- Stabilne cene nepremičnin, hitra prodaja: Stanovanjski trg v Clevelandu ostaja dostopen, a konkurenčen. Srednja prodajna cena hiše v mestu je bila okoli 115.000–128.000 $ sredi leta 2025, približno 0–5 % višja kot leto prej redfin.com hondros.com. Hiše se še vedno prodajajo hitro – običajno v manj kot mesecu dni (mediana ~29 dni na trgu) – mnoge pa gredo pod pogodbo že v 11 dneh redfin.com zillow.com. Obseg prodaje se je nekoliko ohladil (julijska prodaja je bila približno 4 % nižja kot leto prej redfin.com), vendar povpraševanje kupcev ostaja močno.
- Naraščajoča ponudba, še vedno v prid prodajalcem: Po letih omejene ponudbe se število oglasov počasi povečuje. Aktivni oglasi na območju Clevelanda so se v letu 2025 povečali za ~37 % v primerjavi z lanskim letom hondros.com, kar kupcem omogoča več izbire. Kljub temu močno povpraševanje pomeni, da dobro ocenjene hiše še vedno dosegajo polno ali višjo ceno – približno 39 % prodaj je bilo sklenjenih nad izklicno ceno sredi leta 2025 zillow.com. Trg se uravnoveša, a se ne obrača; prodajalci z vseljivimi nepremičninami imajo še vedno prednost outstandingohio.com josesellshomes.com.
- Trg z nepremičninami za poslovno rabo je mešan: Clevelandski pisarniški sektor se sooča z visoko stopnjo praznih prostorov (~23 %), počasnim oddajanjem in nespremenjenimi najemninami (povp. zahtevana najemnina ~$21/kvadratni čevelj) nmrk.com nmrk.com, medtem ko je industrijski trg po valu izselitev najemnikov zabeležil rahlo povečanje praznih prostorov na ~5 % (še vedno pod zgodovinskim povprečjem) nmrk.com nmrk.com. Trgovski prostori so svetla točka – prazne površine pod 5 % že peto leto zapored ob minimalni novi gradnji marcusmillichap.com – in večstanovanjski apartmaji so zelo iskani, z 92 %+ zasedenostjo in rastjo najemnin okoli 3 %+ letno mmgrea.com mmgrea.com.
- Naložbene priložnosti in tveganja: Cleveland ponuja visoke donose in nizke vstopne stroške za vlagatelje. Več kot 55 % stanovanjskih enot v mestu je zasedenih z najemniki ark7.com, soseske kot sta Downtown (srednja cena ~275.000 $, +26,7 % na leto) in Tremont (+28 % v zadnjem času) pa so prinesle izjemno rast vrednosti ark7.com ark7.com. Priložnosti vključujejo podcenjena območja (npr. Collinwood s srednjo ceno ~90.000 $) in močan potencial denarnega toka. Ključna tveganja izhajajo iz počasne rasti prebivalstva v regiji (Greater Cleveland je praktično nespremenjen, +0,3 % lani neo-trans.blog) in gospodarstva, ki je sicer raznoliko, a ne doživlja razcveta. Višje obrestne mere so prav tako zmanjšale dostopnost, zato so stroški financiranja in morebitni širši upad trga pomembne točke za spremljanje.
- Gospodarstvo, demografija in razvoj usmerjajo prihodnost: Gospodarstvo Clevelanda se je povrnilo na predpandemično raven zaposlenosti marcusmillichap.com, temelji pa na zdravstvu (Cleveland Clinic), financah in proizvodnji. Brezposelnost je okoli 3–4 %, kar podpira povpraševanje po stanovanjih. Demografsko gledano se je večdesetletni upad prebivalstva v metropolitanskem območju stabiliziral: predmestni okrožji Lorain in Medina rasteta (+0,9–1,1 % lani), medtem ko mestno jedro stagnira neo-trans.blog neo-trans.blog. Priliv mladih strokovnjakov in upokojencev v mestne soseske povečuje dohodke in vrednosti nepremičnin v žariščih, kot so Downtown, Ohio City, University Circle in Tremont neo-trans.blog neo-trans.blog. Medtem pa veliki infrastrukturni in razvojni projekti – od novega 750-milijonskega $ sedeža Sherwin-Williams v središču mesta (odprtje 2025) do načrtovane prenove obale jezera okoli stadiona Browns – obetajo preoblikovanje nepremičninskega trga v prihodnjih letih.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v Clevelandu (2025)
Stanovanjski trg v Clevelandu leta 2025 zaznamujejo dostopnost, stabilna rast cen in postopen prehod k ravnotežju. Za razliko od obalnih trgov z velikimi nihanji, se cene stanovanj v Clevelandu gibajo »počasi in enakomerno, brez ekstremnih vzponov ali padcev« josesellshomes.com. Sredi leta 2025 se srednje prodajne cene v mestu Cleveland gibljejo okoli nizkih 100.000 $ – 67 % nižje od ameriškega povprečja – kar ga uvršča med najbolj dostopne večje trge redfin.com. Po podatkih Zillowa je značilna vrednost doma v Clevelandu približno 117.700 $, kar je 1,0 % več kot leto prej zillow.com. Po anketah nepremičninskih posrednikov je bil Cleveland celo uvrščen na 2. mesto »najbolj vročih« nepremičninskih trgov v ZDA leta 2023, zaradi trdnih temeljev in zmernih cenovnih rasti realwealth.com.
Cenovni trendi: Na splošno se vrednosti nepremičnin nežno zvišujejo po celotni metropolitanski regiji. Do sredine leta 2025 je bila povprečna cena hiše v Clevelandu ocenjena na približno 113.500 $ (≈5 % letna rast) hondros.com. Letne stopnje rasti se razlikujejo glede na območje – od skoraj nespremenjenih v nekaterih mestnih soseskah do dvomestnih skokov v okoliških okrožjih. Na primer, okrožje Lorain (zahodno od Clevelanda) je v enem letu zabeležilo skok cen za 17,7 % (mediana ~263.000 $) hondros.com, saj kupci iščejo cenovno dostopne hiše v predmestju. V mestu so se srednje prodajne cene sredi leta 2025 gibale od približno 108.000 $ (podatki za april) do 174.000 $ (junij), odvisno od vira podatkov clappilyhome.com – kar odraža različno sestavo vrst nepremičnin. Nekatera lokalna poročila so ocenila, da se je mediana prodajne cene v Clevelandu povečala za 8–9 % na letni ravni do poletja 2025 clappilyhome.com realwealth.com, čeprav so podatki iz MLS v realnem času (Redfin) pokazali le rahlo +0,4 % rast do julija redfin.com. To neskladje nakazuje, da je rast cen v širšem metropolitanskem območju (vključno z dražjimi predmestji) močnejša kot v samem mestu. Pomembno je, da ni znakov zloma trga ali večjega padca cen – zgodovinski podatki kažejo, da vrednosti nepremičnin v severovzhodnem Ohiu redko občutno padejo, leto 2025 pa nadaljuje to stabilno pot josesellshomes.com.
Obseg prodaje in konkurenca: Aktivnost prodaje stanovanj se je ohladila od norije v letih 2021–22, vendar ostaja živahna glede na zgodovinske standarde. Julija 2025 je bilo v mestu prodanih 369 domov, kar je rahlo 3,9-odstotno zmanjšanje v primerjavi z letom prej (384 prodaj) – kar kaže na nekoliko manjšo menjavo, deloma zaradi omejene ponudbe in višjih hipotekarnih obrestnih mer. Kljub temu je konkurenca med kupci še vedno očitna. Stanovanja v Clevelandu običajno prejmejo 2+ ponudbi in mnoga se prodajo po ali nad izklicno ceno. Razmerje med srednjo prodajno in izklicno ceno je popolnih 1,00 (100 %), kar pomeni, da se tipičen dom proda po zahtevani ceni. Pravzaprav je bilo 38,8 % prodaj sredi leta 2025 sklenjenih nad izklicno ceno, v primerjavi s približno 48 % pod njo – uravnotežena delitev, ki kaže, da niti kupci niti prodajalci nimajo izrazite prednosti. Redfinov Compete Score ocenjuje Cleveland kot “Zelo konkurenčen” (72/100) in navaja, da lahko vroče nepremičnine gredo v pogodbo v približno 8 dneh z več ponudbami (pogosto nad izklicno ceno), medtem ko se povprečen dom proda nekoliko pod izklicno ceno po nekaj tednih. Skratka, čeprav dražbe niso več tako pogoste kot v času pandemičnega razcveta, so dobro ocenjene nepremičnine še vedno deležne hitrih ponudb v letu 2025.Dnevi na trgu in zaloga: Jasno znamenje spreminjajoče se dinamike je čas na trgu. Hiše so naprodaj nekoliko dlje kot lani, kar kupcem daje več manevrskega prostora. Sredi leta 2025 je bila srednja vrednost dni na trgu v Clevelandu približno 29 dni, kar je več kot približno 26 dni prejšnje poletje. Drugi viri podatkov kažejo širši regionalni trend: oglasi so bili v povprečju 41 dni na trgu junija 2025 (v primerjavi s 35 dnevi leto prej). Sledenje na Zillovu ugotavlja, da gredo domovi v Clevelandu v pogodbo v mediano 11 dni – številka, ki verjetno odraža vroče, takoj vseljive nepremičnine. Povzetek je, da se kljub temu, da se nepremičnine, pripravljene za vselitev, še vedno prodajo v enem ali dveh tednih, je celoten trg postal zmeren in se giblje v bolj običajnem tempu v primerjavi z bliskovitimi prodajami leta 2021.Ponudba stanovanj se je končno začela širiti, kar nekoliko zmanjšuje pritisk. Število novih oglasov in aktivne zaloge se je v letih 2024–25 povečevalo. V širši regiji Clevelanda (okrožja Cuyahoga, Portage, Summit) so bile ponudbe za 37,3 % višje kot leto prej do sredine leta 2025 hondros.com. V okrožju Cuyahoga (kamor spada Cleveland) je bila zaloga stanovanj junija 2025 približno za 2,9 % višja kot leto prej clappilyhome.com clappilyhome.com. Ta postopen dotok ponudbe – zaradi več lastnikov, ki prodajajo, in več nove gradnje – pomeni, da imajo kupci več možnosti kot v nedavni preteklosti. »Julija se je število aktivnih oglasov ponovno povečalo v okrožjih Cuyahoga, Summit, Medina in Stark, kar kupcem daje več izbire,« navaja ena od lokalnih posodobitev nepremičninskega agenta outstandingohio.com.
Vendar pa ponudba stanovanj še vedno ni dohitela povpraševanja ali predpandemičnih standardov. Tudi po nedavnih povečanjih je zaloga v severovzhodnem Ohiu še vedno pod ravnmi iz leta 2019 josesellshomes.com josesellshomes.com. Po podatkih Zillowa je imel Cleveland metro okoli 1.083 domov na prodaj sredi leta 2025 zillow.com – kar je le približno 2 do 3-mesečna zaloga glede na trenutni tempo prodaje. To je izboljšanje v primerjavi z rekordno nizkimi vrednostmi (okoli 1-mesečna zaloga) leta 2021, a še vedno malo. Za primerjavo: uravnotežen trg običajno pomeni približno 5–6 mesecev zaloge. Tako pogoji prodajnega trga še vedno vztrajajo, čeprav manj intenzivno. Kupci se ne soočajo več z množičnim navalom na vsak oglas, vendar najboljše nepremičnine še vedno hitro izginejo. Kot je zapisano v enem poročilu sredi leta 2025: »Ravnotežje se morda premika, a priložnosti ostajajo na obeh straneh« – kupci imajo več izbire, prodajalci pa še vedno dosegajo hitre, polne cene, če so pri ceni preudarni outstandingohio.com.
Vroče soseske: Trg nepremičnin v Clevelandu je zelo lokalen, pri čemer so določene soseske in predmestja še posebej iskane. Območja, ki združujejo zgodovinski čar, dostopnost peš ali novo gradnjo, so izstopajoča v letu 2025. Nekaj primerov:
- Središče Clevelanda: Osrednje poslovno okrožje mesta se je preobrazilo v raj za najemnike in vročo točko za naložbe. 94 % stanovanjskih enot v središču je zasedenih z najemniki, kar so opazili tudi investitorji ark7.com ark7.com. Srednja prodajna cena v središču je poskočila na približno 275.000 $ (povečanje za 26,7 % na letni ravni) ark7.com konec leta 2024, kar odraža nove stanovanjske projekte in prenove. Luksuzna stanovanja, kot sta novi stolpnici City Club in The Lumen, so namenjena mladim strokovnjakom, ki jih privlačijo službe in zabava v središču. Z več kot 90 % najemniških stanovanj v središču, območje ponuja močno povpraševanje po večstanovanjskih naložbah, podprto z ugodnostmi in rastočim življenjskim utripom “živi-delo-zabava”.
- Tremont: Trendovska soseska na zahodni strani, znana po zgodovinski arhitekturi in restavracijah, je v zadnjem desetletju doživela znatno rast vrednosti nepremičnin. Ena od analiz je zabeležila 28,5-odstotni skok mediane prodajnih cen v Tremontu v zadnjem času ark7.com, čeprav so podatki Zillowa pokazali rahlo ohlajanje do maja 2025 (mediana ~349.900 $, zmanjšanje za 2 % na letni ravni po umiritvi povpraševanja) hondros.com. Kljub temu Tremont ostaja zelo iskan zaradi umetniškega značaja, galerij in bližine središča. Hiše tukaj dosegajo ene najvišjih cen v mestu, investitorji pa Tremont vidijo kot priložnost za preprodajo ali luksuzni najem.
- Ohio City: Sosednje središču, Ohio City je še eno prenovljeno območje, znano po tržnici West Side Market, pivnicah in mešanici zgodovinskih ter novih stanovanj. Njegova mediana cene je bila okoli 166.700 $ sredi leta 2025 (rast za ~7 % na letni ravni) clappilyhome.com. Ohio City je zaradi hoje prijaznosti in kulinarične ponudbe priljubljen med mladimi kupci in najemniki. Novi stanovanjski projekti in razvoj parka Irishtown Bend še povečujejo privlačnost območja. Pogosto ga omenjajo med “soseskami, ki jih velja spremljati” tako za bivanje kot za naložbe hondros.com.
- University Circle (vzhodna stran): To izobraževalno in medicinsko središče (dom Case Western Reserve University in večjih bolnišnic) še naprej spodbuja povpraševanje po stanovanjih. Luksuzna stanovanja in vrstne hiše so zrasle, da bi služile bolniškemu osebju in študentom. Investitorji “ne morejo dovolj hitro graditi luksuznih stanovanj” na območjih, kot sta University Circle in bližnja Little Italy neo-trans.blog. V teh soseskah ni več nenavadno videti vrstnih hiš ali prenovljenih domov, ki presegajo 1 milijon $ – kar je bilo v preteklosti v Clevelandu redkost – zahvaljujoč prilivu premožnejših prebivalcev in rasti institucij neo-trans.blog.
- Collinwood: Zgodovinsko delavsko območje na skrajnem vzhodu, Collinwood, se spreminja v cenovno dostopno umetniško enklavo. Srednje cene okoli 133.500 $ (rast ~5 % na leto) clappilyhome.com ga naredijo privlačnega za kupce prvič in vlagatelje, ki iščejo poceni najemnine. Collinwoodova umetniška četrt Waterloo in obalni parki povečujejo njegov potencial. Zaradi številnih najemnikov in zmernih cen je označen kot soseska z vrednostjo in potencialom za rast ark7.com.
- Shaker Heights & predmestja: V vzhodnih predmestjih, kot so Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood in druga, povpraševanje ostaja stabilno po domovih, ki ponujajo več prostora ali vrhunske šole. Shaker Heights je imel na primer srednjo ceno okoli 335.000 $ (rast 6,4 % na leto) clappilyhome.com maja 2025 – kar je višji razred za regijo, predvsem zaradi zgodovinskih domov in šol. Na zahodni strani območja, kot sta Kamm’s Corners (srednja cena ~234.000 $) in Old Brooklyn (srednja cena ~160.000 $), združujejo relativno dostopnost s privlačnostjo skupnosti clappilyhome.com. Old Brooklyn, srednjerazredna soseska, je celo zabeležila 11,3 % porast prodajnih cen v zadnjem času ark7.com, saj več kupcev odkriva njeno vrednost.
Po celotnem mestu je dostopnost še vedno ključna privlačnost. Tudi najdražje soseske v Clevelandu (središče mesta, Tremont, Edgewater itd.) so v primerjavi z drugimi metropolitanskimi območji prava kupčija. Zato Cleveland ostaja eden izmed “najbolj vročih” nepremičninskih trgov tako za zunanje investitorje kot tudi za kupce prvič – nizki vstopni stroški in naraščajoča urbana vitalnost sta redka kombinacija josesellshomes.com. Dokler bodo cene v Clevelandu ostale privlačne, lahko pričakujemo nadaljnje zanimanje tako lokalnih kot zunanjih kupcev, ki iščejo vrednost.
Pregled komercialnih nepremičnin (pisarne, trgovina, industrija, večstanovanjske stavbe)
Clevelandski sektorji komercialnih nepremičnin imajo za leto 2025 mešane napovedi – nekateri segmenti se močno pobirajo, drugi se soočajo z izzivi. Na splošno raznolika metropolitanska ekonomija (zdravstvo, proizvodnja, sedeži podjetij itd.) zagotavlja stabilno osnovo, vendar povpandemične spremembe – kot sta delo na daljavo in e-trgovina – različno vplivajo na posamezne vrste nepremičnin.
Pisarniški trg
Pisarniški sektor v Clevelandu se še naprej sooča z visoko stopnjo praznih prostorov in počasnim okrevanjem. V drugem četrtletju 2025 je stopnja praznih pisarn v metropolitanskem območju Cleveland znašala približno 23,1 % nmrk.com. To je nekoliko več (za 30 bazičnih točk) kot v začetku leta, kar je prekinilo niz izboljševanja zasedenosti. V praksi je skoraj četrtina pisarniških prostorov v Clevelandu prazna – kar odraža mlačno povpraševanje po tradicionalnih najemih pisarn zaradi trendov hibridnega dela in združevanja podjetij.
Najemna aktivnost je bila anemična. V drugem četrtletju 2025 je bilo oddanih le približno 213.600 kvadratnih čevljev, kar je eden najšibkejših četrtletnih rezultatov v zadnjih 16 letih (primerljivo z najnižjo točko konec leta 2021) nmrk.com. Neto absorpcija je ponovno postala negativna, z –131.000 kvadratnimi čevlji, potem ko je štiri četrtletja zapored beležila rast nmrk.com. Zlasti stolpnice razreda A v središču mesta se soočajo z višjo stopnjo praznih prostorov, saj nekateri najemniki zmanjšujejo površine. Po drugi strani pa nekateri veliki najemniki (kot je Sherwin-Williams) ponovno potrjujejo svojo prisotnost v središču mesta z novimi prostori (več o tem v razdelku Razvoj), v predmestnih poslovnih parkih pa je opaziti rahlo povečanje povpraševanja s strani zdravstvenih in administrativnih uporabnikov.
Najemnine: Zahtevane najemnine za pisarne so pod pritiskom konkurence nekoliko upadle. Povprečna zahtevana najemnina je bila približno 20,99 $ na kvadratni čevelj v 2. četrtletju 2025 nmrk.com, kar je padec za približno 0,12 $ glede na prejšnje četrtletje. Od začetka leta so povprečne najemnine za pisarne v Clevelandu znašale 21,05 $, kar je še vedno 2,6 % več kot leto prej nmrk.com – kar kaže, da so najemodajalci uspeli doseči manjše dvige v nekaterih podtrgih (morda za vrhunske, prenovljene prostore), čeprav se splošna rast upočasnjuje. Najemodajalci ponujajo več ugodnosti za privabljanje najemnikov, starejše stavbe pa bodo morda potrebovale prenovo (ali preureditev v stanovanjske) za konkurenčnost.
Napoved: Napoved za pisarniški trg je previdna. Pričakuje se, da bo stopnja prostih pisarniških prostorov ostala povišana v naslednjih nekaj letih, zlasti v središču mesta, dokler rast zaposlovanja ali prilagodljiva ponovna uporaba ne absorbira dela presežnih površin. Zaključek 36-nadstropnega sedeža podjetja Sherwin-Williams konec leta 2025 bo dodal nove, sodobne pisarniške prostore v ponudbo, a lahko za seboj pusti izpraznjene starejše pisarne. Po drugi strani pa v Clevelandu že desetletja ni bilo pretirane gradnje pisarn, zato je problem prostih prostorov bolj posledica povpraševanja (delo na daljavo) kot ponudbe. Če bo več podjetij zahtevalo vrnitev zaposlenih v pisarne (kot to načrtuje Sherwin-Williams za leto 2026) ali če bo Cleveland privabil nova podjetja, bi se lahko absorpcija obrnila v pozitivno smer. Za zdaj imajo najemniki prednost, rast najemnin pa bo verjetno ostala umirjena (letno v nizkih enomestnih odstotkih). Investitorji so izbirčni – dajejo prednost medicinskim pisarnam, sodobnim sodelovalnim prostorom ali projektom prenove – glede na zahtevne temeljne kazalnike v tem sektorju.
Trg maloprodajnih nepremičnin
Clevelandski maloprodajni nepremičninski trg se odreže bolje, kot bi mnogi pričakovali, saj izkazuje odpornost zaradi omejene nove ponudbe in stabilnega povpraševanja potrošnikov. Stopnja prostih maloprodajnih prostorov v širšem Clevelandu ostaja blizu rekordno nizkih vrednosti. Pravzaprav je leto 2025 na poti, da bo že peto zaporedno leto, ko bo stopnja prostih maloprodajnih prostorov v metropolitanskem območju pod 5 % marcusmillichap.com. Sredina leta 2025 znaša skupna stopnja prostih maloprodajnih prostorov približno med 4–5 %, kar je po merilih panoge zelo zdravo.
Glavni razlog je pomanjkanje nove gradnje trgovskih prostorov. Investitorji so bili izjemno previdni – leto 2025 bi lahko imelo najmanj novih trgovskih prostorov v zgodovini v Clevelandu marcusmillichap.com. Ker skorajda ni prevelike gradnje in so večina novih projektov predhodno oddanih v najem, je pritisk na strani ponudbe glede prostih prostorov minimalen. To odraža tako previdnost (zaradi počasne rasti prebivalstva v severovzhodnem Ohiu) kot tudi spreminjajoče se prioritete (več vlaganj gre v industrijske in večnamenske projekte kot v samostojne trgovske prostore). Zmanjšana gradnja »odraža upočasnjeno rast prebivalstva v Clevelandu, ki se bo letos spremenila v upad« in osredotočenost na druge vrste nepremičnin marcusmillichap.com.
Trendi povpraševanja: Oddajanje trgovskih prostorov je bilo nekoliko razdeljeno glede na vrsto nepremičnine. Enonajemniški trgovski prostori (na primer samostojne velike trgovine ali restavracije) so v letu 2024 zabeležili približno 0,5 % rast prostih prostorov, z nekoliko večjim popuščanjem predvsem v oddaljenih območjih, kot je okrožje Lorain (+1,5 % prostih prostorov) marcusmillichap.com. To je verjetno posledica nekaj zaprtij ali selitev trgovin. Nasprotno pa so večnajemniški trgovski centri (trgovski parki, nakupovalna središča) v povprečju zabeležili zmanjšanje prostih prostorov za 50 bazičnih točk, pri čemer so nekateri podtrgi (zahodni in severovzhodni Cleveland) dosegli več kot odstotno izboljšanje marcusmillichap.com. Dobro locirani nakupovalni centri z živilsko trgovino ali nujnimi trgovci ostajajo zelo iskani.
Geografsko gledano je bila aktivnost oddajanja najmočnejša ob obali (središče mesta in obalna naselja) ter v regionalnih središčih, kot sta Akron in North Canton marcusmillichap.com. V samem Clevelandu se rast trgovskih prostorov nagiba k mestnim večnamenskim projektom: na primer, načrtovani projekti v središču in Midtownu vključujejo trgovske prostore v pritličju stanovanjskih stavb. Več novih trgovskih parkov v zahodnem Clevelandu in okrožju Lorain naj bi se prav tako odprlo, vendar so večinoma že vnaprej oddani v najem restavracijam s hitro postrežbo, medicinskim klinikam itd. marcusmillichap.com.
Najemnine in obeti: Zaradi nizke stopnje prostih površin so najemnine za trgovske prostore nekoliko zrasle, še posebej na najboljših lokacijah. Lastniki vrhunskih trgovskih prostorov (tradicionalna nakupovalna območja, kot sta Crocker Park ali Eton Chagrin) so celo nekoliko zvišali najemnine. Sekundarne lokacije še vedno zahtevajo konkurenčne cene za zapolnitev prostora. Na splošno je trgovski trg v Clevelandu na poti k nadaljnji stabilnosti. Ko se zaposlenost vrača na raven pred letom 2020 in se potrošnja ohranja marcusmillichap.com, trgovci še naprej previdno širijo poslovanje. Kategorije, kot so diskontne trgovine, živilske trgovine, trgovine z izdelki za dom in trgovine, povezane z zdravstvom, rastejo. Ena od tveganj je stalna stagnacija prebivalstva – ker je v prihodnjih letih pričakovana rahla izguba prebivalstva, Cleveland ne dobiva vala novih potrošnikov. A ker je količina trgovskih površin na prebivalca že ustrezno prilagojena (ali celo premajhna v nekaterih skupnostih), bi morala stopnja prostih površin ostati nizka. Investitorji imajo trgovske nepremičnine v Clevelandu za privlačne zaradi visoke zasedenosti in nizke nove konkurence, pri čemer se osredotočajo na dobro umeščene soseske in trgovine z osnovnimi potrebščinami.
Industrijski in logistični trg
Industrijske nepremičnine v severovzhodnem Ohiu so bile v zadnjih letih gonilna sila, zahvaljujoč proizvodni osnovi regije in logistični lokaciji. V začetku leta 2025 je industrijski sektor doživel manjši zastoj, vendar dolgoročne osnove ostajajo pozitivne.
Po večletnem obdobju izjemno nizke prostosti se je stopnja prostih industrijskih površin pred kratkim zvišala – dosegla je 5,2 % v 2. četrtletju 2025 nmrk.com. To je bilo za celo 1,0 odstotne točke več kot v prejšnjem četrtletju, kar je najvišja stopnja prostih površin v zadnjih nekaj letih. Skok je povzročila izjemna –2,8 milijona kvadratnih čevljev negativne absorpcije v tem četrtletju nmrk.com – v bistvu je bilo skoraj istočasno izpraznjenih več velikih objektov. Cleveland je v začetku leta 2025 res doživel »vrsto odmevnih zaprtij in izselitev najemnikov« nmrk.com. Primeri vključujejo zaprtje nekaterih starejših proizvodnih obratov in najemnike, kot so distributerji e-trgovine, ki so po pandemičnem razcvetu konsolidirali prostore. Ta enkratni šok je povzročil, da je bilo 2. četrtletje 2025 najnižje neto absorpcijsko obdobje v zgodovini trga nmrk.com.
Kljub temu je kontekst pomemben. Tudi pri 5,2 % je industrijska stopnja prostih kapacitet še vedno pod dolgoletnim povprečjem metropolitanskega območja (~7,4 %) nmrk.com. Letos do danes je bila povprečna stopnja prostih kapacitet sredi leta 2025 le 4,7 % nmrk.com, kar kaže, da je bilo drugo četrtletje izjema. In znaki kažejo na okrevanje povpraševanja: obseg najemov se je v drugem četrtletju povečal na približno 2,0 milijona kvadratnih čevljev nmrk.com, saj so novi najemniki zapolnili nekaj prostora. Sodobna skladišča in distribucijski centri na obrobju Clevelanda (lokacije kot so Strongsville, Solon in ob koridorju I-480/I-80) ostajajo zelo iskani s strani logističnih podjetij, dobaviteljev avtomobilske industrije in podjetij z gradbenimi materiali.
Najemnine: Zgodba o industrijskih najemninah je zgodba o izjemni rasti, ki se je nekoliko umirila. Po letih rasti so najemnine v letu 2025 dejansko nekoliko padle: povprečna zahtevana industrijska najemnina v Clevelandu je bila v drugem četrtletju 2025 približno 5,88 $/SF, kar je približno 3,9 % manj kot leto prej nmrk.com. Ta blaga korekcija sledi obdobju, ko so najemnine poskočile na rekordne ravni. Umik verjetno odraža prilagajanje pričakovanj lastnikov po valu praznin – nekateri starejši industrijski prostori so morali znižati najemnine, da bi privabili nove najemnike. Vendar pa sodobni skladiščni prostori razreda A še vedno dosegajo višje cene, pogosto precej nad 6 $/SF (triple-net), zlasti tisti v bližini avtocestnih vozlišč.
Napoved: Obeti za industrijski sektor ostajajo na splošno močni. Cleveland ima koristi od osrednje lokacije, razvite cestne/železniške infrastrukture in ponovnega razcveta proizvodnje (vključno z rastjo v letalstvu, polimerih in potencialni dobavni verigi baterij za električna vozila v Ohiu). Povečanje praznin v začetku leta 2025 naj bi bilo začasno; do leta 2026 naj bi absorpcija postala pozitivna, ko bo gospodarstvo raslo in se bo na novo izpraznjen prostor ponovno uporabil. Pomembno je, da je bila nova industrijska gradnja v Clevelandu zmerna (za razliko od hitro rastočih trgov Sunbelta). Investitorji so gradili selektivno – nekaj velikih logističnih objektov in poslovnih parkov – kar je večinoma ohranjalo ponudbo pod nadzorom. Eno poročilo navaja, da je bila letošnja stopnja prostih kapacitet še vedno »precej pod« zgodovinskim povprečjem, kar poudarja, da so temeljni kazalniki na splošno zdravi nmrk.com. Če ne pride do večje recesije, bo industrijska stopnja prostih kapacitet verjetno v naslednjem letu ali dveh ponovno padla proti 4–5 %. Najemnine se bodo morda stabilizirale ali pa se bo nadaljevala zmerna rast (nizka do srednja enomestna letna rast), ko bo presežek podnajemnih prostorov absorbiran. Za vlagatelje industrijske nepremičnine v Clevelandu ponujajo dobre dolgoročne obete – razmeroma visoke kapitalske donose in stabilno povpraševanje – čeprav je leto 2025 vse opomnilo, da tudi industrija ni povsem neprebojna.
Trg večstanovanjskih (stanovanjskih) objektov
Clevelandski večstanovanjski stanovanjski sektor je izrazit zmagovalec, ki dokazuje svojo odpornost skozi nedavne gospodarske cikle. Stanovanja v regiji uživajo visoko zasedenost, naraščajoče najemnine in obvladljivo ponudbo novih enot – zaradi česar je Cleveland priljubljen med številnimi nepremičninskimi vlagatelji, ki iščejo stabilen dohodek.
Zasedenost in povpraševanje: Povprečna zasedenost stanovanj v širšem Clevelandu je okoli 92–93 % mmgrea.com mmgrea.com. Do konca leta 2024 se je zasedenost stabilizirala pri ~92,5 %, kar je le malenkost pod 10-letnim povprečjem mmgrea.com. Povpraševanje se je po šibkem letu 2023 močno okrepilo – v letu 2024 je bilo absorbiranih skoraj 1.900 neto enot mmgrea.com, pozitivna absorpcija pa se nadaljuje tudi v 2025. Skratka, najemnikov je veliko, k čemur prispevajo številčna mlada odrasla populacija v Clevelandu, upokojenci, ki se selijo v manjša stanovanja, in priseljevanje iz dražjih mest. Prav tako pomaga, da je več kot 55 % stanovanjskih enot v Clevelandu namenjenih najemu ark7.com (kar je precej več od državnega povprečja ~35 %), kar odraža veliko bazo najemnikov. Povpraševanje so beležili vsi kakovostni segmenti – od novih luksuznih stolpnic v središču mesta do starejših vrtnih stanovanj v predmestju.
Posebej velja omeniti, da clevelandski najemni trg podpira relativna dostopnost. Najemniki imajo možnost selitve med višjim in srednjim razredom nepremičnin, ne da bi zapustili metropolo, saj so tudi “luksuzne” najemnine zmerne glede na nacionalne standarde. To je ohranilo splošno ravnovesje zasedenosti – ni izrazitega presežka v nobenem segmentu. Zasedenost po posameznih območjih se običajno giblje od visokih 80 % (v nekaj preveč pozidanih žepih) do 96–97 % v najbolj iskanih območjih.
Rast najemnin: Rast najemnin v Clevelandu je v zadnjih nekaj letih tiho presegla ameriško povprečje mmgrea.com. Leta 2024 je bil Cleveland med redkimi mesti, ki so dosegala >3% letne rasti najemnin v vsakem četrtletju mmgrea.com. Ta stabilna rast se je nadaljevala tudi v 2025 – strokovnjaki napovedujejo, da se bodo najemnine zvišale za približno 3,0% do 3,2% v letu 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Do četrtega četrtletja 2025 naj bi bila povprečna efektivna najemnina približno 3,2% višja kot leto prej mmgrea.com. Za primerjavo: rast najemnin na nacionalni ravni je v mnogih trgih upadla pod 3%, zato Cleveland izstopa po vztrajni rasti. Nekatera območja so še posebej močna: podtrg West Cleveland/Brooklyn Heights naj bi vodil z skoraj 5% rastjo najemnin v letu 2025 mmgrea.com. V vseh desetih podtrgih Clevelanda naj bi se najemnine zvišale za več kot 2,5% mmgrea.com, kar poudarja široko razpršeno moč. Poleg tega so lokalne novice konec leta 2022 poročale, da so najemnine v Clevelandu v tistem času poskočile za približno 11% na letni ravni realwealth.com, kar odraža dohitevanje zgodovinsko nizkih ravni najemnin. Tudi če se bo rast najemnin v prihodnje umirila na območje 2–4%, bo še naprej presegala inflacijo v mestu, ki je znano po dostopnosti.
Nova ponudba: Eden od razlogov, da je najemni trg v Clevelandu uspešen, je njegov uravnotežen tok novih gradenj. Medtem ko so se nekatere sončne metropole soočile s poplavo novih stanovanj, je bil razvoj v Clevelandu precej bolj postopen – a vendarle narašča. Začetki gradnje večstanovanjskih objektov so se povečali v letu 2024, s približno 2.060 začetimi enotami na območju metropole (kar je 17,8 % več kot približno 1.750 v letu 2023) mmgrea.com. Približno 3.113 enot je bilo v gradnji na začetku leta 2025 mmgrea.com, kar je nad 10-letnim povprečjem (za približno 21 %), a ni pretirano. Za leto 2025 je predvidena dostava približno 2.300 novih najemnih enot, kar je 500 enot (28 %) več kot v letu 2024 mmgrea.com mmgrea.com.
Ključno je, da je ta nova ponudba skoncentrirana na območjih z veliko povpraševanja in ostaja znotraj zmogljivosti trga za absorpcijo mmgrea.com mmgrea.com. Središče Clevelanda naj bi prejelo približno 37 % novih enot v letu 2025 (okoli 850 enot), podtrg East Cleveland (vključno z University Circle in notranjo vzhodno stranjo) pa približno 28 % (~803 enot) mmgrea.com. Pravzaprav ima East Cleveland več kot 1.000 enot v gradnji, kar predstavlja več kot tretjino vsega lokalnega razvoja – večinoma namenjenega zaposlenim v medicinskem okrožju in študentom mmgrea.com. Ker je večina novih projektov usmerjena v priljubljena naselja (in pogosto ponuja sodobne ugodnosti, ki jih starejši objekti nimajo), hitro najdejo najemnike.
Analitiki ugotavljajo, da se kljub povečanju ponudbe pričakuje, da bo neto absorpcija sledila tempu, kar bo preprečilo presežek mmgrea.com. Napoved je, da se bo zasedenost povečala na približno 92,6 % do konca leta 2025, saj bo povpraševanje nekoliko preseglo novo ponudbo mmgrea.com mmgrea.com. V bistvu je pipeline v Clevelandu – čeprav raste – zmeren glede na velikost metropolitanskega območja (nove enote v letu 2025 predstavljajo približno 2,3 % obstoječega fonda, v primerjavi s približno 3,5 % na nacionalni ravni) mmgrea.com.
Naložbe in obeti: Večstanovanjske nepremičnine v Clevelandu so privlačne za vlagatelje zaradi močnih donosov in stabilnosti. Kapitalizacijske stopnje v Clevelandu so pogosto višje kot v obalnih trgih, stalna rast najemnin in dostopno razmerje najemnina/prihodek pa nakazujeta nadaljnje možnosti za rast. Tržni obeti za stanovanja so stabilno poslovanje. Strokovnjaki napovedujejo nadaljnje zviševanje najemnin za približno 3 % letno in visoko zasedenost v naslednjih nekaj letih mmgrea.com. Raznolika ekonomija Clevelanda – “temelji na finančnem, zdravstvenem in proizvodnem sektorju” – ter dostopne najemnine bodo še naprej podpirale povpraševanje najemnikov mmgrea.com. Če ne pride do gospodarskega šoka, naj bi večstanovanjski sektor ostal steber moči na trgu nepremičnin v Clevelandu in ponujal enega najbolj pozitivnih obetov med vsemi vrstami nepremičnin tukaj.
Naložbene priložnosti in tveganja
Za nepremičninske vlagatelje trg v Clevelandu ponuja privlačno mešanico priložnosti in previdnosti. Nizke cene v metropolitanskem območju, naraščajoče najemnine in prenavljajoče se soseske so privlačne, vendar počasna rast in starejši izzivi omejujejo potencial. Tukaj je pregled ključnih priložnosti in tveganj:
Priložnosti:
- Dostopen vstop, močan denarni tok: Cleveland je znan po dostopnosti. Srednja cena hiš je okoli 115.000 $ redfin.com, veliko mestnih nepremičnin pa je pod 100.000 $, zato lahko vlagatelji pridobijo najemne hiše ali dvojčke za delček cene v primerjavi z drugimi mesti. Ta nizka osnova, v kombinaciji s solidnimi najemninami (srednja najemnina v metropolitanskem območju je približno 1.000 $+ za dvosobno stanovanje), lahko prinese visoke kapitalizacijske stopnje. Ni nenavadno, da dobro izbrane najemnine v Clevelandu ustvarjajo 8–12 %+ bruto donosov, kar je precej nad obalnimi trgi. Mestno 55 % najemniško prebivalstvo pomeni stalno povpraševanje po najemninah ark7.com. Soseske, kot so North Collinwood (srednja cena ~89.000 $) ali South Broadway (srednja cena ~71.000 $), ponujajo zelo nizke vstopne cene s pretežno najemniškimi stanovanji – idealno za vrednostne vlagatelje, ki iščejo denarni tok ark7.com.
- Podcenjeni trgi z rastjo: Nekatere soseske v Clevelandu in notranja predmestja so v vzponu, kar ponuja potencial za vrednostno rast. Opažamo vroče točke, kot so Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) itd., kjer je dotok mladih strokovnjakov in razvoj povzročil znatno rast cen nepremičnin. Na primer, vrednost stanovanj v središču mesta je nedavno poskočila za ~26 % ark7.com, celo zgodovinsko zapostavljena območja, kot sta Glenville ali Hough (na vzhodni strani), doživljajo nov razvoj in rast cen (srednje oglaševane cene v teh območjih so zdaj 120.000–140.000 $) clappilyhome.com. Poleg tega predmestni trgi v okrožjih Lorain in Medina hitro rastejo (vrednosti domov so v povprečju narasle za ~2–3 % na leto od leta 2020, lani pa je bila rast prebivalstva +0,9–1,1 %) neo-trans.blog, kar nakazuje priložnosti v novih naseljih in enodružinskih najemninah v teh rastočih skupnostih.
- Visoko povpraševanje po najemninah in razvojne niše: Močna uspešnost večstanovanjskega sektorja v Clevelandu je priložnost za vlagatelje in razvijalce. Zasedenost stanovanj je nad 90 %, rast najemnin pa presega nacionalne trende mmgrea.com mmgrea.com, zato je nakup ali gradnja najemnih enot smiselna strategija. Posebno povpraševanje je po kakovostnih stanovanjih za delovno silo – prenovljenih enotah za najemnike s srednjimi dohodki – ter po cenovno dostopnih stanovanjih (v Clevelandu primanjkuje posodobljenih dostopnih enot, zato potekajo prizadevanja za dodatno financiranje). Prav tako nišne segmente, kot so študentska stanovanja v bližini univerz, zdravstvene ordinacije povezane z razširitvijo zdravstvenih storitev, ali distribucijski centri za zadnjo miljo za e-trgovino, ponujajo ciljno usmerjene priložnosti, ki izkoriščajo institucionalne in logistične prednosti Clevelanda.
- Relativna stabilnost trga: Nepremičninski trg v Clevelandu je običajno manj nestanoviten kot v hitro rastočih regijah. Območje v 2010-ih ni doživelo nenadzorovanega skoka cen, zato se je izognilo tudi pretirani precenjenosti. Zgodovina kaže, da vrednosti nepremičnin tukaj redko močno nihajo – med letoma 1980 in 2024 so se znižale le v nekaj letih (večinoma med krizo 2008–10) josesellshomes.com. Ta stabilnost je lahko prednost za vlagatelje, ki iščejo stabilne in predvidljive donose. Nakazuje, da je navzdol omejeno tveganje; Cleveland morda ne bo čez noč doživel razcveta, a tudi verjetno ne bo doživel dramatičnega zloma. Kot je dejal en lokalni strokovnjak, se trg »prilagaja – ne sesuva« v letu 2025 josesellshomes.com.
Tveganja in izzivi:
- Počasna rast in demografija: Druga plat stabilnosti je omejena rast. Prebivalstvo in rast delovnih mest v Clevelandu sta v najboljšem primeru zmerna. Petokrožno metropolitansko območje je šele začelo rahlo naraščati po številu prebivalcev (+0,3 % lani po desetletju upadanja) neo-trans.blog, in mesto Cleveland je praktično nespremenjeno (zmanjšanje le za 0,6 % od leta 2020) neo-trans.blog. V središču mesta je »pridobivanje možganov« izobraženih milenijcev, hkrati pa izguba nekaterih družin v zunanja območja neo-trans.blog. Za vlagatelje to pomeni, da povpraševanje ne bo skokovito naraslo; nastajanje najemniških gospodinjstev bo stabilno, a počasno. To povečuje tveganje, da bi v nekaterih soseskah ponudba lahko presegla povpraševanje (zlasti če se preveč novih enot skoncentrira na enem območju). Gospodarska rast je prav tako zmerna – BDP in ustvarjanje delovnih mest v Clevelandu običajno zaostajata za nacionalnim povprečjem. Brez razcveta gospodarstva ali porasta prebivalstva bo rast cen stanovanj dolgoročno verjetno ostala v nizkih do srednjih enomestnih odstotkih letno. Vlagatelji morajo temu ustrezno prilagoditi pričakovanja.
- Staranje infrastrukture in nepremičnin: Cleveland je staro mesto z starejšim stanovanjskim fondom. Velik delež domov je bil zgrajen pred letom 1940, številne soseske pa imajo še vedno stare, včasih propadajoče nepremičnine. To ustvarja višje stroške vzdrževanja in prenove za vlagatelje. V stoletnih hišah so pogoste težave s svinčeno barvo, staro električno napeljavo, streho in temelji. Čeprav je potencial za dobiček pri prenovi teh nepremičnin velik (in mnogi vlagatelji to uspešno počnejo), lahko stroški zmanjšajo donosnost, če niso skrbno nadzorovani. Poleg tega nekatera notranjemestna območja trpijo zaradi desetletij pomanjkanja vlaganj – propadanje, višje stopnje praznih stanovanj ali žepi kriminala – kar je lahko izziv za nove vlagatelje. Preudarni vlagatelji se držijo ulic in območij, kjer potekajo mestne ali zasebne ponovne investicije.
- Obrestne mere in financiranje: Hiter porast obrestnih mer za hipotekarna posojila od leta 2022 ima izrazit učinek na trgih, kot je Cleveland. Ker so cene stanovanj nizke, so kupci (vključno z vlagatelji) tukaj pogosto bolj občutljivi na mesečni obrok. Skok obrestne mere s 3 % na 7 % bistveno zmanjša dostopnost, tudi če so zneski posojil manjši. Višje obrestne mere v letih 2023–25 so nekatere kupce prvič postavile na stranski tir, posredno zmanjšale možnosti izstopa za vlagatelje (na primer, preprodaje trajajo dlje). Poleg tega se vlagatelji, ki se zanašajo na vzvod, soočajo z višjimi stroški zadolževanja, kar lahko zmanjša denarni tok ali naredi določene posle nedonosne. Če bodo obrestne mere ostale visoke, bodo morda morali kapitalski donosi narasti (kar znižuje vrednost nepremičnin), da bi pritegnili kupce, zlasti v komercialnih razredih sredstev. To je tveganje za kratkoročne vrednosti, čeprav mnogi pričakujejo, da se bodo obrestne mere v prihodnjih letih stabilizirale ali znižale, kar bi to pritisk omililo.
- Ekonomska koncentracija in politika: Čeprav je gospodarstvo Clevelanda raznoliko, ima še vedno nekaj koncentriranih stav – npr. močno zanašanje na zdravstvo (Cleveland Clinic, University Hospitals so veliki delodajalci) in proizvodnjo. Vsak upad zaposlovanja v zdravstvu ali industrijski proizvodnji (na primer zaradi avtomatizacije ali globalne konkurence) bi lahko vplival na povpraševanje po nepremičninah. Regija se prav tako trudi privabiti tehnološka in inovacijska delovna mesta; uspeh ni zagotovljen. Na področju politike je Ohio pred kratkim prepovedal lokalno regulacijo najemnin in povečal financiranje za kredite za dostopna stanovanja realwealth.com realwealth.com – splošno gledano ukrepi, naklonjeni najemodajalcem – vendar bi lahko vsaka sprememba (kot so spremembe pri ocenjevanju davka na nepremičnine ali spodbudah) spremenila naložbeno okolje. Proračun mesta Cleveland in okrožja Cuyahoga se močno zanaša na dohodnino in davek na nepremičnine; če se prebivalstvo ali dohodki zmanjšajo, lahko sledijo zvišanja davkov, kar predstavlja tveganje za višje stroške lastništva v prihodnosti.
Povzetek: Cleveland ponuja visok donos in priložnosti za dodano vrednost za preudarne vlagatelje, vendar zahteva dolgoročno, prizemljeno strategijo. To je trg, kjer zmaguješ z pametnim (nizkim) nakupom in dolgoročnim držanjem za stabilne donose, namesto da bi računal na eksplozivno rast. Veliko vlagateljev iz drugih zveznih držav se je v zadnjih letih zgrnilo v Cleveland zaradi denarnega toka – tisti, ki dobro raziščejo soseske in ostanejo pri realističnih napovedih, bodo Cleveland verjetno našli kot dobrodošlo dopolnitev svojemu portfelju, medtem ko bodo tisti, ki pričakujejo hitro bogastvo, morda razočarani.
Ekonomski in demografski dejavniki, ki vplivajo na trg
Potek trga nepremičnin v Clevelandu je tesno povezan z njegovimi ekonomskimi in demografskimi temelji. Ključni dejavniki so rast delovnih mest (ali njeno pomanjkanje), spremembe prebivalstva in okolje obrestnih mer. Leta 2025 ti temelji prikazujejo regijo v okrevanju in prehodu, s prednostmi v stabilnosti in izzivi pri rasti.
Zaposlovanje in gospodarstvo: Gospodarstvo širšega Clevelanda je leta 2025 odporno, čeprav ne izjemno. Mesto je pandemija leta 2020 močno prizadela, vendar je skupna zaposlenost do sredine leta 2025 na poti, da doseže raven pred pandemijo (2019) marcusmillichap.com. Brezposelnost v metropolitanskem območju Cleveland-Elyria je padla na približno 3,5–4,0 %, kar je primerljivo z nacionalnim povprečjem in kaže na napet trg dela. Rast zaposlovanja poganjajo ključne industrije regije:
- Zdravstvo in biotehnologija: Cleveland Clinic, University Hospitals in MetroHealth skupaj zaposlujejo več deset tisoč ljudi in še naprej širijo svoje zmogljivosti. Zdravstvo je stalno rastoč sektor, ki v regijo privablja biomedicinske raziskave in podjetja s področja zdravstvene tehnologije.
- Proizvodnja in inženiring: Čeprav je daleč od svojega industrijskega vrhunca sredi 20. stoletja, se Cleveland še vedno ponaša z velikimi proizvajalci (jeklo, avtomobili, plastika, kemikalije). Podjetja, kot so Sherwin-Williams (barve), Eaton (upravljanje z energijo) in Parker Hannifin (krmiljenje gibanja), so podjetja s seznama Fortune 500 s sedežem v mestu. Obstajajo tudi nove naložbe v napredno proizvodnjo (npr. letalska in obrambna industrija) ter načrti za tovarne dobavne verige baterij za električna vozila v Ohiu, kar bi lahko koristilo dobaviteljem iz Clevelanda.
- Finance in strokovne storitve: Med večjimi delodajalci so banke, kot je KeyCorp (sedež v Clevelandu), in zavarovalnice (Progressive je v regiji), pa tudi rastoča scena tehnoloških zagonskih podjetij s podporo lokalnih pospeševalnikov. Delo na daljavo je nekaterim strokovnjakom omogočilo, da živijo v Clevelandu, medtem ko delajo za podjetja na obalah, kar povečuje bazen talentov.
- Izobraževanje in javna uprava: Velike univerze (Case Western, Cleveland State) in lokalna uprava prav tako zagotavljajo stabilno zaposlovanje.
Ključno je, da se gospodarstvo Clevelanda raznolikostno razvija in se oddaljuje od izključno industrijske identitete. Mesto je pritegnilo nekaj tehnoloških podjetij in uživa v rastočem številu prebivalcev v središču mesta, ki prispevajo k storitvenemu gospodarstvu. Vendar pa je v primerjavi z mesti z visoko rastjo ustvarjanje delovnih mest v Clevelandu zmerno. Pobude za spodbujanje rasti – kot so spodbude JobsOhio, ki so pripeljale Intelov projekt v vrednosti 20 milijard dolarjev v Columbus, ali Fordove naložbe v električna vozila v bližini Clevelanda – so v teku, vendar se bodo polne koristi pokazale v prihodnjih letih.
Za nepremičnine trenutno gospodarstvo zagotavlja trdno osnovo: stabilnost zaposlitve in rast dohodkov podpirata povpraševanje po stanovanjih. Srednji dohodek gospodinjstev v mestu narašča, zlasti zaradi priliva prebivalcev z višjimi dohodki v središče mesta in v gentrificirana območja neo-trans.blog. Mesto Cleveland je v zadnjih letih dejansko zabeležilo rekordne prihodke od davka na dohodek, zahvaljujoč mladim strokovnjakom, ki so nadomestili gospodinjstva z nižjimi dohodki neo-trans.blog. To omogoča več najemnikom, da si privoščijo stanovanja razreda A, in več kupcem, da si privoščijo domove (kar ohranja povpraševanje po stanovanjih stabilno). Rast BDP regije je v nizkih enomestnih številkah, a pozitivna.
Ena od tveganj je, da se zaposlitvena baza Clevelanda ne povečuje hitro – če bi država zašla v recesijo, bi Cleveland lahko doživel stagnacijo ali upad delovnih mest, kar bi nekoliko zmanjšalo povpraševanje po nepremičninah. Vendar pa, ker ni prišlo do pregrevanja, bi bil Cleveland lahko tudi manj ranljiv v času upada. Široka mešanica industrij deluje kot blažilec; na primer, zdravstvo je običajno odporno na recesijo.
Trendi prebivalstva: Demografija je za Cleveland dvorezen meč. Mestno območje ima približno 2,06 milijona prebivalcev (popis 2020), kar ga uvršča na 34. mesto v ZDA realwealth.com. Število prebivalcev je desetletja upadalo, a nedavni podatki dajejo previdno optimističen znak: prebivalstvo širšega Clevelanda se je povečalo za približno 5.600 ljudi (+0,3 %) lani na 1,867 milijona (za pet osrednjih okrožij) neo-trans.blog. To je drugo leto zapored rahle rasti, čeprav je skupno število še vedno približno 0,6 % pod ravnijo iz leta 2020 zaradi prejšnjih izgub neo-trans.blog neo-trans.blog. V bistvu se je izseljevanje upočasnilo in ga je nadomestil dobiček zaradi mednarelnih priseljencev.
Rast ni enakomerna:
- Mesto proti predmestjem: Število prebivalcev mesta Cleveland se je skoraj stabiliziralo, saj se je zmanjšalo le zanemarljivo. S približno 372 tisoč v letu 2020 na približno 364 tisoč v letu 2022, ocenjeno pa je okoli 356.000 v letu 2025 worldpopulationreview.com. To je približno 1 % letni upad v začetku desetletja, vendar se je tempo upočasnil. Pomembno je, da se sestava prebivalstva v mestu spreminja – mladi samski in pari se priseljujejo, medtem ko se nekatere družine izseljujejo neo-trans.blog. Ta »menjava prebivalstva« pomeni, da gospodinjstva z višjim dohodkom in manj članov nadomeščajo gospodinjstva z nižjim dohodkom in več člani, kar dejansko povečuje povpraševanje po enosobnih stanovanjih, kondominijih in luksuznih najemih v mestu neo-trans.blog. To tudi pojasnjuje, zakaj so davčni prihodki mesta višji, čeprav je prebivalstvo nekoliko manjše.
- Primestne okrožja: Okrožje Lorain in okrožje Medina (najbolj zahodna in južna predmestja) rasteta najhitreje. Prebivalstvo Loraina se je povečalo za 2,7 % od leta 2020 (vključno z +0,9 % lani na približno 322.000) neo-trans.blog. Medina je zrasla za približno 1,2 % od leta 2020 na približno 184.600, z +1,1 % lani neo-trans.blog. Ta zunanja okrožja privabljajo prebivalce z nižjimi davki, novimi stanovanjskimi soseskami in dobrimi šolami neo-trans.blog. Privabljajo tako nekdanje prebivalce Clevelanda kot tudi nekatere novince. Okrožji Lake in Geauga (vzhodna predmestja/obmestja) sta bili približno nespremenjeni (vsaka je izgubila manj kot 0,2 % od leta 2020) neo-trans.blog. Okrožje Cuyahoga (ki vključuje Cleveland in notranja predmestja) je bilo zgodovinsko največji poraženec – upad za 1,7 % od leta 2020 – a celo Cuyahoga je lani zabeležila majhen neto prirast (~+2.000) zahvaljujoč 8.876 mednarodnim priseljencem, ki so nadomestili domače izgube neo-trans.blog. Tako se je “krvavitev” skoraj ustavila.
Skratka, prebivalstvo Clevelanda je zdaj približno stabilno po desetletjih upadanja. To je dobra novica za stanovanjski trg: pomeni, da je osnovna raven povpraševanja stabilna, in v določenih žepih celo narašča. Soseske, ki pridobivajo mlade prebivalce (npr. središče mesta, zahodna bližina centra), bodo videle večje povpraševanje po stanovanjih in pritisk na cene, medtem ko bodo nekatera notranja predmestja z upadanjem prebivalstva morda doživela manjše povpraševanje po zastarelih stanovanjih. Izziv je, da brez močne rasti prebivalstva težko ustvarimo presežno povpraševanje po stanovanjih, ki bi preseglo trenutno gradnjo. Zato je rast cen stanovanj v Clevelandu pozitivna, a zmerna – prebivalstvena “pita” se namreč ne povečuje hitro.
Demografsko ima Cleveland tudi starejšo populacijo v mnogih predmestjih in nižjo rodnost, kar pomeni, da je naravni prirast negativen (več smrti kot rojstev v okrožju) neo-trans.blog. Nedavna stabilizacija je v celoti posledica priseljevanja. Če bi se zvezna politika priseljevanja ali privlačnost Clevelanda za priseljence spremenila, bi to lahko vplivalo na dolgoročno prebivalstvo. Za zdaj pa je trend beguncev in priseljencev, ki se naseljujejo v Clevelandu (privabljeni zaradi dostopnosti in skupnostnih programov), koristen zagon.
Obrestne mere in dostopnost: Makro dejavniki, kot so obrestne mere, neposredno vplivajo na nepremičninski trg v Clevelandu. Leta 2025 bodo hipotekarne obrestne mere, ki se gibljejo v razponu 6–7 %, clappilyhome.com raztegnile dostopnost tudi na tem sicer poceni trgu. Višje obresti + višje cene = manjša dostopnost, kot je poudaril en lokalni agent, kar od kupcev zahteva »kreativno načrtovanje proračuna in rešitve za posojila« clappilyhome.com. Srednji dohodek gospodinjstva v Clevelandu je okoli 50.000 $, zato lahko višji stroški financiranja hitro omejijo, koliko lahko lokalni kupci plačajo. To je verjetno prispevalo k počasnejši rasti cen v zadnjem času (cene lahko rastejo le tako hitro, kot zmorejo kupci plačevati). Če bodo visoke obrestne mere vztrajale do leta 2026, bomo morda videli več prodajalcev, ki ponujajo znižanja obrestnih mer, ali več kupcev, ki se bodo odločili za hipotekarna posojila s prilagodljivo obrestno mero ali FHA posojila, da bi si lahko privoščili nakup. Nasprotno pa bi lahko Cleveland, če se inflacija umiri in obrestne mere začnejo padati v letih 2024–2025 (kot napovedujejo nekateri), doživel naval zadržanega povpraševanja kupcev – veliko tistih, ki prvič kupujejo, čaka na priložnost. To bi izboljšalo prodajo in bi lahko cene znova potisnilo navzgor (čeprav verjetno še vedno z enomestno rastjo).
Poleg tega Ohio izvaja politiko preprečevanja najemniške regulacije (nobeno mesto je ne more uvesti) realwealth.com, kar pomeni, da lahko vlagatelji zvišujejo najemnine skladno s trgom, a to sproža tudi razprave o dostopnosti za najemnike. In z novo državno podporo za dostopna stanovanja (500 milijonov dolarjev letno v davčnih olajšavah) realwealth.com lahko pričakujemo več razvoja dostopnih stanovanj, kar bi lahko sčasoma pomagalo ublažiti najhujše pomanjkanje.
Povzetek: Gospodarska in demografska slika Clevelanda kaže na postopno izboljšanje. Napredek je viden – delovna mesta se obnavljajo, prebivalstvo počasi narašča, dohodki rastejo – vse to podpira zdrav nepremičninski trg. Vendar je tempo postopen, kar bo verjetno preprečilo pregrevanje ali zlom trga. Povpraševanje po stanovanjih naj bi ostalo stalno močno, podprto s stabilno zaposlenostjo in nadaljevanjem trenda iskanja nizkih življenjskih stroškov v Clevelandu. Ključni dejavniki, ki jih velja spremljati, so obrestne mere (zaradi vpliva na dostopnost) in morebitni večji gospodarski uspehi (ali neuspehi), ki bi lahko nenadoma prinesli ali odvzeli tisoče delovnih mest. Za zdaj je smer pozitivna, čeprav ne vznemirljiva – kar pa za vlagatelje in kupce stanovanj sploh ni slabo.
Razvojni projekti in infrastrukturne pobude
Več večjih razvojnih projektov in infrastrukturnih pobud, ki so v teku v širšem Clevelandu, bo v prihodnjih letih vplivalo na vrednosti nepremičnin. Od velikih projektov v središču mesta do nadgradenj javnega prevoza – te naložbe bodo oblikovale privlačnost in rast regije. Tukaj je nekaj najpomembnejših razvojnih projektov:
- Globalno sedež Sherwin-Williams (središče mesta): Barvni velikan Sherwin-Williams gradi nov 36-nadstropni stolp globalnega sedeža v središču Clevelanda, kar predstavlja več kot 300 milijonov dolarjev naložbe (del 600-milijonskega projekta, ki vključuje tudi raziskovalni in razvojni center) constructiondive.com. Prvotno je bila otvoritev predvidena za začetek leta 2025, a je bila zaradi ponovnih gradbenih del preložena na oktober 2025 constructiondive.com. Ko bo odprt, bo ta nebotičnik v središče mesta pripeljal približno 3.000 zaposlenih. Sedež (skupaj s sosednjim paviljonom in parkirno garažo) bo posodobil obzorje Clevelanda in naj bi povečal peš promet na območju Warehouse District/Public Square. Vpliv na nepremičnine: Zaveza Sherwin-Williams je že spodbudila razvoj v bližini – restavracije, hoteli in predelave stanovanj v pričakovanju večjega povpraševanja. Vendar pa bo podjetje s selitvijo iz trenutnih pisarn zapustilo nekaj starejših prostorov. Srednjeročno bo sodoben sedež okrepil zaupanje v središče mesta in lahko privabi druga podjetja ali dobavitelje, da se združijo v bližini, kar bo podprlo zasedenost pisarn in stanovanj.
- Bedrockova prenova obrežja reke: Ob reki Cuyahoga v središču mesta nastaja preobrazbeni večnamenski projekt. Bedrock (razvojno podjetje Dana Gilberta) je predstavil “The Riverfront” glavni načrt, obsežen razvoj 3,5 milijona kvadratnih čevljev na 35 hektarjih v bližini Tower City. Načrt predvideva nova stanovanja, pisarne, trgovine, parke in rečno promenado. Prva faza je že v teku: Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, športno-medicinski in vadbeni center, raste na vzhodnem bregu reke neo-trans.blog. Skupaj z naslednjimi fazami bi to lahko postalo naslednja velika mestna četrt Clevelanda. NEOtrans to imenuje potencialno “deseti megaprojekt” regije, če bo v celoti uresničen neo-trans.blog. Vpliv: Ta razvoj bo ponovno povezal središče mesta z reko (ki so jo dolgo obvladovala parkirišča in železniške proge). Nova stanovanja in pisarne bi lahko znatno povečali vrednost nepremičnin na tem območju in naredili središče mesta bolj živahno 24/7. Gre za večletni projekt (do leta 2030 in naprej), a prvi znaki – kot je Bedrockovo lobiranje za infrastrukturna sredstva – so pozitivni. Nepremičninski strokovnjaki to vidijo kot izhodiščno točko za prihodnjo rast središča Clevelanda, saj se neizkoriščena zemljišča spreminjajo v dragocen urbani prostor.
- Preobrazba obale jezera (North Coast Connector & načrt stadiona): Clevelandska obala jezera, zlasti okoli letališča Burke Lakefront in stadiona FirstEnergy (doma NFL ekipe Browns), je že dolgo premalo izkoriščen potencial. V teku so velike razprave o spremembah:
- Povezava North Coast Connector je načrt, ki ga vodi mesto, za boljšo povezavo središča mesta z obalo jezera z ustvarjanjem kopenskega mostu čez avtocesto Shoreway in železniške tire. Prva faza (ocenjena na ~$284 milijonov) neo-trans.blog bi ustvarila prepoznaven parkovni most, ki bi Mall C pri mestni hiši neposredno povezal z obalo. To bi odprlo nova območja za parke in razvoj, kar bi lahko spodbudilo nove projekte z mešano rabo ob jezeru. Projekt je delno financiran in bi se lahko začel graditi do leta 2026.
- Stadion Browns & razvoj ob obali: O prihodnosti mestnega nogometnega stadiona (FirstEnergy Stadium) poteka razprava. Lastniki Brownsov razmišljajo o večji prenovi ali popolnoma novem stadionu kot delu večjega $2–$3+ milijardnega razvoja, ki bi vključeval trgovine, zabavo in stanovanja ob obali neo-trans.blog. Čeprav načrti še niso dokončni, koncept predvideva preobrazbo izoliranega območja stadiona v celoletno četrt (podobno kot v drugih mestih NFL). Če bo projekt izveden (morda do 2028–2030), bi lahko sprostil velik del obale in močno povečal vrednost nepremičnin v bližini. Vpliv: Bolj dostopna in živahna obala bi povečala privlačnost bivanja v središču mesta in bi lahko privedla do luksuznih stanovanj s pogledom na jezero, novih pisarn in turističnih znamenitosti. To bi lahko povsem spremenilo podobo Clevelanda – iz prazne obale v živahno sosesko – vendar je odvisno od pomembnega javno-zasebnega sodelovanja in financiranja.
- Nadgradnje prometa in infrastrukture: Več infrastrukturnih naložb bo izboljšalo povezanost in s tem privlačnost nepremičnin:
- Program zamenjave železniških vozil pri Greater Cleveland RTA (prometni organ) je 450 milijonov vreden projekt za zamenjavo vseh zastarelih vlakov na clevelandskih železniških progah z modernimi lahkimi železniškimi vozili neo-trans.blog. Novi vlaki bodo začeli prihajati leta 2026, sledile pa bodo tudi nadgradnje tirov in postaj neo-trans.blog. To je prva celovita prenova javnega prevoza v desetletjih. Vpliv: Zanesljivejši in učinkovitejši železniški sistem (Red Line, Blue/Green Lines) bi lahko spodbudil razvoj ob prometnih vozliščih okoli postaj. RTA načrtuje standardizacijo sistema, tako da bo vsak vlak lahko vozil po katerikoli progi, kar bo omogočilo bolj prilagodljivo in pogostejšo storitev neo-trans.blog. Soseske z železniškimi postajami – npr. Shaker Heights, University Circle, West Park – bi lahko znova postale zanimive za razvoj, saj bo javni prevoz izboljšan. Ta projekt kaže na dolgoročno zavezanost mesta javnemu prevozu, kar je pozitivno za vrednosti nepremičnin ob prometnih koridorjih neo-trans.blog.
- Posodobitev avtocest in letališč: ODOT nadaljuje s projektom posodobitve križišča Innerbelt Central (spoj I-90/I-77), kjer bodo zravnali in obnovili dotrajane mostove v središču mesta (približno 320 milijonov $ v tej fazi) neo-trans.blog. To bo do leta 2027 izboljšalo pretočnost in varnost prometa ter olajšalo vožnjo v središče mesta. Medtem ima Mednarodno letališče Cleveland Hopkins načrtovano posodobitev terminala (1. faza približno 1,6 milijarde $) neo-trans.blog, kjer bodo začeli prenavljati terminal iz 50. let prejšnjega stoletja do leta 2026. Boljše letališče (in možnost, da Hopkins ostane vozlišče za nove lete) povečuje privlačnost Clevelanda za podjetja in prebivalce – kar je ključen dolgoročni dejavnik za povpraševanje po nepremičninah.
- Megaprojekti v komunalni infrastrukturi in javnih objektih: Nekateri drugi veliki projekti morda ne ustvarjajo neposredno nepremičnin, vendar postavljajo temelje za bolj zdravo in učinkovito mesto:
- Projekt Čisto jezero: 3 milijarde $ vreden projekt Regionalne kanalizacije severovzhodnega Ohia (2011–2036), ki gradi ogromne predore in zeleno infrastrukturo za drastično zmanjšanje izpustov odpadnih voda v Erijsko jezero neo-trans.blog neo-trans.blog. Ko se bo projekt bližal koncu, se bo kakovost vode v Erijskem jezeru izboljšala – kar bo povečalo privlačnost obvodnih nepremičnin in javno zdravje.
- Pravosodni center okrožja Cuyahoga: Okrožje razmišlja o projektu Konsolidiranega sodišča (potencialno do 700 milijonov $) neo-trans.blog in novem Centralnem servisnem kampusu (889 milijonov $) neo-trans.blog za zamenjavo zastarelih zaporov/pisarniških prostorov v središču mesta. Če bo zgrajen (morda do leta 2028), bi selitev pravosodnega centra lahko sprostila pomembno lokacijo v središču mesta za prenovo (trenutno lokacijo pravosodnega centra bi lahko preuredili v večnamensko rabo). Novi vladni objekti pa bi lahko postali sidro za prenovo v katerikoli soseski, kjer bodo zgrajeni.
- CHEERS (Park odpornosti Lakefront East): Projekt z imenom CHEERS želi ustvariti valobran in parkovne površine na vzhodnem obrežju središča mesta (blizu East 55th St), 300 milijonov $ vreden projekt za zaščito pred erozijo in dodajanje rekreacijskih površin neo-trans.blog. To bi lahko povečalo vrednost nepremičnin v St. Clair-Superior in Glenville, saj bi ti skupnosti dobili nove obrežne parke.
V bistvu Cleveland doživlja neprecedenčen val velikih projektov – identificiranih je vsaj deset megaprojektov, vsak vreden več kot 250 milijonov dolarjev, ki so se bodisi nedavno začeli ali pa se bodo do leta 2030 neo-trans.blog. Mnogi od teh bodo do konca desetletja močno spremenili podobo posameznih delov mesta neo-trans.blog. Za nepremičnine to pomeni nove katalizatorje rasti: soseske, ki so bile nekoč stagnirajoče (kot so obrežje reke, obala jezera in nekateri bloki v središču mesta), bodo dobile novo življenje, kar bo verjetno zvišalo vrednost zemljišč in nepremičnin v bližini. Gradnja sama prinaša delovna mesta in začasno povpraševanje po nastanitvah, po zaključku projektov pa lahko trajno izboljša ugled območja.
Investitorji in razvijalci bi morali “danes posneti fotografije teh območij in jih primerjati čez pet let” neo-trans.blog – kar pomeni, da spremembe prihajajo hitro. Kraji v bližini teh megaprojektov so vroča območja prihodnosti neo-trans.blog. Že zdaj poteka špekulacija z zemljišči v bližini načrtovanih lokacij, kot sta obrežje reke in okolica West 3rd Street pri stadionu. Tisti z dolgoročnim pogledom združujejo nepremičnine v pričakovanju večjega povpraševanja v prihodnosti.
Seveda niso vsi načrti zagotovljeni (nekateri se lahko izjalovijo ali zamaknejo), a že sama velikost potrjenih projektov (od kanalizacije do stolpov sedežev podjetij) vliva zaupanje, da Cleveland vlaga vase. Za prebivalce te izboljšave obetajo boljšo kakovost življenja – več parkov, boljši javni prevoz, posodobljena letališča in bolnišnice – kar posledično privablja ljudi in podjetja. Neto učinek na nepremičnine: na splošno pozitiven, pri čemer bodo največje koristi verjetno v središču mesta in sosednjih četrtih, ki neposredno izkoriščajo razvoj.
Napovedi in mnenja strokovnjakov (pogled 2025–2030)
V prihodnje strokovnjaki za nepremičnine pričakujejo, da bo trg v Clevelandu ostal na poti stabilne, trajnostne rasti v naslednjih 3–5 letih. Čeprav verjetno ne bomo videli eksplozivnih skokov, kombinacija dostopnosti, gospodarske stabilnosti in prizadevanj za oživitev mestnega jedra obeta uravnoteženo širitev. Tukaj so ključne napovedi in občutki:
Napovedi cen stanovanj: Večina analitikov napoveduje, da bodo cene stanovanj v Clevelandu v bližnji prihodnosti še naprej rahlo naraščale. Po približno 0–5% rasti v letih 2024–25 napovedi predvidevajo nizko enomestno letno rast cen vsaj do leta 2027. Na primer, Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (na nacionalni ravni) pričakuje približno +2% rast cen stanovanj v letu 2025 in nekoliko več v letu 2026, Cleveland pa naj bi zaradi uravnoteženih razmer sledil tej smeri realwealth.com. Lokalni nepremičninski posredniki opisujejo trg kot “stabilno rastoč”, pri čemer naj bi cene ostale “dostopne, a konkurenčne” hondros.com. V praksi bi to lahko pomenilo, da bi se srednja vrednost stanovanja v Clevelandu, ki je zdaj približno 117.000 $ zillow.com, v nekaj letih povzpela na območje 125.000–135.000 $. Predmestni trgi z večjim povpraševanjem (Lorain, Medina) bi lahko dosegli nekoliko višje stopnje rasti, medtem ko bi nekatera mestna okrožja lahko ostala nespremenjena, če izhajajo iz visoke osnove. Večjih padcev cen ni na obzorju, razen če pride do zunanjega gospodarskega šoka – ponudba je še vedno premajhna, povpraševanje pa dovolj stabilno, da preprečuje presežek.
Prodaja in ponudba: Do leta 2025–2026 bi lahko obseg prodaje ponovno narasel, saj se bodo obrestne mere stabilizirale. V začetku leta 2023 so visoke obrestne mere povzročile približno 26% padec prodaje stanovanj na letni ravni v severovzhodnem Ohiu realwealth.com, vendar se je aktivnost od takrat normalizirala. Če se bodo hipotekarne obrestne mere v prihodnjih letih znižale na območje 5–6%, se bo veliko kupcev, ki so čakali na robu, vrnilo na trg. Raziskave nepremičninskih posrednikov kažejo, da bo padec prodaje stanovanj okreval, ko se bodo obrestne mere stabilizirale, trg pa se bo vrnil v bolj običajen ritem realwealth.com. Ponudba naj bi se počasi povečevala, saj se bo nova gradnja – zlasti enodružinskih hiš na obrobju – povečala, da bi zadovoljila povpraševanje. Vendar bo tempo gradnje verjetno še vedno pod potrebnim (saj se Ohio sooča s pomanjkanjem delovne sile in višjimi stroški materiala) realwealth.com, kar pomeni, da regija ne bo nenadoma preveč zgradila. Tako se lahko trg prodajalcev občasno zmehča v uravnotežen trg, vendar dolgotrajnega presežka ponudbe ni pričakovati. Do konca tega desetletja bi lahko končno dosegli 4–5-mesečno zalogo stanovanj, kar bi ublažilo pritisk na cene, a še vedno ohranilo dobre možnosti za kupce.
Najemnine in večstanovanjski objekti: Napoved za najemni trg je obetavna. Močno povpraševanje po najemninah v Clevelandu naj bi se »nadaljevalo« tudi v letu 2024 in naprej realwealth.com. Stopnja prostih stanovanj naj bi ostala nizka (verjetno pod 5 % na območju metropole), najemnine pa bodo zmerno naraščale. Svetovalna podjetja za nepremičnine, kot je MMG, napovedujejo, da bo Cleveland »ohranil solidno rast najemnin« približno 3 % letno do leta 2025 mmgrea.com. Nekatere napovedi so celo omenile dvomestno rast najemnin v letu 2022; čeprav se je ta tempo umiril, bi lahko v naslednjih petih letih videli skupno rast najemnin za 10–15 %. Nova ponudba stanovanj bo preizkusila trg, vendar strokovnjaki menijo, da bo zaradi discipline v gradnji absorpcija ustrezala dobavam mmgrea.com. Skratka, Cleveland velja za trgu prijazno okolje za najemodajalce, kjer ni nadzora nad najemninami in so prisotni pozitivni dejavniki povpraševanja, zato je verjetno, da bodo najemnine srednjeročno prehitevale inflacijo.
Komercialni sektorji:
- Pisarna: Splošno mnenje je, da se bo pisarniški trg v Clevelandu počasi pobiral. Stopnja prostih pisarn bo morda ostala v razponu 20–25 % še nekaj let, nato pa se bo postopoma izboljšala, če bodo zastarele površine odstranjene ali preurejene. Nekatere nacionalne napovedi (PwC’s Emerging Trends) uvrščajo trge Srednjega zahoda, kot je Cleveland, nižje glede na naložbene možnosti v pisarniške prostore zaradi teh izzivov scribd.com. Vendar pa bi se lahko zaradi majhne nove ponudbe in morebitnih gospodarskih projektov (kot je selitev sedeža podjetja Sherwin-Williams, ki prinaša delovna mesta v središče mesta) pisarniški sektor do leta 2030 stabiliziral na bolj zdravi ravni (morda sredina najstniških odstotkov prostih površin). Ne pričakujte pomembne rasti najemnin – verjetno bodo ostale nespremenjene ali zrasle za 1 % letno – a tudi ne pričakujte zloma.
- Industrija: Strokovnjaki so glede industrije na Srednjem zahodu optimistični. Po kratkem zastoju v letu 2025 naj bi se stopnja prostih industrijskih prostorov v Clevelandu ponovno znižala pod 5 %. Novi mega projekti v Ohiu (npr. Intelova tovarna čipov, Honda/LG-jev obrat za baterije) bodo posredno ustvarili tisoče dodatnih delovnih mest in logističnih potreb po vsej državi realwealth.com realwealth.com. Cleveland kot prometno vozlišče bo imel koristi od te industrijske rasti. Pričakujte ponovno pozitivno absorpcijo in morda nekaj projektov skladišč po meri v bližini letališča CLE ali cestnih križišč. Najemnine bi se lahko ponovno zvišale za nekaj odstotkov letno, ko bodo trenutni prazni prostori zapolnjeni.
- Trgovina na drobno: Obeti za trgovino na drobno so stabilno-pozitivni. Dokler se potrošnja ohranja in se gradi malo novih nakupovalnih središč, bi morala stopnja praznih trgovskih prostorov v Clevelandu ostati nizka. Pravzaprav bi lahko prišlo do dodatnega zmanjšanja praznih prostorov pod 4 %, če ne bo zaprtij velikih trgovin. Najemnine za najboljše trgovske prostore se bodo morda nekoliko zvišale z inflacijo. Mešani projekti v središču mesta (na primer novi trgovski prostori s stanovanji nad njimi) bodo dodali sodobno ponudbo, kar bi lahko privabilo nove blagovne znamke v Cleveland. Največji dejavnik bosta prebivalstvo in dohodek – trgovina cveti, če se v središče mesta preseli več ljudi ali se poveča turizem. Oboje počasi narašča, kar je dober znak. Napoved za leto 2025 podjetja Marcus & Millichap v bistvu poudarja, da je ob malo novih projektih in zaposlenosti na ravni iz leta 2019 trgovina v Clevelandu pripravljena na »dodatno zmanjšanje« praznih prostorov marcusmillichap.com.
Mnenje strokovnjakov: Lokalni nepremičninski posredniki in analitiki ohranjajo ton »previdnega optimizma«. Poudarjajo dostopnost Clevelanda kot magnet: eno izmed poročil za leto 2025 navaja Cleveland med tremi najboljšimi velikimi mesti po rasti cen (kljub zmerni rasti) prav zato, ker je izhodišče tako dostopno hondros.com. Tudi analitiki Zillowa so Cleveland leta 2023 izpostavili kot trg, ki ga velja spremljati zaradi trdnih temeljnih kazalnikov. Pričakovanje je, da bo Cleveland presegel številne drage trge v odstotkih prav zato, ker ima več prostora za rast in manj tveganja za upad.
Hkrati strokovnjaki priznavajo, da Cleveland ni imun na nacionalne trende. Če bi ZDA v letu 2024 zapadle v recesijo, bi se prodaja in gradnja stanovanj v Clevelandu verjetno začasno zmanjšali. Visoke obrestne mere so že ohladile povpraševanje; če bi se obresti še dodatno zvišale, bi to lahko začasno ustavilo rast cen, dokler se kupci ne prilagodijo. Prav tako bi lahko na Clevelandovo prihodnost vplivale javne politike – na primer, odločni ukrepi za privabljanje priseljencev ali oddaljenih delavcev bi lahko povečali število prebivalcev, medtem ko bi zmanjšanje institucionalne zaposlenosti (zapiranje tovarn ali zmanjšanje proračunov bolnišnic) lahko zmanjšalo povpraševanje.
Spodnja črta, napoved za 3–5 let: Pričakujte postopno rast, ne zlato mrzlico. Vrednosti nepremičnin naj bi se zmerno povečevale, Cleveland pa bo ostal ena najboljših kombinacij dostopnosti in vrednosti v državi. Najemnine bodo zmerno rasle, kar bo ohranjalo zanimanje vlagateljev. Novi projekti in infrastruktura bodo postopoma povečevali privlačnost mesta, kar bi lahko pospešilo rast cen v neposredni bližini teh projektov. Clevelandove nepremičnine bodo verjetno nadaljevale »počasno in zanesljivo« rast, kot je dejal eden od agentov, namesto da bi doživele divja nihanja josesellshomes.com. Za kupce to pomeni, da lahko z nakupom prej kot kasneje zagotovijo nizke stroške pred postopnimi podražitvami. Za vlagatelje to pomeni zanesljive donose, čeprav ne hitrih preobratov. Za skupnost pa to pomeni bolj zdravo, prenovljeno tržišče, ki podpira rast, ne da bi izrinilo prebivalce – ravnovesje, ki bi si ga marsikatero hitro rastoče mesto želelo.
Za zaključek, stanovanjski in poslovni trgi v Clevelandu so leta 2025 opazno bolj zdravi kot pred desetletjem, napoved pa kaže na nadaljevanje tega postopnega krepitve. S pametnim razvojem, gospodarsko odpornostjo in vedno dragoceno prednostjo dostopnosti je območje metropole Cleveland v dobrem položaju, da bo tiho uspevalo v drugi polovici 2020-ih ter ponujalo stabilne priložnosti za vlagatelje, kupce stanovanj in razvijalce.
Viri:
- Redfin, Cleveland Housing Market Trends (julij 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (julij 2025) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Erin Johnson), NE Ohio Market Update, avg. 2025 outstandingohio.com
- Jose Medina, Mid-Year Market Update 2025 (Severovzhodni Ohio) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, Q2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, Napoved trga maloprodaje v Clevelandu 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG Real Estate Advisors, Pregled večstanovanjskega trga v Clevelandu 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Investments, Najboljše soseske v Clevelandu 2025 ark7.com ark7.com
- Clappily Home (Paul Clapp), Trendi in napovedi nepremičnin v Clevelandu 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
- Hondros College Blog, Trendi stanovanjskega trga v Clevelandu 2025 hondros.com hondros.com
- NEOtrans Blog (Ken Prendergast), Prebivalstvo in razvoj širšega Clevelanda (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
- Construction Dive, Posodobitev sedeža Sherwin-Williams (februar 2025) constructiondive.com constructiondive.com
- NEOtrans Blog, Deset megaprojektov v Clevelandu (avgust 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog
