Izgledi za nekretnine u St. Louisu 2025: Vruće tržište, rast najamnina i ključni trendovi

13 rujna, 2025
by
St. Louis Real Estate 2025 Outlook: Hot Housing Market, Rising Rents & Key Trends to Watch

Ključne činjenice

  • Vruće tržište nekretnina: St. Louis je rangiran kao #6 najvruće tržište nekretnina u SAD-u u 2025. prema Zillovu, zahvaljujući brzoj prodaji kuća (često manje od 2 tjedna na tržištu) i snažnoj potražnji kupaca midwestbankcentre.com bhhsselectstl.com. Unatoč višim kamatnim stopama, prodaja kuća je žustra, s mnogo oglasa koji primaju više ponuda i prodaju se po ili iznad tražene cijene stlmag.com stlmag.com.
  • Umjeren rast cijena: Cijene kuća nastavljaju umjereno rasti. Srednja vrijednost kuće u St. Louisu je oko 270.000 USD, što je porast od 2–5% na godišnjoj razini sredinom 2025. midwestbankcentre.com zillow.com. CoreLogic predviđa oko 4% nacionalnog rasta cijena kuća do kraja 2025., a očekuje se da će cijene u St. Louisu rasti sličnim umjerenim tempom, izbjegavajući nestabilnost viđenu na tržištima s naglim usponima i padovima midwestbankcentre.com stlmag.com. Zillowov model predviđa gotovo stabilne cijene (+0,1%) u sljedećih 12 mjeseci, što odražava uravnoteženo tržište zillow.com.
  • Ograničena ponuda, usporena izgradnja: Ponuda stambenih nekretnina i dalje je ograničena – oko 2,4 mjeseca zaliha sredinom 2025., što je znatno ispod uravnoteženog tržišta stlmag.com. Novi oglasi su blago porasli (~8% više nego prošle godine), ali i dalje zaostaju za razinama prije pandemije bhhsselectstl.com. Nekretnine se prodaju u medijanu od samo 7 dana, što ukazuje na žestoku konkurenciju za ograničenu ponudu zillow.com bhhsselectstl.com. Izgradnja novih kuća i stanova naglo je usporila zbog viših troškova i kamata; početak gradnje višestambenih jedinica u 2024. pao je za ~48% u odnosu na prethodnu godinu mmgrea.com mmgrea.com. Manje novih gradnji u 2025. znači da će ponuda ostati ograničena, što će pomoći održavanju cijena stabilnima.
  • Najam i slobodni stanovi: Tržište najma je snažno. Prosječna najamnina za stan u St. Louisu iznosi oko $1,400 mjesečno (sredinom 2025.), što je otprilike 1–3% više nego prije godinu dana, prateći inflaciju point2homes.com. Stope slobodnih stanova za najam ~7–10% ukazuju na umjerenu ravnotežu – više nego izrazito niskih 5% iz 2021., jer je val novih stanova apsorbiran point2homes.com cushmanwakefield.com. Popunjenost se drži oko 91–94% na razini regije, a s usporavanjem izgradnje očekuje se da će potražnja za najmom dodatno smanjiti slobodne stanove i povisiti najamnine ulaskom u 2026. mmgrea.com mmgrea.com.
  • Vruće točke u susjedstvu: Potražnja je izrazito osjetljiva na lokaciju. Središnji koridor i poželjna predgrađa su izuzetno traženi: područja poput Central West End, Clayton i Kirkwood bilježe prodaju kuća u roku od nekoliko dana uz više ponuda, a St. Louis je proglašen #1 “luksuznim” tržištem nekretnina u SAD-u (gornjih 10% kuća) jer su čak i luksuzne kuće (~650.000 USD za gornjih 10%) povoljne u usporedbi s drugim gradovima bhhsselectstl.com stlmag.com. Tržišta početnih kuća (ispod 300.000 USD) također su izuzetno konkurentna stlmag.com. U međuvremenu, segmenti poput stanova/townhouseova su se ohladili – cijene stanova u St. Louisu pale su oko 7% na godišnjoj razini i vrijeme prodaje se produljilo u 2025. godini stlmag.com, što odražava slabiju potražnju izvan najtraženijih četvrti s obiteljskim kućama.
  • Mješovito stanje komercijalnih nekretnina: Industrijske nekretnine doživljavaju procvat – nepopunjenost je ispod 3% jer potražnja za logistikom i skladištima ostaje snažna cushmanwakefield.com. Maloprodajni prostori također su u dobrom stanju, s tek ~4,7% nepopunjenosti i poboljšanjem popunjenosti kako se potrošačka aktivnost oporavlja cushmanwakefield.com. Međutim, tržište uredskih prostora zaostaje: nepopunjenost ureda kreće se oko 17–20%+, što odražava veliku ponudu i smanjenu potražnju zbog rada na daljinu cushmanwakefield.com. Nepopunjenost ureda se stabilizirala 2025., ali ostaje visoka, osobito u starijim zgradama u centru, što vrši pritisak na najamnine i potiče prenamjene/rekonstrukcije.
  • Ekonomski pokretači: Gospodarstvo St. Louisa pruža povoljne vjetrove. Regija bilježi snažan rast zaposlenosti i nisku stopu nezaposlenosti – zauzela je 18. mjesto na Wall Street Journalovoj listi najatraktivnijih tržišta rada u 2025. godini bhhsselectstl.com. Stvaranje radnih mjesta nadmašuje izgradnju stambenih objekata, privlačeći nove stanovnike zbog posla i potičući potražnju za stanovanjem bhhsselectstl.com. Ključni sektori uključuju zdravstvo, biotehnologiju, financije i obranu; posebno se ističe sjedište Nacionalne geoprostorne-obavještajne agencije (NGA) vrijedno 1,7 milijardi dolara, koje se otvara krajem 2025. s više od 3.000 zaposlenih, što predstavlja najveće savezno ulaganje u St. Louis i očekuje se da će potaknuti razvoj na sjevernoj strani grada executivegov.com executivegov.com. Unatoč ovim pozitivnim pokazateljima, sam grad ima problema s padom broja stanovnika, izgubivši procijenjenih 21.000 stanovnika od 2020. do 2024. godine stlpr.org. Kontinuirani napori za privlačenje stanovnika (poput više radnih mjesta i urbanih sadržaja) bit će ključni za dugoročnu potražnju za stanovanjem u gradu.
  • Politika i razvojna klima: Pojavljuju se politike koje potiču razvoj. U 2025. godini, Missouri je ukinuo porez na kapitalnu dobit za fizičke osobe, što znači nema državnog poreza na dobit od prodaje nekretnina, dionica itd. stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Ovaj dosad neviđen potez (na snazi od siječnja 2025.) potiče investitore i vlasnike nekretnina na prodaju i reinvestiranje, što bi moglo povećati likvidnost tržišta i investicijsku aktivnost. Grad St. Louis također provodi temeljitu reformu svog 70 godina starog urbanističkog plana kako bi potaknuo rast – predložene promjene omogućile bi više višestambenih zgrada i pomoćnih stambenih jedinica (ADU) u zonama koje su prije bile namijenjene isključivo obiteljskim kućama te bi smanjile birokraciju za investitore stlpr.org stlpr.org. Gradski čelnici ovu “jedinstvenu priliku u generaciji” za modernizaciju urbanističkog plana (koja traje 2025.–26.) vide kao ključnu za povećanje stambene ponude i zaustavljanje pada broja stanovnika prihvaćanjem veće gustoće i nove izgradnje stlpr.org stlpr.org. Ove promjene u politici, zajedno s postojećim poreznim poticajima za razvoj, imaju za cilj podržati poticajno okruženje za ulaganja u nekretnine i izgradnju u nadolazećim godinama.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina: prodaja, potražnja i cijene kuća

St. Louisovo tržište nekretnina ostaje živo u 2025., s jakom potražnjom kupaca čak i dok se užurbani bum iz pandemijskog razdoblja smiruje. Obujam prodaje kuća se održao ili čak porastao unatoč višim kamatnim stopama na hipotekarne kredite. Na primjer, u gradu St. Louisu je ~7,8% više kuća prodano u lipnju 2025. nego godinu ranije, što ukazuje na trajni interes kupaca housesoldeasy.com. Istovremeno, rast cijena se usporio s dvoznamenkastih skokova iz 2021.–22. na održiviju razinu. Sredinom 2025., cijene kuća u metropolitanskom području St. Louisa bile su otprilike 3–5% više na godišnjoj razini, u usporedbi s nekim nacionalnim tržištima gdje je došlo do pada cijena stlmag.com. Lokalni podaci pokazuju nijansiranu sliku: unutar grada St. Louisa, medijalna prodajna cijena u lipnju 2025. ($259K) bila je zapravo oko 5% niža nego u lipnju 2024., ali još uvijek 12% viša nego samo mjesec ranije (svibanj 2025.), što ilustrira kratkoročne dobitke uz istovremenu normalizaciju na godišnjoj razini housesoldeasy.com. Drugim riječima, nakon blagog pada u odnosu na prošlogodišnje vrhunce, cijene se oporavljaju i rastu posljednjih mjeseci.

Niska ponuda i konkurencija među kupcima i dalje definiraju tržište. S otprilike 2,4 mjeseca zaliha nekretnina sredinom 2025. (daleko ispod 5–6 mjeseci koliko se smatra uravnoteženim tržištem), St. Louis je i dalje tržište prodavatelja u cjelini stlmag.com. Kuće u poželjnim područjima prodaju se izuzetno brzo – podaci St. Louis REALTORS® pokazuju prosječno vrijeme na tržištu od samo 24 dana sredinom 2025., što je manje od normi prije pandemije, a Zillow izvještava o medijanu od 7–8 dana do statusa “pending” za oglase stlmag.com zillow.com. Višestruke ponude su česte, posebno za kuće s dobrom cijenom. Lokalni agenti izvještavaju o natjecanjima u nadmetanju ne samo za luksuzne nekretnine, već čak i za početne kuće u rasponu od $200K–$300K, što su “izuzetno konkurentni” segmenti stlmag.com. Za tražene oglase u dobrim četvrtima, tipično je da se ugovor potpiše prvi vikend uz više ponuda, često iznad tražene cijene stlmag.com. Ova konkurentnost je navela Zillow i druge da proglase St. Louis vrućom točkom za 2025., uz napomenu da je 47% prodaja zatvoreno iznad tražene cijene zillow.com.

Međutim, tržišni uvjeti se postupno približavaju ravnoteži. Rast cijena se ohladio u odnosu na užurbani tempo iz 2020.–21., dajući kupcima malo više prostora za disanje. Medijan omjera prodajne i tražene cijene iznosi 1,00 (100%), što znači da se prosječna kuća prodaje točno po traženoj cijeni – znak da, iako mnoge idu iznad, druge zahtijevaju male popuste zillow.com. Prodavatelji prilagođavaju očekivanja, što se vidi po padu medijana traženih cijena od oko 5,5% sredinom 2025. u odnosu na godinu ranije housesoldeasy.com. Postoje i razlike po tipu nekretnine: stanovi i kuće u nizu bilježe pad cijena od oko 7,3% na godišnjoj razini u St. Louisu, a njihova se ponuda sporije prodaje (prosječno vrijeme na tržištu ~42 dana) stlmag.com. To sugerira da je najveća potražnja uglavnom za obiteljskim kućama; povezane jedinice i određena područja veće gustoće su slabija. Doista, stručnjaci opisuju 2025. kao tržište koje postaje “uravnoteženije”, s naznakama obilježja i tržišta kupaca i tržišta prodavatelja midwestbankcentre.com. Prodavatelji i dalje imaju prednost za atraktivne kuće zbog oskudne ponude, ali kupci dobivaju pregovaračku moć u slučajevima kada je kuća precijenjena ili se nalazi u manje atraktivnim četvrtima stlmag.com. Ako oglas ostane dulje od dva tjedna, vjerojatno je precijenjen, a sniženje cijene može brzo privući ponude stlmag.com.Geografski, trendovi u četvrtima variraju. Središnji koridor i prigradska tržišta prednjače. “Središnji koridor” St. Louisa (koji se proteže zapadno od centra kroz Midtown, Central West End, Clayton itd.) izuzetno je tražen, potaknut radnim mjestima, sadržajima i povijesno ograničenom ponudom. Zapravo, potražnja za luksuznim domovima u tim područjima naglo raste – St. Louis je nedavno proglašen najboljim tržištem luksuznih nekretnina u zemlji prema Realtor.com, budući da vrhunska kuća u St. Louisu (~650.000 USD) košta djelić onoga što bi koštala u Chicagu ili Denveru bhhsselectstl.com. Luksuzne kuće u bogatim predgrađima (poput Claytona, Laduea, Frontenaca) koje su prije nekoliko godina prodavane za 750.000 USD sada postižu cijene od 1 milijun USD i više, što odražava značajnu aprecijaciju na gornjem kraju tržišta stlmag.com. U međuvremenu, povoljnije gradske četvrti u južnom St. Louisu (npr. Tower Grove, Shaw) i unutarnja prigradska naselja (Maplewood, University City itd.) postaju žarišta za mlade profesionalce i obitelji, privučene pješačkom pristupačnošću i relativnom pristupačnošću cijena. Mnoge od tih zona bilježe revitalizaciju i rast vrijednosti nekretnina tijekom posljednjih nekoliko godina. S druge strane, sjeverni dio grada St. Louisa i neka stara predgrađa još uvijek se suočavaju s izazovima – gubitak stanovništva i zabrinutost zbog kriminala i kvalitete škola smanjili su potražnju u nekim četvrtima na sjeveru. Grad i investitori ciljaju ta područja za ponovna ulaganja (na primjer, novo sjedište NGA u sjevernom dijelu grada potaknulo je određeni interes), ali značajniji preokret mogao bi potrajati.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će stambeno tržište St. Louisa ostati stabilno do rastuće. Konsenzus među lokalnim agentima za nekretnine i analitičarima je da je veliki pad ili krah malo vjerojatan osim u slučaju velikog vanjskog šoka, jer temeljna potražnja premašuje ponudu stlmag.com. Hipotekarne kamate od oko 6–7% ograničile su kupovnu moć kupaca, ali svako malo smanjenje kamata (Fannie Mae predviđa pad na oko 6,3% do kraja 2025.) moglo bi osloboditi potisnutu potražnju kupaca midwestbankcentre.com midwestbankcentre.com. Istovremeno, potencijalni prodavatelji koji su zaključali vrlo niske kamate oklijevaju staviti nekretnine na tržište, ali ako kamate padnu i cijene ostanu snažne, više vlasnika bi moglo odlučiti prodati i kupiti veću nekretninu, čime bi se postupno poboljšala ponuda. Neto učinak mogao bi biti spor porast prodaje i novih oglasa kroz 2025.–2026., uz aprecijaciju cijena nekretnina u niskim do srednjim jednoznamenkastim postocima godišnje. Povijesno pristupačne cijene i stabilno gospodarstvo St. Louisa čine ga privlačnim tržištem za lokalne kupce i investitore iz drugih gradova, što sugerira nastavak otpornosti u stambenom sektoru.

Prognoze cijena i trendovi rasta vrijednosti

Nakon dvije godine dvoznamenkastog rasta, rast cijena nekretnina u St. Louisu se normalizira u 2025. godini. Srednja vrijednost kuća u metropoli iznosi oko 270.000 USD (Zillow Home Value Index) – još uvijek jedna od najpristupačnijih među većim metropolama bhhsselectstl.com. Tijekom 12 mjeseci do sredine 2025. godine, vrijednosti su porasle za oko 2,2% prema Zillow indeksu zillow.com, i 3,1% prema podacima St. Louis Realtors (za lipanj 2024. – lipanj 2025.) stlmag.com. Ovo je zdrava, umjerena stopa rasta vrijednosti, daleko ispod ludila od 10–15% tijekom pandemije, ali značajno nadmašuje nacionalno tržište, koje je u protekloj godini zabilježilo blagi pad cijena stlmag.com. Zapravo, dok su se mnoga pregrijana tržišta (posebno obalni gradovi) počela hladiti, St. Louis “prkosi nacionalnim trendovima” nastavljajući rasti, iako blažim tempom stlmag.com. Ovo odražava sklonost St. Louisa prema stabilnosti – nije došlo do dramatičnog preuveličavanja, pa nema ni velike korekcije.

Za kratkoročnu prognozu, većina analitičara predviđa nastavak umjerenog rasta cijena u St. Louisu. Nacionalna prognoza CoreLogica o +4,1% rasta cijena kuća u 2025. godini korisna je referenca midwestbankcentre.com. Lokalno, očekuje se da će cijene kuća u St. Louisu porasti za oko 3–5% do 2025. godine, osim ako ne dođe do neočekivanih ekonomskih šokova midwestbankcentre.com. Zillowova vlastita tržišna prognoza je konzervativnija, predviđajući zapravo stabilne cijene (+0,1%) tijekom sljedeće godine zillow.com – ali vrijedi napomenuti da Zillowov algoritam možda uzima u obzir blagi pad koji je St. Louis ranije zabilježio i opća ograničenja pristupačnosti. U praksi, ako kamatne stope postupno padnu, a lokalno gospodarstvo ostane snažno, rast cijena mogao bi biti nešto veći od te minimalne prognoze, jer potražnja reagira na poboljšanu pristupačnost. Posebno, Zillow je St. Louis proglasio jednim od 10 “najvrućih tržišta” za 2025. godinu zbog kombinacije rasta zaposlenosti, pristupačnosti i ograničene ponude, što signalizira povjerenje da vrijednosti nekretnina ovdje imaju prostora za rast u odnosu na gradove s visokim troškovima midwestbankcentre.com.

Jedan od čimbenika koji podupiru vrijednosti je pristupačnost – unatoč nedavnim rastima, stanovanje u St. Louisu i dalje je vrlo povoljno u odnosu na lokalne prihode. Tipična otplata hipoteke kao postotak prihoda i dalje je niža u St. Louisu nego u većini metropola, što štiti od velikih padova cijena. Aktivnost investitora također podupire tržište: Missouri općenito, a posebno St. Louis, privlačni su investitorima u nekretnine zbog “pristupačnih cijena u kombinaciji s najamninama koje nadmašuju nacionalni prosjek” stlouisrealestatenews.com. U 2024. godini, rekordan udio prodaje kuća bio je investitorima (preko 21% prodaja kuća u Missouriju) stlouisrealestatenews.com. Dok su neki investitori prodavali nekretnine kako bi ostvarili dobit ili smanjili gubitke na omekšalom tržištu, drugi su investitori rado kupovali te kuće – što ukazuje na uvjerenje da će vrijednosti i najamnine u St. Louisu nastaviti umjereno rasti i donositi solidan povrat. Ova dinamika dodaje likvidnost i postavlja donju granicu cijenama, osobito u segmentu početnih nekretnina.

Rečeno to, vjerojatno će rast cijena varirati ovisno o segmentu. Skuplje obiteljske kuće u vrhunskim četvrtima možda će i dalje bilježiti iznadprosječan rast vrijednosti, jer imućni kupci (i doseljenici iz drugih saveznih država) shvaćaju da za svoj novac mogu dobiti više kuće u St. Louisu. Vidjeli smo kako je ograničena ponuda luksuznih kuća podigla cijenu jedne ekskluzivne nekretnine u Claytonu s 750.000 dolara prije nekoliko godina na 1 milijun danas stlmag.com. Nasuprot tome, stanovi i starije početničke kuće mogli bi imati stabilnije cijene ili tek blagi rast ako se potražnja usmjeri drugdje. Tržište stanova već je zabilježilo pad cijena od -7% na godišnjoj razini stlmag.com, što bi se moglo nastaviti dok se zaliha u tom segmentu ne apsorbira ili ne preusmjeri. Geografija će također igrati ulogu: prigradske županije poput St. Charlesa (jedno od najbrže rastućih područja Missourija) mogle bi zabilježiti veći rast vrijednosti zbog rasta stanovništva, dok bi grad St. Louis mogao imati neujednačen rast (neke četvrti rastu, druge stagniraju) ako se pad broja stanovnika nastavi stlpr.org.

Općenito, vrijednosti nekretnina u St. Louisu na putanji su stabilnog, postupnog rasta umjesto naglih skokova ili padova. Lokalni stručnjaci ne predviđaju značajniju deprecijaciju u narednim godinama – ograničena ponuda i solidni ekonomski temelji djeluju kao zaštita. Čak i ako šire američko tržište nekretnina naiđe na prepreke, relativna podcijenjenost St. Louisa i visoki prinosi od najma pružaju određenu sigurnost. Analiza Redfina je pokazala da je oko 10% nedavnih prodavatelja u St. Louisu bilo u riziku da prodaju s gubitkom (posebno oni koji su kupovali po najvišim cijenama 2022. uz visoke kamate) stlmag.com, ali dokle god vlasnici nisu prisiljeni brzo prodavati, većina može pričekati i ipak ostvariti dobit. Ne očekuju se veći padovi cijena u 2025., a eventualni manji padovi u određenim segmentima trebali bi biti privremeni. Do 2026.–2027., ako kamatne stope dodatno padnu, rast cijena u St. Louisu mogao bi se čak i ponovno ubrzati, iako će vjerojatno ostati u rasponu srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje s obzirom na općenito umjeren rast u Srednjem zapadu.

Razina zaliha, izgradnja i razvojne aktivnosti

Strana ponude nekretnina u St. Louisu i dalje je ograničena u 2025. godini, što je ključni faktor koji pokreće dinamiku tržišta. Zalihe stambenih objekata još su uvijek ispod razina prije pandemije midwestbankcentre.com. Mnogi vlasnici kuća s izuzetno niskim kamatnim stopama oklijevaju prodati i izgubiti te stope, dok se graditelji suočavaju s rastućim troškovima i opreznim kreditiranjem, što ograničava novu ponudu. Kao rezultat toga, mjeseci zaliha kreću se oko 2–3 mjeseca u metropolitanskom području, što ukazuje na uporno tržište prodavatelja stlmag.com. Iako su nove ponude polako porasle (otprilike 8% više u proljeće 2025. u odnosu na godinu ranije) bhhsselectstl.com, potražnja kupaca ostala je u korak tako da tržište učinkovito apsorbira novu zalihu gotovo jednako brzo kako se pojavljuje.

Na frontu izgradnje, aktivnost usporava u odnosu na nedavne vrhunce. Nakon vala izgradnje stanova u razdoblju 2018.–2022., investitori su se povukli. U sektoru višestambenih objekata, broj stanova u izgradnji početkom 2025. bio je manji za oko 55% u odnosu na godinu prije, dosegnuvši najniži volumen u desetljeću mmgrea.com mmgrea.com. Samo oko 1.544 stana bila su u izgradnji krajem 2024., što je otprilike trećina uobičajenog broja za St. Louis povijesno gledano mmgrea.com. To je uglavnom zbog viših kamatnih stopa, strožeg financiranja i troškova izgradnje koji smanjuju profitne marže investitora mmgrea.com. Godišnji završeci višestambenih jedinica predviđaju se da će pasti za više od 50% u 2025. (s 2.700 jedinica u 2024. na otprilike 1.300 u 2025.) mmgrea.com. Slično usporavanje bilježi se i u izgradnji obiteljskih kuća: graditelji su oprezni s izgradnjom kuća za tržište zbog skupih kredita i slabijeg rasta cijena. Građevinske dozvole u području St. Louisa tako su se izjednačile, a iako još uvijek ima novih naselja u zonama rasta (poput zapadnog dijela okruga St. Charles i dijelova okruga St. Louis), tempo je umjeren.

Dobra vijest je da su se prijašnji strahovi od prevelike izgradnje smirili – tržište je apsorbiralo nove jedinice isporučene posljednjih godina bez viška ponude. Nagomilana potražnja bila je dovoljna da popuni nove stanove bez naglog povećanja praznih kapaciteta mmgrea.com mmgrea.com, a neka nova naselja obiteljskih kuća bilježila su brzu pretprodaju. Na primjer, zaliha stanova u okrugu St. Charles porasla je za 25% u samo nekoliko posljednjih godina, no popunjenost u toj podregiji zadržala se oko 95% mmgrea.com. Ovo ukazuje na snažnu temeljnu potražnju za stanovanjem u područjima koja se šire. Sada, kako se broj novih projekata smanjuje, pritisak na ponudu trebao bi popustiti; manje novih domova koji dolaze na tržište 2025.–2026. znači da postojeća zaliha ostaje tražena, što podupire cijene i najamnine.

Također postoje značajni projekti i ulaganja koji oblikuju tržište. U gradu je mnogo pažnje usmjereno na projekte obnove i urbanu popunu. Novi nogometni stadion MLS-a (CITYPARK) otvoren je u Downtown Westu 2023. godine, potaknuvši obližnje projekte mješovite namjene i povećavši interes za tu četvrt. U tijeku je projekt “Brickline Greenway” (mreža pješačkih/biciklističkih staza koje povezuju četvrti), a razne povijesne zgrade pretvaraju se u potkrovlja, čime se postupno dodaju jedinice i oživljavaju dijelovi grada. Ipak, najveći odjek ima novi kampus Nacionalne agencije za geoprostornu obavještajnu službu u sjevernom St. Louisu – lokacija od 97 jutara za koju se očekuje da će privući popratni razvoj (restorani, usluge, stanovanje) oko svog perimetra. Već sada investitori prate nekretnine u četvrtima uz NGA, očekujući buduću potražnju kada objekt bude u potpunosti operativan youtube.com. Sama NGA ne dodaje izravno stanove, ali 3.150 dobro plaćenih radnih mjesta koje donosi moglo bi potaknuti nove stambene projekte u blizini i povećati aktivnosti obnove u povijesno zapostavljenim sjevernim dijelovima grada.

U predgrađima, komercijalni i projekti mješovite namjene nastavljaju nicati, što posljedično potiče potražnju za stanovanjem. Na primjer, veliki poslodavci poput Boeinga (u North Countyju), Pfizera i Wells Farga proširili su lokalne operacije ili objekte, a novi industrijski parkovi i distribucijski centri (posebno uz koridore I-70 i I-55) započeli su s izgradnjom kako bi podržali logistički sektor. Svaki novi objekt često donosi i nešto novih stambenih jedinica ili povećava prodaju kuća u blizini jer se radnici sele. Planirane zajednice u područjima poput O’Fallona, Wentzvillea i Chesterfielda dodaju razne vrste domova, od početnih gradskih kuća do luksuznih obiteljskih kuća, iako sporijim tempom nego prije nekoliko godina. Poboljšanja infrastrukture, poput nadogradnje autocesta i potencijalnog proširenja Metrolinka (laka željeznica) u smjeru sjever-jug, razmatraju se kako bi podržala ova rastuća područja, što bi dodatno otvorilo zemljište za razvoj ako se osiguraju sredstva.

Ključni faktor za buduću zalihu je nastojanje grada St. Louisa da reformira zoniranje i potakne izgradnju. Preuređenje zoniranja u gradu (nazvano “Zoning Upgrade – ZOUP”) ima za cilj pojednostaviti proces razvoja i omogućiti stambene objekte veće gustoće u mnogim četvrtima gdje su trenutno zabranjeni stlpr.org. Mnoge stambene zone u St. Louisu dugo su bile ograničene na obiteljske kuće na relativno velikim parcelama, ali čelnici prepoznaju da je ova “neprijateljska politika prema gustoći” sputavala razvoj i pridonijela gubitku stanovništva stlpr.org stlpr.org. Novi plan korištenja zemljišta i nadolazeće izmjene propisa vjerojatno će smanjiti minimalne veličine parcela, legalizirati duplekse/triplekse i pomoćne stambene jedinice (ADU) u više područja, te skratiti vrijeme odobravanja odstupanja stlpr.org stlpr.org. Nada je da će do kraja 2025. i u 2026. više projekata moći napredovati bez višemjesečnih kašnjenja, čime će graditeljima biti privlačno popunjavati prazne parcele i preuređivati nedovoljno iskorištene zgrade. Ako bude uspješno, to bi moglo umjereno povećati izgradnju stambenih objekata u gradu, dodajući prijeko potrebnu zalihu (posebno pristupačnih i “missing-middle” stanova). U kratkom roku, zaliha će ostati ograničena, ali ove promjene politike, uz eventualni pad kamatnih stopa na hipotekarne kredite, mogle bi postupno dovesti više prodavatelja i novih domova na tržište u nadolazećim godinama, ublažavajući ozbiljne nestašice.

Dinamika tržišta najma: najamnine, slobodni stanovi i trendovi

St. Louisovo tržište najma u 2025. godini je snažno, ali i dalje relativno pristupačno, osobito u usporedbi s obalnim gradovima. Prosječna cijena najma stana u gradu iznosi oko 1.405 USD sredinom 2025. godine point2homes.com point2homes.com, što je značajno ispod američkog prosjeka (~1.756 USD). Na godišnjoj razini, najamnine u St. Louisu porasle su za oko 1,5% point2homes.com – što je sporija stopa rasta od dvoznamenkastih skokova najamnina viđenih 2021., ali značajno jer su u mnogim većim tržištima stope rasta najamnina pale gotovo na nulu. Zapravo, St. Louis je nedavno bio svojevrsni “tihi hotspot” za rast najamnina; tijekom posljednje dvije godine dosljedno se svrstavao među Top 15 metropola po rastu najamnina, nadmašujući nacionalni prosjek mmgrea.com. Ovo odražava solidnu potražnju za najmom, kao i tržište koje sustiže s niske početne razine – najmoprimci koji su možda očekivali izuzetno niske najamnine sada vide kako se cijene približavaju nacionalnim standardima, iako su još uvijek vrlo pristupačne u apsolutnom smislu.

Stope praznih najma su se blago povećale, ali i dalje ostaju zdrave. Ukupna stopa praznih najma u gradu je oko 7–8% prema nedavnim podacima point2homes.com. Istraživanja komercijalnih višestambenih objekata pokazuju da je stopa praznih stanova u metropolitanskom području oko 10,7% u drugom kvartalu 2025., što je porast u odnosu na povijesno niske razine od oko 6% u 2021. godini cushmanwakefield.com. Ovo povećanje je uglavnom rezultat vala nove izgradnje stanova koji je stigao na tržište u posljednjih nekoliko godina. Od 2019. do 2023. godine, developeri su dodali tisuće novih jedinica (posebno u predgrađima poput okruga St. Charles i središnjim podtržištima), što je prirodno povećalo stopu praznih stanova s rekordno niskih razina mmgrea.com. Važno je napomenuti da je potražnja bila dovoljno jaka da je popunjenost pala samo neznatno – metropolitansko područje je sada u prosjeku popunjeno oko 91–92%, u odnosu na 94–95% u razdoblju najveće popunjenosti mmgrea.com mmgrea.com. Mnoge nove zgrade nudile su poticaje za useljenje, što je uzrokovalo kratkoročno povećanje praznih stanova, ali te jedinice se sada popunjavaju. Na primjer, unatoč povećanju ponude za 25%, popunjenost u St. Charlesu se zapravo poboljšala na 95% do kraja 2024. godine mmgrea.com, što pokazuje da su najmoprimci bili spremni brzo uzeti nove opcije. U središtu grada, luksuzni najam klase A ima nešto više slobodnih jedinica (više novih stanova u centru), dok su stariji stanovi klase B/C i dalje vrlo traženi među lokalnim stanovništvom.

Izgledi za rast najamnina su pozitivni, ali umjereni. Kako se broj novih projekata u izgradnji drastično usporava (novi višestambeni projekti pali su za oko 48% u 2024. i očekuje se da će ostati niski i u 2025. mmgrea.com), pritisak ponude će popustiti. Manje novih jedinica znači da bi se stopa praznih stanova trebala stabilizirati ili čak smanjiti dok tržište apsorbira preostale nove zgrade. MMG Real Estate Advisors predviđa da će efektivna najamnina u St. Louisu porasti za oko 3,6% u 2025. (Q4 2025 u odnosu na Q4 2024) mmgrea.com mmgrea.com, što je brži rast od onog u 2024. i iznad predvičenog američkog prosjeka. Također predviđaju da će popunjenost blago porasti (za oko 20 baznih bodova) jer potražnja najmodavaca i dalje premašuje smanjenu novu ponudu mmgrea.com. U suštini, najmodavci su ponovno stekli određenu pregovaračku moć oko cijena nakon kratke stagnacije, a koncesije će vjerojatno biti manje u 2025. Već sredinom 2025., oko 47% lokalnih prodaja kuća bilo je iznad tražene cijene zillow.com, što odražava konkurenciju pri kupnji – ovaj preljev znači da mnogi potencijalni kupci ostaju najmoprimci, čime se podržava potražnja za najmom. Dodatno, visoke kamatne stope i cijene kuća zadržale su više mladih odraslih na tržištu najma dulje vrijeme, povećavajući popunjenost stanova.

Što se tiče razine najamnina i pristupačnosti, St. Louis se ističe po razumno cijenjenim najmovima u atraktivnim četvrtima. Većina najamnina (oko 35%) je u rasponu od 1.000 do 1.500 dolara mjesečno point2homes.com, što je za mnoge zaposlene profesionalce prihvatljiv udio u primanjima. Srednji prihod kućanstva najmoprimaca u gradu iznosi oko 37.000 dolara point2homes.com, pa je najamnina od 1.300 dolara otprilike 42% prihoda – nešto iznad idealnog praga od 30%, ali znatno bolje nego u gradovima poput Los Angelesa ili New Yorka gdje najamnina može biti 50–60% srednjeg prihoda. Ipak, pristupačnost za najmoprimce s niskim prihodima je izazov, što pokazuje relativno velik udio kućanstava u najmu i skromni prihodi. Oko 55% stambenih jedinica u gradu je u najmu point2homes.com, a mnogi od tih najmoprimaca su opterećeni troškovima. To naglašava potrebu za većom ponudom stanova i pristupačnijim opcijama, što grad pokušava riješiti promjenama u zoniranju i poticajima za razvoj stambenih objekata s mješovitim prihodima.

Trendovi na tržištu najma po četvrtima: Luksuzni neboderi u centru grada i u Claytonu bilježe stagnaciju ili čak blagi pad najamnina, jer je val novih stanova dao najmoprimcima više izbora. Suprotno tome, popularna područja poput Central West Enda, Midtovna i Grovea – omiljena među mladim profesionalcima – imaju nisku stopu slobodnih stanova i stalni rast najamnina, zahvaljujući blizini radnih mjesta i sadržaja (npr. sveučilišne i bolničke četvrti). Potražnja za najmom u predgrađima također raste: mnoga prigradska naselja po prvi put imaju novoizgrađene stambene komplekse (povijesno su predgrađa St. Louisa bila uglavnom obiteljske kuće), a oni se dobro iznajmljuju, što ukazuje na pomak prema većem najmu u predgrađima, osobito među umirovljenicima koji smanjuju životni prostor i radnicima na daljinu koji traže više prostora izvan grada. Najam obiteljskih kuća je još jedan segment: investitori su kupili mnoge skromne kuće u sjevernom i južnom St. Louisu te unutarnjim predgrađima za iznajmljivanje. One se obično iznajmljuju obiteljima za 1.200–1.800 dolara i vrlo su tražene, što doprinosi snažnoj aktivnosti investitora u kupnji nekretnina u 2024. (Missouri je predvodio SAD s 21% prodanih kuća investitorima u 2024.) stlouisrealestatenews.com.

Ukratko, tržište najma u St. Louisu 2025. je u fazi širenja, ali nije pregrijano. Najmoprimci još uvijek mogu pronaći pristupačne stanove, iako cijene lagano rastu. Stope slobodnih stanova su na ugodnoj razini – dovoljno visoke da najmoprimci imaju izbora, ali dovoljno niske da su iznajmljivači sigurni. Uz rast zaposlenosti koji privlači nove stanovnike i manje novih stanova na tržištu, očekuje se da će najamnine nastaviti umjereno rasti i u 2026. St. Louisova pozicija kao povoljnog mjesta za život trebala bi i dalje privlačiti radnike na daljinu i novopridošlice u potrazi za razumnim najamninama, što će pomoći održati sektor najma stabilnim.

Trendovi i žarišta na razini četvrti

St. Louis se često opisuje kao “grad četvrti,” i doista, trendovi na tržištu nekretnina mogu se drastično razlikovati od jednog područja do drugog. Kako ulazimo u 2025., nekoliko žarišta i mikro-trendova je očito:

  • Središnji koridor i luksuzne lokacije: Središnja os metroa – uključujući Downtown West, Midtown, Central West End (CWE), Clayton, i protežući se do Frontenac/Ladue – doživljava veliku potražnju na svim razinama. Ovo područje, otprilike uz I-64, sadrži glavne poslodavce (korporativna sjedišta, sveučilišta, bolnice) i kulturne sadržaje, što ga čini vrlo privlačnim. Posebno, Clayton i Ladue (otmjena predgrađa zapadno od gradske linije) ostaju premium tržišta s najbolje rangiranim školama i niskom stopom kriminala. Kuće ovdje rutinski postižu cijene od 1 milijun dolara naviše, a ponuda je oskudna. Kao što je navedeno, St. Louis je nedavno rangiran kao #1 po potencijalu luksuznog tržišta nekretnina, upravo zato što mjesta poput Claytona nude vile po relativno povoljnim cijenama u usporedbi s obalnim gradovima bhhsselectstl.com. Central West End i Midtown u gradu također su traženi – povijesne kuće i stanovi u visokim zgradama u CWE-u (blizu Forest Parka i bolničkog kompleksa Barnes-Jewish) privlače imućne kupce i najmoprimce, dok je Midtown doživio preporod s novim nogometnim stadionom, tehnološkim startupovima i prenamjenom potkrovlja. “Vrlo poželjan središnji koridor” ima tako ograničenu ponudu da agenti pribjegavaju traženju izvan tržišta (čak i kucanju na vrata) kako bi pronašli domove za kupce stlmag.com. Ova središnja zona vjerojatno će i dalje biti žarište tržišta nekretnina, uključujući i luksuzne stanove i apartmane za profesionalce i studente.
  • Šarm južnog grada i unutarnjeg prstena: Južni kvartovi St. Louisa kao što su Tower Grove South, Shaw, Soulard i St. Louis Hills također doživljavaju preporod. Mnogi nude klasične ciglene kuće, parkove (primjerice Tower Grove Park) i sve bolje komercijalne zone. Mlade obitelji i kupci prvi put ciljaju ova područja zbog njihove relativne pristupačnosti u usporedbi sa središnjim koridorom. Na primjer, potpuno renovirana kuća s tri spavaće sobe u Tower Groveu može biti 300.000–400.000 dolara (naspram 600.000+ u CWE-u za sličnu veličinu), što je čini konkurentnom. Kao rezultat toga, početni i srednje cijenjeni domovi u južnom dijelu grada često imaju više ponuda i brzo se prodaju. Isto vrijedi i za određena predgrađa unutarnjeg prstena poput Maplewood, Webster Groves, Kirkwood, University City – ova starija predgrađa imaju šetališta u centru ili dobre škole i vrlo su tražena. Kirkwood i Webster (u okrugu St. Louis) redovito bilježe natjecanja u nadmetanju za kuće ispod 500.000 dolara, a investitori također preprodaju kuće radi zarade. Brentwood i Richmond Heights (blizu Claytona) su manja žarišta zbog središnje lokacije i novih projekata (poput prenamjene područja srednje županijske trgovačke zone u mješovitu namjenu).
  • Sjeverni grad i nova područja: Sjeverni dio grada St. Louisa povijesno je zaostajao u nekretninama zbog gospodarskog pada i veće praznine. Ipak, određeni dijelovi su spremni za mogući preporod. Novo sjedište NGA u četvrti St. Louis Place djeluje kao katalizator: govori se o novim stambenim i poslovnim prostorima koji će služiti priljevu više od 3.000 profesionalaca. Već sada neki investitori pokazuju interes za kuće u blizini NGA lokacije, očekujući rast vrijednosti kada se otvori youtube.com. Slično tome, četvrti poput Old North St. Louis, Hyde Park i JeffVanderLou bilježe manje projekte obnove i dolazak urbanih pionira koji obnavljaju povijesne kuće. Put do “vrućeg” statusa ovdje je spor, ali se postavljaju temelji (porezne olakšice, programi zemljišnih banaka). Izvan utjecaja NGA, sjeverni dio okruga St. Louis ima neka snažna područja – primjerice, Florissant i Hazelwood (sjeverna predgrađa) ostaju relativno stabilna tržišta s pristupačnim obiteljskim kućama i bilježe nedavnu novogradnju. S druge strane, dijelovi North Countyja bliže gradu (Jennings, Ferguson) i dalje se bore s višim stopama ovrha i umjerenim cijenama, iako su i ovdje investitori posljednjih godina kupovali nekretnine kao povoljne najmove.
  • Okrug St. Charles i vanjska predgrađa: Preko rijeke Missouri na zapadu, okrug St. Charles doživljava procvat. Kao jedan od najbrže rastućih okruga u državi, njegovi gradovi poput St. Charles, O’Fallon, St. Peters, Wentzville su žarišta nekretnina. Mnogo nove gradnje koncentrirano je ovdje – zapravo, stambeni fond St. Charlesa porastao je za više od 25% u posljednjih nekoliko godina samo u segmentu višestambenih zgrada mmgrea.com. Nove stambene četvrti i stambeni kompleksi privukli su mnoge mlade obitelji i doseljenike kojima je prihvatljivo putovanje na posao u zamjenu za nove kuće, dobre škole i pogodnosti predgrađa. Cijene kuća u ovim vanjskim predgrađima stalno rastu (visoka jednoznamenkasta godišnja aprecijacija posljednjih nekoliko godina), iako s niže razine – medijalne cijene u okrugu St. Charles sada su otprilike jednake ili nešto iznad ukupnog medijalnog prosjeka metropole. Slični trendovi vide se u okrugu Jefferson (južno od St. Louisa) i dijelovima Metro East Illinoisa: ljudi u potrazi za pristupačnim novim domovima potiču razvoj prema van.
  • Centar grada i tržište stanova: Centar St. Louisa (središnja poslovna četvrt) i dalje je mješovita priča. Stanovi i loftovi u centru nisu doživjeli isti porast potražnje kao druga područja – zapravo, stanovi u centru su jedan od najslabijih segmenata. Postoji obilna ponuda preuređenih loft jedinica i ograničen broj kupaca zbog zabrinutosti poput viših HOA naknada, slabe maloprodajne scene u centru i percepcije sigurnosti nakon radnog vremena. Podaci pokazuju pad lokalnih cijena stanova od oko 7% na godišnjoj razini stlmag.com, što vjerojatno uključuje mnoge jedinice u centru. Ipak, postoje neki pozitivni znakovi: broj stanovnika u centru polako raste, a projekti poput Ballpark Villagea (blizu stadiona Cardinals) dodali su luksuzne stanove koji se dobro iznajmljuju. Ako povratak korporacija u urede dobije zamah, planirane konverzije ureda u stambene prostore u centru mogle bi također donijeti novi život (grad razmatra poticaje za pretvaranje starih poslovnih tornjeva u stanove). Za sada, međutim, sam centar nije toliko “vruć” kao središnji koridor ili predgrađa – više je prilika za one koji su spremni kladiti se na urbani preokret.

U sažetku, najtraženija područja nekretnina u St. Louisu obično su ona koja nude kombinaciju pristupačnosti, sadržaja i dobrog pristupa radnim mjestima. Središnji koridor i bliža predgrađa to nude, zbog čega su popularni. Četvrti s razvojnim zamahom (poput onih s novim javnim prijevozom, velikim projektima ili javnim ulaganjima) vrijedi pratiti – npr. Midtown sa svojim inovacijskim centrom, Downtown West sa stadionom za nogomet i svako područje koje ima koristi od reforme zoniranja koja bi mogla omogućiti popunjavanje praznina. S druge strane, područja na koja treba biti oprezan uključuju ona s opadajućom populacijom ili strukturnim izazovima (neki dijelovi North City/County), iako bi čak i ta mogla dugoročno pružiti prilike ako regionalne inicijative za rast uspiju. Tržište nekretnina u St. Louisu je zaista lokalno: iskusni investitori i kupci pažljivo prate trendove u pojedinim četvrtima kako bi pronašli priliku ili izbjegli zamke.

Trendovi na tržištu poslovnih nekretnina: uredski, industrijski i maloprodajni prostori

Tržište poslovnih nekretnina u St. Louisu za 2025. je priča o različitim sektorima. Industrijske i logističke nekretnine su nedvojbene zvijezde, maloprodaja je stabilna zahvaljujući prenamjeni i dobroj izvedbi kvartovskih centara, dok se tržište uredskih prostora suočava s izazovima nakon promjena uzrokovanih pandemijom.

Industrijsko tržište: Središnja geografija St. Louisa i snažna infrastruktura (luka na rijeci Mississippi, željeznički čvorišta, sjecište glavnih autocesta) ojačali su njegov sektor industrijskih nekretnina. U drugom tromjesečju 2025. stopa slobodnih industrijskih prostora bila je izuzetno niska, oko 2,8% cushmanwakefield.com. Potražnja za skladišnim/distribucijskim prostorom je visoka, potaknuta e-trgovinom, proizvodnjom i 3PL (logistika treće strane) tvrtkama. U metropolitanskom području izgrađeni su milijuni kvadratnih metara novih skladišnih prostora u koridorima poput Earth City, Edwardsville (IL strana) i duž I-70, no novi prostori često su unaprijed iznajmljeni ili brzo popunjeni. U drugom tromjesečju 2025. industrijska stopa slobodnih prostora zapravo je ostala ispod razine iz prethodne godine (nešto viša u odnosu na 2,7% iz prvog tromjesečja, sada 2,8%, ali još uvijek ispod sredine 2024. kada je bila oko 5,5%) colliers.com. Najamnine za industrijske prostore postupno rastu (sada u prosjeku oko 5,90 USD/kvadratna stopa triple net u Q2 2025, prema Newmarku), što odražava zategnuto tržište nmrkzimmer.com. Glavni pokretači su distribucijski centri za nacionalne trgovce i širenje lokalnih tvrtki u zrakoplovnim i automobilskim opskrbnim lancima. S stopom slobodnih prostora ispod 3%, vlasnici industrijskih nekretnina u St. Louisu imaju prostora za povećanje najamnina, a mnogi projekti prelaze iz spekulativne gradnje u gradnju po narudžbi zbog velike potražnje. Jedino što usporava industrijski procvat je šire gospodarstvo – ako nacionalno potrošnja ili narudžbe u proizvodnji padnu, to bi moglo ublažiti potražnju. No za sada, industrijsko tržište St. Louisa je svijetla točka i omiljeno za ulaganja, često se navodi kao vodeće logističko središte Srednjeg zapada.

Maloprodajno tržište: Tržište maloprodajnih nekretnina u St. Louisu pokazalo se otpornim i prilagodljivim. Ukupna stopa slobodnih maloprodajnih prostora bila je oko 4,7% sredinom 2025., zapravo pala je za 0,4% u odnosu na prethodno tromjesečje kako se prazni veliki prodajni prostori i izlozi postupno popunjavaju cushmanwakefield.com. U regiji je posljednjih godina bilo većih zatvaranja maloprodajnih objekata (poput konsolidacije nacionalnih lanaca), ali su mnogi prazni maloprodajni prostori prenamijenjeni – primjerice, propali trgovački centri djelomično se preuređuju u prostore mješovite namjene ili zabavne komplekse. Susjedski trgovački centri s trgovinama prehrambenih proizvoda ili uslugama posluju dobro, s niskom stopom slobodnih prostora i čak novom gradnjom u rastućim predgrađima. Maloprodajna scena St. Louisa nije usmjerena na luksuzne trgovine (kao što je to slučaj na obali), već na praktičnost i doživljaj. Mjesta poput Euclid Avenue u Central West Endu ili Delmar Loop uspijevaju zahvaljujući restoranima i lokalnim buticima koji privlače pješački promet iz obližnjih gusto naseljenih četvrti i sveučilišta. Maloprodaja u centru grada i dalje je izazov zbog slabog pješačkog prometa radnim danom, ali čak i tamo, inicijative poput proširenja kongresnog centra i novih stambenih jedinica imaju za cilj povećati potražnju za trgovinama i ugostiteljskim objektima.

Zanimljiv trend je porast mješovite namjene razvoja: projekti poput City Foundry STL u Midtownu (bivša industrijska lokacija pretvorena u food hall, urede i maloprodaju) pokazuju trend kreativne prenamjene. Ovakvi projekti privlače i kupce i radnike na daljinu koji traže “treće prostore”, što koristi maloprodajnim zakupcima. Najamnine za maloprodaju su relativno nepromijenjene, ali stabilne; vlasnici su više usmjereni na popunjenost i kvalitetu zakupaca. Jedna perspektivna točka: rast stanovništva u vanjskim predgrađima St. Louisa znači da se trgovci šire u tim područjima (nove trgovine prehrambenih proizvoda itd.), dok se maloprodaja u urbanom središtu prilagođava sve većoj stambenoj bazi (npr. više svakodnevnih usluga, manje ovisnosti o uredskim radnicima). Ukratko, maloprodaja je stabilna s džepovima rasta, a budućnost joj izgleda stabilno sve dok se potrošnja potrošača održava. Niska stopa nepopunjenosti od 4,7% ukazuje da su ponuda i potražnja za maloprodajnim prostorom u razumnom balansu cushmanwakefield.com.

Tržište uredskih prostora: Sektor uredskih prostora je područje gdje St. Louis bilježi značajne izazove, slično kao i mnogi američki gradovi. Stopa nepopunjenosti ureda u St. Louisu na kraju 2. kvartala 2025. iznosila je oko 17,2% ukupno cushmanwakefield.com, što je u biti nepromijenjeno u odnosu na ranije tijekom godine – znak da se tržište stabiliziralo, ali na visokoj razini nepopunjenosti. Međutim, neka izvješća koja uključuju podnajamni prostor ili se fokusiraju na određena podtržišta navode još veću nepopunjenost (iznad 20%, a uredski prostori klase A u centru navodno su preko 24% prazni) colliers.com. Razlika proizlazi iz činjenice da predgrađa s uredskim prostorima prolaze bolje od centra grada. Na primjer, Clayton (druga poslovna četvrt regije) održava jaču popunjenost zahvaljujući odvjetničkim uredima, financijskim tvrtkama i mješovitoj namjeni prostora. U međuvremenu, uredska scena u centru St. Louisa ima poteškoća – nekoliko starijih nebodera ima velike prazne prostore jer su se tvrtke ili smanjile ili preselile u predgrađa ili na rad na daljinu.

Rad na daljinu/hibridni rad smanjili su potražnju za tradicionalnim uredskim prostorom, a St. Louis, s obilnom ponudom, to osjeća. Dobra vijest je da se čini da su problemi dosegnuli vrhunac: mali porast prosječnog broja dana za iznajmljivanje i stabilna nepopunjenost iz kvartala u kvartal sugeriraju da je većina “prilagodbe” završena stlmag.com. Vlasnici se sada fokusiraju na kreativna rješenja, poput pretvaranja ureda u stanove ili laboratorije gdje je to moguće, ili nadogradnje zgrada s pogodnostima kako bi privukli zakupce. Grad i investitori razmatraju prenamjenu nekih ikoničnih, ali nedovoljno iskorištenih tornjeva (poput zgrade Railway Exchange u centru) u mješovitu namjenu ili stambene prostore, što će dugoročno smanjiti uredski inventar i pomoći popunjenosti.

Tražnine za uredske prostore ostale su relativno nepromijenjene, a vlasnici nude velike ustupke (poput besplatnih razdoblja najma, većih TI poticaja) kako bi osigurali zakupce. Nova izgradnja ureda gotovo da ne postoji, osim projekata po mjeri za određene korisnike (na primjer, novo sjedište zdravstvene ustanove u predgrađu). Coworking i manji specijalizirani uredi su u porastu, jer su tvrtke i dalje nesklone dugoročnim obvezama. Uredski sektor u St. Louisu ima jednu prednost: jeftiniji je od mnogih drugih gradova. Neke tvrtke iz drugih gradova zapravo su preselile određene pozadinske operacije u St. Louis radi uštede troškova, koristeći uredski prostor klase B po djeliću cijene u odnosu na obalu. Ova “vrijednosna strategija” mogla bi postupno popuniti dio prostora. Također, ako se rast zaposlenosti nastavi, čak i uz hibridni rad, tvrtkama će trebati određeni fizički prostor za suradnju – pa bi se skromna pozitivna apsorpcija mogla vratiti do 2026. Za sada, međutim, očekujte da će praznine u uredima ostati povišene u narednoj godini, i to je uvelike tržište zakupaca za uredske prostore.

Opći komercijalni pregled: Komercijalni nekretninski sektor St. Louisa oslanja se na snažne industrijske rezultate i oporavljajući maloprodajni sektor, dok je uredski sektor najslabiji. Investitori su zainteresirani za industrijske nekretnine (velika potražnja, niska popunjenost, stabilni prinosi) i selektivno razmatraju maloprodajne centre u uspješnim područjima. Neki također gledaju na kreativne prenamjene (pretvaranje propalih trgovačkih centara ili ureda u nove namjene) kao prilike. Zdravlje komercijalnog tržišta povezano je i sa širim gospodarskim čimbenicima – rastuća logistička industrija St. Louisa, stabilni zdravstveni i obrazovni sektori te rastući sektor geoprostornih tehnologija (oko NGA i lokalnih startupa) mogli bi utjecati na potrebe za prostorom. Na primjer, rast geoprostornih/tehnoloških sektora mogao bi povećati potražnju za specijaliziranim uredskim ili fleksibilnim prostorima u Cortex inovacijskom okrugu u Midtownu, što bi moglo ublažiti opći pad uredskog sektora. Maloprodaja bi mogla dobiti poticaj od povećanja broja stanovnika u centru grada ili turizma (novi MLS stadion i moguća buduća NFL ekspanzija ili druge atrakcije su spekulativne prednosti). Ukratko, industrijski i maloprodajni sektor nosit će komercijalno tržište nekretnina u 2025., dok će uredski sektor zahtijevati strpljenje i preobrazbu.

Investicijske prilike i čimbenici rizika

Za investitore, St. Louis u 2025. nudi kombinaciju privlačnih prilika i opreznih razmatranja. S pozitivne strane, pristupačnost regije i solidan omjer najamnine i cijene i dalje ga čine omiljenim tržištem za lokalne i vanjske investitore u nekretnine. Istovremeno, ekonomske i demografske nijanse znače da investitori moraju biti selektivni i svjesni dugoročnih trendova.

Prilike:

  • Visoki prinosi i pristupačan ulaz: St. Louis se može pohvaliti relativno niskim cijenama nekretnina i pristojnim najamninama, što rezultira privlačnim prinosima od najma. Izviješteno je da je Missouri predvodio naciju po broju investitorskih kupovina nekretnina u 2024., s 21,2% prodanih kuća koje su otišle investitorima stlouisrealestatenews.com. Taj val investitorske aktivnosti događa se jer se u St. Louisu još uvijek može kupiti obiteljsku kuću za najam, recimo, za 150.000 dolara i iznajmiti je za 1.300 dolara mjesečno, što je povrat koji je teško pronaći na skupljim tržištima. Potencijal novčanog toka je snažan, osobito u South Cityju i dijelovima North Countyja gdje su cijene niske. Dodatno, kapitalizacijske stope za višestambene zgrade u St. Louisu su više nego na obalnim tržištima, što znači bolji povrat na uloženi novac za investitore u apartmane. Sve dok potražnja za najmom ostaje solidna (a trenutni trendovi to sugeriraju), investitori ovdje mogu pronaći imovinu koja donosi prihod po razumnoj cijeni.
  • Strategija dodavanja vrijednosti i aprecijacije: Iako St. Louis nije poznat po brzom rastu vrijednosti, strateška ulaganja mogu donijeti rast kapitala. Mnoge gradske četvrti i unutarnja predgrađa imaju stariji stambeni fond pogodan za obnovu. Pronicljivi investitori mogu kupiti zapuštene ili zastarjele nekretnine, renovirati ih i zatim preprodati uz dobit ili zadržati i refinancirati nakon što se poveća vrijednost. Kontinuirani napori na revitalizaciji određenih područja (na primjer, uz novi Greenway ili oko NGA) znače da bi moglo doći do porasta vrijednosti nekretnina u tim zonama. Rani ulagači u tim novim područjima mogli bi ostvariti iznadprosječne dobitke ako se razvoj ostvari prema planu. Također, luksuzni segment pokazuje iznenađujuću snagu – ulaganje u luksuzne nekretnine (ili zemljišta za gradnju) u atraktivnim zonama poput Claytona, centralnog koridora ili uz obalu moglo bi se isplatiti kako raste broj imućnih kupaca (dio bogatstva dolazi iz skupljih regija, jer St. Louis vide kao povoljnu priliku).
  • Povoljno porezno/političko okruženje: Vlada Missourija postala je vrlo naklonjena investitorima. U 2025. godini, Missouri je ukinuo porez na kapitalnu dobit za fizičke osobe, prva savezna država koja je to učinila stlouisrealestatenews.com. To znači da investitori u nekretnine mogu prodati nekretnine i platiti 0% poreza državi na svoju dobit stlouisrealestatenews.com (primjenjuje se samo savezni porez). Ovo je veliki poticaj za ulaganje i trgovanje nekretninama u Missouriju, jer se zadržava više dobiti. Smanjuje se efekt “zaključavanja” i potiče uravnoteženje portfelja – što bi moglo povećati broj transakcija i likvidnost na tržištu. Dodatno, lokalne općine često nude porezne olakšice, TIF-ove (financiranje povećanjem poreza) i druge poticaje za razvoj u ciljanim područjima. Investitori zainteresirani za razvoj ili preuređenje mogu koristiti ove programe za poboljšanje isplativosti projekata. Grad St. Louis, primjerice, često pregovara o poreznim olakšicama za nove višestambene projekte, čime se zapravo povećava ROI za te projekte.
  • Diversificirano gospodarstvo i stabilnost: Za investitore sklonije manjim rizicima, St. Louis nudi stabilne, sporo rastuće uvjete. Gospodarstvo je raznoliko (nijedna industrija ne dominira – zdravstvo, obrazovanje, financije, proizvodnja svi doprinose), što štiti od padova specifičnih za pojedine sektore. Zaposlenost raste, a nezaposlenost je niska bhhsselectstl.com, što sugerira stabilnu bazu najmoprimaca i potrošača. Nadalje, tržište nekretnina u St. Louisu povijesno je izbjegavalo ekstremnu volatilnost; nije doživjelo toliki pad 2008. niti je doživjelo ludi rast 2021. kao neka druga tržišta. Ta stabilnost je vrijedna za dugoročne investitore koji žele stalan rast vrijednosti i prihoda bez velikih oscilacija.

Rizični faktori:

  • Stagnacija/pad broja stanovnika: Glavna briga su demografski trendovi. Iako prigradske županije rastu, broj stanovnika grada St. Louisa se smanjuje, a grad je izgubio više stanovnika od 2020. (pad od 7% s 301 tisuće na ~280 tisuća do 2024.) stlpr.org. Cijelo metropolitansko područje raste vrlo sporo. Rast broja stanovnika ključan je pokretač potražnje za nekretninama, pa stagnacija može ograničiti dugoročni rast vrijednosti nekretnina. Ako regija ne uspije privući i zadržati više ljudi – posebno mladih profesionalaca – postoji rizik od prevelike ponude u budućnosti ili barem manjeg rasta cijena. Investitori bi se trebali fokusirati na četvrti i vrste nekretnina koje odgovaraju mjestima gdje se ljudi sele (npr. županije poput St. Charlesa ili urbana područja blizu poslova i javnog prijevoza) i biti oprezni u područjima s kontinuiranim iseljavanjem.
  • Ekonomske promjene i ovisnost o tržištu rada: Iako je tržište rada trenutno snažno, St. Louis je i ranije imao ekonomske poteškoće (gubitak sjedišta korporacija, pad industrije). Ako bi veliki poslodavci smanjili broj zaposlenih ili ako nacionalno gospodarstvo uđe u recesiju, St. Louis bi to mogao osjetiti. Već sada, pražnjenje nekih ureda u centru grada upućuje na strukturne promjene – ako te zgrade ne dobiju novu namjenu, mogle bi negativno utjecati na vrijednost okolnih nekretnina. Rizik od kamatnih stopa također je prisutan: ako inflacija zadrži visoke stope ili oteža pristup kreditima, trošak zaduživanja može ograničiti i investitore i kupce, smanjujući potražnju. S druge strane, ako stope prebrzo padnu i izazovu val kupovine, to bi paradoksalno moglo izbaciti neke najmoprimce s tržišta i narušiti ravnotežu na koju investitori računaju. Investitori bi trebali biti spremni na više scenarija – ili na strože uvjete financiranja ili na veću konkurenciju kupaca ako stope padnu.
  • Rizici specifični za nekretninu: Stariji stambeni fond St. Louisa znači da investitori moraju voditi računa o troškovima održavanja i popravaka (mnoge kuće stare stotinu godina skrivaju skupe probleme). Regija također ima lokalizirane rizike od poplava (npr. uz rijeke i potoke) i određene ekološke zabrinutosti (stare industrijske lokacije koje zahtijevaju sanaciju). Potrebna je temeljita provjera i potencijalno viša osiguranja. Dodatno, nisu sve četvrti jednake – neke su zabilježile porast kriminala ili praznih nekretnina što može brzo umanjiti povrat investitora kroz veći broj deložacija ili oštećenja imovine. Na primjer, ulaganje u vrlo jeftinu kuću u problematičnom području može se činiti kao povoljna prilika, ali ako je bazen najmoprimaca nestabilan ili se područje ne poboljšava, to može postati rupa bez dna.
  • Izlazna strategija i likvidnost: Iako zakon Missourija o nepostojanju poreza na kapitalnu dobit potiče prodaju, investitori moraju uzeti u obzir likvidnost svoje imovine. U slabijim segmentima poput stanova u centru ili B-klase poslovnih zgrada, pronalazak kupca može biti izazovan, što produžuje razdoblje držanja. Također, budući da St. Louis nije užareno tržište, preprodaje se moraju izvesti s pravom cijenom i kvalitetom kako bi se brzo prodale. Za dugoročne vlasnike, konačna preprodajna vrijednost ovisit će o tržišnim uvjetima, što je povezano s rastom regije. Ako St. Louis uspije povećati broj stanovnika i gospodarstvo, investitori će imati zdravo okruženje za izlaz; ako ne, postoji rizik od sporijeg rasta vrijednosti i duljeg vremena prodaje.

U suštini, ulaganje u nekretnine u St. Louisu nudi potencijalno snažan novčani tok i umjeren rast, ali nije bez izazova. Najbolji pristup za 2025. i dalje vjerojatno je ciljano ulaganje: fokusirajte se na nekretnine s trenutnom potražnjom za najmom i solidnim temeljima (dobra lokacija, dobro stanje), te iskoristite povoljnu poreznu klimu. Pratite trendove u četvrtima – ulažite u one koje su u usponu (s novim razvojem, dolaskom poduzeća ili komunalnim poboljšanjima) i budite oprezni s onima koje su još uvijek u padu. Uz temeljitu provjeru i pametnu strategiju, investitori mogu pronaći značajnu priliku na stabilnom tržištu St. Louisa, ali također moraju planirati za dugoročnu igru, s obzirom na postupan rast regije.

Ključni ekonomski i demografski pokretači

Nekoliko širih sila podupire trendove nekretnina u St. Louisu u 2025. i oblikovat će tržište u narednim godinama. Razumijevanje ovih ekonomskih i demografskih pokretača ključno je za svakoga tko je uključen na tržištu:

  • Rast zaposlenosti i industrijska struktura: Snažan rast zaposlenosti glavni je pokretač potražnje za nekretninama u St. Louisu. Baza zaposlenih u metrou raste zdravim tempom, a St. Louis je zauzeo mjesto među 20 najatraktivnijih tržišta rada u zemlji (#18) prema nedavnom Wall Street Journal poretku bhhsselectstl.com. Nezaposlenost je niska (kreće se blizu povijesno niskih 3-4%), što ukazuje na zategnuto tržište rada. Ključne industrije koje potiču ovaj rast uključuju zdravstvo (BJC HealthCare, Mercy), obrazovanje (Washington University, Saint Louis University), financijske usluge (Edward Jones, Wells Fargo Advisors) i zrakoplovstvo/obranu (velika prisutnost Boeinga). Dodatno, rastuća tehnološka i startup scena koncentrirana je u Cortex Innovation Districtu (Midtown), a novi geoprostorni sektor s NGA kao sidrom očekuje se da će dodatno potaknuti rast. Ključno je da stvaranje radnih mjesta nadmašuje izgradnju novih domova u regiji bhhsselectstl.com, što stvara klasičan nesrazmjer ponude i potražnje u korist nekretnina. Više radnih mjesta znači više ljudi koji traže smještaj, bilo za kupnju ili najam, što podupire vrijednosti nekretnina i popunjenost.
  • Pristupačnost i troškovi života: Relativno niski troškovi života u St. Louisu (oko 87% američkog prosjeka prema nekim indeksima) i priuštivo stanovanje privlače ljude iz skupljih područja. Zillow je naveo da je St. Louis na vrhu popisa najboljih tržišta za kupce prvi put u 2024. upravo zato što mladi kupci mogu kupiti domove bez da troše više od 30% prihoda na otplatu hipoteke bhhsselectstl.com. Ova pristupačnost proteže se i na druge aspekte poput prijevoza i zabave, što regiju čini privlačnim mjestom za život. Kako rad na daljinu omogućuje veću geografsku fleksibilnost, St. Louis bi mogao profitirati od onih koji paze na troškove preseljenja. Postoje anegdotski dokazi o ljudima koji se sele iz skupih gradova poput Chicaga ili Los Angelesa u St. Louis radi pristupačnijeg načina života, što je dobar znak za potražnju za nekretninama. S druge strane, lokalni rast plaća bio je umjeren, pa ako cijene nekretnina i najamnine prebrzo porastu, neki lokalni stanovnici mogli bi biti isključeni s tržišta. Do sada su plaće i cijene nekretnina rasle otprilike istim tempom posljednjih godina, čuvajući pristupačnost i održavajući široku potražnju za stanovanjem (ne samo među visokim primanjima).
  • Trendovi stanovništva i migracija: Trendovi stanovništva u regiji su mješoviti. Metropolitansko područje St. Louisa (oko 2,8 milijuna stanovnika) je relativno stabilno, s blagim rastom u predgrađima koji je nadoknađen padom u samom gradu. Značajan gubitak stanovništva u gradu St. Louisu (7% u prvoj polovici 2020-ih)stlpr.org izaziva zabrinutost, jer manji broj stanovnika može značiti i manju potražnju za stanovanjem u određenim četvrtima. Razlozi uključuju starenje stanovništva, određeni odljev u predgrađa ili druge savezne države te povijesno nižu imigraciju. Metropolitansko područje nije privuklo toliko međunarodnih imigranata ili domaćih doseljenika kao gradovi Sun Belt-a. To bi se moglo promijeniti – lokalni čelnici aktivno rade na strategijama za privlačenje imigranata, studenata i radnika na daljinu kako bi povećali broj stanovnika. Ako ti napori uspiju (u kombinaciji s reformom zoniranja koja omogućuje više stanovanja), grad bi se mogao stabilizirati ili čak rasti, što bi bio pozitivan znak za gradsko tržište nekretnina. U međuvremenu, okruzi na periferiji (St. Charles, Jefferson, neka predgrađa u Illinoisu) umjereno rastu jer obitelji traže veće kuće. Demografske promjene unutar stanovništva također su utjecajne: stanovništvo regije stari, ali St. Louis ima i mnogo fakulteta koji privlače mladu odraslu populaciju koja bi, ako ostane nakon diplome, mogla održati potražnju za stanovanjem. Trenutno postoji problem odljeva mozgova – povijesno je mnogo diplomanata odlazilo u veće gradove – ali poboljšanje lokalnih mogućnosti zapošljavanja moglo bi zadržati više njih u St. Louisu, što bi bilo korisno za tržište nekretnina.
  • Infrastruktura i promet: Infrastruktura St. Louisa – autoceste, javni prijevoz, zračna luka – ima ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina. Opsežna mreža autocesta u regiji omogućuje širenje i rast udaljenih predgrađa, ali također znači da je promet relativno slab, a vrijeme putovanja na posao razumno u usporedbi s prometnim metropolama, što čini predgrađa privlačnijima. MetroLink laka željeznica, iako ograničenog dosega, pruža alternativu za neke zajednice i povezana je s razvojem orijentiranim na javni prijevoz (npr. stanovi blizu stanica). Razgovara se o proširenju MetroLinka u smjeru sjever-jug i drugim poboljšanjima javnog prijevoza koja bi mogla poboljšati povezanost, osobito u korist grada i unutarnjih predgrađa. Ako se to ostvari, područja blizu budućih linija javnog prijevoza mogla bi doživjeti porast interesa za razvoj. Osim toga, stalna poboljšanja na Međunarodnoj zračnoj luci St. Louis Lambert (i uspostava izravnih međunarodnih letova za Europu posljednjih godina) poboljšavaju povezanost grada, što je prednost za privlačenje tvrtki i radnika na daljinu (znajući da mogu lako putovati). Ulaganja u infrastrukturu, poput planiranih nadogradnji koridora I-270 i I-70, također mogu otvoriti zemljište za logistiku i razvoj stanovanja.
  • Obrazovni i zdravstveni centri: Identitet St. Louisa kao centra za obrazovanje i medicinu (često nazivan “meds and eds”) predstavlja stabilan gospodarski motor. Ovi sektori nisu toliko volatilni i pružaju stabilno zaposlenje. Prisutnost velikih sveučilišta i bolnica također ima izravan utjecaj na nekretnine: četvrti oko institucija (npr. kampusi Washington University i SLU, BJC bolnički kompleks u Central West Endu) imaju stalnu potražnju od strane profesora, studenata i medicinskih stručnjaka. U tim područjima vidimo snažno tržište najma, kao i dosljedan interes kupaca nekretnina među zaposlenicima koji žele živjeti blizu posla. Poslovi u ekonomiji znanja koncentrirani u ovim centrima obično su dobro plaćeni, što podržava luksuznije stanovanje u blizini. Štoviše, ove institucije često ulažu u razvoj zajednice (na primjer, Washington University sudjeluje u revitalizaciji četvrti oko svog kampusa), što može povećati vrijednost nekretnina.
  • Vlada i regulatorno okruženje: Osim već spomenutih politika zoniranja i poreza, opće regulatorno okruženje u Missouriju i lokalnim samoupravama utječe na nekretnine. Missouri je poznat po relativno niskim porezima na nekretnine (u usporedbi s Illinoisom preko rijeke), što potiče vlasništvo nad nekretninama i ulaganja. Također, ne postoje zakoni o kontroli najamnina i zakonodavstvo je naklonjeno iznajmljivačima, što je povoljno za investitore u najam nekretnina. S druge strane razvoja, korištenje poticaja u gradu St. Louisu (ponekad kontroverzno velikodušnih poreznih olakšica) za projekte u zapuštenim područjima može potaknuti projekte koji inače ne bi bili isplativi. Ipak, postoji potreba za ravnotežom jer neki kritičari tvrde da to odvlači sredstva od škola i javnih usluga. Grad preispituje način dodjele poticaja kako bi osigurao javnu korist. Reforma zoniranja (ZOUP), kako je opisano, predstavlja veliku promjenu politike koja signalizira otvorenost grada za rast i veću gustoću. Ako se dobro provede, to bi moglo modernizirati korištenje zemljišta u St. Louisu i učiniti ga konkurentnijim za privlačenje razvoja.
  • Faktori kvalitete života: Na kraju, “mekši” pokretači poput stope kriminala, škola i sadržaja utječu na potražnju za nekretninama. St. Louis se povijesno borio s reputacijom visoke stope nasilnog kriminala u određenim područjima, što može odvratiti kupce/investitore. Nedavni trendovi pokazuju da je ukupni kriminal blago smanjen, a razne inicijative zajednice nastoje poboljšati sigurnost, ali to i dalje ostaje faktor na koji treba obratiti pažnju – četvrti koje uspiju znatno poboljšati sigurnost vjerojatno će doživjeti porast potražnje za stanovanjem. Škole su još jedan ključan faktor: šarolikost školskih okruga u St. Louisu znači da obitelji često biraju gdje će živjeti na temelju kvalitete škola. Dobar uspjeh mnogih prigradskih školskih okruga održava potražnju u tim područjima, dok lošiji rezultati gradskih javnih škola smanjuju potražnju za obiteljskim stanovanjem u gradu (iako to donekle ublažavaju charter i privatne škole). Svako poboljšanje gradskih škola ili širenje uspješnih charter škola moglo bi potaknuti više obitelji da ostanu u/vrate se u grad, što bi pozitivno utjecalo na nekretnine. U međuvremenu, prisutnost kulturnih institucija (muzeji, zoološki vrt, glazbena scena) i sporta (Cardinals bejzbol, Blues hokej, novi CITY SC nogometni tim) dodatno povećava privlačnost i ponos regije, neizravno podržavajući tržište nekretnina čineći St. Louis privlačnijim mjestom za život.

U sažetku, budućnost tržišta nekretnina u St. Louisu oblikovat će njegova sposobnost da iskoristi ekonomske prednosti – poput rasta zaposlenosti u ključnim sektorima i pristupačnog života – dok istovremeno rješava izazove – kao što su pad broja stanovnika i urbanu revitalizaciju. Trenutni pokazatelji su ohrabrujući: broj radnih mjesta raste, tržište je pristupačno, a kreatori politika proaktivno uklanjaju prepreke bhhsselectstl.com stlpr.org. Ako St. Louis uspije privući čak i umjeren priljev novih stanovnika i nastavi svoj ekonomski zamah, tržište nekretnina trebalo bi bilježiti stabilan rast. Praćenje ovih makro faktora pružit će rane signale: npr., nagli porast doseljavanja ili nove korporativne selidbe bili bi pozitivan znak, dok bi nastavak pada broja stanovnika ili gubitak radnih mjesta bili upozoravajući znakovi. Za sada, pokazatelji upućuju na stabilnu, pozitivnu putanju za tržište nekretnina u St. Louisu u 2025. i kasnije, s pristupačnošću i ekonomskom stabilnošću regije kao temeljima.

Utjecaj vladinih i urbanističkih politika na razvoj

Javna politika ima veći utjecaj na tržište nekretnina u St. Louisu nego desetljećima unatrag, jer čelnici koriste nove zakone i urbanističke reforme za oblikovanje razvoja. Nekoliko ključnih političkih poteza u 2025. godini ističe se po svom potencijalnom utjecaju:

  • Sveobuhvatna revizija urbanističkog kodeksa (Grad St. Louis): Grad St. Louis započeo je sveobuhvatno prepisivanje svog zastarjelog urbanističkog kodeksa iz 1950-ih – političku inicijativu poznatu kao “Zoning Upgrade” ili ZOUP stlpr.org. Ova inicijativa, pokrenuta 2025. i planirana za završetak kroz otprilike 18 mjeseci, predstavlja prvu veliku nadogradnju urbanističkog kodeksa u više od 70 godina stlouis-mo.gov. Cilj je ukloniti zastarjele restrikcije koje su kočile razvoj i gustoću naseljenosti. Trenutno, mnoge gradske četvrti dopuštaju samo obiteljske kuće, a svako odstupanje (poput dvojnog objekta ili niza kuća) zahtijeva izuzeće koje traje mjesecima stlpr.org stlpr.org. Gradski dužnosnici ove propise opisuju kao “neprijateljske prema gustoći”, što zapravo koči izgradnju višestambenih objekata i pomoćnih stambenih jedinica koje su modernim gradovima potrebne stlpr.org stlpr.org. Prema novom planu, grad želi omogućiti raznovrsnije tipove stanovanja po pravilu, što znači da bi se male stambene zgrade, kuće u nizu i pomoćne jedinice mogle graditi bez posebnih dozvola u zonama gdje su prije bile zabranjene. Očekuje se i da će reformirani kodeks pojednostaviti izdavanje dozvola – skraćujući vrijeme čekanja na saslušanja i izuzeća s nekoliko mjeseci na, u mnogim slučajevima, potpuno ukidanje čekanja stlpr.org. Za investitore je ovo izuzetno važno: smanjuje troškove i neizvjesnost, čineći projekte u gradu privlačnijima. Nakon tornada jačine EF3 u travnju 2023. koji je pogodio sjeverni St. Louis, dužnosnici su također istaknuli da će ažuriranje urbanističkog kodeksa ubrzati obnovu i razvoj oštećenih područja olakšavanjem strogih pravila stlpr.org. Grad uključuje stanovnike putem 12-članog savjetodavnog odbora kako bi osigurao da novi kodeks odgovara potrebama zajednice stlpr.org. Ako sve prođekako je planirano, do kraja 2026. St. Louis bi mogao imati mnogo više prijateljski nastrojen prema developerima, moderan urbanistički kodeks koji potiče popunjavanje izgrađenosti, mješovite četvrti i veću gustoću gdje je to prikladno. Ovo bi trebalo potaknuti izgradnju novih stambenih (uključujući pristupačne jedinice) i komercijalnih projekata, osobito u područjima blizu javnog prijevoza i poslovnih centara koja su bila nedovoljno izgrađena zbog starih pravila.
  • Porezne reforme države Missouri: Povijesna promjena dogodila se na razini države: sredinom 2025. Missouri je potpuno ukinuo porez na kapitalnu dobit za fizičke osobe putem Zakona 594 stlouisrealestatenews.com. Od 1. siječnja 2025., sva kapitalna dobit od prodaje imovine – uključujući nekretnine – 100% je odbitna od oporezivog dohotka u Missourijustlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Prije toga, Missouri je oporezivao kapitalnu dobit po istoj stopi kao i redovni dohodak (najviša stopa ~4,8%), pa su investitori i vlasnici nekretnina plaćali taj porez na svoju dobit. Sada te obveze više nema. Ova politika čini Missouri prvom i jedinom državom s porezom na dohodak koja u potpunosti izuzima osobnu kapitalnu dobitstlouisrealestatenews.com. Posljedice za nekretnine: Investitori mogu prodavati nekretnine bez brige o državnom porezu, što bi moglo potaknuti veću trgovinu nekretninama. Vlasnik koji je ostvario dobit može unovčiti i slobodnije reinvestirati ili diverzificirati (suočava se samo s federalnim porezom na kapitalnu dobit). Također koristi vlasnicima skupljih nekretnina ili drugih domova – dok većina vlasnika već ima federalno oslobođenje na prodaju primarnog prebivališta (do $250K/$500K dobiti), vrlo skupe prodaje kuća ili prodaje investicijskih nekretnina sada u potpunosti izbjegavaju državni porez. Na primjer, netko tko proda investicijsku nekretninu od 300.000 dolara uz dobit od 175.000 dolara, uštedio bi oko 8.400 dolara državnog poreza po staroj stopi od 4,8% – sada je to novac koji zadržava, možda za reinvestiranje u drugu nekretninu stlouisrealestatenews.com. Očekuje se da će ovaj zakon podmazati kotače ulaganja: mogli bismo vidjeti više vlasnika nekretnina spremnih prodati i uzeti dobit, čime se povećava ponuda na tržištu. Također bi mogao privući investitore iz drugih država da se fokusiraju na Missouri (jer je njihov izlazni porez niži). Jedna napomena: to bi moglo potaknuti više aktivnosti preprodaje i kratkoročnog držanja, iako kratkoročna dobit (manje od godinu dana) i dalje podliježe višem federalnom porezu kao redovni dohodak. Sve u svemu, ova porezna promjena čini Missouri izuzetno prijateljskim prema kapitalu i s vremenom bi mogla potaknuti razvoj i transakcije nekretninama diljem države.
  • Lokalni poticaji i regulative za razvoj: Grad St. Louis već dugo koristi alate poput poreznih olakšica, TIF-a (financiranje povećanjem poreza) i posebnih poreznih okruga kako bi privukao razvoj. U 2025. godini vodi se stalna rasprava i prilagodba ovih poticaja. Grad želi osigurati da se poticaji koriste tamo gdje su zaista potrebni (zapostavljena ili teško razvijiva područja) i da javnost ima koristi (poput pristupačnih stambenih jedinica ili radnih mjesta). Nova politika je da grad sada često zahtijeva od investitora koji primaju poticaje da u svoje projekte uključe manjinske izvođače radova ili koristi za zajednicu. Također, postoji Fond za pristupačno stanovanje, koji se djelomično financira porezom na promet nekretninama, za podršku projektima pristupačnog stanovanja – nedavno se pokušava povećati ta sredstva. S regulativne strane, Okrug St. Louis (odvojen od grada) razmatra mjere za upravljanje širenjem predgrađa i poticanje obnove starih komercijalnih zona, iako su konkretne promjene zoniranja u okrugu manje dalekosežne od gradskog ZOUP-a.
  • Regionalno planiranje – “OneSTL” i drugi: Na razini metropole, inicijative poput OneSTL (regionalni plan održivosti) utječu na obrasce razvoja promicanjem ciljeva poput razvoja orijentiranog na javni prijevoz, zelene gradnje i pravednog stanovanja. Iako nisu zakonski obvezujući, usmjeravaju općine pri ažuriranju vlastitih pravila i politika. Na primjer, neka predgrađa poput University Cityja ažurirala su zoniranje kako bi dopustila mješovitu namjenu u određenim zonama, a druga smanjuju zahtjeve za parkiralištima kako bi olakšala razvoj. Ako se ti trendovi nastave, očekuje se više džepova guste, pješačke izgradnje u predgrađima (npr. novi plan centra Brentwooda ili poboljšanja koridora Manchester Roada), što može povećati vrijednost zemljišta.
  • Dozvole i naknade: Još jedan često zanemaren aspekt je koliko je lako ili teško dobiti dozvole. Grad St. Louis digitalizira i pokušava ubrzati svoje procese izdavanja dozvola, što će, ako uspije, smanjiti troškove čekanja za graditelje. Neki manji gradovi u metropoli rade isto. S druge strane, troškovi gradnje i nedostatak radne snage nešto su što politika teško može brzo riješiti – iako su programi za razvoj radne snage koji obučavaju više obrtnika neizravno relevantni.

U suštini, vladine mjere u 2025. usklađuju se kako bi potaknule više razvoja u St. Louisu, i smanjenjem birokracije (preuređenje zoniranja) i povećanjem financijske isplativosti (porezne olakšice, poticaji). Ove politike rješavaju neke od strukturnih problema koji su kočili St. Louis (poput restriktivnog zoniranja i iseljavanja). Ako se učinkovito provedu, mogle bi dovesti do značajnog porasta građevinske aktivnosti, raznovrsnijih stambenih opcija i dinamičnijeg tržišta nekretnina u narednim godinama. Sudionici na tržištu trebali bi pratiti ove promjene: investitor bi trebao pratiti gdje će se zoniranje olabaviti kako bi pronašao nove prilike, ulagač bi trebao razmotriti porezne pogodnosti koje Missouri sada nudi, a članovi zajednice trebali bi se uključiti u proces kako bi razvoj odgovarao lokalnim potrebama. Vjetrovi politike okreću se u smjeru rasta, i to će vjerojatno biti značajna pozitivna sila za tržište nekretnina u St. Louisu u budućnosti.

Izvori:

Roman Bednarski

Don't Miss

Corfu Real Estate 2025: Island Market Booms with Surging Demand and Bold Forecasts

Nekretnine na Krfu 2025.: Tržište otoka bilježi procvat uz rastuću potražnju i hrabre prognoze

U svibnju 2025. prosječna tražena cijena stanova iznosila je oko
Global Real Estate Shake-Up: Surging Profits, Slumps & Policy Shifts (Aug 30–31, 2025)

Globalna prekretnica na tržištu nekretnina: rast profita, padovi i promjene politika (30.–31. kolovoza 2025.)

Sjeverna Amerika: Visoke kamatne stope pogađaju tržište nekretnina Hlađenje tržišta