Ključna hitra dejstva in poudarki
- Cene stanovanj še naprej rastejo: Srednja prodajna cena stanovanj v Columbusu je sredi leta 2025 dosegla približno 350.000 $, kar je približno 4–5 % več kot leto prej columbusrealtors.com. Strokovnjaki napovedujejo, da bodo vrednosti v letu 2025 zrasle še za 4–6 % – kar presega nacionalno povprečje capitalcityrei.com. Zrušitev trga ni na obzorju; namesto tega se v prihodnjih letih pričakuje zmerna rast vrednosti.
- Ponudba se povečuje (a je še vedno omejena): Aktivna stanovanjska ponudba se je povečala za približno 20–30 % v letih 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, dosegla je najvišjo raven po letu 2016 thecolumbusteam.com. Junija in julija 2025 je bilo na voljo približno 5.600 stanovanj, kar pomeni okoli 2,3-mesečno zalogo – še vedno trg prodajalcev (uravnoteženo = 5–6 mesecev) thecolumbusteam.com. Stanovanja so na trgu nekoliko dlje (mediana približno 25–27 dni v primerjavi z 22 dnevi lani) thecolumbusteam.com, a dobro ocenjene nepremičnine se še vedno hitro prodajo.
- Naraščajoče najemnine in nizka prostost stanovanj: Srednja najemnina stanovanja v Columbusu je približno 1.350 $ (skoraj 500 $ več kot leta 2019) rent.com. Le približno 5 % oglasov je zdaj pod 1.000 $, v primerjavi s 13 % pred letom dni rent.com rent.com. Stopnja prostih najemnih stanovanj je okoli 5 % – blizu rekordno nizkih vrednosti – saj nova ponudba težko dohaja povpraševanje colliers.com. Skoraj polovica najemnikov je finančno obremenjenih, kar postavlja dostopnost v ospredje rent.com.
- Mešane razmere v poslovnih nepremičninah: Prazne pisarne okoli 20–22 % ostajajo visoke po pandemiji cbre.com, še posebej v središču mesta (~22 %+). Vendar je drugo četrtletje 2025 pokazalo znake stabilizacije – praznost je padla na 20,7 % s pozitivno absorpcijo, saj so večji najemniki (npr. OhioHealth) zapolnili prostore cbre.com. Industrijske nepremičnine cvetijo, saj je praznost padla na 8,2 % (drugo četrtletje 2025) po vrhuncu lani cushmanwakefield.com, zahvaljujoč logistični rasti Columbusa. Trgovinske nepremičnine uspevajo – praznost je dosegla rekordno nizko vrednost ~3,9 % matthews.com, priljubljena predmestja, kot je Polaris, pa imajo manj kot 2,5 % razpoložljivosti matthews.com. Novogradnje trgovskih prostorov so minimalne, kar ohranja povpraševanje visoko in najemnine rastejo za približno 2 % matthews.com matthews.com.
- Vroča okrožja in skriti dragulji: Prestižna predmestja (Dublin, Powell, New Albany, Bexley itd.) se ponašajo z medianimi cenami domov >$600K thecolumbusteam.com, in Bexley je bil imenovan za Top 10 “najbolj vročih” poštnih številk v ZDA za leto 2025 thecolumbusteam.com. Medtem pa se v razvijajočih se območjih beležijo ogromni dobički: na primer, South Central Hilltop (43223) je zabeležil ~18% letno rast vrednosti nepremičnin od leta 2016 brightinvestor.com, in Northeast Columbus (43219) v povprečju dosega ~15% letne rasti brightinvestor.com, saj kupci iščejo dostopnost. Soseske tik izven obroča I-270 – kot so Grove City, Groveport, Newark – ponujajo mediane cene pod 300.000 $ z močno prodajno aktivnostjo thecolumbusteam.com.
- Gospodarski razcvet spodbuja povpraševanje: Regija Columbus vsako leto pridobi ~10.000 prebivalcev, kar povečuje potrebe po stanovanjih spectrumnews1.com. Brezposelnost je nizka (~4 %) matthews.com in rast zaposlovanja je močna – od leta 2021 se je skoraj 195 podjetij razširilo ali preselilo v osrednji Ohio, kar je prineslo 28.000 novih delovnih mest in več kot 38 milijard dolarjev naložb columbusregion.com. Veliki projekti (Intelova tovarna čipov v vrednosti 20 milijard $, Hondine in LG-jeve tovarne električnih vozil, podatkovni centri Google/Facebook) obljubljajo še tisoče delovnih mest, kar bo povečevalo povpraševanje po stanovanjih in poslovnih prostorih še vrsto let capitalcityrei.com.
- Infrastrukturni in politični premiki: Columbus je bil uvrščen na #1 mesto v ZDA po rasti + infrastrukturi v letu 2025 columbusregion.com, saj javno-zasebna prizadevanja zagotavljajo zvezna sredstva za avtoceste, javni prevoz (LinkUS BRT linije), nov terminal na letališču in več columbusregion.com. Mestni voditelji se spopadajo s pomanjkanjem stanovanj z prenovo prostorskih aktov, da bi omogočili hitrejše odobritve gradenj rent.com in namenjajo doslej neprimerljiva sredstva za dostopnost stanovanj (volivci so leta 2022 odobrili 200 milijonov dolarjev vredno stanovanjsko obveznico, nova obveznica v vrednosti 500 milijonov dolarjev pa je na mizi) 10tv.com. Obrestne mere ostajajo neznanka – okoli 7 % v začetku leta 2025 columbusrealtors.com – a že padec na 6 % bi lahko omogočil tisočem novih kupcev v Columbusu vstop na trg columbusrealtors.com.
Nepremičninski trg v Columbusu izkorišča močne gospodarske vetrove v letu 2025. Spodaj podrobno obravnavamo vsak sektor – stanovanjski, poslovni, najemniški, naložbena žarišča – in delimo strokovne napovedi za naslednjih 3–5 let.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v Columbusu
Prodaja in cene stanovanj: Trg nepremičnin v Columbusu ostaja izjemno odporen in raste. Podatki sredi leta 2025 kažejo, da sta tako prodaja kot cene v porastu. Junija 2025 je prodaja stanovanj v osrednjem Ohiu poskočila za 11 % v primerjavi z letom prej columbusrealtors.com, saj so se kupci vrnili na trg, kljub višjim obrestnim meram. Srednja prodajna cena je dosegla 350.000 $ – kar je 4,5 % več kot leto prej columbusrealtors.com – in julija je znašala okoli 342.000 $ (približno 18.000 $ več kot julija 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Od začetka leta so cene približno 3 % višje kot lani columbusrealtors.com. Skratka, vrednosti stanovanj še vedno rastejo, čeprav z bolj zmernim tempom kot v obdobju 2020–2022.
Zaloge in dnevi na trgu: Po letih izjemno nizke zaloge je Columbus končno doživel povečanje števila oglasov. Aktivne zaloge sredi leta 2025 so bile za 20–30 % višje kot leto prej thecolumbusteam.com, kar je doseglo ravni, ki jih ni bilo od leta 2016. Junija 2025 je bilo na trgu približno 5.188 domov (33 % več kot leto prej) columbusrealtors.com, julija pa je bilo na voljo več kot 5.600 domov thecolumbusteam.com. Ta rast zaloge kupcem omogoča nekoliko več manevrskega prostora: srednji čas na trgu se je poleti 2025 podaljšal na približno 25–27 dni, v primerjavi s približno 22 dnevi v letu 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Na voljo je približno 2,3 meseca zaloge – kar je še vedno precej pod uravnoteženim trgom s 5–6 meseci zaloge thecolumbusteam.com, zato so prodajalci še vedno v prednosti na splošno. Dobro ocenjene nepremičnine v dobrem stanju še vedno pritegnejo več ponudb, vendar morajo biti prodajalci zdaj bolj realni pri določanju cen, saj imajo kupci več možnosti thecolumbusteam.com.
Vpliv hipotekarnih obrestnih mer: Naraščajoče hipotekarne obrestne mere so predstavljale oviro, vendar se trg prilagaja. Povprečna 30-letna fiksna obrestna mera se je v začetku leta 2025 gibala okoli 7 % columbusrealtors.com. To je ohladilo dejavnost preteklo zimo – prodaja januarja 2025 je bila najnižja za januar od leta 2015 columbusrealtors.com – kljub temu pa so nepremičninski posredniki optimistični. Če se bodo obrestne mere znižale, bi lahko zadržano povpraševanje močno naraslo. Pravzaprav Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov ocenjuje, da bi zmanjšanje obrestne mere s 7 % na 6 % omogočilo več kot 41.000 dodatnim gospodinjstvom v Columbusu, da si privoščijo dom po mediani ceni, kar bi lahko pomenilo približno 4.100 dodatnih prodaj domov v naslednjem letu columbusrealtors.com. Lokalni strokovnjaki kupcem svetujejo, naj ne poskušajo časovno uskladiti nakupa z gibanjem trga. »Ne čakajte na padec obrestnih mer – če ste pripravljeni, kupite dom,« pravi Allie Whitley, predsednica Ohio Realtors capitalcityrei.com. Mnogi pričakujejo, da se bodo obrestne mere do konca leta 2025 stabilizirale v razponu med 5,5 % in 6 % columbusrealtors.com, kar bi nekoliko izboljšalo dostopnost.
Izstopajoče soseske: Columbus je mesto z raznolikimi podtrgi, kjer nekatere izmed najbolj vročih sosesk dosegajo najvišje cene, medtem ko druge ponujajo relativno ugodne možnosti. Prestižne enklave, kot so Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights in Upper Arlington, imajo srednje cene precej nad 600.000 $ thecolumbusteam.com, zahvaljujoč vrhunskim šolam in kakovostni stanovanjski ponudbi. Realtor.com je celo uvrstil poštno številko 43209 v Bexleyju na 10. mesto “najbolj vročih poštnih številk” v ZDA za leto 2025 na podlagi povpraševanja kupcev thecolumbusteam.com. Po drugi strani pa bolj dostopna območja okoli obvoznice I-270 privabljajo vse več pozornosti prvih kupcev in vlagateljev. Na primer, skupnosti kot so Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark in Marion so imele srednje prodajne cene pod 300.000 $ julija 2025 – a je vsaka od njih v tem mesecu zabeležila več kot 25 prodaj nepremičnin thecolumbusteam.com, kar kaže na močno povpraševanje po nižjih cenovnih razredih. Okrožje šol Columbus City Schools (ki pokriva številne mestne soseske) prav tako ostaja relativno dostopno s srednjo ceno okoli 270.000 $ thecolumbusteam.com. Te cenovne razlike ponazarjajo dvonivojski trg: uspevajoča premožna predmestja, a tudi razcvet v tradicionalno zmerno dragih območjih, saj kupci iščejo dosegljiva stanovanja.
Nova področja, ki jih velja spremljati: Nekatere zgodovinsko podcenjene soseske v Columbusu se hitro spreminjajo. South Central Hilltop (43223) – zahodno območje, nekoč znano po visoki revščini – je zdaj v razcvetu, saj vrednosti nepremičnin rastejo 18,5 % letno od leta 2016 brightinvestor.com po novih vlaganjih v skupnost. Franklinton, tik zahodno od središča mesta, je prav tako doživel preporod na področju umetnosti in tehnologije, kar zvišuje cene. Linden in deli območja Near East Side (kot je King-Lincoln) imajo načrte za prenovo, ki jih podpira mesto in privabljajo mlade kupce ter razvijalce. Na severovzhodu območja okoli Easton in letališča John Glenn (43219) obetajo veliko – to območje je doseglo 15,7 % letno rast cen od leta 2016 brightinvestor.com, saj v bližini nastajajo novi večnamenski projekti in zaposlitveni centri (logistika Rickenbacker itd.). Poleg tega se mesta na obrobju Columbusa hitro razvijajo: Marysville (SZ) in New Albany/Johnstown (SV) doživljajo razcvet zaradi velikih delodajalcev (Hondine tovarne, prihodnje Intelove tovarne čipov), območja Pickaway County, kot je Teays Valley, pa so po napovedi velikega obrambnega proizvodnega projekta zabeležila 90-odstotno rast prodaje nepremičnin columbusrealtors.com. Za vlagatelje in kupce domov trg v Columbusu ponuja tako stabilnost v osrednjih območjih kot eksplozivno rast v novih, perspektivnih krajih.
Trendi na področju poslovnih nepremičnin (pisarne, trgovina, industrija)
Pisarnaški sektor – postopna stabilizacija: Pisarnaški trg v Columbusu je v fazi okrevanja po motnjah zaradi pandemije. Stopnje prostih kapacitet ostajajo visoke, vendar se izravnavajo. V drugem četrtletju 2025 je bila skupna stopnja prostih pisarn približno 20,7 % – rahlo manj kot v prejšnjih vrhovih (~23–24 % v letu 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. Zlasti središče Columbusa ima visoko stopnjo prostih kapacitet, več kot 22 %, saj je veliko podjetij prešlo na hibridno delo in imajo starejši stolpi težave s privabljanjem najemnikov infabode.com. Vendar pa se predmestni podtrgi bolje obnesejo. Območja kot sta Polaris (sever) in Easton so pritegnila nove najemne pogodbe, kar je prispevalo k pozitivni neto absorpciji približno 17.200 m² v 2. četrtletju 2025 cbre.com. Omeniti velja, da je OhioHealth kupil dve veliki prazni pisarniški stavbi (~14.900 m²) in ju takoj zapolnil cbre.com. Skupna najemna aktivnost se je povečala na približno 41.900 m² v 17 večjih najemnih pogodbah v četrtletju, kar presega običajni obseg cbre.com. Povprečna zahtevana najemnina je približno 22,23 $/m² (vse vključeno) – kar je približno 1,6 % več kot lani – z najhitrejšo rastjo najemnin v predmestnih pisarnah razreda B cbre.com. Nova gradnja je omejena (le štirje pisarniški projekti v gradnji, približno 63 % prednajemljenih) cbre.com, kar bi moralo pomagati uravnotežiti trg. Trend gre v smeri selitve v kakovostnejše prostore: pisarne razreda A imajo 27 % prostih kapacitet v primerjavi s približno 16 % pri razredu B cbre.com, saj najemniki združujejo prostore v novejše, z več ugodnostmi opremljene stavbe. V naslednjih nekaj letih lahko pričakujemo zmerno izboljšanje zasedenosti pisarn ob gospodarski rasti – vendar bodo starejše in slabo locirane pisarne morda preurejene (nekatere stavbe v središču mesta so kandidati za pretvorbo v stanovanja, glede na veliko povpraševanje po stanovanjih).
Maloprodajni sektor – visoko povpraševanje, nizka ponudba: Maloprodajne nepremičnine v Columbusu so svetla točka, podprte z rastjo prebivalstva in potrošniško porabo. Maloprodajna stopnja prostih površin v metropolitanskem območju je dosegla rekordno nizko vrednost ~3,9 % sredi leta 2025 matthews.com, kar odraža zgodovinsko omejeno ponudbo. Pravzaprav se Columbus uvršča med 15 najboljših ameriških trgov glede maloprodajne uspešnosti, z zanesljivo rastjo najemnin (~2,2 % na letni ravni) in praktično brez presežne ponudbe matthews.com matthews.com. Razvijalci so se umaknili – le približno 0,2 % maloprodajnih površin je v gradnji (le ~250.000 kvadratnih čevljev v pripravi) matthews.com matthews.com – zato so nove dobave redke. To je ohranjalo visoko zasedenost, tudi ko je nekaj velikih verig zaprlo trgovine. V zadnjem letu je Columbus doživel stečaje nacionalnih verig, kot so Big Lots (sedež v Columbusu), Joann’s in Party City, kar je pustilo nekaj velikih prostorov praznih matthews.com. Kljub temu se je trg izkazal za odpornega: manjši najemniki (restavracije, storitve, lokalne trgovine) so hitro zapolnili številne prostore pod 5.000 kvadratnih čevljev, saj je bilo v drugem četrtletju 2025 na novo oddanih več kot 500.000 kvadratnih čevljev matthews.com. Nakupovalna središča razreda A in B so zelo konkurenčna – najemodajalci pogosto prejmejo več ponudb za najboljše prostore. Edina popustljivost je pri nepremičninah razreda C (starejši nakupovalni centri v manj privlačnih območjih), ki predstavljajo ~40 % prostih površin in se oddajajo počasneje zaradi zastarelih zasnov matthews.com.
Geografsko gledano, predmestja Columbusa vodijo maloprodajni razcvet. Uveljavljena predmestja, kot so Westerville, Hilliard in Upper Arlington, se ponašajo z eno najnižjih stopenj praznih maloprodajnih prostorov, zahvaljujoč rastočemu dnevnemu prebivalstvu in visokim dohodkom matthews.com. Območje Polaris in koridor Bethel Road imata na primer manj kot 2,5 % razpoložljivosti – med najbolj zasedenimi maloprodajnimi podtrgi na Srednjem zahodu matthews.com. Nova maloprodajna gradnja je običajno projektirana po meri najemnika ali del večnamenskih projektov. Ena izmed nedavnih otvoritev je bila 11.400 m² velika trgovina Kroger v Jerome Village v okrožju Union, ki je sidro velike nove načrtovane skupnosti matthews.com. Skupni obseg maloprodajnih prodaj se prav tako povečuje: v 2. četrtletju 2025 je bilo za približno 101 milijon dolarjev prodaje malopremičnin, pri čemer vlagatelji še posebej dajejo prednost enotnim najemnim objektom (hitra prehrana, lekarne itd.) in popolnoma zasedenim soseskam s kapitalskimi donosi v srednjem razponu 6 % matthews.com matthews.com. Spodnja črta – malopremičninski trg v Columbusu je močan in kaže, da bo tak tudi ostal, saj omejena nova ponudba in stalno povpraševanje tako nacionalnih kot lokalnih trgovcev ohranjata zasedenost in najemnine v porastu.
Industrija in logistika – še vedno izjemno vroče: Industrijski trg osrednjega Ohia v zadnjih letih cveti in še naprej raste. Columbus je logistično središče (včasih imenovano “križišče Ohia”), ki privablja skladišča, distribucijske centre in zdaj tudi visokotehnološko proizvodnjo. Po gradbenem razcvetu so industrijske praznine konec leta 2024 na kratko narasle na približno 9,0 %, a je povpraševanje ujelo korak – do 2. četrtletja 2025 je praznina padla na 8,2 % in se še naprej zmanjšuje cushmanwakefield.com. Veliki novi objekti podjetij, kot so Amazon, FedEx, Dollar Tree in drugi, so bili hitro oddani v najem. Neto absorpcija ostaja pozitivna, kar odraža potrebo podjetij po prostoru za oskrbo rastoče potrošniške baze v regiji. Ker je Columbus oddaljen en dan vožnje s tovornjakom od 60 % ameriškega prebivalstva, podjetja še naprej vlagajo v skladišča tukaj. Razvojni tok ostaja aktiven v ključnih logističnih koridorjih (območja, kot so letališče Rickenbacker, Groveport in zahodni Columbus/Hilliard). Kljub temu so višje obrestne mere nekoliko ohladile špekulativno industrijsko gradnjo v primerjavi z divjim tempom v letih 2021–22. Rast najemnin za industrijske prostore je močna (v zadnjem času srednje do visoke enomestne številke letno) zaradi močne konkurence za sodobne distribucijske objekte.
Razvoj z mešano rabo: Še en opazen trend je porast projektov z mešano rabo, ki združujejo pisarne, stanovanja, trgovine in zabavo – model, ki so ga v preteklih letih ponazorili Arena District in Bridge Park v Dublinu. V središču Columbusa je v teku prenova Scioto Peninsula, ki bo prinesla nova stanovanja, pisarniške prostore, hotel in izboljšave parka v bližini muzeja COSI. Prav tako se območje Crew Stadium (Astor Park) preoblikuje z apartmaji in poslovnimi prostori. Ta središča z mešano rabo ustrezajo željam mladih strokovnjakov in starejših za peš dostopna okolja “živi-delo-uživaj”. Mestno jedro Columbusa, ki se je dolga leta osredotočalo na pisarne, zdaj doživlja premik: Komisija za središče mesta je spodbudila pretvorbo pisarn v stanovanja za nekatere zastarele stolpnice, da bi ustvarili več stanovanj in večji obisk po delovnem času. Ker je zasedenost stanovanj v središču mesta že približno 87 % columbusceo.com, je verjetno pričakovati še več stanovanjskih projektov, kar bi lahko še dodatno poživilo mestno jedro in podprlo trgovino ter gostinstvo. Na splošno je obeti za komercialne nepremičnine v Columbusu mešani, a na splošno pozitivni: industrija in trgovina cvetita, pisarniški prostori se počasi pobirajo, novi razvoj pa je osredotočen na strateško rast z mešano rabo.
Najemni trg in dostopnost stanovanj
Najemnine strmo rastejo, poceni stanovanj skoraj ni več: Columbus je bil zgodovinsko gledano dostopen najemni trg, a se to hitro spreminja. V letih 2024–2025 se je rast najemnin umirila v primerjavi z dvoštevilčnimi skoki med pandemijo, a ostaja občutna. Srednja zahtevana najemnina v Columbusu je zdaj približno 1.350 $ na mesec rent.com. To je približno 500 $ več kot leta 2019, kar pomeni, da so najemnine v šestih letih poskočile za ~58 % rent.com. Takšne podražitve pritiskajo na proračune najemnikov – če je bilo pred nekaj leti za 800–900 $ mogoče dobiti spodobno stanovanje, so zdaj najemi pod 1.000 $ skoraj izginili. Pravzaprav je le 5 % najemnih stanovanj v Columbusu na trgu pod 1.000 $, kar je manj kot 12,8 % leto prej rent.com rent.com. To je še slabše od državnega povprečja (~7,5 % oglasov pod 1.000 $) rent.com. Preprosto povedano, najemnin pod štirimestno številko v Columbusu skoraj ni več, saj na trg prihajajo novejša luksuzna stanovanja, lastniki starejših enot pa zvišujejo cene zaradi velikega povpraševanja.
Prazna stanovanja in nova ponudba: Kljub porastu najemnin je število prostih najemnih stanovanj še vedno zelo nizko – klasično neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem. Ocenjuje se, da je stopnja praznih stanovanj v metropolitanskem območju Columbusa okoli 5 % ali nekoliko manj konec leta 2024 colliers.com, kar je strožje kot v mnogih primerljivih mestih. Večino zadnjega desetletja se je stopnja praznih stanovanj v Columbusu gibala med 5–7 %, dosegla pa je rekordno nizke vrednosti okoli 2022–23, ko je za kratek čas padla pod 5 % zaradi povpraševanja po stanovanjih po COVID-u cushmanwakefield.com. Rahlo se je zvišala, ko je bilo v letih 2023–24 odprtih na tisoče novih enot, vendar je absorpcija ostala zdrava. Investitorji so bili aktivni: približno 9.000 večstanovanjskih enot je v gradnji po vsej regiji (približno 4 % obstoječe zaloge) mmgrea.com mmgrea.com. Ključna območja rasti vključujejo Downtown/Short North (več kot 1.500 enot v izgradnji), Delaware County (1.700+ enot, npr. okoli Polariusa) in Upper Arlington/OSU območje (~1.900 enot) mmgrea.com. Ta val novih stanovanj je povzročil, da se je stopnja zasedenosti rahlo znižala s 93,7 % konec leta 2023 na predvidoma ~93,4 % do konca 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Vendar pa se zdaj začenja manj projektov zaradi višjih stroškov gradnje in obrestnih mer mmgrea.com. Posledično analitiki po letu 2025 pričakujejo, da bo rast ponudbe upočasnjena, kar bo verjetno še dodatno zaostrilo trg. Status Columbusa kot rastočega tehnološkega in finančnega središča ter pritok delovnih mest v proizvodnji pomenita, da bo povpraševanje po najemnih stanovanjih ostalo močno. Najemniško populacijo v mestu dodatno povečujejo prisotnost univerze Ohio State (s približno 60.000 študenti, od katerih jih veliko živi izven kampusa) in mladi strokovnjaki, ki se selijo iz dražjih regij.
Kriza dostopnosti: Slaba stran tega vročega najemniškega trga je vse hujša kriza dostopnosti. Plače ne sledijo dvigom najemnin, kar vodi v večje finančno breme za najemnike. Približno 48 % gospodinjstev najemnikov v Columbusu zdaj za najemnino porabi več kot 30 % dohodka rent.com – delež, ki se je v zadnjih letih močno povečal. Največje pomanjkanje je na spodnjem delu trga: Columbus se sooča z ocenjeno vrzeljo 52.700 dostopnih stanovanjskih enot za najemnike z nizkimi dohodki rent.com. Veliko najemnikov z nižjimi dohodki je ujetih v starejše najemne pogodbe ali subvencionirane enote; dejansko je manj kot 5 % trenutnih oglasov pod 1.000 $, vendar približno 40 % vseh najemnikov v Columbusu še vedno plačuje manj kot 1.000 $ (ker so si zagotovili starejše cene ali prejemajo pomoč) rent.com. Toda ta delež je bil pred desetletjem 74 % rent.com – kar jasno kaže, koliko dostopnih enot je izginilo. Soseske blizu središča mesta imajo najvišje stopnje bremena najemnin (in tudi nekatere najvišje zgodovinske stopnje izselitev). Pomembno je, da zakonodaja Ohia določa brez nadzora najemnin in omejeno zaščito najemnikov rent.com, zato lahko najemodajalci ob obnovi najemne pogodbe prosto zvišujejo najemnine.
Mesto in država se odzivata z različnimi pobudami: Columbus je ustanovil Sklad za dostopna stanovanja, kot omenjeno pa so volivci odobrili velike stanovanjske obveznice za financiranje gradnje stanovanj z omejenimi dohodki axios.com ahaco.org. Mesto si prizadeva tudi za reforme prostorskih aktov, da bi omogočilo več stanovanj, dvojčkov in gradnjo “manjkajočega srednjega” segmenta brez posebnih dovoljenj, s čimer bi nadomestili zastarele predpise, ki so oteževali gradnjo česarkoli razen enodružinskih hiš rent.com. Te spremembe naj bi omogočile večjo ponudbo stanovanj, zlasti znotraj obstoječih območij. Poleg tega je Ohio sprejel Zakon o varčevalnih računih za prve kupce stanovanj (sprejet leta 2022), ki omogoča davčno ugodne račune za polog, da bi najemnikom pomagali postati lastniki – čeprav bo učinek verjetno postopen.
Naložbe v večstanovanjske nepremičnine in napovedi: Za vlagatelje so večstanovanjske nepremičnine v Columbusu privlačne zaradi razmeroma dostopnih cen in stabilne rasti najemnin. Kapitalski donosi za stanovanjske komplekse so tu višji kot na obalnih trgih (pogosto v razponu 5–6 % za stabilizirana sredstva), kar omogoča dober denarni tok. Obseg naložb se je v letu 2023 zmanjšal zaradi višjih obrestnih mer (obseg prodaje je padel za približno 31 % v primerjavi z letom 2022) mmgrea.com, vendar se je v letu 2024 povečal, ko so kupci prilagodili pričakovanja. Nacionalna podjetja in REIT-i so bili dejavni pri nakupu novih primestnih vrtnih stanovanj in srednje visokih projektov v središču mesta. Rast najemnin v Columbusu je v bližnji prihodnosti ocenjena na približno 3–4 % letno mmgrea.com – hitreje kot ameriško povprečje – zahvaljujoč močnemu trgu dela in relativni dostopnosti za novince. Do konca leta 2025 in naprej, ko se bo upočasnila gradnja novih objektov, bi se lahko zasedenost ponovno povečala v območje srednjih 95 %, kar bi povzročilo nadaljnji pritisk na rast najemnin. Vendar pa so dolgoročno zvišanja najemnin, ki presegajo rast dohodkov, nevzdržna, zato se lahko trg sčasoma ohladi na zmernejše rasti (~2–3 % letno), če bo rast plač zaostajala. Skratka, najemniški sektor v Columbusu ostaja vreden pozornosti – trenutno je to “trg najemodajalcev”, vendar obstaja nujna potreba po več dostopnih stanovanjih, da bo mesto ostalo prijazno do delovne sile.
Naložbene priložnosti in vroče točke
Razpoloženje vlagateljev: Columbus je pritegnil pozornost nepremičninskih vlagateljev po vsej državi kot trg z visoko rastjo in zmernimi stroški – pogosto je uvrščen med “vzhajajoče” trge na Srednjem zahodu. Njegova kombinacija rasti delovnih mest, pritoka prebivalstva in razmeroma nizkih vstopnih cen (v primerjavi z obalnimi mesti) ponuja močan potencial donosnosti naložb. Kot dokaz tega zanimanja so institucionalni vlagatelji (velika podjetja, REIT-i, iBuyers) v začetku leta 2025 kupili več kot 7 % vseh prodanih domov v Columbusu douglasandassociatesrealty.com, kar je pomemben delež (čeprav manjši kot na trgih Sunbelt). Tako lokalni “fix-and-flipperji” kot kupci iz drugih zveznih držav ciljajo na bolj dostopna okrožja Columbusa za enodružinske najeme in “value-add” preureditve. Stabilno gospodarstvo mesta (ki ga podpirajo vlada, Ohio State University in več sedežev podjetij s seznama Fortune 500, kot sta Nationwide in Cardinal Health) vlagateljem vliva zaupanje, da bo povpraševanje po stanovanjih ostalo močno tudi v času upada.
Soseske z visokimi priložnostmi: Nekatera od najboljših območij za donosnost naložb so tista v prehodu – z nizkimi začetnimi stroški in naraščajočimi najemninami/vrednostmi domov. Že smo izpostavili 43223 (Hilltop), kjer so se domovi, ki so jih pred nekaj leti lahko kupili za manj kot 100.000 $, močno podražili, saj se območje izboljšuje, kar prinaša dvomestno letno rast vrednosti brightinvestor.com. Podobno soseska Linden (severno-srednji Columbus) ponuja poceni nepremičnine in doživlja mestne naložbe v infrastrukturo in zmanjšanje kriminala, zaradi česar je špekulativna možnost za dolgoročno rast vrednosti. Na južni strani imajo območja okoli Parsons Avenue Corridor in Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) zgodovinske domove, ki jih prenavljajo, in nove gradnje na praznih parcelah – potencial za pomembno povečanje lastniškega kapitala ostaja. Za tiste, ki jih zanimajo najemne nepremičnine za dolgoročno lastništvo, soseske kot Northeast Columbus (43219) ponujajo dobro ravnovesje: povprečna najemnina za 2-sobno stanovanje je približno 1.150 $, kar je le ~26 % povprečnega dohodka na tem območju brightinvestor.com (zdrav razmerje najemnine glede na dohodek), območje pa je od leta 2018 zabeležilo več kot 6,5 % rast prebivalstva brightinvestor.com, kar kaže na stalno povpraševanje. Stopnja rasti vrednosti tam ~15 %/leto je bila izjemna brightinvestor.com.
Poleg mestnega jedra so prva obmestna naselja in oddaljena mesta prav tako privlačne tarče. Na primer, Whitehall in Reynoldsburg na vzhodni strani ponujata dobre donose pri oddajanju in imata koristi od rasti, ki se širi iz Columbusa. Delaware County na severu, ena najhitreje rastočih okrožij v Ohiu, ima nova naselja, ki nastajajo – vrednosti zemljišč in domov tam stalno rastejo, a imajo še prostor za rast, saj se razvoj nadaljuje. Z Intelom in drugimi podjetji, ki prihajajo v Licking County, mesta kot so Johnstown, Newark, Heath in Pataskala že beležijo povečano povpraševanje po stanovanjih (in nakupe investitorjev, ki pričakujejo prihodnjo rast). Na zahodu bi se lahko London in West Jefferson (Madison County) v naslednjem desetletju razvila v predmestja za dnevne migrante v Columbus, kar predstavlja dolgoročnejše priložnosti.
Donosi in tveganja: Investitorji v Columbusu so v preteklosti uživali zanesljiv denarni tok – razmeroma visoke kapitalske donose – vendar so se z rastjo cen donosi nekoliko zmanjšali. Tipična enodružinska najemnina v delavski soseski Columbusa lahko še vedno doseže približno 7–8 % kapitalskega donosa, kar je privlačno, vendar se je konkurenca za takšne nepremičnine povečala. Medtem morajo biti fliperji in prenovitelji bolj izbirčni, saj višje obrestne mere pomenijo dražje stroške lastništva. Dobra novica: povpraševanje kupcev po prenovljenih začetnih domovih je močno, zato se dobro izvedeni flipi v segmentu pod 300.000 $ običajno hitro prodajo. Razvojne priložnosti so prav tako številne: prizadevanja mesta za več stanovanj bi lahko odprla možnost za spremembo namembnosti za vrstne hiše, ADU-je (dodatne bivalne enote) in manjše večstanovanjske projekte na območjih, kjer to prej ni bilo dovoljeno. Prilagodljiva ponovna uporaba je še ena možnost – npr. manjše poslovne stavbe ali skladišča v urbanem Columbusu, ki se preurejajo v lofte ali mešano rabo.
Glavna tveganja, na katera je treba biti pozoren, vključujejo okolje obrestnih mer (ki vpliva na stroške financiranja in kupno moč investitorjev) ter možnost recesije, ki bi lahko ohladila povpraševanje. Vendar pa je Columbus zaradi raznolikosti industrij nekoliko zaščiten. Investitorji so na splošno optimistični glede Columbusa v obdobju 3–5 let in pričakujejo nadaljnjo rast najemnin in vrednosti, še posebej, ko bodo veliki projekti (Intel itd.) začeli zaposlovati. Kot je dejal en lokalni nepremičninski agent: »Podjetja vidijo konkurenčno prednost v Columbusu in želijo biti tukaj – in enako velja za investitorje« columbusregion.com columbusregion.com. Na splošno Columbus ponuja rodovitna tla za naložbe v nepremičnine, s priložnostmi od preprodaje stoletnih hiš v prenavljajočih se urbanih koridorjih do gradnje novih najemnih skupnosti na rastočih obrobjih metropole.
Ključni gospodarski dejavniki, ki vplivajo na nepremičnine
Več makroekonomskih dejavnikov poganja nepremičninski trg v Columbusu do novih višin:
- Rast prebivalstva: Preprosto povedano, več ljudi = večje povpraševanje po stanovanjih. Metropolitansko območje Columbusa (približno 2,3 milijona prebivalcev) je v zadnjih letih dodajalo približno 50–60 ljudi na dan s kombinacijo selitev zaradi zaposlitve in naravne rasti spectrumnews1.com. To je približno 10.000+ novih prebivalcev na leto. Columbus je zdaj drugo najhitreje rastoče metropolitansko območje na Srednjem zahodu (za Indianapolisom) in naj bi do leta 2050 pridobil še 700.000 ljudi rent.com. Ta stalna rast je temelj za potrebo po novih domovih, stanovanjih in trgovinah. Pomembno je, da rast regije ni kratkoročen razcvet, temveč dolgoročen trend – tudi v 2010-ih je Columbus rasel, medtem ko so se nekatera druga mesta v Ohiu krčila. Raznolik dotok mladih strokovnjakov, družin in priseljencev povečuje povpraševanje po stanovanjih v celotnem spektru.
- Trg dela in širitev podjetij: Močno ustvarjanje delovnih mest je temelj moči nepremičninskega trga v Columbusu. Stopnja brezposelnosti je okoli 4 % matthews.com, regija pa še naprej privablja velike delodajalce. Od leta 2021 je približno 195 podjetij izbralo Columbus za svojo lokacijo ali širitev columbusregion.com. Po podatkih uradnikov za gospodarski razvoj ti projekti predstavljajo 38 milijard dolarjev kapitalskih naložb in skoraj 28.000 novo napovedanih delovnih mest columbusregion.com. Zajemajo različne panoge: finance (npr. širitev velikega kampusa JPMorgan Chase v Columbusu), tehnologijo (Google in Facebook gradita ogromne podatkovne centre), trgovino/prehrano (Amazon in Dollar General z distribucijskimi centri) in seveda Intelove tovarne polprevodnikov. Intelove načrtovane tovarne čipov v vrednosti 20 milijard dolarjev v okrožju Licking (tik ob Columbusu) so najbolj izpostavljen primer – pričakuje se, da bodo neposredno zaposlovale 3.000 ljudi (in še veliko več v podpornih panogah), ko bodo v celoti operativne capitalcityrei.com. Čeprav se je časovnica Intelovega projekta podaljšala do leta 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, je že samo pričakovanje sprožilo naval na zemljišča in načrtovanje razvoja na vzhodni strani mesta. Še en velik projekt: skupno podjetje Honde in LG Energy gradi tovarne baterij nedaleč od Columbusa, kar dodatno krepi avtomobilski sektor osrednjega Ohia. Vsak večji delodajalec, ki pride ali se širi, pomeni preselitev zaposlenih, nove pogodbe za lokalna podjetja in povečano potrebo po stanovanjih.
- Infrastruktura in promet: Razvoj infrastrukture se tako odziva na rast kot jo tudi omogoča. Pravzaprav je bil Columbus uvrščen na #1 mesto v “Global Groundwork Index” revije Site Selection Magazine za leto 2025, ker učinkovito usklajuje infrastrukturne naložbe z gospodarsko rastjo columbusregion.com. Regija si je agresivno prizadevala za zvezna sredstva za projekte: nedavne subvencije financirajo širitev letališča (nov terminal na John Glenn Columbus International), nadgradnje v pristanišču Rickenbacker Inland Port in izboljšave avtocest, kot je križišče I-70/I-71 v središču mesta columbusregion.com. Ena izmed prelomnih pobud je LinkUS, načrt za uvedbo hitrega javnega prevoza z velikimi kapacitetami (linije hitrih avtobusov) na ključnih koridorjih, kot sta West Broad Street in Northwest Corridor do Dublina. Z izboljšanjem javnega prevoza in mobilnosti želi Columbus podpreti novo stanovanjsko in poslovno gradnjo ob teh poteh. Po mnenju lokalnega nepremičninskega agenta Shauna Simpsona bodo projekti, kot je LinkUS, “prinesli več gradnje, in kar je še pomembneje, več gradnje dostopnih stanovanj” v središče mesta in ob koridorjih capitalcityrei.com. Poleg tega Columbus vodi pogovore o predlagani 3C+D potniški železniški liniji, ki bi lahko prvič po desetletjih povezala Columbus z vlakom s Clevelandom in Cincinnatijem – dolgoročni projekt, ki bi lahko še dodatno povečal privlačnost osrednjega Ohia. Vsi ti infrastrukturni ukrepi – ceste, prevoz, komunalne storitve – povečujejo zmogljivost regije za rast, odpirajo nova območja za razvoj in pogosto zvišujejo vrednost nepremičnin (na primer, nepremičnine v bližini bodočih postaj javnega prevoza že vzbujajo zanimanje vlagateljev).
- Izobraževalne in raziskovalne ustanove: Prisotnost Ohio State University, ene največjih univerz v državi, je stalen gospodarski motor. OSU ne zaposluje le na tisoče ljudi (tudi v svojem priznanem Wexner Medical Center), temveč ustvarja tudi raziskave, zdravstveno varstvo in zagonsko dejavnost, ki vplivajo na nepremičninski trg. Leta 2020 je univerza razširila svoj zahodni kampus v “Inovacijsko četrt”, kjer nastajajo novi laboratoriji, pisarne in stanovanja za študente in mlade strokovnjake, kar še dodatno povezuje univerzo z mestom. Druge visokošolske ustanove (Columbus State, Capital University itd.) in veliko študentsko prebivalstvo (več kot 110.000 študentov v metropolitanskem območju) pomenijo stalno povpraševanje po najemnih stanovanjih in začetnih domovih, saj se diplomanti pogosto odločijo ostati v Columbusu.
- Kakovost življenja in stroškovne prednosti: Za razliko od obalnih trgov, kjer visoki stroški ljudi odvračajo, Columbus ponuja razmeroma cenovno dostopno (čeprav vse bolj omejeno) alternativo. Podjetja in delavci, ki se selijo iz dragih mest, najdejo nižji davki, cenejše nepremičnine in osrednjo lokacijo. Columbus se pogosto uvršča visoko na lestvicah “najboljših krajev za mlade strokovnjake” in “najboljših mest za tehnološke službe”. Ta pozitiven ugled privablja talente, kar posledično privablja delodajalce – to je vrl krog, ki koristi nepremičninam. Kulturne in rekreacijske dobrine – od uspešne umetniške scene v središču mesta in športnih ekip do sistema mestnih parkov – prav tako igrajo vlogo pri privabljanju novih prebivalcev. Preprosto povedano, Columbus je zdaj “kul” na način, kot morda ni bil pred 20 leti, in ta zaznava spodbuja povpraševanje po stanovanjih s strani novincev, ki iščejo urbano, a cenovno dostopno življenjsko okolje.
Povzetek: Gospodarski temelji Columbusa so zelo močni. Rast prebivalstva in delovnih mest spodbuja potrebo po stanovanjih hitreje, kot lahko ponudba sledi, izboljšave infrastrukture omogočajo nov razvoj, raznolika mestna ekonomija (državna uprava, univerze, sedeži podjetij, zdravstvo, finance, logistika in zdaj tudi tehnologija/proizvodnja) pa zagotavlja stabilno osnovo. Ti dejavniki nakazujejo, da bo nepremičninski trg v Columbusu verjetno ostal na vzpenjajoči se poti v prihodnjih letih, razen če ne pride do vsedržavne gospodarske krize.
Spremembe politike in prostorskega načrtovanja, ki vplivajo na razvoj
Prenova prostorskih aktov: Ena najpomembnejših lokalnih političnih potez je prva celovita prenova prostorskih aktov v Columbusu po več desetletjih. Mesto posodablja prostorske akte, da bi spodbudilo več stanovanjskega razvoja in poenostavilo postopke odobritev rent.com. Po starem aktu so bila velika območja Columbusa namenjena le enodružinskim hišam, za pridobitev dovoljenja za stanovanjske bloke ali večnamenske projekte pa je bil potreben dolgotrajen postopek za izjemo. Novi akt (ki je še v pripravi leta 2025) naj bi legaliziral gradnjo stanovanj z večjo gostoto na več območjih, omogočil gradnjo dvojčkov, vrstnih hiš in pomožnih stanovanjskih enot v tradicionalnih soseskah ter pospešil celoten postopek izdaje dovoljenj za gradnjo. Uprava župana Andrewa Gintherja poudarja, da so te spremembe ključne za reševanje pomanjkanja stanovanj in vprašanj dostopnosti. Columbus želi torej odstraniti regulativne ovire, da bi zasebni sektor lahko gradil več domov – še posebej “manjkajočo sredino” (stavbe z 2-4 enotami, manjša stanovanja), ki so lahko bolj dostopna kot velike enodružinske hiše ali luksuzni stolpiči. Ta razvojno naravnana politika naj bi v naslednjih nekaj letih pripeljala do večje gradnje na praznih zemljiščih, ustvarjalne ponovne uporabe praznih parcel in morda projektov z večjo gostoto ob prometnih linijah. Soseske pozorno spremljajo predloge, saj potekajo razprave o gostoti v primerjavi z značajem skupnosti, vendar je zagon na strani rasti.
Pobude za dostopna stanovanja: Mestna uprava Columbusa in okrožje Franklin sta se zavezala k doslej največjim finančnim vlaganjem v dostopna stanovanja. Volivci so leta 2022 odobrili obveznico v vrednosti 200 milijonov dolarjev, namenjeno dostopnim stanovanjem – to je največja tovrstna naložba v zgodovini mesta axios.com ahaco.org. Ta sredstva se uporabljajo kot posojila in nepovratna sredstva za razvijalce za gradnjo stanovanj z omejitvijo dohodka, ohranjanje obstoječih dostopnih enot (na primer z obnovo starejših kompleksov) in podporo programom lastništva stanovanj za kupce z nizkimi dohodki. Do leta 2024 je mesto s temi obveznicami pomagalo financirati tisoče enot columbus.gov. Na tej podlagi je župan Ginther predlagal novo obveznico za stanovanja v vrednosti 500 milijonov dolarjev za glasovanje leta 2024 10tv.com, ki bi, če bo sprejeta, močno pospešila prizadevanja za povečanje števila dostopnih stanovanj v naslednjem desetletju. Te obveznice se povezujejo z državnimi in zveznimi programi davčnih olajšav, da zapolnijo vrzeli v financiranju dostopnih projektov, ki jih trg sicer ne bi gradil. Vpliv na razvoj: videli bomo več stanovanjskih stavb z mešanimi dohodki, dostopna stanovanja ob javnem prevozu (pogosto ob načrtovanih koridorjih LinkUS) in morda zemljiške sklade ali modele najem-kot-nakup, ki dolgoročno ohranjajo dostopnost enot. Columbus uporablja tudi orodja, kot so davčne olajšave, da spodbuja razvijalce k vključitvi dostopnih enot v projekte po tržnih cenah (na primer, razvijalec lahko dobi 15-letno oprostitev davka na nepremičnine za novo stanovanjsko stavbo, če je 20 % enot oddanih po nižjih od tržnih cen). V naslednjih nekaj letih te politike ciljajo na ustvarjanje tisočev dostopnih najemnih stanovanj in stabilizacijo spodnjega dela najemnega trga, kar posredno koristi celotnemu trgu, saj preprečuje izseljevanje in brezdomstvo ob rasti mesta.
Spremembe na ravni države: Politike zvezne države Ohio prav tako vplivajo na nepremičnine v Columbusu. V zadnjih letih je Ohio uvedel program varčevalnih računov za prvič kupce stanovanj (ki omogoča do 5.000 $ letnih prispevkov brez davka za bodoče pologe prvih kupcev) za spodbujanje lastništva stanovanj. Država je tudi povečala financiranje Ohio Housing Finance Agency, ki nudi pomoč pri pologu in posojila z nizkimi obrestnimi merami. Čeprav to niso ukrepi, specifični za Columbus, pomagajo več najemnikom postati kupci, kar bi lahko nekoliko povečalo povpraševanje po vstopnih stanovanjih. Po drugi strani pa je sistem ocenjevanja davka na nepremičnine v Ohiu povzročil strmo povečanje ocenjenih vrednosti stanovanj (in s tem davkov) v letu 2023, zlasti v okrožju Franklin in okoliških okrožjih – nekateri so zabeležili 20–40 % skoke v vrednosti. To je povzročilo zaskrbljenost med lastniki stanovanj s fiksnimi dohodki. Odločevalci razpravljajo o morebitnih ukrepih za olajšanje ali spremembah pogostosti ponovnih ocenitev. Visoki davki na nepremičnine lahko vplivajo na dostopnost stanovanj in so nekaj, na kar je treba biti pozoren; kot je poudaril nepremičninski posrednik Shaun Simpson, naraščajoči davki in stroški zavarovanja pomenijo, da “cena stanovanja ni tako pomembna kot obrok”, ki ga morajo lastniki vključiti v svoj proračun capitalcityrei.com. Če bodo davki še naprej naraščali, bi to lahko nekoliko zavrlo cene ali vsaj povzročilo večjo previdnost kupcev pri dražbah.
Drugo področje so najemniška stanovanja in zakoni o najemnikih. Voditelji Columbusa so preučevali odloke za zaščito najemnikov (na primer zahtevo po daljšem obvestilu o zvišanju najemnine ali zagotavljanje pravne pomoči najemnikom, ki jim grozi izselitev). Čeprav Ohio preprečuje mestom uvedbo nadzora najemnin, narašča podpora ukrepom za pomoč najemnikom. Vsak pomemben nov lokalni odlok (na primer omejitev prijavnin ali obvezna registracija najemnih nepremičnin) bi lahko vplival na lastnike stanovanj na trgu.
Povzetek: politika se razvija v podporo hitri rasti Columbusa – na splošno z namenom omogočiti več razvoja in ublažiti negativne posledice izjemno vročega trga. Prenova prostorskih aktov in stanovanjske obveznice sta posebej pomembni; nakazujeta, da je Columbus zavezan rasti “navzgor, ne le navzven” in si prizadeva ohraniti dostopnost stanovanj ob naraščajočem povpraševanju. Te spremembe, skupaj z državnimi spodbudami, bi morale ustvariti okolje, kjer imajo razvijalci več priložnosti za gradnjo in kjer javno-zasebna partnerstva oblikujejo naslednji val nepremičninskih projektov v Columbusu.
Napoved in obeti: 2025 in naprej
Kaj čaka nepremičninski trg v Columbusu v naslednjih 3–5 letih? Po večini ocen je pričakovana smer stabilna rast in ne kakšen dramatičen razcvet ali zlom. Tukaj je povzetek strokovnih napovedi in podatkovno podprtih projekcij:
- Napovedi cen stanovanj: Stanovanjski analitiki napovedujejo nadaljnjo rast cen v Columbusu do konca desetletja, vendar zmerno. Projekcije Realtor.com in lokalni strokovnjaki pričakujejo, da bodo vrednosti domov v Columbusu v bližnji prihodnosti rasle za približno 3 % do 5 % na leto (leta 2025 verjetno na višjem koncu, okoli +4–6 %) capitalcityrei.com. To presega pričakovano nacionalno povprečje. Razlog: povpraševanje po stanovanjih v Columbusu bo ostalo močno zaradi rasti prebivalstva in delovnih mest, vendar bodo višje hipotekarne obrestne mere in večja ponudba ohranjali rast cen v vzdržnem razponu, ne pa pri 10 % ali več letno kot v nedavni preteklosti. Na primer, večjega “zloma” ni na obzorju – za razliko od sredine 2000-ih v Columbusu ni bilo množične špekulativne gradnje, standardi za posojila pa ostajajo trdni, zato ni balona, ki bi lahko počil. Tudi če bi ameriško gospodarstvo doživelo blago recesijo, bi se cene stanovanj v Columbusu morda začasno ustalile, vendar osnovno pomanjkanje stanovanj glede na rast zagotavlja dno. Konsenz napoved ene nepremičninske svetovalne družbe predvideva, da bodo cene stanovanj v Columbusu v naslednjih 5 letih kumulativno zrasle za približno 15–20 % (približno v koraku z inflacijo in rastjo plač) openpathinvestments.com. To pomeni, da bi bila hiša, vredna 300.000 $ danes, leta 2030 vredna okoli 345.000–360.000 $. Pomembno je, da bi morebitno prihodnje znižanje hipotekarnih obrestnih mer verjetno pospešilo rast cen zaradi večje kupne moči; nasprotno pa bi lahko, če bi obrestne mere presegle nedavne najvišje vrednosti, rast cen za nekaj časa upočasnila skoraj na nič, saj bi se dostopnost zmanjšala.
- Obseg prodaje in tržna aktivnost: Pričakuje se, da se bo prodajna aktivnost povečala v letu 2025 in kasneje. Glavni ekonomist Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov napoveduje približno 9-odstotno povečanje prodaje stanovanj v ZDA v letu 2025 columbusrealtors.com, ko se trg prilagaja višjim obrestnim meram in se pojavi več prodajalcev. V Columbusu, kjer ima veliko lastnikov izjemno nizke hipotekarne obrestne mere, bi lahko vsako znižanje obrestnih mer sprostilo več ponudbe. To že opažamo: v drugi polovici leta 2024 in v začetku 2025 se je zaloga povečala in kupci so se vrnili. Do leta 2025–2026 bi lahko Columbus znova dosegel skoraj rekordno letno prodajo stanovanj, če bo na voljo dovolj zaloge. Pri tem bo pomembna tudi gradnja novih domov – gradbeniki povečujejo gradnjo tipskih hiš v predmestjih, kot so Hilliard, Grove City in Westerville, da bi zadovoljili povpraševanje. Neznanka ostaja stanovanjska ponudba: za Columbus je bilo ocenjeno, da leta 2025 “zaostaja za 5.000 stanovanjskimi enotami” glede na trenutne potrebe spectrumnews1.com. Če bodo gradbeniki in ukrepi politike premostili to vrzel, bo prodaja cvetela; če ne, bo trajno pomanjkanje omejevalo prodajo pod potencialom in še hitreje dvigovalo cene. Na splošno pričakujte močno povpraševanje kupcev do leta 2028 s strani milenijcev (ki so zdaj v letih, ko ustvarjajo družine) in priseljevanja, edina omejitev pa bo, kaj je na voljo za nakup.
- Pregled trga najema: Najemniški sektor v Columbusu naj bi v prihodnjih letih ostal prijazen najemodajalcem. Pričakuje se, da bo stopnja prostih stanovanj ostala nizka (verjetno v območju 5 % ali manj), zaradi močne rasti zaposlovanja in upočasnitve dokončanja novih stanovanj po letu 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Neodvisne napovedi uvrščajo Columbus med vodilna mesta po rasti najemnin, in res je pričakovana rast najemnin približno 3–4 % letno vsaj do leta 2026 mmgrea.com. Do leta 2028 bi lahko mediana najemnine zlahka presegla 1.500 $, če se bodo ti trendi nadaljevali – čeprav bi takšno rast lahko omilila večja ponudba novih enot ali stagnacija rasti plač. Ena pozitivna novost: poudarek na dostopnih stanovanjih bi lahko začel prinašati rezultate okoli 2025–2027, kar bi dodalo več enot z omejenimi dohodki in nekoliko olajšalo stisko najemnikov z nizkimi dohodki. Zavezanost Columbusa k gradnji tisočev dostopnih enot bi lahko pomenila, da se bodo tržne najemnine sicer višale, a bo najnižji segment najemnega trga deležen nekaj olajšanja, kar bo preprečilo, da bi bili najranljivejši najemniki popolnoma izrinjeni. Poleg tega se v okolici Columbusa razvija več skupnosti Build-to-Rent (nove enodružinske hiše za najem), kar bo zagotovilo nove najemne možnosti za družine, ki ne morejo kupiti – ta trend povečuje ponudbo najemnih stanovanj na obrobju in bi lahko zmerno pomagal zadržati inflacijo najemnin pod nadzorom.
- Pregled poslovnih nepremičnin: Vsak poslovni segment ima svojo napoved:
- Pisarna: Pisarnaški trg v Columbusu se verjetno sooča s počasnim okrevanjem. Stopnja prostih pisarn bo morda ostala povišana v območju 18–20 % do leta 2025, nato pa se bo postopoma izboljšala proti ~15 % do leta 2028, ko bodo zastarele prostore preuredili in ko bodo podjetja, ki rastejo lokalno (kot so tehnološka podjetja in zdravstvene organizacije), zasedla sodobne prostore. Rast najemnin za pisarne bo verjetno stagnirala ali bila zelo nizka (~1 %/leto) v bližnji prihodnosti, saj se bodo najemodajalci osredotočali na zadrževanje in privabljanje najemnikov s popusti. Pričakujemo nekaj projektov preureditve pisarn v stanovanja v središču mesta do leta 2026, kar bo pomagalo zmanjšati prazne prostore in dodati stanovanja. Na splošno je pisarniški trg v Columbusu bolj zdrav kot v nekaterih večjih mestih (kot sta NYC ali San Francisco) zaradi nižjih stroškov in krajše kulture vožnje na delo – kar pomeni, da bo Columbus verjetno ušel najslabšemu delu pisarniške krize, a bo še vedno nekaj časa trg v korist najemnikov.
- Trgovina na drobno: Obeti so močni. Praznost trgovskih prostorov v Columbusu bi se lahko rahlo povečala z rekordno nizkih ravni, preprosto zato, ker res ne more pasti veliko nižje od približno 3 %. Toda nov razvoj trgovskih prostorov bo ostal previden. Ker prebivalstvo in dohodki rastejo, se zdi letna rast najemnin za trgovine v višini 2–3 % vzdržna. Do leta 2028 pričakujte več večnamenskih središč v rastočih predmestjih in morda oživitev starejših nakupovalnih središč z novimi koncepti. Columbus je pogosto testni trg za inovacije v trgovini na drobno (kot raznoliko, srednjeameriško mesto), zato bi lahko videli nove formate trgovin in izkustveno trgovino, ki ohranja sektor živahen. Če ne pride do večje recesije, ki bi zmanjšala potrošnjo, bi morali trgovski objekti v Columbusu uživati visoko zasedenost in veliko zanimanje vlagateljev (morda bomo celo videli nadaljnje zniževanje kapitalskih donosnosti za vrhunska sredstva, glede na stabilnost).
- Industrija: Industrijski razcvet se bo nadaljeval, čeprav morda ne več s tako vrtoglavo hitrostjo kot v zgodnjih 2020-ih. Columbus je zdaj na zemljevidu za velike proizvodne posle (Intelove tovarne v gradnji, sledijo napredni dobavitelji, itd.) poleg že uveljavljene logistične baze. Tako bodo povpraševani skladiščni/distribucijski prostori in tudi specializirani industrijski objekti (kot so tovarne čipov, raziskovalni in razvojni centri). Pričakujemo nove industrijske parke, zlasti ob koridorjih I-70 in I-71 ter blizu Rickenbackerja. Lahko pride do začasnega povečanja praznosti industrijskih prostorov, če bo hkrati dokončanih veliko špekulativnih projektov, vendar bi se glede na strateško lokacijo Columbusa ti prostori morali oddati v enem ali dveh letih. Rast najemnin za industrijske prostore bi se lahko umirila na približno 4–6 % letno (z nedavnih dvomestnih številk), saj se ponudba nekoliko ujame s povpraševanjem. Kljub temu bo do leta 2030 industrijski odtis regije bistveno večji kot danes – kar priča o vzponu osrednjega Ohia kot logistične in proizvodne velesile.
- Obzorje velikih projektov: Druga polovica 2020-ih bo zaznamovana z mega-projekti, ki bodo zaživeli. Intelove tovarne čipov naj bi delno začele obratovati okoli 2025–2026 (s polnim obratovanjem do 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Ko se bo to zgodilo, bo na tisoče visoko plačanih tehnoloških delavcev prišlo v mesto, kar bo verjetno dvignilo cene stanovanj, zlasti v severovzhodnem delu mesta, in spodbudilo gradnjo novih stanovanj na tem območju. Podobno bodo Hondine nove tovarne za električna vozila (pričakovani zaključek ~2026) prinesle delovna mesta predvsem severozahodno in jugozahodno od Columbusa. Tranzitne linije LinkUS bi lahko imele prvo BRT linijo v gradnji do 2025–26, če bo financiranje zagotovljeno, kar bi lahko spodbudilo razvoj ob teh koridorjih (npr. stanovanjska vozlišča v zahodnem in severovzhodnem Columbusu ob prihodnjih BRT postajah). V središču mesta bodo Scioto Peninsula in drugi večnamenski projekti (faze Peninsula, North Market Tower itd.) do leta 2026 dodali na stotine stanovanj in novih atrakcij, kar bo naredilo življenje v središču mesta bolj privlačno in morda povečalo povpraševanje po stanovanjih v etažni lastnini. Vsi ti projekti imajo skupno temo: povečujejo privlačnost in zmogljivost osrednjega Ohia, kar krepi nepremičninski trg.
- Tveganja in neznanke: Nobena napoved ni popolna brez omembe morebitnih izzivov. Naraščajoče obrestne mere ostajajo tveganje – če bi inflacija poskočila in bi hipotekarne obresti nepričakovano skočile v območje 8–9 %, bi to lahko zaustavilo nepremičninski trg (cene bi se lahko izravnale ali rahlo padle, dokler se kupci ne prilagodijo). Huda nacionalna recesija z večjimi izgubami delovnih mest bi lahko ohladila povpraševanje, čeprav Columbus zgodovinsko recesije prenaša bolje kot številne regije zaradi stabilne zaposlitvene baze v javni upravi in izobraževanju. Drug dejavnik so stroški gradnje – če se bodo stroški dela in materiala še naprej povečevali, bi to lahko upočasnilo gradnjo novih domov in potisnilo cene višje od napovedanih. Na strani politike, če bo prenova prostorskih aktov odložena ali oslabljena, bi se lahko Columbus soočil s težavami pri dodajanju dovolj stanovanj, kar bi še poslabšalo vprašanja dostopnosti. Nasprotno pa bi lahko neuspeh mesta in predmestij pri zagotavljanju infrastrukture za rast (ceste, komunalne storitve, šole) povzročil ozka grla, zaradi katerih bi bila določena območja manj zaželena. V skrajnem primeru bi lahko upoštevali malo verjetne neznanke, kot so drastične spremembe državne politike ali nepredvideni dogodki, vendar trenutno ni očitne grožnje na obzorju, ki bi lahko ogrozila trenutni zagon Columbusa.
Spodnja črta: Nepremičninski trg v Columbusu ob vstopu v leto 2025 je temeljno močan in usmerjen v rast. Pričakujte, da bodo cene stanovanj še naprej rasle z zdravo enomestno stopnjo, najemnine se bodo še naprej povečevale, čeprav bodo nekateri pritiski na dostopnost naslovljeni, komercialni razvoj pa se bo usklajeval z razvojem regije v večje in bolj dinamično metropolitansko območje. Kot je dejal eden od vodilnih na področju gospodarskega razvoja, Columbus “izvaja drzne poteze, pridobiva pomembne projekte in ostaja osredotočen na dolgoročno rast, ki dviguje celotno regijo” columbusregion.com. Za kupce stanovanj, vlagatelje in podjetja je Columbus, Ohio, trg, poln priložnosti – in naslednja leta bodo to le še potrdila.
Viri:
- Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
- Povzetek trga The Columbus Team / Columbus REALTORS® (julij 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
- Spectrum News – Zamuda projekta Intel in vpliv na stanovanjski trg (februar 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
- Capital City REI – Trendi trga v Columbusu 2025 (strokovni komentar) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
- Gospodarski razvoj regije Columbus (One Columbus) – Sporočilo za javnost (september 2025) columbusregion.com columbusregion.com
- Raziskava Rent.com – Poročilo o dostopnosti najemnin v Columbusu (november 2024) rent.com rent.com
- Matthews Commercial Research – Poročilo o maloprodaji v Columbusu za 2. četrtletje 2025 matthews.com matthews.com
- CBRE Raziskave – Columbus Office Figures Q2 2025 cbre.com cbre.com
- Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat Q2 2025 (Industrijsko) cushmanwakefield.com
- MMG Real Estate Advisors – Columbus 2024 Napoved za večstanovanjske nepremičnine mmgrea.com mmgrea.com
- BrightInvestor – Analiza najboljših sosesk v Columbusu 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
- Columbus Dispatch/CEO Magazine – Statistika središča Columbusa (pisarniška zasedenost itd.) columbusceo.com
- Mesto Columbus – Informacije o obveznicah za dostopna stanovanja 10tv.com
