- Az amerikai jelzáloghitel-kamatok zuhannak: Az átlagos 30 éves jelzáloghitel-kamat 11 havi mélypontra (~6,35%) esett, mivel egyre többen számítanak a Federal Reserve kamatcsökkentéseire, ami több mint négy éve a legnagyobb ugrást eredményezte a lakáshitel-igénylésekben freddiemac.com. A vevők óvatosan visszatérnek, ahogy a finanszírozási költségek enyhülnek.
- Európa lakhatási válsága: Az EU vezetői figyelmeztetnek: „ez több mint lakhatási válság… társadalmi válság”, és egy megfizethető lakhatási tervet ígérnek, miközben a lakásárak 2015 óta több mint 20%-kal emelkedtek, az építési engedélyek pedig 20%-kal csökkentek housing.ec.europa.eu. Az Egyesült Királyságban augusztusban a legszélesebb körű árcsökkenést tapasztalták 18 hónap alatt, mivel a magas infláció és a kamatbizonytalanság visszafogja a vevői keresletet reuters.com.
- Vegyes kép Ázsiában – India felfelé, Kína lefelé: India lakásárai idén várhatóan ~6,3%-kal emelkednek (a vártnál gyorsabban) a tehetős vevőknek köszönhetően, miközben a megfizethető kínálat csökken reuters.com reuters.com. Eközben Kína ingatlanpiaci visszaesése folytatódik – a pekingi és sanghaji hatóságok enyhítették a lakásvásárlási korlátozásokat a kereslet élénkítése érdekében reuters.com reuters.com, az elemzők további lakáspiaci támogatási intézkedésekre számítanak reuters.com.
- Közel-Kelet fellendülés: Abu Dhabi ingatlanpiaca forró – a tranzakciók 34,5%-kal nőttek 2025 első negyedévében gulfnews.com – amit globális befektetők és gazdasági vízióprojektek hajtanak. Szaúd-Arábia jóváhagyott egy mérföldkőnek számító törvényt, amely 2026-tól bizonyos ingatlanövezeteket megnyit a külföldi lakástulajdon előtt cbnme.com, ami várhatóan „jelentős nemzetközi befektetések előtt nyitja meg az utat” cbnme.com.
- Kereskedelmi ingatlanok szétválása: Az ipari és logisztikai ingatlanok továbbra is ellenállóak (a raktárak kihasználatlansága történelmi mélyponton, a bérleti díjak emelkednek), és a kiskereskedelem/vendéglátás is magához tért, a szállodai kihasználtság már csak 0,6%-kal marad el a járvány előtti szinttől primior.com. Ugyanakkor az irodapiacok világszerte nehézségekkel küzdenek: az USA-ban az irodák kihasználatlansága rekord ~20% reuters.com, és Európa befektetési piaca „zombiföldön” ragadt… nincs fellendülés, beragadt eszközök, nincs likviditás – figyelmeztetett egy alapkezelő reuters.com.
- A luxus- és prémium szegmensek dacolnak a gravitációval: A felsőkategóriás ingatlanok virágoznak a szélesebb lassulás ellenére is. Kolumbiában egy új bogotái luxuskomplexum lakásainak 90%-át az építkezés előtt eladták rekordáron (több mint 6 000 dollár/m²) – még a mexikóvárosi vagy riói elitnegyedeknél is magasabb áron bloomberg.com. És a világ nagyvárosaiban a presztízsértékű ingatlanok (az elegáns lakásoktól a prémium irodákig) továbbra is vonzzák a biztonságos befektetést kereső vevőket.
Észak-Amerika: A lakáspiac élénkül a kamatcsökkentési várakozások közepette
A hűlő kamatok javítják a lakáspiaci hangulatot: Az Egyesült Államokban a jelzáloghitelek költségei meredeken estek annak várakozására, hogy a Federal Reserve végre csökkenti a kamatokat. Az átlagos 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel 6,35%-ra csökkent (ez a legalacsonyabb 2024 októbere óta), ami az elmúlt év legnagyobb heti csökkenését jelenti freddiemac.com. „A jelzáloghitel-kamatok jó irányba tartanak, és ezt a lakásvásárlók is észrevették” – jegyezték meg a Freddie Mac elemzői, mivel a lakásvásárlási kérelmek négy éve nem látott ütemben nőttek éves összevetésben freddiemac.com. Ez a hitelfelvételi költségcsökkenés – amelyet a jövő heti Fed-kamatcsökkentés 94%-os piaci valószínűsége táplál aljazeera.com – némi megkönnyebbülést hoz a vevőknek a hosszú nyári pangás után.
Vevői piac kialakulóban: Az év eleji magasabb kamatok visszafogták az aktivitást, sok eladót kevés ajánlattal hagyva. Egyes amerikai városokban a lakásvásárlók hiánya árcsökkentésekre vagy akár arra kényszeríti a tulajdonosokat, hogy visszalépjenek a hirdetésektől, így végre a vevők javára billen az alkuerő. Országosan továbbra is szűk a kínálat, de a megfizethetőségi nyomás (az árak és kamatok miatt) egyértelműen visszafogta a keresletet. Most, hogy a finanszírozás valamivel olcsóbb lett, az ingatlanosok ismét élénkülő érdeklődésről számolnak be – a vevők azonban továbbra is óvatosak a gazdasági bizonytalanság, például a makacs infláció miatt. „Az ingatlanpiac egyértelműen érzi a folyamatos bizonytalanság hatásait” – jegyezte meg Tarrant Parsons, a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) munkatársa, utalva a szélesebb gazdasági és fiskális kilátásokkal kapcsolatos aggodalmakra, amelyek „nyomást gyakorolnak a hangulatra” reuters.com. Kanadában hasonló tendenciák figyelhetők meg: a nagyobb piacokon, például Torontóban, az eladások a nyár végéig stagnáltak, mivel a vevők kamatcsökkentésre vártak reuters.com.
Kereskedelmi ingatlanok stresszhelyzete: Észak-Amerika kereskedelmi ingatlan képe kettévált. Lakások és ipari területek továbbra is stabilak – az USA-ban a többlakásos bérleti díjak ismét lassan emelkednek, a raktárak kihasználatlansága pedig történelmi mélypont közelében marad, ~6-7% körül primior.com. Azonban az irodaszektor jól dokumentált válságban van. A távmunka és a hibrid munkavégzés az USA-ban az irodák kihasználatlanságát 20,7%-ra emelte országos szinten (rekordmagas) reuters.com, a technológiai központokban, mint San Francisco, pedig elképesztő 27,7%-os irodai kihasználatlanság tapasztalható – ez a járvány előtti szint háromszorosa reuters.com. Még New York belvárosi irodáinak is közel 23%-a üresen áll reuters.com. Ez a rengeteg kihasználatlan munkaterület „súlyos gazdasági sokkhullámokat indít el” a városokban reuters.com, csökkenti az ingatlanok értékét és megterheli a regionális bankokat, amelyek irodahiteleknek vannak kitéve. Azok a bérbeadók, akiknek a hitele hamarosan lejár, 290 milliárd dollárnyi irodai jelzáloggal néznek szembe, amely 2027-ig esedékes, miközben a refinanszírozási költségek magasabbak reuters.com. Ebben a nehéz helyzetben sok tulajdonos és hitelező hosszabbításokhoz vagy átstrukturálásokhoz folyamodik, hogy elkerülje a nemteljesítést. Egy pozitívum: megindult egy „minőség felé menekülés” folyamata reuters.com, mivel a cégek a legjobb épületekbe költöznek (amelyek magasabb kihasználtságot és bérleti díjakat tartanak), miközben a régebbi irodák üresen maradnak. Az általános kilátások azonban óvatosak – az iparági elemzők szerint az irodapiac helyreállása hosszú és egyenetlen lesz, és a szélesebb körű visszatérés az irodába, valamint a gazdasági stabilitás határozza majd meg.
Európa: Lakhatási válság és megtorpant beruházások
A lakhatás megfizethetősége a törésponton: Európa nyíltan elismeri a lakhatás megfizethetőségének vészhelyzetét. Az Európai Bizottság elnöke, Ursula von der Leyen szeptember 10-i évértékelő beszédében sajnálkozott amiatt, hogy túl sok európai számára „az otthon inkább a szorongás forrásává vált”, mintsem a biztonságé housing.ec.europa.eu. Megjegyezte, hogy a lakhatási költségek több mint 20%-kal emelkedtek 2015 óta, miközben az új lakások építése jelentősen elmaradt (az építési engedélyek száma öt év alatt 20%-kal csökkent) housing.ec.europa.eu. „Ez több mint lakhatási válság – ez társadalmi válság… amely széttépi Európa társadalmi szövetét,” figyelmeztetett von der Leyen housing.ec.europa.eu. Brüsszel azt tervezi, hogy év végéig bemutatja az első európai megfizethető lakhatási tervet, amelynek célja, hogy enyhítse az állami támogatásokra vonatkozó szabályokat a lakhatási támogatás érdekében, csökkentse az új fejlesztések bürokráciáját, sőt, még a kínálatot szűkítő rövid távú bérbeadásokat is szabályozza housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Uniós szintű Lakhatási Csúcsot hívnak össze, hogy ezt a kérdést a napirend élére helyezzék housing.ec.europa.eu.
A helyszínen több európai országban már most is tapasztalhatók árcsökkenések. Nagy-Britannia lakáspiaca jelentősen lehűlt a Bank of England 14 egymást követő kamatemelése miatt. Augusztusban az Egyesült Királyságban a lakásárak a legszélesebb körben estek vissza másfél év alatt, a RICS felmérése szerint reuters.com. Az új vevői érdeklődések és az eladások volumene 2020 közepe óta a legalacsonyabb szintre esett reuters.com. „Mivel a vevői kereslet csökken, és a megkötött adásvételek száma is visszaesik, a lakáspiac egyértelműen érzi a folyamatos bizonytalanság hatásait,” mondta Tarrant Parsons, a RICS elemzője, megjegyezve, hogy a gazdasággal és a kamatok jövőbeli alakulásával kapcsolatos kételyek aláássák a bizalmat reuters.com. A makacs infláció (az Egyesült Királyságban az éves infláció ~6,7% augusztusban) és a növekvő jelzáloghitel-költségek a megfizethetőséget a határára tolták – egy tipikus brit vevő vásárlóereje annyira lecsökkent, hogy a bérleti díjak várhatóan ugrani fognak (a felmérésben részt vevő ingatlanszakértők nettó +27%-a számít magasabb bérleti díjakra, mivel a potenciális vevők továbbra is bérlők maradnak) reuters.com. Másutt, Németországban – az EU legnagyobb gazdaságában – is érezhető a fájdalom: a lakáspiaci tranzakciók lelassultak, és az árak ~6%-kal csökkentek a csúcsértékhez képest, ami arra késztette Berlint, hogy vevői ösztönzőket fontolgasson. Svédországban, Írországban és más országokban, ahol a járvány idején nagy növekedés volt, szintén enyhültek az árak 2025-ben a magasabb kamatköltségek miatt.„Zombieland” befektetési piac: A kereskedelmi ingatlanok terén Európában a remélt fellendülés visszafogott maradt. A 2020–2022-es súlyos visszaesés után a 2025 eleji optimizmust komor valóság váltotta fel – a tranzakciók évtizedes mélyponton ragadtak, mivel a vevők és eladók továbbra is messze állnak egymástól az árakban. 2025 második negyedévéig az európai/közel-keleti/afrikai határokon átnyúló ingatlanbefektetések mintegy 20%-kal estek vissza éves szinten, ami a legrosszabb eredmény egy évtizede reuters.com. Sok üzlet szünetel, hacsak az eladók nem hajlandók engedni az árból. „Zombieland van… nincs fellendülés, beragadt eszközök, a likviditás nem tér vissza” – mondta Sebastiano Ferrante, a PGIM alapkezelő európai ingatlanrészlegének vezetője, a megrekedt piacot jellemezve reuters.com. A potenciális vevők óvatosak a gyenge gazdasági növekedés és a magasabb hozamú alternatívák miatt (a privát hitelgyűjtés most már messze meghaladja az ingatlanbefektetéseket Európában) reuters.com.A stressz leginkább a irodai és kiskereskedelmi szegmensekben látható. Németországban például újabb 2%-os visszaesést regisztráltak a kereskedelmi ingatlanértékesítésekben 2025 első felében reuters.com, és olyan ikonikus ingatlanok, mint Frankfurt problémás Trianon felhőkarcolója, kényszerértékesítésre kerülnek, hogy teszteljék a piaci keresletet reuters.com. A másodlagos irodák és régebbi bevásárlóközpontok értéke visszaesett, és még a felkapott szektorok, mint az adatközpontok is lehűltek reuters.com. Ugyanakkor vannak kivételesen jól teljesítő területek: a jól bérbe adott logisztikai létesítmények és a bérlakás-portfóliók továbbra is keresettek, mivel a befektetők a strukturálisan alul ellátott szegmensekre fogadnak reuters.com. A legmagasabb minőségű (“trófea”) irodaházak a városok legjobb helyein szintén tartják az értéküket – ezekben a kihasználatlanság jóval alacsonyabb (gyakran 5 százalékponttal a piaci átlag alatt van), és a legjobb helyeken a bérleti díjak továbbra is emelkednek primior.com. „A piac egyes részein a fellendülés már javában zajlik… ugyanakkor vannak kedvezőtlen megítélésű eszközök, amelyeknél szinte nincs likviditás, és további nehézségek várhatók” – jegyezte meg Cecile Retaureau, a Phoenix Group befektetési részlegétől, figyelmeztetve, hogy Európa fellendülése nagyon egyenetlen lesz reuters.com.Ázsia–Csendes-óceáni térség: Kína visszaesése kontra India fellendülése
Kína enyhíti az ingatlanpiaci korlátozásokat: Kína korábban megállíthatatlannak tűnő ingatlanszektora továbbra is az ország gazdaságának egyik fő gyenge pontja, amely most már több éve tartó visszaesésben van, fejlesztői adósságválságokkal és csökkenő vásárlói bizalommal. Az ingatlan iránti kereslet élénkítése érdekében a nagyvárosok hatóságai elkezdték enyhíteni a szigorú vásárlási szabályokat. Augusztus végén Sanghaj lazított a korlátozásokon, így a jogosult családok (és most már az egyedülálló felnőttek is, akiket családként kezelnek) több mint egy otthont is vásárolhatnak a külső körgyűrűn kívüli külvárosi területeken reuters.com. Peking hasonló lépéseket tett, például lehetővé tette, hogy a házasulatlan egyének is első lakásvásárlónak minősüljenek – ez része annak a szélesebb körű politikai váltásnak, amely az eladások fellendítését célozza. Ezek a helyi intézkedések a központi kormányzat azon felhívását követték, hogy támogatni kell a „észszerű” lakásigényeket. Eddig a hatás mérsékelt volt: a szeptemberi adatok (hamarosan várhatók) várhatóan némi élénkülést mutatnak a nagyvárosok eladásaiban, de országos szinten az árak továbbra is nyomás alatt vannak. A döntéshozók további segítséget jeleztek előre – Kína pénzügyminisztériuma ezen a héten hangsúlyozta, hogy „bőséges mozgástér” van a fiskális támogatásra, és hogy az ingatlanválságból eredő kockázatok kezelhetők, utalva ezzel esetleges új kiadásokra vagy lakásösztönzőkre reuters.com reuters.com. A piacok a Kínai Jegybankot is figyelik, amely csökkentette a jelzáloghitel-kamatokat, és tovább enyhíthet, ha az amerikai kamatcsökkentések mérséklik a jüanra nehezedő nyomást reuters.com. A cél az, hogy irányított, enyhe visszaesést érjenek el: a tisztviselők szeretnék stabilizálni a lakásárakat és a hangulatot anélkül, hogy újra spekulatív buborékot indítanának el. Mivel néhány nagy fejlesztő átszervezés alatt áll (és a Country Garden éppen hogy elkerülte a csődöt), a bizalom helyreállítása kiemelten fontos. Tartós fellendülés valószínűleg csak 2025 későbbi szakaszában jöhet – az S&P előrejelzései szerint Kína ingatlaneladásai 2025 második felére érhetik el a mélypontot, ahogy a városi készletek felszívódnak bloomberg.com.
India lakáspiaci fellendülése és megfizethetőségi aggodalmak: Ezzel szemben India ingatlanpiaca élénk fellendülést élvez – de ez sajátos aggodalmakat is felvet. Egy új Reuters-felmérés ingatlanszakértők körében azt mutatja, hogy az indiai lakásárak várhatóan 2025-ben 6,3%-kal, 2026-ban pedig további 7,0%-kal emelkednek, meghaladva mind a tavalyi növekedést, mind a korábbi előrejelzéseket. Ezt a gyorsulást főként a piac felső szegmense hajtja: a prémium és luxus otthonok iránti kereslet a nagyvárosokban robbanásszerűen nő, köszönhetően a tehetősek jövedelmének emelkedésének és a NRI (külföldön élő indiaiak) befektetéseinek megugrásának. Ugyanakkor a megfizethető lakások kínálata visszaesett – Indiában ma mintegy 10 millió megfizethető otthon hiánya tapasztalható, és ez a deficit akár megháromszorozódhat 2030-ra, ha a jelenlegi trendek folytatódnak. Az eredmény egy kétsebességes piac. „A nyereséget egyre inkább a lakosság kis szegmense zsebeli be… akik a piramis alsó részén vannak, hátrányba kerülnek,” jegyezte meg Ajay Sharma, a Colliers India ügyvezető igazgatója. Megjegyezte, hogy bár India gazdasága lendületesen növekszik (az elmúlt negyedévben 7,8%), a középosztály jövedelme stagnál, így a lakástulajdonlás milliók számára elérhetetlenné válik a városi bevándorlók körében. Sokan kénytelenek inkább bérelni, ami viszont azzal jár, hogy a városi bérleti díjak évente 5–8%-kal emelkednek – gyorsabban, mint az általános infláció. „Ahogy a megfizethetőség mind a belvárosi, mind a külvárosi területeken csökken, egyre többen bérelnek – és ahogy többen bérelnek, a bérleti díjak is emelkednek,” magyarázta Sharma az ördögi kört. Az elemzők hosszú távú következményekre figyelmeztetnek, ha a megfizethetőségi szakadék tovább nő. „Az ingatlanpiac pénzügyiesedése után nem javult a megfizethetőség; inkább romlott,” mondta Pankaj Kapoor, a Liases Foras munkatársa, megjegyezve, hogy az indiai első lakásvásárlók átlagéletkora több mint egy évtizeddel nőtt, a harmincas évekből a negyvenes évek közepére tolódott. Ennek kezelésére a döntéshozók kamattámogatást vezettek be első lakásvásárlóknak, és ösztönözték a fejlesztőket, hogy több középkategóriás projektet indítsanak, de eddig a „piac erősen a prémium otthonok felé húz” és prkizárva a belépő szintű vásárlókat reuters.com.Ázsia és a Csendes-óceáni térség más részein: A régió többi ingatlanpiaca vegyes képet mutat. Ausztráliában mérsékelt élénkülés tapasztalható 2025-ben – a tavalyi visszaesés után Sydneyben és Melbourne-ben ismét emelkednek a lakásárak, mivel a jegybank szünetelteti a kamatemeléseket. Ugyanakkor a magas háztartási eladósodottság és a jelzáloghitel-stressz egyes területeken korlátozza a növekedési lehetőségeket. Japán stabil marad, mind a lakó-, mind a kereskedelmi ingatlanok iránt erős a kereslet (amit az ultraalacsony kamatok is támogatnak). Az ázsiai irodapiac általában egészségesebb, mint a nyugati, bár vannak gyenge pontok – például Hongkongban az irodabérleti díjak nyomás alatt vannak, mivel a szárazföldi kínai cégek visszavonulnak. Szingapúr és Szöul felülteljesítők; luxuslakás-eladásaik erősek voltak (Szingapúrban ebben a negyedévben rekordmagas penthouse-üzletek születtek), ami új hűtő intézkedéseket váltott ki, például magasabb illetéket a külföldiek számára. A régióban a befektetők is élénken figyelik a kamatpályákat: mivel az USA és esetleg Európa is kamatcsökkentésre vált, az ázsiai jegybankok követhetik őket, ami élénkítheti az ingatlanpiaci aktivitást 2026-ban az olcsóbb finanszírozás révén.
Közel-Kelet: Befektetési mágnes – Felfutó Öböl-térség
Miközben más régiók kihívásokkal küzdenek, a közel-keleti ingatlanpiacok – különösen az Öböl-térségben – figyelemre méltó fellendülés közepén járnak. A magas olajbevételek, a gazdasági diverzifikációs törekvések és a befektetőbarát politikák együttesen szupergyors növekedést hoztak az ingatlanszektorban az Egyesült Arab Emírségekben és Szaúd-Arábiában.
A Perzsa-öböl ingatlanpiaca virágzik: Abu Dhabi és Dubai továbbra is erős tőkebeáramlást tapasztal az ingatlanszektorban. Abu Dhabiban az ingatlantranzakciók összértéke 25,3 milliárd AED volt 2025 első negyedévében (≈6,9 milliárd USD), ami 34,5%-os éves növekedést jelent, közel 6900 ügylet során gulfnews.com. A tisztviselők az emírség ellenálló gazdaságát és a „fenntartható, magas színvonalú élet” vonzerejét emelik ki, mint a külföldi befektetők számára vonzó tényezőt gulfnews.com. Egy jelentős iparági eseményen (IREIS 2025), amelyet ezen a héten tartottak Abu Dhabiban, a helyi szakértők optimista hangot ütöttek meg. „Abu Dhabi ingatlanszektorának lendülete tovább gyorsul, miközben az Egyesült Arab Emírségek szélesebb ingatlanpiaca egyre nagyobb érdeklődést vált ki a befektetők körében,” mondta Amer Al Ahbabi, egy EAE-beli ingatlanvállalat elnöke gulfnews.com. A fejlesztők arról számolnak be, hogy a luxus vízparti projektek és az új villa közösségek gyorsan elkelnek, gyakran olyan külföldi vásárlók körében, akik Arany Vízumot szeretnének szerezni. Dubai esetében a járvány utáni fellendülés továbbra is tart – a 2025-ös ingatlaneladások várhatóan új rekordokat döntenek, különösen nemzetközi vásárlók részvételével. A kulcsfontosságú szegmensek, mint a prémium tengerparti otthonok és a szabadzónás irodák, licitháborúkat eredményeznek. Abu Dhabi és Dubai egyaránt nyitott az innovációra: a digitális ingatlantranzakcióktól a tokenizációs kísérletekig (amelyeket az IREIS szervezői is kiemeltek), hogy modern befektetőket vonzzanak gulfnews.com.
Szaúd-Arábia nagy lépései: A Szaúd-Arábiai Királyság a Vision 2030 reformjai közepette most egy mérföldkőnek számító politikai változást vezetett be: 2026-tól külföldi magánszemélyek is tulajdonolhatnak ingatlant bizonyos kijelölt övezetekben cbnme.com. Ez forradalmi lépés egy olyan piacon, amely történelmileg zárva volt a külső vásárlók előtt (néhány, Dubajhoz hasonló fejlesztésben elérhető tartózkodási programot leszámítva). Az új törvényt, amelyet a szaúdi kabinet hagyott jóvá Mohamed bin Szalmán koronaherceg vezetésével, várhatóan „nemzetközi érdeklődés és befektetések hullámát indítja el” Rachel Sturgess, a Cityscape Global szervezője szerint cbnme.com cbnme.com. A Cityscape Global – a világ egyik legnagyobb ingatlanos konferenciája – novemberben Rijádban kerül megrendezésre, és célja, hogy ezeket a lehetőségeket bemutassa a globális befektetők és fejlesztők közönségének. A tavalyi dubaji Cityscape 37%-os növekedést hozott a külföldi résztvevők számában, és a 2025-ös rijádi kiadás várhatóan még nagyobb lesz cbnme.com cbnme.com. A szaúdi ingatlanpiac megnyitása olyan mega-projektekkel párhuzamosan zajlik, mint a NEOM (az 500 milliárd dolláros futurisztikus város) és az építési fellendülés Rijádban és Dzsiddában. Ingatlanpiaci megfigyelők szerint Szaúd-Arábia lehet a „következő Egyesült Arab Emírségek” a globális tőke vonzása terén, különösen, ha vonzó szabályozási és adózási keretrendszereket alakítanak ki az új övezetekben. Már most is jelentések szerint nagy fejlesztők az USA-ból, az Egyesült Királyságból, Kínából és az Egyesült Arab Emírségekből tervezik belépésüket a Szaúd-Arábia frissen liberalizált piacára cbnme.com.
Szélesebb Közel-Kelet és Észak-Afrika: A régióban az ingatlanpiac általában pozitív pályán mozog 2025-ben. Katar a világbajnokság utáni lendületet élvezi – a legfrissebb adatok szerint Doha ingatlanügyletei szeptember elején egy hét alatt összesen 394 millió katari riált (~108 millió USD) tettek ki, ami folyamatos aktivitást tükröz arabnews.pk. Egyiptomban, a gazdasági zűrzavar közepette, az ingatlan a helyiek számára az infláció elleni védekezés kedvelt eszközévé vált; a fejlesztők meghosszabbított fizetési ütemezéseket kínálnak, hogy kihasználják a felgyülemlett lakáskeresletet. Izraelben az elmúlt években meredeken emelkedő lakásárak végre megtorpantak a magasabb kamatok hatására, de az új lakások súlyos hiánya továbbra is magasan tartja az árakat (a politikai instabilitás ellenére is). Törökország továbbra is egyedi eset: a külföldi vásárlók (különösen oroszok, irániak) fenntartották Isztambul ingatlanpiacát még a líra értékének zuhanása mellett is; azonban az állampolgárság-befektetéshez kötött új szabályozások valamelyest visszafogták ezt a keresletet. Eközben a öböl menti kiskereskedelmi és vendéglátóipari ingatlanpiac virágzik a turizmus fellendülésének köszönhetően – Dubaj bevásárlóközpont-üzemeltetői és szállodai REIT-jei erős kihasználtságról és bérletidíj-növekedésről számolnak be, amit a 2025-ös rekord látogatószámok is támogatnak.
Latin-Amerika: Visszaesések és Fényes Pontok
Latin-Amerika ingatlanpiacai sok szempontból nehéz évet zártak – a magas kamatlábak az egész régióban visszafogták a jelzáloghitelezést, és lehűtötték a korábban forró piacokat. Az általános lassulás ellenére azonban feltűnő ellenálló zsebek is megfigyelhetők, különösen a luxusszegmensben.
Kolumbia – a luxus dacol a visszaeséssel: Talán a legdrámaibb példát Bogotá, Kolumbia szolgáltatja, ahol egy új, ultraluxus társasház-fejlesztés árrekordokat dönt, miközben a kolumbiai lakáspiac általánosságban visszaesést mutat. A Quora néven ismert projekt egy 202 lakásból, irodákból és üzlethelyiségekből álló, felsőkategóriás komplexum, amely egy előkelő negyedben több ingatlan összevonásából épül. Annak ellenére, hogy a befejezés még három évre van, lakásainak több mint 90%-a már elkelt – beleértve a 546 m²-es penthouse-okat is – körülbelül 24 millió kolumbiai peso/m² áron (nagyjából 6 100 USD/m²) bloomberg.com. Ez mintegy 33%-kal magasabb, mint a korábbi rekordár Bogotában, és még a gazdagabb latin-amerikai fővárosok felsőkategóriás árait is meghaladja (összehasonlításképp: négyzetméterenként drágább, mint a mexikóvárosi Polanco vagy a Rio de Janeiró-i Ipanema luxuslakásai) bloomberg.com. A projekt sikere élesen „dacol Kolumbia megtépázott ingatlanszektorával”, amelyet az elmúlt évben egyébként finanszírozási szűk keresztmetszet és az építőipari cégek csődhulláma sújtott. A tehetős, helyi és nemzetközi vevők a Quorát biztonságos befektetésnek és státuszszimbólumnak tekintik, ami azt sugallja, hogy bíznak a latin-amerikai prémium ingatlanok hosszú távú értékében. A régió fejlesztői Bogotá példáját hozzák fel bizonyítékként arra, hogy a legfelső szegmensben továbbra is erős a kereslet – ha valami igazán egyedit építesz, a vevők akkor is jönnek, ha a piac lefelé tart.
Régiós trendek: Az ilyen enklávékon kívül azonban sok latin-amerikai lakáspiac gyengül. Mexikóban a járvány alatti fellendülés után 2025-ben az infláció és a magasabb hitelkamatok miatt reálértéken lassult a lakásárak növekedése, bár Mexikóvárosban és Guadalajarában még mindig mérsékelt drágulás tapasztalható. Brazília fordulóponthoz érkezett: a jegybank elkezdte csökkenteni a kamatokat (a Selic ráta szeptemberben 12,75%-ra esett a 13,75%-os csúcsról), ami fokozatosan élénkítheti a brazil ingatlanpiacot. A brazil lakásépítők szerint nőtt az érdeklődés, ahogy a jelzáloghitelek kissé megfizethetőbbé váltak, és az elemzők arra számítanak, hogy a lakáseladások fellendülnek 2026-ra, ha a kamatcsökkentések folytatódnak. Chile és Peru 2024-ben recessziós körülmények között árcsökkenést tapasztalt, de mostanra stabilizálódni látszik a helyzet. Argentínában, amely extrém kivétel gazdasági volatilitása miatt, 2025-ben szinte teljesen befagyottak az ingatlantranzakciók, mivel a vevők kivárják a választások eredményét és az esetleges dollárosítást – az ingatlanokat ott továbbra is főként amerikai dollárban árazzák, fedezetként, ami a legtöbb helyi számára elérhetetlenné teszi azokat.
A fellendülés jelei: Az üzleti oldalon Latin-Amerikában némi pozitív lendület tapasztalható. Az ipari ingatlanok (raktárak, logisztika) Mexikóban virágoznak a közelre telepített gyárberuházások miatt; az USA–Mexikó határ mentén és Közép-Mexikóban a modern logisztikai létesítmények iránti kereslet meghaladja a kínálatot. Brazília agrárüzleti fellendülése olyan államokban, mint Mato Grosso, ösztönzi a tárolási és elosztási ingatlanok fejlesztését. A kiskereskedelmi ingatlanpiac, amely a COVID idején nehézségekkel küzdött, most helyreáll, ahogy a fogyasztói költések javulnak – például a brazil és chilei bevásárlóközpont-üzemeltetők arról számolnak be, hogy a látogatószám és a bérlői forgalom visszatért a 2019-es szintre. Ez felkelti a külföldi befektetők érdeklődését: éppen ezen a héten jelentette be egy jelentős közel-keleti szuverén alap, hogy befektetési tervei vannak egy latin-amerikai kiskereskedelmi központ-portfólióba (azzal a céllal, hogy viszonylag olcsón vásároljon eszközöket, bízva a fellendülésben).
Összességében Latin-Amerika ingatlanpiaci kilátásai a makrogazdasági trendektől függenek. Ha sikerül megfékezni az inflációt, és a kamatlábak tovább csökkennek (ahogy Brazíliában, Chilében stb. látható), a régió egy expanzívabb ingatlanpiaci ciklusba léphet. Egyelőre az ingatlanfejlesztők óvatosak – vagy a nagyon felső kategóriára koncentrálnak (ami továbbra is jövedelmező), vagy speciális keresletre (például megfizethető lakhatás, ahol állami támogatás elérhető). De ahogy Bogotá luxuslakás-robbanása is mutatja, a piac nem minden szegmense mozog egyszerre, és mindig vannak olyan területek, ahol a bizalom – és az árak – az egekben járnak.
Afrika: Városi növekedés és feltörekvő lehetőségek
Egész Afrikában a gyors urbanizáció és a gazdasági növekedés bizonyos országokban általában pozitív ingatlanpiaci képet eredményez, még akkor is, ha továbbra is fennállnak olyan kihívások, mint a lakáshiány és a magas finanszírozási költségek. Több afrikai város ma már kiemelt ingatlanbefektetési célpont 2025 felé közeledve, köszönhetően a növekvő középosztálynak, a javuló kormányzásnak és a külföldi tőke beáramlásának.
Felfutó kulcsvárosok: Nairobi, Kenya az egyik ilyen központ. Gyakran nevezik „Szilícium Szavannának” a virágzó tech szcénája miatt, Nairobi technológiai cégeinek és szakembereinek beáramlása megnövelte a keresletet mind a modern irodák, mind a minőségi lakások iránt. Az olyan elsődleges üzleti negyedek, mint Westlands és Upper Hill, multinacionális vállalatokat vonzottak, ami növelte a Grade A irodák kihasználtságát. A lakóingatlanok terén Nairobi ingatlanértékei lenyűgöző növekedést mutattak – egyes külvárosi területeken (pl. Athi River, Kitengela) a lakásárak mintegy 20%-kal nőttek éves szinten, részben az új infrastruktúra és a megfizethető lakásprojektek miatt, amelyek a középosztálybeli vásárlókat vonzzák estateintel.com. A kenyai kormány és a bankok aktívan támogatják a lakásépítést: egy 30 millió dolláros alapot helyezett el nemrég egy nagybank, hogy bővítse a megfizethető otthonokhoz való jelzáloghitel-hozzáférést kmrc.co.ke, és egy nemzeti Lakásalap is segíti az új egységek finanszírozását. Hasonlóképpen, Lagos, Nigéria, a kontinens legnépesebb városa, továbbra is óriási ingatlan keresletet tapasztal. A magas kamatlábak ellenére Lagos hatalmas lakossága (20+ millió) és kereskedelmi dinamizmusa folyamatos nyomást gyakorol a lakáskínálatra. Az olyan luxusnegyedek, mint Ikoyi és Victoria Island, továbbra is nagyra értékeltek az elit körében – Lagosban az átlagos ingatlanárak várhatóan elérik a ₦50 milliót (kb. 65 000 USD) egységenként 2025-re a középkategóriás otthonok esetében estateintel.com – miközben a megfizethetőbb városrészek a szárazföldön is növekednek, ahogy a fejlesztők a fiatal szakembereket célozzák estateintel.com. A Lagos State government ösztönzőket vezet be tömeges lakásépítésre és új városfejlesztésekre (például a Lekki Szabadkereskedelmi Övezet területe vegyes hasznosítású projekteket indít el) estateintel.com.
Más városok is felkeltik a befektetők figyelmét, például Accra, Ghána, ahol a stabil politikai légkör és az olaj által hajtott gazdaság az építkezések fellendüléséhez vezetett. Ghána ingatlanpiacának értéke várhatóan eléri a 533 milliárd GH¢-t 2025-re (amelynek nagy részét a lakóingatlanok teszik ki) estateintel.com. Accra előkelő külvárosaiban, mint East Legon és Cantonments, folyamatos a kereslet a luxuslakások iránt a diaszpóra és a külföldi munkavállalók részéről, miközben a kormány is támogatja a megfizethető lakhatást a növekvő középosztály számára. Kigali, Ruanda kisebb piac, de gyors növekedése és innovatív megközelítése miatt figyelemre méltó – a város olyan kezdeményezésekkel, mint a Green City Kigali, hatásbefektetőket vonzott, amelyek célja fenntartható otthonok építése, és 9–12% feletti bérleti hozamokat kínál lakó- és kiskereskedelmi ingatlanokon estateintel.com estateintel.com. És Johannesburg, Dél-Afrika, a kontinens pénzügyi fővárosa, továbbra is ellenálló: Dél-Afrika gazdasági nehézségei ellenére Johannesburg elsődleges irodáinak üresedési aránya javult, ~12% a legjobb területeken, mint Sandton estateintel.com, és a város körüli ipari bérleti díjak emelkednek (~6%-os éves növekedés a nagy logisztikai terek esetében), ahogy az e-kereskedelem és az elosztási szektor bővül estateintel.com.
Kontinentális kezdeményezések: Szélesebb körű pán-afrikai törekvések is zajlanak a lakáshiány kezelésére és az ingatlanpiaci potenciál kiaknázására. Multilaterális intézmények és kormányok működnek együtt megfizethető lakásfejlesztési alapok létrehozásán – például Kenya KMRC-je (Kenya Mortgage Refinance Company) élen jár az alacsony költségű jelzáloghitelezésben, és 2025-ben nagyszabású Megfizethető Lakás Konferenciát tartott kmrc.co.ke. Nigéria nemrég indította el a Diaszpóra Jelzálog programot, amely lehetővé teszi a külföldön élő nigériaiak számára, hogy könnyebben fektessenek be otthoni ingatlanokba nidcom.gov.ng, és a Nigériai Szövetségi Jelzálogbank egy számjegyű kamatozású lakáshiteleket kínál (kb. 9,75%), hogy növelje a belföldi lakástulajdont naltf.gov.ng. Ezek az erőfeszítések egy fiatal, növekvő népességet céloznak, amely saját otthonra vágyik, de gyakran nem fér hozzá hitelhez. Ha sikeresek, fokozatosan növelhetik a lakástulajdon arányát és fellendíthetik az építkezéseket Afrikában.
A külföldi befektetők is felfigyeltek: az Afrikára fókuszáló magántőke-ingatlanalapok száma nőtt, a nyugat-afrikai bevásárlóközpontoktól az egyiptomi irodaparkokon át a kelet-afrikai logisztikai központokig mindenre koncentrálnak. Összességében Afrika ingatlanpiaca 2025-ben növekedés előtt áll, amit az urbanizáció és a növekvő befektetések hajtanak. Ahogy egy iparági jelentés fogalmazott, a kulcs az lesz, hogy a kedvező demográfiával és politikákkal rendelkező városokra, valamint olyan szektorokra, mint a kiskereskedelem és az ipar, koncentráljanak, amelyek ki tudják használni a kontinens fejlődési pályáját estateintel.com estateintel.com. A lehetőség hatalmas – de ugyanekkora munka vár még ránk a jövő lakás- és infrastruktúra-építésében.
Szakértői kilátások és záró gondolatok
Világszerte az ingatlanpiac ellentétek története 2025 végén. Egyrészt a mérséklődő infláció és a monetáris politika változásai enyhülést hoznak – sehol sem annyira látványosan, mint az Egyesült Államokban, ahol a kamatcsökkentés lehetősége már lejjebb vitte a jelzáloghitel-kamatokat, és újraélesztette a vevői optimizmust freddiemac.com. Ez a dinamika jól mutatja, mennyire szorosan kötődik a lakáspiac sorsa a jegybankok lépéseihez. Ahogy Michael Feroli, a JPMorgan vezető amerikai közgazdásza megjegyezte a Fed álláspontjáról, most a legkisebb ellenállás iránya inkább a gyorsabb kamatcsökkentés felé mutat, mint később aljazeera.com – ez a változás, ha megvalósul, sorsfordító lehet az ingatlanpiacok számára 2026-ban.
Másrészt a strukturális kihívások továbbra is komolyak. Kínálati hiányok – akár megfizethető otthonokról van szó Indiában és Európában, akár minőségi irodákról bizonyos helyeken – egyenlőtlenségeket és „frusztrált lehetőségeket” eredményeznek, hogy egy indiai lakáspiaci szakértőt idézzünk reuters.com. A kereskedelmi ingatlanpiaci átrendeződés, különösen az irodák terén, fájdalmas eszközárazást kényszerít ki; az iparági veteránok óvatosságra intenek, hogy a folyamat messze nincs vége, 2024–2025-ben további kényszerértékesítések és refinanszírozások várhatók reuters.com. Mégis, itt is látható az alkalmazkodás: a piacok „hosszabbítás és színlelés” intézkedésekkel tisztulnak, és néhány városban már megkezdődött a feleslegessé vált irodák lakásokká vagy élettudományi laborokká történő innovatív átalakítása.
Talán a legvilágosabb tanulság, hogy az ingatlanpiac rendkívül helyi és szegmentált. Látjuk, hogy Bogotában a luxuslakások rekordáron kelnek el bloomberg.com, miközben sok városban a kezdő otthonok elérhetetlenné válnak a fiatal családok számára. Látjuk, hogy a közel-keleti fejlesztők nem tudnak elég gyorsan építeni a kereslet kielégítésére, miközben amerikai irodatornyok félig üresen állnak. A befektetők és döntéshozók számára ez azt jelenti, hogy az általánosítások félrevezetőek lehetnek – minden szektort és régiót a saját alapjai szerint kell vizsgálni.
A legutóbbi, 2025. szeptember 12–13-i hírek jól ragadják meg ezt a kettősséget. Arról számolnak be, hogy a kormányok igyekeznek kezelni a lakhatás megfizethetőségének problémáját housing.ec.europa.eu, hogy olyan pénzügyi szereplők, mint a Brookfield, átrendezik portfólióikat (1,9 milliárd eurós európai diákszállás-portfólió eladását fontolgatva az ágazati kockázatok közepette) ainvest.com, valamint bizakodó jelekről, mint a jelzálogkönnyítések és az újjáéledő feltörekvő piacok.Összefoglalva, a globális ingatlanpiac egy hullámvasúton navigál a ciklikus változások és a szerkezeti átrendeződés között. Ahogy belépünk 2025 utolsó negyedévébe, óvatos optimizmus jelenik meg bizonyos körökben – ha valóban enyhülnek a kamatok, 2026-ban széles körű fellendülés jöhet a tranzakciókban. De ahogy az elmúlt két nap hírei is emlékeztetnek rá, az ingatlanpiac 2025-ben továbbra is ellentétek terepe: egyes szegmensekben fellendülés, másokban mélypont. Az informáltság és a rugalmasság kulcsfontosságú. Ahogy egy közel-keleti ingatlanvezető fogalmazott: „Ez történelmi pillanat… izgalmas új változások nyitják meg az utat jelentős befektetések előtt”, de ezek a lehetőségek azoknak kedveznek majd, akik felismerik, hol gyűlik a lendület cbnme.com. Egyelőre csak annyi biztos, hogy a világ ingatlanpiacai továbbra is meg fognak lepni minket – emelkednek, korrigálnak és újra feltalálják magukat a gazdasági szelekhez igazodva.
Források:
- Reuters – Freddie Mac: Jelzáloghitel-kamatok csökkennek (2025. szept. 11.) freddiemac.com; Al Jazeera – A Fed várhatóan kamatot csökkent (2025. szept. 12.) aljazeera.com
- Reuters – Lassul a brit lakáspiac, RICS felmérés (2025. szept. 10.) reuters.com reuters.com; Európai Bizottság – Uniós helyzet: Lakhatási válság (2025. szept. 10.) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – India ingatlanárai emelkedni fognak – felmérés (2025. szept. 13.) reuters.com reuters.com; Reuters – Kínai fiskális támogatás, lakhatási támogatás várható (2025. szept. 12.) reuters.com reuters.com; Reuters – Sanghaj enyhíti a lakásvásárlási korlátozásokat (2025. aug. 25.) reuters.com
- Gulf News – Abu Dhabi ingatlanpiaca felgyorsul (2025. szept. 12.) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Szaúdi külföldi tulajdonjogi törvény (2025. aug. 27.) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Katar ingatlaneladások 2025. szeptember elején arabnews.pk
- Reuters – Európai ingatlanpiac „zombiföld” (2025. július 17.) reuters.com reuters.com; Reuters (Sajtó) – Rekordmagas irodai üresedés az USA-ban (2025. augusztus 25.) reuters.com reuters.com; Primior Research – Kereskedelmi szektor trendjei 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Bogotái luxuslakások dacolnak a visszaeséssel (2025. szeptember 12.) bloomberg.com; EstateIntel – Afrikai ingatlanpiaci kilátások 2025 estateintel.com estateintel.com.
