Marché immobilier en Sardaigne 2025 : analyse régionale, tendances et prévisions

• À la mi-2025, le prix résidentiel moyen en Sardaigne était d’environ 2 420 €/m², en hausse de 4,5 % sur un an.
• La province de Sassari affiche les prix de vente les plus élevés, à près de 3 000 €/m², tandis qu’Oristano est la plus basse, à environ 1 060 €/m².
• Les valeurs de prestige de la Costa Smeralda ont culminé autour de 13 000 €/m² fin 2024, avec une moyenne d’environ 6 000 €/m² à Arzachena et 4 350 €/m² à Golfo Aranci.
• Les prix à Alghero à la mi-2025 sont d’environ 2 965 €/m², bien au-dessus de la moyenne de l’île mais en dessous des niveaux de la Costa Smeralda.
• Le prix moyen demandé à Olbia est d’environ 3 446 €/m², parmi les plus élevés de Sardaigne.
• Alghero a enregistré un taux d’occupation de 77 % pour les locations de courte durée en 2023, avec un tarif journalier moyen proche de 115 €.
• Le tourisme en 2024 a atteint près de 4,5 millions d’arrivées, avec 53 % des nuitées réalisées par des étrangers.
• Une liaison ferroviaire à hydrogène de 237,7 millions d’euros reliant le centre d’Alghero à l’aéroport a été approuvée, avec une mise en service prévue pour 2026–2027.
• Le gouvernement régional a alloué plus de 35 millions d’euros en 2025 à des projets de régénération urbaine à Cagliari et dans ses environs.
• Le programme des maisons à 1 € était actif à Nulvi et Ollolai en 2025, vendant des maisons abandonnées pour 1 € avec engagement de rénovation.

Aperçu du marché immobilier de Sardaigne en 2025

Le marché immobilier sarde en 2025 connaît une croissance saine, portée par une forte demande dans les segments côtiers et de luxe. Le prix résidentiel moyen sur l’île a atteint environ 2 420 € par mètre carré à la mi-2025, reflétant une hausse d’environ 4,5 % sur un an investropa.com investropa.com. Cela marque un sommet ces dernières années, avec des prix en hausse régulière après un léger creux début 2024 immobiliare.it. L’activité transactionnelle a rebondi après la pandémie – 2024 a vu une augmentation des volumes de ventes (les ventes de logements en Italie ont légèrement augmenté début 2024 après un léger ralentissement en 2023) globalpropertyguide.com. Un intérêt soutenu des acheteurs, une offre limitée de constructions neuves et un secteur touristique en plein essor contribuent tous à la pression haussière sur les prix.

Tendances locatives : Le marché locatif résidentiel présente un tableau contrasté. À l’échelle de l’île, les loyers demandés s’élevaient en moyenne à environ 13,5 €/m² par mois à la mi-2025, soit en baisse d’environ 4 % par rapport à l’année précédente immobiliare.it. Les loyers avaient grimpé en 2022–2023 en raison de la forte demande touristique, puis se sont légèrement assouplis en 2025 avec l’arrivée de nouveaux biens sur le marché investropa.com. Malgré cela, les rendements locatifs restent attractifs dans les zones prisées – par exemple, le taux d’occupation des locations de courte durée à Alghero a atteint 77 % avec un tarif journalier moyen d’environ 115 € en 2023 investropa.com, ce qui indique un fort potentiel de revenus pour les propriétaires de locations saisonnières. Globalement, le marché immobilier sarde en 2025 se caractérise par une hausse des prix de vente (notamment sur les littoraux), des loyers stables à légèrement en baisse, et un afflux d’acheteurs étrangers, le tout soutenu par l’attrait durable du style de vie de l’île.

Chiffres clés du marché 2025 : Prix moyen ~2 420 €/m² (hausse de 4,5 % sur un an) investropa.com ; prix de vente les plus élevés dans la province de Sassari (près de 3 000 €/m² en moyenne) et les plus bas à Oristano (1 060 €/m²) immobiliare.it. Les rendements locatifs varient fortement, les zones touristiques affichant des loyers élevés (par exemple 16–22 €/m² dans certaines parties du nord) tandis que les loyers longue durée dans les petits villages peuvent être inférieurs à 8 €/m² immobiliare.it. Ces écarts soulignent le marché à deux vitesses de la Sardaigne : un secteur côtier et haut de gamme florissant, et un secteur rural intérieur plus lent offrant des opportunités à bas prix.

Analyse régionale du marché

La dynamique immobilière en Sardaigne varie fortement selon les régions. Voici un aperçu des principales zones – Cagliari (sud), la Costa Smeralda et la Gallura (nord-est), Alghero (nord-ouest), Olbia (nord-est), Sassari (nord) et les villages de l’intérieur – avec leurs tendances spécifiques en 2025 :

Cagliari et sud de la Sardaigne (région de la capitale)

Cagliari, la capitale et plus grande ville de l’île, constitue le centre du marché du sud de la Sardaigne. La zone métropolitaine de Cagliari affiche une croissance modérée des prix et une forte demande locative. En juin 2025, le prix moyen des logements dans la province était d’environ 2 213 €/m², en hausse de 3,8 % sur un an immobiliare.it. C’est légèrement en dessous de la moyenne régionale, ce qui reflète que Cagliari propose des prix relativement abordables par rapport au nord onéreux. Au sein de la province, les localités côtières affichent les prix les plus élevés – par exemple, Pula (célèbre pour ses plages et ses stations balnéaires à l’ouest de Cagliari) avait la moyenne la plus haute à 2 680 €/m² immobiliare.it. À l’inverse, certaines banlieues de l’intérieur comme Settimo San Pietro affichent des prix proches de 1 300 €/m² immobiliare.it, illustrant la diversité des options dans la région de Cagliari. La ville de Cagliari elle-même affiche une moyenne d’environ 2 600 €/m² immobiliare.it, soutenue par ses commodités urbaines, ses universités et son marché de l’emploi.

Marché locatif : Les loyers dans la province de Cagliari ont augmenté rapidement. À la mi-2025, le loyer moyen demandé atteignait 12,4 €/m², en hausse de 10,6 % par rapport à l’année précédente immobiliare.it – l’un des taux de croissance locative les plus rapides de l’île. À Cagliari même, les loyers de longue durée sont les plus élevés du sud (environ 13,3 €/m² pour les appartements) immobiliare.it. Cela reflète à la fois une forte demande locale (étudiants, professionnels) et la concurrence des locations touristiques en été. Les villes balnéaires prisées comme Villasimius, Chia et Pula bénéficient également d’un marché locatif saisonnier dynamique, compte tenu de l’attrait du sud de la Sardaigne auprès des vacanciers italiens et européens.

Profil et tendances des acheteurs : Les acheteurs de la région de Cagliari sont un mélange d’habitants locaux et de continentaux italiens à la recherche d’une résidence secondaire. L’intérêt des acheteurs étrangers pour l’extrême sud est plus limité que dans le nord – des données récentes ont montré qu’environ 5 % des demandes de biens immobiliers étrangers en Sardaigne concernaient la région de Cagliari, loin derrière la part du nord unionesarda.it. Néanmoins, la région de la capitale bénéficie de la meilleure infrastructure de l’île toute l’année (aéroport international, ports, hôpitaux) et d’une économie diversifiée (gouvernement, université, services). Les projets de développement en cours – tels que le financement de la régénération urbaine de plus de 35 millions d’euros pour Cagliari et ses environs agenzianova.com – et les améliorations des liaisons de transport soutiennent ce marché. Globalement, l’immobilier à Cagliari en 2025 est stable et en croissance à un rythme sain, avec la demande la plus forte pour les appartements en ville et les maisons côtières dans son orbite.

Costa Smeralda & Gallura (Corridor de luxe du nord-est)

Le Costa Smeralda (Côte d’Émeraude) du nord de la Sardaigne et la région environnante de la Gallura forment le marché immobilier le plus exclusif de l’île. Cette zone – englobant Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena, La Maddalena, Palau et les enclaves de luxe voisines – a connu une flambée des prix et une demande internationale. En 2023, les prix de l’immobilier haut de gamme sur la Costa Smeralda ont bondi de 18 %, la deuxième plus forte croissance parmi les marchés de luxe italiens savills.ca. Fin 2024, la valeur moyenne des biens haut de gamme y a atteint environ 13 000 €/m² – la plus élevée d’Italie, même au-dessus du marché haut de gamme toscan savills.ca.

Les données actuelles de 2025 confirment cette tendance : à Arzachena (la commune qui englobe Porto Cervo), les prix demandés avoisinent en moyenne 6 000 €/m² immobiliare.it immobiliare.it, avec des villas ultra-prime dépassant largement ce montant. Les stations balnéaires voisines affichent également des prix de premier ordre (par exemple, Golfo Aranci ~4 350 €/m² immobiliare.it ; Palau ~4 300 €/m² immobiliare.it ; San Teodoro ~4 170 €/m² immobiliare.it). Ces joyaux côtiers attirent une élite mondiale – des acheteurs fortunés venus de toute l’Europe, du Moyen-Orient et d’Amérique du Nord – à la recherche de villas en bord de mer, de vues panoramiques et d’intimité. Il en résulte une offre limitée de biens d’exception. « Offre limitée et forte demande internationale » ont été les principaux moteurs de la hausse des prix en Costa Smeralda savills.ca. Même en 2024, lorsque les volumes de ventes ont légèrement baissé, les prix et les loyers ont continué de grimper dans cette zone savills.ca.

Loyers et rendements : Le marché locatif de luxe a également explosé. Les loyers en Costa Smeralda ont doublé en 2023 par rapport à l’année précédente savills.ca, reflétant un afflux de tourisme haut de gamme. Les locations de villas estivales à Porto Cervo atteignent couramment des tarifs hebdomadaires astronomiques. Un indicateur : Santa Teresa Gallura (à proximité) a enregistré la demande locative mensuelle la plus élevée de l’île ~34 €/m² à la mi-2025 immobiliare.it, ce qui donne une idée de ce que peuvent représenter les locations de luxe de courte durée sur une base mensuelle. Ce segment haut de gamme est fortement porté par les visiteurs étrangers, dont beaucoup louent avant de se décider à acheter.

Tendances notables : Le prestige de l’immobilier de la Costa Smeralda reste inégalé en Sardaigne. Parmi les récentes ventes ayant fait la une, on compte des domaines à plusieurs millions d’euros (un complexe en bord de mer a été mis en vente à 185 millions de dollars, soulignant le niveau de ce marché forbes.com). Les grandes agences internationales (par exemple Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) y ont des bureaux pour répondre à la clientèle jet-set. La faible densité de construction – grâce à des règles d’urbanisme strictes – préserve l’exclusivité. À l’avenir, les perspectives restent solides : la demande des personnes ultra-fortunées devrait rester élevée, et le nord de la Sardaigne est de plus en plus perçu comme une valeur refuge pour l’investissement de luxe, rivalisant en attractivité avec le lac de Côme ou la Côte d’Azur savills.ca. En résumé, la Costa Smeralda en 2025 est un marché de vendeurs, caractérisé par des prix record, une croissance rapide (+18 % l’an dernier)savills.ca, et une forte influence étrangère.

Alghero et la côte nord-ouest

Sur la côte nord-ouest de la Sardaigne, Alghero se distingue comme un marché immobilier dynamique alliant tourisme, culture et accessibilité relative. Souvent surnommée « Petite Barcelone » pour son héritage catalan, Alghero attire aussi bien les acheteurs internationaux de résidences secondaires que les retraités en quête de charme et de commodité. La valeur des biens à Alghero est en hausse. À la mi-2025, les prix moyens tournent autour de 2 965 € par m² immobiliare.it – nettement au-dessus de la moyenne sarde, mais environ moitié moins que sur la Costa Smeralda, positionnant Alghero sur un segment moyen-haut. Les biens en bord de mer et dans le centre historique d’Alghero sont particulièrement recherchés, les appartements et villas avec vue sur mer atteignant des prix premium.

Le tourisme comme moteur : L’attrait d’Alghero repose sur un secteur touristique en plein essor. La ville a accueilli plus de 212 000 touristes en 2023 investropa.com, et les hébergements locaux ont affiché des taux d’occupation proches de 80 % en haute saison investropa.com. Cet afflux a stimulé la demande de locations de vacances et de résidences secondaires. Les investisseurs considèrent Alghero comme un point chaud de la location de courte durée – la ville a enregistré un taux d’occupation de 77 % pour les locations de courte durée avec un ADR d’environ 115 € selon les données de 2023 investropa.com. De tels chiffres laissent présager des rendements locatifs solides, ce qui à son tour alimente la demande immobilière et la croissance des prix. On s’attend à ce que les prix de l’immobilier et les loyers à Alghero continuent d’augmenter parallèlement à la croissance du tourisme investropa.com investropa.com.

Infrastructures et connectivité : Alghero devient plus accessible. La présence de l’aéroport international Alghero–Fertilia est un atout majeur, et des projets d’amélioration des liaisons de transport sont prévus. Notamment, le gouvernement sarde a approuvé une ligne ferroviaire à hydrogène de 237,7 millions d’euros reliant le centre d’Alghero à l’aéroport fuelcellsworks.com. Ce projet innovant (attendu pour 2026–2027) réduira les temps de trajet et intégrera davantage Alghero aux réseaux de transport régionaux. De plus, une collaboration entre les aéroports d’Alghero (Fertilia) et d’Olbia a été notée investropa.com, visant à augmenter les options de vols. Une meilleure connectivité a un impact direct sur l’immobilier : elle élargit le bassin d’acheteurs et de locataires potentiels pouvant accéder facilement à la région.

Au-delà d’Alghero – Points forts du nord-ouest : Les villes côtières plus larges de la province de Sassari sont également en plein essor. Stintino, célèbre pour la plage de La Pelosa, et Castelsardo, une ville-citadelle pittoresque, ont vu l’intérêt augmenter. Castelsardo, par exemple, a connu une hausse de 180 % des demandes d’acheteurs étrangers au début de 2023 unionesarda.it. Les prix dans ces petites villes (environ 1 900–2 000 €/m² à Castelsardo) restent raisonnables immobiliare.it, ce qui suggère un bon potentiel de croissance de la valeur. Pendant ce temps, la ville de Sassari (dans les terres) est assez abordable (≈1 330 €/m²) immobiliare.it et n’a pas connu la même demande – de nombreux jeunes Sassaresi se tournent vers Alghero ou partent pour l’Italie continentale, mais le marché de Sassari reste stable pour ceux qui recherchent de plus grandes maisons ou des locations urbaines à moindre coût.

Dans l’ensemble, Alghero et le nord-ouest sont en plein essor. Les acheteurs ici sont souvent un mélange de ressortissants étrangers (Nord-Européens, Britanniques, quelques Américains) et d’Italiens (y compris des expatriés de retour ou des personnes venant du continent) à la recherche de culture et de vie côtière sans le prix du nord-est. Avec des événements culturels (Alghero est connue pour ses festivals et sa vieille ville animée) et des améliorations d’infrastructures, on peut s’attendre à un intérêt continu pour Alghero. Elle offre un équilibre entre authenticité, commodités et potentiel de plus-value, ce qui en fait l’un des marchés les plus intéressants de Sardaigne à l’approche de 2025 et au-delà.

Olbia et zones de croissance du nord-est

Olbia, située au nord-est, est la ville porte d’entrée de la Sardaigne et un marché immobilier dynamique à part entière. Accueillant l’aéroport le plus fréquenté de l’île (aéroport d’Olbia Costa Smeralda) et un important port de ferry, Olbia bénéficie d’une excellente connectivité et s’est développée en pôle commercial de la Gallura. Les prix de l’immobilier à Olbia sont particulièrement élevés, reflétant sa proximité avec le glamour de la Costa Smeralda. Le prix moyen affiché dans la ville est d’environ 3 446 €/m² immobiliare.it, parmi les plus élevés de toutes les villes sardes. Les quartiers résidentiels haut de gamme et les nouveaux projets en périphérie d’Olbia proposent souvent des appartements modernes et des villas avec vue sur la mer, destinés à la fois aux locaux et aux acheteurs de résidences secondaires.

Facteurs de croissance du marché : La croissance d’Olbia est alimentée par une combinaison de facteurs. Premièrement, elle sert de base pour ceux qui souhaitent accéder aux commodités de la Costa Smeralda sans le prix ultra-premium – on peut y trouver des appartements modernes ou des villas à une fraction du coût de Porto Cervo, tout en restant à 20-30 minutes en voiture des complexes hôteliers d’élite. Deuxièmement, l’économie d’Olbia (commerce de détail, services, industrie du yachting) attire une migration interne, soutenant le marché immobilier toute l’année. Enfin, les améliorations des infrastructures se poursuivent : l’agrandissement de l’aéroport d’Olbia avec plus de liaisons internationales et la modernisation de ses ports ont renforcé son statut. La collaboration avec l’aéroport d’Alghero, comme mentionné, vise à augmenter les flux touristiques dans tout le nord-est investropa.com.

Quartiers en vogue autour d’Olbia : Plusieurs petites villes de la zone Olbia-Tempio sont en plein essor :

• San Teodoro (au sud d’Olbia) est une station balnéaire très prisée, avec des prix autour de 4 172 €/m² immobiliare.it, reflétant sa popularité auprès des Italiens comme des étrangers. Son mélange de vie nocturne et de nature (réserve marine de Tavolara à proximité) en fait un choix de premier plan pour les résidences secondaires.
• Budoni, juste au sud de San Teodoro, a également dépassé 3 000 €/m² immobiliare.it. Les deux ont vu de nouveaux complexes hôteliers et résidentiels émerger ces dernières années.
• Loiri Porto San Paolo, entre Olbia et San Teodoro, propose des développements haut de gamme (moyenne ~3 649 €/m²) immobiliare.it, souvent prisés par les acheteurs allemands et suisses pour sa tranquillité et ses vues sur l’île de Tavolara.
• Golfo Aranci et Porto San Paolo au nord d’Olbia méritent également d’être mentionnés – les prix à Golfo Aranci (~4 350 €/m²) reflètent sa transformation en destination de villégiature et de résidences secondaires immobiliare.it.

Profil des acheteurs : La région d’Olbia présente un profil d’acheteurs diversifié. De nombreux achats sont réalisés par des Italiens du continent (Milan, Rome, etc.) qui y possèdent une résidence secondaire pour l’été. Il existe aussi un fort intérêt étranger (notamment d’Europe du Nord) – l’aéroport international d’Olbia propose des vols directs depuis l’Allemagne, le Royaume-Uni, la Scandinavie, attirant des touristes qui deviennent souvent acquéreurs. En fait, la province de Sassari (qui inclut Olbia depuis la réorganisation provinciale) a capté plus de 4 % de toutes les demandes d’acheteurs étrangers en Italie début 2023 gate-away.com, un témoignage largement dû à l’attrait de la Gallura.

Étant donné le peu de terrains disponibles pour le développement près de la côte prisée (en raison de réglementations strictes), la nouvelle construction dans la région d’Olbia est limitée. Cela maintient l’offre restreinte. Les responsables locaux insistent également sur la croissance durable – tout grand projet est examiné pour son impact environnemental. Cette dynamique de demande croissante dépassant la nouvelle offre suggère que Olbia et ses environs continueront sur une trajectoire de prix à la hausse investropa.com. La région devrait rester l’un des points forts de l’immobilier en Sardaigne, avec une croissance qui s’étend vers les petites communautés du nord-est.

Ville de Sassari et zones intérieures

Sassari, la deuxième plus grande ville de Sardaigne, et les villes rurales de l’intérieur représentent le côté le plus abordable du marché immobilier sarde. Ces zones subissent moins l’influence touristique et, dans de nombreux cas, font face à un déclin démographique, ce qui maintient les prix relativement bas.

À Sassari ville, une capitale provinciale de l’intérieur, le prix moyen d’une maison est d’environ 1 300 €/m² immobiliare.it – soit presque la moitié de la moyenne régionale et seulement un cinquième des niveaux de la Costa Smeralda. Le marché ici est principalement animé par les acheteurs locaux. Les jeunes familles et les professionnels apprécient les coûts plus bas de Sassari et ses commodités urbaines (université, hôpitaux, commerces). L’immobilier de la ville est resté assez stable avec une croissance modérée. La demande locative à Sassari provient des étudiants et des travailleurs locaux, maintenant les loyers autour de 8,5 €/m² immobiliare.it – extrêmement abordable selon les normes nationales. Bien qu’étant la deuxième ville de Sardaigne, Sassari ne connaît pas une forte demande extérieure ; de nombreux Sardes préfèrent même Cagliari ou quittent l’île pour travailler, ce qui limite l’appréciation immobilière à Sassari.

Villes provinciales et de l’intérieur : L’intérieur de la Sardaigne et ses communautés moins connues offrent certains des biens immobiliers les moins chers d’Europe de l’Ouest. Par exemple, dans la province de Sassari, la moyenne municipale la plus basse était à Giave, à seulement 277 €/m² immobiliare.it immobiliare.it – essentiellement un prix symbolique pour de vieilles maisons en pierre dans un village en dépeuplement. De nombreuses petites villes de l’arrière-pays central et sud proposent également des maisons à quelques dizaines de milliers d’euros (parfois moins). La province d’Oristano (centre-ouest) affiche le prix moyen provincial le plus bas ~1 062 €/m² immobiliare.it, ce qui reflète une demande limitée. Même la ville d’Oristano elle-même est en dessous de 900 €/m² en moyenne investropa.com, et les villes de la province de Nuoro (centre de la Sardaigne) sont souvent dans la fourchette de 500 à 800 €/m², voire moins.

La raison principale est la dépopulation. Les zones rurales de la Sardaigne perdent des habitants (surtout les jeunes) au profit des villes ou du continent, laissant derrière elles une population vieillissante investropa.com investropa.com. Avec 26,8 % des Sardes de plus de 65 ans en 2023 investropa.com, de nombreux villages ont une offre de logements supérieure à la demande locale. Les services comme les écoles et les hôpitaux ont diminué, réduisant encore l’attrait pour les acheteurs plus jeunes investropa.com. En conséquence, les prix de l’immobilier dans la Sardaigne rurale sont souvent stables ou n’augmentent que de 1 à 2 % par an, à peine au rythme de l’inflation investropa.com. Dans certains endroits, les valeurs sont effectivement stagnantes – ou même négociables bien en dessous des prix affichés – car les vendeurs sont bien plus nombreux que les acheteurs.

Efforts pour relancer les marchés de l’intérieur : Pour lutter contre ces tendances, certaines villes sardes ont lancé des programmes de « maison à 1 € » pour attirer de nouveaux résidents et investisseurs. En 2025, le programme de maisons à 1 € est actif à Nulvi (province de Sassari) et Ollolai (province de Nuoro) idealista.it. Dans le cadre de cette initiative, les villes vendent de vieilles maisons abandonnées pour la somme symbolique de 1 €, à condition que les acheteurs s’engagent à les rénover dans un délai déterminé (souvent 1 à 3 ans) et déposent une caution idealista.it idealista.it. L’objectif est de repeupler les centres historiques et de stimuler l’économie locale. Ces offres ont suscité de l’intérêt à l’étranger – par exemple, Ollolai a attiré l’attention internationale (même une émission de télé-réalité « The Italian Dream ») et a vu une augmentation des demandes, notamment de la part d’Américains en quête d’une vie plus simple idealista.it idealista.it. Bien que cela ne soit pas un phénomène de masse, les maisons à 1 € et d’autres incitations (comme les bonus fiscaux pour les rénovations) amènent progressivement du sang neuf dans quelques villages.

En général, l’intérieur de la Sardaigne offre des opportunités aux investisseurs/rénovateurs aventureux. On peut y trouver des fermes rustiques (« stazzi ») avec terrain, ou des maisons de village entières pour le prix d’une voiture d’occasion. Certains étrangers et expatriés profitent de ces prix bas, transformant les propriétés en chambres d’hôtes, agriturismos ou locations de vacances ciblant un tourisme de niche (par exemple, randonnée, vélo, tourisme culturel). De plus, l’essor du travail à distance a amené un filet de nomades numériques à envisager l’intérieur de la Sardaigne – le gouvernement régional a même parrainé un programme offrant un hébergement gratuit aux télétravailleurs en 2023 investropa.com, soulignant la volonté d’insuffler de la vitalité dans les zones peu peuplées.

Résumé pour les marchés intérieurs : Ils restent des marchés d’acheteurs avec un énorme potentiel de valeur mais aussi des défis. Les commodités de base peuvent être éloignées, la revente peut être difficile, et il faut être prêt à s’intégrer dans de petites communautés. Les prix sont les plus bas du spectre immobilier italien – un cas extrême, le village de Villamar dans le Sud de la Sardaigne propose des maisons autour de 180 €/m² en moyenne investropa.com. Alors que la Sardaigne côtière s’envole, l’arrière-pays reste calme. L’accent mis par le gouvernement régional sur l’amélioration des infrastructures internes (routes, connectivité internet, etc.) et la promotion du tourisme patrimonial pourrait progressivement améliorer ces marchés. Pour l’instant, ils offrent un contraste saisissant : une île de côtes glamour compte aussi des villages qui donnent littéralement des maisons – illustrant la double réalité de la Sardaigne en 2025.

Types de biens et segments

L’offre immobilière de la Sardaigne couvre un large éventail de types de biens, chacun avec ses propres dynamiques de marché. Voici une analyse des segments clés – maisons résidentielles, villas de luxe, propriétés de location saisonnière, biens d’investissement/commerciaux et propriétés rurales – et de leur évolution en 2025 :

• Résidentiel (Résidences principales) : Cette catégorie comprend les appartements et maisons occupés par des locaux ou des acheteurs nationaux comme résidence principale. Dans des villes comme Cagliari, Sassari, Oristano et Nuoro, les appartements sont la norme. Ces marchés sont influencés par les revenus des ménages sardes et les taux d’intérêt. Les récentes hausses de taux d’intérêt (resserrement de la BCE en 2022–24) ont eu un effet de refroidissement sur les transactions immobilières en Italie ajo.casa, et la Sardaigne n’a pas fait exception – 2023 a vu une légère baisse des ventes, surtout dans les centres urbains, les prêts hypothécaires étant devenus plus coûteux. Pourtant, la demande pour les résidences principales reste stable. Environ 75-76% des ménages italiens sont propriétaires globalpropertyguide.com, et les Sardes accordent une valeur similaire à la propriété. À Cagliari et Sassari, de nombreux primo-accédants recherchent des appartements de deux pièces dans la fourchette de 150 000 à 300 000 €, tandis que les familles peuvent acheter des maisons de ville en périphérie (souvent à des prix inférieurs de 1 500 €/m²). La croissance des prix dans ce segment est modérée : les valeurs nominales dans la plupart des quartiers non touristiques augmentent de 1 à 3 % par an ansa.it. À noter, le stock locatif résidentiel est limité – un manque de locations abordables a été relevé par des observateurs ingenio-web.it, en partie parce que certains propriétaires se tournent vers la location touristique. Cela maintient les rendements locatifs pour les résidences principales à un niveau raisonnablement attractif (à Cagliari, un appartement de 200 000 € peut se louer environ 800 €/mois, soit un rendement brut d’environ 4,8 %). Globalement, le marché résidentiel principal en Sardaigne est stable, porté localement, et offre des coûts d’acquisition bien plus bas que dans les grandes villes italiennes (par exemple 2 200 €/m² à Cagliari contre 4 000 €+ à Milan savills.ca savills.ca).
• Villas de luxe et résidences secondaires de prestige : La Sardaigne est réputée pour son immobilier de luxe, allant des villas modernes en bord de mer aux domaines historiques. Ce segment, concentré dans la Costa Smeralda et certaines enclaves côtières, est en plein essor. Les prix des villas de luxe commencent généralement autour de 1 million d’euros et peuvent dépasser 10 millions d’euros dans les meilleurs emplacements investropa.com. Les propriétés d’exception offrent souvent des piscines privées, de vastes jardins méditerranéens et un accès direct à la plage investropa.com. Les acheteurs internationaux dominent ce marché, représentant une grande part des transactions haut de gamme savills.ca investropa.com. Plus de 40 % des acheteurs de biens de prestige dans certains marchés italiens sont étrangers savills.ca, et la Sardaigne suit cette tendance – des personnes fortunées d’Europe (Royaume-Uni, Allemagne, France, Suisse, Scandinavie) et d’ailleurs (États-Unis, Moyen-Orient) investissent ici pour le style de vie et l’exclusivité. L’année écoulée a connu une croissance exceptionnelle : les prix de prestige en Costa Smeralda +18 % en 2023 savills.ca, et d’autres zones de luxe comme Porto Rafael, Porto Rotondo et Chia ont également fortement progressé. Avec peu de nouvelles constructions (les réglementations locales limitent fortement la construction de nouvelles villas en bord de mer), la demande dépasse largement l’offre investropa.com, une “tempête parfaite” pour la hausse des prix. Pour 2025 et au-delà, les experts prévoient une poursuite de la croissance (même si elle sera un peu plus modérée) des valeurs du luxe, portée par une “demande constante de propriétés exclusives” cushmanwakefield.com. La location de luxe est un autre aspect – de nombreux propriétaires louent leur villa entre 5 000 et 15 000 € par semaine en été, ce qui peut générer des revenus importants, bien que la gestion soit exigeante. Globalement, le segment du luxe en Sardaigne est l’un des plus solides d’Italie – un investissement sûr pour ceux qui visent le haut de gamme, l’île figurant régulièrement parmi les principales destinations de résidences secondaires pour les UHNWIs mondiaux.
• Locations de vacances et propriétés de villégiature : Une grande partie de l’immobilier sarde est achetée dans l’optique de la location touristique. Cela inclut des appartements, des maisons de village et des villas spécifiquement destinés à la location courte durée de type Airbnb/Booking ou à un usage saisonnier. Les propriétés de location de vacances ont connu un essor ces dernières années. Les arrivées de touristes ont atteint des niveaux record en 2024 ansa.it, et les voyageurs recherchent de plus en plus des hébergements privés plutôt que des hôtels investropa.com. Cette tendance a poussé les investisseurs à acheter des biens dans des lieux prisés comme Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa et les plages du sud pour générer des revenus locatifs. L’économie est attrayante : les rendements des locations de courte durée dépassent souvent ceux des locations longue durée. Par exemple, un appartement de 2 chambres dans la vieille ville d’Alghero peut rapporter plus de 1 000 € par semaine en été. Selon les données, les locations de courte durée à Alghero affichaient un taux d’occupation de 77 % et un ADR de 115 € pendant la haute saison 2023 investropa.com. Les plateformes comme Airbnb, Vrbo et les agences locales prospèrent, avec des milliers d’annonces à travers la Sardaigne. Cette hausse des locations de vacances a fait grimper les prix dans les villes côtières, les acheteurs tenant compte des rendements locatifs. Même à l’intérieur des terres, les villes situées sur les itinéraires touristiques (comme Dorgali près de Cala Gonone, ou Orosei) ont vu un intérêt pour les conversions en chambres d’hôtes. Cependant, les investisseurs doivent prendre en compte l’évolution de la réglementation : l’Italie a introduit un registre national pour les locations de courte durée (code CIN) en septembre 2024 afin d’obliger l’enregistrement de toutes les locations de vacances ajo.casa. De plus, louer plus de 4 biens sans licence professionnelle entraîne désormais de lourdes amendes lodgecompliance.com. Ces règles visent à accroître la transparence (et la conformité fiscale) dans le secteur de la location de vacances. Les autorités régionales sardes ont généralement accueilli favorablement les locations de vacances car elles décentralisent les dépenses touristiques, mais les villes populaires pourraient envisager des limites si l’offre de logements locaux venait à se raréfier. En résumé, les propriétés de vacances restent un segment lucratif, avec une forte demande en 2025 – mais les propriétaires doivent se tenir informés de la réglementation et de la saisonnalité (les semaines de haute saison estivale sont des mines d’or, mais l’occupation en hiver chute fortement dans de nombreuses stations).
• Biens d’investissement et propriétés commerciales : Bien que la question de l’utilisateur porte principalement sur le résidentiel, il convient de noter l’état des biens d’investissement (qui peuvent inclure des immeubles multifamiliaux, des terrains à développer, des hôtels et d’autres biens immobiliers commerciaux). La Sardaigne n’est pas un grand pôle industriel/commercial, mais les investissements liés au tourisme sont significatifs. De 2023 à 2025, plusieurs acquisitions/mises à niveau d’hôtels et de resorts ont eu lieu, surtout avec la reprise du secteur du voyage. Les grandes marques hôtelières internationales et les fonds de capital-investissement ont montré de l’intérêt pour les hôtels-boutiques à Alghero, Cagliari et les resorts de luxe en Costa Smeralda. Pour les investisseurs individuels, « biens d’investissement » signifie souvent acheter pour rénover et revendre (flips) ou acheter pour louer. Les projets de rénovation ont eu la cote grâce aux différents bonus fiscaux pour la rénovation et l’efficacité énergétique en Italie (même si le généreux dispositif « Superbonus 110 % » a pris fin en 2023, il existe encore des incitations). En moyenne, une rénovation en Sardaigne coûte environ 30 000 € (selon certaines estimations) investropa.com, mais peut ajouter une valeur significative, surtout pour les biens de caractère proches des zones touristiques. Autre aspect : rendements locatifs dans les centres-villes. Selon une analyse, les rendements locatifs à Cagliari, bien que peu élevés, sont stables (~4-5 %), tandis qu’acheter dans les villes touristiques peut rapporter davantage en saison mais moins sur l’année à cause de la vacance hors saison investropa.com investropa.com. Certains investisseurs s’intéressent aussi aux propriétés d’agritourisme (ferme + hébergement) pour profiter du tourisme culinaire et nature en Sardaigne. Sur le plan commercial, les principales villes de Sardaigne ont connu un développement modeste – par exemple, de nouveaux parcs commerciaux à Sestu (près de Cagliari) et Olbia. Mais globalement, les biens résidentiels et hôteliers offrent actuellement les opportunités d’investissement les plus dynamiques sur l’île. Les prévisions suggèrent qu’avec le télétravail et la retraite qui favorisent les relocalisations, même les villes non touristiques pourraient connaître une hausse, rendant les placements à long terme potentiellement rentables si achetés aux prix bas actuels investropa.com investropa.com.
• Propriétés rurales et agricoles : La campagne sarde est parsemée de stazzi (fermes traditionnelles), d’oliveraies, de vignobles et de cottages rustiques. Les propriétés rurales constituent un segment de niche mais notable. Beaucoup d’étrangers rêvent d’une maison à la campagne italienne, et la Sardaigne offre cela à une fraction du coût de la Toscane. Dans des zones comme l’Anglona, la Marmilla ou la Barbagia, on peut trouver de petites fermes avec terrain à moins de 100 000 €. Environ 20 % des acheteurs étrangers sur l’île recherchent sous 100 000 € unionesarda.it, visant souvent ces options rustiques. Les maisons de ferme rénovées avec terrain (par exemple, une ferme restaurée avec 5 hectares) peuvent être affichées autour de 250 000 € selon l’emplacement. L’attrait est le mode de vie – tranquillité, nature, et éventuellement lancer un B&B ou une ferme de loisir. Certains acheteurs ruraux s’intéressent aussi à l’investissement via l’agriculture : la Sardaigne produit des vins réputés (Vermentino, Cannonau), de l’huile d’olive et du fromage pecorino. Des investisseurs de l’Italie continentale ont acheté des vignobles dans des régions comme la Gallura et le Mandrolisai, alliant passion et immobilier. Cependant, des défis existent : pénurie d’eau en été, difficulté à trouver une main-d’œuvre fiable, et navigation dans les subventions et lois agricoles italiennes nécessitent de la rigueur. Globalement, les propriétés rurales n’ont connu que de légères hausses de prix (~1-2 % sur un an) récemment investropa.com investropa.com – la demande est surtout limitée aux retraités et à un filet d’expatriés. Pourtant, on observe une lente renaissance de certains villages portée par des télétravailleurs et travailleurs à distance qui ne craignent pas l’isolement (surtout après que la pandémie a prouvé qu’on peut « travailler de n’importe où »). De plus, l’accent mis par le gouvernement régional sur l’amélioration des routes internes et de la connectivité internet pourrait rendre la vie rurale plus viable, offrant à ce segment un certain potentiel dans les années à venir. Pour l’instant, cela reste un marché d’acheteurs avec de nombreuses bonnes affaires – et une chance de posséder un morceau de la campagne idyllique de Sardaigne à faible coût.

Démographie des acheteurs et moteurs de la demande

Qui achète en Sardaigne ? La demande immobilière de l’île provient d’un mélange de Sardes locaux, d’Italiens du continent et d’acheteurs internationaux. En 2025, ce mélange s’oriente de plus en plus vers des acheteurs non locaux, en particulier étrangers, dans certains segments. Voici un aperçu des principales catégories d’acheteurs et des tendances :

• Acheteurs locaux : Les Sardes natifs constituent toujours l’essentiel des transactions immobilières ordinaires, surtout dans les zones intérieures et non touristiques. Cependant, les tendances démographiques ne jouent pas en leur faveur – la population de la Sardaigne vieillit et diminue légèrement. Avec près de 27 % des résidents âgés de plus de 65 ans investropa.com, de nombreux propriétaires locaux sont en réalité des vendeurs (qui réduisent la taille de leur logement ou se séparent de biens hérités) plutôt que des acheteurs. Les jeunes Sardes (20-40 ans) font face à un marché du travail difficile et partent souvent sur le continent italien ou à l’étranger pour de meilleures opportunités, ce qui réduit la demande locale de logements dans de nombreuses villes investropa.com. Ceux qui restent ont tendance à se concentrer autour de Cagliari (pour l’emploi) ou Olbia (industrie touristique), ou dans les plus grandes villes. Ainsi, la demande locale est la plus forte pour des logements abordables pour primo-accédants et des locations dans les centres d’emploi. Les familles locales apprécient également les incitations “prima casa” – des allègements fiscaux pour la résidence principale – qui permettent d’économiser des sommes importantes (par exemple, payer 2 % de taxe d’enregistrement au lieu de 9 % pour une première maison). Cela encourage l’accession à la propriété lorsque c’est possible. En 2023-2024, la forte inflation et la hausse des taux d’intérêt ont réduit le budget de certains acheteurs locaux ajo.casa, mais les banques (souvent régionales comme Banco di Sardegna) ont continué à proposer des prêts hypothécaires à des taux compétitifs, et le gouvernement a même soutenu les primo-accédants de moins de 36 ans avec des subventions (jusqu’à fin 2022). Tout bien considéré, les acheteurs sardes locaux sont sensibles aux prix ; ils se dirigent là où il y a de l’emploi et préfèrent des logements fonctionnels à des biens extravagants. Cela signifie que même si les étrangers font monter les prix dans les zones de villégiature, les locaux soutiennent les marchés dans des villes comme Sassari, Oristano, Iglesias, etc., mais avec des budgets plus modestes.
• Acheteurs italiens du continent : Les Italiens d’autres régions représentent une part significative du marché des résidences secondaires en Sardaigne. Traditionnellement, de nombreuses familles de Lombardie, du Piémont et du Latium possèdent des maisons de vacances sur les côtes sardes. Par exemple, la Lombardie est la principale source de touristes italiens en Sardaigne (2,2 millions de nuitées en 2024) ansa.it, et de nombreux Lombards investissent dans des propriétés de vacances autour d’Olbia, Arzachena ou Villasimius. Ces acheteurs nationaux sont attirés par la beauté de l’île et, pour certains, par des liens familiaux (la Sardaigne ayant un taux d’émigration élevé, certains acheteurs du continent sont des personnes nées en Sardaigne qui « rachètent au pays »). En 2024, la demande intérieure a été stimulée par une légère reprise de l’économie italienne et la poursuite de la recherche d’investissements axés sur le mode de vie après le Covid. Les données nationales ont montré que les transactions immobilières en dehors des grandes villes se sont maintenues à un niveau raisonnable globalpropertyguide.com, ce qui indique que les Italiens achètent toujours des résidences secondaires. Cependant, les acheteurs du continent sont également attentifs aux coûts – l’ère des vols bon marché et du télétravail a rendu les séjours courts plus faciles, donc certains préfèrent louer plutôt que posséder. Néanmoins, environ 47 % des nuitées touristiques record de 2024 en Sardaigne étaient le fait d’Italiens (contre 53 % d’étrangers) ansa.it, ce qui signifie que les Italiens restent des locataires et acheteurs essentiels. Des régions comme Rome/Latium, le Piémont et l’Émilie-Romagne envoient également des acheteurs en Sardaigne (cherchant souvent des alternatives plus calmes à la Toscane ou à la Ligurie). Un moteur intéressant est la tendance à la « renaissance du sud » – certains professionnels italiens quittent les villes du nord surpeuplées pour le sud (y compris la Sardaigne) afin d’améliorer leur qualité de vie, le télétravail étant plus accepté. Cela a amené un filet de nouveaux résidents à temps plein (par exemple, d’anciens Milanais s’installant à Cagliari ou télétravaillant depuis une ferme sarde). En résumé, les Italiens du continent contribuent fortement aux segments moyen et haut de gamme, notamment dans les stations balnéaires et les nouveaux programmes immobiliers où ils surenchérissent souvent sur les locaux mais restent en concurrence avec les étrangers.
• Acheteurs étrangers : Les acheteurs internationaux sont la force la plus dynamique de l’immobilier en Sardaigne en 2025. L’intérêt étranger pour les biens immobiliers sardes a fortement augmenté ces dernières années. Selon Gate-away (un portail immobilier italien pour acheteurs étrangers), les demandes provenant de l’étranger pour la Sardaigne ont bondi de +31 % au S1 2023 par rapport au S1 2022 – la plus forte croissance de toutes les régions italiennes gate-away.com gate-away.com. Cela s’ajoute à une hausse de +27 % en 2022 par rapport à 2021 unionesarda.it. En valeur absolue, la Sardaigne représente environ 5–6 % des demandes d’acheteurs étrangers en Italie, se classant autour de la 6e-7e place parmi les régions (la Toscane reste n°1) gate-away.com. Ce qui ressort, c’est où les étrangers achètent sur l’île : massivement dans le nord et les zones côtières. En janvier 2023, 77 % des demandes de logements étrangers en Sardaigne visaient la province de Sassari (nord) contre seulement 5 % pour la région de Cagliari unionesarda.it. La commune la plus recherchée était La Maddalena (11,8 % des demandes), suivie de Badesi (8,8 %), Trinità d’Agultu (7,3 %) et Budoni (7,3 %) unionesarda.it – toutes situées sur la côte nord. Cela correspond à ce que constatent les agents locaux : les étrangers aiment les emplacements en bord de mer et les sites pittoresques, souvent relativement peu connus, car ils offrent à la fois beauté et valeur. Une tendance notable est la diversification des nationalités : traditionnellement, les Allemands et les Britanniques étaient les groupes les plus importants à acheter en Sardaigne, mais désormais les Américains sont en tête des demandes. Les États-Unis représentaient environ 23–30 % des demandes étrangères (selon la période) unionesarda.it gate-away.com, avec l’Allemagne ensuite (~18–19 %) unionesarda.it, puis le Royaume-Uni (~8–10 %) et la France (~6–7 %) <a href= »unionesarda.it gate-away.com. Les acheteurs venant de Suisse, des Pays-Bas, de Belgique et de Scandinavie sont également de plus en plus présents gate-away.com. Il convient de noter que l’intérêt venant d’Espagne et d’Europe de l’Est a également augmenté (les demandes espagnoles ont augmenté de 211 % en 2022) unionesarda.it et de nouveaux marchés comme la Pologne émergent (la présence touristique polonaise a bondi de 50 % en 2024) ansa.it. Pourquoi les étrangers sont-ils attirés par la Sardaigne ? Les principaux facteurs de motivation incluent la beauté naturelle de l’île (mers émeraude, plages préservées), son mode de vie détendu et sa sécurité, ainsi que des prix relativement raisonnables par rapport à d’autres destinations méditerranéennes. La Sardaigne offre également une variété de types de biens immobiliers qui séduisent les étrangers – des appartements modernes prêts à emménager aux maisons de village rustiques en passant par des propriétés de luxe. De nombreux Américains et Nord-Européens recherchent des résidences pour la retraite ou la semi-retraite où ils peuvent passer une partie de l’année. En effet, près de 75 % des acheteurs étrangers en Sardaigne ont plus de 55 ans unionesarda.it, ce qui indique une clientèle de préretraités et de retraités. Ils recherchent souvent un rythme de vie plus lent, un bon système de santé (le système de santé italien est accessible et la Sardaigne dispose d’installations correctes), et bien sûr, un climat agréable. Le fait que les étrangers puissent acheter librement en Italie (peu de restrictions) et les options de visa italiennes (visa de résidence élective pour les retraités, par exemple) facilitent également ces achats. Préférences des étrangers : Selon les données, les acheteurs internationaux en Sardaigne recherchent principalement des villas (35,6 %), suivies d’appartements (20 %) et de maisons mitoyennes (10,7 %) unionesarda.it. Ils souhaitent majoritairement des biens prêts à emménager – plus de 90 % recherchent des maisons neuves ou entièrement rénovées unionesarda.it, plutôtque d’avoir besoin de rénovations (probablement pour éviter de gérer la bureaucratie italienne de la rénovation depuis l’étranger). Un jardin ou un espace extérieur est une priorité (plus de 70 % en veulent un) unionesarda.it, ce qui est logique compte tenu du climat et de la tendance à la vie en plein air. Fait surprenant, la plupart se passent volontiers de piscine (seul un tiers souhaite une piscine) unionesarda.it, peut-être satisfaits par la proximité de la mer. Les budgets des acheteurs étrangers varient : environ 39 % visent entre 100 000 et 250 000 €, 23 % entre 250 000 et 500 000 €, 20 % moins de 100 000 €, et ~18 % au-dessus de 500 000 € (dont ~9 % au-dessus de 1 M€) unionesarda.it. Cela montre une large gamme – des chasseurs de bonnes affaires aux acheteurs de luxe – mais le milieu de gamme (100 000–500 000 €) est le cœur de la demande étrangère, avec deux tiers des acheteurs. De nombreux Américains, par exemple, semblent rechercher des maisons de campagne à moins de 300 000 $, ce que la Sardaigne peut largement offrir, tandis que d’autres, venant du Royaume-Uni ou d’Allemagne, pourraient vendre un bien chez eux et réinvestir 400 000 € dans une maison côtière en Sardaigne. Facteurs post-Brexit et de change : La demande britannique, bien que toujours importante, a connu quelques vents contraires. Après le Brexit, les citoyens britanniques ont perdu le droit automatique de résidence dans l’UE, ce qui signifie que l’achat d’une résidence secondaire implique désormais plus de démarches administratives pour les longs séjours. De plus, la dépréciation de la livre face à l’euro depuis le référendum sur le Brexit a rendu les biens en euros plus chers pour les Britanniques investropa.com. Investropa indique que ces facteurs, combinés à l’incertitude économique au Royaume-Uni, devraient réduire l’intérêt des acheteurs britanniques pour la Sardaigne à l’avenir investropa.com investropa.com. En effet, la part des demandes britanniques (environ 8-9 %) est inférieure à celle d’il y a dix ans, lorsque les Britanniques étaient souvent les principaux acheteurs étrangers. Parallèlement, le dollar fort en 2022–23 a rendu l’Italie relativement moins chère pour les Américains, ce qui explique en partie la hausse des acheteurs américains. Des taux de change favorables (et le désir d’une retraite “Dolce Vita”) ont fait des Américains une force motrice investropa.com investropa.com. Autres moteurs de la demande : Au-delà de la nationalité, certaines tendances de mode de vie stimulent la demande. Télétravail en est un – avec une meilleure connexion internet, certains étrangers (et Italiens) passent des mois entiers en Sardaigne tout en télétravaillant. La région a même expérimenté l’attraction de nomades numériques (par exemple, en offrant un logement temporaire gratuit dans un village aux travailleurs à distance) investropa.com. Santé et longévité : la Sardaigne est célèbre comme une « Zone Bleue » (longévité exceptionnelle). Cela attire les retraités à la recherche d’un environnement sain ; ce n’est pas qu’un argument marketing – l’air pur de l’île, la nourriture biologique et les communautés soudées séduisent les acheteurs soucieux de bien-être. Les racines familiales jouent aussi un rôle : de nombreux membres de la diaspora italienne en Amérique ou en Australie ont des origines sardes et certains reviennent acheter des maisons ou des terres ancestrales. Changement climatique et continents surpeuplés : après des étés européens étouffants et la congestion urbaine, une île de 1,6 million d’habitants avec de vastes espaces ouverts semble attrayante – une tendance à investir dans des lieux moins denses et riches en nature pourrait profiter à la Sardaigne.

En somme, la démographie des acheteurs en 2025 montre que la Sardaigne devient plus internationale que jamais. La demande locale est stable mais limitée par la démographie et l’économie, tandis que la demande étrangère augmente rapidement, en particulier dans les marchés de loisirs et de luxe. L’acheteur étranger typique est plus âgé (50-60 ans), recherchant une maison prête à vivre au bord de la mer ou à la campagne, avec les Américains et les Allemands en tête unionesarda.it. Ces acheteurs influencent les tendances du marché – par exemple, une attention accrue portée aux aménagements extérieurs (jardins, terrasses) et aux finitions clé en main, ce dont les promoteurs et vendeurs tiennent compte investropa.com investropa.com. Le défi et l’opportunité pour la Sardaigne seront de concilier cet afflux international avec les besoins locaux, en veillant à ce que la croissance du marché profite aux communautés et que l’île conserve les qualités mêmes qui attirent les acheteurs à l’origine.

Influences économiques, touristiques et d’infrastructure

De multiples facteurs macroéconomiques influencent la trajectoire du marché immobilier en Sardaigne. Parmi les plus importants figurent les tendances touristiques, le contexte économique général et les développements d’infrastructure. Ces éléments façonnent la demande et la valeur des biens immobiliers sur l’ensemble de l’île :

Boom touristique et son impact

Le tourisme est le nerf vital de l’économie sarde et un moteur de demande essentiel pour l’immobilier (en particulier les résidences secondaires et les locations). Après le ralentissement dû à la pandémie, le tourisme en Sardaigne est revenu à des niveaux record en 2024. Selon les données officielles régionales, 2024 a enregistré près de 4,5 millions d’arrivées de touristes, soit une hausse de +15 % par rapport à 2023 ansa.it ansa.it. Avec un séjour moyen d’environ 4,25 jours, cela s’est traduit par 18,86 millions de nuitées dans les hôtels et autres hébergements ansa.it. Fait crucial, plus de la moitié (53 %) de ces nuitées ont été réalisées par des visiteurs étrangers – c’est la première fois que les étrangers dépassent les touristes italiens sur l’île ansa.it. La présence touristique étrangère a bondi de +22,6 % en 2024 tandis que la présence italienne a également progressé de +8,3 % ansa.it.

Cet essor touristique alimente directement l’immobilier de plusieurs façons :

• Demande locative accrue : Plus de visiteurs signifient une demande plus forte pour les locations de courte durée – des villas en bord de mer aux Airbnbs en ville. Les investisseurs, voyant le nombre croissant de touristes, sont confiants pour acheter des biens à louer. L’essor de plateformes comme Airbnb a déjà conduit des hôtes « professionnels » à étoffer leur portefeuille dans les zones touristiques de Sardaigne (non sans controverse, comme mentionné précédemment). Un taux d’occupation élevé et des loyers en hausse (certaines zones ont connu des augmentations à deux chiffres jusqu’en 2023 immobiliare.it) assurent de bons rendements, stimulant ainsi les achats.
• Intérêt croissant des acheteurs : De nombreux touristes tombent amoureux de la Sardaigne et deviennent eux-mêmes acheteurs. Il est bien observé qu’un pourcentage de visiteurs réguliers finit par décider d’acheter une résidence de vacances. Le fait que le nombre de touristes étrangers soit à un niveau record est de bon augure pour la croissance continue des acheteurs internationaux. Par exemple, les touristes allemands – le plus grand groupe en Sardaigne avec 2,7 millions de nuitées en 2024 – se traduisent souvent par des acheteurs allemands (l’Allemagne a historiquement été une source majeure d’acheteurs immobiliers en Sardaigne) ansa.it. De même, la hausse des touristes américains (+36 % en 2024, faisant des États-Unis le premier marché non européen) ansa.it a coïncidé avec une augmentation des recherches de maisons par des Américains sur l’île.
• Différences régionales : L’activité touristique est fortement concentrée dans certaines zones (Costa Smeralda, côte nord-est, Alghero, plages proches de Cagliari). Ce sont précisément ces zones qui connaissent les plus fortes croissances immobilières. Pendant ce temps, certaines parties de l’intérieur avec peu de tourisme voient un impact minimal. Par exemple, les Pouilles et la Sardaigne ont mené l’Italie en matière de croissance des prix de l’immobilier en partie grâce à leur “succès touristique” ces dernières années agenziaentrate.gov.it. Les localités qui parviennent à attirer des visiteurs (et donc une demande locative et de résidences secondaires) connaissent une appréciation des prix, tandis que celles qui sont absentes de la carte touristique peuvent stagner. Cela crée un marché à deux vitesses en Sardaigne – l’un porté par la vague touristique, l’autre à la traîne.
• Saison prolongée et tourisme de qualité : Le gouvernement et les offices de tourisme s’efforcent de prolonger la saison touristique au-delà du pic estival. Il y a un virage vers le “tourisme de qualité” – attirer des visiteurs en basse saison (printemps, automne) via des festivals gastronomiques, des événements sportifs et la promotion de l’attrait hivernal doux de la Sardaigne. Si cela réussit, cela renforcerait encore les rendements locatifs et rendrait la propriété plus lucrative, car actuellement de nombreuses résidences de vacances ne sont utilisées ou louées que 3 à 4 mois par an. Une saison plus longue pourrait encourager davantage d’acheteurs à justifier leur investissement (voire à rester de façon semi-permanente). Les premiers signes en 2023-2024 montrent une croissance des voyages hors saison ; par exemple, certaines zones ont signalé une augmentation des visites en septembre-octobre.

En résumé, l’essor du tourisme est un pilier de la dynamique immobilière. Le profil international de la Sardaigne en tant que destination incontournable se traduit par une forte demande immobilière. Sauf perturbation imprévue, le tourisme devrait rester solide en 2025 et au-delà – en effet, les voyagistes signalent de fortes réservations et il est même question que 2025 dépasse potentiellement le record de 2024 si les tendances se maintiennent. La corrélation est claire : comme va le tourisme, va l’immobilier sarde (en particulier dans les zones côtières).

Contexte économique

L’environnement macroéconomique en Italie et en Europe affecte également le marché sarde :

• Économie italienne et taux d’intérêt : L’économie italienne n’a crû que d’environ 0,5 % en 2024 globalpropertyguide.com en raison d’une forte inflation et de coûts énergétiques élevés, et devrait rester atone en 2025. L’économie de la Sardaigne repose sur le tourisme, l’agriculture et les services ; elle tend à refléter les tendances nationales mais avec un revenu par habitant inférieur à celui du nord. Un point positif est que l’inflation (qui était élevée en 2022) s’est atténuée, et les salaires augmentent légèrement. La série de hausses des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (pour lutter contre l’inflation) en 2022-2023 a rendu les prêts hypothécaires plus coûteux dans toute l’Europe. Cela a effectivement provoqué une baisse des transactions immobilières en Italie fin 2022 et en 2023 globalpropertyguide.com, la Sardaigne enregistrant un léger recul du volume des ventes en 2023. Cependant, en 2024, la situation s’est stabilisée à mesure que l’inflation a ralenti et que la BCE a suspendu les hausses. L’accès au crédit immobilier en Italie est resté correct – en fait, la Banca d’Italia a noté une amélioration de l’accès au crédit fin 2024, et moins d’agents ont signalé des difficultés d’emprunt globalpropertyguide.com. Désormais, de nombreux analystes s’attendent à ce que la BCE envisage des baisses de taux d’ici fin 2024 ou 2025 si l’inflation est maîtrisée investropa.com. La simple anticipation d’un assouplissement des taux a amélioré le climat. Des taux d’intérêt plus bas ou stables renforceraient le pouvoir d’achat des Sardes et des Italiens, soutenant le marché dans les années à venir.
• Chômage et pouvoir d’achat : La Sardaigne affiche historiquement un taux de chômage supérieur à la moyenne italienne (souvent à deux chiffres en pourcentage). Le chômage des jeunes est un problème, poussant les jeunes à émigrer. Si cela réduit la demande locale, cela signifie aussi qu’il existe des ressources inemployées que la croissance du tourisme contribue à absorber. Avec la reprise du tourisme, le chômage en Sardaigne a légèrement diminué en 2023-24 grâce à l’essor des emplois saisonniers et des services associés. Plus d’emplois et de revenus peuvent inciter davantage de locaux à envisager l’achat ou la rénovation de leur logement. De plus, de nombreuses familles sardes dépendent de transferts d’argent ou de pensions ; les réformes des retraites et les ajustements du coût de la vie en Italie peuvent indirectement influencer l’accessibilité au logement pour les retraités sur l’île.
• Incitations gouvernementales : Le gouvernement italien a mis en place diverses incitations qui concernent l’immobilier. L’une, pertinente pour la Sardaigne, est le régime fiscal forfaitaire à 7 % pour les retraités du Sud : les retraités étrangers (ou expatriés italiens) qui transfèrent leur résidence dans une petite ville du sud de l’Italie ou en Sardaigne peuvent choisir de ne payer que 7 % d’impôts sur tous leurs revenus étrangers pendant 10 ans investropa.com. Cette politique, en vigueur depuis quelques années, vise à attirer les retraités étrangers. La Sardaigne, avec de nombreuses villes éligibles, a effectivement attiré certains retraités des États-Unis, du Royaume-Uni, etc., profitant de ce dispositif. Bien que les chiffres ne soient pas énormes, c’est un argument de vente pour les agents immobiliers ciblant cette clientèle. Une autre mesure : la taxe forfaitaire de 100 000 € pour les personnes fortunées qui s’installent en Italie (non spécifique au sud) – cela a attiré certains ultra-riches étrangers à s’installer en Italie, et quelques-uns ont acheté dans le secteur du luxe en Sardaigne dans ce cadre (bénéficiant d’un plafonnement fiscal sur les revenus mondiaux). À l’inverse, la stabilité fiscale de l’Italie et la fiscalité immobilière comptent : l’Italie n’a pas d’impôt annuel sur la fortune immobilière (au-delà d’une petite taxe locale sur les résidences secondaires, IMU), ce qui est avantageux par rapport à d’autres pays, rendant la détention d’un bien en Italie relativement peu taxée annuellement. Il a été question de réviser les valeurs cadastrales (ce qui pourrait augmenter la fiscalité immobilière) mais cela ne s’est pas concrétisé en 2025.
• Insularité et coût de la vie : La nature insulaire de la Sardaigne implique que certains coûts (énergie, transport de marchandises) sont plus élevés. Cependant, des mesures sont en cours pour atténuer cela : par exemple, l’État italien subventionne certaines liaisons aériennes et maritimes (Continuità Territoriale) pour maintenir des tarifs abordables pour les résidents. Le principe d’« insularité » a été ajouté à la constitution italienne en 2022, reconnaissant les désavantages des îles, ce qui conduit à des fonds dédiés au développement de la Sardaigne. Cela pourrait indirectement favoriser l’immobilier en améliorant les infrastructures et les perspectives économiques à long terme. Sur le plan énergétique, la Sardaigne connaît le projet de méthanisation – un important chantier d’infrastructure visant à relier l’île aux gazoducs gem.wiki. Historiquement, la Sardaigne n’avait pas de réseau de gaz, dépendant du GPL et du diesel, plus coûteux. Les nouveaux gazoducs (fin prévue à la moitié de la décennie) réduiront les coûts énergétiques pour les ménages et les entreprises, rendant potentiellement la vie (et la construction) en Sardaigne moins chère et plus écologique, augmentant ainsi son attractivité.

Développements des infrastructures

Les améliorations d’infrastructures dans les domaines des transports, du développement urbain et de la technologie jouent un rôle clé dans la transformation du paysage immobilier sarde :

• Connectivité aérienne : Les trois aéroports de Sardaigne (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) sont des lignes de vie pour l’île. En 2023-2024, tous ont vu une expansion de leurs liaisons. Olbia, par exemple, a obtenu de nouveaux vols directs vers le Moyen-Orient (saisonniers) et davantage de villes européennes. La gestion de l’aéroport d’Alghero (SOGEAAL) s’est associée à celle d’Olbia (GEASAR) pour créer des synergies et attirer plus de compagnies aériennes investropa.com. Cagliari reste ouvert toute l’année avec plusieurs compagnies low-cost et traditionnelles. Plus il est facile de se rendre en Sardaigne, plus la demande immobilière augmente – surtout de la part des propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent un accès rapide. À noter, le trafic passagers en juillet-août 2023 a atteint 5,4 millions, en hausse de 6,3 % sur un an investropa.com, ce qui indique une connectivité croissante. De plus, le concept d’utiliser des jets privés ou de petits aéroports (comme Arbatax ou Oristano pour l’aviation générale) est en hausse chez les voyageurs haut de gamme. Le projet de liaison ferroviaire à hydrogène à Alghero (le premier du genre en Italie) entre le centre-ville et l’aéroport renforcera l’attrait d’Alghero comme destination de week-end une fois opérationnel fuelcellsworks.com. Tous ces éléments témoignent d’une accessibilité améliorée, ce qui, historiquement, est corrélé à un intérêt immobilier accru (comme on l’a vu lors de l’arrivée des vols low-cost en Sardaigne dans les années 2000, qui a stimulé les achats britanniques/allemands).
• Routes et ports : En interne, la Sardaigne investit dans la modernisation de ses routes – l’autoroute SS 131 « Carlo Felice » (la principale artère nord-sud) fait l’objet d’améliorations continues pour réduire les temps de trajet entre Cagliari, Oristano, Sassari et Porto Torres. De même, le corridor est SS125 a été modernisé par tronçons vers Olbia. Pour l’immobilier côtier, la proximité d’un port peut être un facteur : les ports de ferry de Sardaigne (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) ont modernisé leurs terminaux pour répondre à l’augmentation du tourisme et aux besoins des résidents. Le tourisme de croisière est également en croissance ; Cagliari et Olbia ont accueilli davantage de navires de croisière ces dernières années, ce qui a rehaussé le profil de ces villes et pourrait inciter certains passagers à revenir comme visiteurs de longue durée ou acheteurs. En 2024, le port de Cagliari a connu une saison record pour les croisières, et des projets d’extension des infrastructures portuaires pour yachts sont prévus dans plusieurs villes. Les marinas et infrastructures pour le yachting sont particulièrement pertinentes pour le marché du luxe – par exemple, l’extension de la marina de Porto Cervo ou de nouvelles marinas dans des lieux moins connus comme Teulada ou Santa Teresa peuvent stimuler le développement de niches de luxe (maisons avec pontons privés, etc.).
• Régénération urbaine : Les villes et villages sardes profitent des fonds nationaux et européens pour le renouvellement urbain. Par exemple, le gouvernement régional a annoncé 35 millions d’euros en 2025 pour des projets de régénération urbaine conformément à la Loi financière régionale 2024 agenzianova.com. Ces fonds visent à améliorer les centres historiques, les espaces publics et la qualité du parc immobilier. Cagliari compte plusieurs projets en cours – réaménagement du front de mer (zone su Siccu), nouveaux parcs et restauration de sites historiques – qui rendent la ville plus agréable à vivre et attractive. Des villes plus petites comme Sassari, Nuoro, La Maddalena ont également des projets pour rénover des places, des sites culturels ou d’anciennes zones industrielles (souvent avec une perspective touristique ou communautaire). Des villes visiblement améliorées peuvent faire grimper la valeur des biens immobiliers. Un exemple : la restauration du vieux centre coloré de Bosa au cours de la dernière décennie l’a aidée à se placer sur la carte touristique et a suscité un regain d’intérêt immobilier. On peut s’attendre à des effets similaires à mesure que les projets d’embellissement et d’infrastructures se terminent à travers l’île.
• Technologie et services publics : La connectivité Internet s’est considérablement améliorée en Sardaigne. La fibre optique a été installée à Cagliari et dans d’autres grandes villes, et même de nombreux villages sont désormais connectés ou prévus pour des mises à niveau dans le cadre du plan national du haut débit de l’Italie. C’est crucial pour attirer les télétravailleurs et garantir des commodités modernes. Les infrastructures électriques évoluent également – la Sardaigne investit dans les énergies renouvelables (parcs éoliens, solaires) et la fiabilité du réseau. Il est question de relier la Sardaigne au réseau italien continental via un câble sous-marin (le « Tyrrhenian Link »), ce qui pourrait garantir un approvisionnement électrique stable et éventuellement réduire les coûts. Les infrastructures hydrauliques (barrages, aqueducs) constituent un autre domaine : historiquement, la Sardaigne a connu des problèmes de sécheresse, mais de nouveaux projets de gestion de l’eau (comme le barrage de Monte Nieddu, retardé depuis près de 50 ans et désormais prévu pour 2028 unionesarda.it) visent à sécuriser l’approvisionnement en eau pour les communautés et l’agriculture, soutenant indirectement le potentiel de développement immobilier.
• Projets notables : Un projet d’infrastructure unique en préparation est le Einstein Telescope, un observatoire de nouvelle génération pour les ondes gravitationnelles proposé dans les montagnes sardes (zone de la mine Sos Enattos) einstein-telescope.it. La région a alloué 20 millions d’euros pour le soutenir einstein-telescope.it. Si l’UE sélectionne la Sardaigne pour ce projet d’environ 2 milliards d’euros, cela entraînerait un afflux de scientifiques et d’investissements d’ici 2028, transformant potentiellement cette zone (province de Nuoro) avec de nouveaux emplois et une demande de logements. Bien que ce soit à long terme et spéculatif, cela montre l’ambition de la Sardaigne d’accueillir de grands projets qui sortent du seul cadre touristique.

En essence, les améliorations des infrastructures grignotent progressivement les désavantages historiques de la Sardaigne liés à la distance et à l’insularité. De meilleures liaisons de transport, des équipements modernes et le renouvellement urbain augmentent l’attrait de l’île tant pour y vivre que pour y investir. Les marchés immobiliers y réagissent : les biens situés à proximité de nouvelles infrastructures (qu’il s’agisse d’un arrêt de train, d’un centre-ville rénové ou d’une nouvelle marina) voient souvent leur valeur augmenter. Par exemple, les zones autour de la future ligne de train d’Alghero ou du front de mer réaménagé de Cagliari pourraient devenir plus recherchées. De même, le fait que la Sardaigne soit de plus en plus connectée et développée rassure certains acheteurs quant à la préoccupation d’une « île isolée ».

Prévisions et projections pour les prochaines années

En regardant vers l’avenir, les perspectives pour l’immobilier en Sardaigne au cours des prochaines années (jusqu’à la fin de la décennie) sont prudemment optimistes, avec quelques divergences selon les segments. Voici les principales prévisions et projections appuyées par des données et des commentaires d’experts :

• Poursuite de la hausse des prix : La plupart des analystes s’attendent à ce que la valeur des biens immobiliers sardes continue d’augmenter à court terme, bien que de façon modérée dans l’ensemble. Nomisma (un institut de recherche italien de premier plan) prévoit une croissance modérée des prix des logements en Italie (environ +1,5 % en valeur nominale en 2023, et des taux similaires à un chiffre faible jusqu’en 2026) grimaldi.casa. La Sardaigne, qui a récemment surperformé la moyenne nationale, pourrait continuer sur cette lancée grâce à ses moteurs spécifiques (tourisme, demande étrangère). L’analyse de marché d’Investropa prévoit une augmentation des prix sardes d’environ 3 à 7 % par an au cours des prochaines années investropa.com. Le haut de cette fourchette concernerait probablement les zones côtières très demandées, tandis que certains marchés de l’intérieur pourraient voir une croissance de 0 à 2 %. Les principaux facteurs soutenant la hausse des prix : offre neuve limitée (la construction est faible et contrainte par la réglementation investropa.com), investissement étranger en hausse, et le prestige de l’île qui ne montre aucun signe de diminution. Même avec les incertitudes économiques mondiales, l’immobilier dans les lieux prisés de Sardaigne est considéré comme un actif solide – pour un usage personnel et comme protection contre l’inflation.
• Les hotspots en tête de la croissance : Les régions qui devraient connaître la plus forte croissance sont celles déjà « chaudes ». Attendez-vous à ce que la côte nord-est (Gallura) poursuive sa forte croissance, en particulier dans le segment du luxe. L’indice Prime de Savills a déjà noté que la Costa Smeralda a enregistré la plus forte croissance des prix en Italie en 2023, à l’exception du lac de Côme savills.ca, et cette dynamique devrait se poursuivre alors que les acheteurs ultra-riches restent actifs. Des endroits comme Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura pourraient connaître une appréciation supérieure à la moyenne grâce à la rareté de l’offre et aux améliorations des infrastructures (par exemple, nouvelle marina à Santa Teresa, modernisation de l’aéroport d’Olbia). Alghero et le nord-ouest environnant sont également à surveiller – leur combinaison de culture et de prix de base plus bas leur donne une marge de progression ; en effet, une projection prévoit que la valeur des biens immobiliers dans des zones riches culturellement comme Alghero atteindra un pic vers la fin 2024 à mesure que l’intérêt international grandit investropa.com. Cagliari pourrait connaître une croissance régulière mais peu spectaculaire (peut-être 2 à 4 % par an) – elle est davantage liée à l’économie locale, mais en tant que capitale avec un espace limité, elle affiche une tendance haussière stable. Certains experts estiment que le sud de la Sardaigne (après avoir pris du retard) pourrait également être « prêt pour une reprise » des ventes et des prix investropa.com, surtout si les taux d’intérêt baissent et que les acheteurs nationaux reviennent plus nombreux sur le marché.
• Ralentissement pour les marchés ruraux : Malheureusement, toutes les zones ne profiteront pas également de la croissance. Les zones rurales et en dépeuplement devraient connaître des difficultés, voire une légère baisse de valeur. La tendance continue à l’urbanisation implique qu’à moins d’une revitalisation significative, la demande dans de nombreux villages de l’intérieur restera faible. Investropa prévoit explicitement que les prix de l’immobilier rural en Sardaigne resteront à la traîne en raison de la perte de population investropa.com – dans certains cas, les prix pourraient n’augmenter que d’environ 1 %, ce qui, en termes réels (corrigés de l’inflation), pourrait signifier une légère baisse. Cet écart entre ville/côte et intérieur devrait se creuser investropa.com. À l’inverse, toute réussite (comme une ville attirant des télétravailleurs ou une nouvelle initiative de tourisme culturel) pourrait créer des retournements de micro-marchés. Mais globalement, le pari sûr reste sur les emplacements à vitalité économique/touristique.
• Ajustements du marché locatif : Les perspectives du marché locatif sont nuancées. Les locations de courte durée devraient rester rentables tant que le tourisme reste solide. Cependant, à mesure que de plus en plus de propriétaires entrent sur le marché de la location de vacances (voyant le succès d’Airbnb, etc.), il pourrait y avoir une concurrence accrue qui limite la croissance des loyers. En fait, un rapport a noté qu’à la fin de 2024, les loyers italiens avaient commencé à enregistrer de légères baisses (-0,8 % en glissement annuel au niveau national en octobre 2024) alors que l’offre locative augmentait investropa.com. La Sardaigne pourrait suivre la même tendance dans les marchés locatifs à forte densité : si trop de nouveaux biens locatifs arrivent sur le marché (par de nouveaux développements ou des conversions), les propriétaires pourraient devoir modérer les loyers pour maintenir l’occupation. Ainsi, les rendements locatifs à long terme pourraient légèrement se comprimer. Pour les locations longue durée, si les taux d’intérêt baissent et que plus de personnes achètent plutôt que de louer, il pourrait y avoir moins de pression à la hausse sur les loyers. Mais étant donné la forte culture de propriété en Sardaigne, la demande locative provient principalement de personnes en transition (étudiants, travailleurs temporaires) ou de ménages à faibles revenus – un groupe qui ne croît pas rapidement. Globalement, il faut s’attendre à ce que les loyers suivent à peu près l’inflation, avec des emplacements de vacances de premier choix qui continuent d’afficher des primes en haute saison, et des loyers urbains n’augmentant que modérément, voire pas du tout. Les investisseurs qui comptent sur une hausse continue des loyers devront être réalistes ; la période dorée des hausses spectaculaires (comme l’augmentation de 39 % des loyers à la campagne toscane en 2023 savills.ca) pourrait ne pas se maintenir.
• Dynamique des acheteurs étrangers : Tous les indicateurs montrent que l’intérêt des acheteurs étrangers reste fort, voire en croissance. Le rapport 2024 de Gate-away a mis en avant une demande étrangère florissante pour les logements italiens gate-away.com. La Sardaigne bénéficie spécifiquement de tendances mondiales : retraités en quête de soleil, télétravailleurs recherchant un certain style de vie, et même des facteurs géopolitiques (certains Américains/Canadiens considérant l’Europe comme un havre stable, etc.). Avec le retour à la normale des voyages après la pandémie, de plus en plus de personnes découvrent la Sardaigne. Les points faibles pourraient être : a) les fluctuations monétaires – par exemple, si l’euro se renforce fortement face au dollar ou à la livre, cela pourrait freiner l’enthousiasme américain ou britannique ; b) les récessions mondiales – en cas de ralentissement économique dans les principaux pays d’origine, l’achat de résidences secondaires pourrait marquer une pause. Mais en l’absence de ces facteurs, la demande internationale devrait rester un pilier du marché. Certains prévoient même que la Sardaigne devienne de plus en plus « internationalisée » dans la propriété immobilière, à l’image de marchés comme la Toscane ou l’Algarve où le taux de propriétaires expatriés est élevé. Cela continuera de faire monter les prix dans les enclaves côtières.
• Jokers économiques : Il existe quelques facteurs imprévisibles qui pourraient influencer les prévisions. Si l’économie européenne/mondiale entre en récession en 2025, les marchés immobiliers pourraient ralentir. Jusqu’à présent, la prévision est une croissance modérée pour l’Europe, mais des incertitudes (prix de l’énergie, guerre en Ukraine, etc.) persistent. D’un autre côté, si l’inflation reste faible et que les taux d’intérêt sont réduits, cela pourrait relancer fortement la demande intérieure, car les Italiens ayant reporté leurs achats pour des raisons de coût pourraient revenir sur le marché. De plus, des politiques gouvernementales telles que de nouveaux incitatifs à l’achat immobilier ou des changements fiscaux pourraient influencer le marché. Par exemple, toute mesure visant à réintroduire d’importants incitatifs à la rénovation pourrait déclencher une vague d’investissements dans les biens anciens. De même, si l’Italie met en place des règles plus strictes sur les locations de courte durée (certaines villes y travaillent), cela pourrait pousser certains investisseurs à privilégier l’achat pour usage personnel plutôt que pour le rendement locatif pur.
• Perspectives à long terme : Sur le long terme, les fondamentaux de la Sardaigne – terres limitées (notamment le long des côtes protégées), haute qualité environnementale et attractivité – suggèrent que l’immobilier ici conservera sa valeur et devrait probablement s’apprécier au-dessus de l’inflation. Un facteur notable à long terme est le changement climatique : le climat de la Sardaigne est chaud mais généralement plus doux que celui du sud de l’Italie continentale grâce aux brises marines, et l’île n’est pas surconstruite. Alors que certaines destinations méditerranéennes font face à la surconstruction ou à la chaleur extrême, la Sardaigne pourrait être perçue comme un choix relativement meilleur (même si elle subit aussi des vagues de chaleur, elle dispose de vastes espaces verts intérieurs et d’un climat tempéré par la mer). L’engagement de l’île à préserver la nature (avec de larges portions de côtes encore vierges) signifie que posséder un morceau de Sardaigne pourrait devenir encore plus exclusif au fil des décennies. Certains experts estiment donc que l’immobilier sarde est un placement solide à long terme pour la constitution d’un patrimoine générationnel, en particulier dans les segments de luxe et bien situés.

En conclusion, les perspectives pour le marché immobilier sarde sont positives, avec des attentes de hausse régulière des prix, surtout dans les zones touristiques et de luxe, jusqu’en 2025-2027. Bien que la croissance globale puisse rester modérée en pourcentage (milieu de chiffre unique par an), cela s’inscrit dans un contexte italien général de faible croissance – ce qui signifie que la Sardaigne devrait surperformer la moyenne nationale en termes de tendance des valeurs immobilières agenziaentrate.gov.it. Les acheteurs cherchant des gains spéculatifs rapides ne les trouveront pas partout, mais ceux qui investissent pour le mode de vie et la valeur à long terme devraient être récompensés. Comme toujours, l’emplacement et le type de bien seront déterminants : une villa avec vue sur la mer à Porto Rotondo pourrait connaître de solides gains et une bonne liquidité, tandis qu’une maison dans un village isolé pourrait nécessiter de la patience pour obtenir un retour (si retour il y a). À retenir des projections : l’avenir de l’immobilier en Sardaigne s’annonce prometteur, porté par son attrait durable et une offre limitée, même si la progression sera variable selon les zones de cette île diversifiée.

Environnement légal et réglementaire

Posséder et effectuer des transactions immobilières en Sardaigne (et en Italie en général) est régi par un cadre juridique stable qui est assez favorable aux investisseurs étrangers, avec quelques changements récents à noter. Ci-dessous, nous présentons les points juridiques/réglementaires importants, y compris les règles de propriété étrangère, le processus de transaction, les taxes et les nouvelles réglementations affectant le marché :

Propriété étrangère et droits : L’Italie n’impose aucune restriction générale aux particuliers étrangers souhaitant acheter un bien immobilier. Les acheteurs des pays de l’UE ont des droits complets équivalents à ceux des Italiens. Les citoyens non-UE peuvent également acheter librement à condition que leur pays d’origine ait des accords de réciprocité permettant aux Italiens d’y acheter italianrealestatelawyers.com. Cette condition de réciprocité est remplie par la plupart des pays occidentaux (États-Unis, Canada, Royaume-Uni, Australie, etc.) et de nombreux autres. En pratique, les Américains, Britanniques, Européens, etc., peuvent tous posséder un bien en Sardaigne sans avoir besoin de la citoyenneté ou de la résidence locale. Il suffit d’avoir un code fiscal italien (codice fiscale) et une pièce d’identité valide idealista.it. Aucune autorisation spéciale n’est requise pour acheter un bien immobilier. Cette politique libérale a rendu l’Italie attractive pour les acheteurs internationaux.

Cependant, la propriété n’accorde pas automatiquement la résidence. Les propriétaires non-UE peuvent rester sans visa jusqu’à 90 jours sur 180 en Italie (règles Schengen). Pour des séjours plus longs ou pour s’installer définitivement, ils doivent obtenir un visa (comme un visa de résidence élective pour les retraités ou un visa investisseur). Après le Brexit, les ressortissants britanniques relèvent désormais de cette catégorie : ils peuvent acheter un bien facilement, mais s’ils souhaitent rester plus de 3 mois d’affilée, ils ont besoin d’un visa ou d’un permis de séjour. Cela a introduit “des formalités et des coûts supplémentaires” pour les Britanniques comme le note investropa.com, tels que la demande de visa de résidence élective et l’assurance santé pour vivre toute l’année dans cette résidence secondaire sarde. En conséquence, certains acheteurs britanniques potentiels sont plus prudents, bien que beaucoup poursuivent tout de même leur projet puisque l’achat en lui-même n’est pas entravé.

En résumé, les étrangers sont les bienvenus sur le marché immobilier sarde, et les droits de propriété sont fortement protégés par la loi italienne. Il existe de nombreux propriétaires étrangers en Sardaigne jouissant d’un titre de propriété complet sur leur villa ou appartement. L’Italie permet également aux propriétaires étrangers de louer leur bien (en payant les taxes dues) et de rapatrier le produit de la vente, etc., sans obstacles majeurs.

Processus de transaction et réformes : L’achat d’un bien immobilier en Sardaigne implique le processus de transfert de propriété standard italien, qui est fortement réglementé pour garantir la sécurité. Les étapes clés sont : un contrat préliminaire (Compromesso) avec un acompte (caparra, souvent 10-30 %) investropa.com, suivi d’une vérification préalable (recherche de titre, vérification des privilèges ou des problèmes cadastraux), puis la signature de l’acte final (Rogito) devant notaire investropa.com. Le notaire est un officier public neutre qui vérifie les identités, s’assure que le bien est libre de toute charge, collecte les taxes et enregistre l’acte. C’est obligatoire pour toutes les ventes immobilières. Les acheteurs étrangers accordent généralement une procuration à leur avocat italien ou à une personne de confiance s’ils ne peuvent pas être présents en Italie pour la signature finale. Les documents nécessaires sont minimes : passeport, code fiscal, et si non-résident, les fonds doivent généralement être transférés via des comptes bancaires italiens (pour documenter le flux d’argent conformément aux lois anti-blanchiment).

Un développement récent dans le paysage juridique italien est la « Riforma Cartabia » (du nom de l’ancienne ministre de la Justice Marta Cartabia) qui est entrée en vigueur en janvier 2023, avec certaines mesures à partir de juin 2023 italymagazine.com. Cette réforme remanie les procédures civiles, y compris celles concernant les ventes judiciaires immobilières (saisies). L’objectif est de rationaliser et d’ouvrir le marché des saisies, en l’intégrant davantage au marché libre italymagazine.com. L’une des mesures consiste à permettre la vente directe de biens saisis en dehors de la vente aux enchères traditionnelle, sous supervision du tribunal italymagazine.com. Il s’agit aussi d’améliorer la publicité des ventes judiciaires et de faciliter la participation des particuliers (y compris étrangers) en ligne italymagazine.com italymagazine.com. Pourquoi est-ce important ? L’Italie possède un important stock de prêts non performants et de biens immobilisés dans de longues procédures de saisie. En débloquant ces biens, l’offre de biens à vendre pourrait augmenter dans les années à venir italymagazine.com. En Sardaigne, où les saisies existent mais ne sont pas aussi massives que dans les grandes villes, cela pourrait tout de même amener sur le marché certains biens en difficulté (souvent de vieux appartements ou des maisons inachevées) à des prix avantageux, offrant ainsi plus d’options aux acheteurs et pouvant éventuellement tempérer légèrement les prix. La réforme est très récente, donc son impact se fera sentir progressivement. Globalement, il s’agit d’une réforme favorable aux acheteurs qui améliore la transparence et pourrait attirer davantage d’investisseurs (même étrangers) à participer aux ventes judiciaires, qui étaient auparavant perçues comme complexes et réservées aux initiés.

Un autre aspect de la réforme judiciaire est d’accélérer et de numériser le processus d’enregistrement des biens, mais le système traditionnel du notaire demeure. Il est question de permettre aux notaires de réaliser des actes entièrement numériques à l’avenir, mais à partir de 2025, il faut s’attendre à une signature en personne ou par procuration devant notaire comme norme.

Taxes et frais : Lors de l’achat en Sardaigne, les taxes sont les mêmes que partout en Italie : taxe d’enregistrement, taxe cadastrale et taxe hypothécaire. Pour les particuliers achetant une résidence secondaire (non-résident ou n’utilisant pas les avantages prima casa), la taxe d’enregistrement est de 9 % de la valeur cadastrale (qui est généralement inférieure à la valeur marchande), plus des taxes fixes mineures (généralement 50 € + 50 €). Si l’on remplit les conditions pour la prima casa (première résidence) – c’est-à-dire que vous devenez résident dans cette commune ou que vous la déclarez au moins comme résidence principale et que vous n’avez pas utilisé l’avantage ailleurs – la taxe d’enregistrement n’est que de 2 % de la valeur cadastrale investropa.com. Beaucoup d’étrangers n’utilisent pas la prima casa à moins de prévoir de déménager et d’obtenir la résidence en Italie ; mais certains citoyens de l’UE le font, et même certains non-UE s’ils ont l’intention d’y vivre. Les biens immobiliers neufs achetés auprès d’un promoteur sont soumis à la TVA (au lieu de la taxe d’enregistrement) – 10 % de TVA (ou 4 % si prima casa et critères de résidence remplis). Les logements de catégorie luxe (catégories A/1, A/8) ont une TVA de 22 %. La Sardaigne n’a pas de droits de timbre supplémentaires au-delà de la norme nationale. Les taxes foncières annuelles (IMU) sont nulles pour les résidences principales et s’appliquent aux résidences secondaires – généralement de quelques centaines à quelques milliers d’euros selon la valeur du bien et les taux municipaux. À noter, les maisons rurales et historiques bénéficient parfois de réductions ou d’exonérations fiscales (par exemple, si enregistrées comme propriété agricole ou en cours de restauration).

Les frais professionnels incluent les frais de notaire (environ 1 à 2 % du prix) investropa.com, la commission de l’agent immobilier (généralement 3 % pour l’acheteur et 3 % pour le vendeur) investropa.com, et les honoraires d’avocat si l’on en engage un (non obligatoire mais recommandé pour les acheteurs étrangers, ~1 % du prix). Au total, les frais de transaction s’élèvent généralement à environ 10 à 15 % du prix d’achat pour un acheteur étranger une fois les taxes et frais ajoutés investropa.com. C’est important pour la planification financière – comme l’a noté Investropa, une erreur courante est de sous-estimer ces coûts supplémentaires investropa.com investropa.com. Les prêts hypothécaires pour les étrangers sont disponibles auprès de certaines banques italiennes, mais de nombreux acheteurs étrangers achètent comptant ou financent dans leur pays d’origine en raison de procédures plus simples.

Réglementations sur la location : Avec la montée en puissance des locations de courte durée, l’Italie a mis en place de nouvelles règles. Comme mentionné, à partir de la fin 2024, les hôtes devront obtenir un CIN (Codice Identificativo Nazionale) pour chaque bien loué en courte durée et l’inclure dans les annonces ajo.casa. La Sardaigne, comme d’autres régions, dispose désormais d’une base de données des locations touristiques. De plus, la législation fiscale précise que si vous louez plus de 4 biens en Italie, cela est considéré comme une activité commerciale nécessitant une inscription d’entreprise SCIA et soumise à un régime fiscal différent ; le non-respect peut entraîner des amendes de 2 000 à 10 000 € lodgecompliance.com. L’impôt standard sur les revenus locatifs pour les particuliers est de 21 % forfaitaire (Cedolare Secca) sur les baux résidentiels, ce que beaucoup utilisent pour les locations de vacances. Il y a des discussions au niveau national pour donner aux villes le pouvoir de plafonner les locations touristiques dans certaines zones, mais aucune loi de ce type n’a encore été adoptée. La Sardaigne n’a pas instauré de plafonds à l’échelle de l’île, bien que quelques communes populaires aient envisagé des limites. Par exemple, il y a eu des rumeurs selon lesquelles certaines villes côtières pourraient limiter les nouveaux permis de chambres d’hôtes afin de préserver le logement pour les locaux – mais actuellement, l’approche consiste davantage en enregistrement et conformité qu’en plafonnement. Si vous envisagez d’acheter et de louer, préparez-vous à respecter ces règles. De plus, le règlement de copropriété dans certains complexes de luxe (notamment en Costa Smeralda) peut restreindre la sous-location de courte durée, un point à vérifier lors de la due diligence d’achat.

Lois sur la construction et le zonage : La Sardaigne possède certaines des réglementations d’utilisation des sols les plus strictes d’Italie, en particulier le long de la côte, sous le Piano Paesaggistico Regionale (PPR). La construction est fortement restreinte à une certaine distance du littoral (généralement 300 mètres, et davantage dans certaines zones préservées), sauf si elle se situe à l’intérieur des périmètres urbains. Cette politique, introduite à l’origine au milieu des années 2000, a permis de garder la côte relativement exempte de grands immeubles. En 2023, le gouvernement régional sarde a tenté d’introduire une nouvelle loi « Piano Casa » qui assouplirait certaines règles d’urbanisme – permettant certaines extensions de bâtiments existants et des développements dans certaines zones côtières pour stimuler le secteur touristique regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Cela a été controversé, les groupes environnementaux tirant la sonnette d’alarme sur une possible « bétonisation » greenitalia.org. En juillet 2024, la Cour constitutionnelle italienne a annulé certaines parties de cette loi régionale car elles étaient inconstitutionnelles pour atteinte aux lois de protection du paysage gruppodinterventogiuridicoweb.com. Ainsi, de nombreuses mesures d’assouplissement ont été stoppées gruppodinterventogiuridicoweb.com. Le résultat net est que les règles de construction côtière restent très strictes – vous ne pouvez généralement pas construire de nouvelles structures près de la plage en dehors des zones déjà désignées, et même l’agrandissement de maisons existantes peut être limité. Pour les acheteurs, c’est une arme à double tranchant : cela signifie que la valeur paysagère et l’exclusivité des propriétés côtières sont préservées (bon pour la valeur à long terme), mais cela signifie aussi qu’il faut être prudent lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison à rénover dans les zones côtières/rurales – les modifications autorisées pourraient être moindres que prévu. Vérifiez toujours si un bien est soumis à des restrictions paysagères ou culturelles (vincoli). De nombreuses maisons rurales se trouvent sur des terres agricoles où des règles différentes s’appliquent (il faut souvent une superficie minimale, par exemple 1 hectare, pour obtenir un permis de reconstruction d’une ruine, etc., surtout dans un rayon de 3 km du littoral) legislazionetecnica.it. Faites appel à un géomètre ou un architecte pour naviguer dans ces démarches si vous prévoyez de construire ou de rénover de manière significative.

Protections juridiques et risques : Le système juridique italien offre une forte protection contre la fraude dans les transactions immobilières – grâce notamment au rôle du notaire et au système d’enregistrement, il est très rare d’avoir des problèmes de titre si les démarches appropriées sont respectées. Néanmoins, les acheteurs doivent toujours vérifier que les rénovations effectuées par les anciens propriétaires ont bien reçu les autorisations nécessaires, car les ajouts illégaux (abusivismo) ne sont pas rares historiquement. Selon la loi italienne, les constructions illégales pourraient ne pas être vendables ou faire l’objet d’ordres de démolition si elles ne sont pas régularisées. Ainsi, la diligence raisonnable (une inspection technique et la vérification des registres municipaux) est essentielle. De plus, si vous achetez dans une copropriété, soyez conscient des obligations légales concernant les charges de copropriété et les règles fixées dans le règlement de copropriété. Globalement, le droit des contrats italien est bien développé – une fois que vous signez un compromis, se rétracter sans motif signifie perdre votre acompte (pour l’acheteur) ou devoir rembourser le double (pour le vendeur).

Un autre changement réglementaire favorable aux étrangers : l’Italie a simplifié les procédures pour obtenir le Codice Fiscale (code fiscal) – vous pouvez l’obtenir assez facilement auprès d’un consulat italien à l’étranger ou en Italie, ce qui est nécessaire pour signer tout acte. De plus, depuis quelques années, des traductions en anglais des actes finaux peuvent être jointes pour les non-italophones, et certains notaires dans les zones touristiques parlent anglais ou fournissent un traducteur.

Transparence des frais de clôture : Par la loi, tous les montants (prix, acompte) doivent être déclarés de manière transparente dans l’acte. Il existe une pratique italienne consistant parfois à déclarer une « valeur fiscale » dans les actes (pour le calcul des impôts) qui peut être inférieure au prix réel, mais le prix total apparaît tout de même ou est connu des autorités fiscales – les nouvelles réglementations anti-blanchiment garantissent la traçabilité des fonds (vous payez généralement par chèque non transférable spécial ou virement bancaire au propriétaire lors de la signature). Pour les acheteurs étrangers, il est important de respecter la réglementation sur l’import/export de devises – transférer de l’argent en Italie par virement bancaire est autorisé (veillez simplement à ce que votre banque d’origine et la banque italienne effectuent les déclarations nécessaires pour les montants supérieurs à 10 000 € afin de satisfaire aux règles anti-blanchiment).

Considérations réglementaires futures : À l’avenir, aucune restriction drastique sur la propriété étrangère n’est attendue – l’Italie compte sur les investissements étrangers et a une tradition d’ouverture dans ce secteur. Au contraire, il pourrait y avoir de nouvelles incitations pour attirer certains groupes (familles, nomades numériques – un visa pour nomades numériques est en préparation en Italie depuis 2022, ce qui pourrait faciliter la résidence des travailleurs à distance hors UE dans des endroits comme la Sardaigne). Par ailleurs, surveillez toute évolution des lois européennes ou nationales sur les locations de courte durée – des villes comme Florence et Venise font pression pour un contrôle plus strict dans les centres touristiques, ce qui pourrait à terme influencer les municipalités sardes si des problèmes apparaissent.

En conclusion, l’environnement juridique en Sardaigne est favorable et bien structuré pour les acheteurs immobiliers, y compris les étrangers. Il y a eu des réformes positives pour accroître l’efficacité du marché (réforme Cartabia) italymagazine.com et des efforts continus pour équilibrer développement et préservation. Les acheteurs doivent se renseigner (ou engager des professionnels) pour profiter des avantages fiscaux, respecter les règles de location et éviter tout bien présentant des défauts juridiques. Ainsi, on peut devenir propriétaire en Sardaigne en toute confiance, en bénéficiant de droits de propriété solides et de la protection du droit italien.

Sources : Les informations ci-dessus ont été synthétisées à partir de données officielles et de sources réputées, y compris les rapports de marché d’Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, la presse régionale (L’Unione Sarda, ANSA) pour les statistiques sur le tourisme et les acheteurs étrangers unionesarda.it ansa.it, les analyses de Savills et Nomisma pour les tendances du luxe et nationales savills.ca agenziaentrate.gov.it, et la synthèse de recherche d’Investropa pour les prévisions et tendances de niche investropa.com investropa.com. Ces sources constituent une base pour comprendre le scénario immobilier de la Sardaigne en 2025 et les perspectives d’avenir.