Perspectives pour l’immobilier à Saint-Louis en 2025 : marché dynamique, loyers en hausse et tendances clés à surveiller

Faits clés

Chaleur du marché immobilier : St. Louis a été classée le 6e marché immobilier le plus dynamique des États-Unis en 2025 par Zillow, grâce à des maisons se vendant rapidement (souvent en moins de 2 semaines sur le marché) et une forte demande des acheteurs midwestbankcentre.com bhhsselectstl.com. Malgré des taux d’intérêt plus élevés, les ventes de maisons sont soutenues, avec de nombreuses annonces recevant plusieurs offres et se vendant au prix demandé ou au-dessus stlmag.com stlmag.com.
Croissance modérée des prix : Les prix des maisons continuent d’augmenter modestement. La valeur médiane d’une maison à St. Louis est d’environ 270 000 $, en hausse de 2 à 5 % sur un an à la mi-2025 midwestbankcentre.com zillow.com. CoreLogic prévoit une hausse nationale des prix de l’immobilier d’environ 4 % d’ici fin 2025, et les prix à St. Louis devraient apprécier à un rythme modéré similaire, évitant la volatilité observée dans les marchés en plein essor ou en déclin midwestbankcentre.com stlmag.com. Le modèle de Zillow prévoit des prix pratiquement stables (+0,1 %) sur les 12 prochains mois, reflétant un marché en équilibre zillow.com.
Stocks limités, construction lente : L’offre de logements reste limitée – environ 2,4 mois de stock à la mi-2025, bien en dessous d’un marché équilibré stlmag.com. Les nouvelles mises en vente ont légèrement augmenté (~8 % de plus que l’an dernier) mais restent inférieures aux normes d’avant la pandémie bhhsselectstl.com. Les maisons sont sous offre en seulement 7 jours en médiane, ce qui indique une forte concurrence pour l’offre limitée zillow.com bhhsselectstl.com. La construction de nouvelles maisons et appartements a fortement ralenti en raison de la hausse des coûts et des taux ; les mises en chantier de logements collectifs en 2024 ont chuté d’environ 48 % par rapport à l’année précédente mmgrea.com mmgrea.com. Moins de nouvelles constructions en 2025 signifie que le stock restera limité, ce qui contribuera à maintenir des prix fermes.
Locations & Vacance : Le marché locatif est solide. Le loyer moyen d’un appartement à St. Louis est d’environ 1 400 $ par mois (à la mi-2025), soit une hausse d’environ 1 à 3 % sur un an, suivant le rythme de l’inflation point2homes.com. Les taux de vacance locative ~7–10 % suggèrent un équilibre modéré – plus élevé que les niveaux très serrés de 5 % en 2021, alors qu’une vague de nouveaux appartements a été absorbée point2homes.com cushmanwakefield.com. Le taux d’occupation se maintient autour de 91–94 % dans toute la région, et avec le ralentissement de la construction, la demande locative devrait faire baisser la vacance et augmenter encore les loyers à l’approche de 2026 mmgrea.com mmgrea.com.
Points chauds des quartiers : La demande est fortement sensible à l’emplacement. Le corridor central et les banlieues recherchées sont en surchauffe : des zones comme Central West End, Clayton et Kirkwood voient les maisons se vendre en quelques jours avec plusieurs offres, et St. Louis a été nommée le marché immobilier de luxe n°1 aux États-Unis (top 10 % des maisons) car même les maisons haut de gamme (~650 000 $ pour le 90e percentile) sont une aubaine comparé à d’autres métropoles bhhsselectstl.com stlmag.com. Les marchés des maisons d’entrée de gamme (moins de 300 000 $) sont également extrêmement compétitifs stlmag.com. Pendant ce temps, des segments comme les condos/maisons de ville se sont refroidis – les prix des condos à St. Louis ont chuté d’environ 7 % sur un an et le délai de vente s’est allongé en 2025 stlmag.com, reflétant une demande plus faible en dehors des quartiers phares de maisons individuelles.
Immobilier commercial contrasté : L’immobilier industriel est en plein essor – le taux de vacance est inférieur à 3 % alors que la demande en logistique et entreposage reste forte cushmanwakefield.com. Les locaux commerciaux se portent aussi bien, avec seulement ~4,7 % de vacance et une amélioration de l’occupation à mesure que l’activité des consommateurs repart cushmanwakefield.com. Cependant, le marché des bureaux est à la traîne : les taux de vacance des bureaux tournent autour de 17–20 % +, reflétant une offre élevée et une demande affaiblie par le télétravail cushmanwakefield.com. La vacance des bureaux s’est stabilisée en 2025 mais reste élevée, surtout dans les anciens immeubles du centre-ville, ce qui met la pression sur les loyers et pousse à des conversions/requalifications.
Moteurs économiques : L’économie de St. Louis offre des vents favorables. La région connaît une forte croissance de l’emploi et un faible taux de chômage – elle s’est classée n°18 sur la liste des marchés de l’emploi les plus dynamiques du Wall Street Journal en 2025 bhhsselectstl.com. La création d’emplois dépasse la construction de logements, attirant de nouveaux résidents pour le travail et stimulant la demande de logements bhhsselectstl.com. Les secteurs clés incluent la santé, la biotechnologie, la finance et la défense ; notamment, le siège de la National Geospatial-Intelligence Agency (NGA) de 1,7 milliard de dollars ouvrira fin 2025 avec plus de 3 000 employés, représentant le plus grand investissement fédéral à St. Louis et devrait stimuler le développement dans le nord de la ville executivegov.com executivegov.com. Malgré ces points positifs, la ville proprement dite a du mal avec le déclin de la population, perdant environ 21 000 résidents entre 2020 et 2024 stlpr.org. Les efforts continus pour attirer de nouveaux habitants (comme plus d’emplois et d’équipements urbains) seront essentiels pour la demande de logements à long terme dans la ville.
Climat des politiques et du développement : Des politiques favorables au développement émergent. En 2025, le Missouri a supprimé l’impôt sur les plus-values pour les particuliers, ce qui signifie aucun impôt d’État sur les profits issus des ventes immobilières, d’actions, etc. stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Cette mesure sans précédent (en vigueur à partir de janvier 2025) incite les investisseurs et propriétaires à vendre et à réinvestir, ce qui pourrait augmenter la liquidité du marché et l’activité d’investissement. La ville de St. Louis révise également son code de zonage vieux de 70 ans pour encourager la croissance – les changements proposés permettraient davantage de logements multifamiliaux et d’unités d’habitation accessoires (ADU) dans des zones auparavant réservées aux maisons individuelles et réduiraient la bureaucratie pour les promoteurs stlpr.org stlpr.org. Les dirigeants de la ville considèrent cette mise à jour du zonage « unique en une génération » (en cours en 2025–26) comme essentielle pour accroître l’offre de logements et inverser le déclin démographique en favorisant une plus grande densité et de nouveaux développements stlpr.org stlpr.org. Ces changements de politique, ainsi que les incitations fiscales en cours pour le développement, visent à soutenir un environnement constructif pour l’investissement immobilier et la construction dans les années à venir.

Tendances du marché résidentiel : ventes, demande et prix des logements

Le marché immobilier de St. Louis reste dynamique en 2025, avec une forte demande des acheteurs même si la frénésie de la période pandémique s’est calmée. Le volume des ventes de maisons s’est maintenu, voire a augmenté malgré la hausse des taux hypothécaires. Par exemple, la ville de St. Louis a enregistré ~7,8 % de maisons vendues en plus en juin 2025 par rapport à l’année précédente, ce qui indique un intérêt soutenu des acheteurs housesoldeasy.com. Parallèlement, la croissance des prix s’est modérée par rapport aux hausses à deux chiffres de 2021–22, pour adopter un rythme plus soutenable. À la mi-2025, les prix des maisons dans la métropole de St. Louis étaient environ 3 à 5 % plus élevés qu’un an auparavant, contrairement à certains marchés nationaux qui ont connu une baisse des prix stlmag.com. Les données locales montrent une situation nuancée : dans la ville de St. Louis, le prix médian de vente en juin 2025 (259 000 $) était en réalité environ 5 % inférieur à celui de juin 2024, mais tout de même 12 % supérieur à celui du mois précédent (mai 2025), illustrant des gains à court terme parallèlement à une normalisation sur un an housesoldeasy.com. En d’autres termes, après une légère baisse par rapport aux sommets de l’an dernier, les prix repartent à la hausse ces derniers mois.

La faible offre et la concurrence entre acheteurs continuent de caractériser le marché. Avec seulement environ 2,4 mois de stock de logements à la mi-2025 (bien en dessous des 5 à 6 mois considérés comme un marché équilibré), St. Louis reste un marché de vendeurs dans l’ensemble stlmag.com. Les maisons dans les quartiers recherchés se vendent extrêmement vite – les données de St. Louis REALTORS® indiquent une moyenne de seulement 24 jours sur le marché à la mi-2025, en baisse par rapport aux normes d’avant la pandémie, et Zillow rapporte une médiane de 7 à 8 jours avant d’être sous offre pour les annonces stlmag.com zillow.com. Les offres multiples sont courantes, surtout pour les maisons bien positionnées. Les agents locaux signalent des guerres d’enchères non seulement pour les propriétés de luxe mais aussi pour les maisons d’entrée de gamme dans la fourchette de 200 000 à 300 000 $, qui sont des segments « extrêmement compétitifs » stlmag.com. Pour les annonces recherchées dans de bons quartiers, il est typique de conclure une vente le premier week-end avec plusieurs offres, souvent au-dessus du prix demandé stlmag.com. Cette compétitivité a conduit Zillow et d’autres à désigner St. Louis comme un point chaud de 2025, notant que 47 % des ventes se sont conclues au-dessus du prix affiché zillow.com.

Cependant, les conditions du marché s’orientent progressivement vers un équilibre. L’appréciation des prix s’est ralentie par rapport au rythme effréné de 2020–21, offrant aux acheteurs un peu plus de marge de manœuvre. Le rapport médian prix de vente/prix affiché est de 1,00 (100 %), ce qui signifie que la maison moyenne se vend exactement au prix demandé – un signe que, si beaucoup partent au-dessus, d’autres nécessitent de petites remises zillow.com. Les vendeurs ajustent leurs attentes, comme en témoigne une baisse d’environ 5,5 % des prix médians affichés à la mi-2025 par rapport à l’année précédente housesoldeasy.com. Il existe également des différences selon le type de bien : les prix des condos et maisons en rangée ont baissé d’environ 7,3 % sur un an à St. Louis, et leur stock se vend plus lentement (délai moyen sur le marché ~42 jours) stlmag.com. Cela suggère que la frénésie concerne surtout les maisons individuelles ; les logements attenants et certaines zones à plus forte densité sont plus calmes. En effet, les experts décrivent 2025 comme l’émergence d’un marché plus « équilibré », avec des indices de caractéristiques à la fois de marché d’acheteurs et de vendeurs midwestbankcentre.com. Les vendeurs gardent l’avantage pour les biens de premier choix en raison de l’offre limitée, mais les acheteurs gagnent du pouvoir de négociation dans les cas où un bien est surévalué ou dans des quartiers moins recherchés stlmag.com. Si une annonce reste plus de deux semaines, il est probable qu’elle soit surévaluée, et des baisses de prix peuvent rapidement attirer des offres stlmag.com.

Géographiquement, les tendances des quartiers varient. Les sous-marchés du corridor central et des banlieues sont en tête. Le « corridor central » de St. Louis (s’étendant vers l’ouest depuis le centre-ville à travers Midtown, Central West End, Clayton, etc.) est très recherché, soutenu par les emplois, les commodités et une offre historiquement limitée. En fait, la demande de maisons de luxe explose dans ces zones – St. Louis a récemment été nommée le premier marché du logement de luxe du pays par Realtor.com, car une maison haut de gamme à St. Louis (~650 000 $) coûte une fraction de ce qu’elle vaudrait à Chicago ou Denver bhhsselectstl.com. Les maisons haut de gamme dans les banlieues aisées (comme Clayton, Ladue, Frontenac) qui se vendaient environ 750 000 $ il y a quelques années atteignent désormais plus de 1 M$, reflétant une appréciation significative sur le segment supérieur stlmag.com. Parallèlement, des quartiers urbains plus abordables du sud de St. Louis (par exemple Tower Grove, Shaw) et des banlieues proches (Maplewood, University City, etc.) émergent comme des points chauds pour les jeunes professionnels et les familles, attirés par leur accessibilité à pied et leur relative abordabilité. Beaucoup de ces secteurs ont connu une revitalisation et une hausse de la valeur des logements ces dernières années. En revanche, le nord de la ville de St. Louis et certaines banlieues vieillissantes font encore face à des défis – la perte de population et les préoccupations concernant la criminalité et la qualité des écoles ont freiné la demande dans certains quartiers du nord. La ville et les promoteurs ciblent ces zones pour des réinvestissements (par exemple, le nouveau siège de la NGA dans le nord de la ville a suscité un certain intérêt), mais un redressement significatif pourrait prendre du temps.

À l’avenir, le marché résidentiel de St. Louis devrait rester stable à en croissance. Le consensus parmi les agents immobiliers et analystes locaux est qu’une forte baisse ou un krach est peu probable en l’absence d’un choc externe majeur, car la demande fondamentale dépasse l’offre stlmag.com. Des taux hypothécaires autour de 6–7 % ont limité la capacité d’achat des acquéreurs, mais toute légère baisse des taux (Fannie Mae prévoit des taux autour de 6,3 % d’ici fin 2025) pourrait libérer une demande d’acheteurs en attente midwestbankcentre.com midwestbankcentre.com. Parallèlement, les vendeurs potentiels ayant verrouillé des taux très bas ont été réticents à mettre en vente, mais si les taux baissent et que les prix restent élevés, davantage d’acheteurs souhaitant monter en gamme pourraient décider de vendre, améliorant progressivement l’inventaire. L’effet net pourrait être une augmentation lente des ventes et des nouvelles annonces entre 2025 et 2026, avec une appréciation des prix des logements de l’ordre de quelques pourcents par an. Les prix historiquement abordables et l’économie stable de St. Louis en font un marché attractif pour les acheteurs locaux comme pour les investisseurs extérieurs, ce qui laisse présager une résilience continue du secteur résidentiel.

Prévisions de prix et tendances d’appréciation

Après deux années de hausses à deux chiffres, la croissance des prix des maisons à St. Louis se normalise en 2025. La valeur médiane des maisons dans la métropole est d’environ 270 000 $ (Zillow Home Value Index) – l’une des plus abordables parmi les grandes métropoles bhhsselectstl.com. Sur les 12 mois précédant la mi-2025, les valeurs ont augmenté d’environ 2,2 % selon l’indice de Zillow zillow.com, et de 3,1 % selon les données des agents immobiliers de St. Louis (de juin 2024 à juin 2025) stlmag.com. Il s’agit d’un taux d’appréciation sain et modéré, bien inférieur à la frénésie de 10 à 15 % de la pandémie mais surpassant nettement le marché national, qui a connu une légère baisse des prix au cours de l’année écoulée stlmag.com. En fait, alors que de nombreux marchés surchauffés (notamment les villes côtières) se sont refroidis, St. Louis « va à l’encontre des tendances nationales » en continuant de grimper, mais à un rythme plus doux stlmag.com. Cela reflète la stabilité de St. Louis – la ville n’a pas connu de surévaluation spectaculaire, donc elle n’observe pas de forte correction.

Pour les prévisions à court terme, la plupart des analystes prévoient une appréciation modérée et continue des prix à St. Louis. La prévision nationale de CoreLogic de +4,1 % pour les prix des logements en 2025 constitue un point de référence utile midwestbankcentre.com. Au niveau local, les prix des logements à St. Louis devraient augmenter de l’ordre de 3 à 5 % d’ici 2025, sauf choc économique imprévu midwestbankcentre.com. Les propres perspectives de marché de Zillow sont plus prudentes, prévoyant essentiellement des prix stables (+0,1 %) sur l’année à venir zillow.com – mais il convient de noter que l’algorithme de Zillow pourrait prendre en compte la légère baisse observée précédemment à St. Louis ainsi que les contraintes générales d’accessibilité. En pratique, si les taux hypothécaires diminuent progressivement et que l’économie locale reste solide, la croissance des prix pourrait finalement être un peu supérieure à cette prévision minimale, la demande réagissant à l’amélioration de l’accessibilité. Notamment, Zillow a classé St. Louis parmi les 10 “marchés les plus dynamiques” pour 2025 en raison de sa combinaison de croissance de l’emploi, accessibilité et offre limitée, ce qui témoigne de la confiance dans le fait que la valeur des logements ici a encore du potentiel de hausse par rapport aux villes à coût élevé midwestbankcentre.com.

Un facteur soutenant les valeurs est l’accessibilité – malgré les récentes hausses, le logement à St. Louis reste très abordable par rapport aux revenus locaux. Le paiement hypothécaire typique en pourcentage du revenu reste inférieur à St. Louis par rapport à la plupart des autres métropoles, ce qui protège contre de fortes baisses de prix. L’activité des investisseurs soutient également le marché : le Missouri en général et St. Louis en particulier attirent les investisseurs immobiliers en raison de “prix abordables combinés à des loyers supérieurs à la médiane nationale” stlouisrealestatenews.com. En 2024, une part record des ventes de logements a été réalisée par des investisseurs (plus de 21 % des ventes de logements dans le Missouri) stlouisrealestatenews.com. Alors que certains investisseurs vendaient des biens pour réaliser des gains ou limiter les pertes dans un marché en ralentissement, d’autres achetaient ces logements avec enthousiasme – ce qui indique une conviction que la valeur des logements et les loyers à St. Louis continueront d’augmenter modérément et d’offrir de bons rendements. Cette dynamique ajoute de la liquidité et un plancher aux prix, en particulier sur le segment d’entrée de gamme.

Cela dit, l’appréciation des prix variera probablement selon les segments. Les maisons individuelles haut de gamme dans les quartiers prisés pourraient continuer à enregistrer une appréciation supérieure à la moyenne, car les acheteurs aisés (et les acheteurs venant d’autres États) constatent qu’ils peuvent obtenir une maison plus grande pour leur argent à St. Louis. Nous avons vu comment une offre limitée de maisons de luxe a fait passer une annonce haut de gamme à Clayton de 750 000 $ il y a quelques années à 1 M$ aujourd’hui stlmag.com. En revanche, les condos et les maisons de première acquisition plus anciennes pourraient voir des prix stagner ou n’enregistrer que de faibles hausses si la demande se concentre ailleurs. Le marché des condos a déjà affiché une baisse de prix de -7 % d’une année sur l’autre stlmag.com, ce qui pourrait persister jusqu’à ce que l’inventaire de ce segment soit absorbé ou repositionné. La géographie jouera également un rôle : des comtés suburbains comme St. Charles (l’une des zones à la croissance la plus rapide du Missouri) pourraient enregistrer une appréciation plus forte grâce à la croissance démographique, tandis que la ville de St. Louis pourrait connaître des hausses plus inégales (certains quartiers en hausse, d’autres stagnants) si la population continue de diminuer stlpr.org.

Dans l’ensemble, la valeur des maisons à St. Louis suit une trajectoire de croissance régulière et progressive plutôt que des booms ou des krachs. Les experts locaux ne prévoient aucune dépréciation significative dans les années à venir – l’offre limitée et des bases économiques solides agissent comme des garanties. Même si le marché immobilier américain dans son ensemble rencontre des difficultés, la sous-évaluation relative de St. Louis et ses rendements locatifs élevés offrent une protection. Une analyse de Redfin a toutefois souligné qu’environ 10 % des vendeurs récents à St. Louis risquaient de vendre à perte (notamment ceux ayant acheté au sommet du marché en 2022 avec des prêts à taux élevé) stlmag.com, mais tant que les propriétaires ne sont pas contraints de vendre rapidement, la plupart peuvent attendre et réaliser tout de même des gains. Aucune forte baisse de prix n’est anticipée en 2025, et toute légère baisse dans certains segments devrait être temporaire. D’ici 2026–2027, si les taux d’intérêt reculent davantage, l’appréciation des prix à St. Louis pourrait même repartir à la hausse, bien qu’elle devrait rester dans la fourchette de croissance annuelle à un chiffre, compte tenu du profil de croissance généralement modéré du Midwest.

Niveaux d’inventaire, construction & activité de développement

Le côté offre de l’immobilier à St. Louis reste limité en 2025, un facteur clé qui influence la dynamique du marché. Le stock de logements est toujours inférieur aux niveaux d’avant la pandémie midwestbankcentre.com. De nombreux propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires très bas hésitent à vendre et à perdre ces taux, tandis que les constructeurs font face à la hausse des coûts et à un crédit plus prudent, ce qui limite l’offre nouvelle. En conséquence, le nombre de mois d’inventaire reste autour de 2 à 3 mois dans la métropole, ce qui indique un marché favorable aux vendeurs stlmag.com. Même si le nombre de nouvelles annonces a lentement augmenté (environ 8 % de plus au printemps 2025 par rapport à l’année précédente) bhhsselectstl.com, la demande des acheteurs est telle que le marché absorbe pratiquement les nouveaux biens aussi vite qu’ils apparaissent.

Sur le plan de la construction, l’activité ralentit par rapport aux pics récents. Après une vague de constructions d’appartements entre 2018 et 2022, les promoteurs se sont retirés. Dans le secteur du multifamilial, le nombre d’unités en construction au début de 2025 a chuté d’environ 55 % par rapport à l’année précédente, atteignant le volume de pipeline le plus bas depuis dix ans mmgrea.com mmgrea.com. Seuls environ 1 544 logements étaient en construction fin 2024, soit environ un tiers de la normale pour St. Louis historiquement mmgrea.com. Cela s’explique en grande partie par la hausse des taux d’intérêt, un financement plus strict et des coûts de construction élevés qui réduisent les marges des promoteurs mmgrea.com. Les livraisons annuelles de logements multifamiliaux devraient chuter de plus de 50 % en 2025 (de 2 700 logements en 2024 à environ 1 300 en 2025) mmgrea.com. Un ralentissement similaire est observé dans la construction de maisons individuelles : les constructeurs sont prudents concernant les maisons « sur plan » en raison de prêts coûteux et d’une croissance des prix plus modérée. Les permis de construire dans la région de St. Louis se sont donc stabilisés, et bien qu’il y ait encore de nouveaux lotissements dans les zones de croissance (comme l’ouest du comté de St. Charles et certaines parties du comté de St. Louis), le rythme reste mesuré.

La bonne nouvelle est que les craintes antérieures de surconstruction se sont dissipées – le marché a absorbé les nouveaux logements livrés ces dernières années sans excès. La demande refoulée a suffi à remplir les nouveaux appartements sans faire grimper le taux de vacance de façon trop marquée mmgrea.com mmgrea.com, et certains nouveaux lotissements de maisons individuelles ont connu des préventes soutenues. Par exemple, le parc locatif d’appartements du comté de St. Charles a augmenté de 25 % en seulement quelques années, et pourtant le taux d’occupation de ce sous-marché est resté autour de 95 % mmgrea.com. Cela indique une demande sous-jacente robuste pour le logement dans les zones en expansion. Désormais, avec la diminution du pipeline, la pression sur l’offre devrait s’atténuer ; moins de nouveaux logements mis sur le marché en 2025–2026 signifie que le stock existant reste recherché, soutenant ainsi les prix et les loyers.

Il existe également des développements et investissements significatifs qui façonnent le marché. En ville, beaucoup d’attention se porte sur les projets de réaménagement et de renouvellement urbain. Le nouveau stade de football MLS (CITYPARK) a ouvert ses portes à Downtown West en 2023, stimulant des projets à usage mixte à proximité et renforçant l’intérêt pour ce quartier. Le projet en cours « Brickline Greenway » (un réseau de sentiers piétons/vélos reliant les quartiers) et diverses reconversions de bâtiments historiques en lofts ajoutent progressivement des logements et revitalisent certains secteurs de la ville. Cependant, le plus grand événement est le nouveau campus de la National Geospatial-Intelligence Agency dans le nord de St. Louis – un site de 97 acres qui devrait attirer des développements annexes (restaurants, services, logements) autour de son périmètre. Déjà, des investisseurs s’intéressent aux propriétés des quartiers adjacents au site de la NGA, anticipant la demande future lorsque l’installation sera pleinement opérationnelle youtube.com. La NGA n’ajoute pas directement de logements, mais les 3 150 emplois bien rémunérés qu’elle apporte pourraient stimuler de nouveaux projets résidentiels à proximité et accroître les rénovations dans les quartiers historiquement sous-investis du nord de la ville.

En banlieue, les développements commerciaux et à usage mixte continuent d’émerger, ce qui stimule à son tour la demande résidentielle. Par exemple, de grands employeurs comme Boeing (dans le North County), Pfizer et Wells Fargo ont étendu leurs opérations ou installations locales, et de nouveaux parcs industriels et centres de distribution (notamment le long des corridors I-70 et I-55) ont vu le jour pour soutenir le secteur logistique. Chaque nouvelle installation s’accompagne souvent de nouveaux logements ou d’une hausse des ventes de maisons à proximité, à mesure que les travailleurs s’installent. Les communautés planifiées dans des zones comme O’Fallon, Wentzville et Chesterfield ajoutent un mélange de logements, des maisons en rangée pour débutants aux maisons individuelles de luxe, mais à un rythme plus lent que ces dernières années. Les améliorations d’infrastructures, telles que la modernisation des autoroutes et une éventuelle extension nord-sud du Metrolink (tramway), sont à l’étude pour soutenir ces zones en croissance, ce qui ouvrirait encore davantage de terrains au développement si elles étaient financées.

Un facteur crucial pour l’inventaire futur est la volonté de la ville de St. Louis de réformer le zonage et d’encourager la construction. La refonte du zonage de la ville (appelée « Zoning Upgrade – ZOUP ») vise à simplifier le processus de développement et à permettre une plus grande densité de logements dans de nombreux quartiers où cela est actuellement interdit stlpr.org. De nombreuses zones résidentielles de St. Louis sont depuis longtemps limitées aux maisons unifamiliales sur des terrains relativement grands, mais les responsables reconnaissent que cette « attitude hostile envers la densité » a freiné le développement et contribué à la perte de population stlpr.org stlpr.org. Le nouveau plan d’utilisation des sols et les prochains changements de code devraient probablement réduire la taille minimale des lots, légaliser les duplex/triplex et les ADU dans davantage de secteurs, et raccourcir les délais d’approbation des dérogations stlpr.org stlpr.org. L’espoir est qu’à la fin de 2025 et en 2026, davantage de projets pourront avancer sans des mois de retard, rendant plus attractif pour les constructeurs le comblement des terrains vacants et la reconversion des bâtiments sous-utilisés. Si cela fonctionne, cela pourrait augmenter modestement la construction de logements dans la ville, ajoutant un inventaire très nécessaire (notamment des logements abordables et intermédiaires). À court terme, l’inventaire restera limité, mais ces changements de politique, ainsi qu’une éventuelle baisse future des taux hypothécaires, pourraient progressivement amener plus de vendeurs et de nouveaux logements sur le marché dans les années à venir, atténuant ainsi les graves pénuries.

Dynamique du marché locatif : loyers, vacance & tendances

Le marché locatif de St. Louis en 2025 est solide tout en restant relativement abordable, surtout comparé aux villes côtières. Le loyer moyen d’un appartement dans la ville est d’environ 1 405 $ à la mi-2025 point2homes.com point2homes.com, ce qui est nettement inférieur à la moyenne américaine (~1 756 $). D’une année sur l’autre, les loyers à St. Louis ont augmenté d’environ 1,5 % point2homes.com – un rythme de croissance plus lent que les hausses à deux chiffres observées en 2021, mais notable car de nombreux grands marchés ont vu la croissance des loyers ralentir jusqu’à presque zéro. En fait, St. Louis a récemment été un véritable « hotspot discret » pour la hausse des loyers ; au cours des deux dernières années, la ville s’est régulièrement classée parmi les 15 principales métropoles pour la croissance des loyers, dépassant la moyenne nationale mmgrea.com. Cela reflète une forte demande de locations ainsi qu’un marché qui rattrape son retard après être parti d’une base basse – les locataires qui s’attendaient à des loyers très bas voient désormais les prix se rapprocher des normes nationales, tout en restant très abordables en valeur absolue.

Les taux de vacance pour les locations ont légèrement augmenté mais restent sains. Le taux de vacance locative global dans la ville est d’environ 7–8 % selon les données récentes point2homes.com. Les études sur l’immobilier multifamilial commercial montrent que le taux de vacance des appartements dans la métropole est d’environ 10,7 % au 2e trimestre 2025, en hausse par rapport aux creux historiques d’environ 6 % en 2021 cushmanwakefield.com. Cette augmentation est principalement due à la vague de nouvelles constructions d’appartements arrivées sur le marché ces dernières années. De 2019 à 2023, les promoteurs ont ajouté des milliers de nouveaux logements (notamment dans les banlieues comme le comté de St. Charles et les sous-marchés centraux), ce qui a naturellement fait remonter la vacance depuis des niveaux historiquement bas mmgrea.com. Il est important de noter que la demande est restée suffisamment forte pour que le taux d’occupation ne baisse que légèrement – la métropole est occupée à environ 91–92 % en moyenne actuellement, contre 94–95 % au plus fort de la tension du marché mmgrea.com mmgrea.com. De nombreux nouveaux immeubles ont proposé des incitations à l’emménagement, provoquant une hausse temporaire de la vacance, mais ces logements se remplissent. Par exemple, malgré une augmentation de 25 % de l’offre, le taux d’occupation à St. Charles s’est amélioré pour atteindre 95 % fin 2024 mmgrea.com, montrant que les locataires étaient prêts à saisir les nouvelles options. Dans le centre-ville, les locations de luxe de catégorie A présentent un peu plus de souplesse (davantage d’unités livrées dans le centre), tandis que les locations plus anciennes de catégorie B/C restent très demandées par les habitants.

Les perspectives de croissance des loyers sont positives mais modérées. Avec un ralentissement drastique du pipeline de construction (les nouveaux lancements de logements multifamiliaux ont chuté d’environ 48 % en 2024 et devraient rester faibles en 2025 mmgrea.com), la pression sur l’offre va s’atténuer. Moins de nouveaux logements mis sur le marché signifie que le taux de vacance devrait se stabiliser, voire diminuer à mesure que le marché absorbe les nouveaux projets restants. MMG Real Estate Advisors prévoit que les loyers effectifs à St. Louis augmenteront d’environ 3,6 % en 2025 (T4 2025 vs T4 2024) mmgrea.com mmgrea.com, un rythme plus rapide que la croissance de 2024 et supérieur à la moyenne américaine prévue. Ils prévoient également que le taux d’occupation augmentera légèrement (d’environ 20 points de base) alors que la demande locative continue de dépasser la faible nouvelle offre mmgrea.com. Essentiellement, les propriétaires ont retrouvé un certain pouvoir de fixation des prix après un bref plateau, et les concessions devraient diminuer en 2025. Déjà à la mi-2025, environ 47 % des ventes de maisons locales se faisaient au-dessus du prix affiché zillow.com, reflétant la concurrence à l’achat – ce débordement signifie que de nombreux acheteurs potentiels restent locataires, soutenant ainsi la demande locative. De plus, des taux d’intérêt et des prix immobiliers élevés ont maintenu davantage de jeunes adultes sur le marché locatif plus longtemps, augmentant le taux d’occupation des appartements.

En termes de niveaux de loyers et d’accessibilité, St. Louis se distingue par des locations à prix raisonnable dans des quartiers attractifs. La majorité des locations (environ 35 %) se situent dans la fourchette de 1 000 à 1 500 $ par mois point2homes.com, ce qui, pour de nombreux professionnels actifs, représente une part gérable du revenu. Le revenu médian des ménages locataires dans la ville est d’environ 37 000 $ point2homes.com, donc un loyer de 1 300 $ représente environ 42 % du revenu – légèrement au-dessus du seuil idéal de 30 %, mais bien mieux que dans des villes comme Los Angeles ou New York où le loyer peut représenter 50 à 60 % du revenu médian. Cependant, l’accessibilité pour les locataires à faibles revenus reste préoccupante, comme l’indique la part relativement importante de ménages locataires et de revenus modestes dans la ville. Environ 55 % des logements de la ville sont occupés par des locataires point2homes.com, et beaucoup de ces locataires sont en situation de précarité financière. Cela souligne la nécessité d’augmenter l’offre de logements et les options abordables, un enjeu que la ville tente de résoudre via des modifications de zonage et des incitations au développement de logements à revenus mixtes.

Tendances du marché locatif par quartier : Les immeubles de luxe du centre-ville et de Clayton ont vu les loyers se stabiliser, voire légèrement baisser, car une vague de nouveaux logements a offert plus de choix aux locataires. À l’inverse, des quartiers branchés comme Central West End, Midtown et The Grove – prisés par les jeunes professionnels – affichent de faibles taux de vacance locative et des hausses de loyers régulières, grâce à leur proximité avec les emplois et les commodités (par exemple, les quartiers universitaires et hospitaliers). La demande locative en banlieue augmente également : de nombreuses municipalités de banlieue disposent pour la première fois de nouveaux complexes d’appartements (historiquement, les banlieues de St. Louis étaient principalement composées de maisons individuelles), et ces logements se louent bien, ce qui indique un déplacement vers la location en banlieue, notamment pour les seniors souhaitant réduire la taille de leur logement et les télétravailleurs cherchant de l’espace hors de la ville. La location de maisons individuelles constitue un autre segment : des investisseurs ont acheté de nombreuses maisons modestes dans le nord et le sud de St. Louis ainsi que dans les banlieues proches pour les louer. Ces maisons sont généralement louées à des familles pour 1 200 à 1 800 $ et sont très demandées, ce qui contribue à la forte activité d’achat des investisseurs en 2024 (le Missouri a mené les États-Unis avec 21 % des ventes de maisons réalisées par des investisseurs en 2024) stlouisrealestatenews.com.

En résumé, le marché locatif de St. Louis en 2025 est en phase d’expansion mais pas en surchauffe. Les locataires peuvent encore trouver des appartements abordables, même si les prix augmentent progressivement. Le taux de vacance est à un niveau confortable – suffisamment élevé pour offrir des options aux locataires, mais assez bas pour rassurer les propriétaires. Avec la croissance de l’emploi attirant de nouveaux résidents et moins de nouveaux logements mis sur le marché, il faut s’attendre à ce que les loyers continuent d’augmenter modérément jusqu’en 2026. La position de St. Louis comme ville économique où vivre devrait continuer à attirer les télétravailleurs et les nouveaux arrivants à la recherche de loyers raisonnables, ce qui contribuera à maintenir la vitalité du secteur locatif.

Tendances et points chauds au niveau des quartiers

St. Louis est souvent décrite comme une « ville de quartiers », et en effet, les tendances immobilières peuvent varier considérablement d’un endroit à l’autre. À l’approche de 2025, plusieurs points chauds et tendances de micro-marché se dessinent :

Couloir central et quartiers de luxe : L’axe central du métro – incluant Downtown West, Midtown, Central West End (CWE), Clayton, et s’étendant jusqu’à Frontenac/Ladue – connaît une forte demande sur toute la ligne. Cette zone, située à peu près le long de l’I-64, regroupe de grands employeurs (sièges sociaux, universités, hôpitaux) et des équipements culturels, ce qui la rend très attractive. En particulier, Clayton et Ladue (banlieues huppées juste à l’ouest de la ville) restent des marchés premium avec des écoles parmi les mieux classées et un faible taux de criminalité. Les maisons s’y vendent régulièrement à plus de 1 million de dollars, et l’offre est rare. Comme mentionné, St. Louis a été classée #1 pour le potentiel du marché des maisons de luxe récemment, précisément parce que des endroits comme Clayton proposent des demeures à des prix relativement avantageux comparés aux villes côtières bhhsselectstl.com. Central West End et Midtown dans la ville sont également très prisés – les maisons historiques et les condos en hauteur du CWE (près de Forest Park et du complexe hospitalier Barnes-Jewish) attirent des acheteurs et locataires aisés, tandis que Midtown connaît un renouveau avec le nouveau stade de football, les startups technologiques et les conversions de lofts. Le « couloir central très recherché » est si tendu que les agents immobiliers recourent à la prospection hors marché (allant même jusqu’à frapper aux portes) pour trouver des maisons pour leurs clients stlmag.com. Cette bande centrale continuera probablement d’être un foyer de l’immobilier, y compris pour les appartements et condos haut de gamme destinés aux professionnels et étudiants.
Le charme du South City et de la première couronne : Les quartiers du sud de la ville de St. Louis comme Tower Grove South, Shaw, Soulard et St. Louis Hills connaissent également une renaissance. Beaucoup offrent un parc immobilier classique en brique, des parcs (comme Tower Grove Park) et des artères commerciales en amélioration. Les jeunes familles et primo-accédants ciblent ces secteurs pour leur relative accessibilité par rapport au couloir central. Par exemple, une maison rénovée de 3 chambres à Tower Grove peut coûter 300 000 à 400 000 $ (contre 600 000 $ et plus au CWE pour une taille similaire), ce qui la rend compétitive. En conséquence, les maisons d’entrée de gamme et de milieu de gamme dans le South City reçoivent souvent plusieurs offres et se vendent rapidement. Il en va de même pour certaines banlieues de première couronne comme Maplewood, Webster Groves, Kirkwood, University City – ces banlieues anciennes ont des centres-villes piétonniers ou de bonnes écoles et sont très demandées. Kirkwood et Webster (dans le comté de St. Louis) voient régulièrement des enchères pour les maisons à moins de 500 000 $, et les investisseurs y rénovent aussi des maisons pour en tirer profit. Brentwood et Richmond Heights (près de Clayton) sont de petits points chauds en raison de leur emplacement central et des nouveaux projets (comme la reconversion du centre commercial du centre du comté en usage mixte).
Nord de la ville et zones émergentes : Le nord de la ville de St. Louis a historiquement été à la traîne en matière d’immobilier en raison du déclin économique et d’un taux de vacance élevé. Cependant, certains secteurs sont prêts pour une possible renaissance. Le nouveau siège de la NGA dans le quartier St. Louis Place agit comme un catalyseur : on parle de nouveaux logements et commerces pour accueillir l’arrivée de plus de 3 000 professionnels. Déjà, certains investisseurs manifestent de l’intérêt pour les maisons proches du site de la NGA, s’attendant à une hausse des valeurs à l’ouverture youtube.com. De même, des quartiers comme Old North St. Louis, Hyde Park et JeffVanderLou ont vu des projets de réaménagement à petite échelle et l’arrivée de quelques pionniers urbains restaurant des maisons historiques. Le chemin vers un statut de quartier « en vogue » est lent ici, mais les bases (incitations fiscales, programmes de banque foncière) sont en place. En dehors de l’influence de la NGA, le nord du comté de St. Louis présente quelques zones dynamiques – par exemple, Florissant et Hazelwood (banlieues nord) restent des marchés relativement stables avec des maisons familiales abordables et ont connu récemment de nouvelles constructions. À l’inverse, certaines parties du North County plus proches de la ville (Jennings, Ferguson) peinent encore avec des taux de saisie élevés et des prix modestes, même si ces dernières années, des investisseurs y ont acheté des biens pour les louer à bas prix.
Comté de St. Charles et banlieues extérieures : De l’autre côté du fleuve Missouri, à l’ouest, le comté de St. Charles est en plein essor. L’un des comtés à la croissance la plus rapide de l’État, ses villes comme St. Charles, O’Fallon, St. Peters, Wentzville sont des points chauds de l’immobilier. Beaucoup de nouvelles constructions s’y concentrent – en effet, le parc immobilier de St. Charles a augmenté de plus de 25 % ces dernières années rien que dans le segment multifamilial mmgrea.com. De nouveaux lotissements et complexes d’appartements attirent de nombreuses jeunes familles et nouveaux arrivants qui acceptent le trajet en échange de logements neufs, de bonnes écoles et d’équipements suburbains. Les prix des maisons dans ces banlieues extérieures augmentent régulièrement (appréciation annuelle à un chiffre élevé ces dernières années), bien que depuis une base plus basse – les prix médians dans le comté de St. Charles sont désormais à peu près équivalents ou légèrement supérieurs à la médiane de l’ensemble de la métropole. On observe des tendances similaires dans le comté de Jefferson (au sud de St. Louis) et dans certaines parties du Metro East Illinois : les personnes à la recherche de logements neufs abordables poussent le développement vers l’extérieur.
Centre-ville et marché des condos : Le centre-ville de St. Louis (le quartier central des affaires) reste une histoire plus nuancée. Les lofts en copropriété et les appartements du centre-ville n’ont pas connu le même regain de demande que d’autres secteurs – en fait, les condos du centre-ville ont été l’un des segments les plus faibles. Il y a une abondance d’unités de lofts convertis, et un nombre limité d’acheteurs en raison de préoccupations telles que des charges de copropriété élevées, une scène commerciale anémique au centre-ville, et des perceptions de sécurité après les heures de bureau. Les données ont montré une baisse d’environ 7 % des prix locaux des condos sur un an stlmag.com, ce qui inclut probablement de nombreuses unités du centre-ville. Cependant, il y a quelques signes positifs : la population résidentielle du centre-ville a lentement augmenté, et des projets comme Ballpark Village (près du stade des Cardinals) ont ajouté des appartements haut de gamme qui se louent bien. Si le retour au bureau des entreprises prend de l’ampleur, les conversions de bureaux en logements prévues au centre-ville pourraient également apporter un nouveau souffle (la ville envisage des incitations pour transformer d’anciennes tours de bureaux en appartements). Pour l’instant, cependant, le centre-ville proprement dit n’est pas aussi “tendance” que le corridor central ou les banlieues – c’est plutôt une opportunité de valeur pour ceux qui sont prêts à parier sur un renouveau urbain.

En résumé, les points chauds de l’immobilier à St. Louis sont généralement ceux qui combinent accessibilité, commodités et bon accès à l’emploi. Le corridor central et les banlieues proches offrent cela, d’où leur attractivité. Les quartiers portés par une dynamique de développement (comme ceux avec de nouveaux transports, de grands projets ou des investissements publics) sont à surveiller – par exemple, Midtown avec son pôle d’innovation, Downtown West avec le stade de football, et toute zone bénéficiant de la réforme du zonage qui pourrait permettre la densification. À l’inverse, il faut être prudent dans les secteurs avec une population en déclin ou des défis structurels (certaines parties du nord de la ville/du comté), même si ceux-ci pourraient offrir des opportunités à long terme si les initiatives de croissance de la région aboutissent. L’immobilier à St. Louis est vraiment local : les investisseurs et acheteurs avisés s’intéressent aux tendances spécifiques de chaque quartier pour saisir leur chance ou éviter les pièges.

Tendances du marché commercial : bureaux, industriel et commerce de détail

Le paysage de l’immobilier commercial à St. Louis pour 2025 est une histoire de secteurs contrastés. Les propriétés industrielles et logistiques sont les vedettes incontestées, le commerce de détail reste stable avec la réutilisation adaptative et les centres de quartier qui fonctionnent bien, tandis que le marché des bureaux fait face à des vents contraires dans le sillage des changements induits par la pandémie.

Marché industriel : La position centrale de St. Louis et son infrastructure robuste (port sur le Mississippi, nœuds ferroviaires, croisement de grandes autoroutes) ont renforcé son immobilier industriel. Au deuxième trimestre 2025, le taux de vacance du secteur industriel était exceptionnellement bas, à environ 2,8 % cushmanwakefield.com. La demande d’espaces d’entrepôt/de distribution est élevée, portée par le e-commerce, la fabrication et les entreprises de logistique tierce (3PL). La métropole a vu des millions de pieds carrés de nouveaux entrepôts livrés dans des corridors comme Earth City, Edwardsville (côté Illinois) et le long de l’I-70, mais ces nouveaux espaces sont souvent pré-loués ou rapidement absorbés. Au T2 2025, le taux de vacance industriel est resté en fait inférieur à celui de l’année précédente (légèrement en hausse par rapport aux 2,7 % du T1 à 2,8 %, mais toujours en dessous des ~5,5 % de mi-2024) colliers.com. Les loyers industriels augmentent progressivement (environ 5,90 $/pied² triple net en T2 2025 selon Newmark), reflétant la tension du marché nmrkzimmer.com. Les principaux moteurs sont les centres de distribution pour les détaillants nationaux et l’expansion des entreprises locales dans les chaînes d’approvisionnement aérospatiales et automobiles. Avec un taux de vacance inférieur à 3 %, les propriétaires industriels de St. Louis peuvent augmenter les loyers et de nombreux projets passent du spéculatif au « build-to-suit » en raison de la demande. Le seul frein à ce boom industriel est l’économie globale – si la consommation ou les commandes manufacturières baissent au niveau national, la demande pourrait s’atténuer. Mais pour l’instant, le marché industriel de St. Louis est un point fort et un favori des investisseurs, souvent cité comme un pôle logistique majeur du Midwest.

Marché de détail : L’immobilier de détail à St. Louis s’est montré résilient et adaptable. Le taux de vacance global du commerce de détail était d’environ 4,7 % à la mi-2025, en baisse de 0,4 % par rapport au trimestre précédent alors que les grandes surfaces et vitrines vides se remplissent progressivement cushmanwakefield.com. La région a connu d’importantes fermetures de commerces ces dernières années (comme la consolidation de chaînes nationales), mais de nombreux espaces vacants ont été repositionnés – par exemple, des centres commerciaux délaissés sont partiellement réaménagés en complexes mixtes ou de divertissement. Les centres commerciaux de quartier, ancrés par des supermarchés ou des services, se portent bien, avec un faible taux de vacance et même de nouvelles constructions dans les banlieues en croissance. La scène commerciale de St. Louis ne mise pas sur le luxe haut de gamme (comme sur les côtes) mais plutôt sur la commodité et l’expérience. Des lieux comme Euclid Avenue dans Central West End ou le Delmar Loop prospèrent grâce aux restaurants et boutiques locales qui attirent les piétons des quartiers denses et des universités voisines. Le commerce de détail du centre-ville reste un défi en raison de la faible fréquentation en semaine, mais même là, des initiatives comme l’agrandissement du centre de congrès et de nouvelles unités résidentielles visent à stimuler la demande pour les magasins et restaurants.

Un phénomène intéressant est la montée des projets à usage mixte : des projets comme City Foundry STL à Midtown (un ancien site industriel transformé en halle alimentaire, bureaux et commerces) illustrent la tendance à la réutilisation créative. Ceux-ci attirent à la fois les acheteurs et les télétravailleurs à la recherche de « troisièmes lieux », ce qui profite aux locataires commerciaux. Les loyers commerciaux sont restés relativement stables ; les propriétaires se concentrent davantage sur le taux d’occupation et la qualité des locataires. Un point tourné vers l’avenir : la croissance démographique dans les banlieues extérieures de St. Louis pousse les commerçants à s’y développer (nouvelles épiceries, etc.), tandis que le commerce de détail du centre-ville s’adapte pour servir une base résidentielle croissante (par exemple, plus de services quotidiens, moins dépendants des seuls employés de bureau). En résumé, le commerce de détail est stable avec des poches de croissance, et son avenir semble assuré tant que la consommation se maintient. Le faible taux de vacance de 4,7 % indique que l’offre et la demande d’espaces commerciaux sont raisonnablement équilibrées cushmanwakefield.com.

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux est celui où St. Louis rencontre des défis importants, comme beaucoup de villes américaines. Le taux de vacance des bureaux à St. Louis a terminé le 2e trimestre 2025 à environ 17,2 % au total cushmanwakefield.com, pratiquement inchangé par rapport au début de l’année – signe que le marché s’est stabilisé mais à un niveau de vacance élevé. Cependant, certains rapports qui incluent les sous-locations ou se concentrent sur certains sous-marchés estiment la vacance encore plus élevée (au-dessus de 20 %, et les bureaux de catégorie A du centre-ville seraient vacants à plus de 24 %) colliers.com. Cette divergence s’explique par le fait que les sous-marchés de bureaux en banlieue s’en sortent mieux que le centre-ville. Par exemple, Clayton (le deuxième quartier d’affaires de la région) maintient une meilleure occupation grâce aux cabinets d’avocats, sociétés financières et à son environnement à usage mixte. Pendant ce temps, le marché des bureaux du centre-ville de St. Louis est en difficulté – plusieurs anciens gratte-ciel ont de grands espaces vacants, les entreprises ayant soit réduit leur taille, soit déménagé en banlieue ou en télétravail.

Le travail à distance/hybride a réduit la demande pour les bureaux traditionnels, et St. Louis, avec son offre abondante, en a ressenti les effets. Le point positif est que la situation semble s’être stabilisée : la légère augmentation du nombre moyen de jours pour louer et un taux de vacance stable d’un trimestre à l’autre suggèrent que l’essentiel de l’« ajustement » est fait stlmag.com. Les propriétaires se concentrent désormais sur des solutions créatives, comme la conversion de bureaux en appartements ou en laboratoires lorsque c’est possible, ou la modernisation des immeubles avec des équipements pour attirer les locataires. La ville et les promoteurs étudient la conversion de certaines tours emblématiques mais sous-utilisées (comme le Railway Exchange building au centre-ville) en projets à usage mixte ou résidentiel, ce qui, à long terme, réduira le stock de bureaux et aidera à faire baisser la vacance.

Les loyers affichés des bureaux sont restés relativement stables, les propriétaires offrant d’importantes concessions (comme des périodes de loyer gratuit, des allocations d’aménagement plus élevées) pour sécuriser les baux. La construction de nouveaux bureaux est pratiquement inexistante, à l’exception des projets « build-to-suit » pour des utilisateurs spécifiques (par exemple, un nouveau siège social de santé en banlieue). Le coworking et les petites suites en spéculation sont en hausse, car les entreprises restent hésitantes à s’engager sur le long terme. Le marché des bureaux de St. Louis a un avantage : il est moins cher que dans de nombreuses villes. Certaines entreprises extérieures ont même relocalisé certaines opérations administratives à St. Louis pour réaliser des économies, profitant d’espaces de bureaux de catégorie B à une fraction des prix des côtes. Ce « pari sur la valeur » pourrait progressivement remplir certains espaces. De plus, si la croissance de l’emploi se poursuit, même avec le travail hybride, les entreprises auront besoin d’un certain espace physique pour la collaboration – ainsi une absorption positive modérée pourrait revenir d’ici 2026. Pour l’instant, cependant, il faut s’attendre à ce que le taux de vacance des bureaux reste élevé l’an prochain, et c’est clairement un marché favorable aux locataires pour les baux de bureaux.

Perspectives générales du marché commercial : L’immobilier commercial de St. Louis est porté par la solide performance industrielle et un secteur de la vente au détail en reprise, tandis que le bureau reste à la traîne. Les investisseurs s’intéressent particulièrement aux actifs industriels (forte demande, faible vacance, rendements stables) et examinent de manière sélective les centres commerciaux dans les zones dynamiques. Certains s’intéressent également à des réaménagements créatifs (conversion de centres commerciaux ou de bureaux vacants à de nouveaux usages) comme opportunités. La santé du marché commercial est aussi liée à des facteurs économiques plus larges – l’industrie logistique en croissance de St. Louis, des secteurs de la santé et de l’éducation stables, et un secteur technologique géospatial émergent (autour de la NGA et des startups locales) pourraient tous influencer les besoins en espace. Par exemple, la croissance géospatiale/technologique pourrait stimuler la demande pour des bureaux spécialisés ou des espaces flexibles dans le quartier d’innovation Cortex de Midtown, compensant une partie du déclin général des bureaux. Le commerce de détail pourrait bénéficier d’une augmentation du nombre de résidents au centre-ville ou du tourisme (le nouveau stade MLS et une possible future expansion de la NFL ou d’autres attractions sont des atouts spéculatifs). En résumé, l’industriel et le commerce de détail porteront le marché de l’immobilier commercial en 2025, tandis que le bureau nécessitera patience et réinvention.

Opportunités d’investissement et facteurs de risque

Pour les investisseurs, St. Louis en 2025 offre un mélange de perspectives attrayantes et de considérations prudentes. D’un côté, l’accessibilité de la région et de bons ratios loyer/prix continuent d’en faire un marché privilégié pour les investisseurs immobiliers locaux et extérieurs. En même temps, les nuances économiques et démographiques signifient que les investisseurs doivent être sélectifs et attentifs aux tendances à long terme.

Opportunités :

Rendements élevés et entrée abordable : St. Louis bénéficie de prix immobiliers relativement bas et de loyers corrects, ce qui se traduit par des rendements locatifs attractifs. Il a été rapporté que le Missouri a mené la nation en achats de maisons par des investisseurs en 2024, avec 21,2 % des maisons vendues allant à des investisseurs stlouisrealestatenews.com. Cette activité intense des investisseurs s’explique par le fait qu’il est encore possible d’acheter une maison individuelle à St. Louis pour, par exemple, 150 000 $ et de la louer 1 300 $/mois, un rendement difficile à trouver sur des marchés plus chers. Le potentiel de flux de trésorerie est fort, en particulier dans South City et certaines parties de North County où les prix sont bas. De plus, les taux de capitalisation des immeubles multifamiliaux à St. Louis sont plus élevés que sur les marchés côtiers, ce qui signifie de meilleurs rendements cash-on-cash pour les investisseurs en appartements. Tant que la demande locative reste solide (et les tendances actuelles le suggèrent), les investisseurs peuvent trouver des actifs générant des revenus à un coût raisonnable ici.
Stratégie de valorisation et d’appréciation : Bien que St. Louis ne soit pas connue pour une appréciation rapide, des investissements stratégiques peuvent générer une croissance de l’équité. De nombreux quartiers de la ville et banlieues proches possèdent un parc immobilier ancien propice à la rénovation. Les investisseurs avisés peuvent acheter des biens en difficulté ou obsolètes, les rénover, puis soit les revendre à profit, soit les conserver et refinancer une fois la valeur ajoutée. Les efforts continus de revitalisation de certains secteurs (par exemple, le long de la nouvelle Greenway ou autour de NGA) signifient qu’il pourrait y avoir une hausse des valeurs immobilières dans ces zones. Les premiers arrivés dans ces quartiers émergents pourraient réaliser des gains importants si le développement se concrétise comme prévu. De plus, le segment du luxe a montré une force surprenante – investir dans des biens haut de gamme (ou des terrains à bâtir) dans des secteurs prisés comme Clayton, le corridor central ou les sites en bord de l’eau pourrait s’avérer payant à mesure que le nombre d’acheteurs aisés augmente (certaines fortunes venant de régions plus chères voient St. Louis comme une bonne affaire).
Environnement fiscal et réglementaire favorable : Le gouvernement du Missouri est devenu très favorable aux investisseurs. En 2025, le Missouri a supprimé l’impôt sur les plus-values pour les particuliers, le premier État à le faire stlouisrealestatenews.com. Cela signifie que les investisseurs immobiliers peuvent vendre des biens et ne payer que 0 % d’impôt à l’État sur leurs profits stlouisrealestatenews.com (seul l’impôt fédéral s’applique). C’est un énorme incitatif à investir et à échanger dans l’immobilier au Missouri, car plus de profit est conservé. Cela réduit l’effet de “verrouillage” et encourage le rééquilibrage des portefeuilles – ce qui pourrait augmenter le volume des transactions et la liquidité du marché. De plus, les municipalités locales offrent souvent des exonérations fiscales, TIF (financement par augmentation d’impôt) et d’autres incitations pour le développement dans des zones ciblées. Les investisseurs intéressés par le développement ou la réhabilitation peuvent utiliser ces programmes pour améliorer la viabilité de leurs projets. La ville de St. Louis, par exemple, négocie fréquemment des exonérations fiscales pour les nouveaux projets résidentiels multi-unités, augmentant ainsi effectivement le ROI de ces projets.
Économie diversifiée & stabilité : Pour les investisseurs les plus prudents, St. Louis offre des conditions stables et à croissance lente. L’économie est diversifiée (aucun secteur ne domine – la santé, l’éducation, la finance, l’industrie manufacturière contribuent tous), ce qui protège contre les ralentissements sectoriels. L’emploi est en hausse et le chômage est faible bhhsselectstl.com, ce qui suggère une base de locataires et de consommateurs stable. De plus, le marché immobilier de St. Louis a historiquement évité une volatilité extrême ; il n’a pas chuté aussi fortement en 2008 et n’a pas flambé aussi follement en 2021 que certains marchés. Cette stabilité est précieuse pour les investisseurs à long terme qui souhaitent une appréciation et des revenus réguliers sans fluctuations extrêmes.

Facteurs de risque :

Stagnation/déclin de la population : Une préoccupation majeure concerne les tendances démographiques. Bien que les comtés suburbains soient en croissance, la population de la ville de St. Louis diminue, la ville ayant perdu plus d’habitants depuis 2020 (une baisse de 7 % de 301 000 à ~280 000 d’ici 2024) stlpr.org. L’aire métropolitaine dans son ensemble ne croît que lentement. La croissance démographique est un moteur clé de la demande de logements, donc la stagnation pourrait limiter le potentiel immobilier à long terme. Si la région ne parvient pas à attirer et retenir plus de personnes – en particulier de jeunes professionnels – il existe un risque de surabondance à l’avenir ou du moins un soutien moindre à la hausse des prix. Les investisseurs devraient se concentrer sur les quartiers et types d’actifs qui correspondent aux zones où les gens s’installent (par exemple, des comtés comme St. Charles, ou des zones urbaines proches des emplois et des transports) et être prudents dans les secteurs connaissant une émigration continue.
Évolutions économiques et dépendance au marché de l’emploi : Bien que le marché de l’emploi soit solide actuellement, St. Louis a déjà connu des revers économiques (perte de sièges sociaux, déclin industriel). Si des employeurs majeurs devaient réduire leurs effectifs ou si l’économie nationale entrait en récession, St. Louis pourrait en ressentir les effets. Déjà, certains bureaux du centre-ville se vident, ce qui laisse présager un changement structurel – si ces bâtiments ne trouvent pas de nouveaux usages, ils pourraient peser sur la valeur des biens environnants. Le risque lié aux taux d’intérêt plane également : si l’inflation maintient des taux élevés ou un crédit restreint, le coût de l’emprunt pourrait limiter à la fois les investisseurs et les acheteurs, réduisant la demande. À l’inverse, si les taux baissent trop vite et déclenchent une frénésie d’achats, cela pourrait ironiquement exclure certains locataires et perturber l’équilibre sur lequel comptent les investisseurs. Les investisseurs doivent se préparer à plusieurs scénarios – soit des conditions de financement plus strictes, soit une concurrence accrue des propriétaires-occupants si les taux baissent.
Risques spécifiques à la propriété : Le parc immobilier ancien de St. Louis signifie que les investisseurs doivent être attentifs aux coûts d’entretien et de réparation (de nombreuses maisons centenaires cachent des problèmes coûteux). La région présente également des risques d’inondations localisées (par exemple, le long des rivières et ruisseaux) et certaines préoccupations environnementales (anciens sites industriels nécessitant une dépollution). Une diligence raisonnable appropriée et potentiellement une assurance plus élevée sont nécessaires. De plus, tous les quartiers ne se valent pas – certains ont connu une augmentation de la criminalité ou des logements vacants, ce qui peut rapidement réduire les rendements d’un investisseur via des expulsions plus fréquentes ou des dégradations. Par exemple, investir dans une maison à très bas prix dans un quartier en difficulté peut sembler une bonne affaire, mais si la population locative est instable ou si le quartier ne s’améliore pas, cela peut devenir un gouffre financier.
Stratégie de sortie et liquidité : Bien que la loi du Missouri sur l’absence d’impôt sur les plus-values encourage la revente, les investisseurs doivent considérer la liquidité de leur actif. Dans des segments plus mous comme les appartements en centre-ville ou les immeubles de bureaux de catégorie B, trouver un acheteur peut être difficile, prolongeant la durée de détention. De plus, comme St. Louis n’est pas un marché frénétique, les flips doivent être réalisés au bon prix et avec la bonne qualité pour se vendre rapidement. Pour les investisseurs à long terme, la valeur de revente dépendra des conditions du marché, ce qui est lié à la croissance de la région. Si St. Louis parvient à augmenter sa population et son économie, les investisseurs bénéficieront d’un environnement de sortie sain ; sinon, il y a un risque d’appréciation plus lente et de délais de vente plus longs.

En somme, investir dans l’immobilier à St. Louis offre potentiellement de bons flux de trésorerie et une croissance modérée, mais non sans défis. La meilleure approche pour 2025 et au-delà est probablement l’investissement ciblé : se concentrer sur des biens avec une demande locative immédiate et des fondamentaux solides (bonne localisation, bon état), et tirer parti du climat fiscal favorable. Gardez un œil sur les trajectoires des quartiers – investissez dans ceux en plein essor (avec de nouveaux développements, l’arrivée d’entreprises ou des améliorations civiques) et soyez prudent avec ceux encore en déclin. Avec une diligence raisonnable et une stratégie intelligente, les investisseurs peuvent trouver des opportunités significatives sur le marché stable de St. Louis, mais ils doivent aussi prévoir le long terme, compte tenu du schéma de croissance progressive de la région.

Principaux moteurs économiques et démographiques

Plusieurs forces plus larges sous-tendent les tendances immobilières de St. Louis en 2025 et façonneront le marché dans les années à venir. Comprendre ces moteurs économiques et démographiques est crucial pour toute personne impliquée sur le marché :

Croissance de l’emploi et composition sectorielle : Une forte croissance de l’emploi est un moteur majeur de la demande de logements à St. Louis. La base d’emploi de la métropole s’est développée à un rythme soutenu, et St. Louis a obtenu une place parmi les 20 marchés de l’emploi les plus dynamiques du pays (#18) dans un récent classement du Wall Street Journal bhhsselectstl.com. Le chômage est faible (avoisinant les niveaux historiquement bas de 3-4 %), ce qui indique un marché du travail tendu. Les principaux secteurs qui alimentent cette croissance incluent la santé (BJC HealthCare, Mercy), l’éducation (Washington University, Saint Louis University), les services financiers (Edward Jones, Wells Fargo Advisors) et l’aérospatiale/défense (forte présence de Boeing). De plus, une scène technologique et startup en plein essor est centrée dans le Cortex Innovation District (Midtown), et le nouveau secteur géospatial ancré par NGA devrait ajouter de l’élan. Fait crucial, la création d’emplois dépasse la construction de nouveaux logements dans la région bhhsselectstl.com, ce qui crée un classique déséquilibre offre-demande au bénéfice de l’immobilier. Plus d’emplois signifient plus de personnes à la recherche d’un logement, à l’achat ou à la location, soutenant ainsi la valeur des biens et le taux d’occupation.
Accessibilité financière & coût de la vie : Le coût de la vie relativement bas à St. Louis (environ 87 % de la moyenne américaine selon certains indices) et le logement abordable attirent des personnes venant de régions plus chères. Zillow a noté que St. Louis était en tête de la liste des meilleurs marchés pour les primo-accédants en 2024 précisément parce que les jeunes acheteurs peuvent acquérir un logement sans dépasser 30 % de leur revenu pour les paiements hypothécaires bhhsselectstl.com. Cette accessibilité s’étend au-delà du logement à des aspects comme le transport et les loisirs, rendant la région attrayante pour s’y installer. Comme le travail à distance permet une plus grande flexibilité géographique, St. Louis devrait bénéficier des déménagements de personnes soucieuses des coûts. Il existe des preuves anecdotiques de personnes quittant des villes chères comme Chicago ou Los Angeles pour St. Louis afin de bénéficier d’un mode de vie plus abordable, ce qui est de bon augure pour la demande de logements. Cependant, l’envers de la médaille est que la croissance des salaires locaux a été modeste, donc si les prix des logements et les loyers augmentent trop rapidement, cela pourrait exclure certains habitants. Jusqu’à présent, les salaires et les prix des logements ont augmenté à peu près au même rythme ces dernières années, préservant l’accessibilité et maintenant une demande de logement généralisée (pas seulement limitée aux hauts revenus).
Tendances de la population et de la migration : Les tendances démographiques de la région sont contrastées. La zone métropolitaine de St. Louis (environ 2,8 millions d’habitants) est restée relativement stable, avec une légère croissance dans les banlieues compensée par un déclin dans la ville. La perte de population notable de la ville de St. Louis (7 % au cours de la première moitié des années 2020) stlpr.org est préoccupante, car moins d’habitants en ville pourrait signifier une demande de logements plus faible dans certains quartiers. Les raisons incluent une population vieillissante, une certaine migration vers les banlieues ou d’autres États, et historiquement une immigration plus faible. La zone métropolitaine n’a pas attiré autant d’immigrants internationaux ou de migrants nationaux que les villes du Sun Belt. Cela pourrait changer – les dirigeants locaux travaillent activement sur des stratégies pour attirer des immigrants, des étudiants et des travailleurs à distance afin de stimuler la population. Si ces efforts réussissent (combinés à la réforme du zonage pour permettre plus de logements), la ville pourrait se stabiliser ou même croître, ce qui serait un signe positif pour l’immobilier urbain. Pendant ce temps, les comtés en périphérie (St. Charles, Jefferson, certaines banlieues de l’Illinois) connaissent une croissance modérée, les familles recherchant des maisons plus grandes. Les évolutions démographiques au sein de la population sont également influentes : la population de la région vieillit, mais St. Louis compte aussi de nombreuses universités qui alimentent une population de jeunes adultes qui, s’ils restent après l’obtention de leur diplôme, pourraient soutenir la demande de logements. Actuellement, il existe un problème de fuite des cerveaux – historiquement, de nombreux diplômés partaient pour de plus grandes villes – mais l’amélioration des opportunités d’emploi locales pourrait en retenir davantage à St. Louis, ce qui serait bénéfique pour le marché du logement.
Infrastructures et transports : Les infrastructures de St. Louis – autoroutes, transports en commun, aéroport – jouent un rôle dans la structuration de l’immobilier. Le vaste réseau autoroutier de la région permet l’étalement urbain et la croissance de banlieues éloignées, mais cela signifie aussi que la circulation est relativement fluide et les temps de trajet raisonnables comparés aux métropoles congestionnées, rendant les banlieues plus attractives. Le métro léger MetroLink, bien que limité dans sa portée, offre une alternative pour certaines communautés et est lié à des projets de développement axés sur le transport (par exemple, des appartements près des stations). On parle d’une extension nord-sud du MetroLink et d’autres améliorations des transports qui pourraient renforcer la connectivité, en particulier au bénéfice de la ville et des banlieues proches. Si cela se concrétise, les zones proches des futures lignes de transport pourraient voir un regain d’intérêt pour le développement. De plus, les améliorations en cours à l’aéroport international St. Louis Lambert (et l’établissement de vols directs vers l’Europe ces dernières années) améliorent la connectivité de la ville, ce qui est un atout pour attirer des entreprises et des travailleurs à distance (sachant qu’ils peuvent voyager facilement). Les investissements dans les infrastructures, comme les projets de modernisation prévus pour les corridors I-270 et I-70, peuvent également ouvrir des terrains pour la logistique et le développement résidentiel.
Pôles d’éducation et de santé : L’identité de St. Louis en tant que centre d’éducation et de médecine (souvent appelée « meds and eds ») constitue un moteur économique stable. Ces secteurs sont moins volatils et offrent des emplois stables. La présence de grandes universités et d’hôpitaux a également un impact direct sur l’immobilier : les quartiers autour des institutions (par exemple, les campus de Washington University et de SLU, le complexe hospitalier BJC dans Central West End) bénéficient d’une demande constante de la part du corps enseignant, des étudiants et des professionnels de santé. Nous constatons des marchés locatifs dynamiques dans ces zones, ainsi qu’un intérêt constant des acheteurs souhaitant vivre près de leur lieu de travail. Les emplois de l’économie de la connaissance concentrés dans ces pôles sont généralement bien rémunérés, ce qui soutient le marché du logement haut de gamme à proximité. De plus, ces institutions investissent souvent dans le développement communautaire (par exemple, Washington University a participé à la revitalisation des quartiers autour de son campus), ce qui peut faire augmenter la valeur des biens immobiliers.
Environnement gouvernemental et politique : Au-delà des politiques de zonage et de fiscalité déjà évoquées, l’environnement réglementaire général du Missouri et des gouvernements locaux influence l’immobilier. Le Missouri est connu pour ses faibles taxes foncières (comparées à l’Illinois, de l’autre côté du fleuve), ce qui encourage l’accession à la propriété et l’investissement. Il n’existe également aucune loi sur le contrôle des loyers et la législation de l’État est plutôt favorable aux propriétaires, ce qui avantage les investisseurs dans l’immobilier locatif. Côté développement, l’utilisation par la ville de St. Louis d’incitations (parfois des exonérations fiscales jugées trop généreuses) pour les projets dans les zones sinistrées peut permettre de lancer des projets qui, autrement, ne seraient pas viables. Cependant, il faut trouver un équilibre, car certains critiques estiment que cela détourne des fonds des écoles et des services publics. La ville réévalue actuellement la manière dont elle accorde ces incitations afin de garantir un bénéfice public. La refonte du zonage (ZOUP), comme détaillé, représente un changement politique majeur qui montre l’ouverture de la ville à la croissance et à la densité. Si elle est bien menée, cette réforme pourrait moderniser l’utilisation du sol à St. Louis et rendre la ville plus compétitive pour attirer des projets de développement.
Facteurs de qualité de vie : Enfin, des facteurs plus subjectifs comme les taux de criminalité, la qualité des écoles et les commodités influencent la demande immobilière. St. Louis a historiquement souffert d’une réputation de criminalité violente élevée dans certains quartiers, ce qui peut dissuader acheteurs et investisseurs. Les tendances récentes montrent une légère baisse de la criminalité globale, et diverses initiatives communautaires visent à améliorer la sécurité, mais cela reste un facteur à surveiller – les quartiers qui parviennent à améliorer significativement la sécurité verront probablement une forte hausse de la demande de logements. Les écoles sont un autre point clé : le patchwork de districts scolaires à St. Louis fait que les familles choisissent souvent leur lieu de résidence en fonction de la qualité des écoles. Les bons résultats de nombreux districts scolaires de banlieue maintiennent la demande dans ces zones, tandis que les difficultés des écoles publiques de la ville freinent la demande de logements familiaux en centre-ville (même si les écoles privées et à charte atténuent un peu ce phénomène). Toute amélioration des écoles de la ville ou l’expansion d’écoles à charte performantes pourrait encourager davantage de familles à rester ou à revenir en ville, ce qui aurait un effet positif sur l’immobilier. Par ailleurs, la présence d’institutions culturelles (musées, zoo, scène musicale) et d’équipes sportives (baseball des Cardinals, hockey des Blues, nouvelle équipe de football CITY SC) renforce l’attrait et la fierté de la région, soutenant indirectement l’immobilier en faisant de St. Louis un endroit plus attractif où vivre.

En résumé, l’avenir de l’immobilier à St. Louis dépendra de sa capacité à tirer parti de ses atouts économiques – comme la croissance de l’emploi dans des secteurs clés et le coût de la vie abordable – tout en relevant ses défis – tels que le déclin démographique et la revitalisation urbaine. Les indicateurs actuels sont encourageants : l’emploi est en hausse, le marché est abordable, et les décideurs politiques suppriment de manière proactive les obstacles bhhsselectstl.com stlpr.org. Si St. Louis parvient à attirer ne serait-ce qu’un modeste afflux de nouveaux résidents et à maintenir son élan économique, le marché immobilier devrait connaître une croissance régulière. Surveiller ces facteurs macroéconomiques fournira des signaux précoces : par exemple, une hausse soudaine de la migration entrante ou de nouvelles relocalisations d’entreprises serait un signe positif, tandis que la poursuite du déclin démographique ou des pertes d’emplois seraient des signaux d’alerte. Pour l’instant, les facteurs indiquent une trajectoire stable et positive pour l’immobilier à St. Louis à l’horizon 2025 et au-delà, avec l’accessibilité et la stabilité économique de la région comme fondement.

Politiques gouvernementales et de zonage ayant un impact sur le développement

La politique publique joue un rôle plus influent dans l’immobilier à St. Louis qu’elle ne l’a fait depuis des décennies, alors que les dirigeants utilisent de nouvelles lois et des réformes du zonage pour orienter le développement. Quelques mesures politiques clés en 2025 se distinguent par leur impact potentiel :

Refonte du code de zonage (Ville de St. Louis) : La ville de St. Louis s’est lancée dans une réécriture complète de son ancien code de zonage datant des années 1950 – un effort politique baptisé « Zoning Upgrade » ou ZOUP stlpr.org. Cette initiative, lancée en 2025 et devant s’achever en environ 18 mois, représente la première grande mise à jour du zonage en plus de 70 ans stlouis-mo.gov. L’objectif est de supprimer les restrictions obsolètes qui ont freiné le développement et la densité de population. Actuellement, de nombreux quartiers de la ville n’autorisent que les maisons unifamiliales, et toute dérogation (comme un duplex ou une maison en rangée) nécessite une dérogation qui prend des mois stlpr.org stlpr.org. Ces règles ont été qualifiées de « hostiles à la densité » par les responsables municipaux, étouffant essentiellement la construction de logements multifamiliaux et d’ADU dont les villes modernes ont besoin stlpr.org stlpr.org. Selon le nouveau plan, la ville vise à permettre une plus grande diversité de types de logements de plein droit, ce qui signifie que de petits immeubles d’appartements, des maisons en rangée et des unités accessoires pourraient être construits sans autorisation spéciale dans les zones où ils étaient auparavant interdits. Le code réformé devrait également rationaliser la délivrance des permis – réduisant les délais d’attente pour les audiences et les dérogations de plusieurs mois à, dans de nombreux cas, aucune attente supplémentaire stlpr.org. Pour les promoteurs, c’est énorme : cela réduit les coûts de portage et l’incertitude, rendant les projets dans la ville plus attractifs. À la suite de la tornade EF3 d’avril 2023 qui a frappé le nord de St. Louis, les responsables ont également noté que la mise à jour du zonage aidera à accélérer la reconstruction et le redéveloppement dans les zones endommagées en assouplissant les règles contraignantes stlpr.org. La ville implique les résidents via un comité consultatif de 12 personnes pour s’assurer que le nouveau code réponde aux besoins de la communauté stlpr.org. Si tout se passecomme prévu, d’ici la fin de 2026, St. Louis pourrait disposer d’un code de zonage beaucoup plus favorable aux développeurs et moderne qui encourage le développement interstitiel, les quartiers à usage mixte et une densité plus élevée là où cela est approprié. Cela devrait stimuler la construction de nouveaux logements (y compris des unités abordables) et de projets commerciaux, en particulier dans les zones proches des transports en commun et des pôles d’emploi qui ont été sous-développées en raison des anciennes règles.
Réformes fiscales de l’État du Missouri : Un changement majeur est intervenu au niveau de l’État : à la mi-2025, le Missouri a complètement supprimé l’impôt sur les plus-values pour les particuliers via la House Bill 594 stlouisrealestatenews.com. À compter du 1er janvier 2025, toutes les plus-values issues de la vente d’actifs – y compris l’immobilier – sont 100 % déductibles du revenu imposable dans le Missouri stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Auparavant, le Missouri taxait les plus-values au même taux que le revenu ordinaire (taux maximal d’environ 4,8 %), si bien que les investisseurs et propriétaires devaient payer ce taux sur leurs profits. Désormais, cette obligation n’existe plus. Cette politique fait du Missouri le premier et le seul État avec un impôt sur le revenu à exonérer totalement les plus-values personnelles stlouisrealestatenews.com. Conséquences pour l’immobilier : Les investisseurs peuvent vendre des biens sans craindre une ponction fiscale de l’État, ce qui pourrait encourager davantage d’échanges de propriétés. Un propriétaire ayant bénéficié d’une appréciation peut vendre et réinvestir ou diversifier plus librement (en ne faisant face qu’à l’impôt fédéral sur les plus-values). Cela profite aussi aux propriétaires de biens haut de gamme ou de résidences secondaires – alors que la plupart des propriétaires bénéficient déjà d’une exonération fédérale sur la vente de leur résidence principale (jusqu’à 250 000 $/500 000 $ de gain), les ventes de maisons très chères ou de biens d’investissement échappent désormais totalement à l’impôt d’État. Par exemple, une personne vendant un bien d’investissement de 300 000 $ pour un gain de 175 000 $ aurait économisé environ 8 400 $ d’impôt d’État avec l’ancien taux de 4,8 % – c’est désormais de l’argent qu’elle conserve, peut-être pour réinvestir dans un autre bien stlouisrealestatenews.com. Cette loi devrait fluidifier l’investissement : on pourrait voir davantage de propriétaires prêts à vendre et à réaliser leurs profits, augmentant ainsi l’offre de biens à vendre. Cela pourrait aussi attirer des investisseurs d’autres États à se concentrer sur le Missouri (puisque leur impôt de sortie sera plus faible). Un bémol : cela pourrait encourager davantage d’activités de « flipping » et de détentions à court terme, même si les plus-values à court terme (moins d’un an) restent soumises à un impôt fédéral plus élevé, comme revenu ordinaire. Globalement, ce changement fiscal positionne le Missouri comme extrêmement favorable au capital et pourrait, à terme, stimuler le développement et les transactions immobilières dans tout l’État.
Incitations et réglementations pour le développement local : La ville de St. Louis utilise depuis longtemps des outils comme l’exonération fiscale, le TIF (financement par l’augmentation des taxes) et les districts fiscaux spéciaux pour attirer le développement. En 2025, le débat et l’ajustement de ces incitations se poursuivent. La ville souhaite s’assurer que les incitations sont utilisées là où elles sont réellement nécessaires (zones délabrées ou difficiles à développer) et que le public en retire un bénéfice (comme des logements abordables ou des emplois). Une nouvelle politique impose désormais souvent aux promoteurs bénéficiant d’incitations d’inclure des entrepreneurs issus des minorités ou des avantages pour la communauté dans leurs projets. De plus, un Fonds de fiducie pour le logement abordable existe, financé en partie par une taxe d’usage sur les transactions immobilières, pour soutenir les projets de logements abordables – une initiative récente vise à augmenter ces fonds. Sur le plan réglementaire, le comté de St. Louis (distinct de la ville) envisage des mesures pour gérer l’étalement suburbain et encourager la réhabilitation des zones commerciales vieillissantes, bien que les changements concrets de zonage dans le comté soient moins ambitieux que l’effort ZOUP de la ville.
Planification régionale – « OneSTL » et autres : À l’échelle métropolitaine, des initiatives comme OneSTL (un plan régional de durabilité) influencent les schémas de développement en promouvant des objectifs tels que le développement axé sur le transport en commun, la construction écologique et le logement équitable. Bien qu’ils n’aient pas force de loi, ils guident les municipalités dans la mise à jour de leur propre zonage et de leurs politiques. Par exemple, certaines banlieues comme University City ont mis à jour leur zonage pour permettre l’usage mixte dans certains quartiers, et d’autres réduisent les exigences de stationnement pour faciliter le développement. Si ces tendances se poursuivent, on peut s’attendre à voir davantage de zones denses et piétonnes en banlieue (par exemple, le nouveau plan du centre-ville de Brentwood ou les améliorations du corridor de Manchester Road), ce qui peut augmenter la valeur des terrains.
Permis et frais : Un autre aspect souvent négligé est la facilité ou la difficulté d’obtenir des permis. La ville de St. Louis a numérisé et tente d’accélérer ses processus de délivrance de permis, ce qui, si cela réussit, réduira les coûts de portage pour les constructeurs. Certaines petites villes de la métropole font de même. En revanche, les coûts de construction et la pénurie de main-d’œuvre sont des problèmes que la politique ne peut pas facilement résoudre – bien que les programmes de développement de la main-d’œuvre visant à former davantage d’artisans soient indirectement pertinents.

En résumé, les actions gouvernementales en 2025 s’alignent pour encourager davantage de développement à St. Louis, à la fois en réduisant la bureaucratie (refonte du zonage) et en améliorant les rendements financiers (allégements fiscaux, incitations). Ces politiques s’attaquent à certains des problèmes structurels qui freinaient St. Louis (comme le zonage restrictif et l’exode). Si elles sont mises en œuvre efficacement, elles pourraient entraîner une augmentation notable de l’activité de construction, une plus grande diversité de logements et un marché immobilier plus dynamique dans les années à venir. Les acteurs du marché doivent rester attentifs à ces changements : un promoteur devrait cartographier les zones où le zonage sera assoupli pour trouver de nouvelles opportunités, un investisseur devrait considérer les avantages fiscaux désormais offerts par le Missouri, et les membres de la communauté devraient s’impliquer pour s’assurer que le développement corresponde aux besoins locaux. Les vents politiques tournent dans une direction favorable à la croissance, et cela devrait constituer une force positive significative pour l’immobilier à St. Louis à l’avenir.

Sources :

Midwest BankCentre – « À quoi s’attendre du marché immobilier de St. Louis en 2025 » (30 avril 2025) midwestbankcentre.com midwestbankcentre.com
St. Louis Magazine – « Les prix des maisons à St. Louis continuent d’augmenter, à contre-courant des tendances nationales » (28 juillet 2025) stlmag.com stlmag.com
Zillow Research – Aperçu du marché immobilier de St. Louis (Données jusqu’en juillet 2025) zillow.com zillow.com
Berkshire Hathaway HomeServices Blog – « Pourquoi St. Louis fait partie des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2025 » (4 août 2025) bhhsselectstl.com bhhsselectstl.com
House Sold Easy Blog – Mises à jour du marché de la ville de St. Louis (février & août 2025) housesoldeasy.com housesoldeasy.com
Cushman & Wakefield – Rapports MarketBeat T2 2025 (Bureaux, Industriel, Commerce, Multirésidentiel) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
Point2Homes – Loyer moyen à Saint Louis 2025 point2homes.com point2homes.com

Prévisions 2025 du marché multifamilial de St. Louis

mmgrea.com

St. Louis Real Estate News – Rapport pour investisseurs (10 juin 2025) stlouisrealestatenews.com; Réforme de la taxe sur les plus-values au Missouri (10 sept. 2025) stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com
STL Public Radio – « Les responsables de St. Louis espèrent qu’un plan de mise à jour de la politique de zonage des années 1950 inversera la perte de population » (8 sept. 2025) stlpr.org stlpr.org
ExecutiveGov/SpaceNews – Ouverture du siège NGA West (19 mai 2025) executivegov.com executivegov.com
Données supplémentaires compilées à partir des rapports mensuels de St. Louis REALTORS® et des reportages locaux stlmag.com stlmag.com.