נדל"ן בפורטלנד 2025: מגמות מפתיעות, שכונות מבוקשות ותחזיות נועזות עד 2030

נכון לאמצע 2025, שווי הבית הטיפוסי בפורטלנד הוא כ-537,000 דולר, ירידה של כ-1% משנה לשנה.
במאי 2025 מחיר המכירה החציוני הגיע ל-569,500 דולר, עלייה של 2% ממאי 2024 ושיא חדש לשנה.
מספר הנכסים הפעילים במאי 2025 עמד על 6,679, עלייה של 33% ממאי 2024, עם היצע של כ-3.3 חודשים.
זמן השוק במאי 2025 היה 55 ימים, בעוד שהרשימה הממוצעת נסגרת בהמתנה תוך כ-16 ימים.
ריביות משכנתא סביב 7% בשנת 2025 פגעו בזמינות, כאשר 46% מהמכירות ביוני נסגרו מעל המחיר המבוקש ויחס מכירה-לרשימה עמד על 1.00.
שיעור המשרדים הפנויים במרכז העיר עומד בטווח של 20% נמוך עד בינוני ב-2025, ולפורטלנד יש את שיעור העבודה מהבית הגבוה ביותר בחוף המערבי – כ-21%.
Willamette Tower נפתח בתחילת 2024 כמגדל בן 23 קומות עם 343 יחידות דיור להשכרה ב-South Waterfront.
Press Blocks – Byline Tower הגיע לשיאו בסוף 2024 כפרויקט בן 24 קומות עם 341 דירות, ביתן מסחר ומשרדים בן 3 קומות, והשכרה מתוכננת לקיץ 2025.
באביב 2025 השקיעה לשכת הדיור של פורטלנד 26 מיליון דולר ברכישת Goose Hollow Lofts, ה-Paramount וה-Acqua עבור 226 יחידות דיור בר השגה.
מסדרון ברודוויי ברובע הפנינה יכלול מגדל דיור בר השגה בן 14 קומות ו-230 יחידות שייפתח עד 2028, עם תוכנית אב לספק מעל 2,000 יחידות דיור ושטח מסחרי משמעותי עד 2030.

מגמות שוק המגורים ומחירי הבתים (2025)

“נחיתה רכה” אחרי הבום: שוק הדיור של פורטלנד מתייצב לאחר העלייה המטורפת של 2020-2022. ערכי הבתים זינקו ביותר מ-50% בחמש שנים (2020-2024), אך 2025 רואה מסלול מתון בהרבה nwmortgagebroker.com. נכון לאמצע 2025, שווי הבית הטיפוסי בפורטלנד הוא כ-537,000 דולר, שזה למעשה קצת ירידה של כ-1% משנה לשנה zillow.com. במילים אחרות, המחירים למעשה התייצבו, מה שמומחים מכנים “נחיתה רכה” ולא התרסקות nwmortgagebroker.com. ייצוב זה הוא בריא וצפוי, ומחזיר את ההערכה השנתית לקצב נורמלי היסטורית של כ-2-3% במקום דו-ספרתי nwmortgagebroker.com.

מחירים ומלאי: נתוני שוק האביב 2025 מראים שהמחירים עולים במתינות גם כאשר ההיצע משתפר. במאי 2025 מחיר המכירה החציוני הגיע ל-$569,500, עלייה של 2% לעומת שנה קודם לכן portlandrealestate.com. זה היה שיא חדש לשנה, עם קפיצה של $19,500 רק מאפריל למאי portlandrealestate.com portlandrealestate.com. בינתיים, מלאי הנכסים המוצעים למכירה עולה – כ-6,679 נכסים פעילים במאי, עלייה של 33% לעומת מאי 2024 (בערך 3.3 חודשי היצע) portlandrealestate.com. יותר בתים בשוק פירושו שלקונים יש יותר אפשרויות, ואכן המלאי בפורטלנד עלה בחודש מלא לעומת שנה קודם לכן portlandrealestate.com. עם זאת, עם היצע של כ-3.3 חודשים בלבד, זה עדיין מתחת לרמה של 6 חודשים של שוק מאוזן באמת portlandrealestate.com. בקיצור, תנאי שוק של מוכרים עדיין נמשכים, אך המחסור הקיצוני נרגע.

דינמיקת השוק: בתים נמכרים במהירות אך לא במהירות מטורפת. נכון לאמצע 2025, ממוצע הזמן עד שהצעה מתקבלת על נכס בפורטלנד הוא כ-16 ימים zillow.com, ובמאי זמן השוק הטיפוסי היה 55 ימים (שבוע מהר יותר מאפריל, אך שבוע איטי יותר ממאי 2024) portlandrealestate.com. היקפי המכירות התקררו מעט – מכירות שנסגרו במאי 2025 ירדו בכ-5.7% לעומת השנה הקודמת portlandrealestate.com – מה שמעיד שחלק מהקונים עדיין נשארים מחוץ לשוק בשל ריביות משכנתא גבוהות. אגב, ריביות משכנתא סביב 7% פגעו בכדאיות הכלכלית, וגרמו לחלק מהקונים הפוטנציאליים להמתין nwmortgagebroker.com. אך רבים אחרים הסתגלו, והתחרות על בתים מבוקשים נותרה עזה: כמעט מחצית מהמכירות (46% ביוני) עדיין נסגרות מעל מחיר הביקוש zillow.com. יחס המכירה-לביקוש החציוני עומד על 1.00 מושלם (100%) zillow.com, כלומר בממוצע בתים נמכרים במחיר המבוקש, עם לא מעט מלחמות הצעות על נכסים חמים. לסיכום, שוק המגורים של פורטלנד ב-2025 קריר יותר מהטירוף של 2021, אך עדיין תחרותי – מעט יותר היצע, זמני שוק מעט ארוכים יותר, וצמיחת מחירים שמתחילה להתמתן לאחוזים בודדים portlandrealestate.com portlandrealestate.com.

תחזית נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)

צרות במשרדים והמעבר לפרברים: מגזר המשרדים של פורטלנד מתמודד עם שיעור תפוסה שיא שלילי ב-2025. שיעור המשרדים הפנויים במרכז העיר הוא מהגבוהים במדינה, ונע סביב 20% עד אמצע ה-20% watrust.com watrust.com. עבודה מרחוק נותרה גורם מרכזי – לפורטלנד שיעור העבודה מהבית הגבוה ביותר בחוף המערבי, כ-21% מהעובדים watrust.com – מה שמשאיר מגדלים רבים במרכז העיר לא מנוצלים. ב-2024, עשרות חברות (כולל 23 לקוחות של בנק מסחרי אחד) החליטו לעבור ממרכז העיר לאזורים פרבריים כמו לייק אוסווגו, ביוורטון וונקובר, וושינגטון watrust.com. שוקי המשרדים בפרברים נהנו מהמעבר, עם שיעורי תפוסה גבוהים יותר ואפילו עלייה במחירי השכירות, כאשר חברות מחפשות תחושת ביטחון ונוחות מחוץ למרכז העיר watrust.com. בקיצור, קשה למכור משרדים במרכז העיר כרגע, בעוד שמתחמי העסקים בפרברים במצב בריאותי טוב יותר יחסית.

למרות האתגרים הללו, יש ניצוצות של אופטימיות במרכז העיר. מנהיגי העיר והעסקים השיקו קמפיינים ("אנחנו מאמינים בפורטלנד") ושיפורי בטיחות כדי להחיות את הליבה watrust.com watrust.com. עד קיץ 2024, תנועת הולכי הרגל במרכז העיר הגיעה לשיא של ארבע שנים עם כ-2.4 מיליון מבקרים בחודש watrust.com – סימן חיובי לכך שאנשים חוזרים לאירועים, מסעדות ובידור. התקווה היא שמומנטום זה, יחד עם ירידת שכר הדירה, יפתה חברות ויזמים מסוימים לחזור. למעשה, חלק מהעסקים הקטנים מנצלים חוזי שכירות זולים ומלאי גבוה במרכז העיר כדי לפתוח מסעדות וחנויות, ורואים הזדמנות דווקא בתקופה הקשה watrust.com. התחזית למשרדים נותרת זהירה, אך יש תחושה ש-2025 עשויה לסמן את תחתית המשבר במשרדים כאשר יותר עובדים חוזרים ותוכניות שימוש מחדש יצירתיות מתממשות.

קמעונאות ואירוח: שוק הנדל"ן הקמעונאי בפורטלנד הפגין עמידות. שיעור היצע החנויות הפנויות עומד על כ-4% – בערך אותו דבר כמו לפני שנה, מה שמעיד על שוק השכרה מאוזן יחסית kidder.com. רצועות מסחר שכונתיות ומרכזי קניות פרבריים התאוששו בדרך כלל מרמות השפל של המגפה, הודות להוצאות הצרכנים וחזרת התיירים. במרכז העיר, הקמעונאות מתמודדת עם אותם אתגרים כמו המשרדים (פחות תנועה רגלית מאשר לפני 2020 וחלק מהחששות לבטיחות הציבור), אך מאמצים להחיות את העיר – כמו אמנות ציבורית חדשה, קונצרטים וסצנת מסעדות תוססת – מחזירים אנשים למרכז watrust.com. ראוי לציין כי סצנת האוכל והמשקאות של פורטלנד נותרה נכס קמעונאי חזק, וממשיכה למשוך קהל ולתמוך בתפוסה באזורים מרכזיים.

תחום האירוח (מלונות וכו') מתאושש לצד התיירות. דוגמה בולטת היא מגדל מלון ריץ-קרלטון החדש במרכז העיר, שנפתח לאחרונה כמלון חמישה כוכבים הראשון בעיר. עם זאת, גם פרויקט זה התמודד עם אתגרים (דיווחים מצביעים על קשיים כלכליים בתחילת הדרך), מה שמדגיש כי ההתאוששות המלאה של מרכז העיר עדיין בתהליך. בסך הכול, הקמעונאות והאירוח ב-2025 משתפרים אך עדיין לא חזרו לעוצמה שלפני המגפה, עם מגמה חיובית ככל שיוזמות מרכז העיר תופסות תאוצה.

תעשייה ומסחר אחר: בניגוד לבעיות במשרדים, הנדל"ן התעשייתי הוא נקודת אור בפורטלנד. מחסנים, מרכזי הפצה וחללי ייצור באזור המטרו חווים ביקוש חזק ושיעור תפוסה גבוה לקראת 2025 watrust.com. מסחר אלקטרוני, לוגיסטיקה ובסיס הייצור של פורטלנד (כולל ייצור הייטק במחוז וושינגטון) שומרים על תפוסה גבוהה בתעשייה. תנאים אלו צפויים להימשך, כאשר חלק מהשוכרים התעשייתיים אף מתקשים למצוא שטח. פיתוחים תעשייתיים חדשים נמשכים בפארקי עסקים פרבריים, אם כי מגבלות קרקע ועלויות גבוהות מאטות את הקצב.

בנוסף, מעמדה של פורטלנד כמרכז בריאות שמר על יציבות וחוזק של נדל"ן משרדי רפואי ומדעי החיים watrust.com. מערכות בתי החולים הגדולות והחברות הביוטכנולוגיות במטרו מבטיחות צורך מתמשך במתקנים ייעודיים. בנייני דירות (סקטור המולטי-פמילי ה"מסחרי") הם נקודת אור יחסית נוספת – עוד על שוק השכירות בהמשך, אך פעילות ההשקעות במולטי-פמילי האטה מהשיאים של 2021 בשל ריביות, גם כאשר שיעורי התפוסה נותרו מתונים.

שימוש מחדש והתאמות: מגמה מסחרית מרכזית היא שימוש יצירתי מחדש בנכסים לא מנוצלים. עם כל כך הרבה שטחי משרדים ריקים במרכז העיר, נבחנות אפשרויות הסבה – לא רק למגורים (למרות שזו אפשרות עבור חלק מהבניינים) אלא גם לשימושים חדשים כמו מרכזי נתונים. רשת החשמל והתשתיות החזקות של פורטלנד עשויות לאפשר הפיכת משרדים ריקים למתקני מרכזי נתונים, רעיון שנדון באופן פעיל על ידי מומחי נדל"ן מסחרי watrust.com. יש גם תנופה בפרויקטים של דיור בר השגה שמסבים מבנים (כפי שהעיר מקדמת ישירות – ראו סעיף פרויקטים בהמשך). לסיכום, הנוף המסחרי של פורטלנד ב-2025 הוא תערובת מגוונת: סקטור המשרדים מתקשה, קמעונאות ותיירות מתאוששות, התעשייה משגשגת, ונושא מרכזי של המצאה מחדש כאשר העיר מתאימה את שטחיה המסחריים למטרות חדשות.

תנאי שוק השכירות

מגמות פנויות ושכר דירה: שוק הדיור להשכרה בפורטלנד נשאר די הדוק ב-2025. לאחר עלייה חדה בפנויות ב-2023 (כאשר פרויקטים רבים של דירות חדשות נכנסו לשוק בו-זמנית), שוק השכירות ספג את היחידות הללו לאורך 2024. עד אביב 2025, שיעור הפנויות בדירות ברחבי המטרופולין ירד לכ-5.9% (ירידה מיותר מ-6% שנה קודם לכן) katu.com. בחלק מהאזורים, שיעור הפנויות אף נמוך יותר – לדוגמה, הילסבורו ירדה מתחת ל-5% פנויות, ויוג'ין (בדרום) צפופה במיוחד עם כ~3.5% פנויות בלבד katu.com. היחידים שבהם יש פנויות גבוהות הם בסוגי יחידות מסוימים: דירות סטודיו באזור מרכז העיר/צפון-מערב פורטלנד עם שיעור פנויות גבוה (~11% בצפון-מערב פורטלנד) בעוד שדירות גדולות יותר עם 2 ו-3 חדרי שינה ברחבי העיר הן עם שיעור הפנויות הנמוך ביותר katu.com. הדבר משקף את ההעדפות הנוכחיות של שוכרים למרחב גדול יותר ואת ההיצע העודף של מיקרו-יחידות בלב העיר.

עם התהדקות הפנויות, מחירי השכירות הגיעו לתחתית והחלו לעלות במתינות שוב. באמצע 2024, שכר הדירה בפורטלנד נותר ללא שינוי או אף ירד מעט משנה לשנה, אך עד אמצע 2025 הם טיפסו מעט. נכון ליולי 2025, שכר הדירה הממוצע המבוקש בעיר הוא כ-$1,798, שזהו גידול של 2.6% משנה קודמת zillow.com. (להשוואה, שכר הדירה הממוצע הארצי הוא כ-$2,072, כך שפורטלנד עדיין זולה יותר מערים גדולות רבות zillow.com.) נתון נוסף מראה ששכר הדירה החציוני בפורטלנד (לכל הגדלים) הוא כ-$1,550 בקיץ 2025, כמעט ללא שינוי משנה לשנה apartmentlist.com. לסיכום: לאחר תקופה של שכר דירה יציב, המשכירים קיבלו מחדש מעט כוח תמחור ושכר הדירה עולה בקצב של כ-1-3% בשנה. מומחי התעשייה צופים המשך עליית שכר דירה לאור הירידה בפנויות – כנראה סביב 3% בשנה ב-2026-27, לפי תחזיות מסוימות realwealth.com.

לחץ על סבילות שוכרים: למרות עליות שכר דירה מתונות בלבד לאחרונה, הסבילות נותרת בעיה חמורה. כ-50% מהשוכרים בפורטלנד "מעמוסים בשכר דירה", ומשלמים מעל 30% מהכנסתם על שכר דירה wweek.com. ובערים שכנות הנתונים אף גרועים יותר (למשל, בגרשם 61% מעמוסים בשכר דירה) wweek.com. שכר דירה גבוה יחסית להכנסה המקומית הוא בעיה שנבנית כבר זמן רב, שהוחמרה בשל מחסור בדיור. המחסור בדיור ברמה המדינתית באורגון דוחף אנשים להתחרות על דירות, מה ששומר על שיעור תפוסה נמוך ועל עומס שכר דירה גבוה wweek.com. למדינה יש אחד משיעורי הדירות הפנויות הנמוכים ביותר בארה"ב – רק כ-7 בתים מתוך 100 פנויים, 36% מתחת לממוצע הארצי של שיעור הפנויים wweek.com. הצפיפות הזו חריפה במיוחד מחוץ לפורטלנד בערים קטנות יותר, אך מדובר בלחץ מדינתי שמונע משכר הדירה לרדת משמעותית אי פעם wweek.com.

תקנות שכירות: פורטלנד ואורגון נקטו צעדים להגנה על שוכרים. אורגון היא אחת מהמדינות הבודדות עם הגבלת שכר דירה ברמה מדינתית – ב-2019 הוגבלו העלאות שכר הדירה לנוסחה (7% + אינפלציה). ראוי לציין כי בשל אינפלציה גבוהה ב-2022, המחוקקים התאימו את התקרה הזו. ב-2023, סנאט ביל 611 קבעה תקרת מקסימום קשיחה של 10% להעלאת שכר דירה שנתית עבור רוב היחידות oregon.gov youtube.com. לשנת 2025, העלאת שכר הדירה המותרת היא בדיוק 10.0% (מכיוון שאינפלציה פלוס 7% הייתה גבוהה יותר) oregon.gov. חוק זה אומר שבעלי דירות אינם יכולים להעלות שכר דירה ביותר מ-10% בשנה לדיירים קיימים, מה שמוסיף מידה של צפיות עבור שוכרים (אם כי 10% היא עדיין קפיצה משמעותית). בנוסף, לפורטלנד יש הגנות נוספות לשוכרים: במיוחד חובת תשלום סיוע מעבר אם בעל הדירה מעלה שכר דירה ב-10% או יותר או מבצע פינוי ללא עילה doorloop.com hemlane.com. בעלי דירות חייבים גם לתת התראה של 90 יום על כל העלאת שכר דירה portland.gov. מדיניות אלה נועדו למנוע העלאות חדות ופתאומיות בשכר הדירה ולהקל על הפגיעה בשוכרים שעלולים להיאלץ לעבור דירה.

היצע חדש ותחזית: בצד ההיצע, אזור פורטלנד הוסיף דירות חדשות רבות בשנים האחרונות – אך לא מספיק כדי לפתור לחלוטין את המחסור. גל של בנייה חדשה ב-2022-2023 העלה זמנית את שיעור הדירות הפנויות (כפי שצוין), אך יחידות אלו מאוכלסות כיום ברובן katu.com. במבט קדימה, יזמים האטו את קצב הפרויקטים הרב-משפחתיים החדשים בשל ריביות גבוהות, עלויות בנייה גבוהות, וצמיחה מתונה יחסית בשכר הדירה. יש חשש כי ללא צמיחה מהירה יותר בשכר בפורטלנד, שכר הדירה בשוק החופשי לא יוכל לעלות מספיק כדי להצדיק פיתוחים יקרים חדשים katu.com katu.com. למעשה, אנליסטים מזהירים כי הצמיחה האיטית בתעסוקה ובהכנסה בפורטלנד (שמפגרת אחרי הממוצע הארצי) שומרת על שכר הדירה מתחת לרמה הנדרשת כדי להצדיק בנייה חדשה, ומרתיעה חלק מהיזמים katu.com katu.com. דינמיקה זו – עלויות גבוהות, שכר דירה מתון – עלולה להאט את קצב הבנייה החדשה, מה שמעלה את הסיכון להמשך מחסור בהיצע.

נכון לעכשיו, שוק השכירות צפוי להישאר לטובת בעלי הדירות אך יציב, עם עליות שכר דירה הדרגתיות. רבים שהיו רוצים לרכוש דירה ראשונה נאלצים להמשיך לשכור בשל ריביות המשכנתא, מה שמחזק את הביקוש לשכירות. תחזיות עד 2027 מצביעות על כך ששיעור הדירות הפנויות יישאר נמוך יחסית, וצמיחת שכר הדירה תהיה באחוזים בודדים נמוכים מדי שנה realwealth.com. אם הריביות יירדו עד 2028, ייתכן שחלק מהשוכרים יהפכו לרוכשים, אך המחסור הכללי בדיור בפורטלנד אומר שהביקוש לשכירות צפוי להישאר חזק. לסיכום, השוכרים מתמודדים עם שוק מאתגר – לא סוער כפי שהיה לפני כמה שנים, אך עדיין מאופיין באפשרויות מוגבלות, עליות שכר דירה יציבות, ותחרות עזה על דירות במחיר סביר.

מגמות שכונתיות ופיתוחים בולטים

השכונות החמות והקרות ביותר: תנאי הנדל"ן משתנים מאוד בין שכונות פורטלנד. ב-2024-2025, השכונות הפנימיות בצד המזרחי חוו את הפעילות המהירה ביותר בשוק. בתים נמכרו הכי מהר באזורים כמו סבין, באקמן, מרקהאם וקונקורדיה, שם נכסים קיבלו לעיתים קרובות מספר הצעות בתוך ימים pdxmonthly.com. שכונות אלו משלבות שירותים נחשקים (פארקים, נגישות רגלית, בתי ספר טובים או קרבה למרכז) עם היצע מוגבל, מה שמוביל למכירות מהירות. לעומת זאת, בכמה אזורים מגורים בדרום-מערב פורטלנד כמו קרסטווד, אשקריק וארנולד קריק נרשמה התחלופה הנמוכה ביותר – בעלי הבתים שם ברובם נשארים, מה שמוביל למעט מאוד נכסים למכירה ושיעור גבוה של שמירת בעלות pdxmonthly.com. הדבר מעיד על שביעות רצון קהילתית גבוהה באותם אזורים; אנשים לא עוזבים את השכונות השקטות והמבוססות עם מגרשים גדולים יותר בדרום-מערב פורטלנד.

תמחור לפי אזור: מבחינת מחירים, מחוז וושינגטון הפרברי נותר היקר ביותר. העיר ביברטון, למשל, מציגה חלק מהמחירים הגבוהים ביותר למגורים במטרופולין, בזכות בתי ספר מדורגים גבוה וקרבה למעסיקות טכנולוגיה גדולות (כמו אינטל ונייקי) nwmortgagebroker.com. פרברים יוקרתיים קרובים למרכז ושכונות הצד המערבי של פורטלנד (כמו אזור ווסט הילס) גם הם יקרים. בינתיים, ערים במזרח מחוז מולטנומה כמו גרשם מציעות את נקודת הכניסה המשתלמת ביותר לקונים nwmortgagebroker.com. המחירים החציוניים בגרשם נמוכים משמעותית, והיא נחשבת לבעלת פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר להמשך בזכות פער המחירים (יש עוד לאן לעלות) nwmortgagebroker.com. בתוך העיר, שכונות עירוניות עם ריבוי דירות נחלשו: לדוגמה, אולד טאון צ'יינהטאון וסאליבן'ס גולץ' חוו ירידת מחירים או שמירה על מחירים נמוכים לדירות ולופטים, מה שהופך אותן לאטרקטיביות לציידי מציאות pdxmonthly.com. נתוני זילו מראים כי מחירי הדירות הטיפוסיים ברובע פרל (~432 אלף דולר) נמוכים בהרבה מהממוצע העירוני zillow.com, מה שמשקף את הביקוש הנמוך למגורים עירוניים בצפיפות גבוהה בשנות המגפה. המשמעות היא הזדמנות לקונים שמחפשים דירות במרכז העיר, אם כי התאוששות הערך שלהן תלויה בהתחדשות מרכז העיר.

מרחב ודמוגרפיה: חלק מהשכונות היוקרתיות מתהדרות בנתונים ייחודיים: מכירות בתים אחרונות ב-Dunthorpe ו-Forest Park הציגו את הבתים הגדולים ביותר (במ"ר) באזור pdxmonthly.com, מה שמדגיש את מעמדן בשוק היוקרה. בצד הדמוגרפי, אזורים מסוימים נוטים לאוכלוסייה מבוגרת יותר (למשל Hayden Island, Arlington Heights שבהם מעל מחצית מהתושבים בני 50 ומעלה pdxmonthly.com), דבר שיכול להשפיע על תחלופת הדיור. אזורים אחרים כמו University Park ו-Kerns בולטים בשיעור רוכבי האופניים הגבוה ביותר בעיר pdxmonthly.com – תופעה פורטלנדית שמרמזת על צעירות השכונה ואפשרויות התחבורה שלה.

מעבר מהעיר לפרברים: מגמה מרכזית היא הגירה מהעיר עצמה לפרברים ואפילו מעבר לנהר קולומביה. גידול האוכלוסייה במטרופולין פורטלנד בשנים האחרונות חזק יותר בפרברים מאשר במרכז העיר nwmortgagebroker.com. העיר פורטלנד חוותה ירידה קלה באוכלוסייה בשנים האחרונות, בעוד שפרברים כמו הילסבורו, גרשם וונקובר, וושינגטון צומחים nwmortgagebroker.com. ונקובר, במיוחד, משכה קונים רבים מאזור פורטלנד בזכות מחירי דיור נמוכים יותר והיתרון של אין מס הכנסה מדינתי בוושינגטון nwmortgagebroker.com. המעבר הזה לפרברים, שהואץ בעקבות עבודה מרחוק ודאגות לגבי יוקר המחיה, חיזק את שוקי הדיור בשולי המטרופולין. לדוגמה, מחוז קלארק (אזור ונקובר) ופרברים מתפתחים במהירות במחוז קלקאמאס סובלים מהיצע דיור נמוך ומעליית מחירים, גם כאשר שוק העיר פורטלנד התקרר. זה מצביע על איזון מחדש של הביקוש מבחינה גאוגרפית: יותר משפחות ועובדים מרחוק בוחרים במרחב פרברי על פני קירבה עירונית, מגמה שצפויה להימשך בשנים הקרובות.

פיתוחים ברמת השכונה: בשטח, פרויקטים רבים משנים אזורים מסוימים בעיר. ב-Central Eastside, מחסנים ישנים ממשיכים להפוך למשרדים יצירתיים, מבשלות בירה ודירות – מה ששומר על האזור כאזור תעסוקה אופנתי. בצפון פורטלנד, תוכנית Albina Vision לטווח הארוך (סביב Lower Albina/Rose Quarter) שואפת לתקן עקירת אוכלוסייה היסטורית באמצעות דיור בר השגה חדש ומרחבים תרבותיים, אם כי היא בשלבים מוקדמים. אזור South Waterfront ממשיך להיות מוקד צמיחה – פרויקט בולט לאחרונה הוא Willamette Tower, גורד שחקים חדש בן 23 קומות שנפתח בתחילת 2024 עם 343 דירות להשכרה, מה שמוסיף כמות משמעותית של דיור לקו הרקיע של South Waterfront kgw.com. בנוסף, ליד Providence Park (Goose Hollow), פרויקט “Press Blocks – Byline” הגיע לשיא גובהו בסוף 2024: זהו פרויקט בגובה בלוק שלם בשווי 177 מיליון דולר, הכולל מגדל בן 24 קומות עם 341 דירות, שטחי מסחר/משרדים וכיכר ציבורית mithun.com mithun.com. Byline יביא צפיפות נחוצה (וכיכר ציבורית חדשה) לאזור Goose Hollow/Stadium כאשר ייפתח ב-2025 mithun.com mithun.com. פרויקטים גדולים אלה בלב העיר שואפים ליצור שכונות חדשות, מעורבות שימושים, הפועלות 24/7 – כדי שפורטלנד תמשיך לגדול לגובה, לא רק לרוחב.

כמה פרויקטים מרכזיים נמצאים באופק. אולי המשמעותי ביותר הוא פיתוח מסדרון ברודוויי ברובע פרל בצפון-מערב פורטלנד – האתר הענק של מתקן הדואר לשעבר של USPS. מתוכננת הפיכת האתר שגודלו 14 אקר לשכונה חדשה לשימושים מעורבים. הבניין הראשון שאושר שם הוא מגדל דיור בר השגה בן 14 קומות ו-230 יחידות (פותח על ידי Home Forward וליגת האורבנית) broadwaycorridorpdx.com portland.gov. הוא יכלול דירות בגודל משפחתי ואפילו מרכז חינוך לגיל הרך באתר portland.gov portland.gov. הבנייה צפויה להתחיל ב-2025-26, וזה יהיה הראשון מבין רבים מהבניינים שייבנו עד 2028 כאשר מסדרון ברודוויי יתפתח ל"עיר בתוך עיר".

רעיון נוסף שמדובר בו רבות הוא פרויקט היהלום של פורטלנד ב-Zidell Yards (South Waterfront) – מאמץ להביא אצטדיון בייסבול של ליגת העל ופיתוח לשימושים מעורבים לגדת הנהר watrust.com. אם יתממש, אצטדיון MLB יהיה משנה משחק, יעגן פיתוח חדש וירחיב את רובע South Waterfront. נכון ל-2025 זה עדיין בגדר ספקולציה (לפורטלנד עדיין אין קבוצת MLB), אך מנהיגי העיר מציינים את הפוטנציאל הטרנספורמטיבי שלו watrust.com.

בכל רחבי המטרופולין, שיפורי תחבורה ותשתיות ממשיכים לעצב גם את שוק הנדל"ן. לדוגמה, ההרחבה של קו הרכבת האדום של TriMet ותוכניות עתידיות למסלולי אוטובוס מהירים יותר משפרות את הקישוריות לפרברים. וב-2024, מועצת מטרו אותתה על פתיחות להרחבת גבול הצמיחה העירונית במעט (פירוט בהמשך), מה שעשוי להוביל לשכונות חדשות לחלוטין בשוליים.

לסיכום, ברמת השכונה פורטלנד מציגה פסיפס של מגמות: חלק מהאזורים לוהטים, חלק מתקררים; חלק קולטים תושבים, אחרים חווים הגירה החוצה. פיתוחים חדשים – ממגדלים במרכז העיר ועד שכונות קצה – יעצבו מחדש את מוקדי הצמיחה. מעקב אחרי המיקרו-שווקים הללו הוא המפתח, כי הנדל"ן בפורטלנד הוא באמת מקומי – רחוב אחר רחוב, שכונה אחר שכונה.

פרויקטי מגורים ומסחר חדשים למעקב

צינור הפרויקטים של

פורטלנדבנייה חדשה ופיתוח נשאר פעיל, גם לנוכח רוחות כלכליות נגדיות. הנה כמה פרויקטים בולטים ופיתוחים שהושלמו לאחרונה, שמעצבים את השוק:

Willamette Tower (South Waterfront): נפתח בתחילת 2024, גורד שחקים זה בן 23 קומות הוסיף 343 יחידות דיור להשכרה לאורך קו המים של פורטלנד kgw.com. זהו אחד מבנייני המגורים הגבוהים בעיר ומביא מאות דיירים חדשים לשכונת South Waterfront המתפתחת, יחד עם מסחר בקומת הקרקע. השלמתו תרמה לעלייה זמנית בשיעור הדירות הפנויות ב-2024 (שכעת נספגת) katu.com, ומדגישה את הדחיפה של העיר לדיור בצפיפות גבוהה באזורים של התחדשות עירונית.
Press Blocks – מגדל “Byline” (Goose Hollow): פרויקט שימושים מעורבים מרכזי, סמוך לאצטדיון Providence Park. Byline הוא השלב השני בהתחדשות Press Blocks, וכולל מגדל בן 24 קומות עם 341 דירות ופביליון בן 3 קומות עם מסחר, חללי מגורים/עבודה ומשרדים mithun.com mithun.com. הוא כולל כיכר ציבורית ומעבר להולכי רגל שישדרגו את אזור Goose Hollow mithun.com mithun.com. צפוי להגיע לשיא גובהו בסוף 2024, וההשכרה צפויה להתחיל בקיץ 2025 mithun.com. מדובר בפרויקט של 177 מיליון דולר שמחליף בית דפוס עיתונים ישן במרכז עירוני חדש mithun.com mithun.com. היקף פרויקט Byline מדגים את אמון היזמים בכך שהחיים במרכז העיר יתאוששו, בתנאי שיהיו השירותים והמיקום הנכונים.

portland.gov

226 דירות ברות השגה עד קיץ 2025

portland.gov

תנאי השוק

portland.gov

פיתוח מסדרון ברודוויי (רובע פרל): הוזכר קודם, זהו פרויקט שנמשך עשור לפיתוח אתר הדואר לשעבר. הבניין הראשון יהיה מגדל מגורים בן 14 קומות עם 230 יחידות דיור בר השגה עם דירות בגודל משפחתי ודיור תומך, הצפוי להיפתח עד 2028 portland.gov portland.gov. בנוסף, תוכנית האב הרחבה של מסדרון ברודוויי כוללת מגדלי משרדים, דיור במחירי שוק, פארקים (הרחבת North Park Blocks), וקמעונאות על פני יותר מ-8 בלוקים עירוניים. נכון ל-2025, הריסת המתקנים הישנים הושלמה ועבודות התשתית (רחובות חדשים וכו') מתחילות prosperportland.us portland.gov. ארבעה צוותי פיתוח נבחרו להציע עיצובים למגרשים שונים broadwaycorridorpdx.com. זהו פרויקט דגל שייצור שכונה חדשה לחלוטין ויוכל לספק מעל 2,000 יחידות דיור (שילוב של בר השגה ושוק חופשי) וכן שטחי מסחר משמעותיים עד 2030.
Zidell Yards / "פרויקט היהלום" (South Waterfront): האתר התעשייתי הגדול מדרום למרכז העיר (חצר הדוברות לשעבר של Zidell) מיועד לאפשרות של אצטדיון בייסבול של ליגת העל האמריקאית יחד עם פיתוח מעורב שימושים. Portland Diamond Project הציע את האתר הזה עבור קבוצת MLB ואצטדיון חדש מרכזי watrust.com. למרות שלפורטלנד עדיין אין קבוצה, הקרקע נשמרה עבור הרעיון הזה. אם יתממש, הוא עשוי לכלול לא רק אצטדיון אלא גם מלונות, משרדים, דיור ופארקים – למעשה להרחיב את רובע South Waterfront דרומה. זה עדיין בגדר ספקולציה ב-2025, אך גורמים מקומיים ומשקיעים פועלים במרץ לקידום חלום הבייסבול של פורטלנד. אפילו האפשרות משפיעה: היא משאירה את אתר Zidell Yards כאופציה לפרויקט עירוני רחב היקף.
פרויקטי תשתית ותחבורה: מבחינת השפעה מסחרית, יש כמה השקעות תשתית בולטות. אחת מהן היא הרחבת הכביש המהיר I-5 באזור רוז קוורטר (עם כיסויים שיכולים להפוך לקרקע לבנייה ולחבר מחדש שכונות). למרות שמדובר בפרויקט שנוי במחלוקת, אם יתקדם הוא ייצור בלוקים חדשים לפיתוח עתידי בצפון פורטלנד הפנימית. פרויקט נוסף הוא הארכת ושדרוג קו הרכבת הקלה "רד ליין" של MAX שנמצא בבנייה, וישפר את השירות להילסבורו ולשדה התעופה עד 2024-25. בנוסף, מטרו מתכננת את פרויקט התחבורה הציבורית עתירת הקיבולת ב"כביש TV" עד פורסט גרוב. שדרוגי תחבורה אלו לרוב מעודדים פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית – צפו לעוד בנייני דירות בגובה בינוני ליד תחנות חדשות בשנים הקרובות.
פיתוחים מסחריים: בצד המסחרי, טואלטין והילסבורו ממשיכות לראות פארקי תעשייה חדשים וקמפוסים תאגידיים. ההשקעה האדירה של אינטל במפעלי מוליכים למחצה בהילסבורו (ואפשרות למימון מחוק ה-CHIPS) עשויה להביא למפעלים חדשים או הרחבות שם עד סוף שנות ה-2020, מה שיתרום משמעותית לנדל"ן תעשייתי ולביקוש לדיור בסביבה. במזרח פורטלנד המרכזית, מספר מבנים ישנים מוסבים לחללי עבודה יצירתיים או ייצור בוטיק – מה ששומר על החיוניות של האזור. בנוסף, קניונים מתקשים כמו לויד סנטר עוברים חשיבה מחדש; לויד סנטר (קניון עירוני איקוני שנכנס להליך פירוק) צפוי לעבור שיפוץ מסיבי שיכלול הוספת דיור, משרדים ושטחים פתוחים בשטח של 23 דונם. עד 2025, התוכניות עדיין לא סופיות, אך כל התקדמות שם תשפיע משמעותית על מסלול ההתפתחות של שכונת לויד דיסטריקט.

לסיכום, צנרת הפיתוח של פורטלנד מעכשיו ועד 2027+ היא דינמית: מאות דירות חדשות במגדלים במרכז העיר, השקעות ציבוריות משמעותיות בדיור בר השגה, פרויקטים פוטנציאליים סביב ספורט, ושדרוגי תשתית קריטיים. פרויקטים אלו יוסיפו היצע חדש (בעיקר דירות להשכרה במרכז העיר) ויכולים בהדרגה לסייע בצמצום המחסור בדיור. הם גם מסמנים אמון בכך שפורטלנד עדיין בצמיחה. גם כאשר חלק מהיזמים עוצרים בשל ריביות גבוהות, היסודות ארוכי הטווח של העיר – אטרקטיביות וצורך בדיור – מבטיחים שפרויקטים מרכזיים ממשיכים להתקדם ולעצב את הנוף העתידי של פורטלנד.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה

הזדמנויות – מחסור וחדשנות: עבור משקיעי נדל"ן, פורטלנד מציעה הזדמנויות נבחרות ב-2025, אם כי ללא הצמיחה המהירה של השנים הקודמות. ההזדמנות הגדולה ביותר נובעת ממחסור יסודי: באורגון נבנו כל כך מעט יחידות דיור ביחס לביקוש, שכל היצע נוסף נוטה להיספג במהירות wweek.com. משמעות הדבר היא שפרויקטים במיקום טוב עדיין יכולים להצליח. לדוגמה, השכרות רב-משפחתיות עדיין אטרקטיביות – שיעור הדירות הפנויות ~5% והיצע ההשכרה המצומצם מבטיחים תזרים מזומנים יציב למשכירים katu.com. משקיעים שרוכשים או מפתחים דירות באזורים הנכונים (במיוחד פרברים נגישים או ליד מרכזי תעסוקה) יכולים לסמוך על ביקוש יציב לשוכרים. למעשה, תחזיות מסוימות צופות "שוק שכירות הדוק יותר" עד 2026 עם עליית שכר דירה של כ~3% בשנה realwealth.com, מה שיחזק את התשואות מהשכרה.

הזדמנות נישתית אחת היא ניצול המדיניות הידידותית ל-ADU של פורטלנד. לעיר יש תקנות מובילות ברמה הארצית המאפשרות יחידות דיור נלוות (יחידות סבתא) ואפילו מספר יחידות ADU במגרש בודד. בעלי בתים ומשקיעים יכולים להוסיף יחידות לנכסים קיימים כדי לייצר הכנסה מהשכרה. עם התייצבות עלויות הבנייה ב-2025, בניית קוטג' בחצר האחורית או הסבת מרתף עשויה להיות מהלך חכם לתזרים מזומנים נוסף nwmortgagebroker.com. באופן דומה, "אזורי דיור ביניים" החדשים של אורגון (דו-משפחתיים, תלת-משפחתיים) פותחים מגרשים שבעבר היו מיועדים לבית בודד בלבד לפיתוח רב-משפחתי בקנה מידה קטן. משקיעים המתמחים בפרויקטים אינפיל קטנים כאלה – כמו הוספת דופלקסים בצד המזרחי של פורטלנד או אשכולות קוטג'ים בעיירות סמוכות – עשויים למצוא פחות תחרות ותמיכה מתמריצי מדינה חדשים (מענקים, היתרים מזורזים).

גאוגרפית, הפרברים החיצוניים של פורטלנד והפרברים הקרובים מציגים פוטנציאל צמיחה. מקומות כמו גרשם (כפי שצוין) מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר וצפויים לעליית ערך ככל שהאוכלוסייה גדלה nwmortgagebroker.com. ונקובר, וושינגטון היא אזור הזדמנויות נוסף – היא מושכת תושבים מפורטלנד מסיבות מס ויוקר מחיה, ושוק הדיור שלה עשוי להמשיך לעלות. בנוסף, שוק השכרת הבתים הפרטיים (SFR) בפרברי פורטלנד עשוי לשגשג; כיוון שמשפחות רבות אינן יכולות להרשות לעצמן לקנות בריביות גבוהות, הן מחפשות בתים פרטיים להשכרה. משקיעים ב-SFR עשויים לראות גם עליית שכר דירה וגם עליית ערך ארוכת טווח באזורים ידידותיים למשפחות.

בעולם המסחרי, נכסים תעשייתיים הם מגזר מבטיח. יש מחסור וביקוש גבוה לשטחי מחסן ולוגיסטיקה watrust.com. אם משקיע יכול לרכוש או לפתח מבנים תעשייתיים קלים (אולי להסב נכס ישן), שוק השוכרים חזק – מונע על ידי הפצת מסחר אלקטרוני, ייצור ותעשיית הקנאביס המתפתחת של אורגון. שיעורי ההיוון בנדל"ן תעשייתי עשויים להצטמצם עוד יותר לאור הביצועים שלו.

מעניין לציין כי קיימות גם הזדמנויות מנוגדות למגמה: נכסים מסחריים במרכז העיר נמצאים במצוקה, מה שעשוי לאפשר למשקיעים נועזים לרכוש אותם בהנחה משמעותית. לדוגמה, ניתן לרכוש בנייני משרדים ישנים במחיר נמוך במיוחד ולהסב אותם מאוחר יותר לדירות מגורים או שימושים חלופיים. מאחר שנדונה תמיכה עירונית ופדרלית (בצורת מענקים או הטבות מס להסבות), משקיע סבלני עשוי להפוך מגדל משרדים ריק לנכס מגורים או נכס מעורב רווחי תוך 5-10 שנים. כפי שציין בכיר בבנק, לחלק מהבניינים במרכז העיר שאינם מנוצלים יש פוטנציאל להפוך למרכזי נתונים או שימושים יצירתיים אחרים בזכות התשתיות של פורטלנד watrust.com. מי שייכנס עכשיו בתחתית שוק המשרדים עשוי לקצור רווחים אם וכאשר מרכז העיר יתחדש.

סיכונים – ריביות ומדיניות: למרות ההזדמנויות, קיימים סיכונים משמעותיים שיש לשקול. ריביות גבוהות הן האתגר המרכזי ב-2025. עלויות המימון סביב 7% מקשות על ביצוע עסקאות – תזרימי מזומנים שעבדו עם משכנתאות של 4% אינם מסתדרים עם הריביות של היום. זה גורם למשקיעים רבים להמתין עם רכישות או פיתוחים. אם הריביות יישארו גבוהות עוד מספר שנים (ורבים מהמומחים סבורים שהריביות יישארו בטווח של 6-7% עד 2027 realwealth.com), ערכי הנדל"ן עשויים להישאר שטוחים או אף לרדת ריאלית. רק ב-2028 ייתכן שהריביות ירדו חזרה לכ-5-6% realwealth.com. משקיעים צריכים לבצע חישובים שמרניים בסביבה של ריביות גבוהות.

סיכונים חקיקתיים ורגולטוריים גם הם בולטים בפורטלנד. החוקים הידידותיים לשוכרים במדינה – למרות שמונעים ממניעים חברתיים – משמעותם שבעלי דירות מתמודדים עם הגבלות מחמירות על העלאת שכר דירה (מקסימום 10% בשנה) ותשלומי העברה יקרים אם יש צורך להוציא שוכר oregon.gov doorloop.com. זה עלול לפגוע בפוטנציאל הרווח, במיוחד בתרחישים של אינפלציה גבוהה שבהם ההוצאות עולות מהר יותר מהשכר דירה המוגבל. בנוסף, פורטלנד שקלה רגולציות נוספות (כמו כללים מחמירים יותר לסינון שוכרים, הגבלות על פיקדונות ביטחון, או אפילו הצעות לאסור שימוש בבינה מלאכותית בתמחור שכר דירה katu.com). משקיעים חייבים להישאר מעודכנים בתקנות מקומיות שעשויות להשפיע על פעילות ההשכרה. בצד הפיתוח, הדחיפה של אורגון לדיור בר השגה מגיעה עם תנאים – לדוגמה, אם גבול הצמיחה העירונית יתרחב (ראו בהמשך), לפחות 30% מהבתים על אותה קרקע חייבים להיות ברי השגה oregoncapitalchronicle.com, מה שעלול להגביל את הרווחיות בפרויקטים אלה. מורכבות בתהליכי הרישוי ובדיקות התכנון בעיר פורטלנד מהווה גם היא סיכון; למרות שהמדינה מנסה לייעל תהליכים, הבירוקרטיה המקומית עלולה לגרום לעיכובים יקרים.

רכות שוק וגורמים כלכליים: הצמיחה הכלכלית של פורטלנד הייתה מתונה לאחרונה, ונמצאת מאחור ביחס לערים דומות מבחינת גידול במשרות ובשכר katu.com. מגזר ההייטק במטרופולין יציב אך לא פורח כמו בסיאטל או אוסטין. צמיחה איטית יותר בשכר מעכבת את עליית מחירי הדיור – חרב פיפיות. זה שומר על רמת מחירים נגישה יחסית, אך גם אומר שערך הנכסים לא בהכרח יעלה בקצב שהמשקיעים מקווים לו. גם קצב גידול האוכלוסייה בפורטלנד הואט משמעותית; למעשה, העיר עצמה איבדה אוכלוסייה בשנים 2020-2022. למרות שהתחזיות עדיין מצביעות על גידול (כ-10% גידול אוכלוסייה באורגון עד 2030) medium.com, אם מגמות ההגירה לפורטלנד לא ישתפרו, הביקוש עלול להיות נמוך מהציפיות. במונחים קיצוניים, יש החוששים מתרחיש של קיפאון עירוני – אך סביר להניח שהאזור ימשיך לגדול, אם כי במתינות.

סיכון נוסף: סוגיות של בטיחות ציבורית ותדמית. פורטלנד זכתה לתשומת לב ארצית בשנים 2020-2021 בשל הפגנות, ולאחרונה יותר בשל דאגות לגבי חסרי בית ופשיעה במרכז העיר. למרות שמאמצים נעשים כדי לטפל בכך, המוניטין של העיר נפגע, מה שעלול להכביד על הביקוש למגורים ולקמעונאות אם לא יתוקן. משקיעי נדל"ן בהחלט שמים לב – חלקם מציינים את הסוגיות הללו כסיבה להעדיף השקעות בפרברים על פני מרכז העיר עד שהמצב ישתפר. העיר והמחוז משקיעים בשירותים לחסרי בית ובתהליכי התחדשות, אך זו אתגר מתמשך שמכניס אי ודאות לבעלי נכסים באזורים שנפגעו הכי קשה.

ולבסוף, גורמי אקלים וסביבה אינם ניתנים להתעלמות. תקנות השימוש בקרקע של אורגון (כמו ה-UGB) נועדו למנוע התפשטות עירונית ולשמור על הטבע – דבר שמועיל בטווח הארוך, אך מגביל את היצע הקרקע (ולכן שומר על מחירים גבוהים). עמידות לאקלים גם היא רלוונטית: עונות השריפות והעשן של פורטלנד, כמו גם הסיכון לרעידת אדמה בקסקדיה, הם מסוג הסיכונים בעלי הסתברות נמוכה אך השפעה גבוהה שמרחפים ברקע של כל השקעה בצפון-מערב הפסיפי. הם עדיין לא השפיעו מהותית על תמחור השוק, אך משקיעים נבונים לוקחים בחשבון עלויות ביטוח וצעדי מיגון לתרחישים כאלה.

בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן בפורטלנד ב-2025 דורשת איזון בין יסודות חזקים לסיכונים עכשוויים. המחסור הכרוני בדיור ואורח החיים האטרקטיבי מבשרים טובות לערך ארוך טווח – פורטלנד תצטרך מאות אלפי בתים נוספים עד 2030. אך בטווח הקצר, עלויות מימון גבוהות ורגולציה פרוגרסיבית עלולות לצמצם את התשואות. המשקיעים המצליחים ביותר מתמקדים בנישות עם פוטנציאל (למשל, הוספת יחידות לנכסים קיימים, או קנייה כשאחרים חוששים) ויש להם אופק השקעה ארוך מספיק כדי לעבור את שלב השוק השטוח הנוכחי. זהירות ובדיקת נאותות הן המפתח: שוק פורטלנד כבר אינו סיפור של רווח מהיר וצמיחה מסחררת כפי שהיה לפני כמה שנים – כיום זו השקעה סבלנית ויציבה שמתגמלת את מי שפותר את חידת הדיור שלה בתוך כללי המשחק המשתנים.

שינויים במדיניות ועדכוני תכנון ובנייה

דיור ביניים ורפורמת ייעוד קרקע: אורגון ופורטלנד נמצאות בחזית הרפורמות הפרו-דיור בייעוד קרקע, ו-2025 מביאה עמה יישום נוסף של שינויים אלו. שינוי משמעותי היה חוק הבית 2001 (House Bill 2001, עבר ב-2019) אשר למעשה סיים את הייעוד הבלעדי לבנייה צמודת קרקע בערים גדולות. פורטלנד שילבה זאת עם פרויקט המילוי למגורים (Residential Infill Project), וכעת מאפשרת עד 4 יחידות דיור ברוב המגרשים למגורים. בניית דופלקסים, טריפלקסים, פורפלקסים – או בית + 2 יחידות דיור נוספות (ADUs) – היא כעת חוקית בקרקע שבה עמדה בעבר רק יחידת דיור אחת. עד 2025, בתים אלו מסוג "הביניים החסר" מתחילים להופיע לאט, ומוסיפים צפיפות מתונה לשכונות. באמצע 2025, המושלת טינה קוטק חתמה על חוקים חדשים להאצת בניית דיור ביניים oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. לדוגמה, חוק הבית 2138 (2025) מונע במפורש מרשויות מקומיות לחסום דופלקסים וטריפלקסים בקרקעות המיועדות לבנייה צמודת קרקע (סוגר כל פרצה בחוק מ-2019) oregoncapitalchronicle.com. הדבר מרחיב את רוח HB2001 לכל פינה במדינה, ומבטיח שגם ערים קטנות יחויבו לאפשר דופלקסים/טריפלקסים בזכות oregoncapitalchronicle.com. המטרה היא לעודד גל של בניית טאון-האוסים, אשכולות קוטג'ים ומבנים מרובי יחידות כדי לענות על הצורך בדיור "הביניים החסר".

ייעול ותמריצים: חוק נוסף מ-2025, HB 2258, מעניק למדינה סמכות רבה יותר לייעל את אישורי הפיתוח oregoncapitalchronicle.com. הוא מאפשר לוועדת שימור ופיתוח הקרקע של המדינה לאשר מראש תוכניות דיור סטנדרטיות ולקבוע סטנדרטים עיצוביים ברורים ואובייקטיביים שבהם יזמים יכולים להשתמש לקבלת היתרים מהירה יותר oregoncapitalchronicle.com. למעשה, החוק מנסה לצמצם את הבירוקרטיה על ידי הצעת תבניות בנייה מאושרות מראש והגבלת ביקורות עיצוב סובייקטיביות שלרוב מעכבות פרויקטים. לכך מתווספת מימון חדש: HB 3031 מעניק מענקים לערים עבור תשתיות קריטיות (כמו כבישים וביוב) לתמיכה בפיתוח דיור חדש oregoncapitalchronicle.com. במקביל, SB 684 יוצר קרן הלוואות בריבית נמוכה בתמיכת המדינה לפרויקטים של דיור מעורב-הכנסה, כדי לסייע ליזמים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות ליחידות ברות-השגה oregoncapitalchronicle.com. ו-HB 3145 מקצה 25 מיליון דולר לחיזוק מפעלי דיור מודולרי וטרומי, במטרה להוזיל את עלויות הבנייה ברחבי המדינה oregoncapitalchronicle.com.

כל הצעדים הללו הם חלק מהכרה רחבה: אורגון זקוקה להרבה יותר דיור, ובמהירות. הניתוח של המדינה עצמה קבע שעלינו להוסיף כ-30,000 בתים בשנה בעשור הקרוב כדי להדביק את הביקוש, בעיקר במטרופולין פורטלנד ובעמק וילאמט oregoncapitalchronicle.com. זה יותר מכפול מקצב הבנייה הנוכחי. היעד השאפתני של המושלת קוטק הוא 36,000 בתים חדשים בשנה oregoncapitalchronicle.com, והיא יצרה "מועצה מייעצת לייצור דיור" ואפילו משרד חדש בשם Housing Accountability and Production Office כדי להחזיק את הרשויות המקומיות באחריות oregoncapitalchronicle.com. החל מ-2025, ערים חייבות להציג אסטרטגיות לייצור דיור ולעמוד ביעדים – או להתמודד עם לחץ מצד זרוע האכיפה של המדינה. פורטלנד עצמה אימצה את היעדים הללו; מועצת העיר מעדכנת את התוכנית הכוללת שלה כדי לאפשר יותר צמיחה במרכזים ובצירים, ומאיצה את אישור פרויקטי הדירות (למשל, באמצעות עדכון קוד "מצוינות עיצובית" מתוכנן שיפשט את בחינת העיצוב לבניינים גבוהים יותר).

התאמות לגבול הצמיחה העירונית (UGB): אחד השינויים הבולטים במדיניות התרחש ב-2024 בבית המחוקקים של המדינה. היסטורית, גבול הצמיחה העירונית של פורטלנד הגביל מאוד את ההתרחבות לשטחי חקלאות. אך כדי להקל על משבר הדיור, המחוקקים העבירו חבילת חקיקה לדיור אשר מקלה על הרחבות של ה-UGB בתנאים מסוימים. סנאט ביל 1537 (2024) מאפשר תוספת חד-פעמית של עד 300 אקרים בסך הכול לגבול הצמיחה העירונית של מטרו פורטלנד (והרחבות קטנות יותר לערים אחרות) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. זהו פשרה לעומת הצעה ראשונית של 600 אקרים. כדי להשתמש בכך, האזור חייב להוכיח צורך ולהתחייב שלפחות 30% מהבתים החדשים על הקרקע הזו יהיו יחידות דיור בר השגה oregoncapitalchronicle.com. בקיצור, מטרו פורטלנד יכולה להתרחב החוצה קצת יותר אם זה מוביל לעוד דיור. הרשות האזורית Metro תשקול הרחבות של ה-UGB ככל הנראה ב-2024-2025 תוך שימוש בהיתר זה oregonmetro.gov. אזורי התרחבות פוטנציאליים עשויים לכלול חלקים ממחוז וושינגטון ומחוז קלקאמאס, שם ערים כמו הילסבורו, ביוורטון, וילסונוויל או האפי ואלי ביקשו עוד קרקע. כבר בתחילת 2023, Metro ביצעה הרחבה קטנה של ה-UGB (כ-500 אקרים) עבור קהילות מתוכננות בטיגארד ובביוורטון oregonmetro.gov. החוק החדש של המדינה עשוי לאפשר הרחבות נוספות. זה מסמן שינוי פילוסופי משמעותי – הכרה בכך ש-קצת צמיחה החוצה נדרשת לצד ציפוף פנימי. עם זאת, מגבלת 300 האקרים היא צנועה (מספיקה אולי ל-3,000-5,000 בתים), ולכן ציפוף פנימי והעלאת זכויות בנייה נותרים האסטרטגיות העיקריות.

הגנות לדיירים ומדיניות שכירות: כפי שצוין, SB 611 ב-2023 הידק את תקרת העלאת השכירות ל-10%. פורטלנד גם שומרת על תקנות הגנה מקומיות לשוכרים. ב-2024-2025, לא נחקקו חוקים משמעותיים חדשים לדיירים בפורטלנד, אך האכיפה של החוקים הקיימים (קריטריוני סינון, כללי פיקדון ביטחון) ממשיכה להתפתח. בעלי דירות חייבים לנווט בזהירות כדי להימנע מקנסות. התפתחות מעניינת: פורטלנד שקלה לאסור שימוש באלגוריתמים אוטומטיים (AI) לקביעת מחירי שכירות, בשל חשש שזה עלול להוביל לתיאום משתמע או אפליה katu.com. המדיניות הזו נדונה ב-2024 katu.com, ומשקפת את נכונות פורטלנד להסדיר טכנולוגיות נדל"ן חדשות לטובת הוגנות לשוכרים.

קודי בנייה ואקלים: בצד הבנייה, פורטלנד קידמה קיימות בתקנות. היא הייתה בין הראשונות לדרוש היערכות סולארית בבתים חדשים ופירוק מבוקר (במקום הריסה) לבתים ישנים. ב-2024, העיר גם החלה להחיל בהדרגה דרישות לכך שמבנים גדולים חדשים יהיו חשמליים בלבד (ללא חימום בדלקים פוסיליים) כדי לעמוד ביעדי האקלים. שינויים אלה בתקנות משפיעים על עלות ואופן הפיתוח (משאבות חום חשמליות וכו' הן כעת סטנדרט בבנייה חדשה).

בסך הכול, הנוף הרגולטורי של 2025 מדגיש מאוד ייצור דיור ונגישות כלכלית. המדינה והעיר פועלות יחד להורדת חסמים: מהסדרת ייעוד קרקע שמאפשרת יותר יחידות, דרך האצת אישורים, ועד סבסוד תשתיות ויחידות ברות-השגה. עבור יזמים ומשקיעים, זהו רוח גבית מבורכת – יש רצון פוליטי לקדם בנייה. עם זאת, בצד השני ישנה רגולציה מתמשכת בצד השימוש (הגנות לדיירים, תקרות שכירות) שמחייבת עמידה קפדנית בכללים. אפשר לסכם את הגישה של פורטלנד כ"כן, לבנות יותר – אבל גם לדאוג שזה יועיל לכולם." האיזון בין המדיניות הזו ישפיע משמעותית על מספר הבתים שפורטלנד תוכל להקים עד 2030.

תחזיות וצפי עד 2027 ואילך

טווח קצר (2025-2027): הקונצנזוס בקרב מומחים הוא ששוק הדיור של פורטלנד יחווה יציבות עם צמיחה מתונה בשנים הקרובות. לאחר התנודות החדות של תחילת שנות ה-2020, התחזיות מצביעות על מחירי בתים שטוחים או עולים באיטיות עד בערך 2026. לדוגמה, איגוד המתווכים הלאומי צופה רק כ-עליות מחירים שנתיות של 2% ברמה הארצית ב-2025 ו-2026 realwealth.com, וסביר שפורטלנד תשקף את הצמיחה המתונה הזו. תחזיות מקומיות לפורטלנד אכן מציעות תקופה של "ייצוב ולא צמיחה או ירידה דרמטית." ישנם אנליסטים שאף חוזים ירידת מחירים קלה של ‎-0.8% עד תחילת 2026 במחיר הבית החציוני בפורטלנד nwmortgagebroker.com – למעשה קו שטוח. זו תהיה תיקון עדין לאחר העלייה החדה, תוך שמירה על מחירים בהתאם להכנסות. עד 2027, אם הריביות ירדו והכלכלה תישאר יציבה, ייתכן שפעילות המכירות תחזור לעלות, אך העליות במחירים כנראה יישארו חד-ספרתיות נמוכות בשנה. במילים אחרות, אין בום באופק המיידי, אך גם אין סימן למפולת לאור מחסור הדיור שמחזיק את המחירים.

מסלול הריבית: גורם מפתח לחמש השנים הקרובות הוא ריביות המשכנתא. רבות מהתחזיות מניחות שהריביות יישארו גבוהות (~6.5–7.5%) עד 2027 realwealth.com, מה שאכן יגביל את עליית המחירים וישאיר חלק מהקונים מחוץ לשוק. בסביבות 2028, כלכלנים צופים שהריביות עשויות לחזור לרמה של כ-5.5-6% אם האינפלציה תרד realwealth.com. עבור פורטלנד, לוח הזמנים הזה אומר ששוק הדיור עשוי להרגיש את הלחץ עד סוף העשור, עם אפשרות לעלייה בביקוש כאשר המימון יהפוך לזול יותר. בינתיים, ריביות גבוהות ימשיכו להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים (מותאם לאינפלציה) וימשיכו לחזק את שוק השכירות (מכיוון ששכירות נותרת ברירת מחדל כאשר קנייה אינה משתלמת).

בנוגע לשוק השכירות, צפו שקצב עליית שכר הדירה יעלה מעט על קצב עליית מחירי הבתים באמצע שנות ה-2020. עם תחזית לשיעורי תפוסה נמוכים, ניתוח אחד צופה עליות שכר דירה מואצות לכ-3% בשנה עד 2026-27 realwealth.com. זה עוקף את האינפלציה הצפויה ואת קצב עליית השכר, מה שמחריף את בעיות ההשגה אך גם הופך השקעות בשכירות לאטרקטיביות. בסביבות 2028, אם תיפתח היצע משמעותי של דירות חדשות (חלק מהפרויקטים המתוכננים יושלמו עד אז) ואם שוק הקנייה יתאושש, קצב עליית שכר הדירה עשוי להתמתן שוב. אך אלא אם תהיה מיתון שיגרום לעלייה חדה בתפוסה הפנויה, ירידות משמעותיות בשכר הדירה נראות בלתי סבירות.

אוכלוסייה וביקוש: תחזיות דמוגרפיות מדגישות שלפורטלנד עדיין יש פוטנציאל לצמיחה. אזור המטרו אולי צומח לאט יותר מערי הסאנבלט, אך אוכלוסיית אורגון צפויה לגדול ביותר מ-10% עד 2030 medium.com. אזור פורטלנד עצמו עשוי להוסיף כ-300,000 תושבים (ואולי ~120,000 משקי בית חדשים) עד 2030 אם המגמות יימשכו planetizen.com. מצטרפים אלה – יחד עם ביקוש כבוש של תושבים קיימים (כמו צעירים שגרים כיום עם הורים או שותפים) – ייצרו ביקוש יציב לדיור. השאלה הגדולה היא האם ייצור הדיור יוכל להדביק את הקצב. התוכנית של אורגון היא לבנות כ-36 אלף בתים בשנה, אך כפי שצוין, רק כ-14 אלף נבנו בשנה שעברה oregoncapitalchronicle.com. אם מאמצי המדינה יגדילו את הבנייה רק במעט, חוסר האיזון בין היצע לביקוש יימשך, מה שיתמוך בערכי הבתים ובשכר הדירה. מצד שני, אם אכן יתרחש בום בנייה (וזה "אם" גדול), זה עשוי להקל על הלחץ ולמנוע מהמחירים/שכר הדירה לעלות מהר מהאינפלציה.

עד 2030 – התמונה הגדולה: לקראת סוף העשור, שוק הנדל"ן בפורטלנד עשוי להימצא בשלב שונה מאוד. תרחישים אופטימיים של כמה אנליסטים מדמיינים שעד 2030, הפער בהיצע הדיור הצטמצם, וצמיחת המחירים בין 2025 ל-2030 ממוצעת ~2-4% בשנה – בערך בהתאם לעליית ההכנסות והאינפלציה. במקרה כזה, מחירי הבתים ב-2030 עשויים להיות גבוהים בכ-10-20% מהיום במונחים נומינליים. לדוגמה, חציון של $550,000 ב-2025 עשוי להיות סביב $620,000 ב-2030 (בהנחה של צמיחה שנתית של ~3%). זה רחוק מאוד מהקפיצה של 50% שראינו ב-5 השנים האחרונות, ומסמן חזרה לנורמליות. תחזיות ארציות משקפות זאת: מחירי הבתים בארה"ב צפויים לעלות בקצב דומה או מעט מעל האינפלציה, בסך הכל אולי +10% עד 2029 realestate.usnews.com – פורטלנד כנראה תתאים לדפוס הזה אלא אם יתרחש בום או משבר טכנולוגי.

כמובן שיש גם תרחישים אחרים. אם פורטלנד תתגבר על האתגרים ותשחזר את האטרקטיביות שהייתה לה לפני 2020 (תרבות עירונית תוססת, הגירה חיובית חזקה), הביקוש עשוי להפתיע כלפי מעלה. כבר כעת יש סימנים שהקיפאון במרכז העיר מתחיל להשתפר עם עלייה בתנועת הולכי הרגל watrust.com, מה שעשוי למשוך חזרה כישרונות ומעסיקים ולחזק את שוק הדיור. אם קטליזטור משמעותי כמו קבוצת בייסבול MLB או מעבר של מעסיק גדול (דמיינו מטה נוסף בגודל של נייקי) יגיע לפורטלנד, שוק הנדל"ן עשוי להתחמם במהירות שוב. מנגד, אם עבודה מרחוק תמשיך למשוך אנשים לאזורים זולים יותר ופורטלנד לא תטפל בבעיות איכות החיים, הצמיחה עלולה לאכזב והמחירים עלולים לדשדש זמן רב יותר.

תחושת מומחים: תחזיות מוסדיות רבות רואות את פורטלנד כהשקעה יציבה לטווח ארוך, לא ככוכבת עולה. בדו"ח Emerging Trends in Real Estate 2025 של PwC, פורטלנד ככל הנראה מדורגת כשוק בדרג הביניים – אטרקטיבית בזכות איכות החיים והחדשנות, אך מוגבלת על ידי מגבלות צמיחה ואתגרים עכשוויים (הערה: אין בידינו את הדירוג המדויק של PwC כאן, אך בדרך כלל פורטלנד ממוקמת באמצע). כלכלנים מקומיים מדגישים כי הנגישות הכלכלית תהיה הסוגיה המכריעה: אם לא נוסיף דיור, עד 2030 הבעלות על בית עלולה להתרחק עוד יותר מהישג ידם של בני המעמד הבינוני. הכלכלן הראשי של מדינת אורגון הזהיר בפשטות כי עליות מחירים גדולות לא יוכלו להימשך עוד חמש שנים מבלי "לחלק" את החברה לבעלי ולאלו שאין להם realwealth.com. הדחיפות הזו מניעה את הרפורמות האגרסיביות בדיור – בתקווה שעד 2030, שוק הנדל"ן של פורטלנד יהיה מאוזן יותר.

תחזית סופית: עד 2027, צפו לצמיחה מתונה וברת קיימא בנדל"ן בפורטלנד. ימי העליות הדו-ספרתיות השנתיות כנראה מאחורינו (אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני). במקום זאת, חשבו על "לאט ובטוח": עליית ערך בתים באחוזים בודדים נמוכים, עליית שכר דירה מעט גבוהה יותר אך לא מופרזת, ונפחי מכירות שטוחים יחסית עד שהריביות ירדו. ההיצע יגדל בהדרגה ככל שפרויקטים יושלמו, אך לא צפוי לעלות על הביקוש לאור צורכי האוכלוסייה. עד 2030, אם המדיניות תצליח, פורטלנד עשויה לראות שוק דיור כוללני יותר – אולי שיעור בעלות על בתים מעט נמוך יותר (אם השכירות תהפוך לנפוצה יותר), אך גם הרחבה משמעותית של אפשרויות דיור ברות השגה ובינוניות.

היסודות הארוכי טווח של פורטלנד נותרים חיוביים: זו עדיין מטרופולין מבוקשת עם כוח עבודה משכיל, סביבה נופית ותכנון מתקדם. אלה מושכים אנשים ועסקים. לכן, בעוד השנים הקרובות יוקדשו להתייצבות ולהתאוששות מהתקופה הסוערת, התחזית עד 2030 זהירה אך אופטימית. כפי שאמר כלכלן דיור אחד, אנחנו "לא צופים בום או קריסה, אלא עלייה איטית ויציבה" realwealth.com. למי שמתכנן להשקיע או להשתקע בפורטלנד, סבלנות וריאליזם יהיו המפתח – השוק כבר לא רכבת הרים, אלא יותר מרתון. ועם מאמצים משותפים, שוק הנדל"ן של פורטלנד ב-2030 יכול להיות גם חזק וגם נגיש יותר, ולשמור על העיר חיה ומשגשגת לדור הבא.

מקורות:

portlandrealestate.com

zillow.com

nwmortgagebroker.com

תובנות נדל"ן מסחרי: Washington Trust Bank/PBJ על נדל"ן מסחרי בפורטלנד 2025 watrust.com watrust.com watrust.com; דוח קידר מת'יוס קמעונאות (תחילת 2025) kidder.com.
סטטיסטיקות שוק השכירות: חדשות KATU – דוח Multifamily NW (אפריל 2025) katu.com katu.com; מדד שכר הדירה הנצפה של זילו (יולי 2025) zillow.com; Willamette Week על מחסור בדיור (ינואר 2025) wweek.com wweek.com.
מידע על שכונה ודמוגרפיה: Portland Monthly מדריך הנדל"ן אביב 2025 pdxmonthly.com pdxmonthly.com; נקודות עיקריות על שכונות ממתווך משכנתאות nwmortgagebroker.com; ערכי שכונה ב-Zillow zillow.com.
פיתוחים ופרויקטים בולטים: סיקור KGW של פרויקטים ב-2024 kgw.com; הודעה לעיתונות של Mithun על Byline/Press Blocks mithun.com mithun.com; הודעה לעיתונות של לשכת הדיור של פורטלנד (יוני 2025) portland.gov portland.gov; מידע על Broadway Corridor ב-Prosper Portland broadwaycorridorpdx.com; פרטי דיור Broadway Corridor ב-Portland.gov portland.gov; Washington Trust על Zidell Yards/MLB prospect watrust.com.