- 안정적인 주택 가격, 빠른 매매: 클리블랜드의 주택 시장은 여전히 저렴하면서도 경쟁적입니다. 이 도시의 중간 주택 매매 가격은 2025년 중반 기준 약 $115,000–$128,000로, 1년 전보다 대략 0–5% 상승했습니다 redfin.com hondros.com. 주택은 여전히 빠르게 팔리고 있으며 – 일반적으로 한 달 이내(중간값 약 29일) – 많은 매물이 11일 만에 계약됩니다 redfin.com zillow.com. 매매량은 다소 감소했으나(7월 매매량 전년 대비 약 4% 감소 redfin.com), 구매자 수요는 여전히 견고합니다.
- 매물 증가, 여전히 판매자 우위: 수년간의 공급 부족 이후, 매물(리스팅) 재고가 서서히 개선되고 있습니다. 클리블랜드 지역의 활성 매물은 2025년에 전년 대비 약 37% 증가했습니다 hondros.com, 덕분에 구매자 선택의 폭이 넓어졌습니다. 그럼에도 불구하고, 강한 수요로 인해 적정 가격의 주택은 여전히 전액 또는 그 이상에 거래되고 있습니다 – 2025년 중반 기준 약 39%의 거래가 리스팅가 이상에 마감되었습니다 zillow.com. 시장은 재조정되고 있지만, 완전히 역전된 것은 아니며, 입주 준비가 완료된 주택을 가진 판매자가 여전히 우위를 점하고 있습니다 outstandingohio.com josesellshomes.com.
- 상업용 부동산 혼조세: 클리블랜드의 오피스 부문은 높은 공실률(~23%), 부진한 임대, 그리고 정체된 임대료(평균 요청가 약 $21/SF) nmrk.com nmrk.com에 직면해 있는 반면, 산업용 시장은 임차인 이탈이 이어진 후 공실률이 ~5%로 소폭 상승(여전히 역사적 평균 이하) nmrk.com nmrk.com했습니다. 리테일 공간은 밝은 부분으로, 신규 개발이 거의 없는 가운데 공실률 5% 미만을 5년 연속 유지하고 있습니다 marcusmillichap.com. 또한 멀티패밀리 아파트는 수요가 높아 92%+ 점유율과 연간 약 3%+의 임대료 상승률을 기록하고 있습니다 mmgrea.com mmgrea.com.
- 투자 상승 가능성 및 위험: 클리블랜드는 투자자들에게 높은 수익률과 낮은 진입 비용을 제공합니다. 시 전체 주택의 55% 이상이 임차인 점유이며 ark7.com, 다운타운(중간 가격 약 $275K, 전년 대비 +26.7%)과 트레몬트(최근 +28%)와 같은 동네는 큰 가치 상승을 보여주었습니다 ark7.com ark7.com. 기회로는 저평가된 지역(예: 콜린우드의 중간 가격 약 $90K)과 강한 현금 흐름 가능성이 있습니다. 주요 위험은 이 지역의 느린 인구 성장(그레이터 클리블랜드는 사실상 정체, 작년 +0.3% neo-trans.blog)과 다양화되어 있지만 급성장하지 않는 경제에서 비롯됩니다. 높은 금리는 주택 구매력도 낮추고 있어, 자금 조달 비용과 전반적인 경기 하락 가능성도 주의해야 합니다.
- 경제, 인구통계 및 개발이 미래를 이끈다: 클리블랜드의 경제는 코로나 이전 고용 수준으로 회복되었습니다 marcusmillichap.com, 헬스케어(클리블랜드 클리닉), 금융, 제조업이 중심입니다. 실업률은 약 3–4%로, 주택 수요를 뒷받침합니다. 인구통계적으로, 이 도시권의 수십 년간 인구 감소는 안정화되었습니다: 교외의 로레인과 메디나 카운티는 성장 중(작년 +0.9–1.1%)이며, 도심은 정체 상태입니다 neo-trans.blog neo-trans.blog. 젊은 전문직과 은퇴자들이 도심 지역으로 유입되면서, 다운타운, 오하이오 시티, 유니버시티 서클, 트레몬트 등 인기 지역의 소득과 부동산 가치가 상승하고 있습니다 neo-trans.blog neo-trans.blog. 한편, 주요 인프라 및 개발 프로젝트 – $7억 5천만 달러 규모의 새로운 셔윈-윌리엄스 본사(2025년 오픈 예정)부터 브라운스 스타디움 주변의 호숫가 재개발 계획까지 – 이들 사업은 향후 부동산 지형을 변화시킬 전망입니다.
클리블랜드 주거용 부동산 동향 (2025)
클리블랜드의 주거 시장은 2025년에 합리적인 가격, 꾸준한 가격 상승, 점진적인 균형 추구로 정의됩니다. 해안 지역의 급등락 시장과 달리, 클리블랜드의 주택 가격은 “극단적인 고점이나 저점 없이 천천히 꾸준히 움직입니다” josesellshomes.com. 2025년 중반 기준, 중위 매매가는 클리블랜드 시에서 10만 달러 초반대에 머물고 있으며, 이는 미국 중위값보다 67% 낮은 수준으로, 가장 저렴한 대도시 시장 중 하나입니다 redfin.com. Zillow에 따르면, 클리블랜드의 일반적인 주택 가치는 약 $117,700로, 전년 대비 1.0% 소폭 상승했습니다 zillow.com. 부동산 중개인 설문조사에서는 클리블랜드가 2023년 전국 #2 “가장 뜨거운” 주택 시장으로 선정되었는데, 이는 견고한 기초와 완만한 가격 상승 덕분입니다 realwealth.com.
가격 동향: 전반적으로, 주택 가치는 대도시 전역에서 완만하게 상승하고 있습니다. 2025년 중반 기준, 클리블랜드의 평균 주택 가격은 약 $113,500(연간 약 5% 상승)로 보고되었습니다 hondros.com. 연간 상승률은 지역에 따라 다르며, 일부 도심 지역에서는 거의 변동이 없으나 외곽 카운티에서는 두 자릿수 급등을 보이고 있습니다. 예를 들어, 로레인 카운티(클리블랜드 서쪽)은 1년 만에 가격이 17.7% 상승(중간값 약 $263K)했습니다 hondros.com. 이는 구매자들이 저렴한 교외 주택을 찾고 있기 때문입니다. 도시 내에서 중간 매매가는 2025년 중반 기준, 데이터 출처에 따라 약 $108K(4월 데이터)에서 $174K(6월)까지 다양하게 나타났습니다 clappilyhome.com. 이는 주택 유형의 다양한 구성을 반영합니다. 일부 지역 보고서에서는 2025년 여름 기준 클리블랜드의 중간 매매가가 연간 8–9% 상승했다고 집계했습니다 clappilyhome.com realwealth.com. 반면, 실시간 MLS 데이터(Redfin)에서는 7월 기준 +0.4%의 소폭 상승만 나타났습니다 redfin.com. 이러한 차이는 광역 대도시권의 가격 상승(비용이 더 높은 교외 포함)이 도심보다 더 강했음을 시사합니다. 중요하게도, 가격 폭락이나 큰 하락의 조짐은 없습니다. 과거 데이터를 보면 오하이오 북동부의 주택 가치는 크게 하락한 적이 드물며, 2025년에도 이러한 안정적인 흐름이 이어지고 있습니다 josesellshomes.com.
판매량 및 경쟁: 2021–22년의 열풍에서 주택 거래 활동은 진정되었지만, 역사적으로 볼 때 여전히 활발한 편입니다. 2025년 7월, 시내에서 369채의 주택이 판매되었으며, 이는 1년 전(384건) 대비 소폭인 3.9% 감소입니다 redfin.com redfin.com – 이는 부분적으로 공급 부족과 높은 모기지 금리로 인해 거래가 다소 줄었음을 나타냅니다. 그럼에도 불구하고, 구매자 경쟁은 여전히 뚜렷합니다. 클리블랜드의 주택은 일반적으로 2건 이상의 오퍼를 받고, 많은 경우 리스팅가 또는 그 이상에 판매됩니다. 중간 매매가 대비 리스팅가 비율은 완벽한 1.00(100%) zillow.com으로, 일반적인 주택이 요청가에 판매된다는 의미입니다. 실제로, 2025년 중반 거래의 38.8%가 리스팅가 초과로 마감되었으며, 약 48%는 그 이하로 거래되었습니다 zillow.com – 이는 매수자와 매도자 모두 뚜렷한 우위를 점하지 못하는 균형 잡힌 분포임을 보여줍니다. Redfin의 Compete Score는 클리블랜드를 “매우 경쟁적”(72/100)으로 평가하며, 인기 매물은 약 8일 만에 계약 대기 상태에 들어가고(종종 리스팅가 초과 오퍼), 평균 주택은 몇 주 후 약간 낮은 가격에 판매된다고 언급합니다 redfin.com redfin.com. 요약하면, 팬데믹 붐 시기만큼 치열한 입찰 전쟁은 아니지만, 적정가에 나온 주택은 2025년에도 여전히 빠른 오퍼를 유도합니다.시장 체류일 및 매물: 시장 변화의 한 가지 뚜렷한 신호는 시장 체류 기간입니다. 주택이 작년보다 조금 더 오래 시장에 머물면서, 구매자에게 더 많은 여유가 생겼습니다. 2025년 중반 기준, 클리블랜드의 중간 시장 체류일은 약 29일로, 전년도 여름의 약 26일에서 증가했습니다 redfin.com. 다른 데이터에 따르면, 2025년 6월 지역 평균 매물 체류일은 41일로, 1년 전 35일에서 늘어났습니다 clappilyhome.com. Zillow의 추적에 따르면 클리블랜드 주택은 중간값 기준 11일 만에 계약 대기 상태에 들어갑니다 zillow.com zillow.com – 이는 즉시 입주 가능한 인기 매물을 반영한 수치로 보입니다. 요약하자면, 즉시 입주 가능한 주택은 여전히 1~2주 내에 팔리지만, 전체 시장은 2021년의 눈 깜짝할 새 팔리던 시기와 비교해 보다 정상적인 속도로 완화되었습니다.
주택 공급이 마침내 확대되기 시작하면서 일부 압박이 완화되고 있습니다. 2024~25년에는 신규 매물과 활성 재고가 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 클리블랜드 광역 지역(카야호가, 포티지, 서밋 카운티) 전역에서 매물은 전년 대비 37.3% 증가했습니다(2025년 중반 기준) hondros.com. 클리블랜드가 포함된 카야호가 카운티에서는 2025년 6월 주택 재고가 1년 전보다 약 2.9% 더 많았으며 clappilyhome.com clappilyhome.com. 이처럼 점진적으로 공급이 유입되는 것은 더 많은 주택 소유주가 매물을 내놓고 신규 건설이 증가한 결과로, 최근 과거에 비해 구매자들이 더 많은 선택지를 갖게 되었음을 의미합니다. “7월에는 카야호가, 서밋, 메디나, 스타크 카운티 전역에서 활성 매물이 다시 증가해 구매자들에게 더 많은 선택지를 제공했다”고 한 지역 부동산 중개인 업데이트에서 언급했습니다 outstandingohio.com.
하지만, 주택 공급은 여전히 수요나 팬데믹 이전의 기준에 미치지 못하고 있습니다. 최근 증가에도 불구하고, 북동 오하이오의 재고는 2019년 수준보다 여전히 낮은 상태입니다 josesellshomes.com josesellshomes.com. Zillow의 데이터에 따르면, 클리블랜드 광역권에는 2025년 중반 기준 약 1,083채의 매물이 있었으며 zillow.com, 이는 현재 판매 속도에서 약 2~3개월치 공급에 불과합니다. 이는 2021년 기록적 저점(약 1개월치 공급)보다는 개선된 것이지만, 여전히 부족한 수준입니다. 참고로 균형 잡힌 시장은 보통 약 5~6개월치 공급입니다. 그래서 판매자 우위 시장 상황이 계속되고 있지만, 그 강도는 다소 약해졌습니다. 이제 구매자들은 모든 매물에 대해 경쟁적으로 달려들 필요는 없지만, 최고의 주택은 여전히 빠르게 팔립니다. 2025년 중반 한 보고서에서는 “균형이 이동하고 있을 수 있지만, 양측 모두에게 기회가 남아 있다”라고 표현했습니다. 즉, 구매자는 더 많은 선택권을 갖게 되었고, 판매자는 현명하게 가격을 책정하면 빠르고 정가에 매매가 이루어집니다 outstandingohio.com.
핫한 동네: 클리블랜드의 부동산 시장은 매우 지역적이어서, 특정 동네와 교외 지역에서 특히 강한 수요가 나타나고 있습니다. 역사적 매력, 도보 접근성, 신규 개발이 결합된 지역이 2025년을 앞두고 두드러집니다. 몇 가지 예시:
- 클리블랜드 다운타운: 이 도시의 중심 업무 지구는 임차인들의 천국이자 투자 핫스팟으로 탈바꿈했습니다. 94%의 다운타운 주거 단위가 임차인 점유이며, 투자자들도 주목하고 있습니다 ark7.com ark7.com. 다운타운의 중위 매매가는 약 $275,000까지 치솟았으며 (전년 대비 26.7% 상승) ark7.com, 이는 신규 콘도 개발과 전환을 반영합니다. City Club, The Lumen 타워와 같은 고급 아파트는 다운타운 일자리와 엔터테인먼트에 이끌린 젊은 전문직 종사자들을 겨냥합니다. 현재 다운타운 주택의 90% 이상이 임대용으로, 이 지역은 편의시설과 성장하는 라이브-워크-플레이 분위기에 힘입어 다가구 투자에 대한 강한 수요를 보입니다.
- 트레몬트: 역사적인 건축물과 레스토랑으로 유명한 트렌디한 웨스트사이드 인근 지역인 트레몬트는 지난 10년간 부동산 가치가 크게 상승했습니다. 한 분석에 따르면 최근 트레몬트의 중위 매매가가 28.5% 급등했다고 합니다 ark7.com, 하지만 Zillow 데이터에 따르면 2025년 5월에는 약간 진정되어 (중위가 약 $349,900, 전년 대비 2% 하락) hondros.com. 그럼에도 불구하고 트레몬트는 예술적인 분위기, 갤러리, 그리고 다운타운과의 근접성 덕분에 수요가 많은 지역으로 남아 있습니다. 이곳의 주택은 도시 내에서 가장 높은 가격대를 형성하며, 투자자들은 트레몬트를 플립과 고급 임대 모두에 주목합니다.
- 오하이오 시티: 다운타운 인근에 위치한 오하이오 시티는 West Side Market, 브루펍, 그리고 역사적·신축 주택이 어우러진 또 다른 재생 지역입니다. 2025년 중반 기준 중위 가격은 약 $166,700(전년 대비 약 7% 상승) clappilyhome.com. 오하이오 시티의 도보 접근성과 다이닝 환경은 젊은 구매자와 임차인들에게 인기가 많습니다. 신규 콘도 프로젝트와 Irishtown Bend 공원 개발로 매력이 더욱 높아지고 있습니다. 이곳은 거주와 투자 모두에서 “주목할 만한 동네”로 자주 언급됩니다 hondros.com.
- University Circle (동부): 이 교육 및 의료 중심지(케이스 웨스턴 리저브 대학교와 주요 병원이 위치)는 계속해서 주택 수요를 견인하고 있습니다. 고급 아파트와 타운홈이 병원 직원과 학생들을 위해 새로 들어섰습니다. 개발업자들은 University Circle과 인근 Little Italy 같은 지역에서 “고급 아파트를 충분히 빨리 지을 수 없다”고 말합니다 neo-trans.blog. 이 동네들에서는 이제 타운하우스나 리노베이션된 주택이 $1 million을 넘는 경우도 드물지 않은데, 이는 과거 클리블랜드에서는 보기 드문 일이었으나, 부유한 거주자와 기관의 성장 덕분입니다 neo-trans.blog.
- Collinwood: 동쪽 끝에 위치한 전통적인 노동자 계급 지역인 Collinwood는 저렴한 예술가 마을로 변모하고 있습니다. 중간 가격은 약 $133,500(전년 대비 약 5% YoY 상승) clappilyhome.com으로, 첫 주택 구매자나 저렴한 임대 수익을 노리는 투자자들에게 매력적입니다. Collinwood의 Waterloo Arts District와 호숫가 공원도 잠재력을 더합니다. 임차인이 많고 가격이 합리적이어서, 향후 가치 상승이 기대되는 가치 투자 지역으로 꼽힙니다 ark7.com.
- Shaker Heights & 교외: 동부 교외의 Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood 등에서는 더 넓은 공간이나 우수한 학교를 원하는 수요가 꾸준합니다. 예를 들어 Shaker Heights의 중간 가격은 $335,000(전년 대비 6.4% YoY 상승) clappilyhome.com으로, 이 지역에서는 고가에 속하며, 역사적인 주택과 학교가 인기를 이끕니다. 서부에서는 Kamm’s Corners(중간가 약 $234K)와 Old Brooklyn(중간가 약 $160K) 등이 상대적 저렴함과 탄탄한 지역 커뮤니티 매력을 겸비하고 있습니다 clappilyhome.com. 중산층 동네인 Old Brooklyn은 최근 매매가가 11.3% uptick 상승하기도 했는데, 더 많은 구매자들이 이 지역의 가치를 알아가고 있기 때문입니다 ark7.com.
도시 전역에서, 가격 경쟁력은 여전히 주요 매력 요인입니다. 클리블랜드에서 가장 비싼 동네들(다운타운, 트레몬트, 엣지워터 등)조차도 다른 대도시에 비해 저렴합니다. 이것이 바로 클리블랜드가 외지 투자자와 첫 주택 구매자 모두에게 “가장 뜨거운” 주택 시장 중 하나로 남아 있는 이유입니다. 진입 비용이 낮고 도시 활력이 높아지는 드문 조합이기 때문입니다 josesellshomes.com. 클리블랜드의 가격대가 매력적으로 유지되는 한, 가치 있는 매물을 찾는 지역 및 외부 구매자 모두의 지속적인 관심이 예상됩니다.
상업용 부동산 전망(오피스, 리테일, 산업, 다가구)
클리블랜드의 상업용 부동산 부문은 2025년에 일부 부문은 강하게 반등하는 반면, 다른 부문은 역풍에 직면하는 등 혼합된 전망을 보입니다. 전반적으로, 이 도시권의 다각화된 경제(헬스케어, 제조업, 기업 본사 등)는 안정적인 기반을 제공하고 있지만, 팬데믹 이후 변화(원격 근무, 전자상거래 등)가 부동산 유형별로 불균형하게 영향을 미치고 있습니다.
오피스 시장
클리블랜드의 오피스 부문은 여전히 높은 공실률과 느린 회복세에 직면해 있습니다. 2025년 2분기 기준, 클리블랜드 도시권의 오피스 공실률은 약 23.1%에 달했습니다 nmrk.com. 이는 연초보다 소폭(30bp) 상승한 수치로, 점차 개선되던 점유율 흐름이 끊긴 것입니다. 실질적으로, 클리블랜드 오피스 공간의 거의 4분의 1이 비어 있다는 뜻으로, 이는 하이브리드 근무 트렌드와 기업 통합 이후 전통적 오피스 임대에 대한 미온적 수요를 반영합니다.
임대 활동은 부진한 상태입니다. 2025년 2분기 임대된 면적은 약 213,600 SF로, 16년 만에 가장 약한 분기 실적 중 하나입니다(2021년 말 침체기와 비슷) nmrk.com. 순 흡수율도 다시 마이너스로 돌아서, 4분기 연속 증가세 이후 –131,000 SF를 기록했습니다 nmrk.com. 특히 다운타운의 클래스 A 타워들은 일부 임차인이 규모를 줄이면서 더 높은 공실률에 직면하고 있습니다. 긍정적인 점은, 일부 대형 임차인(예: 셔윈-윌리엄스)이 신규 공간으로 다운타운에 재투자하고 있고(개발 섹션에서 자세히 다룸), 교외 오피스 파크는 의료 및 백오피스 수요로 소폭 증가세를 보이고 있다는 점입니다.
임대료: 오피스 임대료는 경쟁 압력으로 하락세를 보이고 있습니다. 평균 요청 임대료는 2025년 2분기 기준 평방피트당 $20.99로 nmrk.com에 따르면 전 분기 대비 약 $0.12 하락했습니다. 연초 이후로 클리블랜드의 오피스 임대료 평균은 $21.05로, 전년 대비 2.6% 상승한 수치입니다 nmrk.com. 이는 전반적인 모멘텀이 둔화되고 있음에도 불구하고 일부 하위 시장(프리미엄, 인테리어 시공 공간 등)에서는 소폭의 인상에 성공했음을 의미합니다. 임대인들은 임차인을 유치하기 위해 더 많은 양보를 제공하고 있으며, 오래된 건물은 경쟁력을 갖추기 위해 업그레이드(또는 주거용 전환)가 필요할 수 있습니다.
전망: 오피스 시장 전망은 신중합니다. 공실률은 향후 몇 년간(특히 도심에서) 고공행진을 이어갈 것으로 예상되며, 고용 증가나 적응형 재사용이 일부 초과 공간을 흡수할 때까지 지속될 것입니다. 2025년 말 셔윈-윌리엄스의 36층 본사 완공은 첨단 오피스 공간을 새로 공급하지만, 그만큼 기존의 오래된 오피스가 비게 될 수 있습니다. 긍정적인 점은, 클리블랜드 오피스 시장은 수십 년간 과잉 공급이 없었기 때문에 공실 문제는 공급보다는 수요(원격근무) 요인에 더 가깝다는 점입니다. 더 많은 기업이 사무실 복귀를 의무화하거나(셔윈-윌리엄스도 2026년 복귀 계획) 클리블랜드가 신규 고용주를 유치할 경우, 흡수율이 플러스로 전환될 수 있습니다. 당분간은 임차인이 우위에 있으며, 임대료 상승은 제한적일 전망입니다(연간 한 자릿수 초반대). 투자자들은 이 부문의 어려운 펀더멘털을 감안해 의료 오피스, 현대적 협업 공간, 재개발 프로젝트 등에 선별적으로 투자하고 있습니다.
리테일 시장
클리블랜드의 리테일 부동산은 많은 이들의 예상보다 더 좋은 성과를 내고 있으며, 신규 공급이 제한적이고 소비자 수요가 꾸준해 견고함을 보이고 있습니다. 리테일 공실률은 그레이터 클리블랜드에서 역대 최저치에 근접해 있습니다. 실제로 2025년은 5년 연속으로 메트로 전역에서 리테일 공실률이 5% 미만을 기록할 것으로 보입니다 marcusmillichap.com. 2025년 중반 기준, 전체 리테일 공실률은 약 4–5% 범위로, 업계 기준으로 매우 건강한 수준입니다.
주요 이유 중 하나는 신규 소매 건설의 부족입니다. 개발업자들은 매우 보수적으로 움직이고 있으며, 2025년에는 클리블랜드에서 기록상 가장 적은 소매 공급량이 나올 수 있습니다 marcusmillichap.com. 사실상 과잉 공급이 없고 대부분의 신규 프로젝트가 사전 임대되어 있어 공실률에 대한 공급 측 압력이 최소화되고 있습니다. 이는 (오하이오 북동부의 느린 인구 증가로 인한) 신중함과 (독립형 소매보다 산업 및 복합용도에 더 많은 투자가 이루어지는) 우선순위 변화 모두를 반영합니다. 건설 감소는 “클리블랜드의 인구 증가 둔화를 반영하며, 올해는 감소세로 전환될 것”이고, 다른 부동산 유형에 대한 집중을 보여줍니다 marcusmillichap.com.
수요 동향: 소매 임대는 부동산 유형에 따라 다소 양분화되었습니다. 단일 임차인 소매(독립형 대형 매장이나 레스토랑 등)는 2024년에 공실률이 약 0.5% 상승했으며, 특히 로레인 카운티와 같은 외곽 지역에서 공실률이 1.5%p 증가하는 등 약간의 약세를 보였습니다 marcusmillichap.com. 이는 일부 매장 폐점이나 이전 때문인 것으로 보입니다. 반면, 다중 임차인 소매 센터(스트립몰, 쇼핑센터 등)는 평균적으로 공실률이 50bp 감소했으며, 일부 하위 시장(서부 및 북동부 클리블랜드)에서는 1%p 이상의 개선이 있었습니다 marcusmillichap.com. 식료품점이나 필수 소매업체가 입점한 입지가 좋은 쇼핑센터는 여전히 높은 수요를 보이고 있습니다.
지리적으로는, 임대 활동이 해안가 근처(도심 및 호숫가 인근 지역)와 애크런 및 노스캔턴과 같은 지역 허브에서 가장 활발했습니다 marcusmillichap.com. 클리블랜드 시내에서는 소매 성장세가 도심 복합용도 프로젝트로 쏠리고 있습니다. 예를 들어, 도심과 미드타운의 계획된 개발에는 아파트 건물 1층에 소매 공간이 포함되어 있습니다. 또한, 서부 클리블랜드와 로레인 카운티의 신규 스트립 센터도 여러 곳 개장 예정이나, 대부분 패스트 캐주얼 레스토랑, 의료 클리닉 등으로 이미 임대가 완료된 상태입니다 marcusmillichap.com.
임대료 및 전망: 공실률이 낮아지면서 소매 임대료가 특히 주요 입지에서 소폭 상승했습니다. 최고급 소매(크로커 파크나 이튼 차그린과 같은 기존 쇼핑 지구)의 임대인들은 임대료를 다소 인상하기도 했습니다. 2차 입지에서는 여전히 공간을 채우기 위해 경쟁력 있는 가격이 필요합니다. 전반적으로 클리블랜드의 소매 시장은 추가적인 안정세를 보일 것으로 전망됩니다. 고용이 2020년 이전 수준으로 회복되고 소비 지출이 유지됨에 따라 marcusmillichap.com, 소매업체들은 신중하게 확장을 이어가고 있습니다. 할인점, 식료품점, 주택 개조, 헬스케어 관련 소매업종이 성장하고 있습니다. 한 가지 위험 요소는 지속적인 인구 정체입니다. 향후 몇 년간 소폭 인구 감소가 예상되어, 클리블랜드에는 새로운 소비자 유입이 많지 않을 전망입니다. 하지만 1인당 소매 공간이 이미 적정 수준(일부 지역에서는 오히려 부족)이라 공실률은 낮게 유지될 것으로 보입니다. 투자자들은 클리블랜드 소매 시장이 높은 점유율과 낮은 신규 경쟁을 보인다는 점에서 매력적으로 평가하며, 입지가 좋은 근린형 쇼핑센터와 필수재 기반 소매에 집중하고 있습니다.
산업 및 물류 시장
북동 오하이오의 산업용 부동산은 최근 몇 년간 이 지역의 제조업 기반과 물류 입지 덕분에 강세를 보여왔습니다. 2025년 초, 산업 부문은 잠시 주춤했으나 장기적인 펀더멘털은 여전히 긍정적입니다.
수년간 매우 타이트한 시장이 이어진 후, 산업용 공실률이 최근 상승하여 2025년 2분기 5.2%에 도달했습니다 nmrk.com. 이는 전 분기 대비 1.0%p 상승한 수치로, 수년 만에 가장 높은 공실률입니다. 이 급등은 전례 없는 –280만 평방피트의 순흡수 마이너스에서 비롯된 것으로, nmrk.com 해당 분기에 여러 대형 시설이 거의 동시에 비워졌기 때문입니다. 실제로 클리블랜드에서는 2025년 초 “여러 대형 폐쇄 및 이전”이 잇따랐습니다 nmrk.com. 예를 들어, 일부 노후 제조 공장이 문을 닫았고, 전자상거래 유통업체 등은 팬데믹 이후 공간을 통합했습니다. 이 한 분기의 충격으로 2025년 2분기는 이 시장에서 사상 최저 순흡수를 기록했습니다 nmrk.com.
그럼에도 불구하고, 상황이 중요합니다. 5.2%의 공실률도 여전히 이 지역의 장기 평균치(~7.4%)보다 낮은 수준입니다 nmrk.com. 연초 대비 2025년 중반의 평균 공실률은 단지 4.7%에 불과했습니다 nmrk.com, 이는 2분기가 예외적이었음을 보여줍니다. 그리고 수요 회복의 신호도 있습니다: 임대 거래량이 2분기에 약 200만 평방피트로 반등했습니다 nmrk.com, 신규 임차인이 일부 공간을 다시 채웠기 때문입니다. Strongsville, Solon, I-480/I-80 회랑 등 클리블랜드 외곽의 현대식 창고 및 유통센터는 물류, 자동차 부품 공급업체, 건축 자재 회사들로부터 여전히 높은 수요를 보이고 있습니다.
임대료: 산업용 임대료는 놀라운 성장세가 다소 진정되는 양상을 보이고 있습니다. 수년간 상승세를 보인 후, 2025년에는 실제로 임대료가 하락했습니다: 2025년 2분기 클리블랜드의 산업용 평균 요청 임대료는 약 $5.88/SF로, 전년 대비 약 3.9% 하락했습니다 nmrk.com. 이 완만한 조정은 임대료가 사상 최고치로 치솟았던 시기 이후에 나타난 현상입니다. 이러한 하락은 공실 증가 이후 임대인들이 기대치를 조정한 결과로 보이며, 일부 노후 산업용 공간은 임차인을 유치하기 위해 임대료를 인하해야 했습니다. 그러나 현대식 클래스 A 창고 공간은 여전히 프리미엄 요금을 받고 있으며, 특히 고속도로 인근의 경우 triple-net 기준 평방피트당 $6 이상을 기록하는 경우가 많습니다.
전망: 산업 부문의 전망은 전반적으로 강세를 유지하고 있습니다. 클리블랜드는 중심 입지, 견고한 고속도로/철도 인프라, 제조업 르네상스(항공우주, 폴리머, 오하이오 내 잠재적 전기차 배터리 공급망 성장 등)의 이점을 누리고 있습니다. 2025년 초의 공실률 급등은 일시적일 것으로 예상되며, 2026년에는 경제 성장과 새로 비워진 공간의 재활용으로 흡수율이 다시 플러스로 전환될 전망입니다. 중요한 점은, 클리블랜드의 신규 산업용 건설이 (고성장 Sunbelt 시장과 달리) 적당한 수준에 머물렀다는 것입니다. 개발업자들은 일부 대형 물류 시설과 비즈니스 파크만 선별적으로 건설하여 공급을 대체로 통제했습니다. 한 보고서에 따르면, 연초 대비 공실률이 여전히 “역사적 평균보다 훨씬 낮다”고 언급하며, 전반적으로 펀더멘털이 건전함을 강조합니다 nmrk.com. 대규모 경기침체가 없다면, 산업용 공실률은 향후 1~2년 내에 다시 4~5% 수준으로 하락할 가능성이 높습니다. 초과 전대(sublease) 공간이 흡수되면 임대료는 안정되거나 연간 한 자릿수(낮은~중간) 성장세를 재개할 수 있습니다. 투자자 입장에서는, 클리블랜드의 산업용 부동산은 합리적으로 높은 자본수익률과 안정적인 수요로 장기적으로 견실한 전망을 제공합니다. 다만, 2025년은 산업용 부동산도 완전히 무적은 아니라는 점을 일깨워주었습니다.
다세대(아파트) 시장
클리블랜드의 다세대 주거 부문은 최근 경제 주기에서도 그 회복력을 입증하며 명확한 우수 실적을 보이고 있습니다. 이 지역의 아파트는 높은 입주율, 상승하는 임대료, 그리고 관리 가능한 공급 파이프라인을 자랑하며, 안정적인 수익을 추구하는 많은 부동산 투자자들에게 클리블랜드를 매력적인 도시로 만들고 있습니다.
입주율 및 수요: 그레이터 클리블랜드의 아파트 입주율은 평균적으로 92–93% 수준입니다 mmgrea.com mmgrea.com. 2024년 말 기준, 입주율은 약 92.5%로 안정화되었으며, 이는 10년 평균치보다 약간 낮은 수치입니다 mmgrea.com. 2023년의 부진 이후 수요는 강하게 반등하여 2024년에는 순 1,900세대가 흡수되었습니다 mmgrea.com, 2025년에도 흡수는 계속해서 긍정적입니다. 본질적으로, 임차인은 풍부합니다. 이는 클리블랜드의 많은 청년층, 다운사이징하는 은퇴자, 그리고 더 비싼 도시에서 유입되는 인구에 의해 뒷받침되고 있습니다. 또한 클리블랜드 주택의 55% 이상이 임대용이라는 점도 도움이 됩니다 ark7.com (전국 평균 약 35%보다 훨씬 높음), 이는 큰 임차인 기반을 반영합니다. 신규 고급 도심 고층 아파트부터 오래된 교외 가든 아파트까지 모든 품질 등급에서 수요가 있었습니다.
특히, 클리블랜드의 임대 시장은 상대적 저렴함에 의해 뒷받침되고 있습니다. 임차인들은 전국 기준으로 보아도 “럭셔리” 임대료가 적당하기 때문에, 고급 및 중간급 부동산 간 이동이 자유로워 메트로폴리탄을 벗어나지 않아도 됩니다. 이로 인해 전체 입주율이 균형을 유지하고 있으며, 어느 세그먼트에서도 심각한 공급 과잉이 발생하지 않았습니다. 하위 시장별 입주율은 대체로 80% 후반(일부 공급 과잉 지역)에서 타이트한 하위 시장의 96-97%까지 다양합니다.
임대료 상승률: 클리블랜드의 임대료 상승률은 최근 몇 년간 조용히 미국 평균을 앞질렀습니다 mmgrea.com. 2024년, 클리블랜드는 분기마다 연간 3% 이상의 임대료 상승률을 기록한 소수의 대도시 중 하나였습니다 mmgrea.com. 이러한 꾸준한 상승세는 2025년에도 이어질 것으로, 전문가들은 2025년에 임대료가 대략 3.0%에서 3.2% 오를 것으로 전망합니다 mmgrea.com mmgrea.com. 2025년 4분기에는 평균 실질 임대료가 전년 대비 약 3.2% 더 높을 것으로 예측됩니다 mmgrea.com. 참고로, 전국 임대료 상승률은 많은 시장에서 3% 이하로 둔화된 반면, 클리블랜드는 지속적인 상승세로 두드러집니다. 일부 지역은 특히 강세를 보이고 있는데, West Cleveland/Brooklyn Heights 하위 시장은 2025년에 거의 5% 임대료 상승률로 선도할 것으로 예상됩니다 mmgrea.com. 클리블랜드의 10개 모든 하위 시장이 2.5% 이상의 임대료 상승률을 기록할 것으로 전망되어 전반적인 강세를 보여줍니다 mmgrea.com. 또한, 2022년 말 현지 뉴스에 따르면 당시 클리블랜드 임대료는 전년 대비 약 11% 급등해, 역사적으로 낮았던 임대료 수준에서 따라잡는 모습을 보였습니다 realwealth.com. 앞으로 임대료 상승률이 2~4% 범위로 완화되더라도, 여전히 저렴한 도시로 알려진 클리블랜드에서 인플레이션을 앞지를 것으로 보입니다.
신규 공급: 클리블랜드의 아파트 시장이 좋은 성과를 내는 한 가지 이유는 공급 파이프라인이 적절하게 조절되고 있기 때문입니다. 일부 선벨트 도시들이 신규 아파트의 홍수에 직면한 반면, 클리블랜드의 개발 속도는 훨씬 더 점진적이었으나 점차 증가하고 있습니다. 다세대 주택 건설 착공이 증가하여 2024년에는 대도시 전역에서 약 2,060세대가 착공되었습니다(2023년 약 1,750세대 대비 17.8% 증가) mmgrea.com. 2025년 초에는 약 3,113세대가 공사 중이었으며 mmgrea.com, 이는 10년 평균치보다 약 21% 높은 수치이지만 과도하지는 않습니다. 2025년에는 약 2,300세대의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상되며, 이는 2024년 완공 물량 대비 500세대(28%) 증가한 수치입니다 mmgrea.com mmgrea.com.
중요하게도, 이 신규 공급은 수요가 높은 지역에 집중되어 있으며 시장 흡수 능력 내에 머물고 있습니다 mmgrea.com mmgrea.com. 다운타운 클리블랜드는 2025년 공급 물량의 약 37%(약 850세대)를 받을 것으로 예상되며, 이스트 클리블랜드 하위 시장(유니버시티 서클 및 이스트사이드 내 포함)은 약 28%(약 803세대)를 차지합니다 mmgrea.com. 실제로 이스트 클리블랜드에는 1,000세대 이상의 공사 중인 물량이 있어 전체 지역 개발의 3분의 1 이상을 차지하며, 이 중 상당수는 의료 지구 근로자와 학생을 대상으로 하고 있습니다 mmgrea.com. 대부분의 신규 프로젝트가 인기 있는 동네를 겨냥하고(종종 기존 노후 주택에 없는 현대적 편의시설을 제공함) 있어, 임차인을 쉽게 확보하고 있습니다.
분석가들은 공급이 증가하더라도 순흡수율이 이에 맞춰 유지될 것으로 예상되어, 과잉공급을 방지할 것이라고 지적합니다 mmgrea.com. 전망에 따르면, 수요가 신규 공급을 약간 앞지르면서 2025년 말까지 점유율이 약 92.6%까지 소폭 상승할 것입니다 mmgrea.com mmgrea.com. 본질적으로, 클리블랜드의 신규 공급 파이프라인은 증가하고 있지만, 대도시 규모에 비해 여전히 적은 편입니다(2025년 신규 유닛은 기존 재고의 약 2.3%로, 전국 평균 약 3.5%에 비해 낮음) mmgrea.com.
투자 및 전망: 클리블랜드의 다가구 주택은 높은 수익률과 안정성으로 투자자들에게 매력적입니다. 클리블랜드의 캡레이트는 해안 시장보다 종종 더 높게 형성되며, 꾸준한 임대료 상승과 저렴한 임대료 대비 소득 비율은 추가 성장 여력을 시사합니다. 아파트 시장 전망은 안정적인 성과입니다. 전문가들은 향후 몇 년간 연간 약 3%의 임대료 상승과 높은 점유율이 지속될 것으로 예측합니다 mmgrea.com. 클리블랜드의 다양한 경제 구조(“금융, 의료, 제조업 중심”)와 저렴한 임대료는 임차인 수요를 계속 뒷받침할 것입니다 mmgrea.com. 경제적 충격이 없다면, 다가구 부문은 클리블랜드 부동산 시장에서 계속해서 강세를 보이며, 이 지역 내 어떤 자산 유형보다 가장 긍정적인 전망을 제공할 것입니다.
투자 기회와 리스크
부동산 투자자에게 클리블랜드 시장은 기회와 주의가 공존하는 매력적인 조합을 제공합니다. 대도시의 낮은 가격, 상승하는 임대료, 재생 중인 지역사회는 매력적이지만, 느린 성장과 과거의 구조적 문제는 상승 여력을 제한합니다. 주요 기회와 리스크는 다음과 같습니다:
기회:
- 저렴한 진입, 강한 현금 흐름: 클리블랜드는 유난히 저렴하기로 유명합니다. 중위 주택 가격이 약 $115,000 redfin.com이고, 시내의 많은 부동산이 $100,000 이하이기 때문에 투자자들은 다른 도시의 일부 가격으로 임대 주택이나 듀플렉스를 구입할 수 있습니다. 이처럼 낮은 매입가와 견고한 임대료(메트로 2베드룸 중위 임대료는 약 $1,000 이상)가 결합되어 높은 자본수익률을 낼 수 있습니다. 잘 선정된 클리블랜드 임대주택이 8–12% 이상의 총 수익률을 내는 것은 드문 일이 아니며, 이는 해안 시장보다 훨씬 높습니다. 이 도시의 55% 임차인 비율은 임대주택에 대한 꾸준한 세입자 수요를 의미합니다 ark7.com. North Collinwood(중위 약 $89,000)나 South Broadway(중위 약 $71,000)와 같은 동네는 매우 낮은 진입 가격과 대부분 임차인 거주 주택을 제공하여 현금 흐름을 노리는 가치 투자자에게 이상적입니다 ark7.com.
- 저평가된 성장 시장: 클리블랜드의 일부 동네와 인접 교외 지역은 상승세를 타고 있어 자본 이득 가능성을 제공합니다. Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square(Detroit-Shoreway) 등 젊은 전문직 종사자와 개발이 유입되면서 주택 가격이 크게 오른 핫스팟이 있습니다. 예를 들어, 다운타운 콘도는 최근 약 26% 가치가 상승했습니다 ark7.com, 그리고 Glenville이나 Hough(이스트사이드)와 같이 역사적으로 투자 소외 지역이었던 곳도 신규 개발과 가격 상승(해당 지역 중위 매물 가격이 현재 $120,000~$140,000) clappilyhome.com을 보이고 있습니다. 또한, Lorain 및 Medina 카운티의 교외 시장도 빠르게 성장 중이며(2020년 이후 연평균 주택 가치 약 2~3% 상승, 작년 인구 증가율 +0.9~1.1%) per year on average neo-trans.blog, 이들 확장 커뮤니티의 신규 단지 및 단독 임대주택에서 기회를 시사합니다.
- 높은 임대 수요 & 개발 틈새시장: 클리블랜드의 다세대 주택 부문의 강력한 실적은 투자자와 개발자에게 기회가 됩니다. 아파트 점유율이 90% 이상이고 임대료 상승이 전국 추세를 앞지르고 있어 mmgrea.com mmgrea.com, 임대 부동산을 매입하거나 신축하는 것은 건전한 전략입니다. 특히 양질의 노동자 주택—중산층 임차인을 위한 리노베이션된 유닛—에 대한 수요가 높으며, 저렴한 주택에 대한 지속적인 필요도 있습니다(클리블랜드는 최신화된 저렴한 주택이 부족하며, 더 많은 자금을 지원하려는 노력이 진행 중입니다). 또한, 대학 인근의 학생 주택, 의료 확장과 연계된 의료 오피스, 전자상거래를 위한 라스트마일 물류 시설과 같은 틈새 부문도 클리블랜드의 제도적·물류적 강점을 활용한 타깃 전략을 제공합니다.
- 상대적 시장 안정성: 클리블랜드의 부동산 시장은 고성장 시장에 비해 변동성이 적은 편입니다. 이 지역은 2010년대에 급격한 가격 급등을 겪지 않았기 때문에 심각한 과대평가도 피할 수 있었습니다. 역사적으로 이곳의 주택 가치는 드물게 큰 변동을 보였으며, 1980년부터 2024년까지 가치가 하락한 해는 소수(주로 2008~10년 금융위기 때)뿐이었습니다 josesellshomes.com. 이러한 안정성은 꾸준하고 예측 가능한 수익을 추구하는 투자자에게 자산이 될 수 있습니다. 이는 하방 위험이 제한적임을 시사합니다. 클리블랜드는 단기간에 급등하지는 않겠지만, 극적으로 붕괴될 가능성도 낮습니다. 한 지역 전문가의 말에 따르면, 이 시장은 2025년에 “붕괴가 아닌 조정” 중이라고 합니다 josesellshomes.com.
위험과 도전 과제:
- 느린 성장 & 인구통계: 안정성의 이면에는 제한된 성장이 있습니다. 클리블랜드의 인구 및 일자리 증가는 기껏해야 미미한 수준입니다. 5개 카운티로 이루어진 대도시권은 10년간의 감소 끝에 최근에서야 인구가 소폭 증가하기 시작했습니다(작년 +0.3%) neo-trans.blog, 그리고 클리블랜드 시는 사실상 정체 상태입니다(2020년 이후 단 0.6% 감소) neo-trans.blog. 도심에는 교육받은 밀레니얼 세대의 “두뇌 유입”이 있지만, 동시에 일부 가족들은 외곽 지역으로 이주하고 있습니다 neo-trans.blog. 투자자 입장에서는 수요가 급증하지 않을 것을 의미합니다; 임대 가구 형성은 꾸준하지만 느릴 것입니다. 이는 일부 지역에서 공급이 수요를 초과할 위험을 높입니다(특히 신규 주택이 한 곳에 집중될 경우). 경제 성장 역시 비슷하게 완만합니다 – 클리블랜드의 GDP와 일자리 창출은 일반적으로 전국 평균에 뒤처집니다. 경제 호황이나 인구 급증이 없는 한, 주택 가격 상승률은 장기적으로 연간 한 자릿수 초중반에 머물 가능성이 높습니다. 투자자들은 이에 맞춰 기대치를 조정해야 합니다.
- 노후 인프라 & 부동산: 클리블랜드는 노후 주택 재고가 많은 오래된 도시입니다. 많은 주택이 1940년 이전에 지어졌으며, 여러 지역에는 여전히 노후되고 때로는 황폐한 부동산이 남아 있습니다. 이는 투자자에게 더 높은 유지보수 및 리노베이션 비용을 초래합니다. 납 페인트, 노후 전선, 지붕 및 기초 문제는 100년 된 주택에서 흔히 볼 수 있습니다. 이러한 부동산을 리노베이션하면 이익을 낼 수 있는 기회가 있지만, 비용을 신중히 관리하지 않으면 수익성이 떨어질 수 있습니다. 또한 일부 도심 지역은 수십 년간의 투자 부족으로 인해 황폐화, 높은 공실률, 범죄 발생 지역이 존재해 신규 투자자에게는 어려울 수 있습니다. 노련한 투자자들은 시나 민간의 재투자가 진행 중인 거리와 지역에 집중합니다.
- 금리 & 금융: 2022년 이후 주택담보대출 금리의 급격한 상승은 클리블랜드와 같은 시장에 뚜렷한 영향을 미칩니다. 주택 가격이 낮기 때문에, 이곳의 구매자(투자자 포함)는 월 상환액에 더 민감한 경향이 있습니다. 3%에서 7%로의 금리 상승은 대출 금액이 적더라도 주거비 부담을 크게 악화시킵니다. 2023~25년의 높은 금리는 일부 첫 주택 구매자를 시장에서 이탈시켜 간접적으로 투자자 매도 기회 감소(예: 플립 매물이 더 오래 걸려 팔림)로 이어졌습니다. 또한 레버리지를 활용하는 투자자는 더 높은 차입 비용에 직면해 현금 흐름이 압박받거나 일부 거래가 성사되지 않을 수 있습니다. 금리가 높은 상태가 지속된다면, 캡 레이트가 상승할 필요가 있을 수 있습니다(이는 부동산 가치 하락을 의미) – 특히 상업용 자산에서 매수자를 유치하기 위해서입니다. 이는 단기 가치에 대한 위험이지만, 많은 이들은 향후 몇 년 내 금리가 안정되거나 하락할 것으로 기대하고 있어 이러한 압박이 완화될 수 있습니다.
- 경제 집중 및 정책: 클리블랜드의 경제는 다양화되어 있지만 여전히 일부 분야에 집중되어 있습니다. 예를 들어, 의료(클리블랜드 클리닉, 유니버시티 병원은 대규모 고용주)와 제조업에 크게 의존하고 있습니다. 의료 고용이나 산업 생산이 감소할 경우(예: 자동화나 글로벌 경쟁으로 인해) 부동산 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 이 지역은 또한 기술 및 혁신 일자리를 유치하기 위해 경쟁하고 있지만, 성공이 보장된 것은 아닙니다. 정책 측면에서 오하이오는 최근 지방 임대료 통제 금지와 저렴한 주택 크레딧에 대한 자금 지원 확대를 시행했습니다 realwealth.com realwealth.com – 전반적으로 임대인 친화적인 조치입니다 – 하지만 재산세 평가나 인센티브 변경과 같은 정책 변화가 투자 환경을 바꿀 수 있습니다. 클리블랜드 시와 카야호가 카운티의 재정은 소득세와 재산세에 크게 의존하고 있습니다. 인구나 소득이 감소하면 세금 인상이 뒤따를 수 있어, 미래에 보유 비용이 증가할 위험이 있습니다.
요약하자면, 클리블랜드는 고수익, 가치 상승 기회를 노리는 노련한 투자자에게 매력적이지만, 장기적이고 현실적인 전략이 필요합니다. 이 시장에서는 똑똑하게(저가에) 매수하고 꾸준한 수익을 위해 보유하는 것이 성공의 열쇠이며, 폭발적인 성장에 기대는 것은 아닙니다. 최근 몇 년간 많은 타주 투자자들이 현금 흐름을 위해 클리블랜드로 몰려들었으며, 지역에 대한 철저한 조사와 현실적인 전망을 유지하는 이들은 포트폴리오에 클리블랜드를 보람 있게 추가할 수 있지만, 빠른 부를 기대하는 이들은 실망할 수 있습니다.
시장에 영향을 미치는 경제 및 인구학적 요인
클리블랜드 부동산의 흐름은 경제 및 인구학적 기초와 밀접하게 연결되어 있습니다. 주요 요인으로는 일자리 증가(또는 부족), 인구 변화, 금리 환경 등이 있습니다. 2025년 현재, 이러한 기초는 회복과 전환의 시기에 있는 지역의 모습을 보여주며, 안정성에서는 강점이 있지만 성장에서는 도전 과제가 있습니다.
고용 및 경제: 2025년 그레이터 클리블랜드의 경제는 뜨겁지는 않지만 회복력 있는 모습입니다. 이 도시는 2020년 팬데믹으로 큰 타격을 받았으나, 2025년 중반에는 전체 고용이 팬데믹 이전(2019년) 수준으로 회복될 것으로 보입니다 marcusmillichap.com. 클리블랜드-일라이리아 광역권의 실업률은 약 3.5–4.0%로, 전국 평균과 비슷해 노동시장이 타이트함을 보여줍니다. 일자리 증가는 이 지역의 핵심 산업에 의해 주도되고 있습니다:
- 의료 및 바이오과학: 클리블랜드 클리닉, 유니버시티 병원, 메트로헬스는 수만 명을 고용하고 있으며, 계속해서 시설을 확장하고 있습니다. 의료는 꾸준한 성장 부문으로, 바이오메디컬 연구 및 헬스테크 기업을 이 지역으로 끌어들이고 있습니다.
- 제조 및 엔지니어링: 중반기 산업 전성기에는 못 미치지만, 클리블랜드는 여전히 주요 제조업체(철강, 자동차, 플라스틱, 화학)를 자랑합니다. Sherwin-Williams(페인트), Eaton(전력 관리), Parker Hannifin(모션 제어)과 같은 기업들이 포춘 500대 기업으로 지역에 본사를 두고 있습니다. 첨단 제조업(예: 항공우주 및 방위산업 계약업체)에 대한 신규 투자와 오하이오 내 전기차 배터리 공급망 공장 설립 계획도 있어, 클리블랜드 공급업체에 이익이 될 수 있습니다.
- 금융 및 전문 서비스: 주요 고용주로는 KeyCorp(클리블랜드 본사)와 같은 은행, 보험사(Progressive는 이 지역에 위치), 그리고 지역 액셀러레이터의 지원을 받는 성장 중인 기술 스타트업 씬이 있습니다. 원격 근무 덕분에 일부 전문직 종사자들이 클리블랜드에 거주하면서 해안 지역 기업에 근무할 수 있게 되어, 인재 풀이 확대되고 있습니다.
- 교육 및 정부: 대형 대학(Case Western, Cleveland State)과 지역 정부도 안정적인 고용을 제공합니다.
중요하게도, 클리블랜드의 경제는 순수 산업 중심에서 벗어나 다각화되고 있습니다. 도시는 일부 기술 기업을 유치했으며, 서비스 경제에 기여하는 도심 거주 인구도 증가하고 있습니다. 다만, 고성장 대도시와 비교하면 클리블랜드의 일자리 창출은 다소 미미한 편입니다. 성장 촉진을 위한 이니셔티브(예: JobsOhio 인센티브로 인텔의 200억 달러 프로젝트가 콜럼버스에 유치되거나, 포드의 클리블랜드 인근 전기차 투자 등)가 진행 중이지만, 그 혜택이 완전히 나타나기까지는 수년이 걸릴 것입니다.
부동산 측면에서, 현재의 경제는 견고한 기반을 제공합니다: 일자리 안정성과 소득 증가는 주택 수요를 뒷받침합니다. 특히 도심과 젠트리피케이션 지역에 고소득 거주자가 유입되면서, 시의 중위 가구 소득이 상승하고 있습니다 neo-trans.blog. 실제로 클리블랜드 시는 최근 몇 년간 젊은 전문직 인구가 저소득 가구를 대체하면서 사상 최대의 소득세 수입을 기록했습니다 neo-trans.blog. 이는 더 많은 임차인이 클래스 A 아파트를 감당할 수 있게 하고, 더 많은 구매자가 주택을 구입할 수 있게 하여(주택 수요를 안정적으로 유지) 도움이 됩니다. 이 지역의 GDP 성장률은 한 자릿수 초반이지만, 긍정적입니다.
한 가지 위험 요소는 클리블랜드의 고용 기반이 빠르게 성장하고 있지 않다는 점입니다. 만약 국가적으로 경기 침체가 오면, 클리블랜드는 일자리 증가가 정체되거나 감소해 부동산 수요가 다소 약화될 수 있습니다. 그러나 과열되지 않았기 때문에, 클리블랜드는 경기 하락 시 덜 취약할 수 있습니다. 다양한 산업 구조가 완충 역할을 하며, 예를 들어 헬스케어는 경기 침체에 강한 편입니다.
인구 동향: 인구 통계는 클리블랜드에 있어 양날의 검입니다. 대도시권 인구는 약 206만 명(2020년 인구조사)으로, 미국에서 34번째로 많습니다 realwealth.com. 수십 년 동안 이 수치는 감소해왔으나, 최근 데이터는 조심스러운 낙관론을 보여줍니다: 그레이터 클리블랜드의 인구는 지난해 약 5,600명(+0.3%) 증가해 186만 7천 명(핵심 5개 카운티 기준)으로 집계되었습니다 neo-trans.blog. 이는 2년 연속 소폭 증가한 것이지만, 과거의 감소로 인해 전체 인구는 여전히 2020년 대비 약 0.6% 낮은 수준입니다 neo-trans.blog neo-trans.blog. 본질적으로, 순유출이 둔화되고 국제 이민 증가로 상쇄된 결과입니다.
성장은 고르지 않습니다:
- 도시 vs 교외: 클리블랜드 시의 인구는 거의 안정화되어 소폭 감소했습니다. 2020년 약 37만 2천 명에서 2022년 약 36만 4천 명으로 줄었고, 2025년에는 약 356,000명으로 추정됩니다 worldpopulationreview.com. 이는 10년대 초 연간 약 1% 감소이지만, 감소 속도는 둔화되었습니다. 중요한 점은, 도시 인구 구성에 변화가 있다는 것입니다 – 일부 가족이 이주하는 반면 젊은 싱글과 커플이 유입되고 있습니다 neo-trans.blog. 이러한 “인구 교체”는 고소득, 소규모 가구가 저소득, 대가구를 대체하고 있어, 실제로 도심 내 원룸 아파트, 콘도, 고급 임대주택에 대한 수요를 높이고 있습니다 neo-trans.blog. 또한 인구가 소폭 감소해도 시의 세수입이 증가하는 이유를 설명해줍니다.
- 교외 카운티: 로레인 카운티와 메디나 카운티(서쪽 끝과 남쪽 교외)는 가장 빠르게 성장하고 있습니다. 로레인 카운티의 인구는 2020년 이후 2.7% 증가했으며(작년에는 +0.9% 증가해 약 322,000명) neo-trans.blog. 메디나는 2020년 이후 약 1.2% 증가해 약 184,600명이 되었고, 작년에는 +1.1% 증가했습니다 neo-trans.blog. 이 외곽 카운티들은 낮은 세금, 신규 주택 개발, 우수한 학교로 주민들을 끌어들이고 있습니다 neo-trans.blog. 이곳들은 전직 클리블랜드 거주자들과 일부 신규 이주자들을 모두 유입시키고 있습니다. 레이크 및 지오가 카운티(동쪽 교외/외곽)는 거의 변동이 없었습니다(2020년 이후 각각 0.2% 미만 감소) neo-trans.blog. 쿠야호가 카운티(클리블랜드와 내곽 교외 포함)는 역사적으로 가장 큰 인구 감소를 겪었으나 – 2020년 이후 1.7% 감소 – 심지어 쿠야호가도 작은 순증가(~+2,000명)를 기록했습니다. 이는 8,876명의 국제 이민자가 국내 인구 손실을 상쇄했기 때문입니다 neo-trans.blog. 그래서 인구 유출이 거의 멈췄습니다.
요약하면, 클리블랜드의 인구는 수십 년간의 감소 끝에 이제 대체로 안정세에 접어들었습니다. 이는 주택 시장에 좋은 소식입니다: 기본 수요 수준이 안정적이며, 일부 지역에서는 증가하고 있습니다. 젊은 인구가 유입되는 동네(예: 다운타운, 서쪽 인근)는 주택 수요와 가격 압력이 증가할 것이고, 반면 인구가 줄고 있는 일부 내곽 교외는 노후 주택에 대한 수요가 약해질 수 있습니다. 문제는 인구가 크게 늘지 않는 한, 현재의 건설로 충족되는 수요를 넘어서는 초과 주택 수요를 만들기 어렵다는 점입니다. 그래서 클리블랜드의 주택 가격 상승이 긍정적이지만 완만한 이유입니다 – 인구 파이가 빠르게 커지지 않고 있기 때문입니다.
인구 통계적으로, 클리블랜드는 많은 교외 지역에서 고령화 인구와 낮은 출생률을 보이고 있어 자연 증가(출생보다 사망이 더 많은 현상)가 음수입니다(카운티 내) neo-trans.blog. 최근의 인구 안정화는 전적으로 이민 덕분이었습니다. 만약 연방 이민 정책이나 이민자들에게 클리블랜드의 매력이 변한다면, 장기적인 인구에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 현재로서는, 난민과 이민자들이(저렴한 생활비와 커뮤니티 프로그램에 이끌려) 클리블랜드에 정착하는 추세가 긍정적인 힘이 되고 있습니다.
이자율 및 주택 구입 가능성: 이자율과 같은 거시적 요인은 클리블랜드의 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 2025년에는 모기지 금리가 6~7%대에 머물면서 clappilyhome.com 심지어 저렴한 시장에서도 주택 구입 가능성이 낮아졌습니다. 높은 금리 + 상승하는 집값 = 낮아진 구입 가능성이라고 한 현지 중개인은 언급하며, 구매자들에게 “창의적인 예산 편성과 대출 솔루션”이 필요하다고 했습니다 clappilyhome.com. 클리블랜드의 중위 가구 소득은 약 5만 달러로, 금융 비용이 높아지면 현지 구매자들이 지불할 수 있는 한도가 빠르게 제한될 수 있습니다. 이는 최근 집값 상승세가 둔화된 원인 중 하나일 수 있습니다(집값은 구매자의 지불 능력만큼만 오를 수 있음). 만약 높은 금리가 2026년까지 지속된다면, 더 많은 판매자들이 이자율 인하(바이 다운)를 제공하거나, 더 많은 구매자들이 변동금리 또는 FHA 대출로 눈을 돌릴 수 있습니다. 반대로, 인플레이션이 진정되고 2024~2025년에 금리가 하락하기 시작한다면(일부 전망처럼), 클리블랜드에서는 억눌렸던 구매 수요가 폭발적으로 증가할 수 있습니다 – 많은 첫 구매자들이 기회를 기다리고 있습니다. 이는 거래량을 늘리고 집값 상승 속도를 다시 빠르게 만들 수 있습니다(그래도 아마 한 자릿수 성장에 그칠 가능성이 높음).
또한, 오하이오 주의 임대료 통제 사전 금지 정책(어느 도시도 임대료 통제를 도입할 수 없음) realwealth.com으로 인해 투자자들은 시장 상황에 따라 임대료를 올릴 수 있지만, 세입자의 주거비 부담에 대한 논란도 있습니다. 그리고 저렴한 주택 공급을 위한 신규 주정부 자금 지원(연간 5억 달러의 세액공제) realwealth.com으로 인해, 시간이 지나면서 가장 심각한 주택 부족 문제를 완화할 수 있는 저렴한 주택 개발이 증가할 수 있습니다.
요약하자면, 클리블랜드의 경제 및 인구 전망은 완만한 개선세입니다. 일자리 회복, 인구 소폭 증가, 소득 상승 등 긍정적인 흐름이 부동산 시장을 뒷받침하고 있습니다. 하지만 그 속도는 점진적이어서 시장이 과열되거나 붕괴되는 것을 막아줄 가능성이 높습니다. 주택 수요는 지속적으로 견고할 것으로 보이며, 안정적인 고용과 저렴한 생활비를 찾는 인구 유입이 계속해서 시장을 지지할 것입니다. 주목해야 할 주요 변수는 이자율(구입 가능성에 미치는 영향)과 대규모 경제 개발의 성공(또는 실패)로, 이는 수천 개의 일자리를 갑자기 추가하거나 줄일 수 있습니다. 지금까지의 흐름은 긍정적이지만 다소 평이한 편입니다 – 투자자와 주택 구매자에게는 결코 나쁜 소식이 아닙니다.
개발 프로젝트 및 인프라 이니셔티브
그레이터 클리블랜드에서 진행 중인 주요 개발 프로젝트 및 인프라 이니셔티브는 향후 몇 년간 부동산 가치에 영향을 미칠 전망입니다. 도심 대형 프로젝트부터 교통 인프라 업그레이드까지, 이러한 투자는 지역의 매력과 성장에 큰 역할을 할 것입니다. 다음은 가장 영향력 있는 개발 사례들입니다:
- Sherwin-Williams 글로벌 본사(다운타운): 페인트 대기업 Sherwin-Williams는 클리블랜드 다운타운에 36층 규모의 새로운 글로벌 본사 타워를 건설 중이며, 이는 3억 달러 이상의 투자(연구개발 센터를 포함한 6억 달러 프로젝트의 일부)를 의미합니다 constructiondive.com. 당초 2025년 초 개장을 목표로 했으나, 공사 재작업으로 인해 2025년 10월로 연기되었습니다 constructiondive.com. 개장 시 이 마천루는 약 3,000명의 직원을 다운타운으로 불러올 예정입니다. 본사(인접한 파빌리온 및 주차장과 함께)는 클리블랜드의 스카이라인을 현대화하고, Warehouse District/Public Square 지역의 유동 인구를 증가시킬 것으로 보입니다. 부동산 영향: Sherwin-Williams의 확고한 약속은 이미 인근 개발을 촉진하고 있습니다 – 수요 증가를 예상한 레스토랑, 호텔, 아파트 전환 등이 진행 중입니다. 그러나 회사가 기존 사무실에서 이전함에 따라 일부 노후 공간은 비게 됩니다. 중기적으로는, 눈부신 본사가 다운타운에 신뢰를 심어주고, 다른 기업이나 공급업체가 인근에 모여들어 사무실 및 아파트 점유율을 높일 수 있습니다.
- Bedrock의 리버프론트 재개발: 다운타운의 카야호가 강을 따라 변화하는 복합 개발 프로젝트가 진행 중입니다. Bedrock(Dan Gilbert의 개발사)은 “The Riverfront” 마스터 플랜을 공개했으며, 이는 타워 시티 인근 35에이커 부지에 걸친 350만 평방피트 규모의 대형 개발입니다. 이 계획에는 신규 주거, 오피스, 리테일, 공원, 강변 산책로가 포함되어 있습니다. 1단계는 이미 진행 중이며, Cleveland Clinic Global Peak Performance Center라는 스포츠 의학 및 트레이닝 시설이 강 동쪽 둑에 건설되고 있습니다 neo-trans.blog. 이후 단계와 결합하면, 이곳은 클리블랜드의 다음 주요 동네가 될 수 있습니다. NEOtrans는 이 프로젝트가 완전히 실현된다면 지역의 “열 번째 메가프로젝트”가 될 수 있다고 평가합니다 neo-trans.blog. 영향: 이 개발은 오랫동안 주차장과 철도에 점령당했던 다운타운과 강을 다시 연결할 것입니다. 이곳의 신규 아파트와 오피스는 인근 부동산 가치를 크게 높이고, 다운타운을 24시간 활기찬 공간으로 만들 수 있습니다. 2030년 이후까지 이어지는 장기 프로젝트이지만, Bedrock이 인프라 자금 지원을 위해 로비 활동을 하는 등 초기 신호는 긍정적입니다. 부동산 전문가들은 이곳을 다운타운 클리블랜드 미래 성장의 핵심 지점으로 보고 있으며, 저활용 토지를 가치 있는 도시 공간으로 탈바꿈시킬 것으로 기대합니다.
- 호숫가 변신(노스 코스트 커넥터 & 스타디움 계획): 클리블랜드의 호숫가, 특히 Burke Lakefront Airport와 FirstEnergy Stadium(NFL 브라운스 홈구장) 주변은 오랫동안 개발이 미진한 자산이었습니다. 대대적인 변화가 논의 중입니다:
- 노스 코스트 커넥터는 시에서 주도하는 계획으로, 쇼어웨이 고속도로와 철도 위에 육교를 만들어 도심과 호숫가를 더 잘 연결하려는 것입니다. 1단계(예상 약 2억 8,400만 달러)neo-trans.blog는 시청 옆 Mall C에서 물가까지 직접 연결되는 대표적인 공원 육교를 조성합니다. 이로 인해 새로운 공원 부지와 개발 부지가 열리며, 호숫가를 따라 새로운 복합용도 프로젝트가 촉진될 수 있습니다. 일부 자금이 이미 확보되어 있으며, 2026년까지 공사가 시작될 수 있습니다.
- 브라운스 스타디움 & 워터프론트 개발: 시 소유의 풋볼 스타디움(FirstEnergy Stadium)의 미래가 논의되고 있습니다. 브라운스 구단주는 대규모 리노베이션 또는 호숫가에 소매, 엔터테인먼트, 주거가 포함된 더 큰 20~30억 달러 이상 규모의 개발의 일환으로 완전히 새로운 스타디움을 고려 중입니다neo-trans.blog. 계획이 확정된 것은 아니지만, 이 구상은 고립된 스타디움 지역을 연중 내내 활기찬 지구로 탈바꿈시키는 것을 상상합니다(다른 NFL 도시들이 한 것처럼). 만약 이 계획이 진행된다면(2028~2030년경), 호숫가의 대규모 부동산이 개방되고 인근 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 영향: 더 접근성 높고 활기찬 호숫가는 도심 주거의 매력을 높이고, 호수 전망의 고급 콘도, 새로운 오피스, 관광 명소로 이어질 수 있습니다. 이는 클리블랜드의 이미지를 바꿀 수 있는 잠재적 게임 체인저로, 텅 빈 호숫가를 활기찬 해안가 동네로 바꿀 수 있지만, 상당한 민관 협력과 자금 조달에 달려 있습니다.
- 교통 및 인프라 업그레이드: 여러 인프라 투자가 연결성을 개선하고, 그에 따라 부동산 매력도도 높일 예정입니다:
- 그레이터 클리블랜드 RTA(대중교통 기관)의 철도차량 교체 프로그램은 클리블랜드의 모든 노후 열차를 최신 경전철 차량으로 교체하는 4억 5,000만 달러 규모의 사업입니다neo-trans.blog. 새 열차는 2026년부터 도입되며, 이에 맞춰 선로와 역도 업그레이드됩니다neo-trans.blog. 수십 년 만의 첫 대규모 대중교통 개편입니다. 영향: 더 신뢰할 수 있고 효율적인 철도 시스템(레드 라인, 블루/그린 라인)은 역 주변의 대중교통 중심 개발을 촉진할 수 있습니다. RTA는 모든 열차가 모든 노선을 운행할 수 있도록 시스템을 표준화해 더 유연하고 빈번한 서비스를 제공할 계획입니다neo-trans.blog. 셰이커 하이츠, 유니버시티 서클, 웨스트 파크 등 철도역이 있는 동네는 대중교통이 개선된다는 점에서 개발에 대한 관심이 다시 높아질 수 있습니다. 이 프로젝트는 장기적으로 대중교통에 대한 시의 의지를 보여주며, 이는 대중교통 인근 부동산 가치에 긍정적입니다neo-trans.blog.
- 고속도로 및 공항 현대화: ODOT는 Innerbelt Central Interchange 현대화(I-90/I-77 교차로)를 추진 중이며, 이는 도심의 노후 고속도로 교량을 직선화하고 재건하는 사업입니다(약 3억 2천만 달러 규모 단계) neo-trans.blog. 이 사업은 2027년까지 교통 흐름과 안전을 개선하여 도심 통근을 더 쉽게 만듭니다. 한편, 클리블랜드 홉킨스 국제공항은 터미널 현대화(1단계 약 16억 달러) neo-trans.blog를 계획 중이며, 1950년대에 지어진 터미널을 2026년부터 재건할 예정입니다. 더 나은 공항(그리고 잠재적으로 홉킨스가 신규 항공편의 허브로 남는 것)은 클리블랜드의 기업 및 거주자 유치력을 높여 부동산 수요에 중요한 장기적 요인이 됩니다.
- 유틸리티 및 공공시설 메가프로젝트: 몇몇 대형 프로젝트는 직접적으로 부동산을 창출하지는 않지만, 더 건강하고 효율적인 도시를 위한 기반을 마련합니다:
- Project Clean Lake: 30억 달러 규모의 노스이스트 오하이오 지역 하수도 프로젝트(2011–2036)로, 거대한 터널과 녹색 인프라를 구축하여 이리 호로 유입되는 하수 범람을 대폭 줄입니다 neo-trans.blog neo-trans.blog. 완공이 가까워지면서 이리 호의 수질이 개선되어, 워터프론트 부동산의 매력과 공중 보건에 큰 도움이 될 것입니다.
- 카야호가 카운티 사법센터: 카운티는 통합 법원 프로젝트(최대 7억 달러 가능성) neo-trans.blog와 새로운 중앙 서비스 캠퍼스(8억 8,900만 달러) neo-trans.blog를 검토 중이며, 이는 노후된 도심 교도소/사무실을 대체하기 위한 것입니다. 만약 건설된다면(아마 2028년까지), 사법센터 이전으로 도심의 주요 공공 부지가 재개발을 위해 비워질 수 있습니다(현재 사법센터 부지는 복합 용도로 재활용될 수 있음). 또한 새로운 정부 시설은 해당 지역의 재개발을 이끌 수 있습니다.
- CHEERS(레이크프론트 이스트 회복력 공원): CHEERS라는 프로젝트는 동부 도심 레이크프론트(55번가 인근)에 방파제와 공원 부지를 조성하는 것을 목표로 하며, 침식 방지와 휴식 공간 확충을 위한 3억 달러 규모의 사업입니다 neo-trans.blog. 이로 인해 St. Clair-Superior와 Glenville 지역에 새로운 레이크프론트 공원이 생겨 부동산 가치가 상승할 수 있습니다.
투자자와 개발업자들은 “오늘 이 지역의 사진을 찍어두고 5년 후 비교해보라”는 조언을 새겨둘 만합니다 neo-trans.blog. 즉, 변화가 빠르게 다가오고 있다는 의미입니다. 이 메가프로젝트 인근 지역은 내일의 유망 지역입니다 neo-trans.blog. 이미 강변과 경기장 인근 West 3rd Street 등 예정 부지 주변에서는 토지 투기가 일어나고 있습니다. 장기적인 시각을 가진 이들은 미래의 높은 수요를 예상하며 부동산을 모으고 있습니다.
물론 모든 계획이 보장되는 것은 아니며(일부는 무산되거나 지연될 수 있음), 하수도부터 본사 타워까지 약속된 프로젝트의 규모만으로도 클리블랜드가 스스로에 투자하고 있다는 신뢰를 줍니다. 주민들에게는 더 많은 공원, 더 나은 교통, 현대화된 공항과 병원 등 삶의 질 향상을 약속하며, 이는 다시 사람과 기업을 끌어들입니다. 부동산에 미치는 순효과: 전반적으로 긍정적이며, 개발의 직접적 수혜를 받는 도심과 인접 지역에서 가장 큰 상승이 예상됩니다.
전망 및 전문가 의견 (2025–2030 전망)
앞으로 부동산 전문가들은 클리블랜드 시장이 향후 3~5년간 꾸준하고 지속 가능한 성장세를 유지할 것으로 예상합니다. 폭발적인 호황은 없겠지만, 저렴한 가격, 경제적 안정성, 도시 재생 노력이 균형 잡힌 확장에 긍정적으로 작용할 것입니다. 주요 전망과 의견은 다음과 같습니다:
주택 가격 전망: 대부분의 분석가들은 클리블랜드의 주택 가격이 단기적으로 계속 소폭 상승할 것으로 예상합니다. 2024~25년에 약 0~5% 상승한 후, 전망에 따르면 연간 한 자릿수 초반의 상승률이 최소 2027년까지 이어질 것으로 보입니다. 예를 들어, 전미부동산중개인협회(전국 기준)는 2025년에 약 +2%의 주택 가격 상승을, 2026년에는 약간 더 높은 상승을 예상하며, 클리블랜드도 균형 잡힌 시장 상황으로 인해 이와 비슷한 추세를 보일 것으로 전망됩니다 realwealth.com. 현지 부동산 중개인들은 시장을 “꾸준한 성장”으로 묘사하며, 가격 상승이 “여전히 감당할 수 있으면서도 경쟁적”일 것으로 내다봅니다 hondros.com. 실제로 이는 현재 약 $117K인 클리블랜드의 중간 주택 가치가 zillow.com 몇 년 내에 $125K~$135K 범위로 오를 수 있음을 의미합니다. 수요가 더 많은 교외 시장(로레인, 메디나)은 약간 더 높은 성장률을 보일 수 있고, 일부 도심 지역은 이미 높은 가격대에서 시작한다면 정체될 수도 있습니다. 큰 폭의 가격 하락은 외부 경제 충격이 없는 한 예상되지 않습니다 – 매물은 여전히 부족하고 수요는 충분히 꾸준하여 공급 과잉을 막고 있습니다.
매매 및 매물: 매매 건수가 2025~2026년에는 다시 증가할 수 있습니다. 2023년 초에는 높은 금리로 인해 오하이오 북동부의 주택 거래가 전년 대비 약 26% 감소했으나 realwealth.com, 이후 거래량은 정상화되고 있습니다. 향후 몇 년간 모기지 금리가 5~6%대로 완화된다면, 대기 중인 많은 구매자들이 시장에 재진입할 것입니다. 부동산 중개인 설문조사에 따르면 감소했던 주택 거래가 금리 안정화와 함께 반등할 것으로 보이며, 시장은 보다 일반적인 속도로 회복될 전망입니다 realwealth.com. 매물은 신규 주택 건설(특히 외곽 단독주택)이 수요를 맞추기 위해 증가하면서 점진적으로 늘어날 것으로 예상됩니다. 그러나 오하이오 주는 인력 부족과 자재비 상승으로 인해 건설 속도가 여전히 수요에 못 미칠 가능성이 높습니다 realwealth.com, 즉, 갑작스러운 과잉 공급은 없을 것입니다. 따라서 매도자 우위 시장이 때때로 균형 시장으로 완화될 수 있지만, 장기적인 공급 과잉은 예상되지 않습니다. 이번 10년 말에는 주택 공급이 4~5개월치에 근접할 수 있어 가격 압박은 완화되지만, 구매자에게는 여전히 다양한 선택지가 제공될 것입니다.
임대 및 다가구: 임대 시장 전망은 견고합니다. 클리블랜드의 강한 임대 수요는 “2024년 이후에도 계속될 것으로 예상됩니다” realwealth.com. 공실률은 낮게(도시 전체 기준 5% 미만) 유지될 것으로 보이며, 임대료는 완만하게 계속 오를 것입니다. MMG와 같은 부동산 자문 회사들은 클리블랜드가 “2025년까지 연평균 약 3%의 견고한 임대료 상승률을 유지할 것”으로 전망합니다 mmgrea.com. 일부 전망에서는 2022년에 두 자릿수 임대료 상승을 기록했다고 언급했으나, 그 속도는 둔화되었고, 향후 5년간 누적 임대료 상승률이 10~15%에 이를 수 있습니다. 신규 아파트 공급이 시장을 시험하겠지만, 공급 조절이 잘 이루어지고 있어 전문가들은 흡수율이 공급량을 따라갈 것으로 보고 있습니다 mmgrea.com. 전반적으로 클리블랜드는 임대인 친화적 시장으로, 임대료 규제가 없고 수요 요인이 긍정적이어서 중기적으로 임대료가 인플레이션을 상회할 가능성이 높습니다.
상업 부문:
- 오피스: 대체적인 의견은 클리블랜드의 오피스 시장이 천천히 회복될 것이라는 점입니다. 공실률은 향후 몇 년간 20~25% 수준에 머물다가, 노후 공간이 제거되거나 용도 변경될 경우 점진적으로 개선될 수 있습니다. 일부 전국적 전망(PwC의 Emerging Trends)은 이러한 문제로 인해 클리블랜드와 같은 중서부 시장의 오피스 투자 전망을 낮게 평가합니다 scribd.com. 그러나 신규 공급이 거의 없고, (Sherwin-Williams 본사 이전 등) 경제 프로젝트로 도심에 일자리가 생길 경우, 2030년경에는 오피스 부문이 더 건강한 균형(공실률 10%대 중반)으로 안정될 수 있습니다. 임대료의 큰 상승은 기대하기 어렵고, 연 1% 이내의 완만한 상승 또는 보합세가 예상되지만, 급락도 없을 것입니다.
- 산업용: 전문가들은 중서부 산업용 부동산에 대해 낙관적입니다. 2025년에 잠시 주춤한 뒤, 클리블랜드의 산업용 공실률은 다시 5% 미만으로 하락할 전망입니다. 오하이오의 신규 대형 프로젝트들(예: 인텔 반도체 공장, 혼다/LG 배터리 공장 등)이 주 전역에 수천 개의 연관 일자리와 물류 수요를 간접적으로 창출할 것입니다 realwealth.com realwealth.com. 클리블랜드는 교통 허브로서 이러한 산업 성장의 수혜를 입을 수 있습니다. CLE 공항이나 고속도로 교차점 인근에서 맞춤형 창고 신축 프로젝트가 재개될 수 있으며, 현재 공실이 해소되면 임대료도 연간 몇 퍼센트씩 다시 오를 것으로 예상됩니다.
- 소매: 소매 전망은 안정적-긍정적입니다. 소비자 지출이 유지되고 신규 쇼핑몰 건설이 최소화된다면, 클리블랜드의 소매 공실률은 낮게 유지될 것입니다. 대형 매장 폐점이 없다면 공실률이 4% 이하로 추가 하락할 수도 있습니다. 주요 소매 임대료는 인플레이션과 함께 소폭 상승할 수 있습니다. 도심의 복합용도 개발(예: 1층 소매, 위층 아파트)은 현대적인 소매 공간을 추가해 새로운 브랜드를 클리블랜드로 유치할 수 있습니다. 가장 큰 변수는 인구와 소득입니다. 도심 인구가 늘거나 관광이 증가하면 소매업이 성장합니다. 두 지표 모두 서서히 증가 추세여서 긍정적입니다. Marcus & Millichap의 2025년 전망에 따르면, 신규 공급이 적고 고용이 2019년 수준으로 회복되어 클리블랜드 소매 시장의 공실률이 “추가 하락”할 것으로 보입니다 marcusmillichap.com.
전문가 의견: 현지 부동산 중개인과 분석가들은 “신중한 낙관론”을 유지하고 있습니다. 이들은 클리블랜드의 높은 경제성을 매력 포인트로 강조합니다. 한 2025년 보고서는 클리블랜드를 가격 상승률 상위 3대 대도시권 중 하나로 꼽았는데, 이는 바로 저렴한 가격대에서 출발했기 때문이라고 설명합니다 hondros.com. Zillow 분석가들 역시 2023년 클리블랜드를 견고한 기초 체력을 가진 주목할 만한 시장으로 지목했습니다. 클리블랜드는 성장 여력이 크고 수축 위험이 적기 때문에, 비율로 보면 고비용 시장보다 더 좋은 성과를 낼 것으로 기대됩니다.
동시에 전문가들은 클리블랜드 역시 전국적 흐름에서 자유롭지 않다는 점을 인정합니다. 만약 2024년 미국이 경기침체에 들어선다면, 클리블랜드의 주택 거래와 건설도 일시적으로 감소할 수 있습니다. 이미 높은 금리는 과열을 진정시켰으며, 금리가 더 오르면 매수자들이 적응할 때까지 가격이 정체될 수 있습니다. 또한, 클리블랜드의 미래는 공공정책에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 이민자나 원격 근로자 유치 정책이 적극적이면 인구가 늘고, 반대로 공장 폐쇄나 병원 예산 삭감 등 기관 고용이 줄면 수요가 위축될 수 있습니다.
핵심 3~5년 전망: 점진적 성장, 급등은 아님을 기대하세요. 주택 가치는 완만하게 상승해 클리블랜드가 여전히 가성비 최고의 도시 중 하나로 남을 것입니다. 임대료도 완만히 오르며 투자자 관심을 유지할 것입니다. 신규 개발과 인프라 확충은 도시의 매력을 한 단계씩 높여, 해당 지역 인근의 가격 상승을 가속화할 수 있습니다. 클리블랜드 부동산은 한 중개인의 표현처럼 “느리지만 꾸준한” 상승세를 이어갈 가능성이 높으며, 급격한 변동은 없을 전망입니다 josesellshomes.com. 구매자에게는 점진적 인상 전에 미리 매입해 저렴한 비용을 고정할 기회가 되고, 투자자에게는 빠른 차익은 아니지만 안정적인 수익을 의미합니다. 지역사회에는 인구를 내쫓지 않으면서도 성장을 지원하는 건강하고 활력 있는 시장이 조성되어, 빠르게 성장하는 도시들이 부러워할 만한 균형을 이룰 수 있습니다.
결론적으로, 2025년 클리블랜드의 주택 및 상업 시장은 10년 전보다 현저히 더 건강해졌으며, 앞으로도 이러한 점진적인 강세가 계속될 것으로 전망됩니다. 스마트한 개발, 경제적 회복력, 그리고 여전히 가치 있는 저렴함 덕분에, 클리블랜드 대도시권은 2020년대 후반에 조용히 번영할 위치에 있으며, 투자자, 주택 구매자, 개발자 모두에게 안정적인 기회를 제공할 것입니다.
출처:
- Redfin, Cleveland Housing Market Trends (2025년 7월) redfin.com redfin.com
- Zillow Research, Cleveland OH Home Value & Market Overview (2025년 7월) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Erin Johnson), NE Ohio Market Update, 2025년 8월 outstandingohio.com
- Jose Medina, 2025년 중간 시장 업데이트 (북동 오하이오) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Research, Cleveland Office & Industrial Market Reports, 2025년 2분기 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, 2025년 클리블랜드 소매 시장 전망 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG 부동산 자문, 클리블랜드 다가구 전망 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Investments, 2025년 클리블랜드 최고의 동네 ark7.com ark7.com
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