- Stopy procentowe kredytów hipotecznych w USA gwałtownie spadają: Średnie 30-letnie stopy kredytów hipotecznych osiągnęły najniższy poziom od 11 miesięcy (~6,35%) w związku z rosnącymi oczekiwaniami na obniżki stóp przez Rezerwę Federalną, co wywołało najsilniejszy wzrost liczby wniosków o kredyt hipoteczny od ponad czterech lat freddiemac.com. Kupujący ostrożnie wracają na rynek, gdy koszty finansowania maleją.
- Kryzys mieszkaniowy w Europie: Przywódcy UE ostrzegają: „to coś więcej niż kryzys mieszkaniowy… to kryzys społeczny”, zapowiadając Plan Dostępnych Mieszkań, ponieważ ceny domów wzrosły o ponad 20% od 2015 roku, podczas gdy liczba pozwoleń na budowę spadła o 20% housing.ec.europa.eu. W Wielkiej Brytanii w sierpniu odnotowano najszerszy spadek cen od 18 miesięcy, gdy wysoka inflacja i niepewność co do stóp procentowych osłabiają popyt kupujących reuters.com.
- Azja mieszana – Indie w górę, Chiny w dół: Ceny mieszkań w Indiach mają wzrosnąć w tym roku o ok. 6,3% (szybciej niż oczekiwano) dzięki zamożnym kupującym, mimo że podaż przystępnych cenowo mieszkań maleje reuters.com reuters.com. Tymczasem kryzys na rynku nieruchomości w Chinach trwa – władze w Pekinie i Szanghaju poluzowały limity zakupu mieszkań, by ożywić popyt reuters.com reuters.com, a analitycy spodziewają się dalszych działań wspierających rynek mieszkaniowy reuters.com.
- Boom na Bliskim Wschodzie: Rynek nieruchomości w Abu Zabi jest rozgrzany do czerwoności – liczba transakcji wzrosła o 34,5% w I kwartale 2025 roku gulfnews.com – napędzana przez globalnych inwestorów i projekty wizji gospodarczej. Arabia Saudyjska zatwierdziła przełomowe prawo, które otworzy wybrane strefy nieruchomości na własność zagraniczną od 2026 roku cbnme.com, co ma „torować drogę dla znaczących inwestycji międzynarodowych” cbnme.com.
- Rozbieżność na rynku nieruchomości komercyjnych: Nieruchomości przemysłowe i logistyczne pozostają odporne (wolne powierzchnie magazynowe blisko historycznych minimów, czynsze rosną), a handel detaliczny/hotelarstwo odbiły, a obłożenie hoteli jest już tylko o 0,6% niższe niż przed pandemią primior.com. Jednak rynki biurowe na całym świecie przeżywają trudności: w USA wolne powierzchnie biurowe osiągnęły rekordowy poziom ~20% reuters.com, a europejski rynek inwestycyjny utknął w „krainie zombie”… brak ożywienia, aktywa uwięzione, brak płynności – ostrzega jeden z zarządzających funduszami reuters.com.
- Segmenty luksusowe i premium nie podlegają grawitacji: Nieruchomości z wyższej półki prosperują mimo ogólnego spowolnienia. W Kolumbii nowy luksusowy kompleks w Bogocie sprzedał 90% lokali przed budową po rekordowych cenach (ponad 6 000 USD za m²) – nawet wyższych niż w ekskluzywnych dzielnicach Meksyku czy Rio bloomberg.com. A w światowych stolicach prestiżowe aktywa (od luksusowych apartamentów po najlepsze biura) nadal przyciągają kupujących szukających bezpiecznych inwestycji.
Ameryka Północna: Rynek mieszkaniowy ożywia się w związku z optymizmem dotyczącym stóp procentowych
Spadające stopy procentowe poprawiają nastroje na rynku mieszkaniowym: W Stanach Zjednoczonych koszty kredytów hipotecznych gwałtownie spadły w związku z oczekiwaniami, że Rezerwa Federalna w końcu obniży stopy procentowe. Średnia 30-letnia stała stopa hipoteczna spadła do 6,35% (najniżej od października 2024 roku), co oznacza największy tygodniowy spadek w ciągu roku freddiemac.com. „Stopy hipoteczne zmierzają w dobrym kierunku i kupujący domy to zauważyli” – zauważyli analitycy Freddie Mac, ponieważ liczba wniosków o zakup domu wzrosła najszybciej rok do roku od czterech lat freddiemac.com. Ten spadek kosztów pożyczek – napędzany 94% rynkowym prawdopodobieństwem obniżki stóp przez Fed w przyszłym tygodniu aljazeera.com – daje kupującym promyk ulgi po długim letnim zastoju.
Rynek sprzyjający kupującym: Wyższe stopy procentowe na początku tego roku ostudziły aktywność, pozostawiając wielu sprzedających z niewielką liczbą ofert. W niektórych amerykańskich miastach niedobory kupujących domy wymuszają obniżki cen lub nawet skłaniają właścicieli do wycofania się z ofert, co w końcu przechyla przewagę na stronę kupujących. Ogólnokrajowa podaż pozostaje ograniczona, ale wzrost presji na dostępność cenową (wynikający z cen i stóp) wyraźnie ograniczył popyt. Teraz, gdy finansowanie jest nieco tańsze, pośrednicy nieruchomości odnotowują ponowny wzrost liczby odwiedzających – jednak kupujący pozostają ostrożni w obliczu gospodarczych zawirowań, takich jak uporczywa inflacja. „Rynek mieszkaniowy wyraźnie odczuwa skutki trwającej niepewności” – zauważył Tarrant Parsons z Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), wskazując na obawy dotyczące szerszej sytuacji gospodarczej i fiskalnej, które „obciążają nastroje” reuters.com. W Kanadzie utrzymują się podobne tendencje: na głównych rynkach, takich jak Toronto, sprzedaż utknęła w martwym punkcie pod koniec lata, gdy kupujący czekali na obniżki stóp reuters.com.
Stres na rynku nieruchomości komercyjnych: Obraz rynku nieruchomości komercyjnych w Ameryce Północnej jest podzielony. Mieszkania i obiekty przemysłowe pozostają stabilne – czynsze w amerykańskich budynkach wielorodzinnych znów powoli rosną, a poziom pustostanów w magazynach utrzymuje się blisko historycznych minimów, około ~6-7% primior.com. Jednak segment biurowy przeżywa dobrze udokumentowany kryzys. Praca zdalna i hybrydowa doprowadziły do wzrostu pustostanów biurowych w USA do 20,7% w skali kraju (rekordowy poziom) reuters.com, a w centrach technologicznych, takich jak San Francisco, sięgają one aż 27,7% – to trzykrotnie więcej niż przed pandemią reuters.com. Nawet w nowojorskich biurach w centrum miasta prawie 23% powierzchni stoi pusta reuters.com. Nadmiar niewykorzystanej przestrzeni biurowej „wywołuje poważne wstrząsy gospodarcze” w miastach reuters.com, obniżając wartość nieruchomości i obciążając regionalne banki mające ekspozycję na kredyty biurowe. Właściciele, którym kończą się terminy spłaty zadłużenia, muszą zmierzyć się z 290 miliardami dolarów kredytów biurowych zapadających do 2027 roku, przy wyższych kosztach refinansowania reuters.com. W tych trudnych warunkach wielu właścicieli i kredytodawców decyduje się na przedłużenia lub restrukturyzacje, by uniknąć niewypłacalności. Jednym z pozytywnych aspektów jest „ucieczka do jakości” reuters.com – firmy przenoszą się do najlepszych budynków (które utrzymują wyższe wskaźniki wynajmu i czynsze), podczas gdy starsze biura popadają w zapomnienie. Mimo to ogólna perspektywa pozostaje ostrożna – analitycy branżowi twierdzą, że odbudowa rynku biurowego będzie długa i nierówna, a jej powodzenie zależy od szerszych trendów powrotu do biur i stabilności gospodarczej.
Europa: Kryzys mieszkaniowy i zahamowane inwestycje
Przystępność cenowa mieszkań na punkcie krytycznym: Europa otwarcie przyznaje się do sytuacji kryzysowej związanej z przystępnością cenową mieszkań. W swoim orędziu o stanie Unii 10 września przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen ubolewała, że dla zbyt wielu Europejczyków „dom stał się źródłem niepokoju”, a nie bezpieczeństwa housing.ec.europa.eu. Zauważyła, że koszty mieszkań wzrosły o ponad 20% od 2015 roku, podczas gdy budowa nowych domów bardzo się opóźnia (liczba pozwoleń na budowę spadła o 20% w ciągu pięciu lat) housing.ec.europa.eu. „To coś więcej niż kryzys mieszkaniowy – to kryzys społeczny… rozdzierający tkankę społeczną Europy,” ostrzegła von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruksela planuje wprowadzić pierwszy w historii Europejski Plan Przystępnych Mieszkań do końca roku, mając na celu złagodzenie zasad pomocy państwa dla wsparcia mieszkaniowego, ograniczenie biurokracji przy nowych inwestycjach, a nawet regulację najmu krótkoterminowego, który ogranicza podaż housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Zwoływany jest ogólnoeuropejski Szczyt Mieszkaniowy, aby umieścić tę kwestię na szczycie agendy housing.ec.europa.eu.
Na miejscu, kilka krajów europejskich już doświadcza korekt cenowych. Brytyjski rynek mieszkaniowy wyraźnie ostygł pod wpływem 14 kolejnych podwyżek stóp procentowych przez Bank Anglii. W sierpniu, ceny domów w Wielkiej Brytanii odnotowały najszerszy spadek od półtora roku, według badania RICS reuters.com. Liczba nowych zapytań od kupujących i wolumen sprzedaży spadły do najniższego poziomu od połowy 2020 roku reuters.com. „Wraz ze słabnącym popytem ze strony kupujących i spadkiem liczby uzgodnionych transakcji, rynek mieszkaniowy wyraźnie odczuwa skutki utrzymującej się niepewności,” powiedział analityk RICS Tarrant Parsons, zauważając, że wątpliwości dotyczące gospodarki oraz przyszłej ścieżki stóp procentowych osłabiają zaufanie reuters.com. Uporczywa inflacja (CPI w Wielkiej Brytanii ~6,7% w sierpniu) i rosnące koszty kredytów hipotecznych doprowadziły zdolność nabywczą do granic możliwości – siła nabywcza przeciętnego brytyjskiego kupującego tak się skurczyła, że oczekuje się teraz wzrostu czynszów (netto +27% ankietowanych rzeczoznawców przewiduje wyższe czynsze, ponieważ potencjalni kupujący pozostają zmuszeni do wynajmu) reuters.com. W innych krajach, Niemcy – największa gospodarka UE – również odczuwają trudności: liczba transakcji mieszkaniowych spadła, a ceny są niższe o ok. 6% od szczytu, co skłoniło Berlin do rozważenia zachęt dla kupujących. Szwecja, Irlandia i inne kraje, które odnotowały duże wzrosty w czasie pandemii, również odnotowały spadek cen w 2025 roku w związku z wyższymi kosztami kredytów.Rynek inwestycyjny „Zombieland”: Na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie oczekiwane odbicie okazało się słabe. Po poważnym załamaniu w latach 2020–2022, wczesny optymizm z 2025 roku ustąpił ponurej rzeczywistości – liczba transakcji utrzymuje się blisko najniższych poziomów dekady, ponieważ kupujący i sprzedający pozostają daleko od porozumienia co do ceny. Do II kwartału 2025 roku, inwestycje transgraniczne w nieruchomości w Europie/Bliskim Wschodzie/Afryce spadły o ok. 20% rok do roku, co jest najgorszym wynikiem od dekady reuters.com. Wiele transakcji jest wstrzymanych, chyba że sprzedający zgodzą się na obniżki cen. „Mamy ‘zombieland’… brak ożywienia, uwięzione aktywa, brak powrotu płynności,” powiedział Sebastiano Ferrante, szef europejskiego rynku nieruchomości w funduszu PGIM, opisując zastój na rynku reuters.com. Potencjalni nabywcy są ostrożni z powodu słabego wzrostu gospodarczego i alternatyw o wyższej stopie zwrotu (pozyskiwanie kapitału na prywatny kredyt znacznie przewyższa obecnie rynek nieruchomości w Europie) reuters.com.
Największy stres widoczny jest w segmentach biurowym i handlowym. Na przykład w Niemczech odnotowano kolejny spadek sprzedaży nieruchomości komercyjnych o 2% w pierwszej połowie 2025 roku reuters.com, a kultowe nieruchomości, takie jak mający problemy wieżowiec Trianon we Frankfurcie, są wystawione na sprzedaż w trybie wymuszonej sprzedaży jako test apetytu rynkowego reuters.com. Wartości biur drugorzędnych i starszych centrów handlowych spadły, a nawet modne sektory, takie jak centra danych, uległy ochłodzeniu reuters.com. Istnieją jednak wybrane jasne punkty: dobrze wynajęte obiekty logistyczne oraz portfele mieszkań na wynajem nadal cieszą się popytem, ponieważ inwestorzy stawiają na segmenty o strukturalnych niedoborach reuters.com. Najwyższej jakości (“trofealne”) budynki biurowe w najlepszych lokalizacjach miejskich również utrzymują wartość – ich poziom pustostanów jest znacznie niższy (często o 5 punktów procentowych poniżej średniej rynkowej), a czynsze za najlepsze powierzchnie nadal rosną primior.com. „W niektórych częściach rynku ożywienie jest już dobrze widoczne… jednak są aktywa niecieszące się popularnością, które praktycznie nie mają płynności i czeka je jeszcze więcej bólu,” zauważyła Cecile Retaureau z ramienia inwestycyjnego Phoenix Group, ostrzegając, że odbicie w Europie będzie bardzo nierównomierne reuters.com.
Azja-Pacyfik: Spowolnienie Chin kontra boom Indii
Chiny łagodzą ograniczenia na rynku nieruchomości: Niegdyś niepowstrzymany chiński sektor nieruchomości pozostaje kluczowym słabym punktem tamtejszej gospodarki, obecnie pogrążonej w kilkuletnim kryzysie spowodowanym zadłużeniem deweloperów i spadającym zaufaniem kupujących. W próbie pobudzenia popytu na mieszkania, władze w największych miastach zaczęły luzować surowe zasady zakupu. Pod koniec sierpnia Szanghaj złagodził ograniczenia, pozwalając uprawnionym rodzinom (a nawet samotnym dorosłym, traktowanym teraz jak rodziny) kupować więcej niż jedno mieszkanie na przedmieściach poza zewnętrzną obwodnicą miasta reuters.com. Pekin podjął podobne kroki, na przykład umożliwiając osobom niezamężnym kwalifikowanie się jako nabywcy po raz pierwszy – to część szerszej zmiany polityki mającej na celu wsparcie sprzedaży. Te lokalne działania nastąpiły po apelach rządu centralnego o wspieranie „uzasadnionych” potrzeb mieszkaniowych. Jak dotąd wpływ jest umiarkowany: dane za wrzesień (które mają się wkrótce pojawić) prawdopodobnie pokażą niewielki wzrost sprzedaży w dużych miastach, ale ceny w całym kraju nadal są pod presją. Decydenci sygnalizują, że nadchodzi więcej wsparcia – chińskie Ministerstwo Finansów w tym tygodniu zapewniło, że istnieje „duża przestrzeń” dla wsparcia fiskalnego i że ryzyka związane z kryzysem na rynku nieruchomości są pod kontrolą, sugerując możliwość nowych wydatków lub bodźców mieszkaniowych reuters.com reuters.com. Rynki zwracają też uwagę na Ludowy Bank Chin, który obniżył stopy procentowe kredytów hipotecznych i może dalej je łagodzić, jeśli obniżki stóp w USA zmniejszą presję na juana reuters.com. Celem jest łagodne wyhamowanie: urzędnicy chcą ustabilizować ceny mieszkań i nastroje bez ponownego rozniecania spekulacyjnej bańki. Ponieważ niektórzy duzi deweloperzy są w trakcie restrukturyzacji (a Country Garden ledwo uniknął niewypłacalności), odbudowa zaufania jest kluczowa. Trwała poprawa może jednak nastąpić dopiero w 2025 roku – prognozy S&P sugerują, że sprzedaż nieruchomości w Chinach może osiągnąć dno w II połowie 2025 roku, gdy zapasy miejskie zostaną wchłonięte bloomberg.com.
Indyjski cykl wzrostowy na rynku mieszkaniowym i obawy o dostępność cenową: W przeciwieństwie do tego, indyjski rynek nieruchomości znajduje się w fazie silnego wzrostu – jednak wzrost ten budzi własne obawy. Nowy sondaż Reutersa wśród ekspertów ds. nieruchomości wykazuje, że ceny domów w Indiach mają wzrosnąć o 6,3% w 2025 roku i kolejne 7,0% w 2026 roku reuters.com, wyprzedzając zarówno wzrost z ubiegłego roku, jak i wcześniejsze prognozy. Przyspieszenie to napędzane jest głównie przez górny segment rynku: popyt na domy premium i luksusowe w głównych miastach gwałtownie rośnie, dzięki wzrostowi dochodów wśród zamożnych oraz napływowi inwestycji NRI (Indusów mieszkających za granicą). Jednocześnie podaż mieszkań dostępnych cenowo zmalała – Indie stoją dziś w obliczu niedoboru około 10 milionów mieszkań dostępnych cenowo, a deficyt ten może się potroić do 2030 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają reuters.com. W rezultacie powstał rynek o dwóch prędkościach. „Zyski są coraz częściej przechwytywane przez niewielki segment populacji… osoby z dolnej części piramidy są w niekorzystnej sytuacji,” zauważył Ajay Sharma, dyrektor zarządzający Colliers India reuters.com. Zwrócił uwagę, że choć indyjska gospodarka rośnie dynamicznie (7,8% w ostatnim kwartale) reuters.com, dochody klasy średniej stoją w miejscu, co sprawia, że własność domu staje się nieosiągalna dla milionów miejskich migrantów. Wielu z nich jest zmuszonych do wynajmu, co z kolei powoduje, że czynsze w miastach rosną o 5–8% rocznie – szybciej niż ogólna inflacja reuters.com. „W miarę jak dostępność cenowa zarówno w centrum, jak i na przedmieściach spada, coraz więcej osób wynajmuje – a im więcej osób wynajmuje, tym wyższe są czynsze,” powiedział Sharma, wyjaśniając błędne koło reuters.com. Analitycy ostrzegają przed długoterminowymi konsekwencjami, jeśli luka w dostępności się powiększy. „Po finansjalizacji rynku nieruchomości nie poprawiliśmy dostępności cenowej; pogorszyliśmy ją,” powiedział Pankaj Kapoor z Liases Foras, zauważając, że średni wiek kupującego pierwsze mieszkanie w Indiach wzrósł o ponad dekadę, z wczesnych 30. do połowy 40. roku życia reuters.com. Aby temu zaradzić, decydenci wprowadzili dopłaty do oprocentowania dla kupujących po raz pierwszy i zachęcają deweloperów do uruchamiania większej liczby projektów ze średniej półki, ale jak dotąd „rynek mocno skłania się ku mieszkaniom premium” i prwykluczając nabywców na poziomie podstawowym reuters.com.
W innych częściach regionu Azji i Pacyfiku: Pozostałe rynki nieruchomości w regionie prezentują mieszany obraz. Australia odnotowuje umiarkowane ożywienie w 2025 roku – po spadku w zeszłym roku, ceny domów w Sydney i Melbourne ponownie powoli rosną, gdy Bank Rezerw wstrzymuje podwyżki stóp procentowych. Jednak wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych i stres hipoteczny w niektórych obszarach ograniczają potencjał wzrostu. Japonia pozostaje stabilna, z solidnym popytem zarówno na nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne (wspieranym przez ultraniskie stopy procentowe). Sektor biurowy w Azji jest ogólnie w lepszej kondycji niż na Zachodzie, choć występują słabsze miejsca – np. czynsze za biura w Hongkongu są pod presją, gdy firmy z Chin kontynentalnych się wycofują. Singapur i Seul należą do liderów; sprzedaż luksusowych nieruchomości mieszkaniowych była tam bardzo mocna (Singapur odnotował rekordowe transakcje penthouse’ów w tym kwartale), co skłoniło do wprowadzenia nowych środków chłodzących, takich jak wyższe podatki od zakupu dla cudzoziemców. W całym regionie inwestorzy uważnie śledzą również ścieżki stóp procentowych: jeśli USA i być może Europa przejdą do obniżek, banki centralne w Azji mogą pójść w ich ślady, co może pobudzić aktywność na rynku nieruchomości w 2026 roku dzięki tańszemu finansowaniu.
Bliski Wschód: Magnes dla inwestycji – Zatoka na fali wzrostu
Podczas gdy inne regiony zmagają się z wyzwaniami, rynki nieruchomości na Bliskim Wschodzie – zwłaszcza w Zatoce – przeżywają niezwykły rozkwit. Wysokie dochody z ropy naftowej, działania na rzecz dywersyfikacji gospodarczej oraz polityka sprzyjająca inwestycjom połączyły się, by napędzić sektor nieruchomości w ZEA i Arabii Saudyjskiej.
Nieruchomości w Zatoce kwitną: Abu Zabi i Dubaj nadal odnotowują silny napływ kapitału na rynek nieruchomości. W Abu Zabi wartość transakcji na rynku nieruchomości wyniosła 25,3 mld AED w I kwartale 2025 r. (≈6,9 mld USD), co oznacza wzrost o 34,5% rok do roku przy prawie 6900 transakcjach gulfnews.com. Przedstawiciele władz przypisują to odpornej gospodarce emiratu oraz jego atrakcyjności jako miejsca do „zrównoważonego, luksusowego życia”, co przyciąga zagranicznych inwestorów gulfnews.com. Podczas dużego wydarzenia branżowego (IREIS 2025) zorganizowanego w tym tygodniu w Abu Zabi, lokalni eksperci wyrażali optymizm. „Dynamika w sektorze nieruchomości Abu Zabi nadal przyspiesza, ponieważ szerszy rynek nieruchomości w ZEA cieszy się rosnącym zainteresowaniem inwestorów,” powiedział Amer Al Ahbabi, prezes firmy nieruchomościowej z ZEA gulfnews.com. Deweloperzy informują, że luksusowe projekty nad wodą i nowe osiedla willowe wyprzedają się, często zagranicznym nabywcom ubiegającym się o Złote Wizy. W Dubaju powysiłkowy boom trwa nadal – sprzedaż nieruchomości w 2025 roku jest na dobrej drodze do ustanowienia nowych rekordów, a udział międzynarodowych nabywców jest szczególnie wysoki. Kluczowe segmenty, takie jak luksusowe domy przy plaży i biura w strefach wolnocłowych, notują licytacje. Zarówno Abu Zabi, jak i Dubaj stawiają także na innowacje: od cyfrowych transakcji nieruchomościowych po testy tokenizacji (jak zauważyli organizatorzy IREIS), aby przyciągnąć nowoczesnych inwestorów gulfnews.com.
Wielkie posunięcia Arabii Saudyjskiej: Królestwo Arabii Saudyjskiej, w ramach reform Vision 2030, właśnie wprowadziło przełomową zmianę polityki: od 2026 roku osoby zagraniczne będą mogły posiadać nieruchomości w wyznaczonych strefach cbnme.com. To rewolucyjny krok na rynku, który historycznie był zamknięty dla zewnętrznych nabywców (poza niektórymi programami pobytowymi w inwestycjach na wzór Dubaju). Nowe prawo, zatwierdzone przez saudyjski rząd pod przewodnictwem księcia koronnego Mohammeda bin Salmana, ma „pobudzić gwałtowny wzrost międzynarodowego zainteresowania i inwestycji”, według Rachel Sturgess, dyrektor organizującej Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – jedna z największych na świecie konferencji nieruchomościowych – odbędzie się w listopadzie w Rijadzie i ma zaprezentować te możliwości globalnym inwestorom i deweloperom. Zeszłoroczny Cityscape w Dubaju odnotował 37% wzrost zagranicznej frekwencji, a edycja w Rijadzie w 2025 roku zapowiada się jeszcze większa cbnme.com cbnme.com. Otwarcie rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej odbywa się równolegle z megaprojektami, takimi jak NEOM (futurystyczne miasto warte 500 mld dolarów) oraz boomem budowlanym w Rijadzie i Dżuddzie. Obserwatorzy rynku nieruchomości twierdzą, że Arabia Saudyjska może stać się „nowymi ZEA” pod względem przyciągania globalnego kapitału, zwłaszcza jeśli wprowadzi atrakcyjne ramy regulacyjne i podatkowe w nowych strefach. Już teraz pojawiają się doniesienia, że główni deweloperzy z USA, Wielkiej Brytanii, Chin i ZEA przyglądają się wejściu na nowo liberalizowany rynek saudyjski cbnme.com.
Szeroki Bliski Wschód i Afryka Północna: W całym regionie nieruchomości mają generalnie pozytywną trajektorię w 2025 roku. Katar korzysta z impetu po Mistrzostwach Świata – najnowsze dane pokazują, że transakcje nieruchomościowe w Dosze na początku września wyniosły 394 mln QAR (~108 mln USD) w ciągu tygodnia, co odzwierciedla stałą aktywność arabnews.pk. Egipt, mimo zawirowań gospodarczych, traktuje nieruchomości jako preferowany składnik majątku do zabezpieczenia się przed inflacją; deweloperzy oferują wydłużone plany płatności, aby wykorzystać nagromadzony popyt na mieszkania. Ceny mieszkań w Izraelu, które gwałtownie rosły w ostatnich latach, w końcu się ustabilizowały z powodu wyższych stóp procentowych, ale poważny niedobór nowych domów utrzymuje wysokie wartości (niezależnie od niestabilności politycznej). Turcja pozostaje wyjątkowym przypadkiem: zagraniczni nabywcy (zwłaszcza Rosjanie, Irańczycy) podtrzymali rynek nieruchomości w Stambule, mimo gwałtownego spadku wartości liry; jednak nowe regulacje dotyczące obywatelstwa przez inwestycje ograniczyły część tego popytu. Tymczasem rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich w Zatoce przeżywa boom dzięki odbudowie turystyki – operatorzy centrów handlowych i fundusze REIT hoteli w Dubaju odnotowują wysokie obłożenie i wzrost czynszów, napędzane rekordową liczbą odwiedzających w 2025 roku.
Ameryka Łacińska: Spadki i jasne punkty
Rynki nieruchomości w Ameryce Łacińskiej miały w wielu aspektach trudny rok – wysokie stopy procentowe w całym regionie ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych i ostudziły wcześniej gorące rynki. Jednak w tym ogólnym spowolnieniu są wyraźne oznaki odporności, szczególnie w segmencie luksusowym.
Kolumbia – luksus opiera się spowolnieniu: Być może najbardziej dramatycznym przykładem jest Bogota, Kolumbia, gdzie nowa, ultraluksusowa inwestycja apartamentowa bije rekordy cenowe, mimo że szerszy kolumbijski rynek mieszkaniowy przeżywa spadek. Projekt o nazwie Quora to ekskluzywny kompleks 202 apartamentów oraz biur i lokali handlowych, powstający z połączenia nieruchomości w prestiżowej dzielnicy. Pomimo że do ukończenia inwestycji pozostały trzy lata, sprzedano już ponad 90% mieszkań – w tym penthouse’y o powierzchni 546 m² – w cenach około 24 milionów kolumbijskich peso za metr kwadratowy (około 6 100 USD/m²) bloomberg.com. To około 33% więcej niż dotychczasowy rekord cenowy w Bogocie i nawet przewyższa ceny z najwyższej półki w bogatszych stolicach Ameryki Łacińskiej (dla porównania: to drożej za m² niż luksusowe apartamenty w Polanco w Meksyku czy Ipanemie w Rio de Janeiro) bloomberg.com. Sukces tej inwestycji wyraźnie „przeczy zapaści kolumbijskiego sektora nieruchomości”, który w ostatnim roku ucierpiał z powodu kryzysu finansowania budownictwa i wzrostu liczby upadłości firm deweloperskich. Zamożni nabywcy, zarówno lokalni, jak i zagraniczni, tłumnie kupują w Quora, traktując to jako bezpieczną inwestycję i symbol statusu, co sugeruje wiarę w długoterminową wartość najlepszych nieruchomości w Ameryce Łacińskiej. Deweloperzy z regionu wskazują na przykład Bogoty jako dowód, że popyt na absolutnie najwyższym poziomie pozostaje silny – jeśli zbudujesz coś naprawdę wyjątkowego, kupujący się znajdą, nawet w czasie spowolnienia.
Trendy w całym regionie: Poza takimi enklawami jednak wiele rynków mieszkaniowych Ameryki Łacińskiej słabnie. W Meksyku, po boomie w czasie pandemii, wzrost cen mieszkań w 2025 roku wyhamował realnie z powodu inflacji i wyższych stóp procentowych, choć w takich miejscach jak Meksyk czy Guadalajara nadal notuje się umiarkowany wzrost. Brazylia jest na rozdrożu: bank centralny rozpoczął obniżki stóp procentowych (stopa Selic spadła do 12,75% we wrześniu z maksimum 13,75%), co powinno stopniowo ożywić brazylijski rynek nieruchomości. Brazylijscy deweloperzy odnotowują wzrost zapytań od kupujących, gdy kredyty hipoteczne stają się nieco bardziej dostępne, a analitycy oczekują, że sprzedaż mieszkań wzrośnie w 2026 roku, jeśli obniżki stóp będą kontynuowane. Chile i Peru odnotowały spadki cen w 2024 roku w warunkach recesji, ale obecnie sytuacja wydaje się stabilizować. W Argentynie, będącej skrajnym przypadkiem ze względu na zmienność gospodarczą, transakcje na rynku nieruchomości niemal zamarły w 2025 roku, gdy kupujący czekają na wyniki wyborów i ewentualną dolarizację – nieruchomości są tam nadal wyceniane głównie w dolarach amerykańskich jako zabezpieczenie, co czyni je niedostępnymi dla większości mieszkańców.
Oznaki ożywienia: Po stronie komercyjnej Ameryka Łacińska wykazuje pewną pozytywną dynamikę. Nieruchomości przemysłowe (magazyny, logistyka) rozwijają się w Meksyku dzięki inwestycjom w fabryki w ramach nearshoringu; popyt na nowoczesne obiekty logistyczne wzdłuż granicy USA-Meksyk i w środkowym Meksyku przewyższa podaż. Boom w brazylijskim agrobiznesie napędza rozwój obiektów magazynowych i dystrybucyjnych w stanach takich jak Mato Grosso. Nieruchomości handlowe, które miały trudności podczas COVID, odradzają się wraz z poprawą wydatków konsumenckich – na przykład operatorzy centrów handlowych w Brazylii i Chile odnotowują powrót ruchu i sprzedaży najemców do poziomów z 2019 roku. Przyciąga to zainteresowanie zagranicznych inwestorów: właśnie w tym tygodniu duży fundusz suwerenny z Bliskiego Wschodu ogłosił plany inwestycji w portfel centrów handlowych w Ameryce Łacińskiej (chcąc kupować aktywa po względnie niższych cenach, licząc na odbicie rynku).
Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości w Ameryce Łacińskiej zależą od trendów makroekonomicznych. Jeśli inflacja zostanie opanowana, a stopy procentowe będą nadal spadać (jak w Brazylii, Chile itd.), region może wejść w bardziej ekspansywny cykl na rynku nieruchomości. Na razie deweloperzy są ostrożni – koncentrują się albo na segmencie bardzo luksusowym (który pozostaje dochodowy), albo na niszowym popycie (np. na mieszkania dostępne cenowo, gdzie dostępne są rządowe dopłaty). Jednak, jak pokazuje boom na luksusowe apartamenty w Bogocie, nie wszystkie segmenty rynku poruszają się równocześnie, a zawsze są obszary, gdzie zaufanie – i ceny – szybują w górę.
Afryka: Wzrost miast i nowe możliwości
W całej Afryce szybka urbanizacja i wzrost gospodarczy w wybranych krajach stanowią podstawę ogólnie pozytywnej narracji o rynku nieruchomości, mimo że utrzymują się wyzwania takie jak niedobór mieszkań i wysokie koszty finansowania. Kilka afrykańskich miast to obecnie gorące punkty inwestycji w nieruchomości, na które warto zwrócić uwagę w perspektywie 2025 roku, dzięki rosnącej klasie średniej, poprawie zarządzania i napływowi kapitału zagranicznego.
Kluczowe miasta na fali wzrostu: Nairobi, Kenia to jedno z takich centrów. Często nazywane „Krzemową Sawanną” ze względu na prężnie rozwijającą się branżę technologiczną, Nairobi przyciąga firmy technologiczne i specjalistów, co napędza popyt zarówno na nowoczesne biura, jak i wysokiej jakości mieszkania. Główne dzielnice biznesowe, takie jak Westlands i Upper Hill, przyciągnęły międzynarodowe korporacje, co podniosło poziom zajętości biur klasy A. Po stronie mieszkaniowej, wartości nieruchomości w Nairobi wykazują imponujący wzrost – w niektórych dzielnicach podmiejskich (np. Athi River, Kitengela) ceny domów wzrosły o około 20% rok do roku, częściowo dzięki nowej infrastrukturze i projektom tanich mieszkań przyciągającym nabywców z klasy średniej estateintel.com. Rząd Kenii i banki aktywnie wspierają budownictwo mieszkaniowe: fundusz 30 milionów dolarów został niedawno zainwestowany przez jeden z głównych banków, aby zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych na tanie mieszkania kmrc.co.ke, a narodowy Fundusz Mieszkaniowy pomaga finansować nowe lokale. Podobnie, Lagos, Nigeria, najludniejsze miasto kontynentu, nadal odnotowuje ogromny popyt na nieruchomości. Pomimo wysokich stóp procentowych, sama liczba ludności Lagos (ponad 20 milionów) i jego dynamika gospodarcza utrzymują presję na podaż mieszkań. Luksusowe dzielnice, takie jak Ikoyi i Victoria Island, pozostają wysoko cenione przez elitę – średnie ceny nieruchomości w Lagos mają osiągnąć około ₦50 milionów (około 65 000 USD) za lokal ze średniej półki do 2025 roku estateintel.com – podczas gdy tańsze dzielnice na kontynencie również się rozwijają, ponieważ deweloperzy celują w młodych profesjonalistów estateintel.com. Rząd stanu Lagos wprowadza zachęty dla masowego budownictwa mieszkaniowego i nowych inwestycji miejskich (np. strefa wolnego handlu Lekki napędza projekty wielofunkcyjne) estateintel.com.
Inne miasta przyciągające uwagę inwestorów to Akra, Ghana, gdzie stabilna sytuacja polityczna i gospodarka napędzana ropą przyczyniły się do wzrostu liczby inwestycji budowlanych. Przewiduje się, że wartość rynku nieruchomości w Ghanie osiągnie około 533 miliardów GH¢ do 2025 roku (przy czym większość stanowią nieruchomości mieszkaniowe) estateintel.com. Ekskluzywne przedmieścia Akry, takie jak East Legon i Cantonments, cieszą się stałym popytem na luksusowe apartamenty ze strony diaspory i ekspatów, nawet gdy rząd promuje również mieszkania dostępne cenowo dla rosnącej klasy średniej. Kigali, Rwanda to mniejszy rynek, ale wyróżniający się szybkim wzrostem i innowacyjnym podejściem – miasto przyciągnęło inwestorów wpływu dzięki inicjatywom takim jak Green City Kigali, mającym na celu budowę zrównoważonych domów i mogącym pochwalić się stopami zwrotu z najmu powyżej 9–12% na nieruchomościach mieszkaniowych i handlowych estateintel.com estateintel.com. A Johannesburg, RPA, finansowa stolica kontynentu, pozostaje odporny: pomimo problemów gospodarczych RPA, wskaźnik pustostanów w najlepszych biurach w Johannesburgu poprawił się do ~12% w topowych lokalizacjach, takich jak Sandton estateintel.com, a czynsze za powierzchnie przemysłowe w mieście rosną (~6% rocznego wzrostu dla dużych magazynów logistycznych) wraz z rozwojem sektora e-commerce i dystrybucji estateintel.com.Inicjatywy kontynentalne: Istnieje również szersza, panafrykańska inicjatywa mająca na celu rozwiązanie problemu deficytu mieszkaniowego i uwolnienie potencjału rynku nieruchomości. Instytucje multilateralne i rządy współpracują nad funduszami na rozwój przystępnych cenowo mieszkań – na przykład kenijska KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) promuje udzielanie tanich kredytów hipotecznych i zorganizowała dużą Konferencję na temat Przystępnych Mieszkań w 2025 roku kmrc.co.ke. Nigeria niedawno uruchomiła program Diaspora Mortgage, aby umożliwić Nigeryjczykom za granicą łatwiejsze inwestowanie w domy w ojczyźnie nidcom.gov.ng, a Federalny Bank Hipoteczny Nigerii oferuje kredyty mieszkaniowe z jednocyfrowym oprocentowaniem (około 9,75%), aby zwiększyć krajowy poziom posiadania własnych domów naltf.gov.ng. Te działania są odpowiedzią na potrzeby młodej, rosnącej populacji, która aspiruje do posiadania własnych domów, ale często nie ma dostępu do kredytu. Jeśli się powiodą, mogą stopniowo zwiększyć wskaźnik posiadania mieszkań i pobudzić budownictwo w całej Afryce.
Zagraniczni inwestorzy zwracają uwagę: fundusze private equity inwestujące w nieruchomości w Afryce rosną, koncentrując się na wszystkim – od centrów handlowych w Afryce Zachodniej, przez parki biurowe w Egipcie, po centra logistyczne we wschodniej Afryce. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Afryce w 2025 roku jest na progu wzrostu, napędzany urbanizacją i rosnącymi inwestycjami. Jak ujęto to w jednym z branżowych raportów, kluczowe będzie skupienie się na miastach z korzystną demografią i polityką oraz na sektorach takich jak handel detaliczny i przemysłowy, które mogą wykorzystać trajektorię rozwoju kontynentu estateintel.com estateintel.com. Potencjał jest ogromny – ale równie duża jest praca potrzebna do budowy mieszkań i infrastruktury na przyszłość.
Perspektywy ekspertów i podsumowanie
Na całym świecie nieruchomości to historia kontrastów pod koniec 2025 roku. Z jednej strony, schładzająca się inflacja i zmiany w polityce pieniężnej przynoszą ulgę – nigdzie nie jest to bardziej widoczne niż w USA, gdzie możliwość obniżek stóp procentowych już obniżyła oprocentowanie kredytów hipotecznych i ożywiła optymizm wśród kupujących freddiemac.com. Ta dynamika podkreśla, jak bardzo losy rynku mieszkaniowego są powiązane z działaniami banków centralnych. Jak zauważył Michael Feroli, główny ekonomista ds. USA w JPMorgan, w odniesieniu do stanowiska Fedu, najłatwiejszą ścieżką wydaje się obecnie wcześniejsze niż późniejsze łagodzenie stóp procentowych aljazeera.com – zmiana, która, jeśli się zmaterializuje, może całkowicie odmienić rynki nieruchomości w 2026 roku.
Z drugiej strony, wyzwania strukturalne pozostają ogromne. Niedobory podaży – czy to przystępnych cenowo domów w Indiach i Europie, czy wysokiej jakości biur w niektórych lokalizacjach – napędzają nierówności i „frustrujące wybory”, by użyć słów jednego z indyjskich ekspertów ds. mieszkalnictwa reuters.com. Wstrząsy na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym, wymuszają bolesną korektę wyceny aktywów; doświadczeni branżowi ostrzegają, że proces ten jest daleki od zakończenia, a w latach 2024–2025 prawdopodobne są kolejne sprzedaże pod presją i refinansowania reuters.com. Jednak nawet tutaj widać adaptację: rynki oczyszczają się poprzez działania typu „przedłużaj i udawaj”, a w niektórych miastach zaczyna się innowacyjne przekształcanie zbędnych biur w mieszkania lub laboratoria nauk przyrodniczych.
Być może najważniejszym wnioskiem jest to, że rynek nieruchomości jest niezwykle lokalny i zróżnicowany. Widzimy, jak luksusowe apartamenty w Bogocie sprzedają się po rekordowych cenach bloomberg.com, podczas gdy mieszkania na start w wielu miastach stają się nieosiągalne dla młodych rodzin. Widzimy, jak deweloperzy na Bliskim Wschodzie nie nadążają z budową, by zaspokoić popyt, podczas gdy amerykańskie wieżowce biurowe stoją w połowie puste. Dla inwestorów i decydentów oznacza to, że szerokie uogólnienia mogą wprowadzać w błąd – trzeba analizować każdy sektor i region w oparciu o jego własne fundamenty.
Ostatnie nagłówki z 12–13 września 2025 r. dobrze oddają tę dychotomię. Mówią o rządach gorączkowo próbujących rozwiązać problem dostępności mieszkań housing.ec.europa.eu, o finansistach takich jak Brookfield, którzy przetasowują portfele (rozważając sprzedaż aktywów mieszkaniowych dla studentów w Europie o wartości 1,9 mld euro w obliczu ryzyk w sektorze) ainvest.com, oraz o oznakach nadziei, takich jak ulgi hipoteczne i odradzające się rynki wschodzące.Podsumowując, globalny rynek nieruchomości nawiguje po kolejce górskiej cyklicznych zmian i strukturalnego przegrupowania. Wchodząc w ostatni kwartał 2025 roku, w niektórych kręgach pojawia się ostrożny optymizm – jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną, 2026 rok może przynieść szeroko zakrojone ożywienie transakcji. Jednak, jak przypominają nam ostatnie dwa dni wiadomości, nieruchomości w 2025 roku pozostają krajobrazem kontrastów: boom w jednym segmencie, dno w innym. Bycie na bieżąco i elastycznym jest kluczowe. Jak powiedział jeden z dyrektorów ds. nieruchomości na Bliskim Wschodzie, „To historyczny moment… ekscytujące nowe zmiany utorują drogę znaczącym inwestycjom”, ale te możliwości będą sprzyjać tym, którzy rozumieją, gdzie buduje się impet cbnme.com. Na razie jedyną pewnością jest to, że światowe rynki nieruchomości będą nas nadal zaskakiwać – wspinając się, korygując i na nowo się wymyślając w odpowiedzi na gospodarcze wiatry.
Źródła:
- Reuters – Freddie Mac: Spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych (11 września 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Oczekiwane cięcie stóp przez Fed (12 września 2025) aljazeera.com
- Reuters – Spowolnienie rynku mieszkaniowego w Wielkiej Brytanii, badanie RICS (10 września 2025) reuters.com reuters.com; Komisja Europejska – Stan Unii: Kryzys mieszkaniowy (10 września 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Ceny domów w Indiach gwałtownie wzrosną – sondaż (13 września 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Oczekiwane wsparcie fiskalne i mieszkaniowe w Chinach (12 września 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Szanghaj łagodzi ograniczenia dotyczące zakupu domów (25 sierpnia 2025) reuters.com
- Gulf News – Rynek nieruchomości w Abu Zabi przyspiesza (12 września 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saudyjskie prawo dotyczące własności zagranicznej (27 sierpnia 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Sprzedaż nieruchomości w Katarze na początku września 2025 arabnews.pk
- Reuters – Europejski rynek nieruchomości jako „kraina zombie” (17 lipca 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Press) – Rekordowo wysokie pustostany biur w USA (25 sierpnia 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trendy w sektorze komercyjnym 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Luksusowe apartamenty w Bogocie opierają się spowolnieniu (12 września 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Prognoza rynku nieruchomości w Afryce 2025 estateintel.com estateintel.com.
