Globalne zawirowania na rynku nieruchomości: rosnąca sprzedaż, megatransakcje i szoki mieszkaniowe (24–25 września 2025)

25 września, 2025
by
Global Real Estate Whiplash: Soaring Sales, Mega-Deals & Housing Shocks (Sept 24–25, 2025)
  • Sprzedaż domów w USA zaskakuje: Sprzedaż nowych domów w USA wzrosła do najwyższego poziomu od 3,5 roku, skacząc o 20% w sierpniu, ale analitycy nazywają to przypadkiem, który prawdopodobnie nie potrwa długo reuters.com reuters.com. Wysokie stopy procentowe nadal powstrzymują kupujących, a eksperci przewidują jedynie umiarkowane odbicie do 2027 roku reuters.com reuters.com.
  • Fed łagodzi politykę, ulga hipoteczna niewielka: Amerykańska Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe o 0,25% w zeszłym tygodniu (do 4,00–4,25%), sygnalizując kolejne obniżki reuters.com. Jednak 30-letnie stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymują się na poziomie około 6,5%, ledwo zmienione przez ruch Fedu reuters.com, przez co dostępność kredytów dla kupujących pozostaje ograniczona.
  • Fuzja gigantów pośrednictwa za 4 miliardy dolarów: W przełomowej transakcji Compass zgodził się przejąć rywala Anywhere Real Estate za 4,2 miliarda dolarów, tworząc jedną z największych firm pośrednictwa nieruchomości na świecie reuters.com. Organy regulacyjne badają transakcje wokół wcześniejszych ofert przejęcia, gdy fuzja zmienia krajobraz branży pośrednictwa.
  • Kryzys mieszkaniowy i działania Chin: Kryzys na chińskim rynku nieruchomości się pogłębia, a eksperci wzywają do działań ratunkowych. Doradca PBOC ostrzegł, że stabilizacja rynku nieruchomości jest kluczowa dla gospodarki fxempire.com, a Pekin złagodził przepisy dla zagranicznych nabywców nieruchomości, by pobudzić popyt sixthtone.com sixthtone.com. Pomimo nadziei na stymulację, zaufanie konsumentów utrzymuje się blisko rekordowo niskiego poziomu w obliczu spadających cen mieszkań.
  • Komercyjne „Zombieland” Europy: Europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje zastygły, a sprzedaż utrzymuje się na poziomie bliskim najniższym od dekady reuters.com. Wewnętrzni gracze nazywają go „zombielandem” opuszczonych biur i centrów handlowych reuters.com. Inwestorzy w końcu pozbywają się problematycznych aktywów (np. niewypłacalna wieża Trianon we Frankfurcie wystawiona na sprzedaż reuters.com), ale pełne ożywienie jest nieuchwytne.
  • Wzrosty w sektorze przemysłowym i REIT: Sektor centrów danych przeżywa boom dzięki zapotrzebowaniu na AI – Fermi Data Center REIT byłego sekretarza energii USA Ricka Perry’ego złożył wniosek o IPO, celując w wycenę 13 miliardów dolarów reuters.com reuters.com. W Singapurze Centurion Accommodation REIT pozyskał 771 milionów SGD (~599 mln USD) w drugiej co do wielkości tegorocznej ofercie publicznej, debiutując 11% powyżej ceny emisyjnej reuters.com reuters.com, co sygnalizuje odnowione zainteresowanie inwestorów funduszami nieruchomości.

Tło makroekonomiczne: stopy procentowe, inflacja i finansowanie mieszkań

Globalne rynki nieruchomości gwałtownie się zmieniają na tle zmieniającej się polityki pieniężnej i uporczywej inflacji. W Stanach Zjednoczonych Rezerwa Federalna wznowiła łagodzenie polityki pieniężnej po raz pierwszy od lat – obniżając swoją stopę referencyjną o 25 punktów bazowych do przedziału 4,00–4,25% reuters.com. Ta zmiana, ogłoszona w zeszłym tygodniu, następuje, gdy decydenci wreszcie dostrzegają, że inflacja zbliża się do celu. Fed prognozuje „stałe tempo [obniżek] stóp” do końca 2025 roku reuters.com, mając na celu obniżenie kosztów kredytów. Amerykańskie stopy procentowe kredytów hipotecznych jednak pozostają wysokie mimo łagodniejszego nastawienia Fedu. Średnia 30-letnia stała stopa kredytu hipotecznego utrzymuje się na poziomie około 6,3–6,5%, co jest dalekie od poziomów poniżej 4% z lat 2010. reuters.com. Analitycy zauważają, że obniżki stóp Fedu dotyczą głównie rentowności krótkoterminowych, podczas gdy długoterminowe rentowności obligacji skarbowych – które wpływają na ceny kredytów hipotecznych – pozostają wysokie reuters.com. W rezultacie wszelka ulga dla kredytobiorców hipotecznych będzie ograniczona i stopniowa, co na razie utrzyma niską dostępność mieszkań.

Po drugiej stronie Atlantyku banki centralne również znajdują się w punkcie zwrotnym. Bank Anglii pozostawił swoją stopę procentową bez zmian na poziomie 4,0% podczas posiedzenia w połowie września, po długiej serii podwyżek mających na celu opanowanie inflacji bankofengland.co.uk. Inflacja w Wielkiej Brytanii wciąż jest najwyższa spośród głównych gospodarek (3,8% w lipcu) i oczekuje się, że w tym miesiącu na krótko osiągnie 4% reuters.com, dlatego BoE utrzymuje stopy na restrykcyjnym poziomie przez dłuższy czas. Tymczasem Europejski Bank Centralny sygnalizuje, że być może osiągnął już szczyt stóp i obecnie równoważy ryzyka inflacyjne, które są teraz „bardzo zrównoważone”, według urzędników asianbondsonline.adb.org. Wysokie stopy procentowe wyraźnie spowolniły finansowanie i inwestycje w europejskim sektorze nieruchomości, co objawia się sprzedażą wymuszoną i słabymi wolumenami transakcji (szczegóły poniżej).

W Azji bank centralny Chin (PBOC) stoi przed odwrotnym dylematem – wzrost gospodarczy słabnie, ale zbyt agresywne luzowanie mogłoby napędzić bańki na aktywach. Przejście Fedu do obniżek daje PBOC większe pole manewru bez wywoływania odpływu kapitału reuters.com. Chińscy decydenci jednak postępują ostrożnie: jak dotąd powstrzymali się od dopasowania się do obniżki Fedu. Główny ekonomista ds. Chin w Nomura spodziewa się, że PBOC uniknie natychmiastowych obniżek stóp, by nie „dolewać oliwy do ognia” na rozgrzanym chińskim rynku akcji reuters.com. Ponieważ kluczowe stopy procentowe w Chinach są już na rekordowo niskim poziomie, urzędnicy zamiast tego polegają na wsparciu celowanym i korektach fiskalnych, by wesprzeć kulejący sektor nieruchomości.

Warto zauważyć, że chińscy regulatorzy wprowadzili nową politykę w połowie września, aby ułatwić zakup mieszkań przez cudzoziemców i Chińczyków z zagranicy. Państwowa Administracja ds. Wymiany Walut Zagranicznych (SAFE) pozwala teraz osobom z zagranicy natychmiast wymienić walutę obcą na zaliczkę na mieszkanie po podpisaniu umowy kupna, zamiast czekać na lokalny certyfikat rejestracji sixthtone.com. Ta reforma rozwiązuje błędne koło, które od dawna frustrowało nabywców transgranicznych, skutecznie upraszczając proces płatności. SAFE zniosła także niektóre kontrole kapitałowe – usuwając zakup nieruchomości mieszkalnych z „listy negatywnej” ograniczonych zastosowań walutowych sixthtone.com. W praktyce zagraniczni profesjonaliści w Chinach (i ekspaci) mogą łatwiej kupować mieszkania, a dochody z zagranicy można elastyczniej wykorzystywać na inwestycje w nieruchomości. Branżowi eksperci nazywają to znaczącym krokiem w otwieraniu Chin, choć nie spodziewają się napływu zagranicznego kapitału – chodzi raczej o „przyniesienie ulgi” ekspatom osiedlającym się w Chinach sixthtone.com sixthtone.com. Jednak w połączeniu z ulgami podatkowymi i łagodzeniem ograniczeń zakupu mieszkań dla krajowych nabywców w wielu chińskich miastach, pokazuje to rosnącą pilność Pekinu w stabilizowaniu rynku mieszkaniowego.

Rynek mieszkaniowy: zaskakujący wzrost kontra trwający problem z dostępnością mieszkań

Stany Zjednoczone – Opowieść o dwóch rynkach: Amerykański rynek mieszkaniowy wysłał w tym tygodniu paradoksalny sygnał. Sprzedaż nowych domów (nowo wybudowane domy jednorodzinne) wzrosła w sierpniu o 20,5% do zannualizowanego tempa 800 000 jednostek – to najwyższy poziom od początku 2022 roku reuters.com. Ten szokujący skok – zgłoszony przez Departament Handlu 24 września – znacznie przekroczył prognozy (ekonomiści spodziewali się tylko ok. 650 000 jednostek) reuters.com. Sprzedaż wzrosła we wszystkich regionach (szczególnie miesięczny skok o 72% na północnym wschodzie) reuters.com. Liczba nowych domów na sprzedaż spadła do najniższego poziomu od ośmiu miesięcy reuters.com, a mediana ceny nowego domu wzrosła o 1,9% do 413 500 dolarów reuters.com. Na pierwszy rzut oka sugeruje to nagły wzrost popytu, ale eksperci zalecają ostrożność. „Nie ma oczywistego czynnika… Spodziewam się, że ten skok zostanie w dużej mierze odwrócony w nadchodzących miesiącach,” powiedział Stephen Stanley, główny ekonomista Santander US reuters.com. On i inni zauważają, że dane dotyczące nowych domów są notorycznie zmienne i podlegają rewizjom reuters.com reuters.com. Skok ten stoi również w sprzeczności z innymi wskaźnikami – zaufanie deweloperów słabnie, a stopy procentowe kredytów hipotecznych zaczęły wyraźniej spadać dopiero we wrześniu reuters.com. Krótko mówiąc, analitycy odrzucają sierpniowy boom jako przypadek, być może odzwierciedlający obniżki cen przez deweloperów na nadwyżki zapasów lub po prostu statystyczny szum. Przy słabnącym amerykańskim rynku pracy, wszelki impet na rynku mieszkaniowym może być krótkotrwały, chyba że koszty finansowania znacząco się obniżą reuters.com.

Szersza aktywność na amerykańskim rynku mieszkaniowym pozostaje utknięta w martwym punkcie. Sondaż Reutersa wśród ekspertów ds. nieruchomości z tego miesiąca podkreśla powściągliwe prognozy: sprzedaż istniejących domów (90% rynku) utrzymuje się na poziomie około 4,0 mln rocznie, co stanowi gwałtowny spadek w porównaniu do szczytu 6,6 mln w 2021 roku reuters.com. Właściciele domów, którzy mają bardzo niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, niechętnie sprzedają, a osoby kupujące po raz pierwszy napotykają na utrzymujące się bariery związane z dostępnością cenową reuters.com. Choć liczba domów dostępnych na rynku wzrosła do najwyższego poziomu w tej dekadzie, częściowo wynika to z faktu, że nieruchomości pozostają niesprzedane dłużej reuters.com. Indeks S&P Case-Shiller pokazuje, że ceny domów spadają już czwarty miesiąc z rzędu – to pierwszy taki dłuższy spadek od 2013 roku reuters.com. Prognozy cen zostały obniżone: oczekuje się, że wartość domów w USA wzrośnie jedynie o około +2,1% w 2025 roku i +1,3% w 2026 roku, znacznie poniżej wcześniejszych prognoz (3,5% rocznie) reuters.com. Niektórzy analitycy przewidują nawet umiarkowane korekty cen w najbliższym czasie. „Popyt na mieszkania pozostanie słaby… możemy zacząć obserwować przymusowych sprzedających, jeśli wzrośnie bezrobocie, co może przynieść pewną korektę cen domów w ciągu najbliższych 6–12 miesięcy,” ostrzegł James Knightley, główny ekonomista międzynarodowy ING reuters.com. Niemniej jednak, wszelkie ulgi cenowe dla kupujących będą stopniowe. Wszyscy z 25 ekonomistów biorących udział w ankiecie Reutersa zgodzili się, że spadające stopy procentowe w 2025 roku pomogą w dostępności cenowej – ale większość ostrzegała, że ulga będzie marginalna, biorąc pod uwagę jedynie niewielkie spadki stóp procentowych kredytów hipotecznych na horyzoncie reuters.com. Nawet do 2027 roku prognozuje się, że 30-letnie stopy procentowe kredytów hipotecznych będą wynosić średnio około 6,2%, co wciąż jest znacznie wyżej niż przed 2020 rokiem reuters.com. W praktyce amerykańskie marzenie o posiadaniu własnego domu pozostaje w zawieszeniu dla wielu, a mediana wieku kupującego po raz pierwszy to obecnie rekordowe 38 lat reuters.com. Jak ujął to Knightleyt it, „Kupno domu będzie poza zasięgiem większości młodych Amerykanów przez dość długi czas” reuters.com.

Jasnym punktem na amerykańskim rynku mieszkaniowym była nowa zabudowa, ponieważ deweloperzy mogą oferować obniżki stóp procentowych i zachęty, aby przyciągnąć kupujących, którzy nie mogą znaleźć przystępnych cenowo istniejących domów. Jednak nawet ten sektor napotyka przeszkody w miarę spowalniania wzrostu gospodarczego. Inwestycje mieszkaniowe skurczyły się w pierwszej połowie 2025 roku reuters.com. Rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych spadły do poziomów najniższych od 2,5 roku z powodu nadmiaru niesprzedanych nowych domów na początku lata reuters.com. Deweloperzy wycofują się z projektów, w których nie mogą uzyskać opłacalnych marż. Niespodziewany wzrost sprzedaży nowych domów w sierpniu może tymczasowo zmniejszyć zapasy, ale jeśli w przyszłym miesiącu nastąpi spodziewane odwrócenie tego trendu, deweloperzy mogą stać się jeszcze bardziej ostrożni w okresie zimowym.

Europa i Wielka Brytania – Chłodzenie rynków: W całej Wielkiej Brytanii i Europie rynki mieszkaniowe również zmagają się z wyższymi stopami procentowymi i niepewnością gospodarczą. W Wielkiej Brytanii ceny domów zaczęły łagodnieć po okresie odporności. Najnowsza ankieta RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wykazała, że w sierpniu odnotowano najszersze spadki cen od ponad 18 miesięcy reuters.com. Wskaźnik równowagi cen domów RICS spadł do –19 (co oznacza, że znacznie więcej ankietowanych widzi spadki cen niż wzrosty), co jest najsłabszym wynikiem od początku 2024 roku reuters.com. Popyt ze strony kupujących wysycha: liczba nowych zapytań od kupujących spadła do najniższego poziomu od maja, ponieważ potencjalni nabywcy wycofują się w obliczu obaw gospodarczych i stóp procentowych kredytów hipotecznych powyżej 6% reuters.com. „Wraz ze słabnącym popytem i spadkiem sprzedaży, rynek mieszkaniowy wyraźnie odczuwa skutki utrzymującej się niepewności” – powiedział analityk RICS Tarrant Parsons reuters.com. Uporczywa inflacja i pytania o przyszły kierunek stóp procentowych mocno obciążają nastroje kupujących reuters.com. Rzeczywiście, inflacja w Wielkiej Brytanii spada bardzo powoli (wciąż ok. 7% CPI, z czego inflacja bazowa pozostaje uporczywa), więc rynki spodziewały się, że BoE utrzyma wysokie stopy przez dłuższy czas – co się potwierdziło. Do tego dochodzą spekulacje dotyczące działań fiskalnych (zbliżający się budżet rządu, który może podnieść podatki od nieruchomości lub podatki od zysków kapitałowych), przez co wielu brytyjskich kupujących i sprzedających wstrzymało się z decyzjami. Indeksy cen domów publikowane przez kredytodawców nadal wykazywały umiarkowane roczne wzrosty latem, ale dynamika wyraźnie słabnie. Presja na rynku najmu pozostaje jednak ekstremalna: ankieta RICS wykazała, że popyt najemców znacznie przewyższa podaż mieszkań na wynajem, co gwałtownie podnosi oczekiwania dotyczące czynszów reuters.com. Właściciele sprzedają nieruchomości lub nie wprowadzają nowych ofert na rynek (liczba nowych instrukcji dla właścicieli spadła najmocniej od kwietnia 2020 roku), podczas gdy popyt gwałtownie rośnie reuters.com. Wskazuje to na utrzymującą się inflację czynszów i problemy z dostępnością mieszkań dla najemców, nawet jeśli wzrost cen domów wyhamowuje. Sytuacja w Wielkiej Brytanii odzwierciedla szerszy trend europejski: choć ceny mieszkań ochłodziły się z rekordowych szczytów na wielu rynkach (na przykład w Skandynawii i Niemczech odnotowano spadki cen), koszt finansowania jest tak wysoki, że wolumeny transakcji są niskie, a rynki najmu pod presją.

Na kontynencie europejskim rynki mieszkaniowe są bardzo zróżnicowane, ale wiele dużych miast wciąż wydaje się przewartościowanych względem fundamentów. W szczególności, Globalny Indeks Bańki Nieruchomości UBS 2025 – opublikowany w tym tygodniu – sklasyfikował Miami jako miasto o najwyższym ryzyku bańki na świecie (napędzane wzrostem zakupów inwestorów i zagranicznych nabywców w ostatnich latach), następnie Tokio i Zurych ubs.com. Kilka europejskich stolic pozostaje w strefie podwyższonego ryzyka: Amsterdam, Genewa i Paryż odnotowały wzrost cen przewyższający wzrost dochodów i czynszów, choć Paryż jest obecnie sklasyfikowany jako miasto o niskim ryzyku bańki z powodu ostatniej stagnacji ubs.com ubs.com. Madryt faktycznie odnotował najsilniejszy wzrost cen (skorygowany o inflację) wśród miast świata w ostatnim roku ubs.com – stolica Hiszpanii przeżywa boom dzięki zagranicznym inwestorom i cyfrowym nomadom – jednak UBS ocenia ogólne ryzyko bańki w Madrycie jako umiarkowane, a nie ekstremalne ubs.com. Dla porównania, Londyn, Mediolan i Nowy Jork są obecnie uznawane za miasta o niskim ryzyku bańki ubs.com, po latach ograniczonego wzrostu cen, a w przypadku Londynu – spadku cen w ujęciu realnym. Hongkong, San Francisco i Hongkong również uzyskały ocenę niskiego ryzyka w indeksie ubs.com – to uderzająca zmiana dla rynków takich jak HK i SF, które jeszcze kilka lat temu były na szczycie tej listy. Wniosek z badania UBS: globalne ceny mieszkań się wypłaszczyły (zerowy realny wzrost w ujęciu zbiorczym w ostatnich 4 kwartałach), ponieważ ograniczenia dostępności kredytowej dają się we znaki ubs.com. Ultra-niskie stopy procentowe wcześniej napędzały boom cenowy, ale wyższe stopy w latach 2023–2025 zatrzymały te wzrosty, a niektóre przegrzane rynki notują łagodne korekty. Ryzyko gwałtownych spadków cen wydaje się ograniczone w większości miast dzięki wciąż dobrej sytuacji na rynku pracy i bardziej rygorystycznym standardom kredytowym po 2008 roku. Jednak era szybkich wzrostów cen się skończyła na razie, a rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę, którą można nazwać powolną stagnacją na całym świecie.

Chiny – Pogłębiający się zastój, wezwania do wsparcia: W Chinach, drugim co do wielkości rynku nieruchomości na świecie, utrzymuje się bezprecedensowy kryzys. Ceny nowych domów spadają miesiąc po miesiącu w większości miast (ponad rok spadków) pomimo dziesiątek rządowych działań łagodzących. Sprzedaż nieruchomości według powierzchni spadła o około 5–7% rok do roku do sierpnia fxempire.com. Inwestycje w rozwój nieruchomości spadły o 12,9% w pierwszych ośmiu miesiącach 2025 roku fxempire.com, co odzwierciedla wstrzymywanie projektów przez deweloperów z powodu braku gotówki. Nastroje są na dnie: chiński indeks klimatu nieruchomości spadł piąty miesiąc z rzędu, do poziomu 93,0 (gdzie 100 = neutralny nastrój) fxempire.com. Zaufanie konsumentów w Chinach również zostało zrujnowane, głównie z powodu załamania na rynku mieszkaniowym – indeks zaufania konsumentów spadł w czerwcu do 87,9, blisko najniższego poziomu w historii fxempire.com. Utrzymujący się kryzys na rynku nieruchomości jest kluczowym czynnikiem hamującym szerszy wzrost gospodarczy Chin i popychającym kraj na skraj deflacji na początku tego roku.

W obliczu tego kryzysu Pekin jest pod presją, by działać bardziej zdecydowanie. W tym tygodniu pojawił się znaczący publiczny apel ze strony Huanga Yipinga, znanego ekonomisty i byłego doradcy banku centralnego. Wezwał on chińskie władze do uruchomienia wsparcia fiskalnego w celu ustabilizowania rynku mieszkaniowego, zauważając, że „biorąc pod uwagę systemowy wpływ nieruchomości na wahania makroekonomiczne, stabilizacja tej branży jest kluczowa dla utrzymania wzrostu w szerszej gospodarce” fxempire.com. Innymi słowy, rynek nieruchomości jest zbyt duży, by upaść – bezpośrednio wpływa na miejsca pracy w budownictwie, finanse samorządów, banki i majątek gospodarstw domowych. Bez poprawy na rynku mieszkaniowym nadzieje Chin na ożywienie napędzane konsumpcją pozostają nikłe. Decydenci już złagodzili niektóre ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań (w wielu miastach obowiązują teraz niższe wkłady własne i luźniejsze zasady kredytowe, zwłaszcza dla kupujących po raz pierwszy lub zmieniających mieszkanie). Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Chinach również zostały obniżone – roczna stopa referencyjna kredytu wynosi obecnie 3,45% po obniżkach na początku 2025 roku – a samorządy wprowadziły dotacje. Jednak jak dotąd te działania nie powstrzymały spadku cen ani nie przywróciły zaufania kupujących. Dlatego pojawiają się głosy, takie jak Huang, wzywające do odważniejszych działań, być może bezpośrednich wydatków rządowych lub ulg podatkowych skierowanych na rynek mieszkaniowy. Krążą pogłoski o nadchodzącym pakiecie stymulacyjnym, koncentrującym się zarówno na mieszkaniach dostępnych cenowo, jak i na dokończeniu wstrzymanych projektów zadłużonych deweloperów.

Trudna sytuacja chińskich deweloperów nieruchomości również nie schodzi z nagłówków. Country Garden, niegdyś największy deweloper w Chinach, w ostatnich tygodniach kilkukrotnie ledwo uniknął niewypłacalności i przechodzi obecnie ogromną restrukturyzację zadłużenia zagranicznego o wartości 14 miliardów dolarów reuters.com reuters.com. Firma ostrzegła w sierpniu, że jej strata za pierwsze półrocze może przekroczyć 18 miliardów juanów (ponad 2,5 miliarda dolarów) z powodu 50% spadku liczby przekazanych mieszkań oraz wysokich odpisów aktualizujących wartość aktywów reuters.com reuters.com. Evergrande – którego niewypłacalność w 2021 roku zapoczątkowała ten kryzys – również pozostaje w zawieszeniu, po tym jak regulatorzy nakazali jego likwidację, a założyciel firmy jest objęty śledztwem. Mniejsi deweloperzy także mają trudności z regulowaniem płatności; według źródeł Sunac, na przykład, może nie być w stanie spłacić nadchodzącej obligacji, co może zapowiadać kolejną falę niewypłacalności zagranicznych reuters.com. Krótko mówiąc, chiński sektor nieruchomości wciąż szuka dna. Nadzieja jest taka, że połączenie stopniowego wsparcia politycznego, łatwiejszego dostępu do kredytów i czasu pozwoli na ustabilizowanie sprzedaży do końca 2025 roku reuters.com reuters.com. Prognozy agencji ratingowych, jak ta od S&P, sugerują możliwą „stabilizację w drugiej połowie 2025 roku”, jeśli polityka okaże się skuteczna reuters.com. Na razie jednak dane pozostają ponure – a świat przygląda się, czy Pekin zdecyduje się na większą interwencję ratunkową, by zapobiec długotrwałemu spowolnieniu gospodarczemu.

Nieruchomości komercyjne i przemysłowe: stres i szansa

Stany Zjednoczone – Problemy z regulacją czynszów i ogniska kryzysu: Rynek nieruchomości komercyjnych w USA przedstawia mieszany obraz. Niektóre sektory, takie jak wielorodzinne budynki mieszkalne, były stosunkowo odporne – zwłaszcza w miastach o dużym popycie – ale nawet tam pojawiają się pęknięcia pod presją wysokich stóp procentowych i zaostrzonej regulacji. Dramatyczny przypadek pojawił się w Nowym Jorku: 93 budynki mieszkalne (z ponad 5 100 mieszkaniami objętymi regulacją czynszów) należące do grupy Pinnacle Joela Wienera trafią na aukcję po tym, jak podmiot właścicielski ogłosił upadłość therealdeal.com. Akta sądowe ujawniają, że portfel, w dużej mierze podlegający nowojorskim przepisom o stabilizacji czynszów (które ograniczają wzrost czynszów), nie był w stanie pokryć swoich zobowiązań w obliczu rosnących kosztów. Właściciele w upadłości są winni ponad 564 mln dolarów wierzycielowi therealdeal.com. Wskazali na wiele czynników – wysokie stopy procentowe, inflację kosztów operacyjnych, słabą ściągalność czynszów podczas COVID oraz rygorystyczne, przyjazne najemcom przepisy, które ograniczają przychody – jako przyczyny swojej zapaści finansowej therealdeal.com therealdeal.com. Narastały także naruszenia przepisów budowlanych, gdyż w tych borykających się z problemami finansowymi budynkach odkładano konserwację therealdeal.com. Sytuacja ta pokazuje, że nawet zazwyczaj stabilny sektor najmu mieszkań może się zachwiać, gdy koszty finansowania gwałtownie rosną, a regulacje ograniczają marże. Nowojorskie reformy prawa czynszowego z 2019 roku, które znacznie ograniczyły możliwość podnoszenia czynszów regulowanych lub deregulacji lokali, istotnie obniżyły wycenę nieruchomości objętych stabilizacją czynszów. W połączeniu z zaległościami czynszowymi po pandemii i obecnie 7% stopami procentowymi kredytów hipotecznych, niektórzy właściciele są pod kreską. Eastdil Secured poszukuje nabywców na portfel 93 budynków, a dziesiątki zainteresowanych stron podpisały umowy o poufności therealdeal.com. Obserwatorzy traktują tę wymuszoną sprzedaż jako barometr wartości aktywów wielorodzinnych w środowisku wysokich stóp procentowych. Może to skutkować nowym właścicielem, który wniesie świeży kapitał na remonty – ale prawdopodobnie po znacznej obniżce ceny, co zresetuje wyceny nowojorskich budynków mieszkalnych.

Pozytywną stroną jest to, że jasne punkty istnieją na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych. Nieruchomości przemysłowe (takie jak magazyny i centra dystrybucyjne) nadal korzystają z boomu e-commerce i logistyki, choć wzrost wyhamował w porównaniu do szczytu z 2021 roku. Pojawił się też nowy gwiazdorski subsektor: centra danych. Eksplozja przetwarzania w chmurze i obciążeń związanych z AI wywołała gwałtowny wzrost popytu na powierzchnię centrów danych, która jest obecnie jednym z najbardziej pożądanych segmentów nieruchomości komercyjnych. Największe firmy technologiczne i startupy AI ścigają się o dostęp do pojemności serwerowych, co prowadzi do rekordowo niskiego poziomu pustostanów (poniżej 3% na kluczowych amerykańskich rynkach centrów danych) i rosnących czynszów ciodive.com. Fundusze REIT i inwestorzy private equity mocno skierowali się w stronę przejęć i rozwoju centrów danych. W rzeczywistości centra danych znalazły się na szczycie listy docelowych aktywów dla wielu funduszy inwestycyjnych w nieruchomości w tym roku, a udział tego sektora w portfelach REIT wzrósł o 15% rok do roku costar.com. Ten tydzień przyniósł przykład inwestycyjnego uroku boomu centrów danych, który przyciągnął uwagę mediów: Były sekretarz energii USA Rick Perry współzałożył nowego dewelopera centrów danych o nazwie Fermi, który planuje wejść na giełdę. Fermi REIT złożył wniosek o IPO w USA, celując w wycenę do 13,16 miliarda dolarów reuters.com – to oszałamiająca kwota jak na firmę założoną dopiero w tym roku. Fermi planuje pozyskać około 550 milionów dolarów poprzez sprzedaż akcji na Nasdaq i London Exchange reuters.com reuters.com. Ambicje przedsięwzięcia są imponujące: Fermi zamierza zbudować „największy na świecie kompleks energetyczno-danych” w Teksasie, nazwany Project Matador reuters.com. Proponowany kampus o powierzchni 5 236 akrów w Amarillo miałby docelowo dostarczać 11 gigawatów mocy (z mieszanki energii jądrowej, gazu ziemnego i słonecznej) do klastra hiperskalowych centrów danych do 2038 roku reuters.com. Do końca 2026 roku mają nadzieję uruchomić 1 GW mocy reuters.com. W istocie Fermi proponuje ogromny park centrów danych skoncentrowany na AI z dedykowaną produkcją energii – to nowatorskie podejście mające zapewnić bezpieczeństwo energetyczne farmom danych. Jednak sceptycy zauważają, że Fermi jest nadal przed osiągnięciem przychodów i lata od ukończenia projektu. Strateg IPO Renaissance Capital, Matt Kennedy, ostrzegł, że choć „AI to bez wątpienia inwestycyjna historia życia”, Fermi na tym etapie to „wciąż tylko historia” – a jej wygórowana wycena przetestuje apetyt inwestorów na spekulacyjne REIT-y na etapie rozwoju reuters.com. „To bardzo ambitne… Kluczowe jest, jakie kontrakty uda im się podpisać”, powiedział Kennedy, podkreślając, że najemcy kotwiczący lub klienci chmurowi będą musieli się zobowiązać, by marzenie stało się realne reuters.com. IPO Fermi, jeśli zostanie wycenione blisko celu, podkreśli szał inwestycyjny na wszystko, co związane ze sztuczną inteligencją na rynkach w tym roku. Pokazuje to także, jak zmienia się rynek nieruchomości: sektor przemysłowy obejmuje teraz infrastrukturę cyfrową, taką jak centra danych, któresą coraz częściej postrzegane jako „czwarta usługa komunalna” współczesnych gospodarek (po wodzie, energii i telekomunikacji).

Europa – Komercyjne „Zombieland”: Żaden region nie odczuł wpływu wyższych stóp procentowych na nieruchomości komercyjne tak dotkliwie jak Europa. Analiza Reutersa bez ogródek określiła europejski rynek nieruchomości komercyjnych jako „utknięty w zombielandzie” – ani martwy, ani odradzający się reuters.com reuters.com. Wolumeny transakcji spadły do najniższych poziomów od prawie dekady, ponieważ kupujący i sprzedający pozostają daleko od siebie pod względem ceny, a koszty finansowania czynią transakcje nieatrakcyjnymi. W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Europie wyniosła zaledwie 47,8 mld euro, czyli ledwie połowę poziomu z początku 2022 roku reuters.com. Wstępne dane za drugi kwartał pokazują, że inwestycje transgraniczne w nieruchomości w regionie EMEA spadły o około 20% rok do roku, co jest najgorszym wynikiem za okres kwiecień–czerwiec od dziesięciu lat reuters.com. Inwestorzy utknęli w impasie: potencjalni kupujący czekają na okazje związane z wyprzedażą aktywów, podczas gdy wielu właścicieli i banków stosuje strategię „przedłużania i udawania” – czyli wydłużania terminów spłaty kredytów, restrukturyzacji zadłużenia i liczenia na poprawę wartości – zamiast sprzedawać ze stratą reuters.com. „Mamy ‘zombieland’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności,” powiedział Sebastiano Ferrante, szef europejskiego rynku nieruchomości w amerykańskim gigancie funduszy PGIM, oddając nastroje reuters.com.

Ból jest odczuwalny w wielu sektorach. Budynki biurowe ucierpiały szczególnie mocno – praca hybrydowa osłabiła popyt, a rosnące stopy zwrotu obniżyły wyceny, przez co wiele charakterystycznych wieżowców jest warte znacznie mniej niż przed pandemią. Starsze, nieefektywne energetycznie biura w drugorzędnych lokalizacjach są praktycznie niezbywalne za jakąkolwiek rozsądną cenę; to klasyczne „utknięte aktywa” na dzisiejszym rynku reuters.com. Nawet dotychczas gorące kategorie, takie jak centra danych, odczuwają presję w Europie – według Reutersa z powodu nadpodaży w niektórych regionach i wyższych kosztów kapitału reuters.com (choć kontrastuje to z trendem w USA). Nieruchomości handlowe (np. podmiejskie centra handlowe) nadal pozostają w stagnacji z niewielką liczbą kupujących, ponieważ e-commerce i zmieniające się nawyki konsumentów strukturalnie ograniczają popyt reuters.com. Jedynym obszarem, który wciąż przyciąga zainteresowanie, jest wynajem mieszkań: europejskie aktywa mieszkaniowe wielorodzinne, zwłaszcza na rynkach z niedoborem podaży, takich jak Niemcy, pozostają atrakcyjne dla inwestorów poszukujących stabilnych dochodów reuters.com. Jednak nawet tam transakcje przebiegają powoli, ponieważ sprzedający nie chcą ustępować z ceny, biorąc pod uwagę pozytywne długoterminowe fundamenty. Niektórzy inwestorzy w końcu podejmują działania, aby rozwiązać distressed situations, co może ożywić rynek. Banki i właściciele zaczynają offload troubled assets w wybranych przypadkach. Na przykład w Niemczech, znany Trianon skyscraper in Frankfurt – którego właściciele złożyli wniosek o upadłość – został wystawiony na sprzedaż przez syndyka, co stanowi rzadki test dla kruchego niemieckiego rynku biurowego reuters.com. W Londynie Brookfield po cichu próbował sprzedać swój biurowiec CityPoint, ale wycofał ofertę, gdy oferty były zbyt niskie; zamiast tego restrukturyzuje kredyt na tę nieruchomość reuters.com. Przykłady te pokazują, że choć price discovery is painful, proces ten już trwa. „W niektórych segmentach rynku odbicie jest już dobrze widoczne,” zauważyła Cecile Retaureau z działu inwestycyjnego Phoenix Group, odnosząc się do wybranych aktywów, takich jak dobrze wynajęte magazyny logistyczne i hotele, które znajdują nabywców reuters.com. „Jednak są aktywa i sektory niecieszące się popularnością, gdzie prawie nie ma płynności i czeka nas jeszcze więcej problemów,” dodała reuters.com. Rzeczywiście, industry sentiment indexes są na najniższych poziomach od lat: zaufanie inwestorów do europejskich nieruchomości spadło w czerwcu do najniższego poziomu od ponad roku, według badania INREV reuters.com. Podobna sytuacja ma miejsce w USA, gdzie nastroje również się pogorszyły w tym roku wraz ze wzrostem kosztów finansowania reuters.com. Wygląda na to, że dopiero gdy sprzedający w pełni zaakceptują new pricing reality – potencjalnie o 20–30% niższe wyceny niż w szczytowym momencie dla wielu aktywów komercyjnych – wolumeny transakcji mogą się odbudować. Do tego czasu europejski sektor komercyjny prawdopodobnie będzie funkcjonował w trybie „zombie”, z minimal growth and pockets of distress.

Jednym pozytywnym rozwojem sytuacji dla Europy jest to, że stopy procentowe mogą wkrótce osiągnąć plateau lub nawet spaść, co stopniowo może poprawić perspektywy. Jeśli inflacja będzie nadal spadać, banki centralne mogą zacząć obniżać stopy w 2024 roku, zdejmując presję z poziomu stóp kapitalizacji nieruchomości i finansowania. Ponadto, prywatny kapitał jest obficie dostępny na uboczu – wiele funduszy private equity i zarządzających aktywami zbiera oportunistyczne fundusze nieruchomościowe, oczekując okazji do skorzystania na sprzedażach wymuszonych przez trudną sytuację. Dane pokazują, że prywatne fundusze kredytowe (udzielające pożyczek na nieruchomości) zebrały prawie 40 miliardów dolarów w Europie w pierwszej połowie 2025 roku, prawie dwa razy więcej niż fundusze inwestujące w kapitał nieruchomości reuters.com, ponieważ inwestorzy widzą większą szansę na zysk poprzez udzielanie pożyczek na wysokie oprocentowanie niż przez bezpośredni zakup nieruchomości. Ostatecznie ten kapitał powinien pomóc w refinansowaniu lub repozycjonowaniu problematycznych aktywów, ale to powolny proces.

Najważniejsze transakcje i ruchy rynkowe

Wśród tych zjawisk, kilka dużych transakcji i ruchów inwestycyjnych pod koniec września kształtuje na nowo globalny krajobraz nieruchomości:

  • Giganci pośrednictwa łączą siły: W amerykańskim sektorze mieszkaniowym dwie z największych firm pośrednictwa nieruchomości w kraju łączą się w głośnym fuzji. Compass Inc. zgodził się przejąć Anywhere Real Estate (spółkę-matkę Coldwell Banker, Century 21 i Sotheby’s International Realty) w transakcji wycenianej na około 4,2 miliarda dolarów reuters.com (około 10 miliardów dolarów wraz z zadłużeniem, według innych doniesień). Ogłoszona 22 września, ta fuzja stworzy kolosa z ponad 300 000 agentów w ponad 100 krajach, czyniąc go największym na świecie pośrednikiem nieruchomości mieszkaniowych pod względem liczby agentów i wolumenu. Transakcja ma szansę zrewolucjonizować branżę pośrednictwa, która była pod presją ze strony rosnącej konkurencji technologicznej i niskich marż zysku. Łącząc siły, Compass (stosunkowo nowy, technologiczny pośrednik wspierany przez kapitał wysokiego ryzyka) i Anywhere (tradycyjny franczyzodawca znanych marek, takich jak Coldwell Banker i Corcoran) chcą osiągnąć skalę i synergie kosztowe. Będą mieli dominujący udział w wielu rynkach oraz zasoby do inwestowania w AI, analitykę danych i platformy konsumenckie. Jednak połączenie to wzbudziło również zainteresowanie organów regulacyjnych. FINRA (samoregulujący się organ Wall Street) prowadzi dochodzenie w sprawie podejrzanych transakcji akcjami Douglas Elliman (notowanego na giełdzie pośrednika) związanych z wcześniejszymi próbami przejęcia z udziałem Anywhere reuters.com reuters.com. W maju pojawiły się informacje, że Anywhere złożył ofertę przejęcia Douglas Elliman, co spowodowało wzrost akcji Elliman o 50% reuters.com. Rozmowy te ostatecznie zakończyły się fiaskiem w czerwcu reuters.com reuters.com – i Anywhere zdecydował się zamiast tego połączyć z Compass. Dochodzenie FINRA sprawdza, czy doszło do wykorzystywania informacji poufnych przed pojawieniem się tych doniesień reuters.com reuters.com. Niezależnie od tego, fuzja Compass-Anywhere posuwa się naprzód i ma zostać sfinalizowana w przyszłym roku, po uzyskaniu zgody akcjonariuszy i organów antymonopolowych. Analitycy twierdzą, że połączenie może pomóc firmom ograniczyć dupliobniżyć koszty w trudnym rynku mieszkaniowym, ale integracja tysięcy biur i różnych systemów będzie wyzwaniem. To odważny zakład, że większe znaczy lepsze w pośrednictwie, nawet gdy branża mierzy się z presją na prowizje i nowymi modelami dyskontowymi.
  • Odrodzenie REIT-ów w Singapurze: W Singapurze rynek IPO odnotował duży sukces, który może ożywić pozyskiwanie funduszy na rynku nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej. Centurion Accommodation REIT zadebiutował na Giełdzie w Singapurze 25 września po pozyskaniu 771,1 mln SGD (~599 mln USD) w ramach drugiego co do wielkości IPO w tym roku w tym mieście-państwie reuters.com. REIT – wspierany przez Centurion Corp i posiadający portfel 14 nieruchomości noclegowych (w tym akademiki i domy pracownicze) w Singapurze, Wielkiej Brytanii i Australii – rozpoczął notowania na poziomie 0,98 SGD, o 11,4% powyżej ceny emisyjnej wynoszącej 0,88 SGD reuters.com. Silny wzrost w pierwszym dniu wskazuje na zdrowy apetyt inwestorów. W południe jednostki utrzymywały się w okolicach 0,975 SGD, mimo że szerszy indeks Straits Times spadał reuters.com. Eksperci rynkowi okrzyknęli sukces IPO jako znak, że rynek akcji w Singapurze odzyskuje impet. „Udane IPO REIT… sygnalizuje powrót IPO REIT-ów na rynek i powinno zwiększyć zaufanie sponsorów do korzystania z SGX w celu realizacji zysków kapitałowych,” powiedziała Tay Hwee Ling, analityczka Deloitte ds. transakcji w Azji Południowo-Wschodniej reuters.com. To już drugie znaczące notowanie REIT w Singapurze w tym roku – po lipcowym IPO REIT-u centrów danych NTT o wartości 773 mln USD (największym debiucie na SGX od czterech lat) reuters.com. Dzięki debiutowi Centurion, Singapur zebrał już więcej środków z IPO w 2025 roku (~1,46 mld USD) niż sąsiedzi tacy jak Indonezja czy Malezja reuters.com. Wysiłki rządu na rzecz przyciągania debiutów – w tym 20% ulga podatkowa dla firm wybierających SGX – wydają się przynosić efekty reuters.com. W kolejce czekają kolejne transakcje: Boustead industrial REIT i fundusz opieki zdrowotnej są wśród nadchodzących kandydatów do IPO reuters.com. Dla inwestorów singapurskie REIT-y oferują stopy zwrotu na poziomie 5–7%, wspierane przez stabilność miasta. Centurion REIT zapewnia szczególnie ekspozycję na niszowy, ale stabilny segment (zakwaterowanie dla studejęzyków i pracowników migrujących), z wycenionym portfelem o wartości 1,8 miliarda SGD reuters.com. Jego udany debiut może zachęcić więcej właścicieli aktywów w Azji do rozważenia wydzielenia REIT w celu odblokowania wartości.
  • Globalni inwestorzy przetasowują portfele: W innych miejscach inwestorzy instytucjonalni nadal dostosowują swoje strategie nieruchomościowe w świetle trendów makroekonomicznych. Pojawiły się doniesienia, że niektórzy duzi inwestorzy przenoszą środki w stronę prywatnych kredytów i infrastruktury kosztem udziałów w nieruchomościach, biorąc pod uwagę wyższe rentowności obligacji. Na przykład dane Preqin pokazały, że pozyskiwanie funduszy na prywatne kredyty w Europie znacznie przewyższyło fundusze nieruchomościowe w tym roku reuters.com, co sugeruje, że inwestorzy wolą obecnie udzielać pożyczek właścicielom nieruchomości (zarabiając wysokie odsetki), niż kupować nieruchomości bezpośrednio. Dodatkowo, niektóre głośne aktywa zmieniły właściciela: na Bliskim Wschodzie źródła podają, że fundusze państwowe z Zatoki Perskiej poszukują najlepszych europejskich nieruchomości po obniżonych cenach, wykorzystując swoją pozycję gotówkową. Natomiast w USA odnotowano aktywność w zakresie fuzji i przejęć nieruchomości komercyjnych – np. biurowy REIT z regionu Sunbelt podobno otrzymał propozycję wykupu (ponieważ aktywiści wywierają presję na REIT-y, których ceny akcji są znacznie niższe od wartości aktywów). Chociaż nie wszystkie transakcje są jeszcze publiczne, branżowe plotki wskazują, że możemy zobaczyć więcej transakcji wykupu spółek z giełdy w przypadku spółek nieruchomościowych, jeśli różnice wycen się utrzymają.

Patrząc na te wydarzenia całościowo, widać wyraźnie, że globalny rynek nieruchomości przechodzi okres znaczącej transformacji. Wiadomości z ostatniego tygodnia podsumowują ścieranie się przeciwstawnych sił:

  • Zacieśnianie polityki pieniężnej gwałtownie zahamowało przegrzane rynki (od Toronto po Frankfurt i Sydney), jednak łagodzenie polityki pieniężnej ostrożnie się rozpoczyna, dając promyk nadziei na końcówkę 2025 roku i później.
  • W segmencie nieruchomości mieszkaniowych widzimy obszary odporności (nowe domy w USA, wybrane światowe miasta jak Madryt), mimo że wysokie stopy procentowe generalnie tłumią popyt i wymuszają zmianę oczekiwań.
  • Rynek nieruchomości komercyjnych jest podzielony: aktywa nowej gospodarki (takie jak centra danych i obiekty logistyczne) przyciągają kapitał i ekspansję, podczas gdy tradycyjne aktywa (biura, centra handlowe) stoją przed koniecznością zmiany przeznaczenia lub refinansowania.
  • Najwięksi gracze konsolidują się i reorganizują – czy to poprzez fuzje, jak Compass-Anywhere, czy wydzielanie aktywów do REIT-ów – aby lepiej dostosować się do nowego otoczenia.
  • Decydenci i regulatorzy są coraz bardziej w centrum uwagi, ponieważ ich decyzje dotyczące stóp procentowych, regulacji mieszkaniowych czy środków stymulacyjnych mogą przesądzić o łagodnym lądowaniu lub głębszym spadku na rynkach nieruchomości. Od potencjalnej pomocy mieszkaniowej w Chinach po lokalne debaty o kontroli czynszów, polityka jest teraz kluczowym czynnikiem wpływającym na losy rynku nieruchomości.

Kończąc trzeci kwartał 2025 roku, inwestorzy i obserwatorzy branży będą uważnie śledzić trajektorię inflacji i stóp procentowych w nadchodzących miesiącach. Jeśli inflacja będzie nadal słabnąć, banki centralne mogą przyspieszyć obniżki stóp procentowych w 2026 roku – scenariusz, który stopniowo przywróci dostępność mieszkań i wyceny nieruchomości komercyjnych. Natomiast jeśli inflacja okaże się uporczywa, reżim „wyższych stóp na dłużej” może przedłużyć trudności w sektorach nieruchomości wrażliwych na stopy procentowe.

Na razie wiadomości z 24–25 września 2025 roku rysują obraz rynku w stanie zmian: momenty optymizmu (niespodziewany wzrost sprzedaży, udane debiuty giełdowe, przełomowe transakcje) przeplatane są oznakami napięcia (obciążenia długiem, niewypłacalności i długie cienie ostatniej hossy). Krótko mówiąc, globalny rynek nieruchomości doświadcza szarpnięcia – a wszyscy patrzą, czy nadchodzące miesiące przyniosą więcej stabilizujących czynników, czy też nowe wstrząsy dla tego kluczowego filaru światowej gospodarki.

Źródła:

Premium Luxury New House for sale in 14.6 cents | 4000Sq.ft,4BHK | Ernakulam, Kakkanad, Pookattupady
Watch this video on YouTube.

Roman Bednarski