Βασικά Στοιχεία:
- Νομισματική Μετατόπιση: Οι κεντρικές τράπεζες χαλάρωσαν την πολιτική – η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ και η Τράπεζα του Καναδά προχώρησαν σε μειώσεις επιτοκίων στα μέσα Σεπτεμβρίου, με στόχο την τόνωση της υποτονικής ανάπτυξης reuters.com. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων υποχώρησαν (30ετές σταθερό στις ΗΠΑ ~6,3% businessinsider.com), ενισχύοντας την αύξηση των αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια businessinsider.com.
- Στροφή στην Αγορά Κατοικίας: Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ έγειρε προς τους αγοραστές αυτό το καλοκαίρι. Οι πωλητές ξεπέρασαν τους αγοραστές κατά ~35% – το μεγαλύτερο χάσμα εδώ και τουλάχιστον 12 χρόνια – αυξάνοντας το απόθεμα μετά από χρόνια έλλειψης businessinsider.com businessinsider.com. Η διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ είναι ~$410.800 (Β’ τρίμηνο), ελαφρώς χαμηλότερη από το υψηλό του 2022 businessinsider.com.
- Τεράστια Συγχώνευση: Μια συγχώνευση μεσιτικών ύψους $1,6 δισ. ανακοινώθηκε στις 22 Σεπτεμβρίου: Η Compass θα εξαγοράσει την Anywhere Real Estate (ιδιοκτήτρια των Coldwell Banker, Century 21, κ.ά.), ενώνοντας τις δύο μεγαλύτερες μεσιτικές εταιρείες των ΗΠΑ. Η συμφωνία με ανταλλαγή μετοχών δημιουργεί έναν κολοσσό με 340.000 πράκτορες που διαχειρίζονται 1,2 εκατ. συναλλαγές ετησίως resiclubanalytics.com, με την ολοκλήρωση να αναμένεται έως το 2026, εφόσον εγκριθεί.
- Παγκόσμιος Έλεγχος Φούσκας: Ο Παγκόσμιος Δείκτης Φούσκας Ακίνητης Περιουσίας της UBS 2025 χαρακτήρισε το Μαϊάμι ως την πιο επικίνδυνη αγορά κατοικίας στον κόσμο, ακολουθούμενο από το Τόκιο και τη Ζυρίχη wealthbriefing.com. Οι παγκόσμιες τιμές κατοικιών παρέμειναν αμετάβλητες τον τελευταίο χρόνο (προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό) καθώς τα προβλήματα προσιτότητας μείωσαν τη ζήτηση wealthbriefing.com. Το Ντουμπάι σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση κινδύνου φούσκας, μετά από άνοδο τιμών 50% σε πέντε χρόνια wealthbriefing.com wealthbriefing.com.
- Υποχώρηση της Κίνας: Ο στεγαστικός τομέας της Κίνας παρέμεινε σε παρατεταμένη ύφεση. Οι τιμές νέων κατοικιών υποχώρησαν ξανά τον Αύγουστο (πτώση 0,3% σε μηνιαία βάση, 2,5% σε ετήσια βάση) reuters.com reuters.com παρά τα επανειλημμένα μέτρα τόνωσης. Το Πεκίνο ζήτησε περισσότερα μέτρα για τη σταθεροποίηση της ζήτησης εν μέσω κρίσεων χρέους κατασκευαστών (Country Garden, Evergrande) και πτώσης των πωλήσεων.
- Άνθηση στη Μέση Ανατολή: Αντίθετα, η αγορά ακινήτων στον Κόλπο εκτοξεύεται. Οι κατοικίες στη Σαουδική Αραβία σημείωσαν άνοδο πωλήσεων +63% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο του 2025 (Ριάντ: $17,5 δισ.) λόγω αύξησης πληθυσμού και μεγαλεπήβολων έργων cbnme.com. Ένας νέος νόμος στη Σαουδική Αραβία θα ανοίξει επιλεγμένες αγορές ακινήτων σε ξένους επενδυτές από τον Ιανουάριο του 2026, ενισχύοντας περαιτέρω τη ζήτηση cbnme.com. Το Ντουμπάι και τα κέντρα του Κόλπου συνεχίζουν να καταγράφουν ισχυρές αυξήσεις τιμών, αν και η UBS προειδοποιεί ότι η αγορά του Ντουμπάι πλέον εμφανίζει αυξημένο κίνδυνο φούσκας wealthbriefing.com.
- Η απόκλιση της Ευρώπης: Οι αγορές κατοικίας της Ευρώπης έδειξαν μικτά σήματα – οι τιμές κατοικιών στη Γερμανία αυξήθηκαν κατά +3,2% το 2ο τρίμηνο (τρίτη τριμηνιαία άνοδος) καθώς η αγορά βρίσκει σταθερότητα μετά από βαθιά διόρθωση reuters.com, ενώ οι ζητούμενες τιμές στο Ηνωμένο Βασίλειο υποχώρησαν ελαφρώς σε ετήσια βάση εν μέσω φόβων για αύξηση φόρων reuters.com reuters.com. Ωστόσο, η εμπορική ακίνητη περιουσία της Ευρώπης παραμένει σε κρίση: οι πωλήσεις γραφειακών ακινήτων βρίσκονται κοντά σε χαμηλά δεκαετίας reuters.com και οι κενές θέσεις γραφείων έφτασαν σε ιστορικά υψηλά (~20,7% πανεθνικά το 2ο τρίμηνο) reuters.com. «Έχουμε ‘zombieland’… καμία ανάκαμψη, παγιδευμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα που να επιστρέφει», προειδοποίησε ο επικεφαλής ακινήτων της PGIM στην Ευρώπη, περιγράφοντας τη δυσπραγία του τομέα γραφείων reuters.com.
- Επισημάνσεις από την Ασία: Οι αξίες ακινήτων στην Ιαπωνία αυξάνονται – οι τιμές γης στο Τόκιο εκτινάχθηκαν κατά +5,6% τον τελευταίο χρόνο, με περιφερειακές συνοικίες να σημειώνουν διψήφιες αυξήσεις asahi.com asahi.com. Οι τιμές νέων διαμερισμάτων έφτασαν σε ιστορικά υψηλά (~¥135 εκ. κατά μέσο όρο στο Τόκιο, +24% ετησίως) εν μέσω επιβράδυνσης των κατασκευών asahi.com asahi.com, προκαλώντας ανησυχίες για την προσιτότητα. Η Ινδία παραμένει φωτεινό σημείο: η αγορά ακινήτων προσέλκυσε επενδύσεις $3,0 δισ. το Α’ εξάμηνο, και «η Ινδία συνεχίζει να ξεχωρίζει ως μια πολλά υποσχόμενη χώρα στο τοπίο επενδύσεων ακινήτων της Ασίας-Ειρηνικού», δήλωσε ο CEO της Colliers India, Badal Yagnik ianslive.in.
- Αφρική & Λατινική Αμερική: Το έλλειμμα στέγασης της Νιγηρίας αυξάνεται ραγδαία – η κυβέρνηση εκτιμά ότι απαιτούνται περίπου 5 εκατομμύρια νέα σπίτια ετησίως για να καλυφθεί η αύξηση του πληθυσμού infrastructurenews.ng. Η Νότια Αφρική, μετά από τέσσερις μειώσεις επιτοκίων από τα τέλη του 2024, βλέπει τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων εν μέσω έλλειψης 2,3 εκατομμυρίων κατοικιών ooba.co.za ooba.co.za. Στη Λατινική Αμερική, ο υψηλός πληθωρισμός και τα επιτόκια (π.χ. το Selic της Βραζιλίας στο 15% bssnews.net) έχουν ψύξει τις τοπικές αγορές, αλλά πλούσιοι Λατινοαμερικανοί επενδυτές διοχετεύουν κεφάλαια σε ακίνητα στο Μαϊάμι ως ασφαλές καταφύγιο. «Όταν οι κυβερνήσεις στη Λατινική Αμερική στρέφονται αριστερά, οι αγοραστές πηγαίνουν βόρεια», παρατήρησε η μεσίτρια του Μαϊάμι Alicia Cervera, σημειώνοντας ότι οι πολιτικές αλλαγές έχουν οδηγήσει ευκατάστατους αγοραστές σε ακίνητα των ΗΠΑ vertical-developments.com.
Βόρεια Αμερική: Αλλαγές στη στέγαση και ιστορική συγκέντρωση
Ηνωμένες Πολιτείες – Οι αγοραστές αποκτούν πλεονέκτημα: Μετά από χρόνια έντονης ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς, η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ γέρνει υπέρ των αγοραστών. Νέα δεδομένα από τη Redfin δείχνουν ότι οι πωλητές κατοικιών ξεπέρασαν τους αγοραστές κατά περίπου 500.000 (35%) τον Αύγουστο, το μεγαλύτερο πλεόνασμα από το 2013 τουλάχιστον businessinsider.com. Αυτή η χαλάρωση της ανισορροπίας – παρόμοια τον Ιούνιο και τον Ιούλιο – έχει αρχίσει να ανακουφίζει την έλλειψη αποθεμάτων που χαρακτήρισε την άνθηση της πανδημίας businessinsider.com businessinsider.com. «Η αγορά κατοικίας ίσως τελικά γέρνει υπέρ σας», σημείωσαν οι αναλυτές της Redfin, αν και προειδοποίησαν ότι είναι αγορά αγοραστών «μόνο για όσους μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν» εν μέσω ακόμη υψηλών τιμών και επιτοκίων businessinsider.com businessinsider.com. Η διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ βρίσκεται περίπου στα $411k, ελαφρώς χαμηλότερα από τα ιστορικά υψηλά αλλά παραμένει ~29% υψηλότερη από πριν πέντε χρόνια businessinsider.com. Με την πρώτη μείωση επιτοκίων της Fed από το 2024 να έρχεται στις 17 Σεπτεμβρίου (μείωση κατά ένα τέταρτο της μονάδας), τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 ετών έχουν υποχωρήσει γύρω στο 6,3% businessinsider.com. Αυτό απέχει πολύ από τα δάνεια 2–3% του 2021, αλλά η πρόσφατη πτώση προκάλεσε αύξηση 9% στις αιτήσεις στεγαστικών δανείων στις αρχές Σεπτεμβρίου businessinsider.com – ένδειξη ότι αγοραστές που είχαν μείνει εκτός επιστρέφουν σταδιακά καθώς το κόστος χρηματοδότησης μειώνεται.
Κρίση στην Εμπορική Ακίνητη Περιουσία: Ενώ η αγορά κατοικίας δείχνει σημάδια ανάκαμψης, η εμπορική ακίνητη περιουσία στις ΗΠΑ – ειδικά τα γραφεία – βρίσκεται σε πλήρη ύφεση. Τα ποσοστά κενών γραφείων έφτασαν σε πρωτοφανές επίπεδο ~20,7% πανεθνικά το 2ο τρίμηνο του 2025 reuters.com, διπλάσιο από τα προ πανδημίας επίπεδα. Οι μεγάλες πόλεις δοκιμάζονται: Η κενότητα γραφείων στο Σαν Φρανσίσκο έχει εκτοξευθεί στο 27,7% (έναντι ~8,6% το 2019) reuters.com, και το κέντρο της Νέας Υόρκης είναι σχεδόν 23% άδειο reuters.com. Η διαρκής εξ αποστάσεως/υβριδική εργασία και η μείωση των εταιρικών δαπανών έχουν αφήσει «μια πληθώρα άδειου χώρου… οδηγώντας σε μια επώδυνη αναμέτρηση», σύμφωνα με τα στοιχεία της Moody’s Analytics reuters.com reuters.com. Οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν πτώση ενοικίων και αύξηση του κόστους χρηματοδότησης, ακριβώς τη στιγμή που ένα «τοίχος χρέους» 290 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε στεγαστικά δάνεια γραφείων λήγει έως το 2027 reuters.com. Τα αθετήσεις πληρωμών αυξάνονται, και ακόμη και οι περιφερειακές τράπεζες νιώθουν την πίεση στους ισολογισμούς τους reuters.com reuters.com. Αυτή η ύφεση στην εμπορική αγορά πιέζει επίσης τους προϋπολογισμούς των πόλεων (χαμηλότερα έσοδα από φόρους ακινήτων) και τροφοδοτεί συζητήσεις για μετατροπή γραφείων σε κατοικίες. Βετεράνοι του κλάδου σημειώνουν μια «φυγή προς την ποιότητα» – τα καλά τοποθετημένα, με ανέσεις, γραφεία κατηγορίας Α εξακολουθούν να έχουν ζήτηση, ενώ τα παλαιότερα, μισοάδεια κτίρια μαραζώνουν reuters.com.
Συγχώνευση Γιγάντων Μεσιτείας: Μια ιστορική εταιρική αναδιάρθρωση ανακοινώθηκε στις 23 Σεπτεμβρίου με την είδηση ότι η Compass – αυτή τη στιγμή η μεγαλύτερη μεσιτική εταιρεία κατοικιών στις ΗΠΑ – θα εξαγοράσει την Anywhere Real Estate (τη Νο. 2 μεσιτική, πρώην Realogy) σε μια συμφωνία ανταλλαγής μετοχών αξίας $1,6 δισ. resiclubanalytics.com. Η συγχώνευση, πρωτοφανής σε μέγεθος, φέρνει γνωστά brands όπως τα Coldwell Banker, Century 21, Sotheby’s International Realty, Corcoran και άλλα υπό την ομπρέλα της Compass resiclubanalytics.com. Η ενιαία οντότητα θα διαθέτει 340.000 πράκτορες σε ΗΠΑ και παγκοσμίως, υπεύθυνους για πάνω από 1,2 εκατομμύρια πωλήσεις κατοικιών ετησίως resiclubanalytics.com. Αυτή η τεράστια συγκέντρωση – που αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2026 – αντικατοπτρίζει την έντονη πίεση στον κλάδο της μεσιτείας. Ο όγκος πωλήσεων κατοικιών βρίσκεται κοντά στα χαμηλότερα επίπεδα 30ετίας, ενώ τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν περιορίσει τις συναλλαγές (οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών το 2025 κινούνται με τον πιο αργό ρυθμό από το 1995). Ενώνοντας τις δυνάμεις τους, οι Compass και Anywhere στοχεύουν στη μείωση του κόστους (εκτιμώμενες συνέργειες $225 εκατ.) και στην αξιοποίηση της νέας κλίμακας σε τεχνολογία, παραπομπές, και υπηρεσίες στεγαστικών και τίτλων ιδιοκτησίας resiclubanalytics.com. Αναλυτές λένε ότι η συμφωνία αποτελεί επίσης στρατηγική κίνηση ενάντια στην κυριαρχία της Zillow: Ο CEO της Compass, Robert Reffkin, προωθεί εδώ και καιρό τις “ιδιωτικές αποκλειστικές” καταχωρίσεις εκτός MLS, και η απορρόφηση των δικτύων της Anywhere θα μπορούσε να δώσει στην Compass μεγαλύτερο έλεγχο στο απόθεμα – ενδεχομένως αμφισβητώντας το παραδοσιακό σύστημα MLS και τις πύλες καταχωρίσεων resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. “Είναι η μεγαλύτερη συγκέντρωση μεσιτείας στην ιστορία των ΗΠΑ,” δήλωσε ο αναλυτής ακινήτων Lance Lambert, ο οποίος σημείωσε ότι αντιπροσωπεύει ένα “κυρίαρχο μερίδιο των συναλλαγών στις ΗΠΑ” πλέον κάτω από μία στέγη resiclubanalytics.com. Οι μεσίτες θα παρακολουθούν πώς θα ενσωματωθεί αυτή η μεγα-μεσιτική – και αν ανταγωνιστές όπως η Zillow ή η RE/MAX απαντήσουν με δικές τους κινήσεις.
Καναδάς – Η ελάφρυνση των επιτοκίων ενισχύει τις προοπτικές: Η αγορά κατοικίας του Καναδά κοιτάζει με συγκρατημένη αισιοδοξία προς τα πάνω μετά την Τράπεζα του Καναδά μείωσε το βασικό της επιτόκιο στο 2,5% στις 17 Σεπτεμβρίου, η πρώτη μείωση από τον Μάρτιο reuters.com. Η μείωση κατά ένα τέταρτο της μονάδας (ομόφωνη απόφαση των υπευθύνων χάραξης πολιτικής) έρχεται καθώς η οικονομία του Καναδά έχει επιβραδυνθεί και η αγορά εργασίας έχει αποδυναμωθεί. Ο Διοικητής της BoC, Tiff Macklem, ανέφερε «μια ασθενέστερη οικονομία και λιγότερο ανοδικό κίνδυνο για τον πληθωρισμό» ως λόγο για τη μείωση reuters.com και έδειξε ότι η τράπεζα είναι έτοιμη να χαλαρώσει περαιτέρω αν χρειαστεί reuters.com. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στον Καναδά αντέδρασαν: τα πενταετή σταθερά δάνεια έπεσαν κάτω από το 4% για πρώτη φορά σε πάνω από ένα χρόνο, σύμφωνα με στοιχεία της RBC. Αυτή η νομισματική ελάφρυνση αναμένεται να αναζωογονήσει τη ζήτηση αγοραστών ενόψει του φθινοπώρου. Η αγορά κατοικίας του Καναδά βρισκόταν σε ύφεση το 2024 λόγω της πίεσης των επιτοκίων, αλλά από τον Αύγουστο του 2025 οι πωλήσεις ανέκαμπταν για πέμπτο συνεχόμενο μήνα nerdwallet.com. Η Καναδική Ένωση Ακινήτων ανέφερε εθνικές πωλήσεις κατοικιών +1,1% σε μηνιαία βάση τον Αύγουστο, με ιδιαίτερη ισχύ στο Βανκούβερ και το Μόντρεαλ stats.crea.ca. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί – η μέση κατοικία κοστίζει περίπου 687.000 δολάρια Καναδά, σχεδόν αμετάβλητη σε σχέση με πέρυσι wowa.ca. Η προσφορά παραμένει ανησυχητική· οι νέες οικοδομικές άδειες μειώνονται και οι οικονομολόγοι προειδοποιούν για πιθανή μετατόπιση από «πλεόνασμα σε έλλειψη» αν η ζήτηση ανακάμψει kelownarealestate.com. Σε επίπεδο πολιτικής, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ξεκίνησε το νέο πρόγραμμα Build Canada Homes τον Σεπτέμβριο με στόχο την επιτάχυνση της κατασκευής, και ορισμένες επαρχίες επεκτείνουν τα κίνητρα για αγοραστές πρώτης κατοικίας. Προς το παρόν, το αγοραστικό κλίμα έχει βελτιωθεί με τα επιτόκια να υποχωρούν από τα υψηλά τους. Ωστόσο, κάθε ανάκαμψη της αγοράς αντιμετωπίζει όρια: το χρέος των νοικοκυριών στον Καναδά βρίσκεται κοντά σε ιστορικά υψηλά, και οι ρυθμιστικές αρχές παρακολουθούν για τυχόν νέα υπερθέρμανση καθώς το κόστος δανεισμού μειώνεται.
Ευρώπη: Ψύχρανση για τις κατοικίες, κρίση για τα γραφεία
Αγορές Κατοικίας – Αργή Ανάπτυξη, Υψηλές Προσδοκίες: Η ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας διανύει μια ήπια προσγείωση μετά την άνθηση της πανδημίας. Στη Γερμανία, τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 3,2% το 2ο τρίμηνο, σημειώνοντας την τρίτη συνεχόμενη τριμηνιαία άνοδο reuters.com. Αυτή η ανάκαμψη έρχεται μετά από μια απότομη διόρθωση το 2022–23, όταν ο πληθωρισμός και οι αυξήσεις επιτοκίων της ΕΚΤ έβαλαν τέλος σε μια δεκαετή άνοδο της αγοράς κατοικίας. Η πρόσφατη άνοδος – αν και ελαφρώς μικρότερη από το 3,5% του 1ου τριμήνου – υποδηλώνει ότι η μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης ίσως βρήκε πάτο στην αγορά ακινήτων της reuters.com. Η κυβέρνηση της Γερμανίας παρενέβη για να στηρίξει τους κατασκευαστές (αρκετές γνωστές εταιρείες αντιμετώπισαν αφερεγγυότητα), συμπεριλαμβανομένων επιδοτήσεων για νέες κατασκευές και χαλάρωση των κανόνων ενεργειακής απόδοσης. Αλλού: Η Γαλλία και η Ισπανία αναφέρουν μέτρια αύξηση τιμών (~1–3% ετησίως), ενώ η Ιταλία παραμένει σταθερή. Η Σουηδία και οι Σκανδιναβικές χώρες συνεχίζουν να καταγράφουν ελαφρές ετήσιες μειώσεις τιμών λόγω του υψηλού ιδιωτικού χρέους και των μεταβλητών στεγαστικών δανείων.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι τιμές των κατοικιών ουσιαστικά παραμένουν στάσιμες μετά από μια πολυετή άνοδο. Οι ζητούμενες τιμές τον Σεπτέμβριο ήταν 0,1% χαμηλότερες από ό,τι πριν από ένα χρόνο – η πρώτη ετήσια μείωση από τις αρχές του 2024 reuters.com. Τα στοιχεία της Rightmove δείχνουν ότι η μέση ζητούμενη τιμή στη Βρετανία είναι περίπου £366.000, με την αδυναμία στις ακριβές αγορές της νότιας Αγγλίας να ρίχνει τον μέσο όρο προς τα κάτω reuters.com. «Φήμες για αλλαγές στη φορολογία ακινήτων» (ενόψει του προϋπολογισμού της 26ης Νοεμβρίου) έχουν προκαλέσει επιφυλακτικότητα, σημείωσε η ειδικός ακινήτων της Rightmove, Colleen Babcock reuters.com. Οι υποψήφιοι πωλητές στο Λονδίνο και τον Νότο αναβάλλουν τις κινήσεις τους, αναμένοντας πιθανές αυξήσεις στη φορολογία υπεραξίας ή στον φόρο πολυτελών κατοικιών με τον νέο προϋπολογισμό. Από την άλλη πλευρά, η αύξηση των ενοικίων στο Ηνωμένο Βασίλειο έχει επιβραδυνθεί στο 2,4% – ο χαμηλότερος ρυθμός των τελευταίων 4 ετών reuters.com, καθώς μια μικρή αύξηση της προσφοράς ενοικίων και τα όρια προσιτότητας συγκρατούν περαιτέρω αυξήσεις. Η Τράπεζα της Αγγλίας διατήρησε το βασικό της επιτόκιο στο 4,0% στις 18 Σεπτεμβρίου reuters.com, και οι αγορές πλέον αναμένουν την πρώτη μείωση επιτοκίων της ΤτΑ μέχρι την άνοιξη του 2026, δεδομένου ότι ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει στο ~2,7%. Με τα στεγαστικά επιτόκια να έχουν υποχωρήσει από τα υψηλά τους (τα πενταετή σταθερά ~4,5% έναντι 6% πέρυσι), η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας στη Βρετανία ίσως ανακάμψει το 2025. Ωστόσο, το κλίμα παραμένει εύθραυστο καθώς η οικονομία παρέμεινε στάσιμη το τρίτο τρίμηνο reuters.com και τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν πιέσεις στο κόστος διαβίωσης. Η εμπορική «Ζombieland» της Ευρώπης: Ο πιο έντονος πόνος στην αγορά ακινήτων βρίσκεται στον εμπορικό τομέα ακινήτων της Ευρώπης, τον οποίο ένας αναλυτής χαρακτήρισε ως οικονομικό «zombieland». Οι όγκοι συναλλαγών έχουν καταρρεύσει – οι διασυνοριακές επενδύσεις στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή & την Αφρική το β’ τρίμηνο μειώθηκαν κατά περίπου 20% σε ετήσια βάση, στο χαμηλότερο επίπεδο της δεκαετίας reuters.com. «Καμία ανάκαμψη, εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα», έτσι περιέγραψε την κατάσταση ο Sebastiano Ferrante της PGIM, καθώς τα επίμονα υψηλά επιτόκια και τα εμπόδια στην αναχρηματοδότηση παγώνουν τις συμφωνίες reuters.com. Οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν ευκαιρίες από distressed assets, αλλά οι πωλητές συχνά αρνούνται να αποδεχτούν χαμηλότερες αποτιμήσεις, δημιουργώντας αδιέξοδο. Δεδομένα έρευνας της INREV έδειξαν ότι το επενδυτικό κλίμα για τα ευρωπαϊκά ακίνητα βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο του εδώ και πάνω από ένα χρόνο, αντικατοπτρίζοντας τη δυσαρέσκεια των ΗΠΑ reuters.com. Ο τομέας των γραφείων βρίσκεται στο επίκεντρο: η Γερμανία ειδικά έχει πληγεί σκληρά, με τις επενδύσεις να μειώνονται κατά ακόμη 2% το πρώτο εξάμηνο reuters.com και εμβληματικά ακίνητα όπως ο ουρανοξύστης Trianon της Φρανκφούρτης να εισέρχονται σε αφερεγγυότητα. Οι τράπεζες και τα funds παλεύουν πλέον με τη διαχείριση προβληματικών δανείων – οι παρατάσεις τύπου «extend and pretend» είναι συχνές, αλλά ορισμένοι δανειστές (και ρυθμιστικές αρχές) πιέζουν για ταχύτερες διαγραφές και εκποιήσεις reuters.com reuters.com. Μια θετική νότα: τομείς όπως οι αποθήκες logistics και τα ξενοδοχεία συνεχίζουν να προσελκύουν αγοραστές που αναζητούν εισόδημα με προστασία από τον πληθωρισμό reuters.com. Και η διαρκής στεγαστική κρίση της Ευρώπης σημαίνει ότι τα έργα ενοικιαζόμενων κατοικιών εξακολουθούν να χρηματοδοτούνται, ακόμη κι αν τα γραφεία παραμένουν στάσιμα reuters.com. Συνολικά, ωστόσο, το υψηλότερο κόστος δανεισμού, ο πληθωρισμός στις κατασκευές και η οικονομική αβεβαιότητα έχουν παγώσει πολλά ευρωπαϊκά έργα. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα πάγωσε τις κινήσεις επιτοκίων στις 11 Σεπτεμβρίου και έδωσε σήμα ότι τα επιτόκια βρίσκονται στο ανώτατο σημείο <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/uk-house-prices-fall-while-rents-rise-by-least-4-years-surveys-show-2025-09-14/#:~:text=Official%20figures%20last%20week%20showed,in%20June” target=”_blank” rel=”norreuters.com – μια ευπρόσδεκτη ανακούφιση, αλλά οποιαδήποτε σημαντική ανάκαμψη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (CRE) μπορεί να καθυστερήσει μέχρι τα τέλη του 2026, όταν οι μειώσεις επιτοκίων θα αρχίσουν πραγματικά να αποδίδουν.Ασία-Ειρηνικός: Μικτές Τύχες – Η Πτώση της Κίνας, Η Άνοδος της Ιαπωνίας, Η Ανθεκτικότητα της Ινδίας
Κίνα – Παρατεταμένη Κρίση Ακινήτων: Ο άλλοτε πανίσχυρος τομέας ακινήτων της Κίνας συνεχίζει να αντιμετωπίζει πτώση τιμών και αδύναμες πωλήσεις. Νέα στοιχεία έδειξαν ότι οι τιμές νέων κατοικιών σε 70 πόλεις μειώθηκαν κατά 0,3% τον Αύγουστο (σε μηνιαία βάση), η τέταρτη συνεχόμενη μηνιαία πτώση reuters.com. Σε ετήσια βάση, οι τιμές νέων κατοικιών έχουν μειωθεί περίπου 2,5% reuters.com. Η συνεχιζόμενη ύφεση, που ξεκίνησε το 2021, έχει αντισταθεί σε πολλές προσπάθειες χαλάρωσης της πολιτικής από το Πεκίνο. Οι αρχές έχουν μειώσει τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, χαμηλώσει τις απαιτήσεις προκαταβολής και ακόμη και χαλαρώσει τους περιορισμούς αγοράς κατοικίας σε μεγάλες πόλεις – αλλά η εμπιστοσύνη παραμένει κλονισμένη. Δύο χρόνια κρίσεων χρέους κατασκευαστών (με χαρακτηριστικά παραδείγματα τη χρεοκοπία της Evergrande και τις πρόσφατες αναδιαρθρώσεις της Country Garden) έχουν αφήσει τους αγοραστές επιφυλακτικούς απέναντι σε ημιτελή έργα και πτώση αξιών. Αυτή την εβδομάδα, ο Κινέζος Πρωθυπουργός Li Qiang υποσχέθηκε να «ενισχύσει τη ζήτηση κατοικίας» με περαιτέρω μέτρα, εν μέσω αναφορών ότι ορισμένες πόλεις μπορεί να εισαγάγουν ακόμη και επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας ή φοροαπαλλαγές για να ενισχύσουν τις αγορές. Η κυβέρνηση ασκεί επίσης πίεση στις κρατικές τράπεζες να αυξήσουν τη χορήγηση στεγαστικών δανείων και να διασφαλίσουν τη χρηματοδότηση για έργα που έχουν σταματήσει. Μέχρι στιγμής, η αιμορραγία δεν έχει σταματήσει: οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν μειωθεί κατά 12,9% σε ετήσια βάση το διάστημα Ιαν–Αυγ 2025 reuters.com reuters.com και πολλοί μικρότεροι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν χρεοκοπία. Η στέγαση συμβάλλει έως και 25% στο ΑΕΠ της Κίνας (άμεσα και έμμεσα), οπότε η ύφεση επιβαρύνει τη γενικότερη οικονομία (η οποία αναπτύχθηκε μόλις ~4,5% από την αρχή του έτους, κάτω από τον στόχο). Ορισμένοι αναλυτές βλέπουν πρώιμα σημάδια σταθεροποίησης – π.χ. οι τιμές υφιστάμενων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις αυξήθηκαν ελαφρώς στα τέλη Σεπτεμβρίου, και ο όγκος πωλήσεων σε Σαγκάη και Πεκίνο βελτιώθηκε από πολύ χαμηλά επίπεδα μετά τη χαλάρωση της πολιτικής. Ωστόσο, οποιαδήποτε ανάκαμψη αναμένεται να είναι «σχήματος U» στην καλύτερη περίπτωση. «Ο τομέας ακινήτων εξακολουθεί να σταθεροποιείται, παρά κάποιες διακυμάνσεις, και απαιτείται περισσότερη προσπάθεια για τη στήριξη της ζήτησης», δήλωσε εκπρόσωπος της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας την περασμένη εβδομάδα reuters.com. Οι παγκόσμιες αγορές παρακολουθούν στενά, καθώς μια σκληρή προσγείωση της κινεζικής αγοράς ακινήτων θα μπορούσε να έχει αντίκτυπο στα εμπορεύματα και τα χρηματοοικονομικά παγκοσμίως.
Ιαπωνία – Η έκρηξη τιμών στο Τόκιο: Στην Ιαπωνία, εκτυλίσσεται μια πολύ διαφορετική ιστορία: Η αγορά ακινήτων του Τόκιο εκτοξεύεται σε νέα ύψη, επεκτεινόμενη πέρα από τις υπερ-κεντρικές συνοικίες. Η ετήσια έρευνα γης της μητροπολιτικής κυβέρνησης του Τόκιο (δημοσιεύτηκε στις 16 Σεπτεμβρίου) έδειξε ότι οι τιμές οικιστικής γης στην πόλη αυξήθηκαν κατά 5,6% τον τελευταίο χρόνο, επιταχύνοντας από το 4,6% της προηγούμενης χρονιάς asahi.com asahi.com. Αξιοσημείωτο είναι ότι η ανάπτυξη δεν περιορίζεται πλέον στον παραδοσιακό ακριβό πυρήνα του Τόκιο (τις περιοχές Minato/Chiyoda/Shibuya). Οι γειτονικές συνοικίες σημείωσαν τις πιο απότομες αυξήσεις – οι περιοχές Meguro και Taito εκτινάχθηκαν κατά ~13,5% σε ετήσια βάση, κατατάσσοντας τις μεταξύ των υψηλότερων αυξήσεων στην πρωτεύουσα asahi.com asahi.com. Αυτή η διευρυνόμενη έκρηξη τροφοδοτείται από ισχυρή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά. «Το Τόκιο θα μπορούσε να αντιμετωπίσει ένα μέλλον όπου μόνο οι ευκατάστατοι θα μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ζουν σε όλο και περισσότερες γειτονιές», προειδοποίησε ο Toshiaki Nakayama του ερευνητικού ινστιτούτου της Lifull asahi.com. Η νέα οικοδομή δεν συμβαδίζει: μόνο ~2.964 νέα διαμερίσματα προστέθηκαν το Α’ εξάμηνο του 2025 στις 23 συνοικίες του Τόκιο, μείωση 10,7% σε ετήσια βάση asahi.com εν μέσω ελλείψεων εργατικού δυναμικού και υψηλού κόστους υλικών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων έχουν εκτοξευθεί – το μέσο νέο διαμέρισμα κοστίζει πλέον ¥135,3 εκατομμύρια (~$925.000), αυξημένο κατά 24% σε σχέση με πέρυσι asahi.com asahi.com και αποτελεί ιστορικό υψηλό. Με τις νέες μονάδες τόσο ακριβές (και συχνά προπωλημένες σε πλούσιους αγοραστές), οι συνηθισμένοι αναζητητές κατοικίας στρέφονται σε παλαιότερα σπίτια. Η μέση τιμή καταχώρισης για ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα στο Τόκιο ξεπέρασε επίσης τα ¥100 εκατομμύρια, παραμένοντας πάνω από αυτό το επίπεδο για τρεις συνεχόμενους μήνες asahi.com. Στον εμπορικό τομέα, η ανάκαμψη της Ιαπωνίας από τον COVID έχει αυξήσει τις αξίες γης για λιανικό εμπόριο και ξενοδοχεία – π.χ. η γη στην τουριστική περιοχή Asakusa εκτινάχθηκε κατά 25–27% στην τιμή, η ταχύτερη στο Τόκιο, χάρη στην αυξημένη τουριστική κίνηση και τις νέες αναπτύξεις asahi.com. Παρά τον πυρετό των τιμών, η κεντρική τράπεζα της Ιαπωνίας παραμένει εξαιρετικά χαλαρή – η Τράπεζα της Ιαπωνίας διατηρεί τα επιτόκια σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και μόλις τον Σεπτέμβριο άρχισε να υπονοεί μια πολύ σταδιακή ομαλοποίηση της πολιτικής. Τα φθηνά στεγαστικά δάνεια (κάτω του 2%) και η οικονομική ανάκαμψη της Ιαπωνίας (ΑΕΠ +6% σε ετήσια βάση το Β’ τρίμηνο) υποδηλώνουν ότι η ανοδική τάση στην αγορά ακινήτων θα μπορούσε να συνεχιστεί, αν και οι επίσημοιΟι αρχές παρακολουθούν με επιφύλαξη για υπερθέρμανση. Η κατάσταση στο Τόκιο – με εκρηκτικές τιμές ακόμη και όταν η πληθυσμιακή αύξηση είναι ήπια – υπογραμμίζει πώς οι δεκαετίες εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων και το παγκόσμιο επενδυτικό ενδιαφέρον (η Ιαπωνία θεωρείται σταθερή και φθηνή σε σύγκριση με άλλες πρωτεύουσες) έχουν κάνει τα ακίνητά της «μόνο για τους πλούσιους», όπως το έθεσε ένας τίτλος της Asahi Shimbun asahi.com.
Ινδία – Μαγνήτης Επενδύσεων: Ο τομέας ακινήτων της Ινδίας επιδεικνύει ανθεκτικότητα και προσελκύει ισχυρές ροές επενδύσεων. Μια νέα έκθεση της Colliers επισημαίνει ότι η Ινδία προσέλκυσε 3,0 δισεκατομμύρια δολάρια επενδύσεων σε ακίνητα το Α’ εξάμηνο του 2025, εκ των οποίων τα 1,6 δισ. προήλθαν από ξένους επενδυτές ianslive.in ianslive.in. Αν και το συνολικό ποσό ήταν ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά της προηγούμενης χρονιάς, η εμπιστοσύνη των επενδυτών στην Ινδία παραμένει ισχυρή. «Η Ινδία συνεχίζει να ξεχωρίζει ως μια πολλά υποσχόμενη χώρα στο τοπίο επενδύσεων ακινήτων της Ασίας-Ειρηνικού», δήλωσε ο Badal Yagnik, CEO της Colliers India ianslive.in. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι εγχώριες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 53% σε ετήσια βάση το Α’ εξάμηνο, καθώς τοπικά ιδρύματα και κατασκευαστές ενίσχυσαν τη δραστηριότητά τους ianslive.in. Κύριοι παράγοντες είναι η «ισχυρή ζήτηση για ποιοτικούς χώρους» (ειδικά σε τεχνολογικά κέντρα όπως η Μπανγκαλόρ και η Χαϊντεραμπάντ), οι συνεχιζόμενες ρυθμιστικές μεταρρυθμίσεις (π.χ. απλοποιήσεις ΦΠΑ), και η προσδοκία ότι η καταναλωτική δαπάνη κατά την εορταστική περίοδο θα ενισχύσει τα εμπορικά ακίνητα ianslive.in. Ανά κατηγορία ακινήτων, τα κατοικίες και γραφεία κυριάρχησαν, αποτελώντας πάνω από το ήμισυ του όγκου επενδύσεων του Α’ εξαμήνου ianslive.in. Ακόμη και τομείς όπως η ανάπτυξη γης και η χρηματοδότηση κατασκευών έχουν ενισχυθεί, υποδεικνύοντας ότι οι κατασκευαστές εξασφαλίζουν κεφάλαια για νέα έργα ianslive.in. Σε διεθνές επίπεδο, η αυξανόμενη θέση της Ινδίας είναι εμφανής: ανέβηκε στην 4η θέση στην Ασία-Ειρηνικό για διασυνοριακές επενδύσεις σε γη και αναπτυξιακά έργα, από την 7η που ήταν προηγουμένως ianslive.in. Η αισιόδοξη προοπτική οδηγεί τους αναλυτές να προβλέπουν ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα στην Ινδία θα μπορούσαν να κλείσουν το 2025 με «θετικό πρόσημο», με τα βασικά περιουσιακά στοιχεία να εκτιμώνται σταθερά <a href=”https://ianslive.in/indias-real-estate-investment-landscape-remains-resilient-in-h1-2025-attracianslive.in. Οι κύριοι αντίθετοι άνεμοι είναι τα επιτόκια – η Κεντρική Τράπεζα της Ινδίας έχει διατηρήσει τα επιτόκια σε υψηλά επίπεδα στο 6,5%, αλλά με την αποκλιμάκωση του πληθωρισμού, οι αναλυτές πιστεύουν ότι οι μειώσεις επιτοκίων το 2026 θα μπορούσαν να δώσουν περαιτέρω ώθηση στον κλάδο.
Άλλες ενημερώσεις Ασίας-Ειρηνικού: Στη Νοτιοανατολική Ασία, οι αγορές κατοικίας είναι γενικά σταθερές. Η Σιγκαπούρη είδε τις τιμές των ιδιωτικών κατοικιών να αυξάνονται κατά ~2,5% ετησίως το Γ’ τρίμηνο· η πόλη-κράτος στα τέλη Σεπτεμβρίου προχώρησε σε μικρές αλλαγές στα μέτρα ψύξης της αγοράς ακινήτων (χαλαρώνοντας κάποιους κανόνες για ξένους αγοραστές) μετά από πτώση των συναλλαγών στο χαμηλότερο επίπεδο 3ετίας. Η Μαλαισία και η Ταϊλάνδη επωφελούνται από την επανέναρξη αγορών ακινήτων από Κινέζους τουρίστες, αν και η υπερπροσφορά διαμερισμάτων παραμένει ανησυχία στη Μπανγκόκ. Η Αυστραλία αξίζει αναφοράς για την πρόσφατη ανάκαμψή της: Μετά από μια σύντομη διόρθωση το 2022–23, οι τιμές κατοικιών στην Αυστραλία αυξάνονται ξανά στις περισσότερες πρωτεύουσες. Τον Αύγουστο, οι εθνικές τιμές αυξήθηκαν +0,7% (7ος συνεχόμενος μηνιαίος κερδισμένος) εν μέσω κλασικής ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης abc.net.au abc.net.au. Η μέση τιμή κατοικίας στην Αυστραλία είναι πλέον 848.000 δολάρια Αυστραλίας, αυξημένη κατά 4,1% σε σχέση με πέρυσι abc.net.au. Τα επιτόκια σταθεροποιήθηκαν επιτέλους – η Κεντρική Τράπεζα της Αυστραλίας διατήρησε το βασικό της επιτόκιο στο 4,10% τον Σεπτέμβριο και οι προηγούμενες μειώσεις αρχίζουν να αποδίδουν. Παράλληλα, οι καταχωρίσεις διαθέσιμων κατοικιών είναι ~20% κάτω από τα κανονικά επίπεδα abc.net.au abc.net.au, δημιουργώντας ξανά μια «αγορά πωλητή». «Περισσότεροι αγοραστές με λιγότερες επιλογές… αυτό ανεβάζει τις τιμές,» όπως το έθεσε ωμά η μεσίτρια του Σίδνεϊ Tina O’Connor abc.net.au. Κυβερνητικά προγράμματα όπως η διευρυμένη Εγγύηση Πρώτης Κατοικίας ενισχύουν επίσης τη ζήτηση abc.net.au. Δεν είναι όλα ρόδινα – η προσιτότητα στέγασης στην Αυστραλία βρίσκεται σχεδόν στα χειρότερα επίπεδα όλων των εποχών (τώρα απαιτούνται πάνω από 11 χρόνια μέσου εισοδήματος για την αγορά μέσης κατοικίας στο Σίδνεϊ). Προς το παρόν όμως, ο συνδυασμός ανακούφισης από τα επιτόκια, αύξησης μισθών (η υψηλότερη σε 5 χρόνια) abc.net.au, και σπάνιας προσφοράς ωθεί τις αξίες ψηλότερα ακόμη και καθώς η οικονομία επιβραδύνεται.
Μέση Ανατολή & Αφρική: Η ακίνητη περιουσία στον Κόλπο εκτοξεύεται, η Αφρική προσπαθεί να χτίσει
Περιοχή του Κόλπου – Υψηλή Ανάπτυξη και Νέοι Κανόνες: Οι αγορές ακινήτων στη Μέση Ανατολή συνεχίζουν να ευημερούν χάρη στη δυνατή οικονομική δυναμική και τις μεταρρυθμίσεις. Στα κράτη του Συμβουλίου Συνεργασίας του Κόλπου (GCC), η αγορά ακινήτων υπήρξε βασικός ωφελούμενος της ρευστότητας που τροφοδοτείται από το πετρέλαιο και των φιλόδοξων εθνικών οραμάτων. Η Σαουδική Αραβία ξεχωρίζει με εντυπωσιακή ανάπτυξη: Μια έκθεση της Cavendish Maxwell αποκαλύπτει ότι οι πωλήσεις κατοικιών στο Ριάντ έφτασαν τα 65,7 δισ. SAR (~17,5 δισ. $) το Α’ εξάμηνο του 2025, αυξημένες κατά 63% σε ετήσια βάση cbnme.com. Η πρωτεύουσα κατέγραψε πάνω από 35.600 συναλλαγές σε έξι μήνες (+10% ετησίως) καθώς η κυβέρνηση προωθεί την ιδιοκατοίκηση (στόχος 70% έως το 2030) cbnme.com cbnme.com. Και η Τζέντα κατέγραψε αύξηση 34% στην αξία των πωλήσεων cbnme.com. Οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται και στις δύο πόλεις λόγω εισροής πληθυσμού και προετοιμασίας για μεγάλα γεγονότα (Riyadh Expo 2030, Παγκόσμιο Κύπελλο FIFA 2034) cbnme.com cbnme.com. Η αναπτυξιακή έκρηξη της Σαουδικής Αραβίας – από τη φουτουριστική πόλη NEOM μέχρι τα νέα θέρετρα αναψυχής – οδηγεί τη ζήτηση κατοικίας σε πρωτοφανή επίπεδα cbnme.com cbnme.com. Σε μια ιστορική ρυθμιστική αλλαγή, η Σαουδική Αραβία θα επιτρέψει σε ξένους ιδιώτες να αποκτούν ακίνητα σε ορισμένες ζώνες από τον Ιανουάριο του 2026 (πρώτη φορά για το βασίλειο πέρα από συγκεκριμένα έργα) cbnme.com. Αξιωματούχοι αναμένουν ότι αυτό θα «ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση» και τις ξένες επενδύσεις σε καυτές αγορές όπως το Ριάντ cbnme.com. Στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, ο «πυρετός» ακινήτων παραμένει υψηλός: Οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι είναι περίπου 20% υψηλότερες από πέρυσι, και η πόλη ηγήθηκε παγκοσμίως στην αύξηση τιμών πολυτελών ακινήτων. Ο δείκτης της UBS κατέταξε το Ντουμπάι σε «αυξημένο κίνδυνο φούσκας r“isk” έδαφος μετά την άνοδο της τιμής του κατά 50% από το 2018 wealthbriefing.com wealthbriefing.com. Παρ’ όλα αυτά, οι πωλήσεις του Σεπτεμβρίου στο Ντουμπάι έφτασαν σε μηνιαίο ιστορικό υψηλό (βοηθούμενες από εισροή πλούσιων ξένων αγοραστών από την Ευρώπη και την Ασία). Οι διαδικτυακές πύλες ακινήτων των ΗΑΕ προσελκύουν επίσης μεγάλες επενδύσεις – η Property Finder (η κορυφαία πύλη ακινήτων στη ΜΕΝΑ) ανακοίνωσε έναν γύρο χρηματοδότησης $525 εκ. με επικεφαλής τις Silver Lake και General Atlantic στις 9 Σεπτεμβρίου, αντανακλώντας την εμπιστοσύνη στον τομέα proptech και δεδομένων της περιοχής generalatlantic.com. Το Κατάρ, αμέσως μετά τη διοργάνωση του Παγκοσμίου Κυπέλλου FIFA, ανέφερε ~QR 394 εκ. ($108 εκ.) σε πωλήσεις ακινήτων μόνο την πρώτη εβδομάδα του Σεπτεμβρίου arabianbusiness.com, υποδεικνύοντας διατηρούμενο ενδιαφέρον μετά το γεγονός (ιδιαίτερα στη Ντόχα και το πολυτελές συγκρότημα The Pearl). Σε όλο τον Κόλπο, οι κυβερνήσεις ισορροπούν την ανάπτυξη με προσοχή – π.χ. τα ΗΑΕ έχουν επιβάλει αυστηρότερη εποπτεία στις πωλήσεις εκτός σχεδίου και ανώτατα όρια ενοικίων για να αποτρέψουν την υπερθέρμανση. Αλλά σε σύγκριση με άλλες περιοχές, η αγορά ακινήτων της Μέσης Ανατολής βρίσκεται σταθερά σε ανοδική πορεία, ενισχυμένη από ισχυρή αύξηση του ΑΕΠ, σχετικά χαμηλά επιτόκια (τα νομίσματα με σύνδεση εισάγουν τις μειώσεις της Fed) και συνεχιζόμενες προσπάθειες διαφοροποίησης.
Αφρική – Αντιμετώπιση Προκλήσεων Στέγασης: Στην Αφρική, τα νέα ακινήτων επικεντρώνονται στην αντιμετώπιση της έλλειψης στέγασης και στον εκσυγχρονισμό των πόλεων. Η Νιγηρία, το πολυπληθέστερο έθνος της ηπείρου, παλεύει με ένα τεράστιο έλλειμμα στέγασης. Σύμφωνα με μια κυβερνητική εκτίμηση, η Νιγηρία χρειάζεται περίπου 5 εκατομμύρια νέες κατοικίες ετησίως για να συμβαδίσει με την εκρηκτική αύξηση του πληθυσμού της infrastructurenews.ng. Το Υπουργείο Στέγασης στις 23 Σεπτεμβρίου ανέδειξε αυτό το νούμερο παρουσιάζοντας μια πρωτοβουλία προσιτών κατοικιών για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος. Ωστόσο, η παράδοση κατοικιών σε αυτή την κλίμακα είναι μια δύσκολη μάχη – το υψηλό κόστος κατασκευής, η περιορισμένη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων και η ταχεία αστική μετανάστευση έχουν μέχρι στιγμής κρατήσει την ιδιοκτησία κατοικίας εκτός εμβέλειας για εκατομμύρια. Η κεντρική τράπεζα της Νιγηρίας έδειξε πιθανές μειώσεις επιτοκίων καθώς ο πληθωρισμός άρχισε να υποχωρεί nigeriahousingmarket.com, κάτι που θα μπορούσε να μειώσει κάπως τα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Στη Νότια Αφρική, το κλίμα είναι συγκρατημένα αισιόδοξο. Μετά από μια επώδυνη αύξηση επιτοκίων νωρίτερα, η Κεντρική Τράπεζα της Νότιας Αφρικής άλλαξε πορεία και μείωσε τα επιτόκια τέσσερις φορές από τα τέλη του 2024 έως τα μέσα του 2025, φέρνοντας το βασικό επιτόκιο στο 10,75% ooba.co.za. Αυτή η νομισματική ανακούφιση, μαζί με τον χαμηλότερο πληθωρισμό (τώρα κάτω από 3%), έχει βελτιώσει το κλίμα των αγοραστών. Οι μεγάλες τράπεζες αναφέρουν ότι οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων αυξάνονται ξανά, και η αύξηση των τιμών κατοικιών έγινε θετική το 2025 μετά από στασιμότητα πέρυσι instagram.com. Παρ’ όλα αυτά, η Νότια Αφρική αντιμετωπίζει ένα έλλειμμα στέγασης περίπου 2,3 εκατομμυρίων κατοικιών ooba.co.za, και η αγορά ακινήτων της είναι έντονα διχασμένη – τα ακριβά προάστια στο Κέιπ Τάουν και το Ντέρμπαν βλέπουν «πόλεμο προσφορών», ενώ πολλές αγροτικές και φτωχικές περιοχές παλεύουν με υπερπροσφορά και χαμηλή ζήτηση.
Αλλού στην ήπειρο, η Κένυα και η Ανατολική Αφρική βιώνουν μια άνθηση κατασκευών σε μικτές αναπτύξεις και κόμβους logistics, χάρη εν μέρει στις κινεζικές επενδύσεις σε υποδομές. Η Αίγυπτος προχωρά με το έργο της Νέας Διοικητικής Πρωτεύουσας: μια λαμπερή έξυπνη πόλη στην έρημο ανατολικά του Καΐρου. Στα τέλη Σεπτεμβρίου, η Αίγυπτος φιλοξένησε την έκθεση ακινήτων Cityscape, όπου οι κατασκευαστές παρουσίασαν εκατοντάδες νέα έργα – από πολυτελή διαμερίσματα στο Κάιρο μέχρι παραθαλάσσια θέρετρα – ελπίζοντας να προσελκύσουν τόσο τοπικούς όσο και επενδυτές από τον Κόλπο (ειδικά καθώς η υποτίμηση της αιγυπτιακής λίρας καθιστά τα ακίνητα σχετικά φθηνά για αγοραστές από τον Κόλπο που έχουν το δολάριο ως βάση). Η αγορά ακινήτων παραμένει κορυφαίος επενδυτικός τομέας σε όλη την Αφρική, αλλά το κόστος χρηματοδότησης αποτελεί σημαντικό εμπόδιο – τα επιτόκια συχνά κυμαίνονται από 15% έως 25% σε πολλές χώρες (π.χ. Γκάνα, Νιγηρία), περιορίζοντας την ανάπτυξη. Για να το αντιμετωπίσουν αυτό, αρκετά κράτη προωθούν επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων (REITs) και προγράμματα ομολόγων διασποράς για να διοχετεύσουν περισσότερο κεφάλαιο στην αγορά ακινήτων. Το γενικό θέμα είναι η έντονη ανάγκη για προσιτή στέγαση και σύγχρονους εμπορικούς χώρους σε όλη την Αφρική, και οι κυβερνήσεις βλέπουν όλο και περισσότερο την ανάπτυξη ακινήτων τόσο ως οικονομικό κίνητρο όσο και ως κοινωνική προτεραιότητα. Όπως το έθεσε ένας Νιγηριανός αξιωματούχος αυτή την εβδομάδα, «Η στέγαση δεν αφορά μόνο την προστασία· αφορά τις δουλειές, την αξιοπρέπεια και το μέλλον των πόλεών μας.»Λατινική Αμερική: Υψηλά επιτόκια στο εσωτερικό, επενδυτικές ροές στο εξωτερικό
Αγορές κατοικίας στη Λατινική Αμερική – Υπό πίεση από τον πληθωρισμό: Σε όλη τη Λατινική Αμερική, η εγχώρια δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων το 2025 έχει περιοριστεί από οικονομικούς αντίθετους ανέμους και υψηλά επιτόκια, παρόλο που υπάρχουν θύλακες ανθεκτικότητας. Στη Βραζιλία, μετά από μια περίοδο μείωσης επιτοκίων το 2023, η κεντρική τράπεζα αναγκάστηκε να αντιστρέψει πορεία και να αυξήσει επιθετικά τα επιτόκια, ανεβάζοντας το βασικό επιτόκιο Selic στο 15,0% έως τον Σεπτέμβριο του 2025 bssnews.net για να αντιμετωπίσει την αναζωπύρωση του πληθωρισμού. Αυτό έχει αποδυναμώσει την αγορά κατοικίας της Βραζιλίας – οι όγκοι στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί και οι τιμές των κατοικιών σε εθνικό επίπεδο είναι περίπου σταθερές σε ετήσια βάση (με το Σάο Πάολο +2% ετησίως, το Ρίο -1%). Η κεντρική τράπεζα της Βραζιλίας διατήρησε τα επιτόκια σταθερά στη συνεδρίαση της 17ης Σεπτεμβρίου bssnews.net αλλά έδωσε σήμα για «νέα φάση σταθερών επιτοκίων» για να αγκυρώσει τις προσδοκίες. Η αγορά κατοικίας του Μεξικού τα πηγαίνει κάπως καλύτερα· τα επιτόκια εκεί, αν και υψηλά, παραμένουν σταθερά (το επιτόκιο της Banxico στο 11,25%). Οι τιμές των κατοικιών στο Μεξικό αυξάνονται κατά ~6% ετησίως (σε ονομαστικούς όρους πέσο), υποστηριζόμενες από τη ζήτηση κατοικίας σε βιομηχανικές περιοχές που επωφελούνται από επενδύσεις nearshoring. Η Χιλή και η Κολομβία είδαν επιβράδυνση στην αγορά κατοικίας το 2024 καθώς οι κεντρικές τράπεζες διατήρησαν τα επιτόκια σε διψήφια επίπεδα· ωστόσο, και οι δύο τώρα μειώνουν τα επιτόκια (το βασικό επιτόκιο της Χιλής στο 8,5%, της Κολομβίας στο 10,25%), κάτι που αναμένεται να αναζωογονήσει σταδιακά τις πωλήσεις ακινήτων προς το 2026.
Εκροή Κεφαλαίων στο Μαϊάμι: Μια καθοριστική τάση για τους πλούσιους της Λατινικής Αμερικής τα τελευταία χρόνια είναι η επένδυση σε ακίνητα στις ΗΠΑ – ιδιαίτερα στη Νότια Φλόριντα – ως αντιστάθμισμα στην περιφερειακή αστάθεια. Αυτή η τάση έφτασε σε νέα ύψη το 2025. Η αγορά διαμερισμάτων του Μαϊάμι καθοδηγείται σημαντικά από αγοραστές από τη Λατινική Αμερική, οι οποίοι βλέπουν τα ακίνητα στις ΗΠΑ ως ασφαλές αποθετήριο αξίας εν μέσω πολιτικής και οικονομικής αναταραχής στις πατρίδες τους. Μια μελέτη του Miami Association of Realtors διαπίστωσε ότι σχεδόν το 50% των πωλήσεων νεόδμητων κατοικιών στη Νότια Φλόριντα σε διάστημα 18 μηνών πήγε σε ξένους αγοραστές, και περίπου το 90% αυτών των ξένων αγοραστών προέρχονταν από τη Λατινική Αμερική vertical-developments.com vertical-developments.com. «Το Μαϊάμι παραμένει η Νο 1 πόλη στις ΗΠΑ για ξένους αγοραστές κατοικιών», ανέφερε η έκθεση, με ιδιαίτερα μεγάλες εισροές από Κολομβία, Βραζιλία, Μεξικό, Αργεντινή, Χιλή και Περού vertical-developments.com vertical-developments.com. Οι ανώτερης τάξης Λατινοαμερικανοί αγοράζουν τόσο κύριες κατοικίες (για όσους μετεγκαθίστανται) όσο και επενδυτικά ακίνητα ή εξοχικές κατοικίες. Πολλές συναλλαγές γίνονται με μετρητά, προστατεύοντας αυτούς τους αγοραστές από τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ vertical-developments.com. «Η πολιτική και οικονομική αστάθεια σε μεγάλο μέρος της Λατινικής Αμερικής ενισχύει τη δραστηριότητα στην αγορά μας», εξηγεί ο μεσίτης του Μαϊάμι Eddie Blanco vertical-developments.com. Μια σειρά από εκλογικές νίκες της αριστεράς – από τον Gustavo Petro στην Κολομβία μέχρι την επιστροφή του Lula στη Βραζιλία – καθώς και ο υψηλός πληθωρισμός σε χώρες όπως η Αργεντινή έχουν οδηγήσει σε εκροή κεφαλαίων. «Όταν οι κυβερνήσεις στη Λατινική Αμερική πηγαίνουν αριστερά, οι αγοραστές πηγαίνουν βόρεια», αστειεύτηκε η Alicia Cervera, βετεράνος developer του Μαϊάμι, συνοψίζοντας ένα μακροχρόνιο μοτίβο vertical-developments.com. Προς το παρόν, οι developers του Μαϊάμι προσεγγίζουν ενεργά Λατινοαμερικανούς επενδυτές: διοργανώνουν εκθέσεις πωλήσεων στο Μπουένος Άιρες, την Μπογκοτά και το Σάο Πάολο για να πουλήσουν ουρανοξύστες του Μαϊάμι εκτός σχεδίου vertical-developments.com <a href=”https://vertical-developments.com. Αυτή η εισροή ξένης ζήτησης έχει βοηθήσει την αγορά ακινήτων του Μαϊάμι να αψηφά τις τάσεις των ΗΠΑ, διατηρώντας τις πωλήσεις και τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, ακόμη και όταν άλλες αγορές πολυτελείας παρουσίασαν πτώση. Δημιουργεί επίσης έναν ενδιαφέροντα κύκλο ανατροφοδότησης: Η πρόσφατη πολιτική της Zillow να απαγορεύσει παλιές εκτός αγοράς (“pocket”) καταχωρίσεις θεωρήθηκε ότι στοχεύει τις πρακτικές της Compass vertical-developments.com, αλλά ορισμένοι ειδικοί λένε ότι η πραγματική μάχη είναι πως πύλες όπως η Zillow κινδυνεύουν να χάσουν τη σημασία τους αν πάρα πολλά ακίνητα διακινούνται ιδιωτικά μεταξύ δικτύων διεθνών αγοραστών resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com. Εν ολίγοις, τα λατινοαμερικανικά κεφάλαια στηρίζουν τμήματα της αγοράς των ΗΠΑ – μια δυναμική που πιθανότατα θα συνεχιστεί όσο διαρκεί η αβεβαιότητα στην περιοχή.
Προοπτική: Από τη Wall Street στη Σαγκάη και από το Ντουμπάι στο Σάο Πάολο, η αγορά ακινήτων αναδιαμορφώνεται από μεταβαλλόμενες νομισματικές συνθήκες, προσαρμογές μετά την πανδημία και τολμηρούς νέους παίκτες. Η εικόνα στα τέλη Σεπτεμβρίου δείχνει έναν κόσμο αντιθέσεων: ιστορικά υψηλά κενά και αναδιαρθρώσεις σε ορισμένες περιοχές, έναντι εκρηκτικών πωλήσεων και νέων ρεκόρ σε άλλες. Καθώς προχωράμε στο Δ’ τρίμηνο του 2025, επενδυτές και ιδιοκτήτες θα παρακολουθούν τις κεντρικές τράπεζες (θα επιταχυνθούν οι μειώσεις επιτοκίων παγκοσμίως;), τις κυβερνητικές πολιτικές (π.χ. συζητήσεις για ελέγχους ενοικίων, κίνητρα για στέγαση) και τυχόν ενδείξεις οικονομικής πίεσης σε υπερεκτεθειμένους τομείς. Ένα πράγμα είναι σαφές: τα ακίνητα παραμένουν βαρόμετρο του οικονομικού κλίματος – και αυτή τη στιγμή στέλνουν μικτά σήματα. «Η γενικευμένη ευφορία έχει υποχωρήσει», σημειώνει ο Matthias Holzhey της UBS για τις παγκόσμιες τάσεις στην αγορά κατοικίας, καθώς η υπερθέρμανση της περιόδου 2021 υποχωρεί wealthbriefing.com. Ωστόσο, σε ορισμένες περιοχές, εμφανίζεται νέα ευφορία (χαρακτηριστικά τα παραδείγματα του Τόκιο και του Ριάντ). Η αγορά ακινήτων, που είναι τελικά τοπική από τη φύση της, αντανακλά τις διαφορετικές τύχες της οικονομίας κάθε περιοχής. Οι εξελίξεις του Σεπτεμβρίου 2025 συνοψίζουν αυτή τη διαφοροποίηση – και υπογραμμίζουν γιατί οι παγκόσμιες αγορές ακινήτων θα συνεχίσουν να συναρπάζουν και να ανησυχούν, σε ίσο βαθμό.
Πηγές: Παγκόσμια πρακτορεία ειδήσεων και εκθέσεις αγοράς wealthbriefing.com businessinsider.com reuters.com resiclubanalytics.com reuters.com cbnme.com reuters.com asahi.com ianslive.in reuters.com vertical-developments.com, μεταξύ άλλων. Όλες οι πληροφορίες βασίζονται σε εκθέσεις και δεδομένα από 22–24 Σεπτεμβρίου 2025.
