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호황인가 침체인가? 잭슨홀의 놀라운 2025 부동산 트렌드와 2028 전망

9월 26, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

주요 사실

  • 주택 가격 소폭 하락: 잭슨홀의 중간 매매가는 2025년 중반 약 178만 달러로, 2024년 최고점 대비 연간 약 11% 하락했으나, 평균 매매가는 계속해서 약 430만 달러로 고가를 유지하고 있습니다. 이는 고급 주택 거래가 지속되고 있기 때문입니다 kwjacksonhole.com. 팬데믹 이후 가격이 다소 진정되었음에도(2024년 평균 가격이 2023년 대비 4.8% 하락 jacksonhole-real-estate.com), 가격은 여전히 최고 수준에 가깝고 고급 주택은 일상적으로 1,000만~2,000만 달러를 상회합니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • 거래 회복 및 거래액 증가: 2023년의 조용한 시기를 지나, 2025년에 거래 활동이 증가했습니다. 2025년 상반기에는 2024년 같은 기간 대비 약 8% 더 많은 거래가 이루어졌으며 kwjacksonhole.com, 총 거래액은 연간 기준으로 14~16% 증가했습니다 kwjacksonhole.com. 고가 주택 거래가 시장을 주도했으며 – 2025년 1분기 단독주택 거래의 약 75%가 500만 달러 이상이었습니다 kwjacksonhole.com – 하지만 중간 가격대 콘도/타운홈 거래도 약 30% 증가하며 가격이 안정세를 보였습니다 kwjacksonhole.com.
  • 재고 부족 완화: 재고는 여전히 역사적으로 부족하지만 개선되고 있습니다. 2025년 중반의 활성 매물은 전년 대비 약 16% 증가(283건) kwjacksonhole.com로, 팬데믹 이후 재고 부족 사태에서 마침내 구매자들에게 약간의 선택권을 제공하고 있습니다. 그러나 공급은 여전히 고가 주택에 치우쳐 있습니다 – 예를 들어, 단독주택 매물의 40%가 800만 달러를 초과 kwjacksonhole.com하며, 300만 달러 이하의 입문용 매물은 드뭅니다(단독주택 매물의 약 23%에 불과kwjacksonhole.com). 코로나19 붐 기간에 매입한 많은 소유주들이 매도하지 않아 재고가 제한적입니다.
  • 투자자를 위한 임대 황금시장: 잭슨홀의 휴가 임대 시장은 로키산맥에서 가장 높은 수익률을 자랑합니다. 단기 임대 부동산(Airbnb)은 연평균 약 $70,800의 수익과 높은 $562의 1박 요금, 약 46%의 점유율airroi.com airroi.com을 기록합니다. 단기 임대가 허용된 주택에 대한 수요가 매우 높으며, 이러한 부동산은 2025년 초 전체 콘도/타운홈 매매의 약 45%를 차지했습니다kwjacksonhole.com. 연중무휴 리조트로 관광이 호황을 누리면서, 주택 가격 상승에도 불구하고 일반적인 자본수익률은 여전히 매력적입니다.
  • 신규 개발 붐: 개발업자들은 잭슨의 미래에 큰 베팅을 하고 있습니다. 대형 프로젝트들이 추진 중입니다 – 노스 캐시 스트리트에 109개 객실의 고급 호텔 + 콘도 (2025년 중반 승인) jacksonwy.gov에서부터 스노우 킹 마운틴에 60개의 신규 리조트 콘도(근로자용 12세대 포함) jacksonwy.gov까지 다양합니다. 1,400채 이상의 신규 주택(70%는 지역 주민을 위한 소유권 제한) 이 노던 사우스 파크 계획에서 승인되었으며, 이는 수십 년 만에 잭슨 최대의 주택 개발입니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 그리고 2025년 초 기준 219세대의 저렴/근로자용 주택이 건설 중으로, 지역 주택난 해소에 도움을 주고 있습니다 tetoncountywy.gov. 이러한 개발들은 2026~2028년까지 주택 부족을 완화하고 시장을 현대화하는 것을 목표로 하고 있습니다.
  • 용도지역 및 정책 변화: 지역 당국은 성장을 엄격히 관리하고 있습니다. 2024년 잭슨 타운은 다운타운 내 35,000평방피트 이상의 신규 상업 건물에 대한 모라토리엄을 시행하여, 토지 이용 규정이 개정될 때까지 대형 프로젝트를 억제했습니다 jacksonwy.gov. 티턴 카운티도 2025년에 자연자원 오버레이를 카운티 전체로 확대하여, 모든 부동산이 이제 허가 시 환경 심사를 받게 되었습니다jacksonholerealestatereport.com. 더 엄격한 야생동물, 경사, 서식지 보호(생태 민감도에 따른 단계별 심사 포함)가 향후 개발에 영향을 미칠 것입니다jacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. 한편, 주 및 지역 당국은 보존과 근로자 주택 수요의 균형을 맞추기 위해(노던 사우스 파크와 같은) 주택 친화적 정책을 추진하고 있습니다.
  • 인프라 업그레이드 진행 중: 부동산 성장과 함께 인프라 투자도 활발히 이루어지고 있습니다. 22번 고속도로의 도로 공사(새로운 스네이크 리버 다리, 티턴 패스 산사태 복구)는 주요 통로를 개선하고 있습니다 dot.state.wy.us dot.state.wy.us. 2025년에는 Stilson(윌슨 근처)에 2,100평방피트 규모의 환승센터와 400대 주차장 건설이 시작되어, 잭슨과 티턴 빌리지로의 교통량 감소를 목표로 하고 있습니다 tetonbuildgrant.com. 잭슨 홀 공항은 2026년까지 안전성과 수용 능력 향상을 위해 다년간의 업그레이드(활주로 보수, 제빙장 확장, 신규 행정 시설)를 진행 중입니다 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. 대중교통, 도로, 공항에 대한 이러한 투자는 장기적인 접근성을 높여 관광, 통근자, 부동산 가치 모두에 도움이 됩니다.
  • 2028년까지의 전망 – 강하지만 선별적: 잭슨홀의 부동산 흐름은 강세를 보이지만 점차 완화되고 있습니다. 공급 제약 – 티턴 카운티 토지의 약 3%만이 민간 개발이 가능(97%는 보호된 공공 토지) jacksonhole-real-estate.com – 이로 인해 높은 부동산 가치는 계속 유지될 것입니다. 2028년까지 주택 가격은 높은 수준을 유지하거나 소폭 상승할 것으로 예상되며, 폭락하지는 않을 전망입니다. 이는 와이오밍의 세제 혜택과 알파인 라이프스타일을 원하는 부유한 구매자들의 지속적인 수요 덕분입니다(와이오밍은 주 소득세가 없음 jacksonhole-real-estate.com). 그러나 팬데믹 이후의 열기는 더 균형 잡힌 시장으로 식었습니다: 2021년보다 구매자들이 더 많은 협상력을 갖게 되었고, 판매자들은 매물을 유치하기 위해 전략적으로 가격을 책정해야 하며, 재고가 점차 늘어나고 있습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 경제 상황도 영향을 미칠 것입니다 – 2023~24년에는 높은 금리로 인해 구매자들이 신중해졌으나, 2026년까지 금리가 완화된다면 새로운 수요가 촉발될 수 있습니다 kwjacksonhole.com. 임대 투자자들은 견고한 수익률이 지속될 것으로 보이나, 단기 임대에 대한 새로운 지역 규제는 변수로 남아 있습니다. 전반적으로, 큰 경기 침체가 없다면, 잭슨홀은 2028년까지 초고급 시장의 위상을 유지할 것으로 보이며, 점진적 성장, 지속적인 고급 개발, 그리고 이 산악 지역을 선호하는 라이프스타일 구매자와 투자자들의 꾸준한 관심이 이어질 것입니다.

시장 개요 (2025)

2025년 잭슨홀의 부동산 시장은 전환점에 있습니다. 2020~2021년의 급등 이후, 지난 1년간은 점진적인 정상화가 이루어졌습니다. 가격은 역대 최고치에서 소폭 하락했으며, 여전히 공급이 부족하지만 재고가 드디어 늘어나면서 더 균형 잡힌 시장의 조짐이 보이고 있습니다. 2025년 상반기에는 2024년보다 눈에 띄게 높은 거래량을 기록하며, 높은 금리에도 불구하고 구매자 신뢰가 회복되고 있음을 보여줍니다 mountainstandardrealty.com. 구매자와 판매자 모두 전략을 조정하고 있습니다: 선택지가 늘어나면서 구매자는 협상력을 일부 회복하고, 판매자는 현실적인 가격 책정과 부동산 준비가 보상받는 더 까다로운 시장에 직면하고 있습니다.

2025년의 판도를 정의하는 여러 가지 역학이 있습니다:

  • 럭셔리 시장의 견고함, 중간 시장의 부활: 초고가 세그먼트는 여전히 견고합니다. 잭슨홀은 미국 산악 지역 중 가장 비싼 시장 중 하나였으며, 최근까지 애스펀에 이어 두 번째였습니다 jacksonhole-real-estate.com. 2024년에는 다른 지역의 가격이 더 크게 급등하면서 평균 가격 기준으로 5번째로 높은 리조트 시장으로 내려앉았습니다 jacksonhole-real-estate.com. 하지만 분명한 것은 – 대표급 고가 주택에 대한 수요는 여전히 지속되고 있다는 점입니다. 2025년 현재까지 주택 거래 4건 중 거의 1건이 1,000만 달러를 초과했습니다 kwjacksonhole.com. 이로 인해 평균 매매가는 일부 분기에서 400만~600만 달러 수준을 유지했습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 동시에, 중간 가격대 시장(예: 콘도 및 현지 가족 주택)이 침체기를 지나 다시 활기를 띠고 있습니다. 2025년 1분기에는 콘도/타운홈 거래가 전년 대비 20% 증가했습니다 kwjacksonhole.com. 이는 가격이 안정되고 일부 매도자가 거래 조건에 더 유연해졌기 때문입니다 kwjacksonhole.com. 코로나19 광풍 속에 가격에 밀려났던 구매자들이 조심스럽게 다시 시장에 진입하고 있습니다. 특히 2025년 초 모기지 금리가 소폭 하락(7% 미만)하면서 신뢰가 높아졌기 때문입니다 kwjacksonhole.com.
  • 재고: 구매자에게 더 많은 숨통을: 2025년의 가장 큰 변화 중 하나는 매물 주택의 증가입니다. 연중 중반에는 약 283건의 활성 매물이 있었으며, 이는 1년 전보다 약 16% 증가한 수치입니다 kwjacksonhole.com. 이는 기록적인 매물 부족 이후 매우 필요했던 공급 증가를 의미합니다. 2022년 초에는 극소수의 매물을 두고 입찰 경쟁이 벌어졌던 것을 떠올려보세요. 이제 신규 매물이 (특히 여름에) 더 꾸준히 시장에 나오면서, 구매자들은 더 많은 선택권을 갖게 되었습니다. 모든 세그먼트가 똑같이 공급되는 것은 아니지만, 입문 및 중간 가격대는 여전히 공급 부족입니다. 단독주택의 경우 약 300만 달러 미만의 매물은 빠르게 팔리며, 2025년 중반 기준 전체 매물의 약 23%에 불과했습니다 kwjacksonhole.com. 고가 매물이 가장 많이 증가했는데, 많은 주택 소유주들이 프리미엄 가격에 시장을 시험하고 있기 때문입니다. 실제로 등록된 주택의 40% 이상이 800만 달러 초과를 호가하고 있습니다 kwjacksonhole.com. 상위 가격대의 매물 과잉으로 인해 고급 주택 판매자는 경쟁에 직면하고, 약 500만~800만 달러 이상의 주택을 찾는 구매자는 과거보다 더 많은 협상력을 갖게 되었습니다. 전반적으로 재고 증가는 크지 않지만, 극단적인 판매자 우위 시장에서 점차 중립적인 시장으로 시장을 이동시키고 있습니다.
  • 시장 분위기 – 조심스러운 낙관론: 2025년의 태도는 조심스러움과 낙관주의가 혼합된 모습입니다. 한편으로는, 거시경제적 불확실성(금리 상승, 주식 시장 변동성)으로 인해 2023년 말과 2024년 초에 일부 매수자와 매도자가 주저했습니다 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. 다른 한편으로, 잭슨홀은 그만의 독특한 매력 덕분에 많은 전국 시장을 능가하는 성과를 내고 있습니다 mountainstandardrealty.com. 2025년 중반에는, 현지 소비자 신뢰가 회복세를 보였는데, 이는 봄철 주식 시장의 상승과 이 지역의 가격이 오랜 기간 하락하지 않는다는 인식에 힘입은 것입니다 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. 부동산 중개인들은 “조용했던 시기의 ‘잠재 수요’가 이제 현실화되고 있다”고 보고합니다: 적정 가격에 나온 매물은 빠르게 거래되고, 인기 있는 중간 가격대 매물에는 다시 복수의 오퍼가 들어오고 있습니다. 동시에, 구매자들은 과열기 때보다 더 가성비를 중시하고 있습니다. 한 현지 중개인은 “요즘 구매자들은 가격에 매우 민감하다… 가격이 잘못 책정된 주택은 시장에 오래 남을 위험이 있다”고 언급했습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 실제로 1분기에는 판매된 주택의 평균 시장 체류일이 약 20% 감소했지만(매도자들이 현실적으로 가격을 조정한 결과), 현재 매물의 평균 시장 체류일은 훨씬 더 높았습니다. 이는 가격이 과도하게 책정된 매물들이 팔리지 않고 남아 있다는 신호입니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 이러한 분위기에서는 거래 양측 모두에게 정보에 기반한 전략적 접근이 보상을 받습니다.
요약하자면, 2025년의 시장은 여전히 높은 수준을 유지하고 있지만 정상화되고 있습니다. 수년 만에 처음으로, 매수자들은 당황하지 않고 협상과 점검을 할 수 있게 되었으며, 매도자들은 잭슨홀에서도 가격이 항상 직선으로 오르기만 하는 것은 아니라는 현실을 마주하고 있습니다. 2025년의 나머지 기간도 지속적으로 강한 활동이 예상됩니다. – 여름을 앞두고 계약 대기 매물이 2024년 대비 거의 38% 더 많았습니다 kwjacksonhole.com – 하지만 공급과 수요 사이에 더 건강한 균형이 형성되고 있습니다. 다음으로, 각 부동산 부문(주거용, 상업용, 투자용 부동산)과 각 시장 참여자 그룹이 주목해야 할 트렌드를 더 깊이 살펴보겠습니다.

주거용 부동산: 높은 가격과 치열한 경쟁

주거용 부동산(주택, 콘도, 토지)은 잭슨홀 시장의 핵심을 이루며, 2025년에는 이 부문에 미묘한 조정과 지속적인 강세가 혼재되어 나타났습니다. 세부 카테고리별로 살펴보면 다음과 같습니다:

단독주택

놀라운 급등 이후, 단독주택 가격은 높은 수준에서 안정세를 보이고 있습니다. 2025년 중반 기준 단독주택 중위 가격은 약 316만 달러에 달했습니다. 전년 대비 14% 상승한 수치입니다 kwjacksonhole.com – 이는 견고한 상승이지만, 2020~21년 동안의 연 30% 이상 급등에 비하면 훨씬 완만한 수준입니다. 평균 주택 매매가는 670만 달러까지 치솟았습니다 (전년 대비 +34%) kwjacksonhole.com. 이는 1,000만~2,000만 달러 이상의 초고가 거래 몇 건(2024년 말에는 5,000만 달러를 넘는 거래가 기록을 세움)에 의해 왜곡된 결과입니다 kwjacksonhole.com. 이 수치는 잭슨홀의 양면성을 보여줍니다: 소수의 초대형 거래가 ‘평균’ 가격을 좌우할 수 있습니다. 반면, 일반적인 가족 주택(물론 300만 달러짜리 집을 ‘일반적’이라고 할 수 있다면)은 더 안정적인 상승세를 보이고 있습니다.

중요하게도, 주택의 판매량은 여전히 건전하게 유지되고 있습니다. 2025년 초 단독주택 거래 건수는 대체로 보합세이거나 소폭 증가(+2% 전년 동기 대비, 연중 기준)하였으며 kwjacksonhole.com, 특히 2025년 1분기 거래량이 2024년 1분기 대비 47% 증가 kwjacksonhole.com한 점이 주목할 만합니다. 이는 매수자들이 늘어난 매물에 적극적으로 뛰어들었기 때문입니다. 거래의 상당 부분은 잭슨 시내 경계 내와 남쪽 지역 – Rafter J, Melody Ranch, 3 Creek Ranch와 같은 지역 – 에서 이루어졌으며, 이는 편의시설 인근 주택에 대한 강한 수요를 보여줍니다 kwjacksonhole.com. 또한 고가 매물의 급격한 소진도 있었습니다: 1분기 주택 매매의 거의 75%가 500만 달러 이상에서 이루어졌습니다 kwjacksonhole.com, 이는 부유한 매수자들이 기존 고급 주택과 신규 고급 주택을 계속 흡수하고 있음을 시사합니다. 한편, 현지인과 첫 주택 구입자들은 여전히 어려움을 겪고 있습니다: 150만~200만 달러 미만의 단독주택 거래는 매우 드물고, 그마저도 노후되었거나 잭슨 중심지 외곽에 위치한 경우가 많습니다. “잭슨 기준”에서조차 “합리적 가격”의 주택이 지속적으로 부족하기 때문에, 많은 근로자와 젊은 가족들은 이 구간에서 가격 부담으로 인해 진입이 어렵고, 특별 주택 프로그램(이후에 논의) 자격이 있어야만 가능합니다.

주택 판매자에게 2025년은 새로운 계산법을 요구합니다. 더 이상 무조건적인 열풍이 아니며, 현명한 가격 책정과 타이밍이 중요해졌습니다. 잘 준비된 주택이 적정(여전히 높긴 하지만) 가격에 시장에 나오면 빠르게 팔리고 있습니다 – 1분기 판매된 주택의 평균 DOM(시장 체류 기간)은 약 4.5개월로 단축 kwjacksonhole.com되었으며, 이는 수백만 달러대 부동산으로서는 빠른 편입니다. 반면, 가격이 과도하게 책정된 매물은 현재 7~8개월 이상 시장에 머물며 방문자도 거의 없습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 판매자들은 이에 더 전략적으로 대응하고 있습니다: 일부는 매물 등록 전 주택을 리프레시하거나 리노베이션하고, 다른 일부는 구매자 유입이 약할 경우 가격을 인하하고 있습니다. 판매자에게 긍정적인 점은, 잭슨의 높은 선호도 덕분에 전체 주택 가치가 여전히 역사적 고점에 근접해 있다는 점이며, 조건(전망, 위치, 즉시 입주 가능 상태 등)이 맞으면 여전히 복수의 관심 매수자를 만날 수 있습니다. 요약하면, 2025년 단독주택 시장은 변화에 잘 적응하는 이들에게 보상을 주는 시장으로, 몇 년 전의 무차별 경쟁 입찰 전쟁과는 달라졌습니다.

콘도 & 타운홈

콘도/타운홈 부문은 2025년에 강한 반등을 보이고 있습니다. 이 부문은 2022~23년에 식었으며(2021년 이후 약간의 가격 하락을 보인 유일한 부문이었습니다) kwjacksonhole.com, 하지만 금리가 안정되고 구매자들이 적응하면서 다시 급격히 회복되었습니다. 2025년 중반까지 콘도/타운하우스 매매는 전년 대비 약 29~30% 증가했습니다 kwjacksonhole.com. 이러한 매매의 상당수는 잭슨 시내에 집중되어 있는데, 이곳의 콘도는 세컨드 하우스 소유자와 현지인 모두에게 비교적 접근 가능한 진입점을 제공합니다 kwjacksonhole.com.

콘도/타운홈 가격은 잠깐의 조정 이후 다시 견고해졌습니다. 2025년 중반 기준 콘도 중위 가격은 약 119만 달러(전년 대비 약 +7%)입니다 kwjacksonhole.com, 그리고 평균 매매가는 대략 174만 달러입니다 kwjacksonhole.com. 이러한 평균치는 2025년에 고급 콘도 매매(럭셔리 스키 콘도, 티톤 빌리지의 신규 유닛 등)가 더 많았기 때문에 상승했습니다. 반면 2024년에는 더 많은 입문용 거래가 있었습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 실제로, 2025년 콘도 시장은 고급화로 기울었습니다. 100만 달러 미만 매매는 전체 콘도 거래의 약 30%에 불과했습니다 kwjacksonhole.com. 이는 저렴한 매물의 부족과 휴가용 주택이나 임대 투자로 활용할 수 있는 편의시설이 풍부한 콘도에 대한 강한 수요를 모두 반영합니다.

여기서 중요한 동인은 단기 임대 가능성입니다. 콘도 구매자 중 상당수는 투자자이거나, 사용하지 않을 때 자신의 유닛을 에어비앤비로 임대할 수 있기를 원하는 세컨드홈 수요자입니다. 야간 임대가 허용된 부동산(예: 타운 내 특정 지역 및 티턴 빌리지)은 극심한 수요를 보이고 있습니다. 2025년 초 기준, 전체 콘도/타운홈 거래의 약 45%를 차지합니다 kwjacksonhole.com. 구매자들은 성수기 관광 시즌에 수익을 올릴 수 있는 유연성 때문에 이러한 유닛을 선호합니다. 그 결과, 단기 임대가 허용되는 콘도는 종종 프리미엄이 붙고 빠르게 판매됩니다. 한 지역 보고서에 따르면, 가격이 안정적이고, 매물이 더 많아졌으며, 거래 속도가 빨라지면서 “모든 지표가 2025년 하반기 강세를 가리키고 있다. 특히 단기 임대 시장에서 수요가 높고, 잘 준비된 매물은 효율적으로 거래되고 있다”고 전했습니다. kwjacksonhole.com 즉, 임대가 가능한 위치에 있고 가격이 적절하다면 콘도는 빠르게 팔릴 가능성이 높습니다.

판매자 관점에서 콘도/타운홈 시장의 부활은 반가운 소식입니다. 모기지 금리 상승으로 매수자 풀이 줄었던 시기를 지나, 2025년에는 가장 인기 있는 유닛(특히 잭슨 시내의 리모델링된 콘도나 스키 인/스키 아웃 유닛)에 대해 다시 복수 오퍼 상황이 나타나고 있습니다. 다만, 판매자들은 이 시장의 양극화를 인식해야 합니다. 노후되었거나 야간 임대가 불가능한(디드 리스 트릭트) 콘도는 매수자 풀이 적어 더 경쟁력 있는 가격이 필요할 수 있는 반면, 고급 및 단기 임대 친화적 콘도는 다시 입찰 경쟁이 벌어지고 있습니다. 전반적으로, 콘도 부문의 회복세는 거래량 +20~30%, 가격은 전년 대비 약 7~17% 상승 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com하며, 2025년이 진행됨에 따라 잭슨홀 주거용 시장에 활력을 더하고 있습니다.

빈 토지 & 목장

잭슨홀의 빈 토지 시장은 기회가 제한적이고 장기적인 관점이 필요한 시장입니다. 티턴 카운티 내 사유지가 매우 적기 때문에, 토지 거래는 전체 거래의 가장 적은 비중(약 10~15%)을 차지합니다kwjacksonhole.com. 많은 필지는 위치가 외지고, 지형이 가파르거나, 규제 장벽이 있어 거래가 느리게 진행되고, 매매마다 가격 변동폭이 큽니다.

2025년 현재까지, 토지 매매량은 거의 변동이 없습니다: 연중에는 22건의 토지 거래가 있었으며, 전년 대비 단 한 건만 적었습니다 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. 그러나 올해는 판매된 토지의 구성이 더 크고 고급 부지로 치우쳤습니다. 주목할 만한 거래로는 1,780만 달러에 매물로 나온 70에이커 규모의 스네이크 리버 부지가 있었는데, 이는 기록상 가장 높은 가격대의 토지 거래 중 하나입니다 kwjacksonhole.com. 그 결과, 평균 토지 매매 가격은 전년 대비 약 60% 급등(필지당 450만 달러 이상)한 반면, 중위 토지 가격은 실제로 약 14% 하락하여 약 188만 달러가 되었습니다 kwjacksonhole.com. 표본 수가 적기 때문에 이러한 통계는 매우 변동성이 큽니다. 수백만 달러대의 목장 거래 몇 건만으로도 ‘평균’이 왜곡될 수 있습니다. 핵심은 귀중한 대형 부지는 여전히 엄청난 가격을 자랑한다는 점이며, 소형 부지는(가끔 시장에 나올 때) 수도 미설치나 접근성 문제 등 이슈가 있으면 더 낮은 가격에 거래될 수 있다는 것입니다.

토지 매물은 여전히 매우 제한적입니다. 대략 2025년 중반 기준 50~55개 필지가 시장에 나와 있었으며, 이전과 거의 변동이 없었습니다 kwjacksonhole.com. 수치상으로는 매매량에 비해 공급 과잉처럼 보일 수 있지만, 실제로는 각 필지가 고유합니다. 위치, 전망, 용도지역, 건축 가능성의 차이로 인해 구매자들은 진정으로 비교 가능한 선택지가 거의 없습니다. 많은 매물은 여러 시즌 동안 남아 있던 잔여지로, 종종 ‘최후의 선택지’(예: 특이한 위치나 심각한 건축 장애물)인 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고, 시장 회복의 신호가 보입니다: 2025년 중반 기준 계약 중인 필지 수가 2024년 중반 대비 167% 급증 kwjacksonhole.com했으며, 이는 2025년 말에 더 많은 토지 거래가 성사될 것임을 시사합니다.

토지 시장에 참여하는 누구에게나, 인내와 철저한 실사가 매우 중요합니다. 판매자들은 대체로 서두르지 않습니다 – 한 중개인은 “판매자들은 인내심이 많으며, 적합한 구매자가 나타나길 기다립니다… 반면, 구매자들도 신중하게 접근합니다”라고 말했습니다 kwjacksonhole.com. 새로운 카운티 규정은 복잡성을 더합니다: 자연자원 오버레이가 이제 카운티 전역에 적용되면서, 구매자는 해당 필지에 어떤 환경 조사나 완화 조치가 필요한지 고려해야 합니다jacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. 판매자 역시 개발 가능성을 과도하게 약속하지 않도록 이러한 규정을 이해할 것을 권고받고 있습니다 kwjacksonhole.com. 요약하자면, 잭슨의 토지 부문은 앞으로도 거래는 적지만 영향력 있는 거래가 계속될 것입니다 – 그리고 꿈에 그리던 집을 직접 짓고자 하는 이들은 성공을 위해 용도지역, 보존, 비용 등 수많은 도전을 헤쳐나가야 합니다. 토지의 장기적 가치 상승세는 계속될 것으로 보입니다. 그 이유는 단순합니다. “잭슨홀의 아름답지만 공급이 제한된 계곡에서는 더 이상 토지를 만들 수 없기” 때문입니다.

상업용 부동산: 한정된 공급, 신규 프로젝트 & 투자자 관심

주목을 받는 주거 부문과 비교할 때, 잭슨홀의 상업용 부동산은 시장에서 규모는 작지만 여전히 중요한 부분입니다. 이는 잭슨 시내의 소매 및 사무 공간, 호텔 및 숙박 시설, 일부 경공업 또는 복합 용도 지역을 포함합니다. 2025년 상업용 시장은 공실률이 낮고, 주요 입지에 대한 수요가 높으며, 신규 개발에 신중한 접근이 시 규제와 인프라 한계에 의해 영향을 받고 있습니다.

잭슨 시내 상업 중심지 – 타운 스퀘어 주변의 상점, 레스토랑, 갤러리를 떠올리면 –는 매우 제한된 매물 회전율을 보입니다. 많은 부동산이 현지 소유주나 투자자에 의해 오랫동안 보유되고 있는데, 이들은 세계적 관광지의 메인 스트리트 입지의 지속적 가치를 인식하고 있습니다. 그 결과, 상업용 건물이 매매되거나 임대 시장에 나올 때, 매우 높은 가격에도 불구하고 강한 관심을 받습니다. 캐시(Cache)나 브로드웨이(Broadway) 소매 공간 임대료는 관광객 유동 인구(특히 여름철) 덕분에 프리미엄 수준에 도달할 수 있습니다. 2024~25년에는 핵심 소매 공간의 공실률이 거의 없었습니다; 팬데믹 시기 점포 공실의 감소세는 관광 회복과 함께 완전히 반전되었습니다. 현지 사업체들은 여전히 높은 임대료라는 도전에 직면해 있지만, 부유한 방문객과 거주자 덕분에 잭슨의 경제는 지금까지 부티크, 아웃피터, 레스토랑, 미술관 등 활기찬 시내 상권을 유지하고 있습니다.

상업용 부동산에서 가장 큰 이슈 중 하나는 신규 숙박시설 개발입니다. 잭슨홀의 인기는 숙박 수요를 압박하고 있으며, 투자자들은 새로운 호텔과 복합 숙박 프로젝트를 계획하며 이에 대응하고 있습니다:

  • 주목할 만한 예로는 335 North Cache에 위치한 Mogul Capital 프로젝트가 있으며, 2025년 6월에 승인되었습니다. 이 프로젝트는 109개 객실의 호텔, 17개의 고급 콘도, 16개의 소유권 제한 근로자 주택, 그리고 레스토랑과 스파가 2.46에이커 부지에 들어설 예정입니다 jacksonwy.gov jacksonwy.gov. 이 프로젝트는 특별 승인이 필요했으며(여러 차례 시의회 회의를 거침), 궁극적으로는 지역사회 주택을 포함하는 타협안을 통해 지지를 얻었습니다.
  • 또 다른 예는 50 S. Millward 호텔 개발로, 지하 주차장을 포함한 66,000평방피트 규모의 호텔이 도심에 제안되었습니다 jacksonwy.gov. 2025년 중반 기준으로 스케치 플랜 심사 단계에 있으며, 관계자들은 주차 및 교통 영향에 대해 면밀히 검토하고 있습니다 jacksonwy.gov.
  • 스노우킹 마운틴(타운 한계 내)에서는 60개의 신규 단기 임대 콘도와 12개의 저렴한 콘도 계획이 2025년 7월에 승인되었습니다 jacksonwy.gov. 이로써 스노우킹 리조트 베이스의 숙박 옵션이 확대되어, 관광객 수용력과 지역 주택 공급이 동시에 늘어날 예정입니다.

공통점은 상업/숙박 프로젝트들이 근로자 주택을 포함하고, 승인 전 강도 높은 심사를 받고 있다는 점입니다. 잭슨 시의회와 카운티 커미셔너들은 무분별한 상업 성장에 반대 입장을 분명히 했으며, 프로젝트는 반드시 마을의 특성과 부합하고 영향 완화책을 마련해야 합니다. 실제로 2024년에는 도심 및 상업-주거 구역 내 35,000평방피트 초과 대형 상업 건물에 대해 임시 모라토리엄이 시행되었습니다 jacksonwy.gov. 이 일시 중단은 건물 크기, 높이, 디자인에 관한 토지 개발 규정(LDRs) 개정을 위한 시간을 확보하기 위한 조치였으며, 인프라에 부담을 주거나 소도시 분위기를 해칠 수 있는 대규모 개발을 방지하는 것이 목적이었습니다 jacksonwy.gov. 2024년 말과 2025년 동안, 시는 이 과정의 일환으로(공공 의견 수렴과 함께) 디자인 가이드라인과 구역 규칙을 업데이트하고 있습니다 jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

상업용 부동산 투자자에게 잭슨홀은 진입 장벽이 높지만 이를 극복할 수 있는 이들에게 상당한 상승 잠재력이 있는 전형적인 시장을 제공합니다. 캡 레이트는 일반적으로 낮으며 (이는 높은 부동산 가치와 안정적인 수익 흐름을 반영), 계곡 내 관광과 부의 꾸준한 성장은 장기적으로 강한 수요를 뒷받침합니다. 와이오밍 주 차원의 “저규제” 명성(기업 친화적 정책, 주 소득세 없음)은 테톤 카운티의 지역 규제에 의해 어느 정도 상쇄되는데, 이는 환경과 지역사회의 특성을 보존하기 위해 엄격하게 적용됩니다. 그럼에도 불구하고, 2025년에 여러 신규 호텔과 복합 개발 프로젝트가 진행 중이라는 사실만으로도 시장에 대한 투자자 신뢰를 보여줍니다. 광역 지역의 중간 연도 분석에 따르면, 테톤 카운티(WY)에서는 상업 부문조차도 활동이 소폭 증가해, 전년도 불확실성 이후 투자자 신뢰가 회복되고 있음을 시사합니다 mountainstandardrealty.com.

구체적인 상업 지표 측면에서: 주택 매매와 달리 임대료나 공실률에 대한 상세 데이터는 공개적으로 추적되지 않지만, 경험적 증거에 따르면:

  • 오피스 공간: 잭슨은 대형 오피스 시장이 아니며(대부분의 사업체가 소규모이거나 원격 근무 중심), 클래스 A 오피스 공간은 제한적입니다. 많은 오피스가 리테일 위층이나 복합 건물에 위치합니다. 팬데믹 이후 오피스 수요는 주로 전문 서비스(법률, 금융, 부동산 회사) 중심으로 안정적입니다. 대규모 오피스 신축은 없으며, 신규 오피스 수요는 기존 건물의 창의적 재활용으로 충족되는 경우가 많습니다.
  • 리테일: 잭슨 중심가의 리테일 공실률은 매우 낮으며(핵심 블록에서는 사실상 0%에 가까움), 신규 리테일 공간은 주로 Browse ‘N Buy 확장과 같은 복합 프로젝트에서 나올 예정입니다. 이는 N. Cache에 계획된 2층, 22,000평방피트 규모의 복합 건물로, 확장된 중고품 매장, 회의 공간, 오피스, 아파트 두 세대가 포함될 예정입니다 jacksonwy.gov. 이러한 프로젝트는 상업 공간을 소폭 늘리는 동시에 지역사회 서비스도 제공합니다.
  • 산업/서비스 상업: 경공업 지구(예: South Park 비즈니스 파크, “Smith’s Plaza” 지역) 역시 공실률이 낮으며, 이곳에는 시공업체, 자동차 서비스 등 고급 주택과 관광 경제를 지원하는 업종이 입주해 있습니다. 해당 용도로 지정된 토지가 제한적이기 때문에 임대료도 상승했습니다.

앞을 내다보면, 상업용 부동산 소유주들은 견고한 실적을 기대할 수 있습니다. 잭슨홀의 관광산업이 연중 내내 호황을 이어가고 있기 때문입니다(여름에는 국립공원, 겨울에는 스키). 주요 제약 요인은 인력과 주택 문제입니다. 근로자들이 주거지를 구하지 못해 소매/환대업 일자리에 인력을 구하기 어렵기 때문입니다. 이런 이유로 신규 상업 개발은 직원용 주택 제공과 연계되고 있습니다(예: 모굴 프로젝트의 16개 근로자용 콘도). 또한 주거지역 내 신규 단기 임대 확장 제한에 대한 논의도 진행 중인데, 이는 지역 주민의 주거를 보호하기 위한 것으로, 간접적으로 관광 수용력에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 전반적으로 상업용 부동산 전망은 안정적입니다. 이 지역의 엄격한 성장 제한 정책으로 인해 상업 공간에 대한 수요는 높고 공급은 적은 상황이 조성되어, 가까운 미래에도 높은 가치와 만실 상태가 유지될 가능성이 높습니다.

휴가 및 투자용 부동산: 리조트 파라다이스에서의 수익

잭슨홀은 오랫동안 휴가용 주택 구매자와 부동산 투자자들에게 매력적인 곳이었으며, 최근 몇 년간 그 추세는 더욱 강화되었습니다. 2025년에는 대략 티턴 카운티 부동산 거래의 3분의 1이 외지인에게 이루어지고 있습니다. 이들은 라이프스타일과 투자를 동시에 추구하는 이들로(럭셔리 세컨드 하우스와 임대용 콘도 모두 포함), 휴가/투자 부문에서 다음과 같은 현상이 나타나고 있습니다:

단기 임대(STR) 시장 – 높은 수익 잠재력: 잭슨홀에서 임대 부동산을 소유하는 것은 매우 수익성이 높을 수 있습니다. 2025년 자료에 따르면 잭슨의 에어비앤비/단기 임대는 부동산당 연평균 약 70,800달러의 수익을 올리고 있습니다. 평균 일일 요금(ADR)은 $562, 점유율은 약 45–50%입니다 airroi.com airroi.com. 이 수치는 300개 이상의 활성 STR 매물의 평균치이며, 상위 10% 임대 부동산은 성수기 월 약 1만5천 달러의 수익을 올리기도 합니다 airroi.com. 이처럼 높은 수익 잠재력과 잭슨의 국제적 인기 덕분에 임대 주택은 매우 인기 있는 상품이 되었습니다. 투자자들은 종종 법적으로 단기 임대가 허용된 구역 내 콘도나 주택(예: 티턴 빌리지, 애스펀스, 잭슨 시내 일부 등)을 선호하는데, 모든 주거지역에서 단기 임대가 허용되는 것은 아니기 때문입니다. 앞서 언급했듯이, 2025년 초 콘도 거래의 거의 절반이 단기 임대가 가능한 구역의 매물이었습니다. 이는 투자자들이 해당 부동산을 집중적으로 노리고 있음을 보여줍니다 kwjacksonhole.com.

중요하게도, Jackson의 STR 규정은 비교적 관대하지만 위치에 따라 다릅니다. 잭슨 타운과 티턴 카운티는 야간 임대가 허용되는 “Lodging Overlay” 구역을 지정해 두었으며, 그 외의 지역에서는 주거 지역에서 30일 미만 임대가 일반적으로 금지되어 있습니다. 이는 이중 시장을 만듭니다: STR 구역 내의 부동산은 프리미엄이 붙고 더 높은 가치 상승을 보이는 반면, 구역 외의 부동산은 순수하게 세컨드 하우스나 장기 임대용으로만 사용됩니다. 2025년 기준, 현지 당국은 일부 리조트 타운에 비해 “저규제” 입장을 취하고 있습니다(아직 에어비앤비 라이선스에 대한 엄격한 상한선 없음) airroi.com, 하지만 관광 경제와 지역 커뮤니티의 특성 균형에 대한 논의가 계속되고 있습니다. 투자자들은 향후 규정 변경(예: STR 소유주에게 특별 허가증 취득 또는 추가 세금 납부 요구 등)이 주택난이 심화될 경우 생길 수 있으니 주시해야 합니다.

현재로서는 임대 수익률이 매우 매력적으로 유지되고 있습니다. Aspens 등에서 2베드룸 콘도의 시세인 약 100만~150만 달러 매입가 기준, 연간 총수입 7만 달러는 ~4.5~5%의 총수익률에 해당하며, 이는 안정적인 미국 부동산 자산으로서는 견고한 수치입니다. 전문 관리업체와 다이내믹 프라이싱을 활용하는 노련한 투자자들은 더 높은 점유율과 수익을 보고하고 있습니다. 특히 고급 편의시설이나 독특한 위치(스키장 인접, 산 전망, 온수 욕조 등)를 제공하는 경우 더욱 그렇습니다. 휴가 임대 수요는 여름과 겨울에 정점을 찍습니다; 비수기(봄철 머드 시즌, 늦가을)는 한산한 편이며 airroi.com, 수익률 극대화의 한 부분은 이러한 계절적 변동을 관리하는 것입니다(예: 비수기에는 월 단위 임대나 할인 제공 등).

세컨드 하우스 및 라이프스타일 투자자: 모든 투자 목적의 구매자가 자신의 부동산을 임대할 계획은 아닙니다. 잭슨은 또한 “라이프스타일 투자자” – 부를 저장하고 개인 휴식처로 집을 구입하는 부유한 개인들을 끌어들입니다. 이 구매자들은 종종 현금으로 결제하며(일부 추정에 따르면 고급 매매의 절반 이상이 현금 거래임) 단기 시장 변동에 덜 민감합니다. 그 논리는 잭슨홀 부동산이 장기적인 헤지라는 것입니다: 경치와 레크리에이션은 항상 부유한 수요를 불러일으키고, 와이오밍의 세제 혜택(주 소득세 없음, 주택 가치 대비 낮은 재산세율)이 재정적 인센티브를 제공합니다 jacksonhole-real-estate.com. 실제로, 잭슨홀은 2020~2021년 동안 이러한 구매자들의 대규모 유입을 경험했으며, 이들 중 다수는 당분간 자신의 부동산을 “고정”하고 있습니다 – 가격이 정체되어도 팔지 않고 있습니다. 현지 전문가들에 따르면, 코로나 시기에 매수한 이들은 꽉 붙잡고 있어 고가 매물의 재고가 적은 데 일조하고 있습니다(즉, 투기적 매물이 쏟아지는 현상은 없으며, 사람들은 대체로 잭슨의 부동산에 반하게 됩니다) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. 이러한 역학은 우량 주택의 공급을 제한하여 가치를 지지합니다.

장기 임차인을 위한 임대 시장: 또 다른 측면은 장기 임대 시장으로, 단기 임대가 불가능한 투자용 부동산에 해당됩니다. 잭슨의 노동자 주택 부족으로 인해 장기 임대에 대한 수요가 매우 높습니다. 콘도나 주택을 구입해 1년 내내 현지인에게 임대하면 많은 수요자를 찾을 수 있습니다. 임대료도 높아서 – 시내 2베드룸은 월 $3,000 이상 받을 수 있습니다(구할 수만 있다면). 수익률이 단기 임대보다 낮을 수 있지만, 일부 투자자들은 연간 임대의 안정성과 관광객으로 인한 마모를 피하는 것을 선호합니다. 또한, STR 존 외부의 부동산 소유자는 수익을 원한다면 장기 임대 외에는 선택지가 없습니다. 이 지역의 주요 고용주(병원, 교육청, 호텔업체 등) 모두 직원용 임대주택 부족이 심각한 문제라고 보고하고 있어, 장기 임대 시장에 추가되는 물량은 빠르게 흡수됩니다.

앞으로 예상되는 한 가지 요인: 저렴한 주택 개발(예: 곧 공급될 소유권 제한 유닛 등)이 2026~2028년 특정 세그먼트의 임대 수요를 다소 완화할 수 있습니다. 예를 들어, 100개 이상의 신규 노동자용 아파트가 민관 협력으로 건설된다면, 시장 하단의 압력이 다소 줄어들 수 있습니다. 그러나 현재의 부족 상황을 감안할 때, 일반 임대에 대한 수요가 공급을 계속 초과할 가능성이 높아 임대료는 높게 유지될 것입니다. 따라서 현지 임차인을 위한 임대 부동산 소유는 여전히 건전한 투자로 남을 것이며, 지역사회에 기여하는 보너스도 있습니다.

요약하자면, 잭슨홀의 휴가 및 투자 구매자들은 강력한 위치에 있습니다. 이들은 이 지역의 이중적 정체성—부유층의 놀이터(부동산 가치 상승과 고급 임대료를 뒷받침)와 한정된 토지의 끈끈한 지역사회(희소성 가치를 보장)—의 혜택을 누립니다. 2025년에는 이러한 구매자들 사이에서 특정 부동산(특히 에어비앤비 임대가 가능한 적정 가격의 콘도/타운홈)에 대한 경쟁이 치열했습니다. 앞으로 관광 트렌드, 원격 근무(더 많은 준지역 세컨드하우스 사용 가능), 그리고 지역 주택 정책의 상호작용이 이 시장을 형성할 것입니다. 하지만 방문객 수와 부유층 이주가 시사하는 바와 같이, 잭슨홀은 앞으로도 세컨드하우스나 투자용 부동산 소유에 있어 수익성과 매력 모두를 갖춘 곳으로 남을 것입니다.

시장에 영향을 미치는 요인: 용도지역, 인프라, 환경

잭슨홀의 부동산 시장은 고립되어 존재하지 않습니다 – 지역 정부 정책, 인프라 수용력, 환경적 고려사항에 크게 영향을 받습니다. 2025년 및 그 이후에는 이 영역의 여러 핵심 요인이 구매자, 판매자, 개발자에게 영향을 미치고 있습니다:

토지 이용 규제 및 용도지역 변경

엄격한 용도지역 및 토지 이용 규제는 오랫동안 잭슨홀 개발을 제한해왔으며, 2024~2025년에는 일부 측면에서 규제가 더욱 강화되었습니다. 주요 변화 중 하나는 2025년 초 테톤 카운티의 자연자원 오버레이(NRO) 업데이트로, 이제 카운티 내 모든 부동산에 환경 심사 요건이 적용됩니다 – 위치에 상관없이jacksonholerealestatereport.com. 이전에는 지정된 민감 지역만이 엄격한 심사의 대상이었습니다. 새로운 시스템 하에서는 모든 개발 허가가 단계별 환경 심사를 받게 됩니다: “기본 단계” 부동산은 기본 체크리스트, “중간 단계”는 행정 환경 분석, “고위험 단계”(가장 민감)는 예전처럼 전체 환경 분석이 필요합니다jacksonholerealestatereport.com. 대략 25%의 미개발 필지(주로 주요 서식지나 급경사지)는 상위 단계 심사를 받게 됩니다jacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. 이 변화는 건축을 원하는 모든 이에게 더 많은 시간, 비용, 불확실성을 의미합니다 – 야생동물 친화적 울타리, 나무 제거 제한, 기타 완화 조치가 승인 조건이 될 수 있습니다. 미개발지나 노후 주택 판매자라면 이제 이러한 요소를 미리 준비(예: 용도지역 준수 확인서 확보)해 구매자에게 해당 부동산에서 가능한 사항을 확신시켜 주는 것이 현명합니다 kwjacksonhole.com.

또 다른 구역 지정 스토리라인은 개발과 보존 사이의 밀고 당기기입니다. 노던 사우스 파크 이야기가 대표적인 예입니다. 잭슨 남쪽 끝에 위치한 이 225에이커 목장 부지는 오랫동안 대규모 개발이 가능한 “마지막 남은 곳”으로 여겨졌습니다. 수년간의 논쟁 끝에, 2024년 3월 관계자들은 이곳에 최대 1,437가구(70%는 저렴/근로자 주택 의무) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com를 허용하는 새로운 구역 지정을 승인했습니다. 2025년 5월까지 카운티는 이 지역 일부에 대한 첫 마스터 플랜을 승인했으며, 야생동물 이동 통로, 공원, 소유권 제한 주택의 단계적 개발 조건이 포함되었습니다 buckrail.com buckrail.com. 이는 획기적인 변화로, 향후 10년간 새로운 동네가 조성되고, 이 중 1,000가구 이상의 주택이 지역 근로자에게 제공될 수 있음을 의미합니다. 시장 측면에서는 2027~2028년까지 (대부분 저렴한 주택 부문에서) 매물이 소폭 늘어날 수 있으며, 이는 주택 부족 문제를 해결하려는 정치적 의지를 보여줍니다. 하지만 반대도 있었습니다. 보존 단체들은 개발이 잭슨 종합계획을 준수하는지 계속 감시하고 있으며, 야생동물 보호가 여전히 최우선입니다. 예를 들어, 2025년 8월 시의회는 한 개발업자가 농촌 지역을 고밀도 주거/상업용으로 바꾸려 했던 6.5에이커 언덕(“사이먼 피트”)의 재구역 요청을 거부했습니다 buckrail.com buckrail.com. 산사태 위험과 서식지 문제(주정부 지질조사에서 고위험 지역으로 지적)로 인해, 관계자들은 저밀도 오픈스페이스로 남기기로 결정했습니다 buckrail.com buckrail.com. 이는 환경적 요인이 특정 부지의 주택 수요보다 우선할 수 있음을 보여줍니다.

또한, 잭슨 타운의 대형 건물에 대한 모라토리엄(2024년 6월 제정)은 타운이 LDR을 업데이트할 때까지 다운타운 내 35,000평방피트 이상의 신규 상업 프로젝트를 모두 중단시켰습니다 jacksonwy.gov. 2024년 말부터 2025년까지, 타운 플래너와 시의원들은 새로운 디자인 가이드라인을 논의해왔으며, 그 결과로는 더 엄격한 높이 제한, 상층부의 후퇴, 대형 프로젝트에 대한 공공 이익 제공 의무 등이 포함될 가능성이 높습니다. 이 모라토리엄은 이러한 업데이트가 통과된 후 2024년 말 종료될 예정이었으며 jacksonwy.gov, 2025년 가을부터 개발업자들은 개정된 규정을 따라야 합니다. 구매자와 판매자에게 이러한 조닝의 미묘한 차이는 간접적인 영향을 미칩니다: 이는 미래 공급을 좌우합니다. 승인 절차가 더 엄격하고 느릴수록, 주요 위치의 기존 부동산은 희소성으로 인해 더 가치가 높아집니다. 반대로, 호텔이나 콘도 단지와 같은 대형 신규 개발이 승인될 경우, 해당 부문에서 공급이 늘어나 가격 상승세가 다소 완화될 수 있습니다. 잭슨/티턴 카운티의 조닝 변화에 대한 정보를 파악하는 것은 시장 참여자에게 중요하며, 많은 이들이 공개 회의나 지역 뉴스를 통해 이를 확인합니다 – 이는 매우 잭슨홀다운 소도시 시민 참여와 고가 부동산의 조화입니다.

인프라 및 공공 투자

부동산과 관광의 급속한 성장은 잭슨홀의 인프라에 부담을 주고 있지만, 여러 대규모 투자와 프로젝트가 수용력과 삶의 질을 높이기 위해 진행 중입니다:

  • 교통: 특히 22번 고속도로와 잭슨 진입로의 교통 체증이 문제였습니다. 이에 대응해, 대규모 스틸슨 환승센터 및 파크 앤 라이드 프로젝트가 2025년 4월 착공되었습니다. 이는 400대 주차 공간, 자전거 보관소, 전용 신호등이 설치된 환승 허브를 WY-390(티턴 빌리지 도로)에 조성하는 사업입니다 tetonbuildgrant.com. 방문객과 근로자가 도심 외곽에 주차하고 셔틀버스(START 버스)를 타고 잭슨이나 스키 리조트로 이동하도록 하여 차량 통행을 줄이려는 취지입니다. 카운티는 연방 BUILD 보조금을 확보했고, 잭슨홀 마운틴 리조트(토지 기부)까지 참여시켜 이 프로젝트를 실현했습니다 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. 2025년 말에는 포장 및 구조물 공사가 진행 중인 것이 눈에 띄었습니다 tetonbuildgrant.com. 이 환승센터는 2026년 운영을 목표로 하고 있으며, 고속도로 혼잡 완화와 통근 시간 단축에 눈에 띄는 효과를 줄 수 있습니다 – 이는 윌슨/빌리지 지역 부동산과 잭슨의 성장통을 걱정하는 이들에게 긍정적입니다.
  • 도로 및 교량: 와이오밍 교통국은 주요 동서 간선도로인 22번 고속도로를 업그레이드해 왔습니다. 2025년에는 스네이크 리버 교량(WY-22)을 새로 완공했고, 포장 및 연결 작업을 마무리하고 있었습니다 dot.state.wy.us dot.state.wy.us. 또한 “티턴 패스 빅 필 사면”(아이다호로 가는 산사태 위험 구간)에서 대규모 안정화 공사를 진행해 해당 노선이 안전하게 개방될 수 있도록 했습니다 dot.state.wy.us dot.state.wy.us. 이러한 개선 덕분에 지역 주민과 고급 주택 소유주 모두가 의존하는 도로의 복원력과 수용력이 향상되었습니다. 더 넓은 교량과 매끄러운 WYO-22, 그리고 더 안전해진 티턴 패스 덕분에 외곽 지역(티턴 밸리, ID나 웨스트 뱅크 WY 지역 등)도 더 쉽게 접근할 수 있어 개발 매력도가 높아집니다(허용 범위 내에서).
  • 공항: 잭슨홀 공항(JAC)은 많은 고급 구매자와 관광객의 관문이며, 현재 업그레이드가 진행 중입니다. 2022년에는 활주로 재건을 위해 공항이 폐쇄되었고, 2025년에도 여러 프로젝트가 계속 진행 중입니다. 여기에는 확장된 제빙 패드와 개선된 유도로 jacksonholeairport.com가 포함되어 겨울철 운영 효율성이 높아집니다. 또한 기존 격납고를 철거하고 새로운 행정 및 FBO 터미널 건물을 신축하여 2026년까지 최첨단 친환경 시설을 목표로 하고 있습니다 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. 이러한 투자는 공항이 성장(최근 몇 년간 승객 수 기록 경신)을 수용하면서도 소음이나 지연 없이 운영될 수 있도록 도와줍니다. 부동산 시장에서는 잘 운영되는 공항이 매우 중요합니다. 이는 세컨드 하우스 시장(소유주들의 신속한 접근)과 관광 임대 수요를 뒷받침합니다.
  • 공공 시설: 최근 세수 증가로 자금이 풍부해진 타운과 카운티는 시민 인프라에도 투자하고 있습니다. 새로운 Teton County Justice Center가 2025년에 승인되어, 시내에 있는 법원과 교도소를 재건 및 확장할 예정입니다 jacksonwy.gov jacksonwy.gov. 또한, 상하수도, 자전거 도로( Greater Yellowstone Trail의 윌슨 구간 연결은 2024년에 완공됨 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), 공원 등 업그레이드 프로젝트도 진행 중입니다. 이러한 시설들이 직접적으로 부동산 가격을 끌어올리지는 않지만, 잭슨홀에 사람들을 끌어들이는 삶의 질을 높여줍니다.

즉, 인프라가 점차 개발 속도를 따라잡고 있습니다. 이는 부동산 전망에 긍정적인 흐름입니다. 계곡이 성장을 좀 더 잘 감당할 수 있다는 의미이기 때문에, 지역 주민들이 머물고 신규 유입자들이 투자하도록 장려합니다. 하지만 인프라는 여전히 제한 요인으로 남을 가능성이 높습니다. 들어오고 나가는 주요 도로가 하나뿐이고, 좁은 잭슨 계곡의 수용력도 한정적이기 때문입니다. 지역사회는 균형을 맞추기 위해 노력 중입니다. 즉, 압박을 완화하기 위해 스마트 인프라(예: 대중교통, 근로자 주택)에 투자하되, 잭슨홀만의 특별한 환경과 정체성을 해칠 정도로 과도한 개발은 피하려는 것입니다.

환경 및 정치적 분위기

마지막으로, 환경적 및 정치적 요인이 시장에 깊은 영향을 미칩니다. 티턴 카운티는 보전 윤리로 유명합니다. 토지의 97%가 공공 부지(국립공원, 국유림, 보호구역)이며 jacksonhole-real-estate.com, 사유지의 상당 부분도 보전 계약 하에 있습니다. 이는 개발 가능한 토지의 본질적인 희소성을 만들어내며, 수요가 증가함에 따라 장기적인 부동산 가치 상승을 사실상 보장합니다. 구매자들은 이를 잘 인식하고 있습니다. 잭슨홀에서 부동산을 소유하는 것은 거의 한정된 공급의 일부를 소유하는 것과 같습니다. 정치 지도자들과 유권자들은 일관되게 공간과 야생동물 보호 정책을 지지해왔습니다. 예를 들어, 업조닝이 허용될 때(노던 사우스 파크의 경우처럼) 공원, 야생동물 이동 통로, 제한된 개발 면적에 대한 강력한 요건이 부과됩니다 buckrail.com buckrail.com. 잭슨홀 보전 연합 등 개발 제안을 감시하는 단체들도 활발히 활동하고 있습니다. 스노우 킹 마운틴 확장(논란이 있었으나 현재는 대부분 해결됨), 제안된 곤돌라 또는 스키 리프트, 그리고 사랑받는 경관을 침해하려는 시도 등과 같은 이슈에 대한 지속적인 논쟁이 예상됩니다.

부동산에 잠재적 영향을 미칠 수 있는 환경적 요인 중 하나는 기후 및 자연재해 위험입니다. 잭슨홀의 기후는 대체로 춥고 눈이 많이 오며, 이는 스키에 적합하지만, 서부 전역의 가뭄과 산불은 우려 사항입니다. 계곡 자체는 일부 산비탈에서 산불 위험이 있으나, 건조한 지역에 비해 대형 산불은 드뭅니다. 대신, 홍수(눈 녹음 또는 집중호우로 인한)와 산사태가 부동산에 영향을 미칠 가능성이 더 높은 자연재해입니다. 2023년 와이오밍 지질조사국의 산사태 취약성 지도는 카운티가 가파른 경사면 개발 승인에 매우 신중을 기하도록 만들었습니다 buckrail.com. 사이먼 피트 거부 사례에서 보았듯, 지질학적 위험에 대한 인식이 높아지면 프로젝트가 중단될 수 있습니다 buckrail.com buckrail.com. 현재 언덕이나 절벽 부지의 주택을 고려하는 구매자들은 이러한 지도를 반드시 참고하고, 엔지니어링 조사가 필요할 수 있습니다. 이는 구매를 망설이게 하거나 가격 협상의 요인이 될 수 있습니다.

정치적 측면에서 와이오밍 주의 정치는 잭슨의 지역 정치에 비해 개발 및 재산권에 매우 우호적입니다. 주 의회에서는 지역 구역 지정 권한 제한에 대한 논의가 있었으며, 이는 커뮤니티가 더 많은 주택을 허용하도록 강제하는 방안입니다(다른 주에서도 나타나는 추세) wyofile.com. 2025년 현재까지는 급진적인 조치가 통과되지는 않았지만, 이러한 움직임이 있을 경우 잭슨의 구역 지정이 다소 완화될 수 있습니다. 그러나 잭슨홀의 영향력과 독특한 상황을 고려할 때, 커뮤니티가 엄격한 통제를 유지할 가능성이 더 높습니다. 최근의 한 예로, 주에서는 스미스-콜린스 개정안으로 알려진 법안을 고려했는데, 이는 이웃 주민들이 재구역 지정에 반대하는 기준을 낮추는(더 높은 밀도의 재구역 지정을 쉽게 만드는) 내용이었습니다 wyofile.com. 환경 단체들은 이러한 변화에서 환경 문제가 중심이 되도록 보장하기 위해 신속히 대응했습니다 jhalliance.org jhalliance.org. 이러한 정치적 흐름의 결과는 소송이나 국민투표 없이 얼마나 많은 신규 주택이 공급될 수 있을지에 영향을 미칠 것입니다.

요약하자면, 잭슨홀의 환경과 정치적 분위기는 부동산 시장의 보호막이자 문지기 역할을 합니다. 이들은 시장을 매력적(그리고 비싸게) 만드는 아름다운 환경과 독점성을 보존하는 동시에, 성장에 한계를 두어 공급 부족을 심화시킬 수 있습니다. 시장 참여자, 특히 개발업자와 투자자들은 이를 신중하게 헤쳐나가야 하며, 종종 지역 단체와 협력하거나 프로젝트에 대한 지지를 얻기 위해 지역사회 목표(예: 근로자 주택이나 서식지 보호)에 기여하기도 합니다. 일반적인 매수자나 매도자에게 이러한 요소들은 시장의 장기적 안정성의 배경으로 작용합니다. 갑작스러운 과잉 개발이나 자연미 상실로 인해 부동산 가치가 훼손될 일은 없을 것이라는 합리적인 확신을 가질 수 있습니다. 오히려, 보존에 대한 정치적 의지는 잭슨홀 부동산이 앞으로도 귀중하고 값비싼 자산으로 남을 것임을 사실상 보장합니다.

장기 전망 (2025–2028)

2028년까지를 내다볼 때, 잭슨홀의 부동산 시장은 강세를 유지하면서도 점차 균형을 찾아갈 것으로 보입니다. 장기 전망의 주요 요소는 다음과 같습니다:

  • 지속적인 높은 수요: 잭슨홀의 근본적인 매력 – 세계적 수준의 자연, 레크리에이션, 그리고 와이오밍의 세제 혜택 – 은 사라지지 않을 것입니다. 오히려 원격 근무의 확산과 미국 내 부의 지속적 증가로 인해 더 많은 고자산가들이 잭슨과 같은 곳으로 몰릴 수 있습니다. 대규모 경기 침체가 없는 한, 수요는 계속 높게 유지될 것으로 예상됩니다. 특히 고급 주택과 신규 매물에 대한 수요가 그러할 것입니다. 팬데믹 기간에 부(재정적, 삶의 질 모두)에 대한 안전지대로서의 이 지역의 명성은 확고해졌으며, 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다. 여행이 완전히 정상화된다면 해외 구매자도 증가할 수 있습니다.
  • 공급의 점진적 증가(대부분 타겟형): 앞으로 이미 승인된 프로젝트에서 새로운 매물이 조금씩 공급될 전망입니다. 예를 들어, Northern South Park 개발은 천 채가 넘는 주택을 추가할 수 있지만, 이는 2020년대 후반까지 단계적으로 건설될 예정이며 대부분 특별 프로그램을 통해 지역 주민에게 판매됩니다. 마찬가지로, Snow King의 신규 콘도나 향후 호텔-콘도 하이브리드도 일부 시가 매물 유닛을 추가할 것입니다. 2025년까지 완공 예정인 219개의 근로자 주택tetoncountywy.gov과 이후 몇 년간 추가 공급(일부는 주택 공급 계획에 2026년으로 명시됨 tetoncountywy.gov)은 필수 인력 유치에 도움이 되고 임대 시장의 과열을 다소 완화할 수 있습니다. 그러나 이러한 추가분은 전체적으로 볼 때 비교적 소규모이며 대부분 제한적 용도 또는 틈새 시장입니다. 이들은 오픈마켓 주택 가격에 큰 영향을 주기보다는 지역사회 수요를 충족하는 데 더 중점을 둡니다. 요약하면, 공급은 증가하겠지만 신규 건설의 대규모 증가는 없을 것이며, 이는 규제 환경 때문입니다. 따라서 매매용 주택 재고는 2021~2022년의 극단적 저점보다는 개선되더라도 역사적으로는 여전히 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다.
  • 가격 추이: 완만한 성장, 거품은 아님: 2023~2025년의 안정화 이후, 많은 전문가들은 잭슨홀 주택 가치가 2028년까지 연평균 완만하게 상승세를 재개할 것으로 예상합니다. 연평균 한 자릿수 초중반대의 상승률이 나타날 수 있는데, 이는 2020년대 초반의 20~30% 급등보다 훨씬 지속 가능성이 높습니다. 고급 부동산은 신규 고급 매물이 늘고 선택지가 많아지면서 오히려 가격이 정체되거나 매우 느리게 오를 수도 있습니다(2025년 중반 기준 고급 매물 재고는 전년 대비 31% 증가 kwjacksonhole.com, 800만 달러 이상 구간에서 공급 과잉 신호). 그럼에도 불구하고 가격 하방은 매우 견고합니다. 한정된 토지와 부유한 소유주 기반으로 인해 2008년식 폭락은 매우 가능성이 낮습니다. 실제로 잭슨홀은 역사적으로 방어력이 높았으며, 전국적 침체기에도 거래량은 줄어도 가격은 타 지역보다 잘 버텼습니다. 2028년쯤 한 가지 가능한 시나리오는, 금리가 높게 유지되고 더 많은 매도자가 고점에서 현금화하려 할 경우 일부 구간에서 매수자 우위 시장으로의 약간의 전환입니다. 소더비 리조트 리포트에서도 처음으로 “수년 만에 매수자 시장 조짐”이 나타나고 있다고 언급했습니다 jacksonhole-real-estate.com. 이는 가격 급락보다는 매물의 시장 체류 기간이 길어지고 협상이 늘어나는 형태로 나타날 것입니다. 2028년에는 매수자가 협상력을 더 갖고 연간 가격 상승폭은 완만하지만, 명목상 가치가 여전히 사상 최고 또는 근접한 수준일 수 있습니다.
  • 임대 및 투자 전망: 휴가용 임대 시장은 2028년까지 견고하게 유지될 것으로 보입니다. 잭슨홀(및 그랜드 티턴/옐로스톤) 관광은 매우 강세를 유지할 것으로 예상되며, 더 부유한 여행객들이 호텔보다 주택 임대를 선호하는 추세가 있어 STR(단기 임대) 소유주에게 유리하게 작용합니다. 카운티가 엄격한 새로운 STR 제한을 도입하지 않는 한(현재로서는 논의되고 있지 않으나, 지역사회의 압력은 주시할 필요가 있음), 잭슨에서 에어비앤비와 같은 부동산을 소유하는 것은 계속해서 안정적인 수익을 가져다줄 것입니다. 장기 임대는 근로자 주택 프로젝트가 성공할 경우 다소 완화될 수 있지만, 일자리 증가와 과잉 공급의 징후가 전혀 없기 때문에 임대료는 계속해서 천천히 오를 가능성이 높아 투자 가치를 뒷받침할 것입니다. 한 가지 변수는 더 넓은 경제 상황입니다. 만약 경기 침체가 온다면 휴가 여행이 줄어들어 단기 임대 수입이 일시적으로 약화될 수 있지만, 경기 침체기에도 진정한 부유층은 여행을 계속하는 경우가 많고, 잭슨홀은 고급 관광에 치우쳐 있습니다.
  • 금리 및 금융 환경: 2025년까지 금리 환경은 중간 가격대 수요를 다소 진정시켰으나, 2026~2027년에는 인플레이션이 잡히면서 많은 전망에서 금리가 하락세로 정상화될 것으로 예상합니다. 만약 2027년까지 모기지 금리가 4~5%대로 다시 내려간다면, 지금까지 관망하던 새로운 구매자들이 시장에 진입할 수 있습니다. 잭슨의 구매자 풀은 금리에 덜 민감한 편(일부 기간에는 최근 거래의 약 79%가 현금 거래였음을 상기jacksonholerealestatereport.com)이지만, 중간 시장과 현지 이주 수요자들은 확실히 금융 환경의 영향을 받습니다. 따라서 금리가 낮아지면 약 300만 달러 이하의 콘도 및 단독주택 시장에서 경쟁이 치열해지며 거래와 가격이 상승할 수 있습니다. 반대로 금리가 계속 높거나 더 오르면, 잭슨은 현금 구매자/투자자에 더 의존하게 되고, 거래량은 줄고 고가 시장에서는 가격이 정체될 수 있습니다. 즉, 거시 경제가 영향을 미치겠지만, 이 시장의 부를 감안할 때 영향은 극단적인 가격 변동보다는 거래량에 더 클 것입니다.
  • 지역사회 및 정치 전망: 2028년까지 일부 현재 추진 중인 사업(노던 사우스 파크, 교통 개선 등)이 결실을 맺어 잭슨이 겪고 있는 성장통(교통, 인력 부족 등)이 완화되기를 기대합니다. 지역사회는 계속해서 자신만의 방식으로 성장을 수용하는 방법을 고민할 것으로 보입니다. 추가 규제(지속 가능성을 위한 신축 주택의 에너지 기준 강화, 대저택 크기 제한 등)도 도입될 수 있습니다. 이는 15,000평방피트 대저택이 자연경관으로 유명한 지역에 들어서면서 주기적으로 논의되는 주제입니다. 기후 변화로 인한 짧아진 겨울이나 변화된 강설 패턴 등 환경 변화도 부동산에 미묘한 영향을 줄 수 있습니다. 스키 시즌이 짧아지면 여름이 더 강세를 보이며 임대 패턴이 바뀔 수 있고, 여름철 산불 연기로(가끔 발생) 선호도가 일부 떨어질 수도 있습니다. 이는 아직은 추측에 불과하지만, 장기적으로 주목할 만한 요소입니다.

전반적으로, 2025–2028년 잭슨홀 부동산 전망은 꾸준한 강세와 함께 안정화의 기운이 감돌고 있습니다. 이 시장은 과열된 시기를 지나 이제는 단순한 양이 아닌 질이 승부를 가르는 단계로 성숙해지고 있습니다. 정당한 가격이 매겨진 최고의 부동산만이 거래되고, 신규 개발은 신중하고 느리게 진행되며, 가치 역시 과도하지는 않더라도 건강한 속도로 상승할 가능성이 높습니다. 구매자에게는 앞으로 몇 년간 구매를 위한 더 나은 기회가 제공될 수 있습니다. 2021년의 극심한 매물 부족보다는 더 많은 매물이 나오고, 과대평가된 매물에는 경쟁이 덜할 수도 있기 때문입니다. 판매자에게도 여전히 수익을 실현하기에 훌륭한 시장이지만, 기대치는 조절해야 합니다(연간 두 자릿수 상승률은 당분간 기대하기 어렵습니다). 그리고 지역사회에는 2028년에도 잭슨홀이 지금과 같은 특별한 산악 마을로 남아 있기를 바라는 마음이 있습니다. 배타적이지만 중요한 부분에서는 포용적이고, 개발은 되었지만 과도하지 않으며, 경제와 생태의 균형을 지속적으로 맞추는 곳으로 말이죠. 그 균형이야말로 언제나 부동산 시장의 궁극적인 방향을 결정지을 것입니다.

출처

Roman Bednarski