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ブームタウンか減速か？ジャクソンホールの驚くべき2025年不動産トレンドと2028年展望

9月 26, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

主な事実

  • 住宅価格はやや冷却：ジャクソンホールの中央値の販売価格は2025年半ばで約178万ドルとなり、2024年のピークから前年比約11%下落しましたが、平均販売価格は引き続き高水準で約430万ドルを維持しています。これは高級物件の販売が続いているためですkwjacksonhole.com。パンデミック後の冷却（2024年の平均価格は2023年比で4.8%下落jacksonhole-real-estate.com）があったものの、価格は依然として記録的な水準に近く、高級住宅は通常1,000万～2,000万ドルを超えていますkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。
  • 販売回復＆取引額増加：2023年は静かな年でしたが、2025年には取引活動が活発化しました。2025年前半の販売件数は2024年同時期と比べて約8%増加kwjacksonhole.comし、総取引額は前年比14～16%増加kwjacksonhole.comしました。高額物件の販売が牽引しており、2025年第1四半期の一戸建て住宅販売の約75%が500万ドル超でしたkwjacksonhole.com。一方で、中価格帯のコンドミニアムやタウンホームも価格が安定したことで販売が約30%増加しましたkwjacksonhole.com。
  • 在庫不足の緩和: 在庫は依然として歴史的に逼迫していますが、改善傾向にあります。2025年中頃のアクティブリスティング数は、前年から約16%増加（283件）kwjacksonhole.comで、パンデミックによる在庫不足の後、ようやく買い手に多少の選択肢が生まれました。しかし、供給は依然として高価格帯に偏っています。例えば、一戸建てリスティングの40%が800万ドル超kwjacksonhole.comで、300万ドル未満のエントリーレベルの物件は希少です（一戸建てリスティングのわずか約23%kwjacksonhole.com）。コロナ禍のブーム時に購入した多くのオーナーが売却していないため、在庫は限られたままです。
  • 投資家にとってのレンタルゴールドマイン: ジャクソンホールのバケーションレンタル市場はロッキー山脈で最高水準のリターンを生み出しています。短期レンタル物件（Airbnb）は、平均で年間収益70,800ドル、高額な1泊あたり562ドル、稼働率約46%airroi.comairroi.comです。短期レンタルが可能なゾーニングの住宅への需要は非常に高く、このような物件は2025年初頭の全コンドミニアム・タウンホーム販売の約45%を占めましたkwjacksonhole.com。通年型リゾートとして観光が好調なため、住宅価格が上昇しているにもかかわらず、典型的なキャップレートは依然として魅力的です。
  • 新たな開発が急増中: デベロッパーたちはジャクソンの将来に大きな賭けをしています。主要プロジェクトが進行中です ― ノースキャッシュストリートの109室の高級ホテル＋コンドミニアム（2025年半ば承認）jacksonwy.govや、スノーキングマウンテンの新しいリゾートコンドミニアム60戸（うち12戸は労働者向けユニット）jacksonwy.govなどです。1,400戸以上の新築住宅（70％は地元住民向けの権利制限付き）が、ノーザンサウスパーク計画で承認されました。これはジャクソンで数十年ぶりの最大規模の住宅開発ですkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。さらに、2025年初頭時点で219戸の手頃な価格・労働者向け住宅が建設中で、地元の住宅不足の解消を目指していますtetoncountywy.gov。これらの開発は、2026～2028年までに住宅不足を緩和し、市場を近代化することを目指しています。
  • ゾーニング＆政策の変化: 地元当局は成長を厳格に管理しています。2024年、ジャクソン市はダウンタウンの35,000平方フィート超の新しい商業ビルの建設を一時停止するモラトリアムを施行し、土地利用規則が更新されるまで大型プロジェクトを抑制しましたjacksonwy.gov。テトン郡も2025年にナチュラルリソースオーバーレイを郡全体に拡大し、すべての不動産が許可申請時に環境審査の対象となりましたjacksonholerealestatereport.com。より厳格な野生動物・傾斜地・生息地の保護（および生態学的感受性による段階的審査）が今後の開発に影響を与えますjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com。一方、州および地元の当局は（ノーザンサウスパークのような）住宅推進策を進め、保全と労働者向け住宅の必要性のバランスを取ろうとしています。
  • インフラ整備が進行中: 不動産の成長に伴い、インフラ投資の波が押し寄せています。ハイウェイ22号線の道路プロジェクト（新しいスネークリバー橋、ティートンパスの土砂崩れ修復）は、主要な回廊を改善していますdot.state.wy.usdot.state.wy.us。2025年には、2,100平方フィートのトランジットセンターと400台分の駐車場がスティルソン（ウィルソン近郊）で建設開始され、ジャクソンやティートンビレッジへの交通量削減を目指していますtetonbuildgrant.com。ジャクソンホール空港は、2026年までに安全性と収容力を高めるため、複数年にわたるアップグレード（滑走路の補修、除氷パッドの拡張、新しい管理施設）を進行中ですjacksonholeairport.comjacksonholeairport.com。これらの交通機関、道路、空港への投資は、長期的なアクセス性を高め、観光客、通勤者、不動産価値のいずれにも恩恵をもたらします。
  • 2028年までの見通し – 力強いが選別的: ジャクソンホールの不動産の軌道は強気だが緩やかになっている。供給制約 – ティートン郡の土地のうち民間開発可能なのは約3%のみ（97%は保護された公有地）jacksonhole-real-estate.com – が引き続き高い不動産価値を支えるだろう。2028年までに、住宅価格は高止まり、もしくは緩やかに上昇する見込みで、暴落はしないと予想される。これは、ワイオミングの税制優遇やアルプスのようなライフスタイルを求める裕福な買い手からの継続的な需要による（ワイオミング州は州所得税なしjacksonhole-real-estate.com）。ただし、パンデミック後の熱狂はよりバランスの取れた市場へと落ち着いている。買い手は2021年よりも交渉力を持ち、売り手は戦略的な価格設定が求められるようになってきている。これは在庫が徐々に増加しているためであるkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。経済状況も影響するだろう。2023～24年は高金利で買い手が慎重になったが、2026年までに金利が緩和されれば新たな需要が生まれる可能性があるkwjacksonhole.com。賃貸投資家は堅調なリターンが続くと見込まれるが、短期賃貸に関する新たな地元規制は不確定要素だ。全体として、大きな景気後退がない限り、ジャクソンホールは2028年までに超一等地市場としての地位を維持し、段階的な成長、継続的な高級開発、そしてこの人気の山岳地帯でのライフスタイル志向の買い手や投資家からの安定した関心が続くだろう。

市場概況（2025年）

2025年のジャクソンホール不動産市場は転換点にある。2020～2021年の急騰の後、昨年は徐々に正常化してきた。価格は史上最高値からやや落ち着き、在庫も依然として少ないものの、ついに拡大し始めており、よりバランスの取れた市場の兆しが見えている。2025年前半は2024年よりも明らかに取引件数が増加し、高金利にもかかわらず買い手の自信回復を示しているmountainstandardrealty.com。買い手と売り手は今、戦略を調整している。選択肢が増えたことで買い手は交渉力を取り戻しつつあり、売り手は現実的な価格設定や物件の準備が評価される、より目の肥えた市場に直面している。

2025年の状況を定義するいくつかの動向:

  • 高級市場の堅調さと中価格帯市場の復活: 超高級セグメントは依然として堅調です。ジャクソンホールは米国の山岳リゾート市場で最も高価な地域の一つであり、最近までアスペンに次いで2位でしたjacksonhole-real-estate.com。2024年には、他のエリアで価格が大きく上昇したため、平均価格で5番目に高いリゾート市場に後退しましたjacksonhole-real-estate.com。しかし、トロフィーホームへの需要は依然として根強いです。2025年これまでのところ、住宅販売のほぼ4件に1件が1,000万ドル超えkwjacksonhole.comとなっています。これにより、平均販売価格は四半期によっては約400万～600万ドルを維持していますkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。同時に、中価格帯市場（例：コンドミニアムや地元家族向け住宅）が回復傾向にあります。2025年第1四半期には、コンドミニアム・タウンホームの取引件数が前年比20%増加しましたkwjacksonhole.com。価格が安定し、一部の売り手が条件面で柔軟になったことが要因ですkwjacksonhole.com。コロナ禍の高騰時に手が届かなかった買い手が慎重に市場へ再参入し始めています。特に2025年初頭に住宅ローン金利がわずかに下がり（7%未満）、自信を後押ししていますkwjacksonhole.com。
  • 在庫：買い手へのさらなる安心感： 2025年の最大の変化の一つは、売り出し中の住宅の増加です。年央時点で、283件のアクティブリスティングがあり、前年から約16%増加していますkwjacksonhole.com。これは、記録的な供給不足の後の待望の供給増を示しています――2022年初頭には、非常に少ないリスティングをめぐって入札合戦が起きていたことを思い出してください。現在では、新規リスティングがより安定したペース（特に夏場）で市場に出ており、買い手により多くの選択肢を提供しています。ただし、すべてのセグメントが均等に供給されているわけではありません。エントリーレベルおよび中価格帯は依然として供給不足であり、一戸建て住宅の場合、約300万ドル未満の物件はすぐに売れてしまい、2025年中頃のリスティングのわずか約23%を占めていましたkwjacksonhole.com。高級物件の在庫が最も増加しており、多くの住宅所有者がプレミアム価格で市場を試しています。実際、リストされている住宅の40%以上が800万ドル超を希望kwjacksonhole.com。この高価格帯の供給過剰により、ラグジュアリー物件の売り手は競争に直面し、約500万～800万ドル以上で物件を探す買い手は、過去数年よりも交渉力を持つようになっています。全体として、在庫の増加は控えめながらも、極端な売り手市場からより中立的な状況へと市場を動かしつつあります。
  • 市場のムード – 慎重な楽観主義: 2025年の姿勢は、慎重さと楽観主義が混在しています。一方で、マクロ経済の不確実性（金利の上昇、株式市場の変動）により、2023年末から2024年初頭にかけて一部の買い手や売り手が慎重になりましたmountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com。一方で、ジャクソンホールはその独自の魅力により、多くの全国市場を上回り続けていますmountainstandardrealty.com。2025年半ばには、地元の消費者信頼感が回復傾向にありました―春の株式市場の上昇や、ここでは価格が長期間下落しないという感覚に支えられてmountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com。不動産業者によると、「静かな時期」に溜まっていた需要が今、現実化しているとのことです: 適正価格の物件はすぐに売れており、魅力的な中価格帯の物件には複数のオファーが戻ってきています。同時に、買い手は以前の熱狂期よりも価値に敏感になっています。ある地元の仲介業者は、「今の買い手は非常に価格に敏感です…価格設定を誤ると市場に長く残るリスクがあります」kwjacksonhole.com kwjacksonhole.comと述べています。実際、Q1では売却済み住宅の平均市場滞在日数が約20%減少（売り手が現実的になったため）しましたが、販売中物件の平均市場滞在日数ははるかに高い―これは過剰価格の物件が売れ残っていることを示していますkwjacksonhole.com kwjacksonhole.com。このような状況では、情報に精通し戦略的なプレイヤーが取引の両側で報われます。

要約すると、2025年の市場は高止まりを維持しつつも正常化しつつあります。数年ぶりに、買い手は慌てることなく交渉や検査ができる一方で、売り手はジャクソンホールでさえ価格が一直線に上がり続けるわけではないという現実に直面しています。2025年残りの期間も引き続き活発な動きが期待されます。— 夏に向けて成約件数は2024年と比べてほぼ38%増加していました kwjacksonhole.com — ただし、需給のバランスはより健全なものとなっています。次に、各不動産セグメント（住宅、商業用、投資用不動産）ごとに、各市場参加者が注目すべきトレンドを詳しく見ていきます。

住宅不動産：高価格と高リスクの住宅市場

住宅物件（戸建て、コンドミニアム、土地）はジャクソンホール市場の中核を成しており、2025年はこの分野に微妙な調整と継続的な強さがもたらされました。サブカテゴリーごとの内訳は以下の通りです。

戸建て住宅

異例の高騰を経て、戸建て住宅価格は高水準で横ばいになりつつあります。2025年半ばの戸建て住宅の中央値は約316万ドルに達し、前年比14%増となりました kwjacksonhole.com。これは堅調な伸びですが、2020～21年の年間30%以上の急騰と比べると遥かに落ち着いた動きです。平均住宅販売価格は670万ドルに急上昇（前年比+34%）kwjacksonhole.com。これは1,000万～2,000万ドル超の超高級物件の売却（2024年末には5,000万ドル超の記録的な取引もあり）によって平均値が押し上げられたためですkwjacksonhole.com。これらの数字はジャクソンの二面性を浮き彫りにしています：ごく少数の超大型取引が「平均」価格を大きく左右する一方で、一般的なファミリーホーム（とはいえ300万ドルの家を「一般的」と呼べるならですが）はより安定した値上がりを見せています。

重要なのは、住宅の販売件数が健全な状態を維持していることです。2025年初頭の一戸建て取引件数は、前年同期比でほぼ横ばいからやや増加（年央時点で+2%）kwjacksonhole.comでしたが、特に2025年第1四半期は2024年第1四半期比で47%増kwjacksonhole.comとなり、在庫増加に買い手が飛びついた形です。取引の多くはジャクソンの町域内および町の南側—Rafter J、Melody Ranch、3 Creek Ranchなどのエリア—で発生しており、利便性の高い場所の住宅に強い需要があることを示していますkwjacksonhole.com。また、高価格帯の在庫が急減しており、第1四半期の住宅販売の約75%が500万ドル超でしたkwjacksonhole.com。これは富裕層の買い手が、既存の高級邸宅や新築のラグジュアリーハウスを引き続き吸収していることを示唆しています。一方で、地元住民やエントリーレベルの買い手は依然として苦戦しており、150万～200万ドル未満で取引される一戸建てはごくわずかで、それらは築年数が古いか、ジャクソン中心部以外の物件です。「手ごろな」住宅（ジャクソン基準で）の慢性的な不足により、多くの労働者や若い家族はこのセグメントから締め出されたままで、特別な住宅プログラム（後述）に該当しない限り購入は困難です。

2025年、住宅売却者にとっては新たな計算が必要となっています。もはや確実な争奪戦ではなく、賢い価格設定とタイミングが重要です。適切に準備され、公正（それでも高額ですが）な価格で市場に出た住宅はすぐに売れる傾向にあり、2025年第1四半期の成約物件の平均販売日数（DOM）は約4.5か月に短縮kwjacksonhole.comされており、数百万ドル規模の物件としては速いペースです。しかし、過大な価格設定の物件は現在7～8か月以上も売れ残り、内覧もほとんどありませんkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。売却者はより戦略的に対応しており、売り出し前にリフレッシュやリノベーションを行うケースや、買い手の動きが鈍い場合に価格を引き下げるケースも見られます。売却者にとっての救いは、ジャクソンの人気の高さから、住宅全体の価値は依然として歴史的高水準に近いこと、そして条件（眺望、立地、即入居可の状態）が揃えば複数の関心を集めることが多い点です。要するに、2025年の一戸建て市場は、その特徴に適応できる人に報いる構造となっており、数年前の何でもありの入札合戦からは様変わりしています。

コンドミニアム＆タウンホーム

コンドミニアム／タウンホーム部門は、2025年に力強い回復を見せています。このセグメントは2022～23年に冷え込みました（2021年以降、唯一価格がわずかに下落した部門です）kwjacksonhole.com、しかし金利が安定し、買い手が適応したことで勢いを取り戻しました。2025年半ばまでに、コンドミニアム／タウンハウスの販売件数は前年比約29～30％増加しましたkwjacksonhole.com。これらの販売の多くはジャクソンの町に集中しており、コンドミニアムはセカンドハウス所有者や地元住民の双方にとって比較的手の届きやすいエントリーポイントとなっていますkwjacksonhole.com。

コンドミニアム／タウンホームの価格は、短期間の調整を経て堅調に推移しています。コンドミニアムの中央値価格は2025年半ば時点で約119万ドル（前年比約+7％）kwjacksonhole.com、平均販売価格は約174万ドルkwjacksonhole.comです。これらの平均値は、2025年に高級コンドミニアム（高級スキーコンドミニアムやテトンビレッジの新築ユニットなど）の販売が増えたことによって押し上げられました。2024年はよりエントリーレベルの取引が多かったのに対し、2025年は高級物件が多くなっていますkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。実際、2025年のコンドミニアム市場は高級志向に傾いており、100万ドル未満の販売は全体の約30％にとどまっていますkwjacksonhole.com。これは、手頃な在庫の不足と、バケーションホームや賃貸投資として利用できるアメニティ豊富なコンドミニアムへの強い需要の両方を反映しています。

ここで重要な要因となっているのが、短期賃貸の可能性です。コンドミニアム購入者の多くは、投資家やセカンドハウスを求める人々で、使用しない時にAirbnbで貸し出す選択肢を望んでいます。夜間レンタルが認められている物件（例：町の特定エリアやティートン・ビレッジ）は非常に需要が高く、2025年初頭のコンドミニアム／タウンホーム取引全体の約45％を占めていますkwjacksonhole.com。購入者は、観光シーズンのピーク時に収入を得られる柔軟性を求めてこれらのユニットを重宝しています。その結果、短期賃貸が可能なコンドミニアムはしばしば高値で取引され、すぐに売れてしまいます。地元のレポートでは、価格が安定し、在庫が改善し、取引スピードが速まっていることから、「すべての兆候が2025年後半の好調を示している。特に短期賃貸分野では需要が高く、条件の良い物件は効率的に動いている」と指摘されています。kwjacksonhole.com つまり、貸し出し可能な立地にあり、適正価格であれば、そのコンドミニアムはすぐに売れる可能性が高いということです。

売り手の視点から見ると、コンドミニアム／タウンホーム市場の復活は朗報です。住宅ローン金利の上昇で買い手が減少した時期を経て、2025年には最も人気のあるユニット（特にダウンタウン・ジャクソンのリノベ済みコンドミニアムやスキーイン／スキーアウト物件）で複数のオファーが戻ってきました。それでも、売り手はこの市場の二極化を認識する必要があります。古い物件や権利制限付きコンドミニアム（夜間レンタル不可）は買い手が限られ、より競争力のある価格設定が必要かもしれません。一方、ラグジュアリーや短期賃貸対応のコンドミニアムは再び入札合戦が起きています。全体として、コンドミニアム分野の回復（取引件数が20～30％増、価格は前年比約7～17％上昇 kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com）は、2025年の進行とともにジャクソンホールの住宅市場に勢いを与えています。

更地・牧場

ジャクソンホールの更地市場は、限られた機会と長期的な展望の物語です。ティートン郡では民間所有地が非常に少ないため、土地取引は全体の中で最も小さい割合（市場の約10～15％）を占めていますkwjacksonhole.com。多くの区画は、立地が遠隔地であったり、地形が急峻だったり、規制上のハードルがあったりと、課題が多く、土地は動きが遅く、取引ごとに価格が大きく変動する傾向があります。

2025年これまでのところ、土地の売買件数はほぼ横ばいです。年央時点で22件の土地取引があり、前年より1件少ないだけでしたkwjacksonhole.comkwjacksonhole.com。しかし、今年は売却された土地の構成がより大きく高額な区画に偏っています。注目すべき取引の一つは、スネークリバー沿いの70エーカーの区画で、1,780万ドルで売り出され、過去最高額の土地取引の一つとなりましたkwjacksonhole.com。その結果、土地の平均売却価格は前年比で約60%上昇し、1区画あたり450万ドル超となりましたが、中央値は実際には約14%下落し、約188万ドルとなりましたkwjacksonhole.com。これらの統計はサンプル数が少ないため非常に変動しやすく、数件の数百万ドル規模の牧場取引が「平均値」を歪めることがあります。重要なポイントは、価値の高い大規模区画は依然として非常に高額で取引されている一方で、小規模区画（市場に出ることが稀な場合）は、インフラ未整備やアクセス困難などの問題があると、より低価格で取引される可能性があるということです。

土地の在庫は依然として非常に限られています。2025年中頃には約50～55区画が市場に出ていましたが、以前とほぼ変わりませんkwjacksonhole.com。数字上は売買件数に比べて供給過剰に見えるかもしれませんが、実際には各区画が唯一無二であり、立地、眺望、用途地域、建築可能性の違いから、買い手が本当に比較できる選択肢はほとんどありません。多くの物件は何シーズンも売れ残っているもので、しばしば「最後の手段の区画」（例：立地が悪い、建築上の大きな障害があるなど）です。それでも、動きが出てきている兆しもあります。2025年中頃には、2024年中頃と比べて契約中の区画が167%増加kwjacksonhole.comしており、買い手が将来のプロジェクトを計画する中で、2025年後半にはさらに土地取引が成立することが示唆されています。

土地市場に関わるすべての人にとって、忍耐と十分な調査が重要です。売り手は通常、急いでいません――ある仲介業者はこう述べています、「売り手は忍耐強く、適切な買い手が現れるのを認識している…一方で、買い手も同様に慎重です」 kwjacksonhole.com。新しい郡の規制が複雑さを増しています：ナチュラルリソースオーバーレイが郡全体に適用されたことで、買い手はその土地にどのような環境調査や緩和策が必要かを考慮しなければなりませんjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com。売り手もまた、開発可能性を過大に約束しないよう、これらのルールを理解することが勧められていますkwjacksonhole.com。要するに、ジャクソンの土地セグメントは今後も少数だが影響力の大きい取引が続くでしょう――そして、ゼロから理想の家を建てたいと望む人は、ゾーニング、保全、コストの課題という難関を乗り越えなければなりません。土地の長期的な価値の軌道は上昇し続けています。なぜなら「ジャクソンホールのこの素晴らしくも供給が限られた谷では、土地はもう増えない」からです。

商業用不動産：供給の制限、新規プロジェクト＆投資家の関心

注目を集める住宅部門と比べて、ジャクソンホールの商業用不動産は市場の中で小規模ながらも依然として重要な部分です。これにはジャクソンの町の小売・オフィススペース、ホテルや宿泊施設、そして一部の軽工業や複合用途エリアが含まれます。2025年の商業市場は、空室率の低さ、好立地への高い需要、そして新規開発への慎重な姿勢が特徴であり、これは町の規制やインフラの制限の影響を受けています。

ダウンタウン・ジャクソンの商業中心地――タウンスクエア周辺のショップ、レストラン、ギャラリーを思い浮かべてください――は、非常に限られた物件の入れ替わりしかありません。多くの物件は地元のオーナーや投資家によって長期保有されており、世界的な観光地のメインストリートに拠点を持つ価値を理解しています。そのため、商業ビルが売買されたり賃貸に出たりすると、非常に高額にもかかわらず強い関心が集まります。Cache通りやBroadwayの小売スペースの家賃は、観光客の人通り（特に夏季）を背景にプレミアム水準に達することもあります。2024～25年には、中心部の小売スペースの空室率はほぼゼロとなっています。パンデミック時の店舗空き状況の悪化は、観光の回復とともに完全に反転しました。地元ビジネスは依然として高い家賃という課題に直面していますが、裕福な観光客や住民に支えられ、ジャクソンの経済はこれまでのところ、ブティック、アウトフィッター、レストラン、アートギャラリーが活気あるダウンタウンを維持しています。

商業用不動産で最大の話題の一つは、新しい宿泊施設の開発です。ジャクソンホールの人気の高まりは宿泊施設への圧力となっており、投資家は新しいホテルや複合型ホスピタリティプロジェクトの計画で応えています：

  • 顕著な例としては、335 North CacheのMogul Capitalプロジェクトがあり、2025年6月に承認されました。これは、109室のホテル、17戸の高級コンドミニアム、16戸の権利制限付き労働者向け住宅ユニット、さらにレストランとスパを2.46エーカーの敷地に建設する計画ですjacksonwy.gov jacksonwy.gov。このプロジェクトは特別な承認が必要で（複数回のタウンカウンシル会議を経ました）、最終的にはコミュニティ住宅を含めることで支持を得る妥協案となりました。
  • もう一つは、50 S. Millwardホテル開発で、提案されているのは地下駐車場付き66,000平方フィートのホテルです。場所はダウンタウンjacksonwy.gov。2025年中頃の時点でスケッチプラン審査中であり、当局は駐車場や交通への影響を綿密に検討していますjacksonwy.gov。
  • スノーキング・マウンテン（町の境界内）では、新たに60戸の短期レンタルコンドミニアムと12戸の手頃な価格のコンドミニアムの計画が2025年7月に承認されましたjacksonwy.gov。これにより、スノーキングリゾートのベースに宿泊オプションが拡大し、観光客の収容力と地域住民向け住宅が一体となって増加します。

共通するのは、商業・ホスピタリティプロジェクトが労働者向け住宅を組み込み、承認前に厳しい精査を受けているという点です。ジャクソンのタウンカウンシルと郡コミッショナーは、無制限な商業成長を目指しているわけではなく、プロジェクトは町の特性に合致し、影響を緩和する必要があると明言しています。実際、町は2024年にダウンタウンおよび商業・住宅混在ゾーンで35,000平方フィート超の大型商業ビルの一時的な建設停止措置（モラトリアム）を施行しましたjacksonwy.gov。この一時停止は、建物の規模、高さ、デザインに関する土地開発規則（LDR）の改定のための時間を確保する目的で行われたもので、インフラへの過度な負担や小さな町の雰囲気を損なうような大規模開発を防ぐ狙いがありますjacksonwy.gov。2024年後半から2025年にかけて、町はこのプロセスの一環として（住民の意見も取り入れつつ）デザインガイドラインやゾーニング規則の更新を進めていますjacksonwy.gov jacksonwy.gov。

商業用不動産投資家にとって、ジャクソンホールは、参入障壁が高い伝統的な市場であり、それを乗り越えられる人には大きな上昇余地があります。キャップレートは一般的に低く（高い不動産価値と安定した収入源を反映）、しかしバレーの観光と富の着実な成長が長期的な強い需要を支えています。ワイオミング州が州レベルで持つ「規制が少ない」という評判（ビジネスに優しい政策、州所得税なし）は、テトン郡の地元規制によってある程度相殺されています。これらの規制は、環境とコミュニティの特性を守るために厳格です。それでも、2025年に複数の新しいホテルや複合用途プロジェクトが進行中であるという事実自体が、市場に対する投資家の信頼を示しています。地域全体の年央分析によると、ワイオミング州テトン郡では、商業部門でさえ活動が緩やかに増加し、前年の不確実性の後に投資家の信頼が回復しつつあることを示唆しています mountainstandardrealty.com.

具体的な

商業指標について：詳細な賃料や空室率データは住宅販売のように公的に追跡されていませんが、経験的な証拠によると：

  • オフィススペース: ジャクソンは大きなオフィスマーケットではありません（ほとんどのビジネスは小規模またはリモートワーク志向）。クラスAのオフィススペースは限られており、多くのオフィスは小売店の上階や複合用途ビル内にあります。パンデミック後、オフィス需要は安定しており、主に専門サービス（法律事務所、金融、不動産会社）向けです。大規模なオフィス建設は進行しておらず、新たなオフィス需要は既存建物の創造的な再利用で対応されることが多いです。
  • 小売: ジャクソン中心部の小売空室率は非常に低く（主要ブロックでは実質0%のことも多い）。新たな小売スペースは主にBrowse ‘N Buy拡張のような複合プロジェクトから生まれます。これは、N. Cacheに計画されている2階建て22,000平方フィートの複合用途ビルで、拡張されたスリフトストア、会議スペース、オフィス、2つのアパートメントが含まれます jacksonwy.gov。このようなプロジェクトは商業在庫を少し増やすだけでなく、コミュニティサービスも提供します。
  • 工業/サービス系商業: 軽工業エリア（South Parkビジネスパークや「Smith’s Plaza」エリアなど）も空室率が低く、請負業者や自動車サービスなどが入居し、高級住宅や観光経済を支えています。町にはこれらの用途に指定された土地が限られているため、賃料も上昇しています。

今後を見据えると、ジャクソンホールの観光が年間を通じて好調を維持しているため、商業用不動産のオーナーは堅調なパフォーマンスが期待できます（夏は国立公園、冬はスキー）。主な制約は労働力と住宅です。従業員が住居を見つけられないため、小売業やホスピタリティ業の人材確保に企業が苦労しています。このため、新たな商業開発には従業員用住宅の提供が結び付けられています（例：Mogulプロジェクトの従業員向けコンドミニアム16戸）。また、新たな短期賃貸の拡大を住宅地で制限する議論もあり、地元住民向けの住宅を守ることが目的ですが、これは間接的に観光収容力に影響を与える可能性があります。しかし全体として、商業用不動産の見通しは安定的です。町の厳しい成長制限により、商業スペースの需要が高く供給が少ない状況が生まれ、今後も高い価値と満室状態が維持される傾向にあります。

バケーション＆投資用不動産：リゾート地でのリターン

ジャクソンホールは長年にわたり、バケーションホーム購入者や不動産投資家を惹きつけてきましたが、この傾向は近年さらに強まっています。2025年には、テトン郡の不動産売買の約3分の1が州外の購入者によるもので、ライフスタイルと投資の両方を求めています（高級セカンドハウスや賃貸向けコンドミニアムを含む）。バケーション／投資セグメントで起きていることは以下の通りです。

短期賃貸（STR）市場 – 大きな収益の可能性: ジャクソンホールで賃貸物件を所有することは非常に収益性が高い場合があります。2025年のデータによると、ジャクソンのAirbnb／短期賃貸物件の年間平均収入は約70,800ドルで、平均日額料金（ADR）は562ドル、稼働率は45～50%です。airroi.com airroi.com。これらの数字は300件以上のアクティブなSTRリスティングの平均値で、上位10%の物件はピークシーズンに月約1万5千ドルの総収入を得ていますairroi.com。このような高い収益性とジャクソンの国際的な人気が相まって、賃貸住宅は非常に人気の高い商品となっています。投資家はしばしば、法的にナイトリーレンタルが許可されているゾーン内のコンドミニアムや住宅（テトンビレッジ、アスペンズ、ジャクソン中心部の一部など）を狙います。すべての住宅地で短期賃貸が許可されているわけではありません。前述の通り、2025年初頭のコンドミニアム販売のほぼ半数が短期賃貸可能なゾーンの物件であり、投資家がこれらの物件をターゲットにしていることが明らかですkwjacksonhole.com。

重要な点として、ジャクソンのSTR規制は比較的寛容ですが、場所によって異なります。ジャクソンの町とティートン郡は「ロッジング・オーバーレイ」ゾーンを指定しており、そこではナイトリーレンタル（短期賃貸）が許可されていますが、それ以外の地域では住宅街で30日未満の賃貸は原則禁止されています。これにより二層の市場が生まれます：STRゾーン内の物件はプレミアム価格がつき、価値の上昇も大きい一方、ゾーン外の物件は純粋にセカンドハウスや長期賃貸用となります。2025年時点では、地元当局は一部のリゾートタウンと比べて「規制が緩い」姿勢を取っています（Airbnbライセンスの厳格な上限はまだありません）airroi.comが、観光経済と地域の住環境のバランスを取るための議論が続いています。投資家は今後の規則変更に注意を払うべきです（例えば、STRオーナーに特別な許可証取得や追加課税を義務付ける可能性も、住宅不足が悪化すれば出てくるかもしれません）。

現時点では、賃貸収益は非常に魅力的なままです。アスペンズなどで2ベッドルームのコンドミニアムを約100万～150万ドルで購入した場合、年間総収入7万ドルは約4.5～5％のグロス利回りとなり、米国の安定した不動産資産としては堅実です。プロの物件管理会社やダイナミックプライシングを活用する賢い投資家は、さらに高い稼働率と収益を報告しています――特にラグジュアリーな設備やユニークな立地（スキーイン、山の眺望、ホットタブなど）を提供している場合です。バケーションレンタルの需要は夏と冬にピークを迎え、肩のシーズン（春のマッドシーズンや晩秋）は静かになりますairroi.com。したがって、利回りを最大化するには、これらの季節変動を管理すること（オフピーク月に月単位の滞在や割引を提供するなど）が重要です。

セカンドホームおよびライフスタイル投資家: 投資志向の購入者のすべてが物件を賃貸する計画を持っているわけではありません。ジャクソンには「ライフスタイル投資家」—資産価値の保存や個人的な隠れ家として住宅を購入する裕福な個人も惹きつけられています。これらの購入者はしばしば現金で支払い（高級物件の売買の半数以上が現金取引と推定されることもあります）、短期的な市場変動にはあまり影響されません。その根拠は、ジャクソンホールの不動産は長期的なヘッジであるということです。景観やレクリエーションは常に裕福な需要を引きつけ、ワイオミング州の税制優遇（州所得税なし、住宅価値に対して低い固定資産税率）が経済的なインセンティブとなりますjacksonhole-real-estate.com。実際、ジャクソンホールは2020～2021年にこのような購入者の大規模な流入を経験しました。そして多くの人が今後しばらくの間「物件を手放さずに」保有し続けています—価格が横ばいになっても売却していません。地元の専門家によれば、コロナ禍で購入した人々はしっかりと保有し続けており、これが高級物件の在庫不足の一因となっています（つまり、投機的な転売が大量に発生しているわけではなく、多くの人がジャクソンの物件に惚れ込んでいる傾向があります）jacksonhole-real-estate.comjacksonhole-real-estate.com。このダイナミクスが、優良物件の供給を限定することで価値を支えています。

長期入居者向け賃貸市場: もう一つの側面は長期賃貸市場であり、これは短期賃貸されていない投資物件に関係します。ジャクソンの労働者向け住宅不足により、長期賃貸の需要は非常に高い状態です。コンドミニアムや住宅を購入し、地元住民に年間を通じて貸し出せば、多くの希望者が現れます。家賃は高額で、町中の2ベッドルームは月額3,000ドル以上で簡単に貸し出せます（そもそも空きがあればの話ですが）。ROI（投資収益率）は短期賃貸より低いかもしれませんが、年間リースの安定性や観光による損耗を避けたい投資家もいます。さらに、STRゾーン外の物件所有者は、収入を得たい場合は長期賃貸しか選択肢がありません。バレーの主要雇用主（病院、学区、ホスピタリティ関連企業）はいずれも、従業員向け賃貸住宅の不足が深刻な問題であると報告しており、長期賃貸市場への新規供給はすぐに吸収されます。

今後の潜在的な要因の一つとして、手頃な価格の住宅開発（権利制限付きユニットなど）が、2026～2028年に特定のセグメントで賃貸需要をやや緩和する可能性があります。例えば、官民パートナーシップによって100戸以上の新しい労働者向けアパートが建設されれば、市場の下層部分の圧力が多少和らぐかもしれません。しかし、現状の供給不足を考えると、通常の賃貸物件に対する需要は今後も供給を上回り続け、家賃は高止まりする可能性が高いです。したがって、地元住民向けの賃貸物件を所有することは、地域社会のニーズに貢献するという付加価値も含めて、引き続き堅実な投資となるでしょう。

要約すると、ジャクソンホールのバケーションおよび投資目的の購入者は強い立場にあります。彼らはこの地域の二重のアイデンティティから恩恵を受けています。すなわち、富裕層の遊び場（不動産価値の上昇と高級賃貸料を支える）であり、かつ土地が限られた緊密なコミュニティ（希少価値を保証）です。2025年には、これらの購入者間で特定の物件（特に、Airbnbレンタルとしても利用できる適正価格のコンドミニアムやタウンホーム）を巡る競争が激化しています。今後は、観光トレンド、リモートワーク（より多くのセミローカルなセカンドハウス利用を可能にする）、そして地域の住宅政策の相互作用がこのセグメントを形作るでしょう。しかし、観光客数や富裕層の移住が示す通り、ジャクソンホールは今後もセカンドハウスや投資物件の所有にとって利益があり、魅力的な場所であり続けるでしょう。

市場に影響を与える要因：ゾーニング、インフラ、環境

ジャクソンホールの不動産は孤立して存在しているわけではなく、地方自治体の政策、インフラの容量、環境への配慮に大きく影響されています。2025年以降、これらの分野におけるいくつかの重要な要素が、購入者、売却者、開発業者に影響を与えています。

土地利用規制とゾーニングの変更

厳格なゾーニングおよび土地利用規制は長年ジャクソンホールの開発を制約してきましたが、2024～2025年には一部の点でさらに厳しいルールが導入されました。注目すべき変更点は、2025年初頭にテトン郡のナチュラルリソースオーバーレイ（NRO）が更新されたことで、これにより郡内のすべての物件が環境審査の対象となりました ― 場所を問わずjacksonholerealestatereport.com。以前は、指定された敏感地域のみが厳しい審査の対象でした。新制度の下では、すべての開発許可が段階的な環境審査を受けます。「ベースティア」物件は基本的なチェックリスト、「ミッドティア」は行政による環境分析、「ハイティア」（最も敏感な地域）は従来通りのフル環境分析が必要ですjacksonholerealestatereport.com。空き地のおよそ25％（主に重要な生息地や急斜面を含むもの）は、より高いレベルの審査を受けることになりますjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com。この変更により、建築を希望する人にとっては、より多くの時間、コスト、不確実性が生じます ― 野生動物に配慮したフェンス設置や樹木伐採の制限、その他の緩和策が承認の条件となる場合があります。未開発地や古い住宅の売却者にとっては、これらの要素を事前に考慮（例：ゾーニング適合証明の取得）し、購入者に物件で何が可能かを保証することが賢明ですkwjacksonhole.com。

別のゾーニングのストーリーラインは、開発と保全の間の綱引きです。ノーザン・サウスパークの物語はその代表例です。ジャクソンの南端にあるこの225エーカーの牧場用地は、長い間「大規模開発ができる唯一の場所」と見なされてきました。数年にわたる議論の末、2024年3月に当局はここでの新たなゾーニングを承認し、最大1,437戸の住宅（そのうち70％は手頃な価格／労働者向け住宅が条件）kwjacksonhole.com kwjacksonhole.comを認めました。2025年5月までに、郡はこのエリアの一部に対する最初のマスタープランを条件付きで承認し、野生動物の回廊、公園、権利制限付き住宅の段階的開発などが盛り込まれましたbuckrail.com buckrail.com。これは画期的な転換点です。今後10年で新しい近隣地区が誕生し、地元労働者向けの住宅が1,000戸以上建設される可能性もあります。市場にとっては、2027～2028年までに（主に手頃な価格帯で）在庫がやや増える可能性があり、住宅不足に取り組む政治的意思が示されています。しかし、反対もありました。保全団体は開発がジャクソンの包括的計画に従うよう警戒を続けており、野生動物の保護が依然として最優先事項です。例えば、2025年8月にはタウンカウンシルが、開発業者が農村から高密度住宅・商業用地への転用を求めていた6.5エーカーの丘陵地（「サイモン・ピット」）の再ゾーニング申請を却下しましたbuckrail.com buckrail.com。地滑りリスクと生息地への懸念（新たな州地質調査で高リスクと指摘）を理由に、当局は低密度のオープンスペースのまま維持することを選びましたbuckrail.com buckrail.com。これは、環境要因が特定の土地では住宅ニーズを上回ることがあることを強調しています。

さらに、ジャクソン町の大型建築物に対する一時停止措置（モラトリアム）（2024年6月施行）は、町がLDR（土地開発規則）を更新するまで、ダウンタウンで35,000平方フィートを超える新たな商業プロジェクトをすべて停止しましたjacksonwy.gov。2024年後半から2025年にかけて、町のプランナーや議会メンバーは新しいデザインガイドラインの策定に取り組んでおり、主な結果としては、より厳しい高さ制限、上層階のセットバック（後退）、大規模プロジェクトにおける公共利益の提供義務などが予想されます。このモラトリアムは、これらの更新が可決された後、2024年後半に終了する予定でしたjacksonwy.gov。2025年秋までには、開発業者は改訂されたルールに従う必要があります。買い手や売り手にとって、これらのゾーニングの違いは間接的な影響を及ぼします。つまり、将来の供給を左右するのです。承認プロセスが厳しく遅くなるほど、好立地の既存物件の価値が（希少性のため）高まります。逆に、ホテルやコンドミニアムのような大規模な新開発が承認されると、そのセグメントの価格上昇をやや抑える在庫が追加されることになります。ジャクソン／ティートン郡のゾーニング変更について情報を得ておくことは、市場参加者にとって重要であり、多くの人が公開会議や地元ニュースを通じて情報収集しています。これはまさにジャクソンホールらしい、小さな町の市民参加と高額不動産が融合したものです。

インフラと公共投資

不動産と観光の急成長により、ジャクソンホールのインフラは試練にさらされていますが、容量と生活の質を高めるためのいくつかの大規模な投資・プロジェクトが進行中です:

  • 交通: 特にハイウェイ22号線やジャクソンへの道での交通渋滞が問題となっています。これに対応するため、重要なスティルソン・トランジットセンターおよびパーク・アンド・ライドプロジェクトが2025年4月に着工しました。これは400台分の駐車場、屋根付き自転車置き場、専用信号機を備えた交通ハブをWY-390（ティートンビレッジロード）に設置するものですtetonbuildgrant.com。訪問者や労働者が町外に駐車し、シャトルバス（STARTバス）でジャクソンやスキーリゾートに向かうことで、自動車交通の緩和を目指しています。郡は連邦BUILD助成金を確保し、ジャクソンホール・マウンテンリゾート（用地を提供）も協力しましたtetonbuildgrant.comtetonbuildgrant.com。2025年後半には舗装や建物の建設が進み、進捗が目に見えるようになりましたtetonbuildgrant.com。このトランジットセンターは2026年に稼働予定で、ハイウェイの渋滞緩和や通勤時間の短縮が期待されています。これはウィルソン／ビレッジエリアの不動産や、ジャクソンの成長痛を心配する人々にとってプラスとなるでしょう。
  • 道路と橋: ワイオミング州運輸局（Wyoming DOT）は、主要な東西幹線であるハイウェイ22号線の改良を進めています。2025年には、WY-22号線上に新しいスネークリバー橋を完成させ、舗装や接続工事の最終調整を行っていましたdot.state.wy.us dot.state.wy.us。また、アイダホ州へと続く道路の地滑り多発区間である「テトンパス・ビッグフィル・スライド」の大規模な安定化工事も実施し、このルートの安全性と通行確保に努めましたdot.state.wy.us dot.state.wy.us。これらの改良により、地元住民も高級住宅所有者も利用する道路の耐久性と容量の向上が実現します。より滑らかで幅広い橋を備えたWYO-22号線と、安全性が高まったテトンパスにより、テトンバレー（ID）やウエストバンク（WY）のような郊外エリアへのアクセスが向上し、（許可される範囲で）開発の魅力も高まります。
  • 空港: ジャクソンホール空港（JAC）は多くの高級物件購入者や観光客の玄関口であり、現在アップグレードが進行中です。2022年には滑走路再建のため一時閉鎖され、2025年にも一連のプロジェクトが続行され、除氷パッドの拡張や誘導路の改良が行われていますjacksonholeairport.com。これにより冬季の運用効率が向上します。また、旧格納庫を解体し、新たな管理棟およびFBOターミナルビルの建設も進めており、2026年までに最先端かつ環境配慮型の施設を目指していますjacksonholeairport.com jacksonholeairport.com。これらの投資により、空港は成長（近年は乗客数が記録を更新）に対応しつつ、騒音や遅延の増加を防ぐことができます。不動産市場にとって、機能的な空港は不可欠です――セカンドハウス市場（オーナーの迅速なアクセス）や観光レンタル需要を支えています。
  • 公共施設: 町と郡は、最近の税収増加により、公共インフラにも投資しています。新しいテトン郡司法センターが2025年に承認され、ダウンタウンの裁判所と刑務所の再建・拡張が行われますjacksonwy.gov jacksonwy.gov。また、公共施設のアップグレード、自転車道（グレーター・イエローストーン・トレイルのウィルソン経由の接続は2024年に完成tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com）、公園の整備などのプロジェクトも進行中です。これらは直接的に不動産価格を押し上げるものではありませんが、ジャクソンホールに人々を惹きつける生活の質を高めています。

要するに、インフラは徐々に開発に追いつきつつあります。これは不動産の見通しにとって前向きな傾向です。というのも、谷が成長に少しずつ対応できるようになり、地元住民が住み続けたり新規参入者が投資したりしやすくなるからです。しかし、インフラは依然として制約要因となるでしょう――出入りする主要道路は一本しかなく、狭いジャクソン渓谷の容量も限られています。コミュニティはバランスを取ろうとしています。つまり、（交通機関や労働者向け住宅などの）スマートなインフラに投資して圧力を緩和しつつ、ジャクソンホールの特別な環境や個性を損なうほどの過剰開発は避けようとしているのです。

環境および政治的状況

最後に、環境的および政治的要因が市場に深く影響しています。テトン郡はその保全倫理で有名です ― 土地の97%が公共地（国立公園、国有林、保護区）でありjacksonhole-real-estate.com、民有地の多くも保全イーゼメントの対象となっています。これにより開発可能な土地が本質的に希少となり、需要が高まるにつれて長期的な不動産価値の上昇が保証されることになります。購入者はこの点を強く意識しています：ジャクソンホールで不動産を所有することは、ほぼ有限な供給の一部を所有することに等しいのです。政治指導者や有権者は一貫してオープンスペースや野生動物の保護を支持する政策を選んできました。例えば、（ノーザン・サウスパークのように）アップゾーニングが認められる場合でも、公園、野生動物回廊、限定的な開発面積などの厳しい要件が課されますbuckrail.com buckrail.com。活発なジャクソンホール保全同盟やその他の団体が開発提案を監視しています。スノーキング・マウンテン拡張（論争があったが現在はほぼ決着）や、提案されているゴンドラやスキーリフト、愛されている景観への侵食を試みる動きなどについて、今後も議論が続くでしょう。

不動産に影響を与える可能性のある環境要因の一つは、気候および自然リスクです。ジャクソンホールの気候は一般的に寒冷で雪が多く、スキーには最適ですが、西部全体の干ばつや山火事が懸念されています。渓谷自体は一部の森林斜面で山火事リスクがありますが、乾燥地域ほど大規模火災は頻発しません。その代わり、洪水（雪解けや集中豪雨による）や地滑りが、より不動産に影響を与えやすい自然災害です。2023年のワイオミング地質調査所による地滑り感受性マップにより、郡は急斜面での開発承認に非常に慎重になっていますbuckrail.com。サイモン・ピットの却下で見られたように、地質リスクへの意識の高まりが計画を即座に中止させることもありますbuckrail.com buckrail.com。現在、斜面地や崖沿いの住宅を検討する購入者はこれらのマップを必ず参照し、工学的調査が必要になる場合もあります ― これは抑止要因や価格交渉の材料となり得ます。

政治面では、ワイオミング州の州レベルの政治は、ジャクソンの地方政治と比べて、かなり開発推進・財産権重視の傾向があります。州議会では、地域のゾーニング権限を制限し、コミュニティにより多くの住宅建設を認めさせる（他州でも見られる傾向）ことについて議論がなされていますwyofile.com。2025年時点で大きな法改正は成立していませんが、こうした動きがあれば、ジャクソンのゾーニングが多少緩和される可能性もあります。しかし、ジャクソン・ホールの影響力や特異な事情を考えると、コミュニティが厳格な管理を維持する可能性が高いでしょう。最近の例としては、州が再ゾーニングに対する近隣住民の抗議の閾値を引き下げる（高密度化のための再ゾーニングを容易にする）法案、いわゆるスミス＝コリンズ修正案を検討したことが挙げられますwyofile.com。環境保護団体は、こうした変更において環境への配慮が中心に据えられるように動きましたjhalliance.org jhalliance.org。これらの政治的動向の結果が、新規住宅の供給が訴訟や住民投票なしにどこまで可能かを左右することになります。

まとめると、ジャクソン・ホールの環境と政治的気風は、不動産市場にとって「守り」と「門番」の両方の役割を果たしています。この地の美しい景観と排他性を守り、市場の魅力（そして高価格）を維持する一方で、成長に制限を課すことで供給不足を悪化させることもあります。市場関係者、特に開発業者や投資家は、地元団体と連携したり、労働者向け住宅や生息地保護など地域の目標に貢献したりして、プロジェクトへの支持を得る必要があります。一般の買い手や売り手にとっては、これらの要素が市場の長期的な安定性の背景となります。つまり、急激な過剰供給や自然美の喪失による資産価値の下落が起こる心配はまずないといえるでしょう。むしろ、保全への政治的コミットメントが、ジャクソン・ホールの不動産が今後も高価で価値ある資産であり続けることを事実上保証しています。

長期見通し（2025～2028年）

2028年までを見据えると、ジャクソン・ホールの不動産市場は堅調を維持しつつ、ややバランスに向けて進化する見込みです。長期見通しの主な要素は以下の通りです。

  • 高水準の需要が継続： ジャクソン・ホールの根本的な魅力――世界有数の自然、レクリエーション、ワイオミング州の税制優遇――は今後も変わりません。むしろ、リモートワークの普及や米国での富の増加により、さらに多くの富裕層がジャクソンのような場所に流入する可能性があります。大きな景気後退がない限り、需要は高止まりすると予想され、特に高級住宅や新規物件で顕著です。パンデミックで「富の安全地帯」（経済的にも生活の質の面でも）としての評価が定着し、今後も続くでしょう。国際的な買い手も、渡航が完全に正常化すれば増加するかもしれません。
  • 供給の徐々の増加（主にターゲット型）： すでに承認されたプロジェクトから新しい在庫が徐々に供給されるのが今後の見通しです。たとえばノーザン・サウスパーク開発では、1,000戸以上の住宅が追加される可能性がありますが、これらは2020年代後半まで段階的に建設され、主に特別プログラムのもと地元住民向けに販売される予定です。同様に、スノーキングの新しいコンドミニアムや将来のホテル・コンドミニアムのハイブリッドも、市場価格のユニットをいくつか追加します。2025年までに完成予定の219戸の労働者向け住宅tetoncountywy.govや、その後の数年間（2026年に供給計画で記載されているものもありtetoncountywy.gov）も、必要不可欠な労働者の確保や賃貸市場の過熱の若干の緩和に役立つでしょう。しかし、これらの追加は全体から見れば比較的小規模であり、ほとんどが用途制限付きまたはニッチ向けです。これらがオープンマーケットの住宅価格に大きな影響を与えることは考えにくく、投資家向けというよりは地域社会のニーズに応えるものです。要するに、供給は増加しますが、新築ラッシュが来るわけではありません。規制環境のためです。したがって、販売用住宅の在庫は歴史的に見ても少ないままでしょうが、2021～2022年の極端な低水準からは改善する可能性があります。
  • 価格の推移：緩やかな成長、バブルではない： 2023～2025年の安定化の後、多くの専門家はジャクソンホールの住宅価値が2028年まで毎年緩やかに上昇を再開すると予想しています。年間で1桁台前半～中盤のパーセンテージの上昇が平均的に見込まれ、これは2020年代初頭の20～30％の急騰よりも持続可能です。高級物件は、特により多くの高級リスティングが市場に出て買い手の選択肢が増えるにつれ、横ばいまたは非常に緩やかな上昇にとどまるかもしれません（2025年中頃の高級物件在庫は前年比31％増kwjacksonhole.comで、800万ドル超の価格帯でやや供給過剰の兆し）。とはいえ、価格の下支えは非常に強固です。限られた土地と裕福な所有者層により、2008年型の暴落は非常に起こりにくい状況です。実際、ジャクソンホールは歴史的に守られてきました。全国的な景気後退時でも、取引量は減っても価格は他地域よりも維持される傾向があります。2028年までの一つのシナリオとしては、もし金利が高止まりし、より多くの売り手が高値で売却を決断すれば、いくつかのセグメントで買い手市場へのわずかなシフトが起こる可能性があります。サザビーズのResort Reportは、数年ぶりに買い手市場の兆しが現れていると指摘していますjacksonhole-real-estate.com。これは、価格の急落ではなく、リスティング期間の長期化や交渉の増加として現れるでしょう。2028年までには、買い手がより交渉の余地を持ち、年間の価格上昇は控えめになるものの、名目上は依然として過去最高水準またはそれに近い水準が維持される均衡状態になる可能性があります。
  • 賃貸＆投資の見通し: バケーションレンタル市場は2028年まで堅調に推移する見込みです。 ジャクソンホール（およびグランドティトン／イエローストーン）への観光は非常に強いまま推移すると予想されており、また、より裕福な旅行者がホテルよりも住宅レンタルを選ぶ傾向が強まっているため、STRオーナーにとって有利です。郡が厳しい新たなSTR制限を導入しない限り（現時点では議題に上がっていませんが、地域社会からの圧力には注視が必要です）、ジャクソンでAirbnbタイプの物件を所有することは引き続き堅実なリターンをもたらすでしょう。長期賃貸は、労働者向け住宅プロジェクトが実現すればやや緩和するかもしれませんが、雇用の伸びと過剰建設の兆候が全く見られないことから、家賃は今後もゆっくりと上昇し続けると考えられ、投資価値を支えます。ひとつの不確定要素は広範な経済状況です。もし景気後退が起これば、バケーション旅行が減少し、短期賃貸収入が一時的に軟化する可能性がありますが、不況時でも本当に裕福な層は旅行を続けることが多く、ジャクソンホールは高級志向の観光が中心です。
  • 金利と資金調達: 2025年までの金利環境は中間層の需要をやや冷やしていますが、2026～2027年には多くの予測でインフレが抑制され、金利が下がると見込まれています。もし住宅ローン金利が2027年までに4～5％台に戻れば、これまで様子見だった新たな買い手層が市場に参入する可能性があります。 ジャクソンの買い手層は金利の影響を受けにくい（最近の購入の約79％が現金取引だった時期もあるjacksonholerealestatereport.com）ですが、中間層や地元の住み替え層は資金調達の影響を確実に受けます。そのため、金利が下がれば、300万ドル未満のコンドミニアムや一戸建て住宅で競争が激化し、取引や価格が上昇する可能性があります。逆に、金利が高止まりまたはさらに上昇すれば、ジャクソンはさらに現金買い・投資家頼みとなり、取引件数が減少し、上位価格帯では価格が横ばいになる可能性があります。したがって、マクロ経済が影響しますが、この市場の富裕度を考えると、影響は大きな価格変動よりも取引件数に現れるでしょう。
  • コミュニティと政治の見通し: 2028年までには、現在進行中のいくつかの取り組み（ノーザンサウスパークや交通改善など）が実現し、ジャクソンが感じてきた成長の痛み（交通渋滞や労働者不足）が緩和されることが期待されます。地域社会は今後も、自分たちのやり方で成長を受け入れる方法について模索し続けるでしょう。追加の規制（新築住宅の省エネ基準強化や、時折話題になる15,000平方フィート級の豪邸建設制限など）が導入される可能性もあります。気候変動による冬の短縮や降雪パターンの変化などの環境変化も、不動産に微妙な影響を与えるかもしれません。例えば、スキーシーズンが短くなれば夏の需要がさらに高まり、賃貸パターンが変化する可能性がありますし、夏の山火事による煙（時折発生）が周辺の魅力に影響することも考えられます。これらは推測の域を出ませんが、長期的な要因として注目に値します。

全体として、2025～2028年のジャクソンホール不動産の見通しは、安定化を伴った持続的な強さが特徴です。この市場は熱狂から成熟へと移行しており、量だけでなく質が重視される段階に入っています。正当な価格設定の優良物件が取引され、新規開発は慎重かつゆっくりと進み、価値は健全なペースで上昇傾向を維持するでしょう。買い手にとっては、今後数年で購入の好機が訪れるかもしれません――2021年のような在庫不足よりは物件数が増え、割高な物件への競争もやや緩和される可能性があります。売り手にとっても、依然として利益を得やすい優れた市場ですが、期待値は調整すべきです（年率二桁の値上がりはしばらく見込めないでしょう）。そしてコミュニティにとっては、2028年になってもジャクソンホールが今のような特別な山岳リゾートであり続けること――排他的でありながら本質的には包摂的、開発されているが過剰開発ではなく、経済と生態系のバランスを保ち続けること――が望まれます。そのバランスこそが、今後も不動産市場の最終的な方向性を決定づけるでしょう。

出典

Roman Bednarski