Datos clave
- Calor del mercado inmobiliario: St. Louis fue clasificada como el #6 mercado inmobiliario más candente de EE. UU. en 2025 por Zillow, gracias a la rápida venta de viviendas (a menudo menos de 2 semanas en el mercado) y una fuerte demanda de compradores midwestbankcentre.com bhhsselectstl.com. A pesar de las tasas de interés más altas, las ventas de viviendas son ágiles, con muchos listados recibiendo múltiples ofertas y vendiéndose al precio solicitado o por encima de este stlmag.com stlmag.com.
- Crecimiento moderado de precios: Los precios de las viviendas continúan aumentando de manera modesta. El valor medio de la vivienda en St. Louis es de ~$270,000, un aumento del 2–5% interanual a mediados de 2025 midwestbankcentre.com zillow.com. CoreLogic pronostica una ganancia nacional de precios de viviendas de alrededor del 4% hasta finales de 2025, y se espera que los precios en St. Louis aprecien a un ritmo moderado similar, evitando la volatilidad observada en mercados de auge y caída midwestbankcentre.com stlmag.com. El modelo de Zillow proyecta prácticamente precios estables (+0.1%) durante los próximos 12 meses, reflejando un mercado en equilibrio zillow.com.
- Inventario ajustado, construcción lenta: La oferta de viviendas sigue siendo limitada – alrededor de 2.4 meses de inventario a mediados de 2025, muy por debajo de un mercado equilibrado stlmag.com. Las nuevas publicaciones han aumentado (alrededor de un 8% más que el año pasado) pero aún están por debajo de los niveles previos a la pandemia bhhsselectstl.com. Las viviendas pasan a pendiente en una mediana de solo 7 días, lo que indica una competencia feroz por la oferta limitada zillow.com bhhsselectstl.com. La construcción de nuevas viviendas y apartamentos se ha ralentizado drásticamente debido a los mayores costos y tasas; los inicios de unidades multifamiliares en 2024 cayeron alrededor de un 48% respecto al año anterior mmgrea.com mmgrea.com. Menos nuevas construcciones en 2025 significa que el inventario seguirá limitado, lo que ayudará a mantener los precios firmes.
- Alquileres y vacancia: El mercado de alquiler es fuerte. El alquiler promedio de un apartamento en St. Louis es de aproximadamente $1,400 por mes (a mediados de 2025), un aumento de aproximadamente 1–3% respecto al año anterior, manteniéndose al ritmo de la inflación point2homes.com. Las tasas de vacancia en alquiler ~7–10% sugieren un equilibrio moderado – más alto que los niveles ultra bajos del 5% en 2021, ya que se absorbió una ola de nuevos apartamentos point2homes.com cushmanwakefield.com. La ocupación se mantiene alrededor del 91–94% en toda la región, y con la desaceleración de la construcción, se espera que la demanda de inquilinos reduzca la vacancia y aumente aún más los alquileres de cara a 2026 mmgrea.com mmgrea.com.
- Puntos calientes del vecindario: La demanda es altamente sensible a la ubicación. El corredor central y los suburbios deseables están en auge: zonas como Central West End, Clayton y Kirkwood ven casas venderse en días con múltiples ofertas, y St. Louis fue nombrada el mercado de viviendas de “lujo” #1 de EE. UU. (el 10% superior de las viviendas) porque incluso las casas de alta gama (~$650K para el décimo percentil superior) son una ganga en comparación con otras áreas metropolitanas bhhsselectstl.com stlmag.com. Los mercados de viviendas iniciales (menos de $300K) también son extremadamente competitivos stlmag.com. Mientras tanto, segmentos como condominios/townhomes se han enfriado – los precios de los condominios en St. Louis cayeron alrededor de 7% interanual y el tiempo en el mercado se alargó en 2025 stlmag.com, reflejando una demanda más débil fuera de los vecindarios de casas unifamiliares más solicitados.
- Bienes raíces comerciales mixtos: El sector industrial está en auge – la vacancia está por debajo del 3% ya que la demanda de logística y almacenamiento sigue siendo fuerte cushmanwakefield.com. El espacio comercial también está saludable, con solo ~4.7% de vacancia y una ocupación en aumento a medida que la actividad del consumidor se recupera cushmanwakefield.com. Sin embargo, el mercado de oficinas está rezagado: las vacancias de oficinas rondan el 17–20%+, reflejando una alta oferta y una demanda debilitada por el trabajo remoto cushmanwakefield.com. La vacancia de oficinas se estabilizó en 2025 pero sigue elevada, especialmente en edificios antiguos del centro, lo que presiona los alquileres y fomenta conversiones/reurbanizaciones.
- Impulsores económicos: La economía de St. Louis está proporcionando vientos de cola. La región tiene un fuerte crecimiento del empleo y una baja tasa de desempleo; ocupó el puesto #18 en la lista de los mercados laborales más calientes del Wall Street Journal en 2025 bhhsselectstl.com. La creación de empleo supera la construcción de viviendas, atrayendo nuevos residentes por trabajo e impulsando la demanda de vivienda bhhsselectstl.com. Los sectores clave incluyen salud, biotecnología, finanzas y defensa; notablemente, la sede de la Agencia Nacional de Inteligencia Geoespacial (NGA) de $1.7 mil millones abrirá a finales de 2025 con más de 3,000 empleados, representando la mayor inversión federal en St. Louis y se espera que impulse el desarrollo en el lado norte de la ciudad executivegov.com executivegov.com. A pesar de estos aspectos positivos, la ciudad propiamente dicha ha tenido dificultades con la disminución de la población, perdiendo un estimado de 21,000 residentes entre 2020 y 2024 stlpr.org. Los esfuerzos continuos para atraer residentes (como más empleos y comodidades urbanas) serán fundamentales para la demanda de vivienda a largo plazo en la ciudad.
- Política y clima de desarrollo: Están surgiendo políticas a favor del desarrollo. En 2025, Misuri eliminó el impuesto estatal sobre las ganancias de capital para individuos, lo que significa sin impuesto estatal sobre las ganancias de ventas de bienes raíces, acciones, etc. stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Esta medida sin precedentes (vigente desde enero de 2025) incentiva a inversores y propietarios a vender y reinvertir, lo que podría aumentar la liquidez del mercado y la actividad de inversión. La ciudad de St. Louis también está renovando su código de zonificación de 70 años de antigüedad para fomentar el crecimiento: los cambios propuestos permitirían más viviendas multifamiliares y unidades de vivienda accesorias (ADUs) en zonas anteriormente unifamiliares y reducirían la burocracia para los desarrolladores stlpr.org stlpr.org. Los líderes de la ciudad ven esta actualización de zonificación “única en una generación” (en marcha en 2025–26) como clave para expandir la oferta de viviendas y revertir la disminución de la población al dar la bienvenida a una mayor densidad y nuevo desarrollo stlpr.org stlpr.org. Estos cambios de política, junto con incentivos fiscales continuos para el desarrollo, buscan apoyar un entorno constructivo para la inversión inmobiliaria y la construcción en los próximos años.
Tendencias del mercado residencial: ventas, demanda y precios de viviendas
El mercado inmobiliario de St. Louis sigue siendo dinámico en 2025, con una fuerte demanda de compradores incluso mientras se enfría el frenético auge de la era pandémica. Los volúmenes de ventas de viviendas se han mantenido o incluso han aumentado a pesar de las tasas hipotecarias más altas. Por ejemplo, la ciudad de St. Louis registró ~7.8% más viviendas vendidas en junio de 2025 que un año antes, lo que indica un interés sostenido de los compradores housesoldeasy.com. Al mismo tiempo, el crecimiento de los precios se ha moderado respecto a los picos de dos dígitos de 2021–22, alcanzando un ritmo más sostenible. A mediados de 2025, los precios de las viviendas en el área metropolitana de St. Louis eran aproximadamente un 3–5% más altos interanualmente, en comparación con algunos mercados nacionales que experimentaron caídas de precios stlmag.com. Los datos locales muestran un panorama matizado: dentro de la ciudad de St. Louis, el precio medio de venta en junio de 2025 ($259K) fue en realidad aproximadamente 5% menor que en junio de 2024, pero aún así 12% más alto que solo un mes antes (mayo de 2025), lo que ilustra ganancias a corto plazo junto con una normalización interanual housesoldeasy.com. En otras palabras, tras una leve caída desde los máximos del año pasado, los precios están recuperándose y mostrando una tendencia al alza en los últimos meses.
La baja oferta y la competencia entre compradores siguen definiendo el mercado. Con solo alrededor de 2.4 meses de inventario de viviendas a mediados de 2025 (muy por debajo de los 5–6 meses considerados un mercado equilibrado), St. Louis sigue siendo un mercado de vendedores en general stlmag.com. Las viviendas en zonas deseables se venden extremadamente rápido – los datos de St. Louis REALTORS® muestran un promedio de solo 24 días en el mercado a mediados de 2025, menos que los niveles previos a la pandemia, y Zillow informa una mediana de 7–8 días para pasar a pendiente en los listados stlmag.com zillow.com. Las ofertas múltiples son comunes, especialmente para viviendas bien valoradas. Los agentes locales informan guerras de ofertas no solo para propiedades de lujo, sino incluso para viviendas de entrada en el rango de $200K–$300K, que son segmentos “extremadamente competitivos” stlmag.com. Para listados codiciados en buenos vecindarios, es típico firmar contrato el primer fin de semana con múltiples ofertas, a menudo por encima del precio solicitado stlmag.com. Esta competitividad llevó a Zillow y otros a coronar a St. Louis como un punto caliente en 2025, señalando que el 47% de las ventas se han cerrado por encima del precio de lista zillow.com.
Sin embargo, las condiciones del mercado están avanzando gradualmente hacia el equilibrio. La apreciación de los precios se ha enfriado respecto al ritmo frenético de 2020–21, dando a los compradores un poco más de margen. El índice medio de precio de venta respecto al precio de lista se sitúa en 1.00 (100%), lo que significa que la vivienda promedio se vende exactamente al precio solicitado, una señal de que aunque muchas se venden por encima, otras requieren pequeños descuentos zillow.com. Los vendedores están ajustando sus expectativas, como lo demuestra una caída de aproximadamente el 5.5% en los precios medianos de listado a mediados de 2025 en comparación con el año anterior housesoldeasy.com. También hay diferencias según el tipo de propiedad: los condominios y casas adosadas han visto los precios bajar alrededor de un 7.3% interanual en St. Louis, y su inventario se mueve más lento (promedio de días en el mercado ~42 días) stlmag.com. Esto sugiere que la mayor actividad se concentra en viviendas unifamiliares; las unidades adosadas y ciertas zonas de mayor densidad están más suaves. De hecho, los expertos describen 2025 como un mercado más “equilibrado” en desarrollo, con indicios de características tanto de mercado de compradores como de vendedores midwestbankcentre.com. Los vendedores aún tienen la ventaja en viviendas de alta demanda debido a la escasez de oferta, pero los compradores están ganando poder de negociación en los casos en que una vivienda está sobrevalorada o en barrios menos demandados stlmag.com. Si un anuncio permanece más de dos semanas, probablemente esté sobrevalorado, y las reducciones de precio pueden atraer rápidamente ofertas stlmag.com.
Geográficamente, las tendencias de los vecindarios varían. El corredor central y los submercados suburbanos están liderando el grupo. El “corredor central” de St. Louis (que va hacia el oeste desde el centro a través de Midtown, Central West End, Clayton, etc.) es muy codiciado, impulsado por empleos, servicios y una oferta históricamente limitada. De hecho, la demanda de viviendas de lujo está aumentando en estas áreas – St. Louis fue nombrada recientemente el principal mercado de viviendas de lujo del país por Realtor.com, ya que una vivienda de primer nivel en St. Louis (~$650K) cuesta una fracción de lo que costaría en Chicago o Denver bhhsselectstl.com. Las viviendas de alta gama en suburbios acomodados (como Clayton, Ladue, Frontenac) que hace unos años se vendían por $750K ahora alcanzan más de $1M, lo que refleja una apreciación significativa en el segmento superior stlmag.com. Mientras tanto, vecindarios urbanos más asequibles en el sur de St. Louis (por ejemplo, Tower Grove, Shaw) y suburbios cercanos (Maplewood, University City, etc.) están surgiendo como puntos calientes para jóvenes profesionales y familias, atraídos por su caminabilidad y relativa asequibilidad. Muchas de estas áreas han experimentado revitalización y aumentos en el valor de las viviendas en los últimos años. Por otro lado, el norte de la ciudad de St. Louis y algunos suburbios envejecidos aún enfrentan desafíos – la pérdida de población y las preocupaciones sobre la delincuencia y la calidad escolar han reducido la demanda en algunos vecindarios del norte. La ciudad y los desarrolladores están enfocando estas áreas para reinversión (por ejemplo, la nueva sede de la NGA en el norte de la ciudad ha generado cierto interés), pero una recuperación significativa puede tomar tiempo.
De cara al futuro, se espera que el mercado residencial de St. Louis se mantenga estable o en crecimiento. El consenso entre agentes inmobiliarios y analistas locales es que una gran caída o crisis es poco probable salvo un gran impacto externo, porque la demanda fundamental supera la oferta stlmag.com. Las tasas hipotecarias alrededor del 6–7% han limitado lo que los compradores pueden pagar, pero cualquier pequeña disminución de tasas (Fannie Mae predice tasas bajando a ~6.3% para finales de 2025) podría liberar demanda de compradores contenida midwestbankcentre.com midwestbankcentre.com. Al mismo tiempo, los posibles vendedores que aseguraron tasas ultrabajas han sido reacios a poner en venta, pero si las tasas bajan y los precios se mantienen fuertes, más compradores que buscan mejorar podrían decidir vender, mejorando gradualmente el inventario. El efecto neto podría ser un aumento lento en ventas y nuevas listas entre 2025 y 2026, con apreciación de precios de viviendas en dígitos bajos a medios anualmente. Los precios históricamente asequibles y la economía estable de St. Louis la posicionan como un mercado atractivo tanto para compradores locales como para inversionistas de fuera, lo que sugiere resiliencia continua en el sector residencial.
Pronósticos de precios y tendencias de apreciación
Después de dos años de incrementos de dos dígitos, el crecimiento de los precios de las viviendas en St. Louis se está normalizando en 2025. El valor medio de las viviendas en el área metropolitana ronda los $270,000 (Índice de Valor de Viviendas de Zillow), y sigue siendo uno de los más asequibles entre las principales áreas metropolitanas bhhsselectstl.com. Durante los 12 meses previos a mediados de 2025, los valores aumentaron aproximadamente 2.2% según el índice de Zillow zillow.com, y 3.1% según los datos de St. Louis Realtors (de junio de 2024 a junio de 2025) stlmag.com. Esta es una tasa de apreciación saludable y moderada, muy por debajo del frenesí del 10–15% de la pandemia, pero notablemente superando al mercado nacional, que experimentó una ligera disminución de precios en general en el último año stlmag.com. De hecho, mientras muchos mercados sobrecalentados (especialmente en ciudades costeras) se han estado enfriando, St. Louis está “desafiando las tendencias nacionales” al continuar subiendo, aunque a un ritmo más suave stlmag.com. Esto refleja la tendencia de St. Louis a la estabilidad: no se sobrevaloró de manera tan dramática, por lo que no está experimentando una gran corrección.
Para el pronóstico a corto plazo, la mayoría de los analistas predicen una apreciación de precios modesta y continua en St. Louis. El pronóstico nacional de CoreLogic de +4.1% en los precios de viviendas para 2025 es un punto de referencia útil midwestbankcentre.com. A nivel local, se espera que los precios de las viviendas en St. Louis aumenten en el orden del 3–5% hasta 2025, salvo shocks económicos imprevistos midwestbankcentre.com. La propia perspectiva de mercado de Zillow es más conservadora, proyectando esencialmente precios estables (+0.1%) durante el próximo año zillow.com – pero vale la pena señalar que el algoritmo de Zillow puede estar considerando la ligera caída que St. Louis experimentó anteriormente y las restricciones generales de asequibilidad. En la práctica, si las tasas hipotecarias disminuyen gradualmente y la economía local se mantiene fuerte, el crecimiento de precios podría terminar siendo un poco mayor que ese pronóstico mínimo, ya que la demanda responde a una mejor asequibilidad. Es notable que Zillow nombró a St. Louis como uno de los 10 “mercados más calientes” para 2025 debido a su combinación de crecimiento laboral, asequibilidad e inventario limitado, lo que indica confianza en que los valores de las viviendas aquí tienen margen para crecer en comparación con las ciudades de alto costo midwestbankcentre.com.
Un factor que respalda los valores es la asequibilidad – a pesar de los aumentos recientes, la vivienda en St. Louis sigue siendo muy razonable en relación con los ingresos locales. El pago hipotecario típico como porcentaje del ingreso sigue siendo más bajo en St. Louis que en la mayoría de las áreas metropolitanas, lo que amortigua grandes caídas de precios. La actividad de los inversionistas también respalda el mercado: Misuri en general y St. Louis en particular son atractivos para los inversionistas inmobiliarios debido a “precios asequibles combinados con tasas de alquiler que superan la mediana nacional” stlouisrealestatenews.com. En 2024, una proporción récord de ventas de viviendas fue a inversionistas (más del 21% de las ventas de viviendas en Misuri) stlouisrealestatenews.com. Si bien algunos inversionistas vendieron propiedades para obtener ganancias o reducir pérdidas en un mercado en enfriamiento, otros inversionistas compraron esas viviendas con entusiasmo, lo que indica una creencia de que los valores y alquileres de viviendas en St. Louis seguirán aumentando modestamente y brindarán rendimientos sólidos. Esta dinámica agrega liquidez y un piso a los precios, especialmente en el segmento de nivel de entrada.
Dicho esto, la apreciación de precios probablemente variará según el segmento. Las viviendas unifamiliares de mayor precio en barrios exclusivos pueden seguir experimentando una apreciación superior a la media, ya que los compradores adinerados (y los compradores que se mudan desde otros estados) descubren que pueden obtener más casa por su dinero en St. Louis. Hemos visto cómo una oferta limitada de viviendas de lujo llevó una propiedad en Clayton de $750,000 hace unos años a $1 millón hoy stlmag.com. En contraste, los condominios y las casas iniciales más antiguas podrían ver precios más planos o solo pequeñas ganancias si la demanda se concentra en otros lugares. El mercado de condominios ya mostró una caída de -7% en los precios año tras año stlmag.com, lo que podría persistir hasta que el inventario de ese segmento se absorba o se reposicione. La geografía también jugará un papel: condados suburbanos como St. Charles (una de las áreas de más rápido crecimiento en Missouri) podrían registrar una mayor apreciación debido al crecimiento poblacional, mientras que la ciudad de St. Louis podría ver ganancias más irregulares (algunos barrios suben, otros se estancan) si la población sigue disminuyendo stlpr.org.
En general, los valores de las viviendas en St. Louis están en una trayectoria de crecimiento constante y gradual en lugar de auges o caídas. Los expertos locales no pronostican ninguna depreciación significativa en los próximos años: la oferta limitada y los sólidos fundamentos económicos actúan como salvaguardas. Incluso si el mercado inmobiliario estadounidense en general enfrenta dificultades, la relativa subvaluación y los altos rendimientos de alquiler de St. Louis proporcionan un colchón. Un análisis de Redfin señaló que aproximadamente el 10% de los vendedores recientes de St. Louis estaban en riesgo de vender con pérdidas (particularmente aquellos que compraron en los precios máximos de 2022 con préstamos de alta tasa) stlmag.com, pero mientras los propietarios no se vean obligados a vender rápidamente, la mayoría puede esperar y aún así obtener ganancias. No se anticipan grandes caídas de precios en 2025, y cualquier baja menor en ciertos segmentos se espera que sea temporal. Para 2026–2027, si las tasas de interés retroceden aún más, la apreciación de precios en St. Louis incluso podría volver a acelerarse ligeramente, aunque probablemente se mantenga en el rango de un solo dígito medio anual, dado el perfil de crecimiento generalmente moderado del Medio Oeste.
Niveles de inventario, construcción y actividad de desarrollo
El lado de la oferta de bienes raíces en St. Louis sigue estando restringido en 2025, un factor clave que impulsa la dinámica del mercado. El inventario de viviendas sigue por debajo de los niveles previos a la pandemia midwestbankcentre.com. Muchos propietarios con tasas hipotecarias ultrabajas han sido reacios a vender y perder esas tasas, mientras que los constructores de viviendas han enfrentado costos crecientes y préstamos cautelosos, lo que limita la nueva oferta. Como resultado, los meses de inventario se han mantenido alrededor de 2–3 meses en el área metropolitana, lo que indica un mercado persistentemente favorable para los vendedores stlmag.com. Aunque las nuevas publicaciones han aumentado lentamente (alrededor de un 8% más en la primavera de 2025 frente al año anterior) bhhsselectstl.com, la demanda de compradores ha mantenido el ritmo de modo que el mercado está absorbiendo el nuevo inventario casi tan rápido como aparece.
En el frente de la construcción, la actividad está desacelerándose desde los picos recientes. Tras una oleada de construcción de apartamentos entre 2018 y 2022, los desarrolladores se han retirado. En el sector multifamiliar, las unidades en construcción al inicio de 2025 disminuyeron aproximadamente un 55% en comparación con el año anterior, alcanzando el volumen de proyectos más bajo en una década mmgrea.com mmgrea.com. Solo unas ~1,544 unidades estaban en construcción a finales de 2024, aproximadamente un tercio de lo habitual para St. Louis históricamente mmgrea.com. Esto se debe en gran parte a tasas de interés más altas, financiamiento más estricto y costos de construcción que reducen los márgenes de los desarrolladores mmgrea.com. Se proyecta que las entregas anuales de unidades multifamiliares caigan más del 50% en 2025 (de 2,700 unidades en 2024 a aproximadamente 1,300 en 2025) mmgrea.com. Se observa una desaceleración similar en la construcción de viviendas unifamiliares: los constructores son cautelosos con las casas especulativas debido a los préstamos costosos y el menor crecimiento de precios. Los permisos de construcción en el área de St. Louis se han estabilizado, y aunque todavía hay nuevos desarrollos en corredores de crecimiento (como el oeste del condado de St. Charles y partes del condado de St. Louis), el ritmo es mesurado.
La buena noticia es que los temores previos de sobreconstrucción han disminuido: el mercado absorbió las nuevas unidades entregadas en los últimos años sin exceso de oferta. La demanda contenida fue suficiente para llenar los nuevos apartamentos sin aumentar demasiado la vacancia mmgrea.com mmgrea.com, y algunos nuevos desarrollos de viviendas unifamiliares registraron preventas ágiles. Por ejemplo, el inventario de apartamentos en el condado de St. Charles creció un 25% solo en los últimos años, pero la ocupación en ese submercado se mantuvo alrededor del 95% mmgrea.com. Esto indica una demanda subyacente robusta de vivienda en áreas en expansión. Ahora, con la reducción del pipeline, la presión de la oferta debería disminuir; menos viviendas nuevas entrando al mercado en 2025–2026 significa que el inventario existente sigue siendo demandado, lo que respalda los precios y alquileres.
También hay desarrollos e inversiones significativos que están dando forma al mercado. En la ciudad, mucha atención se centra en proyectos de reurbanización y relleno urbano. El nuevo estadio de fútbol de la MLS (CITYPARK) se inauguró en Downtown West en 2023, impulsando proyectos de uso mixto cercanos y aumentando el interés en ese vecindario. El actual proyecto “Brickline Greenway” (una red de senderos peatonales y ciclovías que conecta vecindarios) y varias conversiones de edificios históricos en lofts están sumando unidades gradualmente y revitalizando zonas de la ciudad. Sin embargo, el mayor impacto lo tiene el nuevo campus de la Agencia Nacional de Inteligencia Geoespacial en el norte de St. Louis: un sitio de 97 acres que se espera atraiga desarrollos auxiliares (restaurantes, servicios, viviendas) en su perímetro. Ya hay inversionistas interesados en propiedades en los vecindarios adyacentes al sitio de la NGA, anticipando la demanda futura cuando la instalación esté completamente operativa youtube.com. La propia NGA no agrega viviendas directamente, pero los 3,150 empleos bien remunerados que trae podrían estimular nuevos proyectos residenciales cercanos e incrementar la actividad de renovación en áreas históricamente desinvertidas del lado norte.
En los suburbios, los desarrollos comerciales y de uso mixto continúan surgiendo, lo que a su vez impulsa la demanda residencial. Por ejemplo, grandes empleadores como Boeing (en North County), Pfizer y Wells Fargo han ampliado operaciones o instalaciones locales, y nuevos parques industriales y centros de distribución (especialmente a lo largo de los corredores I-70 e I-55) han comenzado a construirse para apoyar el sector logístico. Cada nueva instalación suele venir acompañada de nuevas viviendas o aumentos en las ventas de casas cercanas a medida que los trabajadores se reubican. Las comunidades planificadas en áreas como O’Fallon, Wentzville y Chesterfield están sumando una variedad de viviendas, desde casas adosadas iniciales hasta viviendas unifamiliares de lujo, aunque a un ritmo más lento que hace unos años. Las mejoras de infraestructura, como la ampliación de autopistas y una posible expansión norte-sur de Metrolink (tren ligero), están siendo discutidas para apoyar estas áreas en crecimiento, lo que abriría aún más terreno para el desarrollo si se financian.
Un factor crucial para el inventario futuro es el impulso de la Ciudad de St. Louis para reformar la zonificación y fomentar la construcción. La revisión de la zonificación de la ciudad (denominada “Zoning Upgrade – ZOUP”) tiene como objetivo agilizar el proceso de desarrollo y permitir viviendas de mayor densidad en muchos vecindarios que actualmente lo prohíben stlpr.org. Muchas áreas residenciales en St. Louis han estado restringidas durante mucho tiempo a casas unifamiliares en lotes relativamente grandes, pero los líderes reconocen que esta “actitud hostil hacia la densidad” ha obstaculizado el desarrollo y contribuido a la pérdida de población stlpr.org stlpr.org. El nuevo plan de uso de suelo y los próximos cambios en el código probablemente reducirán los tamaños mínimos de los lotes, legalizarán dúplex/tríplex y ADUs en más áreas, y acortarán los tiempos de aprobación de variaciones stlpr.org stlpr.org. Se espera que para finales de 2025 y en 2026, más proyectos puedan avanzar sin meses de retraso, haciendo atractivo para los constructores rellenar lotes vacíos y convertir edificios subutilizados. Si tiene éxito, esto podría aumentar modestamente la construcción de viviendas en la ciudad, agregando el inventario tan necesario (particularmente viviendas asequibles y de tipo intermedio). En el corto plazo, el inventario seguirá siendo limitado, pero estos cambios de política más cualquier futura disminución en las tasas hipotecarias podrían llevar gradualmente a más vendedores y nuevas viviendas al mercado en los próximos años, aliviando la grave escasez.
Dinámica del mercado de alquiler: rentas, vacancia y tendencias
El mercado de alquileres de St. Louis en 2025 es sólido pero relativamente asequible, especialmente en comparación con las ciudades costeras. El alquiler promedio de un apartamento en la ciudad es de aproximadamente $1,405 a mediados de 2025 point2homes.com point2homes.com, lo cual está significativamente por debajo del promedio de EE. UU. (~$1,756). De un año a otro, los alquileres en St. Louis han aumentado alrededor de 1.5% point2homes.com – una tasa de crecimiento más lenta que los aumentos de dos dígitos vistos en 2021, pero notable porque muchos mercados más grandes han visto que el crecimiento de los alquileres se desacelera casi a cero. De hecho, St. Louis ha sido un poco un “punto caliente silencioso” para el aumento de alquileres recientemente; en los últimos dos años ha estado consistentemente entre las 15 principales áreas metropolitanas por crecimiento de alquileres, superando el promedio nacional mmgrea.com. Esto refleja una demanda sólida de alquileres, así como que el mercado se está poniendo al día desde una base baja: los inquilinos que podrían haber esperado alquileres súper baratos están viendo que los precios ahora se acercan un poco más a las normas nacionales, aunque siguen siendo muy asequibles en términos absolutos.Las tasas de vacancia para alquileres han subido ligeramente pero se mantienen saludables. La vacancia general de alquiler en la ciudad está alrededor del 7–8% según datos recientes point2homes.com. La investigación comercial multifamiliar muestra que la vacancia de apartamentos en el área metropolitana es de ~10.7% en el segundo trimestre de 2025, frente a mínimos históricos de ~6% en 2021 cushmanwakefield.com. Este aumento se debe en gran parte a la ola de nueva construcción de apartamentos que llegó al mercado en los últimos años. De 2019 a 2023, los desarrolladores agregaron miles de nuevas unidades (especialmente en suburbios como el condado de St. Charles y submercados centrales), lo que naturalmente elevó la vacancia desde niveles mínimos históricos mmgrea.com. Es importante destacar que la demanda se mantuvo lo suficientemente fuerte como para que la ocupación solo bajara ligeramente – el área metropolitana está alrededor del 91–92% ocupada en promedio ahora, frente al 94–95% en el pico de mayor demanda mmgrea.com mmgrea.com. Muchos edificios nuevos ofrecieron incentivos de mudanza, causando un aumento temporal en la vacancia, pero esas unidades se están ocupando. Por ejemplo, a pesar de un aumento del 25% en el inventario, la ocupación en St. Charles en realidad mejoró al 95% para finales de 2024 mmgrea.com, mostrando que los inquilinos estaban listos para aprovechar las nuevas opciones. En el centro de la ciudad, los alquileres de lujo Clase A tienen un poco más de holgura (más unidades entregadas en el centro), mientras que los alquileres Clase B/C más antiguos siguen siendo muy demandados entre los locales.
El panorama de crecimiento de alquileres es positivo pero moderado. Con la desaceleración drástica del pipeline de construcción (los nuevos inicios de multifamiliares cayeron ~48% en 2024 y se espera que permanezcan bajos en 2025 mmgrea.com), la presión de la oferta disminuirá. La llegada de menos unidades nuevas significa que la vacancia debería estabilizarse o incluso disminuir a medida que el mercado absorbe las nuevas construcciones restantes. MMG Real Estate Advisors pronostica que los alquileres efectivos en St. Louis aumentarán ~3.6% en 2025 (Q4 2025 vs Q4 2024) mmgrea.com mmgrea.com, un ritmo más rápido que el crecimiento de 2024 y por encima del promedio proyectado de EE. UU. También predicen que la ocupación aumentará un poco (alrededor de 20 puntos básicos) ya que la demanda de inquilinos sigue superando la nueva oferta reducida mmgrea.com. Esencialmente, los propietarios han recuperado algo de poder de fijación de precios después de una breve meseta, y es probable que las concesiones disminuyan en 2025. Ya para mediados de 2025, aproximadamente el 47% de las ventas de viviendas locales fueron por encima del precio de lista zillow.com, lo que refleja la competencia en la compra; este desbordamiento significa que muchos posibles compradores siguen siendo inquilinos, lo que respalda la demanda de alquiler. Además, las altas tasas de interés y los precios de las viviendas han mantenido a más adultos jóvenes en el mercado de alquiler por más tiempo, aumentando la ocupación de los apartamentos.En cuanto a niveles de alquiler y asequibilidad, St. Louis destaca por ofrecer alquileres a precios razonables en barrios atractivos. La mayoría de los alquileres (alrededor del 35%) están en el rango de $1,000–$1,500 por mes point2homes.com, lo cual para muchos profesionales es una proporción manejable de sus ingresos. El ingreso medio de los hogares inquilinos en la ciudad es de alrededor de $37,000 point2homes.com, por lo que un alquiler de $1,300 representa aproximadamente el 42% de los ingresos, un poco por encima del umbral ideal del 30%, pero mucho mejor que en lugares como Los Ángeles o Nueva York, donde el alquiler puede ser del 50–60% del ingreso medio. Aun así, la asequibilidad para los inquilinos de bajos ingresos es una preocupación, como lo indica la proporción relativamente grande de hogares inquilinos y los ingresos modestos de la ciudad. Aproximadamente el 55% de las unidades de vivienda en la ciudad están ocupadas por inquilinos point2homes.com, y muchos de esos inquilinos están sobrecargados de costos. Esto subraya la necesidad de más oferta de vivienda y opciones asequibles, algo que la ciudad está tratando de abordar mediante cambios de zonificación e incentivos para el desarrollo de viviendas de ingresos mixtos.
Tendencias del mercado de alquiler por vecindario: Los edificios de lujo en el centro y en Clayton han visto que los alquileres se estabilizan o incluso bajan ligeramente, ya que una avalancha de nuevas unidades dio a los inquilinos más opciones. Por el contrario, zonas de moda como Central West End, Midtown y The Grove – populares entre jóvenes profesionales – tienen bajas vacantes de alquiler y aumentos constantes de renta, gracias a su proximidad a empleos y servicios (por ejemplo, distritos universitarios y hospitalarios). La demanda de alquiler en suburbios también está aumentando: muchos municipios suburbanos tienen complejos de apartamentos recién construidos por primera vez (históricamente los suburbios de St. Louis eran mayormente de casas unifamiliares), y se están alquilando bien, lo que indica un cambio hacia más alquiler suburbano, especialmente para personas mayores que reducen su tamaño de vivienda y trabajadores remotos que buscan espacio fuera de la ciudad. El alquiler de casas unifamiliares es otro segmento: los inversionistas han comprado muchas casas modestas en el norte y sur de St. Louis y suburbios internos para alquilarlas. Estas típicamente se alquilan a familias por $1,200–$1,800 y tienen alta demanda, contribuyendo a la fuerte actividad de compra de inversionistas en 2024 (Misuri lideró EE. UU. con 21% de las ventas de viviendas destinadas a inversionistas en 2024) stlouisrealestatenews.com.
En resumen, el mercado de alquiler de St. Louis en 2025 está en modo de expansión pero no sobrecalentado. Los inquilinos aún pueden encontrar apartamentos asequibles, aunque los precios están subiendo poco a poco. La vacancia está en un nivel cómodo – lo suficientemente alta para que los inquilinos tengan opciones, pero lo suficientemente baja para que los propietarios estén confiados. Con el crecimiento del empleo atrayendo nuevos residentes y menos unidades nuevas entrando al mercado, se espera que los alquileres sigan subiendo modestamente hasta 2026. La posición de St. Louis como un lugar económico para vivir debería seguir atrayendo a trabajadores remotos y recién llegados que buscan rentas razonables, lo que ayudará a mantener el sector de alquiler dinámico.
Tendencias y puntos calientes a nivel de vecindario
A St. Louis a menudo se le describe como una “ciudad de vecindarios”, y de hecho las tendencias inmobiliarias pueden variar drásticamente de un lugar a otro. A medida que avanzamos en 2025, varios puntos calientes y tendencias de micromercado son evidentes:
- Corredor Central y Zonas de Lujo: La columna vertebral central del metro – incluyendo Downtown West, Midtown, Central West End (CWE), Clayton, y extendiéndose hasta Frontenac/Ladue – está experimentando alta demanda en todos los ámbitos. Esta área, aproximadamente a lo largo de la I-64, contiene grandes empleadores (sedes corporativas, universidades, hospitales) y servicios culturales, lo que la hace muy atractiva. En particular, Clayton y Ladue (suburbios exclusivos justo al oeste del límite de la ciudad) siguen siendo mercados premium con escuelas de primer nivel y baja criminalidad. Las casas aquí se venden rutinariamente por más de $1 millón, y el inventario es escaso. Como se señaló, St. Louis fue clasificada recientemente como #1 en potencial de mercado de viviendas de lujo, precisamente porque lugares como Clayton ofrecen mansiones a precios relativamente bajos en comparación con ciudades costeras bhhsselectstl.com. Central West End y Midtown en la ciudad también están en auge: las casas históricas y los condominios de gran altura de CWE (cerca de Forest Park y el complejo hospitalario Barnes-Jewish) atraen a compradores y arrendatarios adinerados, mientras que Midtown ha visto un resurgimiento con el nuevo estadio de fútbol, startups tecnológicas y conversiones de lofts. El “muy codiciado corredor central” tiene una oferta tan limitada que los agentes recurren a la búsqueda fuera del mercado (incluso tocando puertas) para encontrar casas para los compradores stlmag.com. Es probable que esta franja central siga siendo un foco inmobiliario, incluso para apartamentos y condominios de alta gama dirigidos a profesionales y estudiantes.
- Encanto de South City y Suburbios Cercanos: Barrios del sur de la ciudad de St. Louis como Tower Grove South, Shaw, Soulard y St. Louis Hills también están experimentando una renovación. Muchos cuentan con casas clásicas de ladrillo, parques (como Tower Grove Park) y zonas comerciales en mejora. Familias jóvenes y compradores primerizos están apuntando a estas áreas por su relativa asequibilidad en comparación con el corredor central. Por ejemplo, una casa de 3 habitaciones totalmente renovada en Tower Grove puede costar $300,000–$400,000 (frente a $600,000+ en CWE por un tamaño similar), lo que la hace competitiva. Como resultado, las casas de inicio y de precio medio en South City suelen recibir múltiples ofertas y se venden rápidamente. Lo mismo ocurre con ciertos suburbios cercanos como Maplewood, Webster Groves, Kirkwood, University City: estos suburbios antiguos tienen centros caminables o buenas escuelas y están en alta demanda. Kirkwood y Webster (en el condado de St. Louis) ven regularmente guerras de ofertas por casas de menos de $500,000, y los inversionistas también remodelan casas allí para obtener ganancias. Brentwood y Richmond Heights (cerca de Clayton) son focos más pequeños debido a su ubicación central y nuevos desarrollos (como la remodelación del área del centro comercial de mid-county en uso mixto).
- Ciudad Norte y Áreas Emergentes: El norte de la ciudad de St. Louis históricamente ha estado rezagado en bienes raíces debido al declive económico y mayor desocupación. Sin embargo, hay zonas con potencial de revitalización. La nueva sede de la NGA en el vecindario St. Louis Place es un catalizador: se habla de nuevas viviendas y negocios para atender la llegada de más de 3,000 profesionales. Ya, algunos inversionistas están mostrando interés en casas cerca del sitio de la NGA, esperando que los valores aumenten una vez que abra youtube.com. De manera similar, vecindarios como Old North St. Louis, Hyde Park y JeffVanderLou han visto proyectos de reurbanización a pequeña escala y la llegada de algunos pioneros urbanos restaurando casas históricas. El camino hacia un estatus “caliente” es lento aquí, pero se están sentando las bases (incentivos fiscales, programas de bancos de tierras). Fuera de la influencia de la NGA, el norte del condado de St. Louis tiene algunas áreas fuertes – por ejemplo, Florissant y Hazelwood (suburbios del norte) siguen siendo mercados relativamente estables con casas familiares asequibles y han visto construcción reciente de nuevas viviendas. Por el contrario, partes del norte del condado más cercanas a la ciudad (Jennings, Ferguson) aún luchan con tasas de ejecución hipotecaria más altas y precios modestos, aunque incluso estas han visto compras de inversionistas como alquileres de oportunidad en los últimos años.
- Condado de St. Charles y Suburbios Exteriores: Al otro lado del río Missouri hacia el oeste, el condado de St. Charles está en auge. Como uno de los condados de más rápido crecimiento en el estado, sus ciudades como St. Charles, O’Fallon, St. Peters, Wentzville son focos inmobiliarios. Mucha nueva construcción se ha concentrado aquí – de hecho, el parque habitacional de St. Charles creció más del 25% en los últimos años solo en el segmento multifamiliar mmgrea.com. Nuevos fraccionamientos y complejos de apartamentos han atraído a muchas familias jóvenes y recién llegados que consideran aceptable el trayecto a cambio de casas nuevas, buenas escuelas y comodidades suburbanas. Los precios de las viviendas en estos suburbios exteriores han ido subiendo de manera constante (apreciación anual de un solo dígito alto en los últimos años), aunque desde una base más baja – los precios medianos en el condado de St. Charles ahora están aproximadamente a la par o ligeramente por encima de la mediana general del área metropolitana. Vemos tendencias similares en el condado de Jefferson (al sur de St. Louis) y partes de Metro East Illinois: personas que buscan viviendas nuevas asequibles han estado impulsando el desarrollo hacia afuera.
- Centro y mercado de condominios: El centro de St. Louis (el distrito central de negocios) sigue siendo una historia mixta. Los lofts y apartamentos tipo condominio en el centro no han experimentado el mismo aumento de demanda que otras áreas; de hecho, los condominios del centro han sido uno de los segmentos más débiles. Hay una abundante oferta de unidades tipo loft convertidas y una base limitada de compradores debido a preocupaciones como cuotas de HOA más altas, una escena comercial débil en el centro y percepciones de seguridad fuera del horario laboral. Los datos mostraron una caída de ~7% interanual en los precios de los condominios locales stlmag.com, lo que probablemente incluye muchas unidades del centro. Sin embargo, hay algunas señales positivas: la población residencial en el centro ha crecido lentamente y proyectos como Ballpark Village (cerca del estadio de los Cardinals) han sumado apartamentos de lujo que se están alquilando bien. Si el regreso corporativo a las oficinas gana impulso, las conversiones de oficinas a residenciales que se están planificando en el centro también podrían traer nueva vida (la ciudad está considerando incentivos para convertir antiguas torres de oficinas en apartamentos). Por ahora, sin embargo, el centro propiamente dicho no es tan “caliente” como el corredor central o los suburbios; es más una jugada de valor para quienes estén dispuestos a apostar por una recuperación urbana.
En resumen, los puntos calientes del mercado inmobiliario de St. Louis tienden a ser aquellos con una combinación de asequibilidad, servicios y buen acceso a empleos. El corredor central y los suburbios cercanos ofrecen eso, de ahí su atractivo. Los barrios con impulso de desarrollo (como aquellos con nuevo transporte, grandes proyectos o inversión cívica) son los que hay que observar; por ejemplo, Midtown con su centro de innovación, Downtown West con el estadio de fútbol, y cualquier área que se beneficie de la reforma de zonificación que podría permitir nuevas construcciones. Por otro lado, las áreas a las que hay que prestar atención incluyen aquellas con pérdida de población o desafíos estructurales (algunas partes del norte de la ciudad/condado), aunque incluso estas podrían presentar oportunidades a largo plazo si las iniciativas de crecimiento de la región tienen éxito. El mercado inmobiliario en St. Louis es realmente local: los inversores y compradores inteligentes están atentos a las tendencias específicas de cada barrio para encontrar su oportunidad o evitar problemas.
Tendencias del mercado comercial: oficinas, industrial y retail
El panorama de bienes raíces comerciales en St. Louis para 2025 es una historia de diferentes sectores. Las propiedades industriales y logísticas son las estrellas indiscutibles, el retail se mantiene estable con la readaptación de espacios y los centros de barrio funcionando bien, mientras que el mercado de oficinas enfrenta dificultades tras los cambios impulsados por la pandemia.
Mercado industrial: La ubicación central de St. Louis y su sólida infraestructura (puerto en el río Misisipi, centros ferroviarios, intersección de autopistas principales) han impulsado su sector inmobiliario industrial. A partir del segundo trimestre de 2025, la vacancia en el sector industrial era excepcionalmente baja, alrededor del 2.8% cushmanwakefield.com. La demanda de espacio para almacenes/distribución es alta, impulsada por el comercio electrónico, la manufactura y empresas de logística de terceros (3PL). La zona metropolitana ha visto millones de pies cuadrados de nuevos almacenes entregados en corredores como Earth City, Edwardsville (lado de IL) y a lo largo de la I-70, pero el nuevo espacio suele estar pre-alquilado o se absorbe rápidamente. En el segundo trimestre de 2025, la vacancia industrial en realidad se mantuvo por debajo del nivel del año anterior (ligeramente arriba del 2.7% del primer trimestre a 2.8%, pero aún por debajo del ~5.5% de mediados de 2024) colliers.com. Las rentas industriales han ido aumentando gradualmente (ahora promedian alrededor de $5.90/pie² triple neto en el segundo trimestre de 2025, según Newmark), reflejando el mercado ajustado nmrkzimmer.com. Los principales impulsores incluyen centros de distribución para minoristas nacionales y la expansión de empresas locales en las cadenas de suministro aeroespacial y automotriz. Con vacancia por debajo del 3%, los propietarios industriales de St. Louis tienen margen para aumentar rentas y muchos proyectos están pasando de especulativos a construidos a la medida debido a la demanda. Lo único que podría frenar el auge industrial es la economía en general: si el gasto del consumidor o los pedidos manufactureros caen a nivel nacional, podría suavizar la demanda. Pero por ahora, el mercado industrial de St. Louis es un punto brillante y favorito de inversión, citado a menudo como un centro logístico líder en el Medio Oeste.
Mercado minorista: El sector inmobiliario minorista en St. Louis ha demostrado ser resiliente y adaptable. La vacancia minorista general fue de ~4.7% a mediados de 2025, de hecho disminuyendo un 0.4% respecto al trimestre anterior a medida que grandes locales vacíos y escaparates se van ocupando gradualmente cushmanwakefield.com. La región sí experimentó algunos cierres importantes de tiendas en los últimos años (como consolidaciones de cadenas nacionales), pero muchos espacios minoristas vacantes han sido reubicados; por ejemplo, centros comerciales muertos están siendo parcialmente reconvertidos en complejos de uso mixto o de entretenimiento. Los centros comerciales de barrio anclados por supermercados o servicios están funcionando bien, con baja vacancia e incluso nueva construcción en suburbios en crecimiento. La escena minorista de St. Louis no se trata de tiendas de lujo de alta gama (como podría ser en las costas), sino de conveniencia y experiencia. Lugares como la Euclid Avenue del Central West End o el Delmar Loop prosperan gracias a restaurantes y boutiques locales que atraen tráfico peatonal de barrios densos y universidades cercanas. El comercio minorista del centro sigue siendo un desafío debido al bajo tráfico peatonal entre semana, pero incluso allí, iniciativas como la expansión del centro de convenciones y nuevas unidades residenciales buscan aumentar la demanda de tiendas y restaurantes.
Una tendencia interesante es el auge de los desarrollos de uso mixto: proyectos como City Foundry STL en Midtown (un antiguo sitio industrial convertido en food hall, oficinas y comercios) muestran la tendencia de reutilización creativa. Estos atraen tanto a compradores como a trabajadores remotos que buscan “terceros espacios”, beneficiando a los inquilinos minoristas. Las rentas comerciales se han mantenido relativamente planas pero estables; los propietarios están más enfocados en la ocupación y la calidad de los inquilinos. Un punto a futuro: el crecimiento poblacional en los suburbios exteriores de St. Louis significa que los minoristas están expandiéndose en esas áreas (nuevos supermercados, etc.), mientras que el comercio minorista en el núcleo urbano está cambiando para atender a la creciente base residencial (por ejemplo, más servicios cotidianos, menos dependencia exclusiva de trabajadores de oficina). En resumen, el comercio minorista es estable con focos de crecimiento, y su futuro parece sólido mientras el gasto del consumidor se mantenga. La baja vacancia del 4.7% indica que la oferta y la demanda de espacios comerciales están en un equilibrio razonable cushmanwakefield.com.
Mercado de oficinas: El sector de oficinas es donde St. Louis enfrenta desafíos significativos, al igual que muchas ciudades de EE. UU. La vacancia de oficinas en St. Louis terminó el segundo trimestre de 2025 en aproximadamente 17.2% en general cushmanwakefield.com, esencialmente sin cambios respecto a principios de año, una señal de que el mercado se ha estabilizado pero en un nivel alto de vacancia. Sin embargo, algunos informes que incluyen espacios en subarriendo o se enfocan en ciertos submercados sitúan la vacancia aún más alta (por encima del 20%, y las oficinas Clase A en el centro supuestamente con más del 24% de vacancia) colliers.com. La diferencia se debe a que los submercados de oficinas suburbanos están funcionando mejor que el centro. Por ejemplo, Clayton (el segundo distrito de negocios de la región) ha mantenido una ocupación más fuerte gracias a firmas legales, empresas financieras y su entorno de uso mixto. Mientras tanto, el panorama de oficinas en el centro de St. Louis está teniendo dificultades: varios rascacielos antiguos tienen grandes espacios vacíos ya que las empresas han reducido su tamaño o se han mudado a los suburbios o al trabajo remoto.
El trabajo remoto/híbrido ha reducido la demanda de espacio de oficina tradicional, y St. Louis, con su amplia oferta, lo ha sentido. El lado positivo es que el dolor parece haberse estabilizado: el pequeño aumento en los días promedio para alquilar y una vacancia estable de un trimestre a otro sugiere que la mayor parte del “ajuste de tamaño” ya se ha realizado stlmag.com. Los propietarios ahora se enfocan en soluciones creativas, como convertir oficinas en apartamentos o laboratorios donde sea posible, o mejorar los edificios con comodidades para atraer inquilinos. La ciudad y los desarrolladores están considerando convertir algunas torres icónicas pero subutilizadas (como el edificio Railway Exchange en el centro) en uso mixto o residencial, lo que a largo plazo reducirá el inventario de oficinas y ayudará a la vacancia.
Las rentas solicitadas de oficinas se han mantenido relativamente estables, con propietarios ofreciendo importantes concesiones (como períodos de renta gratis, mayores asignaciones para mejoras de inquilino) para asegurar contratos de arrendamiento. La construcción de nuevas oficinas es prácticamente nula, salvo proyectos build-to-suit para usuarios específicos (por ejemplo, una nueva sede de atención médica en un suburbio). El coworking y las pequeñas suites especulativas están en aumento, ya que las empresas siguen dudando en comprometerse a largo plazo. El mercado de oficinas de St. Louis tiene una ventaja: es más barato que muchas ciudades. Algunas empresas de fuera de la ciudad han reubicado ciertas operaciones administrativas en St. Louis para ahorrar costos, aprovechando el espacio de oficinas Clase B a una fracción de los precios de las costas. Esta “apuesta de valor” podría llenar gradualmente algo de espacio. Además, si el crecimiento del empleo continúa, incluso con el trabajo híbrido, las empresas necesitarán algo de espacio físico para la colaboración, por lo que podría regresar una modesta absorción positiva para 2026. Por ahora, sin embargo, se espera que la vacancia de oficinas se mantenga elevada en el próximo año, y es claramente un mercado de inquilinos para los arrendamientos de oficinas.
Perspectiva Comercial General: El sector inmobiliario comercial de St. Louis está anclado por un sólido desempeño industrial y un sector minorista en recuperación, mientras que las oficinas son el rezagado. Los inversionistas están interesados en activos industriales (alta demanda, baja vacancia, retornos estables) y están mirando selectivamente centros comerciales en áreas prósperas. Algunos también están considerando reconversiones creativas (convertir centros comerciales u oficinas muertos en nuevos usos) como oportunidades. La salud del mercado comercial también está ligada a factores económicos más amplios: la creciente industria logística de St. Louis, sectores de salud y educación estables, y el emergente sector tecnológico geoespacial (alrededor de NGA y startups locales) podrían influir en la demanda de espacio. Por ejemplo, el crecimiento geoespacial/tecnológico podría aumentar la demanda de oficinas especializadas o espacios flexibles en el distrito de innovación Cortex de Midtown, compensando parte de la caída general de oficinas. El comercio minorista podría beneficiarse de cualquier aumento en residentes del centro o turismo (el nuevo estadio de la MLS y una posible futura expansión de la NFL u otras atracciones son factores especulativos al alza). En resumen, el sector industrial y minorista sostendrán el mercado inmobiliario comercial en 2025, mientras que el de oficinas requerirá paciencia y reinvención.
Oportunidades de Inversión y Factores de Riesgo
Para los inversionistas, St. Louis en 2025 ofrece una combinación de oportunidades atractivas y consideraciones de precaución. Por el lado positivo, la asequibilidad de la región y las sólidas proporciones de renta-precio continúan haciéndola un mercado preferido tanto para inversionistas locales como de fuera del estado. Al mismo tiempo, los matices económicos y demográficos significan que los inversionistas deben ser selectivos y estar atentos a las tendencias a largo plazo.
Oportunidades:
- Altos rendimientos y entrada asequible: St. Louis cuenta con precios de propiedades relativamente bajos y alquileres decentes, lo que se traduce en rendimientos atractivos de alquiler. Se informó que Misuri lideró la nación en compras de viviendas por parte de inversionistas en 2024, con el 21.2% de las viviendas vendidas destinadas a inversionistas stlouisrealestatenews.com. Ese auge de actividad inversora se debe a que aún se puede comprar una casa unifamiliar en alquiler en St. Louis por, digamos, $150,000 y alquilarla por $1,300/mes, un rendimiento difícil de encontrar en mercados más caros. El potencial de flujo de efectivo es fuerte, especialmente en South City y partes de North County donde los precios son bajos. Además, las tasas de capitalización de multifamiliares en St. Louis son más altas que en los mercados costeros, lo que significa mejores retornos cash-on-cash para los inversionistas en apartamentos. Mientras la demanda de alquiler se mantenga sólida (y las tendencias actuales sugieren que así será), los inversionistas pueden encontrar activos generadores de ingresos a un costo razonable aquí.
- Valor agregado y juego de apreciación: Aunque St. Louis no es conocida por su rápida apreciación, inversiones estratégicas pueden generar crecimiento de capital. Muchos vecindarios de la ciudad y suburbios internos tienen viviendas antiguas listas para rehabilitar. Inversionistas astutos pueden comprar propiedades deterioradas o anticuadas, renovarlas y luego venderlas para obtener ganancias o mantenerlas y refinanciar una vez que se haya agregado valor. Los esfuerzos continuos para revitalizar ciertas áreas (por ejemplo, a lo largo del nuevo Greenway o alrededor de NGA) significan que podría haber un repunte en los valores de las propiedades en esos sectores. Los primeros en moverse en estas áreas emergentes podrían ver ganancias superiores si el desarrollo se materializa según lo planeado. Además, el segmento de lujo ha mostrado una sorprendente fortaleza: invertir en propiedades de alta gama (o lotes para construir) en zonas privilegiadas como Clayton, el corredor central o sitios frente al agua podría ser rentable a medida que la base de compradores adinerados crece (algunas fortunas se están mudando desde regiones de mayor costo, viendo a St. Louis como una ganga).
- Entorno fiscal/político favorable: El gobierno de Misuri se ha vuelto muy favorable para los inversionistas. En 2025, Misuri eliminó el impuesto estatal sobre las ganancias de capital para individuos, siendo el primer estado en hacerlo stlouisrealestatenews.com. Esto significa que los inversionistas inmobiliarios pueden vender propiedades y pagar 0% al estado sobre sus ganancias stlouisrealestatenews.com (solo aplica el impuesto federal). Este es un gran incentivo para invertir y negociar en bienes raíces en Misuri, ya que se retiene más ganancia. Reduce el efecto de “bloqueo” y fomenta el reequilibrio de carteras, lo que podría aumentar el volumen de transacciones y la liquidez en el mercado. Además, los municipios locales suelen ofrecer exenciones fiscales, TIFs (financiamiento por incremento de impuestos) y otros incentivos para el desarrollo en áreas específicas. Los inversionistas interesados en desarrollo o reurbanización pueden aprovechar estos programas para mejorar la viabilidad de sus proyectos. La Ciudad de St. Louis, por ejemplo, negocia frecuentemente exenciones fiscales para nuevos proyectos residenciales multi-unidad, aumentando efectivamente el ROI de esos proyectos.
- Economía Diversificada y Estabilidad: Para los inversores más reacios al riesgo, St. Louis ofrece condiciones estables y de crecimiento lento. La economía es diversa (ninguna industria domina: la salud, la educación, las finanzas y la manufactura, todas contribuyen), lo que protege contra caídas específicas de un sector. El empleo está aumentando y el desempleo es bajobhhsselectstl.com, lo que sugiere una base de inquilinos y consumidores estable. Además, el mercado de la vivienda de St. Louis históricamente ha evitado la volatilidad extrema; no se desplomó tanto en 2008 ni se disparó tan locamente en 2021 como algunos mercados. Esa estabilidad es valiosa para los inversores a largo plazo que buscan apreciación y rentas constantes sin altibajos bruscos.
Factores de Riesgo:
- Estancamiento/Disminución de la Población: Una preocupación central son las tendencias demográficas. Aunque los condados suburbanos están creciendo, la población de la Ciudad de St. Louis ha estado disminuyendo, con la ciudad perdiendo más residentes desde 2020 (una caída del 7% de 301k a ~280k para 2024) stlpr.org. El área metropolitana en su conjunto está creciendo solo lentamente. El crecimiento poblacional es un motor clave de la demanda de vivienda, por lo que el estancamiento podría limitar el potencial inmobiliario a largo plazo. Si la región no puede atraer y retener a más personas –especialmente jóvenes profesionales– existe el riesgo de un exceso de oferta en el futuro o al menos menos apoyo para el aumento de precios. Los inversores deben centrarse en barrios y tipos de activos que se alineen con los lugares a los que la gente se está mudando (por ejemplo, condados como St. Charles, o zonas urbanas cerca de empleos y transporte) y ser cautelosos en áreas con migración negativa continua.
- Cambios Económicos y Dependencia del Mercado Laboral: Aunque el mercado laboral es fuerte ahora, St. Louis ha tenido retrocesos económicos antes (pérdida de sedes corporativas, declive industrial). Si los principales empleadores redujeran su tamaño o si la economía nacional entra en recesión, St. Louis podría sentirlo. Ya, algunas oficinas del centro vaciándose insinúan un cambio estructural: si esos edificios no encuentran nuevos usos, podrían afectar negativamente el valor de las propiedades circundantes. El riesgo de las tasas de interés también se cierne: si la inflación mantiene las tasas altas o el crédito restringido, el costo de los préstamos puede limitar tanto a inversores como a compradores de vivienda, reduciendo la demanda. Por otro lado, si las tasas caen demasiado rápido y se desata una ola de compras, irónicamente podría dejar fuera a algunos inquilinos y alterar el equilibrio en el que confían los inversores. Los inversores deben estar preparados para múltiples escenarios: ya sea condiciones de financiamiento más estrictas o más competencia de compradores ocupantes si las tasas bajan.
- Riesgos Específicos de la Propiedad: El antiguo parque de viviendas de St. Louis significa que los inversionistas deben tener en cuenta los costos de mantenimiento y reparación (muchas casas centenarias esconden problemas costosos). La región también presenta riesgos de inundaciones localizadas (por ejemplo, a lo largo de ríos y arroyos) y algunas preocupaciones medioambientales (antiguos sitios industriales que requieren limpieza). Se requiere la debida diligencia y posiblemente un seguro más alto. Además, no todos los vecindarios son iguales: algunos han experimentado aumentos en la delincuencia o en la desocupación que pueden erosionar rápidamente los rendimientos del inversionista a través de más desalojos o daños a la propiedad. Por ejemplo, invertir en una casa de muy bajo precio en un área deteriorada puede parecer una ganga, pero si la base de inquilinos es inestable o la zona no está mejorando, podría convertirse en un pozo sin fondo.
- Estrategia de Salida y Liquidez: Aunque la ley de Missouri de no tener impuesto a las ganancias de capital incentiva la venta, los inversionistas deben considerar la liquidez de su activo. En segmentos más débiles como condominios en el centro o edificios de oficinas de clase B, encontrar un comprador puede ser un desafío, prolongando el período de tenencia. Además, como St. Louis no es un mercado frenético, las remodelaciones deben hacerse con el precio y la calidad adecuados para vender rápidamente. Para quienes mantienen a largo plazo, el valor de reventa eventual dependerá de las condiciones del mercado, lo que está ligado al crecimiento de la región. Si St. Louis logra aumentar su población y economía, los inversionistas tendrán un entorno de salida saludable; si no, existe el riesgo de una apreciación más lenta y mayores tiempos de venta.
En esencia, invertir en bienes raíces en St. Louis ofrece potencialmente flujos de efectivo sólidos y un crecimiento moderado, pero no está exento de desafíos. El mejor enfoque para 2025 y más allá probablemente sea la inversión dirigida: enfocarse en propiedades con demanda inmediata de alquiler y fundamentos sólidos (buena ubicación, buen estado), y aprovechar el favorable clima fiscal. Mantén la vista en las trayectorias de los vecindarios: invierte en aquellos en ascenso (con nuevos desarrollos, llegada de negocios o mejoras cívicas) y ten cuidado con los que aún están en declive. Con la debida diligencia y una estrategia inteligente, los inversionistas pueden encontrar oportunidades significativas en el mercado estable de St. Louis, pero también deben planificar para el largo plazo, dado el patrón de crecimiento incremental de la región.
Principales Impulsores Económicos y Demográficos
Diversas fuerzas más amplias sustentan las tendencias inmobiliarias de St. Louis en 2025 y darán forma al mercado en los próximos años. Comprender estos impulsores económicos y demográficos es crucial para cualquiera que participe en el mercado:
- Crecimiento del empleo y mezcla industrial: Un sólido crecimiento del empleo es un motor principal de la demanda de vivienda en St. Louis. La base de empleo del área metropolitana ha estado expandiéndose a buen ritmo, y St. Louis obtuvo un lugar entre los 20 mercados laborales más dinámicos del país (#18) en una reciente clasificación del Wall Street Journal bhhsselectstl.com. El desempleo es bajo (rondando mínimos históricos del 3-4%), lo que indica un mercado laboral ajustado. Las industrias clave que impulsan este crecimiento incluyen salud (BJC HealthCare, Mercy), educación (Washington University, Saint Louis University), servicios financieros (Edward Jones, Wells Fargo Advisors) y aeroespacial/defensa (la gran presencia de Boeing). Además, una floreciente escena tecnológica y de startups está centrada en el Cortex Innovation District (Midtown), y el nuevo sector geoespacial anclado por NGA se espera que añada impulso. De manera crucial, la creación de empleo está superando la construcción de nuevas viviendas en la región bhhsselectstl.com, lo que genera un clásico desequilibrio entre oferta y demanda que beneficia al sector inmobiliario. Más empleos significan más personas buscando vivienda, ya sea para comprar o alquilar, lo que respalda los valores de las propiedades y la ocupación.
- Asequibilidad y costo de vida: El costo de vida relativamente bajo de St. Louis (alrededor del 87% del promedio de EE. UU. según algunos índices) y la vivienda asequible están atrayendo personas de áreas con mayores costos. Zillow señaló que St. Louis encabezó la lista de mejores mercados para compradores primerizos en 2024 precisamente porque los compradores jóvenes pueden adquirir viviendas sin destinar más del 30% de sus ingresos a los pagos hipotecarios bhhsselectstl.com. Esta asequibilidad se extiende más allá de la vivienda a aspectos como el transporte y el entretenimiento, haciendo que la región sea un lugar atractivo para establecerse. A medida que el trabajo remoto permite mayor flexibilidad geográfica, St. Louis se beneficia de quienes buscan mudarse con conciencia de costos. Hay evidencia anecdótica de personas que se mudan de ciudades caras como Chicago o Los Ángeles a St. Louis para tener un estilo de vida más asequible, lo que es positivo para la demanda de vivienda. Sin embargo, la contracara es que el crecimiento salarial local ha sido modesto, por lo que si los precios de las viviendas y los alquileres suben demasiado rápido, algunos residentes locales podrían quedar excluidos. Hasta ahora, los salarios y los precios de las viviendas han aumentado aproximadamente al mismo ritmo en los últimos años, preservando la asequibilidad y manteniendo una demanda de vivienda amplia (no solo limitada a quienes tienen altos ingresos).
- Tendencias de Población y Migración: Las tendencias de población de la región son variadas. El área metropolitana de St. Louis (población ~2.8 millones) se ha mantenido relativamente estable, con un ligero crecimiento en los suburbios compensado por el descenso en la ciudad. La notable pérdida de población de la Ciudad de St. Louis (7% en la primera mitad de la década de 2020)stlpr.org es motivo de preocupación, ya que menos residentes en la ciudad podría significar menor demanda de vivienda en ciertos vecindarios. Las razones incluyen una población envejecida, cierta migración hacia los suburbios u otros estados, y una inmigración históricamente baja. El área metropolitana no ha atraído tantos inmigrantes internacionales ni migrantes nacionales como las ciudades del Sun Belt. Esto podría cambiar: los líderes locales están trabajando activamente en estrategias para atraer inmigrantes, estudiantes y trabajadores remotos para aumentar la población. Si estos esfuerzos tienen éxito (combinados con la reforma de zonificación para permitir más viviendas), la ciudad podría estabilizarse o incluso crecer, lo que sería una señal positiva para el mercado inmobiliario urbano. Mientras tanto, los condados periféricos (St. Charles, Jefferson, algunos suburbios de Illinois) están creciendo modestamente a medida que las familias buscan casas más grandes. Los cambios demográficos dentro de la población también son influyentes: la población de la región está envejeciendo, pero St. Louis también cuenta con muchas universidades que alimentan una población de adultos jóvenes que, si se quedan después de graduarse, podrían mantener la demanda de vivienda. Actualmente, existe un desafío de fuga de cerebros: históricamente muchos graduados se iban a ciudades más grandes, pero la mejora de las oportunidades laborales locales podría hacer que más de ellos se queden en St. Louis, lo que sería beneficioso para el mercado de la vivienda.
- Infraestructura y Transporte: La infraestructura de St. Louis – autopistas, transporte público, aeropuerto – juega un papel en la configuración del mercado inmobiliario. La extensa red de autopistas de la región permite la expansión y el crecimiento de suburbios lejanos, pero también significa que el tráfico es relativamente ligero y los tiempos de traslado son razonables en comparación con áreas metropolitanas congestionadas, lo que hace que los suburbios sean más viables. El tren ligero MetroLink, aunque limitado en alcance, ofrece una alternativa para algunas comunidades y está vinculado a desarrollos orientados al transporte (por ejemplo, apartamentos cerca de estaciones). Se habla de una expansión norte-sur de MetroLink y otras mejoras en el transporte que podrían mejorar la conectividad, beneficiando especialmente a la ciudad y los suburbios internos. Si se concretan, las áreas cercanas a futuras líneas de transporte podrían ver un aumento en el interés de desarrollo. Además, las mejoras en curso en el Aeropuerto Internacional St. Louis Lambert (y el establecimiento de vuelos internacionales directos a Europa en los últimos años) mejoran la conectividad de la ciudad, lo que es un punto a favor para atraer empresas y trabajadores remotos (sabiendo que pueden viajar fácilmente). La inversión en infraestructura, como las mejoras planificadas en los corredores I-270 e I-70, también puede abrir terreno para el desarrollo logístico y de viviendas.
- Centros de Educación y Salud: La identidad de St. Louis como un centro de educación y medicina (a menudo llamada “meds and eds”) es un motor económico constante. Estos sectores no son tan volátiles y proporcionan empleo estable. La presencia de grandes universidades y hospitales también tiene un impacto directo en el sector inmobiliario: los vecindarios alrededor de estas instituciones (por ejemplo, los campus de la Universidad de Washington y SLU, el complejo hospitalario BJC en Central West End) tienen una demanda constante de parte de profesores, estudiantes y profesionales médicos. Vemos mercados de alquiler fuertes en estas áreas, así como un interés constante de compradores de vivienda que desean vivir cerca del trabajo. Los empleos de la economía del conocimiento concentrados en estos centros tienden a estar bien remunerados, lo que respalda la vivienda de gama alta en las cercanías. Además, estas instituciones suelen invertir en el desarrollo comunitario (por ejemplo, la Universidad de Washington ha estado involucrada en la revitalización de vecindarios alrededor de su campus), lo que puede aumentar el valor de las propiedades.
- Gobierno y Entorno Político: Más allá de las políticas de zonificación e impuestos ya discutidas, el entorno regulatorio general en Misuri y los gobiernos locales influye en el sector inmobiliario. Misuri es conocido por tener impuestos a la propiedad bajos (en comparación con Illinois, al otro lado del río), lo que fomenta la propiedad de vivienda y la inversión. Tampoco existen leyes de control de alquileres y la legislación estatal favorece a los propietarios, lo cual es favorable para los inversores en propiedades de alquiler. En cuanto al desarrollo, el uso de incentivos por parte de la Ciudad de St. Louis (a veces controvertidos por ser generosos en exenciones fiscales) para desarrollos en áreas deterioradas puede impulsar proyectos que de otro modo no serían viables. Sin embargo, existe un equilibrio, ya que algunos críticos argumentan que desvía fondos de las escuelas y servicios. La ciudad está reevaluando cómo otorga incentivos para asegurar el beneficio público. La reforma de zonificación (ZOUP), como se detalló, es un cambio de política importante que indica la apertura de la ciudad al crecimiento y la densidad. Si se ejecuta bien, esto podría modernizar el uso del suelo en St. Louis y hacerla más competitiva para atraer desarrollo.
- Factores de Calidad de Vida: Por último, factores más suaves como las tasas de criminalidad, las escuelas y los servicios influyen en la demanda inmobiliaria. St. Louis históricamente ha luchado contra la reputación de tener altos índices de delitos violentos en ciertas áreas, lo que puede disuadir a compradores/inversores. Las tendencias recientes muestran que el crimen general ha bajado ligeramente, y varias iniciativas comunitarias buscan mejorar la seguridad, pero sigue siendo un factor a tener en cuenta: los vecindarios que logren mejorar sustancialmente la seguridad probablemente verán un aumento en la demanda de vivienda. Las escuelas son otro aspecto clave: el mosaico de distritos escolares de St. Louis hace que las familias a menudo elijan dónde vivir según la calidad escolar. El buen desempeño de muchos distritos escolares suburbanos mantiene la demanda en esas áreas, mientras que el bajo rendimiento de las escuelas públicas de la ciudad ha sido un lastre para la demanda de vivienda familiar en la ciudad (aunque las escuelas chárter y privadas mitigan eso en cierta medida). Cualquier mejora en las escuelas de la ciudad o la expansión de escuelas chárter exitosas podría animar a más familias a quedarse o regresar a la ciudad, afectando positivamente al sector inmobiliario. Mientras tanto, la presencia de instituciones culturales (museos, zoológico, escena musical) y deportes (béisbol de los Cardinals, hockey de los Blues, el nuevo equipo de fútbol CITY SC) suman atractivo y orgullo a la región, apoyando indirectamente el sector inmobiliario al hacer de St. Louis un lugar más atractivo para vivir.
Políticas gubernamentales y de zonificación que impactan el desarrollo
La política pública está desempeñando un papel más influyente en el sector inmobiliario de St. Louis que en décadas anteriores, ya que los líderes utilizan nuevas leyes y reformas de zonificación para moldear el desarrollo. Algunas medidas clave de política en 2025 destacan por su potencial impacto:
- Revisión Integral del Código de Zonificación (Ciudad de St. Louis): La Ciudad de St. Louis ha iniciado una reescritura integral de su anticuado código de zonificación de la década de 1950, un esfuerzo de política denominado “Zoning Upgrade” o ZOUP stlpr.org. Esta iniciativa, lanzada en 2025 y que se completará en aproximadamente 18 meses, representa la primera gran actualización de zonificación en más de 70 años stlouis-mo.gov. El objetivo es eliminar restricciones obsoletas que han obstaculizado el desarrollo y la densidad poblacional. Actualmente, muchos vecindarios de la ciudad solo permiten viviendas unifamiliares, y cualquier desviación (como un dúplex o una casa adosada) requiere una variación que puede tardar meses stlpr.org stlpr.org. Estas reglas han sido descritas como “hostiles hacia la densidad” por funcionarios de la ciudad, lo que en esencia sofoca la construcción de viviendas multifamiliares y ADUs que las ciudades modernas necesitan stlpr.org stlpr.org. Bajo el nuevo plan, la ciudad busca permitir más tipos de viviendas diversas por derecho propio, lo que significa que pequeños edificios de apartamentos, casas en hilera y unidades accesorias podrían construirse sin permisos especiales en zonas donde antes estaban prohibidos. Se espera que el código reformado también agilice los permisos – reduciendo los tiempos de espera para audiencias y variaciones de varios meses a, en muchos casos, ninguna espera adicional stlpr.org. Para los desarrolladores, esto es enorme: reduce los costos de mantenimiento y la incertidumbre, haciendo que los proyectos en la ciudad sean más atractivos. Tras el tornado EF3 de abril de 2023 que azotó el norte de St. Louis, los funcionarios también señalaron que la actualización de la zonificación ayudará a acelerar la reconstrucción y el desarrollo en las áreas dañadas al flexibilizar reglas onerosas stlpr.org. La ciudad está involucrando a los residentes a través de un comité asesor de 12 personas para asegurar que el nuevo código responda a las necesidades de la comunidad stlpr.org. Si todo salesegún lo planeado, para finales de 2026 St. Louis podría tener un código de zonificación mucho más amigable para los desarrolladores y moderno que fomente el desarrollo de relleno, barrios de uso mixto y mayor densidad donde sea apropiado. Esto está preparado para estimular la construcción de nuevas viviendas (incluidas unidades asequibles) y proyectos comerciales, particularmente en áreas cercanas al transporte público y centros de trabajo que han estado subdesarrolladas debido a las reglas antiguas.
- Reformas fiscales estatales de Missouri: Un cambio histórico se produjo a nivel estatal: a mediados de 2025, Missouri eliminó completamente el impuesto estatal sobre las ganancias de capital para individuos mediante la Ley de la Cámara 594 stlouisrealestatenews.com. A partir del 1 de enero de 2025, cualquier ganancia de capital por la venta de activos –incluidos bienes raíces– es 100% deducible de los ingresos gravables en Missouri stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com. Antes, Missouri gravaba las ganancias de capital a la misma tasa que los ingresos regulares (tasa máxima ~4.8%), por lo que los inversionistas y propietarios pagaban ese porcentaje sobre sus ganancias. Ahora, esa obligación ha desaparecido. Esta política convierte a Missouri en el primer y único estado con impuesto sobre la renta que exime completamente las ganancias de capital personalesstlouisrealestatenews.com. Implicaciones para bienes raíces: Los inversionistas pueden vender propiedades sin preocuparse por un impacto fiscal estatal, lo que potencialmente fomenta un mayor intercambio de propiedades. Un arrendador que haya visto apreciación puede vender y reinvertir o diversificarse con mayor libertad (solo enfrentando el impuesto federal sobre ganancias de capital). También beneficia a propietarios de viviendas de alto valor o segundas residencias – aunque la mayoría de los propietarios ya obtiene una exención federal en la venta de su residencia principal (hasta $250K/$500K de ganancia), las ventas de viviendas muy costosas o de propiedades de inversión ahora evitan completamente el impuesto estatal. Por ejemplo, alguien que venda una propiedad de inversión de $300K con una ganancia de $175K habría ahorrado alrededor de $8,400 en impuestos estatales bajo la antigua tasa del 4.8% – ahora ese dinero lo conservan, tal vez para reinvertir en otra propiedad stlouisrealestatenews.com. Se espera que esta ley agilice la inversión: podríamos ver a más propietarios dispuestos a vender y obtener ganancias, aumentando el inventario disponible para la venta. También podría atraer a inversionistas de otros estados a enfocarse en Missouri (ya que su impuesto de salida eventual es menor). Un matiz: podría incentivar más actividad de flipping y tenencias a corto plazo, aunque las ganancias a corto plazo (menos de un año) aún enfrentan un impuesto federal más alto como ingreso ordinario. En general, este cambio fiscal posiciona a Missouri como extremadamente amigable con el capital y, con el tiempo, podría impulsar el desarrollo y las transacciones inmobiliarias en todo el estado.
- Incentivos y Regulaciones para el Desarrollo Local: La Ciudad de St. Louis ha utilizado durante mucho tiempo herramientas como exenciones fiscales, TIF (financiamiento de incremento de impuestos) y distritos fiscales especiales para atraer el desarrollo. En 2025, hay un debate y una recalibración en curso de estos incentivos. La ciudad quiere asegurarse de que los incentivos se utilicen donde realmente se necesitan (áreas deterioradas o de difícil desarrollo) y que el público obtenga un retorno (como unidades de vivienda asequible o empleos). Una política nueva es que ahora la ciudad a menudo requiere que los desarrolladores que reciben incentivos incluyan contratistas minoritarios o beneficios comunitarios en sus proyectos. Además, existe un Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible, financiado en parte por un impuesto de uso sobre transacciones inmobiliarias, para apoyar proyectos de vivienda asequible; un movimiento reciente busca aumentar esos fondos. En el lado regulatorio, el Condado de St. Louis (separado de la ciudad) ha estado considerando medidas para gestionar la expansión suburbana y fomentar la reurbanización de corredores comerciales envejecidos, aunque los cambios concretos de zonificación en el condado son menos amplios que el esfuerzo ZOUP de la ciudad.
- Planificación Regional – “OneSTL” y Otros: A nivel metropolitano, iniciativas como OneSTL (un plan regional de sostenibilidad) influyen en los patrones de desarrollo promoviendo objetivos como el desarrollo orientado al tránsito, la construcción ecológica y la vivienda equitativa. Aunque no es ley, guían a los municipios en la actualización de su propia zonificación y políticas. Por ejemplo, algunos suburbios como University City han actualizado la zonificación para permitir usos mixtos en ciertos distritos, y otros están reduciendo los requisitos de estacionamiento para facilitar el desarrollo. Si estas tendencias continúan, se espera ver más focos de desarrollo denso y transitable en suburbios (por ejemplo, el nuevo plan del centro de Brentwood o las mejoras en el corredor de Manchester Road), lo que puede aumentar el valor de la tierra.
- Permisos y Tarifas: Otro aspecto a menudo pasado por alto es cuán fácil o difícil es obtener permisos. La Ciudad de St. Louis ha estado digitalizando y tratando de agilizar sus procesos de permisos, lo que, si tiene éxito, reducirá los costos de retención para los constructores. Algunas ciudades más pequeñas del área metropolitana están haciendo lo mismo. Por otro lado, los costos de construcción y la escasez de mano de obra son algo que la política no puede solucionar fácilmente, aunque los programas de desarrollo de la fuerza laboral que buscan capacitar a más trabajadores calificados son indirectamente relevantes.
En esencia, las acciones gubernamentales en 2025 se están alineando para fomentar más desarrollo en St. Louis, tanto reduciendo la burocracia (reforma de zonificación) como mejorando los retornos financieros (reducción de impuestos, incentivos). Estas políticas abordan algunos de los problemas estructurales que han frenado a St. Louis (como la zonificación restrictiva y la emigración). Si se implementan eficazmente, podrían conducir a un aumento notable en la actividad constructiva, más opciones de vivienda diversa y un mercado inmobiliario más dinámico en los próximos años. Los actores del mercado deben estar atentos a estos cambios: un desarrollador debe mapear dónde se flexibilizará la zonificación para encontrar nuevas oportunidades de sitio, un inversionista debe considerar los beneficios fiscales que Missouri ofrece ahora, y los miembros de la comunidad deben participar en el proceso para asegurar que el desarrollo se alinee con las necesidades locales. Los vientos de la política están cambiando hacia una dirección pro-crecimiento, y eso probablemente será una fuerza positiva significativa para el mercado inmobiliario de St. Louis en el futuro.
Fuentes:
- Midwest BankCentre – “Qué esperar del mercado de la vivienda en St. Louis en 2025” (30 de abril de 2025) midwestbankcentre.com midwestbankcentre.com
- St. Louis Magazine – “Los precios de las viviendas en St. Louis siguen subiendo, desafiando las tendencias nacionales” (28 de julio de 2025) stlmag.com stlmag.com
- Zillow Research – Resumen del mercado de la vivienda en St. Louis (Datos hasta julio de 2025) zillow.com zillow.com
- Berkshire Hathaway HomeServices Blog – “Por qué St. Louis es uno de los mercados de vivienda más calientes en 2025” (4 de agosto de 2025) bhhsselectstl.com bhhsselectstl.com
- House Sold Easy Blog – Actualizaciones del mercado de la ciudad de St. Louis (febrero y agosto de 2025) housesoldeasy.com housesoldeasy.com
- Cushman & Wakefield – Informes MarketBeat del segundo trimestre de 2025 (Oficinas, Industrial, Retail, Multifamiliar) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Point2Homes – Alquiler promedio en Saint Louis 2025 point2homes.com point2homes.com
- MMG Real Estate Advisors – Pronóstico Multifamiliar de St. Louis 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Noticias de Bienes Raíces de St. Louis – Informe para Inversionistas (10 de junio de 2025) stlouisrealestatenews.com; Reforma del Impuesto sobre Ganancias de Capital de Missouri (10 de septiembre de 2025) stlouisrealestatenews.com stlouisrealestatenews.com
- STL Public Radio – “Funcionarios de St. Louis esperan que el plan para actualizar la política de zonificación de los años 50 revierta la pérdida de población” (8 de septiembre de 2025) stlpr.org stlpr.org
- ExecutiveGov/SpaceNews – Apertura de la Sede NGA West (19 de mayo de 2025) executivegov.com executivegov.com
- Datos adicionales recopilados de los informes mensuales de St. Louis REALTORS® y reportes de noticias locales stlmag.com stlmag.com.
