- Hipotekarne obrestne mere v ZDA strmoglavile: Povprečne 30-letne hipotekarne obrestne mere so dosegle 11-mesečno dno (~6,35 %) zaradi naraščajočih stav na znižanje obrestnih mer Federal Reserve, kar je spodbudilo najmočnejši skok vlog za stanovanjska posojila v več kot štirih letih freddiemac.com. Kupci se previdno vračajo na trg, saj se stroški financiranja znižujejo.
- Stanovanjska stiska v Evropi: Voditelji EU opozarjajo, da “to ni le stanovanjska kriza… temveč socialna kriza,” in obljubljajo Načrt za dostopna stanovanja, saj so se cene stanovanj od leta 2015 zvišale za več kot 20 %, medtem ko je število gradbenih dovoljenj padlo za 20 % housing.ec.europa.eu. V Združenem kraljestvu je avgusta prišlo do najširšega padca cen v 18 mesecih, saj visoka inflacija in negotovost glede obrestnih mer zmanjšujeta povpraševanje kupcev reuters.com.
- Mešane razmere v Aziji – Indija navzgor, Kitajska navzdol: Cene stanovanj v Indiji naj bi letos poskočile za približno 6,3 % (hitreje od pričakovanj) zaradi premožnih kupcev, čeprav se ponudba dostopnih stanovanj zmanjšuje reuters.com reuters.com. Medtem pa stanovanjska kriza na Kitajskem vztraja – oblasti v Pekingu in Šanghaju so omilile omejitve za nakup stanovanj, da bi spodbudile povpraševanje reuters.com reuters.com, analitiki pa pričakujejo dodatne ukrepe za podporo stanovanjskemu trgu reuters.com.
- Bum na Bližnjem vzhodu: Nepremičninski trg v Abu Dhabiju je izjemno vroč – število transakcij je v 1. četrtletju 2025 poskočilo za 34,5 % gulfnews.com – podprto z globalnimi vlagatelji in projekti ekonomske vizije. Savdska Arabija je odobrila prelomni zakon, ki bo od leta 2026 odprl izbrane nepremičninske cone za lastništvo nepremičnin s strani tujcev cbnme.com, kar naj bi “utiralo pot pomembnim mednarodnim naložbam” cbnme.com.
- Divergenca v poslovnih nepremičninah: Industrijske in logistične nepremičnine ostajajo odporne (prazne skladiščne kapacitete so blizu zgodovinsko nizkih ravni, najemnine rastejo), trgovina/gostinstvo pa sta si opomogla, saj je hotelska zasedenost zdaj le še 0,6 % pod predpandemično ravnjo primior.com. Toda pisarniški trgi po svetu doživljajo težave: v ZDA so prazne pisarne dosegle rekordnih ~20 % reuters.com, evropski investicijski trg pa je obtičal v “‘deželi zombijev’… brez okrevanja, zablokirana sredstva, brez likvidnosti,” je opozoril eden od vodij skladov reuters.com.
- Luksuzni in prestižni segmenti kljubujejo gravitaciji: Nepremičnine višjega cenovnega razreda cvetijo kljub splošnemu upočasnjevanju. V Kolumbiji je nov luksuzni kompleks v Bogoti prodal 90 % enot pred-gradnjo po rekordnih cenah (več kot 6.000 $ na m²) – celo višje kot v prestižnih četrtih Ciudad de México ali Ria bloomberg.com. In po svetovnih prestolnicah trofejne nepremičnine (od razkošnih stanovanj do prestižnih pisarn) še naprej privabljajo kupce, ki iščejo varne naložbe.
Severna Amerika: Stanovanjski trg se prebuja ob optimizmu glede obrestnih mer
Stopnje ohlajanja krepijo razpoloženje na stanovanjskem trgu: V Združenih državah so se stroški hipotek močno znižali zaradi pričakovanj, da bo ameriška centralna banka končno znižala obrestne mere. Povprečna 30-letna fiksna hipoteka je padla na 6,35 % (najnižje od oktobra 2024), kar pomeni največji tedenski padec v enem letu freddiemac.com. »Hipotekarne obrestne mere gredo v pravo smer in kupci stanovanj so to opazili,« so zapisali analitiki pri Freddie Mac, saj so vloge za nakup stanovanj poskočile z najhitrejšo letno rastjo v štirih letih freddiemac.com. Ta padec stroškov zadolževanja – ki ga poganja 94-odstotna tržna verjetnost znižanja obrestne mere s strani Fed naslednji teden aljazeera.com – kupcem po dolgem poletnem zastoju prinaša kanček olajšanja.
Pojavlja se trg kupcev: Višje obrestne mere v začetku leta so ohladile dejavnost, zaradi česar so številni prodajalci prejeli malo ponudb. V nekaterih ameriških mestih primanjkuje kupcev stanovanj, kar prodajalce sili v znižanje cen ali celo v to, da umikajo nepremičnine iz ponudbe, s čimer se moč končno preveša na stran kupcev. Ponudba na nacionalni ravni ostaja omejena, a porast pritiskov na dostopnost (zaradi cen in obrestnih mer) je očitno omejil povpraševanje. Zdaj, ko je financiranje nekoliko cenejše, nepremičninski posredniki poročajo o ponovnem povečanju ogleda nepremičnin – a kupci ostajajo previdni zaradi gospodarskih prepirov, kot je vztrajna inflacija. »Stanovanjski trg očitno občuti učinke nenehne negotovosti,« je dejal Tarrant Parsons iz Kraljevega inštituta pooblaščenih ocenjevalcev (RICS) in izpostavil zaskrbljenost glede širših gospodarskih in fiskalnih obetov, ki »bremenijo razpoloženje« reuters.com. V Kanadi se nadaljujejo podobni trendi: na večjih trgih, kot je Toronto, so se prodaje v pozno poletje ustavile, saj so kupci čakali na znižanje obrestnih mer reuters.com.
Stres v poslovnih nepremičninah: Slika poslovnih nepremičnin v Severni Ameriki je razdeljena. Stanovanjski in industrijski objekti ostajajo stabilni – najemnine za večstanovanjske objekte v ZDA ponovno počasi rastejo, stopnja prostih skladišč pa ostaja blizu zgodovinsko nizkih vrednosti okoli ~6-7 % primior.com. Toda pisarniški sektor je v dobro dokumentirani krizi. Delo na daljavo in hibridno delo sta povzročila, da je stopnja praznih pisarn v ZDA dosegla 20,7 % na nacionalni ravni (rekordno visoko) reuters.com, tehnološka središča, kot je San Francisco, pa beležijo osupljivih 27,7 % praznih pisarn – trikrat več kot pred pandemijo reuters.com. Tudi v središču New Yorka je skoraj 23 % pisarn praznih reuters.com. Ta presežek neizkoriščenih delovnih prostorov »povzroča hude gospodarske šoke« v mestih reuters.com, zmanjšuje vrednost nepremičnin in obremenjuje regionalne banke, izpostavljene pisarniškim posojilom. Lastniki, ki se soočajo z zapadlostjo dolgov, se morajo spopasti z 290 milijardami dolarjev pisarniških hipotek, ki zapadejo do leta 2027, ob višjih stroških refinanciranja reuters.com. V tem zahtevnem okolju se številni lastniki in posojilodajalci zatekajo k podaljšanjem ali prestrukturiranjem, da bi se izognili neplačilom. Ena svetla točka: v teku je »beg v kakovost« reuters.com, saj se podjetja selijo v najkakovostnejše stavbe (ki ohranjajo višjo zasedenost in najemnine), medtem ko starejše pisarne propadajo. Kljub temu je splošna napoved previdna – analitiki iz industrije pravijo, da bo okrevanje pisarniškega trga dolgotrajno in neenakomerno, odvisno od širših trendov vračanja v pisarne in gospodarske stabilnosti.
Evropa: stanovanjska kriza in zastoj naložb
Dostopnost stanovanj na prelomni točki: Evropa odkrito priznava izredne razmere glede dostopnosti stanovanj. V svojem govoru o stanju v Uniji 10. septembra je predsednica Evropske komisije Ursula von der Leyen izrazila obžalovanje, da je za preveč Evropejcev »dom postal vir tesnobe« namesto varnosti housing.ec.europa.eu. Opozorila je, da so se stroški stanovanj zvišali za več kot 20 % od leta 2015, medtem ko je gradnja novih domov močno zaostajala (število gradbenih dovoljenj se je v petih letih zmanjšalo za 20 %) housing.ec.europa.eu. »To je več kot stanovanjska kriza – to je socialna kriza … ki trga evropsko socialno tkivo,« je opozorila von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruselj namerava do konca leta predstaviti prvi evropski načrt za dostopna stanovanja, katerega cilj je olajšati pravila o državni pomoči za podporo stanovanjem, zmanjšati birokracijo pri novih gradnjah in celo regulirati kratkoročne najeme, ki zmanjšujejo ponudbo housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Sklican bo vseevropski stanovanjski vrh, da bi to vprašanje postavili na vrh dnevnega reda housing.ec.europa.eu.
Na terenu že več evropskih držav beleži popravke cen. Britanski trg nepremičnin se je občutno ohladil pod težo 14 zaporednih dvigov obrestnih mer Bank of England. Avgusta so cene stanovanj v Združenem kraljestvu zabeležile najobsežnejši padec v letu in pol, kaže raziskava RICS reuters.com. Povpraševanje novih kupcev in obseg prodaje sta padla na najnižjo raven po sredini leta 2020 reuters.com. »Ker povpraševanje kupcev popušča in dogovorjene prodaje upadajo, trg nepremičnin očitno občuti učinke nenehne negotovosti,« je dejal analitik RICS Tarrant Parsons in poudaril, da dvomi glede gospodarstva in prihodnje poti obrestnih mer spodkopavajo zaupanje reuters.com. Trdovratna inflacija (UK CPI ~6,7 % avgusta) in naraščajoči stroški hipotek so raztegnili dostopnost do skrajnosti – kupna moč tipičnega britanskega kupca se je tako zmanjšala, da se pričakuje skok najemnin (neto +27 % anketiranih cenilcev pričakuje višje najemnine, saj potencialni kupci ostajajo ujeti v najemu) reuters.com. Drugod Nemčija – največje gospodarstvo EU – prav tako občuti bolečino: število transakcij z nepremičninami se je upočasnilo in cene so padle za približno 6 % od vrha, zaradi česar Berlin razmišlja o spodbudah za kupce. Švedska, Irska in druge države, ki so v času pandemije beležile velike dobičke, so prav tako v letu 2025 ob višjih stroških obresti zabeležile znižanje cen.Naložbeni trg “dežele zombijev”: Na trgu poslovnih nepremičnin v Evropi je pričakovano okrevanje ostalo šibko. Po hudem padcu v letih 2020–2022 je zgodnji optimizem za leto 2025 zamenjala kruta realnost – transakcije so obstale blizu najnižjih ravni v zadnjem desetletju, saj so kupci in prodajalci še vedno daleč narazen glede cen. Do drugega četrtletja 2025 je čezmejno vlaganje v nepremičnine v Evropi/Bližnjem vzhodu/Afriki padlo za približno 20 % na letni ravni, kar je najslabše v zadnjem desetletju reuters.com. Veliko poslov je na čakanju, razen če prodajalci pristanejo na popuste. “Imamo ‘deželo zombijev’… ni okrevanja, obstale naložbe, likvidnost se ne vrača,” je povedal Sebastiano Ferrante, vodja evropskih nepremičnin pri velikanu skladov PGIM, ki je opisal zastali trg reuters.com. Potencialni kupci so previdni zaradi šibke gospodarske rasti in privlačnejših donosov drugje (zbiranje sredstev za zasebni kredit zdaj v Evropi močno prehiteva nepremičnine) reuters.com.
Stres je najbolj viden v segmentih pisarn in maloprodaje. Nemčija je na primer v prvi polovici leta 2025 zabeležila še en 2-odstotni padec prodaje poslovnih nepremičnin reuters.com, ikonične nepremičnine, kot je problematični nebotičnik Trianon v Frankfurtu, pa so na voljo za prisilno prodajo kot preizkus zanimanja trga reuters.com. Vrednosti sekundarnih pisarn in starejših nakupovalnih središč so upadle, celo v dinamičnih sektorjih, kot so podatkovni centri, se je rast ohladila reuters.com. Kljub temu obstajajo posamezne svetle točke: dobro oddane logistične objekte in portfelje najemnih stanovanj povpraševanje še vedno ohranja, saj vlagatelji stavijo na strukturno podhranjene segmente reuters.com. Najkakovostnejše (“trofejne”) poslovne stavbe na najboljših lokacijah v mestih prav tako ohranjajo vrednost – njihova stopnja praznih prostorov je bistveno nižja (pogosto za 5 odstotnih točk pod tržnim povprečjem), najemnine za najboljše prostore pa še vedno rastejo primior.com. “V nekaterih delih trga je okrevanje že v polnem teku… vendar pa obstajajo nepremičnine, ki niso priljubljene, z skoraj nič likvidnosti in še več bolečine prihaja,” je opozorila Cecile Retaureau iz investicijske enote Phoenix Group in poudarila, da bo evropsko okrevanje zelo neenakomerno reuters.com.Azijsko-pacifiška regija: Kitajska v zastoju, Indija v vzponu
Kitajska sprošča omejitve na nepremičninskem trgu: Nekoč neustavljiv nepremičninski sektor Kitajske ostaja ključno šibko mesto njenega gospodarstva, ki je zdaj v večletnem upadu, zaznamovanem s krizami dolgov razvijalcev in upadanjem zaupanja kupcev. Z namenom spodbuditi povpraševanje po stanovanjih so oblasti v največjih mestih začele rahljati stroga pravila nakupa. Konec avgusta je Šanghaj omilil omejitve, tako da lahko upravičene družine (in celo samski odrasli, ki so zdaj obravnavani kot družine) kupijo več kot eno stanovanje v primestnih območjih zunaj zunanjega obroča reuters.com. Peking je sprejel podobne ukrepe, na primer dovolil, da se samske osebe kvalificirajo kot prvi kupci – kar je del širšega premika politike za spodbujanje prodaje. Ti lokalni ukrepi so sledili pozivom centralne vlade k podpori »razumnih« stanovanjskih potreb. Do zdaj je bil učinek skromen: podatki za september (ki bodo kmalu objavljeni) naj bi pokazali rahlo povečanje prodaje v velikih mestih, vendar so cene na nacionalni ravni še vedno pod pritiskom. Odločevalci so nakazali, da prihaja še več pomoči – kitajsko finančno ministrstvo je ta teden zatrdilo, da je na voljo »dovolj prostora« za fiskalno podporo in da so tveganja zaradi nepremičninske krize obvladljiva, kar namiguje na morebitno novo porabo ali stanovanjski stimulans reuters.com reuters.com. Trgi spremljajo tudi Ljudsko banko Kitajske, ki je znižala hipotekarne obrestne mere in bi jih lahko še dodatno znižala, če bi znižanje obrestnih mer v ZDA zmanjšalo pritisk na juan reuters.com. Cilj je zagotoviti mehek pristanek: uradniki želijo stabilizirati cene stanovanj in razpoloženje brez ponovnega sprožanja špekulativnega balona. Ker so nekateri veliki razvijalci v postopku prestrukturiranja (in je Country Garden za las preprečil neplačilo), je obnova zaupanja ključnega pomena. Trajnejši preobrat se morda ne bo zgodil pred letom 2025 – napovedi S&P kažejo, da bi lahko kitajska prodaja nepremičnin dosegla dno v drugi polovici 2025, ko bo zaloga v mestih porabljena bloomberg.com.
Indijski stanovanjski vzpon in strahovi glede dostopnosti: Nasprotno pa indijski nepremičninski trg doživlja živahen vzpon – vendar tak, ki prinaša tudi svoje skrbi. Nova anketa Reutersa med nepremičninskimi strokovnjaki ugotavlja, da bodo cene stanovanj v Indiji v letu 2025 zrasle za 6,3 % in v letu 2026 še za 7,0 % reuters.com, kar presega tako lansko rast kot prejšnje napovedi. To pospeševanje poganja predvsem zgornji del trga: povpraševanje po prestižnih in luksuznih domovih v večjih mestih cveti, zahvaljujoč rastočim dohodkom premožnih in porastu naložb NRI (Indijcev, ki ne prebivajo v Indiji). Hkrati pa se je ponudba cenovno dostopnih stanovanj zmanjšala – Indija se danes sooča s pomanjkanjem približno 10 milijonov cenovno dostopnih domov, primanjkljaj, ki bi se lahko do leta 2030 potrojil, če se trenutni trendi nadaljujejo reuters.com. Rezultat je trg z dvema hitrostma. »Dobički so vse bolj skoncentrirani pri majhnem delu prebivalstva… tisti na spodnjem delu piramide so v slabšem položaju,« je opazil Ajay Sharma, generalni direktor Colliers India reuters.com. Poudaril je, da čeprav indijsko gospodarstvo hitro raste (7,8 % v zadnjem četrtletju) reuters.com, dohodki srednjega razreda stagnirajo, zaradi česar je lastništvo doma nedosegljivo za milijone urbanih migrantov. Mnogi so zato prisiljeni v najem, kar posledično mestne najemnine dviguje za 5–8 % letno – torej še hitreje kot splošna inflacija reuters.com. »Ker se dostopnost tako v središču kot v predmestjih zmanjšuje, več ljudi najema – in ker več ljudi najema, najemnine rastejo,« je pojasnil Sharma in opisal začarani krog reuters.com. Analitiki opozarjajo na dolgoročne posledice, če se razkorak v dostopnosti še poveča. »Po finančni preobrazbi nepremičninskega trga nismo izboljšali dostopnosti; poslabšali smo jo,« je dejal Pankaj Kapoor iz Liases Foras in poudaril, da se je povprečna starost kupca prvega doma v Indiji zvišala za več kot desetletje, iz zgodnjih 30-ih v sredino 40-ih let reuters.com. Da bi to rešili, so oblikovalci politik uvedli subvencije obrestnih mer za kupce prvega doma in spodbudili investitorje k več projektom srednjega razreda, a za zdaj »se trg močno nagiba k prestižnim domovom« in prizključuje kupce na vstopni ravni reuters.com.
Drugje v Azijsko-pacifiški regiji: Drugi nepremičninski trgi v regiji kažejo mešano sliko. Avstralija doživlja skromno oživitev v letu 2025 – po padcu lani cene stanovanj v Sydneyju in Melbournu znova rahlo rastejo, saj je centralna banka začasno ustavila dvigovanje obrestnih mer. Vendar pa visoka zadolženost gospodinjstev in stres zaradi hipotek v nekaterih območjih omejujeta rast. Japonska ostaja stabilna, s trdnim povpraševanjem po stanovanjskih in poslovnih nepremičninah (kar omogočajo izjemno nizke obrestne mere). Pisarnaški sektor v Aziji je na splošno v boljšem stanju kot na Zahodu, čeprav obstajajo žarišča šibkosti – npr. najemnine za pisarne v Hongkongu so pod pritiskom, saj kitajska podjetja zmanjšujejo prisotnost. Singapur in Seul izstopata; prodaja luksuznih stanovanj je bila pri obeh močna (Singapur je v tem četrtletju zabeležil rekordne prodaje penthousov), kar je spodbudilo nove ukrepe za ohlajanje trga, kot so višje dajatve za tujce. Po vsej regiji so vlagatelji zelo pozorni na gibanje obrestnih mer: če bodo ZDA in morda Evropa prešle v fazo zniževanja, bodo azijske centralne banke morda sledile, kar bi lahko okrepilo nepremičninsko dejavnost v letu 2026 zaradi cenejšega financiranja.
Bližnji vzhod: Magnet za naložbe – Zaliv v vzponu
Medtem ko se druge regije spopadajo z izzivi, so nepremičninski trgi na Bližnjem vzhodu – zlasti v Zalivu – sredi izjemnega razcveta. Visoki prihodki od nafte, prizadevanja za gospodarsko diverzifikacijo in naložbam naklonjene politike so skupaj močno spodbudili nepremičninske sektorje v ZAE in Savdski Arabiji.
Razcvet nepremičnin v Zalivu: Abu Dhabi in Dubaj še naprej beležita močne kapitalske prilive v nepremičnine. V Abu Dhabiju so nepremičninske transakcije v prvem četrtletju 2025 dosegle 25,3 milijarde AED (≈6,9 milijarde USD), kar je 34,5 % več kot leto prej, pri skoraj 6.900 poslih gulfnews.com. Uradniki to pripisujejo odporni ekonomiji emirata in njegovemu privlačnemu “trajnostnemu, luksuznemu življenju”, ki privablja tuje vlagatelje gulfnews.com. Na pomembnem industrijskem dogodku (IREIS 2025), ki je ta teden potekal v Abu Dhabiju, so bili lokalni strokovnjaki optimistični. “Zagon v nepremičninskem sektorju Abu Dhabija se še naprej pospešuje, saj širši nepremičninski trg ZAE beleži vse večje zanimanje vlagateljev,” je povedal Amer Al Ahbabi, predsednik uprave nepremičninskega podjetja v ZAE gulfnews.com. Investitorji poročajo, da so luksuzni projekti ob vodi in nove soseske z vilami razprodani, pogosto tujcem, ki si prizadevajo za Zlate vize. V Dubaju pa se po-pandemični razcvet nadaljuje – prodaja nepremičnin v letu 2025 je na poti do novih rekordov, pri čemer je udeležba mednarodnih kupcev še posebej visoka. Ključni segmenti, kot so prestižna obalna stanovanja in poslovne pisarne v prostih conah, doživljajo tekmovanja v ponudbah. Tako Abu Dhabi kot Dubaj sta sprejela tudi inovacije: od digitalnih nepremičninskih transakcij do preizkusov tokenizacije (kot so poudarili organizatorji IREIS), da bi pritegnili sodobne vlagatelje gulfnews.com.
Velike poteze Savdske Arabije: Kraljevina Savdska Arabija je v okviru svojih reform Vizija 2030 pravkar sprejela prelomno spremembo politike: od leta 2026 bo dovolila tujim posameznikom lastništvo nepremičnin v določenih označenih območjih cbnme.com. To je revolucionaren korak za trg, ki je bil zgodovinsko zaprt za zunanje kupce (razen nekaterih programov prebivanja v razvojih podobnih Dubaju). Novi zakon, ki ga je odobrila savdska vlada pod vodstvom prestolonaslednika Mohameda bin Salmana, naj bi po besedah Rachel Sturgess, izvršne organizatorke Cityscape Global, »povzročil porast mednarodnega zanimanja in naložb« cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – ena največjih svetovnih konferenc o nepremičninah – bo novembra v Rijadu in bo te priložnosti predstavila občinstvu globalnih vlagateljev in razvijalcev. Lanski Cityscape v Dubaju je zabeležil 37-odstotno povečanje tuje udeležbe, pričakuje pa se, da bo izdaja v Rijadu leta 2025 še večja cbnme.com cbnme.com. Odprtje savdskega nepremičninskega trga poteka vzporedno z mega-projekti, kot je NEOM (500-milijardno futuristično mesto) in gradbenim razcvetom v Rijadu in Džedi. Opazovalci nepremičninskega trga pravijo, da bi Savdska Arabija lahko postala »naslednji ZAE« glede privabljanja globalnega kapitala, še posebej, če bo vzpostavila privlačne regulativne in davčne okvire v novih območjih. Že zdaj poročila kažejo, da veliki razvijalci iz ZDA, Združenega kraljestva, Kitajske in ZAE razmišljajo o vstopu na novo liberalizirani savdski trg cbnme.com.
Širši Bližnji vzhod in Severna Afrika: Po vsej regiji je nepremičninski trg na splošno na pozitivni poti v letu 2025. Katar uživa zagon po svetovnem prvenstvu – najnovejši podatki kažejo, da so nepremičninske transakcije v Dohi v začetku septembra dosegle 394 milijonov QAR (~108 milijonov USD) v enem tednu, kar odraža stalno aktivnost arabnews.pk. Egipt je sredi gospodarskih pretresov zaznal nepremičnine kot prednostno naložbo za domačine za zaščito pred inflacijo; razvijalci ponujajo podaljšane plačilne načrte, da bi izkoristili zadržano povpraševanje po stanovanjih. Cene stanovanj v Izraelu, ki so v zadnjih letih močno narasle, so se končno ustalile zaradi višjih obrestnih mer, vendar hudo pomanjkanje novih domov ohranja vrednosti visoke (kljub politični nestabilnosti). Turčija ostaja poseben primer: tuji nakupi (zlasti s strani Rusov, Irancev) so podpirali nepremičninski trg v Istanbulu, čeprav je vrednost lire močno padla; nove uredbe o državljanstvu z naložbo pa so nekoliko omejile to povpraševanje. Medtem nepremičnine v maloprodaji in gostinstvu v Zalivu doživljajo razcvet zaradi okrevanja turizma – operaterji nakupovalnih središč in hotelski REIT-i v Dubaju poročajo o visoki zasedenosti in rasti najemnin, kar spodbuja rekordno število obiskovalcev v letu 2025.
Latinska Amerika: padci in svetle točke
Nepremičninski trgi Latinske Amerike so imeli v marsičem zahtevno leto – visoke obrestne mere po vsej regiji so zmanjšale hipotekarno kreditiranje in ohladile prej vroče trge. Kljub temu pa v tem splošnem upočasnjevanju izstopajo presenetljivo odporna območja, zlasti v segmentu luksuznih nepremičnin.
Kolumbija – luksuz kljubuje upadu: Morda najbolj dramatičen primer prihaja iz Bogote, Kolumbija, kjer nova ultra-luksuzna stanovanjska soseska podira cenovne rekorde, čeprav širši kolumbijski trg nepremičnin upada. Projekt z imenom Quora je vrhunski kompleks s 202 stanovanji ter pisarnami in trgovinami, ki nastaja iz združitve več nepremičnin v premožnem okrožju. Čeprav je do dokončanja še tri leta, je več kot 90 % stanovanj že prodanih – vključno s penthousi velikosti 546 m² – po cenah okoli 24 milijonov kolumbijskih pesov na kvadratni meter (približno 6.100 $/m²) bloomberg.com. To je približno 33 % več od prejšnjega cenovnega rekorda v Bogoti in celo presega najvišje cene v bogatejših prestolnicah Latinske Amerike (za primerjavo: je dražje na m² kot luksuzna stanovanja v Polancu v Ciudad de México ali Ipanemi v Riu de Janeiru) bloomberg.com. Uspeh tega projekta izrazito »kljubuje razsutemu kolumbijskemu nepremičninskemu sektorju«, ki ga je sicer prizadela kriza financiranja gradnje in porast insolventnosti gradbenih podjetij v zadnjem letu. Prebivalci z visokimi dohodki, tako domači kot tuji, so se zgrnili v Quoro kot v varno naložbo in statusni simbol, kar nakazuje zaupanje v dolgoročno vrednost vrhunskih nepremičnin v Latinski Ameriki. Razvijalci v regiji se sklicujejo na primer Bogote kot dokaz, da povpraševanje na samem vrhu ostaja močno – če zgradiš nekaj resnično edinstvenega, bodo kupci prišli, tudi v času upada.
Regijski trendi: Zunaj takšnih enklav pa se številni latinskoameriški trgi stanovanj mehčajo. V Mehiki se je po razcvetu v času pandemije rast cen stanovanj v letu 2025 v realnih vrednostih ohladila zaradi inflacije in višjih obrestnih mer, čeprav območja, kot sta Ciudad de México in Guadalajara, še vedno beležijo zmerno rast. Brazilija je na prelomnici: centralna banka je začela zniževati obrestne mere (s stopnjo Selic, ki je septembra padla na 12,75 % s 13,75 %), kar bi moralo postopoma oživiti brazilski nepremičninski trg. Brazilski gradbeniki poročajo o večjem zanimanju kupcev, saj so hipotekarni krediti nekoliko bolj dostopni, analitiki pa pričakujejo, da se bo prodaja stanovanj povečala v letu 2026, če se bodo znižanja obrestnih mer nadaljevala. Čile in Peru sta v letu 2024 doživela padec cen zaradi recesije, a se zdaj zdi, da se razmere stabilizirajo. V Argentini, ki je zaradi svoje gospodarske nestanovitnosti skrajna izjema, so nepremičninske transakcije v letu 2025 skoraj zamrznile, saj kupci čakajo na izid volitev in morebitno dolarizacijo – nepremičnine so tam še vedno večinoma ovrednotene v ameriških dolarjih kot zaščita, kar jih naredi nedosegljive za večino domačinov.
Znaki oživitve: Na komercialni strani ima Latinska Amerika nekaj pozitivnega zagona. Industrijske nepremičnine (skladišča, logistika) v Mehiki cvetijo zaradi investicij v tovarne v okviru bližnjega preseljevanja proizvodnje; povpraševanje po sodobnih logističnih objektih vzdolž meje med ZDA in Mehiko ter v osrednji Mehiki presega ponudbo. Brazilski razcvet agroposlovanja spodbuja razvoj skladiščnih in distribucijskih nepremičnin v državah, kot je Mato Grosso. Maloprodajne nepremičnine, ki so imele težave med COVID-om, si opomorejo, saj se potrošnja izboljšuje – na primer, upravljavci nakupovalnih središč v Braziliji in Čilu poročajo, da se obisk in prodaja najemnikov vračata na ravni iz leta 2019. To privablja zanimanje tujih vlagateljev: prav ta teden je velik bližnjevzhodni državni sklad napovedal načrte za naložbo v portfelj nakupovalnih središč v Latinski Ameriki (z namenom nakupa sredstev po relativno nižji ceni, z upanjem na okrevanje).
Na splošno je obet za nepremičninski trg Latinske Amerike odvisen od makroekonomskih trendov. Če bo inflacija ukročena in se bodo obrestne mere še naprej zniževale (kot je vidno v Braziliji, Čilu itd.), bi lahko regija vstopila v bolj ekspanzivni nepremičninski cikel. Za zdaj so razvijalci previdni – osredotočajo se bodisi na zelo visoki razred (ki ostaja dobičkonosen) bodisi na nišno povpraševanje (kot je dostopno stanovanjsko gradnjo, kjer so na voljo državne subvencije). Toda kot kaže razcvet luksuznih stanovanj v Bogoti, se vsi deli trga ne premikajo enotno in vedno obstajajo žepi, kjer zaupanje – in cene – strmo naraščajo.
Afrika: Rast mest in nove priložnosti
Po vsej Afriki hitro urbanizacija in gospodarska rast v izbranih državah podpirata na splošno pozitivno nepremičninsko zgodbo, čeprav vztrajajo izzivi, kot so pomanjkanje stanovanj in visoki stroški financiranja. Več afriških mest je zdaj vroče točke za naložbe v nepremičnine, ki jih velja spremljati v letu 2025, zahvaljujoč rastočemu srednjemu razredu, izboljšanemu upravljanju in pritoku tujega kapitala.
Ključna mesta v vzponu: Nairobi, Kenija je eno takšnih središč. Pogosto ga imenujejo »Silicijeva savana« zaradi cvetoče tehnološke scene; prihod tehnoloških podjetij in strokovnjakov v Nairobi je spodbudil povpraševanje po sodobnih pisarnah in kakovostnih stanovanjih. Glavna poslovna okrožja, kot sta Westlands in Upper Hill, so pritegnila multinacionalna podjetja, kar je povečalo zasedenost pisarn razreda A. Na stanovanjskem področju so vrednosti nepremičnin v Nairobiju pokazale impresivno rast – v nekaterih primestnih območjih (npr. Athi River, Kitengela) so se cene stanovanj zvišale za približno 20 % na letni ravni, deloma zaradi nove infrastrukture in projektov dostopnih stanovanj, ki privabljajo kupce iz srednjega razreda estateintel.com. Kenijska vlada in banke aktivno podpirajo stanovanjsko gradnjo: 30 milijonov dolarjev velik sklad je nedavno vložila ena večjih bank za razširitev dostopa do hipotek za dostopna stanovanja kmrc.co.ke, nacionalni Stanovanjski sklad pa pomaga financirati nove enote. Podobno Lagos, Nigerija, najbolj naseljeno mesto na celini, še naprej beleži ogromno povpraševanje po nepremičninah. Kljub visokim obrestnim meram zaradi same velikosti prebivalstva Lagosa (več kot 20 milijonov) in gospodarske dinamike ostaja pritisk na ponudbo stanovanj. Luksuzne soseske, kot sta Ikoyi in Victoria Island, so med elito še vedno zelo cenjene – povprečne cene nepremičnin v Lagosu naj bi do leta 2025 dosegle približno ₦50 milijonov (okoli 65.000 $) na enoto za srednji razred stanovanj estateintel.com – medtem ko bolj dostopna območja na celini prav tako rastejo, saj se razvijalci osredotočajo na mlade strokovnjake estateintel.com. Vlada zvezne države Lagos uvaja spodbude za množično gradnjo stanovanj in razvoj novih mest (npr. območje prostotrgovinske cone Lekki spodbuja projekte z mešano rabo) estateintel.com.
Druga mesta, ki privabljajo pozornost vlagateljev, vključujejo Akro, Gana, kjer sta stabilno politično okolje in z nafto podprto gospodarstvo povzročila porast gradnje. Ocenjuje se, da bo vrednost trga nepremičnin v Gani dosegla približno GH¢533 milijard do leta 2025 (pri čemer večino predstavljajo stanovanjske nepremičnine) estateintel.com. Prestižni predeli Akre, kot sta East Legon in Cantonments, beležijo stalno povpraševanje po luksuznih stanovanjih s strani diaspore in izseljencev, medtem ko vlada spodbuja tudi dostopna stanovanja za rastoči srednji razred. Kigali, Ruanda je manjši trg, a izstopa po hitri rasti in inovativnem pristopu – mesto je pritegnilo vplivne vlagatelje s pobudami, kot je Green City Kigali, ki si prizadeva za gradnjo trajnostnih domov in se ponaša z donosnostjo najemnin nad 9–12 % pri stanovanjskih in trgovskih nepremičninah estateintel.com estateintel.com. In Johannesburg, Južna Afrika, finančna prestolnica celine, ostaja odporen: kljub gospodarskim težavam Južne Afrike so se praznine v najboljših poslovnih prostorih v Joburgu izboljšale na ~12 % v vrhunskih območjih, kot je Sandton estateintel.com, najemnine za industrijske prostore po mestu pa rastejo (~6 % letna rast za velike logistične prostore), saj se sektor e-trgovine in distribucije širi estateintel.com.
Celinske pobude: Obstaja tudi širša panafriška pobuda za reševanje stanovanjskega primanjkljaja in sprostitev potenciala nepremičninskega trga. Multilateralne institucije in vlade sodelujejo pri skladih za razvoj dostopnih stanovanj – na primer, kenijska KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) spodbuja nizkocenovno hipotekarno kreditiranje in je leta 2025 organizirala veliko konferenco o dostopnih stanovanjih kmrc.co.ke. Nigerija je nedavno uvedla hipotekarni program za diasporo, ki Nigerijcem v tujini omogoča lažje vlaganje v domove v domovini nidcom.gov.ng, Federalna hipotekarna banka Nigerije pa ponuja stanovanjska posojila z enomestno obrestno mero (približno 9,75 %) za spodbujanje domačega lastništva stanovanj naltf.gov.ng. Ti ukrepi so namenjeni mladi, rastoči populaciji, ki si želi lastništva stanovanj, a pogosto nima dostopa do kreditov. Če bodo uspešni, bi lahko postopoma zvišali stopnjo lastništva stanovanj in spodbudili gradnjo po vsej Afriki.
Tujci vlagatelji so pozorni: število zasebnih kapitalskih nepremičninskih skladov, usmerjenih v Afriko, se je povečalo, pri čemer se osredotočajo na vse od nakupovalnih središč v Zahodni Afriki do poslovnih parkov v Egiptu in logističnih centrov v Vzhodni Afriki. Na splošno je afriški nepremičninski trg v letu 2025 na pragu rasti, ki jo poganjata urbanizacija in naraščajoče naložbe. Kot je zapisano v enem izmed poročil industrije, bo ključ v osredotočanju na mesta z ugodno demografijo in politiko ter na sektorje, kot sta trgovina na drobno in industrija, ki lahko izkoristijo razvojno pot celine estateintel.com estateintel.com. Priložnosti je ogromno – a prav tako tudi dela, potrebnega za gradnjo stanovanj in infrastrukture za prihodnost.
Strokovni pogled in zaključne misli
Po vsem svetu je nepremičninski trg zgodba kontrastov v poznem letu 2025. Po eni strani umirjanje inflacije in premiki v denarni politiki prinašajo olajšanje – nikjer ni to bolj vidno kot v ZDA, kjer je možnost znižanja obrestnih mer že znižala hipotekarne obresti in ponovno prebudila nekaj optimizma med kupci freddiemac.com. Ta dinamika poudarja, kako tesno so usode stanovanjskega trga povezane z odločitvami centralnih bank. Kot je Michael Feroli, glavni ameriški ekonomist pri JPMorgan, komentiral glede stališča Fed-a, se zdi, da je pot najmanjšega odpora zdaj zgodnejše zniževanje obrestnih mer namesto kasnejšega aljazeera.com – premik, ki bi, če se uresniči, lahko bistveno spremenil nepremičninske trge v letu 2026.
Po drugi strani pa ostajajo strukturni izzivi zastrašujoči. Pomanjkanje ponudbe – bodisi dostopnih stanovanj v Indiji in Evropi ali kakovostnih pisarn na določenih lokacijah – povzroča neenakosti in »frustrirane možnosti«, če si izposodimo besede enega indijskega strokovnjaka za stanovanjsko problematiko reuters.com. Preobrat na trgu poslovnih nepremičnin, zlasti pri pisarnah, sili v boleče ponovno vrednotenje sredstev; izkušeni v industriji opozarjajo, da je ta proces še daleč od konca, saj je v letih 2024–2025 pričakovati še več prisilnih prodaj in refinanciranj reuters.com. A tudi tu je vidna prilagoditev: trgi se čistijo s pristopi »podaljšaj in pretvarjaj se«, v nekaterih mestih pa se začenjajo inovativne predelave odvečnih pisarn v stanovanja ali laboratorije za znanosti o življenju.
Morda je najjasnejši zaključek, da je nepremičninski trg izjemno lokalen in segmentiran. Vidimo, kako se luksuzni stanovanjski apartmaji v Bogoti prodajajo po rekordnih cenah bloomberg.com, medtem ko so začetna stanovanja v mnogih mestih za mlade družine nedosegljiva. Vidimo, da bližnjevzhodni razvijalci ne morejo graditi dovolj hitro, da bi zadovoljili povpraševanje, medtem ko ameriški stolpi s pisarnami samevajo na pol prazni. Za vlagatelje in oblikovalce politik to pomeni, da lahko splošne posplošitve zavedejo – vsak sektor in regijo je treba preučiti na podlagi lastnih temeljnih dejavnikov.
Nedavne naslovnice iz 12.–13. septembra 2025 to dihotomijo dobro zajamejo. Govorijo o vladah, ki hitijo reševati dostopnost stanovanj housing.ec.europa.eu, o finančnikih, kot je Brookfield, ki premeščajo portfelje (razmišljajo o prodaji študentskih nepremičnin v Evropi v vrednosti 1,9 milijarde evrov zaradi tveganj v sektorju) ainvest.com, in o spodbudnih znakih, kot so olajšave pri hipotekah in ponovno oživljajoči trgi v razvoju.Skratka, globalni trg nepremičnin krmari po toboganu cikličnih sprememb in strukturnega preoblikovanja. Ko vstopamo v zadnje četrtletje leta 2025, se v nekaterih krogih pojavlja previden optimizem – če se bodo obrestne mere res znižale, bi lahko leto 2026 prineslo splošno oživitev transakcij. Toda kot nas opominjata zadnja dva dneva novic, nepremičninski trg v letu 2025 ostaja pokrajina kontrastov: v enem segmentu cveti, v drugem dosega dno. Bistveno je ostati obveščen in prilagodljiv. Kot je dejal eden od vodilnih v nepremičninah na Bližnjem vzhodu: »To je zgodovinski trenutek… vznemirljive nove spremembe bodo tlakovali pot pomembnim naložbam«, vendar bodo te priložnosti pripadle tistim, ki razumejo, kje se ustvarja zagon cbnme.com. Za zdaj je edina gotovost, da nas bodo svetovni nepremičninski trgi še naprej presenečali – vzpenjali se bodo, popravljali in se na novo izumljali v odzivu na gospodarske vetrove.
Viri:
- Reuters – Freddie Mac: Hipotekarne obresti padajo (11. september 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Pričakovano znižanje obrestnih mer Fed (12. september 2025) aljazeera.com
- Reuters – Upočasnitev britanskega stanovanjskega trga, raziskava RICS (10. september 2025) reuters.com reuters.com; Evropska komisija – Stanje v Uniji: Stanovanjska kriza (10. september 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Cene nepremičnin v Indiji bodo poskočile – anketa (13. september 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Pričakuje se fiskalna podpora in podpora stanovanjskemu sektorju na Kitajskem (12. september 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Šanghaj omilil omejitve za nakup stanovanj (25. avgust 2025) reuters.com
- Gulf News – Nepremičninski trg v Abu Dhabiju pospešuje (12. september 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saudski zakon o tujem lastništvu (27. avgust 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Prodaja nepremičnin v Katarju v začetku septembra 2025 arabnews.pk
- Reuters – Evropska nepremičnina “dežela zombijev” (17. julij 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Press) – Rekordno visoka prazna pisarniška prostora v ZDA (25. avgust 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trendi v komercialnem sektorju 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Luksuzni stanovanjski bloki v Bogoti kljubujejo upadu (12. september 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Pregled nepremičnin v Afriki 2025 estateintel.com estateintel.com.
