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Prospettive del mercato immobiliare di Città del Messico 2025: tendenze e previsioni residenziali e commerciali

Settembre 25, 2025
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2025 Mexico City Real Estate Market Outlook: Residential & Commercial Trends and Forecasts
  • Città del Messico conta oltre 9 milioni di residenti nella sola città.
  • Dal 2020, i prezzi residenziali nelle zone di pregio sono aumentati di circa il 30%, con Venustiano Carranza in crescita del 55% in cinque anni.
  • I quartieri di lusso Polanco, Roma e Santa Fe sono saliti di circa il 30% dal 2020, con immobili entry-level in queste aree che spesso superano i 5 milioni di MXN (circa 280.000 USD).
  • Nel quarto trimestre 2024, i prezzi medi richiesti erano circa 50.116 MXN al m² (2.470 USD al m²), mentre le nuove costruzioni si attestavano in media a 60.839 MXN al m² e le proprietà di seconda mano intorno a 44.400 MXN al m².
  • Le previsioni stimano un apprezzamento dei prezzi tra il 3% e il 7% entro la fine del 2025, un rallentamento rispetto al guadagno di circa l’8% del 2024.
  • La città necessita di circa 500.000 nuove abitazioni per soddisfare la domanda, ma i piani attuali prevedono solo circa 26.000 unità accessibili in cinque anni.
  • Gli acquirenti stranieri, soprattutto americani, hanno rappresentato circa il 40% delle vendite di case di lusso nel 2022 e potrebbero arrivare al 60% nei prossimi anni.
  • I rendimenti da locazione a Roma/Condesa si aggirano intorno al 5,7%–6,7%, mentre Polanco offre rendimenti a lungo termine intorno al 5% medio.
  • A fine 2024, i controlli sugli affitti limitano gli aumenti all’inflazione (fino a circa il 10% annuo) e richiedono un registro digitale dei contratti, oltre alla “legge Airbnb” che limita gli affitti brevi a 180 giorni l’anno.
  • All’inizio del 2025, la percentuale di uffici sfitti a Città del Messico era intorno al 19–20%, con circa 1.000 m² di nuove costruzioni per uffici e un calo del 40% anno su anno dell’occupazione tra gennaio e febbraio 2025.

Il mercato immobiliare di Città del Messico nel 2025 riflette un mix dinamico di domanda robusta e cauto ottimismo sia nel settore residenziale che commerciale. Come uno dei più grandi centri urbani al mondo (oltre 9 milioni di residenti nella sola città), Città del Messico continua ad attrarre investitori e nuovi residenti, spingendo i valori immobiliari verso l’alto globalpropertyguide.com. Tuttavia, l’accessibilità e gli squilibri di mercato rappresentano delle sfide. Questo rapporto offre una panoramica completa delle tendenze attuali nel residenziale e nel commerciale, coprendo modelli di acquisto, affitto e investimento, dati recenti e previsioni, i quartieri chiave, e i fattori macroeconomici e normativi che influenzano l’andamento del mercato.

Mercato immobiliare residenziale a Città del Messico

Crescita dei prezzi e tendenze di investimento

I valori degli immobili residenziali a Città del Messico hanno registrato un notevole apprezzamento negli ultimi anni. Dal 2020, i prezzi delle case nelle zone di pregio sono aumentati di circa il 30%, superando di gran lunga l’inflazione e la crescita dei salari thelatinvestor.com. Alcuni quartieri emergenti hanno vissuto aumenti ancora più marcati – ad esempio, il tradizionalmente trascurato municipio di Venustiano Carranza ha visto i prezzi schizzare del 55% in cinque anni, grazie a una rapida gentrificazione e a miglioramenti infrastrutturali thelatinvestor.com. Quartieri di lusso come Polanco, Roma e Santa Fe – già tra le zone più costose – hanno registrato un ulteriore aumento di circa il 30% dal 2020, con le proprietà di ingresso in queste aree che ora spesso superano i 5 milioni di MXN (circa 280.000 USD) thelatinvestor.com.

Dati recenti confermano il trend di crescita. Nel quarto trimestre del 2024, i prezzi medi richiesti a Città del Messico hanno raggiunto circa 50.116 MXN per m² (~2.470 USD per m²), con un aumento annuo dell’8,1% globalpropertyguide.com. Le nuove costruzioni hanno registrato una media più alta (circa 60.839 MXN per m²), mentre le proprietà di seconda mano si sono attestate intorno a 44.400 MXN per m² globalpropertyguide.com. Gli analisti del settore prevedono che i prezzi continueranno a salire fino al 2025, sebbene a un ritmo leggermente più moderato. Le previsioni stimano un apprezzamento del 3–7% entro la fine del 2025, un leggero raffreddamento rispetto agli aumenti di circa l’8% visti nel 2024 ma comunque ben al di sopra dell’inflazione thelatinvestor.com. Nel lungo periodo, si prevede che il mercato immobiliare complessivo del Messico crescerà di circa 4–5% annuo fino al 2028 thelatinvestor.com, con Città del Messico come motore principale.

Diversi fattori sono alla base di questi guadagni. L’offerta abitativa rimane limitata – ostacoli burocratici e alti costi di costruzione limitano i nuovi sviluppi, soprattutto nei quartieri centrali. Secondo le stime, la capitale necessita di circa 500.000 nuove abitazioni per soddisfare la domanda, ma i piani governativi attuali prevedono solo circa 26.000 unità a prezzi accessibili in cinque anni thelatinvestor.com. Questa cronica carenza di offerta, in un contesto di domanda costante, ha esercitato una pressione al rialzo persistente sui prezzi thelatinvestor.com. Nel frattempo, i cambiamenti demografici e negli stili di vita stanno aumentando la domanda abitativa: la crescita della popolazione cittadina, l’aumento delle famiglie unipersonali e l’aspettativa di vita più alta significano tutte una maggiore necessità di unità abitative. Inoltre, un afflusso di acquirenti stranieri ed espatriati – inclusi nomadi digitali e lavoratori da remoto provenienti da Stati Uniti, Canada ed Europa – ha aumentato la competizione per le proprietà nei quartieri più ambiti thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Dinamiche valutarie favorevoli (un dollaro forte rispetto al peso) rendono il mercato immobiliare di Città del Messico particolarmente attraente per questi acquirenti internazionali; ad esempio, un budget di 500.000 USD (~10 milioni di MXN) può garantire immobili di alto livello nei quartieri migliori thelatinvestor.com. In effetti, gli acquirenti stranieri (soprattutto americani) sono diventati attori significativi nel mercato di fascia alta, rappresentando una quota stimata di circa il 40% delle vendite di case di lusso nel 2022 e potenzialmente in aumento fino al 60% nei prossimi anni thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Questo afflusso di capitali stranieri si è concentrato in particolare nelle zone di pregio e nelle proprietà trophy, facendo ulteriormente salire i prezzi in questi segmenti.

L’interesse degli investitori nei segmenti residenziali rimane forte su tutto lo spettro. La crescita dei prezzi più rapida recentemente si è registrata nel segmento “Popolare” dell’edilizia abitativa accessibile (spesso sovvenzionata dal governo), che è aumentato di +12,06% anno su anno entro la fine del 2024 globalpropertyguide.com. Questo ha superato persino il segmento di lusso di fascia alta (+7,01% YoY) globalpropertyguide.com, indicando una domanda crescente per le abitazioni della classe media. Gli investitori sono anche interessati a immobili che offrono caratteristiche di lifestyle post-pandemia: le case con spazi esterni (giardini, terrazze) ora hanno un premio del 10–15%, poiché gli acquirenti apprezzano i servizi all’aperto thelatinvestor.com. Altre tendenze di nicchia includono appartamenti “smart” tecnologici (con internet ad alta velocità integrato e spazi per l’home office) che attraggono giovani professionisti thelatinvestor.com, e edifici “verdi” sostenibili – quasi il 30% delle nuove costruzioni ora incorpora caratteristiche ecologiche come pannelli solari e sistemi ad alta efficienza energetica thelatinvestor.com, che attraggono acquirenti attenti all’ambiente.

In particolare, i rendimenti da locazione nel mercato residenziale di Città del Messico sono relativamente interessanti secondo gli standard globali, sostenendo l’interesse degli investitori. Nei quartieri centrali alla moda come Roma e Condesa, i rendimenti lordi da locazione sono stati misurati intorno al 5,7%–6,7% all’inizio del 2024 thelatinvestor.com, grazie all’elevata domanda di affitti. In tutta la città, un quartiere di pregio come Polanco offre un rendimento medio per gli affitti a lungo termine intorno al 5% thelatinvestor.com. Questi solidi rendimenti, combinati con le aspettative di rivalutazione del capitale, hanno mantenuto attivi sia gli investitori nazionali che stranieri nell’acquisto di appartamenti per reddito da locazione.

Tendenze del mercato degli affitti e nuove normative

Il mercato degli affitti a Città del Messico è in piena espansione, alimentato da un’ondata di giovani professionisti, studenti ed espatriati che preferiscono affittare nel centro urbano. L’arrivo di un numero crescente di aziende multinazionali e talenti stranieri ha aumentato in particolare la domanda di affitti. Nel 2024, aziende internazionali hanno annunciato piani per investire oltre 39 miliardi di dollari USA in Messico (soprattutto nella manifattura e nei servizi), creando posti di lavoro e attirando espatriati nella capitale thelatinvestor.com. Molti americani ed europei – inclusi nomadi digitali da remoto – si sono trasferiti a Città del Messico per il suo stile di vita vivace e il costo della vita più basso, facendo aumentare l’occupazione delle unità in affitto. Quartieri popolari tra gli espatriati come Colonia Roma stanno registrando tassi di occupazione record degli affitti, con l’afflusso di affittuari stranieri che spinge i canoni verso l’alto thelatinvestor.com. I proprietari nelle zone preferite dagli espatriati (ad es. Roma, Condesa, Polanco e San Miguel Chapultepec) segnalano una forte domanda e la possibilità di applicare un sovrapprezzo per unità ben posizionate e arredate thelatinvestor.com.

Nel complesso, i canoni di affitto sono in aumento. Uno studio di una società proptech ha rilevato che i prezzi medi degli affitti a Città del Messico sono aumentati di circa 3,8% nel 2023 e 4,1% nel 2024, seguendo approssimativamente l’inflazione nearshoreamericas.com. Tuttavia, queste medie moderate nascondono aumenti molto più marcati nei quartieri centrali alla moda che negli ultimi anni hanno attirato un afflusso di nuovi residenti a reddito più elevato. L’aumento degli affitti a breve termine (unità Airbnb rivolte agli stranieri) ha anche ridotto l’offerta di alloggi a lungo termine in alcuni distretti, contribuendo all’aumento dei canoni e alle preoccupazioni per l’accessibilità locale.

In risposta a una crisi di accessibilità economica – che stava spingendo molti residenti locali verso le periferie urbane – le autorità hanno implementato nuove misure di controllo degli affitti alla fine del 2024. Il legislatore di Città del Messico ha approvato la sua legge sul controllo degli affitti più severa degli ultimi decenni, limitando gli aumenti degli affitti residenziali all’inflazione (fino al 10% all’anno) nearshoreamericas.com. Ora i proprietari hanno dei limiti su quanto possono aumentare l’affitto al rinnovo del contratto, collegando qualsiasi aumento al tasso di inflazione bimestrale pubblicato dalla banca centrale nearshoreamericas.com. Inoltre, viene introdotto un registro digitale dei contratti di locazione, che richiede ai proprietari di registrare i nuovi contratti di affitto presso le autorità cittadine nearshoreamericas.com. Queste misure mirano ad aumentare la trasparenza e a contenere l’aumento incontrollato degli affitti. I funzionari della città hanno anche espresso l’impegno ad ampliare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili (inclusi programmi di edilizia pubblica) affinché i giovani residenti non siano “spinti verso le periferie” della città nearshoreamericas.com.

Un altro importante cambiamento normativo riguarda il mercato degli affitti a breve termine. Nel tentativo di frenare la “gentrificazione digitale” da parte di piattaforme come Airbnb, Città del Messico ha approvato quella che viene informalmente chiamata la “legge Airbnb” alla fine del 2024. Gli affitti a breve termine sono ora limitati a 180 giorni all’anno – in pratica, una proprietà può essere affittata solo per metà anno sulle piattaforme di home-sharing nearshoreamericas.com. Limitando i giorni (circa 6 mesi al massimo), la città mira a scoraggiare gli investitori dal convertire troppe case destinate all’affitto a lungo termine in affitti turistici per tutto l’anno. Queste regole, insieme ai requisiti di registrazione per gli host, intendono proteggere l’offerta abitativa locale e stabilizzare gli affitti. Le prime indicazioni suggeriscono che le normative abbiano iniziato a rallentare la crescita degli annunci Airbnb a tempo pieno, potenzialmente alleviando la pressione sui quartieri più popolari.

Nonostante questi interventi, la domanda di affitti rimane eccezionalmente alta rispetto all’offerta. La sfida dell’accessibilità abitativa sta spingendo l’innovazione nel settore degli affitti. Una tendenza degna di nota è l’aumento degli spazi di co-living – soluzioni abitative arredate e condivise, affittate a stanza. Il co-living ha registrato una crescita di circa 20% nella domanda negli ultimi anni, poiché i giovani professionisti cercano opzioni più accessibili in zone centrali thelatinvestor.com. Con gli affitti medi mensili per un appartamento base con una camera da letto nel centro città che ora superano i USD $1,000 (in aumento rispetto a circa $880 all’inizio del 2020) thelatinvestor.com, molti affittuari Millennial e Gen-Z trovano sollievo nei costi inferiori del co-living. Queste soluzioni rispondono anche al desiderio di flessibilità e comunità, offrendo servizi condivisi ed eventi sociali. Poiché i costi abitativi continuano a salire, si prevede che il co-living acquisirà ulteriore slancio come alternativa pratica per chi cerca di vivere nel centro di Città del Messico senza spendere una fortuna thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Quartieri chiave e hotspot

La vasta estensione urbana di Città del Messico comprende una gamma diversificata di quartieri (colonias), ciascuno con caratteristiche immobiliari distinte. Nel 2025, alcune zone si distinguono per la loro alta attività e potenziale di investimento:

  • Polanco – Da tempo riconosciuto come il principale quartiere di lusso della città, Polanco vanta alcuni dei prezzi più alti dell’America Latina. Gli appartamenti di fascia alta qui hanno una media di USD $4.000–$5.500 per m² (circa MXN 80.000–110.000 per m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, e le zone esclusive vicino al Parco Chapultepec superano i MXN 100.000 per m² (oltre $5.000/m²) globalpropertyguide.com. Polanco rimane un polo d’attrazione sia per acquirenti facoltosi nazionali che per investitori stranieri, grazie ai suoi negozi di alta gamma, ristoranti e uffici aziendali. Guida anche la città per inventario di uffici (circa il 20% degli spazi di Classe A si trova a Polanco) e ha registrato una solida attività di locazione in quel segmento mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Gli investitori prediligono Polanco per il suo valore a lungo termine – le proprietà qui offrono rendimenti da locazione di circa il 5–6% thelatinvestor.com e tendono ad apprezzarsi costantemente grazie all’offerta limitata e al prestigio.
  • Roma & Condesa – Queste colonie centrali adiacenti sono diventate molto popolari per il loro fascino storico, le offerte culturali e la vivace vita di strada. Roma e Condesa sono diventate punti di riferimento per espatriati e nomadi digitali, il che a sua volta sta facendo salire i valori immobiliari. I prezzi delle proprietà in queste zone sono aumentati notevolmente negli ultimi anni, sostenuti dalla loro reputazione alla moda. Oltre all’apprezzamento del capitale, i proprietari godono di rendimenti da locazione superiori alla media qui: i rendimenti recenti a Roma/Condesa sono stati circa del 5,7%–6,7% thelatinvestor.com, riflettendo una forte domanda di affitti da parte di giovani professionisti e stranieri. I caffè, i parchi e la vita notturna dei quartieri – messi in mostra da eventi come il festival Corredor Cultural Roma-Condesa – continuano ad attirare nuovi residenti thelatinvestor.com. Con centinaia di nuove attività e sviluppi comunitari lanciati dopo la pandemia, Roma e Condesa dovrebbero continuare a crescere sia per lo stile di vita che per l’attrattiva degli investimenti thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
  • Santa Fe – Un quartiere moderno sul confine occidentale della città, Santa Fe è noto per la sua concentrazione di grattacieli di uffici aziendali, condomini di lusso e una grande popolazione di espatriati. Sviluppato principalmente negli anni ’90–2000 su ex terreni agricoli, Santa Fe ospita ora sedi di multinazionali, un’università internazionale e centri commerciali di alto livello. I prezzi residenziali qui sono paragonabili a quelli di Polanco nel segmento di lusso (superando anch’essi i 5 milioni di MXN per molte unità thelatinvestor.com). Lo skyline di Santa Fe continua a crescere, anche se attualmente presenta uno dei più alti livelli di uffici sfitti della città (fino al 25–26% degli spazi per uffici vuoti si concentra a Santa Fe) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Tuttavia, i continui miglioramenti infrastrutturali – incluso un nuovo collegamento ferroviario suburbano (vedi sezione Infrastrutture) – mirano a collegare meglio Santa Fe al resto della città, il che potrebbe aumentarne l’attrattiva. Per gli investitori, Santa Fe offre proprietà spaziose e più recenti e rimane un polo per affittuari benestanti (molti dirigenti stranieri scelgono i grattacieli recintati di Santa Fe).
  • Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Adiacenti a Polanco e al Parco Chapultepec, queste sono tradizionali zone residenziali di alto livello caratterizzate da grandi case unifamiliari e appartamenti di lusso a bassa densità. Lomas de Chapultepec in particolare è un’enclave esclusiva (casa di molti miliardari e diplomatici) dove le ville vengono regolarmente vendute a prezzi multimilionari thelatinvestor.com. Con una nuova edificazione limitata e una reputazione prestigiosa, Lomas rimane una zona di investimento stabile per gli ultra-ricchi. La vicina San Miguel Chapultepec, sebbene più piccola, è diventata anch’essa una zona residenziale di tendenza, nota come hotspot per espatriati in cerca di un mix tra moderni condomini e aree alberate thelatinvestor.com.
  • Distretti Periferici Emergenti – Poiché i quartieri centrali stanno diventando proibitivamente costosi, l’attenzione si sta spostando verso il miglioramento delle aree ai margini della città. Il potenziamento del trasporto pubblico è un catalizzatore in questo senso. Ad esempio, l’introduzione delle nuove linee Cablebús (funivia urbana) nei distretti esterni come Iztapalapa e Gustavo A. Madero ha ridotto drasticamente i tempi di percorrenza (da 1,5 ore a pochi minuti in alcuni casi) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La Linea 2 del Cablebús a Iztapalapa – la più lunga tratta di funivia urbana dell’America Latina – trasporta ora circa 70.000–80.000 passeggeri al giorno thelatinvestor.com, stimolando l’interesse immobiliare lungo il suo percorso. I quartieri periferici un tempo trascurati e ora collegati da questi miglioramenti del trasporto stanno vedendo aumentare i valori immobiliari e sorgere nuovi sviluppi residenziali thelatinvestor.com thelatinvestor.com. I quartieri all’estremo nord ed est della città, che offrono prezzi più accessibili, stanno quindi diventando sempre più attraenti per acquirenti della classe media e giovani famiglie disposte a scambiare un tragitto più lungo (ora ridotto grazie ai trasporti) per case a prezzi accessibili.
  • Sobborghi dello Stato del Messico – Oltre i confini della capitale, la più ampia area metropolitana di Città del Messico (nello Stato del Messico) offre un inventario accessibile per chi è stato escluso dai prezzi della città. Le zone nello Stato del Messico possono avere prezzi a partire da USD $1,000 per m² (~MXN 20,000/m²) per abitazioni di fascia media thelatinvestor.com, che rappresentano una frazione dei costi del centro città. Questi sobborghi (come Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec, ecc.) vedono una domanda costante, anche se il potenziale di investimento varia. Alcuni sono principalmente comunità dormitorio, mentre altri beneficiano della crescita industriale (ad esempio, Cuautitlán Izcalli e Toluca stanno assistendo a un’espansione della logistica e della manifattura legata al nearshoring). Le principali infrastrutture in arrivo (come la nuova linea ferroviaria interurbana) miglioreranno la connettività di alcuni sobborghi, potenzialmente aumentando le loro prospettive immobiliari (approfondito più avanti).

Mercato immobiliare commerciale a Città del Messico

Condizioni del settore uffici

Città del Messico vanta il più grande mercato di uffici del paese – circa 7,4 milioni di m² di spazi ufficio di Classe A/A+ a fine 2024 mexicobusiness.news – ma ha dovuto affrontare alti tassi di sfitto e una domanda in evoluzione a seguito della pandemia e dei cambiamenti nei modelli lavorativi. Dopo una flessione durante la pandemia, il 2024 ha mostrato alcuni segnali di ripresa: l’assorbimento netto di spazi ufficio è stato positivo e, entro il terzo trimestre 2024, il tasso di sfitto è migliorato fino a 21,6%, in calo rispetto al picco di circa 23,7% dell’anno precedente mexicobusiness.news mexicobusiness.news. La locazione aziendale è aumentata nel 2024, trainata in particolare dai settori IT e servizi finanziari, che insieme hanno rappresentato quasi il 60% degli spazi locati nel terzo trimestre 2024 mexicobusiness.news. I principali sub-mercati come Lomas-Palmas, Polanco e Insurgentes hanno guidato l’attività di locazione in quel trimestre mexicobusiness.news, indicando che spazi di qualità e ben posizionati continuano ad attrarre inquilini. Nessun nuovo sviluppo di uffici è stato avviato a fine 2024, il che ha contribuito a stabilizzare l’offerta; gli sviluppatori hanno in gran parte sospeso nuove costruzioni fino all’assorbimento degli spazi in eccesso mexicobusiness.news mexicobusiness.news.

Tuttavia, entrando nel 2025 il settore degli uffici ha incontrato ostacoli dovuti all’incertezza macroeconomica. Nei primi due mesi del 2025, l’attività di locazione di uffici in Messico (in particolare i nuovi contratti) è diminuita bruscamente – in calo del 27% a livello nazionale rispetto allo stesso periodo del 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Città del Messico, che rappresenta circa il 64% della domanda di uffici del paese, è stata la più colpita. I dati della società di consulenza immobiliare Solili hanno mostrato che l’occupazione degli uffici nella capitale è crollata del 40% su base annua a gennaio–febbraio 2025 riotimesonline.com. In altre parole, molte aziende hanno rinunciato a spazi o posticipato espansioni, causando una diminuzione significativa dell’occupazione netta rispetto all’anno precedente. Circa 56.000 m² di spazi per uffici sono stati liberati in tutto il Messico all’inizio del 2025, e ben l’80% di quest’area vacante si trovava a Città del Messico riotimesonline.com. Questo aumento dei trasferimenti ha spinto il tasso di sfitto della città nuovamente verso la fascia alta del 10% nel 1° trimestre 2025. Le stime indicano uno sfitto intorno al 19–20% all’inizio del 2025, che, sebbene leggermente migliore rispetto ai massimi del 2023, rimane elevato mexicobusiness.news solili.mx. I canoni medi richiesti per spazi ufficio di pregio si sono mantenuti intorno a US ~$20 per m² al mese nella capitale all’inizio del 2025 mexicobusiness.news, con alcuni submercati (ad es. Polanco, Reforma) che raggiungono tariffe più alte in USD grazie al loro prestigio.

Le cause di questo rallentamento degli uffici sono sia cicliche che strutturali. L’incertezza macroeconomica – in particolare le tensioni commerciali con gli Stati Uniti – ha reso le aziende caute. All’inizio del 2025, gli Stati Uniti hanno imposto nuovi dazi su alcuni prodotti messicani, riducendo la fiducia delle imprese riotimesonline.com. Molte aziende hanno adottato un atteggiamento di “attendismo”, rimandando l’impegno su nuovi contratti di locazione fino a quando non ci sarà chiarezza sulla politica commerciale e sull’economia riotimesonline.com. Allo stesso tempo, i cambiamenti strutturali nel lavoro (tendenze di lavoro da remoto e ibrido dal COVID-19) fanno sì che alcune aziende stiano riducendo le esigenze di spazio o optando per soluzioni flessibili di coworking invece di contratti di locazione a lungo termine. L’effetto combinato è stata una riduzione della domanda di spazi ufficio tradizionali nel breve termine. Di conseguenza, la nuova costruzione di uffici è praticamente ferma – all’inizio del 2025, solo 1.000 m² di nuovi progetti per uffici erano in costruzione a Città del Messico (un’aggiunta praticamente trascurabile) riotimesonline.com. Gli sviluppatori stanno evitando di avviare nuovi grandi grattacieli per uffici fino a quando la disponibilità non si ridurrà e la domanda non mostrerà una chiara ripresa riotimesonline.com. All’interno della città, la disponibilità di spazi vuoti è distribuita in modo non uniforme. I moderni poli aziendali decentrati come Santa Fe hanno una grande quota di spazi vuoti (circa un quarto di tutti gli uffici sfitti) mexicobusiness.news, poiché alcune aziende lì hanno consolidato o subaffittato spazi. Polanco e il corridoio Insurgentes hanno anch’essi un inventario significativo di spazi vuoti (ciascuno rappresenta circa il 13–17% degli spazi disponibili in città) mexicobusiness.news, in parte a causa di nuove costruzioni e di alcuni inquilini che si sono spostati verso spazi di maggiore qualità piuttosto che quantità. Al contrario, la zona Reforma/Centro – sede di molte direzioni lungo Paseo de la Reforma – ha registrato una maggiore stabilità nell’occupazione, e sub-mercati come Lomas Palmas (una piccola ma esclusiva zona per uffici) stanno andando relativamente bene con nuovi contratti di locazione mexicobusiness.news.

Nonostante le difficoltà, ci sono indicatori di resilienza. Nel primo trimestre del 2025, il tasso di sfitto è infatti sceso a circa il 19,5% (il livello più basso dalla pandemia), secondo CBRE, grazie alla chiusura di alcuni grandi contratti di locazione e all’assenza di nuova offerta che inondasse il mercato mexicobusiness.news. E i rapporti del secondo trimestre 2025 suggeriscono che l’assorbimento netto è tornato positivo (+60% nel 2Q25) poiché alcune aziende hanno approfittato dei canoni bassi per migliorare i propri uffici mexicobusiness.news. Monterrey e altre città messicane hanno persino mostrato una crescita della domanda di uffici all’inizio del 2025 riotimesonline.com, evidenziando che l’eccesso di spazi per uffici a Città del Messico potrebbe iniziare a ridursi una volta che le incertezze economiche si saranno attenuate. Nel complesso, le prospettive per il settore degli uffici sono di una ripresa cauta: gli inquilini restano sensibili al prezzo e flessibili, ma con l’economia messicana e il trend del nearshoring che dovrebbero generare nuova attività aziendale, gli analisti prevedono un graduale miglioramento dell’occupazione nei prossimi anni (salvo grandi shock esterni).

Settori Retail e Industriale

Il settore immobiliare retail a Città del Messico si è ripreso fortemente dal calo dovuto alla pandemia. Dopo le diffuse chiusure di negozi nel 2020, il traffico dei consumatori e la domanda degli inquilini sono tornati a crescere, facendo diminuire la vacancy nei centri commerciali. Entro la fine del 2024, l’occupazione degli immobili retail in tutta la città ha raggiunto circa il 93,3%, poco al di sotto dei livelli di occupazione ~95% registrati prima del 2019 siila.com businesswire.com. In effetti, un importante proprietario di immobili retail, FIBRA Macquarie, ha riportato un tasso di occupazione del 93,3% nel suo portafoglio retail nel Q4 2024, in aumento di 130 punti base anno su anno businesswire.com. I centri commerciali di fascia alta (in particolare i “lifestyle center” e i grandi centri regionali) stanno ottenendo le migliori performance, spesso vantando tassi di occupazione nella fascia del 93–94% siila.com.mx. Gli acquirenti sono tornati in massa e i retailer sopravvissuti alla pandemia si sono in gran parte espansi nuovamente o sono stati sostituiti da nuovi operatori – un’analisi di settore ha rilevato che per ogni 10 negozi chiusi definitivamente, circa 12 nuovi negozi hanno aperto, riflettendo un’espansione netta degli inquilini retail in vista del 2025. I distretti commerciali più popolari (la high street di Polanco, il distretto dei centri commerciali di Santa Fe, il Centro storico, ecc.) stanno beneficiando della ripresa della spesa dei consumatori e del turismo. I canoni di locazione per gli spazi retail hanno iniziato a salire moderatamente nelle location migliori e alcuni REIT retail stanno registrando spread di locazione positivi (aumenti di affitto sui rinnovi) dell’ordine del 5% o più fibramacquarie.com.

Alcuni trend caratterizzano il panorama retail: innanzitutto, il retail esperienziale e “lifestyle” è in crescita – i centri commerciali con intrattenimento, ristorazione e concept all’aperto attirano più visitatori e mantengono tassi di occupazione molto elevati (oltre il 93%) siila.com.mx. In secondo luogo, l’integrazione di e-commerce con il retail fisico ha spinto la domanda di spazi logistici moderni (discussi sotto) e di centri di distribuzione dell’ultimo miglio in tutta la città. Sebbene la crescita dell’e-commerce abbia inizialmente minacciato i negozi fisici, molti retailer si sono adattati utilizzando i negozi come showroom o nodi di fulfillment, mantenendo bassa la vacancy retail. Le prospettive complessive per il retail sono positive: salvo rallentamenti economici, si prevede che la domanda dei consumatori nella capitale rimarrà forte fino al 2026, e nuovi sviluppi retail vengono pianificati con cautela nelle zone in crescita (spesso come parte di progetti a uso misto).

Nel settore industriale e logistico, Città del Messico fa parte di un più ampio boom nazionale trainato dal nearshoring – la tendenza delle aziende a spostare le operazioni di produzione e catena di approvvigionamento più vicino al mercato statunitense. Sebbene la crescita industriale più marcata si sia verificata nel nord del Messico (città di confine e Monterrey, dove le disponibilità industriali sono spesso pari a 1–3% bcg.com bcg.com), anche la regione della capitale ne sta beneficiando. L’area metropolitana di Città del Messico (incluso lo Stato del Messico confinante) è un importante mercato di consumo e snodo distributivo, quindi lo spazio per magazzini è molto richiesto sia per l’e-commerce che per le catene di approvvigionamento regionali. Entro la fine del 2024, le disponibilità industriali in Messico sono leggermente aumentate dopo aver raggiunto minimi storici – la disponibilità a livello nazionale è cresciuta per alcuni trimestri consecutivi ma è rimasta sana, intorno al 2–3% in media siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. Nel Messico centrale (ad esempio, il corridoio Toluca–Città del Messico), anche i tassi di disponibilità sono rimasti bassi, sebbene siano stati avviati alcuni nuovi progetti speculativi. Gli sviluppatori hanno corso per costruire magazzini nel 2022–2023 anticipando la domanda da nearshoring, e nel 2024 si sono liberati alcuni spazi, ma sostanzialmente il mercato industriale è vicino alla piena occupazione.

Per quanto riguarda specificamente Città del Messico, gran parte della nuova attività immobiliare industriale si trova appena fuori dai confini della città – in mercati come Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (conosciuti insieme come il corridoio “CTT”), così come Toluca e Puebla più distanti. Questi sub-mercati industriali hanno visto grandi locazioni da parte di aziende di logistica, vendita al dettaglio e manifatturiere. I canoni di locazione per strutture logistiche moderne sono in aumento a causa della bassa disponibilità e degli alti costi di costruzione, e si prevede che continueranno a salire gradualmente nel 2025. Un rapporto ha rilevato che i canoni industriali a livello nazionale sono aumentati di oltre l’8% nel 2024 businesswire.com. Con il Messico che consolida la sua posizione come hub manifatturiero per il Nord America, gli investimenti immobiliari industriali stanno affluendo: ad esempio, investitori stranieri (inclusi fondi globali e REIT) stanno acquisendo e sviluppando magazzini intorno a Città del Messico per soddisfare la domanda. Il governo e il settore privato stanno inoltre collaborando su nuovi parchi industriali con caratteristiche sostenibili (sostenuti da iniziative come un prestito IFC da 150 milioni di dollari per parchi industriali verdi) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, a dimostrazione della fiducia nella crescita a lungo termine. Nel complesso, il segmento industriale nella regione di Città del Messico dovrebbe rimanere forte fino al 2025 e oltre, con nearshoring ed e-commerce come principali motori – sebbene con la riserva che eventuali interruzioni economiche o commerciali globali (come questioni tariffarie con gli Stati Uniti) potrebbero rallentare il ritmo vertiginoso.

Fattori macroeconomici e normativi

L’andamento del mercato immobiliare è strettamente legato alle più ampie condizioni macroeconomiche. L’economia messicana si è dimostrata relativamente resiliente, con un PIL in crescita di circa il 3% nel 2022–2023 e una classe media in espansione che contribuisce alla domanda abitativa. Città del Messico, in quanto capitale, gode di una grande quota dell’attività economica nazionale (il PIL della città è cresciuto del 2,3% su base annua all’inizio del 2024 mexicobusiness.news). I principali fattori macro che influenzeranno il mercato nel 2025 includono:

  • Tassi di interesse e inflazione: La banca centrale del Messico (Banxico) ha mantenuto alti tassi di interesse di riferimento per tutto il 2024 (nell’intervallo 10–11%) per combattere l’inflazione. Sebbene l’inflazione si sia attenuata a livelli più moderati (~4–5% alla fine del 2024), i costi dei mutui rimangono relativamente elevati. I tassi tipici dei mutui per gli acquirenti locali sono stati intorno o superiori al 10%, rendendo il finanziamento costoso e potenzialmente frenando parte dell’attività degli acquirenti di case. (Per gli acquirenti stranieri, i prodotti ipotecari transfrontalieri offrono tassi ~7–9% in USD thelatinvestor.com, che, sebbene più alti rispetto ai mutui statunitensi, attraggono comunque investitori che puntano su un’elevata rivalutazione thelatinvestor.com.) I tassi di interesse elevati aumentano anche i costi di finanziamento delle costruzioni, rallentando i nuovi sviluppi. Pertanto, l’ambiente ad alto tasso è stato un’arma a doppio taglio: raffredda marginalmente la domanda e limita l’espansione dell’offerta, ma la domanda abitativa complessiva a Città del Messico è stata abbastanza robusta da sostenere una crescita dei prezzi superiore all’inflazione thelatinvestor.com. Se Banxico dovesse tagliare i tassi alla fine del 2025 (come alcuni si aspettano se l’inflazione rimane sotto controllo riotimesonline.com), potrebbe stimolare ulteriormente l’attività immobiliare rendendo il credito più accessibile.
  • Crescita economica e occupazione: Le tendenze occupazionali a Città del Messico sono favorevoli – il tasso di disoccupazione della città era solo ~2,4% alla fine del 2024 assets.cushmanwakefield.com, e la creazione di posti di lavoro formali è stata forte, soprattutto nei servizi e nella manifattura. Un mercato del lavoro fiorente sostiene la domanda abitativa (sia in affitto che in acquisto). Inoltre, gli investimenti trainati dal nearshoring (fabbriche, centri logistici, espansioni aziendali) stanno immettendo capitali nel paese. I rapporti di metà 2025 mostrano che il Messico sta attirando ingenti investimenti diretti esteri, con il 67,6% di tutti gli IDE immobiliari nel 2023 destinati a Città del Messico thelatinvestor.com. Queste tendenze rafforzano la fiducia nella crescita a medio termine del settore immobiliare.
  • Tassi di cambio valuta: Il tasso di cambio del peso messicano influisce sul potere d’acquisto degli stranieri. Negli ultimi anni il peso è stato relativamente forte, ma oscilla comunque nella fascia di ~17–20 MXN per USD. Un tasso di cambio favorevole (dal punto di vista di un acquirente statunitense o europeo) rende gli immobili a Città del Messico relativamente economici. Ad esempio, i condomini di lusso che potrebbero costare 1 milione di dollari negli Stati Uniti possono costare la metà o meno a Città del Messico per una qualità simile, attirando acquirenti internazionali. La stabilità continua del peso e l’evitare una grande svalutazione sono importanti per mantenere i flussi di investimenti esteri nel settore immobiliare.

Sul fronte normativo, oltre ai controlli sugli affitti e alle restrizioni su Airbnb già discussi, altre politiche e piani stanno influenzando il mercato:

  • Iniziative per l’edilizia accessibile: La nuova amministrazione federale (insediatasi a fine 2024) ha annunciato un ambizioso programma di edilizia accessibile, con l’obiettivo di costruire 1 milione di case a livello nazionale entro il 2030, di cui circa 26.000 unità previste per Città del Messico thelatinvestor.com. Sebbene sia un passo positivo per affrontare la carenza abitativa, gli analisti sottolineano che si tratta di una scala insufficiente per una metropoli di oltre 20 milioni di persone – contribuirà solo in minima parte a ridurre il deficit thelatinvestor.com. Tuttavia, se realizzati, questi progetti (probabilmente sviluppi di edilizia sociale a media o alta densità) potrebbero offrire un certo sollievo ai segmenti a basso reddito e alleviare leggermente la pressione nel lungo periodo. Il governo cittadino sta inoltre incentivando la riqualificazione di immobili sottoutilizzati (ad esempio, convertendo vecchi edifici per uffici in residenziali) e accelerando le autorizzazioni per l’edilizia a basso costo.
  • Incentivi per la sostenibilità e l’edilizia verde: Le autorità di Città del Messico stanno promuovendo lo sviluppo immobiliare sostenibile. Il Programma di Certificazione per Edifici Sostenibili offre agevolazioni fiscali su acqua, salari e tasse sulla proprietà, oltre a permessi accelerati, per i progetti che rispettano gli standard di edilizia verde thelatinvestor.com. Questo ha portato a un notevole aumento delle costruzioni verdi: solo nel 2023, 86 nuovi progetti in città hanno ottenuto la certificazione LEED per edifici verdi, posizionando il Messico tra i primi 10 paesi al mondo per edifici certificati LEED thelatinvestor.com. Inoltre, banche e istituzioni internazionali stanno sostenendo questa tendenza – ad esempio, un prestito legato alla sostenibilità da 150 milioni di dollari dell’IFC sta finanziando aggiornamenti per l’efficienza energetica e parchi industriali ecologici in Messico thelatinvestor.com. Queste misure non solo giovano all’ambiente, ma tendono anche ad aumentare il valore degli immobili e ad attrarre investitori/inquilini attenti alle tematiche sociali. Si prevede un continuo supporto normativo alla sostenibilità, rendendo le caratteristiche green sempre più comuni (e persino attese) nei nuovi progetti commerciali e residenziali.
  • Clima politico e stabilità: La transizione politica del Messico nel 2024 (anno di elezioni presidenziali) ha introdotto una certa incertezza. L’elezione della Presidente Claudia Sheinbaum e la continuazione della maggioranza del partito al governo hanno inizialmente causato un atteggiamento di “attendismo” tra alcuni investitori, dato il programma politico progressista dell’amministrazione thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Sono state sollevate preoccupazioni riguardo a possibili cambiamenti costituzionali o riforme fiscali relative alla proprietà, ma finora il nuovo governo non ha adottato misure drastiche che incidano sui diritti di proprietà. Anzi, il governo ha segnalato sostegno allo sviluppo e alla proprietà immobiliare (fatta eccezione per il contrasto agli aumenti abusivi degli affitti) thelatinvestor.com. Le tensioni commerciali con gli Stati Uniti (incluse minacce di dazi) sono state una preoccupazione più immediata per il settore immobiliare, in particolare per quello commerciale mexicobusiness.news. Il forte legame del Messico con l’economia statunitense significa che eventuali cambiamenti nelle politiche commerciali o rallentamenti negli Stati Uniti possono influenzare la domanda di uffici e spazi industriali. Tuttavia, il consenso generale è che il Messico rimarrà parte integrante delle catene di approvvigionamento nordamericane, e sia gli investitori immobiliari nazionali che stranieri mantengono una prospettiva positiva a lungo termine nonostante il rumore politico di breve periodo businesswire.com businesswire.com.

In sintesi, un ambiente macro generalmente stabile – caratterizzato da investimenti in crescita, tassi d’interesse elevati ma in diminuzione, e politiche abitative proattive (seppur moderate) – crea le condizioni per la continua espansione del mercato immobiliare di Città del Messico. Sono in corso cambiamenti normativi per migliorare l’accessibilità e la sostenibilità, che potrebbero gradualmente rimodellare alcuni segmenti (in particolare la qualità e la disponibilità delle abitazioni in affitto).

Principali progetti infrastrutturali e di sviluppo che impattano il settore immobiliare

Diversi progetti infrastrutturali e sviluppi su larga scala sono in corso o recentemente completati a Città del Messico, e stanno avendo effetti tangibili sulle dinamiche immobiliari:

  • Nuovo Aeroporto Internazionale (AIFA): Il Felipe Ángeles International Airport, inaugurato nel 2022 nell’area nord della metropoli, rappresenta un’aggiunta significativa. Sebbene i volumi di passeggeri siano ancora in crescita, la presenza dell’aeroporto (insieme ai miglioramenti stradali associati) sta stimolando lo sviluppo nelle periferie settentrionali. I comuni vicini all’aeroporto stanno assistendo alla nascita di nuovi hotel, parchi industriali e abitazioni per i lavoratori. Nel tempo, una migliore connettività con l’AIFA potrebbe aumentare il valore degli immobili nel nord di Città del Messico e in alcune zone dello Stato del Messico. È inoltre in costruzione una linea ferroviaria suburbana che collegherà il centro città (stazione Buenavista) con il nuovo aeroporto, che integrerà ulteriormente la regione una volta completata (prevista per il 2025–26). Gli investitori immobiliari stanno osservando con interesse terreni e opportunità logistiche lungo questo corridoio, in previsione di un crescente utilizzo dell’aeroporto.
  • Treno Interurbano Città del Messico–Toluca (El Insurgente): Dopo anni di lavori, una linea ferroviaria suburbana ad alta velocità che collega Città del Messico con Toluca (capitale dello Stato del Messico) è parzialmente operativa. Denominata “El Insurgente,” la linea ha aperto i suoi primi segmenti alla fine del 2023 e ha raggiunto l’area ovest di Città del Messico (zona Santa Fe) nell’agosto 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. L’ultimo tratto fino al terminal centrale di Observatorio dovrebbe essere completato nel 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Questa moderna linea ferroviaria ridurrà notevolmente i tempi di viaggio tra Città del Messico e Toluca (un tragitto che prima richiedeva oltre un’ora in auto potrà durare circa 20-30 minuti in treno). Le implicazioni immobiliari sono rilevanti: il distretto affaristico di Santa Fe ora dispone di una stazione ferroviaria, il che dovrebbe facilitare i pendolarismi della forza lavoro e potenzialmente aumentare l’occupazione degli uffici in zona. Allo stesso modo, le aree intorno a Observatorio (che si collegherà con la metropolitana) sono destinate a uno sviluppo orientato al trasporto pubblico, inclusi nuovi progetti a uso misto per rivitalizzare quella zona. A Toluca e nelle stazioni intermedie, prevediamo una maggiore domanda di abitazioni da parte di persone che potranno lavorare comodamente a Città del Messico ma vivere più a ovest. Nel complesso, il treno interurbano rappresenta una svolta per la connettività regionale e probabilmente aumenterà il valore degli immobili vicino alle sue stazioni su entrambi i capolinea, rendendo la vasta megalopoli messicana più integrata.
  • Espansione del trasporto urbano (Cablebús e Metro): Città del Messico ha ampliato la sua rete di trasporto pubblico con soluzioni innovative come il Cablebús, un sistema di funivia aerea che serve quartieri collinari e poco serviti. Due linee di Cablebús sono ora in funzione (Linea 1 a nord e Linea 2 a est), migliorando drasticamente il trasporto per aree come Iztapalapa. Il successo di queste linee (decine di migliaia di passeggeri al giorno) thelatinvestor.com thelatinvestor.com ha portato a piani per ulteriori percorsi. Questi progetti hanno già suscitato un maggiore interesse immobiliare nelle aree terminali – ad esempio, nuovi centri commerciali, complessi residenziali e strutture comunitarie sono in fase di pianificazione intorno alle stazioni del Cablebús grazie all’afflusso di persone e alla riduzione dei tempi di percorrenza. Nel frattempo, il sistema di Metro della città continua a essere ampliato e aggiornato. La Linea 12 (che aveva un segmento chiuso dopo un incidente nel 2021) è stata completamente riparata e riaperta nel 2023, ripristinando il servizio nel corridoio sud-est. Sono inoltre in corso estensioni (come il prolungamento della Linea 12 della Metro fino a Observatorio per collegarsi con il treno Toluca, e nuove linee o percorsi BRT proposti nelle zone periferiche). Ogni miglioramento del trasporto tende a sbloccare lo sviluppo immobiliare nelle aree adiacenti rendendole più accessibili e desiderabili sia per i residenti che per le imprese. Ad esempio, l’estensione della Insurgentes Sur BRT di qualche anno fa ha contribuito a un mini-boom di edifici residenziali di media altezza lungo il suo percorso. Possiamo aspettarci boom localizzati simili man mano che nuovi nodi di trasporto entreranno in funzione.
  • Grandi sviluppi a uso misto: Lo skyline e il paesaggio della città stanno cambiando grazie a diversi grandi progetti a uso misto. Un esempio è il progetto Mítikah nel quartiere meridionale di Coyoacán – uno sviluppo mega che comprende una delle torri residenziali più alte dell’America Latina, un centro commerciale e spazi per uffici (aperto a fasi entro il 2022). Progetti come questo spesso rigenerano il quartiere circostante, aumentando il valore dei terreni e attirando residenti benestanti. Nel centro città, sono in corso iniziative di riqualificazione come il Proyecto Chapultepec (miglioramenti culturali e del parco intorno a Chapultepec) e la conversione di vecchi spazi industriali in Nuevo Polanco in moderni poli commerciali/residenziali. Inoltre, alcuni edifici per uffici datati nel centro storico e in corridoi come Reforma sono oggetto di conversione in appartamenti o hotel, dato l’alto tasso di sfitto degli uffici. Il governo ha manifestato sostegno a questi progetti di riuso adattivo come soluzione alle esigenze abitative e per evitare il degrado urbano. Sebbene i progressi siano graduali, anche solo alcune conversioni di successo potrebbero creare un precedente, aggiungendo potenzialmente centinaia di nuove unità abitative nelle aree centrali nei prossimi anni.
  • Parchi industriali per il nearshoring: Al di fuori del nucleo urbano immediato, numerosi progetti di parchi industriali nell’area della grande Città del Messico sono in fase di sviluppo, alimentati dal nearshoring. Ad esempio, sono previsti nuovi parchi logistici lungo l’autostrada Messico-Querétaro e a Huehuetoca e Zumpango (a nord della città). Questi progetti, spesso sostenuti da investitori internazionali, stanno incorporando design sostenibili (energia solare, certificazioni verdi) come menzionato in precedenza da thelatinvestor.com. Con la crescita di questi poli industriali, si verifica un effetto a catena sulla domanda abitativa locale: lavoratori e dirigenti cercano residenze a distanza di pendolarismo. Le città vicine a tali parchi potrebbero vedere la nascita di nuovi complessi residenziali e centri commerciali. Inoltre, il successo nell’attrarre la produzione manifatturiera (ad esempio, aerospaziale a Querétaro, automobilistica a Puebla) beneficia indirettamente l’economia della Città del Messico, poiché la capitale fornisce la spina dorsale dei servizi finanziari e professionali per queste industrie. In questo senso, la tendenza macro di sviluppo del nearshoring rappresenta uno sfondo fondamentale: non solo riempie magazzini e fabbriche, ma porta anche investimenti in infrastrutture (autostrade, collegamenti ferroviari, progetti energetici) che migliorano la connettività in tutto il Messico centrale. Tutto ciò rafforza l’attrattiva della Città del Messico come polo d’affari regionale, sostenendo così sia la domanda immobiliare commerciale che quella residenziale.

Dinamiche di domanda e offerta e prospettive di mercato

Domanda vs. Offerta: Il mercato immobiliare di Città del Messico nel 2025 può essere caratterizzato come limitato nell’offerta per quanto riguarda abitazioni e retail, ma in eccesso di offerta per gli uffici (con il settore industriale in una posizione intermedia, tendente alla carenza). Sul fronte residenziale, il fondamentale squilibrio tra un’offerta abitativa limitata e una domanda in crescita probabilmente persisterà. Il ritmo delle nuove costruzioni abitative non tiene il passo con la formazione di nuove famiglie nella capitale. Come già osservato, anche i programmi pubblici più ambiziosi stanno coprendo solo una frazione del fabbisogno thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Questo suggerisce che, in assenza di una recessione o di uno shock esterno importante, i prezzi delle case e gli affitti sono destinati a continuare la loro tendenza al rialzo nei prossimi anni. L’accessibilità economica rimarrà una questione urgente, potenzialmente spingendo verso ulteriori risposte normative o soluzioni di mercato creative (co-living, micro-appartamenti, ecc.) per accogliere i residenti. Investitori e sviluppatori stanno guardando sempre più verso “quartieri emergenti” ai margini della città, dove il terreno costa meno, per costruire la prossima ondata di abitazioni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Queste aree, favorite dai miglioramenti nei trasporti, potrebbero registrare i maggiori aumenti relativi dei prezzi in futuro, man mano che si allineano al resto della città.

Nel settore commerciale, l’offerta di uffici supera ancora la domanda attuale, ma il peggio potrebbe essere passato se le condizioni economiche si stabilizzano. Le aziende stanno lentamente riassorbendo spazi e la nuova offerta è praticamente ferma, il che aiuterà il mercato a riequilibrarsi nel tempo. Un indicatore chiave da monitorare è l’occupazione degli uffici rispetto alle tendenze dello smart working: se più aziende imporranno il ritorno in ufficio o se nuove imprese (in particolare legate al nearshoring) apriranno sedi a Città del Messico, l’assorbimento potrebbe accelerare. Un tasso di sfitto intorno al 20% è elevato, ma non catastrofico; i proprietari sono diventati più flessibili, offrendo concessioni per attirare inquilini. Si prevede che nei prossimi 2–3 anni il tasso di sfitto degli uffici diminuirà gradualmente fino a raggiungere valori nell’ordine delle decine percentuali, anche se probabilmente non tornerà ai livelli a una sola cifra pre-2019, dato il cambiamento strutturale nell’uso degli uffici. Gli edifici di qualità più elevata nelle posizioni migliori saranno affittati per primi, mentre gli uffici più vecchi o mal posizionati potrebbero avere difficoltà (e diventare candidati per la conversione ad altri usi).

Per il retail, la situazione domanda-offerta è favorevole: ci sono relativamente pochi nuovi spazi retail in costruzione, mentre la domanda da parte dei rivenditori è rimbalzata, quindi l’occupazione e i canoni dovrebbero rimanere solidi. I consumatori hanno mostrato una domanda repressa di acquisti in presenza e i marchi internazionali si stanno espandendo in Messico, il che sostiene tutto il settore immobiliare retail. Potremmo vedere il lancio di nuovi progetti retail selezionati in quartieri poco serviti man mano che gli sviluppatori acquisiscono fiducia nella ripresa (possibilmente integrati in formati a uso misto). Salvo un forte calo della spesa dei consumatori, le vacancy nel retail dovrebbero restare su valori bassi a una cifra (intorno al 5–7% o meno), il che significa di fatto un mercato favorevole ai proprietari nei centri principali.

Nel real estate industriale, la domanda dovrebbe rimanere robusta fino al 2025 e oltre. Anche se il nearshoring dovesse moderarsi leggermente (alcuni report segnalano un piccolo rallentamento nel 2024 mentre le aziende assorbono gli spazi affittati nel 2021–2022 siila.com.mx), il vantaggio strategico del Messico suggerisce un continuo afflusso di attività manifatturiere e logistiche. I tassi di vacancy nei parchi industriali potrebbero aumentare moderatamente se verranno consegnati molti nuovi sviluppi speculativi, ma partono da minimi storici vicini al 2%. Anche un aumento, ad esempio, al 4–5% di vacancy indicherebbe comunque un mercato ristretto favorevole ai proprietari. La crescita dei canoni nell’industriale potrebbe continuare a superare l’inflazione, soprattutto nelle zone vicine alla città dove il terreno è scarso.

Rischi chiave e fattori da monitorare: Le prospettive, seppur ampiamente positive, presentano alcune riserve. Una è il contesto economico globale: se l’economia statunitense dovesse rallentare significativamente o se le dispute commerciali dovessero intensificarsi (ad esempio, dazi come quelli imposti all’inizio del 2025 riotimesonline.com), Città del Messico potrebbe risentirne tramite una riduzione dell’espansione aziendale e un calo dell’appetito degli investitori esteri. Un altro fattore è la continuità delle politiche interne: l’attuale approccio del governo è stato in pratica generalmente favorevole al mercato, ma eventuali cambiamenti a sorpresa (ad esempio, modifiche alle imposte sugli immobili o regolamentazioni più severe oltre al controllo degli affitti) potrebbero influenzare il sentiment degli investitori. Inoltre, l’accessibilità economica e le questioni sociali (come l’opposizione locale alla gentrificazione) potrebbero influenzare le politiche. Abbiamo già visto la pressione delle comunità portare alla legge Airbnb e ai tetti agli affitti; ulteriori misure potrebbero includere incentivi per gli sviluppatori di alloggi accessibili o persino tasse di vacancy sugli immobili di lusso inutilizzati.

Sul lato positivo, i fondamentali di Città del Messico restano molto solidi. È la capitale economica e culturale del Paese, un polo di attrazione per talenti e investimenti. La sua economia diversificata (che spazia dalla finanza alle startup tecnologiche fino alle industrie creative) offre resilienza. Gli investimenti in infrastrutture stanno migliorando costantemente la qualità della vita e la connettività, il che tende a far aumentare il valore degli immobili nel tempo. E la spinta verso la sostenibilità e la modernizzazione nel settore immobiliare aggiunge valore a lungo termine al patrimonio immobiliare della città: i nuovi edifici green e le iniziative smart-city rendono il mercato più attraente per gli investitori istituzionali.

In conclusione, il mercato immobiliare di Città del Messico nel 2025 è caratterizzato da crescita e opportunità, soprattutto per chi investe in abitazioni e asset commerciali ben posizionati, ma anche dalla necessità di affrontare cambiamenti normativi e performance settoriali disomogenee. Il settore residenziale cavalca un’ondata di domanda sia da parte dei residenti che degli stranieri, con tendenze dei prezzi che dovrebbero rimanere al rialzo (anche se forse con una pendenza leggermente più dolce rispetto agli ultimi anni) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il settore commerciale racconta due storie: i segmenti retail e industriale prosperano grazie a un forte consumo e al nearshoring, mentre il segmento uffici è in una fase di graduale ripresa da una situazione di eccesso di offerta riotimesonline.com mexicobusiness.news. Quartieri chiave come Polanco, Roma/Condesa e Santa Fe continueranno a essere punti focali di attività, mentre le aree emergenti guadagnano terreno grazie a nuovi collegamenti di trasporto e progetti di sviluppo. Si consiglia agli investitori di prestare molta attenzione ai cambiamenti normativi (come i nuovi controlli sugli affitti) e di puntare su segmenti con solidi fondamentali (ad esempio, abitazioni per la classe media o strutture logistiche) per i migliori rendimenti a lungo termine. Nel complesso, il mercato immobiliare di Città del Messico entra nella seconda metà degli anni 2020 con una fiducia sostenuta da forte domanda, offerta limitata nei settori critici e il ruolo duraturo della città come cuore pulsante dell’economia messicana.

Fonti

Mexico Real Estate Market 2025: Top Investment Hotspots & Trends
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Roman Bednarski