- Sabit Konut Fiyatları, Hızlı Satışlar: Cleveland’ın konut piyasası uygun fiyatlı ancak rekabetçi olmaya devam ediyor. Şehirdeki medyan konut satış fiyatı 2025 ortasında yaklaşık 115.000–128.000 $ civarındaydı, bu da bir yıl öncesine göre yaklaşık %0–5 daha yüksek redfin.com hondros.com. Evler hâlâ hızlı satılıyor – genellikle bir aydan kısa sürede (medyan ~29 gün piyasada kalma süresi) – birçoğu ise sadece 11 günde alıcı buluyor redfin.com zillow.com. Satış hacmi biraz soğudu (Temmuz satışları yıllık bazda yaklaşık %4 azaldı redfin.com), ancak alıcı talebi güçlü kalmaya devam ediyor.
- Stok Artıyor, Hâlâ Satıcıdan Yana: Yıllarca süren dar arzın ardından, ilan stoğu yavaşça artıyor. Cleveland bölgesindeki aktif ilanlar 2025’te geçen yıla göre ~%37 arttı hondros.com, bu da alıcılara daha fazla seçenek sunuyor. Yine de, güçlü talep nedeniyle iyi fiyatlandırılmış evler hâlâ tam istenen fiyatına ya da daha fazlasına satılıyor – 2025 ortasında satışların yaklaşık %39’u liste fiyatının üzerinde kapandı zillow.com. Piyasa dengeye geliyor, ancak tamamen tersine dönmüyor; taşınmaya hazır evlere sahip satıcılar hâlâ avantajlı outstandingohio.com josesellshomes.com.
- Ticari Gayrimenkul Karışık: Cleveland’ın ofis sektörü yüksek boşluk oranı (~%23), yavaş kiralama ve durağan kiralar (ortalama istenen ~$21/SF) ile karşı karşıya nmrk.com nmrk.com, buna karşın endüstriyel piyasada, bir dizi kiracı çıkışının ardından, boşluk oranı ~%5’e yükseldi (hala tarihsel normların altında) nmrk.com nmrk.com. Perakende alanı ise parlak bir nokta – boşluk oranı beş yıldır %5’in altında ve yeni inşaat minimum seviyede marcusmillichap.com – ve çok aileli apartmanlar yüksek talep görüyor, %92+ doluluk oranı ve yıllık yaklaşık %3+ kira artışı ile mmgrea.com mmgrea.com.
- Yatırım Getirisi ve Riskler: Cleveland, yatırımcılar için yüksek getiri ve düşük giriş maliyetleri sunar. Şehirdeki konut birimlerinin %55’inden fazlası kiracı tarafından kullanılmaktadır ark7.com ve Downtown (medyan fiyat yaklaşık 275.000$, yıllık +%26,7) ve Tremont (son dönemde +%28) gibi mahalleler yüksek değer artışı sağlamıştır ark7.com ark7.com. Fırsatlar, düşük değerli bölgeleri (ör. Collinwood’un yaklaşık 90.000$ medyanı) ve güçlü nakit akışı potansiyelini içerir. Temel riskler, bölgenin yavaş nüfus artışından (Greater Cleveland neredeyse sabit, geçen yıl +%0,3 neo-trans.blog) ve çeşitlenmiş olsa da hızla büyümeyen bir ekonomiden kaynaklanmaktadır. Yüksek faiz oranları da erişilebilirliği zorlaştırdı, bu nedenle finansman maliyetleri ve olası genel bir durgunluk izlenmesi gereken noktalar.
- Ekonomi, Demografi ve Gelişim Geleceği Şekillendiriyor: Cleveland’ın ekonomisi pandemi öncesi istihdam seviyelerine geri döndü marcusmillichap.com; sağlık (Cleveland Clinic), finans ve imalat sektörleriyle destekleniyor. İşsizlik oranı yaklaşık %3–4 civarında ve bu da konut talebini destekliyor. Demografik olarak, metropolün onlarca yıllık nüfus kaybı dengelenmiş durumda: banliyödeki Lorain ve Medina ilçeleri büyüyor (geçen yıl +%0,9–1,1) ve kentsel merkez ise durağan neo-trans.blog neo-trans.blog. Şehir mahallelerine genç profesyoneller ve emekli çiftlerin akını, Downtown, Ohio City, University Circle ve Tremont gibi sıcak bölgelerde gelirleri ve mülk değerlerini artırıyor neo-trans.blog neo-trans.blog. Bu arada, büyük altyapı ve gelişim projeleri – 2025’te açılacak 750M$’lık yeni Sherwin-Williams şehir merkezi genel merkezi ve Browns stadyumu çevresinde planlanan göl kıyısı yeniden geliştirme gibi – önümüzdeki yıllarda emlak piyasasını yeniden şekillendirme vaadi taşıyor.
Cleveland’da Konut Emlak Trendleri (2025)
Cleveland’ın konut piyasası 2025 yılında ulaşılabilirlik, istikrarlı fiyat artışı ve dengeli bir yapıya doğru kademeli bir geçiş ile tanımlanıyor. Kıyıdaki ani yükseliş ve düşüşlerin yaşandığı piyasalardan farklı olarak, Cleveland’daki ev fiyatları “ağır ve istikrarlı bir şekilde, aşırı yüksekler veya düşükler olmadan” hareket ediyor josesellshomes.com. 2025 ortası itibarıyla, medyan satış fiyatları Cleveland Şehri’nde 100.000 doların biraz üzerinde seyrediyor – ABD medyanından %67 daha düşük – bu da onu en uygun fiyatlı büyük piyasalardan biri yapıyor redfin.com. Zillow’a göre, Cleveland’daki tipik ev değeri yaklaşık 117.700 $ ve yıllık bazda %1,0 gibi mütevazı bir artış gösteriyor zillow.com. Emlakçı anketleri, sağlam temeller ve mütevazı fiyat artışları sayesinde Cleveland’ı 2023’te ülkenin #2 “en sıcak” konut piyasası olarak sıraladı realwealth.com.
Fiyat trendleri: Genel olarak, ev değerleri metropol genelinde yavaşça yükseliyor. 2025 ortası itibarıyla, Cleveland’ın ortalama ev fiyatı yaklaşık 113.500 $ (≈%5 yıllık artış) olarak bildirildi hondros.com. Yıllık değer artış oranları bölgeye göre değişiyor – bazı şehir mahallelerinde neredeyse sabitken, dış ilçelerde çift haneli artışlar görülüyor. Örneğin, Lorain County (Cleveland’ın batısında) fiyatlarda bir yılda %17,7 artış yaşadı (medyan ~263 bin $) hondros.com, çünkü alıcılar uygun fiyatlı banliyö evleri arıyor. Şehir içinde, medyan satış fiyatları 2025 ortasında yaklaşık 108 bin $ (Nisan verisi) ile 174 bin $ (Haziran) arasında değişiyordu, veri kaynağına bağlı olarak clappilyhome.com – bu da farklı ev tiplerinin karışımını yansıtıyor. Bazı yerel raporlar, Cleveland’ın satılan medyan fiyatının 2025 yazı itibarıyla yıllık %8–9 arttığını belirtti clappilyhome.com realwealth.com, ancak gerçek zamanlı MLS verileri (Redfin) Temmuz itibarıyla yalnızca +%0,4’lük hafif bir artış gösterdi redfin.com. Bu tutarsızlık, daha geniş metropolde fiyat artışının (daha pahalı banliyöler dahil) şehir merkezine göre daha güçlü olduğunu gösteriyor. Önemli olarak, bir çöküş veya büyük bir fiyat düşüşü belirtisi yok – tarihsel veriler, Kuzeydoğu Ohio’da ev değerlerinin nadiren önemli ölçüde düştüğünü gösteriyor ve 2025 bu istikrarlı eğilimi sürdürüyor josesellshomes.com.
Satış hacmi ve rekabet: Konut satış aktivitesi, 2021–22’deki çılgınlıktan bu yana yavaşladı ancak tarihsel standartlara göre hâlâ canlı. Temmuz 2025’te, şehirde 369 konut satıldı, bu sayı bir yıl öncesine göre (384 satış) %3,9’luk hafif bir düşüş anlamına geliyor redfin.com redfin.com – bu da kısmen sınırlı arz ve yüksek mortgage oranları nedeniyle biraz daha az hareketlilik olduğunu gösteriyor. Yine de, alıcı rekabeti hâlâ belirgin. Cleveland’daki evler genellikle 2+ teklif alıyor ve birçoğu liste fiyatında ya da üzerinde satılıyor. Medyan satış/liste fiyatı oranı tam olarak 1,00 (%100) zillow.com, yani tipik bir ev istenen fiyatına satılıyor. Hatta, 2025 ortasında satışların %38,8’i liste fiyatının üzerinde kapandı, buna karşılık yaklaşık %48’i altında kapandı zillow.com – bu da ne alıcıların ne de satıcıların belirgin bir üstünlüğü olduğunu gösteren dengeli bir dağılım. Redfin’in Compete Score’u Cleveland’ı “Çok Rekabetçi” (72/100) olarak değerlendiriyor ve sıcak ilanların yaklaşık 8 günde satılabildiğini ve genellikle birden fazla teklif aldığını (çoğu zaman istenen fiyatın üzerinde) belirtiyor; ortalama bir ev ise birkaç hafta sonra istenen fiyatın biraz altında satılıyor redfin.com redfin.com. Kısacası, pandemi patlaması sırasındaki kadar yaygın olmasa da, iyi fiyatlandırılmış evler 2025’te hâlâ hızlı teklifler çekiyor.
Piyasada kalma süresi ve stok: Değişen dinamiğin net bir göstergesi de piyasada kalma süresi. Evler geçen yıla göre biraz daha uzun süre satılık kalıyor, bu da alıcılara daha fazla nefes alma alanı sağlıyor. 2025 ortası itibarıyla, Cleveland’da medyan piyasada kalma süresi yaklaşık 29 gün, geçen yaz ise bu süre yaklaşık 26 gündü redfin.com. Diğer veri kaynakları daha geniş bir bölgesel eğilim gösteriyor: İlanlar 2025 Haziran’ında ortalama 41 gün piyasada kalıyor (bir yıl öncesine göre 35 gündü) clappilyhome.com. Zillow’un takibine göre Cleveland’daki evler medyan 11 günde satılıyor zillow.com zillow.com – bu rakam muhtemelen taşınmaya hazır, sıcak ilanları yansıtıyor. Sonuç olarak, anahtar teslimi mülkler hâlâ bir-iki haftada satılsa da, genel piyasa 2021’in göz açıp kapayıncaya kadar geçen satışlarına kıyasla daha normal bir tempoya oturdu.
Konut arzı nihayet genişlemeye başladı ve baskıyı bir nebze hafifletti. 2024–25 yıllarında yeni ilanlar ve aktif envanter artış eğiliminde. Geniş Cleveland bölgesinde (Cuyahoga, Portage, Summit ilçeleri), ilanlar yıl ortası 2025 itibarıyla yıldan yıla %37,3 arttı hondros.com. Cuyahoga County’de (Cleveland’ı da kapsar) konut envanteri Haziran 2025’te bir yıl öncesine göre yaklaşık %2,9 daha yüksekti clappilyhome.com clappilyhome.com. Bu kademeli arz artışı – daha fazla ev sahibinin ilan vermesi ve yeni inşaatların artmasıyla – alıcıların yakın geçmişe göre daha fazla seçeneğe sahip olduğu anlamına geliyor. Bir yerel emlakçı güncellemesinde şöyle deniyor: “Temmuz ayında, Cuyahoga, Summit, Medina ve Stark ilçelerinde aktif ilanlar tekrar arttı ve alıcılara daha fazla seçenek sundu” outstandingohio.com.
Ancak, konut arzı hala talebe ya da pandemi öncesi normlara yetişemedi. Son kazanımlara rağmen, envanter Kuzeydoğu Ohio’da 2019 seviyelerinin altında kalıyor josesellshomes.com josesellshomes.com. Zillow verilerine göre, Cleveland metrosunda 2025 yıl ortasında yaklaşık 1.083 satılık ev vardı zillow.com – mevcut satış hızında yalnızca 2 ila 3 aylık bir stok. Bu, 2021’in rekor düşük seviyelerinden (yaklaşık 1 aylık stok) bir iyileşme, ancak hâlâ düşük. Karşılaştırma için, dengeli bir piyasa genellikle ~5–6 aylık stoktur. Yani satıcı piyasası koşulları devam ediyor, ancak daha az yoğun şekilde. Alıcılar artık her ilanda bir kapışma yaşamıyor, fakat en iyi evler hala hızla satılıyor. 2025 ortası bir raporda şöyle deniyor: “Denge değişiyor olabilir, ancak her iki taraf için de fırsatlar var” – alıcıların daha fazla seçeneği var, ancak satıcılar akıllıca fiyatlandırırlarsa hızlı ve tam fiyat satış görebiliyorlar outstandingohio.com.
Mahalle sıcak noktaları: Cleveland’ın emlak piyasası son derece yerel, bazı mahalleler ve banliyöler özellikle güçlü talep görüyor. Tarihi cazibe, yaya erişilebilirliği veya yeni gelişimi birleştiren bölgeler 2025’e girerken öne çıkıyor. Birkaç örnek:
- Cleveland Şehir Merkezi: Şehrin merkezi iş bölgesi, bir kiracı cenneti ve yatırım merkezi haline dönüştü. %94 oranında şehir merkezindeki konut birimleri kiracı tarafından kullanılıyor ve yatırımcılar bunun farkında ark7.com ark7.com. Şehir merkezinde medyan satış fiyatı 2024 sonu itibarıyla yaklaşık 275.000$’a yükseldi (yıldan yıla %26,7 artış) ark7.com, bu da yeni konut projeleri ve dönüşümleri yansıtıyor. City Club ve The Lumen gibi lüks apartmanlar, şehir merkezindeki iş ve eğlence olanaklarıyla çekilen genç profesyonellere hitap ediyor. Şehir merkezindeki konut stokunun %90’ından fazlası artık kiralık olduğundan, bölge çok aileli yatırım için güçlü bir talep sunuyor; bu da olanaklar ve büyüyen bir yaşa-çalış-eğlen atmosferiyle destekleniyor.
- Tremont: Tarihi mimarisi ve restoranlarıyla ünlü, batı yakasına yakın popüler bir mahalle olan Tremont’ta, son on yılda emlak değerleri önemli ölçüde arttı. Bir analiz, Tremont’ta medyan satış fiyatlarının yakın zamanda %28,5 arttığını belirtti ark7.com, ancak Zillow verileri 2025 Mayıs’ında hafif bir soğuma gösterdi (medyan ~349.900$, yıldan yıla %2 düşüş olarak hareketlilik azaldı) hondros.com. Yine de Tremont, sanatsal karakteri, galerileri ve şehir merkezine yakınlığıyla talep gören bir bölge olmaya devam ediyor. Buradaki evler şehrin en yüksek fiyatlarından bazılarına ulaşırken, yatırımcılar Tremont’u hem al-sat hem de lüks kiralıklar için göz önünde bulunduruyor.
- Ohio City: Şehir merkezine bitişik olan Ohio City, West Side Market, birahaneler ve tarihi ile yeni konutların karışımıyla bilinen başka bir canlanmış bölge. Medyan fiyatı 2025 ortasında yaklaşık 166.700$ idi (yıldan yıla yaklaşık %7 artış) clappilyhome.com. Ohio City’nin yürünebilirliği ve yemek sahnesi, genç alıcılar ve kiracılar arasında popüler olmasını sağlıyor. Yeni konut projeleri ve Irishtown Bend parkı geliştirmesi cazibesini artırıyor. Hem yaşamak hem de yatırım yapmak için sıkça “izlenmesi gereken mahalleler” arasında gösteriliyor hondros.com.
- University Circle (Doğu Yakası): Bu eğitim ve sağlık merkezi (Case Western Reserve Üniversitesi ve büyük hastanelere ev sahipliği yapıyor) konut talebini artırmaya devam ediyor. Lüks daireler ve şehir evleri, hastane personeli ve öğrenciler için hızla inşa ediliyor. Geliştiriciler, University Circle ve yakındaki Little Italy gibi bölgelerde “yüksek kaliteli daireleri yeterince hızlı inşa edemiyor” neo-trans.blog. Bu mahallelerde, artık şehir evlerinin veya yenilenmiş evlerin 1 milyon $’ı aşması – Cleveland’ın geçmişinde nadir görülen bir durum – daha zengin sakinlerin ve kurumsal büyümenin etkisiyle olağan hale geldi neo-trans.blog.
- Collinwood: Doğu Yakası’nın en uçlarında, tarihsel olarak işçi sınıfı bir bölge olan Collinwood, uygun fiyatlı bir sanatçı mahallesine dönüşüyor. Ortalama fiyatlar 133.500 $ civarında (yıllık yaklaşık %5 artış) clappilyhome.com ve bu da ilk kez ev alacaklar ve düşük maliyetli kiralık arayan yatırımcılar için cazip kılıyor. Collinwood’un Waterloo Sanat Bölgesi ve göl kenarı parkları potansiyelini artırıyor. Birçok kiracı ve mütevazı fiyatlarıyla, değer artışı potansiyeli olan bir mahalle olarak öne çıkıyor ark7.com.
- Shaker Heights & Banliyöler: Doğu banliyölerinde Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood ve diğerlerinde, daha fazla alan veya üst düzey okullar sunan evlere talep istikrarlı şekilde devam ediyor. Örneğin Shaker Heights’ta ortalama fiyat 335.000 $ civarındaydı (yıllık %6,4 artış) clappilyhome.com Mayıs 2025 itibarıyla – bölge için yüksek sayılır, tarihi evleri ve okullarıyla öne çıkıyor. Batı Yakası’nda ise Kamm’s Corners (ortalama ~234 bin $) ve Old Brooklyn (ortalama ~160 bin $) gibi bölgeler, göreceli uygun fiyatı ve güçlü topluluk cazibesiyle öne çıkıyor clappilyhome.com. Orta sınıf bir mahalle olan Old Brooklyn’de ise, daha fazla alıcının değerini keşfetmesiyle satış fiyatlarında %11,3 artış görüldü ark7.com.
Şehir genelinde, uygun fiyatlılık önemli bir çekicilik olmaya devam ediyor. Cleveland’ın en pahalı mahalleleri bile (Downtown, Tremont, Edgewater, vb.) diğer metropollere kıyasla oldukça uygun. Bu yüzden Cleveland, şehir dışı yatırımcılar ve ilk kez ev alanlar için “en sıcak” konut piyasalarından biri olmaya devam ediyor – düşük giriş maliyeti ve artan kentsel canlılık nadir bir kombinasyon josesellshomes.com. Cleveland’ın fiyatları cazip kaldığı sürece, hem yerel hem de dışarıdan değer arayan alıcıların ilgisinin devam etmesi bekleniyor.
Ticari Gayrimenkul Görünümü (Ofis, Perakende, Endüstriyel, Çoklu Konut)
Cleveland’ın ticari gayrimenkul sektörleri 2025’te karışık bir tablo sunuyor; bazı segmentler güçlü şekilde toparlanırken, diğerleri zorluklarla karşı karşıya. Genel olarak, metronun çeşitlendirilmiş ekonomisi (sağlık, imalat, kurumsal merkezler, vb.) sağlam bir temel sağlıyor, ancak pandemi sonrası değişimler – uzaktan çalışma ve e-ticaret gibi – mülk türlerini eşit olmayan şekilde etkiliyor.
Ofis Pazarı
Cleveland’daki ofis sektörü yüksek boşluk oranları ve yavaş bir toparlanma ile mücadele etmeye devam ediyor. 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla, Cleveland metrosunda ofis boşluk oranı yaklaşık %23,1 seviyesindeydi nmrk.com. Bu, yılın başına göre hafif bir artış (30 baz puan) ve iyileşen doluluk serisini bozdu. Pratikte, Cleveland’daki ofis alanlarının neredeyse dörtte biri boş – bu da hibrit çalışma trendleri ve kurumsal konsolidasyonlar sonrasında geleneksel ofis kiralarına olan zayıf talebin
bir yansıması.Kiralama faaliyeti zayıf kaldı. 2025’in ikinci çeyreğinde yalnızca 213.600 SF kiralandı; bu, son 16 yılın en zayıf çeyrek toplamlarından biri (2021 sonundaki durgunlukla karşılaştırılabilir) nmrk.com. Net emilim tekrar negatif oldu ve dört çeyrek artıştan sonra –131.000 SF emildi nmrk.com. Özellikle şehir merkezindeki A Sınıfı kuleler, bazı kiracıların küçülmesiyle daha yüksek boşluk oranlarıyla karşı karşıya. Olumlu tarafta, bazı büyük kiracılar (örneğin Sherwin-Williams) şehir merkezine yeni alanlarla yeniden taahhütte bulunuyor (Gelişim bölümünde daha fazla bilgi), ve banliyö ofis parklarında tıbbi ve arka ofis kullanıcılarından hafif artışlar görüldü.
Kira Bedelleri: Ofis talep kira bedelleri, rekabet baskısı altında aşağı yönlü hareket etti. Ortalama talep kira bedeli, 2025 2. çeyrekte metrekare başına 20,99 $ civarındaydı nmrk.com; bu, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık 0,12 $’lık bir düşüş anlamına geliyor. Yıl başından bu yana, Cleveland’ın ofis kiraları ortalama 21,05 $ oldu ve bu hala yıldan yıla %2,6 daha yüksek nmrk.com – bu da, genel ivme yavaşlasa da, bazı alt pazarlarda (belki de birinci sınıf, özel yapım alanlar için) ev sahiplerinin küçük artışlar sağlayabildiğini gösteriyor. Ev sahipleri, kiracı çekmek için daha fazla taviz sunuyor ve eski binaların rekabet edebilmek için yenilenmesi (veya konuta dönüştürülmesi) gerekebilir.
Görünüm: Ofis görünümü temkinli. Boşluk oranının önümüzdeki birkaç yıl boyunca, özellikle şehir merkezinde, yüksek kalması bekleniyor; bu durum, istihdam artışı veya uyarlanabilir yeniden kullanım fazla alanın bir kısmını emene kadar sürecek. Sherwin-Williams’ın 36 katlı genel merkezinin 2025 sonlarında tamamlanması, envantere yeni ve son teknoloji ofis alanı ekleyecek, ancak geride eski ofisleri boş bırakabilir. Olumlu tarafı, Cleveland’ın ofis piyasasında onlarca yıldır aşırı inşaat yaşanmadı, bu nedenle boşluk sorunu arzdan ziyade (uzaktan çalışma gibi) talep kaynaklı. Daha fazla şirket ofise dönüşü zorunlu kılarsa (Sherwin-Williams’ın 2026 için planladığı gibi) veya Cleveland yeni işverenler çekebilirse, emilim pozitif yönde dönebilir. Şimdilik, kiracılar avantajlı ve kira artışının muhtemelen düşük kalması bekleniyor (yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda). Yatırımcılar seçici davranıyor – tıbbi ofisler, modern işbirlikçi alanlar veya yeniden geliştirme projeleri tercih ediliyor – bu sektördeki zorlu temeller nedeniyle.
Perakende Pazarı
Cleveland’ın perakende gayrimenkulü, birçok kişinin beklediğinden daha iyi durumda ve sınırlı yeni arz ile istikrarlı tüketici talebi sayesinde direnç gösteriyor. Perakende boşluk oranı, Büyük Cleveland’da rekor düşük seviyelere yakın seyrediyor. Aslında, 2025, metro genelinde %5’in altında perakende boşluk oranının üst üste beşinci yılı olmaya aday marcusmillichap.com. 2025 ortası itibarıyla, genel perakende boşluk oranı yaklaşık %4–5 aralığında ve sektör standartlarına göre oldukça sağlıklı.
Başlıca nedenlerden biri, yeni perakende inşaatının azlığıdır. Geliştiriciler son derece temkinli davrandı – 2025, Cleveland’da kayıtlardaki en az perakende teslimatı görebilir marcusmillichap.com. Neredeyse hiç aşırı inşaat yapılmaması ve çoğu yeni projenin önceden kiralanmış olması nedeniyle, boşluk oranı üzerinde arz kaynaklı baskı minimum düzeyde. Bu durum hem temkinliliği (Kuzeydoğu Ohio’nun yavaş nüfus artışı nedeniyle) hem de değişen öncelikleri (bağımsız perakende yerine daha fazla yatırımın sanayi ve karma kullanıma yönelmesi) yansıtıyor. Azalan inşaat, “Cleveland’ın yavaşlayan nüfus artışını, bu yıl küçülmeye dönecek olan” ve diğer mülk türlerine odaklanmayı yansıtıyor marcusmillichap.com.
Talep trendleri: Perakende kiralama, mülk türüne göre bir ölçüde ikiye ayrılmış durumda. Tek kiracılı perakende (bağımsız büyük mağazalar veya restoranlar gibi) 2024’te boşluk oranında yaklaşık %0,5 artış gördü, özellikle Lorain County gibi dış bölgelerde (+%1,5 boşluk) bir miktar yumuşama oldu marcusmillichap.com. Bu muhtemelen birkaç mağaza kapanışı veya taşınmasından kaynaklanıyor. Buna karşılık, çok kiracılı perakende merkezlerinde (açık hava alışveriş merkezleri, alışveriş merkezleri) ortalama olarak boşluk oranında 50 baz puanlık azalma yaşandı, bazı alt pazarlarda (Batı ve Kuzeydoğu Cleveland) tam bir yüzde puanından fazla iyileşme görüldü marcusmillichap.com. Market zincirleri veya temel perakendecilerle iyi konumlanmış alışveriş merkezleri yüksek talep görmeye devam ediyor.
Coğrafi olarak, kiralama faaliyeti en güçlü sahil şeridinde (şehir merkezi ve göl kıyısı mahalleleri) ve Akron ve North Canton gibi bölgesel merkezlerdeydi marcusmillichap.com. Cleveland’ın kendisinde, perakende büyümesi kentsel karma kullanımlı projelere kayıyor: örneğin, Downtown ve Midtown’daki planlanan projelerde apartman binalarının zemin katında perakende alanı bulunuyor. Batı Cleveland ve Lorain County’deki birkaç yeni açık hava alışveriş merkezi de açılacak, ancak çoğunlukla hızlı servis restoranlar, tıp klinikleri gibi işletmelere önceden kiralanmış durumda marcusmillichap.com.
Kira bedelleri ve görünüm: Boşluk oranının düşük olmasıyla birlikte, perakende kira bedelleri özellikle birinci sınıf lokasyonlarda hafifçe arttı. Üst düzey perakende alanlarının (Crocker Park veya Eton Chagrin gibi köklü alışveriş bölgeleri) ev sahipleri, kira bedellerini bile mütevazı bir şekilde artırdı. İkincil lokasyonlarda ise alanı doldurmak için hâlâ rekabetçi fiyatlandırma gerekiyor. Genel olarak, Cleveland’ın perakende pazarı daha fazla istikrar için hazır. İstihdamın 2020 öncesi seviyelere dönmesi ve tüketici harcamalarının güçlü kalmasıyla marcusmillichap.com, perakendeciler temkinli bir şekilde genişlemeye devam ediyor. İndirim mağazaları, marketler, ev geliştirme ve sağlıkla ilgili perakende gibi kategoriler büyüyor. Bir risk ise devam eden nüfus durgunluğu – önümüzdeki yıllarda hafif nüfus kaybı bekleniyor, bu nedenle Cleveland yeni bir tüketici dalgası almıyor. Ancak, kişi başına düşen perakende alanı zaten doğru boyutlandırılmış (hatta bazı topluluklarda yetersiz) olduğundan, boşluk oranı düşük kalmalı. Yatırımcılar, Cleveland’ın perakende pazarını yüksek doluluk ve düşük yeni rekabet nedeniyle cazip buluyor ve iyi konumlanmış mahalle merkezleri ile zorunlu ihtiyaçlara dayalı perakendeye odaklanıyor.
Endüstriyel & Lojistik Pazarı
Kuzeydoğu Ohio’nun endüstriyel gayrimenkulü, bölgenin üretim temeli ve lojistik konumu sayesinde son yıllarda güçlü bir performans sergiledi. 2025’in başlarında endüstriyel sektör bir tökezleme yaşadı, ancak uzun vadeli temeller olumlu kalmaya devam ediyor.
Çok yıllık aşırı sıkı koşulların ardından, endüstriyel boşluk oranı son zamanlarda arttı – 2025 2. çeyrekte %5,2’ye ulaştı nmrk.com. Bu, önceki çeyreğe göre tam 1,0 puan daha yüksekti ve son birkaç yılın en yüksek boşluk oranıydı. Bu artış, o çeyrekte benzeri görülmemiş bir –2,8 milyon SF negatif emilim ile tetiklendi nmrk.com – esasen, birkaç büyük tesis neredeyse aynı anda boşaltıldı. Gerçekten de, Cleveland 2025’in başlarında “bir dizi yüksek profilli kapanış ve taşınma” yaşadı nmrk.com. Örnekler arasında bazı eski üretim tesislerinin kapanması ve e-ticaret dağıtıcıları gibi kiracıların pandemi sonrası dönemde alan konsolidasyonu yapması yer alıyor. Bu tek çeyreklik şok, 2025 2. çeyreğini pazar için kayıtlardaki en düşük net emilim yaptı nmrk.com.
Buna rağmen, bağlam önemlidir. %5,2 seviyesinde bile, endüstriyel boşluk oranı hâlâ metronun uzun vadeli ortalamasının (~%7,4) altında nmrk.com. Yıl başından bugüne boşluk oranı 2025 ortasında sadece %4,7 olarak gerçekleşti nmrk.com, bu da 2. çeyreğin bir istisna olduğunu gösteriyor. Ve işaretler talebin toparlandığına işaret ediyor: kiralama hacmi 2. çeyrekte tekrar yaklaşık 2,0 milyon SF’ye yükseldi nmrk.com, yeni kiracılar bazı alanları doldurdukça. Cleveland çevresindeki modern depolar ve dağıtım merkezleri (Strongsville, Solon ve I-480/I-80 koridoru gibi lokasyonlar) lojistik, otomotiv tedarikçileri ve yapı malzemeleri şirketlerinden yüksek talep görmeye devam ediyor.
Kira Bedelleri: Endüstriyel kira hikayesi, olağanüstü büyümenin hafifçe yavaşlamasıyla ilgili. Yıllarca süren artışın ardından, kiralar 2025’te aslında düştü: Cleveland’da ortalama endüstriyel talep edilen kira 2025’in 2. çeyreğinde yaklaşık $5,88/SF idi, yıllık bazda yaklaşık %3,9 düşüş nmrk.com. Bu hafif düzeltme, kiraların rekor seviyelere çıktığı bir dönemi takip ediyor. Geri çekilme muhtemelen ev sahiplerinin boşluk dalgası sonrası beklentilerini ayarlamasını yansıtıyor – bazı eski endüstriyel alanlarda yeni kiracı çekmek için kira indirimi yapıldı. Ancak, modern A Sınıfı depo alanları hâlâ yüksek fiyatlardan kiralanıyor, özellikle de otoyol kavşaklarına yakın olanlar için genellikle $6/SF triple-net’in oldukça üzerinde.
Görünüm: Endüstriyel sektörün görünümü genel olarak güçlü kalmaya devam ediyor. Cleveland merkezi konumu, güçlü otoyol/demiryolu altyapısı ve bir üretim rönesansından (havacılık, polimerler ve Ohio’daki potansiyel EV batarya tedarik zinciri dahil) faydalanıyor. 2025 başındaki boşluk artışının geçici olması bekleniyor; 2026’ya gelindiğinde, ekonomi büyüdükçe ve yeni boşalan alanlar yeniden kullanıldıkça emilim pozitif olacak. Önemli olarak, yeni endüstriyel inşaat Cleveland’da ılımlı kaldı (yüksek büyüme gösteren Sunbelt pazarlarının aksine). Geliştiriciler seçici davrandı – birkaç büyük kutu lojistik tesisi ve iş parkı – bu da arzı büyük ölçüde kontrol altında tuttu. Bir rapor, pazarın yıl başından bugüne boşluk oranının hâlâ “tarihsel ortalamanın çok altında” olduğunu belirtiyor ve temellerin genel olarak sağlıklı olduğunun altını çiziyor nmrk.com. Büyük bir resesyon yaşanmadığı sürece, endüstriyel boşluk oranı önümüzdeki bir iki yıl içinde muhtemelen tekrar %4–5 seviyelerine inecek. Kiralar, fazla alt kiralık alan emildiğinde istikrar kazanabilir veya ılımlı bir şekilde (yıllık düşük-orta tek haneli oranlarda) yeniden büyümeye başlayabilir. Yatırımcılar için Cleveland’ın endüstriyel gayrimenkulü sağlam uzun vadeli beklentiler sunuyor – makul derecede yüksek getiri oranları ve istikrarlı talep – ancak 2025, endüstriyelin bile tamamen dokunulmaz olmadığını herkese hatırlattı.
Çok Aileli (Apartman) Pazarı
Cleveland’ın çok aileli konut sektörü açıkça öne çıkan bir performans sergiliyor ve son ekonomik döngülerde dayanıklılığını kanıtladı. Bölgedeki apartmanlar güçlü doluluk oranlarına, artan kiralara ve yönetilebilir bir arz boru hattına sahip – bu da Cleveland’ı istikrarlı gelir arayan birçok emlak yatırımcısı için gözde bir şehir haline getiriyor.
Doluluk ve talep: Greater Cleveland’da apartman doluluk oranı ortalama olarak %92–93 civarındadır mmgrea.com mmgrea.com. 2024 sonunda, doluluk oranı yaklaşık %92,5’te istikrar kazandı, bu oran 10 yıllık ortalamanın biraz altında mmgrea.com. 2023’teki durgunluğun ardından talep güçlü bir şekilde toparlandı – 2024’te neredeyse 1.900 net birim absorbe edildi mmgrea.com ve 2025’te de absorpsiyon pozitif kalmaya devam ediyor. Temelde, kiracılar bol, bunun nedeni Cleveland’ın büyük genç yetişkin nüfusu, küçülen yaşlı nüfus ve daha pahalı şehirlerden göç. Ayrıca, Cleveland’daki konut birimlerinin %55’inden fazlası kiralık ark7.com (ulusal ortalamanın ~%35’inden çok daha yüksek), bu da büyük bir kiracı tabanını yansıtıyor. Yeni lüks şehir merkezi yüksek binalardan eski banliyö bahçe apartmanlarına kadar tüm kaliteli segmentlerde talep görüldü.
Özellikle, Cleveland’ın kiralık konut pazarı göreceli uygun fiyatlılık ile destekleniyor. Kiracılar, ulusal standartlara göre “lüks” kiralar bile makul olduğundan, metropolü terk etmeden üst segment ve orta segment mülkler arasında geçiş yapma esnekliğine sahip. Bu durum genel doluluğun dengede kalmasını sağladı – hiçbir segmentte ciddi bir arz fazlası yok. Alt pazar doluluk oranları genellikle yüksek %80’lerden (bazı fazla inşa edilmiş bölgelerde) sıkı alt pazarlarda %96-97’ye kadar değişiyor.
Kira artışı: Cleveland’ın kira artışı son birkaç yılda sessizce ABD ortalamasını geçti mmgrea.com. 2024’te, Cleveland, her çeyrekte %3’ten fazla yıllık kira artışı sağlayan seçkin birkaç metro arasında yer aldı mmgrea.com. Bu istikrarlı yükseliş 2025’e de devam etti – uzmanlar, kiraların 2025’te yaklaşık %3,0 ila %3,2 oranında artmasını öngörüyor mmgrea.com mmgrea.com. 2025’in 4. çeyreğinde, ortalama efektif kiranın yıllık bazda yaklaşık %3,2 daha yüksek olması bekleniyor mmgrea.com. Karşılaştırma için, ulusal kira artışı birçok pazarda %3’ün altına geriledi, bu nedenle Cleveland sürdürülebilir kazançlarıyla öne çıkıyor. Bazı bölgeler özellikle güçlü: West Cleveland/Brooklyn Heights alt pazarı, 2025’te neredeyse %5 kira artışı ile lider olması bekleniyor mmgrea.com. Cleveland’daki tüm on alt pazarın %2,5’ten fazla kira artışı görmesi öngörülüyor mmgrea.com, bu da yaygın bir güçlülüğe işaret ediyor. Ayrıca, 2022 sonlarında yerel haberlerde Cleveland’da kiraların o dönemde yıllık bazda yaklaşık %11 arttığı belirtildi realwealth.com, bu da tarihsel olarak düşük kira seviyelerinden bir toparlanmayı yansıtıyor. Kira artışı önümüzdeki dönemde %2–4 aralığına yavaşlasa bile, uygun fiyatlılığıyla bilinen bir şehirde enflasyonun üzerinde artmaya devam edecek.
Yeni arz: Cleveland’ın apartman piyasasının iyi performans göstermesinin bir nedeni de ölçülü arz boru hattı. Bazı Sunbelt şehirleri yeni apartmanlarda bir patlama yaşarken, Cleveland’daki gelişim hızı çok daha kademeli oldu – ancak artıyor. Çok aileli inşaat başlangıçları 2024’te arttı, metropol genelinde yaklaşık 2.060 birim başlatıldı (2023’teki ~1.750’ye göre %17,8 artış) mmgrea.com. 2025 başında yaklaşık 3.113 birim inşaat halindeydi mmgrea.com, bu da 10 yıllık ortalamanın üzerinde (~%21 fazla) ama aşırı değil. 2025 için, yaklaşık 2.300 yeni apartman biriminin teslim edilmesi bekleniyor, bu da 2024 tamamlanmalarına göre 500 birim (%28) artış anlamına geliyor mmgrea.com mmgrea.com.
Önemli olarak, bu yeni arz yüksek talep gören bölgelerde yoğunlaşıyor ve piyasanın absorbe etme kapasitesi dahilinde kalıyor mmgrea.com mmgrea.com. Cleveland şehir merkezi, 2025 teslimatlarının yaklaşık %37’sini (~850 birim) alacak, Doğu Cleveland alt pazarı (University Circle ve iç Doğu Yakası dahil) ise yaklaşık %28’ini (~803 birim) alacak mmgrea.com. Aslında, Doğu Cleveland’da 1.000’den fazla birim inşaat halinde ve bu, tüm yerel gelişimin üçte birinden fazlasını temsil ediyor – bunların çoğu tıp bölgesi çalışanları ve öğrenciler için planlanıyor mmgrea.com. Yeni projelerin çoğu popüler mahalleleri hedeflediğinden (ve genellikle eski stokta olmayan modern olanaklar sunduğundan), kolayca kiracı buluyorlar.
Analistler, arz artışına rağmen net emilimin beklendiği gibi devam edeceğini ve böylece bir arz fazlasının önleneceğini belirtiyor mmgrea.com. Tahminler, talebin yeni arzı hafifçe aşmasıyla birlikte doluluk oranının 2025 sonuna kadar yaklaşık %92,6’ya yükseleceği yönünde mmgrea.com mmgrea.com. Temelde, Cleveland’ın yeni konut arzı – büyümekte olsa da – metronun büyüklüğüne kıyasla mütevazı kalıyor (2025’teki yeni birimler mevcut stoğun yaklaşık %2,3’üne eşit, ulusal ortalama ise yaklaşık %3,5) mmgrea.com.
Yatırım ve görünüm: Cleveland’daki çok aileli mülkler, güçlü getirileri ve istikrarları ile yatırımcılar için cazip. Cleveland’daki net kira getirileri genellikle kıyı piyasalarından daha yüksek aralıklarda seyrediyor ve istikrarlı kira artışı ile uygun kira-gelir oranları daha fazla büyüme alanı olduğunu gösteriyor. Daire piyasası görünümü istikrarlı performans. Uzmanlar, önümüzdeki birkaç yıl boyunca yıllık yaklaşık %3 kira artışı ve yüksek doluluk oranı öngörüyor mmgrea.com. Cleveland’ın çeşitli ekonomisi – “finans, sağlık ve imalat sektörleriyle destekleniyor” – ve uygun kiralar, kiracı talebini desteklemeye devam edecek mmgrea.com. Ekonomik bir şok yaşanmadığı sürece, çok aileli sektör Cleveland emlak piyasasında güçlü bir dayanak olmaya devam etmeli ve burada herhangi bir mülk türü arasında en olumlu görünümlerden birini sunmalı.
Yatırım Fırsatları ve Riskler
gayrimenkul yatırımcıları için Cleveland piyasası, fırsat ve temkinin ilgi çekici bir karışımını sunuyor. Metronun düşük fiyatları, artan kiraları ve canlanan mahalleleri cazip, ancak yavaş büyüme ve geçmişten gelen zorluklar potansiyeli sınırlıyor. İşte başlıca fırsat ve risklere bir bakış:
Fırsatlar:
- Uygun Giriş, Güçlü Nakit Akışı: Cleveland ünlü şekilde uygun fiyatlıdır. Medyan ev fiyatları yaklaşık 115.000 $ civarındadır redfin.com ve şehirdeki birçok mülk 100.000 $’ın altındadır; yatırımcılar, diğer şehirlere kıyasla çok daha düşük bir maliyetle kiralık evler veya dubleksler satın alabilirler. Bu düşük maliyet, sağlam kiralarla birleştiğinde (metropolde 2 odalı bir dairenin medyan kirası yaklaşık 1.000 $+), yüksek kapitalizasyon oranları sağlayabilir. İyi seçilmiş Cleveland kiralıklarının %8–12+ brüt getiri sağlaması nadir değildir, bu oran kıyı piyasalarının çok üzerindedir. Şehrin %55 kiracı nüfusu, kiralıklar için sürekli kiracı talebi anlamına gelir ark7.com. North Collinwood (medyan ~89.000 $) veya South Broadway (medyan ~71.000 $) gibi mahalleler, çok düşük giriş fiyatları ve ağırlıklı olarak kiracıların yaşadığı konutlar sunar – nakit akışı arayan değer yatırımcıları için idealdir ark7.com.
- Değeri Düşük Büyüme Piyasaları: Cleveland’ın bazı mahalleleri ve iç halka banliyöleri yükselişte, bu da değer artışı potansiyeli sunuyor. Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) gibi genç profesyonellerin ve gelişimin arttığı sıcak noktaları gözlemledik; bu da önemli ev fiyatı artışlarına yol açtı. Örneğin, şehir merkezindeki daireler son zamanlarda yaklaşık %26 değer kazandı ark7.com ve Glenville veya Hough (Doğu Yakası’nda) gibi tarihsel olarak yatırım almamış bölgelerde bile yeni gelişmeler ve artan fiyatlar görülüyor (bu bölgelerdeki medyan liste fiyatları artık 120.000–140.000 $ aralığında) clappilyhome.com. Ayrıca, Lorain ve Medina ilçelerindeki banliyö piyasaları hızla büyüyor (ev değerleri 2020’den bu yana yılda ortalama yaklaşık %2–3 arttı ve geçen yıl nüfus artışı %0,9–1,1 oldu) yıllık ortalama olarak neo-trans.blog, bu da yeni yerleşim alanlarında ve tek ailelik kiralık evlerde fırsatlar olduğunu gösteriyor.
- Yüksek Kira Talebi & Gelişim Nişleri: Cleveland’ın çok aileli konut sektörünün güçlü performansı, yatırımcılar ve geliştiriciler için bir fırsat sunuyor. Daire doluluk oranlarının %90’ın üzerinde olması ve kira artışlarının ulusal trendlerin üzerinde seyretmesiyle mmgrea.com mmgrea.com, kiralık mülk edinmek veya inşa etmek sağlam bir strateji. Özellikle nitelikli iş gücü konutlarına – orta gelirli kiracılar için yenilenmiş birimlere – talep var ve ayrıca uygun fiyatlı konutlara olan ihtiyaç devam ediyor (Cleveland’da güncellenmiş uygun fiyatlı birimlerde eksiklik var ve daha fazlasını finanse etmek için çalışmalar sürüyor). Ayrıca, üniversitelere yakın öğrenci konutları, sağlık sektöründeki genişlemeye bağlı tıbbi ofisler veya e-ticaret için son kilometre dağıtım tesisleri gibi niş segmentler, Cleveland’ın kurumsal ve lojistik avantajlarından yararlanan hedefli fırsatlar sunuyor.
- Göreceli Piyasa İstikrarı: Cleveland’ın gayrimenkul piyasası, yüksek büyüme gösteren piyasalara göre daha az dalgalanma eğilimindedir. Bölge, 2010’larda aşırı fiyat artışları yaşamadığı için ciddi bir aşırı değerlenmeden de kaçındı. Tarih, burada konut değerlerinin nadiren büyük dalgalanmalar gösterdiğini ortaya koyuyor – 1980 ile 2024 arasında, değerler yalnızca birkaç yılda (çoğunlukla 2008–10 çöküşü sırasında) düştü josesellshomes.com. Bu istikrar, istikrarlı ve öngörülebilir getiri arayan yatırımcılar için bir avantaj olabilir. Aşağı yönlü riskin sınırlı olduğunu gösteriyor; Cleveland bir gecede patlama yaşamayabilir, ancak dramatik bir şekilde de çökmesi olası değil. Bir yerel uzmanın dediği gibi, piyasa 2025’te “ayarlanıyor – çöküş yok” josesellshomes.com.
Riskler ve Zorluklar:
- Yavaş Büyüme & Demografi: İstikrarın diğer yüzü sınırlı büyümedir. Cleveland’ın nüfus ve istihdam artışı en iyi ihtimalle mütevazıdır. Beş ilçeli metropol bölgesi, on yıllık bir düşüşün ardından geçen yıl nüfusta sadece %0,3’lük bir artışla yukarı doğru kıpırdamaya başladı neo-trans.blog, ve Cleveland şehri ise esasen sabit (2020’den bu yana sadece %0,6 azaldı) neo-trans.blog. Şehir merkezinde eğitimli milenyum kuşağında bir “beyin kazancı” var, ancak aynı anda bazı aileler dış bölgelere taşınıyor neo-trans.blog. Yatırımcılar için bu, talebin fırlamayacağı anlamına gelir; kiracı hane oluşumu istikrarlı ama yavaş olacaktır. Bu, bazı mahallelerde arzın talebin üzerine çıkma riskini artırır (özellikle çok fazla yeni birim tek bir bölgede yoğunlaşırsa). Ekonomik büyüme de benzer şekilde ılımlıdır – Cleveland’ın GSYİH ve istihdam yaratımı genellikle ulusal ortalamaların gerisindedir. Patlayan bir ekonomi veya nüfus artışı olmadan, konut fiyatlarının yıllık olarak uzun vadede düşük-orta tek haneli rakamlarda kalması muhtemeldir. Yatırımcılar beklentilerini buna göre ayarlamalıdır.
- Yaşlanan Altyapı & Mülkler: Cleveland eski bir şehir ve eski konut stoğuna sahip. Evlerin büyük bir kısmı 1940’tan önce inşa edilmiş ve birçok mahallede hâlâ yaşlanan, bazen harap durumda mülkler bulunuyor. Bu durum, yatırımcılar için daha yüksek bakım ve yenileme maliyetleri yaratıyor. Kurşun boya, eski elektrik tesisatı, çatı ve temel sorunları yüzyıllık evlerde yaygındır. Bu mülkleri yenilemenin avantajı olsa da (ve birçok yatırımcı bunu kârlı şekilde yapıyor), maliyetler dikkatli yönetilmezse getirileri azaltabilir. Ayrıca, bazı şehir içi bölgeler onlarca yıllık yatırım eksikliğinden muzdarip – harabe, yüksek boşluk oranları veya suç cepleri – bu da yeni yatırımcılar için zorluk oluşturabilir. Akıllı yatırımcılar, şehir veya özel sektör yatırımlarının devam ettiği sokak ve bölgelere odaklanır.
- Faiz Oranları & Finansman: Mortgage faiz oranlarındaki hızlı artış, Cleveland gibi piyasalarda belirgin bir etki yaratıyor. Konut fiyatları düşük olduğu için, buradaki alıcılar (yatırımcılar dahil) genellikle aylık ödemeye daha duyarlıdır. Mortgage oranlarının %3’ten %7’ye çıkması, kredi tutarları daha küçük olsa bile, erişilebilirliği önemli ölçüde azaltır. 2023–25’teki yüksek oranlar bazı ilk kez alıcıları piyasadan uzaklaştırdı ve dolaylı olarak yatırımcı çıkış fırsatlarını azalttı (örneğin, flip’ler daha yavaş satılıyor). Ayrıca, kaldıraç kullanan yatırımcılar daha yüksek borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya, bu da nakit akışını sıkıştırabilir veya bazı anlaşmaları uygulanamaz hale getirebilir. Oranlar yüksek kalırsa, cap oranlarının yükselmesi gerekebilir (bu da mülk değerlerini düşürür) ve özellikle ticari varlık sınıflarında alıcı çekmek için bu gereklidir. Bu, kısa vadeli değerler için bir risk oluşturur, ancak çoğu kişi oranların önümüzdeki yıllarda istikrar kazanmasını veya düşmesini bekliyor, bu da bu baskıyı hafifletecektir.
- Ekonomik Yoğunlaşma & Politika: Cleveland’ın ekonomisi çeşitlendirilmiş olsa da, hâlâ bazı alanlarda yoğunlaşmış durumda – örneğin, sağlık sektörüne (Cleveland Clinic, University Hospitals büyük işverenlerdir) ve imalata büyük ölçüde bağımlı. Sağlık sektöründe istihdamda ya da sanayi üretiminde (örneğin otomasyon veya küresel rekabet nedeniyle) yaşanacak herhangi bir düşüş, gayrimenkul talebini etkileyebilir. Bölge ayrıca teknoloji ve inovasyon alanında iş çekmek için de rekabet ediyor; başarı garanti değil. Politika tarafında ise, Ohio yakın zamanda yerel kira kontrolünü yasakladı ve uygun fiyatlı konut kredileri için finansmanı artırdı realwealth.com realwealth.com – genel olarak ev sahibi dostu adımlar – ancak herhangi bir değişiklik (örneğin, emlak vergisi değerlendirmelerinde ya da teşviklerde değişiklikler) yatırım ortamını değiştirebilir. Cleveland şehir ve Cuyahoga County’nin maliyesi büyük ölçüde gelir ve emlak vergilerine dayanıyor; eğer nüfus veya gelirler azalırsa, vergi artışları gelebilir ve bu da gelecekte daha yüksek elde tutma maliyetleri riski oluşturur.
Özetle, Cleveland yüksek getirili, değer artırıcı fırsatlar sunuyor, ancak uzun vadeli, sağlam bir strateji gerektiriyor. Bu, akıllıca (düşükten) alıp istikrarlı getiri için elde tutarak kazanılan bir pazar; patlayıcı büyüme beklentisiyle hareket etmektense. Son yıllarda birçok eyalet dışı yatırımcı, nakit akışı için Cleveland’a akın etti – mahalleler hakkında araştırma yapan ve gerçekçi projeksiyonlara sadık kalanlar, Cleveland’ı portföylerine ödüllendirici bir ek olarak bulma olasılığı yüksek; hızlı bir servet bekleyenler ise hayal kırıklığına uğrayabilir.
Piyasayı Etkileyen Ekonomik ve Demografik Faktörler
Cleveland’ın gayrimenkulünün gidişatı, ekonomik ve demografik temellerine yakından bağlı. Temel faktörler arasında iş büyümesi (veya eksikliği), nüfus değişimleri ve faiz oranı ortamları yer alıyor. 2025’te bu temeller, istikrarda güçlü, büyümede ise zorluklar yaşayan, toparlanma ve geçiş sürecindeki bir bölge tablosu çiziyor.
İstihdam ve Ekonomi: Büyük Cleveland ekonomisi 2025’te dayanıklı, ama ateşli değil. Metropol, 2020’de pandemiden ağır darbe aldı, ancak 2025 ortasına gelindiğinde toplam istihdamın pandemi öncesi (2019) seviyesine dönmesi marcusmillichap.com bekleniyor. Cleveland-Elyria metrosunda işsizlik oranı yaklaşık %3,5–4,0’a düştü, bu da ulusal ortalamalara yakın ve sıkı bir işgücü piyasasına işaret ediyor. İstihdam artışını bölgenin temel sektörleri sağladı:
- Sağlık & Biyobilim: Cleveland Clinic, University Hospitals ve MetroHealth topluca on binlerce kişiyi istihdam ediyor ve tesislerini genişletmeye devam ediyor. Sağlık sektörü istikrarlı bir büyüme alanı oldu ve bölgeye biyomedikal araştırma ve sağlık teknolojisi firmalarını çekiyor.
- Üretim & Mühendislik: Yüzyıl ortasındaki sanayi zirvesinden çok uzak olsa da, Cleveland hâlâ büyük üreticilere (çelik, otomotiv, plastik, kimya) ev sahipliği yapıyor. Sherwin-Williams (boya), Eaton (enerji yönetimi) ve Parker Hannifin (hareket kontrolü) gibi şirketler, Fortune 500 listesinde yer alıyor ve merkezleri burada bulunuyor. Ayrıca ileri üretim alanında (ör. havacılık ve savunma yüklenicileri) yeni yatırımlar var ve Ohio’da kurulacak olan elektrikli araç batarya tedarik zinciri fabrikaları Cleveland’daki tedarikçilere fayda sağlayabilir.
- Finans & Profesyonel Hizmetler: Başlıca işverenler arasında KeyCorp (merkezi Cleveland’da) gibi bankalar ve sigorta şirketleri (Progressive bu bölgede) yer alıyor; ayrıca yerel hızlandırıcıların desteğiyle büyüyen bir teknoloji girişimciliği sahnesi mevcut. Uzaktan çalışma, bazı profesyonellerin Cleveland’da yaşarken kıyı şehirlerindeki şirketler için çalışmasına olanak tanıdı ve bu da yetenek havuzunu genişletti.
- Eğitim & Devlet: Büyük üniversiteler (Case Western, Cleveland State) ve yerel yönetim de istikrarlı istihdam sağlıyor.
Önemli olarak, Cleveland’ın ekonomisi çeşitleniyor ve yalnızca sanayi kimliğinden uzaklaşıyor. Şehir, bazı teknoloji firmalarını çekti ve hizmet ekonomisine katkı sağlayan gelişen bir şehir merkezi nüfusuna sahip. Yine de, yüksek büyüme gösteren metropollere kıyasla Cleveland’ın iş yaratma hızı mütevazı. Büyümeyi teşvik etmeye yönelik girişimler – JobsOhio teşvikleriyle Intel’in 20 milyar dolarlık projesinin Columbus’a getirilmesi veya Ford’un Cleveland yakınlarındaki elektrikli araç yatırımları gibi – devrede, ancak tüm faydalar yıllar içinde ortaya çıkacak.
Gayrimenkul açısından, mevcut ekonomi sağlam bir temel sunuyor: iş istikrarı ve gelir artışı konut talebini destekliyor. Özellikle şehir merkezine ve soylulaşan bölgelere daha yüksek gelirli sakinlerin gelmesiyle, şehirdeki medyan hane gelirleri artıyor neo-trans.blog. Cleveland Şehri, son yıllarda rekor gelir vergisi geliri elde etti; bunun nedeni, genç profesyonellerin daha düşük gelirli hanelerin yerini alması neo-trans.blog. Bu durum, daha fazla kiracının A Sınıfı daireleri karşılayabilmesini ve daha fazla alıcının ev sahibi olabilmesini sağlıyor (konut talebini istikrarlı tutuyor). Bölgenin GSYİH büyümesi düşük tek haneli rakamlarda, ancak pozitif.
Bir risk, Cleveland’ın istihdam tabanının hızlı büyümemesi – ülke genelinde bir durgunluk olursa, Cleveland’da iş büyümesi durağan veya negatif olabilir ve bu da gayrimenkul talebini bir miktar yumuşatabilir. Ancak, aşırı ısınmadığı için Cleveland aynı zamanda bir durgunlukta daha az savunmasız olabilir. Geniş endüstri yelpazesi bir tampon görevi görüyor; örneğin, sağlık sektörü genellikle durgunluğa karşı dirençlidir.
Nüfus eğilimleri: Demografi, Cleveland için iki ucu keskin bir kılıçtır. Metropol alanının nüfusu yaklaşık 2,06 milyon (2020 Nüfus Sayımı) olup, ABD’deki en büyük 34. bölgedir. realwealth.com. On yıllardır bu sayı düşüyordu, ancak son veriler temkinli bir iyimserlik işareti veriyor: Büyük Cleveland’ın nüfusu geçen yıl yaklaşık 5.600 kişi (+%0,3) artarak 1,867 milyona yükseldi (beş ana ilçe için) neo-trans.blog. Bu, üst üste ikinci yıl hafif bir büyüme anlamına geliyor, ancak toplam nüfus önceki kayıplar nedeniyle hâlâ 2020 seviyelerinin yaklaşık %0,6 altında neo-trans.blog neo-trans.blog. Temelde, dış göç yavaşladı ve uluslararası göçle elde edilen kazançlarla dengelendi.
Büyüme eşit dağılmıyor:
- Şehir ve Banliyöler: Cleveland Şehri’nin nüfusu neredeyse sabitlendi, sadece marjinal olarak azaldı. 2020’de yaklaşık 372 bin iken 2022’de yaklaşık 364 bine düştü ve 2025’te 356.000 civarında olduğu tahmin ediliyor worldpopulationreview.com. Bu, on yılın başında yıllık yaklaşık %1’lik bir düşüş anlamına geliyor, ancak azalma hızı yavaşladı. Önemli olarak, şehrin nüfus bileşimi değişiyor – bazı aileler taşınırken genç bekarlar ve çiftler taşınıyor neo-trans.blog. Bu “nüfus değişimi”, daha yüksek gelirli, daha küçük hanelerin daha düşük gelirli, daha büyük hanelerin yerini aldığı anlamına geliyor; bu da şehirde bir odalı daireler, apartmanlar ve lüks kiralıklar için konut talebini artırıyor neo-trans.blog. Ayrıca, nüfus biraz azalsa bile şehrin vergi gelirlerinin nasıl arttığını da açıklıyor.
- Banliyö İlçeleri: Lorain County ve Medina County (batı ve güney banliyöleri) en hızlı büyüyenler. Lorain’in nüfusu 2020’den bu yana %2,7 arttı (geçen yıl +%0,9 artışla ~322.000’e ulaştı) neo-trans.blog. Medina, 2020’den bu yana yaklaşık %1,2 büyüyerek ~184.600’e ulaştı, geçen yıl ise +%1,1 arttı neo-trans.blog. Bu dış ilçeler, daha düşük vergiler, yeni konut projeleri ve iyi okullarla sakinleri kendine çekiyor neo-trans.blog. Hem eski Clevelandlıları hem de bazı yeni gelenleri çekiyorlar. Lake ve Geauga County (doğu yakası banliyöleri/çevre ilçeler) yaklaşık olarak sabit kaldı (her biri 2020’den bu yana <%0,2 azaldı) neo-trans.blog. Cuyahoga County (Cleveland ve iç banliyöleri içerir) tarihsel olarak en çok kaybeden oldu – 2020’den bu yana %1,7 azaldı – ancak Cuyahoga bile geçen yıl küçük bir net artış (~+2.000) gördü, bunun nedeni 8.876 uluslararası göçmenin yurtiçi kayıpları dengelemesi neo-trans.blog. Yani kanama neredeyse durdu.
Özetle, Cleveland’ın nüfusu artık yaklaşık olarak sabit onlarca yıllık düşüşten sonra. Bu, konut için iyi bir haber: temel talep seviyesi sabit demek ve bazı bölgelerde artıyor. Genç nüfus kazanan mahalleler (ör. şehir merkezi, batı yakası) artan konut talebi ve fiyat baskısı görecekken, nüfus kaybeden bazı iç banliyölerde eski konutlara olan talepte zayıflama olabilir. Zorluk şu ki, güçlü bir nüfus artışı olmadan, mevcut inşaatla karşılanan talebin ötesinde fazla konut talebi yaratmak zor. Bu yüzden Cleveland’daki konut fiyat artışı olumlu ama mütevazı – nüfus pastası gerçekten hızlı büyümüyor.
Demografik olarak, Cleveland’ın birçok banliyösünde yaşlanan bir nüfusu ve düşük doğum oranı var, bu da doğal artışın negatif olduğu anlamına geliyor (ilçede ölümler doğumlardan fazla) neo-trans.blog. Son dönemdeki istikrar tamamen göçten kaynaklandı. Federal göç politikası veya Cleveland’ın göçmenler için cazibesi değişirse, bu uzun vadeli nüfusu etkileyebilir. Ama şimdilik, Cleveland’a yerleşen mülteci ve göçmenlerin (uygun fiyatlı yaşam ve topluluk programları nedeniyle) eğilimi olumlu bir destek sağlıyor.
Faiz Oranları ve Karşılanabilirlik: Faiz oranları gibi makro faktörler, Cleveland’ın emlak piyasası üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. 2025 yılında, %6–7 aralığında seyreden mortgage oranları clappilyhome.com bu düşük maliyetli pazarda bile karşılanabilirliği zorlamıştır. Yüksek oranlar + artan fiyatlar = azalan karşılanabilirlik, bir yerel emlakçıya göre, alıcılar için “yaratıcı bütçeleme ve kredi çözümleri” gerektiriyor clappilyhome.com. Cleveland’ın medyan hane geliri yaklaşık 50 bin dolar olduğundan, daha yüksek finansman maliyetleri yerel alıcıların ödeyebileceği miktarı hızla sınırlayabilir. Bu durum, son zamanlardaki daha yavaş fiyat artışına muhtemelen katkıda bulunmuştur (fiyatlar, alıcıların ödeme gücü kadar hızlı yükselebilir). Eğer yüksek oranlar 2026’ya kadar devam ederse, daha fazla satıcının oran düşürme teklif ettiğini veya daha fazla alıcının ayarlanabilir oranlı ya da FHA kredilerine yöneldiğini görebiliriz. Tersine, enflasyon düşer ve faiz oranları 2024–2025’te azalmaya başlarsa (bazı tahminlerin öngördüğü gibi), Cleveland’da biriken alıcı talebinin patladığını görebiliriz – birçok ilk kez alıcı beklemede. Bu, satış hacmini artırır ve fiyatları tekrar daha hızlı yükseltebilir (muhtemelen yine de tek haneli büyüme olur).
Ayrıca, Ohio’nun kira kontrolünü engelleyen (hiçbir şehir uygulayamaz) politikası realwealth.com yatırımcıların kiraları piyasa ile artırabilmesine olanak tanırken, kiracılar için karşılanabilirlik konusunda tartışma yaratıyor. Ve uygun fiyatlı konut için yeni eyalet fonları (yılda 500 milyon dolar vergi kredisi) realwealth.com ile, uygun fiyatlı konut geliştirmelerinde bir artış görebiliriz; bu da zamanla en ciddi eksiklikleri hafifletebilir.
Özetle, Cleveland’ın ekonomik ve demografik görünümü yavaş bir iyileşme şeklindedir. İleriye dönük bir ivme var – işler toparlanıyor, nüfus yavaşça artıyor, gelirler yükseliyor – bunların hepsi sağlıklı bir emlak piyasasını destekliyor. Ancak tempo yavaş, bu da muhtemelen piyasayı aşırı ısınmaktan veya çöküşten koruyacaktır. Konut talebi istikrarlı şekilde güçlü kalmalı, istikrarlı istihdam ve Cleveland’ın düşük yaşam maliyetini arayanların devam eden eğilimiyle desteklenmeli. İzlenmesi gereken anahtar faktörler faiz oranları (karşılanabilirlik üzerindeki etkisi için) ve binlerce işi aniden ekleyebilecek veya azaltabilecek büyük ekonomik gelişme başarıları (veya kayıpları). Şu ana kadar, gidişat olumlu, heyecan verici olmasa da – ki bu, yatırımcılar ve ev alıcıları için hiç de kötü bir şey değil.
Geliştirme Projeleri ve Altyapı Girişimleri
Büyük Cleveland bölgesinde devam eden birkaç büyük geliştirme projesi ve altyapı girişimi, önümüzdeki yıllarda emlak değerlerini etkilemeye hazırlanıyor. Şehir merkezindeki mega projelerden toplu taşıma iyileştirmelerine kadar, bu yatırımlar bölgenin cazibesini ve büyümesini şekillendirecek. İşte en etkili gelişmelerden bazıları:
- Sherwin-Williams Küresel Genel Merkezi (Downtown): Boya devi Sherwin-Williams, Downtown Cleveland’da yeni bir 36 katlı küresel genel merkez kulesi inşa ediyor ve bu, 300+ milyon $‘lık bir yatırım anlamına geliyor (bir Ar-Ge merkezi de dahil olmak üzere 600 milyon $’lık bir projenin parçası) constructiondive.com. Başlangıçta 2025 başı için planlanan açılış, inşaatın yeniden yapılması nedeniyle Ekim 2025’e ertelendi constructiondive.com. Açıldığında, bu gökdelenin yaklaşık 3.000 çalışanı şehir merkezine getirmesi bekleniyor. Genel merkez (bitişik bir pavyon ve otopark ile birlikte) Cleveland’ın silüetini modernize edecek ve Warehouse District/Public Square bölgesinde yaya trafiğini artırmalı. Gayrimenkul etkisi: Sherwin-Williams’ın taahhüdü şimdiden yakınlarda yeni gelişmeleri tetikledi – artan talebi öngören restoranlar, oteller ve apartman dönüşümleri. Ancak, şirketin mevcut ofislerinden taşınması bazı eski alanların boşalacağı anlamına geliyor. Orta vadede, parlayan bir genel merkeze sahip olmak şehir merkezine olan güveni pekiştirir ve diğer firmaların veya tedarikçilerin yakında toplanmasını çekebilir, bu da ofis ve apartman doluluğunu destekler.
- Bedrock’un Nehir Kenarı Yeniden Geliştirme Projesi: Şehir merkezinde Cuyahoga Nehri boyunca dönüştürücü bir karma kullanımlı proje hazırlanıyor. Bedrock (Dan Gilbert’in geliştirme şirketi) “The Riverfront” ana planını açıkladı; bu, Tower City yakınında 35 dönüm üzerinde devasa bir 3,5 milyon ft²‘lik bir gelişim. Plan, yeni konutlar, ofisler, perakende alanları, parklar ve bir nehir kenarı gezinti yolu öngörüyor. İlk faz şimdiden başladı: Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, bir spor tıbbı ve antrenman tesisi, nehrin doğu yakasında yükseliyor neo-trans.blog. Sonraki fazlarla birleştiğinde, bu Cleveland’ın bir sonraki büyük mahallesi olabilir. NEOtrans, tam anlamıyla gerçekleşirse bunun bölgenin “onuncu mega projesi” olabileceğini söylüyor neo-trans.blog. Etkisi: Bu gelişme, şehir merkezini (uzun süredir otoparklar ve demiryolu hatlarıyla kaplı olan) nehirle yeniden birleştirecek. Buradaki yeni apartmanlar ve ofisler, yakın çevredeki mülk değerlerini önemli ölçüde artırabilir ve şehir merkezini 7/24 daha canlı hale getirebilir. Bu çok yıllık bir proje (2030 ve sonrasına kadar), ancak Bedrock’un altyapı finansmanı için lobi yapması gibi erken işaretler olumlu. Gayrimenkul gözlemcileri, burayı şehir merkezinin gelecekteki büyümesi için sıfır noktası olarak görüyor ve kullanılmayan arazileri değerli kentsel alanlara dönüştürüyor.
- Sahil Dönüşümü (North Coast Connector & Stadyum Planı): Cleveland’ın sahil şeridi, özellikle Burke Lakefront Havaalanı ve FirstEnergy Stadyumu (NFL’in Browns takımının evi) çevresi, uzun süredir yeterince değerlendirilememiş bir varlık. Büyük değişiklikler tartışılıyor:
- North Coast Connector, şehir tarafından yürütülen ve şehir merkezini göl kıyısına daha iyi bağlamayı amaçlayan, shoreway otoyolu ve demiryolu hatlarının üzerine bir kara köprüsü inşa edilmesini içeren bir plandır. 1. Aşama (tahmini ~284 milyon $) neo-trans.blog, Belediye Binası yanındaki Mall C’yi doğrudan su kenarına bağlayan imza niteliğinde bir park kara köprüsü oluşturacaktır. Bu, yeni park alanları ve geliştirme alanları açacak, göl boyunca yeni karma kullanımlı projeleri teşvik edebilecektir. Kısmen finanse edilmiştir ve inşaatı 2026’ya kadar başlayabilir.
- Browns Stadyumu & Kıyı Gelişimi: Şehir mülkiyetindeki futbol stadyumunun (FirstEnergy Stadium) geleceği tartışılıyor. Browns’un sahipleri, göl kıyısında perakende, eğlence ve konutun da dahil olduğu daha büyük bir 2–3+ milyar $’lık bir gelişimin parçası olarak ya büyük bir yenileme ya da tamamen yeni bir stadyum düşünüyorlar neo-trans.blog. Planlar kesinleşmemiş olsa da, konsept izole stadyum alanını yıl boyunca canlı bir bölgeye dönüştürmeyi öngörüyor (diğer bazı NFL şehirlerinde olduğu gibi). Eğer bu gerçekleşirse (muhtemelen 2028–2030’a kadar), göl kıyısında büyük bir alanın kilidini açabilir ve yakındaki değerleri önemli ölçüde artırabilir. Etkisi: Daha erişilebilir ve aktif bir göl kıyısı, şehir merkezinde yaşam cazibesini artıracak ve göl manzaralı lüks daireler, yeni ofisler ve turistik cazibe merkezlerine yol açabilir. Bu, Cleveland’ın imajı için potansiyel olarak oyunun kurallarını değiştirebilir – boş bir göl kıyısını canlı bir sahil mahallesine dönüştürebilir – ancak önemli kamu-özel sektör koordinasyonu ve finansmanına bağlıdır.
- Ulaşım & Altyapı Yatırımları: Birkaç altyapı yatırımı, bağlantıyı ve dolayısıyla gayrimenkul cazibesini artıracak:
- Greater Cleveland RTA (toplu taşıma otoritesi) tarafından yürütülen Raylı Araç Yenileme Programı, Cleveland’ın raylı toplu taşıma hatlarındaki tüm eski trenlerin modern hafif raylı araçlarla değiştirilmesini amaçlayan 450 milyon $’lık bir girişimdir neo-trans.blog. Yeni trenler 2026’da gelmeye başlayacak ve buna paralel olarak ray ve istasyon yenilemeleri yapılacaktır neo-trans.blog. Bu, onlarca yılın ilk kapsamlı toplu taşıma yenilemesidir. Etkisi: Daha güvenilir ve verimli bir raylı sistem (Kırmızı Hat, Mavi/Yeşil Hatlar), istasyonlar çevresinde toplu taşımaya dayalı gelişimi teşvik edebilir. RTA, sistemin standartlaştırılmasını ve herhangi bir trenin herhangi bir hatta çalışabilmesini planlıyor; bu da daha esnek ve sık seferler sağlayacak neo-trans.blog. Raylı duraklara sahip mahalleler – ör. Shaker Heights, University Circle, West Park – toplu taşımanın iyileştirileceğini bilerek yeniden gelişim ilgisi görebilir. Bu proje, şehrin uzun vadede toplu taşımaya olan bağlılığını gösteriyor ve bu da toplu taşıma koridorları yakınındaki değerler için olumlu bir işaret neo-trans.blog.
- Otoyol ve Havalimanı Modernizasyonu: ODOT, şehir merkezindeki yaşlanan otoyol köprülerini düzleştirmek ve yeniden inşa etmek için Innerbelt Central Interchange modernizasyonu (I-90/I-77 kavşağı) projesini ilerletiyor (~320 milyon $’lık bir aşama) neo-trans.blog. Bu, 2027 yılına kadar trafik akışını ve güvenliğini artıracak, şehir merkezine ulaşımı kolaylaştıracak. Bu arada, Cleveland Hopkins Uluslararası Havalimanı’nın planlanan bir terminal modernizasyonu (1. aşama ~1,6 milyar $) neo-trans.blog var ve 1950’lerden kalma terminalin 2026’dan itibaren yeniden inşasına başlanacak. Daha iyi bir havalimanı (ve potansiyel olarak Hopkins’in yeni uçuşlar için bir merkez olarak kalması) Cleveland’ın işletmeler ve sakinler için cazibesini artırır – bu da gayrimenkul talebi için uzun vadeli önemli bir faktördür.
- Altyapı ve Kamu Tesislerinde Mega Projeler: Diğer bazı büyük projeler doğrudan gayrimenkul yaratmasa da, daha sağlıklı ve verimli bir şehir için zemin hazırlar:
- Project Clean Lake: 3 milyar $’lık bir Kuzeydoğu Ohio Bölgesel Kanalizasyon projesi (2011–2036), Lake Erie’ye kanalizasyon taşmalarını büyük ölçüde azaltmak için dev tüneller ve yeşil altyapı inşa ediyor neo-trans.blog neo-trans.blog. Tamamlanmaya yaklaştıkça, Lake Erie su kalitesi iyileşecek – bu da sahil mülklerinin cazibesini ve halk sağlığını artıracak.
- Cuyahoga County Adalet Merkezi: İlçe, eski şehir merkezi hapishane/ofislerini değiştirmek için Konsolide Adliye Binası projesini (potansiyel olarak 700 milyon $’a kadar) neo-trans.blog ve yeni bir Merkezi Hizmetler Kampüsü ($889M) neo-trans.blog düşünüyor. İnşa edilirse (muhtemelen 2028’e kadar), Adalet Merkezi’nin taşınması şehir merkezinde yeniden geliştirme için önemli bir kamu alanını serbest bırakabilir (mevcut Adalet Merkezi alanı karma kullanımlı olarak yeniden değerlendirilebilir). Ve yeni kamu tesisleri, hangi mahalleye kurulursa orada yeniden gelişimin merkezi olabilir.
- CHEERS (Lakefront East Resilience Park): CHEERS adlı bir proje, doğu şehir merkezi göl kıyısında (East 55th St yakınında) dalga kıran ve park alanı oluşturmayı hedefliyor; bu, erozyona karşı koruma sağlamak ve rekreasyon alanı eklemek için 300 milyon $’lık bir çaba neo-trans.blog. Bu, St. Clair-Superior ve Glenville’deki mülk değerlerini, bu topluluklara yeni göl kıyısı parkları kazandırarak artırabilir.
Yatırımcılar ve geliştiriciler, “bugün bu bölgelerin fotoğraflarını çekip beş yıl sonra karşılaştırmakta” akıllı davranıyorlar neo-trans.blog – bunun anlamı, değişimin hızla geleceği. Bu mega projelere yakın yerler yarının gözde bölgeleri neo-trans.blog. Şimdiden, nehir kenarı ve stadyumun yanındaki West 3rd Street gibi planlanan alanların yakınında arsa spekülasyonu yapılıyor. Uzun vadeli düşünenler, gelecekteki daha yüksek talebi öngörerek mülk topluyorlar.
Elbette, tüm planlar garanti değil (bazıları başarısız olabilir veya gecikebilir), ancak taahhüt edilen projelerin (kanalizasyondan genel merkez kulelerine kadar) büyüklüğü Cleveland’ın kendine yatırım yaptığına dair güven veriyor. Sakinler için bu iyileştirmeler daha iyi bir yaşam kalitesi vaat ediyor – daha fazla park, daha iyi ulaşım, modernize edilmiş havaalanları ve hastaneler – ki bu da insanları ve işletmeleri çekiyor. Gayrimenkul üzerindeki net etkisi: genel olarak olumlu, en güçlü artışlar muhtemelen doğrudan gelişmeden faydalanan şehir merkezi ve bitişik mahallelerde olacak.
Tahminler ve Uzman Görüşleri (2025–2030 Görünümü)
İleriye bakıldığında, gayrimenkul uzmanları Cleveland’ın piyasasının istikrarlı ve sürdürülebilir bir büyüme yolunda kalmasını önümüzdeki 3–5 yıl boyunca bekliyor. Patlayıcı bir büyüme görmemiz pek olası olmasa da, uygun fiyatlılık, ekonomik istikrar ve kentsel canlandırma çabalarının birleşimi dengeli bir genişleme için iyiye işaret ediyor. İşte temel tahminler ve görüşler:
Ev Fiyat Tahminleri: Çoğu analist, Cleveland’da ev fiyatlarının yakın vadede yavaşça yükselmeye devam edeceğini öngörüyor. 2024–25’te yaklaşık %0–5’lik artışların ardından, tahminler düşük tek haneli yıllık değer artışı öngörüyor ve bu en az 2027’ye kadar sürecek. Örneğin, Ulusal Emlakçılar Birliği (ülke genelinde) 2025’te yaklaşık %2 ev fiyatı artışı ve 2026’da biraz daha fazlasını bekliyor; Cleveland’ın da dengeli koşulları nedeniyle bu eğilimi yaklaşık olarak yansıtması bekleniyor realwealth.com. Yerel emlakçılar piyasayı “istikrarlı büyüme” olarak tanımlıyor ve artan fiyatların muhtemelen “ulaşılabilir ama rekabetçi” kalacağını belirtiyor hondros.com. Pratikte bu, şu anda yaklaşık 117 bin dolar olan Cleveland’ın medyan ev değerinin zillow.com, birkaç yıl içinde 125–135 bin dolar aralığına yükselebileceği anlamına gelebilir. Daha fazla talep gören banliyö pazarlarında (Lorain, Medina) büyüme oranları biraz daha yüksek olabilirken, bazı şehir mahalleleri yüksek bir tabandan başladıkları için durağan kalabilir. Büyük bir fiyat düşüşü öngörülmüyor; harici bir ekonomik şok olmadığı sürece – stok hâlâ çok sınırlı ve talep arz fazlasını önleyecek kadar istikrarlı.
Satışlar ve Stok: Muhtemelen satış hacimlerinin tekrar artmaya başladığını 2025–2026’da göreceğiz, çünkü faiz oranları istikrar kazanacak. 2023 başında yüksek faizler, Kuzeydoğu Ohio’da konut satışlarının yıllık bazda yaklaşık %26 düşmesine neden oldu realwealth.com, ancak o zamandan beri piyasa normale dönüyor. Önümüzdeki yıllarda mortgage faizleri %5–6 aralığına gerilerse, beklemede olan birçok alıcı tekrar piyasaya girecek. Emlakçı anketleri, azalan konut satışlarının faizler istikrar kazandıkça toparlanacağını ve piyasayı daha tipik bir tempoya döndüreceğini gösteriyor realwealth.com. Stok, yeni inşaatların – özellikle dış bölgelerdeki tek ailelik evlerin – talebi karşılamak için artmasıyla yavaşça genişlemesi bekleniyor. Ancak, inşaat hızı muhtemelen ihtiyaç duyulanın altında kalacak (çünkü Ohio işgücü sıkıntısı ve yüksek malzeme maliyetleriyle karşı karşıya) realwealth.com, yani bölge birdenbire aşırı inşa edilmeyecek. Bu nedenle, satıcı piyasası zaman zaman dengeli bir piyasaya yumuşayabilir, ancak uzun süreli bir arz fazlası beklenmiyor. Bu on yılın sonuna doğru nihayet 4–5 aylık bir konut arzına yaklaşabiliriz, bu da fiyat baskısını hafifletirken alıcılar için seçenekleri sağlıklı tutacaktır.
Kira ve Çok Aileli: Kiralık pazar görünümü güçlü. Cleveland’ın güçlü kiralık talebinin 2024 ve sonrasında da “devam etmesi bekleniyor” realwealth.com. Boşluk oranı düşük kalmalı (muhtemelen metro genelinde %5’in altında) ve kiralar ılımlı bir şekilde artmaya devam edecek. MMG gibi gayrimenkul danışmanlık firmaları, Cleveland’ın 2025’e kadar yılda yaklaşık %3 sağlam kira artışı “koruyacağını” öngörüyor mmgrea.com. Bazı tahminler 2022’de çift haneli kira artışlarını bile not etti; bu hız yavaşlamış olsa da, önümüzdeki beş yılda kümülatif olarak %10–15 kira artışı görebiliriz. Yeni apartman arzı piyasayı test edecek, ancak mevcut disiplin göz önüne alındığında, uzmanlar emilimin teslimatlarla uyumlu olacağına inanıyor mmgrea.com. Sonuç olarak, Cleveland ev sahibi dostu bir pazar olarak görülüyor; kira kontrolü yok ve talep olumlu, bu da orta vadede kiraların enflasyonun üzerinde artmasının muhtemel olduğu anlamına geliyor.
Ticari Sektörler:
- Ofis: Genel kanı, Cleveland’ın ofis pazarının yavaş toparlanacağı yönünde. Boşluk oranı birkaç yıl boyunca %20–25 aralığında kalabilir, ardından kullanılmayan alanlar kaldırılır veya yeniden değerlendirilirse kademeli olarak iyileşebilir. Bazı ulusal tahminler (PwC’nin Emerging Trends raporu), bu zorluklar nedeniyle Cleveland gibi Ortabatı pazarlarını ofis yatırımı açısından daha düşük sıralıyor scribd.com. Ancak, yeni arzın az olması ve potansiyel ekonomik projeler (örneğin Sherwin-Williams’ın genel merkezi şehir merkezine iş getirecek) ile ofis sektörü 2030’a kadar daha sağlıklı bir dengeye (belki de orta seviyede boşluk oranı) ulaşabilir. Önemli bir kira artışı beklemeyin – muhtemelen yıllık %1’e kadar sabit – ama çöküş de yok.
- Endüstriyel: Uzmanlar Ortabatı’da endüstriyel sektöre olumlu bakıyor. 2025’te kısa bir duraksamanın ardından, Cleveland’ın endüstriyel boşluk oranı tekrar %5’in altına inebilir. Ohio’daki yeni mega projeler (ör. Intel’in çip fabrikası, Honda/LG’nin batarya fabrikası) eyalet genelinde dolaylı olarak binlerce yan iş ve lojistik ihtiyacı yaratacak realwealth.com realwealth.com. Cleveland, bir ulaşım merkezi olarak, bu endüstriyel büyümeden fayda sağlayacak. CLE havalimanı veya otoyol kavşakları yakınında yeni depo projeleri ve yeniden pozitif emilim bekleniyor. Mevcut boş alanlar emildikten sonra kiralar yıllık birkaç puan daha artabilir.
- Perakende: Perakende görünümü istikrarlı-pozitif. Tüketici harcamaları sürdükçe ve minimum yeni AVM inşa edildikçe, Cleveland’ın perakende boşluk oranı düşük kalmalı. Aslında, büyük mağaza kapanışları olmazsa daha fazla boşluk daralması ile %4’ün altına inebiliriz. Birinci sınıf perakende kiraları enflasyonla birlikte artabilir. Şehir merkezindeki karma kullanımlı projeler (üstte daire, altta yeni perakende gibi) modern perakende stoğu ekleyecek ve bu da Cleveland’a yeni markalar çekebilir. En büyük etken nüfus/gelir olacak – perakende, daha fazla insan şehir merkezine taşınırsa veya turizm artarsa gelişir. Her ikisi de yavaşça artıyor, bu da olumlu. Marcus & Millichap’in 2025 tahmini, az sayıda teslimat ve istihdamın 2019 seviyelerine dönmesiyle, Cleveland’ın perakende sektörünün boşlukta “daha fazla daralma” için hazır olduğunu belirtiyor marcusmillichap.com.
Uzman görüşü: Yerel emlakçılar ve analistler “temkinli iyimserlik” tonunu koruyor. Cleveland’ın uygun fiyatlı oluşunu bir mıknatıs olarak vurguluyorlar: 2025 raporlarından biri, Cleveland’ı fiyat artışında en iyi üç büyük metrodan biri olarak gösteriyor (mütevazı artışlara rağmen), tam da bu kadar uygun fiyatlı bir tabandan başladığı için hondros.com. Zillow analistleri de benzer şekilde Cleveland’ı 2023’te sağlam temelleriyle izlenmesi gereken bir pazar olarak işaret etti. Beklenti, Cleveland’ın yüzde olarak birçok yüksek maliyetli pazarı geride bırakacağı, çünkü büyüme için daha fazla alanı ve daralma riski daha az.
Aynı zamanda, uzmanlar Cleveland’ın ulusal güçlerden muaf olmadığını kabul ediyor. ABD 2024’te bir resesyona girerse, Cleveland’da konut satışları ve inşaat muhtemelen geçici olarak düşer. Yüksek faiz oranları zaten çılgınlığı soğuttu; oranlar daha da yükselirse, fiyatlar alıcılar uyum sağlayana kadar durgunlaşabilir. Ayrıca, Cleveland’ın şansı kamu politikasıyla artabilir veya azalabilir – örneğin, göçmenleri veya uzaktan çalışanları çekmek için agresif çabalar nüfusu artırabilirken, kurumsal istihdamda kesintiler (fabrika kapanışları veya hastane bütçe kesintileri gibi) talebi azaltabilir.
Sonuç 3–5 yıllık görünüm: Kademeli büyüme bekleyin, bir altına hücum değil. Konut değerleri mütevazı şekilde artmalı ve Cleveland’ı ülkedeki en iyi uygun fiyat-değer oranlarından biri olarak tutmalı. Kiralar ılımlı şekilde yükselecek ve yatırımcı ilgisini sürdürecek. Yeni projeler ve altyapı, şehrin cazibesini adım adım artıracak, bu projelerin hemen yakınında fiyat artışlarını hızlandırabilir. Cleveland’ın emlak piyasası muhtemelen “yavaş ve istikrarlı” tırmanışına devam edecek, bir ajanın dediği gibi, ani dalgalanmalar yaşamaktansa josesellshomes.com. Alıcılar için bu, kademeli artışlardan önce düşük maliyetleri sabitlemek için daha erken satın almanın avantajlı olabileceği anlamına gelir. Yatırımcılar için hızlı al-sat olmasa da güvenilir getiri demektir. Toplum için ise, büyümeyi destekleyen, halkı fiyat dışına itmeden sağlıklı ve canlanan bir piyasa anlamına gelir – birçok hızlı büyüyen şehrin imreneceği bir denge.
Sonuç olarak, Cleveland’ın konut ve ticari piyasaları 2025’te, on yıl öncesine kıyasla kayda değer şekilde daha sağlıklı ve tahminler bu kademeli güçlenmenin devam edeceğini gösteriyor. Akıllı gelişim, ekonomik dayanıklılık ve her zaman değerli olan uygun fiyat avantajı ile Cleveland metro bölgesi, 2020’lerin ikinci yarısında sessizce gelişmeye hazır durumda; yatırımcılar, ev alıcıları ve geliştiriciler için istikrarlı fırsatlar sunuyor.
Kaynaklar:
- Redfin, Cleveland Konut Piyasası Trendleri (Temmuz 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Araştırma, Cleveland OH Ev Değeri & Piyasa Genel Bakış (Temmuz 2025) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Erin Johnson), Kuzeydoğu Ohio Piyasa Güncellemesi, Ağustos 2025 outstandingohio.com
- Jose Medina, Yıl Ortası Piyasa Güncellemesi 2025 (Kuzeydoğu Ohio) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Araştırma, Cleveland Ofis & Endüstriyel Piyasa Raporları, 2. Çeyrek 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, 2025 Cleveland Perakende Piyasası Tahmini marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG Gayrimenkul Danışmanları, Cleveland Çoklu Konut Görünümü 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Yatırımları, En İyi Cleveland Mahalleleri 2025 ark7.com ark7.com
- Clappily Home (Paul Clapp), Cleveland Gayrimenkul Trendleri & Tahmini 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
- Hondros College Blog, Cleveland Konut Piyasası Trendleri 2025 hondros.com hondros.com
- NEOtrans Blog (Ken Prendergast), Büyük Cleveland Nüfus & Gelişim (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
- Construction Dive, Sherwin-Williams Genel Merkezi Güncellemesi (Şubat 2025) constructiondive.com constructiondive.com
- NEOtrans Blog, Cleveland’daki On Mega Proje (Ağustos 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog
