor bouwgrond in Jackson Hole is een verhaal van beperkte kansen en lange termijnen. Omdat er zo weinig particulier land beschikbaar is in Teton County, maken grondverkopen het kleinste deel van de transacties uit (ongeveer 10–15% van de markt) kwjacksonhole.com. Veel percelen zijn uitdagend – afgelegen locaties, steil terrein of regelgevende obstakels – wat betekent dat grond meestal langzaam van eigenaar wisselt en de prijzen bij elke verkoop sterk kunnen schommelen.

Tot nu toe in 2025 zijn de grondverkoopvolumes vrijwel gelijk gebleven: halverwege het jaar waren er 22 grondtransacties, slechts één minder dan het voorgaande jaar kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Echter, de mix van verkochte grond is dit jaar verschoven naar grotere, premium percelen. Een opvallende transactie was een perceel van 70 hectare aan de Snake River, aangeboden voor $17,8 miljoen – een van de duurste grondverkopen ooit kwjacksonhole.com. Hierdoor is de gemiddelde verkoopprijs van grond met ongeveer 60% gestegen ten opzichte van vorig jaar (meer dan $4,5 miljoen per perceel), terwijl de mediane grondprijs juist met ongeveer 14% daalde tot circa $1,88 miljoen kwjacksonhole.com. Deze statistieken zijn zeer volatiel vanwege de kleine steekproef – slechts een paar miljoenenboerderijverkopen kunnen de “gemiddelden” vertekenen. De belangrijkste conclusie is dat gewilde grote percelen nog steeds enorme prijzen opleveren, terwijl kleinere kavels (wanneer ze af en toe op de markt komen) tegen lagere prijzen kunnen worden verkocht als ze problemen hebben zoals gebrek aan nutsvoorzieningen of moeilijke toegang.

Het aanbod van grond blijft zeer beperkt. Ongeveer 50–55 percelen stonden halverwege 2025 te koop, vrijwel onveranderd ten opzichte van daarvoor kwjacksonhole.com. Op papier lijkt dat misschien een overaanbod ten opzichte van de verkopen, maar in werkelijkheid is elk perceel uniek – verschillen in locatie, uitzicht, bestemmingsplan en bebouwbaarheid betekenen dat kopers weinig echt vergelijkbare keuzes hebben. Veel aanbiedingen zijn restanten die al meerdere seizoenen te koop staan, vaak omdat het “kavels van de laatste keuze” zijn (bijvoorbeeld ongunstige locaties of aanzienlijke bouwbelemmeringen). Toch zijn er tekenen van herstel: er was een stijging van 167% in het aantal percelen onder contract halverwege 2025 ten opzichte van halverwege 2024 kwjacksonhole.com, wat suggereert dat er in de tweede helft van 2025 meer grondtransacties zullen worden afgerond terwijl kopers toekomstige projecten plannen.

Voor iedereen die zich bezighoudt met de grondmarkt zijn geduld en zorgvuldigheid cruciaal. Verkopers hebben meestal geen haast – zoals een makelaar het verwoordde, “verkopers zijn vaak geduldig, omdat ze beseffen dat het de juiste koper vergt… aan de andere kant zijn kopers net zo afgewogen” kwjacksonhole.com. Nieuwe county-regelgeving zorgt voor extra complexiteit: met de Natural Resources Overlay nu in het hele county van kracht, moet een koper rekening houden met welke milieustudies of -maatregelen een perceel mogelijk nodig heeftjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Ook verkopers wordt geadviseerd deze regels te begrijpen om te voorkomen dat ze te veel beloven over ontwikkelingsmogelijkheden kwjacksonhole.com. Samengevat zal het grondsegment in Jackson weinig maar impactvolle transacties blijven zien – en wie hoopt zijn droomhuis vanaf de grond op te bouwen, moet een hindernisbaan van bestemmingsplannen, natuurbescherming en kosten overwinnen om te slagen. De langetermijnwaardestijging van grond blijft omhoog gaan, simpelweg omdat “ze maken er niet meer van” in de prachtige maar aanbodbeperkte vallei van Jackson Hole.

Commercieel vastgoed: Beperkt aanbod, nieuwe projecten & investeerdersinteresse

Vergeleken met de spraakmakende woningmarkt is commercieel vastgoed in Jackson Hole een kleiner, maar nog steeds vitaal onderdeel van de markt. Het omvat winkel- en kantoorruimtes in de stad Jackson, hotels en logies, en enkele lichte industriële of gemengde gebieden. In 2025 wordt de commerciële markt gekenmerkt door lage leegstand, hoge vraag naar toplocaties en een voorzichtige benadering van nieuwe ontwikkelingen onder invloed van gemeentelijke regelgeving en beperkingen in de infrastructuur.

Het commerciële hart van Downtown Jackson – denk aan winkels, restaurants, galeries rond het Town Square – kent een uiterst beperkte doorloop. Veel panden zijn al lang in handen van lokale eigenaren of investeerders die de blijvende waarde van een Main-Street-locatie in een wereldwijde toeristenbestemming erkennen. Daardoor is er bij verkoop of verhuur van commerciële panden veel belangstelling, ondanks de zeer hoge prijzen. Huren voor winkelruimte aan Cache of Broadway kunnen tot een premium oplopen door de toeristenstroom (vooral in de zomer). In 2024–25 is de leegstand in kernwinkelruimte verwaarloosbaar geweest; elke pandemiegerelateerde terugval in winkelbezetting is volledig hersteld nu het toerisme weer aantrekt. Lokale bedrijven hebben nog steeds te maken met de uitdaging van die hoge huren, maar de economie van Jackson – gesteund door welvarende bezoekers en bewoners – heeft tot nu toe een bruisende mix van boetieks, outdoorwinkels, restaurants en kunstgaleries in het centrum in stand gehouden.

Een van de grootste ontwikkelingen in commercieel vastgoed is nieuwe logiesontwikkeling. De populariteit van Jackson Hole zet druk op accommodaties, en investeerders reageren met plannen voor nieuwe hotels en gemengde hospitality-projecten:

  • Een opmerkelijk voorbeeld is het Mogul Capital-project op 335 North Cache, goedgekeurd in juni 2025. Het zal bestaan uit een hotel met 109 kamers, 17 luxe appartementen, 16 deed-restricted personeelswoningen, plus een restaurant en spa op een terrein van 2,46 acre jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Dit project vereiste een speciale goedkeuring (het doorliep meerdere gemeenteraadsvergaderingen) maar weerspiegelt uiteindelijk een compromis, inclusief huisvesting voor de gemeenschap, om steun te verkrijgen.
  • Een ander voorbeeld is de 50 S. Millward hotelontwikkeling, een voorgesteld hotel van 66.000 sq ft met ondergrondse parkeergelegenheid in het centrum jacksonwy.gov. Halverwege 2025 bevond het zich in de schetsplanfase, waarbij ambtenaren de parkeer- en verkeersimpact nauwlettend onderzochten jacksonwy.gov.
  • Op Snow King Mountain (binnen de stadsgrenzen) werden plannen voor 60 nieuwe short-term rental appartementen en 12 betaalbare appartementen goedgekeurd in juli 2025 jacksonwy.gov. Deze zullen de logeermogelijkheden aan de voet van Snow King Resort uitbreiden, waardoor effectief meer toeristencapaciteit en lokale huisvesting in één pakket worden toegevoegd.

De rode draad is dat commerciële/horecaprojecten personeelswoningen opnemen en onder hevige controle staan voordat ze worden goedgekeurd. De gemeenteraad van Jackson en de County Commissioners hebben duidelijk gemaakt dat ongecontroleerde commerciële groei niet het doel is; projecten moeten passen bij het karakter van de stad en de impact beperken. In feite heeft de stad in 2024 een tijdelijke bouwstop ingesteld voor grote commerciële gebouwen (meer dan 35.000 sq ft) in het centrum en in commercieel-residentiële zones jacksonwy.gov. Deze pauze was specifiek bedoeld om tijd te geven voor het herschrijven van de Land Development Regulations (LDRs) met betrekking tot bouwgrootte, hoogte en ontwerp – met als doel een overweldigende schaal van ontwikkeling te voorkomen die de infrastructuur zou kunnen belasten of het dorpsgevoel zou kunnen veranderen jacksonwy.gov. Eind 2024 en in 2025 werkt de stad aan het bijwerken van ontwerprichtlijnen en bestemmingsplannen (met publieke inbreng) als onderdeel van dit proces jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Voor commerciële vastgoedinvesteerders biedt Jackson Hole een klassiek marktvoorbeeld met hoge toetredingsdrempels en aanzienlijke potentie voor wie zich erdoorheen weet te slaan. Cap rates zijn over het algemeen laag (wat wijst op hoge vastgoedwaarden en stabiele inkomstenstromen), maar de gestage groei van toerisme en welvaart in de vallei zorgt voor een sterk langetermijnperspectief qua vraag. De “lage regulering”-reputatie die Wyoming op staatsniveau heeft (ondernemersvriendelijk beleid, geen inkomstenbelasting op staatsniveau) wordt enigszins gecompenseerd door lokale regelgeving in Teton County die streng is om het milieu en het karakter van de gemeenschap te behouden. Toch laat het feit dat er in 2025 meerdere nieuwe hotels en gemengde projecten van start gaan zien dat er sprake is van investeerdersvertrouwen in de markt. Een analyse halverwege het jaar van de bredere regio merkte op dat zelfs in Teton County, WY, de commerciële sector een bescheiden stijging in activiteit zag, wat wijst op hernieuwd investeerdersvertrouwen na de onzekerheid van het voorgaande jaar mountainstandardrealty.com.

Wat betreft specifieke commerciële kengetallen: Hoewel gedetailleerde huurprijs- of leegstandsdata niet op dezelfde manier openbaar worden bijgehouden als woningverkopen, suggereert anekdotisch bewijs het volgende:

  • Kantoorruimte: Jackson is geen grote kantorenmarkt (de meeste bedrijven zijn klein of gericht op werken op afstand). Er is beperkt aanbod van klasse A-kantoorruimte; veel kantoren bevinden zich boven winkels of in gemengde gebouwen. Na de pandemie is de vraag naar kantoren stabiel gebleven, vooral voor professionele diensten (advocatenkantoren, financiële dienstverleners, makelaars). Er is geen grote nieuwbouw van kantoren – nieuwe kantoorbehoeften worden vaak ingevuld door creatief hergebruik van bestaande panden.
  • Retail: De leegstand van winkels in het centrum van Jackson is zeer laag (op belangrijke locaties vaak feitelijk 0%). Nieuwe winkelruimte zal vooral ontstaan uit gemengde projecten zoals de Browse ‘N Buy-uitbreiding – een gepland, twee verdiepingen tellend, 2.000 m² groot gemengd gebouw aan N. Cache met een grotere kringloopwinkel, vergaderruimte, kantoren en twee appartementen jacksonwy.gov. Zulke projecten voegen wat commerciële voorraad toe, maar ook gemeenschapsvoorzieningen.
  • Industrieel/Service Commercieel: De lichte industrieterreinen (zoals het South Park bedrijventerrein of het “Smith’s Plaza”-gebied) kennen ook een krappe leegstand – ze huisvesten aannemers, autoservices, enz., die de luxe woningen en toeristische economie ondersteunen. De stad heeft weinig grond bestemd voor dit soort gebruik, waardoor de huren daar ook zijn gestegen.
Vooruitkijkend kunnen eigenaren van commercieel vastgoed een solide prestatie verwachten nu het toerisme in Jackson Hole het hele jaar door blijft bloeien (zomers voor de nationale parken, winters voor het skiën). De belangrijkste beperkingen zullen personeel en huisvesting zijn: bedrijven hebben moeite om personeel te vinden voor retail- en horecabanen omdat werknemers geen huisvesting kunnen vinden. Daarom worden nieuwe commerciële ontwikkelingen gekoppeld aan het aanbieden van werknemershuisvesting (bijvoorbeeld de 16 personeelsappartementen van het Mogul-project). Er wordt ook gesproken over het beperken van nieuwe uitbreidingen van kortetermijnverhuur in woonwijken om huisvesting voor de lokale bevolking te beschermen, wat indirect de toerismecapaciteit zou kunnen beïnvloeden. Maar over het algemeen is de vooruitzichten voor commercieel vastgoed stabiel: de strikte groeibeperkingen van de stad creëren een situatie van hoge vraag en laag aanbod voor commerciële ruimtes, wat de komende jaren doorgaans zorgt voor hoge waarden en volledige bezetting.

Vakantie- & Beleggingspanden: Rendementen in een Resortparadijs

Jackson Hole is al lange tijd een magneet voor kopers van vakantiehuizen en vastgoedinvesteerders, en die trend is de afgelopen jaren alleen maar sterker geworden. In 2025 is ongeveer één derde van de vastgoedverkopen in Teton County aan kopers van buiten de staat die op zoek zijn naar een combinatie van levensstijl en investering (dit omvat zowel luxe tweede huizen als verhuurgerichte appartementen). Dit gebeurt er in het vakantie-/beleggingssegment:

Kortetermijnverhuur (STR) Markt – Groot Inkomenspotentieel: Een verhuurpand bezitten in Jackson Hole kan uiterst lucratief zijn. Gegevens uit 2025 tonen aan dat Airbnb/kortetermijnverhuur in Jackson gemiddeld ongeveer $70.800 aan jaarlijkse opbrengst per pand oplevert, met een gemiddelde dagprijs (ADR) van ongeveer $562 en een bezettingsgraad van ongeveer 45–50% airroi.com airroi.com. Deze cijfers zijn gemiddelden over meer dan 300 actieve STR-aanbiedingen – de best presterende panden doen het nog beter (de top 10% van de verhuur verdient ongeveer $15.000 per maand in het hoogseizoen) airroi.com. Zo’n hoog inkomenspotentieel, gecombineerd met de internationale aantrekkingskracht van Jackson, maakt verhuurwoningen zeer gewild. Investeerders zoeken vaak appartementen of huizen in zones waar nachtelijke verhuur wettelijk is toegestaan (zoals Teton Village, de Aspens of delen van het centrum van Jackson), aangezien niet alle woonwijken kortetermijnverhuur toestaan. Zoals vermeld, was bijna de helft van alle appartementverkopen begin 2025 een unit die bestemd was voor kortetermijnverhuur – een duidelijk teken dat investeerders zich op deze panden richten kwjacksonhole.com.

Belangrijk is dat Jackson’s STR-regelgeving relatief soepel maar locatiegebonden is. De stad Jackson en Teton County hebben “Lodging Overlay”-zones aangewezen waar nachtelijke verhuur is toegestaan; daarbuiten zijn verhuurperiodes van minder dan 30 dagen over het algemeen verboden in woonwijken. Dit creëert een tweedelige markt: woningen binnen de STR-zones zijn meer waard en kennen een hogere waardestijging, terwijl woningen daarbuiten uitsluitend dienen als tweede huis of voor langetermijnverhuur. Vanaf 2025 hanteren de lokale autoriteiten een “lage regulering” vergeleken met sommige andere resortplaatsen (nog geen strikte limieten op Airbnb-vergunningen) airroi.com, maar er is een voortdurende discussie in de gemeenschap over het vinden van een balans tussen de toeristische economie en het karakter van de buurt. Investeerders moeten alert blijven op eventuele toekomstige regelwijzigingen (bijvoorbeeld een mogelijke eis dat STR-eigenaren speciale vergunningen moeten verkrijgen of extra belastingen moeten betalen als de woningnood verergert).

Voor nu blijven de huurinkomsten zeer aantrekkelijk. Bij een aankoopprijs van ongeveer $1–1,5 miljoen voor een appartement (de gangbare prijs voor een 2-slaapkamer in de Aspens of vergelijkbaar), betekent een bruto jaarinkomen van $70.000 een ~4,5–5% bruto rendement, wat solide is voor een stabiel Amerikaans vastgoedobject. Slimme investeerders die gebruikmaken van professionele vastgoedbeheerders en dynamische prijsstelling rapporteren zelfs hogere bezettingsgraden en inkomsten – vooral degenen die luxe voorzieningen of unieke locaties aanbieden (ski-in nabijheid, berguitzicht, bubbelbaden, enz.). De vraag naar vakantiewoningen piekt in de zomer en winter; het tussenseizoen (modderseizoen in het voorjaar, late herfst) is rustiger airroi.com, dus een deel van het maximaliseren van het rendement is het managen van die seizoensschommelingen (bijvoorbeeld maandverhuur of kortingen in de rustige maanden aanbieden).

Tweede huizen en lifestyle-investeerders: Niet alle kopers met een investeringsdoel zijn van plan hun woning te verhuren. Jackson trekt ook “lifestyle-investeerders” – vermogende personen die huizen kopen als waardeopslag en persoonlijk toevluchtsoord. Deze kopers betalen vaak contant (volgens sommige schattingen is meer dan de helft van de high-end verkopen een contante transactie) en zijn minder gevoelig voor kortetermijnschommelingen op de markt. De gedachtegang is dat onroerend goed in Jackson Hole een langetermijnbescherming biedt: het landschap en de recreatiemogelijkheden zullen altijd welvarende vraag aantrekken, en de belastingvoordelen van Wyoming (geen inkomstenbelasting, lage onroerendgoedbelasting in verhouding tot de woningwaarde) bieden een financieel voordeel jacksonhole-real-estate.com. Inderdaad, Jackson Hole zag een enorme toestroom van dit soort kopers in 2020–2021, en velen van hen “houden” hun woningen voor de nabije toekomst – ze verkopen niet zelfs nu de prijzen stabiliseren. Volgens lokale experts houden degenen die tijdens de COVID-periode hebben gekocht stevig vast, wat bijdraagt aan de lage voorraad aan de bovenkant van de markt (je ziet dus geen golf van speculatieve flips; mensen worden vaak verliefd op hun woning in Jackson) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Deze dynamiek ondersteunt de waarde door het aanbod van toplocaties beperkt te houden.

Huurmarkt voor langetermijnhuurders: Een ander aspect is de langetermijnhuurmarkt, relevant voor investeringspanden die niet per nacht worden verhuurd. Door het tekort aan personeelswoningen in Jackson is de vraag naar langetermijnverhuur extreem hoog. Wie een appartement of huis koopt en dit het hele jaar door aan locals verhuurt, zal veel gegadigden vinden. De huren zijn fors – een appartement met 2 slaapkamers in het centrum levert gemakkelijk $3.000+ per maand op (als je er al een kunt vinden). Hoewel het rendement mogelijk lager is dan bij nachtverhuur, geven sommige investeerders de voorkeur aan de stabiliteit van een jaarcontract en het vermijden van slijtage door toerisme. Daarnaast hebben eigenaren van woningen buiten de STR-zones eigenlijk geen andere keuze dan langetermijnverhuur als ze inkomsten willen. De grote werkgevers in de vallei (ziekenhuis, schooldistrict, horecabedrijven) geven allemaal aan dat het gebrek aan huurwoningen voor personeel een kritiek probleem is, dus elke toevoeging aan het langetermijnhuursegment wordt snel opgenomen.

Een mogelijke factor aan de horizon: betaalbare woningbouwprojecten (zoals die woningen met eigendomsbeperking die binnenkort beschikbaar komen) zouden de vraag naar huurwoningen in bepaalde segmenten tegen 2026–2028 iets kunnen verlichten. Als er bijvoorbeeld 100+ nieuwe personeelsappartementen worden gebouwd via publiek-private samenwerkingen, kan de druk aan de onderkant van de markt iets afnemen. Gezien de huidige tekorten is het echter waarschijnlijk dat de vraag het aanbod voor reguliere huurwoningen zal blijven overtreffen, waardoor de huren hoog blijven. Het bezitten van een huurwoning bedoeld voor lokale huurders zal dus een solide investering blijven, met als extra voordeel dat je bijdraagt aan de behoeften van de gemeenschap.

Samengevat zijn vakantie- en investeringskopers in Jackson Hole in een sterke positie. Zij profiteren van de dubbele identiteit van het gebied: een speeltuin voor de rijken (wat zorgt voor waardestijging van vastgoed en hoge luxe huurprijzen) en een hechte gemeenschap met beperkte grond (wat schaarste garandeert). In 2025 is de concurrentie onder deze kopers hevig voor bepaalde panden (vooral scherp geprijsde appartementen/rijtjeshuizen die ook als Airbnb-verhuur kunnen dienen, kregen meerdere biedingen). In de toekomst zullen het samenspel van toerismetrends, werken op afstand (waardoor meer semi-lokaal tweede huisgebruik mogelijk is) en lokaal woonbeleid dit segment vormgeven. Maar als het aantal bezoekers en de migratie van welgestelden een indicatie zijn, zal Jackson Hole een winstgevende en gewilde plek blijven om een tweede huis of investeringspand te bezitten.

Factoren die de markt beïnvloeden: Bestemmingsplannen, infrastructuur en milieu

Het vastgoed in Jackson Hole bestaat niet in een vacuüm – het wordt sterk beïnvloed door lokaal overheidsbeleid, infrastructuurcapaciteit en milieukwesties. In 2025 en daarna zijn er verschillende belangrijke factoren in deze domeinen die kopers, verkopers en ontwikkelaars beïnvloeden:

Regels voor grondgebruik en wijzigingen in bestemmingsplannen

Strikte bestemmingsplannen en regels voor grondgebruik hebben de ontwikkeling in Jackson Hole altijd al beperkt, en in 2024–2025 kwamen er op sommige vlakken nog strengere regels bij. Een belangrijke wijziging was de update van de Natural Resources Overlay (NRO) van Teton County begin 2025, die nu milieubeoordelingsvereisten oplegt aan elk perceel in de county – ongeacht de locatiejacksonholerealestatereport.com. Voorheen werden alleen aangewezen gevoelige gebieden streng gecontroleerd. In het nieuwe systeem ondergaat elke bouwvergunning een gelaagde milieubeoordeling: “Base Tier”-percelen krijgen een basischecklist, “Mid Tier” vereist een administratieve milieuanalyse, en “High Tier” (meest gevoelig) vereist een volledige milieuanalyse zoals vroegerjacksonholerealestatereport.com. Ongeveer 25% van de onbebouwde percelen (meestal met cruciaal habitat of steile hellingen) zal de strengere beoordelingen moeten ondergaanjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Deze wijziging betekent meer tijd, kosten en onzekerheid voor iedereen die wil bouwen – je hebt mogelijk wildvriendelijke omheiningen, beperkingen op het kappen van bomen of andere maatregelen nodig om goedkeuring te krijgen. Voor verkopers van bouwgrond of oudere woningen is het nu verstandig om deze zaken vooraf te regelen (bijvoorbeeld een bestemmingsplancontrole aanvragen) om kopers zekerheid te geven over wat er op een perceel mogelijk is kwjacksonhole.com.

Een andere verhaallijn rond bestemmingsplannen is de voortdurende strijd tussen ontwikkeling en behoud. De Northern South Park-sage is daar een goed voorbeeld van: dit 225 hectare grote ranchperceel aan de zuidrand van Jackson werd lange tijd gezien als de “laatste plek” voor grootschalige ontwikkeling. Na jaren van debat keurden de autoriteiten in maart 2024 nieuwe bestemmingsplannen goed om daar tot 1.437 woningen toe te staan (met een vereiste van 70% betaalbare/arbeidswoningen)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. In mei 2025 keurde de county het eerste masterplan voor een deel van dit gebied goed, met voorwaarden voor wildcorridors, parken en gefaseerde bouw van woningen met eigendomsbeperking buckrail.com buckrail.com. Dit is een historische verschuiving: het betekent dat we in het komende decennium een nieuwe wijk zullen zien verrijzen, mogelijk met meer dan 1000 woningen voor lokale werknemers. Voor de markt kan dit het aanbod (voornamelijk in de betaalbare categorie) tegen 2027–2028 iets vergroten, en het toont de politieke wil om het woningtekort aan te pakken. Het ging echter niet zonder weerstand – natuurbeschermingsgroepen blijven waakzaam dat de ontwikkeling voldoet aan het Jackson Comprehensive Plan, en bescherming van wilde dieren blijft van het grootste belang. Zo wees de gemeenteraad in augustus 2025 een verzoek tot herbestemming af voor een 2,6 hectare grote heuvel (de “Simon Pit”) die een ontwikkelaar wilde veranderen van landelijk naar hoogbouw wonen/commercieel buckrail.com buckrail.com. Onder verwijzing naar het aardverschuivingsrisico en zorgen over het leefgebied (een nieuw staatsgeologisch onderzoek bestempelde het als hoog risico), kozen de autoriteiten ervoor het als laagbouw open ruimte te behouden buckrail.com buckrail.com. Dit onderstreept dat milieufactoren soms zwaarder wegen dan de woningbehoefte op bepaalde percelen.

Daarnaast heeft de Town of Jackson’s moratorium op grote gebouwen (ingesteld in juni 2024) alle nieuwe commerciële projecten van meer dan 35.000 ft² in het centrum stopgezet totdat de stad haar LDRs heeft bijgewerkt jacksonwy.gov. Gedurende eind 2024 en 2025 hebben stadsplanners en raadsleden gewerkt aan nieuwe ontwerprichtlijnen – waarschijnlijke uitkomsten zijn strengere hoogtebeperkingen, terugliggende bovenverdiepingen en vereisten voor publieke voordelen bij grote projecten. Het moratorium zou eind 2024 aflopen nadat deze updates zijn aangenomen jacksonwy.gov, en tegen de herfst van 2025 moeten ontwikkelaars zich aan de herziene regels houden. Voor kopers en verkopers hebben deze bestemmingsplanningsnuances indirecte effecten: ze bepalen het toekomstige aanbod. Hoe strenger en trager het goedkeuringsproces, hoe waardevoller bestaande panden op toplocaties worden (door schaarste). Omgekeerd, wanneer een groot nieuw project zoals een hotel of appartementencomplex wordt goedgekeurd, kan dit extra aanbod toevoegen dat de prijsstijging in dat segment enigszins afremt. Op de hoogte blijven van wijzigingen in de bestemmingsplannen van Jackson/Teton County is dus belangrijk voor marktdeelnemers, en velen doen dit via openbare vergaderingen of lokaal nieuws – een typisch Jackson Hole-mengsel van kleinschalige burgerparticipatie en vastgoed met hoge waarde.

Infrastructuur en maatschappelijke investeringen

De snelle groei van vastgoed en toerisme stelt de infrastructuur van Jackson Hole op de proef, maar er zijn verschillende grote investeringen en projecten gaande om de capaciteit en levenskwaliteit te verbeteren:

  • Vervoer: Verkeersopstoppingen, vooral langs Highway 22 en richting Jackson, zijn een knelpunt. Als reactie hierop is in april 2025 gestart met het grote Stilson Transit Center and Park-n-Ride-project. Dit zal een vervoersknooppunt met 400 parkeerplaatsen, overdekte fietsenstalling en een eigen verkeerslicht creëren bij WY-390 (de Teton Village-weg) tetonbuildgrant.com. Het idee is dat bezoekers en werknemers buiten de stad parkeren en met pendelbussen (START-bussen) naar Jackson of het skiresort reizen, waardoor het autoverkeer afneemt. De county heeft federale BUILD-subsidie binnengehaald en zelfs Jackson Hole Mountain Resort betrokken (dat grond heeft gedoneerd) om dit mogelijk te maken tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Eind 2025 was de bouw zichtbaar gevorderd, met bestrating en opgaande structuren tetonbuildgrant.com. Dit vervoersknooppunt moet in 2026 operationeel zijn, wat merkbaar de verkeersdrukte op de snelweg kan verminderen en de reistijden kan verbeteren – een pluspunt voor vastgoed in Wilson/Village en voor iedereen die zich zorgen maakt over de groeipijnen van Jackson.
  • Wegen en bruggen: Het Wyoming DOT is bezig met het upgraden van Highway 22, de belangrijkste oost-westverbinding. In 2025 hebben ze een nieuwe Snake River-brug op WY-22 voltooid en waren ze bezig met het afronden van het asfalteren en de aansluitingen dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Ze hebben ook grote stabilisatiewerkzaamheden uitgevoerd aan de “Teton Pass Big Fill Slide” – een aardverschuivingsgevoelig wegdeel naar Idaho – om ervoor te zorgen dat deze route veilig en open blijft dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Deze verbeteringen zorgen voor betere veerkracht en capaciteit op routes waar zowel de lokale bevolking als luxe huiseigenaren op vertrouwen. Een soepelere WYO-22 met een bredere brug, plus een veiligere Teton Pass, maken buitengebieden (zoals Teton Valley, ID, of westelijke wijken van WY) beter bereikbaar en daardoor aantrekkelijker voor ontwikkeling (voor zover toegestaan).
  • Vliegveld: Jackson Hole Airport (JAC) is de toegangspoort voor veel luxe kopers en toeristen, en krijgt upgrades. In 2022 sloot het vliegveld voor de reconstructie van de startbaan, en in 2025 ging een reeks projecten verder, waaronder een uitgebreid ontdooiingsplatform en verbeterde taxibanen jacksonholeairport.com om winteroperaties efficiënter te laten verlopen. Ook werd een oude hangar gesloopt om een nieuw administratie- en FBO-terminalgebouw te bouwen, met als doel een hypermoderne, milieuvriendelijke faciliteit in 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Deze investeringen helpen het vliegveld om groei op te vangen (het aantal passagiers bereikte de afgelopen jaren records) zonder extra geluidsoverlast of vertragingen. Voor vastgoed is een goed functionerend vliegveld cruciaal – het ondersteunt de tweedehuizenmarkt (snelle toegang voor eigenaren) en de vraag naar toeristische verhuur.
  • Openbare voorzieningen: De stad en het graafschap, die recentelijk veel belastinginkomsten hebben ontvangen, hebben ook geïnvesteerd in civiele infrastructuur. Een nieuw Teton County Justice Center werd goedgekeurd in 2025, om het gerechtsgebouw en de gevangenis in het centrum uit te breiden en te herbouwen jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Er lopen ook projecten om nutsvoorzieningen, fietspaden (de Greater Yellowstone Trail-verbinding door Wilson werd voltooid in 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), en parken te verbeteren. Hoewel deze zaken de vastgoedprijzen niet direct beïnvloeden, verhogen ze de levenskwaliteit die mensen naar Jackson Hole trekt.

Kortom, de infrastructuur loopt geleidelijk in op de ontwikkeling. Dit is een positieve trend voor de vastgoedvooruitzichten: het betekent dat de vallei groei iets beter aankan, wat zowel lokale bewoners aanmoedigt om te blijven als nieuwkomers om te investeren. Toch zal infrastructuur waarschijnlijk een beperkende factor blijven – er is maar één grote weg in/uit en een beperkte capaciteit in de smalle Jackson-vallei. De gemeenschap probeert een evenwicht te vinden: investeren in slimme infrastructuur (bijv. openbaar vervoer, huisvesting voor werknemers) om de druk te verlichten, maar overbebouwing vermijden zodat het milieu en het karakter die Jackson Hole bijzonder maken, behouden blijven.

Milieu- en politiek klimaat

Ten slotte beïnvloeden milieu- en politieke factoren de markt diepgaand. Teton County staat bekend om zijn conserveringsethiek – 97% van het land is openbaar (nationale parken, nationaal bos, reservaten) jacksonhole-real-estate.com, en zelfs een groot deel van het privébezit valt onder natuurbeschermingsclausules. Dit zorgt voor een inherente schaarste aan ontwikkelbare grond, waardoor waardestijging van onroerend goed op de lange termijn feitelijk wordt gegarandeerd naarmate de vraag toeneemt. Kopers zijn zich hier zeer van bewust: eigendom in Jackson Hole is vergelijkbaar met het bezitten van een stukje van een bijna eindige voorraad. Politieke leiders en kiezers hebben consequent beleid gesteund dat open ruimte en wilde dieren beschermt. Bijvoorbeeld, wanneer opwaardering van bestemmingsplannen wordt toegestaan (zoals bij Northern South Park), gaat dit gepaard met strenge eisen voor parken, wildcorridors en beperkte bebouwing buckrail.com buckrail.com. Er is een actieve Jackson Hole Conservation Alliance en andere groepen die bouwvoorstellen nauwlettend volgen. Verwacht voortdurende discussies over onderwerpen als de uitbreiding van Snow King Mountain (die controversieel was maar nu grotendeels is afgerond), voorgestelde gondels of skiliften, en elke poging om geliefde landschappen aan te tasten.

Een milieufactor met mogelijk effect op onroerend goed is klimaat en natuurlijke risico’s. Het klimaat van Jackson Hole is over het algemeen koud en sneeuwrijk – ideaal om te skiën, hoewel droogte en bosbranden in het bredere Westen zorgen baren. De vallei zelf heeft enige bosbrandrisico op de beboste hellingen, maar grote branden komen hier minder vaak voor dan in drogere gebieden. In plaats daarvan zijn overstromingen (door smeltwater of hevige regen) en aardverschuivingen de natuurlijke gevaren die waarschijnlijker onroerend goed beïnvloeden. De kaarten van de Wyoming Geological Survey uit 2023 over gevoeligheid voor aardverschuivingen hebben ertoe geleid dat de provincie zeer voorzichtig is met het goedkeuren van bouwprojecten op steile hellingen buckrail.com. Zoals we zagen bij de afwijzing van Simon Pit, kan een verhoogd bewustzijn van geologische risico’s een project direct stilleggen buckrail.com buckrail.com. Kopers die naar kavels op hellingen of huizen aan een klif kijken, raadplegen nu routinematig deze kaarten en hebben mogelijk technische studies nodig – wat een afschrikmiddel of een onderhandelingspunt over de prijs kan zijn.

Aan het politieke front zijn de staats­politiek van Wyoming behoorlijk pro-ontwikkeling en gericht op eigendomsrechten, vergeleken met de lokale politiek van Jackson. Er zijn discussies geweest in het staatsparlement over het beperken van lokale bestemmingsplannen om gemeenschappen te dwingen meer woningen toe te staan (een trend die ook in andere staten te zien is) wyofile.com. Hoewel er tot 2025 niets drastisch is aangenomen, zou een dergelijke maatregel Jackson kunnen beïnvloeden door bestemmingsplannen mogelijk iets te verruimen. Gezien de invloed en unieke omstandigheden van Jackson Hole is het echter waarschijnlijker dat de gemeenschap de strikte controle behoudt. Een recent voorbeeld: de staat overwoog wetgeving om de drempel te verlagen voor buren om bezwaar te maken tegen herbestemming (waardoor het makkelijker wordt om te herbestemmen voor hogere dichtheid), bekend als de Smith-Collins-amendementen wyofile.com. Natuurbeschermingsgroepen kwamen in actie om ervoor te zorgen dat milieuoverwegingen centraal blijven staan bij dergelijke veranderingen jhalliance.org jhalliance.org. De uitkomst van deze politieke stromingen zal mede bepalen hoeveel nieuwe woningen er kunnen worden gecreëerd zonder rechtszaken of referenda.

Samengevat: het milieu en de politieke ethos van Jackson Hole fungeren zowel als bescherming als poortwachter voor onroerend goed. Ze behouden het prachtige decor en de exclusiviteit die de markt zo aantrekkelijk (en duur) maken, maar leggen ook een groeilimiet op die het tekort aan aanbod kan verergeren. Marktdeelnemers, vooral ontwikkelaars en investeerders, moeten hier zorgvuldig mee omgaan – vaak door samen te werken met lokale organisaties of bij te dragen aan gemeenschapsdoelen (zoals huisvesting voor werknemers of natuurbescherming) om steun te krijgen voor hun projecten. Voor de doorsnee koper of verkoper vormen deze factoren de achtergrond voor de langetermijnstabiliteit van de markt: men kan er redelijk zeker van zijn dat er geen plotselinge overbebouwing of verlies van natuurlijke schoonheid zal zijn die de vastgoedwaarde ondermijnt. Integendeel, de politieke inzet voor natuurbescherming zorgt er feitelijk voor dat onroerend goed in Jackson Hole een gewild en kostbaar bezit zal blijven in de toekomst.

Langetermijnvooruitzichten (2025–2028)

Vooruitkijkend tot 2028 is de vastgoedmarkt van Jackson Hole gepositioneerd om sterk te blijven, met enige evolutie richting meer balans. Belangrijke elementen van de langetermijnvooruitzichten zijn onder meer:

  • Aanhoudend hoge vraag: De fundamentele aantrekkingskracht van Jackson Hole – natuur van wereldklasse, recreatie en de belastingvoordelen van Wyoming – verdwijnt niet. Sterker nog, de opkomst van werken op afstand en de voortdurende vermogensgroei in de VS kunnen meer vermogende particulieren naar plaatsen als Jackson brengen. Tenzij er een grote recessie komt, zal de vraag waarschijnlijk hoog blijven, vooral naar luxe woningen en nieuw aanbod. De reputatie van de vallei als veilige haven voor vermogen (zowel financieel als qua levenskwaliteit) werd tijdens de pandemie bevestigd en zal waarschijnlijk blijven bestaan. Internationale kopers kunnen ook toenemen als reizen weer volledig normaliseert.
  • Geleidelijke Toename van het Aanbod (Voornamelijk Gericht): Aan de horizon zullen we nieuwe voorraad langzaam zien binnenkomen uit reeds goedgekeurde projecten. De Northern South Park-ontwikkeling, bijvoorbeeld, zou meer dan duizend woningen kunnen toevoegen, maar die zullen in fasen worden gebouwd, waarschijnlijk tot in de late jaren 2020, en grotendeels onder speciale programma’s aan lokale bewoners worden verkocht. Evenzo zullen nieuwe appartementen bij Snow King of toekomstige hotel-appartement hybrides enkele marktconforme eenheden toevoegen. De pijplijn van 219 personeelswoningen die klaar zijn in 2025 tetoncountywy.gov en meer in de daaropvolgende jaren (sommige vermeld voor 2026 in het Housing Supply Plan tetoncountywy.gov) zal helpen essentiële werknemers te behouden en misschien de huurhausse iets temperen. Deze toevoegingen zijn echter relatief klein in het grote geheel en voornamelijk met gebruiksbeperking of niche. Ze zullen waarschijnlijk de prijzen van vrij op de markt verkrijgbare woningen niet significant beïnvloeden – ze voorzien meer in de behoeften van de gemeenschap dan dat ze investeringskansen creëren. Kortom, het aanbod zal groeien, maar er komt geen golf van nieuwbouw vanwege het regelgevend klimaat. De voorraad te koop staande woningen zal daarom historisch gezien aan de lage kant blijven, zelfs als deze verbetert ten opzichte van de extreem lage niveaus van 2021–2022.
  • Prijsontwikkeling: Gematigde Groei, Geen Bubbel: Na de stabilisatie in 2023–2025 verwachten veel experts dat de huizenwaarden in Jackson Hole weer een bescheiden stijging zullen doormaken op jaarbasis tot 2028. We zouden iets kunnen zien als een lage tot midden enkele cijfers procentuele waardestijging per jaar gemiddeld, wat duurzamer is dan de sprongen van 20–30% in het begin van de jaren ’20. Luxeobjecten kunnen zelfs stabiliseren of zeer langzaam in waarde stijgen, vooral als er meer luxe-aanbod op de markt komt en kopers meer keuze hebben (de luxevoorraad in het midden van 2025 was 31% hoger dan het jaar ervoor kwjacksonhole.com, wat wijst op een klein overschot in het $8M+ segment). Dat gezegd hebbende, de ondergrens voor prijzen is vrij stevig – het beperkte land en de vermogende eigenaren maken een crash zoals in 2008 zeer onwaarschijnlijk. Jackson Hole is historisch gezien zelfs geïsoleerd: zelfs tijdens nationale recessies daalt het volume, maar blijven de prijzen beter op peil dan elders. Een mogelijk scenario tegen 2028 is een lichte verschuiving naar een kopersmarkt in sommige segmenten als de rente hoog blijft en meer verkopers besluiten te verkopen op het hoogtepunt. Het Sotheby’s Resort Report signaleerde de eerste tekenen van een mogelijke “kopersmarkt voor het eerst in jaren” die zich aftekent jacksonhole-real-estate.com. Dit zou zich uiten in langere verkooptijden en meer onderhandelingen, in plaats van directe prijsdalingen. Tegen 2028 zouden we een evenwicht kunnen zien waarbij kopers meer onderhandelingsruimte hebben en de jaarlijkse prijsstijgingen bescheiden zijn, maar de waarden nog steeds op record- of bijna recordniveaus liggen in nominale termen.
  • Huur- & Investeringsvooruitzichten: De markt voor vakantieverhuur zal naar verwachting robuust blijven tot en met 2028. Het toerisme naar Jackson Hole (en Grand Teton/Yellowstone) zal waarschijnlijk zeer sterk blijven; er is ook een trend waarbij meer welvarende reizigers kiezen voor het huren van een huis in plaats van een hotel, wat gunstig is voor STR-eigenaren. Tenzij de county strikte nieuwe STR-beperkingen invoert (wat momenteel niet op de agenda staat, maar de druk vanuit de gemeenschap wordt in de gaten gehouden), zal het bezitten van een Airbnb-achtig pand in Jackson solide rendement blijven opleveren. Langetermijnverhuur kan iets versoepelen als die huisvestingsprojecten voor werknemers doorgaan, maar gezien de banengroei en geen tekenen van overaanbod, zullen de huren waarschijnlijk langzaam blijven stijgen, wat de investeringswaarde ondersteunt. Eén X-factor is de bredere economie: als er een recessie komt, kan het vakantietoerisme dalen, waardoor de inkomsten uit kortetermijnverhuur tijdelijk afnemen – maar zelfs in recessies blijven de echt welvarende segmenten vaak reizen, en Jackson Hole richt zich op het hogere segment toerisme.
  • Rente en Financiering: De rentestand in 2025 heeft de vraag in het middensegment wat getemperd, maar voor 2026–2027 verwachten veel prognoses dat de rente weer zal normaliseren naarmate de inflatie wordt beteugeld. Als de hypotheekrente bijvoorbeeld in 2027 weer in het bereik van 4–5% komt, kan dat een nieuwe golf kopers losmaken die eerder aan de zijlijn stonden. De kopersmarkt in Jackson is minder rentegevoelig (bedenk dat ongeveer 79% van de recente aankopen in sommige periodes contant is betaaldjacksonholerealestatereport.com), maar het middensegment en lokale doorstromers worden zeker beïnvloed door financiering. Dus, lagere rentes kunnen de activiteit en prijzen in appartementen en eengezinswoningen onder de ~$3M verhogen doordat meer mensen concurreren. Omgekeerd, als de rente hoog blijft of verder stijgt, zal Jackson zich mogelijk nog meer richten op contante kopers/investeerders, en kan het volume dalen terwijl de prijzen aan de bovenkant stagneren. De macro-economie zal dus een rol spelen, maar gezien de welvaart in deze markt, zal het effect meer zichtbaar zijn in het aantal transacties dan in drastische prijsschommelingen.
  • Gemeenschaps- en Politieke Vooruitzichten: In 2028 zullen sommige huidige initiatieven (zoals Northern South Park, verbeteringen in het openbaar vervoer, enz.) zijn gerealiseerd, hopelijk verlicht dit de groeipijnen die Jackson heeft ervaren (verkeer, personeelstekorten). De gemeenschap zal waarschijnlijk blijven worstelen met de vraag hoe groei op haar eigen voorwaarden te verwelkomen. We zouden extra regels kunnen zien, zoals strengere energie-eisen voor nieuwbouwwoningen (om duurzaamheid aan te pakken) of zelfs beperkingen op de grootte van villa’s (een discussie die periodiek opduikt nu er huizen van 15.000 sq ft verrijzen in een regio die bekend staat om zijn natuurlijke schoonheid). Milieuwijzigingen, zoals kortere winters of veranderde sneeuwvalpatronen door klimaatverandering, kunnen ook subtiel invloed hebben op het vastgoed – als het skiseizoen korter wordt, kan de zomer nog dominanter worden, wat de verhuurpatronen verschuift; of meer rook van bosbranden in de zomer (zoals af en toe voorkomt) kan de aantrekkelijkheid aan de randen beïnvloeden. Dit is speculatief, maar het is de moeite waard om als langetermijnfactoren te benoemen.

Al met al is de vooruitzichten voor 2025–2028 voor onroerend goed in Jackson Hole er een van aanhoudende kracht met een vleugje stabilisatie. Deze markt groeit van de gekte naar een fase waarin kwaliteit, en niet alleen kwantiteit, de doorslag geeft: de beste panden met een gerechtvaardigde prijs zullen van eigenaar wisselen, nieuwe ontwikkelingen zullen doordacht en langzaam plaatsvinden, en de waarden zullen waarschijnlijk in een gezond, zij het niet buitensporig, tempo stijgen. Voor kopers kunnen de komende jaren betere momenten om te kopen bieden – meer aanbod dan tijdens de schaarste van 2021, en mogelijk minder concurrentie op te hoog geprijsde woningen. Voor verkopers is het nog steeds een uitstekende markt om winst te realiseren, maar de verwachtingen moeten worden bijgesteld (dubbele-cijferige jaarlijkse waardestijgingen liggen waarschijnlijk voorlopig achter ons). En voor de gemeenschap is de hoop dat Jackson Hole in 2028 nog steeds de buitengewone bergstad is die het nu is – exclusief maar inclusief waar het telt, ontwikkeld maar niet overontwikkeld, en voortdurend balancerend tussen economie en ecologie. Dat evenwicht zal, zoals altijd, de uiteindelijke koers van de vastgoedmarkt bepalen.

Bronnen

Roman Bednarski