- Amerikaanse hypotheekrentes kelderen: Gemiddelde 30-jaars hypotheekrente bereikt een laagste punt in 11 maanden (~6,35%) te midden van toenemende verwachtingen van renteverlagingen door de Federal Reserve, wat de sterkste stijging in hypotheekaanvragen in meer dan vier jaar veroorzaakt freddiemac.com. Kopers keren voorzichtig terug nu de financieringskosten dalen.
- Europese woningcrisis: EU-leiders waarschuwen “dit is meer dan een woningcrisis… een sociale crisis,” en beloven een Plan Betaalbare Huisvesting nu de huizenprijzen sinds 2015 met meer dan 20% zijn gestegen terwijl het aantal bouwvergunningen met 20% is gedaald housing.ec.europa.eu. In het VK kende augustus de breedste prijsdalingen in 18 maanden doordat hoge inflatie en renteonzekerheid de vraag van kopers aantasten reuters.com.
- Azië gemengd – India omhoog, China omlaag: De huizenprijzen in India zullen dit jaar naar verwachting met ~6,3% stijgen (sneller dan verwacht) dankzij vermogende kopers, terwijl het betaalbare aanbod afneemt reuters.com reuters.com. Ondertussen houdt de vastgoedcrisis in China aan – autoriteiten in Peking en Shanghai hebben de beperkingen op het kopen van huizen versoepeld om de vraag te stimuleren reuters.com reuters.com, en analisten verwachten verdere steunmaatregelen voor de woningmarkt reuters.com.
- Boom in het Midden-Oosten: De vastgoedmarkt van Abu Dhabi is gloeiend heet – het aantal transacties steeg met 34,5% in Q1 2025 gulfnews.com – gestuwd door wereldwijde investeerders en economische visiegerelateerde projecten. Saoedi-Arabië keurde een baanbrekende wet goed om geselecteerde vastgoedzones open te stellen voor buitenlands woningbezit vanaf 2026 cbnme.com, een maatregel die “de weg moet vrijmaken voor aanzienlijke internationale investeringen” cbnme.com.
- Divergentie in commercieel vastgoed: Industriële en logistieke panden blijven veerkrachtig (magazijnleegstand bijna historisch laag en huren stijgen), en retail/horeca zijn hersteld met hotelbezetting nu slechts 0,6% onder het niveau van voor de pandemie primior.com. Maar kantoormarkten wereldwijd hebben het zwaar: de leegstand van kantoren in de VS bereikte een record van ~20% reuters.com, en de Europese investeringsmarkt zit vast in “‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit,” waarschuwde een fondsmanager reuters.com.
- Luxe & topsegmenten trotseren de zwaartekracht: Hoogwaardig vastgoed floreert ondanks bredere vertragingen. In Colombia verkocht een nieuw luxecomplex in Bogotá 90% van de units pre-constructie tegen recordprijzen (meer dan $6.000 per m²) – zelfs hoger dan chique wijken in Mexico-Stad of Rio bloomberg.com. En in wereldsteden blijven trofee-bezittingen (van luxe appartementen tot toplocatiekantoren) kopers aantrekken die op zoek zijn naar veilige investeringen.
Noord-Amerika: Woningmarkt trekt aan door rente-optimisme
Afnemende rente stimuleert het vertrouwen in de woningmarkt: In de Verenigde Staten zijn de hypotheeklasten sterk gedaald door de verwachting dat de Federal Reserve eindelijk de rente zal verlagen. De gemiddelde 30-jaars vaste hypotheek daalde naar 6,35% (het laagste niveau sinds oktober 2024), wat de grootste wekelijkse daling in een jaar betekent freddiemac.com. “De hypotheekrentes bewegen zich in de goede richting en huizenkopers hebben dat opgemerkt,” aldus analisten van Freddie Mac, aangezien het aantal hypotheekaanvragen voor woningkoop het snelst groeide in vier jaar tijd freddiemac.com. Deze daling van de leenkosten – aangejaagd door een 94% marktverwachting op een renteverlaging door de Fed volgende week aljazeera.com – biedt kopers na een lange zomerdip een sprankje verlichting.
Kopersmarkt in opkomst: Hogere rentes eerder dit jaar hadden de activiteit afgeremd, waardoor veel verkopers weinig biedingen ontvingen. In sommige Amerikaanse steden zorgen tekorten aan huizenkopers voor prijsverlagingen of zelfs dat eigenaren besluiten hun woning van de markt te halen, waardoor de onderhandelingsmacht eindelijk weer bij de koper komt te liggen. Landelijk blijft het woningaanbod krap, maar de toename van betaalbaarheidsdruk (door prijzen en rentes) heeft de vraag duidelijk getemperd. Nu financiering iets goedkoper is, melden makelaars weer meer bezichtigingen – toch blijven kopers voorzichtig door economische tegenwind zoals aanhoudende inflatie. “De woningmarkt voelt duidelijk de gevolgen van aanhoudende onzekerheid,” merkt Tarrant Parsons van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) op, onder verwijzing naar zorgen over het bredere economische en fiscale vooruitzicht die “druk zetten op het sentiment” reuters.com. In Canada zijn vergelijkbare trends zichtbaar: in grote markten zoals Toronto stagneerden de verkopen tot laat in de zomer, terwijl kopers wachtten op renteverlagingen reuters.com.
Stress op de commerciële vastgoedmarkt: Het commerciële vastgoed in Noord-Amerika is gespleten. Appartementen en industriële locaties blijven sterk – de Amerikaanse huren voor meergezinswoningen stijgen weer langzaam en de leegstand van magazijnen blijft rond historisch lage niveaus van ~6-7% primior.com. Maar de kantorensector verkeert in een goed gedocumenteerde crisis. Thuiswerken en hybride werken hebben de leegstand van Amerikaanse kantoren op 20,7% nationaal gebracht (een recordhoogte) reuters.com, met tech-hubs zoals San Francisco die een verbluffende 27,7% leegstand van kantoren zien – drie keer zoveel als voor de pandemie reuters.com. Zelfs de kantoren in het centrum van New York staan bijna 23% leeg reuters.com. Dit overschot aan ongebruikte werkruimte “veroorzaakt ernstige economische schokken” in steden reuters.com, waardoor vastgoedwaarden dalen en regionale banken met blootstelling aan kantoorkredieten onder druk komen te staan. Verhuurders die te maken krijgen met aflopende schulden, moeten rekening houden met $290 miljard aan kantoormortgages die tegen 2027 aflopen, te midden van hogere herfinancieringskosten reuters.com. In dit moeilijke klimaat grijpen veel eigenaren en kredietverstrekkers naar verlengingen of herstructureringen om wanbetalingen te voorkomen. Een lichtpuntje: er is een “vlucht naar kwaliteit” gaande reuters.com, waarbij bedrijven zich concentreren in topgebouwen (die hogere bezettingsgraden en huren behouden), terwijl oudere kantoren achterblijven. Toch blijft de algemene vooruitblik voorzichtig – brancheanalisten zeggen dat het herstel van de kantorenmarkt lang en ongelijkmatig zal zijn, afhankelijk van bredere terug-naar-kantoor-trends en economische stabiliteit.
Europa: Woningcrisis en stilgevallen investeringen
Betaalbaarheid van huisvesting op een breekpunt: Europa erkent openlijk een noodsituatie op het gebied van betaalbare huisvesting. In haar State of the Union-toespraak op 10 september betreurde voorzitter van de Europese Commissie Ursula von der Leyen dat voor te veel Europeanen “thuis een bron van angst is geworden” in plaats van veiligheid housing.ec.europa.eu. Ze merkte op dat de woonlasten met meer dan 20% sinds 2015 zijn gestegen, terwijl de bouw van nieuwe woningen sterk is achtergebleven (bouwvergunningen met 20% gedaald in vijf jaar) housing.ec.europa.eu. “Dit is meer dan een huisvestingscrisis – het is een sociale crisis… die aan het sociale weefsel van Europa trekt,” waarschuwde von der Leyen housing.ec.europa.eu. Brussel is van plan om tegen het einde van het jaar het allereerste Europese Plan voor Betaalbare Huisvesting te introduceren, met als doel de regels voor staatssteun te versoepelen voor huisvestingssteun, de bureaucratie rond nieuwbouw te verminderen, en zelfs kortetermijnverhuur te reguleren die het aanbod onder druk zet housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Er wordt een EU-brede Huisvestings-top georganiseerd om dit onderwerp bovenaan de agenda te zetten housing.ec.europa.eu.
Op de grond zien verschillende Europese landen al prijsdalingen. De Britse huizenmarkt is aanzienlijk afgekoeld onder de druk van 14 opeenvolgende renteverhogingen door de Bank of England. In augustus kenden de Britse huizenprijzen hun meest wijdverspreide daling in anderhalf jaar, volgens de RICS-enquête reuters.com. Nieuwe aanvragen van kopers en het aantal verkopen zijn gedaald tot het laagste niveau sinds medio 2020 reuters.com. “Nu de vraag van kopers afneemt en het aantal overeengekomen verkopen daalt, voelt de huizenmarkt duidelijk de gevolgen van aanhoudende onzekerheid,” zei RICS-analist Tarrant Parsons, waarbij hij opmerkte dat twijfels over de economie en de toekomstige ontwikkeling van de rente het vertrouwen ondermijnen reuters.com. Hardnekkige inflatie (VK CPI ~6,7% in augustus) en stijgende hypotheeklasten hebben de betaalbaarheid tot het uiterste opgerekt – de koopkracht van een typische Britse koper is zo ver afgenomen dat de huren nu naar verwachting zullen stijgen (netto +27% van de makelaars verwacht hogere huren, omdat potentiële kopers blijven huren) reuters.com. Elders voelt ook Duitsland – de grootste economie van de EU – de pijn: het aantal woningtransacties is afgenomen en de prijzen zijn ongeveer 6% gedaald ten opzichte van hun piek, waardoor Berlijn overweegt om kopers te stimuleren. Zweden, Ierland en andere landen die tijdens de pandemie grote prijsstijgingen zagen, hebben in 2025 eveneens prijsdalingen gezien door de hogere rentekosten.
“Zombieland” investeringsmarkt: In commercieel vastgoed is het gehoopte herstel in Europa uitgebleven. Na een zware neergang in 2020–2022 heeft het vroege optimisme voor 2025 plaatsgemaakt voor een sombere realiteit – transacties blijven hangen op het laagste niveau in tien jaar, omdat kopers en verkopers het niet eens worden over de prijs. Tot en met het tweede kwartaal van 2025 daalde grensoverschrijdende vastgoedbeleggingen in Europa/Midden-Oosten/Afrika met ~20% op jaarbasis, het slechtste in tien jaar reuters.com. Veel deals staan on hold, tenzij verkopers akkoord gaan met kortingen. “We zitten in ‘zombieland’… geen herstel, gestrande activa, geen liquiditeit die terugkomt,” zei Sebastiano Ferrante, hoofd Europees vastgoed bij fondsreus PGIM, over de stilgevallen markt reuters.com. Potentiële kopers zijn voorzichtig vanwege zwakke economische groei en alternatieven met een hoger rendement (private credit fundraising overtreft nu ruimschoots vastgoed in Europa) reuters.com.
De stress is het meest zichtbaar in de kantoor- en winkelvastgoed segmenten. Duitsland zag bijvoorbeeld opnieuw een daling van 2% in de verkoop van commercieel vastgoed in H1 2025 reuters.com, en iconische panden zoals de problematische Trianon wolkenkrabber in Frankfurt staan te koop als een test voor de marktvraag reuters.com. De waardes van secundaire kantoren en oudere winkelcentra zijn gekelderd, en zelfs populaire sectoren zoals datacenters zijn afgekoeld reuters.com. Er zijn echter enkele lichtpuntjes: goed verhuurde logistieke faciliteiten en huurwoningportefeuilles blijven in trek, omdat investeerders inzetten op structureel onderbezette segmenten reuters.com. Kantoorgebouwen van topkwaliteit (“trofee”-panden) op toplocaties in de stad behouden ook hun waarde – hun leegstand is veel lager (vaak 5 procentpunten onder het marktgemiddelde) en de huren stijgen nog steeds voor de beste ruimtes primior.com. “In sommige delen van de markt is het herstel al goed op gang… maar er zijn uit de gratie geraakte activa met bijna geen liquiditeit en nog meer pijn te verwachten,” merkte Cecile Retaureau van de investeringsafdeling van Phoenix Group op, met de kanttekening dat het herstel in Europa zeer ongelijk zal verlopen reuters.com.Azië-Pacific: De neergang van China versus de opmars van India
China versoepelt vastgoedbeperkingen: De ooit niet te stoppen vastgoedsector van China blijft een belangrijk zwak punt in de economie, die zich nu in een jarenlange neergang bevindt, gekenmerkt door schuldencrises bij projectontwikkelaars en afnemend vertrouwen van kopers. In een poging om de vraag naar woningen aan te wakkeren, zijn de autoriteiten in de grootste steden begonnen met het versoepelen van strikte aankoopregels. Eind augustus versoepelde Shanghai de beperkingen, zodat in aanmerking komende gezinnen (en zelfs alleenstaanden, die nu als gezinnen worden beschouwd) meer dan één huis kunnen kopen in de buitenwijken buiten de ringweg reuters.com. Peking nam vergelijkbare maatregelen, bijvoorbeeld door ongehuwde individuen toe te staan als starters te kwalificeren – onderdeel van een bredere beleidsverschuiving om de verkoop te ondersteunen. Deze lokale maatregelen volgden op oproepen van de centrale overheid om “redelijke” woonbehoeften te ondersteunen. Tot nu toe is de impact bescheiden: de gegevens van september (binnenkort verwacht) zullen waarschijnlijk een lichte stijging van de verkopen in grote steden laten zien, maar de landelijke prijzen staan nog steeds onder druk. Beleidsmakers hebben aangegeven dat er meer hulp onderweg is – het Chinese Ministerie van Financiën benadrukte deze week dat er “voldoende ruimte” is voor fiscale steun en dat de risico’s van de vastgoedcrisis beheersbaar zijn, wat wijst op mogelijke nieuwe uitgaven of stimulansen voor de woningmarkt reuters.com reuters.com. De markten kijken ook naar de Chinese centrale bank, die de hypotheekrente heeft verlaagd en mogelijk verder kan versoepelen als Amerikaanse renteverlagingen de druk op de yuan verminderen reuters.com. Het doel is een zachte landing te bewerkstelligen: de autoriteiten willen de huizenprijzen en het sentiment stabiliseren zonder een nieuwe speculatieve bubbel aan te wakkeren. Nu sommige grote ontwikkelaars in herstructurering zijn (en Country Garden ternauwernood een faillissement heeft afgewend), is het herstel van vertrouwen van het grootste belang. Een duurzaam herstel zal mogelijk pas later in 2025 komen – S&P voorspelt dat de Chinese vastgoedverkopen in de tweede helft van 2025 een bodem kunnen vinden naarmate de stedelijke voorraad wordt geabsorbeerd bloomberg.com.
De opwaartse cyclus van de Indiase woningmarkt en zorgen over betaalbaarheid: Daarentegen zit de Indiase vastgoedmarkt in een sterke opwaartse trend – maar dat brengt ook eigen zorgen met zich mee. Uit een nieuwe peiling van Reuters onder vastgoedexperts blijkt dat de huizenprijzen in India naar verwachting zullen stijgen met 6,3% in 2025 en nog eens 7,0% in 2026 reuters.com, waarmee zowel de groei van vorig jaar als eerdere prognoses worden overtroffen. Deze versnelling wordt vooral aangedreven door het hogere segment van de markt: de vraag naar premium en luxe woningen in grote steden groeit explosief, dankzij stijgende inkomens onder de rijken en een toename van investeringen door NRI’s (niet-ingezeten Indiërs). Tegelijkertijd is het aanbod van betaalbare woningen afgenomen – India kampt momenteel met een tekort van ongeveer 10 miljoen betaalbare woningen, een tekort dat kan verdrievoudigen tegen 2030 als de huidige trends zich voortzetten reuters.com. Het resultaat is een tweesnelhedenmarkt. “De winsten worden steeds meer opgevangen door een klein deel van de bevolking… degenen aan de onderkant van de piramide zijn in het nadeel,” merkte Ajay Sharma op, managing director bij Colliers India reuters.com. Hij gaf aan dat hoewel de Indiase economie snel groeit (7,8% afgelopen kwartaal) reuters.com, de inkomens van de middenklasse zijn gestagneerd, waardoor het voor miljoenen stedelijke migranten onmogelijk wordt om een huis te kopen. Velen zijn daardoor genoodzaakt te huren, wat op zijn beurt de stedelijke huren jaarlijks met 5–8% opdrijft – sneller dan de algemene inflatie reuters.com. “Nu de betaalbaarheid in zowel centrale als buitenwijken afneemt, huren meer mensen – en doordat meer mensen huren, zijn de huren gestegen,” aldus Sharma, die de vicieuze cirkel uitlegt reuters.com. Analisten waarschuwen voor langetermijngevolgen als de kloof in betaalbaarheid groter wordt. “Na de financialisering van vastgoed is de betaalbaarheid niet verbeterd; we hebben het juist verslechterd,” zei Pankaj Kapoor van Liases Foras, waarbij hij opmerkte dat de gemiddelde leeftijd van de eerste huizenkoper in India met ruim tien jaar is gestegen, van begin 30 naar midden 40 reuters.com. Om dit aan te pakken, hebben beleidsmakers rentekortingen voor starters ingevoerd en ontwikkelaars aangespoord meer middenklasseprojecten te lanceren, maar tot nu toe “richt de markt zich sterk op premium woningen” en prinstapkopers buitensluiten reuters.com.
Elders in Azië-Pacific: De andere vastgoedmarkten in de regio laten een gemengd beeld zien. Australië kent een bescheiden opleving in 2025 – na een daling vorig jaar stijgen de huizenprijzen in Sydney en Melbourne weer licht nu de centrale bank de renteverhogingen pauzeert. Hoge huishoudschulden en hypotheekstress in sommige gebieden beperken echter het opwaarts potentieel. Japan blijft stabiel, met een solide vraag naar zowel woningen als commercieel vastgoed (mede dankzij ultralage rentes). De kantorenmarkt in Azië is over het algemeen gezonder dan in het Westen, al zijn er zwakke plekken – zo staan de kantoormarkthuren in Hongkong onder druk nu Chinese bedrijven zich terugtrekken. Singapore en Seoel presteren bovengemiddeld; hun luxe woningverkopen zijn robuust (Singapore noteerde dit kwartaal recordaantallen penthouse-deals), wat leidde tot nieuwe afkoelmaatregelen zoals hogere overdrachtsbelasting voor buitenlanders. In de hele regio letten investeerders scherp op de renteontwikkelingen: nu de VS en mogelijk Europa de rente gaan verlagen, kunnen Aziatische centrale banken volgen, wat de vastgoedactiviteit in 2026 kan stimuleren door goedkopere financiering.
Midden-Oosten: Investeringsmagneet – Golfregio in opkomst
Terwijl andere regio’s met uitdagingen kampen, zitten de vastgoedmarkten in het Midden-Oosten – vooral in de Golf – midden in een opmerkelijke opwaartse trend. Hoge olie-inkomsten, economische diversificatie en investeringsvriendelijk beleid hebben samen de vastgoedsectoren in de VAE en Saoedi-Arabië een enorme impuls gegeven.
Golf vastgoed floreert: Abu Dhabi en Dubai blijven sterke kapitaalinstroom in vastgoed zien. In Abu Dhabi bedroegen de vastgoedtransacties in het eerste kwartaal van 2025 in totaal AED 25,3 miljard (≈$6,9 miljard), een stijging van 34,5% op jaarbasis over bijna 6.900 deals gulfnews.com. Functionarissen schrijven dit toe aan de veerkrachtige economie van het emiraat en de aantrekkingskracht van “duurzaam, luxe wonen” als magneet voor buitenlandse investeerders gulfnews.com. Tijdens een groot branche-evenement (IREIS 2025) dat deze week in Abu Dhabi werd gehouden, lieten lokale experts zich optimistisch uit. “Het momentum in de vastgoedsector van Abu Dhabi blijft toenemen, terwijl de bredere vastgoedmarkt van de VAE groeiende interesse van investeerders ziet,” zei Amer Al Ahbabi, voorzitter van een vastgoedbedrijf in de VAE gulfnews.com. Ontwikkelaars melden dat luxe projecten aan het water en nieuwe villawijken uitverkopen, vaak aan buitenlandse kopers die een Golden Visa nastreven. In Dubai blijft de post-pandemische hausse aanhouden – de vastgoedverkopen in 2025 liggen op koers om nieuwe records te vestigen, met een bijzonder hoog aandeel van internationale kopers. Belangrijke segmenten zoals eersteklas woningen aan het strand en commerciële kantoren in vrije zones kennen biedoorlogen. Zowel Abu Dhabi als Dubai omarmen ook innovatie: van digitale vastgoedtransacties tot tokenization-proeven (zoals opgemerkt door de IREIS-organisatoren) om moderne investeerders aan te trekken gulfnews.com.
Grote stappen van Saoedi-Arabië: Het Koninkrijk Saoedi-Arabië heeft, te midden van zijn Vision 2030-hervormingen, zojuist een baanbrekende beleidswijziging doorgevoerd: het zal buitenlandse individuen toestaan om onroerend goed te bezitten in bepaalde aangewezen zones vanaf 2026 cbnme.com. Dit is een revolutionaire stap voor een markt die historisch gezien gesloten was voor buitenlandse kopers (afgezien van enkele verblijfsprogramma’s in Dubai-achtige ontwikkelingen). De nieuwe wet, goedgekeurd door het Saoedische kabinet onder kroonprins Mohammed bin Salman, zal naar verwachting “een golf van internationale interesse en investeringen katalyseren,” aldus Rachel Sturgess, een executive die Cityscape Global organiseert cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – een van ’s werelds grootste vastgoedconferenties – wordt in november in Riyad gehouden en zal deze kansen presenteren aan een publiek van wereldwijde investeerders en ontwikkelaars. De Cityscape van vorig jaar in Dubai zag een stijging van 37% in buitenlandse bezoekers, en de editie van 2025 in Riyad zal naar verwachting nog groter zijn cbnme.com cbnme.com. De openstelling van de Saoedische vastgoedmarkt vindt plaats naast megaprojecten zoals NEOM (de futuristische stad van $500 miljard) en een bouwhausse in Riyad en Djedda. Vastgoedwaarnemers zeggen dat Saoedi-Arabië het “volgende VAE” zou kunnen worden wat betreft het aantrekken van wereldwijd kapitaal, vooral als het aantrekkelijke regelgevende en fiscale kaders in de nieuwe zones opzet. Er zijn al berichten dat grote ontwikkelaars uit de VS, het VK, China en de VAE hun intrede in de recent geliberaliseerde Saoedische markt overwegen cbnme.com.
Breder Midden-Oosten en Noord-Afrika: In de hele regio bevindt de vastgoedmarkt zich in 2025 over het algemeen op een positieve koers. Qatar profiteert van een post-WK-momentum – de laatste gegevens tonen aan dat de vastgoedtransacties in Doha begin september een totaal van QAR 394 miljoen (~$108M) in één week bereikten, wat wijst op aanhoudende activiteit arabnews.pk. Egypte ziet, te midden van economische onrust, vastgoed als een voorkeursbelegging voor de lokale bevolking om zich in te dekken tegen inflatie; projectontwikkelaars bieden verlengde betalingsregelingen aan om in te spelen op de opgekropte vraag naar woningen. Israël’s huizenprijzen, die de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, zijn eindelijk gestabiliseerd nu hogere rentetarieven hun effect hebben, maar een ernstig tekort aan nieuwe woningen houdt de prijzen hoog (politieke instabiliteit ten spijt). Turkije blijft een uniek geval: buitenlandse aankopen (vooral door Russen, Iraniërs) hebben de vastgoedmarkt in Istanbul ondersteund, zelfs terwijl de waarde van de lira kelderde; echter, nieuwe regelgeving voor burgerschap door investering heeft een deel van die vraag getemperd. Ondertussen beleeft Gulf retail en hospitality vastgoed een bloeiperiode dankzij het herstel van het toerisme – de winkelcentrumeigenaren en hotel-REITs in Dubai rapporteren sterke bezettingsgraden en huurprijsstijgingen, gestuwd door recordaantallen bezoekers in 2025.
Latijns-Amerika: Terugval en Lichtpuntjes
De vastgoedmarkten van Latijns-Amerika hebben op veel vlakken een uitdagend jaar achter de rug – hoge rentetarieven in de hele regio hebben de hypotheekverstrekking afgeremd en voor afkoeling gezorgd in voorheen oververhitte markten. Toch zijn er binnen deze algemene vertraging opvallende veerkrachtige segmenten, met name in het luxe segment.
Colombia – luxe trotseert de malaise: Misschien is het meest dramatische voorbeeld te vinden in Bogotá, Colombia, waar een nieuw ultra-luxe appartementencomplex prijsrecords verbreekt, zelfs terwijl de bredere Colombiaanse woningmarkt inzakt. Het project, bekend als Quora, is een hoogwaardig complex van 202 appartementen plus kantoren en winkels, dat verrijst uit een samenvoeging van panden in een chique wijk. Ondanks dat de oplevering nog drie jaar op zich laat wachten, is meer dan 90% van de woningen al verkocht – waaronder penthouses van 546 m² – tegen prijzen van ongeveer 24 miljoen Colombiaanse peso per vierkante meter (ongeveer $6.100/m²) bloomberg.com. Dat is ongeveer 33% hoger dan het vorige record in Bogotá en zelfs duurder dan topprijzen in rijkere Latijns-Amerikaanse hoofdsteden (ter vergelijking: het is per m² duurder dan luxe appartementen in Polanco, Mexico-Stad of Ipanema, Rio de Janeiro) bloomberg.com. Het succes van dit project “tart de gehavende vastgoedsector van Colombia”, die verder is getroffen door een financieringscrisis in de bouw en een toename van faillissementen van bouwbedrijven het afgelopen jaar. Rijke kopers, zowel lokaal als internationaal, zijn massaal naar Quora gekomen als een veilige investering en statussymbool, wat duidt op vertrouwen in de langetermijnwaarde van eersteklas Latijns-Amerikaans vastgoed. Ontwikkelaars in de regio wijzen naar het voorbeeld van Bogotá als bewijs dat de vraag aan de absolute top sterk blijft – als je iets echt unieks bouwt, komen de kopers, zelfs in een neergang.
Trends in de hele regio: Buiten zulke enclaves echter, verzwakken veel Latijns-Amerikaanse woningmarkten. In Mexico, na een pandemie-gerelateerde hausse, is de huizenprijsstijging in 2025 afgekoeld in reële termen door inflatie en hogere leenrentes, hoewel gebieden als Mexico-Stad en Guadalajara nog steeds een bescheiden waardestijging zien. Brazilië staat op een keerpunt: de centrale bank is begonnen met het verlagen van de rente (met het Selic-tarief in september op 12,75% na een piek van 13,75%), wat de Braziliaanse vastgoedmarkt geleidelijk zou moeten doen herleven. Braziliaanse projectontwikkelaars melden meer interesse van kopers nu hypotheken iets betaalbaarder worden, en analisten verwachten dat de woningverkopen zullen aantrekken richting 2026 als de renteverlagingen doorgaan. Chili en Peru kenden prijsdalingen in 2024 door recessie, maar lijken nu te stabiliseren. In Argentinië, een extreme uitschieter met zijn economische volatiliteit, zijn vastgoedtransacties in 2025 vrijwel stilgevallen omdat kopers de uitkomst van de verkiezingen en een mogelijke dollarisering afwachten – vastgoed wordt daar nog steeds grotendeels in Amerikaanse dollars geprijsd als bescherming, waardoor het voor de meeste locals onbereikbaar is.
Tekenen van herstel: Aan de commerciële kant is er in Latijns-Amerika sprake van positieve dynamiek. Industrieel vastgoed (magazijnen, logistiek) floreert in Mexico dankzij nearshoring van fabrieksinvesteringen; de vraag naar moderne logistieke faciliteiten langs de Amerikaans-Mexicaanse grens en in centraal Mexico overtreft het aanbod. De agribusiness-boom in Brazilië stimuleert de ontwikkeling van opslag- en distributie-eigendommen in staten als Mato Grosso. En winkelvastgoed, dat het tijdens COVID moeilijk had, herstelt nu de consumentenbestedingen verbeteren – zo melden winkelcentrumexploitanten in Brazilië en Chili dat het aantal bezoekers en de omzet van huurders weer op het niveau van 2019 liggen. Dit trekt de interesse van buitenlandse investeerders: deze week nog kondigde een groot soeverein fonds uit het Midden-Oosten plannen aan om te investeren in een portefeuille van winkelcentra in Latijns-Amerika (met de bedoeling om activa met relatieve korting te kopen, in de hoop op herstel).
Over het algemeen hangt het vooruitzicht voor Latijns-Amerikaans vastgoed af van macro-economische trends. Als de inflatie kan worden beteugeld en de rente blijft dalen (zoals te zien is in Brazilië, Chili, enz.), zou de regio een meer expansieve vastgoedcyclus kunnen ingaan. Voorlopig zijn ontwikkelaars voorzichtig – ze richten zich ofwel op het zeer hoge segment (dat winstgevend blijft) of op niches met specifieke vraag (zoals betaalbare woningen waar overheidssubsidies beschikbaar zijn). Maar zoals de luxe appartementenhaus-boom in Bogotá laat zien, beweegt niet elke deelmarkt gelijk op, en zijn er altijd plekken waar het vertrouwen – en de prijzen – de hoogte in schieten.
Afrika: Stedelijke groei en opkomende kansen
In heel Afrika zorgen snelle verstedelijking en economische groei in bepaalde landen voor een overwegend positief vastgoedverhaal, ook al blijven uitdagingen als woningtekorten en hoge financieringskosten bestaan. Verschillende Afrikaanse steden zijn nu hotspots voor vastgoedbeleggingen om in de gaten te houden richting 2025, dankzij een groeiende middenklasse, verbeterd bestuur en instroom van buitenlands kapitaal.
Belangrijke steden in opkomst: Nairobi, Kenia is zo’n centrum. Vaak het “Silicon Savannah” genoemd vanwege de bloeiende technologiesector, heeft de toestroom van techbedrijven en professionals in Nairobi de vraag naar zowel moderne kantoren als kwalitatieve woningen aangewakkerd. Belangrijke zakendistricten zoals Westlands en Upper Hill hebben multinationals aangetrokken, waardoor de bezettingsgraad van Grade A-kantoren stijgt. Aan de residentiële kant laten de vastgoedwaarden in Nairobi indrukwekkende groei zien – in sommige buitenwijken (zoals Athi River, Kitengela) stegen de huizenprijzen met ongeveer 20% op jaarbasis, deels dankzij nieuwe infrastructuur en betaalbare woningprojecten die middenklassekopers aantrekken estateintel.com. De Keniaanse overheid en banken ondersteunen actief de woningmarkt: een fonds van $30 miljoen werd onlangs door een grote bank geïnvesteerd om de toegang tot hypotheken voor betaalbare woningen te vergroten kmrc.co.ke, en een nationaal Woningfonds helpt bij de financiering van nieuwe woningen. Evenzo blijft Lagos, Nigeria, de meest bevolkte stad van het continent, enorme vraag naar vastgoed zien. Ondanks hoge rentetarieven blijft de druk op het woningaanbod groot door de enorme bevolking van Lagos (meer dan 20 miljoen) en de commerciële dynamiek. Luxe wijken zoals Ikoyi en Victoria Island blijven zeer gewild bij de elite – de gemiddelde vastgoedprijzen in Lagos zullen naar verwachting tegen 2025 ongeveer ₦50 miljoen (ongeveer $65.000) per woning bedragen voor middenklassewoningen estateintel.com – terwijl meer betaalbare wijken op het vasteland ook groeien doordat ontwikkelaars zich richten op jonge professionals estateintel.com. De regering van de staat Lagos rolt stimulansen uit voor massawoningbouw en nieuwe stadsontwikkelingen (bijvoorbeeld het Lekki Free Trade Zone-gebied stimuleert gemengde projecten) estateintel.com.
Andere steden die de aandacht van investeerders trekken zijn onder andere Accra, Ghana, waar een stabiel politiek klimaat en een door olie gestuwde economie hebben geleid tot een toename in de bouw. De waarde van de vastgoedmarkt in Ghana wordt naar verwachting ongeveer GH¢533 miljard in 2025 (waarbij het grootste deel uit woningen bestaat) estateintel.com. Luxe buitenwijken van Accra zoals East Legon en Cantonments zien een constante vraag naar luxe appartementen vanuit de diaspora en expats, terwijl de overheid ook betaalbare huisvesting promoot voor de groeiende middenklasse. Kigali, Rwanda is een kleinere markt maar opvallend vanwege de snelle groei en innovatieve aanpak – de stad heeft impact-investeerders aangetrokken met initiatieven zoals Green City Kigali, gericht op het bouwen van duurzame woningen en met huurrendementen boven de 9–12% op residentieel en retailvastgoed estateintel.com estateintel.com. En Johannesburg, Zuid-Afrika, de financiële hoofdstad van het continent, blijft veerkrachtig: ondanks de economische tegenwind in Zuid-Afrika zijn de leegstandscijfers van topkantoren in Joburg verbeterd tot ~12% in toplocaties zoals Sandton estateintel.com, en de industriële huren rond de stad stijgen (~6% jaarlijkse groei voor grote logistieke ruimtes) doordat de e-commerce- en distributiesector zich uitbreidt estateintel.com.Continentale initiatieven: Er is ook een bredere pan-Afrikaanse inspanning om het woningtekort aan te pakken en het vastgoedpotentieel te ontsluiten. Multilaterale instellingen en overheden werken samen aan fondsen voor betaalbare woningontwikkeling – zo heeft Kenia’s KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) zich ingezet voor het verstrekken van goedkope hypotheken en organiseerde het een grote Affordable Housing Conference in 2025 kmrc.co.ke. Nigeria lanceerde onlangs een Diaspora Hypotheekprogramma om het voor Nigerianen in het buitenland gemakkelijker te maken te investeren in woningen in hun thuisland nidcom.gov.ng, en de Federal Mortgage Bank of Nigeria biedt woningleningen met een enkelcijferige rente (ongeveer 9,75%) om het binnenlandse woningbezit te stimuleren naltf.gov.ng. Deze inspanningen richten zich op een jonge, groeiende bevolking die ernaar streeft een eigen huis te bezitten, maar vaak geen toegang heeft tot krediet. Als ze succesvol zijn, kunnen ze geleidelijk het woningbezit verhogen en de bouwsector in heel Afrika stimuleren.
Buitenlandse investeerders letten op: private equity vastgoedfondsen die zich op Afrika richten zijn toegenomen, met een focus op alles van winkelcentra in West-Afrika tot kantoorgebouwen in Egypte en logistieke centra in Oost-Afrika. Over het algemeen is de vastgoedmarkt van Afrika in 2025 klaar voor groei, gedreven door verstedelijking en toenemende investeringen. Zoals een industrieel rapport het verwoordde, zal de sleutel liggen in het richten op steden met gunstige demografie en beleid, en sectoren zoals retail en industrie die kunnen profiteren van het ontwikkelingspad van het continent estateintel.com estateintel.com. De kansen zijn enorm – maar dat geldt ook voor het werk dat nodig is om woningen en infrastructuur voor de toekomst te bouwen.
Visie van experts en slotgedachten
Wereldwijd is vastgoed in 2025 een verhaal van contrasten. Aan de ene kant zorgen afkoelende inflatie en veranderingen in het monetaire beleid voor verlichting – nergens is dat duidelijker dan in de VS, waar de mogelijkheid van renteverlagingen de hypotheekrentes al heeft doen dalen en het optimisme onder kopers weer wat is aangewakkerd freddiemac.com. Deze dynamiek onderstreept hoe nauw het lot van de woningmarkt verbonden is met de acties van centrale banken. Zoals Michael Feroli, hoofdeconoom VS bij JPMorgan, opmerkte over het beleid van de Fed, lijkt de weg van de minste weerstand nu te zijn om de rente eerder te verlagen dan later aljazeera.com – een verschuiving die, als die werkelijkheid wordt, een gamechanger kan zijn voor de vastgoedmarkten in 2026.
Aan de andere kant blijven structurele uitdagingen ontmoedigend. Aanbodtekorten – of het nu gaat om betaalbare woningen in India en Europa of om hoogwaardige kantoren op bepaalde locaties – zorgen voor ongelijkheden en “gefrustreerde keuzes”, om de woorden van een Indiase woningmarktexpert te gebruiken reuters.com. De schokgolf in commercieel vastgoed, vooral bij kantoren, dwingt tot een pijnlijke herwaardering van activa; brancheveteranen waarschuwen dat dit proces nog lang niet voorbij is, met waarschijnlijk meer gedwongen verkopen en herfinancieringen in 2024–2025 reuters.com. Toch is zelfs hier aanpassing zichtbaar: markten worden opgeschoond via “extend and pretend”-maatregelen, en innovatieve herbestemming van overbodige kantoren tot woningen of laboratoria voor life sciences begint in sommige steden.
Misschien is de duidelijkste conclusie dat vastgoed extreem lokaal en gesegmenteerd is. We zien luxe appartementen in Bogotá die voor recordprijzen worden verkocht bloomberg.com, terwijl starterswoningen in veel steden onbereikbaar worden voor jonge gezinnen. We zien ontwikkelaars in het Midden-Oosten die niet snel genoeg kunnen bouwen om aan de vraag te voldoen, terwijl Amerikaanse kantoortorens halfleeg staan. Voor investeerders en beleidsmakers betekent dit dat brede generalisaties kunnen misleiden – men moet elk segment en elke regio op zijn eigen fundamenten beoordelen.
De recente krantenkoppen van 12–13 september 2025 vatten deze tweedeling goed samen. Ze berichten over overheden die zich haasten om de betaalbaarheid van woningen aan te pakken housing.ec.europa.eu, over financiers zoals Brookfield die portefeuilles herschikken (en een verkoop van €1,9 miljard aan studentenhuisvestingsactiva in Europa overwegen te midden van sectorrisico’s) ainvest.com, en over hoopvolle signalen zoals hypotheekverlichting en heroplevende opkomende markten.
Samengevat navigeert de wereldwijde vastgoedmarkt een achtbaan van cyclische verschuivingen en structurele herordening. Nu we het laatste kwartaal van 2025 ingaan, ontstaat er in sommige kringen voorzichtige optimisme – als de rente inderdaad daalt, zou 2026 een brede opleving in transacties kunnen zien. Maar zoals het nieuws van de afgelopen twee dagen ons herinnert, blijft vastgoed in 2025 een landschap van tegenstellingen: booming in het ene segment, op het dieptepunt in het andere. Geïnformeerd en wendbaar blijven is cruciaal. In de woorden van een vastgoedbestuurder uit het Midden-Oosten: “Dit is een historisch moment… spannende nieuwe veranderingen zullen de weg vrijmaken voor aanzienlijke investeringen”, maar die kansen zijn er vooral voor wie begrijpt waar het momentum ontstaat cbnme.com. Voor nu is de enige zekerheid dat de wereldwijde vastgoedmarkten ons zullen blijven verrassen – stijgend, corrigerend en zichzelf opnieuw uitvindend in reactie op de economische wind.
Bronnen:
- Reuters – Freddie Mac: Hypotheekrentes dalen (11 sept 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed verwacht rente te verlagen (12 sept 2025) aljazeera.com
- Reuters – Britse woningmarkt vertraagt, RICS-enquête (10 sept 2025) reuters.com reuters.com; Europese Commissie – Staat van de Unie: Woningcrisis (10 sept 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Huizenprijzen in India zullen stijgen – peiling (13 sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Chinese fiscale steun, steun voor huisvesting verwacht (12 sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Shanghai versoepelt beperkingen op het kopen van huizen (25 aug 2025) reuters.com
- Gulf News – Vastgoedmarkt Abu Dhabi versnelt (12 sept 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saoedische wet op buitenlands eigendom (27 aug 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Qatar vastgoedverkopen begin sept 2025 arabnews.pk
- Reuters – Europees vastgoed “zombieland” (17 juli 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Pers) – Amerikaanse kantoorleegstand op recordhoogte (25 aug 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trends in de commerciële sector 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Luxe appartementen in Bogotá trotseren de malaise (12 sept 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Vooruitzichten vastgoed Afrika 2025 estateintel.com estateintel.com.
