- 米国の住宅ローン金利が急落： 30年固定住宅ローンの平均金利が11か月ぶりの低水準（約6.35％）となり、FRBの利下げ観測が高まる中、住宅ローン申請件数が4年以上ぶりの大幅増加となった freddiemac.com。資金調達コストの緩和により、買い手が慎重に市場へ再参入している。
- 欧州の住宅不足： EU首脳は「これは単なる住宅危機ではなく…社会的危機だ」と警告し、手頃な住宅計画を約束。2015年以降、住宅価格は20％以上上昇する一方、建築許可件数は20％減少 housing.ec.europa.eu。英国では、8月に過去18か月で最も広範な価格下落が見られ、高インフレと金利不透明感が買い手需要を減退させている reuters.com。
- アジアはまちまち―インドは上昇、中国は下落： インドの住宅価格は、富裕層の買い手により、今年約6.3％上昇（予想以上の伸び）となる見込み。一方で手頃な価格の供給は減少 reuters.com reuters.com。一方、中国の不動産不況は続いており、北京と上海の当局は需要喚起のため住宅購入制限を緩和 reuters.com reuters.com。アナリストはさらなる住宅支援策を予想している reuters.com。
- 中東ブーム: アブダビの不動産市場は非常に活況で、2025年第1四半期の取引件数は34.5%急増しましたgulfnews.com。これは世界中の投資家や経済ビジョンプロジェクトによって支えられています。サウジアラビアは、画期的な法律を承認し、2026年から特定の不動産ゾーンを外国人の住宅所有に開放しますcbnme.com。この動きは「大規模な国際投資への道を開く」と見込まれていますcbnme.com。
- 商業用不動産の分岐: 工業用および物流用不動産は依然として堅調（倉庫の空室率は過去最低水準に近く、賃料も上昇中）、小売・ホスピタリティも回復し、ホテルの稼働率はパンデミック前の水準まであと0.6%に迫っていますprimior.com。しかし、オフィス市場は世界的に苦境に直面しています。米国のオフィス空室率は過去最高の約20%に達しreuters.com、ヨーロッパの投資市場は「ゾンビランド」状態で…回復もなく、資産は取り残され、流動性もないと、あるファンド幹部は警告していますreuters.com。
- 高級＆プライムセグメントは重力に逆らう: 高級不動産は全体的な減速にもかかわらず好調です。コロンビアでは、ボゴタの新しい高級複合施設が、建設前に90%のユニットを過去最高価格（1平方メートルあたり6,000ドル超）で販売しました。これはメキシコシティやリオの高級住宅地よりも高い水準ですbloomberg.com。また、世界の主要都市では、トロフィー資産（高級コンドミニアムから一等地のオフィスまで）が、安全資産を求める買い手を引き続き惹きつけています。
北米: 金利楽観で住宅市場が回復傾向
金利の低下が住宅市場のセンチメントを押し上げる： アメリカでは、連邦準備制度理事会（FRB）がついに利下げに踏み切るとの期待から、住宅ローン金利が急落しています。30年固定金利の平均は6.35%（2024年10月以来の低水準）となり、1年ぶりの最大の週間下落幅を記録しましたfreddiemac.com。「住宅ローン金利は正しい方向に向かっており、住宅購入希望者もそれに気づいています」とフレディマックのアナリストは指摘し、住宅購入申請件数は過去4年で最も速い前年比成長を示しましたfreddiemac.com。この借入コストの低下は、来週のFRB利下げの市場織り込み確率が94%に達していることaljazeera.comからも後押しされており、長い夏の低迷を経た買い手に一筋の安堵をもたらしています。
買い手市場の兆し： 今年初めの高金利は市場の動きを冷やし、多くの売り手が入札の少なさに直面していました。アメリカの一部都市では、住宅購入希望者の不足が価格の引き下げや、所有者が売り出しを取り下げる事態を招き、ついに買い手側に有利な状況が生まれています。全国的に在庫は依然として逼迫していますが、価格や金利による購入可能性への圧力の高まりが需要を明らかに抑制しています。今、資金調達コストがやや下がったことで、不動産業者は見学者の増加を報告していますが、インフレの粘着性など経済の逆風の中で買い手は依然として慎重です。「住宅市場は明らかに継続する不確実性の影響を受けている」と王立公認不動産鑑定士協会（RICS）のタラント・パーソンズ氏は述べ、経済・財政全体の見通しへの懸念が「センチメントを圧迫している」と指摘しましたreuters.com。カナダでも同様の傾向が続いており、トロントなどの主要市場では、買い手が金利低下を待つ中、夏の終わりまで販売が停滞しましたreuters.com。
商業用不動産のストレス: 北米の商業用不動産の状況は二極化しています。アパートや工業用地は依然として堅調で、米国の集合住宅の家賃は再び緩やかに上昇し、倉庫の空室率も歴史的な低水準の約6～7%にとどまっていますprimior.com。しかし、オフィス部門はよく知られた危機に直面しています。リモートワークやハイブリッドワークの普及により、米国のオフィス空室率は20.7%（過去最高）に達しreuters.com、サンフランシスコのようなテックハブでは驚異的な27.7%のオフィス空室率となり、パンデミック前の3倍に達していますreuters.com。ニューヨークのダウンタウンのオフィスでさえ、ほぼ23%が空室ですreuters.com。この使われていないオフィススペースの過剰は、都市に「深刻な経済的衝撃波をもたらしている」reuters.comとされ、不動産価値の下落や、オフィスローンにさらされている地方銀行の負担増につながっています。債務の満期を迎える家主は、借り換えコストの上昇の中で、2027年までに2,900億ドルのオフィス向けモーゲージの返済に直面していますreuters.com。この厳しい状況下、多くの所有者や貸し手は、デフォルト回避のために返済期限の延長や再構築に頼っています。唯一の明るい材料は、「質への逃避」が進行中であることですreuters.com。企業は一等地のビルに集約し（これらは高い入居率と家賃を維持）、古いオフィスは取り残されています。それでも全体的な見通しは慎重で、業界アナリストはオフィス市場の回復は長期的かつ不均一であり、オフィス回帰の動向や経済の安定性にかかっていると述べています。
ヨーロッパ：住宅危機と投資の停滞
住宅の手頃な価格が限界点に： ヨーロッパは住宅の手頃な価格の緊急事態を公然と認めています。9月10日の一般教書演説で、欧州委員会のウルズラ・フォン・デア・ライエン委員長は、あまりにも多くのヨーロッパ人にとって「家が安心の源ではなく、不安の源になっている」と嘆きましたhousing.ec.europa.eu。彼女は、住宅費が2015年以降20％以上上昇し、新築住宅の建設が大きく遅れていること（建築許可件数は5年間で20％減少）を指摘しましたhousing.ec.europa.eu。「これは単なる住宅危機ではなく、社会危機です…ヨーロッパの社会的結束を引き裂いています」とフォン・デア・ライエン氏は警告しましたhousing.ec.europa.eu。ブリュッセルは、初の欧州住宅手頃価格計画を年内に導入する予定で、住宅支援のための国家補助規則の緩和、新規開発の手続き簡素化、供給を圧迫する短期賃貸の規制まで目指していますhousing.ec.europa.euhousing.ec.europa.eu。EU全体の住宅サミットが開催され、この問題を最重要課題として取り上げる予定ですhousing.ec.europa.eu。
地上では、すでにいくつかのヨーロッパ諸国で価格調整が見られています。イギリスの住宅市場は、イングランド銀行による14回連続の利上げの重圧で著しく冷え込んでいます。8月には、イギリスの住宅価格が1年半ぶりに最も広範囲に下落しました（RICS調査、reuters.com）。新規購入希望者の問い合わせや販売件数は、2020年半ば以来の最低水準に落ち込んでいますreuters.com。「買い手の需要が緩み、成約件数が減少していることから、住宅市場は明らかに継続する不確実性の影響を受けています」とRICSアナリストのタラント・パーソンズ氏は述べ、経済や今後の金利動向への懸念が信頼感を損なっていると指摘しましたreuters.com。頑固なインフレ（8月の英国CPIは約6.7%）と住宅ローンコストの上昇により、購入の手頃さは限界まで引き伸ばされており、典型的な英国の購入者の購買力は低下し、家賃が今後上昇すると予想されています（調査員の純27%が今後家賃上昇を予想、購入希望者が賃貸にとどまるため）reuters.com。他方、ドイツ（EU最大の経済大国）も同様の痛みを感じており、住宅取引が減速し、価格はピーク時から約6%下落、ベルリンは購入者へのインセンティブを検討しています。スウェーデン、アイルランド、その他パンデミック期に大きく値上がりした国々も、2025年には金利上昇の影響で価格が軟化しています。「ゾンビランド」投資市場：商業用不動産において、ヨーロッパが期待していた回復は控えめなものとなっています。2020～2022年の深刻な低迷の後、2025年初頭の楽観論は厳しい現実に取って代わられました――買い手と売り手の価格差が埋まらず、取引は10年来の低水準にとどまっています。2025年第2四半期までに、ヨーロッパ／中東／アフリカのクロスボーダー不動産投資は前年比約20％減少し、これは過去10年で最悪ですreuters.com。多くの取引は、売り手が値引きに応じない限り保留となっています。「私たちは『ゾンビランド』にいる……回復はなく、資産は取り残され、流動性も戻ってこない」と、ファンド大手PGIMの欧州不動産責任者セバスティアーノ・フェランテ氏は停滞した市場について語っていますreuters.com。買い手候補は、経済成長の弱さやより高利回りの代替投資先（現在、欧州ではプライベートクレジットの資金調達が不動産を大きく上回っている）を考慮し、慎重な姿勢を崩していませんreuters.com。ストレスは、特にオフィスおよび小売セグメントで最も顕著です。例えばドイツでは、2025年上半期の商業用不動産売上がさらに2%減少しましたreuters.com。フランクフルトの問題を抱える象徴的なトリアノン高層ビルなどが、市場の需要を試す形で不良資産として売りに出されていますreuters.com。二次的なオフィスや古いショッピングセンターの価値は下落し、データセンターのような話題の分野でさえ冷え込んでいますreuters.com。しかし、選ばれた明るい分野も存在します。十分に賃貸されている物流施設や賃貸住宅ポートフォリオは依然として需要があり、投資家は構造的に供給不足のセグメントに賭けていますreuters.com。一等地にある最高品質（「トロフィー」）のオフィスビルも価値を維持しており、空室率は市場平均よりも（多くの場合5ポイント低く）、最良のスペースでは賃料も上昇し続けていますprimior.com。「市場の一部では回復が順調に進んでいるが、ほとんど流動性がなく、今後さらに苦しむ不人気資産もある」と、Phoenix Groupの投資部門のセシル・レトロー氏は述べ、ヨーロッパの回復は非常に不均一になると警告していますreuters.com。アジア太平洋： 中国の低迷 vs. インドの急成長
中国、不動産規制を緩和： かつては止まることのなかった中国の不動産セクターは、今や開発業者の債務危機や購買者の信頼低下を特徴とする数年にわたる低迷の中で、経済の主要な弱点となっています。住宅需要を喚起するため、主要都市の当局は厳格な購入規制の緩和を始めました。8月下旬、上海は、外環道路の外側の郊外エリアで、適格な家族（現在は単身者も家族として扱われる）が複数の住宅を購入できるように制限を緩和しましたreuters.com。北京も同様の措置を講じ、例えば未婚者が初回購入者として認定されるようになりました。これは販売を下支えするためのより広範な政策転換の一環です。これらの地域的な措置は、中央政府による「合理的な」住宅需要の支援要請に続くものです。今のところ、その影響は控えめです。9月のデータ（まもなく発表予定）は、大都市で販売がわずかに回復したことを示すと予想されていますが、全国的な価格は依然として圧力を受けています。政策立案者はさらなる支援があることを示唆しており、中国財政省は今週、「財政支援の余地は十分にある」とし、不動産危機によるリスクは管理可能であると強調し、新たな支出や住宅刺激策の可能性を示唆しましたreuters.com reuters.com。市場は中国人民銀行にも注目しており、同銀行は住宅ローン金利を引き下げており、米国の利下げで人民元への圧力が緩和されれば、さらに緩和する可能性がありますreuters.com。目標はソフトランディングの実現です。政府関係者は、投機的バブルを再燃させることなく、住宅価格と市場心理の安定を目指しています。一部の大手開発業者が再編中で（カントリー・ガーデンはデフォルトをかろうじて回避）、信頼回復が最重要課題です。持続的な回復が本格化するのは2025年後半以降になる可能性があり、S&Pの予測では、中国の不動産販売は都市部の在庫が吸収されることで2025年後半には底を打つ可能性があるbloomberg.com。
インドの住宅市場の上昇サイクルと手頃な価格への懸念: 対照的に、インドの不動産市場は好調な上昇トレンドに乗っていますが、それ自体が懸念を呼んでいます。ロイターが実施した不動産専門家への新たな調査によると、インドの住宅価格は2025年に6.3%、さらに2026年には7.0%上昇する見通しですreuters.com。これは昨年の成長率や従来の予測を上回っています。この加速は主に市場の上位層によって牽引されています。大都市での高級・プレミアム住宅の需要が急増しており、富裕層の所得増加やNRI（非居住インド人）投資の急増が背景にあります。一方で、手頃な価格の住宅の供給は減少しており、インドでは現在、約1,000万戸の手頃な住宅が不足しており、この不足は現在の傾向が続けば2030年までに3倍になる可能性がありますreuters.com。その結果、市場は二極化しています。「利益はますます人口のごく一部に集中しており…ピラミッドの下層にいる人々は不利な立場にある」と、コリアーズ・インディアのマネージングディレクター、アジャイ・シャルマ氏は述べていますreuters.com。彼は、インド経済が力強く成長している一方（前四半期は7.8%成長）reuters.com、中間層の所得は停滞しており、何百万人もの都市部移住者にとって住宅取得が手の届かないものになっていると指摘します。多くの人が代わりに賃貸を余儀なくされており、その結果、都市部の家賃は年5～8%上昇しており、一般的なインフレ率を上回るペースですreuters.com。「中心部でも郊外でも手頃さが低下する中、より多くの人が賃貸に流れ、その結果家賃が上昇している」とシャルマ氏は説明し、この悪循環を指摘しましたreuters.com。アナリストたちは、手頃な価格の格差が拡大すれば長期的な影響を警告しています。「不動産の金融化以降、手頃さは改善されておらず、むしろ悪化している」とリアセス・フォラスのパンカジ・カプール氏は述べ、インドの平均的な初回住宅購入者の年齢が10年以上上昇し、30代前半から40代半ばになっていると指摘しますreuters.com。これに対処するため、政策立案者は初回購入者向けの金利補助や、デベロッパーに中価格帯プロジェクトの拡充を促していますが、今のところ「市場はプレミアム住宅に大きく傾いている」とprエントリーレベルの購入者を締め出しているreuters.com.
アジア太平洋地域の他の地域： この地域の他の不動産市場は、まちまちの様相を呈しています。オーストラリアでは2025年に緩やかな回復が見られます。昨年の下落後、シドニーとメルボルンの住宅価格は、中央銀行が利上げを一時停止したことで再びじわじわと上昇しています。ただし、一部地域では家計債務の高さや住宅ローン返済のストレスが上昇余地を抑えています。日本は安定しており、住宅・商業用不動産の需要が堅調です（超低金利が後押し）。アジアのオフィスセクターは、全体的に欧米より健全ですが、弱さが見られる部分もあります。例えば、香港のオフィス賃料は中国本土企業の撤退で圧力を受けています。シンガポールやソウルは好調で、高級住宅の販売が堅調です（シンガポールでは今四半期、ペントハウスの取引が過去最高を記録）、そのため外国人向けの印紙税引き上げなど新たな冷却策が導入されています。地域全体で、投資家は金利動向にも敏感です。米国や場合によっては欧州が利下げに転じる中、アジアの中央銀行も追随する可能性があり、これにより2026年の不動産活動が活発化する可能性があります（資金調達コストの低下による）。
中東：投資の磁石―湾岸諸国の台頭
他地域が課題に直面する中、中東の不動産市場、特に湾岸諸国は目覚ましい上昇局面にあります。高い石油収入、経済多角化の推進、投資促進政策が、UAEやサウジアラビアの不動産セクターを強力に後押ししています。
湾岸の不動産が好調： アブダビおよびドバイでは、不動産への強い資本流入が続いています。アブダビでは、不動産取引総額が2025年第1四半期に253億ディルハム（約69億ドル）となり、前年同期比34.5%増、取引件数は約6,900件に達しましたgulfnews.com。当局は、首長国の強靭な経済と「持続可能で高級な生活」への魅力が海外投資家を引き付けているとしていますgulfnews.com。今週アブダビで開催された主要業界イベント（IREIS 2025）では、地元専門家が楽観的な見方を示しました。「アブダビの不動産セクターの勢いは加速し続けており、UAE全体の不動産市場でも投資家からの関心が高まっています」と、UAEの不動産会社会長アメール・アル・アフバビ氏は述べましたgulfnews.com。デベロッパーによると、高級ウォーターフロントプロジェクトや新しいヴィラコミュニティは完売が続いており、多くはゴールデンビザを求める外国人購入者によるものです。ドバイでは、パンデミック後の好況が続いており、2025年の不動産販売は新記録を達成する見込みで、国際的な買い手の参加が特に多くなっています。主要な分野である高級ビーチフロント住宅やフリーゾーン内の商業オフィスでは、入札競争が起きています。アブダビとドバイの両都市は、デジタル不動産取引やトークン化の試験導入（IREIS主催者による言及）など、イノベーションも積極的に取り入れ、現代の投資家を惹きつけていますgulfnews.com。
サウジアラビアの大きな動き: サウジアラビア王国は、ビジョン2030改革の中で、画期的な政策変更を実施しました。2026年から特定の指定区域で外国人が不動産を所有できるようになりますcbnme.com。これは、歴史的に外部の買い手に閉ざされていた市場（ドバイのような開発での一部居住プログラムを除く）にとって革命的な一歩です。ムハンマド・ビン・サルマン皇太子の下、サウジ内閣によって承認された新法は、シティスケープ・グローバルを主催する幹部レイチェル・スターゲス氏によれば、「国際的な関心と投資の急増を促進する」と期待されていますcbnme.comcbnme.com。世界最大級の不動産会議であるシティスケープ・グローバルは、11月にリヤドで開催され、世界中の投資家や開発業者にこれらの機会を披露する予定です。昨年ドバイで開催されたシティスケープでは外国人来場者が37%増加し、2025年のリヤド開催はさらに大規模になると予想されていますcbnme.comcbnme.com。サウジの不動産市場開放は、NEOM（5000億ドル規模の未来都市）やリヤド、ジェッダでの建設ブームと並行して進行中です。不動産関係者は、サウジアラビアが新たな区域で魅力的な規制・税制枠組みを整備すれば、グローバル資本を呼び込む点で「次のUAE」になり得ると指摘しています。すでに米国、英国、中国、UAEの大手デベロッパーがサウジの新たに自由化された市場への参入を狙っているとの報道もありますcbnme.com。
中東・北アフリカ地域： この地域全体で、不動産市場は2025年におおむね好調な軌道を描いています。カタールはワールドカップ後の勢いを享受しており、最新データによると、9月初旬のドーハの不動産取引額は1週間で3億9400万カタールリヤル（約1億800万ドル）に達し、安定した活動が見られますarabnews.pk。エジプトでは、経済混乱の中、インフレ対策として地元住民に不動産が好まれており、デベロッパーは住宅需要の高まりを受けて長期の支払いプランを提供しています。イスラエルの住宅価格は近年急騰していましたが、金利上昇の影響でようやく横ばいとなりました。しかし、新築住宅の深刻な不足により、（政治的不安定にもかかわらず）高値が維持されています。トルコは依然として特異なケースです。外国人（特にロシア人、イラン人）による購入がリラ安にもかかわらずイスタンブールの不動産を支えていますが、市民権取得を目的とした投資に対する新たな規制により、その需要の一部は抑制されています。一方、湾岸諸国の小売・ホスピタリティ不動産は観光業の回復により好調で、ドバイのショッピングモール運営会社やホテルREITは、2025年の記録的な訪問者数に支えられ、高い稼働率と賃料の伸びを報告しています。
ラテンアメリカ：低迷と明るい兆し
ラテンアメリカの不動産市場は、多くの点で厳しい一年となりました。高金利が地域全体で住宅ローンの貸し出しを抑制し、かつて活況だった市場も冷え込んでいます。しかし、この全体的な減速の中でも、特に高級セグメントでは顕著な回復力が見られます。
コロンビア – ラグジュアリーは不況をものともしない: おそらく最も劇的な例は、コロンビア・ボゴタに見られます。ここでは、コロンビア全体の住宅市場が低迷する中で、新しい超高級コンドミニアム開発が価格記録を塗り替えています。クオラ（Quora）として知られるこのプロジェクトは、202戸の高級アパートメントとオフィス、商業施設からなる複合施設で、高級地区の複数の物件をまとめて建設されています。完成まであと3年あるにもかかわらず、住戸の90%以上がすでに販売済みで、546m²のペントハウスも含まれています。価格は1平方メートルあたり2,400万コロンビアペソ（約6,100ドル/m²）bloomberg.com。これはボゴタの従来の最高価格より約33%高く、ラテンアメリカのより裕福な首都の最高級価格をも上回っています（参考までに、メキシコシティのポランコやリオデジャネイロのイパネマの高級物件よりも高額です）bloomberg.com。このプロジェクトの成功は、過去1年間で建設資金の逼迫や建設会社の倒産増加に見舞われた「コロンビアの打撃を受けた不動産セクターに真っ向から逆らうもの」です。地元および海外の富裕層が、クオラを安全な投資先かつステータスシンボルとして殺到しており、ラテンアメリカの一等地不動産の長期的価値への信頼を示唆しています。地域のデベロッパーは、「最上位層の需要は依然として強い」ことの証拠としてボゴタの例を挙げています。つまり、本当にユニークなものを作れば、景気後退時でも買い手は現れるのです。
地域全体の傾向: しかし、このような高級エリア以外では、多くのラテンアメリカの住宅市場が軟化傾向にあります。メキシコでは、パンデミック期のブームの後、インフレとローン金利の上昇により2025年には実質的に住宅価格の伸びが鈍化していますが、メキシコシティやグアダラハラのような地域では緩やかな上昇が続いています。ブラジルは転換点にあり、中央銀行が利下げを開始（セリック金利はピークの13.75%から9月には12.75%に低下）しており、これが徐々に不動産市場を回復させると見られています。住宅ローンがやや手頃になったことで、ブラジルの住宅建設会社は購入希望者からの問い合わせが増えたと報告しており、アナリストは利下げが続けば住宅販売が2026年にかけて回復すると予想しています。チリとペルーは2024年に景気後退の影響で価格が下落しましたが、現在は安定しつつあるようです。アルゼンチンは経済の不安定さから極端な例外で、2025年には選挙やドル化の行方を見極めようと買い手が様子見をしているため、不動産取引はほぼ停止しています。そこでは依然として不動産価格の多くが米ドル建てで設定されており、ほとんどの地元住民には手が届かない状況です。
復活の兆し: 商業面では、ラテンアメリカにいくつかの好材料が見られます。メキシコではニアショアリングによる工場投資の影響で産業用不動産（倉庫、物流）が好調で、米墨国境沿いやメキシコ中部で近代的な物流施設の需要が供給を上回っています。ブラジルではアグリビジネスの好調が、マットグロッソ州などでの保管・流通施設の開発を後押ししています。また、コロナ禍で苦戦した小売不動産も、消費支出の回復とともに持ち直しており、例えばブラジルやチリのショッピングモール運営会社は、来店者数やテナント売上が2019年の水準に戻ってきていると報告しています。こうした動きは海外投資家の関心を集めており、今週も中東の大手政府系ファンドがラテンアメリカの小売施設ポートフォリオへの投資計画を発表しました（回復を見込んで、相対的に割安な資産の取得を狙っています）。
全体として、ラテンアメリカの不動産市場の見通しはマクロ経済の動向にかかっています。インフレが抑制され、金利が（ブラジルやチリなどで見られるように）引き下げられ続ければ、同地域はより拡張的な不動産サイクルに入る可能性があります。現時点では、デベロッパーは慎重な姿勢を崩しておらず、非常に高級な分野（依然として収益性が高い）や、政府補助金が利用できる手頃な住宅などのニッチな需要に注力しています。しかし、ボゴタの高級コンドミニアムブームが示すように、市場のすべての部分が一斉に動くわけではなく、常に自信と価格が高騰する分野が存在します。
アフリカ: 都市成長と新たな機会
アフリカ全体では、急速な都市化と一部の国での経済成長が、住宅不足や高い資金調達コストといった課題が残る中でも、概ね前向きな不動産ストーリーを支えています。中間層の拡大、ガバナンスの改善、海外資本の流入により、いくつかのアフリカの都市は2025年に向けて注目すべき不動産投資のホットスポットとなっています。
成長中の主要都市: ケニア・ナイロビ はその一例です。急成長するテック業界から「シリコン・サバンナ」とも呼ばれるナイロビには、テック企業や専門職の流入があり、現代的なオフィスや質の高い住宅の需要が高まっています。ウェストランズやアッパーヒルといった主要ビジネス地区には多国籍企業が集まり、グレードAオフィスの入居率が上昇しています。住宅面でも、ナイロビの不動産価値は目覚ましい成長を見せており、郊外の一部地域（例：アティリバー、キテンゲラ）では住宅価格が前年比約20%上昇しました。これは新たなインフラや手頃な住宅プロジェクトが中間層の購入者を引き付けているためですestateintel.com。ケニア政府と銀行も住宅支援に積極的で、主要銀行が最近3,000万ドルの基金を拠出し、手頃な住宅向けの住宅ローン拡大を進めていますkmrc.co.ke。また、国の住宅基金も新規住宅の資金調達を支援しています。同様に、ナイジェリア・ラゴスは、アフリカで最も人口の多い都市として、巨大な不動産需要が続いています。高金利にもかかわらず、ラゴスの2,000万人超の人口と商業の活気が住宅供給への圧力を維持しています。イコイやビクトリアアイランドといった高級住宅地はエリート層に依然として高く評価されており、ラゴスの平均不動産価格は2025年までに中価格帯住宅で₦5,000万（約65,000ドル）に達すると予測されていますestateintel.com。一方、メインランドのより手頃な地区も、開発業者が若い専門職層をターゲットに成長していますestateintel.com。ラゴス州政府は大規模住宅や新都市開発へのインセンティブを展開しており（例：レッキ自由貿易地区は複合用途プロジェクトを促進）estateintel.com。
投資家の注目を集めている他の都市には、安定した政治情勢と石油による経済成長により建設が活発化しているガーナ・アクラが含まれます。ガーナの不動産市場価値は2025年までに約GH¢5330億に達すると予測されており（大部分が住宅部門）、estateintel.comによると、アクラの高級住宅地であるイーストレゴンやカントンメンツでは、ディアスポラや外国人駐在員からの高級アパート需要が絶えません。一方で、政府も増加する中間層向けの手頃な住宅を推進しています。ルワンダ・キガリは市場規模は小さいものの、急速な成長と革新的な取り組みで注目されています。グリーンシティ・キガリのような持続可能な住宅建設を目指すプロジェクトでインパクト投資家を惹きつけており、住宅・小売物件の賃貸利回りは9～12％超を誇ります（estateintel.com、estateintel.com）。また、南アフリカ・ヨハネスブルグは大陸の金融中心地として依然として堅調です。南アフリカ経済の逆風にもかかわらず、ヨハネスブルグの主要オフィス空室率はサントンなどの一等地で約12％まで改善し（estateintel.com）、都市周辺の工業用賃料も上昇しています（大型物流施設で年約6％成長）。これは、eコマースや流通セクターの拡大によるものです（estateintel.com）。
大陸規模の取り組み: 住宅不足の解消と不動産の潜在力解放に向けた、より広範な汎アフリカ的な動きもあります。多国間機関や各国政府は手頃な価格の住宅開発のための資金で協力しています。例えば、ケニアのKMRC（ケニア住宅ローン再融資会社）は低コストの住宅ローン貸付を推進し、2025年に大規模なアフォーダブルハウジング会議を開催しましたkmrc.co.ke。ナイジェリアでは最近、ディアスポラ住宅ローンプログラムを開始し、海外在住のナイジェリア人が母国の住宅により簡単に投資できるようになりましたnidcom.gov.ng。また、ナイジェリア連邦住宅銀行は、国内の住宅所有率向上のために一桁台の金利（約9.75%）の住宅ローンを提供していますnaltf.gov.ng。これらの取り組みは、住宅所有を望みながらも信用へのアクセスが限られている若く成長する人口層に対応しています。成功すれば、徐々に住宅所有率が上昇し、アフリカ全土で建設が活発化する可能性があります。
外国人投資家も注目: アフリカをターゲットにしたプライベート・エクイティ不動産ファンドが増加しており、西アフリカのショッピングモールからエジプトのオフィスパーク、東アフリカの物流センターまで幅広く投資が行われています。全体として、2025年のアフリカ不動産市場は成長が期待されており、都市化と投資の増加が原動力となっています。ある業界レポートによれば、鍵となるのは人口動態や政策が有利な都市、そして大陸の発展の流れを活かせる小売や工業などの分野に注力することだとされていますestateintel.comestateintel.com。チャンスは大きいですが、将来のための住宅やインフラを整備するためには多くの努力も必要です。
専門家の見通しとまとめ
世界中で、不動産は2025年後半において対照的な物語となっています。一方では、インフレの沈静化と金融政策の転換が安心感をもたらしており、特に米国では利下げの可能性がすでに住宅ローン金利を下げ、購入希望者の楽観論を再燃させていますfreddiemac.com。この動きは、住宅市場の運命が中央銀行の動きといかに密接に結びついているかを浮き彫りにしています。JPモルガン米国チーフエコノミストのマイケル・フェローリは、FRBの姿勢について「今や最も抵抗の少ない道は、早期の利下げにあるようだ」と述べておりaljazeera.com、もしこれが実現すれば、2026年の不動産市場にとって大きな転機となる可能性があります。
一方で、構造的な課題は依然として手ごわいものです。供給不足—インドやヨーロッパの手頃な住宅や、特定地域の高品質オフィスの不足など—が格差や「選択肢の不満」を生み出しています。これはインドの住宅専門家の言葉を借りればreuters.com。商業用不動産の動揺、特にオフィス分野では、資産の痛みを伴う再評価が進んでいます。業界のベテランは、このプロセスはまだ終わっておらず、2024～2025年にはさらなる不良資産の売却や借り換えが予想されると警告していますreuters.com。それでも、ここでも適応の兆しが見られます。「延長と見せかけ」策によって市場が整理され、余剰オフィスを住宅やライフサイエンス研究所に転用する革新的な動きが一部都市で始まっています。
最も明確な教訓は、不動産は極めてローカルかつ細分化されているということかもしれません。ボゴタの高級コンドミニアムが過去最高値で売れるbloomberg.com一方で、多くの都市では新婚家庭にとってスターターホームが手の届かない存在になっています。中東のデベロッパーは需要に追いつくために建設を急いでいる一方、アメリカのオフィスタワーは半分空室のままです。投資家や政策立案者にとって、広範な一般化は誤解を招く可能性があり、各セクターや地域を独自のファンダメンタルズで検証する必要があります。
2025年9月12日～13日の最近のヘッドラインは、この二面性をよく表しています。各国政府が住宅の手頃な価格への対応に奔走していることhousing.ec.europa.eu、ブルックフィールドのような金融業者がポートフォリオを再編していること（ヨーロッパの学生向け住宅資産19億ユーロの売却を検討、セクターリスクを背景に）ainvest.com、そして住宅ローン救済や新興市場の回復といった希望の兆しが伝えられています。
要するに、世界の不動産市場は、循環的な変動と構造的な再編というジェットコースターを乗りこなしています。2025年の最終四半期に入り、慎重ながらも楽観的な見方が一部で出始めています――もし本当に金利が緩和されれば、2026年には幅広い取引の活発化が見込まれるかもしれません。しかし、過去2日間のニュースが示すように、2025年の不動産市場は依然としてコントラストに満ちた状況です。ある分野では好調、別の分野では底を打っています。情報を得て、機敏に動くことが重要です。中東のある不動産幹部の言葉を借りれば、「これは歴史的な瞬間です…エキサイティングな新しい変化が大きな投資への道を開くでしょう」、しかしそのチャンスは、どこに勢いが生まれているかを理解している人に有利に働くでしょうcbnme.com。今のところ、唯一確かなのは、世界の不動産市場が今後も私たちを驚かせ続けるということです――経済の風に応じて、上昇し、調整し、そして自らを再発明し続けるでしょう。
出典:
- ロイター – フレディマック：住宅ローン金利が下落（2025年9月11日）freddiemac.com; アルジャジーラ – FRBが利下げ予想（2025年9月12日）aljazeera.com
- ロイター – 英国住宅市場が減速、RICS調査（2025年9月10日）reuters.com reuters.com; 欧州委員会 – 一般教書演説：住宅危機（2025年9月10日）housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- ロイター – インドの住宅価格が急騰へ – 調査（2025年9月13日）reuters.com reuters.com; ロイター – 中国の財政支援、住宅支援に注目（2025年9月12日）reuters.com reuters.com; ロイター – 上海が住宅購入規制を緩和（2025年8月25日）reuters.com
- ガルフニュース – アブダビの不動産が加速（2025年9月12日）gulfnews.com gulfnews.com; コンストラクション・ビジネス・ニュースME – サウジの外国人所有法（2025年8月27日）cbnme.com cbnme.com; アラブニュース – カタールの不動産売買 2025年9月初旬 arabnews.pk
- ロイター – ヨーロッパ不動産「ゾンビランド」（2025年7月17日）reuters.com reuters.com; ロイター（プレス） – 米国オフィス空室率が過去最高（2025年8月25日）reuters.com reuters.com; Primior Research – 商業セクターの動向 2025 primior.com primior.com
- ブルームバーグ – ボゴタの高級コンドミニアムが不況に逆行（2025年9月12日）bloomberg.com; EstateIntel – アフリカ不動産展望 2025 estateintel.com estateintel.com.
