クリーブランド不動産2025：手頃な市場が活況、今後大型開発も

9月 12, 2025
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Cleveland Real Estate 2025: Affordable Market Heating Up with Big Developments Ahead
  • 安定した住宅価格、迅速な売却: クリーブランドの住宅市場は、手頃でありながら競争的です。市内の住宅の中央値売却価格は2025年中頃で約$115,000～$128,000で、前年より0～5%高い水準です redfin.com hondros.com。住宅は依然として迅速に売れており、通常は1か月以内（中央値：約29日間の市場滞在）で、多くはわずか11日で契約が成立します redfin.com zillow.com。販売件数はやや減少傾向（7月の販売は前年比約4%減 redfin.com）ですが、買い手の需要は堅調です。
  • 在庫増加、依然として売り手優位: 数年間の供給不足を経て、売り出し在庫は徐々に改善しています。クリーブランド地域のアクティブリスティングは2025年に前年より約37%増加しました hondros.com、これにより買い手の選択肢が増えています。それでも、強い需要により、適正価格の住宅は依然としてフルプライスまたはそれ以上で売れる傾向があり、2025年中頃には約39%の取引がリスト価格を上回って成立しました zillow.com。市場は再均衡化しつつありますが、逆転はしていません。入居準備が整った住宅を持つ売り手は引き続き優位です outstandingohio.com josesellshomes.com。
  • 商業用不動産の状況はまちまち: クリーブランドのオフィス部門は高い空室率（約23%）、低調な賃貸活動、横ばいの賃料（平均募集賃料は約$21/平方フィート）に直面している nmrk.com nmrk.com。一方、工業用不動産市場は、テナントの退去が相次いだ後、空室率が約5%に上昇したが（依然として過去の平均より低い） nmrk.com nmrk.com。小売スペースは明るい材料で、空室率5%未満が5年連続で続いており、新規建設も最小限 marcusmillichap.com。また、集合住宅アパートの需要は高く、92%以上の入居率と年間約3%以上の賃料上昇を誇っている mmgrea.com mmgrea.com。
  • 投資の上昇余地とリスク: クリーブランドは投資家に高い利回りと低い参入コストを提供しています。市内住宅ユニットの55%超が賃貸居住でありark7.com、ダウンタウン（中央値約27.5万ドル、前年比+26.7%）やトレモント（最近+28%）などの地域は大きな値上がりを記録していますark7.comark7.com。投資機会としては、過小評価されているエリア（例：コリンウッドの中央値約9万ドル）や強力なキャッシュフローの可能性が挙げられます。主なリスクは、この地域の人口増加の鈍さ（グレーター・クリーブランドはほぼ横ばい、昨年+0.3%neo-trans.blog）と、多様化しているものの急成長していない経済に由来します。金利上昇も手頃感を圧迫しており、資金調達コストや景気後退の影響が注視点です。
  • 経済・人口動態・開発が未来を左右: クリーブランドの経済はパンデミック前の雇用水準まで回復しておりmarcusmillichap.com、ヘルスケア（クリーブランド・クリニック）、金融、製造業が基盤です。失業率は3～4%で、住宅需要を支えています。人口動態では、都市圏の長年の人口減少が安定し、郊外のロレイン郡やメディナ郡は成長（昨年+0.9～1.1%）している一方、都市中心部は横ばいですneo-trans.blogneo-trans.blog。若いプロフェッショナルやリタイア世代が市内の各地区に流入し、ダウンタウン、オハイオシティ、ユニバーシティサークル、トレモントなどのホットスポットで所得と不動産価値を押し上げていますneo-trans.blogneo-trans.blog。一方、主要なインフラ・開発プロジェクト—ダウンタウンに新設される7億5千万ドルのシェーウィン・ウィリアムズ本社（2025年開業予定）や、ブラウンズのスタジアム周辺の湖岸再開発計画—が、今後数年で不動産市場の様相を一変させる見込みです。

クリーブランドの住宅不動産動向（2025年）

クリーブランドの住宅市場は2025年、手頃な価格、安定した価格上昇、そして徐々にバランスへと向かう傾向によって特徴づけられています。沿岸部の急激な変動を伴う市場とは異なり、クリーブランドの住宅価格は「極端な高騰や暴落がなく、ゆっくりと安定して推移」しています（josesellshomes.com）。2025年半ば時点で、クリーブランド市の中央値の販売価格は10万ドル台前半で、全米中央値より67%低く、主要都市の中でも最も手頃な市場の一つとなっています（redfin.com）。Zillowによると、クリーブランドの一般的な住宅価値は約$117,700で、前年比1.0%の緩やかな上昇となっています（zillow.com）。Realtorの調査では、クリーブランドは2023年に全米で第2位の「最も熱い」住宅市場にランクインしており、堅実な基礎と緩やかな価格上昇が評価されています（realwealth.com）。

価格動向: 全体的に、住宅価値は緩やかに上昇しています。2025年半ばには、クリーブランドの平均住宅価格は約$113,500（前年比約5%増）hondros.comと報告されました。年間の上昇率は地域によって異なり、市内の一部地域ではほぼ横ばいから、郊外の郡では二桁の急騰も見られます。例えば、ロレイン郡（クリーブランド西部）では、価格が1年で17.7%上昇し（中央値約$263K）hondros.com、手頃な郊外住宅を求める買い手が増えています。市内では、中央値の販売価格は2025年半ばで約$108K（4月データ）から$174K（6月、データ元による）まで幅がありclappilyhome.com、住宅タイプの違いを反映しています。一部の地元レポートでは、クリーブランドの中央値売却価格は2025年夏時点で前年比8～9%増とされていますclappilyhome.comrealwealth.comが、リアルタイムのMLSデータ（Redfin）では7月時点でわずか+0.4%の上昇にとどまっていますredfin.com。この差は、広域都市圏での価格上昇（高価格帯の郊外を含む）が市内よりも強いことを示唆しています。重要なのは、暴落や大幅な価格下落の兆候は見られないという点です。過去のデータでも、オハイオ州北東部の住宅価値が大きく下落することはまれで、2025年もその安定した傾向が続いていますjosesellshomes.com。

販売件数と競争: 住宅販売活動は2021～22年の熱狂からは落ち着いたものの、歴史的な水準から見れば依然として活発です。2025年7月、市内で369件の住宅が売却され、前年（384件）から3.9%の微減となりましたredfin.com redfin.com。これは供給不足と住宅ローン金利の上昇が一因で、やや取引が減少したことを示しています。それでも、買い手の競争は依然として見られます。クリーブランドの住宅は通常、2件以上のオファーを受け、多くがリスト価格またはそれ以上で売却されます。中央値の売却価格とリスト価格の比率は1.00（100%）zillow.comで、典型的な住宅が希望価格で売れていることを意味します。実際、2025年半ばの売却の38.8%がリスト価格超えで成約し、約48%がリスト価格未満でしたzillow.com。これは買い手と売り手のどちらにも大きな優位性がないバランスの取れた状況を示しています。RedfinのCompete Scoreではクリーブランドを「非常に競争的」（72/100）と評価し、人気物件は約8日で成約し、複数のオファー（多くは希望価格超え）が入ることもあると指摘しています。一方、平均的な住宅は数週間後にやや希望価格を下回って売却されますredfin.com redfin.com。要するに、パンデミック時のような激しい入札合戦は減ったものの、適正価格の住宅は2025年もすぐにオファーが入る状況が続いています。

市場滞在日数と在庫: 市場の変化を示す明確なサインの一つが市場滞在日数です。住宅は昨年よりやや長く売りに出されており、買い手に余裕が生まれています。2025年半ば時点で、クリーブランドの中央値の市場滞在日数は約29日で、前年夏の約26日から増加しましたredfin.com。他のデータでは、地域全体で2025年6月の平均市場滞在日数は41日（前年は35日）となっていますclappilyhome.com。Zillowの調査では、クリーブランドの住宅は中央値で11日で成約しているとされzillow.com zillow.com、これは即入居可能な人気物件の動きを反映していると考えられます。まとめると、すぐに住める物件は今も1～2週間で売れる一方、市場全体としては2021年の「一瞬で売れる」状況からより通常のペースに落ち着いてきたと言えるでしょう。

住宅供給がついに拡大し始め、圧力がやや緩和されています。2024～25年には新規売り出し物件数と在庫数が増加傾向にあります。クリーブランド広域地域（カヤホガ、ポーテージ、サミット各郡）全体では、売り出し物件数が前年比37.3%増となりました（2025年半ば時点）hondros.com。カヤホガ郡（クリーブランドを含む）では、2025年6月の住宅在庫が1年前より約2.9%多い状況でしたclappilyhome.comclappilyhome.com。このように、より多くの住宅所有者が売り出しを始め、新築も増えていることで、徐々に供給が増加し、買い手は以前より多くの選択肢を持てるようになっています。「7月にはカヤホガ、サミット、メディナ、スターク各郡でアクティブな売り出し物件が再び増加し、買い手にとって選択肢が広がった」と、ある地元不動産業者の最新レポートは述べていますoutstandingohio.com。

しかし、住宅供給は依然として需要やパンデミック前の水準には追いついていません。最近の増加を経ても、北東オハイオの在庫は2019年の水準を下回ったままですjosesellshomes.comjosesellshomes.com。Zillowのデータによると、クリーブランド都市圏の売り出し住宅は2025年半ばで約1,083件でしたzillow.com。これは現在の販売ペースで2～3か月分の在庫に相当します。2021年の記録的な低水準（約1か月分）からは改善していますが、依然として少なめです。参考までに、バランスの取れた市場は通常5～6か月分の在庫とされています。したがって、売り手優位の市場状況は続いていますが、その度合いはやや緩和されています。買い手はもはやすべての物件で争奪戦に直面するわけではありませんが、良い物件は依然としてすぐに売れます。2025年半ばのあるレポートでは「バランスは変化しつつあるが、双方にチャンスが残っている」とされ、買い手は選択肢が増え、売り手は賢く価格設定すれば迅速かつ満額で売却できる状況ですoutstandingohio.com。

注目のエリア：クリーブランドの不動産市場は非常にローカル性が強く、特定の地区や郊外で特に強い需要が見られます。歴史的な魅力、徒歩圏の利便性、新しい開発が組み合わさったエリアは、2025年に向けて注目株となっています。いくつか例を挙げると：

  • ダウンタウン・クリーブランド: 市の中心業務地区は、賃貸者の楽園および投資のホットスポットへと変貌を遂げています。ダウンタウンの住宅ユニットの94%が賃貸入居であり、投資家たちも注目していますark7.comark7.com。ダウンタウンの中央値売却価格は$275,000（前年比26.7%増）ark7.comまで急騰しており、新しいコンドミニアム開発やコンバージョンが反映されています。新築のCity ClubやThe Lumenタワーのような高級アパートは、ダウンタウンの仕事やエンターテインメントに惹かれる若いプロフェッショナル向けです。現在、ダウンタウンの住宅ストックの90%超が賃貸となっており、エリアは多世帯投資に対する堅調な需要を示しています。これはアメニティや成長する「住む・働く・遊ぶ」雰囲気によって支えられています。
  • トレモント: 歴史的建築とレストランで有名なトレンディな西側近隣地区で、過去10年で不動産価値が大幅に上昇しました。ある分析では、トレモントの中央値売却価格が最近28.5%上昇したと指摘されていますark7.comが、Zillowのデータでは2025年5月時点でやや落ち着きを見せ（中央値約$349,900、前年比2%減、熱狂が沈静化）hondros.com。それでも、トレモントはアートな雰囲気、ギャラリー、ダウンタウンへの近さで人気を保っています。このエリアの住宅は市内でも最高値の一つで、投資家はトレモントを転売や高級賃貸の両方で注目しています。
  • オハイオ・シティ: ダウンタウンに隣接し、ウェストサイド・マーケットやブリューパブ、歴史的建築と新築住宅が混在する再活性化地区です。中央値価格は2025年中頃で約$166,700（前年比約7%増）clappilyhome.comでした。オハイオ・シティの歩きやすさや飲食シーンは、若い購入者や賃貸者に人気です。新しいコンドミニアムプロジェクトやIrishtown Bend公園の開発が魅力を高めています。住むにも投資にも「注目の近隣地区」としてよく挙げられますhondros.com。
  • ユニバーシティ・サークル（イーストサイド）：この教育・医療の中心地（ケース・ウェスタン・リザーブ大学や主要病院の本拠地）は、住宅需要を引き続き牽引しています。高級アパートやタウンハウスが、病院スタッフや学生向けに次々と建設されています。ユニバーシティ・サークルや近隣のリトルイタリーのようなエリアでは、デベロッパーは「高級アパートを建てるのが追いつかない」状況ですneo-trans.blog。これらの地域では、タウンハウスやリノベーションされた住宅が100万ドルを超えるのも今や珍しくありません。これは、裕福な住民の流入や機関の成長によるもので、クリーブランドの過去には稀なことでしたneo-trans.blog。
  • コリンウッド: かつて労働者階級の地域だったイーストサイド最東部のコリンウッドは、手頃なアーティストの拠点へと変貌しつつあります。中央値は133,500ドル（前年比約5%増）clappilyhome.comで、初めて家を買う人や低コストの賃貸物件を探す投資家にとって魅力的です。コリンウッドのウォータールー・アーツ・ディストリクトや湖畔の公園も、その将来性を高めています。多くの賃貸者と控えめな価格設定により、今後の成長が期待できるバリュー・プレイの地域とされていますark7.com。
  • シェイカー・ハイツ＆郊外: 東部郊外のシェイカー・ハイツ、クリーブランド・ハイツ、レイクウッドなどでは、より広いスペースや高評価の学校を求める住宅需要が安定しています。例えばシェイカー・ハイツの中央値は335,000ドル（前年比6.4%増）clappilyhome.com（2025年5月時点）で、地域内では高価格帯です。これは歴史的な住宅や学校が要因です。ウエストサイドでは、カムズ・コーナーズ（中央値約23.4万ドル）やオールド・ブルックリン（中央値約16万ドル）のようなエリアが、比較的手頃な価格としっかりしたコミュニティの魅力を兼ね備えていますclappilyhome.com。中流階級の地域であるオールド・ブルックリンでは、最近11.3%の価格上昇が見られましたark7.com。これは、より多くの買い手がその価値に気づき始めているためです。

市内全域で、手頃な価格が依然として大きな魅力となっています。クリーブランドで最も高価な地域（ダウンタウン、トレモント、エッジウォーターなど）でさえ、他の都市圏と比べるとお買い得です。これが、クリーブランドが「最も熱い」住宅市場の一つであり続けている理由です。地元外の投資家や初めての購入者の両方にとって、参入コストの低さと高まる都市の活気という珍しい組み合わせが魅力となっています。josesellshomes.com。クリーブランドの価格帯が魅力的なままである限り、価値を求める地元および外部の購入者からの関心が今後も続くと予想されます。

商業用不動産の見通し（オフィス、小売、工業、集合住宅）

クリーブランドの商業用不動産セクターは、2025年において一部の分野は力強く回復する一方、他の分野は逆風に直面しており、見通しはまちまちです。全体として、都市圏の多様化した経済（医療、製造、企業本社など）が安定した基盤を提供していますが、パンデミック後の変化―リモートワークや電子商取引など―が物件タイプごとに異なる影響を与えています。

オフィス市場

クリーブランドのオフィス部門は、高い空室率と緩やかな回復に引き続き苦しんでいます。2025年第2四半期時点で、クリーブランド都市圏のオフィス空室率は約23.1%でしたnmrk.com。これは年初からわずかに上昇（30ベーシスポイント）しており、改善傾向が途切れた形です。実際には、クリーブランドのオフィススペースのほぼ4分の1が空室であり、これはハイブリッドワークの流行や企業の統合によるオフィス賃貸需要の低迷を反映しています。

賃貸活動は低調です。2025年第2四半期に賃貸されたのは約213,600平方フィートのみで、これは過去16年で最も低い四半期合計の一つです（2021年末の低迷期と同程度）nmrk.com。純吸収は再びマイナスに転じ、4四半期連続の増加の後、–131,000平方フィートとなりましたnmrk.com。特にダウンタウンのクラスAタワーは、一部テナントの縮小により高い空室率に直面しています。一方で、シェルウィン・ウィリアムズのような大手テナントが新たなスペースでダウンタウンに再投資する動きもあり（詳細は開発セクションで後述）、郊外のオフィスパークでは医療やバックオフィス利用者によるわずかな増加が見られます。

賃料: オフィスの募集賃料は、競争圧力の下で徐々に下落しています。平均募集賃料は2025年第2四半期に1平方フィートあたり約20.99ドルでしたnmrk.com、前四半期から約0.12ドルの下落です。年初来で見ると、クリーブランドのオフィス賃料の平均は21.05ドルで、これは前年比2.6%高いnmrk.com—全体の勢いが鈍化する中でも、一部のサブマーケット（おそらくプレミアムや内装済みスペース）で家主が小幅な値上げを実現していることを示しています。家主はテナント誘致のためにより多くの譲歩を提供しており、古い建物は競争力を保つために改修（または住宅への転用）が必要となる場合があります。

見通し: オフィスの見通しは慎重です。空室率は今後数年間は高止まりが予想され、特にダウンタウンでは、雇用の増加や用途変更によって余剰スペースが吸収されるまで続くでしょう。2025年末に完成予定のシャーウィン・ウィリアムズの36階建て本社ビルは、最新鋭のオフィススペースを供給しますが、古いオフィスが空室となる可能性もあります。明るい材料としては、クリーブランドのオフィス市場は数十年にわたり過剰供給がなく、空室問題は供給過剰というより（リモートワークによる）需要減少が主因です。より多くの企業が出社を義務付けたり（シャーウィン・ウィリアムズ自身も2026年に計画）、新たな雇用主を誘致できれば、吸収はプラスに転じる可能性があります。現時点ではテナント側が優位で、賃料の伸びは抑制されたまま（年間で低い一桁台）となる見込みです。投資家は選別的で—医療オフィス、現代的な協働スペース、再開発案件など—この分野の厳しい基礎的条件を踏まえた動きとなっています。

小売市場

クリーブランドの小売不動産は、多くの予想に反して堅調であり、新規供給の限定と安定した消費者需要によって回復力を示しています。小売空室率はグレーター・クリーブランドで過去最低水準に近い状態が続いています。実際、2025年は都市圏全体で5年連続の小売空室率5%未満となる見込みですmarcusmillichap.com。2025年半ば時点で、全体の小売空室率は4～5%程度で、業界基準から見ても非常に健全です。

主な理由の一つは、新しい小売施設の建設がほとんどないことです。デベロッパーは非常に慎重であり、2025年にはクリーブランドで過去最少の小売物件供給となる可能性がありますmarcusmillichap.com。過剰供給がほぼなく、ほとんどの新規プロジェクトが事前にリースされているため、空室率に対する供給側の圧力は最小限です。これは（北東オハイオの人口増加の鈍化による）慎重さと、（単独小売よりも工業用や複合用途への投資が増えているという）優先順位の変化の両方を反映しています。建設の減少は「クリーブランドの人口増加の鈍化を反映しており、今年は減少に転じる」とともに、他の不動産タイプへの注力も示していますmarcusmillichap.com。

需要動向: 小売リースは物件タイプによってやや二極化しています。単独テナント小売（大型店舗やレストランなど）は2024年に空室率が約0.5%上昇し、特にロレイン郡など郊外での軟化が見られました（空室率+1.5%）marcusmillichap.com。これは一部店舗の閉鎖や移転が原因と考えられます。対照的に、複数テナントの小売センター（ストリップモールやショッピングセンター）は平均で空室率が50ベーシスポイント減少し、特定のサブマーケット（西部および北東クリーブランド）では1%以上の改善が見られましたmarcusmillichap.com。食料品店や必需品小売業者が入居する立地の良いショッピングセンターは依然として高い需要があります。

地理的には、ウォーターフロント周辺でのリース活動が最も活発（ダウンタウンや湖岸の近隣地域）であり、アクロンやノースカントンなどの地域拠点でも活発でしたmarcusmillichap.com。クリーブランド市内では、小売成長は都市型複合用途プロジェクトに偏っています。例えば、ダウンタウンやミッドタウンの計画中の開発では、アパートビルの1階に小売スペースが含まれています。西クリーブランドやロレイン郡の新しいストリップセンターもいくつかオープン予定ですが、ほとんどがファストカジュアルレストランや医療クリニックなどに事前リース済みですmarcusmillichap.com。

賃料と見通し: 空室率が低いため、小売賃料は特に一等地でわずかに上昇しています。トップクラスの小売物件（Crocker ParkやEton Chagrinのような伝統的なショッピング地区）の家主は、賃料を控えめに引き上げています。二次的な立地では、空室を埋めるために依然として競争力のある価格設定が必要です。全体として、クリーブランドの小売市場はさらなる安定に向けて好調です。雇用が2020年以前の水準に戻り、消費支出が堅調に推移する中でmarcusmillichap.com、小売業者は慎重に拡大を続けています。ディスカウントストア、食料品、ホームセンター、医療関連小売などのカテゴリーが成長しています。一つのリスクは、人口の停滞が続いていることです。今後数年でわずかな人口減少が予想されており、クリーブランドには新たな消費者の波は訪れていません。しかし、一人当たりの小売スペースはすでに適正（あるいは一部の地域では供給不足）であるため、空室率は低いままでしょう。投資家は、クリーブランドの小売市場を高い稼働率と新規競合の少なさから魅力的と捉え、立地の良い近隣型ショッピングセンターや生活必需型小売に注目しています。

工業・物流市場

北東オハイオの工業用不動産は、地域の製造業基盤と物流拠点としての立地により、近年力強い成長を遂げてきました。2025年初頭、工業セクターは一時的な停滞に直面しましたが、長期的な基礎は依然として良好です。

数年にわたる極めてタイトな状況の後、工業用空室率は最近上昇し、2025年第2四半期には5.2%nmrk.comに達しました。これは前四半期より1.0ポイント高く、数年ぶりの高水準です。この急増は、同四半期に前例のない–280万平方フィートのマイナス吸収が発生したことによるものですnmrk.com。つまり、いくつかの大規模施設がほぼ同時に空室となりました。実際、クリーブランドでは2025年初頭に「一連の大規模な閉鎖や退去」が発生しましたnmrk.com。例としては、老朽化した製造工場の閉鎖や、パンデミック後のブームを経てeコマースのディストリビューターがスペースを統合したことなどが挙げられます。この四半期の衝撃により、2025年第2四半期は市場史上最低の純吸収となりましたnmrk.com。

それにもかかわらず、コンテキストが重要です。5.2%であっても、工業用空室率は依然として都市圏の長期平均（約7.4%）を下回っていますnmrk.com。年初来の2025年中頃の空室率は平均わずか4.7%nmrk.comであり、第2四半期が例外であったことを示しています。また、需要回復の兆しも見られます。第2四半期のリース取引量は約200万平方フィートまで回復しましたnmrk.com。新規テナントが一部スペースを埋め戻したためです。クリーブランド周辺（ストロングスビル、ソロン、I-480/I-80回廊など）の近代的な倉庫や配送センターは、物流、自動車部品サプライヤー、建材会社から引き続き高い需要があります。

賃料: 工業用賃料の動向は、著しい成長がやや落ち着いたものです。数年にわたり上昇を続けた後、2025年には実際に賃料が下落しました。2025年第2四半期のクリーブランドの工業用平均募集賃料は約$5.88/平方フィートで、前年比約3.9%減nmrk.comとなりました。この緩やかな調整は、賃料が過去最高に跳ね上がった時期の後に起こったものです。この下落は、空室の波を受けて家主が期待値を調整したことを反映している可能性があります。古い工業用スペースの一部は、テナントを呼び戻すために賃料を下げる必要がありました。しかし、近代的なクラスAの倉庫スペースは依然として高い賃料を維持しており、特に高速道路のハブ近くでは$6/平方フィート超（トリプルネット）となることが多いです。

見通し: 工業用セクターの見通しは概ね堅調です。クリーブランドは、中心的な立地、充実した高速道路・鉄道インフラ、製造業の復活（航空宇宙、ポリマー、オハイオ州でのEVバッテリーサプライチェーンの成長など）の恩恵を受けています。2025年初頭の空室率急上昇は一時的と見られており、2026年までには経済成長と新たに空いたスペースの再利用により、吸収がプラスに転じる見込みです。重要なのは、新規工業用建設がクリーブランドでは控えめだったことです（成長著しいサンベルト市場とは異なります）。開発業者は選択的に建設を行い、いくつかの大型物流施設やビジネスパークにとどめていたため、供給は概ね抑制されていました。あるレポートでは、年初来の空室率が依然として「過去平均を大きく下回っている」と指摘されており、全体的にファンダメンタルズが健全であることを強調していますnmrk.com。大きな景気後退がなければ、工業用空室率は今後1～2年で再び4～5%程度まで低下する可能性が高いです。余剰サブリーススペースが吸収されれば、賃料は安定するか、年率一桁台前半～中盤の緩やかな成長に戻るでしょう。投資家にとって、クリーブランドの工業用不動産は、比較的高いキャップレートと安定した需要により、長期的に堅実な見通しを提供します――ただし、2025年は工業用不動産でさえ完全に無敵ではないことを思い出させる年となりました。

集合住宅（アパート）市場

クリーブランドの集合住宅（賃貸住宅）セクターは明らかに優れたパフォーマンスを示しており、近年の経済サイクルを通じてその強靭さを証明しています。この地域のアパートは高い入居率、上昇する家賃、そして管理可能な供給パイプラインを享受しており、安定した収入を求める多くの不動産投資家にとってクリーブランドは人気の的となっています。

入居率と需要: グレーター・クリーブランドのアパート入居率は平均で92～93%mmgrea.commmgrea.com程度です。2024年末には入居率が約92.5%で安定し、10年平均をわずかに下回る水準となりましたmmgrea.com。2023年の低調な状況から需要は力強く回復し、2024年には純増で約1,900戸が吸収mmgrea.comされ、2025年も吸収はプラスを維持しています。要するに、賃貸希望者は豊富で、クリーブランドの多い若年成人人口、ダウンサイジングする空の巣世代、より高額な都市からの移住者によって支えられています。また、クリーブランドの住宅ユニットのうち55%以上が賃貸ark7.com（全米平均約35%よりはるかに高い）であることも、賃貸需要の大きさを反映しています。新築の高級ダウンタウン高層マンションから郊外の古いガーデンアパートまで、すべての品質セグメントで需要が見られます。

特筆すべきは、クリーブランドの賃貸市場が相対的な手頃さによって支えられている点です。賃貸者は、全国基準で見ても「高級」家賃が控えめなため、都市圏を離れることなく高級物件と中堅物件の間を柔軟に移動できます。これにより、全体の入居率はバランスが保たれており、どのセグメントにも深刻な供給過剰はありません。サブマーケットの入居率は、供給過剰な一部エリアで80%台後半から、需給が逼迫したサブマーケットでは96～97%に達しています。

家賃の成長率: クリーブランドの家賃成長率は、過去数年間でひそかに米国平均を上回っています mmgrea.com。2024年、クリーブランドは、四半期ごとに年率3%以上の家賃上昇を達成した数少ない都市圏の一つでしたmmgrea.com。この安定した上昇は2025年にも続く見込みで、専門家は2025年に家賃が約3.0%から3.2%上昇すると予測していますmmgrea.com mmgrea.com。2025年第4四半期までに、平均実効家賃は前年比で約3.2%高くなると予想されていますmmgrea.com。参考までに、全米の家賃成長率は多くの市場で3%を下回るまで減速しているため、クリーブランドは持続的な成長で際立っています。特に強いエリアもあり、ウエストクリーブランド／ブルックリンハイツサブマーケットは2025年にほぼ5%の家賃成長が見込まれていますmmgrea.com。クリーブランドの全10サブマーケットで2.5%以上の家賃上昇が予測されておりmmgrea.com、幅広い強さを示しています。さらに、2022年末の地元ニュースでは、当時クリーブランドの家賃が前年比約11%上昇したと報じられましたrealwealth.com。これは歴史的に低かった家賃水準からのキャッチアップを反映しています。今後家賃成長率が2～4%の範囲に落ち着いたとしても、手頃な価格で知られるこの都市ではインフレ率を上回り続けるでしょう。

新規供給: クリーブランドのアパート市場が好調な理由の一つは、その抑制された供給パイプラインにあります。サンベルトの一部都市が新築アパートの急増に直面した一方で、クリーブランドの開発ペースははるかに緩やかでした――しかし増加傾向にあります。集合住宅の着工件数は2024年に増加し、都市圏全体で約2,060戸が着工されました（2023年の約1,750戸から17.8%増）mmgrea.com。2025年初頭には約3,113戸が建設中でmmgrea.com、これは10年平均を約21%上回っていますが、過剰ではありません。2025年には、約2,300戸の新築アパートが供給される見込みで、2024年の完成戸数と比べて500戸（28%）増加しますmmgrea.commmgrea.com。

重要なのは、この新規供給が需要の高いエリアに集中しており、市場の吸収能力の範囲内にとどまっているmmgrea.commmgrea.comことです。ダウンタウン・クリーブランドには2025年の供給戸数の約37%（約850戸）が、イーストクリーブランドサブマーケット（ユニバーシティ・サークルやイーストサイド内側を含む）には約28%（約803戸）が供給される見込みですmmgrea.com。実際、イーストクリーブランドでは1,000戸以上が建設中で、地域全体の開発の3分の1以上を占めています――その多くは医療地区の労働者や学生をターゲットにしていますmmgrea.com。新規プロジェクトの多くが人気の高い地域をターゲットにし（しばしば既存物件にはない最新設備を備えているため）、入居希望者がすぐに見つかっています。

アナリストたちは、供給の増加があっても、純吸収がそれに見合うペースで推移するため、過剰供給は防がれると指摘しているmmgrea.com。予測では、需要が新規供給をわずかに上回るため、2025年末までに稼働率が約92.6％まで徐々に上昇する見込みだmmgrea.commmgrea.com。本質的に、クリーブランドのパイプラインは拡大しているものの、都市圏の規模に対して控えめであり（2025年の新規ユニットは既存在庫の約2.3％、全米平均は約3.5％）mmgrea.com。

投資と見通し: クリーブランドの集合住宅は、高い利回りと安定性から投資家にとって魅力的だ。クリーブランドのキャップレートは沿岸市場より高いことが多く、安定した家賃上昇と手ごろな家賃対収入比率はさらなる成長余地を示唆している。アパート市場の見通しは安定したパフォーマンスだ。専門家は、今後数年間で家賃が年率約3％上昇し、高い稼働率が続くと予測しているmmgrea.com。クリーブランドの多様な経済基盤（「金融、医療、製造業が中心」）と手ごろな家賃が、今後も賃貸需要を支えるだろうmmgrea.com。経済的ショックがなければ、集合住宅セクターはクリーブランド不動産の強力な柱であり続け、あらゆる物件タイプの中でも最も前向きな見通しを提供するだろう。

投資機会とリスク

不動産投資家にとって、クリーブランド市場は機会と慎重さが入り混じる魅力的な状況を呈している。都市圏の低価格、上昇する家賃、再生中の地域は魅力的だが、成長の遅さや過去からの課題が上昇余地を抑えている。主な機会とリスクは以下の通り:

機会:

  • 手頃な参入、強力なキャッシュフロー: クリーブランドは非常に手頃な価格で有名です。中央値の住宅価格は約11万5千ドルredfin.comで、市内の多くの物件が10万ドル未満のため、投資家は他都市のごく一部のコストで賃貸住宅やデュプレックスを取得できます。この低い取得価格と堅実な家賃（都市圏の2ベッドルームの中央値家賃は約1,000ドル以上）を組み合わせることで、高いキャップレートが期待できます。選び抜かれたクリーブランドの賃貸物件が8～12％以上のグロス利回りを生み出すのは珍しくありません。これは沿岸部の市場を大きく上回ります。市の賃貸人口比率55％は、賃貸物件への安定したテナント需要を意味しますark7.com。ノース・コリンウッド（中央値約8万9千ドル）やサウス・ブロードウェイ（中央値約7万1千ドル）のような地域は、非常に低い参入価格で、主に賃貸居住者が多い住宅地です。キャッシュフローを重視するバリュー投資家に理想的ですark7.com。
  • 過小評価された成長市場: クリーブランドの特定の地域やインナーリング郊外は上昇傾向にあり、値上がりの可能性があります。私たちは、ダウンタウン、トレモント、オハイオシティ、ゴードン・スクエア（デトロイト・ショアウェイ）など、若いプロフェッショナルや開発の流入によって住宅価格が大きく上昇しているホットスポットを確認しています。例えばダウンタウンのコンドミニアムは最近約26％価値が上昇しましたark7.com。また、歴史的に投資が少なかったグレンビルやハフ（イーストサイド）でも新たな開発と価格上昇が見られ（これらのエリアの現在の中央値リスティング価格は12万～14万ドル）、clappilyhome.com。さらに、ロレイン郡やメディナ郡の郊外市場も急成長中で（2020年以降、住宅価値は平均年2～3％上昇、昨年の人口増加率は+0.9～1.1％）、neo-trans.blog、新しい分譲地や一戸建て賃貸住宅にチャンスが広がっています。
  • 高い賃貸需要と開発ニッチ: クリーブランドの集合住宅セクターの好調なパフォーマンスは、投資家や開発業者にとってチャンスです。アパートの入居率が90％以上で、家賃の伸びが全国のトレンドを上回っているため、mmgrea.com mmgrea.com、賃貸物件の取得や建設は堅実な戦略となります。特に質の高いワークフォース向け住宅（中所得者向けに改装されたユニット）への需要が高く、手頃な価格の住宅への継続的なニーズもあります（クリーブランドでは改装済みの手頃な価格のユニットが不足しており、さらなる資金調達の取り組みが進行中です）。また、大学近くの学生向け住宅、医療拡大に関連した医療オフィス、またはeコマース向けのラストマイル配送施設などのニッチ分野も、クリーブランドの制度的・物流的強みを活かしたターゲット戦略となります。
  • 相対的な市場の安定性: クリーブランドの不動産は、成長の激しい市場に比べて変動が少ない傾向があります。この地域は2010年代に急激な価格高騰を経験しなかったため、深刻な過大評価も回避できました。過去のデータによると、ここでの住宅価値はめったに大きく変動することはなく、1980年から2024年の間で価値が下落したのは数年（主に2008～10年のクラッシュ時）だけですjosesellshomes.com。この安定性は、安定的で予測可能なリターンを求める投資家にとって資産となり得ます。下方リスクが限定的であることを示唆しており、クリーブランドは一夜にして急成長することはないかもしれませんが、劇的に崩壊する可能性も低いです。ある地元の専門家は、市場は2025年に「調整中であって、崩壊していない」と述べていますjosesellshomes.com。

リスクと課題:

  • 緩やかな成長と人口動態: 安定性の裏返しは成長の限定性です。クリーブランドの人口と雇用の成長は、せいぜい控えめなものです。5郡からなる都市圏は、10年にわたる減少の後、ようやく人口がわずかに増加し始めました（昨年は+0.3%）neo-trans.blog、クリーブランド市自体はほぼ横ばい（2020年以降わずか0.6%減）neo-trans.blogです。ダウンタウンには高学歴のミレニアル世代の「ブレインゲイン」が見られますが、同時に一部の家族が郊外へ流出していますneo-trans.blog。投資家にとって、これは需要が急増しないことを意味します。賃貸世帯の形成は安定しているものの、緩やかです。これは、一部の地域では供給が需要を上回るリスクを高めます（特に新築物件が一箇所に集中しすぎた場合）。経済成長も同様に穏やかで、クリーブランドのGDPや雇用創出は全国平均を下回る傾向があります。経済や人口の急増がなければ、住宅価格の上昇は長期的に年率1桁台前半から中盤にとどまる可能性が高いです。投資家はそれに応じて期待値を調整する必要があります。
  • 老朽化したインフラと物件: クリーブランドは古い住宅ストックを持つ古い都市です。多くの住宅は1940年以前に建てられており、多くの地域には老朽化し、時には荒廃した物件も残っています。これは投資家にとって維持費や改修費が高くなる要因となります。築100年の住宅では鉛塗料、古い配線、屋根や基礎の問題がよく見られます。これらの物件を改修することで利益を上げている投資家も多いですが、コスト管理を慎重に行わないとリターンを圧迫する可能性があります。さらに、都心部の一部では何十年にもわたる投資不足により、荒廃、高い空室率、犯罪の多発地域など、新規投資家にとって難しい課題が残っています。経験豊富な投資家は、市や民間の再投資が進行中の通りやエリアに絞って投資しています。
  • 金利と資金調達: 住宅ローン金利の2022年以降の急上昇は、クリーブランドのような市場に顕著な影響を与えています。住宅価格が低いため、ここでは購入者（投資家を含む）が月々の支払いにより敏感です。金利が3%から7%に上昇すると、たとえ借入額が小さくても、手頃さが大きく損なわれます。2023～25年の高金利は一部の初回購入者を市場から遠ざけ、間接的に投資家の出口機会を減少させています（例えば、転売に時間がかかるなど）。さらに、レバレッジを利用する投資家は借入コストの上昇に直面し、キャッシュフローが圧迫されたり、特定の取引が成立しなくなることもあります。金利が高止まりすれば、キャップレートの上昇が必要になる可能性があり（物件価値の下落）、特に商業用資産クラスで買い手を引き付けるために必要となります。これは短期的な価値にとってリスクですが、多くの人は今後数年で金利が安定または低下すると予想しており、この圧力は和らぐでしょう。
  • 経済の集中と政策: 多様化しているものの、クリーブランドの経済には依然として一部に集中した分野があります。例えば、医療（クリーブランド・クリニックやユニバーシティ・ホスピタルは巨大な雇用主）や製造業への依存が大きいです。医療分野の雇用や工業生産が（自動化やグローバル競争などで）低迷すれば、不動産需要に影響が出る可能性があります。また、この地域はテクノロジーやイノベーション分野の雇用誘致でも他地域と競争していますが、成功は保証されていません。政策面では、オハイオ州は最近家賃統制を地方で禁止し、手頃な住宅クレジットへの資金を増額しましたrealwealth.com realwealth.com。これは一般的に家主に有利な動きですが、固定資産税の評価やインセンティブの変更など、政策の転換があれば投資環境が変わる可能性もあります。クリーブランド市とカヤホガ郡の財政は所得税や固定資産税に大きく依存しているため、人口や所得が減少すれば増税が行われ、将来的に保有コストが上昇するリスクがあります。

まとめると、クリーブランドは高利回りで付加価値のある投資機会を目指す賢明な投資家にとって魅力的ですが、長期的かつ堅実な戦略が求められます。この市場では、賢く（安く）買い、安定したリターンを得るために長期保有することで成功し、爆発的な成長を期待するのは得策ではありません。近年、多くの州外投資家がキャッシュフローを求めてクリーブランドに集まっていますが、地域ごとの調査を怠らず、現実的な見通しを持つ人はポートフォリオにとって有益な選択となるでしょう。一方、短期間での大きな利益を期待する人は失望するかもしれません。

市場に影響を与える経済・人口動態要因

クリーブランドの不動産の動向は、その経済的・人口的な基礎要因と密接に結びついています。主な要素は、雇用の増減、人口変動、金利環境です。2025年時点で、これらの基礎要因は、安定性に強みを持ちつつ成長に課題を抱える、回復と転換の途上にある地域像を描いています。

雇用と経済: 2025年のグレーター・クリーブランドの経済は堅調だが、過熱しているわけではないと言えます。2020年のパンデミックで大きな打撃を受けましたが、2025年半ばには総雇用者数がパンデミック前（2019年）の水準に回復する見込みですmarcusmillichap.com。クリーブランド＝イリリア都市圏の失業率は3.5～4.0%まで低下し、全米平均と同程度で、労働市場が逼迫していることを示しています。雇用増加はこの地域の基幹産業によって支えられています:

  • 医療・バイオサイエンス: クリーブランド・クリニック、ユニバーシティ・ホスピタル、メトロヘルスは合わせて数万人を雇用し、施設拡張も続けています。医療分野は一貫して成長しており、バイオメディカル研究やヘルステック企業もこの地域に集まっています。
  • 製造業＆エンジニアリング: かつての産業の最盛期からは遠ざかっているものの、クリーブランドはいまだに主要な製造業者（鉄鋼、自動車、プラスチック、化学）を擁しています。シェルウィン・ウィリアムズ（塗料）、イートン（電力管理）、パーカー・ハネフィン（モーションコントロール）などの企業は、地元に本社を置くフォーチュン500企業です。また、先端製造業（例：航空宇宙・防衛請負業者）への新たな投資や、オハイオ州で計画されているEVバッテリーサプライチェーン工場がクリーブランドのサプライヤーに恩恵をもたらす可能性もあります。
  • 金融＆プロフェッショナルサービス: 主な雇用主には、キーコープ（クリーブランド本社）のような銀行や保険会社（プログレッシブはこの地域に所在）、さらに地元アクセラレーターの支援を受ける成長中のテックスタートアップシーンがあります。リモートワークの普及により、一部のプロフェッショナルはクリーブランドに住みながら沿岸部の企業で働くことができ、これが人材プールの拡大につながっています。
  • 教育＆政府: 大学（ケース・ウェスタン、クリーブランド州立）や地方自治体も安定した雇用を提供しています。

重要なのは、クリーブランドの経済が純粋な工業都市のアイデンティティから多様化しつつあることです。市は一部のテック企業を誘致し、ダウンタウンの住民人口も増加しており、サービス経済に貢献しています。それでも、成長著しい大都市圏と比べると、クリーブランドの雇用創出は控えめです。成長を促す取り組み―JobsOhioのインセンティブによるインテルの200億ドル規模のコロンバス進出や、クリーブランド近郊でのフォードのEV投資など―が進行中ですが、その恩恵が完全に現れるには数年かかるでしょう。

不動産に関しては、現在の経済がしっかりとした基盤を提供しています。雇用の安定と所得の増加が住宅需要を支えています。特にダウンタウンやジェントリフィケーションが進む地域への高所得層の流入により、市の世帯収入の中央値は上昇していますneo-trans.blog。クリーブランド市は近年、若いプロフェッショナルが低所得世帯に代わって流入したことで、過去最高の所得税収入を記録しましたneo-trans.blog。これにより、より多くの賃貸者がクラスAアパートを、より多くの購入者が住宅を購入できるようになり（住宅需要が安定）、地域のGDP成長率は低い一桁台ながらもプラスを維持しています。

一つのリスクは、クリーブランドの雇用基盤が急速に拡大していないことです。もし全米が景気後退に入れば、クリーブランドは雇用成長が横ばいまたはマイナスとなり、不動産需要がやや弱まる可能性があります。しかし、過熱していないため、クリーブランドは景気後退時により脆弱になりにくいとも言えます。幅広い産業構成が緩衝材となり、例えば医療分野は景気後退に強い傾向があります。

人口動向: クリーブランドにとって人口動態は諸刃の剣です。都市圏の人口は約206万人（2020年国勢調査）で、米国で34番目の規模ですrealwealth.com。何十年もの間、この数字は減少していましたが、最近のデータは慎重ながらも楽観的な兆しを示しています。グレータークリーブランドの人口は、昨年約5,600人（+0.3%）増加し、186.7万人（5つの主要郡）となりましたneo-trans.blog。これは2年連続のわずかな増加ですが、以前の減少のため、合計は2020年の水準より約0.6%低いままですneo-trans.blogneo-trans.blog。基本的に、流出が鈍化し、国際的な移民の増加によって相殺されました。

成長は均一ではありません:

  • 市 vs 郊外: クリーブランド市の人口はほぼ安定しており、わずかに減少しています。2020年の約37.2万人から2022年には約36.4万人となり、2025年には356,000人と推定されていますworldpopulationreview.com。これは10年初頭で年間約1%の減少ですが、そのペースは鈍化しています。重要なのは、市の人口構成が変化していることです。若い独身者やカップルが流入し、一部の家族が流出していますneo-trans.blog。この「人口の入れ替え」により、高所得で小規模な世帯が低所得で大規模な世帯に取って代わっており、実際に市内のワンルームアパートやコンドミニアム、高級賃貸住宅の需要が高まっていますneo-trans.blog。また、人口がわずかに減少していても、市の税収が増加している理由もこれで説明できます。
  • 郊外の郡: ロレイン郡とメディナ郡（西端および南部の郊外）が最も急速に成長しています。ロレインの人口は2020年以降2.7%増加（昨年は+0.9%で約322,000人）neo-trans.blog。メディナは2020年以降約1.2%増加し約184,600人、昨年は+1.1%増neo-trans.blog。これらの外縁郡は、低い税金、新しい住宅開発、良い学校で住民を惹きつけていますneo-trans.blog。元クリーブランド住民と新規移住者の両方を引き寄せています。レイク郡とジョーガ郡（東側の郊外/エグザーブ）はほぼ横ばい（2020年以降それぞれ0.2%未満の減少）neo-trans.blog。カヤホガ郡（クリーブランドと内側の郊外を含む）は歴史的に大きな減少を見せてきましたが、2020年以降1.7%減少、それでも昨年はわずかな純増（約+2,000人）があり、これは8,876人の国際移民が国内の減少を相殺したためneo-trans.blog。つまり、人口流出はほぼ止まりました。

まとめると、クリーブランドの人口は今やほぼ安定しており、数十年にわたる減少の後のことです。これは住宅にとって良いニュースです：基礎的な需要が安定しており、特定の地域では増加しています。若い住民が増える地域（例：ダウンタウン、西側近郊）では住宅需要と価格圧力が高まりますが、人口が減少している一部の内環状郊外では、古い住宅の需要が弱まる可能性があります。課題は、堅調な人口増加がなければ、現在の建設で満たされる以上の過剰な住宅需要を生み出すのが難しいことです。そのため、クリーブランドの住宅価格の上昇はプラスですが控えめです—人口のパイ自体が急速に増えているわけではありません。

人口動態的には、クリーブランドは多くの郊外で高齢化が進んでおり、出生率も低いため、自然増加はマイナス（郡内で死亡数が出生数を上回る）neo-trans.blog。最近の安定化はすべて移民によるものです。もし連邦の移民政策やクリーブランドの移民への魅力が変化すれば、長期的な人口に影響を与える可能性があります。しかし今のところ、難民や移民がクリーブランドに定住する傾向（手頃な価格やコミュニティプログラムに惹かれて）は、助けとなっています。

金利と住宅の手頃さ: 金利のようなマクロ要因は、クリーブランドの不動産に直接影響します。2025年には、住宅ローン金利が6～7％台で推移しており、clappilyhome.com この低コスト市場でも手頃さが圧迫されています。金利上昇＋価格上昇＝手頃さの低下、とある地元エージェントが述べているように、購入者には「創造的な予算編成やローンの工夫」が求められていますclappilyhome.com。クリーブランドの世帯収入中央値は約5万ドルなので、融資コストの上昇は地元購入者の支払い能力をすぐに制限してしまいます。これが最近の価格上昇の鈍化に寄与している可能性があります（価格は購入者の支払い能力の範囲でしか上がりません）。もし高金利が2026年まで続けば、売り手がバイダウンを提供したり、買い手が変動金利やFHAローンに頼るケースが増えるかもしれません。逆に、インフレが落ち着き、2024～2025年に金利が下がり始めれば（一部予測通り）、クリーブランドでは抑えられていた購入需要が一気に解放される可能性があります。多くの初回購入者が様子を見ている状況です。そうなれば販売件数が増え、価格上昇も再び加速するかもしれません（ただし一桁台の成長にとどまる可能性が高いです）。

さらに、オハイオ州の家賃統制の事前阻止政策（どの都市も導入できない）realwealth.comにより、投資家は市場に合わせて家賃を上げることができますが、入居者の手頃さについては議論を呼んでいます。また、手頃な住宅への新たな州資金（年間5億ドルの税額控除）realwealth.comにより、手頃な住宅開発が増加し、深刻な不足の緩和につながる可能性もあります。

まとめると、クリーブランドの経済・人口動態の見通しは緩やかな改善です。雇用の回復、人口の微増、所得の上昇といった前向きな動きがあり、不動産市場を健全に支えています。ただし、そのペースは緩やかで、市場が過熱したり崩壊したりすることはなさそうです。住宅需要は安定して堅調に推移し、安定した雇用や低コストの生活を求める人々の流入が後押ししています。注目すべき主な変動要因は、手頃さに影響する金利と、数千人規模の雇用を一気に増減させるような大きな経済開発の成否です。今のところ、地味ながらも前向きな軌道にあり、投資家や住宅購入者にとっては悪くない状況と言えるでしょう。

開発プロジェクトとインフラ整備の取り組み

グレーター・クリーブランドで進行中の主要な開発プロジェクトやインフラ整備の取り組みは、今後数年で不動産価値に影響を与える見込みです。ダウンタウンの大型プロジェクトから交通インフラのアップグレードまで、これらの投資が地域の魅力や成長を形作っていきます。特に影響力の大きい開発をいくつかご紹介します。

  • Sherwin-Williamsグローバル本社（ダウンタウン）： 塗料大手のSherwin-Williamsは、クリーブランドのダウンタウンに新たに36階建てのグローバル本社タワーを建設中で、これは3億ドル超の投資（R&Dセンターを含む6億ドルのプロジェクトの一部）を意味しますconstructiondive.com。当初は2025年初頭のオープン予定でしたが、建設のやり直しにより2025年10月に延期されましたconstructiondive.com。オープンすれば、この高層ビルは推定3,000人の従業員をダウンタウンにもたらします。本社（隣接するパビリオンと駐車場を含む）はクリーブランドのスカイラインを近代化し、Warehouse District/Public Squareエリアの歩行者数増加が期待されます。不動産への影響: Sherwin-Williamsのコミットメントはすでに周辺の開発を促進しており、レストラン、ホテル、アパートへの転換が需要増加を見越して進んでいます。ただし、同社が現在のオフィスから移転することで、一部の古いスペースが空くことになります。中期的には、輝かしい本社の存在がダウンタウンへの信頼を支え、他の企業やサプライヤーの集積を引き寄せ、オフィスやアパートの稼働率を支える可能性があります。
  • Bedrockのリバーフロント再開発： ダウンタウンのカヤホガ川沿いで変革的な複合用途プロジェクトが進行中です。Bedrock（ダン・ギルバートの開発会社）は、「The Riverfront」マスタープランを発表しました。これはタワーシティ近くの35エーカーにわたる350万平方フィートの大規模開発です。計画には新しい住宅、オフィス、小売、パーク、リバーフロントの遊歩道が含まれています。第1フェーズはすでに始まっており、Cleveland Clinic Global Peak Performance Centerというスポーツ医学・トレーニング施設が川の東岸に建設中ですneo-trans.blog。その後のフェーズと合わせて、ここがクリーブランドの次の主要な街区となる可能性があります。NEOtransは、完全に実現すれば地域の「第10のメガプロジェクト」になる可能性があると述べていますneo-trans.blog。影響: この開発は、長年駐車場や鉄道に支配されてきたダウンタウンと川を再びつなげます。新しいアパートやオフィスは周辺の不動産価値を大きく高め、ダウンタウンを24時間活気ある場所にする可能性があります。これは数年にわたるプロジェクト（2030年以降まで）ですが、Bedrockがインフラ資金調達のロビー活動を行うなど、初期の動きは好調です。不動産関係者は、ここがダウンタウン・クリーブランドの将来成長のグラウンドゼロとなり、未利用地が価値ある都市空間に生まれ変わると見ています。
  • レイクフロントの変革（ノースコーストコネクター＆スタジアム計画）： クリーブランドのレイクフロント、特にバーク・レイクフロント空港やFirstEnergyスタジアム（NFLブラウンズの本拠地）周辺は、長らく十分に活用されていない資産でした。大きな変化が議論されています:
    • ノースコーストコネクターは、ショアウェイ高速道路と鉄道の上にランドブリッジを作ることで、ダウンタウンと湖岸をより良く結ぶための市主導の計画です。フェーズ1（推定約2億8400万ドル）neo-trans.blogでは、市庁舎そばのモールCから水辺までを直接つなぐ象徴的な公園のランドブリッジを整備します。これにより新たな公園用地や開発用地が生まれ、湖沿いで新たな複合用途プロジェクトが促進される可能性があります。資金の一部はすでに確保されており、2026年までに着工する可能性があります。
    • ブラウンズ・スタジアム＆ウォーターフロント開発: 市所有のフットボールスタジアム（ファーストエナジースタジアム）の将来について議論が行われています。ブラウンズのオーナーは、大規模な改修か、湖岸での小売・エンターテインメント・住宅を含む20億～30億ドル超の大規模開発の一環として新スタジアム建設のいずれかを検討中ですneo-trans.blog。計画はまだ最終決定ではありませんが、他のNFL都市のように、孤立したスタジアム周辺を年間を通じて賑わう地区へと変貌させる構想です。これが進めば（2028～2030年頃）、湖岸の広大な不動産が活用され、周辺の価値が大幅に上昇する可能性があります。影響: よりアクセスしやすく活気ある湖岸は、ダウンタウンの居住魅力を高め、高級コンドミニアムや新オフィス、観光名所の誕生につながる可能性があります。クリーブランドのイメージを一変させる可能性があり、空き地だった湖岸を活気ある沿岸地区へと変えるゲームチェンジャーとなり得ますが、官民の大規模な連携と資金調達が前提となります。
  • 交通・インフラのアップグレード: いくつかのインフラ投資により接続性が向上し、それに伴い不動産の魅力も高まります:
    • グレータークリーブランドRTA（交通局）による鉄道車両更新プログラムは、クリーブランドの鉄道全線の老朽化した車両を最新のライトレール車両に置き換えるための4億5000万ドル規模の取り組みですneo-trans.blog。新車両は2026年から導入され、線路や駅の改修も続きますneo-trans.blog。これは数十年ぶりの包括的な交通機関の刷新です。影響: より信頼性が高く効率的な鉄道システム（レッドライン、ブルー/グリーンライン）は、駅周辺での交通指向型開発を促進する可能性があります。RTAは、どの車両もどの路線でも運行できるようシステムを標準化し、より柔軟で頻繁な運行を可能にする計画ですneo-trans.blog。鉄道駅のある地域（例: シェイカーハイツ、ユニバーシティサークル、ウエストパークなど）は、交通機関の改善を見越して開発への関心が再燃するかもしれません。このプロジェクトは、交通機関への長期的なコミットメントを示しており、交通沿線の価値にとってプラスとなりますneo-trans.blog。
    • 高速道路および空港の近代化: ODOTは、ダウンタウンの老朽化した高速道路橋を直線化・再建するため、インナーベルト・セントラル・インターチェンジの近代化（I-90/I-77ジャンクション）を推進しています（約3億2,000万ドルのフェーズ）neo-trans.blog。これにより2027年までに交通の流れと安全性が向上し、ダウンタウンへの通勤がより容易になります。一方、クリーブランド・ホプキンス国際空港では、ターミナルの近代化（第1フェーズ：約16億ドル）neo-trans.blogが計画されており、1950年代のターミナルを2026年までに再建開始予定です。より良い空港（そして新規フライトのハブとしてホプキンスを維持できる可能性）は、クリーブランドの企業や住民への魅力を高め、不動産需要の長期的な重要要素となります。
  • 公益事業・公共施設のメガプロジェクト: 他にもいくつかの大規模プロジェクトは直接不動産を生み出すわけではありませんが、より健康的で効率的な都市の基盤を築きます:
    • プロジェクト・クリーン・レイク: 30億ドルのノースイーストオハイオ地域下水道プロジェクト（2011～2036年）は、巨大なトンネルとグリーンインフラを建設し、エリー湖への下水の流出を大幅に削減しますneo-trans.blogneo-trans.blog。完成が近づくにつれ、エリー湖の水質が向上し、ウォーターフロント物件の魅力や公衆衛生に恩恵をもたらします。
    • カヤホガ郡司法センター: 郡は統合裁判所プロジェクト（最大7億ドルの可能性）neo-trans.blogおよび新しい中央サービスキャンパス（8億8,900万ドル）neo-trans.blogを検討しており、老朽化したダウンタウンの刑務所・オフィスの代替を目指しています。もし建設されれば（おそらく2028年までに）、司法センターの移転によりダウンタウンの一等地が再開発用地として解放される可能性があります（現司法センターの敷地は複合用途に転用されるかもしれません）。また、新しい政府施設は、設置される地域の再開発の核となる可能性があります。
    • CHEERS（レイクフロント・イースト・レジリエンス・パーク）: CHEERSと呼ばれるプロジェクトは、ダウンタウン東部の湖岸（イースト55丁目付近）に防波堤と公園用地を整備することを目指しており、浸食防止とレクリエーション空間の追加のために3億ドルを投じる計画ですneo-trans.blog。これにより、St. Clair-SuperiorやGlenvilleの不動産価値が向上し、これらのコミュニティに新たな湖岸公園がもたらされる可能性があります。

本質的に、クリーブランドでは前例のない大規模プロジェクトの波が起きています。少なくとも2億5,000万ドル超のメガプロジェクトが10件、最近始まったか2030年までに始まると特定されていますneo-trans.blog。これらの多くは、今後10年で市内の一部の景観を大きく変えるでしょうneo-trans.blog。不動産にとって、これは成長の新たな起爆剤を意味します。かつて停滞していた地域（川沿い、湖畔、ダウンタウンの一部ブロックなど）が新たな活気を得て、周辺の土地や不動産価値が上昇する可能性が高いです。建設自体が雇用と一時的な住宅需要を生み出し、プロジェクトが完成すれば、その地域の評価を恒久的に高めることができます。

投資家や開発業者は「今これらのエリアの写真を撮って、5年後に比較する」のが賢明ですneo-trans.blog。つまり、変化が急速に訪れるということです。これらのメガプロジェクト周辺の場所は、明日のホットエリアneo-trans.blogです。すでに、川沿いやスタジアム近くのウェスト3番通り周辺など、計画地周辺で土地投機が起きています。長期的な視点を持つ人々は、将来の需要増加を見越して不動産を集めています。

もちろん、すべての計画が保証されているわけではありません（中には頓挫や遅延もあり得ます）が、下水道から本社タワーまで、約束されたプロジェクトの規模の大きさは、クリーブランドが自らに投資しているという自信を与えます。住民にとって、これらの改善は生活の質の向上――公園の増加、交通機関の改善、空港や病院の近代化――を約束し、それが人や企業を引き寄せます。不動産への純効果:概ねプラスで、特にダウンタウンや開発の直接恩恵を受ける隣接地域で最も大きな上昇が見込まれます。

予測と専門家の意見（2025～2030年の見通し）

今後を見据えると、不動産専門家はクリーブランドの市場が今後3～5年で安定的かつ持続可能な成長路線を維持すると予想しています。爆発的なブームは見込めないものの、手頃な価格、経済の安定、都市再生の取り組みがバランスの取れた拡大を後押しすると見られています。主な予測と見解は以下の通りです。

住宅価格予測: ほとんどのアナリストは、クリーブランドの住宅価格が今後もしばらくは徐々に上昇し続けると予測しています。2024～25年に約0～5％の上昇の後、予測では少なくとも2027年まで年率1桁台前半の上昇が続くとされています。例えば、全米リアルター協会（全米）は2025年に約+2％の住宅価格上昇、2026年にはやや高い伸びを予想しており、クリーブランドもそのバランスの取れた状況からほぼ同様の傾向になると見込まれていますrealwealth.com。地元の不動産業者は、市場を「安定した成長」と表現し、価格上昇は「手頃でありながら競争的」な水準にとどまる可能性が高いと述べていますhondros.com。実際には、現在約$117Kのクリーブランドの住宅中央値zillow.comが、数年後には$125K～$135Kの範囲に上昇する可能性があります。需要の高い郊外市場（ロレイン、メディナ）ではやや高い成長率が見込まれる一方、市内の一部の地区では高い水準から始まる場合は横ばいとなる可能性もあります。大幅な価格下落は、外部経済ショックがない限り予想されていません。供給は依然として限られており、需要も安定しているため、供給過剰を防いでいます。

販売と在庫: 販売件数が2025～2026年にかけて回復する可能性があります。2023年初頭には高金利の影響で北東オハイオの住宅販売が前年比約26％減少しましたrealwealth.comが、その後は活動が正常化しつつあります。今後数年で住宅ローン金利が5～6％台に緩和されれば、多くの待機中の買い手が市場に戻るでしょう。不動産業者の調査によると、住宅販売の減少は金利安定とともに回復し、市場はより通常のペースに戻るとされていますrealwealth.com。在庫は、新築住宅（特に郊外の一戸建て）の増加により、需要に応じて徐々に拡大する見込みです。ただし、オハイオ州では労働力不足や資材費高騰のため、建設ペースは必要水準を下回る可能性が高いですrealwealth.com。そのため、地域で急激な過剰供給が発生することはありません。したがって、売り手市場は時折バランスの取れた市場に緩和する可能性はありますが、長期的な供給過剰は想定されていません。今後数年で住宅供給が4～5か月分に近づき、価格圧力が緩和される一方で、買い手にとっても選択肢が広がるでしょう。

賃貸および集合住宅: 賃貸市場の見通しは堅調です。クリーブランドの強い賃貸需要は「2024年以降も継続する」と予想されていますrealwealth.com。空室率は低水準（都市圏全体で5%未満）を維持し、家賃は緩やかに上昇し続けるでしょう。MMGのような不動産アドバイザリー会社は、クリーブランドが「堅実な家賃成長」を維持すると予測しており、その成長率は年率約3%で2025年まで続く見込みですmmgrea.com。一部の予測では2022年に二桁の家賃上昇も指摘されましたが、そのペースは落ち着き、今後5年間で累積10～15%の家賃成長が見込まれます。新規アパート供給が市場を試すことになりますが、供給計画の慎重さから、専門家は吸収が供給に見合うと考えていますmmgrea.com。総じて、クリーブランドは家主に有利な市場と見なされており、家賃規制がなく、需要を後押しする要因もあるため、中期的には家賃がインフレ率を上回る可能性が高いです。

商業セクター:

  • オフィス: 一般的な見解として、クリーブランドのオフィス市場はゆっくりと回復するとされています。空室率は今後数年間20～25%の範囲にとどまり、その後、時代遅れのスペースが撤去または再利用されれば徐々に改善する可能性があります。一部の全国的な予測（PwCのEmerging Trends）は、こうした課題からクリーブランドのような中西部市場のオフィス投資の見通しを低く評価していますscribd.com。しかし、新規供給が少なく、（Sherwin-Williams本社のような）経済プロジェクトが雇用をダウンタウンにもたらす可能性もあり、2030年までにはオフィス部門がより健全な均衡（おそらく空室率10%台半ば）で安定する可能性があります。大幅な家賃上昇は期待できませんが、年率1%程度の横ばい～微増、そして崩壊もないでしょう。
  • 工業用不動産: 専門家は中西部の工業用不動産に強気です。2025年に一時的な停滞があった後、クリーブランドの工業用空室率は再び5%未満に低下する見込みです。オハイオ州の新たなメガプロジェクト（例: インテルの半導体工場、ホンダ/LGのバッテリー工場）は、州全体で数千の関連雇用と物流需要を間接的に生み出しますrealwealth.comrealwealth.com。クリーブランドは交通の要所であり、この工業成長の恩恵を受ける立場にあります。CLE空港や高速道路のジャンクション付近でのビルド・トゥ・スーツ型倉庫プロジェクトや、再びプラスの吸収が期待されます。現在の空室が吸収されれば、家賃も年数%上昇する可能性があります。
  • 小売: 小売の見通しは安定的～やや上向きです。消費者支出が維持され、新たな大型ショッピングモールの建設が最小限に抑えられれば、クリーブランドの小売空室率は低水準を保つでしょう。大規模店舗の閉鎖がなければ、さらなる空室率の圧縮が4%未満まで進む可能性もあります。主要な小売物件の賃料はインフレに伴い上昇するかもしれません。ダウンタウンの複合用途開発（上階がアパートの新しい小売店舗など）は、現代的な小売在庫を増やし、新たなブランドをクリーブランドに呼び込む可能性があります。最大の要因は人口と所得であり、ダウンタウンへの人口流入や観光客の増加があれば小売業は活況を呈します。どちらも緩やかに増加傾向にあり、これは好材料です。Marcus & Millichapの2025年予測では、供給が少なく雇用が2019年水準に戻ったことで、クリーブランドの小売は空室率の「さらなる圧縮」が見込まれるとしていますmarcusmillichap.com。

専門家の見解: 地元の不動産業者やアナリストは「慎重な楽観論」のトーンを維持しています。彼らはクリーブランドの手頃な価格を魅力と強調しており、2025年のあるレポートでは、クリーブランドを価格上昇率で全米大都市圏トップ3の一つ（上昇幅は控えめでも）としています。その理由は、もともと非常に手頃な価格帯からスタートしているためですhondros.com。Zillowのアナリストも2023年にクリーブランドを堅実な基礎を持つ注目市場と位置付けました。期待されているのは、クリーブランドが多くの高コスト市場を上回るパフォーマンスを示すことであり、それは成長余地が大きく、縮小リスクが小さいためです。

同時に、専門家はクリーブランドが全米的な影響を免れないことも認めています。もし2024年に米国が景気後退に陥れば、クリーブランドの住宅販売や建設も一時的に減少する可能性があります。高金利はすでに過熱感を冷やしており、さらに金利が上昇すれば、買い手が適応するまで価格が停滞することもあり得ます。また、クリーブランドの運命は公共政策によっても左右される可能性があり、たとえば移民やリモートワーカー誘致の積極策は人口増を後押しし、逆に工場閉鎖や病院の予算削減などの雇用減は需要を損なう恐れがあります。

結論 3～5年の見通し: 急成長ではなく、緩やかな成長を期待してください。 住宅価値は緩やかに上昇し、クリーブランドは全米でもコストパフォーマンスに優れた都市であり続けるでしょう。家賃も適度に上昇し、投資家の関心を維持します。新規開発やインフラ整備が段階的に都市の魅力を高め、これらのプロジェクト周辺では価格上昇が加速する可能性もあります。クリーブランドの不動産は、あるエージェントが言うように「ゆっくり着実な」上昇を続ける見込みで、急激な変動は起こりにくいでしょうjosesellshomes.com。購入希望者にとっては、今のうちに購入すれば今後の段階的な値上がり前に低コストで取得できる可能性があります。投資家にとっては、急速な転売益は見込めなくても安定したリターンが期待できます。そして地域社会にとっては、住民を排除することなく成長を支える健全で再活性化された市場となり、急成長都市が羨むようなバランスが実現されるでしょう。

結論として、2025年のクリーブランドの住宅および商業市場は、10年前と比べて著しく健全であり、今後もこの緩やかな強化が続くと予測されています。スマートな開発、経済的な回復力、そして常に価値のある手頃な価格という強みを持つクリーブランド都市圏は、2020年代後半に静かに繁栄し、投資家、住宅購入者、開発業者のいずれにも安定した機会を提供する立場にあります。

出典:

Roman Bednarski

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