- I tassi dei mutui negli Stati Uniti crollano: I tassi medi dei mutui a 30 anni hanno raggiunto il minimo degli ultimi 11 mesi (~6,35%) tra le crescenti aspettative di tagli dei tassi da parte della Federal Reserve, stimolando il più forte aumento delle richieste di mutui in oltre quattro anni freddiemac.com. Gli acquirenti stanno rientrando con cautela mentre i costi di finanziamento diminuiscono.
- Stretta abitativa in Europa: I leader dell’UE avvertono che “questa è più di una crisi abitativa… è una crisi sociale”, promettendo un Piano per l’Edilizia Accessibile mentre i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 20% dal 2015 mentre i permessi di costruzione sono diminuiti del 20% housing.ec.europa.eu. Nel Regno Unito, agosto ha visto il calo dei prezzi più diffuso degli ultimi 18 mesi poiché l’alta inflazione e l’incertezza sui tassi frenano la domanda degli acquirenti reuters.com.
- Asia mista – India in crescita, Cina in calo: I prezzi delle case in India dovrebbero aumentare di circa il 6,3% quest’anno (più del previsto) grazie agli acquirenti facoltosi, anche se l’offerta accessibile diminuisce reuters.com reuters.com. Nel frattempo, la crisi immobiliare in Cina persiste – le autorità di Pechino e Shanghai hanno allentato i limiti all’acquisto di case per rilanciare la domanda reuters.com reuters.com, e gli analisti si aspettano ulteriori misure di sostegno al settore immobiliare reuters.com.
- Boom del Medio Oriente: Il mercato immobiliare di Abu Dhabi è in forte crescita – le transazioni sono aumentate del 34,5% nel primo trimestre 2025 gulfnews.com – sostenute da investitori globali e progetti di visione economica. L’Arabia Saudita ha approvato una legge storica per aprire alcune zone immobiliari alla proprietà straniera di case dal 2026 cbnme.com, una mossa destinata a “spianare la strada a significativi investimenti internazionali” cbnme.com.
- Divergenza nel settore immobiliare commerciale: Le proprietà industriali e logistiche restano resilienti (i magazzini hanno tassi di sfitto vicini ai minimi storici e gli affitti sono in aumento), e retail/ospitalità sono rimbalzati con l’occupazione alberghiera ora solo dello 0,6% inferiore ai livelli pre-pandemia primior.com. Ma i mercati degli uffici a livello mondiale soffrono: i tassi di sfitto degli uffici negli Stati Uniti hanno raggiunto un record di circa il 20% reuters.com, e il mercato degli investimenti in Europa è bloccato in una “‘terra di zombie’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità,” ha avvertito un dirigente di un fondo reuters.com.
- I segmenti di lusso e prime sfidano la gravità: Il settore immobiliare di fascia alta prospera nonostante i rallentamenti generali. In Colombia, un nuovo complesso di lusso a Bogotá ha venduto il 90% delle unità pre-costruzione a prezzi record (oltre $6.000 al m²) – persino più alti dei quartieri esclusivi di Città del Messico o Rio bloomberg.com. E nelle capitali globali, gli asset “trophy” (da appartamenti di lusso a uffici prime) continuano ad attrarre acquirenti in cerca di investimenti rifugio.
Nord America: il mercato residenziale si riprende grazie all’ottimismo sui tassi
Il rallentamento dei tassi rafforza il sentiment nel settore immobiliare: Negli Stati Uniti, i costi dei mutui sono diminuiti bruscamente grazie alle aspettative che la Federal Reserve taglierà finalmente i tassi d’interesse. Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni è sceso a 6,35% (il livello più basso da ottobre 2024), segnando il calo settimanale più grande in un anno freddiemac.com. “I tassi dei mutui stanno andando nella direzione giusta e gli acquirenti se ne sono accorti,” hanno osservato gli analisti di Freddie Mac, mentre le richieste di acquisto di case sono aumentate con la crescita annua più rapida degli ultimi quattro anni freddiemac.com. Questo calo dei costi di finanziamento – alimentato da una probabilità del 94% implicita dal mercato di un taglio dei tassi da parte della Fed la prossima settimana aljazeera.com – offre un barlume di sollievo agli acquirenti dopo una lunga flessione estiva.
Si profila un mercato favorevole agli acquirenti: I tassi d’interesse più alti all’inizio dell’anno avevano raffreddato l’attività, lasciando molti venditori con poche offerte. In alcune città statunitensi, la carenza di acquirenti sta costringendo a tagli dei prezzi o addirittura spingendo i proprietari a ritirare gli annunci, spostando finalmente il potere contrattuale verso gli acquirenti. L’inventario a livello nazionale resta limitato, ma l’aumento delle pressioni sull’accessibilità economica (da prezzi e tassi) ha chiaramente frenato la domanda. Ora, con finanziamenti un po’ più convenienti, gli agenti immobiliari segnalano un rinnovato afflusso di visitatori – ma gli acquirenti restano cauti in mezzo a venti contrari economici come l’inflazione persistente. “Il mercato immobiliare sta chiaramente risentendo degli effetti dell’incertezza in corso,” ha osservato Tarrant Parsons della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), citando preoccupazioni per il più ampio contesto economico e fiscale che stanno “pesando sul sentiment” reuters.com. In Canada, persistono tendenze simili: i principali mercati come Toronto hanno visto le vendite rallentare a fine estate mentre gli acquirenti attendevano un allentamento dei tassi reuters.com.
Stress nel settore immobiliare commerciale: Il panorama del settore immobiliare commerciale in Nord America è biforcato. Gli appartamenti e i siti industriali restano solidi: gli affitti multifamiliari negli Stati Uniti stanno tornando a salire lentamente e i tassi di sfitto dei magazzini rimangono vicini ai minimi storici, intorno al ~6-7% primior.com. Ma il settore degli uffici è in una crisi ben documentata. Il lavoro da remoto e ibrido ha spinto il tasso di sfitto degli uffici negli Stati Uniti al 20,7% a livello nazionale (un record storico) reuters.com, con hub tecnologici come San Francisco che registrano un impressionante 27,7% di sfitto degli uffici – il triplo rispetto ai livelli pre-pandemia reuters.com. Anche gli uffici del centro di New York sono quasi vuoti al 23% reuters.com. Questo eccesso di spazi inutilizzati sta “provocando gravi scosse economiche” nelle città reuters.com, erodendo il valore degli immobili e mettendo sotto pressione le banche regionali esposte ai prestiti per uffici. I proprietari che affrontano scadenze di debito devono fare i conti con 290 miliardi di dollari di mutui per uffici in scadenza entro il 2027, in un contesto di costi di rifinanziamento più elevati reuters.com. In questo clima difficile, molti proprietari e finanziatori stanno ricorrendo a proroghe o ristrutturazioni per evitare insolvenze. Un aspetto positivo: è in corso una “corsa alla qualità” reuters.com, poiché le aziende si concentrano negli edifici di fascia alta (che mantengono tassi di occupazione e affitti più elevati) mentre gli uffici più vecchi restano vuoti. Tuttavia, le prospettive generali restano caute: gli analisti del settore affermano che la ripresa del mercato degli uffici sarà lunga e irregolare, dipendendo dalle tendenze generali del ritorno in ufficio e dalla stabilità economica.
Europa: crisi abitativa e investimenti bloccati
L’accessibilità abitativa al punto di rottura: L’Europa riconosce apertamente un’emergenza sull’accessibilità delle abitazioni. Nel suo discorso sullo Stato dell’Unione del 10 settembre, la presidente della Commissione Europea Ursula von der Leyen ha lamentato che per troppi europei “la casa è diventata una fonte di ansia” invece che di sicurezza housing.ec.europa.eu. Ha sottolineato che i costi delle abitazioni sono aumentati di oltre 20% dal 2015, mentre la costruzione di nuove case è rimasta molto indietro (i permessi edilizi sono diminuiti del 20% in cinque anni) housing.ec.europa.eu. “Questa è più di una crisi abitativa – è una crisi sociale… che lacera il tessuto sociale europeo,” ha avvertito von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruxelles prevede di introdurre il primo Piano Europeo per l’Edilizia Accessibile entro la fine dell’anno, con l’obiettivo di alleggerire le regole sugli aiuti di Stato per il sostegno abitativo, ridurre la burocrazia per i nuovi sviluppi e persino regolamentare gli affitti a breve termine che riducono l’offerta housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Un Vertice europeo sull’Abitazione sarà convocato per mettere questa questione in cima all’agenda housing.ec.europa.eu.
Sul campo, diversi paesi europei stanno già assistendo a correzioni dei prezzi. Il mercato immobiliare britannico si è raffreddato notevolmente sotto il peso di 14 consecutivi aumenti dei tassi della Banca d’Inghilterra. Ad agosto, i prezzi delle case nel Regno Unito hanno registrato il calo più diffuso in un anno e mezzo, secondo l’indagine RICS reuters.com. Le nuove richieste di acquisto e i volumi di vendita sono scesi ai livelli più bassi dalla metà del 2020 reuters.com. “Con la domanda degli acquirenti in calo e le vendite concordate in diminuzione, il mercato immobiliare sta chiaramente risentendo degli effetti dell’incertezza persistente,” ha dichiarato l’analista RICS Tarrant Parsons, sottolineando che i dubbi sull’economia e sul futuro andamento dei tassi di interesse stanno minando la fiducia reuters.com. L’inflazione ostinata (CPI UK ~6,7% ad agosto) e l’aumento dei costi dei mutui hanno portato l’accessibilità ai limiti – il potere d’acquisto di un acquirente tipico nel Regno Unito si è eroso a tal punto che ora si prevede un balzo degli affitti (il saldo netto del 27% dei periti prevede affitti più alti, poiché i potenziali acquirenti restano bloccati in affitto) reuters.com. Altrove, la Germania – la più grande economia dell’UE – sta anch’essa soffrendo: le transazioni immobiliari sono rallentate e i prezzi sono scesi di circa il 6% dal picco, spingendo Berlino a considerare incentivi per gli acquirenti. Svezia, Irlanda e altri paesi che avevano registrato forti aumenti durante la pandemia hanno anch’essi visto i prezzi indebolirsi nel 2025 a causa dei maggiori costi dei tassi di interesse.Mercato degli investimenti “Zombieland”: Nel settore immobiliare commerciale, la ripresa sperata in Europa è stata attenuata. Dopo una grave recessione tra il 2020 e il 2022, l’ottimismo di inizio 2025 ha lasciato il posto a una realtà cupa: le transazioni restano vicine ai minimi decennali poiché acquirenti e venditori sono ancora molto distanti sui prezzi. Fino al secondo trimestre 2025, gli investimenti immobiliari transfrontalieri in Europa/Medio Oriente/Africa sono diminuiti di circa il 20% su base annua, il peggior dato da un decennio reuters.com. Molti accordi sono in sospeso a meno che i venditori non cedano a sconti. “Abbiamo una ‘zombieland’… nessuna ripresa, asset bloccati, nessuna liquidità che ritorna,” ha dichiarato Sebastiano Ferrante, responsabile del settore immobiliare europeo presso il colosso dei fondi PGIM, descrivendo il mercato fermo reuters.com. I potenziali acquirenti sono cauti, dato il debole andamento economico e le alternative a rendimento più elevato (la raccolta di capitali nel credito privato ora supera di gran lunga quella nel settore immobiliare in Europa) reuters.com.
Lo stress è più visibile nei segmenti uffici e retail. La Germania, ad esempio, ha registrato un altro calo del 2% nelle vendite di immobili commerciali nel primo semestre 2025 reuters.com, e proprietà iconiche come il problematico grattacielo Trianon di Francoforte sono in vendita forzata per testare l’appetito del mercato reuters.com. I valori di uffici secondari e centri commerciali più datati sono crollati, e persino settori in voga come i data center si sono raffreddati reuters.com. Tuttavia, esistono alcune eccezioni positive: strutture logistiche ben affittate e portafogli di case in affitto restano richiesti, poiché gli investitori puntano su segmenti strutturalmente sottoutilizzati reuters.com. Anche gli edifici per uffici di altissima qualità (“trophy”) nelle zone centrali delle città mantengono il loro valore – la loro percentuale di sfitto è molto più bassa (spesso di 5 punti percentuali inferiore alla media di mercato) e gli affitti continuano a salire per gli spazi migliori primior.com. “In alcune parti del mercato la ripresa è già ben avviata… tuttavia, ci sono asset fuori moda con quasi nessuna liquidità e altra sofferenza in arrivo,” ha osservato Cecile Retaureau della divisione investimenti di Phoenix Group, avvertendo che la ripresa europea sarà molto disomogenea reuters.com.Asia-Pacifico: il rallentamento della Cina contro il boom dell’India
La Cina allenta le restrizioni sul settore immobiliare: Il settore immobiliare cinese, un tempo inarrestabile, rimane un punto debole chiave nell’economia del Paese, ora in una fase di recessione pluriennale segnata da crisi di debito degli sviluppatori e calo della fiducia degli acquirenti. Nel tentativo di stimolare la domanda di case, le autorità delle principali città hanno iniziato ad allentare le rigide regole di acquisto. A fine agosto, Shanghai ha allentato i limiti consentendo alle famiglie idonee (e persino ai single, ora equiparati alle famiglie) di acquistare più di una casa nelle aree suburbane fuori dalla tangenziale esterna reuters.com. Pechino ha adottato misure simili, ad esempio permettendo ai non sposati di qualificarsi come acquirenti alla prima casa – parte di un più ampio cambiamento politico per sostenere le vendite. Queste misure locali sono seguite agli appelli del governo centrale a sostenere le esigenze abitative “ragionevoli”. Finora, l’impatto è stato modesto: i dati di settembre (in arrivo a breve) dovrebbero mostrare un leggero aumento delle vendite nelle grandi città, ma i prezzi a livello nazionale sono ancora sotto pressione. I responsabili politici hanno segnalato che sono in arrivo ulteriori aiuti – il Ministero delle Finanze cinese questa settimana ha insistito che c’è “ampio margine” per il sostegno fiscale e che i rischi derivanti dalla crisi immobiliare sono controllabili, lasciando intendere possibili nuove spese o stimoli per il settore abitativo reuters.com reuters.com. I mercati guardano anche alla Banca Popolare Cinese, che ha ridotto i tassi dei mutui e potrebbe allentare ulteriormente se i tagli dei tassi USA riducessero la pressione sullo yuan reuters.com. L’obiettivo è una transizione graduale: le autorità vogliono stabilizzare i prezzi delle case e il sentiment senza riaccendere una bolla speculativa. Con alcuni grandi sviluppatori in fase di ristrutturazione (e Country Garden che ha evitato per un soffio il default), il ripristino della fiducia è fondamentale. Una ripresa sostenuta potrebbe non arrivare prima della fine del 2025 – le previsioni di S&P suggeriscono che le vendite immobiliari in Cina potrebbero trovare un punto di stabilità nella seconda metà del 2025 man mano che l’invenduto urbano viene assorbito bloomberg.com.
Il ciclo rialzista dell’edilizia in India e i timori sull’accessibilità economica: Al contrario, il mercato immobiliare indiano sta vivendo una fase di forte crescita – ma che solleva anche alcune preoccupazioni. Un nuovo sondaggio Reuters tra esperti del settore immobiliare rileva che i prezzi delle case in India sono destinati a salire del 6,3% nel 2025 e di un ulteriore 7,0% nel 2026 reuters.com, superando sia la crescita dello scorso anno che le previsioni precedenti. Questa accelerazione è trainata soprattutto dal segmento alto del mercato: la domanda di case di pregio e di lusso nelle grandi città è in forte espansione, grazie all’aumento dei redditi tra i più abbienti e a un’ondata di investimenti da parte degli NRI (indiani non residenti). Allo stesso tempo, l’offerta di alloggi accessibili è diminuita – l’India si trova oggi ad affrontare una carenza di circa 10 milioni di case accessibili, un deficit che potrebbe triplicare entro il 2030 se le tendenze attuali continueranno reuters.com. Il risultato è un mercato a due velocità. “I guadagni sono sempre più concentrati in una piccola parte della popolazione… chi si trova nella fascia più bassa della piramide è svantaggiato,” ha osservato Ajay Sharma, amministratore delegato di Colliers India reuters.com. Ha sottolineato che, sebbene l’economia indiana stia crescendo rapidamente (7,8% nell’ultimo trimestre) reuters.com, i redditi della classe media sono stagnanti, rendendo l’acquisto di una casa irraggiungibile per milioni di migranti urbani. Molti sono costretti ad affittare, il che a sua volta sta facendo salire gli affitti urbani del 5–8% all’anno – un aumento ancora più rapido rispetto all’inflazione generale reuters.com. “Con il calo dell’accessibilità sia nelle aree centrali che in quelle suburbane, più persone affittano – e più persone affittano, più i canoni salgono,” ha spiegato Sharma, illustrando il circolo vizioso reuters.com. Gli analisti avvertono delle conseguenze a lungo termine se il divario di accessibilità dovesse ampliarsi. “Dopo la finanziarizzazione del settore immobiliare, non abbiamo migliorato l’accessibilità; l’abbiamo peggiorata,” ha dichiarato Pankaj Kapoor di Liases Foras, sottolineando che l’età media del primo acquirente in India è aumentata di oltre un decennio, passando dai primi 30 anni alla metà dei 40 reuters.com. Per affrontare la situazione, i responsabili politici hanno introdotto sussidi sui tassi d’interesse per i primi acquirenti e spinto i costruttori a lanciare più progetti di fascia media, ma finora il “mercato è fortemente orientato verso le case di pregio” e prescludendo gli acquirenti alle prime armi reuters.com.
Altrove nell’Asia-Pacifico: Gli altri mercati immobiliari della regione presentano un quadro misto. L’Australia sta vivendo una modesta ripresa nel 2025 – dopo un calo lo scorso anno, i prezzi delle case a Sydney e Melbourne stanno tornando a salire mentre la Reserve Bank sospende gli aumenti dei tassi. Tuttavia, l’elevato indebitamento delle famiglie e lo stress da mutuo in alcune aree limitano il potenziale di crescita. Il Giappone rimane stabile, con una solida domanda sia per immobili residenziali che commerciali (favorita dai tassi d’interesse ultra-bassi). Il settore degli uffici in Asia è generalmente più sano rispetto all’Occidente, anche se esistono sacche di debolezza – ad esempio, gli affitti degli uffici a Hong Kong sono sotto pressione poiché le aziende cinesi continentali si stanno ritirando. Singapore e Seoul sono tra i migliori performer; le loro vendite residenziali di lusso sono state robuste (Singapore ha registrato vendite record di attici in questo trimestre), spingendo a nuove misure di raffreddamento come l’aumento delle imposte di bollo per gli stranieri. In tutta la regione, gli investitori sono anche molto attenti alle traiettorie dei tassi d’interesse: con gli Stati Uniti e forse l’Europa che si preparano a tagliare i tassi, anche le banche centrali asiatiche potrebbero seguire, il che potrebbe stimolare l’attività immobiliare nel 2026 grazie a finanziamenti più economici.
Medio Oriente: Magnet per gli investimenti – Golfo in ascesa
Mentre altre regioni affrontano delle sfide, i mercati immobiliari del Medio Oriente – soprattutto nel Golfo – stanno vivendo una notevole fase di crescita. Gli alti ricavi petroliferi, le strategie di diversificazione economica e le politiche pro-investimento hanno contribuito a potenziare i settori immobiliari negli Emirati Arabi Uniti e in Arabia Saudita.
Il mercato immobiliare del Golfo è in forte espansione: Abu Dhabi e Dubai continuano a registrare forti afflussi di capitali nel settore immobiliare. Ad Abu Dhabi, le transazioni immobiliari hanno raggiunto un totale di 25,3 miliardi di AED nel primo trimestre 2025 (≈6,9 miliardi di dollari), con un aumento del 34,5% su base annua su quasi 6.900 operazioni gulfnews.com. I funzionari attribuiscono il merito all’economia resiliente dell’emirato e al suo appeal per uno “stile di vita sostenibile e di alto livello” che attira investitori stranieri gulfnews.com. In occasione di un importante evento del settore (IREIS 2025) tenutosi questa settimana ad Abu Dhabi, gli esperti locali hanno espresso ottimismo. “Il dinamismo del settore immobiliare di Abu Dhabi continua ad accelerare, mentre il mercato immobiliare più ampio degli Emirati Arabi Uniti registra un crescente interesse da parte degli investitori,” ha dichiarato Amer Al Ahbabi, presidente di una società immobiliare degli Emirati gulfnews.com. Gli sviluppatori segnalano che i progetti di lusso sul lungomare e le nuove comunità di ville sono spesso esauriti, soprattutto da acquirenti stranieri in cerca di Golden Visa. A Dubai, il boom post-pandemico continua – le vendite immobiliari nel 2025 sono destinate a stabilire nuovi record, con una partecipazione di acquirenti internazionali particolarmente elevata. Segmenti chiave come le case di lusso fronte mare e gli uffici commerciali nelle free zone stanno registrando vere e proprie gare d’offerta. Sia Abu Dhabi che Dubai hanno inoltre abbracciato l’innovazione: dalle transazioni immobiliari digitali alle sperimentazioni di tokenizzazione (come sottolineato dagli organizzatori di IREIS) per attrarre investitori moderni gulfnews.com.
Le grandi mosse dell’Arabia Saudita: Il Regno dell’Arabia Saudita, nel quadro delle sue riforme Vision 2030, ha appena adottato un cambiamento di politica epocale: a partire dal 2026, permetterà a individui stranieri di possedere proprietà in alcune zone designate cbnme.com. Si tratta di un passo rivoluzionario per un mercato che storicamente era chiuso agli acquirenti esterni (fatta eccezione per alcuni programmi di residenza in sviluppi simili a quelli di Dubai). La nuova legge, approvata dal Consiglio dei Ministri saudita sotto la guida del principe ereditario Mohammed bin Salman, dovrebbe “catalizzare un’ondata di interesse e investimenti internazionali,” secondo Rachel Sturgess, dirigente che organizza Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – una delle più grandi conferenze immobiliari al mondo – si terrà a Riyadh a novembre e si prepara a presentare queste opportunità a un pubblico di investitori e sviluppatori globali. L’edizione dello scorso anno a Dubai ha registrato un aumento del 37% nella partecipazione straniera, e si prevede che l’edizione 2025 di Riyadh sarà ancora più grande cbnme.com cbnme.com. L’apertura del mercato immobiliare saudita avviene parallelamente a mega-progetti come NEOM (la città futuristica da 500 miliardi di dollari) e a un boom edilizio a Riyadh e Gedda. Gli osservatori del settore immobiliare affermano che l’Arabia Saudita potrebbe diventare la “prossima UAE” in termini di attrazione di capitali globali, soprattutto se istituirà quadri normativi e fiscali interessanti nelle nuove zone. Già ora, secondo alcune fonti, importanti sviluppatori provenienti da Stati Uniti, Regno Unito, Cina ed Emirati Arabi Uniti stanno valutando l’ingresso nel mercato saudita appena liberalizzato cbnme.com.
Grande Medio Oriente e Nord Africa: In tutta la regione, il settore immobiliare segue una traiettoria generalmente positiva nel 2025. Il Qatar sta beneficiando di uno slancio post-Mondiali – gli ultimi dati mostrano che le transazioni immobiliari a Doha all’inizio di settembre hanno totalizzato 394 milioni di QAR (~108 milioni di dollari) in una settimana, riflettendo un’attività costante arabnews.pk. L’Egitto, in mezzo a turbolenze economiche, ha visto il settore immobiliare diventare l’asset preferito dai locali per proteggersi dall’inflazione; i costruttori stanno offrendo piani di pagamento estesi per intercettare la domanda abitativa inespressa. I prezzi delle case in Israele, che sono saliti alle stelle negli ultimi anni, si sono finalmente stabilizzati a causa dell’aumento dei tassi di interesse, ma una grave carenza di nuove abitazioni mantiene i valori elevati (instabilità politica a parte). La Turchia rimane un caso unico: gli acquisti da parte di stranieri (soprattutto russi, iraniani) hanno sostenuto il mercato immobiliare di Istanbul anche mentre il valore della lira crollava; tuttavia, le nuove normative sulla cittadinanza tramite investimento hanno attenuato parte di questa domanda. Nel frattempo, il settore immobiliare retail e alberghiero del Golfo è in forte espansione grazie alla ripresa del turismo – gli operatori dei centri commerciali e i REIT alberghieri di Dubai riportano una forte crescita di occupazione e affitti, sostenuti da numeri record di visitatori nel 2025.
America Latina: Flessioni e punti luminosi
I mercati immobiliari dell’America Latina hanno vissuto un anno difficile sotto molti aspetti – i tassi di interesse elevati in tutta la regione hanno frenato i mutui e raffreddato mercati precedentemente caldi. Tuttavia, all’interno di questo rallentamento generale, ci sono sacche di notevole resilienza, in particolare nel segmento di lusso.
Colombia – il lusso sfida la crisi: Forse l’esempio più eclatante arriva da Bogotá, Colombia, dove un nuovo complesso residenziale ultra-lusso sta infrangendo i record di prezzo nonostante il mercato immobiliare colombiano nel suo complesso sia in calo. Il progetto, chiamato Quora, è un complesso di alto livello con 202 appartamenti più uffici e negozi, sorto dall’assemblaggio di proprietà in un quartiere esclusivo. Nonostante manchino ancora tre anni al completamento, oltre il 90% delle sue residenze è già stato venduto – inclusi attici di 546 m² – a prezzi intorno a 24 milioni di pesos colombiani al metro quadrato (circa 6.100 $/m²) bloomberg.com. Si tratta di circa il 33% in più rispetto al precedente record di prezzo a Bogotá e supera persino i prezzi di fascia alta nelle capitali latinoamericane più ricche (per dare un’idea, è più caro al m² rispetto alle unità di lusso a Polanco, Città del Messico, o a Ipanema, Rio de Janeiro) bloomberg.com. Il successo di questo progetto “sfida nettamente il settore immobiliare colombiano in difficoltà”, colpito da una stretta sul finanziamento delle costruzioni e da un aumento delle insolvenze tra le imprese edili nell’ultimo anno. Acquirenti facoltosi, sia locali che internazionali, si sono riversati su Quora come investimento sicuro e simbolo di status, suggerendo fiducia nel valore a lungo termine degli immobili di pregio in America Latina. Gli sviluppatori della regione indicano l’esempio di Bogotá come prova che la domanda nella fascia altissima resta forte – se costruisci qualcosa di veramente unico, i compratori arrivano, anche in tempi di crisi.
Tendenze a livello regionale: Al di fuori di queste enclave, però, molti mercati immobiliari dell’America Latina si stanno indebolendo. In Messico, dopo il boom durante la pandemia, la crescita dei prezzi delle case si è raffreddata nel 2025 in termini reali a causa dell’inflazione e dei tassi di interesse più alti, anche se aree come Città del Messico e Guadalajara registrano ancora un modesto apprezzamento. Il Brasile è a un punto di svolta: la banca centrale ha iniziato a tagliare i tassi di interesse (con il tasso Selic sceso al 12,75% a settembre dal picco del 13,75%), il che dovrebbe gradualmente rilanciare il mercato immobiliare brasiliano. I costruttori brasiliani segnalano un aumento delle richieste da parte degli acquirenti, dato che i mutui diventano un po’ più accessibili, e gli analisti si aspettano che le vendite di case riprendano nel 2026 se i tagli ai tassi continueranno. Cile e Perù hanno registrato cali dei prezzi nel 2024 in un contesto recessivo, ma ora sembrano stabilizzarsi. In Argentina, caso estremo per la sua volatilità economica, le transazioni immobiliari si sono quasi bloccate nel 2025 mentre gli acquirenti attendono l’esito delle elezioni e una possibile dollarizzazione – lì gli immobili sono ancora per lo più valutati in dollari USA come copertura, rendendoli inaccessibili alla maggior parte dei residenti.
Segnali di ripresa: Sul versante commerciale, l’America Latina mostra una certa dinamicità positiva. Il settore immobiliare industriale (magazzini, logistica) sta prosperando in Messico grazie agli investimenti nelle fabbriche per il nearshoring; la domanda di strutture logistiche moderne lungo il confine tra Stati Uniti e Messico e nel centro del Messico supera l’offerta. Il boom dell’agrobusiness in Brasile sta stimolando lo sviluppo di immobili per lo stoccaggio e la distribuzione in stati come il Mato Grosso. Anche il settore immobiliare retail, che aveva sofferto durante il COVID, si sta riprendendo grazie al miglioramento della spesa dei consumatori – ad esempio, gli operatori di centri commerciali in Brasile e Cile segnalano che l’affluenza e le vendite degli inquilini sono tornate ai livelli del 2019. Questo sta attirando l’interesse degli investitori stranieri: proprio questa settimana, un importante fondo sovrano mediorientale ha annunciato l’intenzione di investire in un portafoglio di centri commerciali in America Latina (puntando ad acquistare asset a prezzi relativamente scontati, scommettendo sulla ripresa).
Nel complesso, le prospettive immobiliari dell’America Latina dipendono dai trend macroeconomici. Se l’inflazione potrà essere contenuta e i tassi d’interesse continueranno a scendere (come si è visto in Brasile, Cile, ecc.), la regione potrebbe entrare in una fase immobiliare più espansiva. Per ora, gli sviluppatori restano cauti – concentrandosi o sull’alta gamma (che rimane redditizia) o su nicchie di domanda (come l’edilizia popolare dove sono disponibili sussidi statali). Ma come dimostra il boom dei condomini di lusso a Bogotá, non tutte le parti del mercato si muovono all’unisono, e ci sono sempre segmenti in cui la fiducia – e i prezzi – stanno volando.
Africa: crescita urbana e opportunità emergenti
In tutta l’Africa, la rapida urbanizzazione e la crescita economica in alcuni paesi stanno sostenendo una narrazione immobiliare generalmente positiva, anche se persistono sfide come la carenza di alloggi e gli alti costi di finanziamento. Diverse città africane sono ora hotspot per investimenti immobiliari da tenere d’occhio in vista del 2025, grazie all’ascesa delle classi medie, al miglioramento della governance e all’afflusso di capitali stranieri.
Principali città in ascesa: Nairobi, Kenya è uno di questi centri. Spesso soprannominata la “Silicon Savannah” per la sua fiorente scena tecnologica, l’afflusso di aziende tech e professionisti a Nairobi ha alimentato la domanda sia di uffici moderni che di abitazioni di qualità. I principali quartieri d’affari come Westlands e Upper Hill hanno attratto multinazionali, facendo aumentare l’occupazione negli uffici di Classe A. Sul fronte residenziale, i valori immobiliari di Nairobi hanno mostrato una crescita notevole – in alcune aree suburbane (ad es. Athi River, Kitengela), i prezzi delle case sono saliti di circa 20% anno su anno, in parte grazie a nuove infrastrutture e progetti di edilizia accessibile che attirano acquirenti della classe media estateintel.com. Il governo keniota e le banche stanno sostenendo attivamente l’edilizia: un fondo da 30 milioni di dollari è stato recentemente stanziato da una grande banca per ampliare l’accesso ai mutui per case accessibili kmrc.co.ke, e un Fondo Nazionale per l’Edilizia sta contribuendo a finanziare nuove unità. Allo stesso modo, Lagos, Nigeria, la città più popolosa del continente, continua a registrare una domanda immobiliare enorme. Nonostante gli alti tassi d’interesse, la sola popolazione di Lagos (oltre 20 milioni) e il dinamismo commerciale mantengono alta la pressione sull’offerta abitativa. I quartieri di lusso come Ikoyi e Victoria Island restano molto apprezzati dall’élite – i prezzi medi degli immobili a Lagos dovrebbero avvicinarsi a ₦50 milioni (circa 65.000 dollari) per unità entro il 2025 per le case di fascia media estateintel.com – mentre anche i quartieri più accessibili sulla terraferma stanno crescendo, poiché gli sviluppatori puntano ai giovani professionisti estateintel.com. Il governo dello Stato di Lagos sta lanciando incentivi per l’edilizia popolare e nuovi sviluppi urbani (ad es. l’area della Lekki Free Trade Zone sta stimolando progetti a uso misto) estateintel.com.
Altre città che attirano l’attenzione degli investitori includono Accra, Ghana, dove un clima politico stabile e un’economia alimentata dal petrolio hanno portato a un aumento delle costruzioni. Si prevede che il valore del mercato immobiliare del Ghana raggiungerà circa GH¢533 miliardi entro il 2025 (con il settore residenziale che rappresenta la maggior parte) estateintel.com. I quartieri residenziali di lusso di Accra, come East Legon e Cantonments, vedono una domanda costante di appartamenti di fascia alta da parte della diaspora e degli espatriati, mentre il governo promuove anche l’edilizia accessibile per la crescente classe media. Kigali, Ruanda è un mercato più piccolo ma degno di nota per la sua rapida crescita e l’approccio innovativo – la città ha attirato investitori a impatto sociale con iniziative come Green City Kigali, che mira a costruire case sostenibili e vanta rendimenti da locazione superiori al 9–12% su immobili residenziali e commerciali estateintel.com estateintel.com. E Johannesburg, Sudafrica, la capitale finanziaria del continente, rimane resiliente: nonostante le difficoltà economiche del Sudafrica, i tassi di sfitto degli uffici di pregio a Johannesburg sono migliorati fino a circa il 12% nelle zone di punta come Sandton estateintel.com, e i canoni industriali in città sono in aumento (~6% di crescita annua per grandi spazi logistici) mentre il settore dell’e-commerce e della distribuzione si espande estateintel.com.Iniziative continentali: Esiste anche una più ampia spinta panafricana per affrontare i deficit abitativi e sbloccare il potenziale immobiliare. Le istituzioni multilaterali e i governi stanno collaborando su fondi per lo sviluppo di affordable housing development – ad esempio, la KMRC del Kenya (Kenya Mortgage Refinance Company) ha promosso il credito ipotecario a basso costo e ha organizzato una grande Affordable Housing Conference nel 2025 kmrc.co.ke. La Nigeria ha recentemente lanciato un Diaspora Mortgage program per consentire ai nigeriani all’estero di investire più facilmente in case nel proprio paese nidcom.gov.ng, e la Federal Mortgage Bank of Nigeria sta offrendo mutui per la casa a tasso d’interesse a una sola cifra (circa il 9,75%) per aumentare la proprietà domestica naltf.gov.ng. Questi sforzi si rivolgono a una popolazione giovane e in crescita che aspira a possedere una casa ma spesso non ha accesso al credito. Se avranno successo, potrebbero gradualmente aumentare i tassi di proprietà e stimolare la costruzione in tutta l’Africa.
Gli investitori stranieri stanno prendendo nota: i fondi di private equity immobiliare che puntano all’Africa sono aumentati, concentrandosi su tutto, dai centri commerciali in Africa occidentale ai parchi uffici in Egitto e ai centri logistici nell’Africa orientale. Nel complesso, il mercato immobiliare africano nel 2025 è poised for growth, trainato dall’urbanizzazione e dagli investimenti in aumento. Come afferma un rapporto di settore, la chiave sarà concentrarsi su cities with favorable demographics and policies, e su settori come il retail e l’industriale che possono capitalizzare la traiettoria di sviluppo del continente estateintel.com estateintel.com. L’opportunità è vasta – ma altrettanto grande è il lavoro necessario per costruire abitazioni e infrastrutture per il futuro.
Prospettive degli esperti e considerazioni finali
In tutto il mondo, il settore immobiliare è una storia di contrasti alla fine del 2025. Da un lato, il raffreddamento dell’inflazione e i cambiamenti nella politica monetaria stanno offrendo sollievo – in nessun luogo più visibile che negli Stati Uniti, dove la possibilità di tagli dei tassi di interesse ha già fatto scendere i tassi dei mutui e riacceso un certo ottimismo tra gli acquirenti freddiemac.com. Questa dinamica sottolinea quanto le sorti del mercato immobiliare siano strettamente legate alle mosse delle banche centrali. Come ha osservato Michael Feroli, capo economista USA di JPMorgan, riguardo alla posizione della Fed, la via di minor resistenza ora sembra essere un allentamento dei tassi prima piuttosto che dopo aljazeera.com – un cambiamento che, se si concretizzasse, potrebbe rivoluzionare i mercati immobiliari nel 2026.
Dall’altro lato, le sfide strutturali restano imponenti. La carenza di offerta – sia di case accessibili in India e in Europa, sia di uffici di alta qualità in alcune località – sta alimentando disuguaglianze e “opzioni frustrate”, per usare le parole di un esperto immobiliare indiano reuters.com. Il riassetto del settore immobiliare commerciale, soprattutto negli uffici, sta imponendo una dolorosa rivalutazione degli asset; i veterani del settore avvertono che il processo è tutt’altro che concluso, con ulteriori vendite di asset in difficoltà e rifinanziamenti probabili nel 2024–2025 reuters.com. Eppure, anche qui, l’adattamento è visibile: i mercati stanno trovando un equilibrio attraverso misure di “allunga e fingi”, e in alcune città sta iniziando la riconversione innovativa di uffici inutilizzati in abitazioni o laboratori di scienze della vita.
Forse la lezione più chiara è che il settore immobiliare è estremamente locale e segmentato. Vediamo condomini di lusso a Bogotá venduti a prezzi record bloomberg.com mentre le case per famiglie giovani diventano inaccessibili in molte città. Vediamo sviluppatori mediorientali incapaci di costruire abbastanza velocemente per soddisfare la domanda, mentre grattacieli americani restano mezzi vuoti. Per investitori e responsabili politici, questo significa che le generalizzazioni possono trarre in inganno – occorre analizzare ogni settore e regione in base ai propri fondamentali.
Le recenti notizie del 12–13 settembre 2025 illustrano bene questa dicotomia. Raccontano di governi che si affannano per affrontare l’accessibilità abitativa housing.ec.europa.eu, di finanziatori come Brookfield che riorganizzano i portafogli (valutando una vendita da 1,9 miliardi di euro di asset di studentati in Europa in mezzo ai rischi del settore) ainvest.com, e di segnali incoraggianti come il sollievo sui mutui e la ripresa dei mercati emergenti.
In sintesi, il mercato immobiliare globale sta navigando sulle montagne russe tra cambiamenti ciclici e riorganizzazioni strutturali. Mentre entriamo nell’ultimo trimestre del 2025, un cauto ottimismo emerge in alcuni ambienti – se i tassi d’interesse dovessero davvero diminuire, il 2026 potrebbe vedere una ripresa generalizzata delle transazioni. Ma come ci ricordano le notizie degli ultimi due giorni, il real estate nel 2025 resta un panorama di contrasti: in forte crescita in un segmento, in calo in un altro. Restare informati e agili è fondamentale. Nelle parole di un dirigente immobiliare del Medio Oriente, “Questo è un momento storico… cambiamenti entusiasmanti apriranno la strada a investimenti significativi”, ma tali opportunità premieranno chi saprà individuare dove si sta accumulando lo slancio cbnme.com. Per ora, l’unica certezza è che i mercati immobiliari mondiali continueranno a sorprenderci – salendo, correggendosi e reinventandosi in risposta ai venti economici.
Fonti:
- Reuters – Freddie Mac: Mortgage Rates Drop (11 settembre 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed expected to cut rates (12 settembre 2025) aljazeera.com
- Reuters – UK housing slows, RICS survey (10 settembre 2025) reuters.com reuters.com; Commissione Europea – State of Union: Housing crisis (10 settembre 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – I prezzi delle case in India saliranno alle stelle – sondaggio (13 settembre 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Attesi sostegni fiscali e per l’edilizia in Cina (12 settembre 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Shanghai allenta le restrizioni all’acquisto di case (25 agosto 2025) reuters.com
- Gulf News – Il mercato immobiliare di Abu Dhabi accelera (12 settembre 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Legge sulla proprietà straniera in Arabia Saudita (27 agosto 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Vendite immobiliari in Qatar, inizio settembre 2025 arabnews.pk
- Reuters – Il “zombieland” immobiliare europeo (17 luglio 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Stampa) – Record storico di uffici sfitti negli Stati Uniti (25 agosto 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Tendenze del settore commerciale 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – I condomini di lusso a Bogotá sfidano la crisi (12 settembre 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Prospettive del mercato immobiliare africano 2025 estateintel.com estateintel.com.
