- Les taux hypothécaires américains plongent : Les taux moyens des prêts hypothécaires sur 30 ans atteignent un plus bas depuis 11 mois (~6,35 %) alors que les paris sur des baisses de taux de la Réserve fédérale augmentent, entraînant la plus forte hausse des demandes de prêts immobiliers en plus de quatre ans freddiemac.com. Les acheteurs reviennent prudemment alors que les coûts de financement diminuent.
- Pénurie de logements en Europe : Les dirigeants de l’UE avertissent « il s’agit de plus qu’une crise du logement… c’est une crise sociale », promettant un plan pour des logements abordables alors que les prix des maisons ont grimpé de plus de 20 % depuis 2015 tandis que les permis de construire ont chuté de 20 % housing.ec.europa.eu. Au Royaume-Uni, le mois d’août a connu la baisse de prix la plus généralisée en 18 mois alors que la forte inflation et l’incertitude sur les taux minent la demande des acheteurs reuters.com.
- Asie contrastée – Inde en hausse, Chine en baisse : Les prix de l’immobilier en Inde devraient bondir d’environ 6,3 % cette année (plus vite que prévu) grâce aux acheteurs aisés, même si l’offre abordable diminue reuters.com reuters.com. Pendant ce temps, la crise immobilière en Chine persiste – les autorités de Pékin et Shanghai ont assoupli les restrictions d’achat pour relancer la demande reuters.com reuters.com, et les analystes s’attendent à de nouvelles mesures de soutien au logement reuters.com.
- Boom au Moyen-Orient : Le marché immobilier d’Abu Dhabi est en pleine effervescence – les transactions ont bondi de 34,5 % au 1er trimestre 2025 gulfnews.com – portées par les investisseurs mondiaux et les projets de vision économique. L’Arabie saoudite a approuvé une loi historique pour ouvrir certaines zones immobilières à la propriété étrangère à partir de 2026 cbnme.com, une mesure qui devrait « ouvrir la voie à d’importants investissements internationaux » cbnme.com.
- Divergence dans l’immobilier commercial : Les biens industriels et logistiques restent solides (les taux de vacance des entrepôts sont proches de leurs plus bas historiques et les loyers augmentent), et les secteurs commerce/hôtellerie ont rebondi avec un taux d’occupation des hôtels désormais à seulement 0,6 % des niveaux d’avant la pandémie primior.com. Mais les marchés de bureaux mondiaux souffrent : le taux de vacance des bureaux aux États-Unis a atteint un record d’environ 20 % reuters.com, et le marché de l’investissement en Europe est coincé dans une « zombieland »… pas de reprise, actifs bloqués, pas de liquidité, a averti un dirigeant de fonds reuters.com.
- Les segments de luxe et prime défient la gravité : L’immobilier haut de gamme prospère malgré le ralentissement général. En Colombie, un nouveau complexe de luxe à Bogotá a vendu 90 % de ses unités avant la construction à des prix records (plus de 6 000 $ par m²) – encore plus élevé que dans les quartiers huppés de Mexico ou Rio bloomberg.com. Et dans les capitales mondiales, les actifs d’exception (des appartements luxueux aux bureaux prime) continuent d’attirer les acheteurs en quête d’investissements refuges.
Amérique du Nord : le logement repart à la hausse grâce à l’optimisme sur les taux
Le ralentissement de l’inflation dope le moral du secteur immobilier : Aux États-Unis, les coûts des prêts hypothécaires ont fortement chuté dans l’espoir que la Réserve fédérale finira par baisser les taux d’intérêt. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à 30 ans est tombé à 6,35 % (le plus bas depuis octobre 2024), marquant la plus forte baisse hebdomadaire en un an freddiemac.com. « Les taux hypothécaires vont dans la bonne direction et les acheteurs l’ont remarqué », ont noté les analystes de Freddie Mac, alors que les demandes d’achat de logements ont bondi, enregistrant leur plus forte croissance annuelle en quatre ans freddiemac.com. Cette baisse du coût de l’emprunt – alimentée par une probabilité de 94 % d’une baisse des taux de la Fed la semaine prochaine selon le marché aljazeera.com – offre un peu de répit aux acheteurs après un long ralentissement estival.
Un marché favorable aux acheteurs émerge : Des taux d’intérêt plus élevés plus tôt cette année avaient refroidi l’activité, laissant de nombreux vendeurs avec peu d’offres. Dans certaines villes américaines, la pénurie d’acheteurs oblige à baisser les prix ou même pousse les propriétaires à retirer leur bien du marché, redonnant enfin l’avantage aux acheteurs. L’offre reste limitée à l’échelle nationale, mais la flambée des pressions sur l’accessibilité (due aux prix et aux taux) a clairement freiné la demande. Désormais, avec un financement un peu moins cher, les agents immobiliers constatent un regain de visites – mais les acheteurs restent prudents face à des vents contraires économiques comme une inflation persistante. « Le marché immobilier ressent clairement les effets de l’incertitude persistante », observe Tarrant Parsons de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), citant les inquiétudes concernant les perspectives économiques et budgétaires plus larges qui « pèsent sur le moral » reuters.com. Au Canada, des tendances similaires persistent : les grands marchés comme Toronto ont vu les ventes stagner à la fin de l’été alors que les acheteurs attendaient une baisse des taux reuters.com.
Tensions dans l’immobilier commercial : Le paysage de l’immobilier commercial en Amérique du Nord est bifurqué. Les appartements et les sites industriels restent solides – les loyers multifamiliaux américains augmentent de nouveau lentement et les taux de vacance des entrepôts restent proches de leurs plus bas historiques, autour de ~6-7 % primior.com. Mais le secteur des bureaux traverse une crise bien documentée. Le travail à distance et hybride a fait grimper le taux de vacance des bureaux américains à 20,7 % au niveau national (un record) reuters.com, avec des pôles technologiques comme San Francisco affichant un taux de vacance des bureaux de 27,7 % – soit le triple des niveaux d’avant la pandémie reuters.com. Même les bureaux du centre-ville de New York sont vides à près de 23 % reuters.com. Cette surabondance d’espaces inoccupés « provoque de graves ondes de choc économiques » dans les villes reuters.com, érodant la valeur des biens et mettant à mal les banques régionales exposées aux prêts de bureaux. Les propriétaires confrontés à l’échéance de leur dette doivent faire face à 290 milliards de dollars de prêts immobiliers de bureaux arrivant à échéance d’ici 2027, dans un contexte de coûts de refinancement plus élevés reuters.com. Dans ce climat difficile, de nombreux propriétaires et prêteurs optent pour des prolongations ou des restructurations afin d’éviter les défauts de paiement. Un point positif : une « fuite vers la qualité » est en cours reuters.com, les entreprises se regroupant dans des immeubles de premier ordre (qui maintiennent des taux d’occupation et des loyers plus élevés) tandis que les bureaux plus anciens stagnent. Néanmoins, les perspectives globales restent prudentes – les analystes du secteur estiment que la reprise du marché des bureaux sera longue et inégale, dépendant des tendances générales du retour au bureau et de la stabilité économique.
Europe : crise du logement et investissements au point mort
L’accessibilité au logement à un point de rupture : L’Europe reconnaît ouvertement une urgence en matière d’accessibilité au logement. Dans son discours sur l’état de l’Union du 10 septembre, la présidente de la Commission européenne, Ursula von der Leyen, a déploré que pour trop d’Européens, « le foyer soit devenu une source d’anxiété » plutôt que de sécurité housing.ec.europa.eu. Elle a noté que les coûts du logement ont augmenté de plus de 20 % depuis 2015, tandis que la construction de nouveaux logements a fortement ralenti (les permis de construire ont baissé de 20 % en cinq ans) housing.ec.europa.eu. « Il s’agit de plus qu’une crise du logement – c’est une crise sociale… qui déchire le tissu social européen, » a averti von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruxelles prévoit d’introduire le tout premier Plan européen pour le logement abordable d’ici la fin de l’année, visant à assouplir les règles en matière d’aides d’État pour le soutien au logement, à réduire la bureaucratie pour les nouveaux projets, et même à réguler les locations de courte durée qui réduisent l’offre housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Un Sommet européen du logement sera organisé pour placer cette question en tête de l’agenda housing.ec.europa.eu.
Sur le terrain, plusieurs pays européens constatent déjà des corrections de prix. Le marché immobilier britannique s’est nettement refroidi sous le poids de 14 hausses consécutives des taux de la Banque d’Angleterre. En août, les prix des logements au Royaume-Uni ont connu leur baisse la plus généralisée depuis un an et demi, selon l’enquête RICS reuters.com. Les nouvelles demandes d’acheteurs et les volumes de ventes sont tombés à leur plus bas niveau depuis la mi-2020 reuters.com. « Avec la demande des acheteurs qui s’essouffle et les ventes conclues en baisse, le marché immobilier ressent clairement les effets de l’incertitude persistante », a déclaré l’analyste de la RICS, Tarrant Parsons, notant que les doutes concernant l’économie et l’évolution future des taux d’intérêt minent la confiance reuters.com. L’inflation persistante (IPC britannique ~6,7 % en août) et la hausse des coûts des prêts hypothécaires ont poussé l’accessibilité financière à la limite – le pouvoir d’achat d’un acheteur type au Royaume-Uni s’est tellement érodé que les loyers devraient désormais bondir (un solde net de +27 % des experts interrogés anticipent une hausse des loyers, les acheteurs potentiels restant coincés dans la location) reuters.com. Ailleurs, l’Allemagne – la plus grande économie de l’UE – souffre également : les transactions immobilières ont ralenti et les prix ont baissé d’environ 6 % par rapport à leur pic, poussant Berlin à envisager des incitations à l’achat. La Suède, l’Irlande et d’autres pays ayant connu de fortes hausses pendant la pandémie ont également vu les prix s’assouplir en 2025, dans un contexte de hausse des coûts d’emprunt.
« Marché d’investissement “Zombieland” : » Dans l’immobilier commercial, le rebond espéré de l’Europe a été modéré. Après une forte récession entre 2020 et 2022, l’optimisme du début 2025 a laissé place à une réalité sombre : les transactions stagnent à des niveaux historiquement bas, les acheteurs et vendeurs restant très éloignés sur les prix. Jusqu’au deuxième trimestre 2025, les investissements immobiliers transfrontaliers en Europe/Moyen-Orient/Afrique ont chuté d’environ 20 % sur un an, le pire résultat en dix ans reuters.com. De nombreux accords sont en suspens à moins que les vendeurs n’acceptent des remises. « Nous sommes dans un ‘zombieland’… pas de reprise, des actifs bloqués, aucune liquidité ne revient, » a déclaré Sebastiano Ferrante, responsable de l’immobilier européen chez le géant des fonds PGIM, décrivant ce marché à l’arrêt reuters.com. Les acheteurs potentiels restent prudents face à la faiblesse de la croissance économique et aux alternatives à rendement plus élevé (la collecte de fonds pour le crédit privé dépasse désormais largement celle de l’immobilier en Europe) reuters.com.Le stress est le plus visible dans les segments bureaux et commerces. L’Allemagne, par exemple, a connu une nouvelle baisse de 2 % des ventes de biens immobiliers commerciaux au premier semestre 2025 reuters.com, et des propriétés emblématiques comme le gratte-ciel Trianon en difficulté à Francfort sont mises en vente forcée pour tester l’appétit du marché reuters.com. Les valeurs des bureaux secondaires et des anciens centres commerciaux ont chuté, et même des secteurs en vogue comme les centres de données se sont refroidis reuters.com. Cependant, certains points positifs existent : les installations logistiques bien louées et les portefeuilles de logements locatifs restent recherchés, les investisseurs misant sur des segments structurellement sous-approvisionnés reuters.com. Les immeubles de bureaux de très grande qualité (“trophées”) situés dans les emplacements centraux des grandes villes conservent également leur valeur – leurs taux de vacance sont bien plus faibles (souvent de 5 points de pourcentage inférieurs à la moyenne du marché) et les loyers continuent d’augmenter pour les meilleurs espaces primior.com. « Dans certaines parties du marché, la reprise est bien engagée… cependant, il existe des actifs délaissés avec presque aucune liquidité et encore plus de difficultés à venir, » a noté Cécile Retaureau de la branche investissement du Phoenix Group, avertissant que le rebond européen sera très inégal reuters.com.Asie-Pacifique : le ralentissement de la Chine face à l’essor de l’Inde
La Chine assouplit les restrictions immobilières : Le secteur immobilier autrefois inarrêtable de la Chine reste un point faible clé de son économie, désormais en déclin depuis plusieurs années, marqué par des crises de dettes chez les promoteurs et une confiance des acheteurs en berne. Dans le but de stimuler la demande de logements, les autorités des grandes villes ont commencé à assouplir les règles strictes d’achat. Fin août, Shanghai a assoupli les limites afin que les familles éligibles (et même les adultes célibataires, désormais considérés comme des familles) puissent acheter plus d’un logement dans les zones suburbaines situées en dehors du périphérique extérieur reuters.com. Pékin a pris des mesures similaires, permettant par exemple aux personnes non mariées de se qualifier comme primo-accédants – faisant partie d’un changement de politique plus large pour soutenir les ventes. Ces mesures locales ont suivi les appels du gouvernement central à soutenir les besoins en logement « raisonnables ». Jusqu’à présent, l’impact reste modeste : les données de septembre (attendues prochainement) devraient montrer une légère reprise des ventes dans les grandes villes, mais les prix au niveau national restent sous pression. Les décideurs ont indiqué que d’autres aides sont à venir – le ministère chinois des Finances a affirmé cette semaine qu’il existe « une marge de manœuvre suffisante » pour un soutien budgétaire et que les risques liés à la crise immobilière sont maîtrisables, laissant entrevoir de nouvelles dépenses potentielles ou des mesures de relance du logement reuters.com reuters.com. Les marchés surveillent également la Banque populaire de Chine, qui a réduit les taux hypothécaires et pourrait assouplir davantage si des baisses de taux américaines réduisent la pression sur le yuan reuters.com. L’objectif est d’orchestrer un atterrissage en douceur : les responsables veulent stabiliser les prix de l’immobilier et le moral sans raviver une bulle spéculative. Avec certains grands promoteurs en restructuration (et Country Garden ayant évité de justesse le défaut de paiement), restaurer la confiance est primordial. Un redressement durable pourrait ne pas arriver avant la fin de 2025 – les prévisions de S&P suggèrent que les ventes immobilières en Chine pourraient atteindre un plancher au second semestre 2025 à mesure que le stock urbain est absorbé bloomberg.com.
Le cycle haussier du logement en Inde et les craintes sur l’accessibilité : À l’inverse, le marché immobilier indien connaît une forte tendance à la hausse – mais qui suscite ses propres inquiétudes. Un nouveau sondage Reuters auprès d’experts immobiliers révèle que les prix des logements en Inde devraient augmenter de 6,3 % en 2025 et de 7,0 % supplémentaires en 2026 reuters.com, dépassant à la fois la croissance de l’an dernier et les prévisions précédentes. Cette accélération est principalement alimentée par le haut de gamme du marché : la demande pour les logements premium et de luxe dans les grandes villes explose, grâce à la hausse des revenus des plus aisés et à un afflux d’investissements NRI (Indiens non-résidents). Parallèlement, l’offre de logements abordables a diminué – l’Inde fait face à un déficit d’environ 10 millions de logements abordables aujourd’hui, un manque qui pourrait tripler d’ici 2030 si la tendance se poursuit reuters.com. Le résultat est un marché à deux vitesses. « Les gains sont de plus en plus captés par une petite partie de la population… ceux qui sont en bas de la pyramide sont désavantagés, » a observé Ajay Sharma, directeur général de Colliers India reuters.com. Il a noté que, bien que l’économie indienne croisse rapidement (7,8 % au dernier trimestre) reuters.com, les revenus de la classe moyenne stagnent, rendant l’accession à la propriété hors de portée pour des millions de migrants urbains. Beaucoup sont contraints de louer, ce qui fait grimper les loyers urbains de 5 à 8 % par an – une hausse encore plus rapide que l’inflation générale reuters.com. « À mesure que l’accessibilité diminue tant dans les centres-villes que dans les banlieues, davantage de personnes louent – et plus il y a de locataires, plus les loyers augmentent, » a expliqué Sharma, décrivant ce cercle vicieux reuters.com. Les analystes mettent en garde contre les conséquences à long terme si l’écart d’accessibilité se creuse. « Depuis la financiarisation de l’immobilier, nous n’avons pas amélioré l’accessibilité ; nous l’avons aggravée, » a déclaré Pankaj Kapoor de Liases Foras, notant que l’âge moyen du primo-accédant en Inde a augmenté de plus d’une décennie, passant du début de la trentaine au milieu de la quarantaine reuters.com. Pour y remédier, les décideurs ont mis en place des subventions de taux d’intérêt pour les primo-accédants et incité les promoteurs à lancer davantage de projets de milieu de gamme, mais jusqu’à présent le « marché penche fortement vers les logements premium » et prexcluant les acheteurs débutants reuters.com.
Ailleurs en Asie-Pacifique : Les autres marchés immobiliers de la région présentent un tableau contrasté. L’Australie connaît une reprise modérée en 2025 – après un creux l’an dernier, les prix des logements à Sydney et Melbourne remontent alors que la Banque de réserve suspend les hausses de taux. Cependant, l’endettement élevé des ménages et le stress hypothécaire dans certaines zones limitent le potentiel de hausse. Le Japon reste stable, avec une demande soutenue pour les biens résidentiels et commerciaux (soutenue par des taux d’intérêt ultra-bas). Le secteur des bureaux en Asie est généralement en meilleure santé qu’en Occident, bien que certaines faiblesses subsistent – par exemple, les loyers de bureaux à Hong Kong sont sous pression alors que les entreprises chinoises continentales se retirent. Singapour et Séoul surperforment ; leurs ventes de logements de luxe sont restées robustes (Singapour a enregistré des ventes record de penthouses ce trimestre), ce qui a entraîné de nouvelles mesures de refroidissement comme des droits de timbre plus élevés pour les étrangers. Dans toute la région, les investisseurs suivent de près l’évolution des taux d’intérêt : avec les États-Unis et peut-être l’Europe passant à une politique de baisse, les banques centrales asiatiques pourraient suivre, ce qui pourrait stimuler l’activité immobilière en 2026 grâce à un financement moins cher.
Moyen-Orient : Aimant à investissements – le Golfe en plein essor
Alors que d’autres régions font face à des défis, les marchés immobiliers du Moyen-Orient – en particulier dans le Golfe – connaissent une remarquable envolée. Les revenus pétroliers élevés, les efforts de diversification économique et les politiques favorables à l’investissement ont dynamisé les secteurs immobiliers aux Émirats arabes unis et en Arabie saoudite.
L’immobilier du Golfe prospère : Abu Dhabi et Dubaï continuent de voir d’importants flux de capitaux vers l’immobilier. À Abu Dhabi, les transactions immobilières ont totalisé 25,3 milliards AED au premier trimestre 2025 (≈6,9 milliards $), en hausse de 34,5 % sur un an avec près de 6 900 opérations gulfnews.com. Les responsables attribuent cela à l’économie résiliente de l’émirat et à son attrait pour un « mode de vie durable et haut de gamme », qui attire les investisseurs étrangers gulfnews.com. Lors d’un grand événement du secteur (IREIS 2025) organisé à Abu Dhabi cette semaine, les experts locaux ont affiché un ton optimiste. « La dynamique du secteur immobilier d’Abu Dhabi continue de s’accélérer, alors que le marché immobilier plus large des Émirats arabes unis suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs », a déclaré Amer Al Ahbabi, président d’une société immobilière des Émirats gulfnews.com. Les promoteurs rapportent que les projets de luxe en bord de mer et les nouvelles communautés de villas se vendent rapidement, souvent à des acheteurs étrangers à la recherche de Golden Visas. À Dubaï, la dynamique post-pandémique se poursuit – les ventes immobilières en 2025 sont en passe d’établir de nouveaux records, avec une participation d’acheteurs internationaux particulièrement élevée. Les segments clés comme les résidences de luxe en bord de mer et les bureaux commerciaux dans les zones franches font l’objet de surenchères. Abu Dhabi et Dubaï misent aussi sur l’innovation : des transactions immobilières numériques aux essais de tokenisation (comme l’ont souligné les organisateurs de l’IREIS) pour attirer les investisseurs modernes gulfnews.com.
Les grandes initiatives de l’Arabie saoudite : Le Royaume d’Arabie saoudite, dans le cadre de ses réformes Vision 2030, vient d’adopter un changement de politique historique : il permettra aux personnes étrangères de posséder des biens immobiliers dans certaines zones désignées à partir de 2026 cbnme.com. Il s’agit d’une étape révolutionnaire pour un marché historiquement fermé aux acheteurs étrangers (à l’exception de certains programmes de résidence dans des projets à la Dubaï). La nouvelle loi, approuvée par le Conseil des ministres saoudien sous la direction du prince héritier Mohammed ben Salmane, devrait « catalyser un afflux d’intérêt et d’investissement internationaux », selon Rachel Sturgess, une dirigeante organisant Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – l’une des plus grandes conférences immobilières au monde – se tiendra à Riyad en novembre et devrait présenter ces opportunités à un public d’investisseurs et de promoteurs internationaux. L’édition de Cityscape de l’an dernier à Dubaï a enregistré une hausse de 37 % de la participation étrangère, et l’édition 2025 à Riyad devrait être encore plus importante cbnme.com cbnme.com. L’ouverture du marché immobilier saoudien s’accompagne de méga-projets comme NEOM (la ville futuriste à 500 milliards de dollars) et d’un boom de la construction à Riyad et à Djeddah. Les observateurs du secteur estiment que l’Arabie saoudite pourrait devenir le « prochain Émirats arabes unis » en matière d’attraction de capitaux mondiaux, surtout si elle met en place des cadres réglementaires et fiscaux attractifs dans les nouvelles zones. Déjà, des rapports indiquent que de grands promoteurs des États-Unis, du Royaume-Uni, de Chine et des Émirats arabes unis envisagent d’entrer sur le marché nouvellement libéralisé de l’Arabie saoudite cbnme.com.
Moyen-Orient élargi et Afrique du Nord : Dans l’ensemble de la région, l’immobilier suit une trajectoire généralement positive en 2025. Le Qatar profite d’un élan post-Coupe du monde – les dernières données montrent que les transactions immobilières à Doha début septembre ont totalisé 394 millions QAR (~108 M$) en une semaine, reflétant une activité soutenue arabnews.pk. L’Égypte, en pleine tourmente économique, voit l’immobilier devenir l’actif privilégié des locaux pour se protéger contre l’inflation ; les promoteurs proposent des plans de paiement étendus pour capter la demande latente de logements. Les prix de l’immobilier en Israël, qui ont grimpé en flèche ces dernières années, se sont enfin stabilisés sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, mais une grave pénurie de nouveaux logements maintient les valeurs élevées (en dépit de l’instabilité politique). La Turquie reste un cas à part : les achats étrangers (notamment par des Russes, Iraniens) ont soutenu l’immobilier à Istanbul malgré la chute de la livre ; cependant, de nouvelles réglementations sur la citoyenneté par investissement ont tempéré une partie de cette demande. Parallèlement, l’immobilier de commerce et d’hôtellerie dans le Golfe est en plein essor grâce à la reprise du tourisme – les exploitants de centres commerciaux et les foncières hôtelières de Dubaï affichent de forts taux d’occupation et une croissance des loyers, portés par un nombre record de visiteurs en 2025.
Amérique latine : ralentissements et points lumineux
Les marchés immobiliers d’Amérique latine ont connu une année difficile à bien des égards – les taux d’intérêt élevés dans toute la région ont freiné l’octroi de crédits immobiliers et refroidi des marchés auparavant dynamiques. Pourtant, dans ce ralentissement général, on observe des poches de résilience remarquables, en particulier dans le segment du luxe.
Colombie – le luxe défie la morosité : Peut-être l’exemple le plus spectaculaire vient de Bogotá, Colombie, où un nouveau projet de copropriétés ultra-luxueuses bat des records de prix alors même que le marché immobilier colombien dans son ensemble est en repli. Le projet, appelé Quora, est un complexe haut de gamme de 202 appartements avec bureaux et commerces, construit à partir d’un assemblage de propriétés dans un quartier chic. Bien qu’il reste trois ans avant son achèvement, plus de 90 % de ses résidences ont été vendues – y compris des penthouses de 546 m² – à des prix avoisinant 24 millions de pesos colombiens par mètre carré (environ 6 100 $/m²) bloomberg.com. C’est environ 33 % de plus que le précédent record à Bogotá et cela dépasse même les prix les plus élevés des capitales latino-américaines plus riches (à titre de comparaison, c’est plus cher au m² que les biens de luxe à Polanco, Mexico, ou à Ipanema, Rio de Janeiro) bloomberg.com. Le succès de ce projet « défie de façon flagrante le secteur immobilier malmené de la Colombie », qui a par ailleurs été touché par une crise du financement de la construction et une hausse des faillites d’entreprises du bâtiment au cours de l’année écoulée. Les acheteurs fortunés, locaux et internationaux, se sont rués sur Quora comme investissement sûr et symbole de statut, ce qui suggère une confiance dans la valeur à long terme de l’immobilier de prestige en Amérique latine. Les promoteurs de la région citent l’exemple de Bogotá comme preuve que la demande au sommet reste forte – si vous construisez quelque chose de vraiment unique, les acheteurs viendront, même en période de ralentissement.
Tendances régionales : En dehors de ces enclaves, cependant, de nombreux marchés immobiliers latino-américains s’assouplissent. Au Mexique, après un boom pendant la pandémie, la croissance des prix de l’immobilier a ralenti en 2025 en termes réels en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’emprunt, bien que des zones comme Mexico et Guadalajara connaissent encore une légère appréciation. Le Brésil est à un tournant : la banque centrale a commencé à baisser les taux d’intérêt (le taux Selic est passé à 12,75 % en septembre après un pic à 13,75 %), ce qui devrait progressivement relancer le marché immobilier brésilien. Les promoteurs brésiliens signalent une amélioration des demandes d’acheteurs à mesure que les prêts hypothécaires deviennent un peu plus abordables, et les analystes s’attendent à ce que les ventes de logements repartent à la hausse en 2026 si les baisses de taux se poursuivent. Le Chili et le Pérou ont connu des baisses de prix en 2024 dans un contexte de récession, mais semblent désormais se stabiliser. En Argentine, un cas extrême en raison de sa volatilité économique, les transactions immobilières sont quasiment à l’arrêt en 2025, les acheteurs attendant l’issue des élections et une possible dollarisation – les biens y sont encore majoritairement affichés en dollars américains comme protection, ce qui les rend inaccessibles à la plupart des locaux.
Signes de reprise : Du côté commercial, l’Amérique latine connaît une certaine dynamique positive. L’immobilier industriel (entrepôts, logistique) prospère au Mexique grâce aux investissements d’usines en nearshoring ; la demande pour des installations logistiques modernes le long de la frontière américano-mexicaine et dans le centre du Mexique dépasse l’offre. L’essor de l’agrobusiness au Brésil stimule le développement de biens de stockage et de distribution dans des États comme le Mato Grosso. Et l’immobilier de détail, qui a souffert pendant le COVID, se redresse à mesure que la consommation s’améliore – par exemple, les exploitants de centres commerciaux au Brésil et au Chili signalent un retour de la fréquentation et des ventes des locataires aux niveaux de 2019. Cela attire l’intérêt des investisseurs étrangers : cette semaine même, un important fonds souverain du Moyen-Orient a annoncé son intention d’investir dans un portefeuille de centres commerciaux en Amérique latine (cherchant à acquérir des actifs à prix relativement réduit, misant sur la reprise).
Dans l’ensemble, les perspectives immobilières de l’Amérique latine dépendent des tendances macroéconomiques. Si l’inflation peut être maîtrisée et que les taux d’intérêt continuent de baisser (comme on le voit au Brésil, au Chili, etc.), la région pourrait entrer dans un cycle immobilier plus expansionniste. Pour l’instant, les promoteurs restent prudents – se concentrant soit sur le très haut de gamme (qui reste rentable), soit sur des niches de demande (comme le logement abordable lorsque des subventions publiques sont disponibles). Mais comme le montre le boom des condos de luxe à Bogotá, toutes les parties du marché n’évoluent pas à l’unisson, et il existe toujours des poches où la confiance – et les prix – s’envolent.
Afrique : Croissance urbaine et opportunités émergentes
À travers l’Afrique, l’urbanisation rapide et la croissance économique dans certains pays soutiennent une dynamique immobilière globalement positive, même si des défis comme la pénurie de logements et le coût élevé du financement persistent. Plusieurs villes africaines sont désormais des points chauds pour l’investissement immobilier à surveiller en vue de 2025, grâce à l’essor des classes moyennes, à une meilleure gouvernance et à l’afflux de capitaux étrangers.
Villes clés en plein essor : Nairobi, Kenya est l’un de ces pôles. Souvent surnommée la « Silicon Savannah » en raison de sa scène technologique florissante, l’afflux d’entreprises et de professionnels de la tech à Nairobi a stimulé la demande à la fois pour des bureaux modernes et des logements de qualité. Les principaux quartiers d’affaires comme Westlands et Upper Hill ont attiré des entreprises multinationales, faisant grimper le taux d’occupation des bureaux de catégorie A. Côté résidentiel, la valeur des biens immobiliers à Nairobi a connu une croissance impressionnante – dans certaines zones suburbaines (par exemple Athi River, Kitengela), les prix des logements ont augmenté d’environ 20 % d’une année sur l’autre, en partie grâce à de nouvelles infrastructures et à des projets de logements abordables attirant les acheteurs de la classe moyenne estateintel.com. Le gouvernement kényan et les banques soutiennent activement le logement : un fonds de 30 millions de dollars a récemment été injecté par une grande banque pour élargir l’accès au crédit immobilier pour les logements abordables kmrc.co.ke, et un Fonds national du logement aide à financer de nouvelles unités. De même, Lagos, Nigeria, la ville la plus peuplée du continent, continue de voir une énorme demande immobilière. Malgré des taux d’intérêt élevés, la population massive de Lagos (plus de 20 millions) et son dynamisme commercial maintiennent la pression sur l’offre de logements. Les quartiers huppés comme Ikoyi et Victoria Island restent très prisés par les élites – le prix moyen des biens immobiliers à Lagos devrait approcher les ₦50 millions (environ 65 000 $) par unité d’ici 2025 pour les logements de milieu de gamme estateintel.com – tandis que les quartiers plus abordables du continent connaissent également une croissance, les promoteurs visant les jeunes professionnels estateintel.com. Le gouvernement de l’État de Lagos met en place des incitations pour le logement de masse et de nouveaux développements urbains (par exemple, la zone de la Lekki Free Trade Zone stimule des projets à usage mixte) estateintel.com.
D’autres villes attirant l’attention des investisseurs incluent Accra, Ghana, où un climat politique stable et une économie alimentée par le pétrole ont entraîné une hausse de la construction. La valeur du marché immobilier du Ghana devrait atteindre environ GH¢533 milliards d’ici 2025 (le résidentiel représentant la majeure partie) estateintel.com. Les quartiers huppés d’Accra comme East Legon et Cantonments connaissent une demande constante d’appartements de luxe de la part de la diaspora et des expatriés, tandis que le gouvernement encourage également le logement abordable pour sa classe moyenne croissante. Kigali, Rwanda est un marché plus petit mais remarquable pour sa croissance rapide et son approche innovante – la ville a attiré des investisseurs à impact avec des initiatives comme Green City Kigali, visant à construire des logements durables et affichant des rendements locatifs supérieurs à 9–12% sur les biens résidentiels et commerciaux estateintel.com estateintel.com. Et Johannesburg, Afrique du Sud, la capitale financière du continent, reste résiliente : malgré les vents contraires économiques en Afrique du Sud, les vacances de bureaux haut de gamme à Joburg se sont améliorées à ~12% dans des quartiers comme Sandton estateintel.com, et les loyers industriels autour de la ville augmentent (~6% de croissance annuelle pour les grands espaces logistiques) à mesure que le secteur du e-commerce et de la distribution se développe estateintel.com.
Initiatives continentales : Il existe également une dynamique panafricaine plus large visant à réduire les déficits de logements et à libérer le potentiel de l’immobilier. Les institutions multilatérales et les gouvernements collaborent sur des fonds pour le développement de logements abordables – par exemple, la KMRC du Kenya (Kenya Mortgage Refinance Company) a été à l’avant-garde du prêt hypothécaire à faible coût et a organisé une grande Conférence sur le logement abordable en 2025 kmrc.co.ke. Le Nigeria a récemment lancé un programme hypothécaire pour la diaspora afin de permettre aux Nigérians de l’étranger d’investir plus facilement dans des logements au pays nidcom.gov.ng, et la Federal Mortgage Bank of Nigeria propose des prêts immobiliers à taux d’intérêt à un chiffre (environ 9,75 %) pour stimuler l’accession à la propriété au niveau national naltf.gov.ng. Ces efforts ciblent une population jeune et croissante qui aspire à devenir propriétaire mais manque souvent d’accès au crédit. S’ils réussissent, ils pourraient progressivement augmenter les taux de propriété et stimuler la construction à travers l’Afrique.
Les investisseurs étrangers s’y intéressent : les fonds de capital-investissement immobilier ciblant l’Afrique se sont multipliés, s’intéressant à tout, des centres commerciaux en Afrique de l’Ouest aux parcs de bureaux en Égypte et aux centres logistiques en Afrique de l’Est. Globalement, le marché immobilier africain en 2025 est prêt pour la croissance, porté par l’urbanisation et l’augmentation des investissements. Comme l’a souligné un rapport sectoriel, la clé sera de se concentrer sur les villes avec une démographie et des politiques favorables, ainsi que sur des secteurs comme le commerce de détail et l’industrie qui peuvent tirer parti de la trajectoire de développement du continent estateintel.com estateintel.com. L’opportunité est immense – mais il reste aussi beaucoup à faire pour construire les logements et les infrastructures de demain.
Perspectives d’experts et conclusion
À travers le monde, l’immobilier est une histoire de contrastes à la fin de 2025. D’un côté, la baisse de l’inflation et les changements de politique monétaire apportent un soulagement – nulle part cela n’est plus visible qu’aux États-Unis, où la possibilité de baisses des taux d’intérêt a déjà fait baisser les taux hypothécaires et ravivé un certain optimisme chez les acheteurs freddiemac.com. Cette dynamique souligne à quel point la fortune du logement est étroitement liée aux décisions des banques centrales. Comme l’a observé Michael Feroli, économiste en chef des États-Unis chez JPMorgan, à propos de la position de la Fed, la voie de la moindre résistance semble désormais être d’assouplir les taux plus tôt que tard aljazeera.com – un changement qui, s’il se concrétise, pourrait bouleverser les marchés immobiliers en 2026.
D’un autre côté, les défis structurels restent redoutables. Les pénuries d’offre – qu’il s’agisse de logements abordables en Inde et en Europe ou de bureaux de haute qualité dans certains endroits – alimentent les inégalités et des « options frustrées », pour reprendre les mots d’un expert indien du logement reuters.com. Le chamboulement de l’immobilier commercial, en particulier dans les bureaux, impose une douloureuse réévaluation des actifs ; les vétérans du secteur avertissent que le processus est loin d’être terminé, avec davantage de ventes d’actifs en difficulté et de refinancements probables en 2024–2025 reuters.com. Pourtant, même ici, l’adaptation est visible : les marchés se régulent par des mesures de « prolonger et faire semblant », et la réutilisation innovante de bureaux devenus inutiles en logements ou en laboratoires de sciences de la vie commence dans certaines villes.
Peut-être la leçon la plus claire est que l’immobilier est intensément local et segmenté. Nous voyons des appartements de luxe à Bogotá se vendre à des prix records bloomberg.com tandis que les logements d’entrée de gamme deviennent inaccessibles pour de jeunes familles dans de nombreuses villes. Nous voyons des promoteurs du Moyen-Orient incapables de construire assez vite pour répondre à la demande, alors même que des tours de bureaux américaines restent à moitié vides. Pour les investisseurs et les décideurs, cela signifie que les généralisations hâtives peuvent induire en erreur – il faut examiner chaque secteur et chaque région selon ses propres fondamentaux.
Les récents gros titres des 12 et 13 septembre 2025 illustrent bien cette dichotomie. Ils relatent des gouvernements qui s’empressent de s’attaquer à l’accessibilité au logement housing.ec.europa.eu, des financiers comme Brookfield qui réorganisent leurs portefeuilles (envisageant une vente de 1,9 milliard € d’actifs de logements étudiants en Europe face aux risques du secteur) ainvest.com, et des signes encourageants comme l’allègement hypothécaire et la reprise des marchés émergents.
En somme, le marché immobilier mondial navigue sur des montagnes russes de cycles et de réorganisations structurelles. À l’approche du dernier trimestre 2025, un optimisme prudent émerge dans certains milieux – si les taux d’intérêt baissent effectivement, 2026 pourrait voir un redémarrage généralisé des transactions. Mais comme l’actualité des deux derniers jours nous le rappelle, l’immobilier en 2025 reste un paysage de contrastes : en plein essor dans un segment, en chute dans un autre. Rester informé et agile est crucial. Pour reprendre les mots d’un dirigeant immobilier du Moyen-Orient, « C’est un moment historique… de nouveaux changements passionnants ouvriront la voie à des investissements significatifs », mais ces opportunités profiteront à ceux qui comprennent où se construit la dynamique cbnme.com. Pour l’instant, la seule certitude est que les marchés immobiliers mondiaux continueront de nous surprendre – montant, corrigeant et se réinventant au gré des vents économiques.
Sources :
- Reuters – Freddie Mac : Les taux hypothécaires baissent (11 sept. 2025) freddiemac.com ; Al Jazeera – La Fed devrait baisser les taux (12 sept. 2025) aljazeera.com
- Reuters – Le marché immobilier britannique ralentit, enquête RICS (10 sept. 2025) reuters.com reuters.com ; Commission européenne – État de l’Union : crise du logement (10 sept. 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Les prix de l’immobilier en Inde vont s’envoler – sondage (13 sept. 2025) reuters.com reuters.com ; Reuters – Soutien budgétaire et au logement en Chine surveillés (12 sept. 2025) reuters.com reuters.com ; Reuters – Shanghai assouplit les restrictions d’achat de logements (25 août 2025) reuters.com
- Gulf News – L’immobilier à Abou Dhabi s’accélère (12 sept. 2025) gulfnews.com gulfnews.com ; Construction Business News ME – Loi saoudienne sur la propriété étrangère (27 août 2025) cbnme.com cbnme.com ; Arab News – Ventes immobilières au Qatar début sept. 2025 arabnews.pk
- Reuters – L’immobilier européen, « zombieland » (17 juillet 2025) reuters.com reuters.com ; Reuters (Presse) – Taux de vacance record pour les bureaux américains (25 août 2025) reuters.com reuters.com ; Primior Research – Tendances du secteur commercial 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Les appartements de luxe à Bogotá défient la crise (12 septembre 2025) bloomberg.com ; EstateIntel – Perspectives de l’immobilier africain 2025 estateintel.com estateintel.com.
