- Las tasas hipotecarias en EE. UU. se desploman: Las tasas hipotecarias promedio a 30 años alcanzan un mínimo de 11 meses (~6,35%) en medio de crecientes apuestas por recortes de tasas de la Reserva Federal, lo que impulsa el mayor aumento en solicitudes de préstamos hipotecarios en más de cuatro años freddiemac.com. Los compradores están reingresando con cautela a medida que disminuyen los costos de financiamiento.
- Crisis de vivienda en Europa: Los líderes de la UE advierten que “esto es más que una crisis de vivienda… es una crisis social”, prometiendo un Plan de Vivienda Asequible ya que los precios de las viviendas aumentaron más del 20% desde 2015 mientras que los permisos de construcción cayeron un 20% housing.ec.europa.eu. En el Reino Unido, agosto registró la caída de precios más generalizada en 18 meses debido a la alta inflación y la incertidumbre sobre las tasas que debilitan la demanda de compradores reuters.com.
- Asia, resultados mixtos – India sube, China baja: Los precios de la vivienda en India están listos para subir ~6,3% este año (más rápido de lo esperado) gracias a compradores adinerados, incluso cuando la oferta asequible disminuye reuters.com reuters.com. Mientras tanto, la caída del sector inmobiliario en China persiste: las autoridades en Pekín y Shanghái relajaron los límites para comprar vivienda para reactivar la demanda reuters.com reuters.com, y los analistas esperan más medidas de apoyo al sector reuters.com.
- Auge en Oriente Medio: El mercado inmobiliario de Abu Dabi está al rojo vivo: las transacciones aumentaron un 34,5% en el primer trimestre de 2025 gulfnews.com, impulsadas por inversores globales y proyectos de visión económica. Arabia Saudita aprobó una ley histórica para abrir zonas inmobiliarias selectas a la propiedad extranjera de viviendas a partir de 2026 cbnme.com, una medida que “allanará el camino para inversiones internacionales significativas” cbnme.com.
- Divergencia en el sector inmobiliario comercial: Las propiedades industriales y logísticas se mantienen resilientes (las vacantes en almacenes están cerca de mínimos históricos y los alquileres suben), y los sectores de retail/hospitalidad se han recuperado con la ocupación hotelera ahora solo un 0,6% por debajo de los niveles previos a la pandemia primior.com. Pero los mercados de oficinas en todo el mundo enfrentan dificultades: las vacantes de oficinas en EE. UU. alcanzaron un récord de ~20% reuters.com, y el mercado de inversiones en Europa está atascado en “‘tierra de zombis’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez”, advirtió un ejecutivo de fondos reuters.com.
- Los segmentos de lujo y prime desafían la gravedad: El sector inmobiliario de alta gama prospera a pesar de la desaceleración general. En Colombia, un nuevo complejo de lujo en Bogotá vendió el 90% de las unidades pre-construcción a precios récord (más de $6,000 por m²), incluso más altos que en zonas exclusivas de Ciudad de México o Río bloomberg.com. Y en las capitales globales, los activos emblemáticos (desde condominios lujosos hasta oficinas prime) siguen atrayendo compradores que buscan inversiones refugio.
Norteamérica: La vivienda se reactiva ante el optimismo por las tasas
Las tasas de enfriamiento impulsan el sentimiento en la vivienda: En Estados Unidos, los costos hipotecarios han caído drásticamente ante las expectativas de que la Reserva Federal finalmente recorte las tasas de interés. La hipoteca fija promedio a 30 años bajó a 6.35% (el nivel más bajo desde octubre de 2024), marcando la mayor caída semanal en un año freddiemac.com. “Las tasas hipotecarias van en la dirección correcta y los compradores de vivienda lo han notado”, señalaron los analistas de Freddie Mac, ya que las solicitudes de compra de vivienda aumentaron con su mayor crecimiento interanual en cuatro años freddiemac.com. Esta caída en los costos de endeudamiento – impulsada por una probabilidad implícita de mercado del 94% de un recorte de tasas de la Fed la próxima semana aljazeera.com – está ofreciendo un atisbo de alivio a los compradores tras una larga desaceleración veraniega.
Surge un mercado de compradores: Las tasas de interés más altas a principios de este año habían enfriado la actividad, dejando a muchos vendedores con pocas ofertas. En algunas ciudades de EE.UU., la escasez de compradores de vivienda está forzando recortes de precios o incluso llevando a los propietarios a retirar sus anuncios, inclinando finalmente el poder de negociación hacia los compradores. El inventario a nivel nacional sigue siendo limitado, pero el aumento de la presión sobre la asequibilidad (por precios y tasas) claramente ha frenado la demanda. Ahora, con el financiamiento un poco más barato, los agentes inmobiliarios reportan un renovado tráfico de interesados – aunque los compradores siguen cautelosos ante las corrientes económicas cruzadas como la inflación persistente. “El mercado de la vivienda claramente está sintiendo los efectos de la incertidumbre continua,” observó Tarrant Parsons de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), citando preocupaciones sobre la perspectiva económica y fiscal más amplia que están “pesando en el sentimiento” reuters.com. En Canadá, persisten tendencias similares: mercados importantes como Toronto vieron que las ventas se estancaron a finales del verano mientras los compradores esperaban un alivio en las tasas reuters.com.
Estrés en bienes raíces comerciales: El panorama de los bienes raíces comerciales en Norteamérica está bifurcado. Los apartamentos e instalaciones industriales se mantienen sólidos: los alquileres multifamiliares en EE. UU. están subiendo lentamente de nuevo y las vacantes en almacenes permanecen cerca de mínimos históricos, alrededor del ~6-7% primior.com. Pero el sector de oficinas está en una crisis bien documentada. El trabajo remoto e híbrido ha llevado la vacancia de oficinas en EE. UU. a 20,7% a nivel nacional (un récord histórico) reuters.com, con centros tecnológicos como San Francisco registrando un asombroso 27,7% de vacancia en oficinas – el triple de los niveles previos a la pandemia reuters.com. Incluso las oficinas del centro de Nueva York están casi un 23% vacías reuters.com. Este exceso de espacio de trabajo sin usar está “enviando severas ondas de choque económicas” a través de las ciudades reuters.com, erosionando el valor de las propiedades y presionando a los bancos regionales expuestos a préstamos para oficinas. Los propietarios que enfrentan vencimientos de deuda deben lidiar con $290 mil millones en hipotecas de oficinas que vencen para 2027 en medio de mayores costos de refinanciamiento reuters.com. En este difícil contexto, muchos propietarios y prestamistas están recurriendo a extensiones o reestructuraciones para evitar incumplimientos. Un aspecto positivo: está en marcha una “migración hacia la calidad” reuters.com, ya que las empresas se consolidan en edificios de primer nivel (que mantienen mayor ocupación y alquileres) mientras que las oficinas más antiguas languidecen. Aun así, la perspectiva general es cautelosa: los analistas del sector dicen que la recuperación del mercado de oficinas será larga y desigual, dependiendo de las tendencias generales de regreso a la oficina y de la estabilidad económica.
Europa: Crisis de vivienda e inversión estancada
La asequibilidad de la vivienda al límite: Europa está reconociendo abiertamente una emergencia de asequibilidad de la vivienda. En su discurso sobre el Estado de la Unión el 10 de septiembre, la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, lamentó que para demasiados europeos “el hogar se ha convertido en una fuente de ansiedad” en lugar de seguridad housing.ec.europa.eu. Señaló que los costos de la vivienda han aumentado más de 20% desde 2015, mientras que la construcción de nuevas viviendas ha quedado muy rezagada (los permisos de construcción han caído un 20% en cinco años) housing.ec.europa.eu. “Esto es más que una crisis de vivienda: es una crisis social… que desgarra el tejido social de Europa,” advirtió von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruselas planea presentar el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible antes de fin de año, con el objetivo de flexibilizar las normas de ayudas estatales para el apoyo a la vivienda, reducir la burocracia en los nuevos desarrollos e incluso regular los alquileres a corto plazo que reducen la oferta housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Se está convocando una Cumbre de Vivienda a nivel de la UE para poner este tema en lo más alto de la agenda housing.ec.europa.eu.
En el terreno, varios países europeos ya están experimentando correcciones de precios. El mercado inmobiliario británico se ha enfriado notablemente bajo el peso de 14 subidas consecutivas de tasas del Banco de Inglaterra. En agosto, los precios de la vivienda en el Reino Unido tuvieron su caída más generalizada en un año y medio, según la encuesta de RICS reuters.com. Las nuevas consultas de compradores y los volúmenes de ventas han caído a sus niveles más bajos desde mediados de 2020 reuters.com. “Con la demanda de compradores disminuyendo y las ventas acordadas en declive, el mercado inmobiliario claramente está sintiendo los efectos de la incertidumbre continua,” dijo el analista de RICS Tarrant Parsons, señalando que las dudas sobre la economía y la futura trayectoria de las tasas de interés están minando la confianza reuters.com. La inflación persistente (IPC del Reino Unido ~6,7% en agosto) y el aumento de los costos hipotecarios han llevado la asequibilidad al límite: el poder adquisitivo de un comprador típico en el Reino Unido se ha erosionado tanto que ahora se espera que los alquileres suban (un +27% neto de los encuestados prevé alquileres más altos, ya que los posibles compradores siguen atrapados alquilando) reuters.com. En otros lugares, Alemania – la economía más grande de la UE – también está sintiendo el dolor: las transacciones inmobiliarias se han desacelerado y los precios han bajado ~6% desde su punto máximo, lo que ha llevado a Berlín a considerar incentivos para compradores. Suecia, Irlanda y otros países que vieron grandes aumentos durante la pandemia también han visto suavizarse los precios en 2025 debido a los mayores costos de interés.Mercado de inversiones “Zombieland”: En el sector inmobiliario comercial, el repunte esperado en Europa ha sido tenue. Tras una fuerte recesión entre 2020 y 2022, el optimismo de principios de 2025 ha dado paso a una realidad sombría: las transacciones se mantienen cerca de mínimos de la década, ya que compradores y vendedores siguen muy alejados en cuanto al precio. Hasta el segundo trimestre de 2025, la inversión inmobiliaria transfronteriza en Europa/Medio Oriente/África cayó alrededor de un 20% interanual, el peor dato en una década reuters.com. Muchos acuerdos están en pausa a menos que los vendedores cedan ante los descuentos. “Tenemos una ‘tierra de zombis’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez que regrese,” dijo Sebastiano Ferrante, jefe de bienes raíces europeos en el gigante de fondos PGIM, describiendo el mercado estancado reuters.com. Los posibles compradores son cautelosos debido al débil crecimiento económico y a alternativas de mayor rendimiento (la recaudación de fondos de crédito privado ahora supera ampliamente al sector inmobiliario en Europa) reuters.com.
El estrés es más visible en los segmentos de oficinas y comercios minoristas. Alemania, por ejemplo, registró otra caída del 2% en las ventas de propiedades comerciales en el primer semestre de 2025 reuters.com, y propiedades icónicas como el problemático rascacielos Trianon de Fráncfort están a la venta en situación de distress como prueba del apetito del mercado reuters.com. Los valores de oficinas secundarias y centros comerciales antiguos han caído, e incluso sectores de moda como los centros de datos se han enfriado reuters.com. Sin embargo, existen algunos puntos brillantes: las instalaciones logísticas bien alquiladas y las carteras de viviendas en alquiler siguen teniendo demanda, ya que los inversores apuestan por segmentos estructuralmente poco abastecidos reuters.com. Los edificios de oficinas de máxima calidad (“trofeo”) en ubicaciones privilegiadas de la ciudad también mantienen su valor: sus vacantes son mucho menores (a menudo 5 puntos porcentuales por debajo de los promedios del mercado) y los alquileres siguen subiendo para los mejores espacios primior.com. “En algunas partes del mercado la recuperación ya está en marcha… sin embargo, hay activos fuera de favor con casi nula liquidez y más dolor por venir,” señaló Cecile Retaureau, del brazo inversor de Phoenix Group, advirtiendo que la recuperación en Europa será muy desigual reuters.com.Asia-Pacífico: la caída de China frente al auge de India
China flexibiliza las restricciones inmobiliarias: El otrora imparable sector inmobiliario de China sigue siendo un punto débil clave en su economía, ahora en una recesión de varios años marcada por crisis de deuda de los desarrolladores y una confianza menguante de los compradores. En un intento por impulsar la demanda de vivienda, las autoridades de las principales ciudades han comenzado a relajar las estrictas reglas de compra. A finales de agosto, Shanghái flexibilizó los límites para que las familias elegibles (e incluso los adultos solteros, ahora tratados como familias) puedan comprar más de una vivienda en las zonas suburbanas fuera de la carretera de circunvalación exterior reuters.com. Pekín tomó medidas similares, permitiendo, por ejemplo, que las personas solteras califiquen como compradores de primera vivienda, como parte de un cambio de política más amplio para apuntalar las ventas. Estas medidas locales siguieron a los llamados del gobierno central para apoyar las necesidades de vivienda “razonables”. Hasta ahora, el impacto ha sido modesto: se espera que los datos de septiembre (que se publicarán en breve) muestren un ligero repunte en las ventas en las grandes ciudades, pero los precios a nivel nacional siguen bajo presión. Los responsables políticos han señalado que habrá más ayuda en camino: el Ministerio de Finanzas de China insistió esta semana en que hay “amplio margen” para el apoyo fiscal y que los riesgos de la crisis inmobiliaria son controlables, insinuando un posible nuevo gasto o estímulo para la vivienda reuters.com reuters.com. Los mercados también están atentos al Banco Popular de China, que ha reducido las tasas hipotecarias y podría flexibilizar aún más si los recortes de tasas en EE. UU. reducen la presión sobre el yuan reuters.com. El objetivo es lograr un aterrizaje suave: los funcionarios quieren estabilizar los precios de la vivienda y el sentimiento sin reavivar una burbuja especulativa. Con algunos grandes desarrolladores en reestructuración (y Country Garden evitando por poco el impago), restaurar la confianza es primordial. Cualquier recuperación sostenida podría no llegar hasta finales de 2025: las previsiones de S&P sugieren que las ventas inmobiliarias de China podrían tocar fondo en el segundo semestre de 2025 a medida que se absorbe el inventario urbano bloomberg.com.
El ciclo alcista de la vivienda en India y los temores sobre la asequibilidad: En contraste, el mercado inmobiliario de la India está experimentando una tendencia alcista muy positiva, aunque esto genera sus propias preocupaciones. Una nueva encuesta de Reuters a expertos inmobiliarios revela que los precios de la vivienda en la India subirán un 6,3% en 2025 y otro 7,0% en 2026 reuters.com, superando tanto el crecimiento del año pasado como las previsiones anteriores. Esta aceleración se debe principalmente al segmento alto del mercado: la demanda de viviendas premium y de lujo en las principales ciudades está en auge, gracias al aumento de los ingresos entre los ricos y a un repunte de las inversiones de NRI (indios no residentes). Al mismo tiempo, la oferta de vivienda asequible ha disminuido: la India enfrenta hoy un déficit de aproximadamente 10 millones de viviendas asequibles, un déficit que podría triplicarse para 2030 si continúan las tendencias actuales reuters.com. El resultado es un mercado a dos velocidades. “Las ganancias están siendo capturadas cada vez más por un pequeño segmento de la población… quienes están en la base de la pirámide están en desventaja,” observó Ajay Sharma, director general de Colliers India reuters.com. Señaló que, aunque la economía de la India está creciendo rápidamente (7,8% el último trimestre) reuters.com, los ingresos de la clase media se han estancado, lo que hace que la propiedad de vivienda sea inalcanzable para millones de migrantes urbanos. Muchos se ven obligados a alquilar, lo que a su vez está impulsando los alquileres urbanos un 5–8% anual, subiendo incluso más rápido que la inflación general reuters.com. “A medida que la asequibilidad disminuye tanto en las zonas centrales como en las suburbanas, más personas alquilan, y a medida que más personas alquilan, los alquileres han subido,” dijo Sharma, explicando el círculo vicioso reuters.com. Los analistas advierten sobre las consecuencias a largo plazo si la brecha de asequibilidad se amplía. “Tras la financiarización del sector inmobiliario, no hemos mejorado la asequibilidad; la hemos empeorado,” dijo Pankaj Kapoor de Liases Foras, señalando que la edad promedio del comprador de primera vivienda en la India ha aumentado más de una década, de principios de los 30 a mediados de los 40 reuters.com. Para abordar esto, los responsables políticos han implementado subsidios a las tasas de interés para compradores primerizos y han impulsado a los desarrolladores a lanzar más proyectos de gama media, pero hasta ahora el “mercado se inclina fuertemente hacia las viviendas premium” y prexcluyendo a los compradores de nivel de entrada reuters.com.
En otras partes de Asia-Pacífico: Los demás mercados inmobiliarios de la región presentan un panorama mixto. Australia está experimentando una modesta recuperación en 2025: tras una caída el año pasado, los precios de las viviendas en Sídney y Melbourne vuelven a subir ligeramente mientras el Banco de la Reserva detiene las subidas de tasas. Sin embargo, el alto endeudamiento de los hogares y el estrés hipotecario en algunas zonas limitan el potencial alcista. Japón se mantiene estable, con una sólida demanda tanto de propiedades residenciales como comerciales (favorecida por tasas de interés ultrabajas). El sector de oficinas en Asia es generalmente más saludable que en Occidente, aunque existen focos de debilidad; por ejemplo, los alquileres de oficinas en Hong Kong están bajo presión debido a la retirada de empresas chinas continentales. Singapur y Seúl son los que mejor se desempeñan; sus ventas residenciales de lujo han sido sólidas (Singapur registró acuerdos récord de áticos este trimestre), lo que ha impulsado nuevas medidas de enfriamiento como mayores impuestos de timbre para extranjeros. En toda la región, los inversores también están muy atentos a la trayectoria de las tasas de interés: con EE. UU. y posiblemente Europa pasando a una fase de recortes, los bancos centrales asiáticos podrían seguir el mismo camino, lo que podría impulsar la actividad inmobiliaria en 2026 gracias a una financiación más barata.
Medio Oriente: Imán de Inversiones – El Golfo en Ascenso
Mientras otras regiones enfrentan desafíos, los mercados inmobiliarios de Medio Oriente – especialmente en el Golfo – están en medio de un notable auge. Los altos ingresos petroleros, los impulsos de diversificación económica y las políticas pro-inversión se han combinado para potenciar enormemente los sectores inmobiliarios en los EAU y Arabia Saudita.
El sector inmobiliario del Golfo prospera: Abu Dhabi y Dubái siguen registrando fuertes entradas de capital en el sector inmobiliario. En Abu Dhabi, las transacciones inmobiliarias totalizaron AED 25.3 mil millones en el primer trimestre de 2025 (≈$6.9 mil millones), un aumento del 34.5% interanual en casi 6,900 operaciones gulfnews.com. Las autoridades atribuyen la resiliencia de la economía del emirato y su atractivo para una “vida sostenible y de alto nivel” como un imán para los inversores extranjeros gulfnews.com. En un importante evento del sector (IREIS 2025) celebrado en Abu Dhabi esta semana, los expertos locales mostraron un tono optimista. “El impulso en el sector inmobiliario de Abu Dhabi sigue acelerándose, mientras el mercado inmobiliario más amplio de los EAU experimenta un creciente interés de los inversores,” dijo Amer Al Ahbabi, presidente de una firma inmobiliaria de los EAU gulfnews.com. Los promotores informan que los proyectos de lujo frente al mar y las nuevas comunidades de villas se están agotando, a menudo entre compradores extranjeros que buscan Visados Dorados. En Dubái, el auge pospandemia se ha mantenido: las ventas inmobiliarias en 2025 hasta la fecha están en camino de establecer nuevos récords, con una participación especialmente alta de compradores internacionales. Segmentos clave como viviendas de playa de primer nivel y oficinas comerciales en zonas francas están experimentando guerras de ofertas. Tanto Abu Dhabi como Dubái también han adoptado la innovación: desde transacciones inmobiliarias digitales hasta pruebas de tokenización (como señalaron los organizadores de IREIS) para atraer a inversores modernos gulfnews.com.
Grandes movimientos de Arabia Saudita: El Reino de Arabia Saudita, en medio de sus reformas de la Visión 2030, acaba de promulgar un cambio de política histórico: permitirá que personas extranjeras sean propietarias de bienes raíces en ciertas zonas designadas a partir de 2026 cbnme.com. Este es un paso revolucionario para un mercado que históricamente estuvo cerrado a compradores externos (aparte de algunos programas de residencia en desarrollos tipo Dubái). La nueva ley, aprobada por el gabinete saudí bajo el príncipe heredero Mohammed bin Salman, se espera que “catalice un aumento en el interés y la inversión internacional,” según Rachel Sturgess, una ejecutiva que organiza Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – una de las conferencias inmobiliarias más grandes del mundo – se celebrará en Riad en noviembre y está lista para mostrar estas oportunidades a una audiencia de inversores y desarrolladores globales. La edición del año pasado de Cityscape en Dubái vio un aumento del 37% en la asistencia extranjera, y se proyecta que la edición de 2025 en Riad sea aún más grande cbnme.com cbnme.com. La apertura del sector inmobiliario saudí ocurre junto a megaproyectos como NEOM (la ciudad futurista de $500 mil millones) y un auge de la construcción en Riad y Yeda. Observadores del sector inmobiliario dicen que Arabia Saudita podría convertirse en el “próximo EAU” en términos de atraer capital global, especialmente si establece marcos regulatorios y fiscales atractivos en las nuevas zonas. Ya hay informes que sugieren que grandes desarrolladores de EE. UU., Reino Unido, China y EAU están considerando entrar al mercado recién liberalizado de Arabia Saudita cbnme.com.
Gran Oriente Medio y Norte de África: En toda la región, el sector inmobiliario sigue una trayectoria generalmente positiva en 2025. Catar disfruta de un impulso posterior a la Copa del Mundo: los datos más recientes muestran que las transacciones inmobiliarias en Doha a principios de septiembre sumaron 394 millones de QAR (~108 millones de dólares) en una semana, reflejando una actividad constante arabnews.pk. Egipto, en medio de la agitación económica, ha visto en la propiedad un activo preferido por los locales para protegerse de la inflación; los promotores están ofreciendo planes de pago extendidos para aprovechar la demanda acumulada de vivienda. Los precios de la vivienda en Israel, que se dispararon en los últimos años, finalmente se han estabilizado debido al aumento de las tasas de interés, pero una grave escasez de viviendas nuevas mantiene los valores altos (a pesar de la inestabilidad política). Turquía sigue siendo un caso único: la compra extranjera (especialmente por parte de rusos e iraníes) ha sostenido el mercado inmobiliario de Estambul incluso cuando el valor de la lira se desplomó; sin embargo, las nuevas regulaciones sobre la ciudadanía por inversión han moderado parte de esa demanda. Mientras tanto, el sector inmobiliario comercial y hotelero del Golfo está en auge gracias a la recuperación del turismo: los operadores de centros comerciales y los REIT hoteleros de Dubái reportan una fuerte ocupación y crecimiento de rentas, impulsados por cifras récord de visitantes en 2025.
Latinoamérica: Caídas y puntos brillantes
Los mercados inmobiliarios de Latinoamérica han tenido un año desafiante en muchos aspectos: las altas tasas de interés en toda la región han frenado los préstamos hipotecarios y enfriado mercados previamente calientes. Sin embargo, dentro de esta desaceleración general, hay focos llamativos de resiliencia, especialmente en el segmento de lujo.
Colombia – el lujo desafía la recesión: Quizás el ejemplo más dramático proviene de Bogotá, Colombia, donde un nuevo desarrollo de condominios ultra lujosos está rompiendo récords de precios incluso mientras el mercado inmobiliario colombiano en general decae. El proyecto, conocido como Quora, es un complejo de alto nivel con 202 apartamentos más oficinas y comercios, que surge de la unión de varias propiedades en un distrito exclusivo. A pesar de faltar tres años para su finalización, más del 90% de sus residencias ya se han vendido – incluyendo áticos de 546 m² – a precios de alrededor de 24 millones de pesos colombianos por metro cuadrado (aproximadamente $6,100/m²) bloomberg.com. Eso es aproximadamente un 33% más alto que el récord anterior en Bogotá e incluso supera los precios de gama alta en las capitales latinoamericanas más ricas (para ponerlo en contexto, es más caro por m² que unidades de lujo en Polanco, Ciudad de México, o Ipanema, Río de Janeiro) bloomberg.com. El éxito de este proyecto claramente “desafía el golpeado sector inmobiliario de Colombia”, que de otro modo se ha visto afectado por una crisis de financiamiento en la construcción y un aumento en las insolvencias de empresas constructoras en el último año. Compradores adinerados, tanto locales como internacionales, han acudido a Quora como una inversión segura y símbolo de estatus, lo que sugiere confianza en el valor a largo plazo de los bienes raíces de primer nivel en América Latina. Los desarrolladores de la región señalan el ejemplo de Bogotá como prueba de que la demanda en la cima sigue siendo fuerte – si construyes algo realmente único, los compradores llegarán, incluso en una recesión.
Tendencias regionales: Fuera de estos enclaves, sin embargo, muchos mercados de vivienda en América Latina se están debilitando. En México, tras un auge durante la pandemia, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha enfriado en 2025 en términos reales debido a la inflación y a tasas de interés más altas, aunque zonas como Ciudad de México y Guadalajara aún muestran una apreciación moderada. Brasil está en un punto de inflexión: el banco central ha comenzado a recortar las tasas de interés (con la tasa Selic bajando a 12.75% en septiembre desde un máximo de 13.75%), lo que debería reactivar gradualmente el mercado inmobiliario brasileño. Las constructoras brasileñas reportan un aumento en las consultas de compradores a medida que las hipotecas se vuelven un poco más accesibles, y los analistas esperan que las ventas de viviendas repunten hacia 2026 si continúan los recortes de tasas. Chile y Perú experimentaron caídas de precios en 2024 en medio de condiciones recesivas, pero parecen estar estabilizándose ahora. En Argentina, un caso extremo por su volatilidad económica, las transacciones inmobiliarias prácticamente se han paralizado en 2025 mientras los compradores esperan el resultado de las elecciones y una posible dolarización – la propiedad aún se cotiza mayormente en dólares estadounidenses allí como resguardo, lo que la hace inaccesible para la mayoría de los locales.
Signos de recuperación: En el ámbito comercial, América Latina muestra cierto impulso positivo. El sector inmobiliario industrial (almacenes, logística) está prosperando en México debido a las inversiones en fábricas por nearshoring; la demanda de instalaciones logísticas modernas a lo largo de la frontera entre EE. UU. y México y en el centro de México supera la oferta. El auge del agronegocio en Brasil está impulsando el desarrollo de propiedades de almacenamiento y distribución en estados como Mato Grosso. Y el sector inmobiliario comercial, que sufrió durante el COVID, se está recuperando a medida que mejora el gasto del consumidor; por ejemplo, los operadores de centros comerciales en Brasil y Chile informan que el tráfico peatonal y las ventas de los inquilinos han vuelto a los niveles de 2019. Esto está atrayendo el interés de inversores extranjeros: esta misma semana, un importante fondo soberano de Oriente Medio anunció planes para invertir en una cartera de centros comerciales en América Latina (buscando comprar activos a un precio relativamente bajo, apostando por la recuperación).
En general, las perspectivas inmobiliarias de América Latina dependen de tendencias macroeconómicas. Si se logra controlar la inflación y las tasas de interés continúan bajando (como se ha visto en Brasil, Chile, etc.), la región podría entrar en un ciclo inmobiliario más expansivo. Por ahora, los desarrolladores son cautelosos: se enfocan en el segmento de muy alto nivel (que sigue siendo rentable) o en demandas de nicho (como la vivienda asequible donde hay subsidios gubernamentales disponibles). Pero como muestra el auge de los condominios de lujo en Bogotá, no todas las partes del mercado se mueven al unísono, y siempre hay nichos donde la confianza —y los precios— están en alza.
África: Crecimiento urbano y oportunidades emergentes
En toda África, la rápida urbanización y el crecimiento económico en ciertos países están sustentando una narrativa inmobiliaria generalmente positiva, aunque persisten desafíos como la escasez de viviendas y los altos costos de financiamiento. Varias ciudades africanas son ahora puntos calientes de inversión inmobiliaria a observar de cara a 2025, gracias al aumento de las clases medias, la mejora de la gobernanza y la entrada de capital extranjero.
Principales ciudades en auge: Nairobi, Kenia es uno de estos centros. A menudo apodada la “Sabana de Silicio” por su floreciente escena tecnológica, la afluencia de empresas tecnológicas y profesionales en Nairobi ha impulsado la demanda tanto de oficinas modernas como de viviendas de calidad. Distritos empresariales de primer nivel como Westlands y Upper Hill han atraído a empresas multinacionales, aumentando la ocupación en oficinas de categoría A. En el ámbito residencial, los valores inmobiliarios de Nairobi han mostrado un crecimiento impresionante: en algunas zonas suburbanas (por ejemplo, Athi River, Kitengela), los precios de las viviendas aumentaron alrededor de un 20% interanual, en parte debido a nuevas infraestructuras y proyectos de vivienda asequible que atraen a compradores de clase media estateintel.com. El gobierno de Kenia y los bancos están apoyando activamente la vivienda: un fondo de $30 millones fue recientemente inyectado por un banco importante para ampliar el acceso a hipotecas para viviendas asequibles kmrc.co.ke, y un Fondo Nacional de Vivienda está ayudando a financiar nuevas unidades. De manera similar, Lagos, Nigeria, la ciudad más poblada del continente, sigue experimentando una enorme demanda inmobiliaria. A pesar de las altas tasas de interés, la gran población de Lagos (más de 20 millones) y su dinamismo comercial mantienen la presión sobre la oferta de viviendas. Los barrios de lujo como Ikoyi y Victoria Island siguen siendo muy valorados por las élites: se proyecta que los precios promedio de las propiedades en Lagos se acerquen a los ₦50 millones (unos $65,000) por unidad para viviendas de nivel medio en 2025 estateintel.com; mientras que los distritos más asequibles en la zona continental también están creciendo a medida que los desarrolladores apuntan a jóvenes profesionales estateintel.com. El gobierno del Estado de Lagos está implementando incentivos para viviendas masivas y nuevos desarrollos urbanos (por ejemplo, el área de la Zona de Libre Comercio de Lekki está impulsando proyectos de uso mixto) estateintel.com.
Otras ciudades que atraen la atención de los inversores incluyen Accra, Ghana, donde un clima político estable y una economía impulsada por el petróleo han provocado un aumento en la construcción. Se prevé que el valor del mercado inmobiliario de Ghana alcance aproximadamente GH¢533 mil millones para 2025 (con el sector residencial representando la mayor parte) estateintel.com. Los suburbios exclusivos de Accra, como East Legon y Cantonments, mantienen una demanda constante de apartamentos de lujo por parte de la diáspora y expatriados, incluso mientras el gobierno también promueve la vivienda asequible para su creciente clase media. Kigali, Ruanda es un mercado más pequeño pero notable por su rápido crecimiento y enfoque innovador: la ciudad ha atraído a inversores de impacto con iniciativas como Green City Kigali, que busca construir viviendas sostenibles y presume de rendimientos de alquiler superiores al 9–12% en propiedades residenciales y comerciales estateintel.com estateintel.com. Y Johannesburgo, Sudáfrica, la capital financiera del continente, sigue siendo resiliente: a pesar de los desafíos económicos de Sudáfrica, las vacantes de oficinas premium en Joburg han mejorado a ~12% en zonas principales como Sandton estateintel.com, y los alquileres industriales en la ciudad están aumentando (~6% de crecimiento anual para grandes espacios logísticos) a medida que el sector de comercio electrónico y distribución se expande estateintel.com.Iniciativas continentales: También existe un impulso panafricano más amplio para abordar los déficits de vivienda y desbloquear el potencial inmobiliario. Instituciones multilaterales y gobiernos están colaborando en fondos para el desarrollo de vivienda asequible; por ejemplo, la KMRC de Kenia (Kenya Mortgage Refinance Company) ha estado promoviendo préstamos hipotecarios de bajo costo y organizó una importante Conferencia de Vivienda Asequible en 2025 kmrc.co.ke. Nigeria lanzó recientemente un programa de hipotecas para la diáspora para permitir que los nigerianos en el extranjero inviertan más fácilmente en viviendas en su país nidcom.gov.ng, y el Federal Mortgage Bank of Nigeria está ofreciendo préstamos hipotecarios con tasas de interés de un solo dígito (alrededor del 9,75%) para impulsar la propiedad de viviendas en el país naltf.gov.ng. Estos esfuerzos abordan a una población joven y en crecimiento que aspira a ser propietaria de viviendas pero que a menudo carece de acceso al crédito. Si tienen éxito, podrían aumentar gradualmente las tasas de propiedad de vivienda y estimular la construcción en toda África.
Los inversores extranjeros están prestando atención: los fondos de capital privado inmobiliario dirigidos a África han aumentado, enfocándose en todo, desde centros comerciales en África Occidental hasta parques de oficinas en Egipto y centros logísticos en África Oriental. En general, el mercado inmobiliario africano en 2025 está preparado para el crecimiento, impulsado por la urbanización y el aumento de la inversión. Como señaló un informe de la industria, la clave será centrarse en ciudades con demografía y políticas favorables, y en sectores como el minorista e industrial que pueden capitalizar la trayectoria de desarrollo del continente estateintel.com estateintel.com. La oportunidad es enorme, pero también lo es el trabajo necesario para construir viviendas e infraestructura para el futuro.
Perspectiva de expertos y reflexiones finales
En todo el mundo, el sector inmobiliario es una historia de contrastes a finales de 2025. Por un lado, la desaceleración de la inflación y los cambios en la política monetaria están proporcionando alivio, especialmente visible en EE. UU., donde la posibilidad de recortes en las tasas de interés ya ha reducido las tasas hipotecarias y reavivado cierto optimismo entre los compradores freddiemac.com. Esta dinámica subraya cuán estrechamente están ligadas las fortunas de la vivienda a los movimientos de los bancos centrales. Como Michael Feroli, economista jefe de EE. UU. en JPMorgan, observó respecto a la postura de la Fed, el camino de menor resistencia ahora parece ser flexibilizar las tasas más pronto que tarde aljazeera.com; un cambio que, si se materializa, podría transformar el mercado inmobiliario en 2026.
Por otro lado, los desafíos estructurales siguen siendo abrumadores. La escasez de oferta —ya sea de viviendas asequibles en India y Europa o de oficinas de alta calidad en ciertos lugares— está generando desigualdades y “opciones frustradas”, en palabras de un experto en vivienda de la India reuters.com. La sacudida del sector inmobiliario comercial, especialmente en oficinas, está forzando una dolorosa repriorización de activos; los veteranos de la industria advierten que el proceso está lejos de terminar, con más ventas en dificultades y refinanciaciones probables en 2024–2025 reuters.com. Sin embargo, incluso aquí, la adaptación es visible: los mercados están resolviendo mediante medidas de “extender y aparentar”, y la reutilización innovadora de oficinas redundantes en viviendas o laboratorios de ciencias de la vida está comenzando en algunas ciudades.
Quizás la conclusión más clara es que el sector inmobiliario es intensamente local y segmentado. Vemos condominios de lujo en Bogotá vendiéndose a precios récord bloomberg.com mientras que las viviendas de entrada en muchas ciudades se vuelven inalcanzables para las familias jóvenes. Vemos a desarrolladores de Oriente Medio incapaces de construir lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda, incluso cuando las torres de oficinas estadounidenses están medio vacías. Para los inversores y responsables políticos, esto significa que las generalizaciones amplias pueden ser engañosas: hay que examinar cada sector y región según sus propios fundamentos.
Los titulares recientes del 12 al 13 de septiembre de 2025 capturan bien esta dicotomía. Hablan de gobiernos apresurándose para abordar la asequibilidad de la vivienda housing.ec.europa.eu, de financieros como Brookfield reorganizando carteras (considerando una venta de 1.900 millones de euros en activos de residencias estudiantiles en Europa en medio de riesgos sectoriales) ainvest.com, y de señales esperanzadoras como alivio hipotecario y mercados emergentes resurgentes.
En resumen, el mercado inmobiliario global está navegando una montaña rusa de cambios cíclicos y reordenamientos estructurales. Al entrar en el último trimestre de 2025, un optimismo cauteloso está surgiendo en algunos sectores; si las tasas de interés realmente bajan, 2026 podría ver un deshielo generalizado en las transacciones. Pero como nos recuerdan las noticias de los últimos dos días, el sector inmobiliario en 2025 sigue siendo un panorama de contrastes: en auge en un segmento, tocando fondo en otro. Mantenerse informado y ágil es crucial. En palabras de un ejecutivo inmobiliario de Medio Oriente, “Este es un momento histórico… cambios nuevos y emocionantes allanarán el camino para inversiones significativas”, pero esas oportunidades favorecerán a quienes entiendan dónde se está generando el impulso cbnme.com. Por ahora, la única certeza es que los mercados inmobiliarios del mundo seguirán sorprendiéndonos: subiendo, corrigiendo y reinventándose en respuesta a los vientos económicos.
Fuentes:
- Reuters – Freddie Mac: Las tasas hipotecarias bajan (11 de septiembre de 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Se espera que la Fed baje las tasas (12 de septiembre de 2025) aljazeera.com
- Reuters – La vivienda en el Reino Unido se desacelera, encuesta RICS (10 de septiembre de 2025) reuters.com reuters.com; Comisión Europea – Estado de la Unión: Crisis de la vivienda (10 de septiembre de 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Los precios de la vivienda en India se dispararán – encuesta (13 de septiembre de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Se espera apoyo fiscal y a la vivienda en China (12 de septiembre de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Shanghái flexibiliza restricciones para comprar vivienda (25 de agosto de 2025) reuters.com
- Gulf News – El sector inmobiliario de Abu Dhabi se acelera (12 de septiembre de 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Ley de propiedad extranjera en Arabia Saudita (27 de agosto de 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Ventas inmobiliarias en Catar a principios de septiembre de 2025 arabnews.pk
- Reuters – El “zombieland” inmobiliario europeo (17 de julio de 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Prensa) – Vacancias récord en oficinas de EE. UU. (25 de agosto de 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Tendencias del sector comercial 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Los condominios de lujo en Bogotá desafían la recesión (12 de septiembre de 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Perspectivas del sector inmobiliario en África 2025 estateintel.com estateintel.com.
